L’habitatge i la política d’habitatge a Catalunya UNIVERSITAT PROGRESSISTA D’ESTIU DE CATALUNYA

L’habitatge i la política d’habitatge a

CatalunyaUNIVERSITAT PROGRESSISTA

D’ESTIU DE CATALUNYARicard Fernández Ontiveros

Secretari General del Departament de Medi Ambient i Habitatge13 de juliol de 2006

2

Diagnòstic de la situació

1. El parc d’habitatges de Catalunya

2. La construcció d’habitatge

3. El finançament de l’habitatge

4. El mercat immobiliari residencial

5. L’accessibilitat a l’habitatge de compra

6. El mercat d’habitatge de lloguer

7. La política d’habitatge

2. El parc d’habitatges de Catalunya

4

Trets principals del parc d’habitatges de Catalunya i de les llars que els ocupen (I)

. El parc d’habitatges de Catalunya ha crescut un 22% en el decenni 1991-2001, fins arribar als 3,3 milions d’unitats.

. En cada cens es confirma una tendència a la disminució del pes relatiu de les primeres residències (70%).

. Les xifres de parc vacant són imprecises i responen a dificultats de destriar entre segones residències i habitatges desocupats, en el moment de realitzar el cens.

. El sistema majoritari d’ús de les primeres residències és la propietat, amb el 79%, seguint una tònica creixent en els tres darrers censos.

. Del total d’habitatges principals, el 50% són en propietat totalment pagada, un 8% és heretat i un 3% cedit. De manera que només el 39% de la població està pagant alguna quantitat en concepte de disposició d’habitatge.

. Els joves menors de 25 anys, amb gran diferència, són els principals usuaris de la modalitat de lloguer: un 58% dels joves són llogaters.

. Es confirma l’endarreriment en l’emancipació dels joves: entre 25 i 29 anys, l’any 1977, el 55% estaven emancipats, mentre que el 2001 només ho estaven el 30%.

5

Trets principals del parc d’habitatges de Catalunya i de les llars que els ocupen (II)

. El 89,7% de les llars de Catalunya està ben allotjada.

. El “mal allotjament” afecta el 10,3% de les llars (240.000), i de manera més intensa, al 3% de les llars (69.500).

. 925.600 llars manifesten tenir necessitats de rehabilitació en els seus habitatges, i 583.128, tenir dificultats econòmiques per fer front a les obres.

. El parc d’habitatge social1 representa a Espanya la proporció més baixa del conjunt de països de la Unió Europea, amb 10 habitatges per cada 1.000 habitants, front a una mitjana de la UE de 80 habitatges per cada 1.000 habitants. Aquesta situació, d’una banda suposa un problema per poder atendre amb promptitud problemes urgents d’habitatge (emancipació dels joves, immigració, separacions matrimonials), però, per altra banda evita les grans concentracions de parcs socials estigmatitzats i segregadors.

(1) El parc social està format per parcs públics o semipúblics de lloguer.

6

Evolució del parc d’habitatges. 1981-2001

Font: elaboració pròpia a partir de les dades de l’Institut d’Estadística de Catalunya.

Cens 1981 Cens 1991 Cens 2001

Tipus de residència Habitatges %/total Habitatges %/total Habitatges

%/total

Primeres residències 1.756.195 72% 1.931.172 71% 2.315.856 70%

Segones residències 332.160 14% 467.922 17% 514.943 16%

Habitatges vacants 364.514 15% 322.289 12% 483.356 15%

Parc total 2.452.869

100% 2.721.383

100% 3.314.155

100%

Variació decennal 11% 22%

Règim de tinença de les primeres residències

Cens 1981 Cens 1991 Cens 2001

%/total %/total %/total

Propietat 62,4% 72,7% 79,1%

Lloguer 32,8% 23,8% 16,6%

Cessió i altres 4,8% 3,5% 4,3%

Parc total 100% 100% 100%

7

Llars, segons el règim de tinença i el pagament de l’habitatge

2005

Font: Institut DEP (2006): L’habitatge a Catalunya 2005. Direcció General d’Habitatge.

50%

25%

8%

3% 2%

12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Propietattotalmentpagada

Propietat ambpagamentpendents

Propietat perherència odonació

Lloguer Cessió Altres

%/habitatges principals

8

Llars segons el règim de tinença de l’habitatge i trams d’edats

2001

Font: Panel de Desigualtats Socials a Catalunya. Fundació Jaume Bofill.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

16-24 anys 25-34 anys 35-49 anys 50-64 anys 65 anys i més TOTAL

LloguerCeditPropietat

9

Evolució de l’emancipació a EspanyaJoves de 20 a 34 anys

Font: Consejo Económico y Social (CES).

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

20-24 anys 25-29 anys 30-34 anys Mitjana 20-34

1977 2001

10

Distribució de la població en estrats d’allotjament. 2005


Total Catalunya

100%

Llars: 2.315.856

Estrat alt: 2,4%

Estimació de llars: 55.581Bones condicions d’allotjament:

89,7%

Estimació de llars:

2.077.323

Males condicions d’allotjament:

10,3%

Estimació de llars:

238.533

Estrat mig alt: 9,9%

Estimació de llars: 229.270Estrat mig: 77,4%

Estimació de llars: 1.792.473

Estrat mig baix: 7,3%

Estimació de llars: 169.056

Estrat baix: 3,0%

Estimació de llars: 69.476

11

Necessitats de rehabilitació. 2005


215.200

925.600

583.128

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

Problemes greus a l'habitatge Necessitats generals derehabilitació

Dificultats econòmiques perrehabilitació

12

Pes de l’habitatge social a Europa. 1995Habitatges de lloguer social per 1.000 habitants

Font: Trilla, C. (2001): La política d’habitatge en una perspectiva europea comparada. Barcelona. Fundació La Caixa.

