LAPORAN PENILAIAN PROPERTI (PUSAT PERBELANJAAN)

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

(PUSAT PERBELANJAAN)

DI

PERUMAHAN GAIA RESIDENCE SEMARANG JL. KEDUNGMUNDU RAYA

KELURAHAN KEDUNGMUNDU KECAMATAN TEMBALANG

KOTA SEMARANG PROPINSI JAWA TENGAH

MILIK/ATAS NAMA

PT DAFAM MAJU BERSAMA

TANGGAL PENILAIAN

19 NOVEMBER 2020

Kantor Cabang Jakarta Komplek Kalibata Indah Blok K16-17

Jl. Rawajati Timur, Pancoran Jakarta Selatan 12750

T (021) 7970913 / 799-4521 E [email protected]

Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)

SUWENDHO RINALDY DAN REKAN KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Penilai Properti dan Bisnis

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama i






No. : 00431/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2020 23 November 2020 Kepada Yth. PT DAFAM MAJU BERSAMA Jl. Imam Bonjol No. 176 E Semarang Tengah Semarang 50131 U.p. : Direksi Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama

PT Dafam Maju Bersama Dengan hormat, Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Dafam Maju Bersama (“Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar properti milik/atas nama Perseroan yang berupa pusat perbelanjaan (tanah [2.189,00 m²] dan bangunan [1.056,00 m²]) yang terletak di Perumahan Gaia Residence Semarang, Jl. Kedungmundu Raya, Kelurahan Kedungmundu, Kecamatan Tembalang, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah (“Obyek Penilaian”), sesuai dengan surat penawaran kami No. 201102.003/SRR-JK/SPN-A/DMB/OR tanggal 2 November 2020 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami sebagai KJPP resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PM.2/2018 tanggal 4 Juni 2018 (Penilaian Properti dan Bisnis) (pengganti dari STTD No. 02/BL/STTD-P/AB/2006 tanggal 31 Mei 2006 [Penilai Properti dan Penilai Usaha]) menyatakan bahwa kami telah melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama ii

RUANG LINGKUP PENILAIAN 1. Tujuan dan Maksud Penugasan

Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020 yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah 1 US$ = Rp 14.167,00. Penugasan penilaian atas Obyek Penilaian dilaksanakan untuk memberikan informasi kepada manajemen Perseroan yang akan digunakan untuk kepentingan transaksi penjualan Obyek Penilaian.

2. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.

b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas

dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.

c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau divalidasi oleh MAPPI.

d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.

e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian ini dan kesimpulan nilai akhir.

f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status hukum Obyek Penilaian.

g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.

h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama iii

tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.

i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan baik.

k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.

l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.

m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian maupun kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.

o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama iv

Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail, namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima dari Perseroan.

p. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa Obyek Penilaian dibangun sesuai dengan peraturan yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

q. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.

r. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.

3. Asumsi-Asumsi Pokok Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia Edisi VII 2018 (“SPI 2018”). Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa: a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini

yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.

c. Obyek Penilaian merupakan satu kesatuan usaha yang dikelola oleh manajemen yang kompeten.

d. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan ini.

Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Bapepam dan LK No. VIII.C.4 tentang “Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” yang dimuat dalam Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-478/BL/2009 tanggal 31 Desember 2009 (“Peraturan VIII.C.4”) dan SPI 2018.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama v

Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.

4. Dasar Nilai yang Digunakan Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan Peraturan VIII.C.4 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.

5. Obyek Penilaian Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti milik/atas nama Perseroan yang berupa pusat perbelanjaan (tanah [2.189,00 m²] dan bangunan [1.056,00 m²]) yang terletak di Perumahan Gaia Residence Semarang, Jl. Kedungmundu Raya, Kelurahan Kedungmundu, Kecamatan Tembalang, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah. Obyek Penilaian merupakan aset operasional dari Perseroan. Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan” (Peraturan VIII.C.4–1.a.9), sedangkan aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan dan terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang (reserve asset), Aset Surplus, atau Aset Investasi” (Peraturan VIII.C.4–1.a.10).

6. Inspeksi Obyek Penilaian Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 19 November 2020 sampai dengan tanggal 20 November 2020.

7. Data yang Perlu Diteliti Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut: a. Salinan bukti kepemilikan tanah yang berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan

(SHGB) No. 1750,

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama vi

b. Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 644.1/2193/BPPT/IX/2015,

c. Salinan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun 2020,

d. Data hasil inspeksi lapangan, dan

e. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.

TANGGAL PENILAIAN Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 19 November 2020. Tanggal ini dipilih mengingat bahwa awal inspeksi Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal tersebut. Sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4, laporan penilaian ini berlaku selama 6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen). KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan. IDENTITAS PEMBERI TUGAS Pemberi tugas adalah Perseroan atau PT Dafam Maju Bersama. Perseroan adalah sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (closely-held company) yang bergerak dalam bidang properti dan perhotelan. Perseroan berkantor pusat di Jl. Imam Bonjol No. 176 E, Semarang Tengah, Semarang 50131, dengan nomor telepon (024) 356 6445. PENDEKATAN PENILAIAN Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: - Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan biaya dari Obyek Penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh Obyek Penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama vii

Pendekatan pendapatan merupakan suatu pendekatan penilaian dimana nilai suatu properti ditentukan berdasarkan kemampuan properti tersebut untuk menghasilkan keuntungan di masa mendatang. Untuk melaksanakan penilaian suatu properti dengan pendekatan ini, mula-mula diperhitungkan keuntungan dari pengoperasian properti tersebut dengan mengurangkan biaya-biaya yang harus dikeluarkan dari pendapatan yang akan diperoleh. Apabila jumlah keuntungan tetap/konstan setiap tahunnya, maka nilai properti diperoleh dengan mengkapitalisasi keuntungan tersebut dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) yang sesuai. Jika jumlah keuntungan tersebut berfluktuasi dari tahun ke tahun, maka nilai properti diperoleh dengan mendiskonto nilai-nilai keuntungan di masa mendatang (selama umur ekonomis properti tersebut) dengan tingkat diskonto (discount rate) yang sesuai. Pendekatan pendapatan digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan properti yang memiliki kemampuan untuk menghasilkan pendapatan di masa yang akan datang (income producing property). Mengingat bahwa pendapatan yang diperoleh dari Obyek Penilaian tidak pernah tetap/konstan setiap tahun, maka metode yang digunakan dalam penilaian ini adalah metode diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method).

- Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan nilai obyek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) atau biaya pengganti baru (replacement cost new) pada tanggal penilaian (cut off date) setelah dikurangi dengan penyusutan. Biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan suatu properti meliputi biaya perencanaan dan pengawasan, biaya pengadaan unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi atau instalasi, termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, bea masuk, pajak, dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur. Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa bangunan dengan mempertimbangkan bahwa biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dan penyusutan dari bangunan dapat diperkirakan.

- Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama viii

Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai pasar obyek penilaian.

Pendekatan-pendekatan dan metode-metode tersebut di atas kami aplikasikan dengan memperhatikan karakteristik aset-aset yang menjadi bagian-bagian dari Obyek Penilaian sebagai berikut: Penilaian atas Obyek Penilaian dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan dengan metode diskonto arus kas. Pendekatan data pasar digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian dengan mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian tanah. Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa banguna dengan mempertimbangkan bahwa biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dan penyusutan dari bangunan dapat diperkirakan. Pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode diskonto arus kas digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian dengan mempertimbangkan bahwa pendapatan yang diperoleh dari Obyek Penilaian tidak pernah tetap/konstan setiap tahun. Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan, selanjutnya indikasi nilai pasar yang diperoleh dari tiap-tiap pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan melakukan pembobotan tertimbang untuk memperoleh kesimpulan nilai pasar Obyek Penilaian. Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian, menyelidiki kondisi pasar setempat, dan memberi perhatian atas: Biaya pengganti baru dari bangunan berdasarkan harga pasaran setempat pada

tanggal penilaian.

Jumlah depresiasi yang meliputi:

- Penyusutan Fisik

Aus karena pemakaian, lapuk, kering, retak-retak, dan kerusakan struktural dengan memperhatikan umur dan kondisi fisik yang terlihat;

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama ix

- Keusangan Fungsional atau Teknis

Perencanaan yang kurang/tidak memadai, ketidakmampuan atau kelebihan kemampuan karena besarnya, macam, umur dan sebagainya;

- Keusangan Ekonomis atau Eksternal Disebabkan karena perubahan dari luar terhadap properti, seperti infiltrasi lingkungan oleh masyarakat atau penggunaan properti yang tidak harmonis, perundang-undangan, dan sebagainya.

SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN Laporan penilaian ini terdiri atas: Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari

pemeriksaan kami;

Pernyataan;

Daftar isi;

Daftar istilah;

Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;

Laporan penilaian Obyek Penilaian;

Foto-foto dari Obyek Penilaian;

Lokasi data pembanding; dan

Gambar denah dan peta situasi (lot & plat plan).

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama x

KESIMPULAN PENILAIAN Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian, kami berkesimpulan bahwa:

Rp 11.930.000.000,00

( SEBELAS MILIAR SEMBILAN RATUS TIGA PULUH JUTA RUPIAH ) merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020. Hormat kami, KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) Rekan Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242 No. S T T D : 02/BL/STTD-P/AB/2006 No. M A P P I : 95-S-00654

OR/af

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama xi






P E R N Y A T A A N 1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar

adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai dan dapat dipertanggungjawabkan.

2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas Obyek Penilaian.

