Las profesiones inmobiliarias y los mercados nacionales de ...€¦ · 2. Regulación de las profesiones inmobiliarias 10 2.1 Regulación de los agentes de la propiedad 11 2.1.1 Regulación

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Las profesiones inmobiliarias

y los mercados nacionales de la vivienda en la Unión Europea

Resumen de la práctica y la regulación de las profesiones inmobiliarias y características de los mercados nacionales de la vivienda.

Consejo Europeo de las Profesiones Inmobiliarias (CEPI)

Nº del registro de transparencia 1094652600-90

Contacto Xavier Ortegat – [email protected] Janet K. Griffiths - [email protected]

Fecha 22/10/2013

Todos los derechos reservados. Copyright 2013 CEPI. No está permitida la reproducción, almacenamiento o transmisión de ninguna parte de este informe en ninguna forma o medio sin autorización previa del CEPI. El CEPI no garantiza expresa ni implícitamente la fiabilidad de la información contenida en este informe y no asume responsabilidad jurídica alguna por cualquier error u omisión. La información contenida en este informe se deriva de comentarios generales y no pretende servir de asesoramiento sobre ningún aspecto o proyecto particular. Ningún lector debe actuar basándose en la información contenida en este informe sin solicitar antes asesoramiento profesional.

El Consejo Europeo de las Profesiones Inmobiliarias (CEPI) se fundó en 1990 como una asociación internacional sin ánimo de lucro que representa a más de 200.000 agentes de la propiedad y administradores de fincas de toda Europa. Su objetivo es fomentar las operaciones inmobiliarias transfronterizas, desarrollar el trabajo y las actividades de los profesionales inmobiliarios teniendo en cuenta los intereses del consumidor, convertirse en el principal punto de referencia en Europa para los agentes de la propiedad y administradores de fincas, e influir en el desarrollo de los mercados y servicios inmobiliarios. El CEPI engloba a 25 asociaciones profesionales nacionales de 18 países europeos.

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ÍNDICE 0. Introducción 4 1. Profesiones inmobiliarias: definición, tareas y responsabilidades 6 1.1 Definición 6 1.2 Terminología 7 1.3 Tareas y responsabilidades 8 1.4 Elaboración y firma de contratos 8 1.5 Participación en el traspaso de fondos 10 2. Regulación de las profesiones inmobiliarias 10 2.1 Regulación de los agentes de la propiedad 11 2.1.1 Regulación del acceso 12 2.1.2 Protección del título 13 2.1.3 Registro 13 2.1.4 Actividades reservadas 14 2.1.5 Certificación 14 2.1.6 Autorregulación 15 2.1.7 Formación reglada 16 2.2 Regulación de los administradores de fincas 18 2.2.1 Regulación del acceso 19 2.2.2 Protección del título 19 2.2.3 Registro 19 2.2.4 Actividades reservadas 19 2.2.5 Certificación 20 2.2.6 Autorregulación 20 2.2.7 Formación reglada 20 2.3 Regulación o desregulación de las profesiones inmobiliarias 21 2.3.1 Motivos aducidos para la desregulación 21 2.3.2 Motivos que se creen que han conducido a la desregulación 22 2.3.3 Motivos para la existencia de cierta regulación 22 2.4 Conclusiones 23 2.4.1 Modelos normativos 24 2.4.2 El papel de los órganos profesionales 25 2.4.3 Responsabilidades de los profesionales 25 3. Características de los mercados nacionales de la vivienda 26 3.1 Austria 26 3.2 Bélgica 26 3.3 República Checa 27 3.4 Dinamarca 27 3.5 Alemania 28 3.6 España 28 3.7 Irlanda 29 3.8 Francia 29 3.9 Finlandia 30 3.10 Italia 30 3.11 Holanda 31 3.12 Polonia 31 3.13 Suecia 32 3.14 Reino Unido 32 3.15 Conclusiones 33 4. Conclusiones generales 34 Anexo 1: Disposiciones legislativas 37 Anexo 2: Datos y estadísticas 38 Anexo 3: Colaboradores 50


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0. Introducción El presente informe presenta un resumen de las profesiones inmobiliarias en la Unión Europea, junto con las características de los mercados nacionales de la vivienda en algunos países de Europa. Se trata de aportar toda la información disponible posible al debate actual sobre el futuro de las profesiones en la Unión Europea y las profesiones inmobiliarias en particular. Por encima de todo, el presente informe desea expresar las opiniones del sector inmobiliario. Las opiniones y comentarios aportados se basan en las respuestas de las asociaciones miembros del CEPI a un cuestionario detallado sobre los temas abordados en este informe. Como tal, se trata de un planteamiento más personal que estrictamente científico, aunque conviene tener en cuenta que las opiniones proceden de asociaciones nacionales con un conocimiento profundo de la situación en sus países de origen sobre el nivel de regulación y funcionamiento de sus mercados de la vivienda. Este informe se centra en los datos y cifras como punto de partida, aunque en un futuro será necesario prestar más atención a los casos reales. La regulación de las profesiones figura en la agenda europea. La comunicación publicada por la Comisión Europea el 2 de octubre de 2013 sobre la evaluación de las regulaciones nacionales del acceso a las profesiones1 establece un plan de trabajo respecto a la evaluación mutua de las restricciones profesionales previstas en la modernización de la directiva sobre el reconocimiento de los títulos profesionales. El sector inmobiliario pertenece al primer grupo de profesiones sometidas a evaluación. La regulación también forma una parte importante del debate sobre el papel de las profesiones liberales en la sociedad civil europea en 2020 y la implantación de la estrategia 2020 de la UE. El punto de partida de cualquier debate sobre las profesiones inmobiliarias no puede ser otro que el hecho ineludible de las importantes diferencias en el nivel de regulación de los distintos países. También existen diferencias en las actividades de los profesionales entre países, los servicios que prestan y la estructura de las profesiones. Por ello, la primera parte de este informe se centra en la definición de las profesiones inmobiliarias y en sus tareas y responsabilidades. También conviene tener claro a qué nos referimos concretamente por “regulación”. Por ese motivo, en el apartado 1.2 del informe se ha desglosado la regulación en distintos elementos: regulación del acceso, protección del título, registro y actividades reservadas. Parece evidente que esos elementos, o al menos algunos de ellos, están presentes en la mayoría de los países de la UE, incluso aquellos que suelen considerarse menos exigentes en términos de regulación. Además de la regulación tradicional, se observa una tendencia hacia el uso de la certificación voluntaria y la autorregulación en algunos países, ya sea como alternativa o complemento a la regulación. El aumento de la formación reglada es

1 COM (2013) 676 final 2.10.13.


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otro factor importante que se aborda en este informe junto con la certificación y la autorregulación. Ningún informe sobre esta materia podría pasar por alto la evidente tendencia hacia la desregulación. En efecto, las profesiones inmobiliarias se han desregulado en algunos países y en otros se está debatiendo hacerlo. Resulta imprescindible tratar de comprender los motivos aportados a favor de la desregulación y otros que puede pensarse que la sustentan. Aun así, también se está discutiendo la introducción de regulación en otros países, mientras que en otros se desregula. Por ejemplo, se está debatiendo introducir una regulación en la República Checa y se hizo recientemente en Irlanda con la creación de la Autoridad Reguladora de los Servicios Inmobiliarios (en 2012) a raíz de la Ley (de Regulación) de los Servicios Inmobiliarios de 2011. Se trata de un asunto complejo y que presenta distintas tendencias. Las notables diferencias entre los niveles de regulación se reflejan en las características diversas de los mercados nacionales, con distintas peculiaridades que se describen en el apartado 2 de este informe. La información se basa en los datos y estadísticas del anexo 2, con más detalles sobre los comentarios aportados. Conocer los mercados es importante porque influyen en el papel y las responsabilidades de sus actores, incluidos los profesionales inmobiliarios. Con la publicación de este informe, el CEPI desea contribuir al debate actual a escala nacional y de la UE sobre la regulación o desregulación de los servicios profesionales. Para ello, el informe extrae algunas conclusiones generales basadas en la información presentada, que se espera que contribuyan al conocimiento de las profesiones inmobiliarias y los mercados nacionales de la vivienda. Habiendo demostrado la enorme distancia que los separa, el supuesto o incluso la convicción del CEPI es que, con la intensificación del mercado interno de la Unión Europea, debe encontrarse la manera de fomentar una mayor convergencia para los profesionales inmobiliarios en términos de regulación profesional.


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1. Profesiones inmobiliarias: definición, tareas y responsabilidades Conviene aclarar a qué se refiere la expresión “profesional inmobiliario”. Por ello, este apartado se interesa por la definición, tareas y responsabilidades, teniendo en cuenta las diferencias nacionales. Las estructuras y formas jurídicas varían pero debe tenerse en cuenta que muchas personas activas en la actualidad dentro de las profesiones inmobiliarias son autónomas o funcionan como PYME.

1.1 Definición Dentro de la red del CEPI, se ha llegado a un acuerdo en la definición del profesional inmobiliario.

El profesional inmobiliario es una persona física o jurídica que, en cumplimiento de todas las normas legales y consuetudinarias vigentes en su país, desempeña actividades periódicas en calidad de contratista independiente y en nombre de terceros, entre ellas: - La prestación de servicios de intermediación como la venta, compra,

canje, alquiler o cesión de bienes, derechos y nombre comercial inmobiliario.

- La gestión y conservación de zonas comunes de un edificio o conjunto de edificios en régimen de copropiedad.

- La gestión de bienes y derechos inmobiliarios distintos a lo anterior. - La tasación de fincas. El agente de la propiedad es una persona física o jurídica que, en cumplimiento de todas las normas legales y consuetudinarias vigentes en su país, y en calidad de contratista independiente, presta servicios de intermediación como la venta, compra, canje, alquiler o cesión de bienes, derechos y nombre comercial inmobiliario en nombre de terceros. El administrador de fincas es una persona física o jurídica que, en cumplimiento de todas las normas legales y consuetudinarias vigentes en su país, y en calidad de contratista independiente, se encarga de gestionar un bien inmobiliario o sus zonas comunes en nombre de un propietario o comunidad de propietarios.

Conforme al perfil de Competencias del CEPI, las tareas del agente de la propiedad incluyen las siguientes:

- Prospección - Contratación con clientes - Elaboración de informes - Comercialización y publicidad de fincas - Facilitación de operaciones - Gestión de PYMES - Fomento de la profesionalidad

Conforme al perfil de Competencias del CEPI, las tareas del administrador de fincas incluyen las siguientes:


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- Prospección del mercado - Contratación con clientes - Gestión de servicios administrativos y jurídicos - Gestión de servicios financieros - Gestión de servicios técnicos - Gestión de servicios adicionales - Gestión de PYMES - Fomento de la profesionalidad

Es necesario mencionar ciertas especificidades nacionales, incluso si no alteran fundamentalmente el entendimiento común de la función global y las responsabilidades de los profesionales inmobiliarios enumeradas anteriormente.

1.2 Terminología Conviene subrayar que la expresión “profesional inmobiliario” abarca las actividades de corredor, agente gestor de copropietarios o síndico y administrador inmobiliario o regidor. La expresión “agente de la propiedad” se acerca más a la descripción de las actividades del “corredor”, mientras que la de “administrador de fincas” engloba las tareas del agente gestor de copropietarios y administrador inmobiliario. El Reino Unido e Irlanda diversifican aún más la profesión de agente de la propiedad en función de sus actividades. El agente arrendador se ocupa especialmente de los contratos de arrendamiento. La ley de agentes de la propiedad de 1979 incluye a los subastadores de fincas en el Reino Unido. El 1 de octubre de 2014, la definición reglamentaria de “agente de la propiedad” cambiará en lo que respecta a los llamados “agentes de internet”, excluyéndolos del amparo de la ley. No obstante, estas profesiones concretas no figuran en otros estados miembros de la UE y sus actividades subyacentes las asumen los agentes de la propiedad dentro de lo legalmente posible. El cliente del agente de la propiedad es, en su mayoría, un propietario que vende o arrienda una vivienda. Cada vez más, el agente de la propiedad trabaja para personas que buscan una vivienda, en cuyo caso el cliente es el comprador o inquilino. Algunos agentes se centran en prestar sus servicios a los compradores e inquilinos, creando así una profesión nueva que podría denominarse “agente buscador de viviendas”. En algunos países, como Holanda, el profesional inmobiliario está autorizado para prestar servicios tanto de agente de la propiedad como de administrador de fincas. Sin embargo, la tendencia actual pasa por distinguir e incluso diferenciar entre dichas actividades, separando ambas profesiones más explícitamente. A partir del 1 de septiembre de 2013, el registro del Instituto Profesional belga de Agentes de la Propiedad se ha desglosado en dos columnas, una para los agentes de la propiedad/corredores y otra para los agentes gestores de copropietarios. En Francia, la ley Duflot 2 establecerá tres carnés profesionales distintos para los agentes de la propiedad, agentes gestores de copropietarios y administradores de fincas.


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Por todo ello, en casi todos los países el agente de la propiedad no está autorizado a prestar servicios de administrador de fincas, aunque siguen existiendo determinadas “pasarelas”. En ocasiones, los agentes de la propiedad o agentes arrendadores están autorizados a gestionar una vivienda después del arrendamiento inicial facilitado por ellos. Los administradores de fincas pueden encargarse de las operaciones de compraventa o alquiler principalmente si se lo encarga un cliente (un propietario o comunidad de propietarios).

