DETROIT, USA

LE GUIDE COMPLET DE

L’INVESTISSEUR IMMOBILIER

Une publication de Chasseur Immo Group

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SOMMAIRE

PRÉSENTATION .........................................................................3

HISTORIQUE DU MARCHÉ IMMOBILIER US ..............................4

LE FUTUR ..................................................................................4

L’OPPORTUNITÉ ........................................................................4

ACHETER OÙ ET QUOI ?............................................................5

COMMENT DÉTERMINER SI UNE AFFAIRE EST BONNE OU

MAUVAISE ? ..............................................................................6

OPTIMISEZ VOTRE REVENU LOCATIF .....................................11

TROUVER LA BONNE SOCIÉTÉ DE GESTION ...........................14

L’IMPORTANT C’EST L’EMPLACEMENT ..................................18

DETROIT EN QUELQUES MOTS ...............................................19

PERSPECTIVES .........................................................................20

QUEL TYPE DE PROPRIÉTÉS POUVEZ-VOUS ACHETER À

DETROIT ? ...............................................................................22

LES DIFFERENTS QUARTIERS DE DETROIT ..............................22

PROCESSUS D’ACHAT .............................................................26

IMPÔTS ...................................................................................31

FINANCEMENT ........................................................................32

STRATÉGIE DE SORTIE .............................................................33

NOS ENGAGEMENTS ..............................................................34

FOIRE AUX QUESTIONS...........................................................36

DETROIT ET LE CINÉMA ..........................................................41

ARTICLES DE PRESSE ...............................................................43

CONTACT ................................................................................56

CLAUSE DE NON RESPONSABILITÉ .........................................57

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Paul Delvaux Editeur

Joseph TRISTAN Rédacteur en chef

Mike Barns Graphiste

Emmanuel Fabre Assistant

contact@chasseur-immo-group.com

© Copyright 2015 - Chasseur-Immo-Group All rights reserved

Le marché immobilier Américain fait beaucoup parler de lui, et pour cause : Il y a de belles opportunités à saisir ! Si vous investissez dans le bon produit, vous pouvez obtenir un très bon rendement et une plus-value conséquente.

Mais comment savoir où et quoi acheter ? Et comment éviter une propriété pas chère dont le prix a été surévalué, dans une zone délabrée et qui ne vous rapporterait pas grand-chose ?

Dans ce guide vous découvrirez :

Historique du marché immobilier US.

Pourquoi c’est le bon moment pour acheter.

Où et quoi acheter.

Comment choisir la ville et la région.

Comment choisir la bonne propriété.

Comment optimiser votre revenu locatif.

Les pièges et les arnaques classiques et comment les éviter.

Le processus d’achat et à quoi il faut s’attendre.

Comment faire diminuer vos impôts.

Comment financer votre achat.

Votre stratégie de sortie.

Et plus encore...

INFOS ÉDITEUR

Protégé par les lois du copyright en France et dans 168 pays signataires de la Convention de Berne. Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle faite sans le consentement de l'auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite. Il en est de même pour la traduction, l'adaptation ou la transformation, l'arrangement ou la reproduction par un art ou un procédé quelconque.

Pour comprendre pourquoi le marché U.S. est une si bonne opportunité, il faut d’abord regarder ce qui n’a pas fonctionné. En 2007, la bulle immobilière américaine a éclaté. Le nombre de maisons saisies par les banques aux propriétaires américains a explosé et a déclenché une crise dans l’industrie de la finance mondiale. En Octobre 2007, le Secrétaire d’État au Trésor a considéré ce phénomène comme étant le risque le plus significatif pour l’économie. Et le 30 décembre 2008, l’index Case-Shiller sur le prix des logements a enregistré sa plus grande chute de tous les temps.

HISTORIQUE DU MARCHÉ IMMOBILIER US

LE FUTUR

L’OPPORTUNITÉ

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Les experts s’accordent à dire que le marché a touché le fond vers Mars 2012. Depuis, les prix ont grimpé, mais dans beaucoup de régions, ils sont loin d’avoir atteint leur maximum. Dans les 6 premiers mois de 2015, le marché a gagné 10 %. Cette tendance est la plus rapide depuis 1977. Plusieurs zones métropolitaines dans le Sud ouest et le Midwest (y compris Detroit et Atlanta) voient cette augmentation s’accélérer. Les prix augmentent aussi vite maintenant que durant les années de la bulle immobilière, mais leur niveau est encore inférieur à ce qu’il était alors. En Aout 2014, la confiance des constructeurs a grimpé à son niveau le plus haut depuis Novembre 2005. Cela était dû à l’amélioration des ventes et à un faible inventaire de maisons existantes.

En outre, la pénurie de propriété à la revente dans certaines zones a provoqué l’augmentation de la construction de nouvelles propriétés. En fait, les constructions nouvelles sont en augmentation de 38 % par rapport à l’année dernière.

Des rendements élevés Le grand nombre de saisies et le manque de financement à crédit provoque une demande élevée pour des propriétés locatives. Vous ne serez donc pas surpris d’apprendre que les loyers ont augmenté de 5 % dans tous les USA l’année dernière. Le loyer moyen pour une maison individuelle de 3 chambres dans une zone de classe moyenne d’une ville typique américaine est de 800 $ par mois. Et avec des prix aussi bas que 35 000 $ dans certains endroits, vous pouvez obtenir un rendement d’environ 17 %, parfois plus. Tout cela net, après avoir déduit les frais de gestion, la taxe foncière et l’assurance. En plus, vous pouvez trouver des propriétés où il y a déjà un locataire en place. Vous pouvez donc percevoir un revenu dès le premier jour. Forte plus-value Le prix des maisons augmente fortement aujourd’hui dans certaines régions. Le prix moyen de vente est en augmentation depuis deux ans, soit une augmentation de 13,45 % d’une année sur l’autre. Dans tous les Etats-Unis, le prix moyen de vente pour une maison individuelle a atteint 239 000 $ en décembre 2016, comparé à 191 200 $ en juin 2015. Cependant, malgré cette reprise, le prix des maisons au niveau national reste encore sous-

ACHETER OÙ ET QUOI ?

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évalué d’au moins 5 %. Et dans certaines zones, comme Detroit, ils sont à 28 % en dessous du prix du marché. Il y a donc encore une marge de croissance. Mais la pénurie de propriété pousse encore les prix vers le haut dans beaucoup d’endroits. En juin 2016 les saisies ont diminué de 17 % par rapport au mois précédent, soit leur plus bas niveau depuis décembre 2005. La seule chose qui ralentit le marché est le manque de financement. Mais avec l’amélioration de l’économie, et les banques qui prêtent à nouveau, la demande va augmenter de façon considérable. Cela signifie que vous bénéficierez d’une très bonne plus-value et que vous disposerez d’un large marché pour revendre votre propriété quand vous serez prêt.

Aujourd’hui, vous pouvez acheter une maison de 3 chambres dans un quartier pour classes moyennes de certaines villes américaines, pour une fraction de leur valeur d’il y a quelques années. Ce sont des propriétés entièrement rénovées et déjà occupées par un locataire, avec des rendements qui dépassent souvent 16 % net. Et vous percevez des revenus des le premier jour !

C’est un investissement clef en main et facile à gérer, et il y a en effet sur place une société de gestion expérimentée qui s’occupe de tout.

Points-clés :

Des maisons à partir de 35 000 $.

Rendement net entre 12 et 18 %.

Locataire déjà en place.

Vous percevez des revenus dès le premier

jour.

Les prix sont toujours inférieurs au

marché.

Financement possible pour certaines

propriétés.

Gros potentiel de plus-value.

Maison en dur, de qualité, avec 3

chambres, aux normes fédérales.

Récemment rénovée.

Investissement clef en main et sans souci.

Une équipe expérimentée prend tout en

charge pour vous.

COMMENT DETERMINER SI UNE AFFAIRE EST BONNE OU MAUVAISE ?

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Si vous avez déjà eu l’intention d’acheter aux Etats-Unis, vous avez déjà été probablement bombardé de propositions. Il y a toutes sortes de prix, certains même, à partir de 10 000 $. Cependant, ce n’est pas parce qu’elles sont très abordables que ce sont de bonnes affaires.

C’est assez déconcertant; toutes les personnes à qui vous vous adressez prétendent être des experts, mais vous obtenez des avis contradictoires. Mais ne vous inquiétez pas. Nous avons défini quelques lignes directrices pour vous aider à faire le tri :

1. Choisir le bon endroit.

2. Choisir la bonne propriété.

3. La propriété est-elle en bon état ?

4. Optimiser vos revenus locatifs.

5. Trouver la bonne société de gestion.

6. Que faut-il éviter ?

1. Choisir le bon endroit

Quelle que soit la ville dans laquelle vous décidez d’investir, il vous faut bien sélectionner l’endroit. Cela peut être déterminant pour votre rendement et votre plus-value. Vous connaissez surement les zones à éviter dans votre propre pays, mais qu’en est-il pour les USA ? Sans une recherche approfondie, vous pourriez acheter dans une zone où la criminalité

est élevée et les revenus faibles et où les propriétés sont difficiles à louer, et plus encore difficiles à vendre. Ce que vous devez rechercher sont les bons quartiers sûrs, avec des familles de la classe moyenne, des écoles et des magasins. Les familles des classent moyennes apprécient les zones où il y a de bonnes écoles. Les bibliothèques et les magasins sont aussi une bonne chose à avoir à proximité. L’accès aux grands axes routiers est aussi important, cependant n’achetez pas à proximité d’une sortie d’autoroute. Si une propriété n’est pas chère, il y a sûrement une bonne raison. Il est souvent préférable de payer un peu plus pour investir dans un bon quartier, vous bénéficierez ainsi généralement de revenus locatifs plus élevés et d’une meilleure plus-value.

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Si un agent immobilier vous propose une propriété, demandez l’adresse complète. Ainsi vous pourrez allez voir celle-ci sur Google Street. Vous pourrez voir la propriété, parcourir la rue et voir les autres propriétés du quartier. Si l’on ne vous donne pas l’adresse complète avant d’acheter, demandez la raison. Si le vendeur est le propriétaire, qu’a-t-il à cacher en ne vous laissant regarder la propriété sur internet ? 2. Choisir le bon type de propriété

Investir dans le bon type de propriété est essentiel si vous voulez optimiser votre revenu et votre plus-value. Si le rendement est important pour vous, (et il devrait l’être), à qui allez vous louer ? Familles, couples, étudiants, vacanciers ou retraités ? La demande la plus forte, dans des endroits où le rendement est le meilleur, émane des familles. Vous devriez donc prendre en considération ce qu’attendent les familles qui recherchent un logement. 3. Vous devriez acheter uniquement des maisons individuelles de 3 ou 4 chambres Si le marché que vous ciblez est celui des familles, n’achetez jamais une propriété avec seulement 2 chambres. Elles sont peut être moins chères, mais il y a une raison à cela, en effet, les

familles ne veulent pas les louer ou les acheter. Elles

ne conviennent pas pour les familles car elles sont trop petites. 4. Achetez une propriété de préférence avec un sous-sol Les locataires adorent avoir un sous-sol. Cela permet d’avoir de l’espace de stockage supplémentaire, un couchage occasionnel ou une salle de jeu pour les enfants. Si vous possédez une maison avec un sous-sol, non seulement elle se louera en quelques jours, mais elle vous donnera une plus-value plus importante qu’une maison qui n’en a pas. 5. Achetez des propriétés classiques N’achetez rien de trop moderne ou avec un design farfelu. Une propriété standard avec un look conventionnel est parfaite. Les locataires les apprécient, les acheteurs les apprécient. Elles sont faciles à louer et toujours très demandées. Evitez les maisons à plus d’un étage car elles n’intéressent pas les familles.

6. Investissez dans des surfaces attractives Vous savez ce qui est beau et ce qui vous attire, vous et vos amis. Une propriété de plus de 90 m2 est une taille adaptée pour une famille. Et dans la plupart des cas, vous aurez des locataires qui feront la queue pour louer votre maison. Ne perdez pas votre temps avec des propriétés de 50 m2 simplement parce que le prix est attractif.

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Vous pourriez avoir des difficultés pour les louer. Et même si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez en tirer seulement qu’un petit loyer. Ca n’a pas de sens d’acheter une petite propriété quand les prix, sur le marché immobilier US, vous permettent d’acheter une maison individuelle entièrement rénovée pour moins de 40 000 $. 7. N’achetez jamais une maison sur une route principale ou proche d’une sortie d’autoroute Qui voudrait voir ses enfants jouer dans le jardin d’une maison située sur une route principale avec beaucoup de trafic, ou exposée à un flot de circulation qui sort de l’autoroute 24h/24 ? Personne ne veut subir le bruit de la circulation ou risquer de voir ses enfants se faire renverser en vivant à proximité d’une route très fréquentée. 8. La propriété est-elle en bon état ? Un grand nombre des propriétés qui sont proposées, ont été construites dans les années 20 et 30. Bien qu’elles soient généralement bien construites, elles ne s’améliorent pas avec le temps comme le bon vin. Il est donc essentiel de contrôler le genre et la qualité des rénovations et également depuis combien de temps elles ont été effectuées. S’il n’y a eu qu’un simple coup de peinture, la pose d’une moquette neuve, de nouveaux rideaux et l’installation d’une cuisine améliorée, peut-être

allez-vous rencontrer des problèmes dans le futur. Les dépenses seront minimisées dans un premier temps, mais dans quelques années, quand votre propriété aura certainement besoin de travaux importants, comme une nouvelle toiture, que ferez-vous alors ? Non seulement vous aurez de gros frais de réparation, mais vous vous retrouverez avec une propriété que vous ne pourrez pas louer pendant la durée des travaux. Le recâblage électrique, l’installation d’un nouveau chauffage et d’une plomberie neuve, représentent des travaux importants. S’ils sont déjà faits, vous n’avez plus à vous soucier de grosses dépenses futures. Il est préférable de minimiser les pertes de loyer et les factures de réparation. De cette façon, vous pourrez, en confiance, atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés au départ. Vous devez rechercher au minimum :

Toiture neuve ou rénovée.

Electricité neuve ou rénovée.

Plomberie neuve ou rénovée.

Système de chauffage neuf ou rénové.

Cuisine et salles de bain neuves ou rénovées.

Peinture,décoration, sols et rideaux récents.

