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Le parc privé : structure,occupation, évolutions
Commission Locale d’Améliorationde l’Habitat
13 janvier 2009
Comité technique 2
LMCULa présentation du diagnosticstatistique
• Présenter une première lecture statistique des enjeux sur leparc privé
• En fonction des cibles de l’action publique• En faisant référence au PLH
• Identifier les premières zones d’ombre à préciser par lasuite et les questions centrales pour l’évaluation despolitiques menées
Comité technique 3
LMCUPréambule : quelles cibles despolitiques sur le parc privé?• Le parc privé ?
• L’ensemble des logements n’appartenant pas à un HLM, uneSEM, une collectivité locale
• De manière statistique : les propriétaires occupants, leslocataires hors parc HLM/SEM
• Les cibles des politiques visant le parc privé• Des cibles techniques : habitat indigne, indécence, inconfort,
vétusté, obsolescence énergétique, logements vacants,copropriétés fragiles
• Des cibles sociales : propriétaires occupants modestes, parclocatif accessible économiquement
• Des cibles territoriales : quartiers en renouvellement
Comité technique 5
LMCULe parc privé : le parc dominantet en forte croissance• Le parc privé : trois quarts des résidences principales soit 338 000
logements• Un taux moins important qu’à l’échelle nationale (83%) du fait d’un
fort équipement en logement Hlm• Un poids variable, selon les territoires : de 64% (territoire Est) à 85%
(Couronne Nord et les Weppes)
• Un parc privé contribuant massivement à la croissance du parcmétropolitain depuis 2003 :
• 9 400 locatifs privés supplémentaires (+9 %)• 5 600 logements en propriété occupante (+3%)• En parallèle, une croissance HLM de seulement 1 700 unités (+2%) et
une forte diminution relative des « autres statuts » de 1 200 logements
• Une croissance du parc privé différenciée par territoire :• Très concentrée sur les 3 villes centres pour le locatif,• En diffus sur le territoire pour la propriété occupante.
Comité technique 8
LMCULes dynamiques d’évolution duparc privé• Le parc locatif privé : un parc mouvant
• Un quart des logements change de statut en 4 ans• Trois moteurs de croissance pour les années 2003 - 2007
– La construction neuve– La restructuration du parc existant– La remise sur le marché de logements vacants
• Le parc en propriété occupante : un parc stable• Seulement 10% des logements change de statut en 4 ans• Un moteur de croissance : la construction neuve• Des flux importants et équilibrés : les « échanges » avec le parc
vacant et ceux avec le parc locatif privé• Des flux modestes et équilibrés : les restructurations dans le
parc existant
Comité technique 10
LMCUUn parc privé majoritairementancien• Le parc ancien (d’avant 1948) : la 1/2 du parc privé soit 168 000
logements
• Un parc privé ancien très concentré :• Plus des 2/3 du parc privé ancien concentré dans les territoires Lillois
(30%), Roubaisien (21%) et Tourquennois (17%)• Un parc privé essentiellement ancien à Roubaix (79% des RPP) et
Tourcoing (75% des RPP)
• Un parc privé ancien en décroissance entre 2003 et 2007 : - 3% (soitmoins 6 000 logements)
• 3 facteurs de diminution : démolition / Fusion / Restructuration• Une forte dynamique à Lille et dans les couronnes Sud et Nord• Un taux de renouvellement 2005 / 07 faible sur Tourcoing / Roubaix
• Un parc ancien essentiellement en monopropriété• Seulement 19 000 logements anciens sont en copropriété (moins de
10%)
Comité technique 12
LMCULa vacance : un phénomène endiminution• 7,1% de logements vacants (35 000 logements)
principalement concentrés dans les territoires urbains• les taux variant de 9,4 % (terr.Lillois) à 4,1% (les Weppes),• les villes de Roubaix (12,9%)puis Lille (9,6%), les plus concernées
