Lutter contre l'étalement urbain

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Lutter contre

l’étalement urbain

Architecture et densité

ARECOOP Lutter contre l’étalement urbain : architecture et densité 1

Formation-action

Lutter contre l’étalement

urbain :

Architecture et densité

Ce document est un support de formation rédigé par Stéphanie Parent Architecte-Urbaniste

(Atelier Blanc) et par la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm (Yann Miginiac

et Isabelle Roudil) pour le compte d’ARECOOP – organisme de formation déclaré à

la Préfecture d’Ile-de-France sous le numéro 11 752 27 48 75.

Date d’édition :

Septembre 2010

ARECOOP Lutter contre l’étalement urbain : architecture et densité2

0500Introduction

0700Face à l’étalement urbain, pourquoi densifier ?Quels sont les enjeux ?

09001. Dans quels contextes cette réflexion s’ancre-t-elle ?0900 Un contexte social

0900 Un contexte économique

0900 Un contexte écologique

0900 Comment répondre à ces contextes ?

11002. Qu’est ce que l’étalement urbain ?1100 Un mode de croissance urbaine

1100 Une explication du phénomène

13003. Qu’est-ce la densité ?1300 Définition

1300 Qu’est ce qu’un projet dense ?

1500 La densité, une donnée chiffrée permettant la comparaison

16004. Les enjeux de notre mode de croissance urbaine1600 Des enjeux environnementaux

1900 Les enjeux économiques

2000 Les impacts sociaux

22005. Les coopératives d’Hlm : acteurs de la densificationet de la lutte contre l’étalement urbain

2200 Des engagements forts pour le développement durable

230 Des partenaires privilégiés de l’état et des collectivités locales

250Première partie

0000Des clés pour réaliser une opération dense

27001. Quelle est la densité adaptée pour l’opération ?2700 Définir la densité de l’opération

29002. Appréhender la densité2900 Classification des densités suivant la zone urbaine

3000 Quelques éléments de références de densité

3100 Quelques exemples de projets denses comparables

33003. Réfléchir à de nouvelles typologies3300 Vers de nouvelles formes d’habitat ?

3500 Les « lotissements urbains denses »

Sommaire


370Deuxième partie

0000Concevoir une opération dense

40001. Les critères permettant de caractériser un projet dense4000 Critères d’accessibilité et d’équipements d’un site éligible

4200 Critères liés au PLU, au PADD et au règlement d’urbanisme

4500 Critères financiers

46002. Les points de vigilance des différentes phases4700 Les études préalables : aide au choix d’un site propice à la densification

4800 Les études pré-opérationnelles : validation des potentialités du site

5100 Les études opérationnelles : conception et réalisation

5200 Information et communication

5400 La commercialisation

570Troisième partie

0000La boîte à outils

59001. Fiches d’aide à l’analyse des données du site5900 FICHE 1 : Critères d’accessibilité et d’équipement d’un site éligible

6200 FICHE 2 : Critères liés au règlement d’urbanisme et au PLU

6500 FICHE 3 : Critères liés au développement urbain de la commune

66002. Exemple de trame pour le diagnostic de site

68003. Argumentaire en faveur de la densité6800 Argumentaire économique

6800 Argumentaire écologique

6900 Argumentaire social

7000 Exemple d’argumentaire commercial pour vendre un programme dense à destination

des acquéreurs

710Quatrième partie

0000Poursuivre la réflexion

7700Liste des annexes7900 Annexe 1 : Glossaire

8200 Annexe 2 : Eléments législatifs et réglementaires

8400 Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

9500 Annexe 4 : Bibliographie



Les besoins en logement et en mixité sociale sont répartis sur l’ensemble du territoire.

Confrontés au prix du foncier, les collectivités et les opérateurs du logement doivent

parfois s’éloigner des centres-villes et construire en extension urbaine.

Les coopératives d’Hlm doivent respecter des prix de vente plafonnés et ont la volonté de

construire à proximité des services. Aussi, le foncier doit être optimisé sur les opérations et

respecter l’intimité de chacun des habitants.

L’architecture et la densité constituent une première réponse à la lutte contre l’étalement

urbain que nous vous proposons d’explorer ensemble au fil de ce guide.

• La première partie présente les clés pour réaliser une opération dense.

• La seconde vous propose des critères pour caractériser une opération dense ainsi que les

points de vigilance lors des différentes phases du projet.

• La troisième partie vous fournit des outils opérationnels à adapter dans votre coopéra-

tive : fiche d’analyse, aide au diagnostic, outils et argumentaire.

• La dernière partie vous invite à poursuivre la réflexion autour d’articles sur l’impact de

la densité.

Introduction



Face à l’étalement urbain,

pourquoi densifier ?

Quels sont les enjeux ?



Un contexte socialLa ségrégation socio-spatiale existe et s’amplifie. En effet, les familles les plus modestes

sont obligées de s’éloigner des centres-villes et des lieux de travail. Le coût du carburant

voire l’achat d’une seconde voiture fait exploser leur poste déplacement, au détriment de

leur qualité de vie.

Un contexte économiqueLa raréfaction des terrains en ville a fait flamber les prix, bousculant ainsi l’équilibre

financier des projets.

La disparition des activités industrielles en centre-ville crée des friches urbaines de plus

en plus nombreuses.

L’augmentation du prix des énergies et surtout des carburants accroit le prix des déplace-

ments et réduit le budget des ménages.

Un contexte écologiqueL’épuisement annoncé des énergies fossiles pose la question de la réduction des consom-

mations énergétiques.

Les modifications climatiques engendrées par la production de gaz carbonique obligent

certaines activités – transports, habitat – à revoir à la baisse leurs émissions de gaz à effet

de serre.

La croissance de la population humaine augmente ses besoins alimentaires.

La plupart des grands pays du monde prend conscience de l’impact de l’homme sur l’équili-

bre écologique et climatique.

Comment répondre à ces contextes ?Toutes ces évolutions conduisent les acteurs de la construction et de l’urbanisme à ques-

tionner leur mode de programmation pour concevoir la ville de demain en optimisant les

ressources de la planète.

Comment renouveler notre façon d’aborder les opérations d’accession sociale ou d’aména-

gement ? Comment les acteurs du Mouvement Hlm en général, et les coopératives d’Hlm en

particulier, peuvent-ils participer à la lutte contre l’étalement urbain ?