1.3 Tareas y responsabilidades Los profesionales inmobiliarios se enfrentan a una multiplicación constante de las leyes y a unos reglamentos cada vez más complejos. Algunos ejemplos recientes se encuentran en la legislación medioambiental de la gestión de residuos, los requisitos de eficiencia energética, principalmente de los edificios y también en la legislación contractual, restricciones anti blanqueo de capitales, obligaciones fiscales y administrativas, etc. La protección de los consumidores es un tema candente para muchos legisladores e impone muchas restricciones. Por ello, el agente de la propiedad y el administrador de fincas se enfrentan a unas exigencias cada vez más complejas y explícitas de los propietarios, inquilinos y otros intervinientes. De hecho, sus responsabilidades aumentan rápidamente. El creciente número de actores y la diversidad de los proyectos exigen multitud de servicios y complicados contratos. En consecuencia, las tareas del agente de la propiedad y administrador de fincas se multiplican y su modus operandi en sí evoluciona considerablemente. Cada vez asumen más tareas, más complejas y especializadas, y servicios a la carta. La diferenciación, evaluación de calidad, satisfacción del cliente y referenciación son conceptos y técnicas nuevas que se están introduciendo en muchas empresas. En casi todos los países, hasta un 85% de los gestores de viviendas y apartamentos, junto con los agentes de la propiedad, trabajan en solitario o con un socio en pequeñas empresas familiares. La situación está cambiando en otros países, donde observamos una tendencia hacia la concentración. Las complejidades de la prestación de servicios, junto a las oportunidades de reducción de costes, son algunas de las razones principales de la concentración de los operadores. Además, observamos que determinados bancos, compañías de seguros e inversores en general están cada vez más interesados en invertir en estas empresas para garantizar la integración vertical, aumentando así su control sobre las profesiones.

1.4 Elaboración y firma de contratos Los agentes de la propiedad prestan servicios de intermediación como la venta, compra, canje, alquiler o cesión de bienes, derechos y nombre comercial inmobiliario, en nombre de un cliente y a la defensa de sus intereses. Podríamos asumir que los agentes de la propiedad no participan en la firma de contratos, sino que apenas tienen un papel subsidiario en la gestión de la firma de una operación y la asistencia al cliente. En los países cuyo sistema jurídico viene determinado por el código napoleónico, la mayoría de las veces es necesario elaborar escrituras,


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formalizarlas y enviarlas para su registro en un notario. En otros países, un abogado se ocupa de las tareas similares, como en el caso del Reino Unido. No obstante, existen muchas excepciones y diferencias a esa definición general y los sistemas jurídicos nacionales autorizan tareas y responsabilidades bastante dispares a los profesionales inmobiliarios en la elaboración y firma de acuerdos contractuales entre las partes. En Holanda, no hay requisitos formales en cuanto a la elaboración y firma de acuerdos contractuales en el sector inmobiliario, sino que los pueden realizar las propias partes y el notario se encarga de autentificar y registrar el traspaso de titularidad. En la República Checa, el agente de la propiedad puede redactar una escritura y enviarla al catastro para su aprobación, aunque no suele ser lo habitual ni lo recomendado. En Suecia, el agente de la propiedad ofrece sus servicios a ambas partes y tiene la obligación jurídica de ser imparcial. Allí, el comprador es responsable de enviar la solicitud de venta de una vivienda al registro de la autoridad del juez de distrito. Lo habitual es que al agente de la propiedad se le solicite elaborar todos los documentos legales para el acuerdo final entre las partes, así como el registro, y que se asegure de que cumplan todos los requisitos y restricciones legales. Los agentes de la propiedad de algunos países pueden redactar hasta la escritura preliminar o, por lo menos, ayudar a las partes en su elaboración y firma. Eso no constituye una tarea específica, sino que todas las partes están autorizadas a redactar la escritura preliminar que, en algunos países, como Francia o también Bélgica, es legalmente vinculante. Se denomina promesa de venta o compromiso y tiene lugar entre tres y cuatro meses antes del acto real. El agente de la propiedad y administrador de fincas pueden actuar directamente en nombre de un cliente sólo mediante poder de representación, a excepción de Suecia. Suele ser lo habitual para los administradores de fincas en la gestión de viviendas en nombre de un inversor o propietario arrendador. Por lo general, los agentes de la propiedad son mucho más activos en la redacción de contratos de alquiler e incluso en la representación del propietario arrendador porque el registro oficial de dichos documentos no suele venir impuesto por las autoridades nacionales. En Alemania, es muy habitual que el administrador de fincas facilite las operaciones de alquiler e incluso represente al propietario arrendador en las operaciones, al contrario que el agente de la propiedad. El motivo es que el administrador de fincas alemán nunca posee o gestiona cuentas de terceros. Un argumento similar se empleó recientemente por las autoridades de Irlanda en la elaboración de un plan estatal para el registro y la licencia de los agentes de la propiedad, y en el rechazo de que lo hiciera una asociación profesional. Por razones obvias, los subastadores de fincas en el Reino Unido a menudo firman contratos en nombre del vendedor. En cuanto a los portales inmobiliarios, que gozan de tanta popularidad en el Reino Unido, parecen obedecer únicamente a fines publicitarios y no cuentan todavía con ningún papel explícito en las operaciones online.


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1.5 Participación en el traspaso de fondos Tras la firma de una escritura preliminar, es costumbre congelar una fianza en garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del comprador o vendedor. Esa garantía suele destinarse a una cuenta de terceros o conjunta, a nombre de un notario, abogado o agente de la propiedad, con algunas excepciones. En Alemania, al agente de la propiedad no se le permite mantener o gestionar cuentas de terceros o conjuntas. En Bélgica y Holanda, la fianza puede congelarse en una cuenta de terceros a nombre del agente de la propiedad, que se asegurará de que la cantidad se transfiera a la cuenta bancaria del notario en la fecha de la firma de la escritura auténtica como muy tarde, después de deducir posiblemente sus tasas de dicha cantidad. Si no interviene un notario en la operación, la entrega inicial del comprador se destina al vendedor o a su representante legal, en el momento oportuno. En la República Checa, el agente de la propiedad está autorizado a conservar el importe de la transacción hasta su formalización en el catastro. En Francia existe una tarjeta profesional de agente de la propiedad, que distingue entre la manipulación o no de fondos, con la existencia de una fianza u obligación financiera en principio en caso de gestión de fondos. Otros países regulados también prevén la posibilidad de que el agente de la propiedad mantenga depósitos. Aun así, en todos los casos, la participación del agente de la propiedad en la transferencia de fondos y la gestión de la fianza requiere un acuerdo formal entre las partes. En casi todos los países, los administradores de fincas pueden ejercer y ejercen funciones consideradas como participación en la transferencia de fondos, siempre y cuando dispongan de un poder de representación especial para ello. De cada contrato depende que el administrador de fincas pueda firmar contratos y recibir cantidades a nombre de sus clientes. En muchos países, suele ser el administrador de fincas quien suscribe contratos de alquiler o arrendamiento en operaciones de viviendas, oficinas, locales comerciales e industriales a nombre del cliente. Eso incluye el cobro de la fianza y otras sumas relacionadas con el contrato. En Dinamarca y otros países escandinavos (a excepción de Suecia), donde los bloques de pisos suelen organizarse en cooperativas, el administrador de fincas a menudo se ocupa de los trámites prácticos de las viviendas, incluida la transferencia del precio de compra entre el comprador y el vendedor a nombre de la cooperativa.

2. Regulación de las profesiones inmobiliarias Las profesiones de agente de la propiedad y administrador de fincas se han codificado en casi todos los países de Europa occidental, aunque sorprende que dicha codificación se haya realizado en épocas muy diferentes y con distintos grados. La mayor parte de la legislación es bastante liberal y otorga libertad de contratación entre las partes. De hecho, la jurisprudencia ha sido siempre importante en el sector inmobiliario y los tribunales interpretan continuamente las disposiciones legislativas.


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En este apartado analizaremos en detalle la regulación de los agentes de la propiedad y administradores de fincas en distintos países, centrándonos en los países enumerados en las tablas 2.2 y 2.3, a continuación. Nos centraremos en particular en la regulación al acceso a las profesiones, la protección de los títulos, los requisitos de registro y la existencia de actividades reservadas exclusivamente a dichas profesiones. También examinaremos la existencia, en diferentes formas, de certificación, autorregulación y formación reglada. En algunos países se han desregulado las profesiones inmobiliarias. Dicho eso, resulta también destacable que en varios países se esté introduciendo o reforzando la regulación. Analizaremos los motivos de esto último y de disponer de algún tipo de regulación. Las conclusiones finales se centran en la agrupación de países según su modelo regulador, que puede deducirse según el grado de regulación nacional. También nos fijaremos en el papel de los órganos profesionales y las responsabilidades de los profesionales.

2.1 Regulación de los agentes de la propiedad El grado de regulación de los agentes de la propiedad varía enormemente. En Bélgica, la profesión se rige por el Real Decreto del 6 de septiembre de 1993 sobre la protección del título y la práctica de la profesión de agente de la propiedad, además de un nuevo Real Decreto del 30 de agosto de 2013 (relativo al acceso a la profesión de agente de la propiedad) y una ley del 11 de febrero de 2013 sobre la organización de la profesión de agente de la propiedad. En Dinamarca, los agentes de la propiedad se rigen por la ley “Lov om omsætning af fast ejendom”. En Francia, la ley Hoguet del 2/1/1970, a la que modificarán próximamente las leyes Duflot 1 y 2, incluye requisitos de tarjeta profesional, seguro de responsabilidad, garantía financiera y competencia. En Austria, se exige cualificación (con requisitos de admisión) y en Italia los agentes de la propiedad se rigen por la ley 39/1989. En Finlandia, los agentes de la propiedad están regulados por la ley de intermediación inmobiliaria y de apartamentos de alquiler (“Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä” 1074/2000), la ley de agencias inmobiliarias y de alquiler (“Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä” 1075/2000) y el reglamento (“Valtioneuvoston asetus kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä” 143/2001). La ley 1075/2000 regula las actividades de los agentes cuando el cliente (comprador, vendedor, arrendador o inquilino) es un consumidor. Cada agencia (y sucursal) debe contar con al menos una persona responsable con la certificación exigida (LIKV o LVV). A partir del 1 de enero de 2016, la ley se modificará para que al menos la mitad de los agentes empleados deban tener cualificación LIKV o LVV. En Suecia, para el ejercicio de la profesión es necesario estar inscrito en una agencia legal especial, denominada “Fastighetsmäklarinspektionen” (cuerpo sueco de inspección de agentes de la propiedad). En Polonia, los agentes de la propiedad se rigen hasta finales de 2013 por la ley de gestión de fincas del 21 de de agosto de de 1997 y posteriormente pasarán a estar


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desregulados. Holanda ha desregulado a los profesionales inmobiliarios. No obstante, existe una regulación genérica que establece la función de mediador profesional (intermediario) y abarca asuntos como la declaración de conflictos de interés, el derecho a la remuneración, el reembolso de gastos, etc. En España dejó de existir una regulación de agentes de la propiedad a escala nacional desde su eliminación en el año 2000, cuando se desreguló la profesión. Sin embargo, el Decreto 1550/2011 del 31 de octubre complementa al Catálogo Nacional de Cualificaciones Profesionales estableciendo tres cualificaciones profesionales relevantes a la familia profesional “Comercio y marketing”, incluida la de agente de la propiedad. El Decreto 614/2013 del 2 de agosto establece seis certificados de profesionalidad en la familia profesional “Comercio y marketing” en el repertorio nacional de certificados de profesionalidad, incluido un certificado de agente de la propiedad.

Existe regulación en Cataluña (ley del derecho a la vivienda nº 18/2007 del 28 de diciembre, decreto nº 12/2010), que cuenta con un registro de agentes de la propiedad que entró en vigor el 9 de septiembre de

2010. La inscripción está sujeta a unos requisitos de formación profesional y la posesión de un seguro de responsabilidad civil, además de un seguro de indemnización o garantía. La inscripción autoriza a utilizar la insignia de agente de la propiedad autorizado por el gobierno de Cataluña. En Irlanda se ha implementado recientemente una normativa en forma de ley de regulación de los servicios inmobiliarios de 2011. En la República Checa, el ministerio de desarrollo regional y el parlamento están debatiendo la introducción de una legislación que exigiría a los agentes un seguro de responsabilidad, cuentas separadas para cada cliente y ciertas cualificaciones. También exige un contrato escrito entre el corredor y el cliente. País Regulación

del acceso Protección del título

Registro Actividades reservadas

Certificación (voluntaria)

Autorregulación Formación reglada

AT Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí

BE Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí

CZ No No Sí No No Sí Sí

DE No No Sí No Sí Sí Sí

DK Sí Sí Sí Sí No Sí Sí

ES No Sí No No Sí Sí

EI Sí No Sí No No Sí Sí

FR Sí Sí Sí Sí No Sí Sí

FI Sí Sí Sí Sí Sí Sí

LU Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí

IT Sí Sí Sí Sí Sí

NL No No No No Sí Sí Sí

PL Sí (hasta finales de 2013)

Sí (hasta finales de

2013)

Sí Sí (hasta finales de 2013)

En desarrollo

Sí Sí

SE Sí No Sí Sí No Sí Sí

UK No No Sí No Sí Sí Sí

Véase en el ANEXO 1 un resumen de la legislación correspondiente.

