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LES DÉGÂTS D’EAU ET LES INONDATIONS
EN COPROPRIÉTÉ
Me Clément Lucas, avocat
Mardi, le 16 mai 2017
RTHQ
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Quelques chiffres
Qui s’occupe de mon condo?
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3 Qui assure mon condo?
4 Comment éviter les sinistres?
5 Que faire en cas de sinistre?
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En 2015, un sondage a été réalisé sur l’assurance en copropriété auprès 723
syndicats de copropriétaires,
représentant plus de 19 000 unités.
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1,42 : sinistre, en moyenne, au cours des 5 dernières
années
5
90 % : vous a-t-on déjà refusé des couvertures
d’assurance? Oui.
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36 % : refoulements 46 % : inondations
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Quelques chiffres
Qui s’occupe de mon condo?
1
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3 Qui assure mon condo?
4 Comment éviter les sinistres?
5 Que faire en cas de sinistre?
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QUI S’OCCUPE DE MON CONDO?
MON SYNDICAT MOI-MÊME
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QUI S’OCCUPE DE MON CONDO?
MON SYNDICAT MOI-MÊME
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Le syndicat est « une personne morale qui a pour
objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et
l’administration des parties communes […]. » (Art. 1039, C.c.Q.)
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Le syndicat est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut
d’entretien des parties communes […]. » (Art. 1077, C.c.Q.)
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Votre syndicat est donc :
- en charge des parties communes de l’immeuble;
- responsable des dommages causés par
celles-ci.
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QUI S’OCCUPE DE MON CONDO?
MON SYNDICAT MOI-MÊME
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Le copropriétaire est, de son côté, propriétaire et a
l’usage exclusif de ses parties privatives. (Art. 1043, C.c.Q.)
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« Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome
de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis
aucune faute. » (Art. 1465, C.c.Q.)
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Vous êtes donc notamment présumé
responsable des dommages causés par
vos meubles ou vos parties privatives.
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Quelques chiffres
Qui s’occupe de mon condo?
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3 Qui assure mon condo?
4 Comment éviter les sinistres?
5 Que faire en cas de sinistre?
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QUI ASSURE MON CONDO?
MON SYNDICAT MOI-MÊME
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Le syndicat « doit souscrire des assurances […] couvrant la totalité de l’immeuble, à
l’exclusion des améliorations apportées par
un copropriétaire à sa partie. »
(Art. 1073, C.c.Q.)
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Votre syndicat doit donc assurer, outre sa responsabilité
civile, les parties communes (corridors, stationnements,
piscine, etc.), mais également les parties privatives :
c’est-à-dire votre condo.
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Toutefois, l’assurance que votre syndicat doit souscrire ne couvre ni
les améliorations à votre partie privative, ni
vos biens meubles.
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QUI ASSURE MON CONDO?
MON SYNDICAT MOI-MÊME
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Contrairement à ce qui est exigé pour votre syndicat, la Loi ne vous impose pas de souscrire une assurance.
Cependant, la plupart des
déclarations de copropriété l’exigent.
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En outre, si elle est adéquatement
souscrite, elle vous couvre en cas d’insuffisance
d’assurance du syndicat.
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Votre assurance doit couvrir :
- votre responsabilité; - vos meubles;
- les améliorations à votre condo.
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Parent c. SSQ Assurances
générales, 2016 QCCQ 12798 (CanLII).
Assurance « classique »
« multirisques » souscrite en 2007 et renouvelée 5 fois.
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Sinistre de dégât d’eau en
2013 non couvert
« La police limite considérablement sa
couverture lorsque le sinistre provient d’un dégât d’eau. »
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« À chacun de ces renouvellements, SSQ, par ses agents, se devait de s’assurer que la garantie offerte par la police répondait toujours aux
besoins des demandeurs. Voilà autant d’occasions que SSQ a manquées de vérifier que la
police convenait bien aux besoins de ses clients. »
29
« Puisque l’agent de SSQ a mal renseigné les demandeurs au moment de la souscription du
contrat d’assurance, il est responsable des dommages-
intérêts qui en découlent. Parce que SSQ est le
commettant de son agent, elle est tenue de réparer. »
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Quelques chiffres
Qui s’occupe de mon condo?
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3 Qui assure mon condo?
4 Comment éviter les sinistres?
5 Que faire en cas de sinistre?
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Pour éviter les sinistres, il faut entretenir
régulièrement votre condo. Tout comme vous,
le syndicat doit, de son côté, faire les travaux requis sur l’immeuble.