• En interrogeant le mode de développement urbain instauré depuis plusieurs décennies,

celui de l’étalement et de la consommation des territoires.

• En envisageant la densité comme réponse à la croissance des villes et à l’enrayement de

l’étalement urbain.

Ou encore plus globalement :

Comment l’architecture et l’urbanisme peuvent-ils participer à la conception harmo-

nieuse et agréable de projets de construction et d’aménagement ?

1. Dans quels contextescette réflexion s’ancre-t-elle ?


1. Dans quels contextes cette réflexion s’ancre-t-elle ?

La lutte contre l’étalement urbain fait partie des objectifs de la loi n°2009-967 du

3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environ-

nement plus souvent appelée loi « Grenelle 1 ».

Ainsi, le droit de l’urbanisme doit avoir pour objectif de prendre en compte :

• la lutte contre la régression des surfaces agricoles et naturelles, les collectivités

territoriales doivent fixer des objectifs chiffrés ;

• la lutte contre l’étalement urbain et la déperdition d’énergie, et la revitalisation

des centres-villes.

Les collectivités territoriales disposent désormais d’outils leur permettant de condi-

tionner la création de nouveaux quartiers, d’opérations d’aménagement à dominante

d’habitat ou de bureaux à la création ou au renforcement correspondant des infra-

structures de transport, ainsi que de prescrire, dans certaines zones, des seuils mini-

maux de densité ou des performances énergétiques supérieures à la réglementation.


Un mode de croissance urbaineL’étalement urbain est un phénomène d’urbanisation des territoires périphériques des

agglomérations entraînant une artificialisation des sols naturels.

L’urbanisation d’une zone métropolitaine tient de l’étalement urbain lorsque le taux

d’artificialisation ou d’occupation des terres excède

celui de la croissance de la population.

L’étalement urbain est simultané du développement

économique des civilisations et de l’augmentation

démographique des villes. Partout dans le monde, le

développement urbain présente le même visage d’accroissement territorial des villes.

Dans ces territoires périphériques, la densité est généralement faible et tend à s’amoindrir

encore avec l’éloignement des centres urbains. Le tissu urbain y est discontinu et dispersé.

Cet environnement urbain s’organise en secteurs d’usages spécifiques, zones d’activités,

zones commerciales, zones d’habitations, qui s’influencent les uns les autres.

De nos jours, la croissance de l’urbanisation est peu contrôlée, car elle est induite par deux

phénomènes : la pression foncière d’une part et la volonté des communes suburbaines de

se développer d’autre part.

Ce mode de croissance urbaine phagocyte les sols et

reflète nos modes de vies basés sur la consommation.

Aujourd’hui, l’étalement urbain menace par sa ra-

pidité et sa constance l’équilibre environnemental,

social et économique de l’Europe et de la planète.

Une explication du phénomène

Une absence de politique territoriale en faveur d’une croissance concertéeL’absence de politique territoriale en faveur de croissance concertée à l’échelle intercom-

munautaire est le premier facteur de l’étalement urbain.

En effet, le désengagement politique sur la gestion de projets de petite envergure,

l’insuffisance de compétences en matière d’urbanisme au sein de certaines mairies laissent

la gestion du développement urbain à une diversité d’acteurs de l’aménagement, dont

les pratiques sont davantage guidées par des critères économiques qu’urbains. De plus,

les villes périurbaines souhaitant, pour maintenir leurs services, se développer et profiter

de l’attraction des grandes villes et des métropoles, soutiennent souvent les projets des

aménageurs.

Ainsi, la production de projets qualitativement et quantitativement intéressants pour les

communes et les territoires peut s’avérer difficile à concilier.

2. Qu’est ce que l’étalement urbain ?

Un chiffre

60 000 ha/an de terres agri-coles disparaissent en Francesous l’effet de l’urbanisation.

Un chiffre

La population rurale croît

d’environ 5% par an.


2. Qu’est ce que l’étalement urbain ?

Des intérêts économiques prédominantsLe coût du foncier en zone rurale ou périurbaine

est faible par rapport à celui, prohibitif, des cen-

tres urbains. Les opérations immobilières sont

alors réalisées suivant les opportunités foncières

et les intérêts économiques.

Le calcul du financement du logement par les

ménages est au cœur de l’éloignement des

foyers. Les financeurs basent leur évaluation de solvabilité sur le prix du bien à acquérir,

sans tenir compte du prix des transports, de l’énergie, des frais d’entretien du ou des

véhicules. Le périmètre de recherche des familles est rapidement excentré des villes.

La considération de l’ensemble des paramètres du coût de l’habitat périurbain modifierait

probablement les modalités d’accession à la propriété.

Un phénomène de sociétéLa démocratisation des modes de déplacement individuel a émancipé les usagers des trans-

ports en commun. Les désirs de mobilité et de liberté des familles assouvis, celles-ci

peuvent s’éloigner des villes et en fuir la pollution, tout en gardant les avantages de ses

services et une flexibilité géographique face à l’incertitude de l’emploi.

La société influence également

l’étalement urbain.

La propriété foncière en France est

sociologiquement importante, la

terre est une forme de pouvoir, une

richesse, un héritage à transmettre.

La surface des logements augmente

avec le changement des composi-

tions familiales et l’augmentation

des ressources financières.

La croissance de la population

impacte aussi la pression sur les

territoires, augmentation des be-

soins d’habitation, de nourriture,

de transport, de tourisme…

Les entreprises et les activités industrielles

nécessitant de grands espaces sont rejetées

des centres-villes par le coût du foncier et des

nuisances potentielles qu’elles produisent.

L’implantation de zones d’activités et indus-

trielles en milieu périurbain et rural participe

très fortement à l’étalement urbain.

Un chiffre

En 5 ans, la charge foncièrea augmenté de 40% alors que

l’indice des prix de construction

n’augmentait que de 18%.

A savoir

Les zones d’activités sont lespremières consommatrices

d’espace :215 000 ha/an contre 55 à70 000 ha/an pour le logement.

DéfinitionLa densité est le rapport de la quantité d’espace bâti sur une surface de terrain donnée.

