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Le Nouvel Observateur

PARIS ÎLE-DE-FRANCE SPÉCIAL IMMOBILIER

Où acheter selon son budget PRIX MOYENS DES APPARTEMENTS ET VARIATIONS SUR UN AN EN JUIN 2011

ARGENTEUIL2 846 €/m2

Des coins pour bâtir sur-le-champParcs urbains, espaces verts, ville fleu-

rie… Argenteuil ne se réduit pas à sa

dalle. Historiquement, c’est une ville

de vergers et de maraîchers. On y

découvre encore des parcelles de ter-

rain à bâtir – à moins d’un quart

d’heure de la porte Maillot ou de la

gare Saint-Lazare. Olivier Fleury-

Mahieux, directeur de l’agence Cen-

tury 21, en vend deux à trois par mois :

« Les prix ont augmenté de 10% depuis

le début de l’année. Il faut compter

185 000 euros pour 300 m2 et entre

210 000 et 215 000 euros pour 450 m2. »

Ils sont situés sur les Coteaux, un sec-

teur « exceptionnel », ou aux Cham-

pioux, plus populaire. C’est une

aubaine pour les primo-accédants qui

peuvent bénéficier du PTZ+, le nou-

veau prêt à taux zéro renforcé. Ainsi,

un promoteur a lancé un programme

d’une vingtaine de pavillons. Le mar-

ché du neuf est prolifique dans la ville ;

en témoigne la construction, derrière

la gare, de 150 appartements lancée

par le groupe Bouwfonds Marignan.

Les prix se stabilisent : à partir de

100 000 à 110 000 euros dans l’ex-ZUP,

le Val-d’Argent-Nord, pour un 4-pièces

de 80 m2, unique choix pour certains

foyers souhaitant devenir proprié-

taires. Un 3-pièces en centre-ville,

dans une résidence années 1970,

impeccable, avec balcons et sur jardin,

s’est vendu 205 000 euros. Très

demandés, les pavillons avec trois

chambres se négocient entre

270 000 et 330 000 euros.

+ 2,8% en un an

CERGY2 583 €/m2

Toutes sortes de résidences et de maisonsLes demandes les plus variées peu-

vent être satisfaites : « Notre stock

tourne, se reconstitue, indique Sté-

phane Korol, directeur de

Laforêt Immobilier, et

les prix sont tenus

grâce à une forte

présence sur le mar-

ché des investis-

seurs. » Ainsi,

un primo-accé-

dant peut, avec

90 000 euros,

choisir entre un

studio de 18 m2

dans une rési-

dence proche de la

préfecture et un

28-m2 à Saint-Chris-

tophe, un quartier plus

populaire. En milieu de

gamme, une famille a eu la chance

de signer pour un 92-m2, place des

Touleuses, à 215 000 euros. Les prix

des résidences de standing n’ont rien

à envier à ceux du Port : 159 000 euros

pour un 2-pièces de 48 m2 au Villar-

ceau. Au Port, les appartements sont

à guetter et restent chers : pas moins

de 3 600 à 3 800 euros/m2.

Près du RER et déjà à la campagne,

Cergy-le-Haut affiche des prix

attractifs. « On s’y sent bien. On peut

aller à vélo dans le parc du Vexin,

c’est ce que les gens recherchent »,

confirme Stéphane Chaillé, à la tête

de l’agence Orpi. Un jeune couple,

pour son premier achat, s’est offert

une maison de 80 m2 à 250 000 euros,

et des ex-locataires un 4-pièces de

76 m2, en rez-de-chaussée sur jardin,

à 230 000 euros.

+ 3,1% en un an

ENGHIEN3 773 €/m2

Toutes sortes d’o�res à saisirLes attraits d’Enghien ne sont plus à

prouver, et les acquéreurs doivent se

montrer réactifs. « Nous avons moins

de biens à la vente, ils partent

Verdure, équipe-ments sportifs et culturels ou centres-villes rénovés garantissent une bonne qualité de vie.

