LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM N ......mentation environnementale des bâti-ments neufs, le 14 mai, le Conseil supé-rieur de la construction et de l’efficacité énergétique

Focus Regard sur les pensions de famille | Le Mouvement Congrès des directeurs généraux d’OPH | Droit etfiscalité Normes de stationnement : des règles diversifiées pour optimiser les opérations

LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM N° 1101 | 30 mai 2019

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Actualités Habitat / N°1101 / 30 mai 2019 _ 01

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// l’édito

L a septième édition de laSemaine Hlm aura lieu du1er au 9 juin 2019. À l’occasiondes 90 ans du Mouvement

Hlm, le nom de cet évènement évolueen « Semaine de l’innovation Hlm »pour rendre hommage au travailmené depuis un siècle par les

bailleurs sociaux et leurs salariés. Ils portent l’innovation au quotidiendans nos métiers, nos pratiques,avec l’exigence de répondre auxgrands enjeux de notre société.

Lorsqu’on pense innovationdans les Hlm on pense d’emblée

à l’innovation technique etl’innovation architecturale.

Les Hlm sont souvent les premiers à expérimenter de nouveauxprocédés de construction ou deréhabilitation, de nouvelles normes.Mais l’innovation est égalementprésente dans les actions menées au quotidien dans la gestion deslogements et la relation auxlocataires.

Le thème « 90 ans d’architecturehumaine », retenu pour cette édition,illustre le lien qui définit toutprogramme Hlm, entre habitat et

habitants, mais aussi avec lesterritoires et l’activité économique.Ce sont souvent les grands projetsqui retiennent l’attention. Mais il n’ypas de petites ou de grandesinnovations ; toutes font avancer lesprojets portant les valeurs et lesobjectifs qui animent le MouvementHlm depuis 90 ans.

Tous les bailleurs sociaux sontdonc invités à s’inscrire et à profiterdes neuf jours de la Semaine del’innovation Hlm pour rappeler auxcollectivités locales, aux financeurs,aux partenaires associatifs, le rôlemoteur que nous jouons dans lasociété, en réponse toujoursinnovante, à une problématiquevécue par nos concitoyens.

L’Union sociale pour l’habitat, àl’origine de cet évènement, organiseégalement dans ce cadre unconcours national de courts-métrages « Hlm sur cour(t) » dont lelauréat sera désigné le 6 juin 2019.Elle organise enfin une expositionsur “Le logement social en Europe”,accueillie par le Festivalinternational du logement social,organisé à Lyon du 4 au 7 juin. ●

90 ans d’architecture humaine

JEAN-LOUIS DUMONT

Président de l’Unionsociale pour l’habitat

Les bailleurs sociaux et leurs salariés portent

l’innovation au quotidien. /////////////////////////////////////////////////

02 _ Actualités Habitat / N°1101 / 30 mai 2019

sommaire /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

#09

#23Actualités Habitat, bimensuel d’informationédité par l’USH, 14, rue Lord-Byron, 75384 ParisCedex 08; tél. : 01 40 75 78 00; www.union-habi-tat.org. Directeur de publication : MarianneLouis. Rédactrice en chef : Frédérique Xélot.Rédactrice : Diane Valranges. Secrétaire derédaction - maquette : Véronique Simonnet.Conception : Gavrinis. Composition: 62avenue.Impression: DEJALINK. Les articles peuvent êtrereproduits, en tout ou partie, sous réserve de lamention d’origine, avec l’accord de la rédaction.Commission paritaire n° 0523 G83187. ISSN:1766-6066. Contacts : H’Prom - Abonnements:01 40 75 52 64 ou 52 67 - Régie publicitaire: 01 4075 50 08. Photos du sommaire: © A. Heise.Immobilière Podeliha. S. Beguin (dessinateur).Publicité: 2e et 4e de couverture, pages 16 et 17.Actualités Habitat est imprimé sur du papierissu de forêts gérées durablement et recyclé.

TARIFS 2019 (PRIX TTC)

Abonnement sur un an :22 numéros + des suppléments

version papier papier + web

• Organismes adhérents 331 € 361 €

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Prix au numéro : 29 €.Paiement sur facture uniquement.

Abonnement sur deux ans (papier + web) :• Organismes adhérents : 649 €

• Autres abonnés : 880 €

#1001 ÉDITORIAL

Édito de Jean-Louis Dumont

04 L’ACTUALITÉ• RE 2020 : les professionnels demandent unreport• Loi ÉLAN : sécurité incendie et préfabricationau JO• En bref• NPNRU : 50 % des projets validés à mi-parcours• Six chantiers pour l’emploi et la transitionécologique et numérique• Un nouveau think tank

07 EXPRESS• Opération « quartier propre » (Opac de l’Oise)•Améliorer le cadre de vie (Trois Moulins Habitat)• Vu du ciel (GrandLyon Habitat)• « Donne-moi la main » (Habellis)

09 FOCUSRegard sur les pensions de famille

10 LE MOUVEMENT• OPH : des directeurs, promoteurs d’unmodèle d’avenir pour les territoires• Procivis : des résultats en progression• Agenda

13 DIRECT HLMLes stratégies, initiatives et projets desorganismes : Cachan Habitat, Kremlin-BicêtreHabitat, Opaly, Reims Habitat, Rouen Habitat,Groupe Les Chalets, Patrimoine, ToulouseMétropole Habitat, CUS Habitat, Seine-Saint-Denis Habitat, Halpades, Habitat du Nord,

Rouen Habitat, SA Hlm de la région d’Elbeuf,Alcéane, Logéo Seine Estuaire, Logiseine,Habitat 76, USH de Normandie, Opac 38,Espacil Habitat, Domofrance

20 TERRITOIRESAMI 2 Territoires détendus : neuf projets pourl’édition 2019

22 INNOVATION• Bailleurs-habitants : un bon tandem pourl’innovation sociale (Est Métropole Habitat,Immobilière Podeliha)• Enquête sur l’innovation dans le secteur Hlm• Le langage de l’innovation

25 MAÎTRISE D’OUVRAGE• Nouvelles réalisations (3F Occitanie, SDH et In’liAura, Val Touraine Habitat, Valloire Habitat)• Un bâtiment exemplaire au cœur de Paris(Habitat Social Français)• Un programme ancré dans son environnement(OPH de la Meuse)• Forte progression des labels Effinergie• Début de travaux pour Batigère• Un quartier en mutation (Habitation Familiale)• Lancement des travaux de la « Cité rouge »(Valophis Habitat)• Coaching énergétique avant et après travaux(Patrimoine)• Un gain de quatre classes énergétiques(Nièvre Habitat)

30 DROIT ET FISCALITÉ• Normes de stationnement : des règlesdiversifiées pour optimiser les opérations


/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// regard

Musée à ciel ouvert à Versailles. À l’occasion de la réhabilitation duprogramme du quartier Bernard deJussieu, (1096 logements sociaux répartisen 22 bâtiments) par Versailles Habitat,neuf artistes-muralistes français etinternationaux de renom en résidence sur le quartier, vont réaliser neuf fresquesmonumentales sur neufs pignons, enhommage au botaniste qui a donné le nomà ce quartier, créant un parcours de l’art. Et ce, en écho avec l’un des grands axes de projet urbain « Versailles, ville-nature ». Ici, la première fresque de Telmo Miel (un duo de muralistes néerlandais), quivient d’être achevée. Les dernières œuvresseront dévoilées en avril 2020.

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RE 2020

LES PROFESSIONNELS DEMANDENT UN REPORT

L ors d’un point d’étape sur la future régle-mentation environnementale des bâti-ments neufs, le 14 mai, le Conseil supé-

rieur de la construction et de l’efficacitéénergétique (CSCEE) a appelé à un report dela réglementation. Dans un communiqué depresse, il estime que « confondre vitesse etprécipitation conduirait à une réglementationinapplicable et inefficace, alors que l’urgenceclimatique nous impose de réussir la RE 2020 ».Les professionnels demandent en l’occurrenceau gouvernement que 2020 soit « avant toutl’année de la publication des textes et noncelle de l’entrée en vigueur de cette réglemen-tation qui vient bousculer tous les codes ».

À l’occasion de cette réunion, le CSCEE aprésenté ses propositions relatives à laméthode d’évaluation des performances desbâtiments neufs de la prochaine réglemen-tation environnementale (RE 2020). Elles por-tent sur huit domaines : l’expression des exi-gences sous la forme « socle + points » (pourune exigence minimale énergie-carbone, com-plétée d’une performance à obtenir librement

sur les aspects éner-gie et/ou carbone) ;le périmètre de l’éva-luation ; l’obligationde recours à la cha-leur renouvelable etplus globalementaux énergies renou-velables ; le stockagetemporaire du car-

bone ; le confort d’été ; la prise en comptedes autres usages mobiliers et immobiliersde l’énergie ; la surface de référence et la finde vie des bâtiments.

Dans la continuité de l’expérimentationE+C-, le CSCEE préconise en particulier derester sur un système de socle avec une exi-gence sur l’énergie et une exigence sur le car-bone. Il propose de ne pas prendre en comptel’impact carbone des opérations de démolitionpréalables à la construction et de ne pas rendreobligatoire le recours à la chaleur renouvelable.Il préconise la mise en place d’un indicateurdédié du carbone stocké dans le bâtiment, quine soit pas agrégé dans l’évaluation de l’em-preinte carbone du bâtiment et qui n’ait pas,dans un premier temps, d’exigence de valeur.

Ces propositions pourraient évoluer enfonction des résultats des simulations quidevraient être présentées par l’administrationà l’automne. Par ailleurs, une concertationest actuellement en cours pour co-construirele dispositif d’accompagnement des acteurssur le terrain. ● D.V.

� Le Bureau du CSCEEestime que l’entrée envigueur de la futureréglementationenvironnementaledevrait être reportéeau-delà de 2020.

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l’actualité /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Loi ÉLAN

SÉCURITÉ INCENDIEET PRÉFABRICATION AU JO

L e décret relatif aux travaux de modificationdes immeubles d’habitation de moyennehauteur est paru le 17 mai au JO, en appli-

cation de l’article 30 de la loi ÉLAN. Il vise à ren-forcer la protection incendie des façades mesu-rant entre 28 et 50 mètres de hauteur, et àimposer des matériaux « pratiquement incom-bustibles lors de l’isolation extérieure ». Il s’ap-plique aux travaux de rénovation de façade(aux ITE mais pas aux ravalements) dont lademande de permis de construire ou la décla-ration préalable est déposée à compter du 1er

janvier 2020. Un arrêté viendra préciser lesmodalités techniques.

L’ordonnance visant à adapter le contrat deconstruction d’une maison individuelle auxévolutions technologiques en matière de pré-fabrication a, quant à elle, été publiée le 2 mai.Prise en application de l’article 65 de la loi ÉLAN,elle précise le contenu du contrat, le régime degarantie, les modalités d’information du maîtred’ouvrage relatives à la bonne exécution et àl’achèvement des éléments préfabriqués (undécret en précisera plus tard les modalitésexactes) et les différents sujets d’adaptationdans des clauses types. Cette évolution répondnotamment à la nécessité pour les constructeursde prévoir une avance de trésorerie lors de laréalisation des éléments préfabriqués en atelier.● D.V.

� Le décret conduira sans doute à modifier l’usagede certains matériaux lors de l’ITE.

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En bref

Nouvel appel à programmes CEE. Le gouvernement a annoncé, le 7 mai dernier, lelancement d’un nouvel appel à programmes CEE, ouvert jusqu’au 30 septembre prochain, dansle but de lancer de nouvelles initiatives d’économies d’énergie opérationnelles début 2020. Doté d’une enveloppe maximum de 15 TWhc, jusqu’à 75 millions d’euros, il met la priorité surdeux axes : la sensibilisation, l’information et la formation des ménages et entreprises d’Outre-mer sur les économies d’énergie, ainsi que le développement de la mobilité économe enénergie fossile (covoiturage et autres modes de transport partagés). 46 programmes CEE sontactuellement en cours.


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NPNRU

50% DES PROJETS VALIDÉS À MI-PARCOURS

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Politique de l’habitat

UN NOUVEAU THINK TANK

SIX CHANTIERS POURL’EMPLOI ET LA TRANSITIONÉCOLOGIQUE ET NUMÉRIQUE

L e réseau Procivis prend l’initiative decréer un laboratoire de réflexion sur lespolitiques du logement : Procivis Lab’. Il

aura vocation à réunir des spécialistes reconnusdu logement, mais également des acteurs deterrain afin de faire émerger des propositionsconcrètes sur toutes les politiques du logementà partir d’analyses provenant de disciplinescomplémentaires et de les confronter à l’ex-périence de professionnels aguerris repré-sentatifs de la diversité des marchés, avecune ligne directrice : adapter les politiquesdu logement à tous les territoires.

Les premiers travaux de ce think tank, quiseront dévoilés le 28 mai prochain, porterontsur la réforme du droit de copropriété. ● F.X.

