Life Cycle Facility Management als Schlüssel zur ... · Investitionskosten (CAPEX) Unterhaltskosten (OPEX) Flächennutzung Nutzungskomfort Arbeitsplatzqualität Flexibilität Produktionsspezifische

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2011 RESO Partners AG

Wir beraten Sie nach Mass.

Life Cycle Facility Management als Schlssel zur Nachhaltigkeit

Credit Suisse, 28. September 2011 Vier Aspekte eine Nachhaltigkeit

Roger Krieg MRICS, Geschftsfhrer, RESO Partners AG

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Inhalte Prsentation

1Ausgangslage /

Begriffe

2Vorgehen Planung bis

Betrieb

3Investitionszyklen

4LCC Berechnung /

Empfehlungen

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Was ist Life Cycle FM

Die whrend des Nutzungszyklus anfallenden Aufwendungen werden in einem Gesamtkontext gesehen.

Die Aspekte beziehen sich auf:

Investitionskosten (CAPEX)Unterhaltskosten (OPEX)FlchennutzungNutzungskomfortArbeitsplatzqualittFlexibilittProduktionsspezifische LeistungenWerte sichern und steigern

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Stark wachsender Einfluss des Kapitalmarkts auf die Immobilien!

Total Return

Bewertungs-Effekt

VernderungRohertrag

Vernderung BW-Kosten

Wertnderungs-Rendite

Cash Flow Rendite

BruttoMiet-Rendite

Bewirtschaftungs-Kosten (BW)

Wertetreiber Immobilien

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Life Cycle FM, internationale Standards

relevante ISO Normen:

Technische Qualitt ISO 15 686-1

konomische Qualitt ISO 15 686-5

Umwelttechnische Qualitt ISO 15 686-6

Sonstige Qualitten

Externe berprfung ISO 15 686-3

Europischer Standard EN TC 350 befindet sich in Arbeit, erste Verffentlichungen erfolgen ab Oktober 2011

Reader

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Inhalte Prsentation

1Ausgangslage /

Begriffe


Betrieb

3Investitionszyklen

4LCC Berechnung /

Empfehlungen

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Inhalte baubegleitendes FM, vorgelagerter Betrieb

BAUPROJEKTPRFUNGIntegrale ProjektprfungVorschlge fr MassnahmenBerechnung von GrobbetriebskostenSicherstellung RaumprogrammeAnalyse der NutzungsflexibilittOptimierung Vertrge

BETRIEBSKONZEPTGebude und BetriebskonzeptionDetailkonzepte wie Logistik, Bauteile, SicherheitSchnittstellen und RollendefinitionenAufbau von Strukturen, Leistungen, ProzesseProjektoptimierungen

PLANUNGSBEGLEITUNGBeratung bei ProjektsitzungenUntersuchung und Beantwortung von SpezialfragenFunktionalitt und Effizienz der Lsungsvorschlge prfenBetriebliche Konsequenzen bei ProjektnderungenProjektleitung Betrieb

Schritt 1

Schritt 2

Schritt 3

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Betriebskonzept

FM- Anforderungen

ans Raumkonzept

Prfung Projekt:Eignungskriterien

Stellungnahme aus Sicht FM

StellungnahmePL / GU / Architekt

Lsungsansatz,Massnahme

BAUPROJEKTPRFUNG

Subkonzept Reinigung und Pflege

Subkonzept Entsorgung

Subkonzept Anlieferung Subkonzept xy

KONZEPTION BETRIEB

UMSETZUNG

Grundlage Betriebskonzept

Grundlage fr Entscheid Eigen-/Fremdleistung

Implementierung Leistungen Betrieb

Die wichtigsten Teilschritte

Geb

ude

rele

vant

Org

anis

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n

Phas

e 1

Phas

e 3

Phas

e 2

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Vorgehen Nachhaltigkeit im Projektablauf