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Le Nouvel Observateur

SPÉCIAL IMMOBILIER PARIS ÎLE-DE-FRANCE

très vite car les acquéreurs sont

toujours présents, explique Christian

Fournier, responsable des ventes à

l’agence Laforêt. Ce sont les maisons

avec trois chambres qui sont les plus

recherchées, précise-t-il. Pour les

petites surfaces, il y a davantage de

roulement. » Idéal pour un primo-

accédant, un F2 près de la gare, en

très bon état, mansardé (27 m2 loi

Carrez, 38 m2 au sol), s’est vendu

120 000 euros, soit le prix d’une

chambre de service à Paris. Il y a

toujours des amateurs pour les

maisons en meulière, proches du

lac. L’une d’entre elles, mitoyenne,

avec beaucoup de travaux, dans le

cadre d’une succession, a atteint

400 000 euros, pour 90 m2 et

quelque 230 m2 de terrain. Une

autre de 80 m2, plus classique, bou-

levard Sadi-Carnot, s’est négociée

au même prix. Plusieurs demeures

d’exception, style Mansart, de 250

à 350 m2 sur 600 à 800 m2 de terrain,

entre 1,1 et 1,5 million d’euros, atten-

dent un acquéreur.

+ 4,4% en un an

ERMONT3 001 €/m2

La valeur montanteCalme, tranquille, résidentielle :

Ermont a la cote et tente de plus en

plus de cadres des Hauts-de-Seine,

voire de la capitale. Au printemps

dernier, des Parisiens ont troqué leur

2-pièces dans le 11e arrondissement

pour une maison en meulière à

450 000 euros. Un pavillon de

120 m2, proche d’une voie ferrée, a

trouvé preneur en deux mois et demi

à 449 000 euros. Il y a quatre gares à

Ermont, qui permettent de rejoindre

Paris en vingt minutes. Au centre-

ville, un studio de 28 m2 dans une

résidence année 1970, avec un grand

balcon, s’est vendu en deux semaines

à 127 000 euros au bénéfice d’un

primo-accédant. « Ces petites sur-

faces se vendent très bien, indique

Jérôme Cossu, de l’agence Orpi. Un

investisseur peut envisager de les

louer aux alentours de 600 euros

mensuels. » Toujours dans le centre,

un F4 de 82 m2 s’est vendu

299 000 euros.

+ 5,2% en un an

FRANCONVILLE2 676 €/m2

Pas l’impression d’être en banlieueEn franchissant la Seine, les ache -

teurs venus de la petite couronne

– Clichy, Asnières ou Colombes –

vont au-devant de prix attractifs. Ils

représentent un tiers des acheteurs

rencontrés par Olivier Renoult, de

l’agence Orpi. « Ceux qui achètent en

immeuble n’ont pas l’impression

d’être cernés de tours, et ceux qui

cherchent une petite maison ont

l’embarras du choix. » Avec un habi-

tat pour moitié collectif et pour

moitié pavillonnaire, Franconville

présente un large éventail de possi-

bilités. Il faut compter à partir de

290 000 euros pour une maison

dans un petit lotissement ou en ville

avec jardinet ; entre 310 000 et

350 000 euros pour un pavillon avec

trois chambres ; 340 000 euros pour

une maison individuelle dotée de

300 m2 de terrain. Le prix pour un

appartement ancien tourne autour

de 2 800 euros/m2. La politique de la

ville favorise les programmes neufs,

au tarif moyen de 4 000 euros/m2.

Le quartier de la gare est très attrac-

tif puisqu’il n’est qu’à quarante-cinq

minutes de la porte Maillot ou de la

gare du Nord. On y trouve de tout :

du pavillon Phénix à la villa en meu-

lière. Et, l’hiver prochain, ouvrira un

supermarché très attendu. Toute -

fois, les primo-accédants privilé -

gient le centre-ville, plus commode

et plus abordable.

+ 3,7% en un an

HERBLAY3 187 €/m2

Au top, avec des prix sagesCette commune a assurément le vent

en poupe. « Nos atouts ? Un secteur

pavillonnaire calme, peu d’im -

meubles. Nous sommes à vingt

minutes de la gare Saint-Lazare et en

tête de ligne. Il y a le pôle d’activité de

la Patte-d’Oie, qui donne des moyens

à la municipalité. Enfin, Herblay

offre un bon rapport qualité-prix »,

explique Philippe Oberto, chez Orpi.

En effet, un 3-pièces de 58 m2, en

excellent état, construit en cœur de

ville en 2000, s’est négocié à

216 000 euros. Des résidents de Cour-

bevoie ont, quant à eux, déboursé

360 000 euros pour une maison

années 1930 de 100 m2, aux murs de

pierres, située à cinq minutes de la

gare. D’autres, venus d’Asnières-sur-

Seine, ont payé 436 000 euros pour

un pavillon de 150 m2 dans un lotis-

sement de standing bâti en 2004,

Le Vexin, un coin de verdure où coule une rivièreA cheval sur le Val-d’Oise et les Yvelines, le parc régional du Vexin