La densification de l’habitat propose l’augmentation du nombre de logements construits sur

un site.

En architecture et en urbanisme, il n’existe pas une densité, mais des densités, chacune

s’adaptant à l’environnement et aux caractéristiques du site.

Il est généralement admis que pour respecter la planète et les usagers du programme :

Une densité correcte est celle qui permet d’utiliser au mieux le terrain disponible sans aug-

menter la pression sur les terres agricoles, en diminuant les déplacements et les risques

d’accidents, qui rend les transports publics rentables et qui crée des secteurs urbains propices

au développement commercial et culturel, mais aussi aux échanges humains.1

Qu’est ce qu’un projet dense ?Il est difficile de caractériser un projet dense. En effet, à densité identique les ambiances

urbaines des projets peuvent être radicalement différentes. La perception de la concentra-

tion d’usagers sur un site dépend de la gestion architecturale et urbaine du projet.

La densité est souvent assimilée aux grands ensembles et à leur mauvaise image caractéri-

sée par un urbanisme et une architecture de proximité, voire de promiscuité.

Notre société s’individualise, elle refuse l’absence d’intimité et la mitoyenneté, elle souhaite

éviter les désagréments potentiels engendrés par le voisin (bruits, incivilité, dégradations…).

Entre un projet de barres ou de tours des années 50 à 70 et un lotissement contemporain,

la densité (en nombre de logements à l’hectare) est quasiment similaire.

La différence tient à la densité humaine et à la concentration du bâti : d’un coté unifor-

mément répartie (lotissement contemporain) et de l’autre faite de concentration et de vide

(les tours et les barres).

Ainsi, la densité ressentie (humaine) peut contredire la densité réelle (urbaine). C’est en

prenant en compte ces deux notions (la densité humaine et la densité urbaine) qu’il est

possible de trouver les moyens à mettre en œuvre pour le respect de l’intimité et la qualité

des espaces publics et communs.

Plusieurs morphologies pour une même densité de 50 logements/Ha :


3. Qu’est-ce la densité ?

1. Density, nueva vivienda collectiva, a+t.

La tour, 50 lgts/ha, bâtiment haut, emprise au solfaible.

Collectif, 50 Lgts/ha, hauteur moyenne, emprise ausol moyenne.



Spatialisation d’une densité faible : le pavillonnaire.

Aujourd’hui, travailler la densité, c’est :

• répondre à l’évolution des modes de vie et d’habitat ;

• respecter l’intimité de chacun dans son logement et ses espaces extérieurs, vivre « seul

ensemble » ;

• qualifier les espaces communs et publics dans leurs conceptions, leurs agencements,

leurs matériaux et leur entretien ;

• diminuer la dépendance à l’automobile en proposant des cheminements piétons et

cycles, en s’installant à proximité des transports en commun et des services ;

• donner aux enfants, aux adolescents, aux

personnes âgées et globalement aux usa-

gers sans voiture, la possibilité d’être

mobile ;

• mettre en place une mixité d’usages ;

• se donner les moyens de concevoir et

réaliser un programme agréable à vivre ;

• interroger les nouvelles formes urbaines.

Semi-collectif, 50 Lgts/ha, faible hauteur, empriseau sol forte.

Maisons jumelées, 50 lgts/ha, faible hauteur,emprise au sol forte.

Pavillonnaire individuel, 16 Lgts/ha, très faiblehauteur, emprise au sol très forte.

A savoir

La distance appréhendable pourutiliser les services de proximité

à pied ou à vélo est comprise

entre 100 et 1000 m.


La densité, une donnée chiffrée permettantla comparaison

C’est une donnée rationnelle et scientifique de l’urbanisme permettant d’analyser et de

comparer des programmes ou de quantifier la construction.

Elle s’exprime de différentes façons et varie suivant le périmètre de calcul.

• La densité de construction : elle est exprimée par le coefficient d’occupation du sol,

soit la surface constructible sur un terrain donné sans distinction d’usage (logements,

bureaux, commerces…). En France, le COS d’une ville est déterminé par zonage dans

le PLU (plan local d’urbanisme), élaboré par la commune ou la communauté de

communes. Le COS peut être complété par d’autres articles du règlement d’urbanisme :

hauteur, recul des constructions…

• La densité de population représente le nombre d’habitants à l’hectare.

• La densité résidentielle nette comprend le nombre de logements sur la parcelle du

projet, hors voirie. Elle s’exprime en nombre de personnes ou en nombre de logements

par hectare. Cette unité permet de comparer différentes opérations de logement et de

s’approcher le plus possible de la réalité de l’efficacité du plan.

• La densité urbaine brute, exprimée surtout par la SHON, comptabilise les surfaces

construites sur l’ensemble du territoire d’une commune. Elle comprend les voiries, les

espaces non construits et tous les types d’activités en présence dans la ville. Cette

notion se rapproche du COS.

• La densité urbaine résidentielle, (en nombre de logements à l’hectare : lgts/ha) tient

compte du nombre total de logements sur la superficie de la ville, compris les terrains

occupés par les activités et voirie. C’est souvent la référence prise pour exprimer la

densité, mais elle est faussée. En fait cette densité a tendance à être faible, car l’usage

du territoire est varié et à cette donnée s’additionne la densité urbaine d’activité, de

commerces, d’équipement…

• La densité d’activité humaine (DAH) est la somme de la population et des emplois

hébergés sur une surface donnée. Cette donnée permet de déterminer les besoins en

transports en commun.

La multitude des types de données présentées ci-dessus montre la complexité de l’expres-

sion de la densité. D’autant que, au-delà du rapport entre bâti et non bâti, la densité peut

être ressentie à partir d’une ambiance urbaine.

Concernant le COS, le projet de loi portant engagement national pour l’environnement

dit « loi Grenelle de l’environnement 2 » prévoit la mise en place d’un COS minimum, afin

d’augmenter les densités plancher de certaines zones des PLU.



Les enjeux de notre modèle d’urbanisation par l’exploitation exponentielle des territoires

sont importants, ils mettent fondamentalement en question notre mode de croissance

urbaine. La consommation des sols agricoles influence nos climats, notre alimentation et

nos modes de vie. La densité est un outil permettant de renégocier les enjeux.