D ans le prolongement du Grand débat,le Premier ministre détaille dans unecirculaire, datée du 6 mai, les six chan-

tiers de la mobilisation nationale et territorialevisant à « remédier aux angles morts » despolitiques publiques, définies comme lessituations n’atteignant pas leurs objectifsfaute de suivi politique ou de coordinationau plus près des territoires. En matière d’habitatdeux défis sont à relever : comment faire pourque le logement ne soit pas un frein à l’emploiet comment atteindre les 500000 rénovationsénergétiques par an. Ainsi, des pistes de travailsont avancées pour mieux faire connaitre etmobiliser les dispositifs et produits d’ActionLogement existants pour les jeunes, les deman-deurs d’emploi et les personnes en mobilité ;pour promouvoir le bail mobilité mais aussila cohabitation intergénérationnelle, la pro-duction de résidences jeunes dans le parcsocial ; et soutenir le déploiement de plate-formes de mobilité et mettre en place desorganismes d’intermédiation permettant desous-louer des logements sociaux pour desapprentis ou actifs en mobilité. Côté rénova-tion, les interrogations portent sur commentsimplifier le parcours client des ménages,leur apporter une information fiable à uncoût maîtrisé ; comment massifier les travauxet permettre des réductions de coûts; commentmieux mobiliser les outils existant sur lefinancement du reste à charge. Un calendriersera arrêté en septembre. ● F.X.

Onze mois après avoir voté les nouvellesrègles du jeu opérationnelles et finan-cières visant à accélérer les opérations

du nouveau programme de renouvellementurbain, le comité d’engagement de l’ANRU avalidé la moitié des projets concernant 238quar-tiers. Cela correspond plus précisément à :• 47 600 démolitions de logements sociaux vali-dés. De nombreuses opérations sont en coursde relogement, telle la Muraille de Chine àClermont-Ferrand ou le bâtiment UC1 à Bron.Certaines démolitions, telles la Cour du Lan-guedoc à Metz, l’immeuble Iéna à Châteauroux,la tour Renan à Chenôve, Chasse Royale à Valen-ciennes, le quartier de la Grette à Besançon,sont achevées. D’autres telles la Savine et Kallistéà Marseille, Mermoz Sud à Lyon, Le Petit Clé-menceau et la Tour Plein Ciel à Valence, ontcommencé ou sont en cours de désamiantage ;• 36 000 reconstructions de logements en locatifet en accession ou de logements étudiants àClichy-sous-Bois, à Pau ou à Nancy, à Rennes ;• 64 200 réhabilitations ;• 430 équipements, dont 130 écoles, des centrescommerciaux, des crèches, des MJC, des stades,des places publiques.

À ce titre, 5,7 Md€ont été mis à la dispositiondes collectivités et des bailleurs pour engagerla transformation des quartiers. Ces concoursfinanciers devraient permettre d’engager 19Md€de travaux, tous financeurs confondus. Tousles projets devraient être validés d’ici la fin del’année, selon l’Agence.

Les derniers projets des quartiers d’intérêtnational, validés en avril, concernent les col-lectivités du Mans Métropole, la communautéd’agglomérations Villefranche Beaujolais Saône,le Grand Paris Sud Est Avenir (Créteil), Grand

Paris Seine Bièvre (Choisy), la métropole duGrand Nancy (Nancy et Laxou), Rouen Nor-mandie Métropole (Cléon-Saint-Aubin-lès-Elbeuf, Rouen) et la Communauté d’agglomé-ration de la Porte-du-Hainaut (Denain centre).

…et nouvelle gouvernance pour l’AnruEn application de la loi ÉLAN, un décret en datedu 13 mai, publié au Journal officiel du 14,modifie la gouvernance de l’Anru. Désormais,le conseil d’administration de l’agence passede 36 à 18 membres, nommés pour cinq ans,renouvelables une fois, répartis en trois collègesde six membres :• un collège de représentants de l’Etat (un repré-sentant du ministre chargé de la Politique dela ville, un du ministre chargé du Logement,un du ministre chargé des collectivités locales,et un représentant du ministre de l’Économie)de ses établissements publics (un représentantde l’ANAH) et de la Caisse des dépôts ;• un collège des représentant des organismesintervenant dans la politique du logementsocial, de la fédération des EPL et des représentantdes locataires (trois représentants du groupeAction logement, un de l’USH, un de la Fédérationdes EPL, et un des organisations nationalesreprésentatives des locataires) ;• un collège des représentants des collectivitésterritoriales et de leurs groupements, des par-lementaires et des personnes qualifiées (unreprésentant désigné par l’AMF, un par l’ADCF,un par l’association des régions de France, unpar l’Assemblée nationale, un par le Sénat etune personnalité qualifiée en matière de poli-tique de la ville). ● F.X.

� Démolition Cour du Languedoc à Metz.

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Partenaires offi ciels de la Semaine de l’innovation Hlm Organisée par


D epuis cinq ans, un par-tenariat entre Habelliset la JDA Dijon Basket a

permis à plus de 900 enfantsde locataires, âgés de 6 à 13 ans,d’assister aux matchs avec leursparents et de rencontrer lesjoueurs professionnels del’équipe sur le terrain et aprèsle match, lors d’un pot au coursduquel des tenues leur sontoffertes. Neuf rendez-vous onteu lieu durant la saison, dont

deux matchs d’handball avecl’équipe féminine JDA Hand.

En complément, depuis troisans, Habellis organise « La JDAau cœur de nos quartiers » deuxfois dans l’année. Le moyen, pourles enfants de 5 à 15 ans, de passerun moment convivial avec lesjoueurs et joueuses profession-nels & Espoirs dans le gymnasede leur commune et de découvrirle basket ou le handball, encadréspar les pros. ●

Une vingtaine de personnes, dontde nombreux enfants et mamansdu quartier Saint-Jean à Beauvais,

ont mené une opération « quartier pro-pre » le 10 avril, sous l’égide de l’associationDestin de femmes et en partenariat avecl’Opac de l’Oise, la Ville de Beauvais et laCommunauté d'Agglomération du Beau-vaisis. Au total, 35 sacs de détritus remplisde canettes, papiers, mégots, déchetsencombrants ramassés sur les trottoirs,

la chaussée, dans les buissons ou sur lespelouses ont été collectés à l’aide depinces et de gants. « Le but est de sensibi-liser les enfants dès leur plus jeune âge àla préservation de l'environnement »,pointe Fatiha Bouzékri, présidente del’association Destin de femmes.

Cette action de nettoyage est latroisième menée dans le quartier. Unenouvelle opération est d’ores et déjàprogrammée le 12 juin. ●

« Donne-moi la main »

Vu du cielAMÉLIORER LE CADRE DE VIE

50 x 70 cm, telle est ladimension de la cartedu patrimoine de

Grand Lyon Habitat dessinéepar l’illustratrice lyonnaiseet architecte Emilie Ettori.On y retrouve en un clind’œil les résidencesemblématiques del’organisme et on visualiseles territoires des cinqagences.

À quelques mois des100 ans de l’Office, cettecarte a été adressée à ses600 collaborateurs, encomplément du journalinterne d’information dédiépour l’occasion à laréorganisation desagences. ●©

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T rès prisé des habitants de la résidence des Cerisiersà Thorigny-sur-Marne (77), le terrain de basket,repeint par les jeunes, s’est refait une jeunesse.

DJ, artistes graffeurs et danseurs hip-hop étaient présentslors de son inauguration, début mai, qui s’est achevéepar une grande Fête des Voisins organisée par TroisMoulins Habitat. ●

Opération « quartier propre »

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PROGRAMME ET INSCRIPTIONS SUR


SOCIAL

Regard sur les pensions de famille

Créés voici une quinzained’années pour l’accueilpérenne des ménages oupersonnes désocialiséeset isolées à faibles res-

sources, ayant connu des parcoursdu rue, ou ayant fréquenté des struc-tures d’hébergement provisoire. Lespensions de famille - déclinaisonsdes résidences sociales - ont encorequelques difficultés à se développer.Leur production reste encore limitéepar rapport à l’objectif affiché parles pouvoirs publics dans le planquinquennal pour le logementd’abord et la lutte contre le sans-abrisme d’ouvrir, sur cinq ans, 10 000places en pensions de famille.

Ces structures sur mesure, depetite taille (20 à 30 studios enmoyenne), montées en lien avecdes associations, articulent projetimmobilier et projet social. Ellescomprennent des logements auto-nomes et des parties communespour des activités d’animation réa-

lisées par un hôte ou couple d’hôtes.Elles peuvent comporter des cuisinescollectives et un local pour l’hôte.

Tous opérateurs confondus, oncompte environ 17 500 places enpension de famille et résidenceaccueil (places dédiées aux per-sonnes souffrant de troubles psy-chiques) sur l’Hexagone à fin 2018.55,5 % de ce parc environ seraitdétenu par un organismes Hlm.

1 033 places ont été ouvertes en2017 (dont 457 en résidences accueil)et 1 378 en 2018 (dont 355 en rési-dences accueil) selon la DIHAL. Qua-tre régions mobilisent l’essentieldes financements : Ile-de-France,Bretagne, Nouvelle Aquitaine etRhône-Alpes).

Certains organismes font dudéveloppement de cette offre unaxe stratégique, avec des partis prisdifférents : développement en direct(Bretagne Sud Habitat, Antin Rési-dences…), création de filiales pourla production et le portage de cette

offre (3F Résidence), création defiliales pour leur gestion (Batigère)ou gestion en direct (Espacil).

En dépit des difficultés rencon-trées pour monter ce type de pro-duit, notamment pour équilibrerles opérations en zones tendues,les opérateurs s’accordent à recon-naître que les pensions de famillessont bien adaptées à la probléma-tique du « logement d’abord » etaux besoins d’un public fragile surles territoires.

Les conditions de réussiteLes organismes Hlm pointent uncertain nombre de difficultés aux-quelles ils sont confrontés et quinécessitent la mobilisation des éluslocaux pour les lever : trouver dufoncier bien localisé, si possible encentre-ville, proche des équipementset services ; difficulté à capter desbâtiments existants ; nécessité dedisposer d’une part importante defonds gratuits pour que la partieimmobilière reste maîtrisée dansla redevance et que le gestionnairepuisse financer sa gestion ; inadé-quation des appels à projets del’État ; non actualisation du montantdu financement du couple d’hôte.

Aussi, l’Union sociale pour l’habitat encourage le développe-ment des pensions de famille, etrecommande :

• de garder l’objectif de qualitéde produit et de gestion ;

• de poursuivre les efforts desensibilisation et de coopérationavec les élus et d’inscrire cette pro-duction comme une des offres àdévelopper dans le cadre du pland’Action cœur de ville ;

• de repositionner les servicesde l’État en appui opérationnelauprès des bailleurs dans leuraction de conviction auprès desmaires, de simplifier fortement lesprocédures d’appel à projet et derechercher des solutions pour unagrément plus rapide de l’État ;

• de réévaluer le montant de lasubvention pour le couple d’hôte. ● F.X.

Avec 1 378 places ouvertes en 2018, les pensions de familles constituent uneoffre adaptée pour des personnes aux parcours de vie marqués par desruptures. Les pouvoirs publics tablent sur ce produit pour répondre aux besoinsde ce public visé par la politique du logement d’abord.

� Une nouvelle pension defamille à Ecouen L’ALFI aouvert, les portes de saseptième pension de famille à Ecouen (95), à proximité duchâteau. Le projet a pris placedans un bâtiment, propriétéd’Antin Résidences, laissévacant par son gestionnaire et abritait auparavant unétablissement destiné àl’accueil de personnes âgées.Après la redéfinition d’unprojet social, sept mois detravaux, cette pension defamille offre 30 places. L’ALFIdevrait prochainement livrerune pension de familleclassique à Lognes (77) et unerésidence accueil dédiée à despersonnes souffrant detroubles psychiques oud’autisme, portant à 200 lenombre de places en pensionsde famille gérées parl’association.

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le mouvement ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Dans un environnement contraint etmouvant, marqué par les conséquencesde la loi de Finances 2018 et sa RLS, la

loi ÉLAN qui entraîne une recomposition dusecteur du logement social, mais aussi leprojet de regroupement des prestationssociales en une allocationunique, « les directeurs d’OPHont choisi de s’interroger surla valeur ajoutée des OPH etsur le rôle des directeurs géné-raux », a indiqué ChristopheBouscaud, nouveau prési-dent de l’association desdirecteurs généraux desOPH, en ouverture ducongrès. Un thème déve-loppé dans le rapport intro-ductif, présenté par Jean-Luc Triollet, qui revient surla question essentielle de l’avenir du logementsocial (lire encadré) et celle du modèle publicspécifique des OPH et de leur devenir toutparticulièrement sur les territoires qui les ontvu naître.

