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Les Patrimoniales

La place de l’immobilier dans votre patrimoine

Anne Marie CESARI

Stéphane CASTANG

Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne

Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne

16-06-2011

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La gestion de patrimoine au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne

Notre objectif : faire grandir votre patrimoine

Par une sélection judicieuse de supports d’investissements– Monétaire– Obligataire– Actions – Immobilier – Crédit

Par la limitation de la fiscalité– IRPP– ISF– Cession– Transmission

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La gestion de patrimoine au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne

57 spécialistes en proximité

4 Agences Banque Privée : Auch, Bayonne, Pau, Tarbes

Des offres spécifiques et ouvertes Predica : assurance-vie 200 mds € Amundi : OPCVM 700 mds € Cheuvreux BGPI

Une relation et un suivi personnalisés

4

61%

33%

6%

La composition du patrimoine des ménages Français 10 000 mds d’€

Patrimoine immobilier(dont terrains)

Autres actifs

Patrimoine financier

Assurance-vie & épargne retraite

Valeurs mobilières

Dépôts et livrets fiscalisés

Livrets défiscalisés

Epargne contractuelle PEL

14%

2%

3%

9%

5%

Sources: La Tribune – Insee 2010

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Retour sur 2010 : Immobilier ancien

Les ventes se sont redressées assez nettement en 2010

Les prix : la correction est restée modeste et de courte durée (-9%), compensée par la forte hausse sur les 2 derniers trimestres 2010

Très forte hausse à Paris

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Retour sur 2010 : Immobilier neuf

Reprise du marché sans parler d’un nouveau cycle de hausse

Le rebond concerne essentiellement les investisseurs

Valeur refuge Marchés boursiers très volatils Offre insuffisante Mesures fiscales Taux de crédit

Pas de dynamique des ventes chez les acquéreurs classiques

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2011 : un marché plus équilibré

La demande sera moins dynamique

Avantages fiscaux revus à la baisse Taux de crédit à la hausse Solvabilité des acheteurs + limitées

L’offre va s’élargir

Prévision 2011

Hausse de prix contenue + 3% Ventes stables dans l’ancien Ventes en hausse dans le neuf

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MARCHE IMMOBILIERLOCAL

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LE MARCHE PALOIS

Dans l’ancien :

Une stagnation des prix:– Les appartements avec stationnement en centre ville bien placés (cœur de ville piéton)

voient leurs prix remonter légèrement. Chute des prix pour les résidences 60 et 70 …80, surtout entre Alsace Lorraine et l’autoroute.

– Les maisons récentes sur Bizanos, Idron, Lée, Lons et Lescar (Billère et Pau) maintiennent leur prix malgré une forte hausse sur les 10 dernières années.

– Légère baisse d’attractivité des quartiers Trespoey, Allées de Morlàas et Péboué, en raison de la typologie des biens: Béarnaises, maisons des années 50 mêmes cossues.

Dans le neuf :

Forte augmentation des prix:– Pour les maisons, en raison de l’augmentation de la pression foncière et des nouvelles

normes de construction.– Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC.

Offre locative :

Globalement plus d’offres que de demandes. Mais attention!– Dans l’ancien, énormément d’offres de mauvaise et très mauvaise qualité.– Dans le neuf plus de demandes que d’offres, pas de vacances locatives à court terme.

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LE MARCHE COTE BASQUE

Dans l’ancien :

Flambée des prix sur Biarritz, Anglet et St-Jean de Luz pour les biens avec vue mer ou très proche quartiers recherchés:

Baisse d’activité sur les extérieurs et sur Hendaye.

Dans le neuf :

Forte augmentation des prix:

– Pour les maisons, en raison de l’augmentation de la pression foncière et des nouvelles normes de construction.

– Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC, variation forte suivant la zone (Bayonne entre « les Arènes » et « le Séqué » par exemple ).

Offre locative :

– Beaucoup de demandes de St- Jean à Anglet sur l’ancien et à fortiori sur le neuf.

– L’offre locative sur Bayonne essentiellement nord Adour s’étoffe fortement, trop? attention à la vacance locative à moyen terme. Certains quartiers sont épargnés comme les Arènes et Marracq.

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LE MARCHE TARBAIS ET LES HAUTES PYRENEES

Tarbes Transactions au titre de la résidence principale dans l’ancien car peu de

programmes neufs (demande liée aux conditions d’octroi du PTZ) Prix moyen, aux environs de 1.500€/m2 (acquisition résidence principale) Excès d’offre locative en neuf, Offre inadaptée (beaucoup de petites surfaces, peu de T3, T4).