Des enjeux environnementauxL’artificialisation des sols fragilise l’équilibre écologique.

La consommation de terres agricoles, forestières, bocagères, pastorales ou d’espaces

naturels par notre mode de croissance urbaine, influence directement :

La gestion de l’eauL’artificialisation des sols empêche le tamponnement des eaux de pluies. Elles ruissellent sur

les sols imperméabilisés et les toitures puis sont collectées par les réseaux d’assainissement

saturés de grandes quantités arrivant au même moment.

Les nappes phréatiques se rem-

plissent mal. Le cycle naturel de

l’eau est interrompu.

La disparition des noues dans les

campagnes et l’aplanissement des

terrains favorisent le ruissellement

des eaux et l’érosion des sols,

augmentant les risques d’inonda-

tions et la circulation des vents.

La gestion des écosystèmesLes masses construites de béton ou de bitume stockent la chaleur et augmentent les

températures, modifiant les microclimats.

Le mitage du territoire par l’installation progressive aléatoire de bâtiments dans un paysage

non urbain et par la création d’infrastructures de transports, fragmente les écosystèmes. Les

chemins de migrations sont coupés, l’équilibre naturel des paysages est attaqué par des

pollutions nouvelles, (eaux de ruissellement, lumières nocturnes), la faune et la flore sont

fragilisées.

La disparition de la diversité paysagèreL’impact négatif sur les paysages réside dans la banalisation.

Partout en Europe, dans tous les villages, les mêmes maisons de catalogue, les mêmes

centres commerciaux poussent au milieu de nulle part avec des aménagements paysagers

tous similaires. Déjà l’expansion agricole avait amorcé la disparition des paysages de

bocages, de noues, de haies. L’artificialisation ponctuelle a créé de toute pièce une imita-

tion de nature absolument sans rapport avec les paysages en place. Le paysage a perdu

son caractère rural, l’image et l’identité des communes sont altérées devenant toutes

semblables, avec leur centre bourg et leurs lotissements.

En France, la renommée du pays en termes de tourisme est basée sur la diversité de ces

paysages.

4. Les enjeux de notre modede croissance urbaine


4. Les enjeux de notre mode de croissance urbaine

La disparition de la diversité paysagère peut aussi entrainer la disparition d’une ressource

économique.

La gestion des ressources alimentairesLa consommation de terres arables diminue les territoires de production, augmente l’utili-

sation des pesticides pour la culture intensive. Elle oblige à l’importation des denrées

alimentaires d’autres régions ou d’autres pays, en augmentant les tarifs. Les petites

exploitations disparaissent et avec elles les liens sociaux de la vente directe de proximité.

La gestion énergétiqueEn 2008, l’augmentation du coût des énergies,

plus encore que les préoccupations environ-

nementales, a engendré des réflexions sur la

consommation énergétique imputable à la

croissance urbaine.

L’étalement urbain produit une surconsomma-

tion énergétique.

La politique « du tout voiture » efficiente depuis

des décennies commence à coûter cher à l’envi-

ronnement et aux usagers.

Chaque jour, les rurbains, souvent seuls dans leur

voiture, s’agglutinent sur les routes créant à

horaires fixes des embouteillages massifs, en-

gendrant de forts pics de pollutions atmosphériques. Ce phénomène est dit de migration

pendulaire, ces déplacements automobiles répondent à l’éloignement du lieu de vie par

rapport aux activités quotidiennes de la famille.

En secteur périurbain une surconsommation énergétique des bâtiments imputable aux

typologies de construction en place est observée.

Les constructions individuelles sont énergivores en chauffage. La multiplication des murs

extérieurs augmente les zones de déperditions thermiques. Les bâtiments juxtaposés

réduisent ces surfaces de contact et profitent de l’inertie thermique de leurs riverains.

De plus, la dispersion territoriale des bâtiments ne permet pas la mise en œuvre de raccor-

dement au chauffage urbain ou à une production collective basée sur des énergies renou-

velables. Le chauffage individuel pavillonnaire se base donc souvent sur des énergies

fossiles, gaz ou fuel, lesquels produisent d’avantage de gaz à effet de serre.

Sur le réseau électrique, la longueur des distances provoque d’énormes pertes d’énergie en

ligne.

Quelques chiffres

Répartition de la production de

gaz à effet de serre en 2008 :transports 27% (30% en 2010) ;industries 21% ;agriculture 20% ;bâtiments 18%.

Un chiffre

La distance journalière par-courue a été multipliée par sixen 50 ans.


Les outils pour améliorer la performance environnementale del’aménagement

Pour vous accompagner dans cette démarche, vous pouvez vous appuyer sur les

démarches AEU et HQE Aménagement®.

• L'approche environnementale de l'urbanisme est une démarche développée par

l'ADEME qui préconise une méthodologie d'approche environnementale pour des

projets d'aménagement (lotissement, quartier…) ou de planification urbaine (SCOT,

PLU).

En passant le projet à travers une grille de lecture de thématiques environnemen-

tales (choix énergétique, gestion des déplacements, bruit, gestion des déchets, ges-

tion de l'eau, diversité biologique et paysage), la démarche conduite en concertation

permet d'identifier les enjeux et thématiques prioritaires ou à approfondir.

Cela permettra également de mettre en évidence la façon dont les thématiques

influent les unes sur les autres. Par exemple, comment un choix de collecte sélec-

tive peut influencer les déplacements avec les rotations de camion ?

La démarche peut faire l'objet de l'appui d'un cabinet extérieur, subventionné à 50%

par l'ADEME.

• La démarche HQE-Aménagement a été réalisée à partir d'une expérimentation menée

sur une dizaine d'opérations d'aménagement. Structurée comme la démarche HQE

appliquée au bâtiment, elle s’appuie sur un système de management de l'opération,

fil conducteur de la démarche et une approche thématique globale de l'analyse

à l'action, composée de 17 thèmes répartis en trois objectifs :

- assurer l'intégration et la cohérence du quartier avec le tissu urbain et les

autres échelles du territoire : Territoire et contexte local, Densité, Mobilités et

accessibilité, Patrimoine, Paysage et identité, Adaptabilité et évolutivité ;

- préserver les ressources naturelles et favoriser la qualité environnementale et

sanitaire de l'aménagement : Eau, Energie et climat, Matériaux et équipements,

Déchets, Ecosystèmes et biodiversité, Risques naturels et technologiques,

Santé ;

- promouvoir une vie sociale de proximité et conforter les dynamiques écono-

miques : Economie du projet, Fonctions et mixités, Ambiances et espaces publics,

Insertion et formation, Attractivité, Dynamiques économiques et filières locales.




