Upload
insam
View
239
Download
2
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Alternative modeller for boligleie - bedre boligdekning og bokvalitet?
Citation preview
Drammenskonferansen 2012 26. mars
Lars Aasen
Leieboerforeningen
Medlemsorganisasjon 4000 medlemmer
Juridisk bistand - spisskompetanse
Prosjektorganisasjon Boligsosiale prosjekter
Utredninger
Interesseorganisasjon
Organisasjon/økonomi 4-5 årsverk
Omsetning 4-5 mill.
Medlemskontingenten ca. 1 mill.
Advokatinntekter ca. 1 mill.
Prosjektinntekter ca. 1 mill.
Driftsstøtte ca 1,5 mill.
3 nettsteder: www.leieboerforeningen.no
www.boligjegeren.no
www.utkastelse.no
NOU 2011:15 Rom for alle
Finanstilsynets krav til egenkapital ved boliglån
Debatten behov for flere boliger
behov for mindre mindre plan- og bygningsbyråkrati
rett til å få bygge mindre boliger
krav til boligen øker pris, jf universiell utforming, stikkontakter, parkering, isolering, ventilering etc etc
IGLO bolig-tenke-tank
Bygg flere boliger
Fjern kravene til egenkapital
Færre krav som fordyrer boligen
Tillat mindre boliger
Kommunal tilrettelegging for økt boligbygging
Mer startlån
Mer boligtilskudd
Forsterk eierlinja
Boligskattesubsidier 2011
Lavere inntektsbeskatning 41 milliarder
Rabatt i formuesskatt 21 milliarder
Dokumentavgift, bolig/fritidseiendom - 4,9 milliarder
Eiendomsskatt, bolig/fritidseiendom -2,8 milliarder
Netto skatteutgifter 54,3 milliarder
Rentefradragsordningen koster 20-50 milliarder i tapt skatteproveny ifl FD.
Boligskattesubsidier fører til økt etterspørsel og økte boligpriser.
Boligskattesubsidier blir kapitalisert inn i boligene.
Boligskattesubsidier har ofte en motsatt fordelingseffekt.
Boligskattesubsidier gir økt risiko for prissvingninger.
Nøytral skattesystemer gir bedre balanse mellom leie og eie, som gir mer stabile boligmarkeder.
Velfungerende utleiemarkeder bidrar til å redusere pris-svingninger i boligeiermarkdet.
1850 – 1914: Spekulantene herjer
1914 – 1940: Kommunen tar grep
1945 – 1980: Den kooperative æraen
1980 – ….?: Markedet tar grep
”Ingen skal tjene penger på
å eie andres bolig”
Leie - eie: 20 - 80
60 % under 30 år
20 % er vanskeligstilte
Halvparten av leieboligene er sokkelboliger
Studentboliger har en dekningsgrad på 16%
Leieboligene små og dårlig kvalitet (50 % ett og to-romsboliger)
20
15 10
40 15
Storskalautleiere
Kommunal utleie
Samskipnader
Småskalautleiere
Familie/venner
Antall unge vokser med 10.000 pr år
25.000 arbeidsimmigranter pr år
Urbanisering – Oslo øker med 11.000 i året
Økt mobilitet – flytter til studie- og arbeidsplasser
Inngangsbilletten til eiermarkedet
Prisutviklingen i leiemarkedet
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Pris pr kvm 41 500 45 650 50 215 55 138 60 651 66 716
Pris 70 kvm 2 905 000 3 195 500 3 515 050 3 859 660 4 245 570 4 670 120
Øk. pr år 290 500 319 550 344 610 385 910 424 550
Øk. sml. med 2011
290 500 610 050 954 660 1 340 570 1 765 120
Utfordringen – II
Vi trenger: Flere profesjonelle utleiere
Flere utleieboliger i pressområdene ◦ Private
◦ Kommunale
◦ Ikke-kommersielle
◦ Studentboliger
Økt botrygghet for leieboere
Økt status til leieboeren
Oslo kommune ”tilbyr” private investorer HBs grunnlån til nye utleieboliger
OK får en tilvisningsavtale for 20 år.
Dersom OK ikke benytter tilvisningsretten, kan boligene leies ut midlertidig av eier.
Oslo kommune/bydel er ikke part i leiekontrakten, i det løpende leieforhold eller ved leieforholdets avslutning
Stor interesse for ordningen
Majviken: 300 kommunale utleieboliger bygget på 60-tallet.
Medvirkningsprosesser: arbeidsgrupper, workshops, studier av andre boligprosjekter, Leieboerforeningen
Resultat:
1. Stor lobby i inngangspartiet
2. Bovert som bistår ved behov og arrangerer foredrag, matlagingskurs, bridgeklubb, teaterbesøk etc.
3. Bibliotek med bøker, magasiner, tidsskrifter, aviser, PC-er, trådløst internett.
4. Hverdagsrom med TV, filmprosjektor og kjøkken .
5. Hver leilighet har en kommunikasjonsenhet opplysninger om aktiviteter, kommunikasjon med boverten, strøm og vannforbruk, feilmeldinger osv osv.
6. Club Majviken (medlemskap) Hobbyrom, ulike behandlingsrom, hvilerom, film- & spillrom, badstu, aktivitetsrom, treningsrom
Husleia:
Før: 2 roms leilighet (ca 55 kvm) før opp-rustningen ca 4000 SEK pr mnd.