Affirmer la valeur ajoutée pour les territoiresS’appuyant sur le poids macro-économiquedes 237 OPH (1 Md€ d’investissement en 2017soit plus de 120 000 emplois générés dans leBTP, 1,1 Md€ de TFPB versé aux collectivitéslocales et environ 400 M€ de TVA à l’État), lerapport souligne combien « nous sommesloin de l’idée reçue selon laquelle les OPHseraient exclusivement des sources de coûtsalors que leur contribution à l’économie desterritoires est essentielle ». Aussi, pour répondreau nouveau challenge de transformationimposé par les pouvoirs publics, les officesse disent prêts à s’engager dans de nouvellesdémarches, de nouvelles activités, à réinter-roger leur modèle économique et financier,

pour démontrer qu’au-delà de leur poids éco-nomique, ils sont une source importante devaleur ajoutée économique et sociale pourles territoires et des acteurs des politiquespubliques de l’aménagement, du logementet du cadre de vie. « C’est à travers le dévelop-

pement d’un ancrage localque nous favoriserons notreconnexion et notre « action-nariat » avec les collectivitéslocales. Mais il appartientaux collectivités de savoirquel rôle elles souhaitenttenir : une simple tutelle, unrôle d’actionnaire avec leslimites financières que celaimplique ou une simple rela-tion de donneur d’ordre àfournisseur ? » insiste, M.Triollet.

Le directeur général architecte des regroupementsPour l’heure, les recompositions sont enmarche. Sur les 237 offices existants, seuls60 gèrent plus de 12 000 logements et si l’onconsidère les offices proches du chiffre quil’atteindront d’ici 2021 et ceux qui bénéficie-ront du fait de demeurer seuls, hors groupe,sur le territoire, il devrait y avoir un peu plusde 80 offices non concernés par l’échéancedu 1er janvier 2021, relève le rapport introductif.Dans ce contexte, le rôle du directeur généralva évoluer. « Nous sommes et devrons êtredes promoteurs d’un modèle d’avenir pourles territoires, les bras armés des politiques del’habitat des collectivités pour contrebalancerles groupes immobiliers verticaux en coursd’organisation. À nous de conduire un nouveauprojet d’entreprise dans le cadre d’un dialoguesocial approfondi et d’une démarche de res-ponsabilité sociétale et d’être la cheville ouvrièredu projet de territoire », poursuit M. Triollet

OFFICES PUBLICS DE L’HABITAT

Des directeurs, promoteurs d’un modèled’avenir pour les territoires

La pertinence du modèle des Offices publics de l’habitat a été le filrouge du 53e Congrès des directeurs d’OPH qui s’est tenu, fin marsà Toulouse, avant la signature de la clause de revoyure. Retour surles débats, très fournis, de ces deux journées qui ont réuni plus de200 personnes dont 140 directeurs généraux.

Le modèle dulogement socialest-il en danger ?

Après avoir rappelé les piliers dumodèle du logement social français, àsavoir un modèle généraliste etpérenne fondé sur la solidariténationale avec des aides à la pierre,l’aide à la personne et desfinancements reposant sur le Livret A,Jean-Claude Driant Professeur à l’Écoled’Urbanisme de Paris et chercheur auLab’urba, a évoqué l’accélération de lamise en cause du modèle socialfrançais par les réformes successiveset, plus près de nous, par la loi deFinances 2018 et la loi ÉLAN. Tout àcommencé dans les années 90 avec lerecul des financements publics pourcause d’économies budgétaires, pouraboutir à un autofinancement via lesloyers dans un premier temps, puispar le développement de la vente Hlmpour générer des fonds propres. Pourl’économiste, « aujourd’hui lapérennité du parc est mise en cause »Avec en sus, la réorganisation desopérateurs et la diversification desactivités, les organismes se trouventface à des choix stratégiques. « Allons-nous vers la résidualisation du parc, la findu maintien dans les lieux et la sortie dumodèle actuel », s’interrogel’économiste.


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Pierre Quercy, chargé par le ministèred’une mission pour faciliter les rapproche-ments a précisé que sur les 340 bailleurssociaux concernés par la mesure (165 OPH),232 avaient un projet de regroupement (dont122 OPH), notamment des sociétés anonymesde coordination mais aussi des fusions ou laconstitution de groupes plus intégrés, et qu’àce jour aucun projet n’était finalisé. Il a aussipointé trois points de vigilance pour ces pro-jets qui doivent répondre aux besoins desterritoires, développer des projets efficaceset assurer la viabilité financière.

La mobilisation des offices sur les regrou-pements et les coopérations est incontestable,comme l’a confirmé le consultant FabriceReynaud d’EY (anciennement Ernst&Young),sur la base d’un baromètre réalisé par lecabinet éponyme. Ce mouvement ne se limitepas aux seuls organismes contraints de seregrouper pour respecter la loi, il touche aussides bailleurs au-dessus du seuil légal, quianticipent le mouvement de transformationglobale et cherchent des alliances. Aussiinvite-t-il les OPH « à bouger les lignes auplus vite pour pouvoir choisir leurs partenaires ;à jouer la complémentarité comme l’ont faitdes collectivités ou d’autres entreprises dansd’autres secteurs, tout en s’assurant de l’appuides élus locaux et des équipes ; à bien calibrerla future gouvernance de l’organisme ou dugroupe ; à ne pas négliger de s’inscrire dans leprojet de territoires et à assurer la continuitédu service ». Et ce tout en reconnaissant queles offices doivent intégrer dans la projectionde leur évolution, les échéances électorales,qui peuvent constituer un handicap. À sesyeux, l’organisme du futur doit respecter larègle des quatre C : client (il faut répondre àses attentes), collaborateurs (il faut les chou-chouter), collectivités (il faut redéfinir lesrelations), coopérateurs-financeurs (il fautouvrir le tour de table). Ce qu’il résume enune formule, « ll faut passer d’OPH à OPIST(office au cœur de l’innovation sociale et territoriale) ».

À titre d’illustrations, outre les différentesvidéo projetées, Pauline Dumontier a pré-senté le GIE Canopée(1), GIE regroupant quatreoffices (OPAC d’Amiens, OPALE, Oise Habitat,Reims Habitat) créé en janvier 2018, dont elleest secrétaire générale et la seule salariée.« Une démarche qui permet de mutualiser lesmoyens et compétences tout en préservantl’identité et l’autonomie de chacun ». Avec despremiers résultats : l’octroi d’un financementinédit de la BEI et la rédaction d’une CharteEsprit Client.

Quid du modèle des OPH ?La question du modèle Hlm et des OPH a été aucœur d’une table ronde, à un moment où lespouvoirs publics malmènent le logement socialet l’accuse de coûter cher sans résoudre le mallogement. Pour le député François Jolivet, quise fait l’avocat de la réforme en cours, « les pla-fonds de ressources, les loyers réglementés et ladurée de conventionnement ne sont plus l’apa-nage du modèle Hlm, d’où la nécessité de s’ac-corder sur la définition du logement social et demieux contrôler où vont les aides ». Il s’interrogepar ailleurs sur « la manière d’amener des capi-taux vers le logement pour être à la hauteur desenjeux». La sénatrice Dominique Estrosi-Sassonerappelle que contrairement à ce qui a pu êtredit ici ou là, « le Mouvement Hlm n’a pas faitpreuve d’immobilisme : il a commencé à seregrouper et a engagé la mutualisation ». Elleplaide une nouvelle fois pour des approchesdiversifiées selon les territoires et craint quederrière les réformes en cours, il y ait unevolonté de financiarisation du logement socialet de privatisation sous-jacente. Le vice- présidentdu conseil départemental de Haute-Garonne,Jean-Michel Fabre, défend la diversité des acteurspour pouvoir apporter des solutions diversifiéeset réclame des relais locaux pour les structuresnationales. Il conteste aussi le fait qu’être plusgrand est toujours plus efficace. Le directeur dela Fédération des OPH, Laurent Goyard considère,quant à lui, qu’il ne faut plus perdre de temps.Adepte « de la biodiversité pour répondre à ladiversité des problèmes », il écarte toute idée destatut unique, préférant jouer la complémen-tarité entre les familles Hlm.

Et l’actualité…La clause de revoyure n’étant pas encoresignée au moment du Congrès des directeurs,les conséquences de la RLS pour les organismesétaient dans tous les esprits et les inquiétudesont été maintes fois formulées durant cesjournées et notamment lors de la dernièretable-ronde, en clôture de ce congrès qui aréuni le directeur général de la DHUP, FrançoisAdam, le délégué général de l’USH, Jean-Louis Dumont, le président de la Fédérationdes OPH, Marcel Rogemont, la directrice desprêts de la Banque des territoires, MarianneLaurent et le président de l’association desdirecteurs, Christophe Bouscaud. Alors quela DHUP disait ne pas avoir suffisammentde recul sur la RLS et attendait la publicationdes comptes 2018 pour mesurer ses effets,Mme Laurent confirmait une rupture signi-ficative de la signature des prêts auprès dela Banque des territoires et annonçait denouvelles annonces de son établissementpour soutenir les bailleurs. MM. Dumont etRogemont appelaient à ce que le gouverne-ment s’engagent sur des objectifs de produc-tion, en neuf et en réhabilitation.

Les débats ont également porté sur lesregroupements, et la DHUP a apporté desprécisions sur la publication prochaine dedécrets portant sur les seuils et la comptabi-lisation des foyers et a rappelé que les aidesde la CGLLS intègreront les regroupements.ö F.X.

(1) Démarche explicitée dans Actualités Habitatn° 1071 et n° 1093.

� Intervenants de la table-ronde sur le modèle des OPH.

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le mouvement ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

PROCIVIS

Des résultats en progression en 2018

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Quelles perspectives pour lesorganismes Hlm comme opérateursd’énergie ? Quels outils ?•20 juin 2019, à ParisLe secteur de l’énergie connaît deprofondes mutations depuis plusieursannées. En devenir acteur constitue uneopportunité dont les organismes Hlmpeuvent se saisir pour construire desapproches innovantes, collectives etparticipatives, pour allier transitionenvironnementale et maîtrise de la factureénergétique des locataires. Au programme : les outils mis à disposition,témoignes, expertises et tables rondes

Nouveaux enjeux, nouveaux outils :les PSP évoluent !•25 juin 2019, à ParisL’élaboration du Plan stratégique depatrimoine est l’opportunité d’une réflexionrenouvelée sur les arbitrages internes del’organisme Hlm : comment faire autant,voire plus ou mieux, avec moins demoyens ? Comment répondre auxnouveaux enjeux environnementaux etsociétaux et saisir les opportunités duterritoire : valoriser son patrimoine et sonfoncier, diversifier ses activités ? Commentdéfinir des stratégies communes etcohérentes à l’échelle d’un groupe ?

«Hlm partenaire des âgés». L’USH lance la 4e édition de ce concours, enpartenariat avec la Caisse des dépôts, les caissesde retraite et le ministère des Solidarités etde la Santé. Il vise à valoriser les actions menéespar les organismes Hlm en faveur du maintienà domicile, de la domotique et de l’habitatconnecté et de la lutte contre l’isolement social.Un prix sera remis dans chacune de cescatégories lors du 80e Congrès Hlm, ainsi qu’unquatrième prix à un projet « coup de cœur ».Les lauréats se partageront une dotation de32 000 euros. Les organismes ont jusqu’au21 juin pour déposer leur dossier de participationsur le site www.hlm-partenairesages.fr.

L’activité en chiffres

Construction. 7 200 logementscommercialisés : 3 300 maisonsindividuelles et 3 900 réservationset 850 terrains à bâtir actés.Services immobiliers. 638 000 lotsgérés, 3 500 transactions, 11 200 misesen location.Missions sociales. 5 000 ménagesaidés. 32 M€ décaissés sous formede prêts sans intérêt.

L’année 2018 a été marquée pour

le réseau Procivis par une nouvelleprogression du résultat de ses 45pôles immobiliers qui ont généré1,13 milliard d’euros de chiffre

d’affaires. Après une année 2017 exception-nelle, ils ont engendré la commercialisationde 7 200 logements. Le développement del’activité s’explique par un fort dynamismede la production en VEFA et PSLA, essentiel-lement pour une clientèle d’accédants.

Une trajectoire que le réseau entend pour-suivre par la création d’une foncière dédiée àla production de logements intermédiaires.Présent sur le marché libre, le réseau resteégalement fidèle à son ADN : l’accession socialeà la propriété. Le rythme des 2 500 logementsconstruits en zone ANRU, PSLA et prix maîtriséest en effet maintenu.

Pour les dirigeants de Procivis, « cette évo-lution conforte la pertinence de son modèlemulti-métiers et multimarque, et confirmeque son organisation décentralisée et son iden-tité forte au plus près des territoires sont desatouts dans le contexte d’un marché immobilierinstable ».

À l’occasion de la présentation de ces résul-tats à son conseil d’administration, Jean-LucFerlay, président de Procivis Immobilier a réaf-firmé le cap des 10 000 logements à produirepar an, ainsi que celui des 650 000 lots gérés

Réalisation Immobilière SudAtlantique – Bordeaux – membre

du réseau PROCIVIS. �

en administration de biens. Objectif que leréseau approche notamment grâce au maillagede ses agences Immo de France.

Les 52 Sacicap du réseau ont égalementconforté, en 2018 leurs missions sociales dédiéesaux propriétaires occupants modestes et trèsmodestes. Une nouvelle convention signée avecl’État fait ainsi de Procivis l’un des partenairesmajeurs du programme « Action cœur de ville »et du Plan « Initiative copropriétés » initié parle gouvernement. Ce sont pas moins de 5 000ménages qui ont été aidés dans ce cadre en2018 grâce à des prêts à taux zéro. Un investis-sement salué à plusieurs reprises par le ministreen charge de la Ville et du Logement, JulienDenormandie, à qui Yannick Borde, présidentde PROCIVIS UES-AP, a récemment remis « 30propositions pour stopper la dégradation descopropriétés », sur lesquelles Actualités Habitatreviendra dans un prochain numéro. ● F.X.