Les enjeux économiques

Pour les communes et la collectivitéLe boom immobilier des constructions neuves profite

majoritairement aux communes rurales périurbaines.

L’augmentation de la population permet à ces com-

munes de conserver leurs équipements, écoles, bureau

de poste… mais aussi d’augmenter leur budget par les

taxes payées par les habitants.

Cependant, l’augmentation de la charge financière due à ces nouveaux administrés n’est

pas toujours prise en compte par ces communes : remise en état et augmentation des

longueurs de voirie, extensions du réseau d’assainissement et des stations d’épuration,

accroissement des circuits d’enlèvement des ordures ménagères, création ou extension des

équipements qui peuvent être financés grâce à des institutions de rang supérieur, telles que

le conseil régional ou le conseil général. Les infrastructures mises en œuvre desservent des

opérations de faible densité, les dépenses ne sont donc pas proportionnelles à l’augmenta-

tion de la population, elles sont alors difficilement amorties.

Il en est de même pour les frais d’entretien et de maintenance des multiples équipements

publics réalisés et généralement sous-utilisés. Les

communes qui doivent trouver des fonds augmen-

tent les taxes.

Pour la collectivité, la réduction du coût des bran-

chements et de l’entretien des réseaux pourrait être

amorcée par le ralentissement de l’urbanisation de

faible densité. La construction sur un terrain vierge

est plus rentable pour le lotisseur ou l’aménageur,

mais, pour la collectivité qui doit désenclaver ces

terrains, la note peut s’avérer salée.

Pour les habitantsDans les communes périurbaines, à budget similaire, les logements proposés sont plus

grands, d’environ 20%, qu’en ville. L’achat semble donc être une bonne opération financière.

Cependant, le prix du sol reste important malgré l’éloignement.

Les frais annexes sont rarement pris en compte : la surconsommation énergétique en

pavillon isolé, les coûts de carburant, l’achat d’un second véhicule, assorti du budget

assurances et l’entretien, augmentent le tarif. La question se pose quant à la réelle bonne

affaire réalisée lors d’un achat en communes périurbaines.

Un chiffre

Entre 1999 et 2007 plus de

33% des logements ont été

construits dans des communes

rurales périurbaines.

Un chiffre

Le coût moyen de construc-tion (hors honoraires ettravaux extérieurs) d’unemaison de 113 m² est de119 900 € hors foncier.Source : AQC


Les impacts sociauxLes inégalités socio-spatiales

Il n’est pas aisé de déterminer les impacts de la dilatation géographique en termes d’inté-

gration ou de ségrégation sociale. Car cette ségrégation est observée autant en ville qu’en

commune périurbaine.

D’un coté, les acquéreurs aux revenus modestes trouvent dans la rurbanisation des terrains

plus abordables, qui représentent la majorité de leur budget. Ils y font bâtir une maison

plutôt petite, qu’ils terminent eux-mêmes. Les chantiers en auto-construction, soutenu par

des réseaux associatifs font également leur apparition. La paupérisation des ménages

ruraux est évidente.

De l’autre, les foyers aisés souhaitent une propriété en sécurité, avec un grand

terrain et une grande maison, ils trouvent dans le périurbain le calme et le coté champê-

tre.

Cependant, toutes ces catégories de population ne cohabitent pas et les différences socio-

économiques sont visibles dès l’entrée des lotissements, la qualité des plantations des

espaces verts, la taille et la complexité des maisons ne laissent pas de doute quant à

l’absence de mixité sociale.

La loi SRU souhaite imposer cette mixité. Lorsqu’elle est mise en place dans un même quar-

tier, les terrains et les maisons les plus petites sont groupés au plus près des logements

sociaux.

Aux Etats-Unis et lentement en France apparaissent des lotissements grillagés avec portails

de sécurité pour les catégories les plus aisées, les gated communities.

En ville le phénomène de gentrification (de gentry, "petite noblesse" en anglais) se déve-

loppe, c’est une forme d'embourgeoisement, économique et social d'un quartier populaire

qui se transforme au profit d'une couche sociale supérieure.

Lotissements et ZUP, les formes d’un rêveLa différence entre les ZUP, zones à urbaniser en priorité, du milieu du 20ème siècle et les

lotissements contemporains réside dans l’horizontalité des constructions.

Les ZUP ont été pensées pour donner à tous, la même qualité de vie, dans un souci d’éga-

lité. Des logements standardisés et des espaces verts à profusion : le rêve d’une cité idéale,

loin des villes.

Aujourd’hui, dans l’imaginaire collectif, les lotissements pavillonnaires sont la cité idéale

contemporaine. Pourtant, beaucoup sont conçus sur le même modèle, sorte de cités dortoirs,

sans recherche architecturale pour le patrimoine de la commune :

• des boucles fermées, des rues vides, identiques quel que soit le paysage environnant,

coupées de leur environnement ;

• des espaces communs, publics ou espaces verts peu qualifiés sans fonction

propre ;

• des maisons conformistes, standardisées, peuplées de foyers similaires ;

• une ségrégation sociale du territoire, de jeunes couples avec enfants en bas âges pour

la plupart.

Le lotissement périurbain n’a rien à envier à sa cousine la ZUP.

Dans l’étalement urbain l’absence de mixité des fonctions, de transports en commun




efficaces et d’investissement dans les espaces publics, produit avec le temps, les mêmes

adolescents en train de s’ennuyer dans des espaces verts sans usage.

Les problèmes rencontrés dans les cités, grands ensembles de banlieue, vont-ils progressi-

vement apparaître dans les lotissements contemporains ?

Le lotissement répond à la demande des résidents. Mais leur est-il proposé une autre

alternative ?


La ville contemporaine est distendue et fragmentée. Il est souvent difficile de discerner la

ville centre, la périphérie et les campagnes. La densification ouvre la porte d’une réflexion

sur le renouvellement de la ville et à travers lui sur la notion de bien vivre ensemble.