Etter: Total månedsleie etter rehabilitering, SEK 5500 pr mnd NOK 4600 pr mnd.
Segregeringsproblemer; Lav- og mellominntekts-grupper flytter ut av København pga høye bokostnader
Problemer med å rekruttere arbeidskraft
– Nøkkelpersonell
– Lavinntektsgrupper
Miljøproblemer; Økt biltrafikk på grunn av pendling fører til støy- og luftforurensning.
Politisk mål ◦ 5 000 boliger (85 – 100 kvm.)
◦ Månedlig bokost på 5 000 DKK ◦ Bygges over 5 år
Målgruppe ◦ Nøkkelpersonell (helse- og omsorg)
◦ Offentlig ansatte ◦ Husstander med gjennomsnittsinntekter
Nettverksorganisasjon med 12.000 ”medlemmer”
Deltar aktive i boligdebatten og ulike aksjoner
Politisk mål: Flere og rimeligere boliger for ungdom
Krever ung brukermedvirkning
Gjennomført idekonkurranse sammen med arkitektstudentene,
Sveriges Arkitekter og Sveriges Byggindustrier
«VillBo» - 31 enheter med rekordlave
produksjonskostnader
«Råckstad» - 100 nye boliger
(byggestart vår 2012)
Mye annet spennende på gang
80 % av innbyggerne bor i leieboliger 50 % av leieboligene er kommunale 80 % av leieboerne er fornøyde med egen bosituasjon
“Housing for poor shall not be poor housing!” Østerikes fremste arkitekter har gjennom 100 år hatt ansvaret for å bygge opp det boligsosiale tilbudet
Boligfakta om Østerrike: (Guidelines on social housing - FN2006):
◦ De totale utgiftene til boligsubsidier er 1% av BNP ◦ Østerrikere har ca 41m² boareal per innbygger ◦ 90 % av boligmassen er såkalt ”A-standard” og i god eller meget god
stand. ◦ Gjennomsnittlige bokostnader er 18% av husholdningsinntekten ◦ Det er finnes nesten ikke segregering, ghettoer eller bostedsløshet. ◦ Høy sosial kvalitet i boområdene.
20.000 ikke-kommersielle utleieboliger og 20.000 studentboliger de neste 5 årene
Utleieboligene finansieres 70-80% med Husbankens grunnlån ◦ Inntil 50 års nedbetaling, fast rente på 20 år – i dag
3,1%
20 – 30 % tilskudd
Leilighet 50 kvm: 2 000 000 ◦ Grunnlån: 1,6 mill ◦ Tilskudd: 400.000
◦ FDV: kr 700,- pr kvm pr år ◦ Avkastning 2% ◦ Mnd husleie: 9.800,-
Rentefradraget (28%) settes på leieboers BSU-konto.
En studentsamskipnad er en organisasjon som tar seg av studenters velferdsbehov ved universiteter, statlige høgskoler, vitenskapelige høyskoler samt andre utdanningsinstitusjoner … Studentsamskipnaden står for organiseringen av velferdstilbud, slik som boliger, barnehager …
En immigrantsamskipnad er en organisasjon som tar seg av immigranter velferdsbehov ved opphold i Norge under arbeid og/eller utdanning. Immigrantsamskipnaden står for organiseringen av velferdstilbud, slik som boliger, barnehager …
Leiekontrakter for inntil ett år av gangen.
Kontrakten kan fornyes og totale botiden er inntil fem år.
Ved særskilte forhold kan kontrakten forlenges med inntil 2 x 1 år.
Samskipnaden har rett til å kontrollere at leieboerne er boberettiget.
Depositum i underkant av 2 mnd. leie
Varierte løsninger – hybler, familier, ….
Innst. S nr 100 (1998-99): ◦ ” Komiteen mener at det er nødvendig med en konkret
opptrapping fra år 2000 når det gjelder ulike typer boliger. Disse
boligene bør være fordelt på utleieboliger, lavinnskuddsboliger,
bokollektiv, studentboliger og små nøkterne eierleiligheter.
Hovedmålet må imidlertid være å prioritere de vanskeligst stilte på
boligmarkedet.
◦ Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig
Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, mener at det
bør settes i gang minst 1.000 flere nøkterne og rimelige
utleieboliger i år 2000 enn det som bygges i dag, og hvor en
sannsynligvis må opp mot 4.000-5.000 flere pr. år i de
kommende år.
Innst. O. Nr. 43 (1998-99):
◦ ” Flertallet (Ap, Krf og Sp) mener imidlertid at det er en ubalanse i
markedet fordi antall utleieboliger og leiligheter som leies ut har
gått ned. Dette har resultert i at leieprisen, særlig i
pressområdene, er for høy bl.a. i forhold til pris på selveid bolig.
◦ Det er derfor flertallet mener at trenden må snus når det gjelder
antall utleieboliger, og at staten bør medvirke til å få bygget flere
utleieboliger i pressområdene.”
Nødvendig med et krafttak i leiesektoren
Betydelige flere leieboliger i pressområdene
Økte HB-rammer øremerket utleieboliger
Sats på profesjonelle utbyggere og forvaltere
Fokus på kvalitet og god design
Fleksible,varierte og lekne løsninger
Trygge boforhold for leieboere