Agenda


PROJET DE FUSION

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Vie des organismes

En application de la Loi ÉLAN, les troisoffices publics de l’habitat présents surArcueil, Gentilly, Cachan et le Kremlin-

Bicêtre, Cachan Habitat, Kremlin-BicêtreHabitat et Opaly (Arcueil-Gentilly)engagent la recomposition dutissu Hlm dans le territoiredu Grand-Orly Seine-Bièvreet préparent leur fusionpour créer un office publicintercommunal de l’ha-bitat à horizon 2021 etatteindre le seuil des12 000 logements en2023. Les trois offices, ontrespectivement été créésen 1955, pour Cachan Habi-tat, 1922 pour Kremlin-BicêtreHabitat et 1 949 pour Opaly. Aeux trois, ils gèrent 9 500 loge-ments répartis en 68 résidences, repré-sentant 40 % du parc de logement social dechacune des villes, emploient 200 personneset réalisent un chiffre d’affaires de plus de40 M€. Tous trois partagent « la conviction

que la proximité est le cœur de notre mission »,résume Edith Pescheux, présidente de CachanHabitat et s’accordent sur des valeurs com-munes, dont la volonté de loger dignement

les citoyen(ne)s de leur ville, d’êtredes acteurs du développement

durable, de refuser la ventedu patrimoine de loge-

ment social, de permettrele parcours résidentiel,d’animer et d’assurerla tranquillité des quar-tiers, d’associer les loca-taires à l’améliorationet la gestion de leur

cadre de vie, d’assurerle bon entretien et la

maintenance de leur patri-moine, de promouvoir la par-

ticipative active aux conseilsd’administration.

Pour accompagner le projet de fusion, lestrois bailleurs ont crée un logo temporairepermettant de communiquer, notammentavec les locataires. ● F.X.

UN PROJET URBAIN INNOVANT

Partenariat

R eims Habitat et les associations Cul-tures à l’Îlot Saint Gilles et Frat HabitatIntergénérationnel ont signé le 16 mai

une convention de partenariat concernantun projet d’éco-habitat participatif intergé-nérationnel, à Reims. Il vise à construire, àL’Îlot Saint Gilles, un habitat locatif et enaccession à la propriété favorisant la solidaritéentre les générations et le lien social, avec

des espaces de vie com-muns gérés collective-ment. Respectueux del’environnement, ceprojet devra égalementencourager les éco-gestes, utiliser les nou-

velles technologies et s’inscrire en interactionavec la vie du quartier Barbâtre dans lequelil s’intégrera.

Depuis deux ans, les deux associationsorganisent des ateliers thématiques sur ceprojet, à partir d’études urbaines réaliséespar la Ville de Reims. L’office a acquis les ter-rains d’une superficie de 1 264 m² auprès dela Ville en juin 2018. ● D.V.

� La convention signéeentre les troispartenaires a pourobjectif d’identifier et departager les moyens etméthodes decollaboration favorisantla réussite du projet.

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En bref

Accompagnement. Habitat Sud Atlanticet l’association Atherbea accompagnentl’engagement du territoire au service despopulations fragilisées via l’accueil en CHRS.Une convention de partenariat a été signée en vue de la mise à disposition par le bailleurde quatre appartements en cœurd’agglomération, à Bayonne, pour logertemporairement des publics précaires eninsertion. Cet accord porte à huit le nombre delogements proposés à l’association.

Entre le foyer et le logementautonome. Plurial Novilia présente unenouvelle offre : la colocation non-solidaire.Reposant sur la signature 100 % clé en maind’un contrat individuel par chambre (bail etredevance mensuelle tout compris), cettecolocation comprend : un logement meubléet une chambre sécurisée, les chargeslocatives, l’électricité et le gaz, la connexionInternet Wi-fi (selon le logement), l’assurance,la taxe d’habitation. Ce dispositif s’adresse à tous avec une prioritédonnée aux salariés d’entreprises. La cautiondemandée n’est que d’un mois et aucun fraisde dossier n’est demandé. Le loyer mensuelse situera entre 300 et 420 €.

Véhicules propres. Grand Dijon Habitatvient de renouveler 50 % de sa flotteautomobile, soit vingt-cinq véhicules, ens’équipant de voitures électriques. Cetinvestissement de 425 000 € répond à undouble objectif de transition écologiqueet d’économie, un véhicule électriquepermettant une économie de 8 700 € sur cinqans par rapport à un véhicule thermique.Les agents de l’Office vont être formés à laprise en main des nouveaux véhicules etdeux bornes de recharge seront installéesdans chacune des six agences. Le siègeadministratif bénéficiera lui de deux bornesde recharge rapide, en moins d’une heure.

Jeux pour seniors. À la suite d’un appel àprojets lancé fin 2018 pour faire émerger dessolutions cohérentes avec les réalités de la viequotidienne des aînés dans leurs logements,Actis a retenu l’ADPA (Accompagner à domicilepour préserver l’autonomie) qui propose desséances de jeux collectifs pensés par et pourles seniors, animés par des aides à domicile. Un cycle de quatre ateliers à destination deslocataires âgés du secteur du Villageolympique va être mis en place ; la signaturede convention entre les deux partenairesinterviendra à l’issu du premier atelier.

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DEUXIÈME ÉDITIONDU CONCOURS#93MONAMOUR

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Initiatives

Après une première édition réussie(plus de 700 photographies poé-tiques, fortes, drôles, émouvantes

ou insolites), Seine-Saint-Denis Habitatlance la 2e édition du concours photo#93monamour du 20 mai au 16 juin 2019,présidé par la photographe Valérie Fros-sard. Le jury, aura la lourde tâche d'établirle palmarès 2019 et d'attribuer le prix duJury. Les internautes seront mis à contri-bution, afin de voter pour leur photo favo-rite sur Instagram parmi les 10 sélection-nées par le jury - composé de personnalitésdu milieu artistique, journalistique, duConseil départemental mais aussi de loca-taires et salariés du bailleur - et lui attribuerle prix du public.

À travers cette initiative, l’OPH souhaitefaire émerger des talents et promouvoirla diversité des points de vue sur les quar-tiers, les habitants, les paysages de laSeine-Saint-Denis, à rebours des stéréo-types bien souvent véhiculés. « Je ne doutepas que cette année encore, le concourssera l’occasion de révéler des talents parmiles habitants du département, que nousferons rêver et découvrir de nouvellesfacettes du département », glisse StéphaneTroussel, président du conseil départe-mental et de l’OPH. ● F.X.

CUISINER, MANGER ET CRÉER DU LIEN

« Les Petites cantines », tel est le nomdu restaurant participatif en piedd’immeuble qui devrait ouvrir ses

portes à la rentrée au 5 rue Kuhn, dans lequartier gare à Strasbourg, après travaux.CUS Habitat et l’association éponyme ontsigné le bail commercial le 2 mai, pour unedurée de neuf ans. Ce concept, né à Lyon en2016, vise à lutter contre l’isolement socialen redynamisant les liens de proximité et à

promouvoir une alimentation durable. Véritable cuisine ouverte sur le quartier,

cette cantine permettra aux habitants dese retrouver pour cuisiner ensemble desproduits locaux, bio (autant que possible),en vrac et contenant le moins de protéinesanimales, sous la houlette de « maîtreset maîtresses de maison » salariés del’association, mais aussi d’y manger à prixlibre. ● D.V.

� Lancé à Lyon en 2016, le concept des « Petites cantines » essaime à Strasbourg pour développer les liensde proximité et promouvoir une alimentation durable.

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DE L’OMBRE À LA LUMIÈRE

D ans le cadre du projet « De l’ombreà la lumière » initié par Coop’IB -démarche commune à trois bailleurs

de l’aire toulousaine, Groupe les Chalets,Patrimoine SA Languedocienne et Tou-louse Métropole Habitat(1) pour structurerles projets de terrain dans un contexted’intranquillité résidentielle dans les quar-tiers Reynerie et Bellefontaine - et primélors des Trophées de l’Innovation 2018 - lesateliers de graffs ont démarré à Bellefontaine,durant les vacances de Pâques. Ils se poursui-vront tout au long des prochaines vacancesscolaires. Objectif principal de cette initiative :lutter contre les tags sauvages et permettreaux jeunes du quartier de se réapproprier leurcadre de vie en les mobilisant afin de produiredes graffs de qualité sous l’encadrement d’ungraffeur professionnel, BigDaddy Moun, connupour ses fresques autour des Comics.

Tous les graffs produits auront comme thé-matique la place du genre féminin, et plusparticulièrement la place des femmes dansles espaces publics. En dehors de l’aspect édu-catif porté par la volonté d’éveiller les popula-tions à l’art urbain, cela permettra d’aborder

la question du genre afin de sensibiliser lesjeunes à cette thématique mais aussi, plusglobalement, les populations habitant le quar-tier. Le projet est piloté par l’association VivreEnsemble, avec qui les trois bailleurs travaillentdepuis près de21 ans.

Coût prévisionnel du projet : 36 000€, finan-cés par Coop’IB (19 000€), les Trophées del’innovation (5 000€), la préfecture de Haute-Garonne, Toulouse Métropole et le Conseildépartemental (4 000€ chacun). ● F.X.

(1) Lire Actualités Habitat n° 1075, page 13et hors-série n° 8 du 15 décembre 2018.

� Réalisation de la première fresque dans le quartierde Clairefontaine, dans le cadre d’un atelier graffiti.

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4e PROMOTION DU « PARCOURS GARDIEN »Insertion

En avril, à Rouen, dix per-sonnes ont reçu leur diplômecertifiant l’obtention de leur

contrat de professionnalisationdans le cadre du « Parcours Gar-dien ». Porté par l’associationInterm’aide emploi depuis 2013,ce projet a pour objectif d’amenerun groupe de personnes éloignéesde l’emploi vers le métier de gar-dien d’immeuble, avec une for-mation certifiante d’une durée dedouze mois, d’un niveau équiva-lent au CAP. Neuf des dix candidatsse sont déjà vu proposer un CDIchez le bailleur qui les a accueillispendant leur période d’immersionou par d’autres bailleurs impliquésdans le projet. Rouen Habitat, la

SA Hlm de la région d’Elbeuf,Alcéane, Logéo Seine Estuaire,Logiseine et Habitat 76 ont parti-cipé à cette 4e édition. Le « Parcoursgardien » a été retenu, au niveaunational, comme exemple des par-tenariats fructueux entre les orga-nismes Hlm et les acteurs de l’in-sertion professionnelle.

Partenaire du projet, l’USH deNormandie participe au comitéde pilotage, assure la promotiondu projet auprès de ses partenaireslocaux et mobilise les bailleurssociaux pour assurer un nombresuffisant de postes, en essaimantle projet dans les autres territoiresnormands. Dix bailleurs différentsy ont participé jusqu’à présent, un

onzième va rejoindre le projet enjuin pour la 5e édition. Les réunionsd’information en direction desdemandeurs d’emploi ont déjàcommencé et des épreuves issuesde la « méthode de recrutement

par simulation » (MRS) vont êtreorganisées d’ici fin mai. Quatorzepostes pour les contrats de profes-sionnalisation ont déjà été confir-més par les bailleurs sociaux rouen-nais et havrais. ● D.V.

� Dix des treize candidats en contrat de professionnalisation ont reçu leur diplômeà l’issue des épreuves de soutenance devant un jury et de mise en situation avecdes comédiens.

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DES PRODUITS MÉNAGERS VERTS

Un atelier a permis aux locataires d’Halpadesde faire vibrer leur fibre écologique et decréer des produits ménagers écologiques

et économiques à base de composants naturels. Cette action créatrice de lien social a pu se dérouler grâce à la mise à disposition d’une sallecommunale par la mairie de Barberaz (73), et avec l’accompagnement d’un aromathérapeute.

L’atelier a été l’occasion d’échanger sur lesbonnes pratiques pour maîtriser son budget touten préservant l’environnement et de renforcerles liens entre les habitants des différentesrésidences de l’ESH au sein de l’agglomérationchambérienne. Chacun est reparti avec un livrede recettes et un flacon du produit créé encommun. ● D.V.

Pas d’apprentis sorciers chez Halpades, mais deslocataires désireux de créer ensemble des produitsménagers écologiques et sains. �

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POUR UNE DIMENSION « GRANDEUR NATURE » À L’HABITAT URBAIN

Environnement

A ccompagné par deuxconsultants spécia-listes de la nature,

Habitat du Nord a souhaitérepenser les espaces vertsde ses résidences situées enville. L’expérimentation adémarré, sur quatre rési-dences tests, en métropole

lilloise. Après avoir effectuéun état des lieux faune-flore, ainsi qu’un diagnosticdu potentiel écologique, des rencontres ont été orga-nisées avec les habitants,pour recueillir leurs attenteset imaginer de futurs aménagements.