Portes et fenêtres neuves ou rénovées, Le coût moyen de la rénovation d’une maison

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de 3 ou 4 chambres est d’environ 20 000 $, si elle est bien faite, c’est à dire pas seulement une couche de peinture, une moquette neuve et un rapide nettoyage). Voici ce qui est fait dans les propriétés que nous vendons : Débarrassage Le premier travail est de vider la maison des vieux meubles et déchets. Une fois que c’est fait, le travail peut commencer. Murs et plafonds Les anciennes peintures sont décapées sur les murs intérieurs. Toutes les traces d’humidité et les fuites sont réparées. Les murs sont ensuite préparés puis peints avec des tons neutres. De nouvelles plinthes sont posées pour avoir une belle finition. Les plafonds sont peints en blanc et des luminaires neufs sont installés. Portes et fenêtres Beaucoup de propriétés anciennes ont des fenêtres en bois qui sont souvent abîmées. Les anciennes fenêtres sont remplacées par des neuves en PVC. Celles-ci sont sans entretien et durent très longtemps. Elles permettent aussi d’isoler la propriété, ce qui permet à vos locataires d’avoir des factures de chauffage raisonnables. Les portes intérieures sont poncées et peintes avec une peinture blanche résistante. Les portes extérieures sont remplacées par des portes de sécurité en acier avec des verrous à pêne dormant.

avec des verrous à pêne dormant. Cuisines La cuisine est l’une des pièces les plus utilisées dans une maison. Et c’est souvent la pièce que vos acheteurs ou locataires potentiels regardent en premier. Si elle est en mauvais état, toute la cuisine est remplacée, y compris le sol (pose de carrelage le cas échaént). Si elle est dans un état correct, les placards sont rénovés, un nouvel évier est installé ainsi que de nouveaux plans de travail. Salles de bain Les salles de bain dans les maisons anciennes sont souvent équipées de baignoires en acier et émail de bonne qualité. C’est dommage de s’en débarrasser si elles sont en bon état. Quand c’est possible, l’émail est rénové pour leur donner un aspect neuf. Les lavabos sont remplacés ainsi que le meuble de vasque. Des WC neufs sont installés. Toutes les canalisations sont vérifiées pour repérer d’éventuelles fuites ou obstructions et remplacées le cas échéant. Enfin, le sol est re-carrelé. Sols Une moquette neuve est posée dans les chambres et les pièces à vivre. S’il y a un sol en bois, il est poncé et vernis. Les cuisines et les salles de bain ont toutes des sols carrelés neufs. Electricité et Plomberie Les câbles électriques anciens peuvent être très

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dangereux et présenter un risque d’incendie. Tous les câbles sont vérifiés dans la maison et remplacés si nécessaire. Un nouveau tableau électrique est installé ainsi que des prises neuves. La plomberie ancienne est remplacée par des tuyauteries en polyéthylène. Cette tuyauterie est flexible et peut supporter des températures extrêmes. Cela signifie que les chances de voir les canalisations exploser en hiver sont réduites. Elles sont aussi un très bon isolant, l’eau reste chaude plus longtemps. Le sous-sol Nombreux sont les locataires et les acheteurs qui considèrent le sous-sol comme une pièce supplémentaire. Mais celui-ci doit être adapté à cette utilisation. D’abord, les fondations sont vérifiées pour contrôler s’il y a des dégâts ou un affaissement, et réparées le cas échéant. Les murs sont peints avec du blanc mat. Le sol est recouvert d’un enduit imperméable, afin de prévenir les problèmes d’humidité. Des arrivées d’eau et un évier pour la machine à laver sont installées. S’il y a une cuisine ou une salle de bain supplémentaire au sous-sol, elles sont rénovées également. Chauffage et eau chaude Une des choses les plus chères à remplacer est la chaudière. En moyenne elle coûte 2 000 $ pour une maison individuelle. Mais elle dure longtemps si elle est régulièrement entretenue.

Tout d’abord, un technicien qualifié vérifie l’âge et l’état de la chaudière. Si elle est récente et en bon état elle est entièrement révisée. Si elle est en mauvais état ou trop ancienne, elle est remplacée par une neuve. Même chose pour le chauffe-eau. L’extérieur La plupart des maisons de Detroit sont construites en briques et peuvent durer ainsi de nombreuses années. La maçonnerie et la cheminée sont inspectées et rejointées si nécessaire. Les boiseries extérieures sont décapées, poncées et repeintes avec de la peinture ultra résistante. 3 couches sont appliquées pour que le travail soit durable. Les gouttières et les écoulements sont vérifiés. S’il y a un garage, il est débarrassé, rénové et peint. Le jardin est mis en ordre, l’herbe coupée et les plantes taillées. Le toit La plupart de nos propriétés ont une toiture en plaque de bitume. Elles durent entre 15 et 20 ans. Si la toiture est en mauvais état ou en fin de vie, elle est remplacée. Tout cela est relativement onéreux, mais signifie que vos factures d’entretien seront « contenues ».

Sécurité La majorité des locataires sont des familles avec des enfants et il est important qu’ils se sentent en sécurité. La maison est donc vérifiée, à l’intérieur et à l’extérieur pour détecter les dan-

OPTIMISEZ VOTRE REVENU LOCATIF

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gers potentiels. Cela peut concerner une allée avec un sol irrégulier ou un escalier sans rampe. Ces choses peuvent paraître sans importance mais elles pourraient être la cause d’accidents graves. Tous les problèmes identifiés sont réparés. Sont aussi installés des détecteurs de fumée, afin de respecter les exigences des assurances. Une fois les travaux terminés Quand les travaux sont achevés, une inspection aux normes du Housing Quality Standards (HQS) est effectuée. C’est une obligation légale si vous avez l’intention de louer à des locataires qui bénéficient de la “Section 8”. Demandez au vendeur s’il a fait procédé à cette inspection. La plupart ne le font pas car il en coûte du temps et de l’argent pour mettre la propriété aux normes.

les mois. Ce programme offre une assistance au logement aux familles qui ont besoin d’un logement abordable. 7 faits importants à propos de la section 8 I. Ce programme n’est pas seulement destiné

aux familles pauvres sans emploi

La section 8 aide des milliers de familles qui ont des emplois rémunérés mais qui ont besoin d’assistance pour leur loyer à cause de leur situation de famille : parents isolés, problèmes de sante d’un membre de la famille etc.. II. La Section 8 n’est pas limitée dans le temps

Dès lors que votre propriété passe l’inspection annuelle, le gouvernement U.S. continuera de vous payer. III. Une seule défaillance et ils perdent le

bénéfice de cette aide

Les locataires de la section 8 n’ont pas de deuxième chance. S’ils ne prennent pas soin de votre propriété ils risquent de perdre le bénéfice de l’aide. Et quand cela arrive, c’est définitif. Ils sont exclus de cette assistance à vie dans tous les USA. C’est une des raisons pour lesquelles ce sont des locataires fiables. Vous pensez peut être que si le loyer est payé par le gouvernement, ils se moquent de l’entretien de votre propriété. Mais ça ne ne passe pas comme cela. Votre propriété doit remplir des critères

La Section 8 Vous avez peut être déjà entendu le terme Section 8 ? Mais qu’est-ce que la section 8 et est-ce une bonne idée d’avoir des locataires section 8 ? Si votre loyer était versé directement sur votre compte par le gouvernement fédéral, vous sentiriez-vous rassuré ? Je crois que oui. C’est ce en quoi consiste le programme Section 8. Il est utilisé par des millions d’investisseurs aux USA pour tirer des bénéfices de leurs propriétés tous

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stricts, mais vos locataires aussi. Tout d’abord ils sont sélectionnés pour être sûr qu’ils n’ont pas déjà été expulsés ou qu’ils n’ont pas des antécédents judiciaires. Et lorsque c’est possible, une visite dans leur logement actuel est effectuée, pour être sûr qu’ils en prennent soin. La demande est forte pour la section 8. A Detroit, il y a une liste d’attente de plus de 8 000 personnes qui espèrent avoir la chance de trouver une habitation décente. C’est leur ticket pour une vie meilleure dans un bon quartier. Cela permet aux familles de mettre leurs enfants dans de bonnes écoles. Et pour vous, c’est une façon sûre et efficace de louer votre propriété. Votre loyer est payé directement par le gouvernement U.S. chaque mois. Vous savez que votre propriété est entretenue et vous bénéficierez d’un taux de vacance locative très bas. Car une fois qu’un locataire trouve une propriété qui lui convient, il veut rester. Les locataires apprécient la qualité de nos propriétés et les bons quartiers. C’est pourquoi nos investisseurs bénéficient d’un taux de vacance locative de moins de 4% en moyenne. Et quand un locataire part, nous savons que nous pouvons trouver un remplaçant fiable rapidement. En effet, cela prend en général moins de 2 semaines.

IV. La Section 8 ne vous engage pas contractuellement avec le gouvernement. Vous signez un bail classique d’un an avec votre locataire section 8. Il n’y a aucune obligation de votre part de continuer à louer votre propriété avec la section 8. Si par exemple au bout de 3 ans vous voulez un locataire classique, vous pouvez simplement annuler votre contrat. Quand vous voulez vendre votre propriété, tout ce que vous avez à faire est de donner à votre locataire un préavis de 60 jours et vous êtes libre de vendre. V. Il y a une pénurie de maisons agréées Section 8 Dans beaucoup d’endroits, il y a une importante pénurie de logement approuvés Section 8. A Detroit par exemple, plusieurs milliers de personnes sont éligibles chaque année au programme Section 8, et plus de 8 000 familles sont en liste d’attente d'un logement. Les sociétés gestionnaires de propriétés reçoivent régulièrement 30 à 45 demandes de locataires par jour. La plupart des propriétés sont louées dans la semaine qui suit leur mise sur le marché. VI. Qu’en est-il des locataires qui ne sont pas

section 8 ?

Bien sûr, il vous appartient de choisir ou non des locataires section 8. Vous pouvez décider de faire payer un loyer au dessus de la moyenne du

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marché ou de louer seulement à des particuliers. Mais si vous ne voulez pas des locataires section 8, quelle que soit la raison, vous devez être certain d’avoir un potentiel de locataire dans la zone où vous investissez. VII. L’inspection Section 8

Si vous comptez louer à des locataires Section 8, votre propriété devra passer une inspection adéquate. Elle est très complète. Voici un petit échantillon de ce qui est vérifié par l’inspection :

Les portes extérieures doivent être étanches,

fermer et fonctionner correctement.

Toutes les fenêtres doivent avoir des verrous

permanents qui fonctionnent.

Tous les interrupteurs et les luminaires

doivent fonctionner.

Tous les interrupteurs et les prises doivent

avoir des plaques de finition sans fissure.

Pas de câble, de rallonge ou de tuyau de gaz

qui peuvent constituer un obstacle.

Pas de fuite pour la plomberie.

Tous les murs et les plafonds doivent être

propres et sans trous ou fissures.

Pas de trace de cafards, souris etc...

Les sols et moquettes doivent être propres et

en bon état .

Les appareils de cuisine doivent être en place, propres et fonctionner.

Les chambres doivent avoir une surface minimum de 2.44m x 3.04m (7.42 m2).

La hauteur sous plafond doit être partout d’au minimum 2m 17.

Les chambres doivent avoir des placards fixes.

L’extérieur doit être en bon état.

Des rails de protection sont obligatoires lorsque porches, balcons et perrons sont à plus de 76 cm du sol.

Des détecteurs de fumée doivent être installés et être aux normes NFPA 74.

Toutes les sources de chauffage au gaz doivent être ventilées et fonctionner correctement.

Tous les systèmes de chauffage doivent fournir directement ou indirectement un chauffage adéquat pour chaque pièce. S’il existe, le système d’air conditionné doit fournir du froid dans chaque pièce. Le système de chauffage et/ou d’air conditionné doit fonctionner correctement et en sécurité.

Votre propriété sera inspectée chaque année et, le cas échéant, les réparations devront être effectuées pour que votre logement soit aux standards de la Section 8.

TROUVER LA BONNE SOCIÉTÉ DE GESTION

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Quand vous êtes à des milliers de kilomètres, comment être sûr que votre investissement est en de bonnes mains ? Les loyers doivent être collectés, les problèmes des locataires résolus rapidement, l’entretien essentiel assuré à temps, les taxes et assurances doivent être payées dans les délais. Et qu’arrive-t-il s’il y a un problème ? Que se passe-t-il s’il y a une fuite, que vos locataires partent en catastrophe ou qu’il y a un cambriolage ? Qui va gérer ces problèmes ? Et qui fera en sorte qu’ils soient réglés rapidement afin que vous ne perdiez pas votre revenu locatif ? En effet, si vous ne gagnez pas d'argent quel est l’intérêt de posséder une propriété ?

Dans la plupart des cas, une fois que votre achat est effectué, votre agent immobilier vous mettra dans les mains un titre de propriété et ca y est, vous êtes tout seul. Si vous avez des problèmes, vous devez les traiter à distance. Comment savoir si l’on ne vous fait pas payer trop pour des réparations ? Ou que les réparations sont vraiment nécessaires ? Souvent, la seule solution est de vous déplacer et de voir par vous-même, autant dire que ce n'est pas facile à mettre en oeuvre et que cela occasionne des frais très importants. Confier votre bien à une société de gestion peut

vraiment faire la différence entre l'échec et le succès de votre investissement locatif. C’est pourquoi nous prenons la gestion de votre propriété au sérieux. Nous souhaitons garder nos investisseurs du début à la fin. C’est à dire, tant qu’ils sont propriétaires. Il est nécessaire d’avoir quelqu’un sur place qui garde un œil attentif pour s’assurer que tout fonctionne bien. C’est la seule façon d’optimiser votre rendement locatif. C’est pour cela que nous utilisons une équipe compétente à Detroit. Elle veille à ce que les problèmes soient réglés rapidement et efficacement. La personne en charge s’assure que votre bail est signé rapidement et que les inspections sont effectuées. Elle répondra également à toutes les questions que vous pourriez avoir sur votre investissement.

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Quand un locataire part, nous trouvons et sélectionnons rapidement un remplaçant. S’il y a besoin d’une réparation, nous utilisons notre réseau locql d’entrepreneurs. Ils connaissent nos propriétés car ils font toutes les rénovations. Donc, si vous avez un problème, ils peuvent le régler facilement. Cela signifie aussi que le travail est fait à un tarif préférentiel. Bien sûr, tout cela a un coût. Mais c’est une dépense nécessaire, car il est important que votre investissement continue de produire un rendement. Et si vous êtes satisfait et que vous gagnez de l’argent, nous pensons que vous voudrez encore acheter avec nous. Et peut-être en parlerez vous à votre famille et vos amis. Il y a 6 questions clef que vous devriez poser à une société de gestion : I. Comment vont être sélectionnés les locataires ? C’est très bien d’investir dans une propriété à fort rendement. Mais comment savoir si votre locataire sera fiable et entretiendra votre propriété ? Apres tout, pour que votre investissement soit un succès, il vous faut des locataires qui payent leur loyer à temps et qui prennent soin de leur logement. S’ils ne le font pas, cela pourra vous coûter beaucoup d’argent.

C’est pourquoi la sélection des locataires est si importante. Il y a des vérifications que la société de gestion peut faire sur internet auprès de prestataires spécialisés. Cela comprend le fait de s’assurer que le locataire :

N’a pas d’antécédents judiciaires.

Est solvable.

N’a pas été précédemment expulsé.

