Teknik & Miljø

Lokalplan nr. 72Boligbebyggelsen Fasanvænget

Vedtagelsesdato: 26. oktober 1994

Ikrafttrædelsesdato: 22. november 1994

BOLIGBEBYGGELSEN FASANVÆNGETH

INDHOLDSFORTEGNELSE

side

Indledning......................... l

Indholdsoversigt................... l

Lokalplanens formål og indhold..... l

Forholdet til anden planlægning.... 4

Lokalplanens retsvirkninger........ 6

Lokalplan nr. 72................... 7

Bilag aBilag b

Kortbilag:

Kortbilag l, vedtægtskort, mål 1:2000

Kortbilag 2, mål 1:2000

REDAKTIONELLE BEMÆRKNINGER

Lokalplanen er udarbejdet af Karlebokommune, teknisk forvaltning, plan-og miljøafdelingen.

Oplag: 550 eksemplarer

Tryk: Karlebo kommune, januar 1995

Journ. nr. 01.02.05 P16/L7202.26

IndledningDette hæfte indeholder lokalplannr. 72 for den eksisterende bo-ligbebyggelse "Fasanvænget11 østfor Kystbanen i Kokkedal.

Da fremlæggelsesperioden for lo-kalplanforslaget var udløbet den13. september 1994, behandledebyrådet de indkomne indsigelserog bemærkninger og vedtog lokal-planen endeligt med nogle mindreændringer vedrørende placering afstativer til dagrenovation samtom godkendelse af bestemmelserfor fælleshusets etablering, an-vendelse, drift og vedligeholdel-se .

Indholdsoversigt

Det følgende afsnit om lokalpla-nens formål og indhold rummer enkort beskrivelse af hensigten medog indholdet af lokalplanen.

Afsnittet om forholdet til andenplanlægning skal gøre det muligtat se planen i en større sammen-hæng, idet afsnittet beskriver deplanlægningsmæssige sammenhænge,der gør sig gældende i området.

Herefter følger et afsnit om lo-kalplanens retsvirkninger.

Endelig følger selve de vedtæg-ter, hvis indhold er bindende forområdets udnyttelse.

EJst rødgard

flfe^

__l^B lf ^ •"* • ?*; '*~v*"*J^'ir'^ '_PpvimvijM w -~r '̂ i-,!!̂ '»̂ C]**

Lokalpianområdet

Lokalplanens formål og indholdLokalplanen omfatter den eksi-sterende boligbebyggelse "Fasan-vænget", som er opført i begyn-delsen af 70'erne. Bebyggelsenbestår af 360 gårdhavehuse, op-ført i 15 grupper omkring fælles-gårde. Mellem de enkelte grupperer der grønne fælles friarealer,tennisbane, boldbane samt vej- ogstiarealer.

Formålet med lokalplanen er atfastlægge ensartede retningslini-er, som kan sikre, at udvidelser,ombygninger og vedligeholdelse afden eksisterende bebyggelse skerpå en sådan måde, at områdets ka-rakter bevares.

Endvidere skal lokalplanen gøredet muligt at anvende den eksi-sterende bygning , som tidligerehar rummet bebyggelsens varmecen-tral, til fælleshus for bebyggel-sens beboere.

I forbindelse med den oprindeligeudstykning af området blev dertinglyst en udstykningsdeklarati-on på de enkelte ejendomme.

Deklarationens bestemmelser ved-rørende bebyggelsens udformningog anvendelse er indarbejdet ogpå visse punkter udbygget i lo-kalplanen. Hvor de måtte være istrid hermed, erstattes de af lo-kalplanens bestemmelser.

Deklarationen vil i øvrigt fort-sat være gældende.

Eksisterende forhold.

Boligbebyggelsen ligger øst forkystbanen mellem Ullerødvej, Ul-lerødgårdsvej og Drosselvænget.

Bebyggelsen vej forsynes fra stam-vejen Fasanvænget, hvorfra enkort privat boligvej fører til deenkelte fællesgårde.

Adgang til den enkelte bolig skerfra fællesgården. Midt i gårdeneer udhuse og garager placeret iet samlet anlæg.

Husene er opført i eet plan, oghver bolig har en lille privatgårdhave.