0 20 40 60 80 100 120 140 160

Holanda

Alemanya

Àustria

Suècia

Regne Unit

Dinamarca

França

Mitjana UE

Noruega

Finlàndia

Irlanda

Bèlgica

Itàlia

Portugal

Suïssa

Espanya

2. La construcció d’habitatges

14

Principals trets de la construcció d’habitatges a Catalunya

. L’edificació residencial, en termes de producció ha experimentat un creixement en el període 1997-2005 del 75,2%, 2,6 vegades superior al del PIB global.

. L’any 2005 crida l’atenció la xifra novament record d’habitatges iniciats, 110.513, que suposa un increment d’un 14,5% respecte de l’any 2004, i que gairebé dobla els volums de producció de l’inici de l’etapa expansiva, l’any 1997.

. En relació a la població, també s’ha anat incrementant la intensitat de construcció durant tot aquest període, passant de 9,5 a 15,8 habitatges anuals per 1.000 habitants.

. El 54% de la producció del 2005 s’ha produït a les àrees urbanes: un 41% a l’àmbit metropolità de Barcelona, i l’altre 13% a les ciutats i entorns de Girona, Tarragona i Lleida. . No obstant això, el pes de la construcció en zones urbanes ha anat decreixent respecte del total en tota l’etapa expansiva, passant del 75%, l’any 1996, al 54%, el 2005.

. Destaquen els forts creixements del darrer any a les comarques alienes a les de l’Àmbit Metropolità de Barcelona, amb un 20% en les zones turístiques i un 32% a la resta de Catalunya.

15

Evolució de la construcció de nous habitatges a Catalunya

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Habitatges iniciats*

58.301

71.776

78.268

78.519

67.794

74.498

88.649

96.481

110.513

Variació anual

25,8% 23,1% 9,0% 0,3%-

13,7%9,9% 19,0% 8,8% 14,5%

Habitatges iniciats* /1.000 habitants

9,5 11,7 12,6 12,5 10,7 11,4 13,2 14,2 15,8

* Els habitatges iniciats inclouen tant les primeres residències, com les segones, com els habitatges d’inversió

Font: Direcció General d’Habitatge. Visats dels col·legis d’aparelladors.

16

Distribució territorial de la nova construcció

* Inclou els entorns metropolitans de Barcelona, Girona, Tarragona i Lleida


2004 2005

Províncies Nombre Variació anual % NombreVariació anual

%

Barcelona 51.657 14,7 55.864 8,1

Girona 16.243 5,4 18.248 12,3

Lleida 8.704 35,3 11.000 26,4

TarragonaTotal Catalunya

19.87796.481

-8,78,8

25.401110.513

27,814,5

Àrees urbanes* 55.909 12,5 60.069 54% 7,4

.de les quals l’AMB

43.129 13,7 45.522 41% 5,5

Zones turístiques 26.370 -2,1 31.753 29% 20,4

Resta de Catalunya

14.202 18,1 18.691 17% 31,6

CATALUNYA 96.481 8,8 110.513 100 14,5

17

Evolució del pes de la construcció d’habitatges per zones 1988-2005

Font: Direcció General d’Habitatge.Visats dels col·legis d’aparelladors.

0

15

30

45

60

75

90

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05

Zones urbanes Zones turístiques Resta Catalunya

18

Evolució de la intensitat de construccióHabitatges iniciats per iniciats per 1.000 habitants

1991 1998 2004


3. El finançament de l’habitatge

20

Principals trets del finançament dels habitatges a Catalunya

. Una de les peces clau en l’explicació de l’actual fase expansionista del sector de l’habitatge està essent el comportament del sector financer i, més concretament, l’activitat de crèdit hipotecari.

. L’any 2005, si bé la tendència descendent dels tipus d’interès s’ha aturat i han començat a repuntar a partir de l’octubre, hem acabat l’any amb un tipus mitjà del 3,28%, lleugerament inferior al 3,36% del 2004.

. Aquest nivell resulta encara més atractiu en termes reals (descomptada la inflació de l’any, que ha estat del 3,7%) ja que es tradueix en un tipus negatiu de -0,42%, mentre que l’any anterior havia estat positiu, +0,35%.

. Un any més, doncs, com a conseqüència d’un nivell ben favorable del cost dels diner i de les millores constants en les condicions de demanda dels préstecs, el nombre d’hipoteques contractades sobre habitatges ha crescut un 6,9%, arribant a una xifra record de 226.371.

. Aquest augment és encara més important en termes monetaris, ja que l’import total de les hipoteques d’habitatge contractades durant el 2005 ha crescut un 29,8% respecte al 2004, com a conseqüència de la pujada del valor mitjà de cada una d’elles en un 11,9%, fins arribar a 145.412 euros/habitatge.

. No obstant això, cal assenyalar que el ritme de creixement anual ha frenat, i que es podria afirmar que l’any 2004 hauria estat el punt d’inflexió a partir del qual s’iniciaria una etapa d’increments més suaus.

21

Hipoteques immobiliàries sobre habitatges a Catalunya

CATALUNYA 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Nº habitatges hipotecats

131.448 127.207 142.863 162.176 211.731 226.371

Variació anual 0,2% -3,2% 12,3% 13,5% 30,6% 6,9%

Import de les hipotequesMilers d’euros

10.371,3210.955,1

913.870,9

117.868,3

726.611,58 32.916,97

Variació anual (valors constants)

8,3% 2,0% 22,3% 25,1% 44,6% 29,8%

Font: Estadística d’Hipoteques INE.

