L'investigatore Immobiliare

8/7/2019 L'investigatore Immobiliare.

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L Investigatore Immobiliare

www.astasemplice.com 2007-2011 Enrico Magni -tutti i diritti riservati2

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Sommario

Il mercato immobiliare oggi..........................................5L Investigatore Immobiliare. ...................................11I Fondamentali. ........................................................14Valutare. .................................................................19Valutare Aste ...........................................................22Valutare terreni ........................................................25Glossario ....................................................................


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Presentazione

Ciao,

sono Enrico Magni lautore di questo ebook e voglio ringraziarti

personalmente per aver acquistato il mio ultimo lavoro.

Dal 2007 , quando nata Astasemplice.com, il mio intento stato

di creare prodotti di formazione immobiliare (ebook, seminari e

videocorsi) di grande valore pratico e informativo.

Questo manuale segue la stessa filosofia e si aggiunge al precedenteCome acquistare alle aste immobiliari come opera indispensabile

per la formazione immobiliare, sono sicuro che troverai le

informazioni e i piccoli segreti operativi molto utili e pratici.

Ancora grazie e buona lettura.


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Il mercato immobiliare oggi.


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Ogni crisi porta con se un opportunit

Quante volte hai gi sentito questa frase?

Immagino tante, altrimenti non saresti qui a leggere questo ebook.Durante un intervista, Warren Buffet (uno che dinvestimenti ne

capisce qualcosa) ha recentemente commentato gli eventi

economici degli ultimi due anni con questa frase: Ho atteso dieci

anni questo momento.

Credo che un affermazione del genere la dice lunga su quale punto

di vista meglio allinearsi.

Nell ultimo decennio vista la situazione economica-sociale sempre

pi indebitata e insicura; garantirsi un futuro economico

diventato il pensiero pi ricorrente e preoccupante delle generazioni

che si stanno avvicinando alla pensione , ancora di pi per quelle

che la pensione forse non la vedranno mai.

Fortunatamente le opportunit per conseguire quest obbiettivo

esistono, e sono alla portata di quasi tutti:

I mercati azionari (azioni, opzioni, forex, commodities, fondi),

internet (commercio on-line, creazione di community), e

naturalmente gli immobili.

Una delle esperienze che presto o tardi nella vita dobbiamo

affrontare quella di confrontarci con il mercato immobiliare, vuoiper acquistare la desiderata prima casa, vuoi perch un parente o

un genitore ha lasciato in eredit la casa in campagna o perch

lamico sempre a caccia di opportunit ci ha proposto un vero

affare per acquistare un appartamento da frazionare.

Il nostro paese ancora ai primi posti in Europa per il rapporto

popolazione/case di propriet con una percentuale superiore al


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80%. Tralasciando i motivi demografici e di costume, nella nostra

cultura vivissimo il concetto di comprarsi la casa dove abitare

(meglio ancora il terreno dove costruirla) e tenersela per tutta la

vita o quasi.E quindi naturale che il solido mattone la forma dinvestimento

storicamente pi utilizzata dagli Italiani.

Alzi la mano chi non ha sognato, almeno una volta, di avere il

proprio piccolo Impero immobiliare e vivere di rendita?

La propriet di piccole unit immobiliari (villetta bifamiliare, mono o

bi locali, appartamenti per vacanze) la strada pi utilizzata percostruirsi una rendita extra e garantirsi un futuro relativamente

tranquillo.

Il piccolo investitore immobiliare pu utilizzare le piccole propriet

per far crescere il proprio patrimonio (rendita) in almeno 4 diverse

modalit:

Entrate derivanti da locazioni (affitti).Incremento di valore della propriet (plusvalenza).Creare valore aggiunto (ristrutturazioni).Comprare a sconto e rivendere (trading immobiliare).

Esiste anche lopportunit di sfruttare uno strumento eccezionale

che la leva finanziaria.

