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Le acque destinate al consumo umano nell’edificio condominiale(Carlo Giordano e Federico Proietti) ..................................................................................................................................

La potabilità dell’acqua e i doveri dell’amministratore di condominio(Ermenegildo Mario Appiano) ...........................................................................................................................................

Acque potabili nel condominio. Amministratore e sistema dei controlli(Acap) ................................................................................................................................................................................

Acqua: i parametri di salubrità e gli elementi nocivi per la salute(Legambiente e Cittadinanzattiva) ....................................................................................................................................

Delibere e corretta ripartizione delle spese per l’acqua condominiale(Cass. civ., sez. II, sent. 01/08/2014, n. 17557) ................................................................................................................

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SOMMARIOSOMMARIO

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1999, n. 2833; Sez. 2, 25 marzo 2004, n. 5975; Sez. 2, 17 febbraio 2005, n. 3264) , per le spese di gestione del servizioascensore è applicabile, per analogia, in mancanza di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condòmini, la regolaposta dall’art. 1124 cod. civ. (nel testo vigente anteriormente alle modifiche apportate dalla L. 11 dicembre 2012, n.220), relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, secondo cui il riparto avviene, permetà, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di cia-scun piano dal suolo. È invalida, pertanto, la delibera assembleare, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca,come nella specie, a parità di caratura millesimale e di livello di piano, un onere di contribuzione alle spese di gestionedell’impianto di ascensore più elevato a carico dei condòmini con famiglia più numerosa, sul presupposto della loro piùintensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, e un esonero parziale per i proprietari di unità che l’ammini-stratore abbia accertato essere disabitate.4. - L’esame degli altri motivi resta assorbito. 5. - La sentenza impugnata è cassata. La causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Milano. Il giu-dice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione dellaCorte d’appello di Milano. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Cortesuprema di Cassazione, il 20 giugno 2014. Depositato in Cancelleria il 1 agosto 2014.

UUn cattivo stato di manutenzione dell’impianto idrico, non solo può compromettere l’integrità dell’edificio, ma può avereeffetti negativi sulla salubrità delle acque che vengono destinate al consumo umano. Quindi l’amministratore non deve

tener conto solo che tali impianti (idrosanitari, quelli di trasporto, trattamento, uso, accumulo e consumo d’acqua all’internodegli edifici condominiali) sono soggetti, a valle del contatore, al D.Lgs 37/08 (ex legge 46/90) in tema di sicurezza degli impianti,ma anche che egli è responsabile che le acque destinate al consumo umano siano salubri.Vediamo di capire esattamente quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio, quali sono le sanzioni, le con-seguenze penali, cosa si può fare per non incorrere in quest’ultime e per tutelare la salute dei condòmini.

RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATOREIl D.Lgs. 31/2001 (“Attuazione della Direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano” G.U.n. 52 , 3 marzo 2001), modificato ed integrato dal D.Lgs. 27/2002, “disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umanoal fine di proteggere la salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque, garantendone la salubritàe la pulizia”.Il decreto stabilisce che i requisiti di qualità (cioè di potabilità) delle acque destinate al consumo umano devono sussistere alpunto d’uso, cioè dove l’acqua è resa disponibile per il consumo. La norma inoltre precisa che, mentre il gestore dell’acque-dotto ha la responsabilità di garantire i requisiti di potabilità fino al punto di consegna (di regola il contatore), l’amministratoredel condominio ha la responsabilità di garantire che i requisiti di potabilità siano mantenuti fino ai rubinetti (o, per meglio dire,siano mantenuti lungo tutta la rete idrica condominiale).Nota: la responsabilità di cui sopra è conseguenza del fatto che l’amministratore è il custode dei beni condominiali, della cui conservazio-ne e degli effetti che gli stessi possono produrre, è responsabile (si ricorda che l’articolo 2051 del codice civile afferma che ciascuno èresponsabile del danno cagionato dalle cose in custodia, salvo che provi il caso fortuito).

QUALI RISCHI PER LA SALUTEAl fine di scongiurare atteggiamenti errati da parte di amministratori e condòmini è opportuno fare la seguente precisazio-ne: il D.Lgs. 31/2001 impone solo ai gestori e tutti i soggetti che forniscono acqua destinata al consumo umano di effettuarecontrolli periodici sulla medesima; se è vero però che tale obbligo sistematico non è quindi imposto agli amministratori, essi,se non intendono far correre dei rischi ai condòmini di cui sono responsabili, non possono esimersi dall’attuare verifiche sullasalubrità delle acque destinate al consumo umano, specie in presenza di possibili quanto ipotizzabili sorgenti inquinanti, con-seguenza di impianti vetusti e/o di tipologie di materiali utilizzati nella realizzazione delle linee di adduzione, di eventuali cassonicondominiali (es. piombo e leghe di piombo). Oltre a tali possibili inquinanti, si tenga conto anche che, seppur non frequentemente, l’acqua può anche essere portatricedi batteri patogeni che provocano infezioni. Uno di questi è la legionella, che può manifestarsi con diverse espressioni cliniche:forme lievi asintomatiche, sindromi pseudo influenzali e forme di polmonite grave con tasso di mortalità molto significativo.Nota: per invitare il lettore a riflettere sull’importanza di quanto sinora scritto, si cita un caso che presenta delle analogie a quello della“salubrità delle acque” ma che risulta più immediato: l’amministratore che ometta di eseguire i lavori occorrenti per eliminare il pericolodi crollo di parti dell’edificio incorre in sanzioni amministrative e, nel caso ne derivassero danni, ne è responsabile e, se tali danni avvengonoa persone, la responsabilità è penale. Si noti che, nonostante la serietà del tema, per prevenire pericoli di rovina dell’edificio egli non è tenutoa effettuare controlli sistematici (esattamente come nel caso dell’“acqua”, che stiamo esaminando). Ma al lettore attento non sarà sfug-gita una differenza cruciale: mentre le condizioni di un intonaco o di un cornicione sono sotto gli occhi di tutti, la potabilità dell’acqua (a

LE ACQUE DESTINATE AL CONSUMO UMANO

NELL’EDIFICIO CONDOMINIALEA cura di: Ing. Carlo Giordano e Arch. Federico Proietti

(www.condominisicuri.it)

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ciente all’ottenimento delle agevolazioni applicate sulla base del raggiungimento di una certa quantità. È da rilevare, delresto, che l’installazione di contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unità abitativa (nonché di contatori diffe-renziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano) costituisce misura alla quale illegislatore guarda con particolare favore, in quanto volta a razionalizzare i consumi e ad eliminare gli sprechi e quindi aconseguire, in una prospettiva di tutela ambientale, il risparmio della risorsa idrica (L. 5 gennaio 1994, n. 36, art. 5e, ora,D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, art. 146). 2.2. - Diverso è il caso in cui le unità immobiliari non siano dotate di contatori di sottrazione. In tale evenienza - ed èquella che viene in considerazione nella specie - il sistema dell’art. 1123 cod. civ. non ammette che, salvo diversa con-venzione tra le parti, il costo relativo all’erogazione dell’acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso inbase al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipa-zione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno.Il comma 1 della citata disposizione, infatti, detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condòmini godo-no indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprietà dicui ciascuno condomino è titolare. Lo stesso art. 1123, comma 2, a sua volta, stabilisce che, se si tratta di cose destinatea servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Ora èesatto - ed è stato già sottolineato da questa Corte in una non recente pronuncia (Sez. 2, 10 dicembre 1974, n. 4166) -che questo secondo criterio dal punto di vista pratico richiede ancora un puntuale adattamento al caso singolo per unasua più compiuta specificazione, varie potendo essere le concrete modalità di attuazione del principio che rapporta laspesa all’uso; e che quando detto rapporto può essere tradotto in pratica con più sistemi che attuano, in modo più omeno soddisfacente riguardo alle circostanze del caso, il precetto di legge, la preferenza accordata, in concreto, ad unodi essi non è viziata da illegittimità e sfugge, pertanto, al controllo del giudice. Ma l’art. 1123 cod. civ., comma 2 non legit-tima la delibera di suddivisione della spesa nella specie adottata, giacché il sistema di riparto da essa previsto appare ini-doneo, per la sua irrazionalità, a fissare un congruo rapporto tra la spesa e l’uso individuale. La norma in questione hainfatti riguardo al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa o dal servizio comune, atteso chequella del condomino è una obbligazione propter rem che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosacomune, sicché il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall’obbligo di pagamento della spesa. Sotto questoprofilo, va considerato che anche in un appartamento rimasto non abitato possono tuttavia esservi altri usi dell’acqua,ad es. per le pulizie dell’appartamento o per l’annaffiamento delle piante, o perdite d’acqua. Inoltre, esentare gli appar-tamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavag-gio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornituradell’acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da partedel gestore, la quale, parametrata sul numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indi-pendente dal consumo effettivo.D’altra parte, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unitàabitativa, significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale (per il quale ciò che rileva non è il contegnopersonale dell’uno o dell’altro condomino, ma l’entità del servizio obiettivamente prestato o destinato a prestarsi), uncriterio forfettario presuntivo su base personale. Criterio, quest’ultimo, che soltanto apparentemente risponde a esi-genze pratiche e di semplificazione, perché in realtà è fonte di controversie nel momento dell’accertamento, finendocon il rimettere all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo - la verifica, al di là dei dati anagrafici, di una sta-bilità di dimora o di convivenza che si realizza in ogni unità immobiliare - che evidentemente fuoriesce dalle sue attribu-zioni, perché tocca le relazioni personali e di vita di ciascun condomino. Di qui l’errore della sentenza impugnata, la qua-le si è discostata dal principio - che deve essere qui enunciato - secondo cui, in tema di condominio, fatta salva la diversadisciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazioneinstallati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimalidelle singole proprietà, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza,che - adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unitàimmobiliare - esenti al contempo dalla contribuzione i condòmini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso del-l’anno. 3. - È fondato anche il quarto mezzo, pur esso esaminabile nel merito per le ragioni già espresse retro, al punto 2, conriguardo all’analoga eccezione di inammissibilità. Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2, 25 marzo

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parte i casi “visibili”) non lo è. Di qui deriva che l’utilità e l’importanza di un monitoraggio periodico dell’impianto idrico e dell’acqua desti-nata al consumo umano, sussistono a prescindere dall’obbligo di legge.

GLI STRUMENTI DI CONTROLLOL’amministratore, nel valutare l’urgenza e la necessità di un’analisi delle acque, deve considerare quanto gli sia chiara la situa-zione dello stato dell’impianto di distribuzione domestico condominiale, e quindi quanto possa assicurare che i valori di para-metro forniti dall’acquedotto al contatore siano conservati senza alterazioni sino al rubinetto dell’utente.Nel caso egli non abbia certezze, una verifica analitico-strumentale diventa non solo opportuna bensì necessaria, al fine diverificare il non superamento dei limiti imposti dal Decreto in oggetto. Esso, all’allegato I, identifica in modo completo i requi-siti minimi che devono essere soddisfatti per le acque destinate al consumo umano, ovvero i valori limite per quanto riguardala concentrazione di tutte le sostanze chimiche e microbiologiche da tenere sotto controllo. Nel caso i valori risultino nellanorma, l’amministratore è, in tal modo, totalmente “al riparo” da responsabilità civili e penali. Nel caso invece che i valoririscontrati siano al di fuori della norma, il decreto specifica che l’amministratore è tenuto ad adottare i provvedimenti neces-sari a ristabilire i requisiti di potabilità, su indicazione dell’Azienda Sanitaria Locale e in collaborazione con il gestore della reteidrica.