22

Evolució dels tipus d’interès hipotecaris. 1998-2005

Font: Banc d’Espanya.

% tipus d'interès

2

3

4

5

6

7

8

98 99 00 01 02 03 04 05

tipus mitja total entitats

23

Taxes de creixement de les hipoteques sobre habitatges1998-2005

Font: Estadística Hipoteques. INE.

Taxes de creixement (%)

-10

0

10

20

30

40

50

98 99 00 01 02 03 04 05

Habitatges hipotecats Import mitjà

4. El mercat immobiliariresidencial

25

Principals trets del mercat de compra de l’habitatge de nova construcció

. La forta dinàmica de préstecs hipotecaris –sinònim de forta demanda d’habitatge- ha fet que en l’àmbit del mercat residencial, el 2005, el comportament dels preus hagi estat, un any més, fortament inflacionista. Les dades que la Direcció General d’habitatge obté, mitjançant el estudis de mercat que encarrega, reflecteixen increments de preus molt elevats amb una mitjana del 23,6% per a l’obra nova, i d’un 17,8% per als habitatges de segona mà.. En determinats àmbits, els increments de preus han arribat a ser, fins i tot, més forts que els assolits en els anys immediatament anteriors, com és el cas del preu mitjà d’obra nova als municipis de l’interior de Catalunya, on han crescut un 27,2%, o el preu mitjà de segona mà exclosa Barcelona que ha crescut un 24%.. L’increment acumulat de preus des de l’any 1997 fins avui, ha estat al voltant del 250% a tot el territori de Catalunya, arribant a unes mitjanes de 5.000 euros/m2 a Barcelona, de 3.700 euros/m2 a la conurbació de Barcelona, o a 2.700 euros/m2, com a mitjana de la resta de municipis.. Catalunya es situa d’aquesta manera en el tercer lloc de les CCAA per ordre decreixent dels preus mitjans dels habitatges en el mercat lliure.. No obstant aquestes dades fortament expansives del mercat residencial a Catalunya durant el 2005, el sondeig de les opinions dels agents de la propietat immobiliària, preveu per als propers sis mesos un alentiment en el ritme de vendes del mercat residencial i un descens generalitzat de les vendes a totes les zones, que podria constituir un primer símptoma d’alentiment de la dinàmica expansionista que ha marcat el mercat residencial els darrers vuit anys.

26

Evolució dels preus de l’habitatge nou a Catalunya

2005 Variació preus 2005/1997

Euros/m2 construït Preus corrents Preus reals

Barcelona 5.082 249% 176%

Conurbació de Barcelona, sense Barcelona

3.705 247% 175%

Resta de municipis 2.687 253% 179%

Font: Direcció General d’Habitatge / Tecnigrama.

27

Evolució del preu mitjà dels habitatges de nova construcció a Catalunya, per àrees geogràfiques. 1987-2005

Font: Direcció General d’Habitatge / Tecnigrama.

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

€/m2

Barcelona Conurbació sense BCN Resta municipis

28

Preu mitjà de l’habitatge lliure per CCAA. 2t/2005

Font: Ministerio de Vivienda.

0 €

40.000 €

80.000 €

120.000 €

160.000 €

200.000 €

240.000 €

280.000 €

320.000 €

Com

. M

adrid

País

Bas

c

Cat

alun

ya

Bal

ears

ESPA

NYA

Can

tabr

ia

Ara

gón

Can

àrie

s

Nav

arra

And

alus

ia

Ast

úrie

s

Com

. Val

enci

ana

La R

ioja

R. M

úrci

a

Ceu

ta i

Mel

illa*

Cas

tella

i Ll

eó

Cas

tella

- L

a M

anxa

Gal

ícia

Extr

emad

ura

29

Evolució del preu de mercat de l’habitatge a la conurbació de Barcelona i dels tipus d’interès. 1988-2005

Font: Direcció General d’Habitatge. Tecnigrama; Banc d’Espanya.

Tipus interès

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Preu habitatge

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

Conurbació sense BCN Tipus d'interès mercat hipotecari

30

Preu de mercat de l’habitatge i preu màxim tolerable* a la conurbació de Barcelona. 1998-2005

* Preu màxim tolerable és el que pot pagar una llar amb ingressos mitjans de Catalunya, considerant que la quota d’amortització ha d’equivaler al 30% dels ingressos. Es calcula en funció dels ingressos de la llar i de les condicions financeres del mercat en cada moment.

Font: Direcció General d’Habitatge. Tecnigrama.

0 €

50.000 €

100.000 €

150.000 €

200.000 €

250.000 €

300.000 €

350.000 €

400.000 €

1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Preu de mercat Preu màxim tolerable

5. L’ accessibilitat a l’habitatgede compra

32

Principals trets de l’accessibilitat a l’habitatge

. La comparació de l’evolució dels preus de mercat, amb els preus màxims teòrics que podria pagar una llar amb ingressos mitjans de Catalunya, mostra com els anys 96 i 97 es va assolir una situació òptima, però que des d’aleshores, va creixent el diferencial entre aquests dos preus, símptoma clar de dificultats creixents d’accés al mercat per part de les llars amb rendes mitjanes.