Tout cela est très utile, mais ne vous dit pas qui est vraiment votre locataire. Pour le savoir, vous devez le rencontrer en personne. Peu importe qu'il s’agisse d’un bénéficiaire de la Section 8 ou pas. Pour nous une sélection correcte est essentielle. Mais nous ne les invitons pas dans notre bureau. Nous leur rendons visite chez eux pour voir s’ils prennent soin de leur logement. Nous demandons à leur propriétaire actuel s’il a eu des problèmes de paiement ou de dégâts. Et seulement quand nous sommes entièrement satisfaits nous acceptons de leur faire signer un bail. II. Où se situent leurs bureaux par rapport à votre propriété ? S’ils sont à 50 km, il y a peu de chances qu’ils visitent votre propriété régulièrement pour l'inspecter. Choisissez une société de gestion qui soit proche de votre logement à louer, de préférence à quelques kilomètres au plus. Ainsi, si vos locataires ont un problème, ils peuvent l'appeler et le problème peut être résolu rapide-

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Ment. III. Comment va être gérée votre propriété ? Vous serez peut être surpris de voir à quel point certaines sociétés de gestion sont désorganisées. Elles conservent les informations sur des bouts de papier, dans leur tête ou au mieux sur un tableau Excel. Choisissez une société qui utilise un programme complet de gestion sur internet. Cela vous permettra de vous connecter depuis votre téléphone ou votre ordinateur et de voir ce qui se passe avec vos propriétés où que vous soyez, 24h/24. Vous pouvez vérifier que vos loyers sont à jour, que les taxes et les assurances ont été payées, examiner les rapports et voir les photos des inspections etc... IV. Sont-ils habitués à traiter avec des investisseurs étrangers ? Une bonne gestion ne signifie pas seulement trouver des locataires et s’assurer qu’ils payent le loyer. Une société compétente devrait s’assurer que votre bien est entre de bonnes mains et qu’il est bien entretenu. Ils doivent aussi s’assurer d’avoir tous les documents dont votre comptable a besoin pour vos déclarations d’impôt. Une bonne société de gestion peut vous faire gagner du temps et donc de l'argent.

V. Quel sera le montant de leur rémunération ? La plupart des sociétés de gestion réputées vous feront payer 10 % de votre revenu locatif. Elles peuvent aussi vous demander une commission d’un mois de loyer pour la recherche d’un nouveau locataire, si vous louez sur le long terme. VI. Comment allez-vous toucher votre revenu locatif ? Votre société de gestion devrait pouvoir vous verser vos revenus sur n’importe quel compte dans le monde. Cependant, informez-vous sur les frais de transfert pour recevoir de l’argent de l’étranger afin d’éviter les mauvaises surprises. Si ces frais sont élevés vous pourriez envisager la possibilité d’être payé tous les 3 mois seulement. Si vous prévoyez un voyage aux USA, vous pouvez y ouvrir un compte en banque en personne et y faire verser vos loyers. Nous pouvons vous aider pour cela. Ce qu'il faut éviter : N’achetez jamais de propriété vide ou que vous devez rénover vous-même. Même si vous êtes tenté par le prix, c’est une des plus grosses erreurs que vous puissiez faire. Gérer une rénovation et trouver des locataires à distance est une tâche quasiment impossible. Si vous avez déjà procédé à des rénovations chez vous, vous savez combien il est difficile, même

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même en étant sur place, de garder un œil sur les travaux. Imaginez alors si vous êtes à des milliers de kilomètres. Vous ne devriez considérer que les propriétés rénovées et déjà occupées par un locataire. Sinon, vous perdrez du temps et de l’argent dans l’attente d’un candidat à la location. Pensez-y de cette façon… Vous avez acheté une propriété qui a besoin de rénovation et vous devez ensuite trouver un locataire. Vous passez une semaine ou deux à chercher un ou des entrepreneurs pour effectuer les travaux. Vous ne savez pas exactement ce qui doit être fait mais on vous dit que ca prendra environ 6 semaines. Durant les travaux, on découvre de plus en plus de problèmes et cela vous coûte de plus en plus d’argent, et de temps. Vous savez comment sont certains entrepreneurs, parfois cela peut durer des mois. Pendant ce temps, vous prenez contact avec un gestionnaire de propriétés pour trouver un locataire. Cela prend là aussi un certain délai. Pendant ce temps combien avez-vous gagné ? Rien. Ce n’est vraiment pas une bonne idée. Achetez plutôt une propriété entièrement rénovée et clef en main, dans laquelle est déjà installé un locataire. Epargnez-vous les soucis et gagnez de l’argent dès le premier jour.

Le prix que vous avez convenu de payer sera le prix réel que vous payerez. Vous n’aurez pas de grosses réparations à effectuer juste aprsè l'achat et vous saurez combien d’argent vous allez gagner chaque mois. Assurez-vous que votre propriété est un véritable investissement clef en main. Le terme ‘’clef en main’’ est utilisé par beaucoup de sociétés aujourd’hui. Mais que signifie-t-il exactement ? Avec un véritable investissement locatif clef en main, le fournisseur doit faire tout le travail. Pendant que vous (l’investisseur) ne faites que récolter les bénéfices. Malheureusement, la réalité avec beaucoup d’investissements soi-disant clef en main est assez différente. Voilà ce qui arrive fréquemment : 1. Le fournisseur utilise votre argent pour

acheter la propriété.

2. Ensuite, il la rénove, toujours avec votre argent.

3. Puis seulement, il trouve société de gestion pour s’en occuper et trouver un locataire.

Cette approche n’est définitivement pas clef en main. Le pire est que tous les risques sont pour vous, l'investisseur.

L'IMPORTANT C'EST L'EMPLACEMENT

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D’abord, le fournisseur ne possède pas la propriété, le prix d’achat est donc indéterminé. La propriété pourrait même être vendue à quelqu’un d’autre avant d’être achetée en votre nom. C’est souvent un signe que votre fournisseur est en manque de fonds. Ensuite, la propriété n’est pas vendue avec un locataire en place. Vous ne serez donc pas payé à partir du premier jour. Enfin, les coûts de rénovation plus élevés que prévu et les retards sont aussi votre problème. Puis, il y aura le temps d’attente pour trouver un locataire. Tout cela peut faire une grande différence pour le coût de votre investissement. Par exemple, une compagnie qui prétend être le fournisseur numéro 1 d’investissement clef en main dans une ville donnée fini par faire payer aux investisseurs 20 % de plus par propriété en utilisant cette méthode. Un véritable fournisseur clef en main vous proposera une propriété avec un locataire en place et qui génère des revenus immédiatement. Cela lève tous les doutes. Vous connaissez le prix que vous allez payer. Il ne devrait pas y avoir de coûts additionnels ou de retards. Et vous ne perdrez pas de temps et d’argent à chercher un locataire. Un véritable fournisseur clef en main élimine tous le risques de prix indéterminé, de

retard et la perspective pour vous d’avoir à débourser plus d’argent que ce que vous avez négocié. Pour découvrir si la propriété que vous achetez est réellement un investissement clef en main, posez au vendeur les questions suivantes : 1. Êtes-vous propriétaire du bien ?

2. La propriété est elle rénovée ?

3. La propriété est-elle louée à un locataire qui paye le prix du marché ? Si la réponse à une de ces questions est non, alors vous devriez rechercher davantage. Sinon, votre investissement risque de vous coûter beaucoup plus que ce que vous aviez prévu.

Avant de décider où investir aux USA, vous devez considérer vos propres raisons d’investir.

1. Voulez vous générer un revenu ?

Dans ce cas, un rendement élevé est crucial.

2. Recherchez-vous une forte plus-value ?

Chaque zone géographique a un taux de croissance et une vitesse de reprise différente.

3. Utiliserez-vous la propriété pour vous, pour les vacances ou la retraite ?

4. Combien d’argent voulez-vous investir ?

Les prix peuvent beaucoup varier.

DETROIT

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5. Avez-vous besoin d’un financement ? Pourquoi ces questions sont-elles importantes avant que vous ne décidiez où acheter ? Des endroits différents offrent des avantages différents. Certains donnent un très bon rendement. D’autres sont plus axés sur la plus-value. D’autres ont le tourisme pour moteur. Pour notre cas, examinons la ville de Detroit :

Prix moyen d'une maison 50000 US $ Rendement locatif moyen 15 % Tendance du prix des maisons (2014) + 12 %

Nous savons tous que Detroit a été durement touchée par la récession. La dépendance historique envers l’industrie automobile signifiait que, quand les 3 grands constructeurs (GM, Ford et Chrysler) se sont mis aller très mal,

Prix moyen d'une maison 50000 US $ Rendement locatif moyen 15 % Tendance du prix des maisons (2014) + 12 %

Nous savons tous que Detroit a été durement touchée par la récession. La dépendance historique sur l’industrie automobile signifiait que, quand les 3 grands constructeurs (GM, Ford et Chrysler) allaient mal, la ville aussi allait mal.

la ville qui est leur berceau, s'est elle aussi mise à aller très mal. Cependant les choses ont bien changé depuis ces 3 dernières années. En effet, les constructeurs automobiles américains se réjouissent de leur «renaissance», après une crise qui a bien failli faire disparaître deux d’entre eux (General Motors, N° 1 mondial et Chrysler, N° 3 mondial), et c'est désormais l'euphorie qui règne dans le secteur. Tout d’abord, ils se portent très bien après avoir été refinancés par le gouvernement fédéral. L’année dernière, le revenu total de GM a aug-

PERSPECTIVES

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menté de 2 milliards de $ par rapport à 2011. Et durant le 2ème trimestre de 2013 seulement, le revenu net a augmenté de 1,5 milliard de $ par rapport à la même période en 2012. Durant la première moitie de 2013, Ford a connu sa 4ème année consécutive de profit. Et Chrysler a connu son 8ème trimestre d’affilée de bénéfice, avec une augmentation de ses ventes de à 18 milliards de $ (+7,1 %).

maintenant deux fois plus de personnes dans le secteur des services que dans le secteur manufacturier. Le secteur des services emploie presque 900 000 personnes, le secteur manufacturier un peu moins de 380 000… Un grand nombre des plus grandes sociétés américaines profitent maintenant de ce que Detroit peut offrir. Plus de 60 d’entre elles se sont installées dans la ville ces 5 dernières années. Depuis 2010, ces entreprises ont créé plus de 11.000 emplois dans la ville. Il n'est donc pas surprenant qu’après des décennies de déclin de la population, les gens reviennent s'installer à Detroit.

Cela ne devrait pas vous surprendre que les constructeurs automobiles de Detroit et leurs fournisseurs embauchent. Ford prévoit de créer 12 000 nouveaux emplois fin 2015 et Chrysler en ajoutera 1 250. Mais l’investissement le plus important de loin vient de GM, qui a commencé la construction de son 2ème centre de gestion de données à Detroit. Une fois ouverts, ces 2 centres traiteront toute l’informatique de GM au niveau mondial et compteront plus de 9 000 employés. Ensuite, l'économie de Detroit ne se base plus exclusivement sur les gros constructeurs automobiles.

Ces 5 dernières années, le secteur privé a investi plus de 10 milliards de $ dans la ville. L’éducation et les emplois du secteur de la santé représentent maintenant plus de la moitié des emplois à Detroit. La région de Detroit emploie

I. Prix des maisons

Selon les experts, les prix des maisons dans la zone métropolitaine de Detroit ont commencé à se redresser en novembre 2011, après avoir chuté de 52 % par rapport à leur maximum d'avant la crise. Depuis, les prix ont fortement rebondi. le prix de vente moyen pour une maison individuelle de 2 chambres est en constante augmentation. En aout 2013 Bloomberg Business Week a annoncé qu’il s’attendait à ce que le prix des propriétés à Detroit augmente de 33,1 % dans les 2 prochaines années.

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II. Rendements locatifs Les dernières données montrent que la demande pour les propriétés locatives dans le centre de Detroit dépasse la demande. Dans les quartiers de Corktown, Downtown, Midtown et en bordure de rivière, il n’y a pratiquement plus de maisons à louer disponible. Comme l’on peut s’y attendre, les loyers sont en augmentation. Cela est dû au grand nombre de nouveaux emplois qui sont créés. Beaucoup de professionnels aisés et de diplômés viennent d’autres Etats s'installer à Detroit. La demande est si forte que les promoteurs se hâtent d’acheter les immeubles anciens de la ville pour les transformer en appartement haut de gamme et en espace commerciaux. Le manager de Motown Construction Partners, qui vient de terminer la rénovation de la Broderick Tower (124 appartements), indique que la demande parait insatiable. Les appartements de ce building ont été entièrement occupés à peine un mois après l’ouverture, bien que les loyers aillent jusqu’à 5000 $ par mois. Les loyers augmentant dans le centre-ville, les locataires devront se tourner vers la banlieue. Cela signifie que la demande va augmenter pour des propriétés de qualité dans des quartiers comme : LaSalle Gardens, Grandale, Warrendale,

Morningside, East English Village, Bagley, Belmont, Greensbriar, Rosedale Park.

III. Augmentation de la population Le Southeast Michigan Council of Governments estime que la population de la zone métropolitaine de Detroit augmentera de 10 % dans les 25 prochaines années. C’est à dire environ 429 000 personnes. Il prévoit aussi que les 2/3 de cette croissance se feront en dehors de la ville. C’est donc une très bonne chose d’investir dans la banlieue. Il y aura plus de demande pour vos propriétés et votre plus-value sera certainement supérieure. IV. Taxe foncière La taxe foncière à Detroit est actuellement à son niveau légal maximum. En conséquence, beaucoup de gens ont du mal à la payer. Pour cette raison, une refonte du système est prévue dans l’année à venir qui devrait faire diminuer les taxes de façon significative (de l'ordre de 30 à 50 %). La ville est en effet favorable à la baisse de certaines taxes, et notamment de la taxe foncière. L'objectif est de la ramener à des niveaux qui soient au moins compétitifs avec les municipalités environnantes. Cela signifie que dès lors que vos taxes diminueront, votre rendement locatif net sera plus important.

QUEL TYPE DE PROPRIÉTÉS POUVEZ-VOUS ACHETER À DETROIT ?

LES DIFFÉRENTS QUARTIERS DE DETROIT

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Malgré tous ces facteurs positifs, les maisons à Detroit restent cependant sous évaluées de 28 % (juillet 2015) par rapport à la moyenne nationale. Mais les entreprises continuent d’investir, de créer des emplois et des opportunités, il y aura donc une augmentation de la demande. Cela poussera à la hausse les rendements et les prix. Si vous investissez aujourd’hui, vous pouvez obtenir des rendements d’environ 15 %. Vous récupérerez donc votre argent en moins de 7 ans, tout en restant propriétaire. Une fois que les banques recommenceront à prêter pour les investissements immobiliers, les prix augmenteront de nouveau rapidement et cette opportunité disparaîtra. Si vous voulez investir pour obtenir les meilleurs rendements locatifs possibles ainsi qu'une forte plus-value, Detroit est votre meilleure option. Notre conseil : achetez maintenant et conserver la propriété pendant 5 ans au minimum.

général 2 à 3 chambres, 1 à 2 salles de bain, une surface moyenne de 100 m2 et un terrain de 400 à 500 m2. Les locataires de ce genre de maison paient en moyenne un loyer d'environ 700 dollars par mois.

Des maisons individuelles situées dans des quartiers résidentiels pour moins de 50 000 dollars. Elles sont construites en dur (briques), et ont en

Centre du quartier des affaires de la ville, bordé par l'autoroute Lodge Freeway à l'ouest, l'autoroute I-75 au nord, l'autoroute I-375 à l'est, et la rivière Detroit au sud. Cette zone contient de nombreux gratte-ciel de premier plan, y compris le Renaissance Center, le Penobscot Building et le Guardian Building. Le centre-ville dispose de tours résidentielles ainsi que d'un certain nombre de parcs, y compris ceux qui sont liés par une promenade le long de la rivière frontalière avec le Canada.