LE SANZIONI E LE PENENei confronti dell’amministratore di condominio sono irrogabili in astratto le seguenti sanzioni amministrative pecuniariecorrispondenti al pagamento della somma da euro 10.329 a euro 61.974 (art. 19, comma primo) qualora fornisca acqua desti-nata al consumo umano che contenga microrganismi o parassiti o altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappre-sentare un potenziale pericolo per la salute umana, ovvero non soddisfi i requisiti minimi previsti dalle parti A e B dell’allegatoI, oppure non siano conformi ai provvedimenti adottati dall’autorità d’ambito sentita l’Azienda Sanitaria Locale; inoltre neiconfronti dell’amministratore del condominio il sindaco del Comune territorialmente competente, a seguito della richiestadell’Azienda Sanitaria Locale o dell’autorità d’ambito, può emettere un’ordinanza, giustificata da motivi di igiene, la quale gliprescriva l’adozione, entro un termine congruo, delle misure tecniche necessarie per tutelare la correttezza sanitaria, secon-do quanto contemplato dal d.lgs. n. 31/2001, della somministrazione delle acque dal punto di arrivo dell’acqua distribuita dalservizio pubblico al rubinetto.L’inosservanza dell’adempimento delle prescrizioni dell’ordinanza, ritualmente notificata all’amministratore, integra una fat-tispecie di reato ed è sanzionata dall’articolo 650 del codice penale con l’arresto fino a tre mesi.

CONCUSIONI E SUGGERIMENTIPer concludere: per quanto riguarda la frequenza dei controlli dopo il primo, si suggerisce all’amministratore di tener contodella presenza di tubature o componenti della condotta idrica contenenti piombo o leghe di piombo (in maniera banale si puòusare come parametro l’età dello stabile). Inoltre egli dovrà tener conto di situazioni “sospette” che possano comprometterela qualità delle acque (quali, ad esempio, presenza di perdite nell’impianto idrico) e procedere a controlli anche ogni qual voltai condòmini lamentino problemi legati alla qualità delle acque (esempio presenze di solidi sospesi, colore, odore o aspettosgradevoli, casi ripetuti di tossinfezioni etc).

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risultanze processuali) si pone il seguente quesito: “Vero che in merito all’ammissione delle prove dedotte il giudicedeve pronunciarsi sulla loro ammissione sia durante il giudizio sia eventualmente specificando la motivazione della nonammissione in sentenza con la conseguente violazione del diritto di accertamento. Preso altresì atto che le deduzioniistruttorie ed i capitoli di prova sono stati contestati dalla controparte ritenere violato il principio del corretto accer-tamento dei fatti di causa quali risultanti dagli atti e della sostanziale non correttezza delle affermazioni contenute nellasentenza d’appello in merito alle risultanze processuali mai verificatesi con conseguente lesione del diritto alla veritàprocessuale”. Con il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazionesu un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 c.c., comma 1) si sostieneche l’art. 1123 cod. civ., comma 1 richiamato dalla Corte d’appello a sostegno della decisione, obblighi il condominio allasuddivisione delle spese per l’acqua potabile in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non essendoconsentito il riparto in base al numero dei consumatori appartenenti al nucleo familiare. Il terzo motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su unpunto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 c.c., comma 2) pone il seguentequesito: “nella eventualità in cui la Corte di cassazione decidesse che le spese condominiali oggetto di impugnazionedovessero essere suddivise in base al disposto dell’art. 1123 c.c., comma 2, deve essere dichiarato che tutti i condòminidebbono partecipare alle spese in quanto non è stata raggiunta la prova del non utilizzo del servizio sia dell’unanimitàsulla modificazione del criterio di suddivisione delle spese con conseguente lesione del diritto dei signori T. e F. ad unaequa e corretta, in base alle disposizioni di legge, ripartizione delle spese”. Il quarto motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su unpunto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 c.c., comma 1, e art. 1124 cod.civ.) è relativo al riparto delle spese per l’ascensore. Sostengono i ricorrenti che, poichè l’art. 1124 cod. civ., applicatoper analogia, prevede solamente due specifici criteri di suddivisione delle spese relative all’ascensore senza la possibilitàdi applicazione di ulteriori e modificativi criteri se non con la volontà unanime dell’assemblea, vi sarebbe stata nella spe-cie la lesione del diritto dei condòmini ad una corretta ripartizione delle spese, stante l’applicazione di un criterio nonaccettato, e precisamente quello della suddivisione anche in base al numero delle persone. Con il quinto motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazionesu un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 cod. civ. ed all’ammissionedelle prove ex art. 183 cod. proc. civ. ed alla falsità delle affermazioni contenute nella sentenza d’appello rispetto allerisultanze processuali) si censura la parte della sentenza in cui si afferma che, riguardo alle unità disabitate, che non frui-scono del servizio di ascensore, per l’esonero della metà in discussione vale quanto deciso per le spese dell’acqua pota-bile. I ricorrenti sostengono: “preso atto della lesione del diritto e del dovere di accertare e verificare la correttezzadelle circostanze ed i fatti di causa, in merito sia alla mancata ammissione delle prove dedotte e conseguentementelesione del diritto di una parte del giudizio a poter far accertare la realtà dei fatti che sono stati posti a base delle dedu-zioni in diritto fatte proprie dalla sentenza dichiarare ed accertare che il diritto all’accertamento è stato leso dalla sen-tenza impugnata con conseguente danno dei ricorrenti”. 2. - Il secondo motivo è scrutinabile nel merito, dovendo essere disattesa l’eccezione di inammissibilità sollevata dalcondominio controricorrente, posto che la censura con esso articolata si conclude con un idoneo quesito di diritto, néessendo di ostacolo allo scrutinio della prospettata violazione di legge la circostanza che la rubrica del motivo contenga,ad abundantiam, il riferimento, altresì, al vizio di motivazione. La complessiva doglianza è fondata. 2.1. - Nel condominio, le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo sequesto è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche. Infatti, l’installazione in ogni singola unità immobiliaredi un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi,salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell’acqua che serve per le parti comuni dell’edificio.A questa situazione ha riguardo il precedente di questa Corte rappresentato da Sez. II, 13 marzo 2003, n. 3712, che,in fattispecie particolare, ha statuito che, in tema di ripartizione di spese condominiali relative all’erogazione di acqua,l’amministratore il quale abbia stipulato con l’ente erogatore un contratto avente ad oggetto il consumo complessivodel fabbricato onde beneficiare dell’applicazione di una tariffa agevolata, può poi, del tutto legittimamente, calcolare laripartizione interna delle spese pro quota, in considerazione dei singoli ed effettivi consumi di ciascuno dei condòmini,con beneficio di tutti, anche di coloro i quali, singolarmente considerati, non abbiano dato luogo ad un consumo suffi-

La questione si pone per effetto del comma n. 2 dell’art. 5 del decreto legislativo 31/2001, che così dispone: “Per gli edifici ele strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico, il titolare ed il responsabile della gestione dell’edificio o della struttura devonoassicurare che i valori di parametro fissati nell’Allegato 1, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’ac-qua fuoriesce dal rubinetto”. Tale previsione individua dunque i seguenti concetti:

◆ “edifici e strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico”: tra esse, pare corretto individuare i condomini con la loro rete distri-butiva idrica; ◆ “il titolare ed il responsabile della gestione dell’edificio o della struttura”: tra essi, allora, vi è l’amministratore di condominio; ◆ il “punto di consegna”: verosimilmente, dopo il contatore generale dell’acquedotto, salvi casi specifici diversi da valutarecaso per caso; ◆ il “punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto”: principalmente i rubinetti all’interno delle singole proprietà esclusive all’in-terno del condominio. Notiamo subito come il “punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto” si trova al termine della rete idrica distributiva dellesingole unità immobiliari, che esula da quella condominiale ai sensi dell’art. 1117, comma 3, del codice civile. Ciò posto, passiamo all’esame della disciplina.

ESAME DELLA DISCIPLINAIl decreto legislativo non è affatto chiaro sui compiti effettivi che competono all’amministratore. Infatti, l’amministratoreviene indicato come uno dei garanti della qualità delle acque, senza tuttavia indicare esplicitamente se sia tenuto o no a farecontrolli analitici e, in caso affermativo, come procedere. Esistono attualmente due fonti cui ispirarsi al riguardo. La prima è il parere del Ministero Sanità, reso il 10/06/2004, che così testualmente si pronuncia sul punto: “Per quanto con-cerne gli edifici ad uso esclusivamente abitativo, l’amministratore del condominio ovvero, in assenza di questo, i proprietarinon hanno l’obbligo di effettuare le attività e i controlli previsti dagli artt. 7 e 8 del Decreto in oggetto (i cosiddetti controlli“interni” ed “esterni”, le cui caratteristiche sono dettagliate nell’Allegato II al Decreto stesso), bensì quello derivante dall’atti-vità di controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto”. Tuttavia, secondo il Ministero “nel caso in cuicoesistono civili abitazioni e strutture aperte al pubblico, il titolare della struttura in cui l’acqua viene fornita al pubblico e ilresponsabile della gestione dell’edificio devono garantire che i valori di parametro fissati nell’Allegato I, rispettati nel punto diconsegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto”.La seconda fonte (che, evidentemente, cede il passo rispetto alla prima) è la circolare della ASL di Milano del 16 dicembre2003, n. 10774, secondo cui i controlli di qualità competono soltanto al gestore dell’acquedotto, e non al condominio. Pure per la ASL milanese gli amministratori di condominio non sono tenuti ad effettuare i cosiddetti controlli interni di qua-lità, giacché essi spettano esclusivamente a coloro che forniscono l’acqua destinata al consumo umano, vale a dire per i gestoridegli acquedotti. Vediamo ora di trarre qualche principio, fermo restando che le predette indicazioni sono sì significative, ma non vincolantiper l’Autorità Giudiziaria. La responsabilità di garantire i requisiti di potabilità spetta, dunque, al gestore dell’acquedotto fino al punto di consegna (diregola il contatore). L’amministratore di condominio ha invece la responsabilità di assicurare che i requisiti di potabilità nonvengano alterati per cause imputabili alla rete idrica condominiale. Precisiamo questo aspetto fondamentale: se i requisiti di potabilità vengono perduti per effetto della rete distributiva idrica

LA POTABILITÀ DELL’ACQUA E I DOVERI

DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIOA cura di: Avv. Ermenegildo Mario Appiano

