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Documentació de suport de xerrada de Emmanuel Pauwels www.coac.net/aus
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LEED y
Análisis de costesAnálisis de costes
w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m
1. Sostenibilidad y Certificación2. Resumen del sistema de certificación LEED3. Costes.
� ¿Cuáles? / ¿Cuánto? � Costes Directos / Indirectos � “Life Cycle Costing”
Contenido
� ¿Cómo reducirlos? � Proceso de diseño integrado
4. Valor� Valor inmobiliario / mercado� Productividad� Valor intangible� Riesgos
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Leadership in Energy and Environmental Design™ (LEED)
� Desarrollado por el US Green BuildingCouncil
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� Sistema de referencia al nivel internacional.
� Permite:1. Hacer comparaciones.2. Cuantificar el valor de la sostenibilidad
sostenibilidad
Diseño regenerativo
Diseño restaurativo
Diseño sostenible
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Diseño sostenible(impacto 0)
Diseño verde / alta rendimiento(menos nocivo)
Diseño estándar(cumplir con el CTE)
sostenibilidad
Diseño regenerativo
Diseño restaurativo
Diseño sostenible
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Diseño sostenible(impacto 0)
Diseño verde / alta rendimiento(menos nocivo)
Diseño estándar(cumplir con el CTE
sostenibilidad
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2012 ¿2030?
LEED
� New Construction � Existing Buildings� Commercial Interiors� Core and Shell (C&S)� Schools� Retail
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� Retail� Healthcare� Homes� Neighbourhood�Development
Prerrequisitos
Créditos opcionales
100 puntos + 6
5 categorías + 2
LEED
5 categorías + 2
4 niveles de certificación
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Protección y restauración del
hábitat
Desarrollo compacto
Conexión urbana
Control de la erosión
Transporte sostenible
Efecto Isla de calor
Gestión de la escorrentía
Contaminación lumínica nocturna
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Consumo
energético
Commisioning
Refrigerantes
Energía renovable
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Energía renovable
Medición
Verificación
Energía verde
Contenido reciclado
Rápidamente renovable
Recuperación de materiales
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materiales
Gestión de residuos
Materiales regionales
Madera certificada
Ventilación
VOC
Controles de
iluminación
Controles de confort
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Controles de confort
térmico
Monitoring del CO₂
Luz natural
Vistas
Superar los requisitos
Proceso de diseño integrado
LEED AP
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LEED AP
Estrategias innovadores
COSTESCOSTES
Definición de valor económico
Costes
1. Costes directos
1. Costes de mantenimiento y uso
“Life Cycle Costing”
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1. Costes de mantenimiento y uso
Valor1. Efectos relacionados con productividad.
2. El valor de la propiedad.
3. Valores no tangibles
COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?
World Business Council
La percepción: +17%
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for sustainable development, 2007
Harvard University,
COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?
La Realidad: no hay incremento significativo
w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m
Harvard University, 2002
Davis Langdon,“The cost of
COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?
La Realidad: no hay incremento significativo
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“The cost of sustainable buildings revisited”
•No hay costes añadidos.
•Sostenibilidad asimilada como
imputación ordinaria
•Estrategias sostenibles “Low – Cost”
COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?
Factores de variación del sobrecoste:
� Experiencia con proyectos LEED (nivel Gold y
Platinum)
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Platinum)
� Nivel de certificación deseada
� Cómo está estructurado el equipo
� Proceso de diseño aplicado
� Gestión – “Expertise”
� Los puntos LEED que el proyecto intenta de
conseguir
� Tamaño del proyecto
COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?