La tâche est complexe et passe essentiellement par le logement, domaine principal des

acteurs du logement social.

Des engagements forts pour le développement durableLes bailleurs, les coopératives d’Hlm et les aménageurs devraient être aux côtés des

collectivités dans leur réflexion sur les plans climats territoriaux et leurs documents de

planification urbaine :

Les plans climats territoriaux

La loi dite « Grenelle 1 » prévoit que l’Etat incite les régions, les départements et les

communes et leurs groupements de plus de 50 000 habitants à établir, en cohérence

avec les documents d’urbanisme et après concertation avec les autres autorités

compétentes en matière d’énergie, de transports et de déchets, des « plans climat-

énergie territoriaux » avant 2012. Cela représente une réelle opportunité pour les

sociétés coopératives d’Hlm de participer aux ateliers de mise en place de ces plans

puisque les différents dispositifs d’aides et politiques seront balayés.

Echelle supra-communale :

• PCT : plan climat territorial, fixe les objectifs en termes d’impact des choix politiques d’un

territoire sur le climat ;

• SCOT : schéma de cohérence territoriale, fixe les objectifs de développement d’un terri-

toire (commerce, habitat, tourisme, déplacements...) ;

• PLH : plan local de l’habitat, fixe les objectifs et moyens mis en œuvre pour l’habitat sur

un territoire.

Echelle communale :

• PLU : plan local d’urbanisme, définit les règles d’urbanisme et de construction sur une

commune.

Ils sont acteurs de la création d’un territoire durable, ils se doivent d’être à l’initiative de

mesures permettant la densification et le ralentissement de l’étalement urbain par des

propositions innovantes et pédagogiques allant dans ce sens.

Adoptée en mars 2008, la charte du logement durable et solidaire des coopératives

d’Hlm engage chaque coopérative à intégrer le développement durable à l’ensemble de ses

activités. L’augmentation de la densité est un des moyens car cela améliore les performances

thermiques des logements, réduit les gaz à effet de serre par l’optimisation des transports,

et enfin permet le respect des sols, de la biodiversité et de l’environnement…

5. Les coopératives d’Hlm : acteurs de la densi-

fication et de la lutte contre l’étalement urbain


5. Les coopératives d’Hlm : acteurs de la densificationet de la lutte contre l’étalement urbain

Des partenaires privilégiés de l’état et des collectivitéslocales

Les aménageurs, les bailleurs sociaux et les coopératives d’Hlm construisent, avec leurs

programmes de logements et d’aménagement, la ville et le périurbain.

Ils ont une place primordiale auprès des collectivités et des communes dans la préparation

de la révision des plans d’urbanisme demandé par le Grenelle de l’environnement.

Leurs expériences et leurs connaissances doivent être une aide précieuse pour :

• expliquer les intérêts de la densité ;

• mettre en place des seuils minimaux de densité ;

• concevoir des liaisons entre densité et desserte en transports en commun ;

• mettre en place d’indicateur de consommation d’espaces agricoles et naturels nécessaire

au développement de la ville ;

• créer des continuités écologiques pour le maintien de la biodiversité ;

• concevoir des éco-quartiers.

Les éco-quartiers :

La loi dite « Grenelle 1 » indique « l’Etat encouragera la réalisation, par les collecti-

vités territoriales, d’opérations exemplaires d’aménagement durable des territoires. Il

mettra en œuvre un plan d’action pour inciter les collectivités territoriales, notamment

celles qui disposent d’un programme significatif de développement de l’habitat, à réa-

liser des éco-quartiers avant 2012, en fournissant à ces collectivités des référentiels

et une assistance technique pour la conception et la réalisation des projets ».

L’appel à projet « Eco-quartier » lancé par le Ministère offre une grille de lecture des

éco-quartiers qui peut s’apparenter à la check-list du monteur de projet.

Ce qu’il faut retenir

L’étalement urbain est la conséquence première d’une consommation non organisée de

territoire au profit d’une urbanisation privilégiant des constructions peu denses.

Il est favorisé par un foncier moins cher en périphérie qu’en centre-ville.

Le phénomène soulève des questions d’ordre économique, écologique et sociétal.

Un aménagement urbain et des projets architecturaux denses permettent de réduire

l’artificialisation des sols tout en répondant aux besoins de la croissance urbaine.

Faire un projet dense ne veut pas dire :

• concentrer les populations ;

• faire des tours ou des barres ;

• bétonner l’environnement, remplir sa parcelle ;

• oublier l’aménagement et la gestion des espaces publics.

Un projet dense doit permettre les évolutions et les mutations urbaines à venir.



Première partie

Des clefs pour réaliser

une opération dense



Définir la densité de l’opérationIl n’existe pas de réalisations, de typologies ou de formes urbaines transposables à tous les

sites. Une opération dense est donc unique et non reproductible. Elle répond à son site et

aux besoins de la commune d’implantation. C’est une greffe urbaine, une opération qui va

s’implanter dans le tissu urbain existant, lui correspondre exactement pour éviter le rejet,

évoluer et vivre en faisant corps avec la ville en place.

La densité exacte d’un projet dépend du contexte urbain et des densités environnantes.

Une opération dense doit répondre aux exigences suivantes :

• optimisation du sol utilisé pour construire un grand nombre de logements ;

• cohabitation d’un grand nombre d’occupants, qui doivent à la fois se sentir chez eux et

bien vivre ensemble ;

• place de l’individu en travaillant la notion d’intimité.

Elle doit ainsi concilier les acquis du desserrement et les avantages de la ville dense.

Elle peut de plus, favoriser la présence de populations différentes des points de vue socio-

économiques et culturels.

La densité est souvent mal perçue par les élus et les habitants. Elle est pour eux synonyme

de nuisances :

• manque de qualité de vie ;

• espace de vie restreint ;

• insécurité ;

• anonymat ;

• pollution due à l’obligation de l’importance

du trafic.

Faire un projet dense, c’est dans un premier temps combattre les idées reçues,

convaincre les interlocuteurs du bien fondé de la démarche.

Pour cela, il faut pouvoir proposer des réponses à chacune de leurs interrogations et peut-

être commencer par s’interroger soi-même.