DossIer sIcurezzaVI

RITENUTO IN FATTO 1. - T.F. ed F.E., comproprietari di un appartamento nel condominio (omissis) di via (omissis), con ricorso in data 3 agosto2003 hanno impugnato dinanzi al Tribunale di Milano la delibera dell’assemblea condominiale in data 14 luglio 2003,recante l’approvazione, a maggioranza, del preventivo dell’esercizio 2003/2004 relativamente alle spese per l’acqua eper la gestione dell’ascensore, deducendo l’illegittimità del sistema di riparto adottato, fondato non su criteri di legge oin base a norme regolamentari, ma su “un asserito buon senso dei condòmini, protrattosi negli anni”. Il condominio haresistito all’impugnazione. Il Tribunale, con sentenza in data 27 maggio 2005, ha respinto l’impugnazione. Premesso chenel condominio (omissis), privo di regolamento, le spese per l’acqua potabile erano suddivise in proporzione al numerodegli occupanti delle unità immobiliari, con esonero di quelle risultanti, a seguito di indagini dell’amministratore, disabi-tate, mentre le spese per l’ascensore erano ripartite per tutte le unità al 50% in base ai millesimi di proprietà nonché,con esclusione dei proprietari di unità vuote, per il 25% in base all’ubicazione di piano e per il 25% in base al numerodegli abitanti delle singole unità, il Tribunale ha ritenuto detti criteri conformi al dettato dell’art. 1123 cod. civ.. 2. - Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 30 ottobre 2007, la Corte d’appello di Milano harespinto l’appello della T. e del F.. 2.1. - La Corte d’appello ha rilevato che la dimostrazione dell’effettiva non abitazione, per l’intero periodo della gestio-ne in questione, degli appartamenti esonerati totalmente dalla partecipazione alle spese per acqua potabile e per metàdalla partecipazione alle spese di gestione dell’ascensore, risulta da ciò che tali circostanze sono state proprio dagliappellanti dedotte e fatte oggetto di richiesta di prova testimoniale in primo grado sicché, in mancanza di contestazionidella controparte, giustamente sono state ritenute pacifiche dal primo giudice, il quale, per tale ragione, non ha datoingresso all’istruttoria sul punto.Quanto alle spese per l’acqua potabile, la Corte territoriale ha ritenuto corretta l’applicazione dell’art. 1123 cod. civ.,comma 1: il criterio della proporzionalità al numero degli occupanti delle unità abitative è idoneo (non meno di altri) acommisurare, in via presuntiva, l’entità dei rispettivi usi del condòmini e l’esonero per i non utenti è imposto dal dettatonormativo. In ordine alle spese per l’ascensore, la Corte d’appello, affermata l’applicabilità in via analogica dell’art. 1124cod. civ., ha rilevato che per metà delle spese la suddivisione è avvenuta in base ai millesimi di proprietà e che, per l’altrametà, la proporzione tanto all’altezza del piano quanto al numero degli occupanti delle unità è un criterio idoneo a tra-durre l’uso differenziato del servizio di ascensore. 3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la T. ed il F. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 21gennaio 2008, sulla base di cinque motivi. L’intimato condominio ha resistito con controricorso. Entrambe le partihanno depositate memorie illustrative in prossimità dell’udienza.

CONSIDERATO IN DIRITTO 1. - Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazionesu un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 cod. civ. ed all’ammissionedelle prove ex art. 183 cod. proc. civ. ed alla falsità delle affermazioni contenute nella sentenza d’appello rispetto alle

DELIBERE E CORRETTA RIPARTIZIONEDELLE SPESE PER L’ACQUA CONDOMINIALE

Cass. civ., sez. II, sent. 01/08/2014, n. 17557

appartenente alle singole unità immobiliari, non dovrebbe affatto sussistere alcuna responsabilità in capo all’amministratore. Posta tale importante distinzione, si tratta di capire meglio cosa l’amministratore è tenuto a fare per sorvegliare la parte diimpianto di cui è responsabile, e cioè la rete di distribuzione idrica condominiale.

I DOVERI DELL’AMMINISTRATORECosa compete dunque all’amministratore di condominio, al fine di garantire la potabilità dell’acqua? Nella citata circolare ASL di Milano del 16 dicembre 2003, n. 10774 (la cui sostanza è poi stata avallata dal parere del Mini-stero della Sanità reso il 10/06/2004) viene sancito: “qualora vi sia motivo di ritenere che nella fase di trasporto dal contatoreall’utenza le caratteristiche dell’acqua possano essere alterate, l’amministratore non solo è tenuto a fare le verifiche del caso,ma soprattutto è tenuto ad adottare i provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilità”. Merita portare l’attenzione sull’inciso “qualora vi sia motivo di ritenere”, il quale permette di meglio individuare i casi in cuil’amministratore - essendogli nota una situazione sospetta - deve attivarsi.Ciò vale comunque a prescindere dalla circolare stessa (che, sul piano delle fonti normative ha limitato valore), quale espres-sione del principio generale di diligenza cui è tenuto l’amministratore (art.1710 c.c.) nonché della responsabilità per le cose incustodia (art.2051 c.c.).Senza alcuna pretesa di completezza, sembra corretto pensare che all’amministratore sia richiesto agire nei seguenti casi:presenza di tubature o componenti della condotta idrica in piombo o leghe di piombo; esistenza di un cassone condominialeper l’accumulo dell’acqua (ricordarsi: va pulito regolarmente); rotture nell’impianto che portano a contatto l’acqua potabilecon quella di scarico; ogni qual volta i condòmini lamentino problemi, quali la costante presenza di solidi sospesi nell’acqua, ilcolore o l’odore o l’aspetto sgradevole o nel caso di tossinfezioni.In tali circostanze, una condotta omissiva rende l’amministratore condominiale passibile delle sanzioni previste dal Decretolegislativo 31/2001. Come procedere? Sicuramente, in presenza di criticità note sulla potabilità dell’acqua, la questione va portata all’esame del-l’assemblea, proponendo di far verificare se l’acqua mantiene al rubinetto i requisiti qualitativi presenti nel punto di consegnadell’acquedotto (e cioè i parametri fissati nell’Allegato I al Decreto legislativo 31/2011). Ma se l’assemblea fosse contraria? Intale ipotesi, sembra difficile pensare che l’amministratore possa considerare chiusa la questione. Sussistendo nella sua menteun ragionevole sospetto al riguardo e trovandosi difronte un’assemblea riluttante ad autorizzare qualunque intervento, perl’amministratore la condotta migliore da seguire sembra in definitiva essere quella di segnalare il caso all’Azienda sanitaria com-petente. In effetti, lo stesso Ministero della Sanità dice: “qualora si verificassero situazioni critiche agli impianti o inconvenienti igienicinella distribuzione dell’acqua, i predetti (i gestori degli edifici) potranno rivolversi all’ASL per effettuare un controllo analiticoed eventualmente, in funzione di particolari problematiche sollevate, attuare quanto indicato dal comma 3 dell’art.5 del decre-to legislativo in oggetto” (su cui infra).Per contro, in assenza di motivi per ritenere che la potabilità dell’acqua possa deteriorarsi nelle tubazioni condominiali, cosagrava sull’amministratore? Premettiamo che nulla vieta all’assemblea di far volontariamente eseguire una tantum un controllo sulla qualità delle acque.In base poi a quanto indicato dal Ministero della Sanità nel citato parere, se l’edificio è adibito ad uso esclusivamente abitativo,l’amministratore resta obbligato a svolgere l’attività di controllo sullo stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto.Tale compito non sembra però comportare la necessità di far svolgere analisi per verificare che i valori di parametro (quellifissati nell’Allegato I), rispettati dall’acquedotto nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dalrubinetto. In effetti, ciò viene espressamente preteso solamente nel caso degli edifici in cui coesistono civili abitazioni e strutture aperteal pubblico, ove l’acqua viene fornita a quest’ultimo. In siffatte circostanze, secondo il Ministero il rispetto di tale requisito (ilmantenimento dei parametri fissati nell’Allegato I) va invece garantito dal titolare della struttura insieme al responsabile dellagestione dell’edificio, cosa forse difficile da realizzare se non si procede prima ad un’analisi. Sul piano patrimoniale, parrebbeperò logico che in definitiva sia il titolare della struttura a farsi carico dei costi relativi alle analisi, in quanto conseguenza dell’at-tività da lui svolta.Ciò fermo, ad essere sinceri, sfugge un po’ la ratiodi tale distinzione, in quanto non si comprende come in via di principio sipossano accettare livelli differenziati di tutela dalla salute pubblica, consentendo che essi siano affievoliti per chi (peraltro sog-getto alla logica delle maggioranze) abita un edificio ed accentuati per chi lo frequenta come pubblico.

COSA COMPETE ALLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONEQuanto ai controlli, il decreto legislativo in questione (comma 3 dell’art.5) pone in prima linea le autorità amministrative,così sancendo: “qualora sussista il rischio che le acque …, pur essendo nel punto di consegna rispondenti ai valori di parame-

DossIer sIcurezzaVII

tro fissati nell’Allegato I, non siano conformi a tali valori al rubinetto, l’Azienda sanitaria locale dispone che il gestore adottimisure appropriate per eliminare il rischio che le acque non rispettino i valori di parametro dopo la fornitura. L’autorità sani-taria competente ed il gestore, ciascuno per quanto di competenza, provvedono affinché i consumatori interessati siano debi-tamente informati e consigliati sugli eventuali provvedimenti e sui comportamenti da adottare”.Ecco dunque la norma richiamata dal Ministero della salute, su cui si è prima detto.Dal canto suo, sino ad oggi la giurisprudenza non ha ancora avuto modo di esaminare la materia per quanto concerne iltema che a noi qui specificamente interessa. Possiamo comunque ricordare che le Sezioni Penali della Cassazione (sentenzadel 12/02/2009, n. 12147) hanno comunque chiarito quale sia la condotta cui sono tenute le pubbliche amministrazioni com-petenti, così sancendo che, nel caso di superamento dei parametri relativi alla salubrità e pulizia delle acque potabili, è previstoche l’Azienda unità sanitaria locale interessata proponga all’autorità d’ambito, e quindi al Sindaco, l’adozione degli eventualiprovvedimenti cautelativi a tutela della salute pubblica. Pertanto, integra il reato di rifiuto di atti d’ufficio (di cui all’art. 328,comma primo, c.p.), e non un illecito amministrativo (quello previsto dall’art. 19, comma quarto, del d. lgs. 31/2001), la con-dotta inerte del Sindaco di un comune che ometta di adottare, nonostante le ripetute segnalazioni pervenutegli dalle compe-tenti autorità sanitarie, i necessari provvedimenti contingibili ed urgenti volti ad eliminare il rischio del superamento dei para-metri stabiliti dalla legislazione speciale in materia.Va infine ricordato che, nelle recenti “Linee-guida sui dispositivi di trattamento delle acque destinate al consumo umano” (aisensi del D.M. 7 febbraio 2012, n. 25), il Ministero della Salute scrive: “in termini generali, sulla base di una ingente quantità diinformazioni rese sistematicamente disponibili in ambito locale e regionale, e convogliate a livello nazionale ed europeo, si puòaffermare che in Italia la fornitura di acqua qualitativamente idonea è perseguita con prassi rigorose e consolidate di gestionedel sistema idrico e controllata mediante un collaudato sistema di sorveglianza, regolato sul piano legislativo, in merito a fre-quenza, tipologia e modalità dei controlli. Fatte salve alcune circostanze, in genere limitate in termini temporali e territoriali,per le quali possono verificarsi non conformità per presenza di parametri chimici o microbiologici fuori norma - in seguito allequali possono anche essere disposte limitazioni d’uso delle acque con adeguate azioni informative sulle popolazioni interessa-te - le acque distribuite sono idonee al consumo umano e possono essere consumate in condizioni di sicurezza nell’interoarco della vita; pertanto, sotto il profilo sanitario, non si rileva alcuna necessità di loro trattamenti a valle del punto di conse-gna”.Dette Linee-guida sono volte a disciplinare le caratteristiche tecniche degli impianti di trattamento (ad esempio, quelli instal-lati nelle cucine poco prima del rubinetto oppure i moderni erogatori d’acqua comunali, questi ultimi cosa ben diversa dalletradizionali fontane pubbliche, dove sgorga semplicemente l’acqua dall’acquedotto), i quali perseguono lo scopo di modificarele caratteristiche organolettiche dell’acqua consegnata dagli acquedotti come potabile. Tali impianti servono cioè a modificar-ne la sua accettabilità e la gradevolezza al gusto, mediante “trattamenti di affinamento” basati su diversi processi fisici e chimicie/o variare la temperatura di erogazione e/o conferire all’acqua caratteristiche di effervescenza. Le Linee-guida perseguonodue obiettivi: eliminare gli ostacoli alla circolazione di tale merce all’interno dell’Unione Europea, da un canto; evitare che similiimpianti peggiorino la potabilità stessa dell’acqua, dall’altro.In conclusione: non demonizziamo gli impianti condominiali. Semplicemente si presti loro l’attenzione che richiedono, senzaeccedere con accanimenti burocratici.