Nivel de certificación
Cost premium (soft + hard)
Basic certified 0% - 2%
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Basic certified 0% - 2%
Silver 1% - 4%
Gold 2% - 5%
Platinum 5% - 15%
PEM
Costes de construcción y gastos durante el usoBloque de 16 viviendas
� Energía (700,000 €)� Agua (350,000 €)� Mantenimiento (100,000 €)
honorarios, gastos constructora,licencia de obra, seguros,…
4.350.000 euro
Costes de construcción y gastos durante el uso
Coste InicialCoste
Mantenimiento
Punto de Optimización
22
w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m © Green Living Projects SL
MantenimientoyEnergia
LIFE CYCLE LIFE CYCLE COSTING
Life Cycle Costing
� Que es : Life Cycle Costing <-> Life Cycle Analisis� Como funciona� Datos que necesitamos para LCC� Ejemplos
Contenido
� Ejemplos� Cuando utilizamos LCC� LCC en el proceso de diseño integrado� Algunas barreras y como resolverlo� Estándar
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Life Cycle Costing
Costes directos+
costes indirectos (vida útil)=
Life Cycle Costing
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Life Cycle Costing
Metodología para evaluar y vincular los costes y los
beneficios futuros
Definir el rendimiento económico de la inversión
inicial
Life Cycle Costing ≠ Life Cycle Analysis
Análisis de ciclo de Vida es una herramienta para evaluar los
impactos ambientales de un
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impactos ambientales de un producto o material desde su
origen hasta su disposición, es decir, a través de su ciclo de vida.
(ISO 14040)
Valor Actual de los Costes de Inversión
Valor Actual delos Costes de
Mantenimiento y Uso.
+
Life Cycle Costing
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Uso.
El valor actual=
todos los costes actuales en euros(tasa de depreciación)
¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?
Periodo de amortización: 10 años
Capital Invertido: 100.000 €
Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
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-100.000 €
Ahorro = 10.000 €€€€ x 10 = 100.000 €
IRR = 10%
¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?
Periodo de amortización: 10 años
Capital Invertido: 100.000 €
Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
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-100.000 €
Ahorro = 10.000 €€€€ x 10 = 100.000 €
IRR = 10%
¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?
Capital Invertido: 100.000 €
Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
NPV ahorro 85.301 Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación = 3%
Periodo de amortización: 10 años
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-100.000 €
NPV ahorro 85.301 8.503 / añoAIRR = 8.5%
Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3%
Tasa de Depreciación = 3%
¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?
Capital Invertido: 100.000 €
Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
NPV ahorro 85.301 Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación = 3%
Periodo de amortización: 10 años
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-100.000 €
NPV ahorro 85.301 8.503 / añoAIRR = 8.5%
Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3%
Tasa de Depreciación = 3%
¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?
Capital Invertido: 100.000 €
Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €(1.000 € x 12 meses)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación NPV ahorro 13.992 €Tasa de Depreciación = 3%
Periodo de amortización: 10 años
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-100.000 €
Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3%
NPV ahorro 13.992 €813.992 / añoAIRR = 13%
Tasa de Depreciación = 3%
Tasa de Inflacción = 8%
Life Cycle Costing
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Datos que necesitamos para LCC
A. Inversión inicial
B. Gastos de gestión, mantenimiento, energía, …
C. Costes de reformas, renovación de equipamientos (cíclico)
D. Criterios financiero
Discount Rate (Tasa de depreciación) d
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- Coste del dinero (ayuntamiento)- Retorno sobre inversión mínimo requerido
Escalation Rate (Tasa de subida) e
- Incremento en el precio de algún producto o servicio especifico- ≠ inflación (incremento en precio general)
Study Period (Periodo de estudio) n
- Horizonte del inversor- Vida útil de un edificio
Formulas LCC
Para facilitar los cálculos utilizamos las tablas NPV
Single Present Value without escalation (SPV)(Single = only for a specific year)
1 / (1 + d)n
Uniform Present Value without escalation (UPV) (Uniform = for a period of years)