La leva finanziaria un potente strumento per investire in propriet

immobiliari. Se investi 100mila euro per acquistare un

appartamento e in un anno cresce di 5.000 euro in valore

(ipotizzando zero costi), hai realizzato un ritorno di investimento del

5%. Poniamo che invece ottieni un finanziamento del 90% (sempre

ipotizzando zero costi finanziari) e investi direttamente solo 10.000

euro.


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Con lo stesso aumento di valore annuale (5.000 euro) il tuo

capitale (diecimila euro) a prodotto un ritorno dinvestimento del

50%!!

Le possibilit di far crescere il capitale con questo sistema sonostraordinarie, a patto di ottenere delle condizioni di credito ottimali.

Vediamo come.

Giovanni decide di comprarsi un piccolo bilocale nella citt dove

vive. Anticipa il 20% del prezzo e riesce ad ottenere un muto per il

rimanente 80% a 30 anni.

Giovanni affitta lappartamento e le entrate che ne ricava riescono acoprire la rata del mutuo e le spese senza lasciare margine di

guadagno. Riesce appena a pareggiare i conti. Ma dov il

vantaggio?

Giovanni sta accumulando un capitale prevedibile; anche nellipotesi

che limmobile non si rivaluta nel tempo e la rata daffitto non

aumenta, il capitale di Giovanni cresce ad ogni pagamento della rata

mutuo senza aggiungere soldi personali.

Questo gli permette di utilizzare ,in futuro, parte di questo valore

come acconto per un'altra operazione uguale.

Questo il segreto di moltissimi piccoli immobiliaristi che piano

piano si costruiscono una rendita sicura e costante per il futuro.


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Un po di dati.

Secondo il 1 Rapporto Immobiliare Nomisma 2009, gli operatori

immobiliari ritengono che il punto pi basso del mercato abitativo,

in quanto a numero di compravendite, sia stato ormai quasi

raggiunto. Di certo segnalato un certo ritorno di interesse all

acquisto, motivato anche dalla possibilit di pagare prezzi pi bassi

e scontati rispetto al passato.

I volumi:

Tale valutazione lascia prevedere volumi che, nel 2009, potrebbero

attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero

quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima

della crisi nel 2007.

I prezzi delle abitazioni:

Gi calati su base annua del 3,5% (e semestrale del 2,5%) a fine2009, potrebbero quest anno risultare pi bassi, rispetto all anno

precedente, del 6 - 8%.

Nel 2010, stante la previsione macroeconomica che pone la crescita

solo alla fine di quell anno, i prezzi potrebbero subire un ulteriore,

contenuta flessione nell ordine del 2 - 3%. Dal 2011 l intero

mercato immobiliare potr tornare a crescere, accompagnando la

crescita prevista per l economia del paese.

Immobili di qualit:

L aggiustamento medio verso il basso dei prezzi degli immobili

riflette, per, andamenti diversi per gli immobili di qualit rispetto

agli altri; infatti la domanda rimane significativa per immobili a

reddito e ben locati o per immobili con caratteristiche tipologiche,


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impiantistiche ed ubicazionali di qualit, mentre per quelli marginali

si assiste alla pi forte rarefazione della domanda.

Le aspettative:Sono migliori per il settore residenziale rispetto a quelle riferite al

non residenziale, dove continua a pesare l incertezza sui tempi, le

modalit e l intensit della possibile ripresa economica. L

evoluzione del mercato immobiliare attesa nei prossimi mesi ,

infatti, in gran parte affidata a quella che sar l evoluzione generale

del quadro economico, con crescenti aperture di credito all ipotesi

di avvio di un miglioramento.In tale prospettiva la fase di indebolimento sin qui registrata sul

mercato immobiliare dovrebbe arrestarsi verso la fine del 2009, per

poi riavviarsi, sui volumi e prezzi raggiunti, parallelamente al

rischiarirsi della situazione macroeconomica.

()

Puoi approfondire gli argomenti seguendomi anche sul blog:

www.immobiliuniversity.com


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L Investigatore Immobiliare.


