Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties · Begin 2012 onderzoek naar cottage industries in het Groningse De Marne en het Friese Dongeradeel. ‘Het gaat heel

Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties


Nationaal Programma Herbestemming

Herbestemmen pré-crisis

Trends & ontwikkelingen anno 2013

De kracht van het platteland

Hoe nu verder?

Herbestemming als culturele opgave

Architectuurbeleid

Modern Monumentenbeleid

& Visie Erfgoed en Ruimte

De grondslag

Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE)

Opdrachtnemer vanuit OCW, I&M & ELI

Insteek

Karakteristieke gebouwen verkiezen boven standaard gebouwen (NB: dus niet per sé beschermde monumenten)


Breed stimuleringsprogramma, samen met 30 partners, gefaciliteerd vanuit de RCE

NL ● RESET/DE PARTNERS

NL ● RESET/NATIONALE AGENDA HERBESTEMMING

Partners in de Nationale Agenda Herbestemming:

Aedes Agrarisch Erfgoed Nederland

Architectuur Lokaal Boei

Bond Heemschut Bond van Nederlandse Architecten

Bouwend Nederland Clue (VU Amsterdam)

College van Rijksadviseurs Dienst Landelijk Gebied

Drents Plateau Landelijke Federatie het Behouden Huis

Federatie Grote Monumentengemeenten Federatie Welstand

Gelders Genootschap Het Oversticht

Hogeschool Utrecht Hogeschool voor de Kunsten Utrecht

Inter Provinciaal Overleg (IPO) Kei

Maastricht University Nationaal Restauratiefonds

Nederlands Architectuur Instituut NICIS Instituut

Nirov Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

R-MIT (TU Delft) SBR

SEV Vakgroep Restauratie

Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG)

Vereniging Wonen boven Winkels Nederland

(SEMI)PUBLIEKE SECTOR & ONDERWIJS

Past niet bij

Nederlandse identiteit Nederland staat bekend voor ‘modern’

bouwen

Ingericht op

nieuwbouw

Opleidingen & de praktijk

is ingericht op nieuwbouw

Niche markt Algemene vraag is naar

nieuwbouw

Onrendabele top

qua financiering

Onbekende

eindgebruiker

Duur & lastig

Herbestemming kost meer

en is ingewikkeld

Risicovol Complex, onbekend,

risico’s (grondvervuiling)

H-

Vooroordelen tegen herbestemming

Niet duurzaam Geen optimale energie

oplossingen

Minder publieke

inkomsten Gronduitgifte, OZB

Verlamt

innovatie 2nd best

Tast

behoud

aan Ongewenste

transformatie

De Nationale Agenda Herbestemming

Praktijk bevorderen

• Casuïstiek ondersteunen

• Geld beschikbaar stellen

• Sturen op leegstand (tools)

Kennis & innovatie

• Dossiers & projectenbank

• Kennisagenda & monitoring

• Communities of Practice/Scholing

Herbestemming agenderen

• H(erbestemmings)-team

• Thematische bijeenkomsten

• Internationale Biënnale Leegstand & Herbestemming 2011 & 2013

Powered by RCE

Financiële regelingen: herbestemming & restauratie

Subsidieregeling Herbestemming

• Alle beschermde & niet-beschermde monumenten (karakteristiek)

• Geen woonhuizen

Uitgangspunten

Haalbaarheidsstudies

• min 7 – max 17.500 bijdrage

Wind en waterdicht

• min 7 – max 35.000 bijdrage

• Tijdelijke maatregelen; geen restauratie

• Indienen: vanaf 1 oktober

Restauratiefonds-plus Hypotheek

• Rijksmonumenten

• Geen woonhuizen

Uitgangspunten

• Revolverend fonds (rente en aflossing vloeien terug)

• Inleg OCW 17 mln per jaar, oplopend tot 100 mln in 2018

• Laagrentende leningen voor 30 jaar

• max 2.500.000 lenen

• Indienen: altijd

Daarnaast ook instandhouding subsidie (BRIM) & restauratiegelden via provincies

Jaar van de boerderij 2003

In 1940 waren er nog 200.000 boerderijen in gebruik in Nederland,

in 2000 waren er nog 91.000 over, waarvan 38.000 in agrarisch gebruik.”

RCE onderzoekt kansen “datamining”

Twee pilots •Religieus erfgoed (landelijk, alleen rijksmonumenten) •Agrarisch erfgoed (drie gebieden, gehele historische voorraad <1965)

Doel Beleidsinformatie Signalering Selectie

Vragen als •Hoeveel zijn er herbestemd en voor welke functie? •Wat is de waardeontwikkeling van het erfgoed •Wat is de staat van het onderhoud? •Hoeveel objecten staan leeg in welke gebieden? Welke bouwperiode?