. L’accessibilitat a l’habitatge de nova construcció, un indicador que reflecteix l’esforç econòmic que les llars han de realitzar per al pagament del seu habitatge, ha tornat a veure’s incrementada, l’any 2005: l’esforç que hauria de fer una llar formada per dos perceptors d’ingressos (1 salari i mig) per adquirir un habitatge nou de preu mitjà a Catalunya ha pujat fins al 39%, a l’entorn de Barcelona fins al 52%, i a la ciutat de Barcelona fins al 70%, dels seus ingressos mensuals.

. En comparació amb altres CCAA, els estudis fets per als joves, situen Catalunya en el sisè lloc en el rànking de dificultat d’accés a l’habitatge.

33

Relació entre el preu de l’habitatge nou a la conurbació de Barcelona i un salari anual mitjà de la província

Font: Direcció General d’Habitatge. Tecnigrama. IDESCAT.

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Nº anys

34

Relació entre el preu mitjà d’un habitatge i el salari d’una persona jove (entre 18 i 35 anys) per CCAA. 2t/2005

Font: OBJOVI. Consejo de la Juventud de España (CJE).

0

2

4

6

8

10

12

14

16

Com

. M

adrid

País

Bas

c

Bal

ears

Can

àrie

s

Can

tabr

ia

Cat

alun

ya

ESPA

NYA

Ara

gón

And

alus

ia

Com

. Val

enci

ana

R. M

úrci

a

La R

ioja

Ceu

ta i

Mel

illa*

Ast

úrie

s

Cas

tella

- L

a M

anxa

Cas

tella

i Ll

eó

Nav

arra

Gal

ícia

Extr

emad

ura

Nº anys

35

Evolució de l’accessibilitat* a l’habitatge nou segons zones Llar amb dos perceptors d’ingressos

*Accessibilitat: esforç econòmic que ha de realitzar una llar formada per dos perceptors d’ingressos (1 salari i mig) per pagar la quota d’amortització d’un préstec d’un habitatge de preu mitjà de cada zona, en les condicions financeres de cada moment.

Font: Direcció General d’Habitatge. Tecnigrama.

%/ingressos llar

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

110%

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Barcelona Conurbació sense Barcelona Resta de Catalunya

36

Preu màxim tolerable* per a una persona jove (entre 18 i 35 anys) per CCAA. Segon trimestre 2005

* Preu màxim tolerable és el que pot pagar una persona jove amb ingressos mitjans de cada CCAA, (1 salari), considerant que la quota d’amortització ha d’equivaler al 30% dels ingressos. Es calcula en funció dels ingressos de la llar i de les condicions financeres del mercat en cada moment.


0 €

40.000 €

80.000 €

120.000 €

160.000 €

200.000 €

240.000 €

280.000 €

320.000 €Com

. M

adrid

País

Bas

c

Cat

alun

ya

Bal

ears

ESPA

NYA

Can

tabr

ia

Ara

gón

Can

àrie

s

Nav

arra

And

alus

ia

Ast

úrie

s

Com

. Val

enci

ana

La R

ioja

R. M

úrci

a

Ceu

ta i

Mel

illa*

Cas

tella

i Ll

eó

Cas

tella

- L

a M

anxa

Gal

ícia

Extr

emad

ura

Preu màxim tolerable persona jove Preu de mercat

37

Preu màxim tolerable* per a una llar jove (cap de llar entre 18 i 35 anys) per CCAA. Segon trimestre 2005

* Preu màxim tolerable és el que pot pagar una persona jove amb ingressos mitjans de cada CCAA, (1 salari), considerant que la quota d’amortització ha d’equivaler al 30% dels ingressos. Es calcula en funció dels ingressos de la llar i de les condicions financeres del mercat en cada moment.


0 €

40.000 €

80.000 €

120.000 €

160.000 €

200.000 €

240.000 €

280.000 €

320.000 €Com

. M

adrid

País

Bas

c

Cat

alun

ya

Bal

ears

ESPA

NYA

Can

tabr

ia

Ara

gón

Can

àrie

s

Nav

arra

And

alus

ia

Ast

úrie

s

Com

. Val

enci

ana

La R

ioja

R. M

úrci

a

Ceu

ta i

Mel

illa*

Cas

tella

i Ll

eó

Cas

tella

- L

a M

anxa

Gal

ícia

Extr

emad

ura

Preu màxim tolerable llar jove Preu de mercat

6. El mercat de l’habitatge de lloguer

39

Principals trets del mercat de lloguer d’habitatge a Catalunya

. Segons les fiances de contractes de lloguer dipositades a l’Institut Català del Sòl, a Catalunya, l’any 2005, es van signar 52.941 nous contractes de lloguer, dels quals 23.982 corresponen a la ciutat de Barcelona, i 28.959 a la resta de municipis. . La xifra global suposa un increment del 11,3% respecte de l’any 2004, però amaga variacions no homogènies en el territori: a Barcelona la contractació ha crescut de forma moderada, amb només un 6% més de contractes nous signats; a l’àmbit metropolità de Barcelona el creixement ha estat del 13,5%; i han estat els municipis mes allunyats de la ciutat de Barcelona el que han constituït el mercat més expansionista, amb un increment del 20,9%.

. En referència als preus, el lloguer mensual contractual mitjà a Catalunya s’ha situat en 694,51€, amb un increment del 12%. Segons àrees territorials, els municipis de fora de l’àmbit metropolità de Barcelona han estat els que han viscut els increments de preus més accentuats, un 15,6%, el municipis de l’àmbit metropolità de Barcelona han estat menys inflacionistes amb un 14,3%, i ha estat a la ciutat de Barcelona on la pujada dels preus ha estat més moderada, amb un 11,4%. D’aquesta manera, els preus han augmentat fins a 466,8, 714,5, i 779,2 euros/mes respectivament.