• Des logements vacants principalement privés et anciens• 3/4 des logements vacants sont privés (26 000 logts)• 2/3 des logements privés vacants sont anciens (16 500 logts)
• Une décroissance significative du nombre de logementsvacants entre 2003 et 2007 : -7% soit - 2 600 logements
• Diminution importante sur les villes (- 3 200 logements) etparticulièrement sur la ville de Lille (- 2 600)
• Augmentation relative sur certains territoires (Couronne Sud, LysArmentièrois, les Weppes) : + 720 logts
Comité technique 13
LMCU
• La vacance :– Un parc en diminution et
relativement faible– Mais des secteurs de
concentration…
• Les copropriétés :– Un parc peu développé
En
nombreEn %
Territoire Lillois 13 219 9,4% -2 900 -18%
Terrioire Roubaisien 7 671 8,4% -250 -3%
Territoire Tourquennois 3 885 5,9% -94 -2%
Territoire Est 2 502 5,9% 117 5%
Couronne Nord 2 465 5,1% -104 -4%
Couronne Sud 2 275 5,0% 259 13%
Lys Armentièrois 1 879 5,4% 162 9%
Les Weppes 1 016 4,1% 185 22%
34 912 7,1% -2 625 -7%
Lille 12 434 9,6% -2 566 -17%
Roubaix 5 152 12,9% -500 -9%
Tourcoing 2 768 7,2% -135 -5%
Source : FILOCOM 2007, MEEDDAT d'après DGI
Evolution
2003 - 2007
Vill
e
NombreTaux de
vacanceLes logements vacants
Te
rrito
ire
du
PL
H
Métropole Lilloise
% de PO
% de
locataires du
parc privé
Pourcentage des
PO vivant en
copropriété
Pourcentage des
locataires du
parc privé vivant
en copropriété
Lille 39 465 28% 72% 34% 53% 10 951 28 514
Marcq En Baroeul 4 153 50% 50% 22% 51% 2 075 2 078
Madeleine (La ) 4 049 46% 54% 41% 65% 1 879 2 170
Tourcoing 3 164 55% 45% 10% 20% 1 740 1 424
Villeneuve D'Ascq 2 463 58% 42% 14% 42% 1 419 1 044
Lambersart 2 892 52% 48% 20% 50% 1 504 1 388
Roubaix 2 695 57% 43% 12% 16% 1 525 1 170
Croix 1 612 53% 47% 17% 43% 854 758
Mons En Baroeul 1 613 42% 58% 18% 56% 676 937
Loos 1 346 37% 63% 13% 41% 497 849
Armentieres 1 137 43% 57% 10% 22% 486 651
Ronchin 1 047 53% 47% 12% 38% 558 489
Source : FILOCOM 2007, MEEDDAT d'après DGI
Poids de la copropriété dans les
statuts
propriétaire
occupant
Locataire
privé
Vill
e
L'occupation du parc en
copropriété
Nombre de
RP privées en
copropriété
Répartion des statuts
Comité technique 14
LMCULe parc privé inconfortable et àrisque : un enjeu important• Une problématique importante de logements avec confort partiel
(sans chauffage notamment) : entre 29 000 logements sans systèmede chauffage et 100 000 logements sans chauffage central !
• Un noyau de logements très inconfortables malgré une fortedynamique d’amélioration : 10 500 logements
• 2% des logements occupés par leur propriétaire sans confort (5 200logements) et 5% des logements loués (5 300 logements).
• 50% des logements sans confort situés à Lille et Roubaix
• Un parc potentiellement à risque estimé à plus de 56 000 résidencesprincipales (méthode PPI)
• Quasi également réparti entre PO et locataires : 29 500 PO (13 % deslogements) / 25 500 locatifs privés (23% des logements)
• Une très forte concentration sur Roubaix (39%) et Tourcoing (35%) tanten locatif qu’en accession
• Un parc locatif potentiellement indigne plus diffus sur les territoires
Comité technique 19
LMCUUn parc privé dominé par lespropriétaires occupants
Propriétaire occupant (PO)
Près de 230 000 logements50% des RP < % national
Croissance modérée : + 3%
Relative diffusion territoriale :de 7% des PO (Weppes) à 18%
(Roubaix)
Poids très variable et > 60% :territoire tourquennois,
Couronnes Nord et Sud, LysArmentièrois, les Weppes
Locatif privé (LP)
Près de 110 000 logements24% des RP soit = % national
Croissance importante : + 9%
Forte concentration territoriale :52 % sur le territoire lillois puis12% sur le territoire roubaisien
Poids < au parc HLM sauf sur leterritoire Lillois et Couronne Nord
Comité technique 20
LMCUDes fonctions sociales différentesselon les statuts…
Propriétaires occupants
• 48 % dans le parc ancien• 87% en individuel• 28 000 PO en copropriété
(moins de 15%)