DossIer sIcurezzaX

Parametro Simbolo Descrizione Limitelegge

Valore Massimo Ammissibile

Min Max

Arsenico As

È un semimetallo di origine geologica (che proviene da roccevulcaniche) o antropica, come componente di erbicidi. Èutilizza-to, inoltre, nell’industria del vetro, dei coloranti, della carta, dellegno e delle munizioni.

0,01 mg/l 0,05 mg/l 0,05 mg/l

Boro B Il boro spesso finisce nel terreno e nell’acqua attraverso le discari-che domestiche, quando non sono adeguatamente isolate. 1 mg/l 3 mg/l 4 mg/l

Cloriti CIO2 Sono sottoprodotti che si formano quando si utilizza biossido dicloro per la disinfestazione delle acque. 0,2 mg/l 1,8 mg/l 1,8 mg/l

Cloruri

Sono tra i requisiti indispensabili di potabilità e sono presenti nelleacque in qualità variabili in funzione della natura del suolo e del sot-tosuolo. Variazioni più o meno accentuate sono un indice di con-taminazione. Valori elevati danno un sapore salato all’acqua.

250 mg/l 664 mg/l 664 mg/l

Fluoro F

Può essere trovato in qualunque tipo di alimento in qualità relati-vamente piccola. Se il fluoro è assorbito troppo frequentemente,può causare le carie dentarie, osteoporosi e danni a reni, ossa,nervi e muscoli.

1,5 mg/l 2,5 mg/l 3 mg/l

Magnesio Mg

Èun elemento presente in molti minerali che costituiscono la cro-sta terrestre. Non ha controindicazioni sanitarie ma concentra-zioni particolarmente elevate possono conferire un saporeamaro all’acqua.

- - -

Nichel Ni Èun metallo causa di allergie e classificato come possibile cance-rogeno. 0,01 mg/l 0,05 mg/l 0,05 mg/l

NitratiLa presenza di nitrati nell’acqua potabile è solo in minima partenaturale. Nella maggior parte dei casi dipende da attività umane:allevamenti, fertilizzanti, rifiuti industriali, scarichi urbani e liquami.

50 mg/l 90 mg/l 90 mg/l

Selenio Se

Il selenio è un elemento chimico non metallico il cui assorbimentoattraverso gli alimenti può essere in molti casi superiore al norma-le. In passato molti fertilizzanti ricchi di selenio venivano applicatisul terreno coltivabile. Inoltre nelle zone poste in prossimità dideposizione di rifiuti pericolosi il selenio finisce nell’acqua superfi-ciale o nell’acqua freatica attraverso l’irrigazione. Questo fenome-no fa entrare il selenio nell’acqua potabile locale.

0,01 mg/l 0,02 mg/l 0,02 mg/l

Solfato So4

L’origine della maggior parte dei composti di solfato è l’ossidazio-ne dei minerali di solfito, la presenza di argille friabili, o gli scartiindustriali. Il solfato è uno dei principali componenti dissolti dellapioggia. Alte concentrazioni nell’acqua che beviamo possonoavere un effetto lassativo quando unite a calcio e magnesio.

250 mg/l 400 mg/l 400 mg/l

Trialometani ThmSono dei contaminanti organici la cui presenza nelle acque pota-bili è collegabile a processi di potabilizzazione delle stesse, perreazione chimica del cloro, impiegato come disinfettante.

0,03 mg/l 0,05 mg/l 0,08 mg/l

TricloroetileneContaminante organico molto utilizzato nelle lavanderie e nelleindustrie metalmeccaniche. Se finisce nelle falde acquifere leinquina per tempi lunghissimi.

0,01 mg/l 0,02 mg/l 0,02 mg/l

Vanadio V

Èun metallo resistente alla corrosione e per la sua durezza è moltoutilizzato nella produzione di macchine e attrezzature. In acquapuò esistere sia in forma solubile sia come precipitato e i livelli varia-no in base alla piovosità e alla presenza di effluenti industriali.

0,05 mg/l 0,16 mg/l 0,16 mg/l

I principali parametri di qualità dell'acqua, loro caratteristichee i limiti di legge previsti (Allegato I del Dlgs 31/2001)

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIOIl d.lgs n.31/2001, modificato dal d.lgs n. 27/2002, estende all’amministratore del condominio la responsabilità dell’igienedell’acqua somministrata nel condominio dal punto di consegna da parte del pubblico distributore fino al rubinetto. Nei con-fronti dell’amministratore del condominio sono irrogabili le seguenti sanzioni pecuniarie corrispondenti al pagamento:◆della somma da euro 10329 a euro 61974 (art. 19 comma 1) qualora fornisca acqua che contenga microrganismi o parassitio altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana;◆ della somma da euro 5164 a euro 30987 (art. 19 comma 2) quando i valori di parametri fissati nell’allegato 1, rispettati nelpunto di consegna, non siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto;◆della somma da euro 5165 a euro 30987 (art. 19, comma 4-bis) se non conserva per cinque anni i risultati del controllo delleacque.Inoltre, nei confronti dell’amministratore del condominio il Sindaco del comune territorialmente competente, a seguitodella richiesta della azienda unità sanitaria locale, può emettere un ‘ ordinanza, giustificata da motivi d’igiene, la quale prescrivel’adozione delle misure tecniche necessarie per tutelare la correttezza sanitaria della somministrazione delle acque dal puntodi arrivo dell’acqua distribuita dal servizio pubblico al rubinetto. L’inosservanza dell’adempimento delle prescrizioni dell’ordi-nanza, integra una fattispecie di reato ed è sanzionata dall’articolo 650 c. p. con l’arresto fino a tre mesi e con un’ammenda finoa 206,00 euro. La responsabilità dell’amministratore si evince dalle attribuzioni dell’amministratore, disciplinate dall’articolo1130 c. c., per le quali deve: riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle particomuni dell’esercizio e per l’esercizio dei servizi comuni.

IL VADEMECUM DI ACAP◆ Il D. Lgs. 31/2001 comporta degli obblighi per l’amministratore di condominio, cui compete il compito di provvedere chel’acqua che fuoriesce dai rubinetti utilizzata per il consumo umano, sia salubre e potabile.◆ Viene descritto che le acque destinate al consumo umano non devono contenere né microrganismi, né altre sostanze inquantità tali da rappresentare un possibile pericolo per la salute umana.◆Viene definito per gli edifici e le strutture il gestore ed il titolare della struttura, l’amministratore di condominio, il quale deveassicurare che i valori di parametro, fissati nell’allegato 1 della legge, siano mantenuti fino al punto in cui l’acqua fuoriesce dalrubinetto.◆È richiesto dal Decreto almeno un controllo delle acque all’anno ed i risultati delle analisi devono essere conservati obbliga-toriamente per 5 anni.◆È necessario un prelievo al piano terra e uno al piano più alto in ogni scala del condominio.◆ Il prelievo sarà eseguito, nei modi previsti dalla legge, da tecnici convenzionati con l’A.C.A.P., ◆L’analisi delle acque sarà eseguita presso laboratorio autorizzato, con certificazione e riconosciuto dal Ministero della Sanitàper la verifica dei parametri prescritti dal Decreto.◆Elaborazione ed aggiornamento del “quaderno delle Acque” relativo al condominio in cui si annotano i punti di prelievo, ladata nonché tutti gli altri dati necessari per l’identificazione.

ACQUE POTABILI NEL CONDOMINIO

AMMINISTRATORE E SISTEMA DEI CONTROLLIA cura di: Acap

PREMESSA Nel 2012 (anno in cui è stata pubblicata l’indagine di Legambiente e Cittadinanzattiva di cui riportiamo un brevissi-mo estratto) erano poco meno di 1 milione gli italiani che non potevano avere acqua di rubinetto conforme ai limitidi legge. A tanti ammontavano, infatti, gli abitanti dei 112 Comuni che ancora per quell’anno fruivano delle deroghe sualcune sostanze, boro, fluoruri e soprattutto arsenico, presenti in concentrazioni superiori a quelle stabilite dallalegge.

I PARAMETRI E LE DEROGHE L’acqua che esce dai rubinetti delle nostre case è una risorsa controllata, sicura, economica, o perlomeno così do-vrebbe essere per tutti i cittadini. Regole e definizioni sull’argomento sono state fissate da alcuni decenni dall’Organiz-zazione Mondiale della Sanità (OMS), che ha stabilito delle linee guida sui parametri di qualità poi recepite dall’UnioneEuropea. Attualmente, la legislazione vigente in Italia (D.Lgs. 2 febbraio 2001, n. 31) definisce le acque potabili come “acquetrattate o non trattate, destinate ad uso potabile, per la preparazione di cibi e bevande, o per altri usi domestici, utiliz-zate in un’impresa alimentare per la fabbricazione, il trattamento, la conservazione o l’immissione sul mercato di pro-dotti o di sostanze destinate al consumo umano, a prescindere dalla loro origine, siano esse fornite tramite una rete didistribuzione, mediante cisterne, in bottiglie o in contenitori”. L’acqua, per essere potabile, non solo non deve “conte-nere microrganismi e parassiti, né altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale peri-colo per la salute umana”, ma non deve superare neanche determinati valori massimi di sostanze non propriamentenocive per la salute. Le norme di riferimento per la qualità delle acque destinate al consumo umano in Italia sono i Decreti legislativi n.31/2001 e n. 27/2002, attuativi della direttiva 98/83/CE. Questi decreti prevedono che su tali acque vengano eseguitidue tipi di controllo analitico chimico-fisico e microbiologico (controlli interni, di responsabilità del Gestore del Servi-zio idrico integrato, effettuati in laboratori interni; controlli esterni effettuati dalle Aziende Asl insieme alle Arpa terri-torialmente competenti). Il giudizio di idoneità dell’acqua destinata al consumo umano spetta all’Azienda Sanitaria Locale territorialmente com-petente. L’idoneità viene stabilita sulla base di 62 parametri di qualità chimica, fisica e batteriologica che l’acqua deverispettare per essere considerata potabile. I parametri di qualità sono stabiliti dalle parti A (parametri microbiologici) eB (parametri chimici) dell’allegato I di Decreto legislativo 31/2001, dove sono elencati i valori limite superati i qualioccorre provvedere con adeguati interventi. I principali parametri analizzati sono:

◆ chimici (solfati, cloruri, calcio, sodio, potassio, magnesio, nitrati, ecc.); ◆ solventi clorurati; ◆metalli (ferro, manganese, cromo, etc.); ◆microinquinanti (diserbanti, pesticidi, prodotti intermedi delle aziende chimicofarmaceutiche, etc.); ◆microbiologici (coliformi totali e fecali, enterococchi, etc.).

