Lüneburger Wohnungsbau GmbH

Das neue Parkhaus am Klinikum Foto: Jochen Stüber, Hamburg

Geschäftsbericht 2003

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Inhalt

Lagebericht 2003

A. Eckdaten der Bundesrepublik Deutschland 4B. Aktionsparameter der Gesellschaft 4C. Lage der Gesellschaft 6

I. Hausbewirtschaftung 7II. Technik 9III. Personal 10IV. Wirtschaftliche Verhältnisse 11

D. Risiken der künftigen Entwicklung und Chancen 16

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2003

Bilanz zum 31.12.2003 20/21Gewinn- und Verlustrechnung 22

Anhang 2003

Allgemeine Angaben 23Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 23Erläuterungen zur Bilanz 25Sonstige Angaben 28Gewinnverwendungsvorschlag 30

Bestätigungsvermerk 31/32

Bericht des Aufsichtsrates 32

Mit besten Empfehlungen überreichen wir Ihnen den

GESCHÄFTSBERICHT 2003

Lüneburger Wohnungsbau GmbH

- Geschäftsführung -

LÜNEBURGER WOHNUNGSBAU GMBH

Lerchenweg 2 • 21339 LüneburgTelefon (0 41 31) 2 44 46 - 0Telefax (0 41 31) 2 44 46 - 24

Internet: www.luewobau.de • E-Mail: info@luewobau.de

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Kurzporträt der Lüneburger Wohnungsbau GmbH

Sitz Lerchenweg 221339 LüneburgTelefon (04131) 2 44 46 - 0Telefax (04131) 2 44 46 - 24Internet: www.luewobau.deE-Mail: info@luewobau.de

Gründung Am 10. Februar 1922 als Lüneburger Volkshaus GmbH,ab 4. Dezember 1941 Gemeinnützige Lüneburger Wohnungsbau GmbH,seit dem 7. Januar 1991 Lüneburger Wohnungsbau GmbH,eingetragen im Handelsregister Lüneburg unter HRB 54

Stammkapital Euro 4.026.300,–

GesellschafterStadt LüneburgAvacon AktiengesellschaftSparkasse LüneburgJ.G.Scharff GmbH & Co.KGVolker F.A.MartinRaab Karcher Baustoffe GmbHLÜWOBAU – eigene Anteile –

Aufsichtsrat Ulrich Mädge Oberbürgermeister VorsitzenderStadt Lüneburg

Karl-Reinhold Mai Sparkassendirektor stellv. Vorsitzende

Heiko Dörbaum 1. Polizei-Hauptkommissar

Rolf Sauer StadtkämmererStadt Lüneburg

Dr. Gerhard Scharf Oberstudiendirektor a.D.

Hans-Peter Scharff GeschäftsführerJ. G. Scharff GmbH & Co. KG

Dipl.Kfm. GeschäftsführerHeiko Westermann Roy Robson Fashion GmbH & Co.

Geschäftsführung Heiderose Schäfke

Mitgliedschaften GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V., BerlinVerband der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen u. Bremen e.V., HannoverArbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft, DüsseldorfArbeitgeberverband für den Regierungsbezirk Lüneburg e.V.Forum für gemeinschaftliches Wohnen im Alter e.V., Hannover e.V.

Euro3.705.420

122.680108.86016.44014.2801.800

56.820

4.026.300

in %92,033,052,700,410,360,041,41

100,00

Die Erwartungen auf eine Belebung der konjunkturellen Entwicklung im Jahr 2003 wurden auch imdritten Jahr nacheinander nicht erfüllt. Das reale Bruttoinlandsprodukt sank um 0,1% zum Vorjahr.Damit befindet sich die Wirtschaft seit mehr als drei Jahren in einer Phase der Stagnation.

Für das Jahr 2004 sieht die Industrie in Deutschland wieder Wachstumschancen. Darauf deuten dieAngaben von mehr als 11.500 Industrieunternehmen hin, die ihre Aussichten und Planungen imHerbst 2003 den Industrie- und Handelskammern mitteilen. Bemerkenswert ist bei denGeschäftserwartungen die Breite der Erholungstendenz in der Industrie. Fast alle Industriezweigesind für das anstehende Jahr zuversichtlicher gestimmt als noch vor Jahresfrist.

Die schwache wirtschaftliche Entwicklung hinterließ auf dem Arbeitsmarkt weitere Spuren. Der sin-kenden Beschäftigtenzahl entsprechend, wuchs die Arbeitslosenquote zum Vorjahr von 10,1% auf10,4%.

In 2003 lag die durchschnittliche Veränderungsquote des Preisindexes für die Lebenshaltung allerprivaten Haushalte bei 1,1% und erreichte den niedrigsten Stand seit 1999. Für das Jahr 2004 wirdein moderates Preisklima in Deutschland erwartet, es besteht keine Inflationsgefahr.

*Monatsbericht - Deutsche Bundesbank Februar 2004

Das Zinsniveau bot unverändert einen günstigen Rahmen für Investitionsentscheidungen. Es lagweit unter dem langjährigen Mittel von 8 %.Aufgrund der verbesserten Konjunkturaussichten ist mit einem moderaten Anstieg, auf einem unver-ändert niedrigen Niveau zu rechnen.