40

Evolució del lloguer mitjà contractual a Catalunya. 1998-2005Preu mitjà/m2 x superfície mitjanaEuros /mes AMB

Catalunya sense AMB

Barcelona CATALUNYA

1998 355,05 235,87 350,71 331,15

1999 400,20 256,34 403,32 376,67

2000 412,53 267,45 448,54 404,48

2001 459,83 291,12 517,61 458,56

2002 525,67 319,31 578,86 512,24

2003 569,06 354,81 639,34 564,02

2004 624,89 403,91 699,73 620,00

2005 714,54 466,84 779,18 694,51

Font: Direcció General d’Habitatge, a partir de les fiances de lloguer dipositades a l’INCASOL.

41

Evolució del lloguer mitjà contractual a Catalunya, per àmbits geogràfics. 1998-2005

Font: Direcció General d’Habitatge, a partir de les fiances de lloguer dipositades a l’INCASOL.

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

98 99 00 01 02 03 04 05

Índex 1998=100

Barcelona Àmbit metropolità sense BCN Resta Catalunya

42

Evolució de la rendibilitat del lloguer a la ciutat de Barcelona% lloguer mitjà/preu mitjà de compra d’un habitatge de nova construcció

Font: Direcció General d’Habitatge.

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

7. La promoció d’habitatge protegit

44

Trets principals de la promoció d’habitatge protegit

. La promoció d’habitatges de protecció oficial està essent des de l’any 1997 molt escassa, i molt inferior a les necessitats de la població que no pot accedir al mercat: la mitjana anual del període ha estat de 6.600 habitatges iniciats, mentre que a mitjans dels anys 90 havia arribat als 20.000.. El descens en la producció d’habitatge protegit prové de forma clara de la menor implicació del sector promotor privat, mentre que en aquest període ha anat creixent la promoció “social” (de la Generalitat, els ajuntaments i els promotors sense ànim de lucre).. La quota de mercat de l’habitatge protegit està essent inferior al 10%, quan a mitjans dels anys 90 havia arribat al 45%.. La ciutat de Barcelona i els municipis del seu entorn més immediat són els que més habitatges protegits han iniciat l’any 2005, concretament Barcelona és un dels municipis amb la quota de mercat d’habitatge protegit més alta de Catalunya, d’un 22%.. L’inici d’habitatges protegits, l’any 2005, s’ha incrementat un 8,5%, arribant a 6.932 unitats, i l’inici d’habitatges protegits de lloguer s’ha incrementat un 58%, arribant a 3.431 unitats.. Els inicis d’habitatges de l’INCASÒL ha crescut un 4%, i els dels ajuntaments, un 21,5%.

45

Evolució de l’habitatge protegit a Catalunya. 1996-2005

Habitatges iniciats

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005*

Protegits (1)14.49

56.053 9.712 5.496 6.225 8.488 5.073 6.390 6.932

Total (2)58.30

171.77

678.26

878.51

967.794

74.498

88.649

96.481

110.513

Pes protegit/total

25% 8% 12% 7% 9% 11% 6% 7% 6%

(1) Qualificacions provisionals de protecció pública + habitatges de promoció pública + habitatges preu taxat.

(2) Visats dels col·legis d’aparelladors.

* Qualificacions provisionals i sol·licituds pendents de qualificar a 28 de febrer de 2006.


46

Evolució de la construcció d’habitatge protegit a Catalunya 1989-2005


Habitatges iniciats

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Quota de mercat habitatge protegit

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Habitatges protegits iniciats Total habitatges iniciats Quota de mercat habitatge protegit

47

Pes dels habitatges amb protecció oficial sobre el total d’habitatges iniciats per comarques. 2005


Comarques amb cap habitatge amb protecció oficial iniciat Any 2005

Alta RibagorçaPallars SobiràRibera d’EbreTerra AltaVal d’Aran

48

Pes dels habitatges amb protecció oficial sobre el total d’habitatges iniciats per municipis. 2005


Municipis amb més del 10% d’habitatges iniciats protegits

Ametlla del Vallès, l' Masnou, el Sant Julià de Ramis

Ampolla, l' Miralcamp Sant Just Desvern

Amposta Mollet del Vallès Sant Mateu de Bages

Badalona Montblanc Sant Quirze de Besora

Barcelona Montellà i Martinet Santa Coloma de G.

Benifallet Palau de Plegamans Sentmenat

Berga Parets del Vallès Seu d'Urgell, la

Calaf Perelló, el Sidamon

Campdevànol Pla de Santa Maria, el Sitges

Cànoves i Samalús Prat de Llobregat, el Torres de Segre

Espluga de Francolí, l' Premià de Mar Tremp

Figueres Sabadell Ulldecona

Forallac Saldes Vallfogona de Balaguer

Fornells de la Selva Sant Adrià de Besòs Vandellòs

Granollers Sant Boi de Llobregat Vendrell, el

Igualada Sant Cugat del Vallès Vic

Llagostera Sant Fost de C. Vilademuls

Manresa Sant Gregori Vilafranca del Penedès

Vilanova de la Barca

49

Evolució de la promoció d’habitatge protegit, segons el règim de protecció. 2003-2005

Habitatges iniciats (1) 2003 2004 2005 TotalMitjana anual

%

Promoció pública 411 353 322 1.086 362 5,9

Protecció oficial de règim especial

334 123 465 922 307 5,0

Habitatges en lloguer 1.361 2.170 3.431 6.962 2.321 37,8

Total habitatge social 2.106 2.646 4.218 8.970 2.990 48,8

Protecció oficial de règim general/concertat

2.967 3.744 2.714 9.425 3.142 51,2

Total habitatges protegits

5.073 6.390 6.932 18.395 6.132 100,0


(1) Qualificacions provisionals i programa de remodelació de barris.