Douze mois plus tard, avecl’arrivée du printemps, leshabitants ont pu passer à laphase de concrétisation enparticipant aux plantationset à l’installation des carréspotagers, nichoirs et autreshôtels à insectes au pied deleur immeuble. ● V.S.

� À l’issue d’un travail préparatoire organisé avec des spécialistes, les premières plantations sont apparues.

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• Condillac s’offre une jeunesse

• Nouvelle autonomie pour94 étudiants

• Une marque dédiée

JEUNES

Constituant l'un des plus grands ensemblesde logements étudiants sur le campusde Saint-Martin-d'Hères, mais aussi l'un desplus vétustes, le site Condillac, près de Gre-noble, accueille désormais la nouvelle rési-dence étudiante Stefan Zweig, conçue parLinkcity, filiale de Bouygues, pour le comptede l’Opac 38.

Le bâtiment est réparti sur 6 niveaux : 160 studios dont 8 PMR, 40 logements T2dont deux PMR, 1 logement de fonction pourle personnel du CROUS Grenoble Alpes, soit201 logements.

Les résidents bénéficient d’une laveriecommune ainsi que d’un espace « colearning »équipé d’un mobilier moderne et d’uneconnectique adaptée même si tous les loge-ments sont connectés au réseau WIFI de larésidence. Objectif : favoriser les échangesentre les étudiants et ainsi développer le liensocial à l’échelle de la résidence.

Le bâtiment, économe en énergie et res-pectueux de l’environnement, s’inscrit dansla règlementation en vigueur RT 2012, avecdes performances 20 % supérieures auxattentes. Cette opération figure au contratde plan État-Région (CPER) et dans le cadrede l'Opération Campus ; elle bénéficie du sou-tien financier de la Région AuRA (Auvergne-Rhône-Alpes) à hauteur d'1,86 M€ et de Grenoble Alpes Métropole à hauteur de 1 M€.● V.S.

� 14 mois de travaux seulement pour cetterésidence qui a ouvert ses portes pour ladernière rentrée universitaire ;arch. : Michel Benoit Architectes.

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Avec ses 94 logements, la résidence SimoneLambre à Champigny-sur-Marne (94), com-plète l’offre de logements étudiants d’EspacilHabitat sur la commune. La résidence estlocalisée à proximité immédiate de la garepour un accès rapide aux pôles universitaireset aux bassins d’emploi de l’Est parisien. Ellese compose de 92 logements de type 1 de21,61 m2 (64 PLS et 28 PLUS) et de deux loge-ments de type 1 bis de 28,85 m2, en PLS, avecdes loyers respectifs de 446, 342 et 517 euros.Les logements sont équipés avec du mobiliermobile, polyvalent et design et disposent dela fibre optique pour une meilleure connec-tivité. Une offre internet avec Wi-Fi a éténégociée avec un prestataire. Dans les partiescommunes, plusieurs espaces sont dédiés aupartage et à la convivialité, la résidence pos-sédant également une laverie commune, unhall d’accueil et un local à vélos.

Elle est certifiée Habitat & Environnement,niveau RT 2012 - 10 %. 36 % des jeunes occu-pants étaient dans une situation précaireou transitoire et 25,3 % étaient logés chezleurs parents. ● D.V.

Des produits adaptés

Voici plusieurs mois déjà, Domofrance a faitle choix de s’appuyer sur la marque Yellomepour soutenir le fort développement de sonoffre de logements locatifs jeunes et lui don-ner une plus grande visibilité. Une marquedéposée par la SA Le Foyer(1) (également filialed’Action Logement) en 2015 avec qui Domo-france a signé un contrat de licence autorisantle bailleur bordelais à utiliser la marque enNouvelle Aquitaine. L’ESH a fait le choix d’ou-vrir une agence à cette enseigne en pleincœur de Bordeaux, avec une équipe de neufcollaborateurs, bilingues pour la plupart. Leconcept Yellome repose sur un logementtemporaire, en résidence sociale, adapté à lavie des étudiants, alternants et jeunes actifsdans une résidence meublée et sécurisée,confortable, connectée, avec des infrastruc-tures et des services utiles et un accompa-gnement, le tout à tarif social. À noter queDomofrance entend, à horizon 2021, doublerson offre de logements jeunes en passant de1 200 à 2 250 logements en Nouvelle-aquitaine.● F.X.

(1) L’ESH gère plus de 200 logements Yellome enNouvelle -Aquitaine.

Du 20 au 25 mai dernier, l’Union natio-nale des CLLAJ (comité local pour lelogement autonome des jeunes) a

organisé la dixième édition de la semaine dulogement des jeunes à travers l’Hexagonepour interpeller le grand public sur les diffi-cultés rencontrées par les jeunes dans l’accèsau logement autonome, en lien avec des par-tenaires, dont Action Logement ; avec un focusparticulier cette année sur l’accès aux droits.22 % des jeunes de 18 à 30 ans interrogésdéclarent en effet ne pas avoir bénéficié desaides auxquelles ils auraient pu prétendre (5points de plus qu’en 2016) et 65 % d’entre euxn’ont pas entendu parler des dispositifs decaution comme Visale ou Locapass, proposéspar Action Logement. De leur côté les orga-nismes HLM développent des produits spéci-fiques pour ce public (étudiants, jeunes actifs,apprentis, jeunes travailleurs) et affichentdans leur feuille de route cet axe de dévelop-pement . Retour sur les derniers projets.

� Implantée sur le toit d’un centre commercial,la résidence Simone Lambre a coûté un peuplus de 6,8 M€.

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Les travaux conduits ces dernières années par leMouvement Hlm ont mis en évidence la néces-sité d’une action publique forte et concertéeentre les collectivités, les organismes Hlm et l’en-semble de leurs partenaires (État, Caisse des

dépôts, Action Logement…) pour améliorer la prise encompte des spécificités des territoires peu tendus. Animépar la FNAR et l’USH, un plan d’action confédéral réunit,au niveau national, l’ensemble des fédérations compo-sant le Mouvement Hlm, pour mieux faire reconnaîtrel’action des organismes Hlm dans ces territoires, les

appuyer dans la mise en œuvrede politiques de l’habitat inno-vantes et leur permettre d’échan-ger des bonnes pratiques.

Fort du succès et des leçonsdu premier appel à manifesta-tion d’intérêt (AMI) « Territoiresdétendus » tirées dans le cadrede la Conférence du consensuslors de la préparation de la LoiÉLAN, un second AMI a été lancéen 2019 auprès des organismes,inter-organismes et Associa-tions régionales d’organismesHlm, avec pour objectif d’ampli-fier les travaux entrepris dans lecadre du plan d’action confédé-ral. Les projets retenus visent à

apporter des réponses concrètes aux habitants et aux ter-ritoires. Les résultats des études doivent continuer àcontribuer à formuler des propositions d’évolution etd’adaptation du cadre législatif, réglementaire et financierapplicables à ces situations, à pérenniser l’activité desorganismes et à réfléchir sur l’évolution des métiers debailleur social.

Quels projets ont été sélectionnés ? • L’OPAL 02 a choisi de proposer une démarche pluridis-ciplinaire pour recomposer au mieux son patrimoine àl’échelle du département de l’Aisne. Du fait d’enjeux ter-ritoriaux variés, l’attractivité du patrimoine du bailleurest en effet loin d’être uniforme. Ainsi, pour répondre auxdifférents besoins de la population du département etadapter en conséquence son parc immobilier, l’OPAL 02s’est engagé dans un partenariat avec des chercheurs enurbanisme et sociologie.

• Le dossier présenté par l’USH Centre-Val de Loireconcerne l’ensemble du territoire régional et vise àconstruire une offre de services pour favoriser le maintienà domicile des personnes âgées. En région Centre-Val deLoire, la population de plus de 60 ans représente 27 % dela population globale. Plus de 95 % vivent en autonomiedans leur logement et 30 % d’entre eux sont isolés. Dansle cadre de sa mission d’animation professionnelle,l’AROHLM a, depuis 2017, développé un cycle sur le vieil-lissement et c’est dans le cadre de cette dynamique qu’estnée la volonté commune de développer un projet régionalau bénéfice de ces publics. Un sociologue et une étudequantitative fouillée permettront de cerner au mieux lesbesoins et leurs réponses.• L’OPHIS du Puy-de-Dôme a choisi de travailler sur ledéveloppement de solutions alternatives à la recomposi-tion du patrimoine en secteur détendu. Si l’interventiondes bailleurs sociaux, pour répondre à la demande descollectivités, concerne en grande partie la création delogements en acquisition-amélioration dans du bâtiancien ou la création de logements neufs, une autreréponse consiste en la requalification du patrimoine exis-tant, souvent vacant, car inadapté et ne répondant plusaux besoins exprimés sur ces territoires détendus (popu-lation vieillissante, accueil de jeunes actifs, de migrants,etc…). Des changements d’usage méritent donc d’êtreexplorés : dans le cadre de cet AMI, l’organisme a souhaitéapprofondir la réflexion sur trois sites sur deux questionsqui peuvent poser problème : la question juridique dudéconventionnement et la question sociologique de l’in-tégration de nouvelles populations par l’ensemble desparties prenantes. • C’est pour construire un cadre d’intervention régionaldes organismes Hlm sur les territoires détendus que l’URHNouvelle-Aquitaine a été retenue par l’AMI 2. L’objectifde l’Union régionale, à travers la mise en place du réseauTerritoires et Habitat, est de prolonger et concrétiser unedémarche engagée depuis 2017 sur l’intervention desorganismes Hlm en secteur détendu, illustrée par uneétude sur les conditions de réalisation des opérations encentre-bourg, des échanges avec la Région Nouvelle-Aqui-taine pour un soutien financier aux organismes Hlmintervenant en Zone C, et l’identification des besoins endémolition pour une mise à niveau du parc, par exemple. • Pour les organismes Hlm de l’Allier, la mise en œuvrede partenariats entre les différentes parties prenantesd’un projet, aussi bien au niveau local que national, ainsi

AMI 2 TERRITOIRES DÉTENDUS

Neuf projets pour l’édition 2019Après le succès du premier appel à manifestation d’intérêt, initié en 2016 par l’USH etles Fédérations avec l’appui de la Caisse des dépôts, dans dix territoires détendus, undeuxième appel à manifestation a été lancé en 2019. Regard sur les projets retenus.

Territoires ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Ces projets ont pour but de pérenniser,régénérer l’activité des organismes et deréfléchir à l’évolution de leurs métiers, de leurs partenariats.

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que dans l’optimisation de certains outils financiers exis-tants est la clef d’une réponse adaptée à la revitalisationdes centres-villes. À partir de trois études de cas, les orga-nismes de l’Allier étudieront les possibilités de développerdes activités nouvelles et des montages innovants au ser-vice des territoires : ingénierie, management de projetpour le bénéfice d’un tiers, mission complète d’aména-geur, interventions sur le parc privé…• Drôme Aménagement Habitat avait déjà participé àl’AMI 1. Cette fois, l’organisme a candidaté en vue d’étudierl’opportunité et la manière de s’engager dans une conces-sion publique d’aménagement d’îlots en recyclage. Il s’agitd’aider l’organisme à se positionner comme ensemblier,aménageur d’îlots de centre ancien, une problématiquetrès prégnante dans le cadre du déploiement du pro-gramme Action cœur de ville. L’accompagnement deDrôme Aménagement Habitat permettra d’apporter unéclairage sur la capacité d'un organisme Hlm à assumerles compétences multiples (juridiques, techniques, finan-cières, sociales) requises dans ce genre d'intervention etde servir de laboratoire sur des sorties immobilières adap-tées à ce type de marché.• C’est pour étudier l’opportunité de recourir à un Orga-nisme de foncier solidaire dans les territoires détenduspour proposer une offre d’accession sociale à la propriétéque le COL contribue à ce deuxième appel à manifestationd’intérêt. Dans un contexte où les collectivités des terri-toires détendus souhaitent de plus en plus développerl’accession sociale, le COL a souhaité appréhender le posi-tionnement du produit logement à travers une étude demarché fine, la méthodologie produite devant in fine per-mettre de répondre aux sollicitations des collectivités parla démonstration empirique de l’intérêt ou des difficultésdu portage d’une telle opération. Deux communes en par-ticulier ont été retenues dans cette étude, Espelette etHaux-en-Gironde.• Pour Polygone et Logivelay, l’enjeu de contribuer est dedéterminer les conditions favorables à l’émergence d’uneoffre adaptée d’accession à la propriété en tissu ancien.Dans une volonté de revitalisation des centres-bourgsanciens, les travaux menés par ces deux coopératives Hlmdu Massif Central devront répondre aux problématiquesde montage juridico-financier, tant du point de vue desporteurs de projet que des futurs acquéreurs, pour pro-poser des solutions adaptées aux deux projets expéri-mentaux présentés.• Enfin, Logeo Seine Estuaire étudie l’opportunité de lavente Hlm en bail réel solidaire (BRS) en secteur détendu.L’étude proposera une transposition du modèle de ce dis-positif à la vente sociale en étudiant les conditions juri-diques et réglementaires avec les modèles d’actes nota-riés, les modèles économiques et les financements, parla modélisation des comptes de résultats séparés. Les

modalités opérationnelles et les approches marketing etvente feront également l’objet d’une analyse. Cettedémarche permettra de développer un modèle de ventesociale pleinement sécurisé, attractif et sécurisant. Elleimpulsera, d’autre part, la création d’une nouvelle lignemétier venant conforter les activités d’accession socialeà la propriété.