Quelle: Deutsche Bundesbank Monatsbericht Februar 2004

Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte die Wohnungswirtschaft wie in den Vorjahren nicht aufkonjunkturelle Impulse von außen hoffen. In Zeiten schwachen Wachstums behaupten sich insbe-sondere nicht marktgerechte Wohnungen und Standorte im Wettbewerb nur schwer. Trotz des aktu-ellen Abwärtstrends ist jedoch nicht von einem langfristig stagnierenden Wohnungsmarkt auszuge-hen.

B AKTIONSPARAMETER DER GESELLSCHAFT

Lagebericht 2003

A ECKDATEN FÜR DIE BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND

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I. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

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Ab 2005 werden wieder konjunkturelle Impulse für den Wohnimmobilienmarkt erwartet. SteigendeEinkommen und ein Rückgang der Arbeitslosigkeit könnten dann die Mieternachfrage vor allem inwachsenden Regionen deutlich verstärken. Nach Prognosen von Experten soll die Anzahl derHaushalte in den nächsten Jahren zudem weiter ansteigen. Dieser Trend wird begünstigt durch denAnstieg von Ein- und Zweipersonen-Haushalten und einem steigenden Bedarf der Wohnfläche proKopf.Dies könnte mittel- und langfristig positive Impulse bei der Wohnungsnachfrage bringen.Gegenläufig könnte sich die demographische Entwicklung auf die Wohnungsnachfrage auswirken.Die 10. Koordinierte Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes geht bei den mittlerenvon drei Szenarien davon aus, dass sich die Bevölkerungszahl in Deutschland spätestens ab 2012verringern wird. Bevölkerungsrückgänge und die damit einhergehende Verschlechterung derWohnungsmarktsituation sind, wie in der Vergangenheit, vor allem in Ostdeutschland zu erwarten.Aber auch schwache westdeutsche Regionen werden von der demographischen Entwicklung zu-nehmend betroffen sein.

Was heißt Vorgenanntes nun für den Standort Lüneburg ?

Lüneburg als Wohnort war auch im vergangenen Jahr unverändert attraktiv. Dieses bestätigen lau-fend auch die Presseberichte z.B. im Focus und in der GEO. Während Wohnungsunternehmen inanderen Regionen mit Mietermärkten und Leerständen zu kämpfen haben, zeigt sich die Lage inLüneburg für Vermieter deutlich positiver.

Im Landkreis Lüneburg besteht derzeit ein erheblicher Nachfrageüberhang, der sich lt. GEWOS-Studie bis zum Jahre 2015 nur geringfügig abbauen wird. Insbesondere bei studentischen Haus-halten besteht in Lüneburg ein deutlicher Nachfrageüberhang. Selbst Eigentums-Wohnungen kön-nen noch erfolgreich vermarktet werden. Laut Gutachten wird durch umfassende Neubautätigkeitendas Bevölkerungs- und Haushaltswachstum geringfügig übertroffen, der Nachfrageüberhang jedochnicht vollständig abgebaut.

Die Bevölkerung in der Stadt und im Landkreis Lüneburg hat in den vergangenen Jahren hoheZuwächse zu verzeichnen. Zum Jahreswechsel hatte die Stadt 69.718 Einwohner und damit die70.000er-Marke nur knapp unterschritten.

Der vom Landesamt für Statistik erstellte Niedersachsen-Monitor zeigt Erfreuliches für denLandkreis Lüneburg bis zum Jahr 2012 auf: Der Samtgemeinde Scharnebeck wird ein Boom vor-ausgesagt: Sie soll einwohnermäßig um 25,78 % zulegen, gefolgt von der Samtgemeinde Ilmenau(23,74 %) und der Samtgemeinde Ostheide (22,04 %)Die Stadt Lüneburg kommt auf ein Plus von 11,55 %, auf mehr als 78.000 soll die Einwohnerzahlsteigen.

Das erzielbare Mietniveau ist darüber hinaus von der wirtschaftlichen Situation der derzeitigen undpotenziellen Kunden der Gesellschaft abhängig. Deshalb sind die Arbeitsmarktdaten trotz einesNachfrageüberhangs zu beachten. Das Arbeitsamt sieht positive Aspekte. Die Arbeitslosenquoteliegt unter dem Vorjahreswert. Im Vergleich zum Vorjahr gab es 272 Arbeitslose weniger.Im Dezember 2003 waren in Stadt und Landkreis 8.985 Menschen arbeitslos.