• Quelle est ma vision du projet dense ?

• Comment réduire l’impact environnemental sans trop augmenter le coût des travaux ?

• Suis-je prêt à voir différemment ? A accepter de changer mes réflexes de conception ?

Suis-je prêt à diversifier mon offre de typologie d’habitat ?

• Suis-je prêt à m’investir et à mettre les moyens nécessaires à la réalisation d’un projet

unique ?

• Comment concilier les aspirations des particuliers tout en répondant aux besoins

collectifs ?

• …

1. Quelle est la densité adaptéepour l’opération ?

Un chiffre de l’observatoire

de la ville, en 2007

65% des français pensent

que la densité est négative.


1. Quelle est la densité adaptée pour l’opération ?

Une opération dense de qualité va reposer sur les principes suivants :

• compacité mais pas entassement ;

• respect de l’intimité de chacun ;

• limitation des surfaces de voirie ;

• densité et mixité des typologies ;

• identité des logements ;

• articulation avec le contexte urbain ;

• liaisons douces ;

• diversité des formes bâties ;

• rentabilisation de la surface du terrain ;

• prévoir l’évolution du bâti.


Classification des densités suivant la zone urbaineLe taux de densité s’adapte à son site. Un projet semblant dense en périphérie paraîtra peu

dense en centre-ville. La densité est relative, elle est affaire de perception.

C’est l’association forme architecturale et forme urbaine qui crée la densité et la façon dont

on la perçoit, pas uniquement la tour. Voici quelques données permettant de poser la

réflexion. Quelques éléments de références de densité :

2. Appréhender la densité

Densité

< 50

lgts/ha

50 à 100

lgts/ha

100 à 200

lgts/ha

Niveau

Très faible

densité

Faible

densité

Densité

moyenne

Tissu urbain

/localisation

Quartier

suburbain

Quartier

urbain

Tissu urbain

consolidé

Usage et

typologie

Usage unique

résidentiel

pavillonnaire

Mixités

d’usage

répondant aux

nécessités

humaines de

basses

pavillonnaires,

alternatifs,

petits

collectifs

Mixité

d’usages et

de services

Mixité des

typologies

pavillonnaires,

alternatifs,

collectifs

Exemple

typologie

Toulouse

Lotissement Borderouge

Lille bois habité

Grenade, Espagne



Quelques éléments de référence de densitéActuellement, la densité estimée idéale est autour de 100 logements/ha, ce qui correspond

à la densité moyenne des villes consolidées, qui est de 93 logements/ha.

Le tissu urbain de maisons individuelles, type lotissement, correspond à une densité

avoisinant les 25 logements/ha.

Le pavillonnaire diffus, sur des grandes parcelles, d’environ 1 000m2, s’approche de 10/ha.

Dans les lotissements de Los Angeles, on est à

15 logements/ha.

A titre de comparaison, à Singapour dans les années

70, la densité était de 250 logements/ha. Aujourd’hui,

en Chine, elle est à 1 250 logements/ha dans les

grandes villes.

Pour la mise en place d’un service public de bus

(rentable), la densité de base recommandée est de 25 lgts/ha. Les entreprises de trans-

ports en commun publics tendent à augmenter cette densité de base pour favoriser la

rentabilité des transports en commun.

Quelques chiffres

- la densité urbaine diminue de

6,3%

- la superficie moyenne de la

ville augmente de 18%

- la population augmente de 9%

Densité

200 à 300

lgts/ha

> 300

lgts/ha

Niveau

Forte

densité

Haute

densité

Tissu urbain

/localisation

Centre ville

proximité

de nœuds

routiers

Grandes

métropoles,

surtout

asiatiques et

américaines

Usage et

typologie

Mixité

d’usages

et collectifs

Mixité

d’usages,

immeubles

de grandes

hauteurs

Exemple

typologie

Centre ville Chambéry

Codan Shinonome, Tokyo, Japon


Quelques exemples de projets denses comparables


Impasse Anne Franck

Localisation : Vert-Saint Denis

Maitre d’ouvrage :

Les foyers de Seine et Marne

Maitre d’œuvre : Ateliers PO&PO

Nombre de logements :

19 lgts ind. et semi-collectif

Surface terrain : 4 140 m2

SHON : 1 418 m2

Densité :

46 lgts/ha

Coût de construction : NC

Nappe de logement

Localisation : Saint-Jacques de la Lande

Maitre d’ouvrage : Arc Promotion et OPAC 35

Maitre d’œuvre : Jean et Aline HARARI


Collectifs semi collectifs et individuels

Densité : lgts/ha - Densité : Shon/ha

64 lgts/ha (pour les seules maisons, 119 lgts/ha

de densité global)

Coût de construction : 1 414 €HT/m2 hab (2008)

Logements collectifs à l’horizontal

Localisation :

Maitre d’ouvrage : La nantaise d’Habitation

Maitre d’œuvre : François Delhay, Agence Boskop

Nombre de logements : 55 lgts collectifs

Densité : lgts/ha - Densité : Shon/ha

120 lgts/ha

Coût de construction : 1 200 €HT/m2 hab



Maisons de villes mitoyennes

Localisation : Saint-Denis

Maitre d’ouvrage :

Philia promoteur

Maitre d’œuvre : Tectone architectes


20 maisons de villes et 30 appartements

Densité : 93 lgts/ha

Coût de construction

1 450 €HT/m2 hab (2008)

Vers de nouvelles formes d’habitat ?

Qu’est que l’habitat du futur ?• Un bureau – logement, multifonctionnel, on y travaille, on y dort et parfois, on y

cuisine ?

• Un hôtel qui gère tous les services ?

• Une résidence pour anciens adaptée aux normes d’accessibilité ?

• Une maison de ville avec jardin ?

• Un collectif où il fait bon vivre ?

Il est demandé à l’architecte de concevoir des

logements fonctionnels, standardisés dans leur

organisation et dans leurs fonctions, répondant

au plus grand nombre.

Mais les populations sont multiples, variées et

changeantes, tout comme leurs modes d’habi-

ter. Aujourd’hui, les logements sont des produits

standards qui se confrontent à une demande

variée.