50

Evolució de la promoció d’habitatge protegit, segons el tipus de promotor. 2003-2005

Habitatges iniciats (1) 2003 2004 2005 TotalMitjana anual

%

INCASOL 1.268 1.501 1.560 4.329 1.443 23,5

Ajuntaments 1.771 1.781 2.172 5.724 1.908 31,1

Cooperatives i altres promotors sense ànim de lucre

608 1.265 897 2.770 923 15,1

Total sense ànim de lucre

3.647 4.547 4.629 12.823 4.274 69,7

Promotors privats 1.426 1.843 2.303 5.572 1.857 30,3

Total habitatges protegits

5.073 6.390 6.932 18.395 6.132 100,0


(1) Qualificacions provisionals i programa de rehabilitació de barris.

51

Evolució de l’habitatge protegit, segons el tipus de promotor 1992-2004


%/total habitatges protegits pla

0

10

20

30

40

50

60

70

80

INCASOL Altres promotors sense ànim delucre

Promotors privats

Pla 1992-1995 Pla 1996-1998 Pla 1998-2001 Pla 2002-2004

Compromisos del PACTE DEL TINELL en matèria d’habitatge

1. Construcció 42.000 habitatges protegits

2. Rehabilitació de 40.000 habitatges

3. Ajuts per formació de sòls públics per habitatge

4. Creació d’un sistema de mediació en el lloguer social

5. Creació d’un sistema d’oficines locals d’habitatge

6. Establiment d’un sistema d’ajuts al pagament del lloguer

53

1. Promoure la construcció de 42.000 habitatges de

protecció oficial en quatre anys, un 50% dels quals, de lloguer

(21.0000, dels quals, 11.000, a càrrec de l’Institut Català del Sòl)

54

1.1 Habitatges amb Protecció Oficial iniciats

Des de l’any 2004, i fins el mes de maig de 2006, s’han iniciat 14.754 nous habitatges de protecció oficial, cosa que suposa el 98% dels 15.000 que eren l’objectiu marcat per als dos primers anys de la legislatura.

55

1.2 Zones de preus màxims d’habitatge protegit actual

56

1.3 Habitatges construïts per l’INCASÒL

Dels 14.754 habitatges iniciats, 3.176 corresponen a promoció directa de l’INCASÒL amb una mitjana anual de 1.500 unitats. Cal tenir present que amb anterioritat a l’any 2004, la producció anual de l’Institut era de 800 habitatges/any, cosa que significa que s’ha doblat la producció d’habitatges directa de la Generalitat.

A més d’aquests habitatges, l’INCASÒL en té 7.451 en fase de projecte, gràcies a la signatura de 130 convenis amb sengles ajuntaments, emparats en Plans Locals d’Habitatge, dels quals en preveu l’inici durant l’any 2006, de 2.815, amb un nou salt espectacular de +87%.

És a dir que el compromís de l’INCASÒL de fer 11.000 habitatges en quatre anys resta pràcticament garantit amb els 10.627 habitatges ja iniciats o programats en els primers dos anys de legislatura.

57

1.4 Habitatges de Cooperatives i Fundacions

L’INCASÒL, a més, en el primer protocol signat a mitjans de l’any 2004 va establir la cessió de sòl propi a cooperatives i fundacions per a 4.600 habitatges, durant la legislatura.

58

1.5 Pla de sòl 2005-2010

D’altra banda, el mes de maig de 2005 es va anunciar, per part dels Departaments de Política Territorial i Obres Públiques i el de Medi Ambient i Habitatge, el Pla de Sòl 2005-2010, que preveu la preparació de sòl per part de l’Institut Català del Sòl, per a més de 100.000 habitatges, el 50% dels quals seran protegits com a mínim.

Dins d’aquest Pla, l’INCASÒL ha iniciat ja actuacions que permetran iniciar no menys de 3.000 habitatges durant l’any 2007.

59

1.6 Compliment Pacte del Tinell en promoció d’Habitatge Protegit

Només el recompte d’aquests habitatges que, lògicament no inclou els que els promotors privats iniciaran a partir de l’any 2006 sobre sòls de reserva urbanística o del mercat lliure, permet assegurar ja una xifra de 29.805 habitatges, equivalent al 71% del compromís assumit pel Govern en el Pacte del Tinell.

60

Compliment dels compromisos del Tinell, en matèria d’habitatge

Compromís Tinell

HabitatgesHabitatge

sComplimen

t

a) Habitatges iniciats 2004-2006* 14.754 15.000 98%

b) Habitatges de l’INCASÒL en projecte, convinguts amb ajuntaments

7.451

c) Habitatges de cooperatives i fundacions en sòl de l’INCASÒL

4.600

d) Habitatges en sòl protegit preparat per l’INCASÒL** a iniciar el 2007

3.000

Total (a+b+c+d) 29.805 42.000 71%

* Gener - maig de 2006

** Del Programa de sòl per a 100.000 habitatges amb protecció oficial anunciat per al període 2005-2010.

61

2. Rehabilitar un mínim de 40.000 habitatges, donant

prioritat a les instal·lacions d’ascensors; a les obres de millora

de l’eficiència energètica dels edificis; a la rehabilitació de

patologies estructurals; a l’adaptació d’habitatges per

persones amb dificultats de mobilitat, i a la rehabilitació en

zones de muntanya i rurals en regressió demogràfica.