Dowtown

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Situé juste à l'ouest du centre-ville de Detroit, et plus vieux quartier de la ville, Corktown-Woodbridge est un quartier historique de maisons victoriennes. Le quartier a été inscrite sur le registre national des lieux historiques en 1980. En plus de sa valeur historique, Corktown-Woodbridge est également connu pour être un quartier résidentiel à faible distance à pied du centre-ville de Detroit.

Corktown-Woodbridge

Southwest Detroit

Cette zone, à la fois commercial et résidentielle, comprend plusieurs quartiers, notamment le célèbre Mexicantown avec sa communauté mexicaine animée et vibrante. Il comprend aussi Clark Park, vaste parc municipal de 12 hectares très populaire auprès des habitants de la ville, où sont régulièrement organisés concerts, festivals et autres évènements culturels.

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East Jefferson Corridor

Quatier parallèle à la rivière Detroit, East Jefferson Corridor est unique et fait partie des zones les plus actives de la ville en terme de renaissance. Il relie le centre-ville dynamique de Detroit à la ville de Grosse Pointes à l'est. Ce quartier fait figure de porte d'entrée Est de la ville.

Eastern Market

Quartier commercial historique de Detroit, situé à environ 1,5 km au nord-est du centre-ville, bordé au sud par Gratiot Avenue, au nord par Mack Avenue, à l'est par Saint-Aubin Street et à l'ouest par l'autoroute I-75.

Le quartier a été désigné lieu historique par l'état du Michigan en 1974 et inscrite sur le registre national des lieux historiques en 1978.

Midtown Detroit

Zone à composants mixtes constituée d'un quartier d'affaires, d'un centre culturel, d'une grande université scientifique et de plusieurs quartiers résidentiels, située le long de Woodward Avenue entre Downtown et New Center.

Cette zone est délimitée par l'autoroute I-75 à l'est et au sud, l'autoroute Lodge Freeway à l'ouest et l'autoroute I-94 au nord. Cette zone comprend plusieurs quartiers historiques, le Detroit Medical Center et la Wayne State University.

North End

Quartier du centre-Nord de Detroit, situé le long de Woodward Corridor, une avenue qui relie Downtown à la ville de Pontiac au Nord-Ouest. souvent désignée comme la rue principale de la ville.

C'est un quartier mixte avec des logements de haut standing, sur Arden Park Boulevard par exemple, mais aussi de grandes étendues de logements pour classes moyennes, ainsi que des zones d'habitations pour personnes à plus faibles revenus .

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New Center

New Center est un quartier historique résidentiel et commercial de premier plan adjacent au quartier de Midtown, situé à 5 km au nord du centre-ville. Le cœur de New Center a été développé dans les années 1920 comme un centre d'affaires avec un accès pratique à la fois aux ressources du centre-ville et aux manufactures environnantes. En plus de bâtiments administratifs et commerciaux le long de Woodward Boulevard et Grand Boulevard, New Center contient le Fisher Theater, le St. Regis Hotel, l'Hôpital Henry Ford, des restaurants et des zones résidentielles.

Palmer Park

Palmer Park est un parc public de 120 ha situé à environ 13 km au Nord-Ouest du centre-ville. Il comprend un terrain de golf public, des courts de tennis, de nombreux sentiers de randonnée et pistes cyclables, ansi qu'un grand étang appelé Lake Frances. Ce parc est entouré d'immeubles résidentiels haut de gamme.

West Side

Situé à l'ouest de Detroit et bien que principalement une vaste zone résidentielle, il comprend quelques quartiers historiques.

Il est est délimitée par 8 Mile Road au nord, la ville de Redford à l'ouest, Woodward Avenue, Highland Park et Michigan Highway à l'est, et la ville de Dearborn au sud.

East Side

Vaste zone regroupant un grand nombre de quartiers résidentiels situés au Nord et à l'Est de la ville. Cette zone se caractérise par ses maisons en briques rouges de style tudor construites entre les années 20 et 50, ainsi que par de larges rues.

PROCESSUS D'ACHAT

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1. Vous choisissez la ou les zones qui vous intéressent. 2. Vous choisissez des propriétés répondant à vos critères. 3. Vous réservez une ou plusieurs propriétés. Des frais de réservation de 10 % sont versés directement à l’avocat ou à la Title Company (équivalent du notaire en France) qui les conservent sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l’acte authentique. 4. L’avocat ou la Title Company effectue des recherches légales pour s’assurer que tout est en ordre. 5. Les frais, y compris la taxe foncière, sont calculés et une date pour la signature de l’acte authentique est fixée. Les contrats sont alors préparés et vous sont soumis pour approbation. 6 . Vous procédez au paiement du solde auprès de l'avocat ou de la Title Company. Cela prend en général entre 14 et 21 jours à partir de votre réservation initiale. Une fois la vente conclue, l'avocat ou la title company vous enverra tous les documents et le titre de propriété. 7. Vous signez un contrat de gestion et commencez à percevoir vos revenus. Votre loyer (moins les frais de gestion) est payé directement sur votre compte en bancaire chaque mois.

La propriété Aux Etats-Unis, toutes les propriétés et les terrains sont vendus en pleine propriété. Il n’y a aucune restriction pour vendre ou acheter, quelle que soit votre nationalité. Et lorsque vous achetez une propriété, vous avez différentes options. Les deux plus courantes sont : - Posséder la propriété en nom propre. - Créer une LLC. Laquelle est la plus adaptée pour vous ? 1. Posséder en nom propre Acheter une propriété aux USA en nom propre est un processus direct. Vous envoyez simplement une copie de votre passeport à votre avocat qui peut ensuite faire enregistrer la propriété à votre nom. 2 . Crééer une LLC Si vous ne le savez pas déjà, une LLC est une compagnie à responsabilité limitée (Limited Liability Company). Beaucoup pense que posséder une propriété au travers d’une LLC leur donnera des avantages fiscaux. Ce n’est pas le cas. Le service des impôts (IRS) considère la LLC ayant un unique membre, comme seul proprié-

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taire en matière fiscale. Et les LLC avec plusieurs membres comme partenariats. Cela veut dire que la LLC ne paye pas de taxes et ne doit pas faire de déclaration. Mais les propriétaires de la LLC sont imposables personnellement. Alors pourquoi utiliser une LLC ? L’avantage principal est de réduire votre responsabilité personnelle. La LLC vous donne une ‘’responsabilité limitée’’ sur la même base que les sociétés. Et comme vous le savez, aux USA, quand les choses tournent mal, les gens n’hésitent pas à attaquer en justice.

Ils effectueront des recherches dans les documents publics et vérifieront :

L'historique du titre de propriété. Les prêts enregistrés. Les testaments. Les actes de divorce. Les décisions judicaires. Les registres fiscaux. Les hypothèques. Les plaintes. Les plans parcellaires. S’ils découvrent des problèmes ou des dettes, ils s’assureront de leur règlement avant que vous ne deveniez propriétaire. Une fois qu’ils sont satisfaits, ils prépareront une déclaration de règlement final (HUD-1). Celle-ci énumère ce que vous et le vendeur devez payer à la signature de l’acte authentique.

Mais une solution plus simple consiste à prendre une assurance en votre nom qui vous donne la même protection. Bien sûr, que vous achetiez avec une LLC ou en nom propre dépend largement de votre situation personnelle. Nous recommandons donc toujours de contacter un avocat spécialisé qui pourra vous aider à choisir la meilleure option. Quel est le rôle de l'avocat ou de la Title Company ? Quand vous achetez une propriété aux USA, la vente est confiée à un avocat ou à une Title Company. Leur rôle consiste à vous protéger en s’assurant que le titre de propriété est incontestable et qu’il n’y a pas de problème pouvant entacher la pleine jouissance du titre

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Crédit, d'hypothèques ou d’autres charges grevant la propriété. Cela signifie que vous pouvez tenir le vendeur pour responsable pour les dommages, si vous découvrez plus tard que le titre de propriété présente des défauts. Il est crucial que vous vérifiiez avec votre avocat ou avec la Title Company que le vendeur vous transmettra la propriété avec un Warranty Deed et pas avec une autre forme de titre de propriété. Une fois l’acte authentique signé, vous recevrez une copie du Warranty Deed par l'avocat ou la Title Company, signé par le vendeur et certifié par Notary Public (personne qui n'est pas, malgré son nom, un notaire et dont le seul rôle est de garantir l'authenticité d'une signature).

Un mot d’avertissement…

Certains vendeurs sans scrupules pourront essayer de vous vendre une propriété avec un Quit Claim Deed. Cela est à éviter à tout prix. Avec ce type de titre de propriété, le vendeur vous transmet non seulement la propriété mais aussi les dettes, hypothèques et autres charges éventuellement attachés à la propriété. Cela peut inclure des retards d’impôts, des factures d’eau ou d'électricité impayées, des problèmes avec la commune à propos des règles d'urbanisme et même des réclamations par des tiers sur la propriété.

Ils vous enverront aussi les documents de vente et d’achat à signer et à retourner. A ce stade vous devrez verser le solde sur le compte séquestre. Ils fixeront la date de signature de l’acte authentique et vous en avertiront ainsi que le vendeur. Quand la vente sera effective, ils enverront le titre de propriété à l’enregistrement auprès du Tribunal du Comté. Compte séquestre Le compte séquestre est un compte bancaire sécurisé et assuré, détenu généralement par un un avocat ou une Title Company. Lorsque vous transférez des fonds sur un compte séquestre, ils ne peuvent être utilisés que pour l’acquisition de propriété. L’avocat ou la Title Company ne verseront les fonds au vendeur que lorsque la vente aura été effectivement conclue. Vous ne devez jamais verser directement les fonds au vendeur ou à l’agent immobilier.

Qu’est ce que le Warranty Deed ? C’est un des types de titres de propriété qui existent aux Etats-Unis et c'est celui qui apporte le plus de garantie. Avec un Warranty Deed, le vendeur garantit qu’il possède légalement le bien et qu’il n’y a pas de

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Notre conseil est d’insister pour obtenir un Warranty Deed et d'abandonner l’achat dans le cas contraire. Protégez-vous avec une assurance du titre de propriété Vous devriez toujours insister pour que soit incluse dans votre acquisition l’assurance du titre de propriété. Cependant, la Title Company n’acceptera de garantir le titre de propriété qu'en présence d'un Warranty Deed. Vous pensez peut être qu'avec un Warranty Deed, vous n’avez pas besoin de prendre une assurance car vous pouvez, le cas échéant, vous retourner contre le vendeur en cas de problème. Mais la responsabilité légale d'un vendeur qui décède ou qui est insolvable risque de ne pas avoir beaucoup de valeur. Qu’est-ce que l’assurance du titre de propriété ? L’assurance du titre de propriété vous couvre pour tous les problèmes qui auraient pu exister sur le titre avant que vous n'en deveniez propriétaire. Cela peut aller d’un litige avec les voisins à un problème de non conformité avec les règles d'urbanisme en passant par une question de taxes foncières impayées. L’assurance du titre de priété vous protégera contre :

Les erreurs. Informations erronées sur le titre de propriété.

Les hypothèques ou gages. Les réclamations financières sur la propriété qui deviennent votre responsabilité après la vente. Cela peut inclure les arriérés d’impôts et autres dettes.

Les réclamations sur la propriété. Par exemple, une réclamation par un membre de la famille non mentionné dans le testament de succession.

Un titre de propriété falsifié ou non valide. Y compris le transfert de propriété par quelqu’un qui n’en était pas le possesseur ou par un précédent propriétaire considéré comme mentalement non capable.

Le paiement des frais légaux. Occasionnés pour vous défendre d’une réclamation sur votre propriété.

L’assurance du titre de propriété est effective dès la signature de l’acte authentique et valide dès que vous devenez propriétaire. Ce n’est pas une police que vous pouvez supprimer plus tard. Le coût est d’environ 499 $ et parfois plus dans certains Etats. La bonne nouvelle est que cette couverture dure tant que vous êtes propriétaire.

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Déclarations fiscales L’année fiscale U.S. court de janvier à décembre et toutes les déclarations doivent parvenir avant le 15 avril de l'année pour l'année précédente. Il est important de vous attacher les services d’un comptable U.S. Il remplira tous vos documents, comptabilisera vos dépenses et s’assurera que vos comptes sont à jour. Le montant que vous lui verserez, généralement aux environ de 350 $ pour une seule propriété, peut vous faire économiser beaucoup d’argent et vous éviter des problèmes. De plus, vous pouvez déduire ces frais comme dépenses professionnelles sur la comptabilité de l’année suivante. Frais à l’achat 1. Taxe foncière Vous avez peut être remarqué que la taxe foncière peut varier beaucoup d’un Etat à l’autre. Parfois, elle peut varier de plus de 1 000 $ par an pour une maison de la même taille, avec un terrain équivalent sur la même rue. Pourquoi un propriétaire paye-t-il beaucoup plus qu’un autre ? C’est assez simple. Le montant de la taxe est basé sur la valeur du marché estimée de la propriété. Mais beaucoup de biens sont encore

taxés sur leur valeur maximale, c'est-à-dire celle d’avant la chute des prix. Leur impôt est donc beaucoup plus élevé que ce qu’il devrait être.

Il peut y avoir plusieurs raisons à cela : 1. Le propriétaire est resté le même pendant

plusieurs années et il n’a jamais demandé de réévaluation de sa taxe.

2. La propriété a été vendue mais le

fonctionnaire chargé de l’enregistrement du titre de propriété a omis de le mentionner au service des impôts.

3. Une précédente demande de réévaluation a

été refusée. A quel moment la taxe doit elle être versée ? Aux Etats-Unis, vous devez payer la taxe foncière au comté et à la ville (par exemple, Comté de Wayne et ville de Detroit). Les taxes du comté sont dues en janvier/février ET Pour la ville en Juin/Juillet. Les coûts varient d’Etat à Etat et de ville à ville. En moyenne, il faut compter 2 000 $ par an par propriété. Quel est le montant de la taxe foncière quand vous achetez ? Cela dépend quand vous achetez la propriété. Il est normal pour le vendeur de vous demander de rembourser les taxes qu’il a payées par anticipation, c’est un prorata sur la taxe.

IMPÔTS

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Par exemple : Je suis le vendeur. J’ai payé ma taxe foncière le 1er Juillet 2014 pour l’année qui se termine le 30 Juin 2015. Vous achetez ma maison le 1er Janvier 2015. En tant que vendeur, je vous demanderais de me rembourser la taxe du 1er janvier au 30 Juin 2015. 2. Assurance de la propriété Aux USA les gens assignent en justice pour tout. Il est important d’être couvert complètement en cas d’incendie, danger ou toute autre responsabilité potentielle sur la propriété. La police d’assurance typique rembourse jusqu’à 1 000 000 $ au maximum par sinistre et 2 000 000 $ en totalité. Le coÜt de l’assurance est d’environ 600 $ par an par propriété. 3. Honoraires Ces frais sont à verser à la Title Company ou à l’avocat, qui effectue les recherches et prépare tous les documents pour votre achat. Le coût moyen est de 350 $. 4. Frais d’enregistrement Quand vous achetez, la vente doit être enregistrée auprès du Tribunal du Comté. Vous payez des frais pour cet enregistrement. Le coût moyen est de 20 $.