3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak memiliki/terkait kepentingan-kepentingan sebagai berikut: • Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang

material pada Perseroan; • Tidak mempunyai hubungan pekerjaan dengan Perseroan; • Tidak mempunyai hubungan usaha yang material secara langsung atau tidak

langsung dengan Perseroan, atau dengan karyawan kunci yang bekerja pada Perseroan, atau dengan pemegang saham utama atau pengendali Perseroan. Hubungan usaha dalam ketentuan ini tidak termasuk hubungan usaha dalam hal penilai, KJPP, atau orang dalam kantor jasa penilai publik memberikan jasa penilaian kepada Perseroan, atau merupakan konsumen dari produk barang atau jasa Perseroan dalam rangka menunjang kegiatan rutin;

• Tidak memberikan jasa-jasa lain kepada Perseroan yang dapat menimbulkan benturan kepentingan; atau

• Tidak memberikan jasa atau produk kepada Perseroan dengan dasar fee kontinjen atau komisi, atau menerima fee kontinjen atau komisi dari Perseroan.

4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas

permintaan pemberi tugas.

5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai berikut: • Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi

penilaian, dan tanggal penilaian); • Pengumpulan data dan wawancara; • Analisis data; • Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian; • Pembuatan laporan penilaian.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama xii

6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau jenis Obyek Penilaian.

9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4 dan SPI 2018.

10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada tanggal penilaian (cut off date).

11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan nilai.

12. Kesimpulan nilai telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

13. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta kesimpulan nilai akhir.

14. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam laporan penilaian ini.

15. Penilai telah mengungkapkan lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa dalam laporan penilaian ini.

16. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dan SRR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran SRR No. 201102.003/SRR-JK/SPN-A/DMB/OR tanggal 2 November 2020 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama xiii

Signing Partner:

Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) .......................................... Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242 No. M A P P I : 95-S-00654

Reviewer: Hendro Warsito, SE .......................................... No. M A P P I : 12-T-03795 No. Register : RMK-2017.01701

Tim Penilai/Surveyor: Naufal Zulfahmi, S.ST .......................................... No. M A P P I : 18-P-08622 No. Register : RMK-2020.03185

********************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama xiv

DAFTAR ISI NO. U R A I A N HALAMAN

- Daftar Istilah xiv

- Resume Penilaian xv

- Penilaian Pusat Perbelanjaan di Perumahan Gaia Residence Semarang Jl. Kedungmundu Raya Kelurahan Kedungmundu Kecamatan Tembalang Kota Semarang Propinsi Jawa Tengah

A. Ringkasan Eksekutif A.1

B. Uraian Umum B.1

C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1

D. Uraian Penilaian D.1

E. Uraian Obyek Penilaian E.1

********************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama xv

DAFTAR ISTILAH - BI : Bank Indonesia - DCF : Discounted cash flow - IMB : Ijin Mendirikan Bangunan - KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik - MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia - Obyek Penilaian : Pusat perbelanjaan (tanah [2.189,00 m²] dan

bangunan [1.056,00 m²]) yang terletak di Perumahan Gaia Residence Semarang, Jl. Kedungmundu Raya, Kelurahan Kedungmundu, Kecamatan Tembalang, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah

- OJK : Otoritas Jasa Keuangan - Peraturan VIII.C.4 : Peraturan No. VIII.C.4 tentang “Pedoman Penilaian

dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”

- Perseroan : PT Dafam Maju Bersama - RDG : Rapat Dewan Gubernur - SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan - SHM : Sertifikat Hak Milik - SPI 2018 : Standar Penilaian Indonesia Edisi VII 2018 - SPPT PBB : Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi

dan Bangunan - SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama xvi

RESUME PENILAIAN No. U r a i a n Nilai Pasar (Rp .000,00)

- Pusat Perbelanjaan di Perumahan Gaia Residence Semarang Jl. Kedungmundu Raya Kelurahan Kedungmundu Kecamatan Tembalang Kota Semarang Propinsi Jawa Tengah - Tanah (2.189,00 m²) 9.440.000 - Bangunan (1.056,00 m²) 2.490.000

──────── Total 11.930.000

════════

********************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama A.1

A. RINGKASAN EKSEKUTIF Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Dafam Maju

Bersama Properti yang Dinilai : Pusat perbelanjaan (tanah [2.189,00 m²]

dan bangunan [1.056,00 m²]) milik/atas nama Perseroan

Lokasi : Perumahan Gaia Residence Semarang,

Jl. Kedungmundu Raya, Kelurahan Kedungmundu, Kecamatan Tembalang, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah

Luas Tanah : 2.189,00 m² Luas Bangunan : 1.056,00 m² Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB No. 1750 Peruntukan Tata Kota : Kawasan zona campuran Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan saat ini sebagai pusat

perbelanjaan sudah memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik

Tanggal Inspeksi : 19 November 2020 sampai dengan

tanggal 20 November 2020 Tanggal Penilaian : 19 November 2020 Tujuan Penilaian : Untuk kepentingan transaksi penjualan

Obyek Penilaian Definisi Nilai : Nilai Pasar Pendekatan Penilaian : Pendekatan biaya dan pendekatan

pendapatan Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 11.930.000.000,00 (Sebelas Miliar Sembilan Ratus Tiga

Puluh Juta Rupiah)

*******************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama B.1

B. URAIAN UMUM

- OBYEK PENILAIAN Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti milik/atas nama Perseroan yang berupa pusat perbelanjaan (tanah [2.189,00 m²] dan bangunan [1.056,00 m²]) yang terletak di Perumahan Gaia Residence Semarang, Jl. Kedungmundu Raya, Kelurahan Kedungmundu, Kecamatan Tembalang, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah. Obyek Penilaian merupakan aset operasional dari Perseroan. Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan” (Peraturan VIII.C.4–1.a.9), sedangkan aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan dan terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang (reserve asset), Aset Surplus, atau Aset Investasi” (Peraturan VIII.C.4–1.a.10).

- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020 yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah 1 US$ = Rp 14.167,00. Penugasan penilaian atas Obyek Penilaian dilaksanakan untuk memberikan informasi kepada manajemen Perseroan yang akan digunakan untuk kepentingan transaksi penjualan Obyek Penilaian. Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam SPI 2018. Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa: 1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan

ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.


3. Obyek Penilaian merupakan satu kesatuan usaha yang dikelola oleh manajemen yang kompeten.

4. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan ini.

Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4 dan SPI 2018. Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.

- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan Peraturan VIII.C.4 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.

- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 19 November 2020. Tanggal ini dipilih mengingat bahwa awal inspeksi Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal tersebut. Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 19 November 2020 sampai dengan tanggal 20 November 2020. Sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4, laporan penilaian ini berlaku selama 6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).

- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.


- IDENTITAS PEMBERI TUGAS Pemberi tugas adalah Perseroan atau PT Dafam Maju Bersama. Perseroan adalah sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (closely-held company) yang bergerak dalam bidang properti dan perhotelan. Perseroan berkantor pusat di Jl. Imam Bonjol No. 176 E, Semarang Tengah, Semarang 50131, dengan nomor telepon (024) 356 6445.

- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut: 1. Salinan bukti kepemilikan tanah yang berupa SHGB No. 1750,

2. Salinan IMB No. 644.1/2193/BPPT/IX/2015,

3. Salinan SPPT PBB tahun 2020,

4. Data hasil inspeksi lapangan, dan

5. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.

- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: - Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan biaya dari Obyek Penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh Obyek Penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan. Pendekatan pendapatan merupakan suatu pendekatan penilaian dimana nilai suatu properti ditentukan berdasarkan kemampuan properti tersebut untuk menghasilkan keuntungan di masa mendatang. Untuk melaksanakan penilaian suatu properti dengan pendekatan ini, mula-mula diperhitungkan keuntungan dari pengoperasian properti tersebut dengan mengurangkan biaya-biaya yang harus dikeluarkan dari pendapatan yang akan diperoleh. Apabila jumlah keuntungan tetap/konstan setiap tahunnya, maka nilai properti diperoleh dengan mengkapitalisasi keuntungan tersebut dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) yang sesuai. Jika jumlah


keuntungan tersebut berfluktuasi dari tahun ke tahun, maka nilai properti diperoleh dengan mendiskonto nilai-nilai keuntungan di masa mendatang (selama umur ekonomis properti tersebut) dengan tingkat diskonto (discount rate) yang sesuai. Pendekatan pendapatan digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan properti yang memiliki kemampuan untuk menghasilkan pendapatan di masa yang akan datang (income producing property). Mengingat bahwa pendapatan yang diperoleh dari Obyek Penilaian tidak pernah tetap/konstan setiap tahun, maka metode yang digunakan dalam penilaian ini adalah metode diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method).

- Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan nilai obyek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) atau biaya pengganti baru (replacement cost new) pada tanggal penilaian (cut off date) setelah dikurangi dengan penyusutan. Biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan suatu properti meliputi biaya perencanaan dan pengawasan, biaya pengadaan unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi atau instalasi, termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, bea masuk, pajak, dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur. Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa bangunan dengan mempertimbangkan bahwa biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dan penyusutan dari bangunan dapat diperkirakan.

- Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-


lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai pasar obyek penilaian.