1000

1000

200

Onderzoeksgroep

BAG

KVK

LN

V-G

eco

mb

inee

rde

op

gave

“Leegstand” geen GBA, KvK, DR

Combinatie gegevens Oldambt, Raalte & Amstelland

Staat van onderhoud



Herbestemd?

Combinatie gegevens Rijksmonumenten Oldambt, Raalte & Amstelland

www.herbestemming.nu

http://www.herbestemming.nu/






Hoe nu verder?

Herbestemming als redder van een gebouw

Van Nellefabriek Rotterdam 2000 De Dominanenkerk Maastricht 2006

Herbestemming als katalysator van stedelijke ontwikkeling

Stokstraat Maastricht 1973 Binnendieze ‘s Hertogenbosch 1998

Herbestemming op het platteland

Leur Tabaksschuur Amerongen

22

“herbestemming” was ooit stads- en dorpsvernieuwing

Moddergat 1972

23

Workum 1977

24

http://reliwiki.nl/images/e/ee/09110_Holwerd_Doopsgezinde_Kerk_1851_Stasjonswei_3_Fr._foto._Andr%C3%A9_van_Dijk._Veenendaal_%283%29.jpg

http://reliwiki.nl/images/e/e0/09107_Holwerd_PKN._Gereformeerd_1920_Elbasterweg_1_Fr._foto._Andr%C3%A9_van_Dijk._Veenendaal_%283%29.jpg

25

De realiteit van 2013 op veel plekken is leegstand of stilstand

Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming


Groeiend aanbod

• 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen

staan leeg (67.500/270.000) • 14.000 winkels staan leeg • 40.000 woningen boven winkels • 10.000 stuks oftewel 2 mln m2

monumentale gebouwen

& de aantallen groeien: • elke dag 1 boerderij leeg • elke week 2 kerken leeg • elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, ‘oude’

industrie, scholen, zorginstellingen, musea …


Groeiend aanbod






& de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht.

Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012


Groeiend aanbod






& de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht.

Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012

Stagnerende vraag

• Kantoorfuncties verkopen slecht

• Woningmarkt zit op slot (nieuwbouw op

niveau van 1953)

• Sommige soorten van retail doen

het minder


• afgelopen 50 jaar is de bevolking gegroeid met 8

mln; komende 50 jaar nog maar met circa 1 mln

• steden trekken mensen aan; met name hoog

opgeleide vrouwen (130 vrouwen op 100 mannen);

de periferie krimpt en houdt laag opgeleide

mannen

Let op: demografie is structureel; ook als de

economie weer aantrekt


Overheden: bezuinigen, kerntaken, grondbedrijf negatief

Corporaties: regelgeving vanuit Brussel beperken ontwikkelkracht, financiële problemen (oa Vestia), slechte reputatie zorgt voor aan banden leggen rol corporaties als opdrachtgever (nieuwe kabinet)

Ontwikkelaars: nog slechts 1/3 aan capaciteit over, financiering bij banken is extreem moeilijk, risicomijdend en spreidend

Banken: investeringsvolume van 27 miljard (2007) naar 7 miljard (2011) en 2 miljard (1e helft 2012)


NL ● RESET/DE VISIE van Florida

NL ● RESET/DE VISIE van Florida

• De financiële bankencrisis, bouwcrisis & politieke crisis in EU & USA zijn symptomen van een dieperliggende verandering

• We maken (in het Westen) de overgang mee naar een nieuwe een ‘idee gedreven, creatieve, service industrie’ samenleving

• Daar hoort ook een andere ruimtelijke structuur bij stedelijke regio’s, flexibel gebruik van gebouwen, nieuwe infrastructuur/connectivity,

ander ruimte gebruik (netwerk ipv geografisch), sturing lokaal waar mogelijk

• De leegstand in Nederland is kenmerkend voor de oude economie/samenleving.

• Tegelijkertijd bieden oude gebouwen flexibiliteit & onderscheidend vermogen: ‘new ideas need old buildings’

De feiten: Veranderende omstandigheden

Ook een verhaal van kansen! Vergt anders kijken & doen: NL.Reset

Behoefte aan authenticiteit &waarden

Behoefte aan identiteit

Behoefte aan onderscheid, waardecreatie

Kansen voor karakteristiek vastgoed = authenticiteit & identiteit & waardecreatie

Lege fabrieken, kerken, boerderijen en kantoren

Nieuwe markten

Het nieuwe ouder worden: in 2030 1,3 miljoen 80+ met wensen

Nieuwe markten

Het nieuwe werken: in 2015/30 nog slechts 50% van de kantoren nodig volgens ING

Nieuwe markten

Het nieuwe zorgen: maatwerk, kwaliteit & kwantiteitsverschillen

Nieuwe markten: de nieuwe veiligheid?