En résumé Comptez environ 3 000 $ pour tous ces frais lorsque vous achetez. La plupart de ceux-ci peuvent être déduits comme dépenses professionnelles dans votre déclaration d’impôt de l’année suivante.

Les USA ont une imposition plus faible qu'en France. Néanmoins, les taux sont progressifs et augmentent en fonction des gains. SI vous n’êtes pas citoyen américain ou que vous l’êtes et que vous vivez à l’étranger il vous faudra déclarer votre revenu locatif sur un formulaire 1040 NR (Non résident). L’impôt sur le revenu que vous payez est calculé sur le revenu locatif net après déduction des frais de gestion, taxes, assurance etc… Si vous avez une seule propriété, le taux appliqué est de 10 % du revenu locatif net. Voici un exemple… Disons que vous avez une propriété à Detroit qui vaut 40 000 $ et qui vous rapporte 7 000 $ de revenu locatif net par an. Votre revenu net imposable est votre revenu brut imposable moins les frais de gestion, la taxe foncière, l’assurance, votre déduction personnelle (actu-

FINANCEMENT

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tellement 3 700 $), la dépréciation et autres dépenses. Dans ce cas de figure il vous faudrait payer 213,70 $ par an en impôt fédéral sur le revenu et 90,82 $ à l’Etat du Michigan, soit un total de 304,52 $. Vous ne payez pas la taxe sur votre loyer réel mais sur votre revenu net imposable. Vous pouvez aussi obtenir un crédit d’impôt dans votre pays d’origine en fonction des impots que vous payez aux Etats-Unis. Dépréciation Quand votre comptable fait votre déclaration d’impôts, il prend en compte une marge pour la dépréciation. Cela varie en fonction du temps depuis lequel vous êtes propriétaire. Mais la pratique courante est de prendre 80 % comme valeur de la propriété et 20 % comme valeur du terrain. Si la valeur de votre propriété est de 40 000 $ (80 % de 40 000 $ = 32 000 $). Le service des impôts considère que la dépréciation totale de la propriété intervient au bout de 27,5 ans. Par conséquent, la dépréciation est de 32 000 $ : 27,5 = 1 163 $ par an. Ce montant sera déduit de votre revenu locatif net imposable. Taxe sur la plus-value Quand vous vendrez votre propriété, vous serez redevable de la taxe sur la plus-value. Si vous avez été propriétaire pendant un an ou plus vous serez imposé jusqu’à 15 % sur le gain net. Si vous vendez après moins d’un an, le gain est

taxé comme un revenu ordinaire. Numéros ITIN et EIN Une fois votre propriété achetée, il vous faut demander un numéro d’identification de contribuable. Pour les particuliers c’est l’ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). Pour une LLC, c’est un EIN (Employer Identification Number). Vous devriez faire votre demande aussitôt votre achat réalisé. En tant qu’investisseur étranger, votre société de gestion locative a l'obligation légale de prélever à la source 30 % sur les paiements de vos loyers jusqu’à que vous obteniez un numéro d’identification fiscal. Votre comptable fera la demande pour vous et il faut compter entre 6 et 8 semaines pour obtenir votre numéro.

La principale raison pour laquelle cette opportunité dans l’immobilier U.S. existe est liée aux questions de financement. Pour faire simple, les banques ont prêté à des gens qui savaient qu’ils ne pourraient pas rembourser. Puis quand la bulle immobilière a finalement éclaté, cela a provoqué un nombre de saisies sans précèdent. Les banques ont repris possession des propriétés (qui finalement ont été laissées à l’abandon) et les vendent dé-

STRATÉGIE DE SORTIE

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sormais à des prix biens inférieurs à leur précédente valeur sur le marché. Dans un grand nombre d’Etats, il est impossible de construire une maison pour le même prix qu’une maison à la revente, encore moins de faire du profit. Les banques US ne prêtent pas Bien qu’elles aient été renflouées avec l’argent des contribuables afin de stimuler l’économie en prêtant à nouveau, les banques refusent encore d’accorder des prêts. Elles refusent toujours de prêter à de nombreux citoyens américains qui ont pourtant de bons emplois bien payés. Alors vous ne serez pas surpris d’apprendre qu’elles ne prêtent pas non plus aux investisseurs étrangers. Elles ne prêtent pas, un point c’est tout. Le fait est que c’est une des raisons pour laquelle les prix des maisons sont si bas et les rendements locatifs si élevés. Quand les banques prêteront à nouveau, l’offre et la demande feront monter les prix rapidement dans certains endroits. Un mot sur le financement sans vérification de solvabilité (Non-Status Mortgage) Vous pouvez financer votre achat de cette façon. Mais n’oubliez pas que vous n’êtes pas propriétaire du bien tant que vous n’avez pas fini de le payer entièrement. Si quelque chose ar-

rive à la compagnie à laquelle vous empruntez, vous pourriez perdre votre investissement et l’argent que vous avez déjà payé. Dans le climat économique actuel, il est préférable de bien y réfléchir avant.

Comme avec tout investissement, vous devez planifier votre stratégie de sortie. Après tout, vous voulez faire une plus-value lorsque vous vendrez votre propriété. Il vous faut donc réfléchir à qui l'achètera dans le futur. Le marché est-il destiné principalement aux investisseurs étrangers ou le marché local est-il prépondérant ? Vendre sur le marché local Sur la plupart des marchés immobiliers aux USA, les acheteurs locaux sont majoritaires. Cependant, avec le manque de financement, beaucoup d’acquéreurs locaux ne sont pas en mesure d’acheter. Les prix des maisons augmentent dans beaucoup de régions des Etats-Unis, mais pas dans toutes. De plus, il y a une pénurie de logements de qualité dans certaines villes. Avec la reprise du marché du logement et de l’économie, il y aura probablement une augmentation de la demande pour des logements de bonne qualité dans ces zones.

NOS ENGAGEMENTS

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Cependant, si vous obtenez un rendement locatif de 16 % ou plus, vous récupèrerez tout votre capital en 6 ans ou moins. Et vous serez toujours propriétaire de votre bien. Nous vous recommandons donc de considérer votre achat comme un investissement à moyen-long terme (5 à 10 ans) pour obtenir le maximum de profit. Location avec option d’achat Une autre possibilité est de proposer votre propriété à vos locataires avec une option d’achat. C’est un accord entre vous et le locataire qui permet de lui vendre la maison à un prix fixe dans un délai de 5 ans. Vous convenez d’un prix au départ. Et pendant 5 ans, le locataire effectue des paiements mensuels additionnels. A la fin des 5 ans, le solde restant par rapport au prix convenu est réglé par le locataire. Si le locataire ne peut pas effectuer le paiement du solde, l’argent déjà avancé pour le paiement de la maison vous revient légalement.

Vendre à un investisseur Si vous avez acheté une propriété dans un bon quartier et qu’elle vous donne un bon rendement mais que vous souhaitez vendre rapidement, une bonne option pour vous est de vendre à un autre investisseur. Vous ne réaliserez peut être pas la plus-value que vous attendiez, mais vous serez en mesure de vendre sur la base du reve-

nu locatif. C’est une bonne façon de sortir rapidement si vous avez besoin de libérer votre capital.

1. Pas de commission

Beaucoup de sociétés qui proposent des propriétés locatives à l’étranger vous feront payer une commission en plus du prix d’achat. Nous ne pensons pas que cela est correct. Nous touchons une commission pour la vente en rétribution de notre travail. Notre engagement envers vous est de ne jamais gonfler les prix ou d’ajouter une commission sur votre prix d’achat. Les services que nous vous fournissons seront toujours offerts à titre gracieux. Tout ce que nous vous demandons est de vous adresser à nous en premier lieu lorsque vous serez prêt à acheter. 2. Jamais de vente forcée

Vous ne serez jamais harcelé. Vous recevrez simplement des conseils indépendants, soit par le biais de nos brochures ou par e-mail, téléphone, ou en personne, c’est à vous de choisir. Nous vous proposerons uniquement des opportunités dans des endroits sûrs, avec les meilleurs rendements grâce à nos recherches approfondies.

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Nous vous informerons en continu jusqu’à que vous trouviez ce qui vous convient ou que vous nous demandiez d’arrêter. 3. Toujours des recherches approfondies

Tous les comptes-rendus sur le marché que nous vous enverrons sont basés sur des recherches en profondeur. Nous ne regardons pas seulement le résultat net et les gains potentiels, nous étudions aussi les fondamentaux qui affectent chaque marché immobilier. 4. Des investissements sécurisés et des

rendements maximums

A notre avis, la sécurité de vos investissements est aussi importante que les gains potentiels. Nous vous donnerons des conseils honnêtes et impartiaux et vous proposerons seulement des opportunités d’investissement appropriées. Tout cela vous permettra d’avoir une structure sûre, des revenus nets élevés et la plus-value la plus haute possible. Si nous pensons qu’un investissement est risqué, vous serez les premiers informés. Honnêteté et confidentialité en permanence

L’honnêteté est assez rare de nos jours, en particulier dans le monde de l’immobilier. Cependant, lorsque des sommes d’argent importantes sont en jeu l’honnêteté est vitale à tous

les stades. Après tout, si vous comptez sur nos conseils en matière d’investissement, vous méritez une complète honnêteté chaque fois que vous vous adressez à nous. Et cela va sans dire (mais nous le disons quand même) toutes vos demandes, questions et activités d’investissement seront traitées en permanence dans la plus stricte confidentialité.

FOIRE AUX QUESTIONS

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L’investissement immobilier à Detroit, pourquoi maintenant ? C’est bien connu, le marché du logement américain a été en grande difficulté de 2007 à 2010 et commence à peine à se redresser. L’histoire nous apprend que les zones les plus durement touchées par la déflation économique connaissent normalement la reprise la plus forte. Cela s’est produit après la Grande Dépression et s’est vérifié aussi après les deux grandes récessions qui ont eu lieu au milieu des années 70 et à la fin des années 80.

Les trois grands constructeurs automobiles investissent des milliards de dollars pour rouvrir des anciennes chaînes d’assemblage et en construire de nouvelles, ils font même revenir des ouvriers qui avaient quitté Detroit en participant à leur frais de déménagement. Les prix d’acquisition des logements dans les bons quartiers et le nombre important de candidats locataires font de Detroit une des meilleures opportunités d’investissement aux USA. Les logements sont disponibles actuellement pour un prix de vente équivalent à 50 % de leur valeur réelle, ce qui offre une bonne opportunité pour les investisseurs. Les loyers n’ont pas diminué en proportion de cette chute des prix, ce qui a créé un environnement idéal pour les propriétaires en quête de rendements exceptionnels : Des prix bas et des loyers élevés représentent une opportunité rare pour l’investisseur averti. Comment vais-je bénéficier de cet investissement et dans quel délai obtient-on du rendement ? Il y a maintenant 5 façons de tirer profit de ces investissements immobiliers. Il est recommandé de conserver la propriété entre 3 et 6 ans. Une assistance pour la revente sera disponible lorsque l’investisseur sera prêt. 1) Valeur Inférieure au prix du marché- Le niveau de prix des propriétés permet un gain en capital immédiat. 2) Dollar faible – Pouvoir d’achat supérieur – Le dollar U.S. est proche de son niveau le plus bas depuis quelques années ! Cela crée une marge de profit additionnelle immédiate de 10-15 % selon la solidité de votre devise nationale !

3) Revenu locatif – Toutes les propriétés produisent un rendement net de 10 à 20 %. Ces rendements nets sont calculés en prenant en compte les principales dépenses : taxe foncière, assurance, frais de gestion, vacance locative, réparations et frais de copropriété, le cas échéant.

4) Futures augmentations de loyer – Alors que la population dans beaucoup de régions continue de croître et que les financements restent restrictifs pour les propriétaires-occupants locaux, la demande de location est en augmentation sur un marché où il n’y a pas de constructions nouvelles (les coûts de construction dépassent largement les prix actuels). Tant que les prêts resteront difficiles à obtenir, les loyers augmenteront.

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de construction dépassent largement les prix actuels). Tant que les prêts resteront difficiles à obtenir, les loyers augmenteront. 5) Rendement du capital - Au contraire, lorsque le financement redeviendra facilement accessible pour les acheteurs de logements, la valeur des propriétés flambera, ce qui compensera largement toute diminution des loyers. Un non-résident peut-il légalement acquérir de l’immobilier aux USA ? Oui, notre compagnie est spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs étrangers.

Peut-il y avoir plusieurs acheteurs pour une même propriété ? Oui, la meilleure façon de procéder dans ce cas est de former une LLC (Limited Liability Company) avec plusieurs membres et d’acheter la propriété au nom de la LLC. Nos avocats peuvent constituer pour vous cette LLC. Vais-je payer des impôts sur les revenus ? Oui, les investisseurs doivent déclarer leurs impôts US annuellement. Nous avons des conseillers fiscaux francophones spécialisés dans les déclarations des non-résidents qui peuvent vous assister, vous pouvez aussi utiliser vos comptes d’épargne pour les revenus à impôts différés. Aurais-je un titre de propriété en bonne et due forme ? Toutes les propriétés sont livrées avec un titre de propriété équivalent à celui qu’on trouve en France, libre de tout gage et autres charges. Un examen du titre est effectué par l’avocat qui clôture la transaction et l’assurance du titre est une protection supplémentaire qui évitera toute réclamation dans le futur. Les coûts pour l’examen et l’assurance du titre sont généralement compris dans les frais de clôture décrits plus bas.

Dois-je fonder une LLC ? Pouvez-vous m’aider à la mettre en place ? Oui, nous encourageons nos clients à mettre en place une LLC car cela diminue vos responsabilités en matière fiscale et nous vous aidons à la mettre en place. Quels sont les frais annuels ?

Ces frais comprennent les frais de gestion (10 % du loyer encaissé); la taxe foncière annuelle (environ 3,5 % du prix d’achat); l’assurance de la propriété (500 à 900 $ par an en fonction de l’âge de la propriété).

Quelle est la qualité des logements que vous proposez à la vente ?

Toutes les propriétés sont récemment rénovées afin d’être prêtes à la location. Elles bénéficient d’une garantie d’un an sur la plupart des postes importants.

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du foyer). 70 % de nos propriétés sont louées à des locataires traditionnels, et environ 30 % pour la Section 8 (loyers subventionnés par le gouvernement).

Y-a-t-il une garantie initiale de location et que se passe-t-il quand le locataire s’en va ?

Dans la plupart des cas, chaque propriété est proposée avec une garantie de location d’un an qui comprend la recherche de locataire. A expiration de la garantie, le gestionnaire de propriété continue son travail et collecte les loyers pour le compte de l’investisseur.

Y-a-t-il d’autre frais que l’investisseur doit régler à part le coût de la propriété et les «frais de notaire» ? Il n’y a pas de frais supplémentaires. Seulement les frais de signature d’acte authentique qui comprennent les honoraires d’avocat, la recherche et l’assurance du titre de propriété, le prorata de la taxe foncière applicable et les frais d’enregistrement de la propriété qui représentent environ 2 à 5 % du prix d’achat. Comment savoir quelles propriétés sont disponibles ? Sur votre demande, nous vous ferons parvenir une liste des propriétés disponibles avec les prix. Où les propriétés de Detroit sont elles situées ? Nos propriétés sont situées dans les quartiers parmi les meilleurs de Detroit. Parmi eux, on trouve :

Rosedale Park (une des zones les plus riches de Detroit).