Pendekatan-pendekatan dan metode-metode tersebut di atas kami aplikasikan dengan memperhatikan karakteristik aset-aset yang menjadi bagian-bagian dari Obyek Penilaian sebagai berikut: Penilaian atas Obyek Penilaian dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan dengan metode diskonto arus kas. Pendekatan data pasar digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian dengan mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian tanah. Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa banguna dengan mempertimbangkan bahwa biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dan penyusutan dari bangunan dapat diperkirakan. Pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode diskonto arus kas digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian dengan mempertimbangkan bahwa pendapatan yang diperoleh dari Obyek Penilaian tidak pernah tetap/konstan setiap tahun. Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan, selanjutnya indikasi nilai pasar yang diperoleh dari tiap-tiap pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan melakukan pembobotan tertimbang untuk memperoleh kesimpulan nilai pasar Obyek Penilaian.

- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 12-13 Oktober 2020 memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 4,00%, suku bunga Deposit Facility sebesar 3,25%, dan suku bunga Lending Facility sebesar 4,75%. Keputusan ini mempertimbangkan perlunya menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah, di tengah inflasi yang diprakirakan tetap rendah. Bank Indonesia menekankan pada jalur kuantitas melalui penyediaan likuiditas, termasuk dukungan Bank Indonesia kepada Pemerintah dalam mempercepat realisasi APBN tahun 2020, guna mendorong pemulihan ekonomi dari dampak pandemi COVID-19. Di samping keputusan tersebut, Bank Indonesia menempuh pula langkah-langkah sebagai berikut: 1. Melanjutkan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah agar sejalan dengan

fundamental dan mekanisme pasar;


2. Memperkuat strategi operasi moneter guna memperkuat stance kebijakan moneter akomodatif;

3. Mempercepat langkah-langkah pendalaman pasar uang dan pasar valuta asing melalui pengembangan infrastruktur sarana penyelenggara transaksi berbasis sistem elektronik (Electronic Trading Platform/ETP) dan lembaga sentral kliring, novasi, dan transaksi (Central Counterparty/CCP);

4. Memperkuat implementasi kebijakan untuk mendorong UMKM melalui korporatisasi, peningkatan kapasitas, akses pembiayaan, dan digitalisasi sejalan dengan Gerakan Nasional Bangga Buatan Indonesia (Gernas BBI);

5. Memperkuat ekosistem ekonomi dan keuangan digital melalui penggunaan instrumen pembayaran digital, kolaborasi bank, fintech, dan e-commerce untuk mendukung program Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN);

Bank Indonesia akan terus menempuh langkah-langkah kebijakan lanjutan yang diperlukan dalam mempercepat program PEN dengan mencermati dinamika perekonomian dan pasar keuangan global serta penyebaran COVID-19 dan dampaknya terhadap prospek perekonomian Indonesia dari waktu ke waktu. Koordinasi kebijakan yang erat dengan Pemerintah dan Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK) terus diperkuat untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan sistem keuangan, serta mempercepat pemulihan ekonomi nasional. Perbaikan perekonomian global berlanjut sesuai prakiraan sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi dunia terus membaik dipengaruhi besarnya stimulus fiskal di beberapa negara maju, terutama Amerika Serikat (AS). Perbaikan juga didukung oleh pemulihan ekonomi Tiongkok sebagai dampak dari besarnya stimulus fiskal dan berkurangnya penyebaran COVID-19, yang meningkatkan investasi di sektor manufaktur, di tengah terbatasnya perbaikan ekonomi negara berkembang lainnya. Pemulihan ekonomi global mendorong peningkatan beberapa indikator dini bulan September 2020, seperti mobilitas masyarakat global, Purchasing Managers' Index (PMI) Manufaktur dan Jasa di beberapa negara, serta keyakinan konsumen di AS dan kawasan Eropa. Ke depan, berlanjutnya perbaikan ekonomi global didorong oleh berkurangnya penyebaran COVID-19, meningkatnya mobilitas masyarakat, dan berlanjutnya stimulus kebijakan. Perbaikan ekonomi global tersebut mendorong kenaikan volume perdagangan dan harga komoditas dunia sesuai prakiraan sebelumnya. Sementara itu, ketidakpastian pasar keuangan global tetap tinggi, dipicu isu geopolitik seperti ketidakpastian pemilu AS dan perundingan Brexit, serta ketegangan hubungan dagang AS-Tiongkok. Perkembangan ini berdampak pada terbatasnya aliran modal ke negara berkembang dan menahan penguatan mata uang berbagai negara, termasuk Indonesia. Pertumbuhan ekonomi domestik secara perlahan juga membaik, terutama didorong stimulus fiskal dan perbaikan ekspor. Perkembangan Agustus-September 2020 menunjukkan belanja Pemerintah meningkat didorong stimulus fiskal terkait perlindungan sosial dan dukungan UMKM. Ekspor lebih baik dari prakiraan ditopang berlanjutnya permintaan global, terutama dari AS dan Tiongkok, untuk beberapa komoditas seperti besi dan baja, pulp dan waste paper,


serta tekstil dan produk tekstil (TPT). Secara spasial, perbaikan ekspor juga didorong oleh beberapa daerah luar Jawa, seperti Sumatera, Bali-Nusa Tenggara, dan Sulawesi-Maluku-Papua. Peran positif stimulus fiskal dan kenaikan ekspor serta investasi bangunan yang tetap baik sejalan berlanjutnya berbagai Proyek Strategis Nasional (PSN), menyangga pemulihan ekonomi, di tengah konsumsi rumah tangga yang masih terbatas. Perbaikan ekonomi Indonesia tercermin pada kenaikan sejumlah indikator dini seperti penjualan eceran dan online, job vacancy, serta pendapatan masyarakat. Ke depan, pemulihan ekonomi domestik diprakirakan berlanjut dipengaruhi oleh membaiknya perekonomian global serta meningkatnya realisasi anggaran Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, kemajuan dalam program restrukturisasi kredit, dan berlanjutnya stimulus moneter dan makroprudensial Bank Indonesia. Bank Indonesia melalui bauran kebijakannya akan terus memperkuat sinergi dengan Pemerintah dan otoritas terkait agar berbagai kebijakan yang ditempuh semakin efektif mendorong pemulihan ekonomi. Ketahanan sektor eksternal Indonesia pada triwulan III 2020 tetap terjaga, di tengah dinamika penyesuaian aliran modal global. Transaksi berjalan triwulan III 2020 diprakirakan mencatat surplus dipengaruhi perbaikan ekspor dan penyesuaian impor sejalan permintaan domestik yang belum kuat. Prakiraan ini didorong potensi kenaikan surplus neraca perdagangan triwulan III 2020 yang relatif besar dibandingkan dengan surplus pada triwulan sebelumnya. Pada Juli-Agustus 2020, neraca perdagangan mencatat surplus 5,57 miliar dolar AS. Dengan prospek surplus neraca transaksi berjalan tersebut dan surplus neraca finansial, secara keseluruhan neraca pembayaran pada triwulan III 2020 diprakirakan mengalami surplus, meskipun terdapat aliran keluar investasi portofolio asing (net outflows) sebesar 1,24 miliar dolar AS. Pada awal Oktober 2020, aliran masuk modal asing secara berangsur membaik sehingga per 9 Oktober 2020 tercatat net inflows sebesar 0,33 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir September 2020 tetap tinggi, yakni 135,2 miliar dolar AS, setara pembiayaan 9,5 bulan impor atau 9,1 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, defisit transaksi berjalan keseluruhan tahun 2020 diprakirakan tetap rendah, di bawah 1,5% dari PDB, sehingga terus mendukung ketahanan sektor eksternal. Nilai tukar Rupiah tetap terkendali didukung langkah-langkah stabilisasi Bank Indonesia. Pada September 2020, Rupiah tercatat melemah 2,13% (ptp) dipengaruhi tingginya ketidakpastian pasar keuangan, baik karena faktor global maupun faktor domestik. Pada awal Oktober 2020, nilai tukar Rupiah per 12 Oktober kembali menguat 1,22% (ptp) atau 0,34% secara rerata dibandingkan dengan level September 2020. Penguatan Rupiah pada Oktober 2020 didorong kembali masuknya aliran modal asing ke pasar keuangan domestik dipengaruhi meningkatnya likuiditas global dan tetap terjaganya keyakinan investor terhadap prospek perekonomian domestik. Dengan perkembangan ini, Rupiah sampai dengan 12 Oktober 2020 mencatat depresiasi sekitar 5,56% dibandingkan dengan level akhir 2019. Ke depan, Bank Indonesia memandang penguatan nilai tukar