Nieuwe markten: de nieuwe leefbaarheid

Arnhemse broek Klarendal

Nieuwe markten: onderstroom wordt bovenstroom?

http://www.hetarresthuis.nl/

Profilering Onderscheidend zijn/city promotion

Tastbare

ruimtelijke

kwaliteit Schoonheid, Eigenheid

Economische

waarde Vastgoed, Vestigingsfactor,

Toerisme, waardecreatie

Ruimte voor

ontwerp Inspiratie voor vernieuwing

Contact

burger Draagvlak

Nieuwe woon- en

werkconcepten sluit

aan bij lifestyle & het nieuwe werken

Contact met

de wortels Identiteit, authenticiteit

H+

Herbestemming past goed bij de nieuwe markten

Duurzaamheid Sloop/Nieuwbouw >eco footprint

Gebiedsontwikkeling Erfgoed als katalysator

Innovatie Geen 2nd best

Behoud Cultureel erfgoed,

Vakkennis

NL ● RESET/HET PRINCIPE

VAN ONTWIKKELEN . . . . .

• Uitgetekende visie

• Top down planning

• Grootschalig ontwikkelen

• Snel & veel geld (lawinekapitaal)

• Complex; gestapelde belangen

• Aanbod gestuurd

• Vooraf bepaalde PPS

• Overheid als ontwikkelaar

• Denken vanuit groei

• Vooral (sloop)/nieuwbouw

• Standaard ontwikkeling

NL ● RESET/HET PRINCIPE

VAN ONTWIKKELEN . . . . . NAAR PROGRAMMEREN

• Uitgetekende visie

• Top down planning

• Grootschalig ontwikkelen

• Snel & veel geld (lawinekapitaal)

• Complex; gestapelde belangen

• Aanbod gestuurd

• Vooraf bepaalde PPS

• Overheid als ontwikkelaar

• Denken vanuit groei

• Vooral (sloop)/nieuwbouw

• Standaard ontwikkeling

• Hoofdlijnenvisie; flexibele invulling

• Adaptief, aangroeiend

• Kleinschalig entrepeneurship

• Langzame waardecreatie

• Overzichtelijk houden

• Vraag ontwikkelend/volgend

• Coalitie zoekende samenwerking

• Overheid als facilitator

• Zoeken naar mogelijkheden

• Meer hergebruik

• Vakmanschap & maatwerk






Hoe nu verder?



• Eigen kwaliteit (Living in Leasure Areas: Lila van Gert de Roo)



• Innovatie vindt in de periferie plaats

CREATIEVE SECTOR GEDIJT IN KRIMPREGIO'S Nieuwe schwung aan gemeenschap

Op formele en informele werklocaties op het platteland van Noord-Nederland en

het verstedelijkte gebied van Zuid-Limburg nestelen zich creatievelingen en

nichebedrijven. Ze geven nieuwe schwung aan lokale gemeenschappen. Cottage

industries worden ze genoemd: gespecialiseerde kleine bedrijven die ondanks

hun perifere ligging zijn aangesloten op ‘de grote wereld’, doordat ze

locatieonafhankelijke producten en diensten aanbieden – soms zelfs als

micromultinationals.

Landschap inspireert ZZP'ers

Begin 2012 onderzoek naar cottage industries in het Groningse De Marne en het

Friese Dongeradeel. ‘Het gaat heel vaak om zzp'ers die kiezen voor wonen en

werken op het platteland, omdat de landschappelijke kwaliteiten hen inspireren’,

zegt de onderzoeker. ‘Het zijn mensen waarbij de grens tussen wonen en werken

vaag is. Juist in krimpgebieden kunnen ze goed terecht, omdat er oude

schoolgebouwen, winkels of boerderijen vrijkomen waar ze precies vinden wat ze

zoeken. En dankzij een goede ICT-infrastructuur is afstand volstrekt onbelangrijk.’

Uit het onderzoek blijkt dat het aantal cottage industries in De Marne en

Dongeradeel tussen 2000 en nu met tientallen procenten is gestegen.