2.1.1 Regulación del acceso


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El acceso a la profesión está regulado en todos los países con normativa vigente. En Bélgica, el acceso está regulado y existen muchas vías distintas de admisión. En Alemania no hay ningún requisito oficial, aparte de la inscripción en el registro de comercio. Es necesario disponer de un certificado de antecedentes penales y justificación de la solvencia financiera. En el Reino Unido, aunque no existen barreras al acceso al mercado, la Oficina de Comercio Justo puede inhabilitar o amonestar a los agentes de la propiedad (la llamada licencia “negativa”). 2.1.2 Protección del título El título está protegido en casi todos los países donde se regula la profesión, salvo Irlanda. En Suecia, el título en sí no está protegido, aunque sólo se permite a los “fastighetsmäklare” registrados ejercer la profesión de agente de la propiedad. En España, el título de agente de la propiedad inmobiliaria (API) está protegido, aunque sin actividades reservadas ni derechos aparte del uso del título. AEGI 2 ofrece formación destinada al uso del título oficial. 2.1.3 Registro En Austria, es obligatorio inscribirse en la Cámara de Comercio. En Bélgica, el registro lo establece el artículo 2 del Real Decreto del 6 de septiembre de 1993 sobre la protección del título profesional y la profesión de agente de la propiedad (Boletín Oficial Belga del 13 de octubre de 1993), el nuevo Real Decreto del 30 de de agosto de 2013 (“Arret royal relative à l’accès à la profession d’agent immobilier”) y la ley del 11 de febrero de 2013 que regula la profesión de agente de la propiedad. La inscripción en BIV/IPI es obligatoria, en forma de un censo de profesionales mantenido por BIV/IPI. Además, para iniciar la actividad de agente de la propiedad en Bélgica es necesario inscribirse en el “guichet d’enterprise”, que asigna un número de registro a cada sociedad. En Irlanda es necesaria una licencia de proveedor de servicios inmobiliarios, expedida por la autoridad reguladora de servicios profesionales. En Francia es la prefectura la que expide la tarjeta profesional (autorización del ejercicio) a los directivos de la empresa, responsables del establecimiento y asalariados. En Finlandia, el agente de la propiedad (que puede ser una sociedad) que quiera prestar servicios debe inscribirse en una oficina administrativa estatal en su región, aunque el personal asalariado no está obligado a hacerlo. En Italia hace falta contar con la cualificación requerida (enseñanza superior, asistencia a un curso de la Cámara de Comercio) y aprobar un examen oral y escrito para poder registrar la cualificación profesional en la Cámara de Comercio y empezar a prestar servicios de agente de la propiedad. En España, todos los agentes de la propiedad deben registrarse en las autoridades públicas para poder acceder al mercado.

2 Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria.


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En Luxemburgo es necesario obtener una autorización de establecimiento del ministerio de las clases medias. En Polonia, el ministerio de transporte, construcción y comercio marítimo expide una licencia profesional, a partir de un procedimiento de cualificación e inscrita en un registro central de agentes de la propiedad y administradores de fincas. En Suecia es necesario inscribirse en el cuerpo de inspección sueco de agentes de la propiedad. En Dinamarca se puede ejercer de agente de la propiedad pero no usar el título y hace falta que un agente registrado ante las autoridades públicas supervise el trabajo (y asuma la responsabilidad última). En la República Checa, aunque la profesión no está regulada, existe el requisito general para los agentes de darse de alta como profesionales liberales. Igualmente, en Alemania se exige que toda persona que desee hacer negocios esté inscrita en un registro comercial. En el Reino Unido, los agentes de la propiedad que cumplen con la definición reglamentaria de agente de la propiedad deben registrarse en un sistema de compensación a los consumidores. Hay varias opciones de planes de compensación, aunque el mediador inmobiliario es el más popular con diferencia en el Reino Unido. 2.1.4 Actividades reservadas En algunos países, sólo los profesionales pueden realizar legalmente ciertas actividades, aunque no es la situación mayoritaria. En Bélgica existe casi un monopolio con exenciones de los requisitos para aquellos que vendan su propia finca (tanto personas físicas como jurídicas) o pertenezcan a un grupo profesional concreto (arquitectos, tasadores y notarios). En Finlandia, la actividad inmobiliaria sólo la pueden ejercer los agentes y empresas registradas en una oficina administrativa estatal de la región. En Luxemburgo, las ventas y alquileres están cubiertos (salvo las operaciones privadas). Hay poca información disponible sobre el porcentaje de operaciones a escala nacional en que se encarga la prestación de servicios a un profesional. En Francia, se sitúa aproximadamente en el 50%, frente a cerca del 60% en Bélgica. 2.1.5 Certificación Existen varios planes de certificación para el agente de la propiedad. En Bélgica se conoce la existencia de una serie de oficinas inmobiliarias conformes a las normas ISO y que han obtenido dicha certificación, aunque no es en ningún caso obligatorio. A nivel europeo, el CEN ha establecido unos estándares para los agentes de la propiedad 3 . En general, pretenden apoyar las actividades profesionales en los nuevos estados miembros de la UE, sobre todo en Europa central. No se cree que se apliquen con mucha frecuencia, salvo quizá de forma limitada en Alemania. Se consideran caros. Ofrecen reconocimiento pero para los órganos profesionales del sector, la educación y formación son claves y por eso tienden a fijarse menos en la certificación.

3 EN 15733:2009.


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En Alemania, la certificación de agente de la propiedad la controla la Cámara Internacional de Comercio, IHK (Industrie und Handelskammer). Varios centros formativos imparten el curso necesario para aprobar el examen (que no es un requisito legal para convertirse en agente de la propiedad). En Luxemburgo, CIGDL4 expide una insignia de calidad a sus miembros. En Holanda, tras la abolición del título de agente de la propiedad con protección legal, NVM 5 y dos organizaciones más crearon una fundación autónoma e independiente (VastgoedCert), encargada de certificar (voluntariamente) las capacidades profesionales de los agentes de la propiedad. Dentro de la fundación, los organismos sectoriales como NVM y otros agentes interesados (bancos, el colegio de notarios y organizaciones de consumidores) deciden conjuntamente los estándares de certificación, así como los prerrequisitos. La certificación también incluye la capacidad profesional de tasación de viviendas (emisión de informes de valoración). Cerca del 80% de los agentes de la propiedad que trabajan en Holanda están certificados. La certificación es válida durante cinco años e incluye la obligación de formación continua. NVM ha establecido la certificación como condición obligatoria para sus miembros. En Polonia, PREF6 está desarrollando un programa de certificación que dependerá de la versión final de la regulación válida en el país tras la desregulación. Las profesiones son relativamente nuevas en el país y tienen que encontrar la manera de conseguir el reconocimiento, aunque las organizaciones de representación de agentes inmobiliarios, administradores de fincas en forma de ONG, bien organizadas y con suficiente fuerza, son capaces de implementar normas, estándares y sistemas de certificación. Las asociaciones profesionales están desempeñando un papel importante en el desarrollo de los planes de certificación pero el reconocimiento público de las autoridades sólo se concede en Bélgica, donde BIV/IPI regula como autoridad competente el acceso a la profesión. 2.1.6 Autorregulación Hay varios ejemplos de autorregulación de los agentes de la propiedad en diferentes formas. Las asociaciones miembros del CEPI cuentan con códigos deontológicos. La formación continua también está disponible prácticamente en todas partes. Algunos países, como Holanda o Finlandia, poseen órganos propios de formación. Tanto en Bélgica como en Francia existen centros de formación organizados por los órganos profesionales. En Bélgica, el código deontológico lo redactó BIV/IPI7 (y fue posteriormente ratificado en virtud de un real decreto) y se consulta frecuentemente a la profesión con carácter voluntario respecto a las iniciativas legislativas. En la República Checa se han creado pruebas de cualificación, un seguro de responsabilidad y un código deontológico. En Alemania hay un sistema de defensor y gestión de reclamaciones.

4 Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg.

5 Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen.

6 Polska Federacja Rynku Nieruchomości.

7 Institut professionnel des Agents immobiliers.


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En Alemania, DE8 ha establecido un conjunto de estándares de calidad al que deben atenerse sus miembros. En Francia, la ley Duflot 2 exigirá la implantación de un sistema de gestión de reclamaciones. En Irlanda, la autoridad reguladora de los servicios inmobiliarios supervisa el cumplimiento de los estándares profesionales y la conducta. En Luxemburgo existe un código deontológico. En Holanda, además de la obligatoriedad de certificación para cualquier agente de la propiedad que quiera formar parte de NVM, la organización exige que los agentes de la propiedad sigan una formación continua dentro de su certificación. NVM exige la certificación como nivel básico y ha establecido requisitos adicionales referidos a la experiencia profesional de sus miembros. En Polonia, el nuevo sistema de calidad SJ Expert es una herramienta que apoya las actividades de los agentes de la propiedad y mejora la calidad de sus servicios. Consiste en un conjunto de trámites interrelacionados, formularios y documentación necesaria para gestionar un despacho inmobiliario. Para que una empresa pueda usar el sistema, tiene que someterse a una auditoría interna, cumplir con los requisitos legales y que sus agentes acaten los estándares profesionales y mejoren sus cualificaciones profesionales. PREF expide un certificado de calidad a los despachos inmobiliarios y otorga la denominación de Experto Inmobiliario PREF a los agentes individuales. En el Reino Unido, los miembros de NFOPP9 que sean administradores, socios o directivos (PPD) deben también: (i). Presentar un informe de contabilidad anual. (ii). Documentar la cobertura de indemnización profesional. (iii). Contribuir a un plan de protección económica de sus clientes. (iv). Pertenecer a un plan de compensación. Las divisiones de NFOPP cuentan con códigos profesionales aplicables a todos sus miembros (empleados y PPD). En su caso, se tomarán medidas disciplinarias que pueden conllevar a la expulsión, aunque no inhabilita al agente para el ejercicio. Sólo la Oficina de Comercio Justo puede inhabilitar a un agente de la propiedad de ejercer en el Reino Unido. No obstante, por lo general el reconocimiento de las autoridades públicas a estos planes y medidas reguladoras es más bien escaso. 2.1.7 Formación reglada En Austria existen planes y programas formativos para convertirse en agentes de la propiedad, reglados y reconocidos oficialmente. En Bélgica hay programas de formación reconocida tanto a nivel universitario como de educación superior. También es posible matricularse en un programa de formación reconocida en las escuelas nocturnas o a jornada parcial durante el día. El diploma inmobiliario específico no es condición imprescindible para acceder a la profesión de agente de

8 Dansk Ejendomsmaeglerforening.

9 National Federation of Property Professionals.


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la propiedad. Muchos programas de formación no específicamente inmobiliarios dan también acceso a la profesión en Bélgica y las posibilidades se han ampliado todavía más recientemente. El Real Decreto del 30 de agosto de 2013 (art. 2a) establece que, a partir del 1 de enero de 2014, los títulos de grado (nivel mínimo 6 EQF) darán también acceso. En la República Checa, los títulos de universidades y otros centros superiores de formación profesional están reconocidos. Los programas continuos de formación profesional que imparte por ejemplo ARK 10 están reconocidos y se están desarrollando unos estándares. En Alemania, el sistema de educación dual ofrece varias oportunidades de graduarse en el sector inmobiliario. Además, los programas de grado y máster, aprobados por las autoridades, se llevan desarrollando desde hace más de una década. En Irlanda, las cualificaciones inmobiliarias de los órganos de certificación están reconocidas por la autoridad reguladora de los servicios inmobiliarios. En Francia, existen títulos disponibles en centros o universidades competentes (BAC+3, BTS, máster, centros especializados). La Cámara finlandesa de Comercio organiza unos exámenes que capacitan para la cualificación de agente de la propiedad. En Luxemburgo, esos programas son obligatorios por ley y los organiza la Cámara de Comercio. En Polonia, todo agente debe asistir a 24 horas de formación al año, de acuerdo con un listado de seminarios o talleres registrados en el ministerio. La mayor parte de la formación corre a cargo de las asociaciones locales de agentes de la propiedad. Algunas universidades suecas imparten educación superior. En Italia, los cursos los organiza la Cámara de Comercio, además de las facultades universitarias especializadas en el sector inmobiliario. En el Reino Unido no existe una barrera inicial de acceso para ejercer de agente de la propiedad o administrador de fincas, ni obligaciones de formación. El órgano certificador NFOPP ofrece cualificaciones con carácter voluntario. El órgano certificador NFOPP está regulado por la Oficina del Reglamento de Cualificaciones y Exámenes (OFQUAL) y ofrece Cualificaciones Inmobiliarias regladas. Los miembros de la división de NFOPP (asociación nacional de agentes de la propiedad, asociación de agentes de alquiler residencial, institución de agentes comerciales y empresariales y asociación nacional de tasadores y subastadores inmobiliarios) deben poseer al menos una cualificación reglada de nivel 3 en su área específica de trabajo. Los reconocimientos técnicos del órgano certificador NFOPP corresponden al nivel 3 y se engloban en el marco de créditos de cualificaciones, por lo que están acreditados y regulados por OFQUAL. El órgano certificador NFOPP también expide titulaciones de nivel 4 de agencia inmobiliaria residencial, alquiler residencial y administración de fincas, además de agencia inmobiliaria comercial, que estarán reguladas por OFQUAL antes de finales de 2013. En algunos países, como Francia o Alemania, los institutos de los órganos profesionales, vinculados a una universidad, pueden conceder títulos que están reconocidos por las autoridades y representan una clase de formación reglada.

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Associace realitnich kancelari Ceské republiky.


