14/4/2009

(14/04/09) Ley Pierri, recargada

Comentamos la ley 26493, que modifica a la ley de Regularizacin Dominial, conocida popularmente como Ley Pierri. Ahora, el procedimiento de regularizacin dominial ser aplicable a los ocupantes que, con causa lcita, acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante tres aos con anterioridad al 1 de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa habitacin nica y permanente. TEXTO COMPLETO DE LAS LEYES 24.374 Y 26.493

El pasado 3 de abril se public en el Boletn Oficial la ley 26493, que modifica el art. 1 de la Ley 24.374, llamada de Regularizacin Dominial y conocida popularmente como Ley Pierri, por haber sido impulsada por el entonces diputado Alberto Pierri.

Ahora, el art. 1 queda redactado de la siguiente manera:

Gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lcita, acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante tres aos con anterioridad al 1 de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa habitacin nica y permanente, y renan las caractersticas previstas en la reglamentacin.La ley Pierri, con la modificacin efectuada en el 2003 por ley 25.797, establece una suerte de prescripcin adquisitiva corta automtica o de pleno derecho, es decir, sin necesidad de iniciar un juicio y, por consiguiente, sin control judicial alguno.

Como se sabe, en el rgimen del Cdigo Civil, para la prescripcin adquisitiva corta es necesario que el poseedor sea de buena fe y con justo titulo. En ese caso, podrn usucapir si demuestran diez aos de posesin continua.

El problema es que muchos ocupantes de inmuebles no tienen justo titulo. Este, segn el art. 4010 Ccivil,es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana.Precisamente, para ser justo titulo, en el sistema del Cdigo Civil, no pueden faltar las solemnidades que la ley exige para transmitir un derecho real. En el caso de inmuebles, el art. 2609 Ccivil prescribe que dicha solemnidad es el instrumento pblico.

Esto llev a que la jurisprudencia y doctrina mayoritaria consideren que el boleto de compraventa no es justo titulo. Por tanto, el poseedor de un inmueble que solo ostente un boleto de compraventa como titulo, no puede intentar la prescripcin corta y solo le queda la usucapin larga, de veinte aos, (art. 4016 Ccivil).

En lugar de intentar una modificacin al Cdigo Civil, para amparar al adquirente por boleto de compraventa, el legislador viene instrumentando regimenes especiales de regularizacin dominial. Decimos especiales, porque la normativa no est destinada a solucionar el problema en forma definitiva, sino que solo se ocupa de casos especficos.

Por ejemplo, la ley Pierri, en su redaccin original, solo era aplicable alos ocupantes que acrediten la posesin pblica, pacfica y continua, durante tres aos con anterioridad al 1 de enero de 1992.Ahora, con la modificacin introducida por la ley 26.493, lo es a los queacrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante tres aos con anterioridad al 1 de enero de 2009.El sistema previsto por la Ley PierriEl juego de los arts. 2 y 4 de la ley 24.374 nos dice que podrn acogerse a este rgimen:

a) Las personas fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;b) El cnyuge suprstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupacin del inmueble;c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos aos anteriores a la fecha establecida por el artculo 1, y que hayan continuado con la ocupacin del inmueble;d) Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesin.Sin embargo, quedan excluidos

a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda;b) Los inmuebles cuyas caractersticas excedan las fijadas en la reglamentacin.Por su parte, el art. 6 dispone que

a) Los beneficiarios debern presentar ante la autoridad de aplicacin, una solicitud de acogimiento al presente rgimen, con sus datos personales, las caractersticas y ubicacin del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda documentacin o titulo que obrase en su poder.A la solicitud,deber acompaar una declaracin jurada en la que conste su carcter de poseedor del inmueble, origen de la posesin, ao de la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentacin:b) La autoridad de aplicacinpracticar las verificaciones respectivas, un relevamiento social y dems aspectos que prevea la reglamentacin,pudiendo desestimar las solicitudes que no renan los requisitos exigidos.Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentacin o en la declaracin jurada, se rechazar la misma sin ms tramite;c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirn los antecedentesa la Escribana de Gobierno o las que se habilitasen por las Jurisdicciones respectivas,la que requerir los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble.No contndose con estos antecedentes se dispondr la confeccin de los planos pertinentes y su inscripcin;d)La Escribanacitar y emplazar al titular del dominio de manera fehaciente en el ltimo domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo har tambin mediante edictos que se publicarn por tres das en el Boletn Oficial y un diario local, o en la forma ms efectiva segn lo determine la reglamentacin, emplazndose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposicin en el trmino de 30 das;e)No existiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar una escritura con la relacin de lo actuado, la que ser suscrita por el interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su inscripcin ante el registro respectivo, hacindose constar que la misma corresponde a la presente ley;f) Si se dedujese oposicin por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso g), se interrumpir el procedimiento;g)Cuando la oposicin del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley, no se interrumpir el tramite. procedindose como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer;h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisin en favor del peticionante, la escrituracin se realizar conforme a las normas de derecho comn, siendo de aplicacin, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.(la negrita es nuestra)

La clave del sistemase encuentra en el art. 8, modificado en el 2003 por la ley 25.797, que establece que

La inscripcin registral a que se refiere el inciso e) del artculo 6se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de su registracin.Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.Las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo.(la negrita es nuestra)

Vale decir que el escribano labra una escritura llamada Acta de constatacin del cumplimiento de los requisitos formales del Rgimen de Regularizacin Dominial, y luego esta se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente. Diez aos despus de esta registracin, el poseedor adquiere el dominio del inmueble de pleno derecho. Este Acta de constatacin del cumplimiento de los requisitos formales del Rgimen de Regularizacin Dominial, sera un nuevo supuesto de justo titulo, introducido por el legislador, para estos casos especiales.

Hasta que se cumpla el plazo de diez aos, los que se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de inscripcin, podrn ejercer las acciones que estimen pertinentes.

PUEDE DESCARGAR EL TEXTO COMPLETO DE LA LEY 26.493, HACIENDO CLICKAQU.(El archivo est comprimido en formato "zip".)

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(Comentamos la leyde Regularizacin Dominial, conocida popularmente como Ley Pierri.)