II. Nachfragepotenzial

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Bei der Beurteilung der Situation der regionalen Wirtschaft sieht man einen ersten Silberstreif amHorizont. Die konjunkturelle Talfahrt im IHK-Bezirk scheint sich dem Ende zuzuneigen: Der von derIHK bei knapp 500 ermittelte Konjunkturklimaindikator kletterte im III.Quartal 2003 auf 105 Punkteund erreichte somit nach knapp drei Jahren erstmals wieder einen Wert oberhalb der Neutrallinievon 100. Ein knappes Drittel rechnet mit einer Verbesserung der Situation im kommenden Jahr.Trotz einzelner Lichtblicke ist der Weg noch lang.Die Investitionspläne der Unternehmen bleiben auf niedrigem Niveau und der Personalabbau wirdsich in einigen Bereichen fortsetzen.Trotz einer Besserung im Vergleich zum Vorjahr betrachtet die Bauindustrie ihre Geschäftslage eherals schlecht, positive Impulse sind noch nicht in Sicht.Quelle: Industrie und Handelskammer - Konjunktur im IHK-Bezirk Lüneburg-Wolfsburg III/2003

Das Unternehmen hat neben dem unverändert hohem Instandhaltungsniveau im Geschäftsjahr ca.9,6 Mio. EUR in das Anlagevermögen investiert. Damit könnte man das Geschäftsjahr sowohl auf-grund der Investitionshöhe aber auch hinsichtlich der Gewerbebauten als richtungsweisend für eineDiversifizierung der Geschäftsfelder bezeichnen.

Doch auch sonst hat sich viel im Unternehmen bewegt.Über die bautechnischen Belange hinaus, steht im Mittelpunkt des Denkens und Handelns desLüWoBau-Teams der Dienstleistungsgedanke. Dabei hat sich der Fokus von der Funktionalität derImmobilie, die weiter gewährleistet wird, auf die Belange, Wünsche und Sorgen der Menschen ver-lagert.

- Mieterzeitung, Mieterfest- Weihnachtsfeiern für Senioren- Weihnachtsmusical und Theater für die Jüngsten - Blumengrüße an besonderen Geburtstagen und Mieterjubiläen- und sozialarbeiterische Dienstleistungen

sind Ausdruck der Entwicklung vom Wohnungsverwalter zum Mieterbetreuer, denn nur zufriedeneMieter zahlen ihre Miete vollständig und pünktlich.

Die Investitionen sind in folgende Projekte geflossen :

Am 25. Juli 2002 erfolgte auf dem Gelände des Städtischen Klinikums am Oedemer Weg der ersteSpatenstich für eine neue Dialysestation und Facharztpraxis. Nach einjähriger Bauzeit konnte derGebäudekomplex, der über zwei eingeschossige Rondells mit 35 und 22 Metern Durchmesser undeiner Nutzfläche von 1.700 Quadratmetern verfügt, den Nutzern übergeben werden.Im großen Rondell befindet sich die Dialyse mit 45 Behandlungsplätzen plus Reserve. Im kleinenRondell ist die Ambulanz für Nieren- und Hochdruckkranke sowie die Diabetes - Schwerpunktpraxisuntergebracht.

450 Tonnen Stahl und 2.700 Kubikmeter Beton mussten für das dreigeschossige Projekt verbautund 6.000 Kubikmeter Erde bewegt werden, damit 568 Stellplätze im Parkhaus am Klinikum entste-hen konnten.

C LAGE DER GESELLSCHAFT

Dialysestation

Parkhaus am Klinikum

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In nur sieben Monaten Bauzeit konnte das Parkhaus fristgerecht am 29. November 2003 fertiggestellt werden. Die zur Verfügung stehende Parkfläche hat sich somit von ursprünglich 260Parkplätzen mehr als verdoppelt und beendet damit das für Mitarbeiter und Besucher des Klinikumspermanent bestehende Parkplatzproblem.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft von der Stadt eine Wohnanlage in guter Stadtlage mit 60Senioren -, 8 Behinderten - und 4 Wohnungen für kinderreiche Familien erworben.

Dieser Erwerb und der Bau der Gewerbeimmobilien an exponierten Standorten stärkt langfristig dieWettbewerbsfähigkeit und Ertragskraft des Unternehmens.

Wohnungsbestand

Der Wohnungsbestand hat sich im Geschäftsjahr 2003 unter Zugrundelegung folgender Zu- undVerkäufe wie folgt entwickelt:

Miethöhe

Aufgrund des für den Lüneburger Markt sehr moderaten Mietniveaus war es möglich,Mieterhöhungen vorzunehmen, ohne dass dies zu Kündigungen führte. Im Geschäftsjahr 2003 wur-den gemäß § 558 BGB - 388 Mieterhöhungen (Vorjahr 554) durchgeführt. Darüber hinaus wurden die Mieten bei Neuverträgen und nach Modernisierungen erhöht. 2003 hatsich die durchschnittliche Nettogrundmiete/m2 der Wohnungen/Gewerbeflächen von 4,61 EUR auf4,74 EUR nicht zuletzt auch durch die Investitionszugänge erhöht.Die Nettogrundmiete/m2 für Wohnungen beträgt im Geschäftsjahr 4,63 EUR und die Nettogrund-miete/m2 für Gewerbeflächen 8,54 EUR.

Leerstand/Erlösschmälerungen

Am Ende des Geschäftsjahres standen 9 Wohnungen (Vorjahr: 8) leer. Dies entspricht einer Quotevon 0,43 % (Vorjahr: 0,39%).