Rupiah berpotensi berlanjut seiring levelnya yang secara fundamental masih undervalued. Hal ini didukung defisit transaksi berjalan yang rendah, inflasi yang rendah dan terkendali, daya tarik aset keuangan domestik yang tinggi, dan premi risiko Indonesia yang menurun, serta likuiditas global yang besar. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah sesuai dengan fundamentalnya dan bekerjanya mekanisme pasar, melalui efektivitas operasi moneter dan ketersediaan likuiditas di pasar. Inflasi tetap rendah sejalan permintaan yang belum kuat dan pasokan yang memadai. Indeks Harga Konsumen (IHK) pada September 2020 tercatat deflasi 0,05% (mtm) sehingga inflasi IHK sampai September 2020 tercatat 0,89% (ytd). Secara tahunan, inflasi IHK tercatat rendah yakni sebesar 1,42% (yoy), meskipun lebih tinggi dari inflasi Agustus 2020 sebesar 1,32% (yoy). Inflasi yang rendah dipengaruhi turunnya inflasi inti sejalan permintaan domestik yang belum kuat serta konsistensi Bank Indonesia mengarahkan ekspektasi inflasi dalam kisaran target dan menjaga stabilitas nilai tukar. Inflasi kelompok volatile food tetap rendah dipengaruhi berlanjutnya penurunan harga bahan pangan seiring permintaan domestik yang belum kuat, pasokan yang memadai sejalan panen di beberapa sentra produksi, distribusi yang terjaga, dan harga komoditas pangan global yang rendah. Selain itu, inflasi kelompok administered prices melambat terutama didorong berlanjutnya penurunan tarif angkutan udara. Bank Indonesia memprakirakan inflasi 2020 lebih rendah dari batas bawah target inflasi dan kembali ke dalam sasarannya 3,0% ± 1% pada 2021. Bank Indonesia konsisten menjaga stabilitas harga dan memperkuat koordinasi kebijakan dengan Pemerintah, baik di tingkat pusat maupun daerah, guna mengendalikan inflasi tetap dalam kisaran targetnya. Sejalan dengan kebijakan moneter dan makroprudensial akomodatif yang ditempuh Bank Indonesia, kondisi likuiditas tetap longgar sehingga mendorong suku bunga terus menurun dan mendukung pembiayaan perekonomian. Hingga 9 Oktober 2020, Bank Indonesia telah menambah likuiditas (quantitative easing) di perbankan sekitar Rp667,6 triliun, terutama bersumber dari penurunan Giro Wajib Minimum (GWM) sekitar Rp155 triliun dan ekspansi moneter sekitar Rp496,8 triliun. Longgarnya kondisi likuiditas mendorong tingginya rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) yakni 31,23% pada September 2020 dan rendahnya rata-rata suku bunga PUAB overnight, sekitar 3,29% pada September 2020. Kebijakan pelonggaran likuiditas dan penurunan suku bunga kebijakan (BI7DRR) mendorong penurunan suku bunga deposito dan kredit pada September 2020 dari 5,49% dan 9,92% pada Agustus 2020 menjadi 5,18% dan 9,88%. Imbal hasil SBN 10 tahun turun dari 6,93% pada akhir September 2020 menjadi 6,87% per 12 Oktober 2020. Dari besaran moneter, pertumbuhan besaran moneter M1 dan M2 pada September 2020 tetap tinggi, yaitu sebesar 17,6% (yoy) dan 12,3% (yoy). Ke depan, ekspansi moneter Bank Indonesia serta percepatan realisasi anggaran dan program restrukturisasi kredit perbankan diharapkan dapat mendorong penyaluran kredit dan pembiayaan bagi pemulihan ekonomi nasional.


Sinergi ekspansi moneter Bank Indonesia dengan akselerasi stimulus fiskal Pemerintah dalam mendorong pemulihan ekonomi nasional terus diperkuat. Bank Indonesia melanjutkan komitmen untuk pendanaan APBN Tahun 2020 melalui pembelian SBN dari pasar perdana dalam rangka pelaksanaan UU No.2 Tahun 2020, baik berdasarkan mekanisme pasar maupun secara langsung, sebagai bagian upaya mendukung percepatan implementasi program PEN, dengan tetap menjaga stabilitas makroekonomi. Sampai dengan 8 Oktober 2020, Bank Indonesia telah membeli SBN di pasar perdana melalui mekanisme pasar sesuai dengan Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank Indonesia tanggal 16 April 2020, sebesar Rp60,18 triliun, termasuk dengan skema lelang utama, Greenshoe Option (GSO) dan Private Placement. Sementara itu, realisasi pendanaan dan pembagian beban untuk pendanaan Public Goods dalam APBN oleh Bank Indonesia melalui mekanisme pembelian SBN secara langsung sesuai dengan Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank Indonesia tanggal 7 Juli 2020, berjumlah Rp229,68 triliun. Selain itu, Bank Indonesia juga telah merealisasikan pembagian beban dengan Pemerintah untuk pendanaan Non Public Goods-UMKM sebesar Rp90,88 triliun sesuai dengan Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank Indonesia tanggal 7 Juli 2020. Dengan sinergi ini, Pemerintah dapat lebih memfokuskan pada upaya akselerasi realisasi APBN untuk mendorong pemulihan perekonomian nasional. Ketahanan sistem keuangan tetap kuat, meskipun risiko dari meluasnya dampak COVID-19 terhadap stabilitas sistem keuangan terus dicermati. Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan Agustus 2020 tetap tinggi yakni 23,39%, dan rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL) tetap rendah yakni 3,22% (bruto) dan 1,14% (neto). Namun demikian, fungsi intermediasi dari sektor keuangan masih lemah akibat pertumbuhan kredit yang terbatas sejalan dengan permintaan domestik yang belum kuat dan kehati-hatian perbankan akibat berlanjutnya pandemi COVID-19. Pertumbuhan kredit pada September 2020 kembali menurun dari 1,04% (yoy) pada Agustus 2020 menjadi 0,12% (yoy). Sementara itu, pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) naik dari 11,64% (yoy) pada Agustus 2020 menjadi 12,88% (yoy) didorong ekspansi keuangan Pemerintah. Ke depan, intermediasi perbankan diperkirakan akan membaik sejalan dengan prospek perbaikan kinerja korporasi dan pemulihan ekonomi domestik serta konsistensi sinergi kebijakan yang ditempuh. Kinerja korporasi triwulan III 2020 terindikasi secara perlahan membaik, tercermin dari peningkatan penjualan, kemampuan bayar, serta penerimaan perpajakan terutama pada sektor Industri dan Perdagangan. Selain itu, restrukturisasi kredit perbankan masih berlanjut, termasuk untuk UMKM yang mencapai 36% dari total kredit, ditopang likuiditas yang meningkat. Bank Indonesia terus memperkuat koordinasi kebijakan makroprudensialnya dengan kebijakan fiskal oleh Pemerintah, pengawasan mikroprudensial oleh OJK, dan penjaminan simpanan oleh LPS untuk memperkuat stabilitas sistem keuangan serta mendorong penyaluran kredit dan pembiayaan bagi pemulihan ekonomi nasional.


Transaksi Sistem Pembayaran baik tunai maupun nontunai menunjukkan peningkatan sejalan dengan perbaikan ekonomi, disertai dengan percepatan digitalisasi ekonomi dan keuangan. Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh meningkat dari 5,82% (yoy) pada Agustus 2020 menjadi 7,20% (yoy) sehingga pada September 2020 tercatat Rp762,1 triliun. Transaksi pembayaran menggunakan ATM, Kartu Debet, Kartu Kredit, dan Uang Elektronik (UE) menunjukkan perbaikan dengan lebih rendahnya kontraksi pertumbuhan dari 13,94% (yoy) pada Juli 2020 menjadi 6,86% (yoy) pada Agustus 2020. Di lain pihak, transaksi ekonomi dan keuangan digital meningkat pesat sejalan dengan penggunaan platform dan instrumen digital di masa pandemi, serta semakin kuatnya preferensi dan akseptasi masyarakat akan transaksi digital. Pertumbuhan nilai transaksi UE pada Agustus 2020 tercatat 33,80% (yoy), meningkat tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan bulan sebelumnya sebesar 24,42% (yoy). Volume transaksi digital banking juga mencatat pertumbuhan tinggi sebesar 52,69% (yoy) pada Agustus 2020, meningkat dari capaian bulan sebelumnya sebesar 38,81% (yoy). Ke depan, Bank Indonesia terus mempercepat digitalisasi pembayaran dan perluasan ekosistem digital melalui kolaborasi dengan Pemerintah, bank, fintech, dan e-commerce untuk pemulihan ekonomi nasional, khususnya program bansos Pemerintah, penyaluran kredit dan digitalisasi UMKM, sejalan dengan Gernas BBI. Sejumlah langkah terus dilakukan, termasuk perluasan ekosistem QRIS, penggunaan big data, aplikasi API (Application Programming Interface), serta penguatan pengawasan fraud dan siber pada pembayaran digital.

- PERKEMBANGAN INDUSTRI PROPERTI INDONESIA 2020 Pada triwulan II-2020, Indeks Harga Properti Komersial secara tahunan tumbuh melambat. Secara tahunan, Indeks Harga Properti Komersial tumbuh 0,29% (yoy), lebih rendah dibandingkan 0,31% (yoy) pada triwulan sebelumnya dan 1,50% (yoy) pada triwulan II-2019 (Grafik 1). Kinerja properti komersial yang semakin melambat tersebut dipengaruhi oleh kategori sewa yang tercatat mengalami kontraksi yang cukup dalam sebesar -5,38% (yoy), terutama akibat penurunan indeks harga pada segmen hotel sebesar -25,43% (yoy) dan apartemen sewa sebesar -5,39% (yoy). Penurunan pertumbuhan indeks harga hotel tersebut sejalan dengan menurunnya permintaan akibat pandemi COVID-19 yang mendorong diterapkannya berbagai pembatasan aktivitas baik bisnis maupun yang bersifat leisure. Selama triwulan II-2020, banyak hotel menerapkan promosi potongan harga. Sementara itu, properti komersial untuk kategori jual tercatat tumbuh stabil sebesar 0,33% (yoy), sama dibandingkan triwulan sebelumnya. Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial tumbuh relatif sama dengan triwulan sebelumnya. Pada triwulan II-2020, Indeks Harga Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 0,12% (qtq), relatif sama dibandingkan 0,11% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 2). Hal tersebut dipengaruhi oleh peningkatan terbatas pada kategori jual, khususnya pada segmen warehouse complex sejalan dengan peningkatan kebutuhan pergudangan di Jakarta dari perusahaan e-commerce. Bisnis e-commerce merupakan salah satu


lini usaha yang lebih sedikit terdampak kebijakan pemerintah terkait Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) yang diberlakukan sejak April 2020 di wilayah Jakarta, sehingga landlord melakukan penyesuaian harga pada kawasan pergudangan. Peningkatan harga secara terbatas juga terjadi pada segmen lahan industri khususnya di wilayah Bodebek yang dipengaruhi oleh stagnasi pasokan dan depresiasi Rupiah yang sempat terjadi di awal triwulan II-2020. Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial

Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial


Pada triwulan II-2020, Indeks Pasokan Properti Komersial periode triwulan menunjukan perlambatan. Pertumbuhan Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat sebesar 0,01% (yoy), atau lebih rendah dibandingkan 0,04% (yoy) pada triwulan sebelumnya dan 3,26% (yoy) pada triwulan yang sama tahun lalu (Grafik 3). Perlambatan pasokan terjadi baik pada kategori sewa maupun jual. Pada kategori sewa, penurunan terjadi utamanya pada segmen hotel dan ritel sewa yang disebabkan penerapan beragam pembatasan aktivitas akibat pandemi COVID-19, sehingga berdampak pada penutupan sementara beberapa hotel karena tingginya biaya operasional. Selain itu, penurunan pasokan juga terjadi pada ritel, akibat penutupan sementara sejumlah pusat ritel di beberapa daerah cakupan survei, seiring penerapan kebijakan pembatasan sosial berskala besar (PSBB). Penutupan tersebut menyebabkan tenant tidak memperpanjang atau memutus kontrak sewanya. Sementara pada kategori jual, perlambatan pasokan terjadi pada segmen perkantoran jual/strata dan lahan industri. Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial terindikasi stagnan dengan pertumbuhan 0% (qtq) selama 3 triwulan terakhir dan turun dibandingkan 0,03% (qtq) pada triwulan II-2019 (Grafik 4). Kondisi tersebut dipengaruhi oleh stagnasi pasokan di berbagai segmen dalam kategori jual seperti ritel, lahan industri maupun warehouse complex .Pasokan berbagai segmen seperti lahan industri, ritel, warehouse complex yang stagnan dipengaruhi oleh land lord yang masih menunda rencana ekspansi karena belum berakhirnya pandemi COVID-19. Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Properti Komersial


Pertumbuhan Trilwulanan Indeks Supply Properti Komersial

Secara tahunan, pertumbuhan Indeks Permintaan Properti Komersial mengalami perlambatan. Melanjutkan tren sejak setahun terakhir, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan II-2020 tumbuh 0,20% (yoy), melambat dari 0,41% (yoy) pada triwulan I-2020 dan 1,19% (yoy) pada triwulan II-2019 (Grafik 5). Berdasarkan segmennya, penurunan terjadi pada kagetori sewa khususnya segmen convention hall dan hotel. Penurunan pada segmen convention hall disebabkan turunnya permintaan sejalan dengan penerapan pembatasan sosial di banyak daerah akibat pandemi COVID-19, yang mengakibatkan ditundanya berbagai MICE pada triwulan II-2020. Pada segmen hotel, permintaan juga menunjukkan penurunan sejalan dengan kegiatan leisure yang minim dilakukan karena anjuran pemerintah terkait dengan pembatasan untuk berpergian, maupun kegiatan bisnis oleh swasta dan pemerintah. Turunnya permintaan hotel kemudian mempengaruhi keputusan pengusaha hotel untuk menurunkan tarifnya melalui berbagai program diskon. Secara triwulanan, permintaan properti komersial kembali menurun pada triwulan II-2020. Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan II-2020 tumbuh -0,07% (qtq), menurun dibandingkan 0,02% (qtq) pada triwulan I-2020 dan 0,13% (qtq) pada triwulan II-2019 (Grafik 6). Penurunan permintaan terutama disebabkan pada kategori sewa pada seluruh segmen, dengan penurunan terdalam terjadi segmen convention hall, hotel dan apartemen. Penurunan pertumbuhan convention hall, hotel dan apartemen masing-masing mencapai -100,0% (qtq), -72,49% (qtq) dan -24,83% (qtq) pada triwulan laporan dipengaruhi oleh terbatasnya kegiatan sesuai dengan aturan pemerintah akibat wabah Covid-19, sehingga berpengaruh pada pembatalan kegiatan MICE, akomodasi untuk keperluan bisnis maupun leisure. Adapun tingkat hunian apartemen sewa juga menunjukkan penurunan pada triwulan II-2020 yang


disebabkan oleh kebijakan pengembang apartemen di beberapa daerah yang meningkatkan keamanan hunian dengan tidak menerima penghuni baru selama beberapa periode terkait dengan pandemi COVID-19. Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand/Hunian Properti Komersial

Pertumbuhan Triwulanan Indeks Demand/Hunian Properti Komersial

********************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama C.1

C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: - Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan biaya dari Obyek Penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh Obyek Penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan. Pendekatan pendapatan merupakan suatu pendekatan penilaian dimana nilai suatu properti ditentukan berdasarkan kemampuan properti tersebut untuk menghasilkan keuntungan di masa mendatang. Untuk melaksanakan penilaian suatu properti dengan pendekatan ini, mula-mula diperhitungkan keuntungan dari pengoperasian properti tersebut dengan mengurangkan biaya-biaya yang harus dikeluarkan dari pendapatan yang akan diperoleh. Apabila jumlah keuntungan tetap/konstan setiap tahunnya, maka nilai properti diperoleh dengan mengkapitalisasi keuntungan tersebut dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) yang sesuai. Jika jumlah keuntungan tersebut berfluktuasi dari tahun ke tahun, maka nilai properti diperoleh dengan mendiskonto nilai-nilai keuntungan di masa mendatang (selama umur ekonomis properti tersebut) dengan tingkat diskonto (discount rate) yang sesuai. Pendekatan pendapatan digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan properti yang memiliki kemampuan untuk menghasilkan pendapatan di masa yang akan datang (income producing property). Mengingat bahwa pendapatan yang diperoleh dari Obyek Penilaian tidak pernah tetap/konstan setiap tahun, maka metode yang digunakan dalam penilaian ini adalah metode diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method).

- Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan nilai obyek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) atau biaya pengganti baru (replacement cost new) pada tanggal penilaian (cut off date) setelah dikurangi dengan penyusutan. Biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan suatu properti meliputi biaya perencanaan dan pengawasan, biaya pengadaan unit


atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi atau instalasi, termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, bea masuk, pajak, dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur. Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa bangunan dengan mempertimbangkan bahwa biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dan penyusutan dari bangunan dapat diperkirakan.

- Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai pasar obyek penilaian.

Pendekatan-pendekatan dan metode-metode tersebut di atas kami aplikasikan dengan memperhatikan karakteristik aset-aset yang menjadi bagian-bagian dari Obyek Penilaian sebagai berikut: Penilaian atas Obyek Penilaian dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan dengan metode diskonto arus kas. Pendekatan data pasar digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian dengan mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian tanah. Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa banguna dengan mempertimbangkan bahwa biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dan penyusutan dari bangunan dapat diperkirakan. Pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode diskonto arus kas digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian dengan mempertimbangkan bahwa pendapatan yang diperoleh dari Obyek Penilaian tidak pernah tetap/konstan setiap tahun.


Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan, selanjutnya indikasi nilai pasar yang diperoleh dari tiap-tiap pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan melakukan pembobotan tertimbang untuk memperoleh kesimpulan nilai pasar Obyek Penilaian.

********************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama III.C.1

D. URAIAN PENILAIAN

D.1 PENILAIAN OBYEK PENILAIAN

– PENDEKATAN PENDAPATAN DENGAN METODE DISKONTO ARUS KAS Pendekatan pendapatan merupakan suatu pendekatan penilaian dimana nilai suatu properti ditentukan berdasarkan kemampuan properti tersebut untuk menghasilkan keuntungan di masa mendatang selama umur ekonomisnya. Untuk melaksanakan penilaian suatu properti dengan pendekatan ini, mula-mula diperhitungkan keuntungan dari pengoperasian properti tersebut dengan mengurangkan biaya-biaya yang harus dikeluarkan dari pendapatan yang akan diperoleh. Apabila jumlah keuntungan tetap/konstan setiap tahunnya, maka nilai properti diperoleh dengan mengkapitalisasi keuntungan tersebut dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) yang sesuai. Jika jumlah keuntungan tersebut berfluktuasi dari tahun ke tahun, maka nilai properti diperoleh dengan mendiskonto nilai-nilai keuntungan di masa mendatang (selama umur ekonomis properti tersebut) dengan tingkat diskonto (discount rate) yang sesuai. Mengingat bahwa pendapatan yang diperoleh dari Obyek Penilaian yang dinilai tidak pernah tetap/konstan setiap tahun, maka metode yang digunakan dalam penilaian ini adalah metode diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method). Dalam penilaian Obyek Penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan, keuntungan dari pengoperasian Obyek Penilaian dihitung dengan mengurangi pendapatan kotor tahunan (potential gross income) selama masa proyeksi yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan Obyek Penilaian di masa yang akan datang dengan biaya-biaya operasional yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan pendapatan bersih tahunan (net operating income/NOI) dari Obyek Penilaian. Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah jumlah nilai kini (present value) dari NOI selama masa proyeksi yang diperoleh dengan menggunakan tingkat diskonto (discount rate) tertentu yang sesuai. Secara garis besar, indikasi nilai pasar Obyek Penilaian dapat dihitung dengan formula sebagai berikut:

nn

nn

iNOI

iNOI

iNOI

iNOIV

)1()1()1()1( 11

22

11

++

++

++

+= −

−

dimana: V = Nilai properti NOI = Pendapatan bersih tahunan i = Tingkat diskonto n = Jumlah tahun