Binnenlands Bestuur 28 okt 2012

Wongema

• Dorpscafé

• Werkplek

• Weekendaccomodatie

• Lokale producten

• Verbinden van regionale

activiteiten & kennis




• De corporatiegedachte zit in het DNA van de plattelandsbewoner

2. De nieuwe collectieven

Fanfare Sint Clemens wil vml café kopen als oefenruimte De Limburger 20.10.12





• Organisch ontwikkelen idem

Transformatie is van alle tijden

Kerk van Veere

Datering Aantal inwoners

1500/1600 3.000

16e eeuw krimp

1809

1839

1865 925

1890: Rijksmonument

1953

2013 1650

Functies

Kerk voor één geloof

4 Kerkgenootschappen (Nederduits-hervormd, Schotse gemeenschap, Waalse kerk & Lutherse kerk)

& begraafplaats

Frans Hospitaal

Bedelaarsgesticht

Hospitaal

Opslagplaats

Boerenstal

Voetbalveld

Houthandel

Feestzaal

Vee opslag tijdens watersnoodramp

Culturele bestemming

The rise & fall of Enkhuizen

1355 stadsrechten Enkhuizen

15e eeuw: bouw van kloosters

1593: stadsuitleg

16e eeuw: groei agv haring (270 van de 500 Hollandse haringbuizen), VOC, walvisvaart, handel in ossen met Denemarken

1622: 21.000 inwoners: 2e havenstad na Amsterdam

1650: 25.000 inwoners

2 eeuwen stagnatie agv concurrentie met A’dam/R’dam en Alkmaar/Hoorn

1850: 5.000 inwoners

2011: 18.000

Kloksgewijs: Van

Deventer 1558-1560;

Blaeu, 1652; Kadaster

1832; Egmond 1885

Boerderij ca 1978

Boerderij, 1978

niet meer in

gebruik

Groei, krimp & erfgoed

Bron: oratie prof. Hans Renes; erfgoed in interessante tijden





• Organisch ontwikkelen idem

• Afstand platteland – stad is in Nederland gering (fysiek & qua voorzieningen)

Lokatie is alles: Görlitz, Zgorzelec

Görlitz: achterkant Duitsland; Zgorlec: voorkant Polen






Hoe nu verder?

Management of change/change of management?

. Onderzoek de eigen kwaliteiten, het DNA van de regio, de

gebiedswaarden (de duurzaamheidsvijfhoek van Rotmans: economie, ecologie, energie, mobiliteit en

cultuurhistorie)

stad)

Dorpsontwikkelingsplan Dongeraldeel

• Samenkomen van bouwhistorie, cultuurhistorie, dorpsverkenningen (per dorp)

• Samenwerking tussen provincie, gemeenten, corporaties, dorpsverenigingen

• Doel:

• Behoud en het versterken van de aantrekkelijke duurzame woonmilieus

• Beschermde gezichten als dynamische gebieden die meegroeien met de eisen van deze tijd en waar het prettig wonen, werken en verblijven is

• Gericht op de particuliere woningvoorraad, maar ook overige gebouwen, de sociale omgeving, de openbare/private ruimte en de economie

Dongeradeel




cultuurhistorie)

. Stimuleer lokaal ondernemerschap en creativiteit; het gaat

daarbij om combineren en recombineren rondom gebiedswaarden (geen deus ex machina oplossingen door grote bedrijven of ingrepen van buitenaf)




cultuurhistorie)



. Werk aan community building: (herstel) verbinding van lokaal

gewortelde mensen, initiatieven en organisaties




cultuurhistorie)





. Zet in op behoud eigen mensen; niet op aantrekken nieuwe

mensen via ‘stenen’. Krimp kun je niet keren met vastgoed




cultuurhistorie)





. Zet in op behoud eigen mensen; niet op aantrekken nieuwe

mensen via ‘stenen’. Krimp kun je niet keren met vastgoed

. Creëer connectie: virtueel/ict en reële infrastructuur (sluit aan bij de grote

stad)

Het grootste struikelblok?

Het grootste struikelblok?

WIJZELF !

Dilemma’s houden ons gevangen

• Oude gedachten

Groei en vernieuwingsdrang staan centraal in instituties, systemen,

instrumenten, opleidingen

• Ongeloof

de markt trekt wel weer aan

• Ontsnapping

nieuwbouw wordt nog gestimuleerd

• Onbekend en onbemind

vermijding

• Oneerlijke concurrentie

geen level playing field

prisoner’s dilemma (zie Kantorentop)

HERBESTEMMEN….

HERBESTEMMEN….

DURFT U HET AAN?

Documents

Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties · Begin 2012 onderzoek naar cottage industries in het Groningse De Marne en het Friese Dongeradeel. ‘Het gaat heel