University District (Au cœur de la ville – tout proche de l’Université de Detroit). Northwest

Detroit (à trois km du siège mondial de Ford).

Old English Village, qui borde Grosse Pointe (une des banlieues les plus riches de Detroit), avec

un accès facile au Lac St Clair.

Comment trouvez-vous les propriétés ? Notre équipe recherche les meilleures affaires disponibles dans les zones de Detroit qui sont en voie de stabilisation, nous avons des relations avec les banques qui gèrent les listings de biens et nous avons donc accès aux meilleures propriétés locatives. Nous appliquons des procédures de sélection très strictes afin d’acquérir les propriétés qui offrent le meilleur rendement et un risque minimal. Nous évitons les zones à risque (fort taux de crimes, mauvais emplacement, etc).

Quel type de client va louer les maisons ? Les familles de la classe ouvrière avec des revenus solides et réguliers et des antécédents favorables en tant que locataires. Les revenu par foyer de nos locataires se situe en général entre 30 et 50 000 $ annuels, et les loyers mensuels entre 650 et 1 000 $ (situés à, ou en dessous de, 40 % du revenu brut

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Pendant combien de temps suggérez-vous à l’investisseur de garder son bien pour obtenir le gain de capital maximum ? Nous suggérons de conserver la propriété pendant un minimum de 3 à 5 ans pour obtenir le potentiel de gain maximum.

Avez vous déjà eu à expulser un de vos locataires ? Notre équipe de gestion essaye toujours de trouver un compromis grâce auquel le locataire peut payer la totalité de son loyer. Bien que les expulsions ne soient pas chose courante avec nos propriétés, l’Etat du Michigan permet de régler rapidement et immédiatement les conflits avec les locataires mauvais payeurs. Comment l’investisseur est-il tenu au courant de la gestion de sa propriété ? Nous encourageons toujours les acheteurs à communiquer avec la société de gestion. Notre manager utilise également un portail immobilier sur internet, où les propriétaires peuvent vérifier le statut de leur propriété à tout moment. A quel moment vais-je percevoir mes loyers ? Les loyers sont collectés entre le 1er et le 5 de chaque mois. Les loyers (moins les frais de gestion) sont distribués du 12 au 15 de chaque mois. Les investisseurs recevront leur 1er loyer 30 jours après la clôture de l’achat de leur propriété. Pouvez-vous garantir que les propriétés seront bien entretenues ? Si l’on considère le type de locataires que nous attirons, nos propriétés sont mieux entretenues que les autres. Les principales responsabilités en termes de maintenance sont dans les mains du gestionnaire et nous travaillons avec les meilleurs dans le domaine. Bien sûr, nos gestionnaires (comme tout le monde dans l’immobilier US aujourd’hui) sont sur un marché compétitif. Tout le monde essayant de trouver des clients propriétaires, ces gestionnaires tentent de nous satisfaire en permanence afin que nous continuions à leur envoyer de nouveaux clients et faire en sorte que leurs clients existants continuent à leur faire confiance.

Quelles sont les perspectives pour les niveaux de loyers dans un futur proche ?

On s’attend à ce que les loyers restent stables et/ou augmentent en 2015 car les restrictions sur les prêts empêchent les familles d’acheter (ce qui produit plus de locataires). L’inventaire de constructions nouvelles restera faible. La croissance de la population et la migration vers Detroit depuis le reste des Etats-Unis continue d’être forte, ce qui

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Quel est le processus d’achat ?

Vous sélectionnez la propriété que vous souhaitez acquérir et remplissez un formulaire de réservation. 1 .Signez et retournez le document avec un acompte de 10 % du prix de vente sur un compte séquestre, pour réserver formellement la propriété. La signature de l’acte authentique prendra environ entre 15 et 30 jours. 2. L’inspection (le cas échéant) et l’assurance seront mises en place avant la signature de l’acte authentique. 3. Les documents pour la signature de l’acte authentique seront envoyés par e-mail à l’acheteur. Le transfert de propriété sera effectué à la réception des documents de clôture signés et des fonds restants à régler. 4. Gestion de propriété- Votre gestionnaire se mettra en contact avec vous pour une transition en douceur des contrats en cours. 5. Titre de propriété- Votre titre vous sera envoyé après que le Comté l’ait enregistré dans ses registres. Cela prend environ 60 à 90 jours. En quoi êtes-vous meilleur que vos concurrents ? Pourquoi devrions-nous vous choisir comme notre fournisseur de propriétés locatives ? Tous nos logements sont des biens en pleine propriété (bâtiment et terrain), ils sont tous rénovés et occupés à 100 % par des locataires rigoureusement sélectionnés ou par des bénéficiaires de l’aide au logement Section 8, et génèrent des revenus dès la signature de l‘acte authentique.

DETROIT ET LE CINEMA

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En 2008, au plus fort de la crise économique, Jennifer Granholm, alors Gouverneure démocrate du Michigan, a mis en place une fiscalité très généreuse - la plus favorable des Etats-Unis - pour attirer l'industrie du cinéma : un crédit d'impôt de 42 % des coûts de production.

Clint Eastwood est l'un des premiers à en avoir profité en tournant Gran Torino, le titre du film reprenant un modèle célèbre de Ford. Depuis, les stars américaines défilent : Demi Moore pour le remake de Lol (joué en France par Sophie Marceau), Christopher Walken, Richard Gere, Scarlett Johansson, Jack Nicholson...

Selon le Bureau du Film du Michigan, 48 productions ont été tournées dans l'Etat en 2010 pour des dépenses supérieures à 300 millions de dollars (219,2 millions d'euros), contre 43 en 2009 (223 millions), 38 en 2008 (125 millions) et seulement 3 en 2007 (2 millions). Cette année, plus de 50 films sont en préparation.

"Le crédit d'impôt est une véritable opportunité pour Detroit. Il fait revivre la ville. Les gens qui viennent consomment, louent des voitures... En 2010, 25 000 chambres d'hôtel ont été occupées. Et il peut permettre à des chômeurs de retrouver du travail", souligne avec enthousiasme Jim Burnstein, seul scénariste à avoir fait carrière à Hollywood sans jamais avoir quitté le Michigan, et professeur à l'université d'Ann Harbor qui a participé à la mise au point de ce dispositif.

Voici quelque uns des films tournes a Detroit :

Voici quelques uns des films tournés à Detroit :

Scream 3

Robocop

Transformers

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Gran Torino Batman

Le flic de Beverly Hills 8 Mile

Need for speed The island

ARTICLES DE PRESSE

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«Depuis trois ans, Detroit a attiré 85 nouvelles sociétés, dont Amazon et Twitter» Interview de Matt Cullen PDG de ROCK VENTURES par Diane Bérard – 03.08.13 – lesaffaires.com.

certes. Mais Detroit est aussi une ville très étendue, de 370 km2, qui perd des habitants depuis la fin des années 1960. Une situation qui s'explique en grande partie par les tensions raciales. Plus de 60 % des habitants sont partis au cours des dernières décennies, soit 1,1 million de contribuables. Et pour enfoncer le clou, nous avons vu défiler un cortège de politiciens corrompus. Privée de leadership et de revenus, Detroit a amorcé sa spirale vers le bas. D.B. - Aux yeux du monde, la faillite de Detroit marque un creux. Pour les citoyens, le creux a été atteint il y a cinq ans. Expliquez-nous. M.C. - La faillite de Detroit marque un creux médiatique. C'est une crise de relations publiques. Les habitants de Detroit, eux, ont vu le fond du baril il y a cinq ans. Les immeubles de centre-ville étaient à moitié vides. Les rues aussi. Puis, les projets de renaissance ont pris forme. Aujourd'hui, le centre-ville est plus dynamique qu'il ne l'a jamais été durant toute ma vie d'adulte. Les immeubles résidentiels affichent un taux d'occupation de 97 %. Et les immeubles de bureaux que Rock Ventures possède - plus de sept millions de pieds carrés - affichent presque complet.

D.B. - Quel rôle entrevoyez-vous pour la communauté d'affaires dans la renaissance de Detroit ? M.C. - Il s'agit d'abord de créer des emplois pour ramener des citoyens. Plusieurs entreprises, comme Rock Ventures, Blue Cross Blue Shield, DTE Energy et GM, ont déplacé leurs bureaux de la banlieue au centre-ville, ramenant ainsi des milliers d'emplois au coeur de Detroit. Depuis trois ans, Detroit a attiré 85 nouvelles sociétés. Amazon et Twitter, par exemple, y ont installé de nouveaux bureaux. Quant à Rock Ventures, elle a investi 1,2 milliard de dollars américains dans la revitalisation du centre-ville, en incluant la promenade en bordure de la rivière Detroit. Un fonds de 140 millions de dollars est prévu pour développer et entretenir cette promenade. Il atteint déjà 120 M$ US, un financement venu des gens d'affaires et de la communauté philan-

La holding Rock Ventures est à Detroit ce que Starbucks est à Seattle, une icône. Rock Ventures a lancé le mouvement Opportunity Detroit et a investi 1,2 milliard de dollars américains dans des projets de revitalisation. Matt Cullen, pdg de Rock Ventures, a été nommé Personnalité humanitaire de l'année au Michigan en reconnaissance de ses efforts de justice sociale et d'inclusion. Diane Bérard - Pourquoi Detroit a-t-elle déclaré faillite ? Matt Cullen - Nous n'avions plus les moyens d'assumer nos obligations financières. Près de 45 % des revenus municipaux sont consacrés au paiement de la dette et au règlement de nos obligations à l'égard des investisseurs et des retraités. Il n'en reste pas suffisamment pour offrir des services à la population. Au bout de quelques années, 60 % du budget aurait été consacré à ces postes. D.B. - Pourquoi Detroit a été poussée à cette extrémité, et pas les autres villes manufacturières américaines ? M.C. - Detroit a longtemps été une ville mono-industrielle reposant sur une industrie cyclique,

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tropique.

Detroit en quête d'un renouveau Michka Assayas – 04.03.14 – madame.lefigaro.fr

donné. On y compte 90 000 bâtiments désertés, brûlés et en partie détruits. Le spectacle des décombres de Detroit a fini par susciter un genre esthétique à part entière, illustré par de nombreux reportages, documentaires et livres d’art. Une vision tentante, mais injuste. Il suffit de passer vingt-quatre heures dans cette ville, même par moins quinze degrés en plein hiver, pour découvrir une cité au coeur battant, débordante d’énergie, en pleine renaissance. On n’y croise aucun touriste de la destruction ; plutôt des aventuriers de la reconstruction. "Do it yourself " : le mot d’ordre des Detroiters En 2007, Graem Whyte et Faina Lerman, un couple d’artistes fauchés, s’est installé dans une ville de la banlieue nord, Hamtramck, juste à la lisière de Detroit. Ils ont investi une petite usine désaffectée où l’on conditionnait de la viande. Tout autour, il y avait des maisons squatées où l’on fumait du crack. Musicien à ses heures, ce sculpteur anime un atelier de fonderie au prestigieux College for Creative Studies de la ville, où il a lui-même étudié le design architectural. Faina enseigne l’art à des enfants. Le couple a créé sa propre fondation, Popps Packing, afin d’offrir une “résidence” et un espace d’exposition à des artistes locaux et internationaux. Ainsi, un couple de peintres allemands est arrivé voici quelques mois, logé pour un loyer très modique, réalisant aussi en contrepartie des travaux d’entretien. Graem fait visiter avec fierté le sauna dont Benny le Danois a équipé un vieux van. Les projets excentriques ne manquent pas : il travaille lui-même en ce moment à la transformation d’une maison abandonnée en court de squash. « Il règne entre nous un esprit communautaire, explique cet idéaliste réaliste. Ici, on doit savoir tout faire soi-même : l’agriculture, la menuiserie, la maçonnerie ». Do it yourself : c’est le mot d’ordre des Detroiters. En 2008, sous l’impulsion de Mark Covington, un contremaître au chômage dans

Que reste-t-il de Motor City, de la flamme Motown, de la fièvre techno ? Une ville fantôme déclarée en faillite où résiste encore le rêve américain. Ateliers d’artistes, potagers communautaires, start-up philanthropiques… Incitation à l’optimisme. Une silhouette de chasseur solitaire, en kaki, marche dans une avenue enneigée. Pas une voiture, pas un son. Le froid est sibérien. Il se présente : gardien de l’ancienne usine automobile Packard, la ruine la plus célèbre de Detroit. Pour dix dollars, l’homme vous fait longer sur des centaines de mètres une rangée d’austères parallélépipèdes nus, sans vitres, en partie effondrés. On y a tourné plusieurs films dont, récemment, Transformers 3 . « J’en ai vu, des choses, ici. Le cadavre d’un garçon de douze ans, le crâne brisé. Un autredans un sac de couchage ». On est à cinq minutes en voiture de downtown Detroit, de ses tours de bureaux et de ses casinos. Oui, Detroit peut représenter l’apocalypse du monde postindustriel. Quand on roule sur plus de 20 kilomètres dans Grand River Avenue, c’est une enfilade de magasins de meubles éventrés, de stations de lavage dévastées, de restaurants carbonisés. De fait, un tiers de cette ville (grande comme quatre fois Paris), qui fut jadis la mégapole de l’industrie automobile, a été aban-

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l’est ouvrier de la ville, de nombreux citoyens ont décidé de s’occuper des terrains municipaux laissés à l’abandon. On a ainsi vu émerger des plants de tomates et de choux en pleine zone urbaine. Dès 2009, on comptait huit cent soixante-quinze potagers et élevages communautaires à Detroit. C’est devenu un phénomène national, célébré par le magazine Time comme par le blog de la Maison Blanche.

Au volant d’un engin transportant des palettes de sacs d’engrais, on découvre Jeff Klein, un échalas filiforme en survêtement et coiffé d’un bonnet vert, le regard clair, un air de moine pèlerin. Il gagnait sa vie comme jardinier paysagiste. Soutenu par un programme financé par l’université du Michigan, il a créé Detroit Farm and Garden Resources, une organisation qui fédère toute une jeune communauté en lui fournissant matériaux, graines, ustensiles et conseils. « Nous n’appartenons pas à une génération qui jardinait, reconnaît-il. Notre mouvement est parti de la base. Il regroupe des gens prêts à se salir les mains, à la recherche d’un espace où tout est possible. Dix-sept mille personnes y participent à présent ».

Detroit réveille de nouvelles formes de désirs

Ex-mannequin sur les podiums européens, Phil Cooley a créé en 2011 Ponyride, un ancien entrepôt décoré par des artistes, afin d'y abriter des dizaines de start-up. Photo Dave Krieger pour Madame Figaro Chaque jour, on dénombre en moyenne à Detroit quatorze incendies (intentionnels) et un homicide, ce qui en fait la capitale de la criminalité aux États-Unis. Misère, désoeuvrement et drogues y ont entraîné leurs ravages habituels. Sans oublier les hordes de chiens errants. Quoi d’autre ? Celui qui fut de 2001 à 2008 le jeune maire, noir, de la ville (qui compte 85 % d’Afro-Américains), Kwame Kilpatrick, est aujourd’hui en prison pour détournement de fonds. En trente ans, la population a diminué de moitié : la ville, dont quasiment toute la population blanche a émigré vers des banlieues résidentielles à la suite des

émeutes raciales de 1967, compte en 2014 à

peine plus de 700 000 habitants. Et, comme on le sait, elle a été déclarée en faillite en juillet dernier et placée sous tutelle fédérale. Et pourtant. Immense friche, Detroit réveille de nouvelles formes de désirs, d’audaces inouïes, d’échanges. Les exemples abondent.