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama D.2

Dengan pendekatan ini diperoleh indikasi nilai pasar Obyek Penilaian sebagai satu kesatuan properti yang meliputi tanah dan bangunan. PROSEDUR PENILAIAN Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas, untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang akan dijelaskan dalam uraian berikut ini. 1. Penentuan Arus Kas Bersih

Dalam penilaian ini, arus kas bersih (AKB) yang akan didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah net operating income (NOI). Pengertian NOI berarti bahwa pendapatan operasional yang diperoleh adalah berasal dari pendapatan sewa selama 1 tahun yang berlaku pada tanggal penilaian dan pendapatan lainnya yang sudah bebas dari biaya dan beban operasional seperti biaya umum dan administrasi, pajak bumi dan bangunan (PBB), dan beban cadangan pengganti (reserve for replacement) yang dihitung sebagai berikut:

Effective gross income (EGI) – Biaya dan beban operasional (operating cost and expenses) = Net operating income (NOI) Dalam perhitungan NOI tersebut kami mengacu pada jumlah pendapatan sewa selama 1 tahun yang berlaku pada tanggal penilaian. Proyeksi pendapatan serta biaya dan beban operasional untuk periode tahun 2020 (November-Desember) sampai dengan tahun 2026 dapat dilihat pada Lampiran I. Proyeksi Pendapatan Proyeksi pendapatan sewa disusun mulai dari periode tahun 2020 (November-Desember) sampai dengan tahun 2026. Pendapatan sewa diproyeksikan naik sebesar 15,38% pada tahun 2022 dan kemudian diasumsikan sudah stabil sampai dengan akhir periode proyeksi yaitu tahun 2026. Proyeksi Pendapatan Lain-Lain Pendapatan service charge diproyeksikan naik sebesar 25,00% pada tahun 2022 dan kemudian diasumsikan sudah stabil sampai dengan akhir periode proyeksi yaitu tahun 2026. Pendapatan pemakaian air diproyeksikan sebesar


32.000.000,00 per tahun sampai dengan akhir periode proyeksi yaitu tahun 2026. Proyeksi Biaya dan Beban Operasional Biaya dan beban operasional yang terdiri dari biaya umum dan administrasi, PBB, dan beban cadangan pengganti. Beban umum dan administrasi diasumsikan naik sebesar 5,00% setiap tahun sampai sampai dengan akhir periode proyeksi yaitu tahun 2026. PBB dan biaya cadangan pengganti diasumsikan naik sebesar 2,50% setiap tahun sampai sampai dengan akhir periode proyeksi yaitu tahun 2026.

2. Penentuan Tingkat Diskonto Untuk mendiskonto pendapatan bersih tiap-tiap tahun, tingkat diskonto yang digunakan adalah biaya modal rata-rata tertimbang (WACC/weighted average cost of capital) dengan menggunakan formula sebagai berikut:

)()( ddee WkWkWACC ×+×= dimana: ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa kd = Biaya modal hutang We= Bobot ekuitas dalam struktur kapital Wd= Bobot hutang dalam struktur kapital Penentuan Biaya Modal untuk Ekuitas Sebelum dapat menetapkan WACC, terlebih dahulu harus dihitung biaya modal ekuitas, yang ditentukan dengan capital asset pricing model (CAPM) dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:

RBDSRPRk mfe −×+= )(β dimana: ke = Balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu, atau biaya

modal ekuitas/saham biasa Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko

(risk free rate) β = Beta RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk

premium) RBDS = Rating-based default spread


Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga obligasi Pemerintah untuk jangka panjang. Untuk penilaian ini, instrumen bebas risiko yang dipilih didasarkan pada obligasi Pemerintah Indonesia dalam mata uang Rupiah tenor yang paling lama (7 tahun berdasarkan data per tanggal 19 November 2020) dengan yield sebesar 5,96%, dan angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko. RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat premi risiko sebesar 8,03%, yang diolah dari hasil riset Aswath Damodaran (New York University Business School) sampai dengan bulan Juni 2020. Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium. Untuk memperoleh faktor beta yang sesuai kami menggunakan beta rata-rata perusahaan pembanding dari perusahaan yang bergerak dalam bidang industri real estate (development) yang diperoleh dari hasil riset Aswath Damodaran sampai dengan bulan Juni 2020 yaitu sebesar 1,10. Dalam penilaian ini juga digunakan RBDS untuk melakukan penyesuaian terhadap biaya modal ekuitas mengingat dalam perhitungan biaya modal ekuitas ini digunakan RPm yang berasal dari hasil riset Aswath Damodaran, dimana RBDS sebesar 2,23% digunakan untuk mengurangi besaran biaya modal ekuitas. Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka dengan menggunakan persamaan CAPM diperoleh biaya modal ekuitas sebesar 12,58%, sebagaimana tampak dalam perhitungan di bawah ini. = + ( × ) − = 5,96% + (1,10 × 8,03%) − 2,23% = 12,58% Penentuan Biaya Modal untuk Hutang Karena perhitungan nilai pasar Obyek Penilaian dilakukan dengan mendiskonto NOI, maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang berasal


dari pinjaman (biaya modal untuk hutang) maupun yang berasal dari ekuitas (biaya modal untuk ekuitas). Dalam penilaian ini, biaya modal untuk hutang digunakan tingkat bunga pinjaman rata-rata Bank Pemerintah dalam mata uang Rupiah yang berlaku pada periode bulan September 2020, yaitu sebesar 8,97%. Kesimpulan Sebagaimana telah diuraikan di atas, diperoleh biaya modal ekuitas sebesar 12,58% dan biaya modal untuk hutang sebesar 8,97%. Selanjutnya kami menggunakan bobot ekuitas sebesar 35,00% dan bobot hutang berbunga sebesar 65,00% sesuai dengan porsi pembiayaan yang umum di Indonesia. Berdasarkan angka tersebut, maka diperoleh WACC sebesar 10,23%, sebagaimana tampak dalam perhitungan berikut ini. = ( × ) + ( × ) = (12,58% × 35%) + (8,97% × 65%) = 10,23% Dengan demikian, dalam penilaian ini, untuk mendiskonto NOI untuk Obyek Penilaian tiap-tiap tahun kami menggunakan tingkat diskonto sebesar 10,23%.

3. Nilai Kekal (Terminal Value) Untuk mendapatkan nilai kekal (terminal value), kami mengkapitalisasikan NOI tahun 2027 dengan tingkat diskonto yang digunakan untuk kemudian didiskonto pada tahun 2026 dengan menggunakan formula sebagai berikut: = ( × (1 + )) × ( − ) × dimana: TV = Nilai kekal (terminal value) NOI = Net operating income (laba bersih operasi) g = Tingkat pertumbuhan NOI DR = Discount rate (tingkat diskonto) DF = Discount factor (faktor diskonto) Sebagai dasar dalam menentukan nilai kekal atau nilai pada periode kekal (perpetuity period), kami menggunakan NOI tahun 2020 (November-Desember) sampai tahun 2026 sebagai periode tetap (fixed period), sedangkan NOI tahun 2027 dianggap sebagai awal periode kekal. Dalam penilaian ini pertumbuhan NOI pada tahun 2027 dan periode kekal diasumsikan sebesar 3,50%.


Nilai kekal dapat dilihat pada perhitungan di bawah ini. = 951 × (1 + 3,50%) × (10,23% − 3,50%) × 0,58 = 8.463 Dengan demikian, nilai terminal yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebesar Rp 8.463.000.000,00.

4. Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian Keseluruhan jumlah nilai kini NOI untuk Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 4,23 miliar untuk tingkat diskonto 10,23% sebagaimana dapat dilihat pada Lampiran I. Nilai tersebut kemudian ditambahkan dengan nilai kini periode kekal sebesar Rp 8,46 miliar. Dengan demikian, total nilai kini pendapatan bersih operasional dari Obyek Penilaian berdasarkan metode diskonto arus kas adalah sebesar Rp 12.690.000.000,00 (dibulatkan).

PENILAIAN Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pendapatan diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 12.690.000.000,00.

– PENDEKATAN BIAYA Pendekatan biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai Obyek Penilaian yang berupa bangunan berdasarkan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) atau biaya pengganti baru (replacement cost new) pada tanggal penilaian (cut off date) setelah dikurangi dengan penyusutan. Pada pendekatan ini, nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa bangunan diperoleh dengan terlebih dahulu mengestimasi biaya pengganti baru (BPB) Obyek Penilaian yang berupa bangunan dengan menggunakan metode meter persegi (square meter method) yang dihitung dengan mengacu pada data standar BPB per meter persegi bangunan Kota Semarang (diperoleh dari MAPPI), yang kemudian disesuaikan dengan mempertimbangkan bahan-bahan bangunan yang digunakan pada bangunan. Setelah disesuaikan, BPB tersebut kemudian dikurangi dengan penyusutan/depresiasi fisik, fungsional, dan eksternal dari bangunan. Dalam penggunaan metode meter persegi telah dipertimbangkan hal-hal sebagai berikut: 1. Menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga

kontrak atau biaya pembangunan dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sejak tanggal penilaian (cut off date),

2. Melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding dan sejenis, dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek


penilaian dan properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi nilai,

3. Melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderungan perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai dengan tanggal penilaian (cut off date), dan

4. Menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sebelum tanggal penilaian (cut off date), dalam hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi tidak diketahui, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut: a. Properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip

penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use),

b. Properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil, dan

c. Nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat diketahui.