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Chi linvestigatore immobiliare.

Contrariamente a quanto accade in molti paesi europei, in Italia non

esiste la figura del valutatore immobiliare e conseguentemente non presente una categoria professionale specificamente autorizzata e

addestrata a svolgere valutazioni immobiliari.

Lattivit valutativa pu essere svolta da numerosi professionisti

appartenenti a loro volta a categorie professionali diverse (architetti,

ingegneri, geometri, periti, dottori commercialisti, agronomi).

A differenza del mercato azionario ed obbligazionario, dove i prezzi

degli assets sono misurabili istantaneamente; ai fini dellacostruzione di un listino immobiliare non risulta possibile il

monitoraggio annuale del prezzo di ogni singolo immobile.

Ci determinato principalmente da due fattori:

Bassa frequenza delle transazioni (la propriet di ogni immobile

normalmente non cambia per almeno dieci anni)

Assoluta eterogeneit degli assets analizzati nel mercato

immobiliare (a differenza delle azioni ad esempio, ogni immobile ha

caratteristiche proprie che lo rendono unico rispetto a tutti gli altri

scambiati nello stesso periodo).

Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla

data di riferimento della valutazione, un determinato immobile

dovrebbe essere scambiato, dopo un adeguato periodo di

commercializzazione, in una transazione tra due soggetti

(compratore e venditore) bene informati e non vincolati da

particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in grado

di assumere le decisioni con eguale capacit e senza alcuna

costrizione.


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Conseguentemente la valutazione corretta di un immobile o un

terreno sicuramente una delle parti pi insidiose di unoperazione

immobiliare, anche se in prima analisi potrebbe sembrare

abbastanza semplice e intuitivo.

Basta guardare su internet e si scoprono centinaia di siti, agenzie e

professionisti che offrono servizi e software per fornirci i prezzi di

immobili e terreni; oppure basta trovare lagenzia di zona e

chiedere: ecco che gratuitamente avremmo la risposta alle nostre

domande.

Quello su cui voglio farti riflettere che questo tipo di raccolta dati sempre filtrata da soggetti esterni che spesso e volentieri sparano

cifre che variano, a seconda che tu sia un compratore o un

venditore.

()

Fortunatamente puoi evitare di studiarti tomi sullestimo catastale /

immobiliare, o prenderti una laurea in ingegneria edile!

Semplicemente basta seguire una manciata di regole, avere un

metodo investigativo valido ed imparare un po di fondamentali del

mondo immobiliare.

Ho chiamato questa nuova figura lInvestigatore Immobiliare perch

il tuo compito sar quello di indagare, cercare indizi, arrivare il pi a

fondo possibile per valutare la tua operazione nel modo corretto.


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I Fondamentali.


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Il Catasto dei fabbricati.

Il catasto linventario dei beni immobili esistenti nel territorio

nazionale. costituito di un complesso di documenti (sempre pi informato elettronico) in cui si registrano le caratteristiche tecnico-

economiche degli immobili e i dati identificativi dei relativi

possessori e in cui si tiene nota delle mutazioni che si verificano nel

tempo.

Il significato etimologico di questo termine registro, elenco (dal

greco catasticon = lista).

Il termine censo ha origine latina (census = valutare).

Esistono due tipi di catasto:

il catasto dei terreni e il catasto dei fabbricati.

Entrambi appartengono al medesimo apparato statale costituito per

i seguenti scopi:

fiscali, che consistono nel determinare il reddito degli immobiliai fini dellapplicazione delle imposte dirette e indirette;

civili, che consistono nellindividuare i beni immobili e teneredistinti i diritti reali gravanti su di essi (propriet, usufrutto

ecc

giuridici, che consistono nella possibilit di attribuire aidocumenti catastali valore probatorio dei diritti reali.