offre un décor champêtre aux stressés, à quarante-cinq minutes

de l’Etoile par l’A15 ou le RER A, que l’on peut prendre, à moins

d’un quart d’heure de la route du parc, à Cergy-le-Haut. Ce havre

de verdure constitue une tentation pour jeunes couples en quête

d’environnement bucolique et vallonné : des champs, des vaches,

un âne… Il suffit de sauter le pas ! « A Magny-en-Vexin, il y a dix ans,

il se vendait 25% de résidences secondaires, aujourd’hui notre activité

concerne à 90% des résidences principales », constate Guillaume

Martinaud, président du groupement d’intérêt économique Orpi ouest-parisien. Les prix s’en

ressentent : une grange rénovée dans les années 1980 atteint 250 000 euros. Une belle maison

Directoire de 160 m2, rare, en excellent état, avec un parc de 1 000 m2, s’affiche à 388 000 euros.

A Marines, un primo-accédant aimant bricoler s’est offert pour 155 000 euros une vieille maison

de 80 m2 avec travaux. On peut explorer d’autres localités dont les noms font rêver :

Wy-dit-Joli-Village, baptisé par Henri IV, Guiry ou Genainville, réputé pour ses thermes

gallo-romains. Enfin, de jeunes cadres parisiens testent ce mode de vie en résidence secondaire :

« On nous demande s’il y a ADSL, s’amuse Guillaume Martinaud. La réponse est oui ! »

Près de la gare à

Enghien-les-Bains,

à dix minutes de

Paris, un 38-m2

coûte le prix d’une

chambre parisienne.

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Le Nouvel Observateur

PARIS ÎLE-DE-FRANCE SPÉCIAL IMMOBILIER

“J’ai trouvé un mini-Paris”Stéphanie Prigent, 33 ans,

assistante de formation

« Je vivais en colocation dans le 18e arrondissement de

Paris. Des amis m’avaient fait visiter Enghien-les-Bains,

il y a deux ou trois ans, et j’avais beaucoup apprécié

la ville. Quand j’ai décidé d’acheter, j’ai cherché ici. J’ai

eu peur que ce soit trop cher pour moi, et, finalement,

j’ai trouvé mon studio. Je viens de Bretagne, j’adore la

mer, l’eau, et là, il y a le lac. J’aime me promener, sortir,

et j’ai trouvé ici des boutiques, des activités, une vie

collective riche, de l’animation autour du casino, un

théâtre, le festival de jazz… C’est un mini-Paris ! Seul

petit bémol, pour rentrer le soir, en une demi-heure

de la gare du Nord, je suis dépendante des trains. Mais

si je devais déménager, je resterais dans le secteur. »

près de Conflans-Sainte-Honorine.

Ceux qui possèdent un petit budget

s’orienteront plutôt vers le quartier

des Buttes-Blanches. Une famille ori-

ginaire de Seine-Saint-Denis y a

acquis 100 m2 avec 260 000 euros.

Par ailleurs, une maison de 160 m2

avec vue sur le mont Valérien et la

tour Eiffel s’est vendue 535 000 euros ;

une autre, d’architecte et avec pis-

cine, proposée à 545 000 euros, a

séduit des acheteurs de Colombes.

+ 3,1% en un an

MONTMORENCY3 313 €/m2

La ville endormie La ville semble suspendue aux déci-

sions prises dans le cadre du Grand

Paris, et en particulier aux tergiver-

sations autour du boulevard inter-

communal du Parisis (BIP) – un ser-

pent de mer depuis… 1937 ! Il

constitue, certes, un progrès en

matière de transports, mais les rive-

rains sont plutôt contre en raison des

nuisances, des travaux et du bruit. Et

le coût de son enfouissement serait

trop élevé. Certains acquéreurs ont

parié sur les rumeurs d’abandon du

projet, et quelques maisons, répu -

tées invendables, car situées le long

du tracé, ont enfin trouvé acquéreur.

Pourtant, « le marché est resté moins

actif qu’en 2010, commente Marc

Boccara, directeur de l’agence Lafo-

rêt. Même si, dans notre secteur, les

prix restent attractifs ». Ainsi, un

primo-accédant originaire de Bou-

logne s’est offert un duplex de 38 m2

en centre-ville pour 135 000 euros.

Très apprécié, le bas Montmorency

est à cinq minutes d’Enghien. Là, un

85-m2 en secteur résidentiel s’y est

vendu 335 000 euros.