62

2.1 Entre l’any 2005 i el primer trimestre de 2006, la Direcció General d’Habitatge ha rebut sol·licituds i ha encarregat la realització de 6.413 Test d’Edificis (TEDI), i 2.894 Informes Interns d’Idoneïtat (III), que cobreixen un total de 103.897 habitatges.

D’aquests informes, han entrat 3.084 habitatges amb sol·licitud d’ajuts per ser rehabilitats dins la convocatòria del 2005, i es preveu que la pràctica totalitat dels restants entrin entre els exercicis de 2006 i 2007.

La subvenció mitjana ha estat de 1.930 euros per habitatge, amb un increment extraordinari respecte dels 190 euros de mitjana per habitatge del període 2000-2001, i dels 900 euros del període 2002-2005.

D’aquesta manera resulta evident que la previsió del Pacte del Tinell d’aconseguir una rehabilitació mínima de 40.000 habitatges en quatre anys, es veurà àmpliament superada durant l’exercici 2006.

63

2.2 Dintre dels TEDIs encarregats destaquen per la seva importància social i pel compromís del Govern:

el 51%, d’obres per reparar patologies estructurals d’edificis. i el 37% d’obres d’instal·lació d’ascensors.

L’allau de sol·licituds d’ajuts per rehabilitació d’edificis i habitatges que s’ha viscut durant l’any 2005 i primers mesos del 2006, obligarà a un increment extraordinari de les aportacions pressupostàries del Govern de la Generalitat de cara als exercicis 2006 i 2007.

64

2.3 Evolució del nombre de sol·licituds de TEDIs


0

100

200

300

400

500

600

700

01/0

5

02/0

5

03/0

5

04/0

5

05/0

5

06/0

5

07/0

5

08/0

8

09/0

5

10/0

5

11/0

5

12/0

5

01/0

6

02/0

6

03/0

6

04/0

6

05/0

6

65

2.4 TEDIs avaluats favorablement segons el tipus d’obres a realitzar


51

51

66

18

37

12

34

8

1

9

0 10 20 30 40 50 60 70

Patologies

Deficiències constructives

Elements puntuals risc

Ascensor + itinerari practicable

Ascensor

Supressió barreres

Adequació xarxes subministrament

Millora aïllament

Instal·lació energies alternatives

Actuacions mixtes

%/total habitatges

66

3. Concedir ajuts per a la formació de patrimonis públics

de sòl públic, en forma de subvencions a fons perdut.

Ajuts concedits en la convocatòria de 2005

Col·lectius Expedients Habitatges Subvenció

INCASÒL 5 139 290.800 €

Altres operadors públics 22 964 2.184.850 €

Operadors sense ànim de lucre

3 228 493.600 €

TOTAL 30 1.331 2.969.250 €

67

4. Crear borses de lloguer d’habitatge social que, mitjançant l’aval

i el suport de l’Administració aconsegueixin vèncer les resistències que

molts propietaris mostren a l’hora de cedir els seus habitatges.

Coordinar a través d’ADIGSA les iniciatives d’habitatge locals de

caràcter social mitjançant la creació d’una Xarxa Catalana de

Mediació per al Lloguer que oferirà avals asseguradors de les

rendes i dels possibles desperfectes als propietaris i premis vinculats a

l’eficàcia de la gestió de les oficines gestores.

68

4.1 S’han signat convenis amb ajuntaments i consells comarcals per a la posada en marxa de Borses de Mediació Social per constituir la Xarxa de Mediació.

En aquests moments, s’han posat en marxa 40 Borses de mediació social, a iniciativa d’ajuntaments i consells comarcals, amb suport informàtic i forta aportació econòmica del Departament de Medi Ambient i Habitatge.

S’ha signat conveni amb la Secretaria de Joventut per a coordinar les tasques de les borses de mediació social i les de les 16 borses de lloguer jove, tot fent partícips a aquestes darreres dels ajuts establerts en el Decret 244/2005.

4.2 S’ha signat conveni amb la Sociedad Pública de Alquiler per coordinar els programes que la SPA ofereix a Catalunya, a través d’ADIGSA.

69

Borses de Mediació Social i de Lloguer Jove

Borses de Lloguer Jove

Borses de Mediació Social

70

4.3 S’ha iniciat el procés de signatura de convenis amb els ajuntaments mitjans i grans de Catalunya, així com amb els Consells Comarcals, per a la creació d’Oficines Locals d’Habitatge que facin funcions d’atenció de sol·licituds, d’informació, de tramitació d’expedients, de mediació entre propietaris i llogaters i de Registre de sol·licitants d’habitatge protegit.

En aquests moments, estan funcionant 70 Oficines Locals d’Habitatge, a iniciativa d’ajuntaments i consells comarcals, amb suport informàtic i forta aportació econòmica del Departament de Medi Ambient i Habitatge (mitjana de 36.000 euros anuals per Oficina).

71

Oficines Locals d’Habitatge

Oficines comarcals

Oficines municipals

72

5. Establir un sistema d’ajuts per compensar els diferencials entre

els lloguers que poden suportar les llars amb ingressos baixos i els

lloguers adequats que haurien de percebre els propietaris o

gestors:

“Lloguer just” versus “Lloguer d’equilibri”

73

5.1 Entre els mesos de maig i setembre (durada de la convocatòria del 2005) es van atendre a la Direcció general d’Habitatge 2.153 sol·licituds d’ajuts per al pagament del lloguer per part de famílies amb ingressos per sota de 2 vegades l’IPREM.

Aquests ajuts es distribueixen de la manera següent:

50% per llogaters de la Xarxa de Mediació per al Lloguer Social.