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2.2 Regulación de los administradores de fincas En algunos países, como Austria y Bélgica, una misma normativa abarca a los agentes de la propiedad y los administradores de fincas e incluso existe una distinción muy limitada, ya que un mismo título afecta a ambas profesiones. Esa situación cambió el 1 de septiembre de 2013 en Bélgica, con la distinción entre ambas profesiones. Aunque se aplican las mismas normas básicas, se añadirán diferencias, por ejemplo en cuanto a los requisitos formativos. En Alemania, los administradores de fincas también están incluidos dentro de la definición de agentes de la propiedad. En España, a los administradores de fincas los regula la ley de servicios profesionales, actualmente en revisión junto con el estatuto de los colegios en el anteproyecto de ley de servicios y colegios profesionales. En la actualidad, los administradores de fincas tienen la obligación de colegiarse en el colegio CGCAFE correspondiente11. Es probable que la ley se modifique, limitando la obligatoriedad de colegiación a determinadas profesiones (médicos, ingenieros y arquitectos), mientras que para el resto será voluntaria. En Dinamarca no existe ninguna normativa pública que controle directamente a los administradores de fincas, aunque están regulados de forma indirecta en lo que respecta a la ley de sociedades, contabilidad, responsabilidad profesional, blanqueo de dinero y, en algunos casos, también en cuanto a las normas de buenas prácticas del asesoramiento financiero. En Alemania, DDIV12 lleva luchando mucho tiempo para conseguir la introducción de una regulación de administradores de fincas. A finales de septiembre de 2013, el secretario de estado Enek Farlemann anunció la intención de introducir unos prerrequisitos para el acceso a la profesión de administrador de fincas, incluida la formación y un seguro de responsabilidad. Los motivos incluyen la protección de los consumidores y también la creciente complejidad de las obligaciones de eficiencia energética, que son considerables teniendo en cuenta el gran número de viviendas y el envejecimiento de la población. La situación en Alemania podría cambiar en un futuro próximo. Paí

s Regulación del acceso

Protección del título

Registro Actividades reservadas

Certificación (voluntaria)

Autorregulación Formación reglada

AT Sí Sí Sí Sí Sí No Sí

BE Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí

CZ No No Sí No No Sí Sí

DE No No Sí No Sí Sí Sí

DK No No No No Sí Sí Sí

ES Sí Sí Sí No Sí Sí Sí

EI Sí No Sí No No Sí Sí

FR Sí Sí Sí Sí No Sí

FI No No No No Sí

LU Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí

IT No No Sí No No Sí Sí

NL No No No No Sí Sí Sí

PL Sí (hasta finales de


Sí (hasta finales


En desarrollo

Sí Sí

11

Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. 12

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter.


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2013) 2013) de 2013) 2013)

SE No No No No No No Sí

UK No No No No Sí Sí Sí

Véase en el ANEXO 2 un resumen de la legislación correspondiente.

2.2.1 Regulación del acceso El acceso a la profesión está regulado en todos los países con normativa vigente. 2.2.2 Protección del título De nuevo, les compete parte de la legislación aplicable a los agentes de la propiedad. En Bélgica, la protección del título profesional la regula la ley marco de las profesiones intelectuales de servicios, codificada en el Real Decreto del 3 de agosto de 2007 (Boletín Oficial belga del 18 de septiembre de 2007) y la ley del 11 de febrero de 2013 sobre la organización de la profesión de agente de la propiedad (Boletín Oficial belga del 22 de agosto de 2013). Las infracciones dan lugar a sanciones penales. En España, el título de administrador de fincas está protegido por ley. 2.2.3 Registro Existen requisitos para el registro, como la inscripción en BIV/IPI en Bélgica y en el “guichet d’entreprise”, que asigna un número a cada empresa para poder empezar a ejercer, el alta de profesional liberal en la República Checa o en Irlanda, a través del Organismo Regulador de los Servicios Inmobiliarios.

En España, una entidad local que pertenezca al colegio de administradores de fincas puede dar de alta a un profesional, que a su vez deberá inscribirse también en la oficina local de su zona. En Italia existen ciertos requisitos de registro. ANACI13 imparte cursos de formación reconocidos por las autoridades públicas y que otorgan el derecho de uso del título y la inscripción sin reservas de las actividades. 2.2.4 Actividades reservadas En Bélgica, las actividades del administrador responsable de la gestión de fincas o derechos inmobiliarios y la representación y administración de fincas inmobiliarias en copropiedad están sujetas a la misma legislación que los agentes (artículo 3 del Real Decreto del 6 de septiembre de 1993). No obstante, existen excepciones a los requisitos para quienes alquilen una finca de su propiedad (tanto personas físicas como jurídicas) o pertenezcan a un grupo profesional concreto (arquitectos, abogados, contables y tasadores). En Luxemburgo, la legislación abarca la administración de fincas (de un condominio con 9 unidades de uso residencial y al menos una unidad perteneciente al condominio propuesto). En España existían actividades reservadas a los profesionales con derecho al uso del título de administrador de fincas pero se eliminaron hace cuatro o cinco años. 2.2.5 Certificación

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Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari.


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En Dinamarca, la Federación Inmobiliaria Danesa14 ofrece formación privada a los administradores de fincas. La formación abarca cuatro trimestres en los que los alumnos aprenden sobre legislación inmobiliaria, finanzas y contabilidad. Los alumnos deben superar al menos cuatro exámenes para obtener el título de administrador de fincas, “EA”. También se ofrece formación continua, con cursos de media o una jornada sobre temas específicos, orientados directamente a los administradores de fincas. En España, CGCAFE está autorizado a certificar a sus miembros con el reconocimiento de las autoridades. En Holanda existe una vía similar de certificación a la disponible por NVM para los agentes de la propiedad, a través de una segunda fundación certificadora establecida por VBO Makelaar. 2.2.6 Autorregulación Las asociaciones miembros del CEPI disponen de códigos deontológicos. En Dinamarca, la Federación Inmobiliaria Danesa ha implantado un código deontológico para las empresas inmobiliarias cuyo objetivo consiste en salvaguardar y mantener el respeto común a la administración de fincas como profesión independiente y servir de orientación en cuestiones éticas para todas las partes implicadas en la gestión inmobiliaria. El código deontológico define la relación entre el administrador de fincas y su cliente, y entre los propios administradores de fincas, además de los procedimientos de reclamación y sanciones. En Bélgica, la situación es similar a la de los agentes de la propiedad. CGCAFE en España y UNIS 15 en Francia exigen requisitos como un seguro obligatorio de responsabilidad. También se ha establecido un procedimiento de gestión de reclamaciones que puede derivar en la expulsión de sus miembros en caso de infracción. En Italia, el 14 de enero de 2013 se aprobó una ley (GU 22 del 26 de enero de 2013) relativa a las profesiones no reguladas en general, que fomenta la autorregulación de las asociaciones privadas de profesionales con carácter voluntario. El papel de las asociaciones profesionales incluirá la promoción de la formación continua y el desarrollo de un código de conducta con sanciones disciplinarias. 2.2.7 Formación reglada Al igual que en el caso de los agentes de la propiedad, existe una formación reglada para los administradores de fincas. En Dinamarca existe un programa formativo breve (2 años, “finansøkonom”) y un título de grado (4 años, “finansbachelor”) para el sector financiero que incluye la administración de fincas como especialidad. Dentro de esos estudios, los alumnos realizan un periodo de prácticas de 3 (finansøkonom) o 6 meses (finansbachelor) en empresas de administración de fincas. En Finlandia, la Cámara de Comercio organiza exámenes que permiten obtener la titulación de agente arrendador. En España existen tres programas de estudios específicos de administrador de fincas, reconocidos por CGCAFE y las autoridades.

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Ejendomsforeningen Danmark. 15

Union des Syndicats de l’Immobilier.


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2.3 Regulación o desregulación de las profesiones inmobiliarias Es importante abordar la cuestión de la desregulación y los motivos en que se sustenta, así como el razonamiento con el que se explica la existencia o el mantenimiento de cierto grado de regulación. Se aducen motivos para la desregulación pero también hay otras razones que se cree que la fundamentan. Evidentemente, también hay motivos para conservar la regulación. 2.3.1 Motivos aducidos para la desregulación Desde hace un tiempo se debate a diferentes niveles la desregulación de los servicios profesionales, incluidos los que prestan los agentes de la propiedad y administradores de fincas. En algunos países, la desregulación ya se ha producido. ¿Cuáles son los motivos aducidos para la desregulación en cada país? Un ejemplo de país que ha desregulado las profesiones inmobiliarias es Holanda, concretamente en 2001. Las razones aducidas en aquel momento fueron la necesidad de eliminar restricciones a las fuerzas del mercado (menos obstáculos para ejercer la profesión) y reducir la legislación. Aunque se ha producido un pequeño aumento en el número de profesionales activos desde la desregulación, no parece haber afectado de manera significativa en términos de honorarios (véanse los datos y estadísticas en el anexo 2). Un ejemplo actual es el de Polonia, donde ambas profesiones se desregularán a principios de 2014. El motivo general aducido para introducir una legislación desreguladora de las profesiones es facilitar el acceso al mercado laboral, principalmente a los jóvenes y titulares de un diploma de enseñanza secundaria. Aun así, observamos que durante un periodo de regulación de las profesiones se ha producido un aumento importante del número de profesionales (véanse los datos y estadísticas en el anexo 2). El incremento podría deberse perfectamente a que se trata todavía de un mercado en desarrollo. La desregulación de las profesiones inmobiliarias se debatió en Austria hace unos diez años pero no siguió adelante. En España, el debate actual sobre la desregulación de los administradores de fincas se engloba dentro de otro más amplio sobre la existencia de los colegios profesionales. Los agentes de la propiedad españoles ya quedaron desregulados y el sistema anterior de API se decía que era demasiado similar a un club. En general, la crisis financiera y sus consecuencias han hecho que los colegios se consideren protectores y opacos, además de anti competitivos en el actual entorno económico. Aun así, no hemos visto ningún estudio que explique los motivos de la decisión de desregular y mucho menos sus repercusiones. Sin duda, ha habido presiones en algunos países para eliminar las restricciones profesionales por motivos económicos y políticos. En particular, España e Irlanda han firmado memorandos de acuerdo que les exigen desregular las profesiones dentro de los requisitos necesarios para recibir ayuda financiera mediante el mecanismo europeo de estabilidad económica. El proceso de gobernancia económica conocido como “Semestre europeo” también se


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ha utilizado para introducir recomendaciones nacionales específicas sobre la regulación profesional. 2.3.2 Motivos que se creen que han conducido a la desregulación Las asociaciones miembros del CEPI creen que existen otras razones subyacentes para la desregulación. En Holanda, NVM opina que la desregulación surgió en un momento en que las fuerzas de mercado y la desregulación estaban demasiado fácilmente conectadas entre sí. Cada vez se cae más en la cuenta de que la desregulación no conduce automáticamente a un mercado más efectivo y, desde luego, no mejora la calidad ni la protección de los consumidores. Además, la legislación vigente del reconocimiento de los agentes de la propiedad estaba anticuada, al carecer de disposiciones de revisión periódica de las capacidades profesionales. En lugar de mejorar la legislación vigente, el gobierno se decantó por la opción fácil de abolirla. En Polonia, PREF considera que la desregulación es una cuestión política. La manera de llevarla a cabo (sin consulta pública) y el caso omiso a los derechos legalmente adquiridos y títulos profesionales sugiere una contradicción con la constitución polaca. Existe otro motivo que suele mencionarse como factor motivador de la desregulación: la supresión de regulación concede más libertad a los bancos y otras instituciones con intereses en el sector inmobiliario para actuar y ampliar su propia participación en el sector. 2.3.3 Motivos para la existencia de cierta regulación Se ha preguntado a las asociaciones miembros del CEPI qué razones hay para la existencia de cierta regulación. En Bélgica, el valor añadido concreto de la regulación de las profesiones inmobiliarias se considera un apoyo cualitativo y protector del consumidor. En Dinamarca, el 90% de las empresas de administración de fincas pertenecen a la Federación Danesa de la Propiedad 16 , por lo que la autorregulación del sector y de las empresas de administración de fincas es muy alta. Los miembros de la asociación también valoran y acatan su código deontológico. Por esa razón, la ley pública danesa no se cree inadecuada. En Irlanda, la regulación se ha introducido hace poco con la creación de una autoridad reguladora de los servicios inmobiliarios (PRSA), el 2 de abril de 2012. Allí, la razón aportada para la existencia de regulación es la protección del interés público. Además, otros profesionales ya estaban regulados. El hecho de que los agentes puedan gestionar dinero a nombre de terceros fue una cuestión delicada y un factor que influyó en la decisión de introducir regulación en vez de delegar esa tarea a las asociaciones profesionales. En Holanda, el hecho de que el mercado fuese capaz de autorregularse tanto se debe principalmente a la suerte y la historia de la regulación en el país hasta 2002. La formación y los códigos deontológicos son importantes y están garantizados por

16

Ejendomsforeningen Danmark.