Gli scopi fiscali sono ancora prevalenti, in quanto i beni immobili,

principalmente i terreni, sono sempre stati oggetto di attenzioni da

parte delle autorit (Stati, regni , dittature) tanto che le prime

tracce di un registro che riportasse una descrizione, ubicazione e

riferimento di propriet di un terreno risalgono addirittura all anticoEgitto.


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Ovviamente lo scopo di tali annotazioni era quello di applicare tasse

e dazi ai rispettivi proprietari.

Per secoli le famiglie nobili e i Re possedevano la terra, e tutti

dovevano pagare una tassa di propriet o affitto per vivere su quelleterre. Oggi, come allora, paghiamo le stesse tasse di propriet sui

terreni che possediamo o un affitto per essere su quelli di propriet

dei governi.

Real: dal Francese royale a sua volta dal Latino regalis, (reale,

regale,)

Estate: dal Latino status (condizione, stato)

()

Lunit immobiliare costituita da una porzione di fabbricato, o da

un insieme di fabbricati, ovvero da unarea che, nello stato in cui si

trova e secondo luso locale, potenzialmente autonoma sia sotto

laspetto funzionale che reddituale.

Ciascuna u.i. deve essere identificata in catasto con lindicazione

della via e della localit, del numero civico, della scala, del piano,

ecc. e, con riferimento alla mappa, del numero principale (che in

mappa contraddistingue la particella sulla quale lunit immobiliare

insiste) e del numero subalterno.

A rendere pi chiaro il concetto di unit immobiliare possono essere

utili le seguenti esemplificazioni:

Un condominio costituito da 12 appartamenti aventi ciascuno un

ingresso proprio indipendente (sia pure dal vano scala comune)

occupa una particella catastale. Ognuno dei 12 appartamenti

costituisce una u.i. identificata dal numero della particella e da un

subalterno progressivo (per esempio: mappale 132 sub. 1)


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Una villa dotata di annesso giardino costituisce, nel suo insieme,

una u.i. formata da un corpo di fabbrica e da unarea scoperta

accessoria.

()

Le zone.

Sono la suddivisione territoriale in aree omogenee secondo

determinate caratteristiche.

Il D.M. 1444/1968 definisce le Z.T.O. (Zona Territoriale Omogenea)della pianificazione urbanistica:

zona A (centro storico),

zona B (di completamento),

zona C (di espansione), sono aree edificabili di nuovo insediamento

sprovviste di opere di urbanizzazione:il calcolo della volumetria

edificabile viene fatto sulla base dell'indice territoriale previsto dal

PRG.

zona D (insediamenti produttivi),

zona E (uso del soprasuolo per fini agricoli),

zona F (infrastrutture ed impianti di interesse pubblico),

zona G (fasce cosiddette di rispetto dove vige il vincolo di

inedificabilit),

zona H (aree di salvaguardia ambientale, paesaggistica, paesistica e

naturalistica).

Alcuni PRG (piano regolatore)di recente attuazione (come quello di

Roma) hanno superato il concetto di zonizzazione.


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Le categorie.

Il quadro generale delle categorie del catasto edilizio urbano

comprende 45 categorie di immobili urbani, suddivise in 5 gruppi,rispettivamente denominati A, B, C, D, E.

I gruppi A, B, C costituiscono gli immobili a destinazione ordinaria; il

gruppo D comprende gli immobili a destinazione speciale, il gruppo

E quelli a destinazione particolare.

Ogni categoria individuata dalla lettera del gruppo cui appartiene e

da un numero progressivo che la contraddistingue allinterno del

gruppo (per esempio A/1, A/2, B/1,B/2, ecc.)La consistenza catastale delle varie categorie misurata con unit

diverse:

per le categorie del gruppo A si adotta il vano utile*;

per il gruppo B si adotta il metro cubo vuoto per il pieno;

per il gruppo C si adotta il metro quadrato;

per i gruppi D ed E non si assumono unit di consistenza catastale.

E in corso di adozione il parametro del metro quadrato catastale

anche per le categoria A e B.