ACQUA: I PARAMETRI DI SALUBRITÀ

E GLI ELEMENTI NOCIVI PER LA SALUTEA cura di: Legambiente e Cittadinanzattiva

Tratto da: “Acque in deroga - Le deroghe per le acque potabili: l’evoluzione del problema,i territori coinvolti, la mancata informazione ai cittadini e gli interventi necessari” (luglio 2012)

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIOIl d.lgs n.31/2001, modificato dal d.lgs n. 27/2002, estende all’amministratore del condominio la responsabilità dell’igienedell’acqua somministrata nel condominio dal punto di consegna da parte del pubblico distributore fino al rubinetto. Nei con-fronti dell’amministratore del condominio sono irrogabili le seguenti sanzioni pecuniarie corrispondenti al pagamento:◆della somma da euro 10329 a euro 61974 (art. 19 comma 1) qualora fornisca acqua che contenga microrganismi o parassitio altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana;◆ della somma da euro 5164 a euro 30987 (art. 19 comma 2) quando i valori di parametri fissati nell’allegato 1, rispettati nelpunto di consegna, non siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto;◆della somma da euro 5165 a euro 30987 (art. 19, comma 4-bis) se non conserva per cinque anni i risultati del controllo delleacque.Inoltre, nei confronti dell’amministratore del condominio il Sindaco del comune territorialmente competente, a seguitodella richiesta della azienda unità sanitaria locale, può emettere un ‘ ordinanza, giustificata da motivi d’igiene, la quale prescrivel’adozione delle misure tecniche necessarie per tutelare la correttezza sanitaria della somministrazione delle acque dal puntodi arrivo dell’acqua distribuita dal servizio pubblico al rubinetto. L’inosservanza dell’adempimento delle prescrizioni dell’ordi-nanza, integra una fattispecie di reato ed è sanzionata dall’articolo 650 c. p. con l’arresto fino a tre mesi e con un’ammenda finoa 206,00 euro. La responsabilità dell’amministratore si evince dalle attribuzioni dell’amministratore, disciplinate dall’articolo1130 c. c., per le quali deve: riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle particomuni dell’esercizio e per l’esercizio dei servizi comuni.

IL VADEMECUM DI ACAP◆ Il D. Lgs. 31/2001 comporta degli obblighi per l’amministratore di condominio, cui compete il compito di provvedere chel’acqua che fuoriesce dai rubinetti utilizzata per il consumo umano, sia salubre e potabile.◆ Viene descritto che le acque destinate al consumo umano non devono contenere né microrganismi, né altre sostanze inquantità tali da rappresentare un possibile pericolo per la salute umana.◆Viene definito per gli edifici e le strutture il gestore ed il titolare della struttura, l’amministratore di condominio, il quale deveassicurare che i valori di parametro, fissati nell’allegato 1 della legge, siano mantenuti fino al punto in cui l’acqua fuoriesce dalrubinetto.◆È richiesto dal Decreto almeno un controllo delle acque all’anno ed i risultati delle analisi devono essere conservati obbliga-toriamente per 5 anni.◆È necessario un prelievo al piano terra e uno al piano più alto in ogni scala del condominio.◆ Il prelievo sarà eseguito, nei modi previsti dalla legge, da tecnici convenzionati con l’A.C.A.P., ◆L’analisi delle acque sarà eseguita presso laboratorio autorizzato, con certificazione e riconosciuto dal Ministero della Sanitàper la verifica dei parametri prescritti dal Decreto.◆Elaborazione ed aggiornamento del “quaderno delle Acque” relativo al condominio in cui si annotano i punti di prelievo, ladata nonché tutti gli altri dati necessari per l’identificazione.

ACQUE POTABILI NEL CONDOMINIO

AMMINISTRATORE E SISTEMA DEI CONTROLLIA cura di: Acap

PREMESSA Nel 2012 (anno in cui è stata pubblicata l’indagine di Legambiente e Cittadinanzattiva di cui riportiamo un brevissi-mo estratto) erano poco meno di 1 milione gli italiani che non potevano avere acqua di rubinetto conforme ai limitidi legge. A tanti ammontavano, infatti, gli abitanti dei 112 Comuni che ancora per quell’anno fruivano delle deroghe sualcune sostanze, boro, fluoruri e soprattutto arsenico, presenti in concentrazioni superiori a quelle stabilite dallalegge.

I PARAMETRI E LE DEROGHE L’acqua che esce dai rubinetti delle nostre case è una risorsa controllata, sicura, economica, o perlomeno così do-vrebbe essere per tutti i cittadini. Regole e definizioni sull’argomento sono state fissate da alcuni decenni dall’Organiz-zazione Mondiale della Sanità (OMS), che ha stabilito delle linee guida sui parametri di qualità poi recepite dall’UnioneEuropea. Attualmente, la legislazione vigente in Italia (D.Lgs. 2 febbraio 2001, n. 31) definisce le acque potabili come “acquetrattate o non trattate, destinate ad uso potabile, per la preparazione di cibi e bevande, o per altri usi domestici, utiliz-zate in un’impresa alimentare per la fabbricazione, il trattamento, la conservazione o l’immissione sul mercato di pro-dotti o di sostanze destinate al consumo umano, a prescindere dalla loro origine, siano esse fornite tramite una rete didistribuzione, mediante cisterne, in bottiglie o in contenitori”. L’acqua, per essere potabile, non solo non deve “conte-nere microrganismi e parassiti, né altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale peri-colo per la salute umana”, ma non deve superare neanche determinati valori massimi di sostanze non propriamentenocive per la salute. Le norme di riferimento per la qualità delle acque destinate al consumo umano in Italia sono i Decreti legislativi n.31/2001 e n. 27/2002, attuativi della direttiva 98/83/CE. Questi decreti prevedono che su tali acque vengano eseguitidue tipi di controllo analitico chimico-fisico e microbiologico (controlli interni, di responsabilità del Gestore del Servi-zio idrico integrato, effettuati in laboratori interni; controlli esterni effettuati dalle Aziende Asl insieme alle Arpa terri-torialmente competenti). Il giudizio di idoneità dell’acqua destinata al consumo umano spetta all’Azienda Sanitaria Locale territorialmente com-petente. L’idoneità viene stabilita sulla base di 62 parametri di qualità chimica, fisica e batteriologica che l’acqua deverispettare per essere considerata potabile. I parametri di qualità sono stabiliti dalle parti A (parametri microbiologici) eB (parametri chimici) dell’allegato I di Decreto legislativo 31/2001, dove sono elencati i valori limite superati i qualioccorre provvedere con adeguati interventi. I principali parametri analizzati sono:

◆ chimici (solfati, cloruri, calcio, sodio, potassio, magnesio, nitrati, ecc.); ◆ solventi clorurati; ◆metalli (ferro, manganese, cromo, etc.); ◆microinquinanti (diserbanti, pesticidi, prodotti intermedi delle aziende chimicofarmaceutiche, etc.); ◆microbiologici (coliformi totali e fecali, enterococchi, etc.).

ACQUA: I PARAMETRI DI SALUBRITÀ

E GLI ELEMENTI NOCIVI PER LA SALUTEA cura di: Legambiente e Cittadinanzattiva

Tratto da: “Acque in deroga - Le deroghe per le acque potabili: l’evoluzione del problema,i territori coinvolti, la mancata informazione ai cittadini e gli interventi necessari” (luglio 2012)

DossIer sIcurezzaVII

tro fissati nell’Allegato I, non siano conformi a tali valori al rubinetto, l’Azienda sanitaria locale dispone che il gestore adottimisure appropriate per eliminare il rischio che le acque non rispettino i valori di parametro dopo la fornitura. L’autorità sani-taria competente ed il gestore, ciascuno per quanto di competenza, provvedono affinché i consumatori interessati siano debi-tamente informati e consigliati sugli eventuali provvedimenti e sui comportamenti da adottare”.Ecco dunque la norma richiamata dal Ministero della salute, su cui si è prima detto.Dal canto suo, sino ad oggi la giurisprudenza non ha ancora avuto modo di esaminare la materia per quanto concerne iltema che a noi qui specificamente interessa. Possiamo comunque ricordare che le Sezioni Penali della Cassazione (sentenzadel 12/02/2009, n. 12147) hanno comunque chiarito quale sia la condotta cui sono tenute le pubbliche amministrazioni com-petenti, così sancendo che, nel caso di superamento dei parametri relativi alla salubrità e pulizia delle acque potabili, è previstoche l’Azienda unità sanitaria locale interessata proponga all’autorità d’ambito, e quindi al Sindaco, l’adozione degli eventualiprovvedimenti cautelativi a tutela della salute pubblica. Pertanto, integra il reato di rifiuto di atti d’ufficio (di cui all’art. 328,comma primo, c.p.), e non un illecito amministrativo (quello previsto dall’art. 19, comma quarto, del d. lgs. 31/2001), la con-dotta inerte del Sindaco di un comune che ometta di adottare, nonostante le ripetute segnalazioni pervenutegli dalle compe-tenti autorità sanitarie, i necessari provvedimenti contingibili ed urgenti volti ad eliminare il rischio del superamento dei para-metri stabiliti dalla legislazione speciale in materia.Va infine ricordato che, nelle recenti “Linee-guida sui dispositivi di trattamento delle acque destinate al consumo umano” (aisensi del D.M. 7 febbraio 2012, n. 25), il Ministero della Salute scrive: “in termini generali, sulla base di una ingente quantità diinformazioni rese sistematicamente disponibili in ambito locale e regionale, e convogliate a livello nazionale ed europeo, si puòaffermare che in Italia la fornitura di acqua qualitativamente idonea è perseguita con prassi rigorose e consolidate di gestionedel sistema idrico e controllata mediante un collaudato sistema di sorveglianza, regolato sul piano legislativo, in merito a fre-quenza, tipologia e modalità dei controlli. Fatte salve alcune circostanze, in genere limitate in termini temporali e territoriali,per le quali possono verificarsi non conformità per presenza di parametri chimici o microbiologici fuori norma - in seguito allequali possono anche essere disposte limitazioni d’uso delle acque con adeguate azioni informative sulle popolazioni interessa-te - le acque distribuite sono idonee al consumo umano e possono essere consumate in condizioni di sicurezza nell’interoarco della vita; pertanto, sotto il profilo sanitario, non si rileva alcuna necessità di loro trattamenti a valle del punto di conse-gna”.Dette Linee-guida sono volte a disciplinare le caratteristiche tecniche degli impianti di trattamento (ad esempio, quelli instal-lati nelle cucine poco prima del rubinetto oppure i moderni erogatori d’acqua comunali, questi ultimi cosa ben diversa dalletradizionali fontane pubbliche, dove sgorga semplicemente l’acqua dall’acquedotto), i quali perseguono lo scopo di modificarele caratteristiche organolettiche dell’acqua consegnata dagli acquedotti come potabile. Tali impianti servono cioè a modificar-ne la sua accettabilità e la gradevolezza al gusto, mediante “trattamenti di affinamento” basati su diversi processi fisici e chimicie/o variare la temperatura di erogazione e/o conferire all’acqua caratteristiche di effervescenza. Le Linee-guida perseguonodue obiettivi: eliminare gli ostacoli alla circolazione di tale merce all’interno dell’Unione Europea, da un canto; evitare che similiimpianti peggiorino la potabilità stessa dell’acqua, dall’altro.In conclusione: non demonizziamo gli impianti condominiali. Semplicemente si presti loro l’attenzione che richiedono, senzaeccedere con accanimenti burocratici.

DossIer sIcurezzaX

Parametro Simbolo Descrizione Limitelegge

Valore Massimo Ammissibile

Min Max

Arsenico As

È un semimetallo di origine geologica (che proviene da roccevulcaniche) o antropica, come componente di erbicidi. Èutilizza-to, inoltre, nell’industria del vetro, dei coloranti, della carta, dellegno e delle munizioni.