En del af ejendommenes grundarealindgår i de grønne fællesarealer

mellem husene efter nærmere fast-satte bestemmelser.

Inden for området er der opførtto børneinstitutioner og en var-mecentral .

Varmecentralen har hidtil sørgetfor bebyggelsens varmeforsyning,men ved overgang til fjernvarme-forsyning kan en del af varmecen-tralen overgå til anden anvendel-se til gavn for bebyggelsen.

Fremtidige forhold

Der er et generelt ønske fra be-boernes side om at kunne foretagemindre ændringer af den eksiste-rende bebyggelse i form af til-bygning af udestuer og overdæk-ning af indgangspartier.

I lokalplanen er der derfor givetmulighed for at opføre følgende:

1. Opførelse af udestuer på have-siden,

2. Overdækning ved hoved- ogbryggersdør,

3. Opstilling af drivhuse.

Endvidere fastlægges bestemmelserfor bebyggelsens farveholdning,beplantning og hegn, haveafgræns-ning, skiltning samt varmecen-tralens fremtidige anvendelse tilfælleshus.

Stilleveje

På stamvejen samt på de af grund-ejerforeningen ejede private fæl-lesveje og fælles gårdarealer kander udføres foranstaltninger tildæmpning af trafikhastigheden,således at stamvejene kan få sta-tus som stilleveje og gårdene somlege- og opholdsområde. Indgangsparti

Forholdet til anden planlægning

Dette afsnit skal redegøre for,hvorledes lokalplanen hænger sam-men med kommunes planlægning iøvrigt.

Kystcirkulæret

Lokalplanen inddrager ikke nyearealer og medfører ikke visuelleændringer inden for kystnærheds-zonen.

Kommuneplanen

Området er en del af kommuneplan-ens enkeltområde B58, der omfat-ter det eksisterende tæt-lav bo-ligområde Fasanvænget.

For enkeltområde B58 er følgenderammebestemmelser gældende:

"En lokalplan, der træffer be-stemmelser for området, skal sik-re :

a. at områdets anvendelse fast-lægges til boligformål medtilhørende kollektive anlægsåsom børneinstitutioner, fæl-leshus, varmecentral og lig-nende, samt nærmere angivneerhvervstyper, der kan indpas-ses i området uden genevirk-ninger i forhold til omgivel-serne,

b. at der kan opføres yderligerebebyggelse til enkelte mindrefællesanlæg til brug for områ-dets beboere, samt at der kangives mindre tilbygningsmulig-hed under forudsætning af, atder gennemføres en samlet vur-dering af og plan for udbyg-ningsmulighederne, der kangodkendes af byrådet. !l

Tinglyst deklaration

Som nævnt er der den 6. november1969 tinglyst en udstykningsdekla-ration på ejendommene i området.

Ifølge deklarationen må den oprin-delig godkendte bebyggelse ikkeved ombygning forandres, såledesat det udseende, der præger densamlede bebyggelse, ændres. Der måikke opføres yderligere tilbyg-ninger, skure eller lignende.

Endvidere er der en bestemmelse omde enkelte parcellers afgrænsningmod fællesarealet, idet den del afparcellen, som ligger uden for af-grænsningen af gårdhaverne skaludgøre en del af fællesarealet -altså ikke må forsynes med hæk el-ler anden skelafgrænsning.

Da bebyggelsen i sin tid blev op-ført, ønskede man ikke at bebyg-gelsen skulle fremtræde som en al-mindelig rækkehusbebyggelse, mensom en åben haveby. Endvidere vardet af hensyn til adgangen tilgårdhaverne nødvendigt at sikre etfriareal mellem ejendommenes bag-skel. Disse forhold blev sikret ideklarationen.

Allerede i 1974 lavede man imid-lertid en tilføjelse til deklara-tionen, efter hvilken man gav til-ladelse til udvidelser af de op-rindelige, private havearealer ef-ter nogle eentydige principper.I de efterfølgende år har spørgs-målet om udvidelser gentagne gan-ge været behandlet. Grundprincip-pet om afgrænsningen af de priva-te arealer er dog fastholdt.

Deklarationens bestemmelser om be-byggelsens udseende og anvendelse,havernes afgrænsning og fællesare-alernes anvendelse indarbejdes iog tilpasses til lokalplanen.