* Ai fini del computo della consistenza, vi sono tre categorie di vani:

1. vani principali(soggiorno,camera,cucina,ecc.;si computanoper intero)

2. vani accessori a servizio diretto (bagno,ingresso, corridoio,ecc.; si computano per 1/3)

3. vani accessori a servizio complementare (soffitta, cantina,ecc.; si computano per 1/4)

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Valutare.


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Principio di equilibrio tra domanda e offerta.

Il prezzo di un bene determinato direttamente dal mercato di

scambio; ed quindi la sintesi del processo di negoziazione traacquirenti (domanda) e venditori (offerta).

Il prezzo quindi una funzione dellincontro tra domanda ed offerta.

Si muover quindi in relazione allandamento del mercato ed in

presenza di eccesso di domanda tender a salire,

viceversa tender a scendere in presenza di eccesso di offerta.

La domanda e lofferta sono influenzati da alcuni fattori, nello

specifico:

Domanda: trend demografici e sociali, cambiamento di gusti e

abitudini dei consumatori, andamento delleconomia, reddito

procapite, aspetti normativi e fiscali, costo del denaro, inflazione.

Offerta: pianificazione territoriale, normativa urbanistica, costi

di produzione dei nuovi beni.

Nel settore immobiliare, per definizione, non esistono beni

identici essendo ogni bene unico.


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Individuare laffare.

Tutte le tecniche di valutazione che vedrai nei prossimi capitoliservono fondamentalmente a capire una cosa: se loperazione che

hai individuato ha un margine di profitto accettabile.

Necessariamente ti troverai di fronte un immobile x posto in vendita

in condizioni (fisiche o giuridiche) y con un prezzo di richiesta z.

Valutare significa capire quanto vale veramente limmobile x nelle

condizioni y, ed una volta trovato il valore Z (che probabilmente

sar diverso dal valore z richiesto), decidere se hai possibilit diintervenire, ad esempio migliorando le condizioni dello stesso e poi

rivenderlo ad un prezzo maggiore, oppure cercando di negoziare un

prezzo pi basso perch la richiesta sovrastimata.

Questa operativit si applica sia sulle contrattazioni classiche, sia

sulle operazioni tramite le aste immobiliari (valore di perizia contro

valore di mercato), cessioni di compromesso o altro.

E normale che su dieci potenziali operazioni riuscirai a chiuderne

soltanto una o due alle condizioni di prezzo e margine a te

vantaggiose. La perseveranza la moneta che paga di pi,

soprattutto allinizio.




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Valutare Aste


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Breve storia e luoghi comuni.

Le aste immobiliari emergono solo recentemente come strumento

alla portata del privato per acquistare un immobile anche se leorigini di tale tipo di vendita si possono far risalire allantica Roma.

(Vendere allasta deriva dal latino sub hasta vendere e indicava

la vendita di beni mobili , bottini di guerra o di beni dei debitori del

Tesoro Pubblico. Nel luogo dove avveniva la vendita veniva piantata

a terra una lancia, hasta, simbolo dellautorit imperiale).

Fino ad una decina di anni fa le aste immobiliari erano riservate apochi addetti ai lavori che gi per motivi professionali frequentavano

giornalmente i tribunali, inoltre era difficile per un profano riuscire a

consultare le informazioni necessarie (perizia, avviso e ordinanza)

senza considerare che interpretare e capire i termini tecnici delle

perizie comunque difficile senza una guida.

A peggiorare le cose erano i tempi desecuzione delle aste (dal

pignoramento allesecuzione fisica della vendita) a dir poco biblici

con anni dattesa, rinvii e lungaggini burocratiche che di sicuro non

hanno aiutato la popolarit di questo meccanismo, vero che tanti

sono i luoghi comuni e le false credenze che sono nate attorno a

questo mondo.

Di sicuro avrai sentito anche tu che le aste sono frequentate da

soggetti poco raccomandabili o anche se prendi un immobile poi

passano anni prima che butti fuori gli occupanti e altre sullo stesso

tono.