Die Leerstände ergaben sich nur durch Sanierungs- oder Kündigungsfrist bedingte verzögerteAnschlussvermietungen. Betrachtet man die Erlösschmälerungen ergibt sich ein ähnlich gutes Bild.Diese belaufen sich in 2003 auf TEUR 41,4 (Vorjahr: TEUR 56) im Verhältnis zu den Sollmieten ent-spricht dies 0,60% (Vorjahr: 0,85%).

Weststädts Garten

I. Hausbewirtschaftung

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Mahnwesen

Die Mietforderungen betrugen zum Jahresende 2003 TEUR 42,4 (Vorjahr: 22,9). Ins Verhältnisgesetzt zu den Sollmieten sind dieses 0,62% (Vorjahr: 0,35%) gestiegen. Die Steigerung derMietforderungen beruht darauf, dass abweichend zum Vorjahr keine Pauschalwertberichtigungenerfolgten.

Fluktuation

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden 211 Mietverhältnisse gekündigt (Vorjahr: 204). DieFluktuationsquote liegt unverändert bei 10,5 %. Die Fluktuationsquoten 2003 wurden wie in denVorjahren um die internen Leerstände und die Wohneinheiten mit Belegungsrecht durch dasStädtische Klinikum bereinigt, da die Wohnungen für Schwesternschülerinnen und Ärzte imPraktikum nutzungsbedingt erhöhte Fluktuationsquoten (36%) haben .

Die Gesellschaft ist in der glücklichen Lage eine Interessentenliste zu führen. Bis zum Jahresendewaren 260 (Vorjahr 282) als Wohnungssuchende eingetragen.Erstmals wurden im Geschäftsjahr nicht nur die Anzahl sondern auch die Kündigungsgründe er-fasst. Hier zeigt sich, dass sowohl die Flexibilisierung in der Arbeitswelt (Ortswechsel) und die de-mografische Entwicklung (Heimunterbringung/Tod) die häufigsten Gründe für eine Kündigung sind.

Mieterwechsel unter Angabe des Kündigungsgrundes

Anzahl

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Der Instandhaltungsaufwand der Hausbewirtschaftung betrug inklusive eigener Handwerker-leistungen im Geschäftsjahr TEUR 2.553,8 (Vorjahr: TEUR 2.686,6).Bei einer Gesamtfläche von 126.200,51 m2 (Vorjahr 120.910,22 m2) ergibt sich daraus ein jährli-cher Instandhaltungsaufwand von 17,62 EUR/m2 (Vorjahr 19,84 EUR/m2). Er bewegt sich trotzgeringerer Ausgaben und unter Berücksichtigung der Neuzugänge, die selbst noch kaum Kostenverursacht haben immer noch auf sehr hohem Niveau.Am Bilanzstichtag standen der Gesellschaft für die Erledigung von Instandhaltungs- undReparaturarbeiten sechs qualifizierte, per Handy eingesetzte Mitarbeiter zur Verfügung. Zweidavon sind besonders auf die Wartung der zentralen und dezentralen Heizungsanlagen speziali-siert. Die übrigen Handwerker wurden insbesondere bei Kleinreparaturen, den Wohnungs-umbauten und Vollrenovierungen eingesetzt.

Instandhaltung / ModernisierungFür von Fremdfirmen bezogene Instandhaltungsleistungen wendete das Unternehmen TEUR2.223,1 (Vorjahr: TEUR 2.399)Besondere Instandhaltungsschwerpunkte 2003

Heizkörpererneuerungen: Mittelfeld 15 - 27 = 46 WohneinheitenAlte Rippenheizkörper in Heizkörpernieschen wurden durch neue Plattenheizkörper ersetzt,einschl. ausmauern und dämmen der Heizkörpernieschen. TEUR 216

Heizkesselerneuerung: 2 Stück in der Dahlenb.Landstr. 20 i TEUR 46

Heizthermenerneuerungen: 69 Stück TEUR 225

Wohnungsmodernisierungen (42 Whg.)davon 31 Wohnungen ohne Thermenerneuerung TEUR 277und 11 Wohnungen mit Thermenerneuerung TEUR 157 TEUR 434

Dacherneuerungen :Hasenburger Berg 21 - 23 u. 24 / 24 aund Restarbeiten Henningstr. 3 - 19 TEUR 104

Fenstererneuerungen TEUR 62Fensteranstriche - Außen TEUR 48Treppenhausrenovierungen mit Kellern TEUR 72 TEUR 182

Bodenbeläge:Erneuerung und Austausch der Flex-Bodenplatten TEUR 121

Kanalsanierungen TEUR 26

Schornsteine:Erneuerung von Schornsteinen und entfernen von nichtmehr benötigten Schornsteinköpfen TEUR 25

Gesimsabdeckungen:Erneuerung von Gesims- und Mauervorsprüngen bzw.-bändern in der Ringstr. 4 - 36 und im Oedemer Weg 59 TEUR 96

Die Aufwendungen für die Instandhaltung , Renovierung und Modernisierung des Bestandeswerden sich auch zukünftig auf hohem Niveau bewegen. Nur so kann auf Dauer dieKonkurrenzfähigkeit der Wohnungen gesichert werden.