Les zones touristiques, des niches dynamiques Une baisse du locatif saisonnier qui incite les investisseurs à vendre Corrélée à une demande soutenue d’investissement en résidence

secondaire sur les secteurs Argelès, Bagnères, Cauterets, Barèges, La Mongie.

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LE MARCHE GERSOIS

Un marché soutenu par les résidences secondaires qui s’est effondré en 2008 Disparition du marché de la clientèle anglaise Baisse du nombre de transactions (1200 en 2010) Baisse des prix de l’ordre de 8% (nombreuses résidences secondaires revendues) A permis de rénover globalement l’’habitat sur le département même s’il y a sur le

marché beaucoup de biens ne correspondant pas à la demande actuelle (mauvais état, absence d’infrastructures et commodités, prix de vente pas dans le marché)

Les secteurs porteurs Auch, L’isle Jourdain, en fort développement compte tenu de la proximité toulousaine avec

une forte demande de pavillons « moyens » (800m2 de terrain, T4-5, plein pied) Offre locative (Auch)

Affluence de résidences neuves en 2002-2006 et donc, une offre locative abondante.

Loyers ont baissé, passant de 12€/m2 à 9-10€/m2.

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Zoom sur la fiscalité de l’immobilier

Le crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunts est supprimé pour les nouveaux projets à compter du 01-01-2011

Les plus-values immobilières sont soumises au PFL de 19% + 12,3% de CSG

Exonérations :

– Résidence principale sans condition de durée d’occupation– Cession dont le prix est < à 15 000 €– Expropriation pour cause d’utilité publique

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Zoom sur la fiscalité de l’immobilier

Calcul de l’impôt de + value Prix de vente – prix de cession majoré par :

– Les frais et droits de mutation pour le montant réel ou par forfait de 7,5% du prix d’acquisition

– Travaux : dépenses réelles sur justificatifs ou pour les immeubles détenus depuis plus de 5 ans montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition

– Abattement de 1000 € sur le montant de la plus value

Abattement de 10% sur le montant de la plus value au delà de la 5ème année => exonération au delà de 15 ans de détention

Paiement Directement effectué par le notaire Lors de la vente (ou dans le mois pour les ventes de parts de SCI non soumises à

L’IS)

NB : Impossibilité de compenser moins-values et plus-values immobilières

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Zoom sur la fiscalité de l’immobilier

Revenus fonciers

Micro foncier :

– Revenus bruts fonciers < à 15 000 €– Abattement de 30% forfait pour les charges – Intégration à l’impôt progressif + CSG (12.3%)

Imposition au taux progressif :

– Revenus > à 15 000 €– Tranche imposition + CSG (12,3%)

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- Vendeurs et bailleurs doivent afficher la performance énergétique de leurs biens sur toutes les annonces immobilières

01/01/2011 : La révolution verte pour les logements existants

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Plus un bien est économe en énergie, Plus le Prêt à Taux Zéro est important

Exemple : achat d’un bien existant d’une valeur de 180 000 €

31 600 €

15 800 €

7 900 €

01/01/2011 : La révolution verte pour les logements existants

Les acquéreurs seront sensibles à l’étiquette énergétique

Ils rechercheront en priorité les logements économes

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La norme BBC sera obligatoire pour toutes les constructions neuves

Permis de construire non délivré

Bâtiment Basse Consommation

01/01/2013 : La révolution verte pour les logements neufs

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La place de l’immobilier dans votre patrimoine

Immobilier 50%

Actifs financiers 50%

Sécurisé 80%

Actions 20%

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L’investissement immobilier : les principales caractéristiques

Investissement sur longue période permettant un complément de revenu et la constitution d’un capital

– Transmission du patrimoine– Protection contre l’érosion monétaire

Investissement se prêtant à des montages financiers– Levier du crédit– Le démembrement de propriété– La mise en société– Bénéficiant de nombreux avantages financiers

Mais un investissement présentant des contraintes– Vacance des loyers et impayés– Peu liquide– Un mise de fonds généralement importante

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L’investissement immobilier permet une large diversification