Hvor deklarationens bestemmelserikke er i overensstemmelse med lo-kalplanens, afløses de af lokal-planens. Deklarationen vil fortsatvære gældende vedrørende alle an-dre forhold end de i lokalplanenomhandlede.

Lokalplanens retsvirkningerEfter byrådets endelige vedtagel-se og offentliggørelse af lokal-planen må der ifølge planlovens §18 ikke retligt eller faktisk e-tableres forhold i strid med pla-nens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anven-delse af en ejendom kan fortsættesom hidtil. Lokalplanen medførerheller ikke i sig selv krav ometablering af de anlæg med vide-re, der er indeholdt i planen.

Byrådet kan - efter forudgåendenaboorientering - meddele dispen-sation til mindre væsentlige lem-pelser af lokalplanens bestemmel-ser under forudsætning af, at detikke ændrer den særlige karakteraf det område, der søges skabteller fastholdt med lokalplanen.

Mere væsentlige afvigelser fralokalplanen kan kun gennemføresved tilvejebringelse af en ny lo-kalplan.

Lokalplan nr. 72

I henhold til planloven (lov nr.388 af 6.juni 1991) fastsætteshermed følgende bestemmelser fordet i § 2 nævnte område:

§ 1. Lokalplanens formål

1.1

Formålet med lokalplanen er at ud-forme nogle entydige retningsli-nier for vedligeholdelsen af deneksisterende boligbebyggelse"Fasanvænget11 samt for placeringog udformning af tilbygninger, så-ledes at karakteren i den oprinde-lige bebyggelse bevares.

Endvidere skal planen åbne mulig-hed for at anvende og ændre deneksisterende varmecentral til fæl-leshus for bebyggelsen.

Endelig fastlægges retningslinierfor afgrænsning, udformning og an-vendelse af bebyggelsens fællesa-realer, veje og stier.

§ 2. Områdets afgrænsning ogzonestatus

2.1

Lokalplanen afgrænses som vist påkortbilag nr. 2 og omfatter

matr. nre. 3az, 3bd - 3bø, 3ca,3cc - 3.cø, 3da - 3dø, 3ea - 3eø,3fa - 3fø, 3gå - 3crø, 3ha - 3hø/3ia - 3iø, 3ka - 3kø, 31a - 310,3må - 3mø, 3nå - 3nø, 3oa - 3oø,3pa - 3pø, 3qa, 3qb og 3qr alleUllerød by, Karlebo samt alle par-celler, der efter den 1. juni 1994udstykkes fra nævnte ejendomme.

Hele området ligger i byzone.

2.2

Lokalplanens område opdeles somvist på kortbilag nr. l i delområ-derne :

A. Bolig og privat haveareal, fæl-lesarealer, veje, parkering ogfælleshus.

B. Børneinstitutioner, bolig- ogfællesformål.

§ 3. Områdets anvendelse

3.1 Bestemmelser for delområde A.

3.1.1

Delområde A må kun anvendes tilboligformål og privat haveareal,fællesarealer og stier samt vej-og parkeringsarealer.

Endvidere må der inden for delom-råde A placeres fælleshus, contai-nerplads samt tennis- og boldbanertil brug for bebyggelsens beboere,som angivet på kortbilag nr. 2.

3.1.2

De enkelte ejendomme må kun be-nyttes til beboelse for een fami-lie.

3.1.3

Der må ikke være dyrehold på ejen-dommene - bortset fra hund, kat ogalmindelige stuedyr.

3.1.4

På ejendommene må der ikke værebutik, udsalg, fabrik, værksted,vognmandsforretning, oplagsplads

eller drives nogen form for er-hvervsvirksomhed. Dog kan vissetyper af liberalt erhverv, som al-mindeligvis udføres i beboelseshu-se, tillades, når dette ikke med-fører gener for de omboende, ellernår det efter byrådets skøn kanske, uden at ejendommens karakteraf bolig forandres eller kvarte-rets præg af boligkvarter brydes.Det er endvidere en forudsætning,at erhvervet udøves af den, derbebor ejendommen.

3.1.5

Fællesarealerne må kun anvendestil fælles grønne områder, stier,lege- og sportsarealer, fællesgår-de med parkering samt vejarealer.