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NVM. Es un reflejo, sobre todo, de la cuota dominante de mercado de NVM (que representa a un 70% de los agentes de la propiedad del país y abarca casi el 75% de las operaciones residenciales), además del hecho de que los agentes de la propiedad en el mercado de la vivienda también son tasadores (y el mercado exige la certificación de los tasadores de viviendas). Sin embargo, es muy difícil obligar a los profesionales a someterse a los requisitos de certificación si se les permite ejercer la profesión sin ella. Tampoco es fácil para un órgano certificador adquirir el reconocimiento social si cualquiera tiene la libertad de establecer entidades competidoras. Los consumidores no distinguen entre los diferentes programas de certificación, mientras que los profesionales inmobiliarios prefieren optar por la solución más económica y fácil, o incluso no se preocupan de obtener certificación alguna. Es probable que se considere la introducción de cierta regulación en un futuro próximo en Holanda, como ha sucedido con los tasadores, cuya regulación está debatiéndose en estos momentos. En Polonia, el mercado inmobiliario sigue estando en transición. Las nuevas normas y condiciones jurídicas y económicas deben definirlas, explicarlas y promocionarlas los profesionales. La mayor parte de los clientes no están informados ni tienen suficiente experiencia como para advertir los riesgos y trampas de las decisiones inmobiliarias. Existe la necesidad de contar con un profesional que asesore y oriente. La posición y la imagen, principalmente de los agentes de la propiedad, sigue estando “en construcción”. Si la profesión se abre a cualquiera, sin ninguna condición o requisito, se cree que el nivel y el prestigio de los servicios decaerán enseguida. El estado está obligado a proteger los derechos de las entidades privadas y la titularidad. Al desregular, el estado actúa en realidad en contra de sus ciudadanos y, desgraciadamente, nadie se atreve a mencionarlo. En el Reino Unido, NFOPP opina que los agentes de la propiedad deberían someterse a una regulación más estricta. La Oficina de Comercio Justo cuenta actualmente con un programa de licencias negativas pero se considera insuficiente. NFOPP también cree que los agentes arrendadores (probablemente incluidos los gestores de bloques) deben estar regulados. Los requisitos que consideran adecuados para los agentes de compraventa y arrendamientos son los aplicables a sus propios miembros (mencionados en el punto 2.2.7). En términos generales, están convencidos de que debe haber controles adecuados de quienes ayudan a otros en la compra más importante de su vida. Los alquileres también implican amplias cantidades de fondos del cliente y por eso opinan que hace falta también la regulación de los agentes arrendadores. NFOPP ha documentado su opinión ante el Comité Selecto de las Comunidades y el Gobierno Local sobre el Sector del Alquiler Privado, que el 18 de julio se mostró favorable a la regulación de los agentes arrendadores, aunque al nivel básico aplicable actualmente a los agentes de la propiedad.

2.4 Conclusiones Pueden extraerse varias conclusiones, aplicables tanto a los agentes de la propiedad como a los administradores de fincas y relacionadas con los modelos de regulación, el papel de los órganos profesionales y las responsabilidades de los profesionales.


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2.4.1 Modelos normativos Los mismos modelos actuales en general (regulación, certificación y autorregulación) son aplicables tanto a los administradores de fincas como a los agentes de la propiedad, aunque con ciertos matices en su aplicación. También existen requisitos comunes para el registro y una tendencia marcada hacia la formación reglada de ambas profesiones. Donde existe regulación, el título tiende a estar protegido, aunque hay menos evidencia de actividades reservadas La formación profesional es también un elemento común importante, muy valorado dentro del sector y de considerable interés para las asociaciones profesionales. Las diferencias notables entre los modelos nacionales quedan reflejadas en la regulación, las tradiciones y la importancia de la autorregulación y los planes de certificación. La desregulación no es siempre una cuestión sencilla sino que los profesionales tienden a considerarla políticamente motivada. Parece imperar la asunción política generalizada de que la desregulación conduce a una mayor competitividad económica pero necesita sustanciación y es un tema que requiere más atención, sobre todo en Holanda, España y Polonia. Además de la legislación recientemente introducida en Irlanda y que comentábamos antes, en algunos países como la República Checa se está debatiendo la posible introducción de cierto tipo de regulación. En Francia y Bélgica, la regulación se ha reforzado hace poco. Los motivos aducidos para ello son, principalmente, una mayor profesionalidad, la necesidad de garantizar servicios de calidad y contribuir a la estabilización del mercado. En otros países, principalmente España, Italia y la República Checa, se han introducido medidas que no se consideran regulación directa pero en efecto tienden a producir el mismo resultado, lo que difumina la frontera entre lo que es regulación y lo que no. Algunos modelos pueden desglosarse por países en distintos grupos:

- El primer grupo identificable es el de los países con un nivel normativo básico, suplementado por reglas adicionales, como es el caso de Alemania, Italia y posiblemente Austria.

- El segundo grupo de países (Francia, Bélgica, Dinamarca y, hasta finales de

año, Polonia) posee una regulación estricta, con normas sobre el acceso a la profesión y programas de seguimiento de la ejecución de dichas normas. Este segundo grupo también se caracteriza por un intenso diálogo entre las asociaciones profesionales y el estado.

- El tercer grupo sigue el modelo vigente en el Reino Unido, donde las

profesiones en sí no están reguladas pero existe una regulación de facto (en forma de licencias negativas) y un alto nivel de autorregulación. Holanda se acerca mucho a esa situación. Hasta 2002, sólo estaba regulado el título de la profesión. Hoy en día, existen asociaciones profesionales muy fuertes en el país, que atraen con facilidad a los nuevos participantes. Se trata de una


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forma de reconocimiento de mercado contemplada por las autoridades. Aunque estos países no poseen una regulación que controle el acceso a las profesiones, es evidente que disponen de un cuerpo normativo de derecho de sociedades, leyes contra el blanqueo de capitales, etc., al que los profesionales deben atenerse.

- El cuarto grupo se sitúa en Escandinavia (y principalmente Suecia y

Finlandia), cuya regulación hace hincapié especialmente en la protección de los consumidores. Por ejemplo, en Suecia los agentes están obligados a proteger los intereses de ambas partes.

- El quinto y último grupo lo integran aquellos países carentes de regulación:

Bulgaria, Rumanía y los países bálticos, así como la República Checa (aunque se está estudiando la introducción de normativas en este último). También existen países con muy poco apoyo a los servicios profesionales y otros donde se exige una normativa dada la ausencia de regulación, autorregulación u otras formas de apoyo a los servicios profesionales.

2.4.2 El papel de los órganos profesionales En la actualidad, las autoridades públicas reconocen escasamente los planes y las medidas de autorregulación, aunque en Italia, la ley del 14 de enero 2013 sobre desregulación pretende fomentar la membresía de los órganos profesionales. Aun así, en algunos países existe un vínculo marcado entre los órganos profesionales y las autoridades nacionales. En España es obligatorio consultar a los órganos profesionales (colegios). En Bélgica, BIV/IPI es el órgano oficial de control y las autoridades consultan frecuentemente al órgano profesional representante de CIB. En Dinamarca también, las decisiones adoptadas por el órgano profesional son reconocidas por el estado. En muchos otros países se da una estrecha relación de trabajo. Los órganos profesionales también participan muy activamente en la autorregulación y la formación reglada. 2.4.3 Responsabilidades de los profesionales Entre los motivos aducidos para la existencia de una normativa se encuentra la necesidad de protección del consumidor y la prevención del fraude en particular, de manera que el consumidor obtenga la información correcta y esté cubierto por un seguro de responsabilidad profesional. El debate sobre la introducción de una regulación tiende a centrarse en la necesidad de actuar en interés público y proteger a los consumidores en la que podría ser la operación financiera más importante de su vida y que exige cada vez más conocimientos técnicos y experiencia para garantizar un resultado óptimo y un servicio adecuado, junto con una actitud correcta y responsable. Trabajar en un mercado complejo y rápidamente cambiante exige un alto grado de profesionalidad a los profesionales inmobiliarios. Existen varias formas de responder a este requisito pero la responsabilidad y contribución de los profesionales


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inmobiliarios a un mercado estable es digna de resaltar. Es necesario realizar un análisis a escala nacional, según las características de los mercados nacionales de la vivienda.

3. Características de los mercados nacionales de la vivienda En el apartado anterior de este informe se aborda en detalle la regulación y se establecen las numerosas diferencias entre cada país. También existen diferencias notables en las características de los mercados nacionales de la vivienda, que se enumeran a continuación. En muchos países, las autoridades nacionales están tomando medidas relacionadas con el mercado, principalmente de orden financiero y fiscal. Las conclusiones finales abordan éste y otros factores que afectan a la evolución de los mercados.

3.1 El mercado austriaco de la vivienda es muy sólido y se desarrolla sin

problemas según las cifras globales, comparables a la media europea. Sin embargo, existen tensiones importantes que precisan de una gestión atenta. Con 5,1 licencias de obras por cada mil habitantes, el país está renovando su parque inmobiliario más rápidamente que otros, además de ofrecer una alternativa al amplio número de viviendas antiguas en las ciudades y el campo. Al igual que los países escandinavos y Alemania, Austria invierte mucho en técnicas sostenibles de construcción y restauración. Los niveles y el progreso de los precios tienden a diferir mucho entre regiones y segmentos de mercado, lo que exige una inversión considerable y subsidios directos al suministro de las autoridades públicas a los proyectos de construcción urbana, vivienda asequible y alquileres regulados, con un sector social de alquiler que representa más del 23% del mercado.

3.2 El mercado belga de la vivienda se caracteriza por un nivel alto e

históricamente en ascenso de titularidad. Además, Bélgica se distingue por la menor propensión de los propietarios a mudarse. De media, los belgas sólo se cambian de casa cada 33 años, por lo que están dispuestos a pagar unos precios más altos por su vivienda a cambio de una calidad mayor y un alojamiento más espacioso (75 metros cuadrados para un apartamento y 120 metros cuadrados para una vivienda unifamiliar). La tendencia viene fomentada por la enorme carga fiscal de las operaciones inmobiliarias. Por esa razón, se han introducido muchos incentivos fiscales para los compradores, como menores obligaciones de registro para la compra de una vivienda modesta o primera vivienda si cuenta con financiación hipotecaria. Las autoridades también permiten el reembolso de las obligaciones de registro si la vivienda se vende dentro de los 2 años siguientes, con deducciones parciales de las obligaciones de registro en la venta de una primera vivienda y la compra de una vivienda nueva, así como deducciones fiscales del interés del crédito hipotecario. Además, los ingresos del alquiler no están gravados. La vivienda representa un activo muy importante para la economía belga. El mercado de la vivienda atrae grandes inversiones, con unos precios que aumentan continuamente desde hace más de treinta años. Los préstamos hipotecarios tienden a reembolsarse mucho antes del plazo fijado (13-15 años en lugar de 20), lo que


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denota la disposición y capacidad de las personas a invertir una parte considerable de sus ahorros a la vivienda. El nivel de endeudamiento de los hogares sigue siendo bajo en comparación con otros países europeos. Éstas parecen ser las principales razones de que el mercado de la vivienda no haya sido sometido a ningún ajuste grave derivado de la crisis financiera desde 2009 y es improbable que suceda. 3.3 En previsión de su ingreso en la UE en 2004, entre 1998 y 2003 el índice de

precios de la vivienda en la República Checa subió un 64%. El aumento del

precio estuvo motivado también por un gasto compulsivo liderado por el gobierno, con el aumento de los déficits públicos. Con tipos de interés más bajos y en previsión de una subida de impuestos, tanto la oferta como los precios volvieron a subir entre 2006 y 2008. Hoy, el mercado checo de la vivienda sigue estando caracterizado por un exceso de oferta. Más importante aún, la consolidación fiscal impuesta por las autoridades nacionales con vistas a responder a la crisis de la deuda y la incorporación a la zona euro en 2017 (entre ellas, unos índices de IVA por las nubes) está afectando a la confianza de consumidores e inversores, y desestabiliza gravemente el mercado de la vivienda. Pese a unos tipos de interés muy bajos, los préstamos sólo representan el 12% del PIB, muy por debajo de la media europea. El mercado checo de la vivienda siguió deprimido en 2012 y no se esperan cambios en un futuro cercano.

3.4 El mercado danés de la vivienda parece estar dividido en cuanto a las

características del mercado de compraventa y alquiler. El mercado de compraventa está muy influenciado por el mercado hipotecario danés, estrictamente regulado y que opera según un “principio de equilibrio” para limitar el riesgo de impago, permitir préstamos de bajo coste y ofrecer un alto grado de flexibilidad a los prestatarios que cumplan los criterios de los préstamos. En 2003, los bancos hipotecarios (los únicos autorizados a gestionar préstamos hipotecarios y actividades de bonos) empezaron a ofrecer a los prestatarios la opción de aplazar la amortización hasta una década, con la renegociación del saldo pendiente de más de 100.000 hogares. Se pretendió apoyar a las viviendas habitadas por su dueño, principalmente ocupadas por familias. Aparte del alivio hipotecario fiscal, los propietarios también están autorizados a una deducción estándar para mantenimiento. No sorprende que la deuda hipotecaria residencial de los hogares daneses se sitúe entre las más altas de Europa. El consumo de las familias para la vivienda también representa el 29,1% de la renta disponible. Pocos hogares daneses consideran que estos costes sean una carga importante. El mercado de alquiler (que afecta a la mitad del parque inmobiliario) está todavía más regulado, con el objetivo de proteger al consumidor y dar apoyo a los grupos de rentas bajas. El estricto control de los alquileres pretende proteger a los inquilinos pero desanima de facto a los inversores a construir viviendas de alquiler. El capital disponible es antiguo y las necesidades de mantenimiento crecen rápidamente. Sólo los precios de alquiler de viviendas construidas a partir de 1992 pueden cobrarse a precios del mercado, aunque apenas representan un pequeño porcentaje del mercado disponible.