La capitalisation des résultats de ces neuf études-actions permettra d’inspirer d’autres initiatives locales,sur d’autres régions françaises. Ces projets ont pour butde pérenniser, régénérer et diversifier l’activité des orga-nismes et de réfléchir à l’évolution de leurs métiers, deleurs partenariats. Les membres du plan d’action confé-déral se tiennent à la disposition de l’ensemble des orga-nismes pour plus de renseignements. ö

(1) Les principaux enseignements de l’AMI 1 ont été présentésdans Actualités Habitat n° 1074 du 15 mars 2018.

En savoir plus : FNAR, chloé[email protected]

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Direction Villeurbanne, chez EstMétropole Habitat, pour une réunionen marchant avec Baptiste, Méri, Faridaet NicolasÀ Est Métropole Habitat, l’innovation socialeest au service de la lutte contre la précarité,du développement du lien social et de l’en-capacitation (lire encadré) des habitants. Àl’ère de la mesure des impacts sociaux et dela recherche de retour sur investissement,l’office prend le contre-pied pour apprécierles effets de ses projets en recherchant unindicateur sensible, qui peut être celui dubonheur des habitants. « Nous c’est habiter »,le sens de l’innovation sociale à Est MétropoleHabitat pourrait se résumer ainsi.

Depuis six ans, grâce à une équipe dédiée,l’office impulse des projets locaux et adaptésaux besoins des habitants, avec l’appui departies prenantes solidaires (architectes, habi-

tants, étudiants, compagnons d’Emmaüs,start-up…). « Nous jouons un rôle de soutienauprès des salariés qui prennent désormaisdes initiatives pour monter des projets. Noussommes de moins en moins dans le portagede projets, c’est le signe d’une intégration dela culture de l’innovation sociale. Allumerl’étincelle pour libérer l’énergie potentielle denos collègues ou des habitants, telle est notremission », précise Baptiste Camus, responsablede l’innovation.

Après plusieurs années d’expérience, lesprojets sont nombreux, parmi lesquels :

• Oasis, pour bien vieillir ensemble. EstMétropole Habitat accompagne l’associationOasis, de Saint-Priest (inspirée des Babayagas

TERRITOIRES

Bailleurs-habitants : un bon tandempour l’innovation sociale

� Séance de créativité du service innovation,chez Est Métropole Habitat, en appui d’unprojet d’aménagement.

Comment améliorer le service aux locataires avec une approche ludiquegagnant-gagnant ? À Villeurbanne et à Angers, l’innovation sociale seconstruit main dans la main entre les organismes et les habitants.

Innovation /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

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Enquête surl’innovation dansle secteur Hlm

De plus en plus d’organismes Hlms’engagent dans des démarchesd’innovation pour répondre au mieuxaux défis de la profession (social,sociétal, environnemental). Lesdéterminants de la responsabilitésociétale et environnementale(dialogue et prise en compte desparties prenantes, reporting et analysed’impact/des risques,…) constituentdes points d’appui structurants del’innovation.Pour cette raison, l’Institut Hlm de laRSE et l’USH ont lancé une étude surl’innovation durable visant notammentà sa valorisation et à tirer desenseignements pour la profession.Confiée à Utopies et Wavestone, elleallie approche qualitative etquantitative des organismes Hlm et deleurs parties prenantes et donnera lieuà une publication courant septembre2019.


de Montreuil), pour la construction d’unerésidence de 20 logements qui verra le jouren fin d’année. L’association est constituéede personnes âgées ayant décidé de vieillirensemble. Espaces partagés, lieux de convi-vialité, le projet est co-construit avec l’équipede maîtrise d’œuvre qui intègre égalementune ergothérapeute.

• Hack the bot. Cette approche collaborativeet ludique est destinée à améliorer le serviceaux clients, avec un chatbot qui apporte ins-tantanément une réponse à toutes les ques-tions de premier niveau des demandeurs delogement sur le site d’EMH.

• La « coloration » d’une opération. Elledéfinit l’innovation ou l’ensemble de solutionsinnovantes qui permettent à un projet deconstruction ou de réhabilitation de procurerune expérience sensible et positive aux (futurs)résidents. Elles peuvent être de nature tech-nique (matériaux, procédés constructifs, domo-tique…) ou sociale (lieux collectifs, fonctionsociale particulière, fonctionnement spéci-fique…). « Colorer les projets » implique demobiliser des acteurs, des méthodes de travailet des outils sensiblement différents de laconduite d’opérations classiques.

Ainsi, une nouvelle résidence, construiteen « coloration neutre » comprend un espacedédié, au rez-de-chaussée, dont l’usage n’apas encore été défini. Il le sera en collaborationavec les locataires de la résidence, afin d’êtreau plus proche de leurs besoins et envies. Enattendant l’émergence de projets, depuis lalivraison, des ateliers d’aide à l’aménagementdes locataires sont réalisés dans le local, avecl’aide d’associations.

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�Les habitantssolidaires, locatairesd’ImmobilièrePodeliha, sont lesinterlocuteursprivilégiés entre lesrésidents et lebailleur social.

À Angers, l’innovation sociale vient enappui de la politique de RSE

Immobilière Podeliha a lancé deux projetsd’innovation sociale particulièrement emblé-matiques : la plateforme Smiile, réseau socialde voisinage qui rassemble des services col-laboratifs disponibles localement (partaged’objets, entraide, vie de quartier…), et les« habitants solidaires ».

Après deux ans d’expérimentation au seinde plusieurs résidences, dont un ensembleimmobilier en QPV, le bilan de Smiile estpositif. L’ESH a su créer les conditions néces-saires pour le développement de dynamiquesparticipatives entre les parties prenanteslocales. Le déploiement du réseau a été l’oc-casion de mobiliser des jeunes en servicecivique, aux côtés des « habitants solidaires »,pour aller à la rencontre des régies de quartier,des centres sociaux, des habitants, des asso-ciations. Toutes ces énergies ont permis decommuniquer et d’accompagner à l’utilisationde cette application. Pour Pascal Bouchet,chef de service Animation et Innovationsociale, « ces actions d’innovation sociale onteu un effet bénéfique auprès de ménages derésidences auparavant marquées par les inci-vilités, les impayés et la vacance. L’objectif deSmiile, ce n’est pas simplement de développerdu lien social, c’est également d’habiter ensem-ble un lieu de vie ».

C’est ainsi qu’après le temps de l’expéri-mentation vient celui de l’évaluation. Un travaildifficile mais nécessaire pour démontrer lesexternalités positives d’un tel projet et valoriserauprès des collectivités les apports d’un orga-nisme Hlm, assurant le rôle d’ensemblier des

ressources locales, dans un territoire. Il s’agitégalement, de façon structurante, de changerla relation aux locataires pour concevoir autre-ment les services à apporter.

En 2020, Immobilière Podeliha changerade siège social. Dans ce contexte, l’innovationsera plus transverse et directement rattachéeau secrétariat général. Une nouvelle façond’embarquer tous les collaborateurs dans l’in-novation et de renforcer l’identité de l’orga-nisme auprès de son écosystème local. ö

œContacts : Véronique Velez, responsabledu département Innovation et prospectiveà la Direction de la Maîtrise d’ouvrageet des Politiques patrimoniales :[email protected] - Céline Di Mercurio, cheffe de missioninnovation sociale et RSE, Directiondes politiques urbaines et sociales :[email protected]

Le langagede l’innovation

Encapacitation : néologisme issu del’anglais empowerment qui traduit lerenforcement du pouvoir d’agir et descapacités, l’appropriation desresponsabilités, l’émancipation d’unindividu ou d’un groupe de personnes. Chatbot : le chatbot, pour « chat »comme discussion en ligne et « bot »comme robot, est aussi connu sous lenom d' « agent conversationnel ». Ils’agit d’un logiciel programmé poursimuler une conversation en langagenaturel. Certains organismes Hlmtestent ce nouvel outil qui peut fournirune réponse immédiate 24h/24 auxquestions de premier niveau deslocataires.Proof of concept (POC) : étape devalidation concrète dans la mise enplace d'un projet radicalementnouveau, qui vise à faire "la preuve duconcept", avant un déploiement pluslarge. Une étape importante donc envue du lancement d'un prototypepleinement fonctionnel.


vient

de paraître

Un exemplaire de ce cahier a été envoyé à tous les organismes, adhérents de l’USH,qui peuvent également, après identification,consulter en ligne ce document sur le centre de ressources accessible depuiswww.union-habitat.org.Cette offre n’est pas disponible pour les abonnésd’Actualités Habitat non adhérents Hlm.Pour toute demande d’achat d’un numéro :[email protected],[email protected]

repères n° 58Architecture de la transformation – Retour d’expérience des dix incubations

Réunies par le désir d'encourager les organismes Hlm dans leur démarched'innovation, l'Union sociale pour l’habitat et la Caisse des dépôtsavaient décidé en 2015 de lancer l’appel à projets « Architecture de la

transformation » (diminutif « Archi ») pour faire émerger de nouvelles solutionsarchitecturales, techniques ou organisationnelles, au service du logementsocial et intermédiaire.

Deux éditions ont été lancées : la première, en 2015, a eu pour thématiquel’évolutivité des logements et la mutabilité des bâtiments ; la seconde, lancéeen 2018, l’impact territorial du logement social.

Le même processus a guidé ces deux saisons : après une phase depré-sélection, les cinq lauréats de chacune des éditions ont bénéficié pendanthuit mois d’un cadre innovant d’expérimentation dont les méthodes s’inspirentde celles pratiquées dans le milieu des start-up, et qui sont alors appliquéesau secteur du bâtiment.

Ce Cahier propose la synthèse de ces expérimentations, des points de vued’experts, des témoignages d’organismes qui font le point 18 mois après.

Contact : Cécile Semery, responsable Architecture et Maîtrise d’ouvrageDirection de la Maîtrise d’ouvrage et des Politiques patrimoniales, USH.Mél. : [email protected]


/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// maîtrise d’ouvrage

Toulouse (31). Édifiée sur le site de l’ancien tri postal de Lardenne situé au cœur du nouveau quartier deBordeblanche, cette résidencepropose 20 appartements et3 pavillons (trois T4 duplex).Économes en énergie afin de garantir aux locataires des charges maîtrisées, leslogements collectifs sontéquipés de chauffage électriqueet d’un ballon thermo-dynamique. Les logementsindividuels sont équipés d’une pompe à chaleur et d’un ballon thermodynamique. La structure du bâtiment est enmaçonnerie de béton cellulaireet le programme dispose d’une installation photovoltaïqueavec revente d’électricité à Enedis. Arch. : Éric LapierreExpérience. ● 3F Occitanie

Saint-Avertin (37). C’est près de Tours que larésidence L’Égérie a accueilli ses nouveauxlocataires. Onze logements locatifs de 2 ou3 pièces, avec terrasse et stationnement,chaudière individuelle au gaz hautecondensation, à un prix attractif (293 € horscharges pour un T2). La résidence se situe aucœur de la commune, non loin des berges duCher, de la forêt de Larçay et constitue unensemble aux lignes sobres, épurées etélégantes qui s'inscrit dans un environnementnaturel et préservé. Arch. : C. Blanchet.● Valloire Habitat

Grenoble (38). Réalisé dans le cadre d’un marché en conception-réalisation, le Castel compte 51 logements intermédiaires gérés parin’li Aura et 17 logements locatifs sociaux acquis en Vefa par l’ESH,répartis sur quatre bâtiments. Un local associatif en rez-de-chaussée,a été vendu à la ville. Ce programme immobilier conjoint s’inscritdans le projet de renouvellement urbain du quartier du Châtelet duGrand projet de ville Grenoble-Saint-Martin-d’Hères engagé depuisune dizaine d’années qui parie sur la diversification de l’habitat etmêle mixité sociale et mixité intergénérationnelle. À ce titre, cinqlogements locatifs sociaux, destinés aux seniors, bénéficient d’unetrentaine d’aménagements techniques favorisant le maintien àdomicile. Arch. : Cabinet Futura A. ● SDH et In’li Aura

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NOUVELLES RÉALISATIONS

Parçay-Meslay (37). L’architecte a suutiliser la pente de cette parcelle tout enlongueur, en zone de protection du patrimoinearchitectural urbain et paysager, proche ducentre-ville, pour faire de cette forte contrainteun atout esthétique de la résidence SaintAntoine mais aussi loger des places destationnement semi-enterrées et éclairéesnaturellement. Au sud du terrain, sontdisposées 7 maisons en bandes quireprennent le gabarit des maisons alentours

et au nord 21 logements collectifs dansle prolongement d’une autre résidencepropriété de l’organisme. Les 28 logementsen PLUS et PLAI, bénéficient de vuesdégagées sur les coteaux et d’unensoleillement optimum Est-Ouest.Le programme atteint une performancethermique BBC RT 2012 -10 % et est certifiéHabitat et environnement Profil A.Coût de l’opération : 4,46 M€.Arch. : K-Hut. ● Val Touraine Habitat

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maîtrise d’ouvrage ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

L e premier programme parisien certifiéNF Habitat HQE Ville de Paris(1), niveau« Excellent », sera livré courant juin.