Ex-guitariste de rock et mannequin dans les capitales européennes, Phil Cooley a décidé en 2002 de s’établir à Corktown, un quartier sinistré du coeur de la ville. Il a racheté et restauré de ses propres mains un bâtiment délabré, récupérant bois et métal dans des ruines alentours. En 2005, il ouvre Slows Bar BQ. Cet excellent restaurant traditionnel de grillades de porc fait sensation (le lieu obtient même sa page sur Wikipedia). Associé à ses parents, retraités, et à son frère, qui travaille dans l’immobilier, il rachète pour 100 000 dollars un entrepôt à l’abandon. Réhabilité et artistement graffité, le bâtiment, ouvert en 2011, baptisé Ponyride, se situe quelque part entre le squat d’artistes et l’institut philanthropique. Mi-missionnaire mi-entrepreneur, Cooley loue pour une bouchée de pain un espace à toutes sortes de start-ups, notamment The Empowerment Plan, une petite fabrique de vêtements qui offre aux personnes sans abri des vêtements qui peuvent se transformer en sacs de couchage. Le but de Ponyride, c’est de « partager des connaissances, des ressources et des réseaux ». D’autres initiatives ont essaimé à Corktown : Two James Spirits, un bar doublé d’une distillerie de whisky, créé par David Landrum. Ou le superbe bar à

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Guitariste des légendaires Detroit Cobras, "l'enfant sauvage" Mary Ramirez ne jure que par le rock'n'roll vintage. Photo Dave Krieger pour Madame Figaro Tout le monde, à Detroit, sait faire quelque chose de ses mains. Un des plus grands artistes locaux, Jerome Ferretti, soixante-deux ans, sorte de Dubuffet local, a toujours travaillé comme maçon. Il montre avec la même fierté le patio d’un restaurant italien, où il a érigé un muret au moyen de superbes briques de récupération, que la belle fresque naïve qu’il a peinte à l’intérieur. Il connaît bien le chanteur Rodriguez, devenu un mythe vivant à la faveur d’un documentaire qui a fait le tour du monde. « Je l’ai fait bosser pendant des années. Il gagnait dix dollars par heure en faisant du ciment pour moi. Il était toujours dans son costard noir très rock’n’roll et ses boots pointues. Quelle belle âme ! ». Les frontières entre ouvriers, artisans et artistes semblent dans cette ville flottantes, voire inexistantes. Associé d’une coopérative, Chris Turner, un artisan afro-américain, fabrique dans un immense atelier-entrepôt au moyen de métaux de récupération de belles lampes en acier évoquant des projecteurs de cinéma. Un de ses amis musiciens, Rob Smith, un bassiste et chanteur aux faux airs de Jimi Hendrix, l’a un jour convaincu, à quarante ans passés, de se mettre à la batterie pour former un duo de “two Space Negroes” : deux Noirs jouant un rock néo-psychédélique, aux longues volutes saturées, entre Sonic Youth et My Bloody Valentine. Avec un soin d’artiste, Rob gagne sa vie en vernissant des parquets à l’aide d’une préparation pour les bateaux. Il revendique l’amour désintéressé des choses bien faites, sans considération pour l’argent et la célébrité. « Detroit a fait de moi un artisan. J’aime apporter de la beauté à quelque chose d’ancien ».

Ici, le rock n’est pas high-tech, mais vintage. Le sauvage Iggy Pop, un blanc aussi noir que les Noirs, y a aboyé au sein de son premier groupe, les Stooges, un rock’n’roll nu et apocalyptique, comme écrasé par le son des machines-outils.

cocktails ouvert par Dave Kwiatkowski, un spécialiste de moto baraqué comme Superman, ancien animateur d’un programme de mécanique sur la chaîne Discovery.

Detroit a ses génies. L’un d’eux est lié à l’automobile. Taru Lahti, de lointaine origine finlandaise, est entré chez Ford comme designer en 1989. Il a suivi une curieuse boucle qui l’a vu quitter la ville pour mieux y retourner. En 1991, celui qu’on présente comme un des plus brillants designers automobiles de la nouvelle génération est envoyé à Turin. Là, il crée pour Ghia, une firme rachetée par Ford, le prototype Focus, salué par la critique et les spécialistes italiens. Lahti aime donner une touche “asymétrique” à ses créations, imiter les étranges dessins microscopiques créés par la nature, accomplissant un travail exceptionnel et minutieux sur l’acier et le bois brut. Après s’être consacré à des projets artistiques personnels à New York, il retourne à Detroit, où pour 5 500 dollars, il acquiert une ancienne fonderie d’aluminium. Depuis une dizaine d’années, il se consacre exclusivement à ses sculptures métalliques (rampes d’escalier, enseignes, etc.), entre design et art pur. Au milieu de ses machines, cet ascète a quelque chose du chercheur solitaire et du mystique. Il attend un financement privé pour se lancer dans la construction d’un nouveau prototype d’automobile.

Ici le rock n'est pas high-tech, mais vintage

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C’est là qu’est né le premier rock ouvrier et industriel. Il en reste quelque chose. Danny Kroha, un quadra passé par divers groupes légendaires de la ville, dont les Gories, le reconnaît. « Chez Iggy, il y avait à la fois un côté ouvrier et une grande sophistication, un mélange d’intellectualisme et de sexualité crasse. Je me reconnais là-dedans », avoue-t-il. Peintre en bâtiment, cet esthète du blues et du rock’n’roll pur ne possède chez lui que des disques vinyle. Vintage, les musiciennes de Detroit le sont aussi. La pétulante Mary Ramirez, la guitariste des Detroit Cobras, sorte d’enfant sauvage aux traits d’Indienne, a décoré sa maison de magnifiques affiches de concerts de rock de la fin des années 60. Elle ne jure que par un rock’n’roll authentique. "Personne n’arrêtera Detroit !” Serveuse au Two James Spirits, la jeune chanteuse Loretta Lucas, dont les chansons mêlent avec élégance jazz et réminiscences classiques, lâche en passant : «Quand je suis arrivée ici, on m’a conseillé de prendre un fusil». Marasme, destruction, délinquance… peut-être. Pour autant, aucun Detroiter ne voudrait vivre ailleurs. Graffeur et peintre afro-américain, Antonio Agee, dit Shades, un autre quadra à l’énergie communicative, pratique le graffiti depuis le début des années 1990. Il a longtemps travaillé comme éboueur dans une ville où, comme il dit, « il n’y avait rien sauf le danger ». En 2004, tout a changé. Le Detroit Institute of Arts lui a commandé une fresque. Tout s’est enchaîné. Ayant appris à se vendre grâce aux réseaux sociaux, il peut vivre de son art. Detroit lui a donné une force illimitée.

La même qui anime The Blackman, un rappeur historique que la communauté présente comme l’âme de la musique de Detroit. Grand Schtroumpf à la barbe blanche, il a travaillé avec tout le monde du funk, de la soul et du hip-hop et croisé la route d’Eminem.

The Blackman s’est récemment associé à Thor-

netta Davis, une généreuse chanteuse de blues et de soul. Malgré une jeunesse chaotique, son sourire et son optimisme transmettent une chaleur contagieuse : « Je suis fière de venir d’ici ! Il faut que les gens le sachent : personne n’arrêtera Detroit ! » The Blackman, exalté, se laisse entraîner à son tour : « Detroit est au bord d’un rebond spectaculaire ! ». Il n’est pas impossible qu’il ait raison. Quand on voit tout ce qui pousse, au propre comme au figuré, dans ces décombres effervescents, on a envie d’y croire. Want to make money as a landlord ? Try Detroit Les Christie – 16.04.14 – CNN Money

Investors who buy homes in the Detroit metro area can expect a 30% annual return from rents, according to RealtyTrac.

Want to make money as a landlord? Consider Detroit...seriously.

Real estate investors are flocking to the city, not

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not only to take advantage of some of the best deals in the nation, but also because occupancy rates are soaring and so are rents. In fact, after comparing the median sales price of homes to average monthly rents in nearly 1,600 counties, RealtyTrac found that Detroit's Wayne County offers landlords the best return on their investment in the nation. Investors who buy homes in the metro area can expect a 30% gross annual return from rents. That's triple the national average of 10%. One of the things that makes the math so favorable in Detroit are the ultra-low prices investors pay for rather sizable homes. Buyers paid a median of just $45,000 for homes in Wayne County in January, RealtyTrac found. Within Detroit's city limits, investors have been getting even more bang for the buck. "We've got some steals here," said Rachel Saltmarshall, a real estate agent and immediate past president of the Detroit Association of Realtors. "There's a six-bedroom, 6,000 square-foot home in a historic district selling for $65,000."

And homes are easy to rent. In and around the city's central business district, the occupancy rate has hit 98%, according to real estate agent Ryan Cooley. "People are getting frustrated affordably: area contractors work for much less in Detroit than in hotter markets like San Francisco or New York.

because I can't find anything for them," he said. That has helped to push rents higher. The average rent for a three-bedroom home in the area is about $1,100 a month, according to RealtyTrac. But in more high-demand areas it can be much higher than that. As a result, investors are flocking to Detroit and the city has become one of the top places for Chinese speculators. One Chinese group I work with has been buying about 20 houses a month," said Saltmarshall, a licensed builder who has been rehabbing properties in the area. Yet, there are trade-offs. While many of the older homes in Detroit are well-crafted, brick buildings with hardwood floors and leaded glass windows, many lack some of the essentials -- like plumbing and heating. RealtyTrac vice president Daren Blomquist also warned that buyers must factor in other expenses, such as taxes, maintenance costs and vacancy rates. Still, the properties requiring major renovations can sell for just a few thousand dollars and be fixed up rather affordably: area contractors work for much less in Detroit than in hotter markets like San Francisco or New York. Finding reliable tenants, especially in a city like Detroit, can be yet another issue. Due to the high rate of unemployment, many tenants have bad credit and lack assets, unable sometimes, to even pay the normal security deposit. And neighborhood stability is always a consideration. "Until crime is under control, rentals won't go up in value much," said Saltmarshall.

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Buffet: Detroit will be better, stronger after bankruptcy Anne VanderMey – 18.09.14 – Fortune

The Berkshire Hathaway chairman is bullish on the Motor City. Speaking in front of a Detroit audience on Thursday, Warren Buffett sounded an optimistic note about the struggling city’s ongoing bankruptcy trial. Investing in Detroit, he says, is an increasingly appealing proposition, and will be “much better after the bankruptcy than before.” In part, that’s because the city’s finances were clearly unsustainable before now, and no one wants to invest in a place that’s headed for Chapter 9. But Buffett added that the city is going to be “employing a lot more people five years from now or 10 years from now,” than it does today. That’s some much-needed good news for the former industrial mecca, whose well-documented descent into financial ruin has taken an immense toll on Detroit and its residents. Add Buffett to the list of people hoping that the bankruptcy trial, which began earlier this month, marks a turning point in the city’s prospects. “I think as long as the bankruptcy is handled fairly quickly, bankruptcy’s fine—that is how you clear the slate,” Buffett said. He added that it’s been done before, when New York nearly went bankrupt in the 1970s, and when General Motors had to be rescued by the government

after the financial crisis. Buffett now owns a significant chunk of GM stock. The presence of GM and other major corporate headquarters is a boon to the city, Buffett said. But it’s also not a bad place to locate a business. “We would buy a company in Detroit today and we’d be happy to have the headquarters here,” he said. Buffett spent the morning in Michigan. He was joined by Goldman Sachs CEO Lloyd Blankfein and White House Senior Advisor Valerie Jarrett at an event called Detroit Homecoming, a relatively small invitationonly event designed to show off the city’s ongoing rehabilitation efforts. The day also marked a celebration of area entrepreneurs that participated in Goldman’s 10,000 Small Businesses program. The Oracle of Omaha spoke on Thursday afternoon with Dan Gilbert, the Quicken Loans CEO who has bought more than $1 billion in Detroit real estate in the last several years and who has pitched Buffett on Detroit before. The men covered a range of topics, including Buffett’s “obsession” with good public schools (Detroit’s schools are failing), and his prognosis for the American economy (it’s looking good). He also poked fun at Gilbert’s massive real estate investments, which will appreciate in value dramatically if property values in the city continue to climb. “If you want to sell me half of it at your cost, I’ll take it!” he said. Of course, Detroit still has a long way to go before Gilbert’s real estate investments pay off in a meaningful way. Rents are climbing, particularly in the downtown areas, but it’s still cheap by most standards. The city is home to a stunning 139 square miles of blighted or abandoned land. Detroit’s bankruptcy was the largest ever of its kind in the country, and the city must still navigate a mess of uncharted legal territory.

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But there’s hope. Detroit has grown closer to agreement on most of its restructuring plan, after bond insurer Syncora (the biggest opponent of the city’s plan) agreed to a deal on Monday. “You don’t do it without cost,” Buffett said of the bankruptcy. “But it was important that Detroit cleared the slate, and it looks to me like they’re doing it promptly. And you know, I salute you for it.” Des Windsorois se tournent vers le marché immobilier de Detroit Andréanne Baribeau – 16.10.14 – Radio Canada

Alors que les audiences sur la faillite de Détroit tirent à leur fin, les efforts se multiplient pour s'attaquer aux milliers de bâtiments vacants de la ville américaine. Certains entrepreneurs de Windsor jugent que le moment est bon pour traverser la frontière et investir dans le marché immobilier de Détroit. «À Windsor, le marché s'est amélioré au point où les opportunités sont de plus en plus rares. Des duplex à 10 000 $, y'en a plus comme avant.» Richard Bordage, agent immobilier La ville compte plus de 70 000 résidences jugées décrépites. Des encans en ligne affichent des maisons pour aussi peu que 1000 $. Certains programmes offrent des subventions alléchantes pour des travaux de rénovation. Il faut toutefois habiter la maison pour être admissible. David Szymanski, trésorier adjoint du Comté de Wayne, au Michigan, note un début de reprise

dans le secteur immobilier de Détroit. Selon lui, c'est le moment idéal pour investir. Jason Reid, un musicien de Toronto, a acheté l'an dernier une maison dans le sud-ouest de Détroit, qu'il rénove petit à petit. Selon lui, trouver une main-d'oeuvre digne de confiance est un défi. Les assurances sont aussi très élevées et les services municipaux, limités. Malgré tout, il ne regrette pas sa décision. « Ce qu'il faut (pour la ville de Détroit), c'est d'y habiter, faire vivre l'économie locale. » Jason Reid, Torontois propriétaire d'une maison à Détroit Quelques défis Investir dans le marché immobilier de l'autre côté de la frontière comporte son lot de défis. Selon Richard Bordage, il faut avoir les moyens financiers suffisants et prévoir quelques obstacles en cours de route, notamment sur le plan de la construction. « Si on traverse les outils, il faut avoir le droit de travailler de l'autre côté (à Détroit). C'est pas facile. Si on engage des gens de l'autre côté, ce sont souvent des gens qu'on ne connaît pas. » Richard Bordage, agent immobilier Detroit sauvée de la faillite 11.12.14 – lefigaro.fr

La ville américaine a réussi à alléger sa dette de 7 milliards de dollars.