3.1.6

Bebyggelsens varmecentral kan an-vendes til fælleshus for bebyggel-sen.

3.2 Bestemmelser for delområde B.

3.2.1

Delområde B må kun benyttes tilbørneinstitutioner med tilhørendelegeareal, til boligformål ellertil fælles formål for bebyggelsen.

§ 4. Udstykning

4.1

Området må kun udstykkes yder-ligere med byrådets særlige til-ladelse .

10

§ 5. Adgangs- og parkerings-forhold.

5.1

Vejadgang til lokalplanområdetsker fra Ullerødgårdsvej viakommunevejen Fasanvænget.

5.2

De enkelte fællesgårde vej forsynesfra Fasanvænget via en kort privatboligvej. Alle boliger har adgangfra fællesgårdene.

5.3

Al parkering af personbiler, mini-busser, campingvogne, lastbiler,både eller lignende er forbudt påog ud for parcellerne, medmindreparkering alene sker med henblikpå almindelig af- og pålæsning.

5.4

Parkering af personbiler må aleneforegå på de anlagte parkeringsa-realer og i de til ejendommenehørende garager.

5.5

På veje og øvrige færdselsarealerkan der udføres foranstaltningertil dæmpning af trafikhastigheden,

5.6

Fællesgårdene har status som op-holds- og legeområde, og færdselskal ske under hensyn til dette.

11

§ 6. Bebyggelsens omfang og pla-cering

6.1

Den oprindelige bebyggelse måikke ved ombygning forandres,således at det udseende, sompræger den samlede bebyggelse,ændres eller forringes.

6.2

Uanset ovennævnte bestemmelse kander på hver enkelt ejendom opføresen havestue og en overdækket ind-gang med en placering og udform-ning som angivet på principsteg-ningerne (bilag a og b) bagerst ilokalplanen.

6.3

Herudover kan der opstilles etlille drivhus på maksimalt 6 m2inden for det private havearealsafgrænsning. Drivhuset skal havesymmetrisk sadeltag eller ensidighældning, såfremt drivhuset pla-ceres op ad facademuren. Højden måikke overstige 2.40 m.

6.4

Opstilling af skure er i øvrigtikke tilladt.

6.5

Kælder kan udgraves, hvis forhol-dene taler herfor, og det ikkemedfører facademæssige ændringer.

§ 7. Bebyggelsens ydre fremtræden

7.1

Den eksisterende bebyggelses tegl-facader må ikke ændres ved vand-

12

skuring, pudsning, maling ellerandet, som ændrer bebyggelsens ud-seende .

7.2

Ved vedligeholdelse af de oprinde-lige tage skal tagfladen stedseholdes lavere end de eksisterendemurkroner.

7.3

Til indfarvning af udvendigt træ-værk må anvendes følgende farverog farvekombinationer:

1. Grøn umbra (nr. 720) - anven-des altid alene uden kombina-tion med andre farver.

2. Sort umbra (nr. 222) - anven-des altid alene uden kombina-tion med andre farver.

3. Lysgrå umbra (nr. 220) anven-des alene eller i kombinationmed kridt.

4. Stengrå (nr. 260) anvendesalene eller i kombination medkridt.

5. Kridt (nr. 110) anvendes aleneeller i kombination med entenlysgrå umbra eller stengrå.

Ovennævnte farver skal svare tilde pågældende dækkende og halvdæk-kende farver af mærket Gori 88,jvf. farveprøver beroende hosgrundej erforeningen.(Farvekrav ikke et produktkrav).

7.4

Skiltning på facaderne må kun skemed byrådets særlige godkendelse,og skal i givet fald være megetbeskeden.

13

7.5

Belysning på bygninger og færd-selsarealer skal harmonere med ek-sisterende belysning og må ikkevære generende for omgivelserne.

7.6

Bestemmelser om fælleshusets ydrefremtræden omtales i § 11.

7. 7

Der må ikke opsættes antennereller paraboler, som overstigermurkronen.

7.8

Stativer til dagrenovation (bio-og restaffald) skal placeres i ek-sisterende skarnboksrum.