3.5 Alemania ha desarrollado un sistema de negociación entre las partes

interesadas que garantiza unos desarrollos previsibles del precio (Preisspiegel) en el sector de alquiler de la vivienda. Las autoridades públicas también invierten grandes


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cantidades en el sector inmobiliario y gestionan numerosas unidades en el sector de alquiler y alquiler social. Tiene que ver, claramente, con la decisión política de la posguerra de garantizar la seguridad de la vivienda, que ha creado un mercado de la vivienda muy estable, con la inclusión del mercado de compraventa, una inversión segura con ingresos moderados, y el menor índice de titularidad de la Unión Europea. En consecuencia, los precios de la venta apenas han aumentado entre 1995 y 2010, y los niveles del alquiler permanecen bajos en comparación con el resto de Europa. Desde 2010 y el repunte de la economía alemana (independientemente de la crisis financiera y económica internacional), los precios han aumentado considerablemente y parecen haber empezado a ponerse al día. La movilidad y la demografía son factores que determinan y desafían el sector inmobiliario más que en otros países de la UE. Munich, Hamburgo y Berlín se han vuelto especialmente atractivas, mientras que el “Ruhr” y las ciudades de tamaño medio pierden habitantes. Además, Alemania es el único país de la UE que ha perdido habitantes desde 2000, con una media de 2 personas en cada hogar y una población envejecida. Al igual que en otros países, aunque de forma más urgente, eso implica la necesidad de más unidades de vivienda y diferentes.

3.6 Durante muchos años, en España se construyó tanto como en Italia, Francia y

Alemania juntas (hasta 800.000 unidades al año, con un total muy superior al 20% del PIB). El elevado nivel de demanda interna y externa, junto a la especulación, contribuyeron a unos aumentos fuertes del precio en los mercados primario y secundario. Más de la mitad de las viviendas nuevas se construyeron en la costa y las islas, junto con muchas viviendas nuevas también alrededor de las grandes ciudades, en calidad de viviendas específicas (segundas residencias, casas de veraneo y ocio, viviendas de jubilación o inversión) y fueron vendidas a extranjeros. Los compradores de viviendas específicas e incluso empleados y empresarios representaron un segmento importante del mercado inmobiliario residencial (hasta el 20%). La explosión del nicho de las viviendas específicas coincidió con una fase de aceleración de las viviendas residenciales y un periodo de crecimiento económico y financiero constante. Aunque es necesario un análisis mucho más profundo, podemos asumir razonablemente que el mercado inmobiliario y en especial el de las viviendas específicas estaba surcando una ola de auge económico, caracterizado por la mayor cantidad con diferencia de inversión en los noventa y principios de la década de 2000. En consecuencia, las ganancias considerables de capital, apoyadas por unos tipos de interés muy bajos, alimentaron un rendimiento récord. Si el supuesto indicado antes es correcto, hay que reconocer que España invirtió mucho en un nicho de mercado muy volátil y cíclico, y que la sobreestimación de la demanda durante unos años provocó un exceso de la oferta y una evolución astronómica de los precios que parece haberse vuelto insostenible ya en el año 2005. La crisis actual interrumpió en seco la fase de crecimiento del sector residencial. Los problemas actuales del sector inmobiliario español parecen, por lo tanto, ser sistémicos. La crisis del sector de la vivienda e inmobiliario se encuadra, como es obvio, dentro de un problema interno más amplio y estructural, y podría cuestionarse en qué momento la recuperación económica permitirá que unos ingresos fiscales suficientes hagan que la economía sea sostenible otra vez.


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3.7 Desde su ingreso en la UE, Irlanda consiguió atraer mucho capital extranjero,

creando valor y riqueza. Gran parte de ese dinero se invirtió en el sector inmobiliario, financiado mediante préstamos agresivos del sistema bancario irlandés. El mercado inmobiliario de Irlanda floreció y los precios de la vivienda subieron considerablemente a partir de 2006, sobre todo en el nicho de las viviendas específicas. La escasez de terrenos y el aumento de los costes de infraestructuras podrían contribuir perfectamente a explicar esa tendencia. Se dice que la recesión en Irlanda en 2008-2009 la fomentó un descenso drástico de la inversión en construcción, con una reversión repentina de la riqueza de Irlanda que provocó la marcha atrás del consumo interno. Los bancos retiraron la financiación, lo que a su vez intensificó la recesión del sector inmobiliario. Aunque la crisis financiera y de la deuda internacional ha afectado a todas las economías en diferentes grados, ha sido especialmente grave en Irlanda, con un descenso nominal acumulado del PIB del 21% frente a su máximo entre 2007 y 2010. Además, los costes únicos de recapitalización del sistema bancario impulsaron el déficit global del gobierno hasta el 14,5% del PIB en 2009 y 32% en 2010. El índice deuda hipotecaria residencial/PIB ascendió del 31% al 84% en una década, poniendo en tela de juicio la sostenibilidad. Como en España, el número de acuerdos de pago aplazado con las entidades prestamistas se multiplicó, con la intención de contrarrestar la caída en valor de las viviendas y proteger a los propietarios. Aun así, el número de viviendas embargadas en los últimos años se ha elevado exponencialmente, en su mayoría entregándose o abandonándose en virtud de una orden judicial. En consecuencia, las entidades financieras se convirtieron en dueñas de muchas viviendas y tuvieron que crear disposiciones especiales o establecer empresas separadas para cubrir el riesgo que representaban esas viviendas infravaloradas. Como en el caso español, el principio de que “quien no puede comprar, no puede alquilar” tuvo que revisarse también y las autoridades públicas se han visto obligadas a considerar medidas de apoyo al alquiler asequible.

3.8 El mercado francés de la vivienda presenta, obviamente, múltiples

facetas. París y la costa mediterránea atraen a muchos inversores nacionales e internacionales, y se enfrentan a un desarrollo de los precios casi insostenible (8.500€ por metro cuadrado en París) o son el dominio de unos pocos afortunados. Además, se calcula que faltan más de un millón de viviendas, con mayor demanda en las grandes ciudades (Francia presenta la demografía de mayor crecimiento en Europa). Comparados con los salarios, los precios del sector de la vivienda se sitúan en su nivel más alto, lo que no ocurre en el caso de los alquileres, que se han incrementado un 30% desde 2000 (frente al 110% de las ventas). El desarrollo de los precios fue estable durante décadas, pese a una caída violenta a principios de los noventa, con reducciones del precio de hasta 40% en los mercados sobrecalentados de París y el Mediterráneo. La actual crisis económica y financiera no ha tenido grandes efectos en el sector de la vivienda. Aun así, la nueva ley Duflot 2 se propone regular el alquiler con vistas a proteger a los consumidores y garantizar una vivienda más asequible (véanse los modelos alemán y sueco). Aunque la inversión pública parece insuficiente para satisfacer las necesidades del sector de la vivienda social, se dice que la medida podría desanimar a los propietarios arrendadores a invertir más en el sector del


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alquiler (véase Dinamarca). Además, podría contribuir a desestabilizar y deprimir un mercado que continúa centrado en la titularidad de la vivienda e incluso provocar de nuevo caídas temporales de los precios en la capital y zonas de costa.

3.9 En Finlandia existen unos 2,5 millones de viviendas, el 40% de ellas

unifamiliares. Más del 44% de las viviendas se encuentran en bloques de pisos. En total, el 28% de los hogares suecos reside en alojamientos de alquiler y el 50% de ellos cuenta con algún tipo de subsidio público, como préstamos garantizados por el estado o un subsidio de los intereses para el desarrollo de la vivienda de alquiler. El coste medio de una vivienda en Finlandia asciende al 14% de la renta total. Esa cifra es considerablemente mayor, del 27%, para las viviendas de alquiler, lo que ilustra la prevalencia de la vivienda de alquiler en la población de ingresos más bajos, por un lado, y los tipos hipotecarios relativamente bajos de las viviendas ocupadas por su propietario, por el otro. La demanda de viviendas de alquiler aumenta. Los apartamentos finlandeses se organizan en su mayoría a través de empresas inmobiliarias con cuotas referidas a un apartamento o espacio concreto. Las operaciones de cuotas de empresas inmobiliarias son sencillas, simples y económicas. Nada más abonar el impuesto de transferencia (del 1,6%), el comprador puede registrarse como propietario de las cuotas en el registro inmobiliario o de la empresa inmobiliaria. La legislación que regula los contratos de arrendamiento es de las más liberales del mundo y se basa en el concepto de la libertad total de acuerdo entre dos partes. No se establecen términos mínimos ni máximos de alquiler, no existe regulación de la indexización, ni derechos automáticos de renovación o cláusulas de rescisión y hay pocas restricciones legales que protejan al inquilino. El sistema se basa en la confianza, el riesgo bajo y la estabilidad. Como en Alemania, los actores institucionales, como los fondos de pensiones, se encuentran entre los inversores principales del mercado, con una cuota global del 36%. Desde un punto de vista inversor, el relativo atractivo del sector residencial ha incrementado junto con la turbulencia del sector inmobiliario comercial. En los últimos años ha ofrecido los mejores rendimientos de la inversión inmobiliaria. El interés inversor en el sector residencial también se apoya en los subsidios del estado. Muchas instituciones han aumentado su exposición al sector residencial en estos últimos años, incluidos algunos inversores extranjeros. 3.10 Independientemente de la crisis que ha afectado a la economía en general estos últimos años y sin tener en cuenta la caída estrepitosa del PIB, el valor del

mercado italiano de la vivienda ha demostrado una estabilidad notable,

asumiendo un riesgo más limitado (posiblemente por el menor desapalancamiento de la deuda frente a otros países mediterráneos). Sin embargo, el ciclo vital del mercado inmobiliario se encuentra en fase de disminución y se agrava parcialmente. La reducción del 50% de las operaciones ha dado paso a reducciones severas del precio. El gobierno ha anunciado hace poco medidas paliativas para la industria inmobiliaria, como (i) el aplazamiento o abolición del impuesto de bienes inmuebles, (ii) el aplazamiento del pago de los intereses de préstamos de nuevas viviendas residenciales, (iii) políticas fiscales orientadas a reducir los impuestos de la


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restauración de activos residenciales (IVA e impuesto de la renta de las personas físicas reducidos). La portabilidad hipotecaria y las opciones de negociación han permitido revisar los planes financieros de los hogares, sobre todo aquellos con contratos hipotecarios con tipos insostenibles. Todas estas medidas apoyarán seguramente al mercado, limitando un riesgo todavía mayor de volatilidad en el mercado de la vivienda. Un plan nacional de suplemento al alquiler, dentro de la reforma que liberalizó el mercado del alquiler a finales de los noventa, un descuento fiscal para inquilinos, reforzado recientemente, y el apoyo económico implícito a los inquilinos en el sector relativamente pequeño de la vivienda social mediante alquileres por debajo del mercado son algunos de los subsidios de la vivienda destinados al alquiler.

3.11 El mercado holandés de la vivienda se ha configurado mediante unas

políticas públicas muy intervencionistas desde hace varias décadas, dirigidas a satisfacer una demanda fuerte y una oferta insuficiente. La baja fiscalidad de la titularidad de una vivienda, los altísimos índices de préstamo/valor (de hasta el 120%) y la generosa deducción del interés hipotecario elevaron mucho los precios de la vivienda, creando una importante deuda hipotecaria. Estos avances deben analizarse en el contexto de las altas cantidades exigidas mediante ahorros de pensión, más altas que en otros países. También hay muchas hipotecas en reducción que no están sobre el papel pero se amortizarán en su vencimiento recurriendo a otros ahorros, lo que explica en parte la alta cantidad de la deuda hipotecaria total de Holanda. En el sector del alquiler, la regulación y la amplia oferta de viviendas sociales han dado lugar a un mercado libre de alquiler que representa apenas el 7% de todo el parque de viviendas, limitando su capacidad para actuar de colchón o alternativa frente a los segmentos regulados del alquiler y la compraventa. El panorama del mercado de la vivienda y la necesidad de cambios políticos se han puesto sobre la mesa del debate público, que se ha intensificado en los últimos años dado el brutal descenso de los precios de la vivienda y la caída aún más brusca del número de operaciones, que sorprendió en una economía fuerte, con unas finanzas públicas saneadas, una posición sólida de activos netos de los hogares y bajos índices de morosidad de la deuda inmobiliaria. Se han tomado medidas para reducir la deuda hipotecaria, limitar la exposición de los hogares a los altibajos del mercado y corregir el apoyo desproporcionado al sector de la vivienda social. En los últimos dos trimestres, se observan signos claros de recuperación.