(1 + d)n – 1 / d(1 + d)n
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Para facilitar los cálculos utilizamos las tablas NPV
Modified Single Present Value with escalation (SPV*) (Single = for a specific year)
[ (1 + e) / (1 + d) ]n
Modified Uniform Present Value with escalation (UPV*) (Uniform = for a period of years)
1 - [ (1 + e) / (1 + d) ]n / [ (1 + d / 1 + e ) - 1 (if e≠ d)
UPV* = n (if e = d)
Ejemplo : inversión en aislamiento adicional
A. Inversión adicional : 1500 €
A. Ahorro en energía : 260 € / año
B. Criterios financiero
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Discount Rate (Tasa de depreciación) d = 3%
Escalation Rate (Tasa de subida) e = 6%
Study Period (Periodo de estudio) n = 30 años
Tablas con factor NPV
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Ejemplo : inversión en aislamiento adicional
A. Factor NPV = 48,27
B. Valor Actual Neto de los ahorros = 260 € x 48,27 = 12,550 €
C. NPV = 1.500 + 12,500 = 14.000 €
D. Ahorro actualizado anual = 12,550 € / 30 = 418 €
Discounted Payback
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Discounted Payback
1500 / 418
=
3,6 años
(Periodo de amortización actualizado)
Ejemplo : inversión en aislamiento adicional
A. Factor NPV = 48,27
B. Valor Actual Neto de los ahorros = 260 € x 48,27 = 12,550 €
C. NPV = 1.500 + 12,500 = 14.000 €
D. Ahorro actualizado anual = 12,550 € / 30 = 418 €
Inflation protected ROI
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Inflation protected ROI
418 / 1500
=
28% ROI
(Retorno sobre la inversión con protección contra la inflación)
Ejemplo : inversión en aislamiento adicional
Esperar 3 años y media
para recuperar la inversión
o
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o
Hacer una inversión
de alto rendimiento (28%)
Ejemplo : inversión en aislamiento adicional
Fondos de inversión : Tasa de capitalización (CAP RATE)
6%
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418 / 0,06 = 7000 € = valor creado
7000 / 1500 = multiplicación de la inversión por 4,6
=
ROI 464%
Ejemplo : inversión en aislamiento adicional
Fondos de inversión : Tasa de capitalización (CAP RATE)
6%
w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m
418 / 0,06 = 7000 € = valor creado
7000 / 1500 = multiplicación de la inversión por 4,6
=
ROI 464%
Cuando utilizamos LCC
• Decidir entre 2 alternativos
� Bomba de calor tradicional COP 3 <-> Bomba de calor eficiente COP 5
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Cuando utilizamos LCC
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Cuando utilizamos LCC
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Cuando utilizamos LCC
• Cambiar una instalación existente
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• Definir presupuesto
16 personas (124L/pers. / día)
Reciclaje: reducción 64 L / día
Vida útil: 25 años Tasa de inflación: 8%
Cuando utilizamos LCC
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¿Cuánto puedo invertir en un sistema de agua gris?
Tasa de inflación: 8%Tasa de depreciación: 3%Coste actual agua: 0,0013 €/L
NPV del ahorro = 33.065 €1.322 € / año
Si queremos un ROI de 10%podemos invertir1322/0.10 = 13.220 €
Cuando utilizamos LCC
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1322/0.10 = 13.220 €
Integrar LCC en el proceso de diseño
resultado
Pot
enci
al d
e re
ducc
ión
de c
oste
s
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Esfuerzo
Pot
enci
al d
e re
ducc
ión
de c
oste
s
Ante-proyecto > Proyecto Básico > Proyecto Ejecutivo > Construcción > Gestión
Tiempo y esfuerzo
esfuerzo
resultado
w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m BNIM architects - Los Altos Project - 9000 m² - 300 FTEs
NPV de edificios sostenibles LEED
Categoría NPV 20 años ($/m²)
Ahorro Energía 62
Ahorro Agua 5
Ahorro operación y mantenimiento
91
Beneficios productividad y 397 – 767
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AIRR 60%Edificio de 18.000 m² = 10.800.000 $
Beneficios productividad y salud
397 – 767
Total ahorro 555 – 925
Coste adicional 32 – 54
Beneficio neto 20 años 525 – 687
Green Building Costs and Financial Benefits, Greg Katz, 2003
Algunas barreras del Life Cycle Costing
�Falta de información:“better to be almost right instead of totally wrong”
� Falta de conocimientos:Formación
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� Falta de integración del equipoProceso de Diseño Integrado
� Desconexión entre inversión inicial y presupuesto de mantenimientoNuevas formas de contratar / comprar
Algunas barreras del Life Cycle Costing
¡COMUNICAR!
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¡COMUNICAR!