Quelle: RESO Partners AG

Von

der G

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eilu

ng

Nachhaltiger Betrieb:- Einsatz kologischer Produkte und

Verbrauchsmaterialien- Langfristige Vertrge- Reinigungsprogramme- Entsorgung / Abfallrckfhrung- Wartung / Instandhaltung-

Nachhaltiger Bau:- ffentliche Verkehrsanbindung- Auswirkungen auf Umgebung und Gesellschaft- Nutzungsflexibilitt- Behindertengerecht- Eingesetzte Materialien (Lebensdauer / Qualitt)- Anlagen- Energie- und Wasserbedarf- Gesundheitsaspekte (Strahlung, Luft, Licht)

Nachhaltige Betriebsorganisation:- Instandhaltungsstrategie (Werterhalt Ausfallzeiten)- Logistik- Betriebskonzepte- Betriebsprozesse

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Planungsprozess

FM-Strategie

FM-Standards FM Richtlinien1

FM-Checkliste

FM-KonzeptFM-HandbuchLeistungsbeschriebe

ObjektunabhngigeObjektspezifischeFirmenspezifischeUmsetzung der Immobilien- / Portfoliomgmt. StrategieVorschriften,Richtlinien und Verordnungen

FM- ProjektoptimierungPlanung mit Fokus aus Betreiber- und Nutzersicht

FM- ProjektbegleitungPotenziale aufdecken, umsetzen und durchsetzen

Mit System frhzeitig alle betrieblichen Bedrfnisse sicherstellen

Vorbereitung der UmsetzungTransparente SchnittstellenReporting

Basis zum Erfolg Begleitung Planung/Bau Planung/Aufbau Betrieb

FM-Planung Projektbegleitendes FM2

FM Betriebsplanung3

Kunde

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berprfung Projektstand

PlanungsaufgabenStudium des Baubeschriebs, Vorprojektplanung,EigentmerpflichtenheftPrfung der Funktionalflchen / AnordnungPrfung des Raumprogrammes (Pflichtflchen)Verstndnis Schnittstellen Grund / MieterausbauPrfung der Funktionalitten, Logistik, Personen, Warenstrmeberprfung der Bauteile und Gebudestruktur

ErgebnisseBericht funktionale Prfung mit MassnahmenvorschlgeHinweise fr PlanungsnderungenGrobindikation ber Betriebskosten / PotentialeEmpfehlung Einsparpotentiale fr ProjektinvestitionenEmpfehlungen Leistungen in Grund / MieterausbauFunktionale Massnahmen fr das ProjektEmpfehlungen an das Projektteam (Generalplaner)

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Checkliste FM

Kategorie Merkmal Beispiel

Architektur Zugnglichkeit Oberflchen Erschliessung etc.

Erreichbarkeit von Glasflchen fr Reinigung heterogene Flchen ohne Nischen/Abstze horizontale und vertikale Rume/Kanle fr

sptere zustzliche Infrastruktur/Technik

Flchen Platzbedarf Laufwege Zufahrten Wandelfhigkeit

auch fr Abstellflchen, sptere Nutzung z.B. Laufzeiten fr Reinigungspersonal Raumhhe, -breite, Tragfhigkeit Decken Rasterung, Umnutzung

Materialien Pflegeanspruch Abnutzung/Haltbarkeit Homogenitt

intensive Reinigung hohe Kosten starke Abnutzung kurze Lebensdauer nur ein Bodenbelag je SL/Etage/etc.