II. Technik

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Die Steigerung der Personalkosten ist bedingt durch Tariferhöhungen und durch die Einstellungeines Mitarbeiters im kaufmännischen Bereich, sowie die Übernahme einer Teilzeit-Hauswartin,welche in der Wohnanlage Westädts Garten wohnt und für die Senioren und Behinderten ihrenDienst tut.

III. Personal

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1. Vermögenslage

IV. Wirtschaftliche Verhältnisse

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Das Bilanzvolumen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 20,0 % erhöht. Die Erhöhung des Gesamt-vermögens resultiert aus den Investitionen im Geschäftsjahr. Das Anlagevermögen wuchs umTEUR 7.662 auf TEUR 35.840 um 27,1 %.

Die Abschreibungen auf das Anlagevermögen erhöhten sich nach Herausrechnung der im Jahr2002 und 2003 getätigten Abschreibungen nach § 254 HGB i.V. m. § 6b EstG (TEUR 813 undTEUR 87) um TEUR 143 auf TEUR 1.921.

Das Eigenkapital hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr unter Berücksichtigung desBilanzgewinns von TEUR 804 , Einstellung in Rücklagen von TEUR 73 sowie der Ausschüttungvon TEUR 512 um TEUR 365 erhöht, das entspricht einer absoluten Erhöhung von 2,5 Prozentund aufgrund der gestiegenen Bilanzsumme einer relativen Verminderung der Eigenkapitalquoteum 6,28 Prozent auf 36,69 % (Vorjahr: 42,97 %). Das langfristige Fremdkapital stieg um TEUR5.828,1. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten stiegen um TEUR 678,8.

Die Eigenkapitalrentabilität beträgt nach Steuern 5,77 % (Vorjahr: 6,97 %)

2. Finanzlage

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Die Investitionen in das Sachanlagevermögen, wie z.B. Bau der Dialysestation, Bau des Park-hauses am Klinikum und Kauf der Wohnanlage Westädts Garten mit einem Volumen von 9,6 Mio.EUR wurden durch den Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit, aus liquiden Mittelnsowie einer Darlehensaufnahme von 6,3 Mio. EUR finanziert.Darüber hinaus wurden zur Bezahlung der Investitionen, der Tilgungen von langfristigen Darlehensowie der Dividende neben dem Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit, flüssige Mittelin Höhe von TEUR 1.289 verwendet.

Die Innenfinanzierungskraft hat sich trotz gesunkener Instandhaltungskosten (TEUR 175,9) und planmäßiger Tilgungen (TEUR 128) um TEUR 511 reduziert. Dieses ist aufSondereinflüsse im Jahr 2002 durch Immobilienverkäufe in Höhe von TEUR 1.264 im Vergleich zuTEUR 125 im Geschäftsjahr zurückzuführen.

Im Kennzahlenvergleich für drei Jahre stellt sich die Vermögenslage wie folgt dar:

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Stichtagsbezogen ist das lang- und mittelfristig gebundene Vermögen durch das Eigenkapitalund das lang- und mittelfristige Fremdkapital gedeckt. Die Überdeckung beträgt TEUR 1.389,4(Vorjahr: TEUR 2.976,2)

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3. Ertragslage

Zur Darstellung der Ertragslage wurde in der nachfolgenden Übersicht eine nach betriebswirt-schaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Ergebnisrechnung aus der Gewinn- und Verlust-rechnung abgeleitet.

Zu dem Betriebsergebnis in Höhe von TEUR 1.280,9 (2002: TEUR 1.152,4) haben unter Einbezie-hung der Betriebsabrechnung folgende Leistungsbereiche beigetragen:

Die Verbesserung des Ergebnisses aus der Hausbewirtschaftung ist unter Berücksichtigunggestiegener Umsatzerlöse (Zugänge/ Mieterhöhungen) und gesunkener Instandhaltungskosten,gestiegenen Betriebskosten bei gegenläufig wirkenden Abschreibungen und Zinsaufwendungenentstanden. Das Finanzergebnis reduzierte sich planmäßig aufgrund der Reduzierung der liquidenMittel.

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Die Minderung der Erlösschmälerungen beruht auf verkürzte Anschlussvermietungen beiMieterwechseln und kürzeren Modernisierungszeiten in den Wohnungen. Der Rückgang der zuge-flossenen Zuschüsse für geförderte Wohnungen ist auf die planmäßige Verringerung durchZeitablauf zurückzuführen.

Das ausgeglichene Ergebnis aus der Bautätigkeit beruht aus den verrechneten Verwaltungskosten(Einzelkosten), die in voller Höhe als Eigenleistungen aktiviert wurden.Das Ergebnis aus den sonstigen ordentlichen Geschäftsvorfällen ist wie im Vorjahr durch die ver-rechneten Verwaltungskosten und gezahlte Spenden geprägt.

Das Unternehmen hat ein internes Risikomanagementsystem installiert. Monatlich werden die Planzahlen mit den Istwerten verglichen und wesentliche Abweichungenanalysiert, um gegebenenfalls steuernd eingreifen zu können. Während der großenBaumaßnahmen des Geschäftsjahres sind die Kosten und Liquiditätsströme wöchentlich beachtetworden.