§ 8. Ubebyggede arealer ogbeplantning

8.1

Ubebyggede arealer skal ved be-plantning, befæstelse eller lig-nende gives et ordentligt udseen-de og holdes i sømmelig stand,således at naboer ikke generes afukrudtsfrø o.lign. eller anden forbebyggelsen skæmmende beplantning.

8.2

Beplantning af de fælles friarea-ler må kun ske i overensstemmelsemed en af grundejerforeningen god-kendt plan.

8.3

Der må ikke på parcellerne ellerfællesarealerne findes plantning-er, der efter byrådets skøn ved

14

skygge eller uhæmmet vækst kan væ-re til væsentlig ulempe for nabo-erne, eller som medfører risikofor, at rødder går i kloakkerne.

§ 9. Hegn

9.1

Hegn mellem de enkelte parcellerog mod fællesarealer skal bestå aflevende hegn i en højde på ikkeover 1,80 m. Det er tilladt indmod haven at opsætte et glat tråd-hegn, hvis højde ikke overstiger1.20 m.

9.2

En del af de enkelte ejendommesmatrikulære areal indgår i bebyg-gelsens fællesarealer og må ikkeadskilles fra disse med hække el-ler anden skelafgrænsning. Area-lerne vedligeholdes af grundejer-foreningen som en del af fælles-arealerne .

9.3

Afgrænsningen mellem det privateareal og fællesarealet fastlæggesaf grundejerforeningen efter en afbyrådet godkendt plan ud fra føl-gende principper:

Afgrænsningen af det private have-areal kan maksimalt placeres 4,5 muden for gårdhavens gavlflugt, dogsåledes at der altid er en afstandpå mindst 1,25 m til det matriku-lære skel.

Hvor ejendommenes bagskel støderop mod hinanden, skal der altidopretholdes et slip på mindst 2,5meter.

Disse principper kan kun fraviges,når særlige forhold taler herfor,f.eks. hvis vedligeholdelse eller

15

brug af arealerne bliver uhen-sigtsmæssig. Byrådets godkendelseskal dog indhentes i hvert enkelttilfælde.

Ændringer af den eksisterende af-grænsning mellem de private haverog fællesarealerne skal ske ens-artet og samtidig for en hel hus-række af gangen og altid efterforudgående godkendelse af grund-ejerforeningen .

§ 10. Tekniske anlæg

10.1

Inden for området kan opførestransformerstationer til kvarte-rets forsyning, når de ikke harmere end 9 m2 bebygget areal, ogikke gives en højde af mere end2,6 m over terræn. Transformer-stationerne skal ved omgivendebeplantning med buske og træertilpasses områdets helhedskarak-ter.

10.2

Elledninger, herunder vej- ogpladsbelysning, må alene udføressom jordkabler.

10.3

Ejendommene varmeforsynes medfjernvarme, som fordeles via etteknikrum i bebyggelsens varmecen-tral . Den resterende del af byg-ningen kan benyttes til fælleshusfor bebyggelsen.

§ 11. Fælleshus

11.1

Den eksisterende varmecentral måanvendes til fælleshus.

16

11.2

Bygningen kan indrettes til formå-let med de heraf følgende byg-ningsmæssige ændringer. Bygningenshøjde fra terræn til sammenskæringmellem facade og tagflade må dogikke overstige 5,5 m, og tagetshøjeste punkt må ikke overstige7 m.

Fælleshuset kan indrettes i to e-tager.

11.3

Taget kan udføres som et symme-trisk sadeltag med en hældning påmaksimalt 15° og skal i så faldbeklædes med grå eller sort tagpapmed listetækning.

11.4

Facaderne skal udføres i guleteglsten, svarende til den eksi-sterende bebyggelse, eller træbehandlet i farver jvfr. § 7.

11.5

Fælleshuset må kun benyttes tildag- og aftenophold - ikke tilovernatning eller bolig.

11.6

Grundejerforeningen udarbejderregler for fælleshusets etable-ring, anvendelse, drift og vedli-geholdelse. Bestemmelserne skalgodkendes af Karlebo kommune.Grundejerforeningen har ansvaretfor husets drift og vedligeholdel-se samt for overholdelse af defastlagte regler.

17

§ 12. Fællesarealer

12.1

Fællesarealerne må kun anvendestil grønne områder, stier, lege-og sportsarealer, fællesgårde samtvej- og parkeringsarealer.