Informations-Management

Dokumentation Datenpflege

Digitalisierung Bauplne frher Einsatz von Software (CAFM)

ProzessManagement

saubere Schnittstellen definierte Leistungen

frhe Erstellung Betriebskonzept SLAs

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Betriebskonzept I

Grob Betriebskonzept

Aufzeigen von Ver- und Entsorgungsprozessen

Rumliche Anforderungen prfen / empfehlen

Gebude interne / externe Logistik beurteilen

Technische Auslegungen grob berprfen

Mglicher Betrieb beschreiben, Ressourcen abschtzen

Ergebnis

Grobbeschrieb ber betriebliche Ablufe

Farbliche Darstellung Flchenprogramm

Farbliche (3-D) Darstellung der Logistikwege

Bereinigungsverfahren mit Planungsteam

Grobe Kostenschtzung Betrieb (Energie + Betriebskosten)

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Betriebskonzept II

Die wesentlichen Leistungsinhalte sind:

Beschrieb ber betriebliche Ablufe im Gebude / Nutzer

nderungsvorschlge fr die Projektierungsphase

Bewirtschaftungsmodelle (Ablauf)

Schnittstellen Eigentmer / Mieter

Leistungskatalog fr potentielle Mieter / Kufer

Optimierung der technischen Schnittstellen fr sptere Lebensphasen der Liegenschaft (MSRL, Grundversorgung)

Ergebnisse

Betriebskonzept mit Inhalten zu Gebudekonzeption, Nutzerflexibilitt und betriebliche Konzeption

Versorgungskonzept

Entsorgungskonzept

Logistik Konzept (Ablufe, Verantwortlichkeiten), Betriebszeiten

Sicherheitskonzept

Mess- und Verrechnungskonzept, Simulation NK Abrechnung

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Betriebskonzept III

Strukturen

OrteObjekteLeistungenDokumenteDatenSysteme

Organisation

AufbauPersonalAdministration

Prozesse

StandardsAblaufMessgrssenKennzahlen

Betriebsplan

VorgabenEinsatzKontrolleResultateBerichte

Kosten

BudgetKostentrgerKostenplanZahlungsplanResultate

Instrumente

IT-ToolsWerkzeugeMessungDokumentation

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Inhalte Prsentation

1Ausgangslage /

Begriffe


Betrieb

3Investitionszyklen

4LCC Berechnung /

Empfehlungen

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FM Prfung nach SIA 112/1 (erweitert)

Quelle: SIA

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Quelle: Burkhard & Partner, RESO Partners AG

FM Prfung nach SIA 112/1 (erweitert mit Funktionalitt)

Gesellschaft

Wirtschaft

Umwelt

Funktionalitt

GesellschaftGestaltungNutzung, ErschliessungWohlbefinden, Gesundheit

GebudesubstanzAnlagekostenBetriebs- und Unterhaltskosten

BaustoffeBetriebsenergieBoden, Landschaft

Logistik EffizienzRaumprogrammeProzesse und OrganisationFlexibilittMaterialisierung

Leistung je SIA Phasen:

Strategische Planung

Vorstudien

Projektierung

Ausschreibung

Realisierung

Schnittstelle zur Bewirtschaftung

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FM Ergebnis nach SIA 112/1

Quelle: Burkhard & Partner, RESO Partners

AG

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FM Ergebnis nach SIA 112/1


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FM Ergebnis nach SIA 112/1 (erweitert mit Funktionalitt)


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Umweltfaktoren / Nutzervernderungen

Quelle: University of Greenwich

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Umweltfaktoren / Nutzervernderungen

Quelle: University of Greenwich

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Struktur von whole life costs

Umfang der LzK nach ISO 15686-5

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SIA 112 / D 0165

Life Cycle Costs

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Berechnungsgrundlage LCC

Lebensdauern nach SIA 480, CRB e-BKPH

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Projektrechnung dynamisch / statisch

Kosten 24.9 Mio. 32.8 Mio.Differenz 33% ! (je nach Diskontierungsstze)

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Quelle: RESO Partners AG

Beispiel Projektprfung LCC, BetriebskostenKostengruppen Testprojekt Angebot 1 Angebot 2 Angebot 3 Angebot 4