Type de placement Exemple Avantages

Actions Nexity

Klepierre

Unibail Rodamco

Liquidité

Diversification

Fiscalité des valeurs mobilières

OPCVM Amundi actions foncier

Liquidité

diversification

Fiscalité des valeurs mobilières ou de l’assurance vie

SCPI (Pierre Papier) Edissimo

Premely

Reximmo …

Modularité de l’investissement

Rendement

Défiscalisation

Diversification économique et géographique

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Les actions

23

Actions

24

OPCVM : Amundi Actions Foncier

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Exemples de SCPI

Rivoli Avenir Patrimoine

Edissimmo

Reximmo Patrimoine

Malraux

Premely Habitat 3 BBC

Scellier

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PREMELY Habitat 3 (BBC) : SCPI Scellier

Sélection rigoureuse des biens dans le périmètre des zones définies par la loi Scellier

Vous souscrivez des parts d’un portefeuille de biens immobiliers diversifiés qui présente l’intérêt de mutualiser le risque locatif

Gestion immobilière, sélection, acquisition, recherche de locataires, encaissement des loyers, reventes des biens… délégués à Amundi

Diversification et mutualisation des risques

Une stratégie d’investissement qui privilégie QUALITÉ et SÉLECTIVITÉ

10 000 euros de souscription minimum suffit pour accéder au marché de l’immobilier. Accessibilité

Aucun souci de gestion

ALPES PROVENCE

881 des SAVOIE

839 SUD RHONE ALPES 813 ALPES

PROVENCE

871 SUDMEDITERRANEE

825 FRANCHE COMTE

861 LORRAINE

802 NORD EST

CALVADOS

860 MORBIHAN

829 FINISTERE822 COTES D'ARMOR

869 PYRENEESGASCOGNE

831 TOUL ET MIDI TOUL

824 CHARENTE PERIGORD

836 ILLE ET VILAINE

817 CHARENTE MAR.

2 SEVRES

895 CENTRE OUEST

894 TOURAINE ET POITOU

848 CENTRE LOIRE

844 VAL DE

France

845 LOIRE HTE LOIRE

810 CHAMPAGNEBOURGOGNE

882 PARIS ILE DEFrance

872 ALSACE VOSGES

847 ATLANTIQUEVENDEE

867 NORD DE France

879 ANJOU ET MAINE

891 PROVENCECOTE D'AZUR

868 CENTREFrance

878 CENTREEST

887 BRIE PICARDIE

833 AQUITAINE

883 NORMANDIE SEINE

812 NORD MIDI-PYRENEES

835LANGUEDOC ALPES PROVENCE

881 des SAVOIE

839 SUD RHONE ALPES 813 ALPES

PROVENCE

871 SUDMEDITERRANEE

825 FRANCHE COMTE

861 LORRAINE

802 NORD EST

CALVADOS

860 MORBIHAN

829 FINISTERE822 COTES D'ARMOR

869 PYRENEESGASCOGNE

831 TOUL ET MIDI TOUL

824 CHARENTE PERIGORD

836 ILLE ET VILAINE

817 CHARENTE MAR.

2 SEVRES

895 CENTRE OUEST

894 TOURAINE ET POITOU

848 CENTRE LOIRE

844 VAL DE

France

845 LOIRE HTE LOIRE

810 CHAMPAGNEBOURGOGNE

882 PARIS ILE DEFrance

872 ALSACE VOSGES

847 ATLANTIQUEVENDEE

867 NORD DE France

879 ANJOU ET MAINE

891 PROVENCECOTE D'AZUR

868 CENTREFrance

878 CENTREEST

887 BRIE PICARDIE

833 AQUITAINE

883 NORMANDIE SEINE

812 NORD MIDI-PYRENEES

835LANGUEDOC

Investissements PH3:

Principalement zone A et accessoirement zones B1

et B2

Minimum de souscription : 10 000 € (5 parts)

Horizon de placement : 13 à 15 ans

Période de souscription : jusqu’au 20 Décembre 2011

Dispositif fiscal : Scellier

Avantage Fiscal : Réduction d’IR de 22% du montant investi (maximum 300K€) répartie sur 9 ans

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SCPI : EDISSIMO

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L’investissement immobilier bénéficie d’avantages fiscaux

Le dispositif Scellier : simple et efficace

Une acquisition par an limitée à 300 000 €

Obligation de louer pendant 9 ans – Plafonds de loyers au m² suivant les zones (baisse pour 2011, pour notre zone

plus près de la réalité des prix)

Réduction fiscale sur 9 ans – BBC 22% en 2011 (max 6600 €/ an), 18% en 2012– Non BBC 13% (max 3900 €/ an), 9% en 2012

– Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers

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L investissement immobilier : les règles à respecter

Respecter la répartition du patrimoine 50% du patrimoine comprenant la résidence principale Le niveau des prix actuels permet de rééquilibrer le patrimoine

Diversifier Ne pas concentrer les investissements sur une même zone géographique Utiliser plusieurs supports d’investissement

Investir régulièrement, savoir vendre et assurer une rotation sur le locatif Un bien se dégrade => entretenir et s’assurer des performances locatives et

énergétiques Utiliser le levier du crédit

Sélectionner les biens Emplacement Qualité et énergie Taux d’accession à la propriété

Respecter la capacité d’investissement Pouvoir faire face aux risques locatifs

Invest. 40

Revenus 40

Défisc. 20

30

L’immobilier : un placement incontournable de votre patrimoine

Résidence principale : bien d’usage

Epargne de précaution et projet : Livret A, LDD, PEL

Actions

Obligations Immobilierde rendement

Immobilier

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Exemple investissement BBC Scellier

Situation actuelle:

Couple marié => 2 parts.

Revenus annuels: Revenus salariés: 146.000 EUR => Revenus fonciers: 23.940 EUR

Patrimoine financier: 500.000EUR

Patrimoine immobilier locatif:

Appartement Clemenceau: 200.000 EUR (perf.énergétique D; ancienneté 20 ans) Appartement Trespoey: 200.000 EUR (perf.énergétique D; anciennté 20 ans) Appartement Bld des Pyrénées: 150.000 EUR (perf.énergétique E; ancienneté 25 ans)

=> Moyenne ancienneté du parc immobilier: 21 ans => Zone géographique unique: Pau => Moyenne performance énergétique du parc immobilier: D-

Propriétaire de la résidence principale: 600.000EUR

Impôts à payer pour l’année N: IR: 36.974 EUR

ISF: 3.462 EUR

CSGRDS: 2.992 EUR (=12.30% des revenus fonciers)

Total impôt: 43.428 EUR

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Exemple investissement BBC Scellier/SCPI

Comment améliorer la performance du parc immobilier?

Vente d’un bien immobilier (appartement Bld des Pyrénées, perf. Energétique E) pour 150.000EUR.

acquisition > 15 ans => pas d’impôts fiscal et social sur la plus-value.

Optimisation de l’investissement à 300.000EUR:

Achat appartement BBC Scellier à St Jean de Luz: 239.000EUR => loué 750€/mois.

(perf.énergétique A; neuf)

Achat SCPI (perf.énergétique A; neuf) 61.000EUR => loué 150€/mois.

___________

Total: 300.000 EUR

Financement: Prêt IN FINE de 300 KEUR à 4% sur 15 ans.

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Exemple investissement BBC Scellier/SCPI

État du parc immobilier après investissement:

Age moyen du parc immobilier: 10 ansPerformance énergétique moyenne: C+Parc immobilier diversifié géographiquement (Saint Jean de Luz; Scpi;Pau)

Imposition: ISF: 2722 EUR (contre 3.462€ avant investissement).

IR: 24 319 EUR (contre 36.974€ avant investissement).

CSGRDS: 1.195 EUR (contre 2.992€ avant investissement).

Économie réalisée: 15.192 EUR/an sur 9 ans.

Trésorerie:

Placement à 3.5% des 150.000EUR de la vente de l’appartement Bld des Pyrénées => (= 251.302EUR au bout de 15 ans) avec ajout mensuel de 250 EUR.

Permet d’obtenir au bout de 15 ans la somme de 309 KEUR permettant de solder le prêt IN FINE de 300 KEUR.

A cela s’ajoute 100€/mois de différentiel prêt/loyer. - Loyer investissement perçus/mois: 750+150= 900EUR

- Intérêt/mois prêt IN FINE: 796.66+203.33=1000EUR

=> Différentiel de 100€

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Patrimoine Immobilier

Valorisation

Revenus Fonciers bruts

Rendement brut

Avant investissement

550.000

23940

4,35%

Après investissement

700.000

28560

4,08%

Ancienneté moyenne parc 21 ans 10 ans

Performance énergétique moyenne

D C

Impôt sur le Revenu 36.974 € 24.319 €

Impôt Solidarité Fortune 3.462 € 2.722 €

Prélèvements sociaux 2.992 € 1.195 €

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Merci de votre attention