0,01 mg/l 0,05 mg/l 0,05 mg/l

Boro B Il boro spesso finisce nel terreno e nell’acqua attraverso le discari-che domestiche, quando non sono adeguatamente isolate. 1 mg/l 3 mg/l 4 mg/l

Cloriti CIO2 Sono sottoprodotti che si formano quando si utilizza biossido dicloro per la disinfestazione delle acque. 0,2 mg/l 1,8 mg/l 1,8 mg/l

Cloruri

Sono tra i requisiti indispensabili di potabilità e sono presenti nelleacque in qualità variabili in funzione della natura del suolo e del sot-tosuolo. Variazioni più o meno accentuate sono un indice di con-taminazione. Valori elevati danno un sapore salato all’acqua.

250 mg/l 664 mg/l 664 mg/l

Fluoro F

Può essere trovato in qualunque tipo di alimento in qualità relati-vamente piccola. Se il fluoro è assorbito troppo frequentemente,può causare le carie dentarie, osteoporosi e danni a reni, ossa,nervi e muscoli.

1,5 mg/l 2,5 mg/l 3 mg/l

Magnesio Mg

Èun elemento presente in molti minerali che costituiscono la cro-sta terrestre. Non ha controindicazioni sanitarie ma concentra-zioni particolarmente elevate possono conferire un saporeamaro all’acqua.

- - -

Nichel Ni Èun metallo causa di allergie e classificato come possibile cance-rogeno. 0,01 mg/l 0,05 mg/l 0,05 mg/l

NitratiLa presenza di nitrati nell’acqua potabile è solo in minima partenaturale. Nella maggior parte dei casi dipende da attività umane:allevamenti, fertilizzanti, rifiuti industriali, scarichi urbani e liquami.

50 mg/l 90 mg/l 90 mg/l

Selenio Se

Il selenio è un elemento chimico non metallico il cui assorbimentoattraverso gli alimenti può essere in molti casi superiore al norma-le. In passato molti fertilizzanti ricchi di selenio venivano applicatisul terreno coltivabile. Inoltre nelle zone poste in prossimità dideposizione di rifiuti pericolosi il selenio finisce nell’acqua superfi-ciale o nell’acqua freatica attraverso l’irrigazione. Questo fenome-no fa entrare il selenio nell’acqua potabile locale.

0,01 mg/l 0,02 mg/l 0,02 mg/l

Solfato So4

L’origine della maggior parte dei composti di solfato è l’ossidazio-ne dei minerali di solfito, la presenza di argille friabili, o gli scartiindustriali. Il solfato è uno dei principali componenti dissolti dellapioggia. Alte concentrazioni nell’acqua che beviamo possonoavere un effetto lassativo quando unite a calcio e magnesio.

250 mg/l 400 mg/l 400 mg/l

Trialometani ThmSono dei contaminanti organici la cui presenza nelle acque pota-bili è collegabile a processi di potabilizzazione delle stesse, perreazione chimica del cloro, impiegato come disinfettante.

0,03 mg/l 0,05 mg/l 0,08 mg/l

TricloroetileneContaminante organico molto utilizzato nelle lavanderie e nelleindustrie metalmeccaniche. Se finisce nelle falde acquifere leinquina per tempi lunghissimi.

0,01 mg/l 0,02 mg/l 0,02 mg/l

Vanadio V

Èun metallo resistente alla corrosione e per la sua durezza è moltoutilizzato nella produzione di macchine e attrezzature. In acquapuò esistere sia in forma solubile sia come precipitato e i livelli varia-no in base alla piovosità e alla presenza di effluenti industriali.

0,05 mg/l 0,16 mg/l 0,16 mg/l

I principali parametri di qualità dell'acqua, loro caratteristichee i limiti di legge previsti (Allegato I del Dlgs 31/2001)

DossIer sIcurezzaVI

RITENUTO IN FATTO 1. - T.F. ed F.E., comproprietari di un appartamento nel condominio (omissis) di via (omissis), con ricorso in data 3 agosto2003 hanno impugnato dinanzi al Tribunale di Milano la delibera dell’assemblea condominiale in data 14 luglio 2003,recante l’approvazione, a maggioranza, del preventivo dell’esercizio 2003/2004 relativamente alle spese per l’acqua eper la gestione dell’ascensore, deducendo l’illegittimità del sistema di riparto adottato, fondato non su criteri di legge oin base a norme regolamentari, ma su “un asserito buon senso dei condòmini, protrattosi negli anni”. Il condominio haresistito all’impugnazione. Il Tribunale, con sentenza in data 27 maggio 2005, ha respinto l’impugnazione. Premesso chenel condominio (omissis), privo di regolamento, le spese per l’acqua potabile erano suddivise in proporzione al numerodegli occupanti delle unità immobiliari, con esonero di quelle risultanti, a seguito di indagini dell’amministratore, disabi-tate, mentre le spese per l’ascensore erano ripartite per tutte le unità al 50% in base ai millesimi di proprietà nonché,con esclusione dei proprietari di unità vuote, per il 25% in base all’ubicazione di piano e per il 25% in base al numerodegli abitanti delle singole unità, il Tribunale ha ritenuto detti criteri conformi al dettato dell’art. 1123 cod. civ.. 2. - Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 30 ottobre 2007, la Corte d’appello di Milano harespinto l’appello della T. e del F.. 2.1. - La Corte d’appello ha rilevato che la dimostrazione dell’effettiva non abitazione, per l’intero periodo della gestio-ne in questione, degli appartamenti esonerati totalmente dalla partecipazione alle spese per acqua potabile e per metàdalla partecipazione alle spese di gestione dell’ascensore, risulta da ciò che tali circostanze sono state proprio dagliappellanti dedotte e fatte oggetto di richiesta di prova testimoniale in primo grado sicché, in mancanza di contestazionidella controparte, giustamente sono state ritenute pacifiche dal primo giudice, il quale, per tale ragione, non ha datoingresso all’istruttoria sul punto.Quanto alle spese per l’acqua potabile, la Corte territoriale ha ritenuto corretta l’applicazione dell’art. 1123 cod. civ.,comma 1: il criterio della proporzionalità al numero degli occupanti delle unità abitative è idoneo (non meno di altri) acommisurare, in via presuntiva, l’entità dei rispettivi usi del condòmini e l’esonero per i non utenti è imposto dal dettatonormativo. In ordine alle spese per l’ascensore, la Corte d’appello, affermata l’applicabilità in via analogica dell’art. 1124cod. civ., ha rilevato che per metà delle spese la suddivisione è avvenuta in base ai millesimi di proprietà e che, per l’altrametà, la proporzione tanto all’altezza del piano quanto al numero degli occupanti delle unità è un criterio idoneo a tra-durre l’uso differenziato del servizio di ascensore. 3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la T. ed il F. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 21gennaio 2008, sulla base di cinque motivi. L’intimato condominio ha resistito con controricorso. Entrambe le partihanno depositate memorie illustrative in prossimità dell’udienza.

CONSIDERATO IN DIRITTO 1. - Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazionesu un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 cod. civ. ed all’ammissionedelle prove ex art. 183 cod. proc. civ. ed alla falsità delle affermazioni contenute nella sentenza d’appello rispetto alle

DELIBERE E CORRETTA RIPARTIZIONEDELLE SPESE PER L’ACQUA CONDOMINIALE

Cass. civ., sez. II, sent. 01/08/2014, n. 17557

appartenente alle singole unità immobiliari, non dovrebbe affatto sussistere alcuna responsabilità in capo all’amministratore. Posta tale importante distinzione, si tratta di capire meglio cosa l’amministratore è tenuto a fare per sorvegliare la parte diimpianto di cui è responsabile, e cioè la rete di distribuzione idrica condominiale.

I DOVERI DELL’AMMINISTRATORECosa compete dunque all’amministratore di condominio, al fine di garantire la potabilità dell’acqua? Nella citata circolare ASL di Milano del 16 dicembre 2003, n. 10774 (la cui sostanza è poi stata avallata dal parere del Mini-stero della Sanità reso il 10/06/2004) viene sancito: “qualora vi sia motivo di ritenere che nella fase di trasporto dal contatoreall’utenza le caratteristiche dell’acqua possano essere alterate, l’amministratore non solo è tenuto a fare le verifiche del caso,ma soprattutto è tenuto ad adottare i provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilità”. Merita portare l’attenzione sull’inciso “qualora vi sia motivo di ritenere”, il quale permette di meglio individuare i casi in cuil’amministratore - essendogli nota una situazione sospetta - deve attivarsi.Ciò vale comunque a prescindere dalla circolare stessa (che, sul piano delle fonti normative ha limitato valore), quale espres-sione del principio generale di diligenza cui è tenuto l’amministratore (art.1710 c.c.) nonché della responsabilità per le cose incustodia (art.2051 c.c.).Senza alcuna pretesa di completezza, sembra corretto pensare che all’amministratore sia richiesto agire nei seguenti casi:presenza di tubature o componenti della condotta idrica in piombo o leghe di piombo; esistenza di un cassone condominialeper l’accumulo dell’acqua (ricordarsi: va pulito regolarmente); rotture nell’impianto che portano a contatto l’acqua potabilecon quella di scarico; ogni qual volta i condòmini lamentino problemi, quali la costante presenza di solidi sospesi nell’acqua, ilcolore o l’odore o l’aspetto sgradevole o nel caso di tossinfezioni.In tali circostanze, una condotta omissiva rende l’amministratore condominiale passibile delle sanzioni previste dal Decretolegislativo 31/2001. Come procedere? Sicuramente, in presenza di criticità note sulla potabilità dell’acqua, la questione va portata all’esame del-l’assemblea, proponendo di far verificare se l’acqua mantiene al rubinetto i requisiti qualitativi presenti nel punto di consegnadell’acquedotto (e cioè i parametri fissati nell’Allegato I al Decreto legislativo 31/2011). Ma se l’assemblea fosse contraria? Intale ipotesi, sembra difficile pensare che l’amministratore possa considerare chiusa la questione. Sussistendo nella sua menteun ragionevole sospetto al riguardo e trovandosi difronte un’assemblea riluttante ad autorizzare qualunque intervento, perl’amministratore la condotta migliore da seguire sembra in definitiva essere quella di segnalare il caso all’Azienda sanitaria com-petente. In effetti, lo stesso Ministero della Sanità dice: “qualora si verificassero situazioni critiche agli impianti o inconvenienti igienicinella distribuzione dell’acqua, i predetti (i gestori degli edifici) potranno rivolversi all’ASL per effettuare un controllo analiticoed eventualmente, in funzione di particolari problematiche sollevate, attuare quanto indicato dal comma 3 dell’art.5 del decre-to legislativo in oggetto” (su cui infra).Per contro, in assenza di motivi per ritenere che la potabilità dell’acqua possa deteriorarsi nelle tubazioni condominiali, cosagrava sull’amministratore? Premettiamo che nulla vieta all’assemblea di far volontariamente eseguire una tantum un controllo sulla qualità delle acque.In base poi a quanto indicato dal Ministero della Sanità nel citato parere, se l’edificio è adibito ad uso esclusivamente abitativo,l’amministratore resta obbligato a svolgere l’attività di controllo sullo stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto.Tale compito non sembra però comportare la necessità di far svolgere analisi per verificare che i valori di parametro (quellifissati nell’Allegato I), rispettati dall’acquedotto nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dalrubinetto. In effetti, ciò viene espressamente preteso solamente nel caso degli edifici in cui coesistono civili abitazioni e strutture aperteal pubblico, ove l’acqua viene fornita a quest’ultimo. In siffatte circostanze, secondo il Ministero il rispetto di tale requisito (ilmantenimento dei parametri fissati nell’Allegato I) va invece garantito dal titolare della struttura insieme al responsabile dellagestione dell’edificio, cosa forse difficile da realizzare se non si procede prima ad un’analisi. Sul piano patrimoniale, parrebbeperò logico che in definitiva sia il titolare della struttura a farsi carico dei costi relativi alle analisi, in quanto conseguenza dell’at-tività da lui svolta.Ciò fermo, ad essere sinceri, sfugge un po’ la ratiodi tale distinzione, in quanto non si comprende come in via di principio sipossano accettare livelli differenziati di tutela dalla salute pubblica, consentendo che essi siano affievoliti per chi (peraltro sog-getto alla logica delle maggioranze) abita un edificio ed accentuati per chi lo frequenta come pubblico.