Algunas barreras del Life Cycle Costing
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Algunas barreras del Life Cycle Costing
¡DEFINIR OBJETIVOS!� Presupuesto fijo� Fijo + presupuesto
“verde” con ROI deseado
� Fijar parámetros LCC� Remuneración
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� Remuneración� Fijo� % PEM� % éxito
� Edificio / presupuesto de referencia
� Kwh/m²
Estándar Life Cycle Costing
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REDUCIR COSTESREDUCIR COSTESPROCESO DE DISEÑO INTEGRADO
Diseño tradicional
• Los componentes del edificio están considerado como elementos separados.
• Sistemas son aislado del resto del edificio
• Poca interacción entre
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• Poca interacción entre profesionales
• Diseño se base en el calendario y el presupuesto.
• No se considera el comportamiento del edificio y sus gastos futuros.
Diseño tradicional y edificios de alta eficiencia
• Falta de una definición clara y compartida de los objetivos
• Los aspectos vinculado con la eficiencia y la sostenibilidad se eliminan durante el proceso por un tema económico
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un tema económico • El edificio no consigue las
eficiencias simuladas• El coste para llegar a mas
eficiencia es desmesurado• Decepción, mala reputación, …
Luz Natural
TransporteUso del terreno
Confort del usuarios
Edificio como entidad holísticaAguas pluviales
InstalacionesOrientación Estrategias
pasivas
usuarios
60
2.000 €
Aplicación de diseño integrado
1.500 €
1.000 €
4.000 €1.000 €
1.000 €
Reducción de coste inicialAhorro energético de -30%
Proceso de Diseño Integrado
¿Cómo reducir el coste adicionalde edificios sostenibles?
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Proceso de Diseño Integradoy
enfoque de sistema global
Proceso de Diseño Integrado
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70% del coste del edificio está determinado durante el primer 10%
del proceso
Buscar sinergias
Departamento de recursos naturales St-Louis, MOLEED Platinum
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Elemento estructural protección solar
Lamas reflectoras de luz natural
EL VALOR
cc
1. Valor inmobiliario
� Tasa de rotación
� Costes de mantenimiento
� Tasa de absorcióncc
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� Tasa de absorción
� Tasa de ocupación
� Valor de alquileres
cc
Tasa de rotación
“La frecuencia en la cual los ocupantes del edificio se trasladan (“churn rate”)
Satisfacción Chrun rate
Más importante: Sonae Business Centre,Maia cc
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Más importante:� Temperatura (94%)� Calidad del aire interior (94%)
Menos satisfecho Y más importante� Temperatura� Posibilidad de controlar la temperatura
(“What tenants want”, BOMA/ULI)
Sonae Business Centre,Maia Portugal, LEED Gold
cc
Tasas de ocupación
Edificio Brookfield Properties LEED Platinum: 18.000 m²
Ocupación media 90%Alquiler anual 200 €/m²
Brookfield Properties Connecticut,cc
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LEED Platinum => Ocupación +2%Valor del Premium = 200 * 0.02 * 18.000 = 72.000 €
Inversión adicional inicial : 450.000 €ROI = 16%20 años, 3% depreciación= NPV 50 €/m²
Brookfield Properties Connecticut,LEED Core & Shell, Platinum
cc
Tasas de ocupación
CoStar Group, leading commercialreal estate information provider
cc
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Alquiler más elevado
Edificio LEED Platinum18.000 m²
Premium alquiler +5%Alquiler anual 200 €/m²Premium = 10€/m²
Adobe HQ, CA. LEED cc
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Incremento de 180.000 € / año
Tasa de capitalización de 8%Incremento del valor del edificio = 2.250.000 €Incremento del valor por m² = 125 €/m²
Adobe HQ, CA. LEED Platinum
cc
Alquiler más elevado
CoStar Group, leading commercialreal estate information provider
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Alquiler más elevado
Estudio Premium Alquiler
Fuerst & McAllister (2011) 5 %
Eichholtz et al (AER) 5,2 % cc
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Eichholtz et al (AER) 5,2 %
Eichholtz et al (RICS) 5,8 %
Pivo & Fisher 2,7 %
Wiley et al (2010) 15%-17%
cc
Precio más elevado
Estudio Valor VentaPremium
Fuerst & McAllister (2011) 25 %
Eichholtz et al (AER) 11% cc
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Eichholtz et al (AER) 11%
Eichholtz et al (RICS) 11%
Pivo & Fisher 8,50%
Wiley et al (2010) 16%-18%
cc
Alquiler más elevado
• Fuerst, F., McAllister, P., “Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values”, Real Estate Economics Vol. 39 #1 pp. 45-69, 2011.
• Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M. “Doing Well by Doing Good?” Green Office Buildings Annual Economic Review v100 pp. 2492-2509, December 2010.
• Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M., “Sustainability and the Dynamics cc
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• Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M., “Sustainability and the Dynamics of Green Building”, RICS Research,October 2010.
• Pivo, G. and Fisher, J. (2010), “Income, value and returns in socially responsible office properties”. Journal of Real Estate Research, 32: 243-269.
• Wiley, J., Benefield, J. and Johnson, K. (2010), “Green design and the market for commercial office space”. Journal of Real Estate Finance and Economics, 41 : 228-243
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Efectos sobre la productividad
� Relación confort – productividad – diseño y mantenimiento de edificio
+ 20 candelas (footcandles) luz natural => +13% productividad
(Heschong Mahone Group)
� Mejores vistas
Escuela K12 Trento, Italia. LEED Gold
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� Mejores vistas ⇒ +10 – 25% en pruebas mentales y de memoria
ING in Suiza : edificio sostenible=> absentismo – 15%
+ 1% de productividad = 500 € año = 30 €/m²20 años, 5% depreciación => NPV 374 €/m²
LEED Gold
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Efectos sobre la productividad
Incrementos en venta al detalle (Heschong Mahone Group, 2003)
108 edificios comercialesMedición de las ventas durante 18 mesesVentas incrementaban 40% en los comerciosiluminados con luz de natural.
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iluminados con luz de natural.
Otras tipologías de comercios Ventas incrementan 0% - 6% en tiendas con luz natural
Liljeholms centro comercial, Suecia,LEED Platinum
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Valor intangible
� Relaciones públicas
� Mejora del posicionamientoen el mercadoHines, Tishman,… Vancouver Convention
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Hines, Tishman,…
� Imagen de marcaStarbucks, Toyota, Ford, GAP, Adobe,…
� Valor Premium en el marketinghttp://www.docksidegreen.com
Vancouver Convention Centre, LEED Platinum
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Valor intangible
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Valor intangible
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BARRERAS
cc
Barreras
� ¿Quién realiza la inversión y quién disfruta del beneficio?
� Contratos basado en costecc
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� ROI poco realista (3 años = 33% ROI)
� Apoyo del Gobierno
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Barreras
� Comercializar los beneficios� Explicitar el valor y el Premium� Contratos de alquiler que
distribuyen mejor los costes y beneficios entre propietarios y cc
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beneficios entre propietarios y inquilinos
� Contratos basados en criterios de calidad y resultados
� Marketing y Venta
cc
Reflexiones y conclusiones
CTE vs LEED: ¿costes adicionales?.Sí, pero....podemos limitar este Premium:
� Proceso de Diseño Integrado� Equipo adecuado� Edificio = sistema holísticocc
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� Edificio = sistema holístico� Aplicar concepto de “Life Cycle
Costing”� Evaluar el valor que se crea� Vender el valor que se crea� Ser creativo y innovador
cc
Reflexiones y conclusiones
� Paso a paso (Certified -> Silver -> Gold)� Trabajar en equipos multidisciplinares� Definir los objetivos desde el principio� Honorarios basado en resultados� Buscar continuas mejoras (do, learn, repeat)
cc
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� Buscar continuas mejoras (do, learn, repeat)� Formarse para adquirir conocimientos y
habilidades acerca del diseño y la construcción sostenible
� LEED Conceptos Básicos
cc
Reflexiones y conclusiones
Nuestra benchmark cambiará. En 2020, todos los edificios nuevos deberán ser: “Near Zero Energy” level
cc
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cc
GRACIAS
• Gestión Certificación LEEDcc
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• Gestión Certificación LEED• Formación LEED• Facilitación de proceso de diseño
integrado• Green Living Software : gestión de
proyectos LEED
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