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La ville de Detroit, considérée comme la capitale américaine de l'automobile, est officiellement sortie de la faillite mercredi, les pouvoirs de gestion revenant au maire et au Conseil municipal.

Détroit est formellement sortie du dépôt de bilan. La ville de 68 000 habitants, symbole de déclin industriel, de mauvaise gestion, d'exode vers les banlieues des classes moyennes sur fond de tensions raciales, aura mis quinze mois pour restructurer ses 18 milliards de dollars de dettes. Sans intervention de Washington, mais avec l'appui de l'État du Michigan, et sous la responsabilité de Kevyn Orr, un administrateur d'urgence, étranger au Michigan mais nommé par le gouverneur, Détroit a négocié avec ses créanciers. 5000 oeuvres d'art Au premier rang d'entre eux: les 20 000 retraités de la ville. Le montant de la pension qu'ils perçoivent a été établi à une époque où Détroit, siège des géants américains de l'automobile, se croyait invincible. Après moult protestations, ils ont accepté des réductions de 4,5 % de leurs pensions. De leur côté, les détenteurs d'obligations diverses émises par la ville au fil des ans ont consenti des réductions allant de 26 à 66 % de leurs dus. Ce faisant, le principe sacro-saint selon lequel une collectivité locale doit toujours honorer les dettes adossées à ses recettes fiscales, au besoin en relevant ses taxes, n'a pas été respecté. Le précédent fera jurisprudence et renchérira le financement à venir de Détroit et celui d'autres villes en situation précaire. Le plan qui permet à

la ville d'effacer 7 milliards de ses dettes repose sur un grand compromis, baptisé «grand bargain». La ville jusqu'à présent propriétaire du Detroit Institute of Art, Musée des beaux-arts avec des collections exceptionnelles évaluées à 4,6 milliards de dollars, a conclu un accord avec l'État du Michigan appuyé par plusieurs fondations privées dont celles de General Motors, Ford et Chrysler. La totalité des 5000 oeuvres restera dans le musée. En revanche, elles passent sous le contrôle d'une fondation indépendante qui s'engage au cours des prochaines années à verser 816 millions de dollars pour aider la ville à payer les pensions de ses employés. Cette restructuration a libéré 1,7 milliard de dollars d'ici à 2023 pour améliorer les infrastructures en décrépitude d'une ville qui a perdu 25 % de sa population depuis 2000 et dont des quartiers entiers sont devenus des cités fantômes. Une des priorités est la remise en état de l'éclairage public dont 40 % était hors service il y a un an. Detroit sort officiellement de la faillite AFP Washington – 10.12.14

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La justice américaine avait approuvé début novembre le plan de Detroit pour sortir de la faillite, la plus importante dans l'histoire des municipalités aux États-Unis, en renégociant sa faramineuse dette de près de 18 milliards de dollars. «Cela a été un processus très difficile et compliqué pour beaucoup de gens», a souligné mercredi Rick Snyder, le Gouverneur de l'État du Michigan où se trouve la ville. «Maintenant, le plus important est d'ouvrir un nouveau chapitre pour la ville où il s'agira de la faire revenir à la croissance après des décennies de déclin», a-t-il ajouté. Detroit, ville fondée par le français Antoine de la Mothe Cadillac en 1701 et qui tire son nom de son emplacement à la confluence des Grands Lacs et du fleuve Saint Laurent, avait fait faillite en juillet 2013. La ville connait depuis plusieurs années un fort déclin économique se traduisant par des quartiers entiers laissés à l'abandon et une forte criminalité, devenant ainsi le symbole de la crise financière de 2008. Une partie des fonds libérés par la restructuration de la dette de la ville servira notamment à remettre en état les infrastructures urbaines. La ville avait subi début décembre une panne électrique géante qui avait privé de courant les écoles, les hôpitaux et les prisons.

Pour éviter tout nouveau dérapage, les finances de la ville seront toutefois désormais placées sous le contrôle d'une commission composée de représentants du Michigan. Detroit, du chaos au renouveau Hugo Lauzy – Journal International – 03.05.15

Capitale de l'État du Michigan, ancien fleuron de l’industrie automobile et symbole de la mu-

musique soul dans le Nord-Est américain, la ville de Détroit connaît aujourd’hui une lente remontée à la surface après avoir littéralement coulé sous le poids de sa dette. Celle-ci s’est notamment aggravée de manière conséquente après la crise des subprimes et la tornade financière commencée en 2008. État des lieux d’une ville devenue fantôme mais paradoxalement en quête de nouvelles dynamiques pour retrouver sa gloire passée.

La patrie du mythique label soul Motown et du rappeur Eminem incarne parfaitement une ville mono-industrielle historique d'une Amérique florissante dans la première moitié du XXe siècle, et tombée progressivement en décrépitude. Après s’être officiellement déclarée en faillite en juillet 2013, résultat d’une dette astronomique avoisinant les 18,5 milliards de dollars soit environ 14 milliards d’euros, Détroit a en effet décidé de repartir de zéro. À l’issue d’une renégociation de la dette avec ses créanciers, la ville s’en est finalement sortie seize mois plus tard tout en garantissant sa capacité de remboursement dans le temps, avec l’instauration d’un ambitieux plan de redressement dans l’optique d’éviter tout nouveau dérapage.

« Motor City », comme elle est surnommée, doit en grande partie son succès à la « Big Three », les trois grandes marques de l’industrie automobile américaine - Ford, Chrysler et General Motors – et ses gigantesques usines de production d'après guerre.

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Celles-ci lui ont permis de devenir un des principaux centres commerciaux de la «Manufacturing Belt», avec Chicago et Cleveland. La démocratisation du travail à la chaîne et de la célèbre Ford T produite en masse par le constructeur Henri Ford, propulse la ville sur le devant de la scène avec l’émergence d’une classe moyenne représentative du rêve américain. De fait, l’accroissement démographique spectaculaire a atteint les 1,5 million d’habitants en 1950, ce qui en a fait la quatrième ville des États-Unis et entraîné une période de plein emploi qui parait aujourd’hui bien loin en arrière.

a participé à la fuite massive des investisseurs et des capitaux, ce qui a littéralement mis Détroit à genoux. Les répercussions sont d’ores et déjà catastrophiques avec une population qui est passée de 1,8 millions à 750 000 habitants en moins de 60 ans pour une superficie totale de 360km², ce qui situe l’ancienne grande métropole industrielle au 18ème rang des villes les plus peuplées du pays. Plusieurs poches vides de populations se sont ainsi créées en périphérie de la ville, et plus de 80 000 maisons ont été laissées vacantes. Le taux de chômage a logiquement explosé pour atteindre plus de 18,5% en 2014, soit deux fois plus que la moyenne nationale. Le secteur automobile suit le même chemin puisqu’il emploie 25 000 personnes, soit douze fois moins que durant l’âge d’or de Détroit, dans les années 1960. La mauvaise image de la ville est non seulement véhiculée par les médias qui font état d’un taux de pauvreté grandissant avec 36% de la population vivant en dessous du seuil de pauvreté, mais aussi de services publics de plus en plus en retrait. Ceux-ci laissent des quartiers entiers sans éclairage public, faute de financement et en raison de coupes budgétaires drastiques. Conséquence ou non, Détroit brûle en permanence avec plus de 12 000 incendies volontaires annuels, ce qui conduit à une véritable saturation opérationnelle des services de police et de pompiers constamment sur le qui-vive. Par ailleurs, le taux de criminalité est parmi les plus élevés des États-Unis, ce qui traduit le sentiment d’abandon et d’espaces vides dans lesquels règne le chaos. Les stigmates de la banqueroute et le sentiment d’apocalypse entretenus par Détroit, autrefois ville symbole de l’Art déco, peuvent se résumer à de larges et multiples terrains vagues, de nombreuses usines désaffectées, bâtiments administratifs et autres infrastructures publiques. Certains sont devenus des sites touristiques comme par exemple la gare Michigan Central Station fermée en 1988, ainsi

Cette atmosphère d’effervescence s’est rapidement transformée en véritable déliquescence suite au processus de désindustrialisation, sur fond de tensions raciales amorcées dès la fin des années 1960, entre la forte communauté afro-américaine cantonnée dans le centre et l'exode des Blancs vers les banlieues. Le départ des entreprises automobiles vers des contrées plus lucratives et la concurrence déloyale des véhicules japonais dans les années 1980, marquent le début d’une longue descente aux enfers pour Détroit. En parallèle, les erreurs politico-financières de gestion de la ville ainsi que les effets de la crise des subprimes en 2008 sur l’immobilier avec l’augmentation des ménages insolvables, ont renforcé le phénomène de cristallisation du tissu économique et social local, encore visible actuellement sur l’ensemble de l’espace urbain.

Un décor d’apocalype

La spirale infernale de l’endettement contractée par la ville

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certains quartiers résidentiels entiers laissés pour compte. Cette conjoncture de marasme et d’insécurité grandissante lui a valu le nouveau surnom de « Ghost City ». Toutefois, la faillite de la ville a été perçue comme synonyme de nouveau départ par certains investisseurs. Si la « cité fantôme » attire actuellement le monde artistique, c’est que le fantasme d’une ville en ruines est devenu source de création autour d’une atmosphère qui a inspiré plusieurs photographes et cinéastes américains de renom, parmi lesquels Clint Eastwood avec le film Gran Torino en 2008, et plus récemment le premier film de l’acteur-réalisateur Ryan Gosling, Lost River. De nouvelles perspectives de mise en valeur de la culture postindustrielle voient donc le jour autour d’un univers architectural atypique, éventré et déstructuré. Le « Made In Detroit » : nouveau départ À l’image d’une Amérique victime de son système financier spéculatif et de ses dérives déficitaires, la plus grande ville des États-Unis à s’être déclarée en banqueroute aspire néanmoins à renaître de ses cendres très rapidement. L’ex-capitale de l’automobile tente aujourd’hui de prouver son ingéniosité pour se réinventer dans un État du Michigan qui compte pourtant 12 milliardaires. La campagne de marketing pour la transformation urbaine de Détroit lancée sous le slogan « Made In Detroit » et affichée sur les grandes façades de la ville, incite à l’arrivée de nouveaux entrepreneurs qui pourraient devenir les nouveaux bâtisseurs de la ville, comme l’avaient fait les constructeurs automobiles dans le passé. Ces nouvelles possibilités permettent à la municipalité de rénover le centre-ville historique par les rachats successifs de nombreux locaux disponibles et de maisons abandonnées, dont certains sont vendus pour un dollar symbolique à des entrepreneurs opportunistes ou autres hommes d’affaires.

C’est le cas du célèbre milliardaire et businessman américain Dan Gilbert, natif de Détroit et issu d’une famille ouvrière, qui possède aujourd’hui près du quart des propriétés du centre par des transactions réalisées à tour de bras. Décrit comme le possible sauveur de Détroit, le magnat de la finance affirme vouloir bâtir son futur empire dans sa ville natale. Son objectif à moyen et long terme « est de construire quelque chose, pas de gagner de l'argent, précise-t-il. Je veux voir le Détroit qu'ont connu mon grand-père et mon père ». Reste qu’il cherche avant tout à faire fructifier clairement ses actifs dans un environnement urbain propice aux affaires, où il envisage d’ériger un casino afin d’attirer d’autres entrepreneurs pour lancer un effet de mode dans un cadre urbain « vintage ». Dan Gilbert a déjà racheté des lieux symboliques de la puissance de Détroit comme les sous-sols du siège de Chrysler, dans lesquels il a notamment fait réaménager des salles de coffres devenues salles de réunion pour l’une des branches du groupe spécialisée dans le design. De plus, les jeunes starts-up issues le plus souvent de l’univers du numérique et des nouvelles technologies se ruent également sur l’occasion. Celles-ci ne jurent désormais que par le dynamisme de la ville, dans le but de « créer un nouvel Eldorado » de la technologie et du business, telle une deuxième Sillicon Valley. L’attractivité retrouvée de la capitale du Michigan se traduit par ses nombreux espaces

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disponibles car « si l’on se place du point de vue de l’entrepreneur, Détroit constitue une réelle opportunité avec ce nouveau mouvement d’entrepreneurs 3.0 », comme l’affirme Ryan Landau, co-fondateur de la start-up Chalkfly, et qui a « décidé de venir ici pour monter une société car la ville ne peut que rebondir après ce qu’elle a vécu. Je pense d’ailleurs que Détroit, d’ici quelques années, sera l’endroit où il faut être ». Le cadre du renouveau tant espéré de Détroit est donc posé puisque la ville est devenue un véritable laboratoire d’initiatives où les jeunes diplômés n’hésitent plus à venir s'installer et développer leur créativité.

D’autres actions citoyennes voient le jour comme les casseurs de ruines du mouvement Blight Busters pour redonner des couleurs aux quartiers marginalisés et marqués par la morosité ambiante des lieux déserts. Récemment, le site IAmYoungDetroit.com incite par exemple les jeunes de moins de 40 ans à monter leur projet, tout en proposant une plateforme de financement collaboratif pour le développement de ces futures entreprises. Plusieurs espaces de l’Est de la ville sont donc laissés à la libre imagination des artistes locaux et de nouvelles dynamiques sont envisagées avec la multiplication d’espaces verts, d’écoparcs et de jardins potagers dits « fermes urbaines » en centre-ville ou en périphérie. L'objectif est de promouvoir et d’associer à la fois une nouvelle forme d’économie locale et d’écologie en milieu urbain. Dans la continuité, de nouveaux centres

de nouveaux centres de commerce se sont développés tel l’Eastern Market, le plus grand marché public du pays, avec des ventes de produits certifiés bio venus directement des fermes régionales et locales. Pour le maire démocrate Mike Duggan, élu en novembre dernier, « l’inflexion de la situation économique va de pair avec le retour d’une croissance démographique qui est une des clés indispensables pour un nouveau départ ». La ville semble donc reprendre le dessus, sous l’impulsion de son important réservoir d’ouvriers qualifiés et issus de l’industrie automobile des Trois Grands, que Détroit a pu sauvegarder et financer à nouveau suite au plan de l’administration Obama en 2008-2009. Son salut viendra sans doute en se tournant vers les activités tertiaires. Aujourd’hui, Détroit est probablement l’endroit où se joue le futur de centaines de villes américaines comme Atlanta et Denver par exemple, représentatives d’une certaine « folie des grandeurs » non maîtrisée et en situation critique. Les nouvelles stratégies économiques mises en place sur le long terme peuvent laisser présager à la ville une seconde vie, à l’image de l’ancien quartier sinistré d’Avalon dans le Downtown, actuellement en pleine renaissance et considéré comme un espace pilote à la mode, grâce à l’alliage d’une forte mixité sociale et ethnique. Un véritable esprit de renouveau articulé autour du savoir-faire, de la modernité et de la créativité est donc en train de naître à l’intérieur de Détroit, qui veut désormais écrire un nouveau chapitre de son histoire dans lequel rien n’est impossible.

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