COSA COMPETE ALLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONEQuanto ai controlli, il decreto legislativo in questione (comma 3 dell’art.5) pone in prima linea le autorità amministrative,così sancendo: “qualora sussista il rischio che le acque …, pur essendo nel punto di consegna rispondenti ai valori di parame-

DossIer sIcurezzaXII

risultanze processuali) si pone il seguente quesito: “Vero che in merito all’ammissione delle prove dedotte il giudicedeve pronunciarsi sulla loro ammissione sia durante il giudizio sia eventualmente specificando la motivazione della nonammissione in sentenza con la conseguente violazione del diritto di accertamento. Preso altresì atto che le deduzioniistruttorie ed i capitoli di prova sono stati contestati dalla controparte ritenere violato il principio del corretto accer-tamento dei fatti di causa quali risultanti dagli atti e della sostanziale non correttezza delle affermazioni contenute nellasentenza d’appello in merito alle risultanze processuali mai verificatesi con conseguente lesione del diritto alla veritàprocessuale”. Con il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazionesu un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 c.c., comma 1) si sostieneche l’art. 1123 cod. civ., comma 1 richiamato dalla Corte d’appello a sostegno della decisione, obblighi il condominio allasuddivisione delle spese per l’acqua potabile in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non essendoconsentito il riparto in base al numero dei consumatori appartenenti al nucleo familiare. Il terzo motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su unpunto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 c.c., comma 2) pone il seguentequesito: “nella eventualità in cui la Corte di cassazione decidesse che le spese condominiali oggetto di impugnazionedovessero essere suddivise in base al disposto dell’art. 1123 c.c., comma 2, deve essere dichiarato che tutti i condòminidebbono partecipare alle spese in quanto non è stata raggiunta la prova del non utilizzo del servizio sia dell’unanimitàsulla modificazione del criterio di suddivisione delle spese con conseguente lesione del diritto dei signori T. e F. ad unaequa e corretta, in base alle disposizioni di legge, ripartizione delle spese”. Il quarto motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su unpunto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 c.c., comma 1, e art. 1124 cod.civ.) è relativo al riparto delle spese per l’ascensore. Sostengono i ricorrenti che, poichè l’art. 1124 cod. civ., applicatoper analogia, prevede solamente due specifici criteri di suddivisione delle spese relative all’ascensore senza la possibilitàdi applicazione di ulteriori e modificativi criteri se non con la volontà unanime dell’assemblea, vi sarebbe stata nella spe-cie la lesione del diritto dei condòmini ad una corretta ripartizione delle spese, stante l’applicazione di un criterio nonaccettato, e precisamente quello della suddivisione anche in base al numero delle persone. Con il quinto motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazionesu un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 cod. civ. ed all’ammissionedelle prove ex art. 183 cod. proc. civ. ed alla falsità delle affermazioni contenute nella sentenza d’appello rispetto allerisultanze processuali) si censura la parte della sentenza in cui si afferma che, riguardo alle unità disabitate, che non frui-scono del servizio di ascensore, per l’esonero della metà in discussione vale quanto deciso per le spese dell’acqua pota-bile. I ricorrenti sostengono: “preso atto della lesione del diritto e del dovere di accertare e verificare la correttezzadelle circostanze ed i fatti di causa, in merito sia alla mancata ammissione delle prove dedotte e conseguentementelesione del diritto di una parte del giudizio a poter far accertare la realtà dei fatti che sono stati posti a base delle dedu-zioni in diritto fatte proprie dalla sentenza dichiarare ed accertare che il diritto all’accertamento è stato leso dalla sen-tenza impugnata con conseguente danno dei ricorrenti”. 2. - Il secondo motivo è scrutinabile nel merito, dovendo essere disattesa l’eccezione di inammissibilità sollevata dalcondominio controricorrente, posto che la censura con esso articolata si conclude con un idoneo quesito di diritto, néessendo di ostacolo allo scrutinio della prospettata violazione di legge la circostanza che la rubrica del motivo contenga,ad abundantiam, il riferimento, altresì, al vizio di motivazione. La complessiva doglianza è fondata. 2.1. - Nel condominio, le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo sequesto è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche. Infatti, l’installazione in ogni singola unità immobiliaredi un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi,salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell’acqua che serve per le parti comuni dell’edificio.A questa situazione ha riguardo il precedente di questa Corte rappresentato da Sez. II, 13 marzo 2003, n. 3712, che,in fattispecie particolare, ha statuito che, in tema di ripartizione di spese condominiali relative all’erogazione di acqua,l’amministratore il quale abbia stipulato con l’ente erogatore un contratto avente ad oggetto il consumo complessivodel fabbricato onde beneficiare dell’applicazione di una tariffa agevolata, può poi, del tutto legittimamente, calcolare laripartizione interna delle spese pro quota, in considerazione dei singoli ed effettivi consumi di ciascuno dei condòmini,con beneficio di tutti, anche di coloro i quali, singolarmente considerati, non abbiano dato luogo ad un consumo suffi-

La questione si pone per effetto del comma n. 2 dell’art. 5 del decreto legislativo 31/2001, che così dispone: “Per gli edifici ele strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico, il titolare ed il responsabile della gestione dell’edificio o della struttura devonoassicurare che i valori di parametro fissati nell’Allegato 1, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’ac-qua fuoriesce dal rubinetto”. Tale previsione individua dunque i seguenti concetti:

◆ “edifici e strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico”: tra esse, pare corretto individuare i condomini con la loro rete distri-butiva idrica; ◆ “il titolare ed il responsabile della gestione dell’edificio o della struttura”: tra essi, allora, vi è l’amministratore di condominio; ◆ il “punto di consegna”: verosimilmente, dopo il contatore generale dell’acquedotto, salvi casi specifici diversi da valutarecaso per caso; ◆ il “punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto”: principalmente i rubinetti all’interno delle singole proprietà esclusive all’in-terno del condominio. Notiamo subito come il “punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto” si trova al termine della rete idrica distributiva dellesingole unità immobiliari, che esula da quella condominiale ai sensi dell’art. 1117, comma 3, del codice civile. Ciò posto, passiamo all’esame della disciplina.

ESAME DELLA DISCIPLINAIl decreto legislativo non è affatto chiaro sui compiti effettivi che competono all’amministratore. Infatti, l’amministratoreviene indicato come uno dei garanti della qualità delle acque, senza tuttavia indicare esplicitamente se sia tenuto o no a farecontrolli analitici e, in caso affermativo, come procedere. Esistono attualmente due fonti cui ispirarsi al riguardo. La prima è il parere del Ministero Sanità, reso il 10/06/2004, che così testualmente si pronuncia sul punto: “Per quanto con-cerne gli edifici ad uso esclusivamente abitativo, l’amministratore del condominio ovvero, in assenza di questo, i proprietarinon hanno l’obbligo di effettuare le attività e i controlli previsti dagli artt. 7 e 8 del Decreto in oggetto (i cosiddetti controlli“interni” ed “esterni”, le cui caratteristiche sono dettagliate nell’Allegato II al Decreto stesso), bensì quello derivante dall’atti-vità di controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto”. Tuttavia, secondo il Ministero “nel caso in cuicoesistono civili abitazioni e strutture aperte al pubblico, il titolare della struttura in cui l’acqua viene fornita al pubblico e ilresponsabile della gestione dell’edificio devono garantire che i valori di parametro fissati nell’Allegato I, rispettati nel punto diconsegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto”.La seconda fonte (che, evidentemente, cede il passo rispetto alla prima) è la circolare della ASL di Milano del 16 dicembre2003, n. 10774, secondo cui i controlli di qualità competono soltanto al gestore dell’acquedotto, e non al condominio. Pure per la ASL milanese gli amministratori di condominio non sono tenuti ad effettuare i cosiddetti controlli interni di qua-lità, giacché essi spettano esclusivamente a coloro che forniscono l’acqua destinata al consumo umano, vale a dire per i gestoridegli acquedotti. Vediamo ora di trarre qualche principio, fermo restando che le predette indicazioni sono sì significative, ma non vincolantiper l’Autorità Giudiziaria. La responsabilità di garantire i requisiti di potabilità spetta, dunque, al gestore dell’acquedotto fino al punto di consegna (diregola il contatore). L’amministratore di condominio ha invece la responsabilità di assicurare che i requisiti di potabilità nonvengano alterati per cause imputabili alla rete idrica condominiale. Precisiamo questo aspetto fondamentale: se i requisiti di potabilità vengono perduti per effetto della rete distributiva idrica

LA POTABILITÀ DELL’ACQUA E I DOVERI

DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIOA cura di: Avv. Ermenegildo Mario Appiano

DossIer sIcurezzaXIII

ciente all’ottenimento delle agevolazioni applicate sulla base del raggiungimento di una certa quantità. È da rilevare, delresto, che l’installazione di contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unità abitativa (nonché di contatori diffe-renziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano) costituisce misura alla quale illegislatore guarda con particolare favore, in quanto volta a razionalizzare i consumi e ad eliminare gli sprechi e quindi aconseguire, in una prospettiva di tutela ambientale, il risparmio della risorsa idrica (L. 5 gennaio 1994, n. 36, art. 5e, ora,D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, art. 146). 2.2. - Diverso è il caso in cui le unità immobiliari non siano dotate di contatori di sottrazione. In tale evenienza - ed èquella che viene in considerazione nella specie - il sistema dell’art. 1123 cod. civ. non ammette che, salvo diversa con-venzione tra le parti, il costo relativo all’erogazione dell’acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso inbase al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipa-zione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno.Il comma 1 della citata disposizione, infatti, detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condòmini godo-no indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprietà dicui ciascuno condomino è titolare. Lo stesso art. 1123, comma 2, a sua volta, stabilisce che, se si tratta di cose destinatea servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Ora èesatto - ed è stato già sottolineato da questa Corte in una non recente pronuncia (Sez. 2, 10 dicembre 1974, n. 4166) -che questo secondo criterio dal punto di vista pratico richiede ancora un puntuale adattamento al caso singolo per unasua più compiuta specificazione, varie potendo essere le concrete modalità di attuazione del principio che rapporta laspesa all’uso; e che quando detto rapporto può essere tradotto in pratica con più sistemi che attuano, in modo più omeno soddisfacente riguardo alle circostanze del caso, il precetto di legge, la preferenza accordata, in concreto, ad unodi essi non è viziata da illegittimità e sfugge, pertanto, al controllo del giudice. Ma l’art. 1123 cod. civ., comma 2 non legit-tima la delibera di suddivisione della spesa nella specie adottata, giacché il sistema di riparto da essa previsto appare ini-doneo, per la sua irrazionalità, a fissare un congruo rapporto tra la spesa e l’uso individuale. La norma in questione hainfatti riguardo al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa o dal servizio comune, atteso chequella del condomino è una obbligazione propter rem che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosacomune, sicché il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall’obbligo di pagamento della spesa. Sotto questoprofilo, va considerato che anche in un appartamento rimasto non abitato possono tuttavia esservi altri usi dell’acqua,ad es. per le pulizie dell’appartamento o per l’annaffiamento delle piante, o perdite d’acqua. Inoltre, esentare gli appar-tamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavag-gio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornituradell’acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da partedel gestore, la quale, parametrata sul numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indi-pendente dal consumo effettivo.D’altra parte, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unitàabitativa, significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale (per il quale ciò che rileva non è il contegnopersonale dell’uno o dell’altro condomino, ma l’entità del servizio obiettivamente prestato o destinato a prestarsi), uncriterio forfettario presuntivo su base personale. Criterio, quest’ultimo, che soltanto apparentemente risponde a esi-genze pratiche e di semplificazione, perché in realtà è fonte di controversie nel momento dell’accertamento, finendocon il rimettere all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo - la verifica, al di là dei dati anagrafici, di una sta-bilità di dimora o di convivenza che si realizza in ogni unità immobiliare - che evidentemente fuoriesce dalle sue attribu-zioni, perché tocca le relazioni personali e di vita di ciascun condomino. Di qui l’errore della sentenza impugnata, la qua-le si è discostata dal principio - che deve essere qui enunciato - secondo cui, in tema di condominio, fatta salva la diversadisciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazioneinstallati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimalidelle singole proprietà, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza,che - adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unitàimmobiliare - esenti al contempo dalla contribuzione i condòmini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso del-l’anno. 3. - È fondato anche il quarto mezzo, pur esso esaminabile nel merito per le ragioni già espresse retro, al punto 2, conriguardo all’analoga eccezione di inammissibilità. Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2, 25 marzo