• 2,71 personnes/ménage• 55 ans• 47 500 ménages très modestes
sont PO (29 % d’entre eux)• 103 000 ménages « aisés » sont
PO (78% d’entre eux)
Locataires du parc privé
• 53% dans le parc ancien• 71% en collectif• 45 000 LP en copropriété (moins
de 40%)
• 1,97 personnes/ménage• 41 ans• 43 750 ménages très modestes
sont locataires (soit 27% d’entreeux)
• 19 500 ménages « aisés » sontlocataires (soit 15% d’entre eux)
Comité technique 21
LMCU… et selon les territoires
63% (26 250)59% (21 750)59% (12 000)
48% (17 250)
54% des propriétairesSoit 122 500 ménages
83% (10 750)80% (8 000)82% (4 750)
53% (30 500)
63% des locatairesSoit 70 500
Ménages modestes
<100% plafonds HLM
28% (11 500)24% (9 000)22% (4 500)
19% (6 750)
21% des propriétairesSoit 47 500 ménages
59% (7 500)51% (5 250)51% (3 000)
33% (19 000)
39% des locatairesSoit 43 750
Ménages trèsmodestes
< 60% plafonds HLM
5% des propriétairesSoit 11 000 ménages
Propriétairesoccupants
34% (4 500)25% (2 500)24% (1 500)
17% (9 750)
Terr. RoubaisienTerr Tourquennois
Lys Armentièrois
Terr. Lillois
8% (3 000)5% (2 000)4% (1 000)
5% (1 750)
Terr. RoubaisienTerr. Tourquennois
Lys Armentièrois
Terr. Lillois
19% des locatairesSoit 21 500
Locataires du parcprivé
Ménages pauvres
< 30% plafond HLM
Comité technique 24
LMCULe parc privé : l’accueil des 3/4des mobilités résidentielles
Propriétaire occupant (PO)
Près de 43 500 ménages ontrécemment emménagé
soit un taux de mobilité de 19%
• Le parc en PO accueille un tiersdes mobilités résidentielles
• 2,7 personnes / ménage• 44 ans en moyenne
• Des ressources médianessimilaires à celles desoccupants
Locatif privé (LP)
Près de 56 500 ménages ontrécemment emménagé
soit un taux de mobilité de 51%
• Le parc locatif privé accueille lamoitié de ces mobilités
• 1,9 personne / ménage• 35 ans en moyenne
• Des ressources médianesinférieures de 3%
Comité technique 30
LMCULa primo accession des ménagesmodestes• 3 200 opérations par an :
– Un tiers des mutations de maisons existantes– 20% des mutations d’appartements existants– Trois territoires d’accueil des opérations : Lillois,
Roubaisien et Tourquennois
• Des accédants différenciés selon les territoires :– Ménages d’employés et d’ouvriers : Lys Armentiérois,
Roubaisien, Tourquennois– Ménages de cadres et de professions intermédiaires :
Lillois– Ménages de catégories socioprofessionnelles
diversifiées : Couronnes Nord et Sud, Territoire Est,Weppes.
Comité technique 31
LMCU Spécificités territoriales
• Territoire lillois : une fonction de « centre »• Un parc locatif privé important y.c en copropriété : en croissance, une
fonction d’accueil affirmée sur la métropole, des loyers élevés et enaugmentation,
• Un marché de l’accession modeste orienté vers CSP+ et « émetteur »,• Des indicateurs de fragilité : 15% PPPI, + fort taux de vacance, un
noyau inconfortable…
• Territoires roubaisien/tourquennois : des fonctions socialesaccentuées
• Un parc privé individuel, ancien avec des indicateurs très importantsde fragilités : PPPI, inconfort, ressources et mutations basses
• Un marché local « interne » pour les PO spécialisé sur les ménagesmodestes
• Un marché locatif privé « bas », croissant, avec un fort taux de mobilitéet spécialisé dans l’accueil des ménages modestes.
Comité technique 32
LMCUSpécificités territoriales
• Lys-Armentiérois : une position intermédiaire• Des caractéristiques et fonctions proches des territoires
roubaisien et tourquennois avec une atténuation sociale
• Couronne Nord et territoire Est : des territoires valorisés• Des territoires marqués par un parc récent et un marché de
l’accession plus valorisé• Peu d’indicateurs de fragilités structurelles du parc
• Les Weppes et territoire Sud : des fonctions péri-urbaines• Un parc à dominante PO, individuel et en forte évolution• De faibles indicateurs de fragilités