Exemplaire à plus d’un titre, c’est égalementla première opération labellisée Bepos Effi-nergie de la capitale.

Ce bâtiment de 22 logements construitpour Habitat Social Français rue de Charenton,dans le XIIe arrondissement, associe qualitéde vie au service des occupants, respect de

l’environnement et performance énergétique : • qualité de vie, en particulier grâce au choixde matériaux classés A+ pour l’ensemble dela construction et à une qualité d’air intérieurfavorisée par des matériaux peu émissifs enCOV ; • respect de l’environnement avec la récupé-ration à la fois de chaleur sur les eaux grises,des eaux de pluie en toiture pour réutilisationlors de l’arrosage du jardin et de l’énergie sur

le freinage de l’ascenseur et une économiede 13 tonnes d’équivalent CO2 ; • performance énergétique enfin, avec uneisolation thermique adaptée par parois, unechaufferie biomasse au bois (pellets), uneventilation hygroréglable B et des panneauxphotovoltaïques en toiture, qui compensentpratiquement intégralement la consommationélectrique de la ventilation, des pompes etde l’éclairage.

À 45 kWh/an/m2, le coefficient d’énergieprimaire de l’opération (CEP) permet une éco-nomie annuelle de 210€ par logement sur lafacture d’énergie.

Le programme a également obtenu la noteA de Cerqual dans l’indicateur « coûts d’en-tretien et durabilité de l’enveloppe ». ● D.V.

(1) La Ville de Paris et Cerqual QualitelCertification ont adapté la certification NFHabitat HQE au contexte territorial spécifiqueparisien et développé le référentiel NF HabitatHQE Ville de Paris pour la construction.

Certification

UN BÂTIMENT EXEMPLAIRE AU CŒUR DE PARIS� Ce bâtiment répond aux objectifs que s’est fixée

la Ville de Paris en matière de respect del’environnement, en lien avec le Plan climaténergie de la Ville.

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S ous la dénomination de« l’îlot de constructions dura-bles », 42 logements BBC cer-

tifiés Habitat & Environnement– dont 32 accessibles aux per-sonnes à mobilité réduite – ontvu le jour dans le quartier lesPlanchettes, à Verdun, au cœurdu projet de renouvellementurbain de la Ville. 35 logementscollectifs ont été construits, répar-tis dans cinq îlots comprenantquatre à six logements (4 T2, 19T3 et 12 T4), ainsi que sept loge-ments individuels (2 T3 et 5 T4). Au total, près de 20 000 m²y sontaménagés par l’OPH de la Meuse,intégrant au sein du site la pro-tection de l’environnement et de

la biodiversité, la gestion des eauxpluviales, la végétalisation destoitures-terrasses, le choix dematériaux haut de gamme etd’équipements économes (par-quet chêne massif dans les cham-bres, menuiseries intérieures bois,bardage bois, poêles à granulés,panneaux photovoltaïques…).

Le projet a été conçu pour sefondre dans son environnement,avec des bâtiments en R+1, lacréation de jardins thématiques(prairie fleurie, verger, champsde graminés), d’une sente pié-tonne traversant le cœur de laparcelle d’Est en Ouest et reliantles jardins privatifs à un mail pié-ton, et de haies vives de diffé-

rentes essences d’arbustes des-tinées à matérialiser les clôtures.

L’opération, d’un coût de 6,7 M€

a bénéficié d’un co-financementde l’Anru, à hauteur de près de500 000 euros. ● D.V.

UN PROGRAMME ANCRÉ DANS SON ENVIRONNEMENT

� L’orientation des bâtimentsfavorise la lumière naturelle etpermet de préserver un cœurd’îlot orienté plein sud, à l’écartdes nuisances de la rue.

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L e Blosne, un quartier de la ville deRennes, est en phase de modificationsurbaines. Habitation Familiale par-

ticipe à la revitalisation de ce quartier avecdeux opérations.• Pour la première, il s’agissait de la réno-vation énergétique de la copropriété LaChesnais, datant de 1973 et disposant d’ins-tallations et de systèmes vieillissants pourses 80 logements répartis dans cinq bâti-ments. Les travaux ont permis de passerd’une étiquette énergétique E à B, soit leniveau BBC Rénovation.

Rénovation des systèmes et des équi-pements de chauffage, de production d’eauchaude et de ventilation, remplacementdes huisseries extérieures, isolation desparois et des toitures-terrasses, installationde sas dans les halls d’entrée… Un projetd’envergure mené sur trois années, avecla participation active des copropriétaires.• La résidence l’Aparté, quant à elle, a béné-ficié d’un financement mixant pré-finan-cement, subventions, prêts et droits àconstruire. Pour ces derniers, un montageoriginal a été réalisé : la Coopérative aacquis le terrain en pignon de la copropriétéauprès de la Ville pour y construire ce nou-veau programme L’intégralité de la valori-sation de l’opération (soit 250 000€) aensuite été reversée à la copropriété. ● V.S.

Revitalisation

UN QUARTIER EN MUTATION

�Nouvelle étiquette énergétique BBC Rénovationpour cette copropriété La Chesnais, à Rennes.

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eC hangement de look pour

le quartier Médoc, àThionville. Batigère a

lancé fin avril le chantier derénovation des 220 logementset six bâtiments construits audébut des années 1950 pour

accueillir les sidérurgistes dela Sollac et leurs familles.

Les travaux visent en par-ticulier à améliorer la perfor-mance énergétique des loge-ments, qui grimperont de deuxclasses énergétiques, de E à C.

Les façades bénéficieront d’uneisolation par l’extérieur, lesmenuiseries seront remplacées,les cheminées contrôlées et lestoitures révisées.

Les parties communesseront également rénovées etplusieurs travaux sont prévusau sein des logements : la miseen conformité électrique, leremplacement des chauffe-eauet, en fonction des besoins révé-lés par l’étude sociale, la réfec-tion des pièces humides et lechangement des équipementssanitaires. Le projet doit s’ache-ver fin 2020. ● D.V.

Réhabilitation

DÉBUT DE TRAVAUX POUR BATIGÈRE

� Le montant global des travauxdébutés fin avril est estimé à7,5M€. Une subvention duFEDER devrait y contribuer.©

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35% de dossiers supplémentaires ont été déposés en 2018 pour obtenir un label Effinergie

2017 par rapport à 2017 : 48 opérations, soit2 683 logements en 2017 contre 31 opérations,soit 1 346 logements l’année précédente. C’estce que révèle le dernier tableau de bord tri-mestriel de l’Observatoire BBC.

Cette tendance à la hausse concerne l’en-semble des labels Effinergie. En secteur rési-dentiel, près de 100 bâtiments regroupant3 000 logements sont en cours de labellisationBepos Effinergie 2013, dont 60 % de logementscollectifs. À sa suite, le label Bepos Effinergie2017 a pris son envol en 2018 avec plus de 1 137logements (+ 44 % par rapport à 2017) répartissur 20 bâtiments (+ 25 % par rapport à 2017).

Même constat avec le label Effinergie +,avec près de 57 000 logements labellisés aupremier trimestre 2019, dont 54 000 sont col-lectifs. Depuis trois ans, plus de 10 000 loge-ments par an s’engagent dans cette labellisation,principalement des logements sociaux.

Les compteurs ont doublé pour le label BBC-Effinergie Rénovation, les rénovations basseconsommation étant uniquement portées parle logement collectif. À ce jour, près de 33 700logements ont été rénovés par an sur la période

2017-2018, au lieu de 14 500 sur les années 2011-2016. Une tendance qui s’explique par undouble facteur : 25 % d’opérations supplémen-taires entre les deux périodes et un volume delogements rénovés par opération en augmen-tation de 40 %. Dans l’individuel, seuls les loge-ments groupés du parc social sont rénovés àbasse consommation. ● D.V.

FORTE PROGRESSION DES LABELS EFFINERGIE

� La résidence de Paris Habitat, au 28 rueLacordaire à Paris, a reçu le label RénovationBBC-Effinergie pour la rénovation deses 14 logements.

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Le coup d’envoi des tra-vaux de la résidence Prai-rial à Champigny-sur-

Marne, a été donné parValophis Habitat le 10 mai.Les cinq bâtiments de briqueocre vont bénéficier de travauxde réhabilitation dans le cadredu renouvellement urbain des4 Cités et, pour quatre d’entreeux, d’une surélévation ajou-

tant 36 nouveaux logementssociaux à la résidence actuelle,construite en 1957. Elle per-mettra la création d’ascenseursfacilitant le maintien à domi-cile des personnes âgées ouhandicapées, qui représententprès de 40 % de la populationde la résidence.

Outre la rénovation ther-mique, les 212logements seront

mis aux normes et les équi-pements rénovés. 40 appar-tements de type T5 seronttransformés en T4. Des balconsseront également ajoutés surquatre bâtiments et des bowwindows sur le 5e, et quatrelogements adaptés aux per-sonnes en situation de han-dicap. Enfin, des halls et locauxvélos et poussettes feront leurapparition, avec une résiden-tialisation des espaces exté-rieurs et la sécurisation deszones de stationnement. Lestravaux se dérouleront en deuxphases pour limiter les nui-sances. Rendez-vous dans troisans. ● D.V.

Réhabilitation

LANCEMENT DES TRAVAUX DE LA « CITÉ ROUGE »� La rénovation, d’un coût de

15,6 M€, s’accompagne d’unesurélévation de quatre descinq bâtiments, pour un coûtde 5 M€ supplémentaires.

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De G à C… Le gain de quatre classessur l’étiquette énergétique de larésidence Le Beuche, à Imphy (58),

témoigne de l’impact positif de laréhabilitation conduite par Nièvre Habitat.Les 20 logements de ce patrimoineconstruit en 1958 ont bénéficiéd’importants travaux d’économie d’énergieet de mise aux normes. Côté rénovationénergétique, l’amélioration desperformances énergétiques de la résidencedécoule de l’isolation thermique extérieure,alliée au remplacement de la VMC, desmenuiseries et des volets, de l’installationde chaudières individuelles gaz àcondensation avec thermostat d’ambianceet de radiateurs basse température avecrobinets thermostatiques. La mise auxnormes a concerné les installations etgaines électriques des logements et partiescommunes et le déplacement des coffretsgaz.

D’autres travaux complètent cetterénovation, en particulier la réfectionmurale des entrées et des cuisines, celledes sols souples de certains logements, leremplacement des garde-corps en coursiveet la création de passerelles sur chaqueniveau entre la cage d‘escalier et la grandecoursive.

Cette rénovation s’inscrit dans le cadredu programme de renouvellement urbainportant sur trois quartiers de la Ville. D’uncoût de 800 000 euros, elle a bénéficiéd’une subvention du Feder à hauteur de45 000 euros. ● D.V.

UN GAIN DE QUATRECLASSES ÉNERGÉTIQUES

� L’opération, labellisée BBC Rénovation,permet une amélioration notable de laperformance énergétique des logements etdu confort des occupants. © Nièvre Habitat

À l’occasion de la réhabilitation énergétiquede la résidence La Métairie, lancée àToulouse ce printemps par Patrimoine,

les habitants des 141 logements bénéficientd’un « coaching énergétique ». Ils seront conviésà l’automne à des ateliers pédagogiques dis-pensés par la start-up Eco What, pour mieuxcomprendre leurs consommations d’énergie,se familiariser avec les nouveaux équipementset adopter les bonnes pratiques pour, in fine,réduire leurs dépenses énergétiques.

Ceux qui souhai-tent aller plus loinpourront expérimen-ter le dispositif Eco-Joko, un moniteurd’énergie qui comparela température et l’hy-

grométrie du logement avant et après réno-vation. Grâce à une application mobile, ilspourront suivre en temps réel leurs consom-mations énergétiques et visualiser les éco-nomies réalisées, poste par poste. L’applienverra des notifications pour proposer deséco-gestes.

Suite à cette opération pilote, une démarchesimilaire est prévue pour la réhabilitation dela résidence Noncesse à Balma, sur 2020-2021.● D.V.

COACHING ÉNERGÉTIQUE AVANT ET APRÈS TRAVAUX

Un challenge aura lieudurant toute l’année 2020

pour récompenser leshabitants ayant réalisé le

plus d’économied’énergie. � ©

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droit et fiscalité /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

OPÉRATIONS DE CONSTRUCTION ET DE RÉHABILITATION

Au fil du temps et de nouveaux impératifsécologiques, les règlesen matière destationnement dans les opérations neuvesou les réhabilitationsont évolué et se sontdiversifiées. Retour surles principaux articles du Code de l’urbanismey afférant.