§ 13. Grundejerforening

13.1

Samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område er plig-tige at være medlemmer af den den29. september 1970 stiftede grund-ej erforening "Fasanvænget".

13.2

Grundejerforeningen er pligtig atovertage fællesarealer og de veje,stier og parkeringsarealer, derikke af kommunen overtages som of-fentlige, samt de ledningsanlæg,der ikke tilhører den enkelte par-cel, en offentlig myndighed ellerNESA.

13.3

Grundejerforeningen skal forestådrift af de i stk. 2 nævnte fæl-lesanlæg samt det i § 11 nævntefælleshus, idet foreningen doghelt eller delvis kan overdragevedligeholdelsen af fællesarealeri gårdene til grundejerne i denenkelte gård.

13 .4

Grundejerforeningen forestår end-videre drift og vedligeholdelse afden del af ejendommene, som i hen-hold til § 9 indgår i fællesarea-lerne.

18

§ 14. Servitutter m.m.

14.1

Enhver servitutbestemmelse, sommåtte være i modstrid med nærvæ-rende bestemmelser, bortfaldermed vedtagelsen af denne lokal-plan.

Således vedtaget af byrådet iKarlebo, den 22. juni 1994.

Henry Hansenborgmester / Svend P.Andersen

stadsingeniør

I henhold til lov om planlægningvedtages foranstående lokalplanendeligt.

Byrådet i Karlebo, den 26. oktober1994

Henry Hansenborgmester

Svend P . Andersenstadsingeniør

Dato for ikrafttræden af planensretsvirkninger:

Den 22. november 1994.

.......

Stueplan med havestue

n

Stueplan med havestueved ende-gårdhus

Snit A-A

Snit B-B

HAVESTUE BILAG a

Vinterhave ved ende-gårdhus (gavl)

Vinterhave ved ende-gårdhus (facade)

Lodret snit i havestuen

BILAG a HAVESTUE

Dørmuligheder:

Opstalt af facade med en dør Opstalt af facade med to døre

Opstalt af facade med to H-skydedøre Opstalt af facade med fire døre

HAVESTUE BILAG a

**/s**£sî *r-- f̂****'• O

JSM

IP

W^«*^

Opstalt af halvtag ved hovedindgang Opstalt af halvtag ved biindgang

Plan Plan

Opstalt af overdækket indgangsniche

r-rK*N'$&*Kj£Hr r*o

•TSLÆ.5&3E: "££

^^Ib

t\

Tværsnit af indgangsnicheoverdækket med transparenthalvtag

Plan

BILAG b INDGANGSPARTI

. 6 )

6.4

SIGNATURFORKLARING O O O O O Lokalplangrænse .....**..* Delomddegrænse O 50 100 m I I I

KARLEBO KOMMUNE

Teknisk forvaltning , plansektionen Lokalplan nr. 72 Kortbilag nr. 1 vedtægtskort MåI 1:2000 november 1994

N

P Q t egn in g : Bygninger er udtegnet ved tagudhæng efter flyvefoto udfart af AEROKORT A IS den 27.03.1990. Endvidere er kortet suppleret med tilbyging ved varmecentral i Januar 1995.

I I

Tennis- [ 1 baner 1;;

I

I I I

I I

I

I I

I I

I

t 1

O

KARLEBO KOMMUNE

Teknisk forvaltning I plansektionen Lokalplan nr. 72 Kortbilag nr. 2 Mål 1:2000 november 1994

t

O 50 100 m

FORSIDEINDHOLDSFORTEGNELSEREDEGØRELSELOKALPLANEN§ 1. Lokalplanens formål§ 2. Områdets afgrænsning og zonestatus§ 3. Områdets anvendelse§ 4. Udstykning§ 5. Adgangs- og parkeringsforhold§ 6. Bebyggelsens omfang og placering§ 7. Bebyggelsens ydre fremtræden§ 8. Ubebyggede arealer og beplantning§ 9. Hegn§ 10. Tekniske anlæg§ 11. Fælleshus§ 12. Fællesarealer§ 13. Grundejerforening§ 14. Servitutter m.m.

KORTBILAGBilag aBilag a1Bilag a2Bilag bKortbilag 1Kortbilag 2