Ein mittelfristiger Erfolgs-, Investitions- und Liquiditätsplan wurde im Geschäftsjahr erstellt unddurch den Aufsichtsrat 2004 beschlossen

Auf Grund der Eigenkapitalausstattung und der guten Kennzahlen im Bereich Leerstand,Erlösschmälerungen und offene Forderungen sind bestandsgefährdende Risiken, die dieVermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten, nicht abzusehen.Auch das Parkhaus am Klinikum wird nicht zu Liquiditätsabflüssen führen und langfristig dieErtragskraft des Unternehmens stärken. Die übrigen Investitionen des Geschäftsjahres erweiterndie Angebotspalette und tragen bereits im Geschäftsjahr zum Erfolg des Unternehmens bei.

Zinsänderungsrisiken wurden durch frühzeitige, zinsgünstige Prolongationen begegnet.

Nach der mittelfristigen Unternehmensplanung ist auch für die Zukunft mit einer guten Entwicklungder Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu rechnen.

Im Jahr 2004 ist der Bau einer Onkologischen Praxis und der Kauf einer Wohnanlage inklusiveKleingewerbe mit 9 Einheiten geplant. Weitere Ankäufe von Immobilien sind noch vom positivenErgebnis der Investitionsrechnung abhängig, mit der Planung für Bauvorhaben 2005 wurde begon-nen.

Um kaufmännische und technische Grundlagen für eine langfristige Unternehmensplanung zubekommen wird 2004 mit einer Portfolioanalyse begonnen werden. Durch das anschließende akti-ve Portfoliomanagement soll Risiken frühzeitig begegnet und Chancen besser genutzt werden, umden Unternehmenserfolg auch langfristig und nachhaltig sicher zu stellen.

C RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG UND CHANCEN

Risiken

Ausblick

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Zum Schluss eines erfolgreichen Geschäftsjahres möchte ich nicht versäumen,

• den Gesellschaftern und dem Aufsichtsrat für die vertrauensvolle und konstruktiveZusammenarbeit

• den Mietern für die teilweise über Jahrzehnte dauernde Treue• den Partnern in Ämtern, Verwaltungen, Banken, sozialen Organisationen und vor allem• den Handwerksbetrieben für die stets zuverlässige Unterstützung• und dem LüWoBau-Team für die kompetente Leistung und das große Engagement

meinen herzlichen DANK auszusprechen.

Lüneburg, den 18. Mai 2004

Lüneburger Wohnungsbau GmbH

Heiderose Schäfke

Dank

19

Jahresabschlussfür das

Geschäftsjahr 2003

BilanzGewinn- und Verlustrechnung

Anhang

20

Bilanz zum 31.12.2003

21

Bilanz zum 31.12.2003

22

Gewinn- und Verlustrechnungfür die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2003

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Allgemeine Angaben

Die Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurde unter Beachtung der Verordnung überFormblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22.September 1970 in der Fassung vom 6. März 1987 aufgestellt. Für die Gewinn- undVerlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

In der Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich gegenüber dem Vorjahr keineVeränderungen.

Die in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen Vorjahresbeträge sind ver-gleichbar.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

I. Bilanzierungsmethoden

Die Bilanzierungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten worden.Aufgrund des bestehenden Bilanzierungswahlrechts wurde keine Bilanzierung einerRückstellung für Bauinstandhaltung vorgenommen. Vom Wahlrecht des §274 Abs. 2 HGB zuraktiven Steuerabgrenzung wurde kein Gebrauch gemacht.

II. Bewertungsmethoden

1.1 Immaterielle Vermögensgegenstände

Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu denAnschaffungskosten unter Berücksichtigung zeitanteiliger linearer Abschreibung von 33,3%.

1.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskostenbewertet. Die Herstellungskosten wurden auf Grundlage der Einzelkosten ermittelt.Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten wurden einschließlich der bis1990 erfolgten Zugänge linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 2,5%(Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925) bzw. 2,0% (Fertigstellung nach dem 31. Dezember1924) abgeschrieben.

Für nachträgliche Herstellungskosten werden ebenfalls die oben genannten Abschreibungs-sätze verwendet.

Die durch Fertigstellung ab 1991 zugegangenen Neubauten wurden gem. §7 Abs. 5 EStG i. V.m. §254 HGB degressiv mit fallenden Staffelsätzen abgeschrieben.

Besondere Gebäudeteile wurden linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von3,3% (Aufzugsanlagen, nachträglich eingebaute Heizungsanlagen) bzw. 10% (Notrufanlage)abgeschrieben.

Anhang 2003

24

Außenanlagen werden linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 10% bzw. 6,67%abgeschrieben.

Die Anschaffungskosten für Erbbaurechte werden linear über die Dauer der Erbbaurechte abgeschrieben.

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten werden, sofern sie nicht bereits voll abgeschrieben sind,linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 2% (Geschäftsbauten, Garagen) bzw. 10%(Einstellplätze) abgeschrieben.

Im Geschäftsjahr erstellte andere Bauten wurden gem. § 7.Abs.4 Nr. 1 EStG mit einem Abschreibungssatzvon 3% abgeschrieben.