Nel marzo del 2006 , dopo un periodo di sperimentazione da parte

del Tribunale di Monza, entrata in vigore la riforma del processo

esecutivo che ha introdotto sostanziali modifiche alle vendite

giudiziarie per renderle pi efficienti e soprattutto veloci.


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Obiettivo finale di incrementare il numero di partecipanti e

potenziali acquirenti alle gare.

Notevole merito a questo successo da imputare ad internet che

ha reso le cose pi semplici e veloci.()

Procedura.

Lasta giudiziaria una vendita di beni mobili o immobili, effettuata

mediante una gara pubblica ad offerta, con aggiudicazione al

soggetto che fornisce lofferta pi alta.Questo meccanismo regolamentato dal Codice di Procedura Civile

- Articoli dal 474 al 632 (aggiornati alla Legge n 52 del 24 Febbraio

2006), e da una serie di leggi speciali qualora si parli di aste

fallimentari o aste a favore di enti esazione tributi o pubblici (legge

fallimentare; disciplina speciale per le vendite esattoriali).

L asta giudiziaria lo strumento per attuare la vendita forzata di un

bene. La legge prevede che, se un privato o una societ gravato

da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita

forzata. Viene, cos, permesso ai creditori di assicurarsi il

soddisfacimento del loro avere e all'acquirente di ottenere i diritti sul

bene espropriato.

Le modalit con le quali si svolgono le vendite sono di due tipi:

vendita senza incanto e vendita con incanto.

Tralasciando per un momento le definizioni giuridiche e tecniche , la

finalizzazione dellasta quella di soddisfare un creditore (sia esso

un privato o un azienda ) a scapito dei beni aggrediti del debitore.

Una volta esaurita la vendita, la somma raccolta andr ripartita ,

sulla base del principio primo creditore intervenuto .

()


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Valutare terreni


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Premessa.

Nel panorama degli investimenti immobiliari possedere o acquistare

un terreno edificabile (o potenzialmente tale) davvero la madre ditutte le operazioni.

E evidente; per costruire occorre un terreno su cui farlo quindi

trovarsi nella posizione di possederne uno quasi sempre sinonimo

di guadagno sicuro.

Quando investi nel mercato immobiliare hai a che fare con le

valutazioni che abbiamo visto fino ad ora, per quanto riguarda i

terreni le regole da seguire diventano altre.Loperazione edile ha in se la nascita da 0 di qualsiasi tipo di

immobile, ci significa che una delle parti fondamentali da valutare

sono le caratteristiche del terreno.

Il terreno ha in se varie caratteristiche che fanno il successo o

linsuccesso delloperazione.

Devi prendere in esame il fatto che ogni minimo dettaglio fa la

differenza tra i soldi che guadagni dai soldi che potresti perdere.

La chiave sta nel cercare di prevedere pi imprevisti possibili.

Mai lasciare le cose al caso.

In unattivit come questa non esiste la parola potrebbe

funzionare: IL CONDIZIONALE NON E DOBBLIGO.

Unoperazione funziona o non funziona dallinizio.

Caratteristiche intrinseche del terreno.

Posizione.

La posizione del terreno importante che sia la pi privilegiata

possibile questo perch da pi valore commerciale a quello che

verosimilmente sar costruito.

Questa una caratteristica fondamentale non tanto in un momento

in cui il mercato tira e quindi molto facile vendere gli immobili,


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bens fondamentale quando il mercato pi lento rispetto al

solito.

In un momento di mercato in cui il mattone tira non importa la

posizione le case le venderai sempre.Se invece il mercato rallenta venderai solo quelle nelle zone pi

commerciali.

Non significa che devi valutare terreni edificabili solo ed

esclusivamente nel centro di una citt, quello che intendo dire che

importante che il terreno sia in una zona dove ci sia un medio

forte giro di immobili.

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ebook, per acquistare la versione completa e tutti gli altri

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