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Parties communes :
- examen et entretien réguliers des systèmes
d’alimentation et d’évacuation d’eau;
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- vérification et réparation
des infrastructures d’étanchéité de la toiture
et des terrasses;
34
- les tuyaux qui passent à
proximité de l'air extérieur doivent être protégés, afin
d’éviter les risques de formation de bouchons de
glace l’hiver;
35
- vérification ou installation
d’un clapet anti-retour.
36
Parties privatives :
- remplacez votre chauffe-eau avant la fin de sa
durée de vie utile;
37
- ne quittez jamais votre domicile en laissant une
fenêtre entrouverte;
- vérifiez régulièrement la bonne étanchéité des
fenêtres;
38
- évitez de faire fonctionner la laveuse à linge ou le lave-vaisselle pendant votre absence;
- entretenez les installations d'arrivée d'eau, y compris les robinets d'arrêt des
installations;
39
- surveillez l'état des joints autour des installations
sanitaires (ex. : baignoire et douche)
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Quelques chiffres
Qui s’occupe de mon condo?
1
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3 Qui assure mon condo?
4 Comment éviter les sinistres?
5 Que faire en cas de sinistre?
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En cas de sinistre, vous devez aviser
immédiatement votre assureur ou courtier.
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« L’assuré doit déclarer à l’assureur tout sinistre de nature à mettre en jeu la garantie, dès qu’il en a eu
connaissance. » (Art. 2470, C.c.Q.)
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Il faudra « décrire les circonstances du
sinistre, au mieux de vos capacités ».
(Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)
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Vous devez également prendre toutes les
mesures conservatoires pour limiter les
dommages.
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Il faudra aussi :
- aviser le service de sécurité incendie;
- couper l’électricité en cas de dégât d’eau;
- vérifier s’il y a eu des dommages ailleurs;
- etc.
46
En revanche, il ne faut faire « aucune
réparation permanente » sans l’accord de votre
assureur. (Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)
47
Aucuns travaux ne peuvent être faits ou toute autre décision prise qui pourraient
avoir une incidence sur les droits de l’assureur sans l’accord de ce dernier.
48
« Afin d’éviter l’aggravation des dommages, des travaux d’urgence peuvent être nécessaires » : votre
assureur doit vous en donner l’autorisation. (Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)
49
Attention! Votre police d’assurance peut ne
pas couvrir : à vérifier dans votre contrat.
(Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)
50
Vous devez également documenter votre
dossier :
- photographies; - factures;
- preuves de paiement.
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Vous devez aviser le conseil d’administration
de votre syndicat qui devra, le cas échéant,
déclarer le sinistre à sa compagnie d’assurances.
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Vous pensez ne pas devoir déclarer un sinistre :
- pour éviter une augmentation de prime;
- car vous n’êtes pas fautif; - puisque le sinistre est inférieur à la
franchise.
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« Lorsque l’assureur n’a pas été ainsi informé et qu’il en a subi un préjudice, il est admis
à invoquer, contre l’assuré, toute clause de la police qui
prévoit la déchéance du droit à l’indemnisation dans un tel
cas. » (Art. 2470, C.c.Q.)
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En d’autres termes, vous pourriez être privé de votre droit à l’indemnité.
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Votre assurance est, pour partie, une assurance sans recherche de
responsabilité.
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C’est également le cas de celle du syndicat.
57
Un sinistre peut être plus important
qu’estimé au départ.
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Ne pas déclarer un sinistre est souvent une mauvaise décision.
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En outre, on peut prendre cette décision à votre place.
« Tout intéressé peut faire
cette déclaration. » (Art. 2470, C.c.Q.)
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L’assureur va désigner un expert en sinistre pour enquêter sur votre réclamation (cause
du sinistre, évaluation des dommages) : vous devez collaborer avec lui.
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Une fois le sinistre déclaré, votre assureur
a 60 jours pour vous répondre.
(Art. 2473, C.c.Q.)
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Après cette évaluation, l’assureur va rendre sa décision. Elle porte sur divers aspects :
- couverture applicable (exclusions, franchise);
- montant de l’indemnité (valeur à neuf / valeur au jour du sinistre);
- paiement de l’indemnité (bénéficiaire du chèque);
- choix de l’entrepreneur (qualification, licence, assurance).
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Si votre assureur néglige de vous répondre dans le délai de 60 jours, vous pouvez lui adresser une lettre de rappel.
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Si vous êtes en désaccord avec la décision de l’assureur, vous pouvez consulter un avocat.
Ce dernier saura évaluer votre dossier et vous conseiller sur vos recours et moyens
d’action.
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Pour en savoir plus :