Maschinen werden linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 12,5%, Parktechnik(Großrechner) mit einem Satz von 14,29% abgeschrieben.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzesvon 12,5% bzw. 16,67% abgeschrieben.

Die Abschreibungen auf das bewegliche Anlagevermögen wurden im Jahr des Zugangs entsprechend dersteuerlichen Vereinfachungsregel nach Richtlinie R 44 Abs. 2 Satz 3 EStR bemessen.

Geringwertige Anlagegüter wurden bei entsprechender Ausübung des Wahlrechts im Jahr des Zugangsvoll abgeschrieben.

Die Beteiligungen an verbundenen Unternehmen wurde zu den Anschaffungskosten bewertet.

2. UmlaufvermögenDie unfertigen Leistungen umfassen mit Mietern abzurechnende Betriebs- und Heizkosten. Die anderenVorräte sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Erkennbare Risiken bei den Forderungen wurden durch Abschreibung Rechnung getragen.

Die eigenen Anteile wurden zu den Anschaffungskosten bilanziert, in gleicher Höhe wurde eine Rücklagefür eigene Anteile gebildet.

3. RechnungsabgrenzungspostenSeit 1991 werden von der Gesellschaft zu tragende Erschließungskosten für Grundstücke, bei denen sieErbbauberechtigte ist, über die Laufzeit der Erbbaurechte abgeschrieben.

4. RückstellungenDie sonstigen Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe der künftigenInanspruchnahme bzw. Belastung gebildet.

5. VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag passiviert.

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Der Posten „unfertige Leistungen“ enthält in Höhe von EUR 1.705.397,41 (2002 EUR1.598.702,24) noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden wie im Vorjahr nicht.

Rücklage für Gesellschafts- Bauerneuerungs- Andereeigene Anteile vertragliche Rücklage Gewinn-

Rücklage rücklagen

Bestand am01.01.2003 581.338.87 1.940.671,76 828.292,85 6.521.722,38

Zugang

Abgang

Bestand am31.12.2003

In dem Posten „Sonstige Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheb-lichen Umfang enthalten: Rückstellung für noch zu erwartende Betriebskosten EUR 66.300,00,und für sächliche Verwaltungskosten EUR 19.000,00.

Im voraus erhaltene Mieten werden im Geschäftsjahr unter Verbindlichkeiten aus Vermietungausgewiesen.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende periodenfremde Erträge undAufwendungen enthalten, die für die Beurteilung der Ertragslage wesentlich sind.

„Sonstige betriebliche Erträge“ EUR

Erträge aus dem Verkauf von Gegenständen des Anlagevermögens 129.989,92

Erläuterungen zur Bilanz

Rücklagenspiegel

72.478,24 417.703,870,00

0,00

581.338.87 2.013.150,00 828.292,85 6.939.426,25

0,00 0,00 0,00

0,00

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Sonstige Angaben

I. Einfluss steuerlich begründeter BewertungsmaßnahmenDie gemäß §7 Abs. 5 EStG verrechneten Abschreibungsbeträge übersteigen die gemäß allge-meinen handelsrechtlichen Vorschriften zu verrechnenden Abschreibungsbeträge von 2,0% p.a.um EUR 415.817,46 (2002 464.974,29). Das Jahresergebnis wurde in Höhe dieser Beträgeabzüglich der aus ihnen resultierenden Steuerentlastung gemindert.Bei im Geschäftsjahr erworbenen Gegenständen des Anlagevermögens wurden Abschreibungennach § 254 HGB aufgrund § 6 b EStG in Höhe von EUR 87.440,07 vorgenommen.

II. HaftungsverhältnisseEs besteht eine persönliche Haftung in Höhe von EUR 260,00 aus der mit der Zeichnung einesGeschäftsanteils bei der Volksbank Lüneburg e.G. verbundenen Haftsumme.

III. Sonstige finanzielle VerpflichtungenEs bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielleVerpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind: Aus Leasing-verträgen betragen die finanziellen Verpflichtungen EUR 21.076,12. Kautionen werden in Höhevon EUR 265.309,58 als Treuhandvermögen außerhalb der Bilanz geführt.

IV. AnteilsbesitzDie Gesellschaft ist zu 100% an der Lüneburger Wohnungsbau Verwaltungs GmbH sowie zu60% an der Lüneburger Parkhaus und Parkraum Verwaltungs GmbH beteiligt. Das Stammkapitalvon TEUR 25,0 und TEUR 24,0 ist voll eingezahlt.

V. Anzahl der durchschnittlich beschäftigten ArbeitnehmerDie Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt neben der Geschäftsführerin folgendeMitarbeiter (davon Teilzeitbeschäftigte in Klammern)

2003 2002kaufmännische Angestellte 7 (3) 7 (3)technische Angestellte 3,5 (1) 3gewerbliche Mitarbeiter (Handwerker) 5,75 5,5

16,25 (4) 15,5 (3)Minijobs (Hauswarte,Reinigungskraft) 2 2 (2)Auszubildende 1 1

19,25 18,5

VI. Gesamtbezüge des AufsichtsratsDie Gesamtbezüge der Aufsichtsratsmitglieder betrugen im Geschäftsjahr 2003 EUR 1.580,00.