+ 2,8% en un an

PONTOISE2 796 €/m2

Des prix à négocier assurémentLa gentrification du centre-ville

suffira-t-elle à attirer les bobos de la

capitale ? Jean-François Borie, du

réseau Orpi, s’inquiète du niveau

des prix : « Nous effectuons beau-

coup de visites, pour peu de réalisa-

tions. Et pourtant, nous avons de

l’offre, dans différents secteurs. »

Les plus privilégiés sont le quartier

de l’Hermitage, au bord de l’Oise, et

le quartier Saint-Jean, proche du

tribunal, où l’on trouve de jolies vil -

las anciennes. L’une d’elles, de

150 m2 avec un jardin de 60 m2, est

restée sept mois sur le marché à

430 000 euros, pour être finalement

vendue à 370 000 euros. Dans le

quartier Notre-Dame, reconstruit

après la guerre, un jeune acheteur a

pu s’offrir un 2-pièces de 32 m2 pour

130 000 euros. On trouve peu de

pavillons et de constructions

neuves dans cette ville charnière, à

trente minutes en train de Paris.

Des logements d’un programme

réalisé par Kaufman & Broad sont

en vente place du Grand-Martroy à

4 700 euros/m2.

+ 5,6% en un an

SARCELLESDes maisons très intéressantesVoici un bon filon pour ceux qui

sont en quête d’habitat individuel.

« Notre atout, ce sont de belles mai-

sons indépendantes à bon prix : de

238 000 à 410 000 euros », explique

Alain Watelle, le directeur de

l’agence Laforêt. Le Village, bien sûr,

mais aussi, plus au nord, le quartier

Chauffour, proche de la forêt

d’Ecouen, sont très recherchés. Une

belle propriété construite en 1975, de

180 m2 sur 600 m2 de terrain, s’y est

vendue 410 000 euros ; « la même à

Montmorency aurait été évaluée à

500 000 ou 600 000 euros », estime

Alain Watelle. Non loin, une

construction fonctionnelle de 1986,

six pièces, 97 m2 sur 334 m2 de ter-

rain, n’a pas dépassé 223 800 euros.

Une famille a pu quitter son grand

ensemble à Saint-Denis pour une

maison neuve de 102 m2, avenue de

la Pépinière, acquise 270 000 euros.

D’autres ont eu l’opportunité de

faire construire sur une friche

de 2 500 m2, découpée en trois par-

celles situées à proximité de la gare

RER de Saint-Brice.

+ 5,3% en un an

TAVERNY2 757 €/m2

De belles opportunités adaptées à chaque envieDans cette ville, il y en a pour tous

les goûts : du récent, de l’ancien

– des maisons en meulière –, de

l’atypique, des biens situés en

centre-ville ou non, et même des

corps de ferme ! Cependant, le mar-

ché varie peu, il n’y a pas eu le sur-

saut de ventes habituel des beaux

jours. « Nous réalisons un nombre

constant de transactions, essentiel-

lement avec une clientèle locale »,

note Stéphane Naveau, de Cen-

tury 21, qui observe aussi un retour

des primo-accédants, en quête de F2

ou de F3 en centre-ville, dans de

petites résidences. Un habitant du

Plessis-Bouchard s’est ainsi porté

acquéreur d’un 2-pièces de 40 m2

pour 165 000 euros. Une famille de

Saint-Denis est passée du 3-pièces

au 4-pièces en achetant 68 m2 à

180 000 euros, dans la résidence

Guynemer-Mermoz. Des Parisiens

ont réalisé leur premier achat dans

le quartier Verdun : une maison

1930, en meulière, à rénover entiè-

rement : 265 000 euros pour 80 m2

sur 350 m2 de terrain.

+ 2,2% en un an

Peu de logements

neufs à Pontoise,

mais un chic fou.

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Le Nouvel Observateur

SPÉCIAL IMMOBILIER PARIS ÎLE-DE-FRANCE

Haut de gamme Réhabilité Ancien Haut de

gamme Réhabilité Ancien Haut de gamme Réhabilité Ancien

Argenteuil Arnouville-lès-Gonesse Beaumont-sur-Oise

4 024 3 658 3 291 2 925 2 415 1 905 3 403 3 120 2 838 2 555 2 053 1 550 3 313 2 990 2 668 2 345 1 888 1 431

Bezons Cergy Cormeilles-en-Parisis

4 488 4 034 3 581 3 127 2 573 2 018 3 554 3 227 2 899 2 572 2 240 1 908 4 153 3 803 3 454 3 104 2 576 2 047

Courdimanche Deuil-la-Barre Domont

3 771 3 493 3 214 2 936 2 497 2 058 4 027 3 689 3 350 3 012 2 532 2 051 4 140 3 741 3 343 2 944 2 411 1 878