3.12 El mercado polaco de la vivienda se enfrenta a una importante

contradicción. La característica concreta del mercado inmobiliario polaco es un déficit de aproximadamente 1,5 millones de pisos para satisfacer las necesidades. Por otro lado, la demanda es relativamente baja por el limitado nivel de ingresos y una política restrictiva de préstamos hipotecarios. Cuando Polonia se incorporó a la Unión Europea en abril de 2004, los precios de la vivienda se dispararon, seguidos de diez años de PIB fuerte, el descenso del índice de paro al 7% y fácil acceso a préstamos en moneda extranjera (con tipos mucho más bajos), de los que se beneficiaron sobre todo los jóvenes. El lado de la oferta


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sufrió, evidentemente, con el acceso cada vez más restringido al dinero causado por la crisis actual (con una tasa de paro de más del 13%, un PIB del 1-2%, reducción de la oferta interna e inversión) y algunas iniciativas normativas, como la ley de promotores (para regular las relaciones entre bancos, promotoras y compradores), redujeron el acceso a los préstamos en divisas, poniendo techo a los índices préstamo/valor y las cuotas de amortización. La privatización de la vivienda a principios de los noventa condujo a un desarrollo sumamente brusco de los índices de ocupación de titulares (del 48 a más del 80%). El mercado del alquiler social también ha encogido hasta varios puntos porcentuales. Al contrario que el mercado de la vivienda, el mercado privado del alquiler presenta un exceso de oferta y los precios tienden a bajar. 3.13 Al igual que en Polonia, Holanda y el Reino Unido, el déficit de la oferta está

disparando los precios (a excepción de 2008) en el mercado sueco de la vivienda. Al contrario que en Polonia, el mercado hipotecario y las reformas

fiscales (abolición de los impuestos al alquiler de la vivienda, reducción de impuestos a la vivienda ocupada por el titular) están fomentando el aumento de la titularidad de viviendas. Como en Alemania, Dinamarca y Holanda, el mercado sueco de la vivienda es social. Un tercio de las viviendas ocupadas por su propietario son cooperativas de titularidad del inquilino, que se han hecho con las antiguas viviendas de alquiler. La mitad del sector del alquiler es titularidad de empresas municipales de la vivienda. Los aumentos del precio se negocian entre los interesados (propietario arrendador, inquilino, municipio) y conllevan de facto unos rendimientos más bajos del alquiler e inversiones privadas limitadas. Si, en la práctica, el alquiler por valor (que difiere de las leyes de la economía de mercado de la oferta y la demanda) fija un techo al alquiler permitido, también constituye una restricción normativa que se propaga al funcionamiento de todo el mercado de la vivienda y la construcción de viviendas nuevas. Ante estas tendencias, el alto índice de deuda hipotecaria y el pico de los préstamos, así como un PIB muy limitado de menos del 1%, algunos observadores se cuestionan la capacidad del mercado sueco para evitar correcciones del precio a la baja a corto plazo. Por otro lado, la recuperación económica podría incrementar los tipos de interés e imponer presiones en los precios de la vivienda también. Aun así, esta observación parece contradecir la percepción de los hogares, ya que sólo un 13% consideran los costes de la vivienda como una carga pesada.

3.14 Entre el mercado de la vivienda de Londres y el resto del Reino Unido se

observan amplias diferencias, con aumentos continuos y sustanciosos en la capital (del orden del 300 o 400% en los quince últimos años), con importantes descensos del precio (de hasta el 25% en Escocia en 2011-2012) en algunas zonas del país. En el área de Londres, las presiones al alza vienen provocadas por unos tipos de interés bajos pero sobre todo por la demografía. La caída del valor de la moneda es un argumento muy atractivo para que los extranjeros inviertan en nuevas construcciones de alto valor, dada la percepción de la ciudad como un refugio para la inversión. En todo el país, la escasez de viviendas se calcula en un millón de


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unidades, como en Francia. La falta de tierra en algunas zonas importantes del mercado y los estrictos controles urbanísticos agravan el problema. Los préstamos a tipo cero, un programa de garantía hipotecaria y los préstamos baratos a la construcción apoyan a los propietarios arrendadores e inversores, además de alimentar una subida del precio en las zonas urbanas. Podría cuestionarse si el aumento de los precios, el descenso de los índices préstamo/valor y los planes de amortización hipotecaria del 30% de la renta disponible de media suponen una amenaza para el mercado de compraventa. Existen pocas medidas sociales, con contadas excepciones, como la posibilidad de que los gobiernos locales exijan un porcentaje de construcciones asequibles en las nuevas urbanizaciones. La ausencia de medidas fiscales y de otro tipo para apoyar el mercado del alquiler denota una opción política que difiere sumamente de la mayoría de los estados miembros de la UE y puede aumentar la tensión en el mercado de la vivienda a corto plazo. No sorprende, pues, que cada vez más observadores esperen correcciones en el mercado de la capital, como ya está sucediendo en algunos mercados regionales.

3.15 Conclusiones Se observan diferencias importantes entre los mercados nacionales de todos los estados miembros de la UE dentro de una tendencia a una mayor normativa de apoyo a los mercados de la vivienda, cuya importancia económica y repercusiones son evidentes. Dada la naturaleza cíclica del mercado de la vivienda, podría asumirse que esas medidas contribuyen a la estabilidad general de la economía, evitando bajones repentinos y el retiro de la inversión. Ha dejado de ser cierto que “quien no puede comprar no puede alquilar”. El número de hogares con dificultades para obtener y amortizar una hipoteca aumenta exponencialmente. Con la notable excepción del Reino Unido, las medidas de apoyo a unos alquileres asequibles están destinadas en parte a responder a esa necesidad. Parece que muchos países han introducido o reforzado la normativa para controlar o moderar los alquileres, y responder a las necesidades de la vivienda social. Las medidas normativas sobre las ventas pretenden garantizar que los hogares sean capaces de amortizar su hipoteca. Parece ser una preocupación más macroeconómica, ya que la deuda residencial hipotecaria alcanza unos niveles sumamente altos, que podrían poner en peligro a la economía global y la titularidad negativa de facto limita el poder adquisitivo de los hogares. Las medidas normativas actuales parecen ser en su mayoría financieras y fiscales, sin consideración de momento de otros criterios que podrían contribuir a la estabilidad del mercado. La renta de los hogares, los tipos de interés, la disponibilidad del crédito, el precio de las alternativas, los costes y los subsidios figuran justamente como los determinantes más importantes aparte del precio. A pesar de ello, la decisión de si una compra o alquiler es asequible y sostenible depende sobre todo de factores adicionales, como la ubicación y el transporte, la


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oferta de viviendas, la demografía y tecnología, que requieren de apoyo y asesoramiento profesional. El poder adquisitivo de los hogares es, a la vez, un determinante clave de la capacidad financiera de compra de una vivienda y una consecuencia que puede verse afectada directamente por la decisión de compra. En resumen, una compra equivocada puede suponer un grave error. Además del aspecto financiero, implica cierta responsabilidad social, mensurable o cuantificable. Existen algunos riesgos capaces de desestabilizar el mercado. Las asociaciones profesionales tienen un importante papel que desempeñar en la canalización de esas preocupaciones y en su contribución a la estabilidad del mercado.

4. Conclusiones generales Aparte de las conclusiones provisionales de los capítulos anteriores, las siguientes conclusiones generales pueden extraerse de la información presentada en este informe. 4.1 Sigue habiendo una gran diversidad a escala nacional, que supone a la vez un hecho y un problema para la integración europea. La estructura de las profesiones inmobiliarias en varios países y las características de los mercados nacionales son muy diferentes. También hay otros factores técnicos, legales, sociales y de otra índole, importantes para conocer el papel de los profesionales y el mercado en cada país. Todo lo anterior hace que establecer unas comparaciones correctas sea muy complicado. 4.2 Los niveles de regulación son más altos, por lo general, en los países de Europa occidental que en la Europa central. También es probable que exista un debate más intenso en los países occidentales sobre la desregulación (a excepción de Polonia). Las asociaciones profesionales están, en general, más establecidas y poseen más fuerza en Europa occidental que central. Por ejemplo, en Holanda se ha desregulado pero las asociaciones profesionales siguen siendo fuertes y poseen una función importante en el mercado, lo que podría derivarse en un desenlace diferente de lo que podría haber sucedido en otro país con distintas tradiciones e instituciones. Todo eso da pie a una preocupación concreta en términos de los mercados nacionales de la vivienda de los países de Europa central, que se encuentran en una fase temprana de desarrollo en términos de libre economía. Existe un mensaje claro y constante de que los profesionales de esos países en particular necesitan puntos de referencia, inexistentes por el momento. Encontrar una solución será fundamental para la estabilidad de sus mercados. 4.3 Se observa una tendencia hacia una mayor regulación de los mercados y áreas en las que existe percepción de riesgo, aunque limitada sobre todo a medidas financieras y fiscales, sin duda por la influencia de la crisis económica y financiera. Tras la preocupación por las burbujas inmobiliarias, núcleo de la crisis económica y financiera, existe una necesidad reconocida de un mercado inmobiliario estable para evitar los excesos del pasado, que contribuyeron a la crisis. A escala nacional y de la UE se están implantando normas para evitar los problemas del pasado, causados


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por ejemplo por unos préstamos irresponsables, en forma de la directiva del crédito hipotecario de la UE. Se hace un hincapié constante en la necesidad de una mayor regulación económica y control del proceso del “Semestre europeo”, así como las recomendaciones nacionales publicadas por la UE a los gobiernos, entre las que destacan constantemente la regulación de los mercados de la vivienda y las profesiones. La tendencia a una mayor regulación de los mercados inmobiliarios contradice con la tendencia a la desregulación de las profesiones inmobiliarias y servicios, que se observa en algunos países a raíz de la implantación de la legislación europea, sobre todo la directiva de servicios y el memorando de acuerdo firmado entre la UE y algunos estados miembros. No es fácil entender el razonamiento de estas tendencias ni de la coherencia política. 4.4 Como excepciones a la tendencia general hacia una mayor desregulación, se nos ha informado de varias decisiones o debates en algunos estados miembros de la UE para desarrollar normativas nuevas sobre las profesiones inmobiliarias (Irlanda, República Checa), complementar la normativa actual (Francia, Bélgica) o tomar medidas de apoyo a la autorregulación y validar las cualificaciones de los profesionales (Italia y España). Entendemos que esas medidas obedecen a la necesidad de una mayor protección de los consumidores y el reconocimiento de las competencias profesionales. Podríamos preguntarnos por qué hay tan poca coherencia entre esas medidas en distintos países. ¿Pretenden abordar los mismos objetivos o simplificar y regular con mayor transparencia? No resulta fácil compararlas ni identificar sus objetivos comunes. También sorprende que algunos países insistan en el carácter no regulatorio de las nuevas medidas (como en la República Checa, Italia y España). Todo eso exige un análisis más profundo de lo que se entiende en principio por regulación y registro, que podría implicar un sistema formal de registro o el registro conforme a unos requisitos generales de las actividades comerciales. 4.5 No parecen existir pruebas de un vínculo directo entre la desregulación y el aumento de la competencia o la disminución de los honorarios. Lo mismo ocurre entre la regulación y la restricción de la competencia o unos honorarios más altos. Por lo visto, gran parte del debate sobre la desregulación se centra en la necesidad de crecimiento económico basada en el supuesto de que un mercado libre contribuye a la creación de crecimiento económico. La información disponible no confirma ese supuesto. En Holanda se desreguló en el año 2002. El aumento posterior del número de profesionales no es más significativo que en otros países vecinos. En Bélgica, una regulación estricta no ha limitado el número de profesionales, ya que se ha desarrollado de una forma parecida a la de Holanda. En ambos países, los honorarios de los profesionales obedecen a una tendencia parecida. Si España contaba con un gran número de profesionales en activo hasta 2007, se debía principalmente a la burbuja inmobiliaria. En consecuencia, en la actualidad se observa un descenso marcado y equivalente en el número de profesionales en España. Pese a la existencia de una normativa específica en Polonia, el número de profesionales ha incrementado exponencialmente, en este caso relacionado principalmente con el desarrollo del nuevo sector y la profesión en particular en ese país.


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4.6 Existen muchas normativas específicas al sector inmobiliario, en diferentes formas, pero muy pocas actividades reservadas. En general, el mercado en sí está abierto hasta el punto de que no sólo hay otros actores participantes (y cada vez competidores más grandes) sino que un gran porcentaje de las operaciones (de compraventa y alquiler) las realizan los propios individuos. El recurso al servicio profesional es decisión del consumidor, que es libre para elegir a un profesional. 4.7 La vivienda representa, a la vez, un activo y un coste enormes para los hogares, que queda evidenciado en las estadísticas y datos del anexo 2. Por ello, es cuestionable por qué no se están encargando más estudios e investigaciones que evalúen correctamente la importancia del sector inmobiliario para las economías nacionales y europea. Así se hizo por ejemplo en Alemania, en forma de un estudio publicado en el “Zeitschrift für Immobilienökonomie”, titulado “El sector inmobiliario como factor económico. Los mercados inmobiliarios, dentro de la economía global” y en 2009 parece que las empresas inmobiliarias representaban un 22% del total, con el 10% de todos los empleados y un 8% de la facturación total de la economía federal alemana. Es probable que hagan falta más estudios para calcular la importancia del sector inmobiliario en el mercado interno europeo. Abordar la necesidad de más investigaciones es también importante para garantizar que las decisiones políticas se basen en un razonamiento económico solido. Del mismo modo, es importante que los políticos tengan cuidado al tomar decisiones relativas a la regulación profesional y se lleve a cabo una investigación exhaustiva para entender las diferentes formas de regulación. Como se demuestra en este informe, la regulación profesional difiere ampliamente en el sector inmobiliario y los distintos países han elegido implementar la normativa en formas diseñadas según las características de su propio mercado nacional, que pueden ser complejas y estar guiadas por razonamientos muy dispares. El debate actual sobre las razones y la justificación de la existencia de normativas profesionales deberá tener en cuenta las consecuencias de la regulación para la economía y los mercados de la vivienda a escala nacional y de la UE, y sobre todo el elemento de la responsabilidad social, que tiende a estar ausente en el debate pero es un elemento vital en la prestación de servicios profesionales.