Khusus untuk penilaian tanah, pendekatan yang digunakan adalah pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan perbedaan dan kesamaan karakteristik antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan. Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar adalah sebagai berikut: a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding dan

sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan estimasi harga transaksi.

b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding, dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan penyesuaian positif.


c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan, kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar (secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi bobot yang lebih besar.

Dengan demikian, berdasarkan pendekatan biaya, indikasi nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa tanah dan bangunan dapat dihitung dengan formula sebagai berikut: Indikasi Nilai Pasar = BPB – (BPB x Penyusutan/Depresiasi) + Indikasi Nilai

Pasar Tanah PROSEDUR PENILAIAN Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas, untuk menentukan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa bangunan berdasarkan pendekatan biaya kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang dijelaskan dalam uraian berikut ini. 1. BPB

BPB Obyek Penilaian yang berupa bangunan diestimasi dengan menggunakan metode meter persegi yang dihitung dengan mengacu pada data standar BPB per meter persegi bangunan Kota Semarang (diperoleh dari MAPPI), yang kemudian disesuaikan dengan mempertimbangkan bahan-bahan bangunan yang digunakan pada bangunan.

2. Penyusutan/Depresiasi Penyusutan/depresiasi atas Obyek Penilaian yang berupa bangunan diestimasi menggunakan metode breakdown yaitu dengan mempertimbangkan kondisi fisik, fungsional, dan eksternal dari Obyek Penilaian yang berupa bangunan.

3. Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa bangunan diperoleh dengan mengurangkan penyusutan/depresiasi terhadap BPB Obyek Penilaian yang bangunan yang kemudian ditambahkan dengan indikasi nilai pasar tanah.


Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan biaya diperoleh indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah Rp 11.060.000.000,00, dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut: 1. Ringkasan Perhitungan Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian

1 Tanah 2.189,00 m² 8.756.000 0,00% 8.756.000

2 Bangunan 1.056,00 m² 2.633.000 12,50% 2.304.000

11.389.000 11.060.000

Nilai Pasar(Rp Ribu)

Total

No. Volume Biaya Pengganti Baru (Rp Ribu)

Penyusutan(%)Uraian


2. Ringkasan Perhitungan Indikasi Nilai Pasar Tanah

No Properti Yang Dinilai

1. Nama Jalan Jl. Kedungmundu RayaNama Kompleks Gaia ResidanceKelurahan KedungmunduKecamatan TembalangKota Semarang Propinsi Jawa Tengah

2. Luas tanah (m²) 2.189,00 3. Luas bangunan (m²) 1.056,00 4. Harga Penawaran (Rp)5. Status6. Diskon7. Peruntukan sesuai tata kota Komersial8. Tanda bukti kepemilikan SHGB9. Penggunaan Pasar Swalayan

10. Harga setelah diskon (Rp)11. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²)12. Asumsi kondisi bangunan13. Indikasi harga pasar bangunan (Rp)14. Indikasi harga pasar tanah (Rp)15. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²)

16. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0b. Lokasi

- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Jarak thdp pusat Kota 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kelas jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kenyamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kondisi Jalan Macet 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Dekat TPU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

c. Ukuran 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0d. Kontur/Topografi

- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -258.750 -5,0% -115.200 -5,0% -171.450g. Bentuk tanah 0,0% 0 2,5% 57.600 0,0% 0h. Penggunaan tanah -5,0% -258.750 -5,0% -115.200 -5,0% -171.450i. Peraturan (kdb/klb) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0l. Fasilitas 20,0% 1.035.000 20,0% 460.800 20,0% 685.800

- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

n Fasos dan Fasum 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0o Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

Total 10,0% 517.500 12,5% 288.000 10,0% 342.900

17. Indikasi nilai tanah (Rp/m²)

18. Persentase pembobotan 100,00%

19. Nilai hasil pembobotan (Rp)

20. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 4.056.347 21. Dibulatkan (Rp/m²) 4.000.000

22. Nilai pasar tanah (Rp) 8.756.000.000

DATA

U r a i a n Data 1 Data 2 Data 3

Jl. Kedungmundu Raya Jl. Kedungmundu Raya Jl. Kedungmundu Raya 1 2 3

Kedungmundu Kedungmundu Kedungmundu

Semarang Semarang Semarang Tembalang Tembalang Tembalang

5.000,00 1.940,00 1.000,00 Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah

34.500.000.000 9.700.000.000 6.500.000.000 - 1.940,00 1.000,00

25,0% 25,0% 25,0%Penawaran Penawaran Penawaran

SHM SHM SHM Campuran Campuran Campuran

1 1 1Tanah Tanah Gudang

ANALISA

25.875.000.000 7.275.000.000 4.875.000.000

0,0% 60,0% 60,0%- 2.410.000 2.410.000

25.875.000.000 4.469.760.000 3.429.000.000 - 2.805.240.000 1.446.000.000

5.692.500 2.592.000 3.771.900

5.175.000 2.304.000 3.429.000

1.947.434 818.526 1.290.387

34,21% 31,58% 34,21%

Contact PersonRisan Wati Ardhie Properti Hesti

0816 667 643 0813 2500 5548


D.2 REKONSILIASI NILAI Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua pendekatan penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari kedua pendekatan tersebut, dengan bobot 53,43% untuk pendekatan pendapatan dan 46,57% untuk pendekatan biaya. Kami memberikan bobot 53,43% untuk pendekatan pendapatan dan 46,57% untuk pendekatan biaya dengan menggunakan metode rata-rata tertimbang (gross weighted method) dengan cara menetapkan faktor tertimbang (weighting factor) berdasarkan besarnya indikasi nilai yang didapatkan dari pendekatan yang digunakan, kemudian mengalikan faktor tertimbang dengan indikasi nilai yang didapatkan dari masing-masing pendekatan. Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 11.930.000.000,00 dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut:

Rincian nilai pasar Obyek Penilaian dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

(Rp Juta)

Pendekatan Pendapatan 12.690 53,43% 6.780 Pendekatan Biaya 11.060 46,57% 5.150

Total 100,00% 11.930

Uraian BobotIndikasi Nilai Pasar

Nilai Pasar Tertimbang

(Rp Juta)

Tanah 9.440 Bangunan 2.490

Total 11.930

Nilai Pasar (Rekonsiliasi)Uraian


D.3 KESIMPULAN PENILAIAN Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian, kami berkesimpulan bahwa:

Rp 11.930.000.000,00 ( SEBELAS MILIAR SEMBILAN RATUS TIGA PULUH JUTA

RUPIAH ) merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020.

*******************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama E.1

E. URAIAN OBYEK PENILAIAN

- TANAH Obyek Penilaian adalah pusat perbelanjaan yang berdiri di atas 1 (satu) bidang tanah dengan 1 (satu) buah dokumen kepemilikan. Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut: LETAK DAN IDENTIFIKASI Tanah dalam penilaian adalah 1 (satu) bidang tanah yang terletak di Propinsi Jawa Tengah, Kota Semarang, Kecamatan Tembalang, Kelurahan Kedungmundu, dan dapat diidentifikasikan sebagai Perumahan Gaia Residance Semarang Jl. Kedungmundu Raya. DATA TANAH Tanah tersebut dilengkapi dengan 1 (satu) buah dokumen kepemilikan yang berupa SHGB No. 1750 yang diterbitkan di Semarang pada tanggal 8 Mei 2015 dan akan berakhir pada tanggal 8 Mei 2044, terakhir tercatat atas nama PT Dafam Maju Bersama, yang berkedudukan di Semarang, dan Surat Ukur No. 247/Kedungmundu/2015 tanggal 6 Mei 2015, di Kelurahan Kedungmundu, Kecamatan Tembalang, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah, luas 2.189,00 m². ANALISIS LINGKUNGAN Lokasi tanah terletak di daerah perumahan dan komersial yang merupakan daerah bebas banjir. Daerah tersebut mudah dicapai dari arah barat laut melalui Jl. Ahmad Yani ke arah tenggara, kemudian melalui Jl. Brigjend Katamso ke arah tenggara, kemudian melalui Jl. Majapahit ke arah tenggara, pada pertigaan dengan Jl. Fatmawati membelok ke arah selatan, dan kemudian pada pertigaan dengan Jl. Kedungmundu Raya ke arah barat laut ± 200 m menuju lokasi yang dimaksud. Di sebelah selatan dari lokasi dengan jarak ± 20 m′ terdapat Pusat Perbelanjaan, sedangkan pusat Kota Semarang terletak di sebelah barat laut dengan radius ± 6 km′. Di sekitarnya pada umumnya adalah perumahan, ruko, dan pemukiman dengan kondisi rata-rata baik dan bersifat permanen.


Kami juga mengidentifikasi beberapa sisi positif dari lokasi Obyek Penilaian sebagai berikut: Positif: - Akses dari dan menuju lokasi Obyek Penilaian mudah dicapai, karena dilalui

oleh angkutan umum.