Eaubonne Ecouen Enghien-les-Bains

4 606 4 183 3 760 3 337 2 779 2 221 4 167 3 728 3 290 2 851 2 422 1 993 5 937 5 216 4 495 3 774 3 103 2 431

Eragny Ermont Ezanville

3 688 3 379 3 070 2 761 2 319 1 877 4 589 4 143 3 698 3 252 2 738 2 224 4 136 3 703 3 271 2 838 2 314 1 790

Franconville Garges-lès-Gonesse Gonesse

3 722 3 417 3 112 2 807 2 415 2 023 3 671 3 293 2 915 2 537 2 125 1 713 3 232 2 973 2 715 2 456 2 109 1 761

Groslay Herblay Jouy-le-Moutier

4 470 3 981 3 493 3 004 2 506 2 007 4 241 3 870 3 500 3 129 2 662 2 194 3 132 2 880 2 629 2 377 1 995 1 612

L’Isle-Adam Le Plessis-Bouchard Montigny-lès-Cormeilles

3 924 3 564 3 203 2 843 2 394 1 945 4 007 3 710 3 413 3 116 2 604 2 092 3 622 3 295 2 968 2 641 2 215 1 788

Montmagny Montmorency Osny

3 769 3 401 3 032 2 664 2 215 1 765 4 524 4 077 3 631 3 184 2 666 2 148 3 870 3 501 3 131 2 762 2 328 1 894

Pontoise Saint-Brice-sous-Forêt Saint-Gratien

3 677 3 338 2 998 2 659 2 179 1 699 3 858 3 457 3 057 2 656 2 303 1 950 4 686 4 239 3 793 3 346 2 824 2 302

Saint-Leu-la-Forêt Saint-Ouen-l’Aumône Sannois

3 823 3 521 3 220 2 918 2 418 1 918 3 577 3 292 3 008 2 723 2 350 1 976 4 320 3 947 3 575 3 202 2 643 2 084

Sarcelles Soisy-sous-Montmorency Taverny

3 770 3 361 2 951 2 542 2 107 1 671 4 431 4 048 3 665 3 282 2 823 2 363 4 164 3 801 3 438 3 075 2 652 2 228

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Studio/2-pièces

3-pièces

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Studio/2-pièces

3-pièces

4-pièces

5-pièceset plus

Studio/2-pièces

3-pièces

4-pièces

5-pièceset plus

Haut de gamme

5 165 4 168 3 611 3 719 5 354 3 769 3 331 3 894 4 598 3 767 3 374 3 537 5 631 4 913 5 318 6 150

4 635 3 820 3 334 3 378 4 677 3 352 2 951 3 306 4 194 3 454 3 123 3 152 4 974 4 450 4 771 5 363

Réhabilité4 105 3 472 3 057 3 038 4 000 2 935 2 571 2 719 3 790 3 140 2 871 2 767 4 318 3 987 4 223 4 575

3 575 3 124 2 780 2 698 3 322 2 518 2 190 2 131 3 386 2 826 2 619 2 383 3 661 3 524 3 676 3 787

Ancien3 113 2 635 2 349 2 593 2 977 2 320 2 192 1 954 2 996 2 672 2 328 2 079 3 012 3 282 3 589 3 630

2 651 2 145 1 918 2 488 2 633 2 122 2 193 1 778 2 607 2 517 2 037 1 775 2 364 3 041 3 503 3 472

Montmorency Pontoise Sannois Taverny

Haut de gamme

5 940 4 371 4 633 5 204 4 958 3 979 3 791 3 605 4 787 4 001 3 862 3 316 6 860 3 984 3 551 3 249

5 270 4 049 4 195 4 458 4 585 3 556 3 362 3 105 4 308 3 627 3 422 2 978 5 969 3 765 3 402 3 064

Réhabilité4 601 3 727 3 757 3 713 4 211 3 133 2 934 2 606 3 830 3 253 2 983 2 641 5 078 3 546 3 253 2 878

3 932 3 405 3 318 2 967 3 837 2 709 2 505 2 106 3 351 2 879 2 543 2 304 4 188 3 326 3 103 2 692

Ancien3 555 3 168 3 050 2 706 3 157 2 386 2 115 1 809 3 266 2 716 2 366 2 175 2 985 2 929 2 742 2 328

3 179 2 930 2 782 2 445 2 476 2 062 1 724 1 512 3 181 2 553 2 188 2 046 1 782 2 531 2 381 1 963

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