19% per llogaters de més de 65 anys, amb contractes de lloguer de pròrroga forçosa.

16% per llogaters de les borses de lloguer jove.

15% per llogaters dels parcs públics.

Les subvencions mitjanes han estat de 1.500 euros/any, i van totalitzar 3,3 milions d’euros.

74

6. Donar sortida als prop de 60.000 expedients d’ajuts a

promoció i rehabilitació d’habitatges acumulats pel govern

anterior, fent front a un deute de prop de 80 milions d’euros.

75

6.1 S’han pagat subvencions endarrerides:

De promoció de 6.000 habitatges de lloguer, per un import proper als 40 milions d’euros.

I de 40.000 habitatges rehabilitats, per un import de 34 milions d’euros.

En aquests moments es troba pràcticament tancada l’operació de posada al dia dels expedients anteriors a l’any 2004 que s’havien acumulat sense ser atesos i sense dotació pressupostària.

76

Activitat del Govern de la Generalitat en matèria d’habitatgeAnys 2004-2006* Nombre

d’expedients

Nombre d'habitatges/famílies ateses

Import subvencions euros

PROMOCIÓ D'HABITATGES PROTEGITS INICIATS O COMPROMESOS 29.805 357.660.000,00

a) Habitatges amb protecció oficial iniciats 2004-2006* 14.754 177.048.000,00

b) Habitatges a promoure per l'Institut Català del Sòl (130 convenis amb ajuntaments) 7.451 89.412.000,00

c) Habitatges a promoure per cooperatives i fundacions (sobre sòl de l’INCASÒL) 4.600 55.200.000,00

d) Habitatges en sòl protegit preparat per l’INCASÒL, a iniciar el 2007 3.000 36.000.000,00

REHABILITACIÓ D'HABITATGES 9.307 103.897 123.324.815,00

e) Sol·licituds de rehabilitació ateses 2005 237 3.084 5.951.200,00

f) Test de l'Edifici sol·licitats pendents 2005-2006 6.239 97.982 90.153.550,00

g) Informes Interns Idoneïtat sol·licitats pendents 2005-2006 2.831 2.831 27.220.065,00

AJUTS AL PAGAMENT DEL LLOGUER 9.953 9.953 15.188.278,00

h) Sol·licituds ateses 2005 2.153 2.153 3.285.478,00

i) Sol·licituds entrades 2006 7.800 7.800 11.902.800,00

AJUTS PER COMPRA DE SÒL 37 1.652 3.662.075,00

j) Sol·licituds ateses 2005 30 1.331 2.969.250,00

k) Sol·licituds entrades 2006 7 321 692.825,00

AJUTS A OFICINES LOCALS D'HABITATGE (convenis amb ajuntaments i consells comarcals)

l) Convenis formalitzats 2005 57 2.088.660,00

m) Convenis previstos 2006 67 2.350.660,00

Actuacions generades i compromís pressupostari ferm (a+e+h+j+l) 21.322 191.342.588,00

Actuacions generades i compromís pressupostari potencial (b+c+d+f+g+i+k+m)

123.985 312.931.900,00

Total famílies ateses/despesa pressupostària total 145.307 504.274.488,00* Fins a 15 de juny de 2006.

77

7. Producció normativa

7.1 Es va aprovar el Decret 454/2004, de 16 de desembre, de Desenvolupament del Pla pel Dret a l’Habitatge, que, entre d’altres aspectes, creava la figura de l’Habitatge de Preu Concertat, amb un preu entremig del de protecció oficial i el de mercat lliure.

7.2 La primera setmana de maig s’han publicat les ordres de convocatòria de subvencions per a ajudar a pagar el lloguer de llars amb ingressos per sota de 2 vegades l’IPREM, i per a propietaris que volguessin cedir o llogar els habitatges que tenen desocupats a través d’ADIGSA i de les borses de mediació per al lloguer social. S’han signat convenis amb els col·legis d’administradors de finques i d’Apis, per difondre aquestes mesures entre els seus col·legiats.

7.3 Es va aprovar el Decret 455/2004, de 16 de desembre, del Pla de Rehabilitació de Catalunya, i el mes de febrer es va publicar l’ordre de convocatòria de les subvencions que el decret preveia. S’han signat convenis amb els col·legis d’arquitectes i aparelladors per dur a terme les inspeccions dels edificis que s’han de rehabilitar, anomenades Test de l’Edifici (TEDI).

78

7. Producció normativa (II)

7.4 S’ha aprovat pel Govern el Decret 21/2006 pel qual es regula es l’adopció de criteris ambientals i d’ecoeficiència dels edificis, que obligarà a introduir criteris d’estalvi d’aigua i energètic, i de control de residus en la nova construcció d’edificis a Catalunya.

7.5 S’ha aprovat pel Govern el nou Decret 244/2005 de Desplegament del Pla pel Dret a l’Habitatge, que introdueix a Catalunya les línies de suport a l’habitatge protegit i a la rehabilitació del Pla de l’Estat 2005-2008, i perfecciona els ajuts establerts en el Decret 454/2004.

7.6 S’ha aprovat pel Govern, i està en tràmit parlamentari, la nova Llei del Dret a l’Habitatge, amb previsió d’entrada a tràmit parlamentari abans d’acabar l’any, que contemplarà noves línies de garantia del dret a l’habitatge per als ciutadans de Catalunya, amb creació de la figura del Registre de Sol·licitants d’Habitatge Protegit de Catalunya.

Documents

L’habitatge i la política d’habitatge a Catalunya UNIVERSITAT PROGRESSISTA D’ESTIU DE CATALUNYA