- Lokasi Obyek Penilaian tidak terlalu jauh dari Pusat Kota Semarang. ANALISIS SITE Lokasi tanah terletak di sebelah timur laut Jl. Kedungmundu Raya. Bentuk tanah tidak beraturan dengan ukuran lebar depan yang sejajar dengan jalan di depan lokasi ± 12 m′ dan panjang ke belakang maksimum ± 68 m′. Kontur tanah pada umumnya datar dengan ketinggian kurang lebih tinggi daripada permukaan jalan di depan lokasi. Sifat tanah pada umumnya adalah tanah keras. Di atas tanah telah ada bangunan berupa pusat perbelanjaan. Batas-batas tanah adalah sebagai berikut: - Sebelah timur laut : Jalan lingkungan. - Sebelah tenggara : Jalan lingkungan. - Sebelah barat daya : Jl. Kedungmundu Raya. - Sebelah barat laut : Ruko. Perkerasan jalan di depan lokasi (Jl. Kedungmundu Raya) pada umumnya terbuat dari aspal hotmix dengan lebar ± 8 m′ dan dilengkapi dengan saluran air terbuka, trotoar, dan lampu penerangan jalan. Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah barat laut melalui Jl. Ahmad Yani - Jl. Brigjend Katamso - Jl. Majapahit - Jl. Fatmawati - Jl. Kedungmundu Raya. PERENCANAAN KOTA Berdasarkan data yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan komersial. FASILITAS LINGKUNGAN Lalu lintas umum terdapat di Jl. Kedungmundu Raya, yang merupakan lalu lintas di daerah tersebut yang terletak di depan lokasi dan merupakan lalu lintas dua


arah dari barat laut ke tenggara dan sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang tinggi. Perkerasan jalan terbuat dari aspal hotmix dengan lebar ± 8 m′ dan dilengkapi dengan saluran air terbuka, trotoar, dan lampu penerangan jalan. Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero), air bersih dari PDAM, dan telepon dari PT Telkom (Persero) Tbk, yang semuanya sudah disambungkan ke lokasi. PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE) Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut: 1. Penggunaan HBU dari obyek penilaian wajib memenuhi peraturan

perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian. 2. Melakukan analisis kelayakan fisik dari obyek penilaian. 3. Melakukan analisis kelayakan finansial dari obyek penilaian yang didukung

dengan kondisi pasar. 4. Melakukan analisis yang menunjukkan produktivitas optimal dari obyek

penilaian. 5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan

peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.

Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi pusat perbelanjaan saat ini (as improved) adalah sebagai berikut: 1. Penggunaan Secara Hukum

Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian. Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan. Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan komersial.


Ketentuan tersebut di atas telah dapat dipenuhi oleh Obyek Penilaian. Dengan demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan atau peraturan yang berlaku.

2. Penggunaan Secara Fisik Kelayakan fisik dari obyek penilaian. Analisis kelayakan secara fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan di atasnya. Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik tanah Obyek Penilaian adalah sebagai berikut: - Lokasi : Strategis - Luas tanah : 2.189,00 m² - Bentuk tanah : Proporsional - Kontur tanah : Datar - Sifat tanah : Stabil Dengan memperhatikan kondisi fisik tanah Obyek Penilaian tersebut di atas, maka Obyek Penilaian memiliki potensi untuk dapat dikembangkan dengan memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.

3. Penggunaan Secara Finansial Kelayakan finansial dari obyek penilaian. Analisis kelayakan secara keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, halhal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor. Obyek Penilaian adalah pusat perbelanjaan yang memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan.


4. Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi Produktivitas optimal dari obyek penilaian. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolok ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diijinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya. Demikian pula untuk HBU atas obyek penilaian lainnya. Dalam menyusun proyeksi keuangan, Perseroan telah mempertimbangakan dan memperhatikan lokasi sekitar, situasi pasar, tolok ukur finansial, dan pengembangan di sekelilingnya, sehingga Obyek Penilaian memiliki potensi untuk dapat memberikan nilai yang tertinggi.

Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di sekitarnya, maka menurut hemat kami penggunaan/pemanfaatan tanah sebagai pusat perbelanjaan diperkirakan merupakan penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.

- BANGUNAN - PUSAT PERBELANJAAN

Tipe bangunan : Pusat perbelanjaan. Jumlah lantai : 1 (satu). Konstruksi bangunan : Beton bertulang. Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: - Pondasi : Beton setempat dan pasangan batu kali. - Dinding pengisi : Pasangan batu bata. - Konstruksi atap : Rangka baja ringan. Lantai : Keramik. Dinding : Batu bata diplester dan dicat. Kusen, pintu, dan jendela : Alumunium, pintu kaca dengan rangka

alumunium, dan jendela kaca dengan rangka alumunium.


Langit-langit : Gypsumboard. Penutup atap : Genteng beton. Fasilitas lainnya : - Daya listrik diperoleh dari PT PLN

(Persero) dan dari genset sendiri. - Sambungan telepon dari PT Telkom

(Persero) Tbk. - Sumber air bersih diperoleh dari PDAM

yang disalurkan menggunakan pompa listrik.

Luas bangunan efektif : 1.056,00 m². Kondisi*) : Baik.

- PERKERASAN HALAMAN Tipe : Perkerasan halaman. Uraian : Terbuat dari berupa beton bertulang yang

dilapisi aspal hotmix pada permukaan jalan.

Luas efektif : ± 879,80 m². Kondisi*) : Baik.

*) Keterangan: Sangat baik : 90%–100% Baik : 70%–89% Cukup. : 50%–69% Sedang : 30%–49% Buruk : 10%–29% Sangat buruk : 0%–9%

*******************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Maju Bersama

LAMPIRAN-LAMPIRAN


LAMPIRAN I

PERHITUNGAN PENILAIAN OBYEK PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN

PENDEKATAN PENDAPATAN


Tabel 1PT Dafam Maju Bersama (Superindo)Proyeksi Pendapatan dan Biaya Operasional Rp Juta

2020(Nov-Des)

Proyeksi

Pendapatan

Pendapatan Sewa 571 571 674 674 674 674 674 Pendapatan Service Charge 259 259 346 346 346 346 346 Pemakaian Air 32 32 32 32 32 32 32

Total Pendapatan (Rp Juta) 862 862 1.052 1.052 1.052 1.052 1.052

Biaya-Biaya 15,38%25,00%Beban Pokok Pendapatan

SewaService Charge

Total Beban Pokok Pendapatan - - - - - - - Biaya umum dan administrasi 5,00% 43 45 47 50 52 55 58 Biaya Tetap

Sinking Fund 16 16 17 17 17 18 18 PBB 21 22 22 23 23 24 24

Total Biaya Tetap 37 38 39 40 41 42 43

Total Biaya (Rp Juta) 80 83 86 89 93 97 100 Revenue 782 779 966 962 959 955 951

Uraian 2021 2022 2023 2025 20262024


Tabel 2PT Dafam Maju Bersama (Superindo)Perhitungan Indikasi Nilai Pasar Dengan Pendekatan Pendapatan

(Rp Juta)2020

(Nov-Des)

Pendapatan 101 862 1.052 1.052 1.052 1.052 1.052

Biaya-Biaya 9 83 86 89 93 97 100

Pendapatan Bersih Operasi 91 779 966 962 959 955 951 Tingkat Diskonto 10,23% 10,23% 10,23% 10,23% 10,23% 10,23% 10,23%Faktor Diskonto (Tingkat Diskonto 10,23%) 0,99 0,94 0,85 0,78 0,70 0,64 0,58 Nilai Sekarang Pendapatan Bersih Operasi 91 733 825 746 674 609 550 Total Nilai Sekarang Pendapatan Bersih Operasi 4.228 Nilai Terminal 8.463 Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian 12.690

Uraian 2021 2022 20242023 2025 2026


LAMPIRAN II

FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN


FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI JL. KEDUNGMUNDU RAYA

KELURAHAN KEDUNGMUNDU

KECAMATAN TEMBALANG KOTA SEMARANG

PROPINSI JAWA TENGAH


SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. KEDUNGMUNDU RAYA) DARI ARAH TENGGARA

SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. KEDUNGMUNDU RAYA) DARI ARAH BARAT LAUT


TAMPAK DEPAN OBYEK PENILAIAN

OBYEK PENILAIAN


BAGIAN DALAM OBYEK PENILAIAN






LAMPIRAN III

VICINITY DAN LAYOUT OBYEK PENILAIAN

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT D Maju Bersamaafam

Lokasi Data Pembanding Pusat Perbelanjaan diPerumahan Gaia Residence SemarangJl. Kedungmundu Raya

KedungmunduKelurahan Kecamatan TembalangKota SemarangPropinsi Jawa Tengah

U

DATA PEMBANDING 3

DATA PEMBANDING 2

DATA PEMBANDING 1

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH

SEMARANG

SMA NEGRI 15 SEMARANG

GAIA RESIDENT

DIGAMBAR DIPERIKSA

GAMBAR 1

Pusat Perbelanjaan di

Perumahan Gaia Residence Semarang

Jl. Kedungmundu Raya

Kelurahan Kedungmundu

Kecamatan Tembalang

Kota Semarang

Propinsi Jawa Tengah

PEMBERI TUGAS :

VICINITY MAP

SKALA : Not to Scale


U

U

Keterangan1. SHGB No. 1750 2.189,00 m

TANGGAL : 21 November 2020

GBR. NO : 201121 1/GB/SRR.00

SUWENDHO RINALDY DAN REKANKANTOR JASA PENILAI PUBLIKNomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017Penilaian Properti dan Bisnis


SEMARANG


1

GAIA RESIDENT

DIGAMBAR DIPERIKSA

GAMBAR 2

Pusat Perbelanjaan di

Perumahan Gaia Residence Semarang

Jl. Kedungmundu Raya

Kelurahan Kedungmundu

Kecamatan Tembalang

Kota Semarang

Propinsi Jawa Tengah

PEMBERI TUGAS :

VICINITY MAP

SKALA : Not to Scale


U

U

TANGGAL : 21 November 2020

GBR. NO : 201121 1/GB/SRR.00

SUWENDHO RINALDY DAN REKANKANTOR JASA PENILAI PUBLIKNomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017Penilaian Properti dan Bisnis


SEMARANG


SUPERINDO

GAIA RESIDENT

Documents

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI (PUSAT PERBELANJAAN)