Strategie 12000.-- 16000.-- 15000.-- 7500.-- 14735.--

Steuerung 80000.-- 91100.-- 130000.-- 100000.-- 197505.--

Kaufmnnische Verwaltung 98800.-- 4800.-- 121800.-- 155000.-- 112266.--

Erhaltung 286000.-- 34000.-- 185000.-- 695000.-- 219267.--

Ver- / Entsorgung 59000.-- 10725.-- 75422.-- 19000.-- 54054.--

Safety & Security 290000.-- 210000.-- 511080.-- 201000.-- 507000.--

Reinigung und Pflege 665000.-- 1262400.-- 1238902.-- 1029500.-- 1031317.--

Bedienung und Instandhaltung

354500.-- 636690.-- 253534.-- 553000.-- 431870.--

Dienste 598500.-- 489000.-- 518490.-- 655000.-- 384771.--

Energiekosten 443000.-- - 90900.-- 272000.-- 29002.--

Total 2886000.-- 2754715.-- 3140128.-- 3687000.-- 2981787.--

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Zeit

Schadensgrenze

Abnu

tzun

gs-

vorra

tVerlufe Abnutzungsvorrat in Abhngigkeit von Instandhaltungseingriffen

kaum Handlungsspielraum Anlagen mit Personenschutz

Feuerwehrstrategie

Inspektionsstrategie

Prventivstrategie

Exkurs: Instandhaltungsstrategien

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Inhalte Prsentation

1Ausgangslage /

Begriffe


Betrieb

3Investitionszyklen

4LCC Berechnung /

Empfehlungen

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Exkurs: Workplace Faktoren

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Exkurs: Workplace, Belegungsrate

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SIA 113, ein Werkzeug

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Herausforderungen an FM Organisationen

Ausbildung / MitarbeiteranforderungenMitarbeiter mit hohem Know-how in MSRL, HLKSE Systemkenntnissen

Energie und CO2 Optimierung wird Basisanforderung an Betreiberorganisationen

Lernende Organisation mit laufender Integration von neuesten Kenntnisstnden

Energiemessungen und Reporting-Anforderungen werden aufwendiger

VertragsanforderungenNachhaltigkeitsziele werden vertraglich vereinbart und festgehalten

Bei Outsourcing knnen mehrheitlich nur Integralanbieter, Nachhaltigkeitsleistungen garantieren

FM wird in der Gesamtunternehmensbilanz im Bereich Nachhaltigkeit wichtiger

VerantwortungBetriebsoptimierungen ber die ersten beiden Jahre beauftragen (Bsp. Herti in Zug)

Durchfhrung von integralen Tests zwischen Planer, Ersteller und Betreiber (teilweise mit Nutzer)

Inbetriebnahme mit vollstndiger Dokumentation und Personalschulungen

Vielen Dank.

Slide Number 1Inhalte PrsentationWas ist Life Cycle FMSlide Number 4Life Cycle FM, internationale StandardsInhalte PrsentationSlide Number 7Slide Number 8Vorgehen Nachhaltigkeit im ProjektablaufSlide Number 10Slide Number 11Slide Number 12Slide Number 13Slide Number 14Slide Number 15Inhalte PrsentationFM Prfung nach SIA 112/1 (erweitert)FM Prfung nach SIA 112/1 (erweitert mit Funktionalitt)FM Ergebnis nach SIA 112/1FM Ergebnis nach SIA 112/1FM Ergebnis nach SIA 112/1 (erweitert mit Funktionalitt)Umweltfaktoren / NutzervernderungenUmweltfaktoren / NutzervernderungenStruktur von whole life costsSlide Number 25Slide Number 26Slide Number 27Beispiel Projektprfung LCC, BetriebskostenSlide Number 29Inhalte PrsentationExkurs: Workplace FaktorenExkurs: Workplace, BelegungsrateSlide Number 33Herausforderungen an FM OrganisationenSlide Number 35

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Life Cycle Facility Management als Schlüssel zur ... · Investitionskosten (CAPEX) Unterhaltskosten (OPEX) Flächennutzung Nutzungskomfort Arbeitsplatzqualität Flexibilität Produktionsspezifische