Normes de stationnement : des règles diversifiéespour optimiser les opérations

Face au déploiement très rapide de la moto-risation des ménages, le Code de l’urba-nisme conditionne, dès 1957, la délivrancedu permis de construire à la réalisationd’aires de stationnement privé « correspon-

dant aux besoins de l’immeuble à construire » (ancienarticle 89-2). La loi d’orientation foncière du 31 décem-bre 1967 poursuit cette dynamique en matière de sta-tionnement privé, en créant l’obligation, dans chaquezone urbaine des plans d’occupations des sols (POS),un minimum de places de stationnement imposédans les projets de construction pour limiter le sta-tionnement sauvage et favoriser l’intégration de lavoiture dans le paysageurbain et périurbain.

C’est avec la loi d’orien-tation sur les transportsintérieurs (LOTI) de 1982,qui rend obligatoires lesplans de déplacementsurbains (PDU) dans cer-taines agglomérations, quel’on assiste à une nouvellefaçon de penser le station-nement privé (hors voirie)comme levier de régulationde la circulation. Ce nou-veau document de planifi-cation a pour objectif dediminuer la circulationautomobile.

Mais il faut attendre laloi SRU, du 13 décembre 2000, pour que s’impose auxrédacteurs des documents d’urbanisme une nouvelleapproche restrictive des normes de stationnementdans les projets de construction et de réhabilitation.

Les impératifs écologiques avec la loi ALUR du 24mars 2014 et la loi du 17 août 2015 relative à la transi-tion énergétique renforcent le rôle du stationnementprivé comme outil de régulation, voire de diminutionde la circulation automobile. Désormais conçues,comme le rappelle l’article R. 151-44 du Code de l’ur-banisme « dans le respect des objectifs de diminutionde déplacements motorisés, de développement destransports alternatifs à l’usage individuel de l’auto-mobile et de réduction de la consommation d’espaceainsi que de l’imperméabilisation des sols », les règlesrelatives au stationnement privé dans les opérationsde construction et de réhabilitation sont largementlimitées voire supprimées dans certains cas particu-liers, notamment en matière de logement social.

La détermination de la norme de stationnement à appliquer • Quel est le document de référence ?À la lecture des articles L. 151-30 à L. 151-37 du Codede l’urbanisme, le PLU dispose d’un droit général àréglementer le stationnement privé. Cependant, lesauteurs du PLU disposent d’une grande liberté dansla fixation des normes de stationnement privé. Enfonction d’un diagnostic local, le PLU peut en effetimposer aux constructeurs des normes minimales(plancher) ainsi que, dans certains cas, des normesmaximales (plafond). Le PLU peut aussi ne conteniraucune règle, la fixation de telles normes demeurant

une faculté (article R. 151-44du Code de l’urbanisme). Ànoter que l’absence denormes prescrites par lePLU ne signifie pas pourautant qu’aucune règle destationnement ne soitapplicable au projet. Dansce cas, s’appliquent les dis-positions d’ordre public durèglement national d’urba-nisme (RNU), lesquellesrestent opposables à uneautorisation d’urbanisme,que le PLU prévoit ou nondes dispositions en matièrede stationnement. D’ordrepublic, l’article R. 111-25 duCode de l’urbanisme qui

dispose que « le permis ou la décision prise sur ladéclaration préalable peut imposer la réalisationd'installations propres à assurer le stationnementhors des voies publiques des véhicules correspon-dant aux caractéristiques du projet » s’applique, quele PLU prescrive ou non des règles en matière de sta-tionnement privé. Cet article oblige tout construc-teur à calibrer dans sa programmation le nombred’aires de stationnement nécessaire indépendam-ment du PLU. • Quelles normes appliquer ?- Normes minimales fixées par le PLU à respecter parle constructeur

Un constructeur qui souhaite savoir si laconstruction qu’il projette doit ou non comporterdes places de stationnement doit donc se reportera minima au règlement du PLU. Modulées en fonc-tion du zonage concerné et de la destination de laconstruction projetée, les règles de stationnement

Il ne peut être légalementexigé plus d’une place destationnement parlogement lors de laconstruction de logementslocatifs sociaux, même dansles cas où le PLU prévoitd’autres dispositions.

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sont en principe chiffrées (par ex. : 0,5 place parlogement créé ou 1 place par 100 m2 de surface debureaux créée).

En règle générale, les obligations prescrites par lePLU constituent des normes minimales, laissant lapossibilité pour le constructeur de réaliser davantagede places qu’exigées par le PLU sachant que les règlessont de toute façon fixées en tenant « compte de laqualité de la desserte en transport collectif, de la den-sité urbaine et des besoins propres au projet, auregard des capacités de stationnement ouvertes aupublic à proximité » (article R. 151-44 du Code de l’ur-banisme). En outre, ces normes sont fixées en cohé-rence avec les dispositions des règles d’ordre publicdu RNU.- Normes maximales pour certains types de projets

Le PLU peut aussi prescrire des normes maxi-males, notamment pour certaines opérations deconstruction destinées à l’habitation - autre que dulogement locatif social - situées à moins de 500

mètres d’une gare ou d’une station de transportpublic guidé ou de transport collectif en site propre(article L. 151-36 du Code de l’urbanisme). La fixationd’une règle maximale vaut également pour le loge-ment locatif social.• Les logements locatifs sociaux : l’exonérationn’est pas automatiqueAfin de favoriser la construction de logements loca-tifs sociaux, le législateur a prévu que le règlementdu PLU peut ne pas imposer la réalisation d’airesde stationnement pour ces opérations (article L. 151-34 du Code de l’urbanisme). Cette exonérationconcerne également les EHPAD, les résidences uni-versitaires et, depuis la loi ÉLAN du 23 novembre2018, les logements locatifs intermédiaires. Les loge-ments locatifs sociaux ne sont donc pas exonérésde plein droit du fait de leur statut de cette obliga-tion. Il s’agit d’une faculté d’exonération offerteaux rédacteurs du PLU.

Un PLU pourra donc légalement prévoir unenorme de stationnement pour les logements loca-tifs sociaux dans la limite de la règle plafond d’uneplace par logement social créé imposée par l’articleL. 151-35 du Code de l’urbanisme. Une norme plusélevée prescrite par un règlement de PLU ne peutdonc être légalement appliquée à un organismeHlm, pétitionnaire et ce, d’autant plus que les dis-positions d’ordre public du RNU imposent le mêmeplafond.

Ainsi, en toute hypothèse, il ne peut être légale-ment exigé plus d’une place de stationnement parlogement lors de la construction de logements loca-tifs sociaux, même dans les cas où le PLU prévoitd’autres dispositions.

La mise en œuvre de la norme de stationnement• Un permis de construire ou une déclaration préalableLe fait générateur de la mise en œuvre opération-nelle de la norme de stationnement est le permisde construire, et dans des cas particuliers, la décla-ration préalable. Cela ne signifie pas pour autantque les projets ou travaux qui ne relèvent pas deces autorisations d’urbanisme sont, de fait, sous-traits au respect des règles d’urbanisme, y compriscelles relatives au stationnement.• La mise en œuvre d’une norme chiffréeÉtablies en fonction du nombre de logements oude la surface de plancher créés, ces normes chiffréesdevront s’appliquer strictement par les porteurs deprojets à l’occasion du dépôt de leur demande depermis ou de déclaration préalable. Elles peuventaussi, reprenant la formulation du RNU ou s'en ins-pirant, prévoir que le nombre des emplacements destationnement devra répondre aux besoins de l'opé-ration, sans imposer une norme chiffrée (articleR. 111-25 du Code de l'urbanisme), laissant une largepart à l’appréciation lors de l’instruction du permis,donnant ainsi prise à des recours contentieux.

�C’est avec la loi SRU du 13 décembre2000, que s’impose aux rédacteursdes documents d’urbanisme unenouvelle approche restrictive desnormes de stationnement dans lesprojets de construction et deréhabilitation ; ici, après uneréhabilitation menée par GrandLyon Habitat.

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droit et fiscalité ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

• La dimensionnement, l’emplacement des airesde stationnementLe PLU peut également réglementer les modes destationnement (en surface, en sous-terrain, en silo)et les principales caractéristiques. Il conviendra derespecter ses prescriptions dans la conception desbâtiments. Le non-respect des caractéristiques estun des vices les plus fréquemment soulevés parles opposants aux projets, auteurs de recours contreles autorisations d’urbanisme. Même s’ils sont faci-lement régularisables en cours d’instance, il estrecommandé que les concepteurs soient vigilantsà appliquer strictement les règles en la matière.• Les modalités de réalisation sur le terrain d’as-siette et le cas de l’impossibilité techniqueLes aires de stationnement peuvent être réaliséessur le terrain d’assiette ou dans son environnementimmédiat. En cas d’impossibilité technique, le péti-tionnaire peut ne pas devoir respecter les normesprescrites par le PLU en justifiant, dans sa demande

de permis ou de déclaration préalable,soit de l'obtention d'une concession àlong terme dans un parc public de sta-tionnement existant ou en cours de réa-lisation et situé à proximité de l'opéra-tion, soit de l'acquisition ou de laconcession de places dans un parc privéde stationnement répondant aux mêmesconditions (article L. 151-33 du Code de l’ur-banisme). Le recours à ces mesures alter-natives est d’application malaisée dansla mesure où l’impossibilité techniquetenant à la nature du sous-sol (penteexcessive, présence de vestiges archéolo-giques, etc.) ou pour des raisons d’ordreesthétique ou architectural (non imputa-ble au constructeur) est appréciée très

strictement, excluant par exemple le coût impor-tant de travaux pour la réalisation d’un parking ensous-sol. En dernier recours, en cas d’impossibilitéà réaliser les places de stationnement et de mettreen œuvre les deux modalités de substitution, leconstructeur pourra s’exonérer de son obligationen versant une participation pour non réalisationd’aires de stationnement (pour autant qu’elle aitété instaurée).• Le cas des travaux de rénovation ou de divisiond’un immeuble d’habitationLes travaux de rénovation sur constructions exis-tantes ne sont pas soumis à autorisation d’urba-nisme s’ils n’ont pas pour objet d’en changer ladestination, d’en modifier l’aspect extérieur ou levolume ou de créer des niveaux supplémentaires.Et ce n’est pas parce que ces travaux échappent àune autorisation d’urbanisme, qu’ils ne doiventpas pour autant respecter les règles d’urbanismeéventuellement applicables, notamment enmatière de stationnement. De la même façon, lesnormes de stationnement s’appliquent dans lecadre d’opérations de divisions d’immeubles d’ha-

bitation alors même que de tels travaux ne relèventd’aucune autorisation d’urbanisme (lorsque parexemple des pavillons ou maisons bourgeoisessont transformés en plusieurs studios).• Le cas de la transformation à usage principald’habitation ou surélévationDans les communes situées en zones tendues, lepétitionnaire peut demander au maire, dans sondossier de permis, de lui accorder une dérogationau règlement du PLU en matière d’obligations destationnement en cas de surélévation, de transfor-mation à usage principal d’habitation d’un immeu-ble existant (en application de la loi ÉLAN) oulorsque la construction est située à moins de500 mètres d’une gare ou d’une station de trans-port public (article L. 152-6 du Code de l’urbanisme).Compte tenu de ces conditions de mise en œuvre,le recours à la dérogation est malaisé et peut don-ner des prises à recours contentieux.

Par ailleurs, la loi ÉLAN a supprimé, nonobstantle PLU, toute obligation de stationnement pourfavoriser certains projets de transformation ourénovation de logements existants situés en zonestendues. Prévue à l’article L. 151-36-1 du Code de l’ur-banisme, cette exonération est de droit sous réservede respecter les conditions posées par le texte (zonetendue, absence de création de surface supplémen-taire). Cette disposition n’aura que peu d’effets enmatière Hlm puisque l’article L. 151-35 du Code del’urbanisme prévoit déjà une telle exonération pourles travaux de transformation ou d’améliorationde bâtiments affectés à des logements locatifssociaux financés avec un prêt aidé de l’État (égale-ment en cas de création de surface supplémen-taire).

La mutualisation : le cas des constructionsayant plusieurs destinationsPrévue par le décret du 28 décembre 2015, le règle-ment du PLU peut « minorer ces obligations pourles véhicules motorisés quand les projets compor-tent plusieurs destinations ou sous-destinationspermettant la mutualisation de tout ou partie desaires de stationnement » (article R. 151-45, al. 2 duCode de l’urbanisme).

La mutualisation des places de stationnementa pour finalité de limiter le nombre de places. Cette possibilité de mutualisation pour laquelle unPLU peut opter présente un intérêt par exemplepour des opérations mixtes bureaux-habitationsau sein desquelles les besoins en matière de sta-tionnement sont décalés dans la journée. Ces opé-rations mixtes peuvent être portées par un ou plu-sieurs constructeurs. L’instruction d’une telledemande de mutualisation s’exercera vraisembla-blement - même si le texte ne l’exige pas formelle-ment - dans le cadre d’un permis de construireconjoint faisant l’objet d’une instruction globalesur l’ensemble des règles du PLU, y compris cellesrelevant du stationnement. ●

En cas d’impossibilité, le constructeur peuts’exonérer de sonobligation en versantune participation pournon réalisation.

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Thème : Urbanisme.

œ Contact : Céline Chabot, Direction juridique et fiscale ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : [email protected]

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LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM N ......mentation environnementale des bâti-ments neufs, le 14 mai, le Conseil supé-rieur de la construction et de l’efficacité énergétique