DossIer sIcurezzaIV

parte i casi “visibili”) non lo è. Di qui deriva che l’utilità e l’importanza di un monitoraggio periodico dell’impianto idrico e dell’acqua desti-nata al consumo umano, sussistono a prescindere dall’obbligo di legge.

GLI STRUMENTI DI CONTROLLOL’amministratore, nel valutare l’urgenza e la necessità di un’analisi delle acque, deve considerare quanto gli sia chiara la situa-zione dello stato dell’impianto di distribuzione domestico condominiale, e quindi quanto possa assicurare che i valori di para-metro forniti dall’acquedotto al contatore siano conservati senza alterazioni sino al rubinetto dell’utente.Nel caso egli non abbia certezze, una verifica analitico-strumentale diventa non solo opportuna bensì necessaria, al fine diverificare il non superamento dei limiti imposti dal Decreto in oggetto. Esso, all’allegato I, identifica in modo completo i requi-siti minimi che devono essere soddisfatti per le acque destinate al consumo umano, ovvero i valori limite per quanto riguardala concentrazione di tutte le sostanze chimiche e microbiologiche da tenere sotto controllo. Nel caso i valori risultino nellanorma, l’amministratore è, in tal modo, totalmente “al riparo” da responsabilità civili e penali. Nel caso invece che i valoririscontrati siano al di fuori della norma, il decreto specifica che l’amministratore è tenuto ad adottare i provvedimenti neces-sari a ristabilire i requisiti di potabilità, su indicazione dell’Azienda Sanitaria Locale e in collaborazione con il gestore della reteidrica.

LE SANZIONI E LE PENENei confronti dell’amministratore di condominio sono irrogabili in astratto le seguenti sanzioni amministrative pecuniariecorrispondenti al pagamento della somma da euro 10.329 a euro 61.974 (art. 19, comma primo) qualora fornisca acqua desti-nata al consumo umano che contenga microrganismi o parassiti o altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappre-sentare un potenziale pericolo per la salute umana, ovvero non soddisfi i requisiti minimi previsti dalle parti A e B dell’allegatoI, oppure non siano conformi ai provvedimenti adottati dall’autorità d’ambito sentita l’Azienda Sanitaria Locale; inoltre neiconfronti dell’amministratore del condominio il sindaco del Comune territorialmente competente, a seguito della richiestadell’Azienda Sanitaria Locale o dell’autorità d’ambito, può emettere un’ordinanza, giustificata da motivi di igiene, la quale gliprescriva l’adozione, entro un termine congruo, delle misure tecniche necessarie per tutelare la correttezza sanitaria, secon-do quanto contemplato dal d.lgs. n. 31/2001, della somministrazione delle acque dal punto di arrivo dell’acqua distribuita dalservizio pubblico al rubinetto.L’inosservanza dell’adempimento delle prescrizioni dell’ordinanza, ritualmente notificata all’amministratore, integra una fat-tispecie di reato ed è sanzionata dall’articolo 650 del codice penale con l’arresto fino a tre mesi.

CONCUSIONI E SUGGERIMENTIPer concludere: per quanto riguarda la frequenza dei controlli dopo il primo, si suggerisce all’amministratore di tener contodella presenza di tubature o componenti della condotta idrica contenenti piombo o leghe di piombo (in maniera banale si puòusare come parametro l’età dello stabile). Inoltre egli dovrà tener conto di situazioni “sospette” che possano comprometterela qualità delle acque (quali, ad esempio, presenza di perdite nell’impianto idrico) e procedere a controlli anche ogni qual voltai condòmini lamentino problemi legati alla qualità delle acque (esempio presenze di solidi sospesi, colore, odore o aspettosgradevoli, casi ripetuti di tossinfezioni etc).

DossIer sIcurezzaXIV

1999, n. 2833; Sez. 2, 25 marzo 2004, n. 5975; Sez. 2, 17 febbraio 2005, n. 3264) , per le spese di gestione del servizioascensore è applicabile, per analogia, in mancanza di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condòmini, la regolaposta dall’art. 1124 cod. civ. (nel testo vigente anteriormente alle modifiche apportate dalla L. 11 dicembre 2012, n.220), relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, secondo cui il riparto avviene, permetà, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di cia-scun piano dal suolo. È invalida, pertanto, la delibera assembleare, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca,come nella specie, a parità di caratura millesimale e di livello di piano, un onere di contribuzione alle spese di gestionedell’impianto di ascensore più elevato a carico dei condòmini con famiglia più numerosa, sul presupposto della loro piùintensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, e un esonero parziale per i proprietari di unità che l’ammini-stratore abbia accertato essere disabitate.4. - L’esame degli altri motivi resta assorbito. 5. - La sentenza impugnata è cassata. La causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Milano. Il giu-dice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione dellaCorte d’appello di Milano. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Cortesuprema di Cassazione, il 20 giugno 2014. Depositato in Cancelleria il 1 agosto 2014.

UUn cattivo stato di manutenzione dell’impianto idrico, non solo può compromettere l’integrità dell’edificio, ma può avereeffetti negativi sulla salubrità delle acque che vengono destinate al consumo umano. Quindi l’amministratore non deve

tener conto solo che tali impianti (idrosanitari, quelli di trasporto, trattamento, uso, accumulo e consumo d’acqua all’internodegli edifici condominiali) sono soggetti, a valle del contatore, al D.Lgs 37/08 (ex legge 46/90) in tema di sicurezza degli impianti,ma anche che egli è responsabile che le acque destinate al consumo umano siano salubri.Vediamo di capire esattamente quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio, quali sono le sanzioni, le con-seguenze penali, cosa si può fare per non incorrere in quest’ultime e per tutelare la salute dei condòmini.

RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATOREIl D.Lgs. 31/2001 (“Attuazione della Direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano” G.U.n. 52 , 3 marzo 2001), modificato ed integrato dal D.Lgs. 27/2002, “disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umanoal fine di proteggere la salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque, garantendone la salubritàe la pulizia”.Il decreto stabilisce che i requisiti di qualità (cioè di potabilità) delle acque destinate al consumo umano devono sussistere alpunto d’uso, cioè dove l’acqua è resa disponibile per il consumo. La norma inoltre precisa che, mentre il gestore dell’acque-dotto ha la responsabilità di garantire i requisiti di potabilità fino al punto di consegna (di regola il contatore), l’amministratoredel condominio ha la responsabilità di garantire che i requisiti di potabilità siano mantenuti fino ai rubinetti (o, per meglio dire,siano mantenuti lungo tutta la rete idrica condominiale).Nota: la responsabilità di cui sopra è conseguenza del fatto che l’amministratore è il custode dei beni condominiali, della cui conservazio-ne e degli effetti che gli stessi possono produrre, è responsabile (si ricorda che l’articolo 2051 del codice civile afferma che ciascuno èresponsabile del danno cagionato dalle cose in custodia, salvo che provi il caso fortuito).

QUALI RISCHI PER LA SALUTEAl fine di scongiurare atteggiamenti errati da parte di amministratori e condòmini è opportuno fare la seguente precisazio-ne: il D.Lgs. 31/2001 impone solo ai gestori e tutti i soggetti che forniscono acqua destinata al consumo umano di effettuarecontrolli periodici sulla medesima; se è vero però che tale obbligo sistematico non è quindi imposto agli amministratori, essi,se non intendono far correre dei rischi ai condòmini di cui sono responsabili, non possono esimersi dall’attuare verifiche sullasalubrità delle acque destinate al consumo umano, specie in presenza di possibili quanto ipotizzabili sorgenti inquinanti, con-seguenza di impianti vetusti e/o di tipologie di materiali utilizzati nella realizzazione delle linee di adduzione, di eventuali cassonicondominiali (es. piombo e leghe di piombo). Oltre a tali possibili inquinanti, si tenga conto anche che, seppur non frequentemente, l’acqua può anche essere portatricedi batteri patogeni che provocano infezioni. Uno di questi è la legionella, che può manifestarsi con diverse espressioni cliniche:forme lievi asintomatiche, sindromi pseudo influenzali e forme di polmonite grave con tasso di mortalità molto significativo.Nota: per invitare il lettore a riflettere sull’importanza di quanto sinora scritto, si cita un caso che presenta delle analogie a quello della“salubrità delle acque” ma che risulta più immediato: l’amministratore che ometta di eseguire i lavori occorrenti per eliminare il pericolodi crollo di parti dell’edificio incorre in sanzioni amministrative e, nel caso ne derivassero danni, ne è responsabile e, se tali danni avvengonoa persone, la responsabilità è penale. Si noti che, nonostante la serietà del tema, per prevenire pericoli di rovina dell’edificio egli non è tenutoa effettuare controlli sistematici (esattamente come nel caso dell’“acqua”, che stiamo esaminando). Ma al lettore attento non sarà sfug-gita una differenza cruciale: mentre le condizioni di un intonaco o di un cornicione sono sotto gli occhi di tutti, la potabilità dell’acqua (a

LE ACQUE DESTINATE AL CONSUMO UMANO

NELL’EDIFICIO CONDOMINIALEA cura di: Ing. Carlo Giordano e Arch. Federico Proietti

(www.condominisicuri.it)

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Direttore responsabile: Gianluca Palladino

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Le acque destinate al consumo umano nell’edificio condominiale(Carlo Giordano e Federico Proietti) ..................................................................................................................................

La potabilità dell’acqua e i doveri dell’amministratore di condominio(Ermenegildo Mario Appiano) ...........................................................................................................................................

Acque potabili nel condominio. Amministratore e sistema dei controlli(Acap) ................................................................................................................................................................................

Acqua: i parametri di salubrità e gli elementi nocivi per la salute(Legambiente e Cittadinanzattiva) ....................................................................................................................................

Delibere e corretta ripartizione delle spese per l’acqua condominiale(Cass. civ., sez. II, sent. 01/08/2014, n. 17557) ................................................................................................................

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