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Anexo 1: Disposiciones legislativas

1. Agentes de la propiedad

AT Gewerbeordnung 1994- § 117, modificado el 29.05.13

BE Real Decreto del 6 de septiembre de 1993 sobre la protección del título y la práctica de la profesión de agente de la propiedad, junto con el nuevo Real Decreto del 30 de agosto de 2013 (relativo al acceso a la profesión de agente inmobiliario) y la ley del 11 de febrero de 2013 (que regula la profesión de agente inmobiliario)

CZ

DE

DK “Lov om omsætning af fast ejendom”

ES Real Decreto 1550/2011, del 31 de octubre, por el que se complementa el Catálogo Nacional de Cualificaciones Profesionales, mediante el establecimiento de tres cualificaciones profesionales correspondientes a la familia profesional “Comercio y marketing” Real Decreto 614/2013, del 2 de agosto, por el que se establecen seis certificados de profesionalidad de la familia profesional “Comercio y marketing”, que se incluyen en el Repertorio Nacional de certificados de profesionalidad Ley del derecho a la vivienda nº 18/2007 del 28 de diciembre, decreto nº 12/2010 (en Cataluña)

EI Ley (normativa) de servicios inmobiliarios 2011

FR Ley Hoguet del 2/1/1970 (modificada próximamente por las leyes Duflot 1 y 2)

FI “Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä” 1074/2000 (ley de agencias inmobiliarias y de alquiler), “Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä” 1075/2000 y “Regulation valtioneuvoston asetus kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä” 143/2001

LU Ley del 28 de diciembre 1988 que regula el acceso a las profesiones de artesano, comerciante, industrial y determinadas profesiones liberales (modificada por la ley de julio de 2004)

IT Ley 39/1989

NL

PL Ley de gestión inmobiliaria del 21 de agosto de 1997 (hasta finales de 2013)

SE “Fastighetsmäklarlag” (2011:666) del 1 de julio de 2011 (originalmente de 1984, actualizada en 1995)

UK

2. Administradores de fincas

AT “Gewerbeordnung“ 1994 - § 117, modificado el 29.05.13

BE Real Decreto del 6 de septiembre de 1993 junto con el nuevo Real Decreto del 30 de agosto de 2013 (relativo al acceso a la profesión de agente inmobiliario) y también la ley del 11 de febrero de 2013 (que regula la profesión de agente inmobiliario)

CZ

DE

DK

ES Ley de servicios profesionales

EI Ley (normativa) de servicios inmobiliarios 2011

FR Ley Hoguet del 2/1/1970 (modificada próximamente por las leyes Duflot 1 y 2)

FI

LU Ley del 28 de diciembre 1988 que regula el acceso a las profesiones de artesano, comerciante, industrial y determinadas profesiones liberales (modificada por la ley de julio de 2004)

IT

NL

PL Ley de gestión inmobiliaria del 21 de agosto de 1997 (hasta finales de 2013)

SE

UK


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Anexo 2: datos y estadísticas

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0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

Number of property managers (CEPI - country):

2012

Source: CEPI

Número de administradores de fincas (CEPI – país): 2012 Fuente: CEPI


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2644

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6500

12400

3154

12000

27000

4000

25000

400

6800

2500

19344

4430

6724

25000

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IR

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Number of real estate agents (CEPI - country):

2012

Source: CEPI

Número de agentes inmobiliarios (CEPI – país):2012 Fuente: CEPI


www.cepi.eu

39/49

Number of property agents and property

managers pro Mio inhabitants (2012)

586

1181

563

147

413

870

421

800

407

298

502

820

708

400

225

314

893

344

138

196

589

300

298

640

463

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Source: CEPI

Número de agentes inmobiliarios y administradores de fincas por millón de habitantes (2012) Fuente: CEPI

Average fee of property agents- sales

(2000/2012)

Source: CEPI

1.5%

4% seller

-

-

-

1.7% seller

-

-

2-3% seller

5% seller and/or buyer

-

3-6% buyer or seller/buyer

3% seller

-

3-5% seller

UK

SE

FI

PL

AT

NL

LU

IT

IE

FR

ES

DE

DK

CZ

BE

-

5% seller

3-5% seller or buyer

2-6% seller and/or buyer

3% seller and buyer

1.5% seller

3% seller

2-4% seller or buyer or both

Variable seller

3-8% seller and/or buyer

5% seller

3-6% buyer or seller/buyer

3-5% seller

Variable seller and buyer

3-5% seller


www.cepi.eu

40/49

Honorarios medios de los agentes inmobiliarios (ventas) (2000/2012)

BE 3-5% del vendedor 3-5% del vendedor

CZ - Variable del vendedor y comprador

DK 3% del vendedor 3-5% del vendedor

DE 3-6% del vendedor o vendedor/comprador 3-6% del vendedor o vendedor/comprador

ES - 5% del vendedor

FR 5% del vendedor y/o comprador 3,8% del vendedor y/o comprador

IE 2-3% del vendedor Variable del vendedor

IT - 2-4% del vendedor, comprador o ambos

LU - 3% del vendedor

NL 1,7% del vendedor 1,5% del vendedor

AT - 3% del vendedor y comprador

PL - 2-6% del vendedor y/o comprador

FI - 3-5% del vendedor o comprador

SE 4% del vendedor 5% del vendedor

UK 1,5% -

Fuente: CEPI

Average fee of property managers (2000/2012)

Source: CEPI

-

-

0.15-0.30€/month/m²

-

0.30€/month/m²

15€/month/unit

13-15€/month/unit

5-8€/month/unit

8€/month/unit

15€/month/unit

1-5.60€/month/unit

12.5-25.5€/month/unit

-

-

10.5-16.5€/month/unit

UK

SE

FI

PL

AT

NL

LU

IT

IE

FR

ES

DE

DK

CZ

BE

-

-

0.30€/month/m²

-

0.27€/month/m²

23€/month/unit

15-25€/month/unit

4-7€/month/unit

0.25€/month/m²

15-25€/month/unit

1-6€/month/unit

25€/month/unit

-

-

17€/month/unit

Honorarios medios de los administradores de fincas (2000/2012)

BE 10,5-16,5 €/mes/unidad 17 €/mes/unidad

CZ - -

DK - -

DE 12,5-25,5 €/mes/unidad 25 €/mes/unidad

ES 1-5,60 €/mes/unidad 1-6 €/mes/unidad

FR 15 €/mes/unidad 15-25 €/mes/unidad

IE 8 €/mes/unidad 0,25 €/mes/m2

IT 5-8 €/mes/unidad 4-7 €/mes/unidad

LU 13-15 €/mes/unidad 15-25 €/mes/unidad


www.cepi.eu

41/49

NL 15 €/mes/unidad 23 €/mes/unidad

AT 0,30 €/mes/m2 0,27 €/mes/m2

PL - -

FI 0,15-0,30 €/mes/m2 0,30 €/mes/m2

SE - -

UK - -

Fuente: CEPI

GDP per capita in Purchasing Power Standards

(2000 - 2012)

126,1

68,5

131,6

118,5

97,4

115,4

130,8

116,9

243,7

134

131,4

48,3

117,1

126,7

119

119

79

125

121

97

108

129

98

271

128

131

66

115

128

110

0 50 100 150 200 250 300

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

EU 27 = 100,

Source: EuroStat

PIB per cápita en estándares de poder adquisitivo (2000-2012) EU 27 = 100 Fuente: Eurostat


www.cepi.eu

42/49

Loan to value ratios (2000 – 2012), in %

84

80

56

60

58

72

90

80

116

70

35

74

69

75

0 20 40 60 80 100 120 140

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Source: CEPI

Índices de valor/compra (2000-2012), en % Fuente: CEPI

Average duration of loans (2012), in years

20

22

20

15

22

18

30

25

20

30

20

7

20

2,5

25

0 5 10 15 20 25 30 35

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Source: CEPI

Duración media de los préstamos (2012), en años


www.cepi.eu

43/49

Fuente: CEPI

Population by tenure status, in %

(owner, tenant, social rent)

71,8

80,4

67

53,4

82,7

63,1

70,2

72,9

68,2

55,5

57,5

82,1

73,9

69,7

67,9

19,2

19,6

11

41,6

16,3

23,3

21,1

21,8

29,8

13,5

19,6

16,9

10,1

12,7

14,1

9

22

5

1

13,6

8,7

5,3

2

31

22,9

1

16

17,6

18

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Source: CEPI, EMF and CECODHAS

Populación según tipo de tenencia, en % (propietario, inquilino, alquiler social) Fuente: CEPI, EMF y CECODHAS

Building permits (2000 - 2012), residential sector

42921

32070

17200

350549

366766

308500

78200

184424

3411

78563

41460

158100

36258

18500

148630

46884

23853

10954

240000

44697

495000

8500

3500

57703

37654

86162

30538

25993

61000

0 100000 200000 300000 400000 500000 600000

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Source: CEPI


www.cepi.eu

44/49

Licencias de obras (2000-2012), sector residencial) Fuente: CEPI

Number of transactions (2000 - 2011),

residential sector

134281

71290

483000

785000

80856

690476

4613

189358

123338

147069

43408

570000

347305

858000

598224

131000

72024

143936

867000

0 200000 400000 600000 800000 1000000

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Source: CEPI

Número de operaciones (2000-2011), sector residencial Fuente: CEPI


www.cepi.eu

45/49

Price developments in the sales sector: Nominal

house price indices 2011 (2000 = 100)

232,8

195

151,4

110,2

190,5

213,1

91,9

170,1

197,9

136,2

163,7

206,1

197,9

0 50 100 150 200 250

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

232,8

195

151,4

110,2

190,5

213,1

91,9

170,1

197,9

136,2

163,7

206,1

197,9

0 50 100 150 200 250

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Desarrollo de precios en sector de ventas. Índices nominales del precio de la vivienda (2000=100)

Outstanding residential loans, Mio (2000 - 2011)

69,988

1,4

117,517

1097,914

188,165

305,3

32,546

99,331

5,494

285,252

26,5

3,968

24,308

118,828

894,105

174,153

20,161

241,996

1163,783

666,946

843,2

130,568

362,409

20,255

639,558

83,862

72,501

81,781

302,457

1453,859

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

IT

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Source: European Mortgage Federation

Préstamos residenciales pendientes (2000-2011)


www.cepi.eu

46/49

Fuente: Federación Europea Hipotecaria

6,84

0,15

22,05

13,36

4,7

5,04

8,62

12,67

17,98

3,69

0,1

4,7

13,41

15,21

15,9

1,91

43,52

14,24

14,45

12,96

29,14

39,57

38,4

9,98

1,9

15,21

32,12

23,29

0 20 40 60 80 100

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Residential mortgage debt per capita, thousands

€ (2000 - 2011)


Deuda hipotecaria residencial per cápita, en miles de euros (2000-2011) Fuente: Federación Europea Hipotecaria


www.cepi.eu

47/49

Residential mortgage debt to GDP ratio (2000 -

2011), in %

27,7

1,9

67,7

53,2

29,9

21,2

31

25

68,2

16,4

2,1

20,4

44,6

55,8

47,2

13

100,9

45,3

62,1

42,4

83,5

47,3

106,2

27,8

19,6

42,7

78,1

83,7

0 20 40 60 80 100

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IE

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK


Índice de deuda hipotecaria residencial/PIB (2000-2011), en % Fuente: Federación Europea Hipotecaria

31,2

24,4

6,3

24,1

46,4

20,9

23,1

28,6

17,7

14,1

46,4

19,7

13,3

25,1

30,2

27,9

8,5

19,8

51,2

26,9

34,7

39,2

11,7

14,9

61,2

20,1

8,9

29,3

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

BE

CZ

DK

DE

ES

FR

IR

LU

NL

AT

PL

FI

SE

UK

Share of households that perceive housing costs as a

heavy burden, in %

(2005 - 2011)

Source: EuroStat


www.cepi.eu

48/49

Proporción de hogares que perciben los costes de la vivienda como una carga pesada, en % (2005-2011) Fuente: Eurostat


www.cepi.eu

49/49

Anexo 3: Colaboradores

Se valoran las aportaciones de las asociaciones miembros del CEPI a este informe, con especial agradecimiento a las siguientes asociaciones nacionales por su información detallada: CEPI

Austria: Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (FIV)

Bélgica: Institut professionnel des Agents immobiliers (IPI - BIV)

República Checa: Asociace realitnich káncelaři České republiky (ARK CR)

Dinamarca: Dansk Ejendomsmaeglerforening (DE) and Ejendomsforeningen Danmark (EDA)

Alemania: Immobilienverband Deutschland Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (IVD)

España: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE)

Irlanda: The Society of Chartered Surveyors Irlanda (SCSI)

Francia: Union des Syndicats de l'Immobilier (UNIS)

Finlandia: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry (KVKL)

Luxemburgo: Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxemburgo (CIGDL)

Italia: Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (ANACI)

Holanda: Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (NVM)

Polonia: Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PREF)

Suecia: Mäklarsamfundet (M)

No del CEPI

Italia: Federazione italiana Mediatori Agenti d’Affari (FIMAA)

Reino Unido: The National Federation of Property Professionals (NFOPP)

http://www.cepi.eu/index.php?mact=CompanyMembers,cntnt01,viewcompany,0&cntnt01returnid=63&cntnt01cid=536&hl=en

















Documents

Las profesiones inmobiliarias y los mercados nacionales de ...€¦ · 2. Regulación de las profesiones inmobiliarias 10 2.1 Regulación de los agentes de la propiedad 11 2.1.1 Regulación