VII. Gesamtbezüge des GeschäftsführungsorgansDie Angabe unterbleibt aufgrund § 286 Abs. 4 HGB.

VIII. Kredite an das GeschäftsführungsorganKredite bestehen nicht.

29

IX. Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Zum 31.12.2003 bestehen folgende, in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesene Forderungenund Verbindlichkeiten:

Forderungen

31.12.2003 31.12.2002

EUR

Sonstige Vermögensgegenstände 84.598,00

Guthaben bei Kreditinstituten 2.982.342,10

Verbindlichkeiten

31.12.2003 31.12.2002

EUR

Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten 935.057,43

Verbindlichkeiten gegenüberanderen Kreditgebern 5.793.038,05

Verbindlichkeiten aus Lieferungenund Leistungen 35.659,36

Sonstige Verbindlichkeiten 45,80

6.763.800,64

X. GeschäftsführungAlleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin ist Heiderose Schäfke.

94.688,32

3.446.479,03

5.694.319,56

237.743,98

0,00

9.378.542,57

1.730.507,29

1.825.195,61 3.066.940,10

EUR

EUR

30

XI. Aufsichtsrat

Ulrich Mädge Oberbürgermeister VorsitzenderStadt Lüneburg

Karl Reinhold Mai Sparkassendirektor stellv. Vorsitzender

Heiko Dörbaum 1. Polizei-Hauptkommissar

Rolf Sauer Stadtkämmerer Stadt Lüneburg

Dr. Gerhard Scharf Oberstudiendirektor a.D.

Hans-Peter Scharff Geschäftsführer J. G. Scharff GmbH & Co KG

Dipl. Kfm.Heiko Westermann Geschäftsführer Roy Robson Fashion GmbH & Co

XII. GewinnverwendungsvorschlagDer Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, aus dem Bilanzgewinn von EUR 804.384,46eine Dividende von EUR 512.000,00 auszuschütten und EUR 292.384,46 in die anderenGewinnrücklagen einzustellen.

Lüneburg, den 18. Mai 2004

Lüneburger Wohnungsbau GmbHDie Geschäftsführung

Heiderose Schäfke

Wir erteilen der Lüneburger Wohnungsbau GmbH, Lüneburg, nach dem abschließendenErgebnis unserer Prüfung des Jahresabschlusses einschließlich des Lageberichts für dasGeschäftsjahr den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk:

„Wir haben den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht derLüneburger Wohnungsbaugesellschaft mbH, Lüneburg, für das zum 31. Dezember 2003 enden-de Geschäftsjahr geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss undLagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzendenRegelungen im Gesellschaftsvertrag liegen in der Verantwortung des Geschäftsführers derGesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eineBeurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über denLagebericht abzugeben.

Bestätigungsvermerk (Abschrift)

31

Bericht des Aufsichtsrates

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institutder Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßigerAbschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dassUnrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unterBeachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittel-ten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichenderSicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden dieErkenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld derGesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen derPrüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystemssowie Nachweise über die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwie-gend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange-wandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Geschäftsführerssowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wirsind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsereBeurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.“

Hannover, den 19. Mai 2004

VERBAND DER WOHNUNGSWIRTSCHAFTIN NIEDERSACHSEN UND BREMEN E.V.

Schürmann PetersohnWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Im Berichtsjahr hat sich der Aufsichtsrat in drei Sitzungen über die wirtschaftliche und die wich-tigsten Geschäftsvorfälle, insbesondere das Baugeschehen, unterrichten lassen. Er hat aufGrund der Vorlagen der Geschäftsführung und nach eingehender Beratung die gemäßGesellschaftsvertrag erforderlichen Beschlüsse gefasst. Darüber hinaus hat dieGeschäftsführung den Aufsichtsratsvorsitzenden regelmäßig informiert. Im Juli 2003 führte dieWWG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft mbH Hannover, die jährlichePrüfung im Auftrag des Aufsichtsrates durch. Diese ergab keine Beanstandungen. DieJahresabschlussprüfung 2003 und die Prüfung nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz wurden imAuftrag des Aufsichtsrates vom Verband der Wohnwirtschaft in Niedersachsen Bremen e.V.Hannover im Mai 2004 mit dem Ergebnis eines uneingeschränkten Bestätigungsvermerkesdurchgeführt.

Der Aufsichtsrat erhebt gegen die Feststellungen der Prüfer keine Einwände und billigt den vonder Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschluss 2003. Der Gesellschafterversammlung wirdseitens des Aufsichtsrates empfohlen, den Jahresabschluss zum 31.12.2003 festzustellen, denBilanzgewinn wie von der Geschäftsführung vorgeschlagen, zu verwenden und derGeschäftsführerin für das Jahr 2003 Entlastung zu erteilen.

Abschließend dankt der Aufsichtsrat der Geschäftsführerin und dem LüWoBau-Team fürdie geleistete Arbeit im Geschäftsjahr 2003.

Lüneburg, den 21. Juni 2004

Vorsitzender des AufsichtratesUlrich Mädge

Oberbürgermeister