Les programmes denses doivent répondre à cette

diversité. La variété des typologies participe à

la création d’un espace urbain changeant et

à l’installation d’un tissu social à l’échelle

du voisinage, en utilisant toute la richesse du

vocabulaire urbain et des ambiances. Ainsi, la

diversité des typologies favorise la densité.

En matière de diversités typologiques et d‘ur-

banisme rien n’est écrit, il n’existe aucune

norme. Mais le bon sens et la nécessité de

varier les ambiances induit le nombre de typo-

logies nécessaire à la qualité.

Cependant, des carences en termes de typologies de logement persistent souvent : en

ville, ce sont les grands logements familiaux qui manquent, et partout, il ne faut pas

oublier d’intégrer : des foyers pour femmes isolées, pour personnes à mobilité réduite, pour

jeunes étudiants, pour personnes âgées...

Les logements ne sont pas habités de la même manière par tous.

Ils doivent être flexibles pour s’adapter aux particularités et aux évolutions des foyers.

Les usages des pièces de l’habitation varient avec le temps, la composition du foyer, l’âge

des habitants ou le moment de la vie de la famille.

Pour accéder à cette souplesse, les espaces fonctionnels doivent être judicieusement posi-

tionnés afin de permettre le remodelage facile des usages intérieurs. Tenir compte de cette


3. Réfléchir à de nouvelles typologies



malléabilité dans le plan permet aussi de faciliter l’adaptabilité du logement aux personnes

à mobilité réduite. Les pièces ouvertes procurent un sentiment d’espace et n’occulte pas la

possibilité d’un cloisonnement ultérieur. L’inverse implique davantage de travaux.

Cette nouvelle tendance de flexibilité doit cependant être mise en œuvre avec prudence car

l’absence de hiérarchie entre les espaces peut parfois perturber le bon fonctionnement du

foyer.

Les architectes cherchent à innover avec de nouveaux espaces intérieurs correspondant

davantage au nouvelles façons d’habiter.

L’agence Boskop propose à Nantes, un programme sans hiérarchisation de l’espace permet-

tant la flexibilité des usages. Les 55 logements individualisés sont composés de pièces de

mêmes dimensions. Dans l’une d’elles, il existe un coin cuisine, les fonctions des autres res-

tent à définir par l’habitant. Ce projet, propose également une pièce supplémentaire, hors

de la cellule de base, elle peut devenir le studio de l’adolescent, un bureau pour le travail

à domicile ou prendre toute autre fonction.

Le projet diversité à Bordeaux, en site inondable, a conduit les architectes à convertir le

rez-de-chaussée en un espace ouvrant entièrement sur le jardin. Selon les habitants, il sert

de garage, de terrasse, de cellier, de salon d’été. A chaque fois, l’habitant choisit de lui

donner un usage, voire de le diviser.

Il faut donner des réponses aux souhaits des français.

57 % des français vivent en maison.

Neuf français sur dix souhaiteraient vivre en maison indi-

viduelle. 56% la voudraient en parcellaire diffus.

Ce rêve n’est pas possible à réaliser pour tous.

Comme alternative au rêve du pavillon individuel, les

architectes travaillent sur des propositions de villas

urbaines ou de logements individualisés.

• La maison de ville fut une typologie longtemps utilisée. Tombée en désuétude dans les

années 50, elle est à nouveau proposée.

L’enjeu est de retenir les populations près des centres-villes en proposant des maisons

individuelles avec jardin privatif à un prix accessible.

C’est une forme compacte d’habitat individuel propice à des projets denses, qu’il s’agisse de :

- trame étroite induisant peu de développé de

voirie ;

- petite parcelle, peu consommatrice de sol ;

- mitoyenneté favorisant les économies d’énergie.

A Tourcoing et à Lille, des programmes proposent

des maisons de villes contemporaines qui corres-

pondent au tissu urbain existant typique de la

région. Les ambiances urbaines y sont variées.Architecte, Agence A. Maitre d’ouvrage : CMH.

A savoir

Le rêve des français :

une maison pour 74%

une pièce en plus pour 40%

un jardin pour environ 30%

plus de surface pour 22%


• Le lot libre pour maison de ville. Cette proposition a été expérimentée dans le quar-

tier de Bornéo à Amsterdam. Elle permet à chacun de construire une maison personnalisée,

dans le respect de l’identité de l’occupant et des règles du cahier des charges.

A Amsterdam, les fondations sont réalisées par l’aménageur, imposant ainsi la localisation

des descentes de charges de chacun.

• La notion de logements alternatifs, intermédiaires ou semi-collectifs est revisitée.

Cette typologie met l’accent sur :

- l’accès direct au logement ;

- l’absence de parties communes intérieures ;

- la présence d’espaces extérieurs privés, de qualité, utilisables en toute intimité.

Tous ces logements doivent donner le sentiment d’être dans un logement individuel, en

espace ouvert et pas coincé entre quatre murs. Ils possèdent :

- différentes orientations pour suivre la course du soleil et varier les vues ;

- un espace au moins traversant afin de donner le sentiment d’un espace ouvert plus grand.

C’est l’appropriation du logement qui fera disparaître la sensation de densité d’un projet de

logements mitoyens. Cela demande un travail sur :

- l’identité de chaque logement ;

- le respect de l’intimité des espaces extérieurs privatifs et des espaces intérieurs attenant ;

- la gradation des espaces communs.

Enfin, de nouveaux

champs peuvent aussi

être investis pour répon-

dre aux carences.

Des typologies assemblant

des petits logements et

des espaces de convivia-

lité intérieurs et exté-

rieurs.

Les « lotissements urbains denses »Les lotissements urbains denses se présentent à la fois comme une alternative au lotisse-

ment périurbain très consommateur en foncier et comme une proposition pour la réappari-

tion d’une « envie de ville ».

Ils proposent de :

• réduire la place de la voiture et de la voirie ;

• de mixer les typologies de logements ;

• de mixer les usages ;

• de multiplier les ambiances ;

• de diversifier les structures familiales.


Lille Organum – 56 logements. Architecte : Escudier Fermaux.Maitre d’ouvrage : Escaut habitat.



Aux Pays-Bas, les projets denses offrent des locaux de bureaux, des ateliers d’artistes, des

lieux d’expositions, afin de rompre avec la tradition de sectorisation de la ville et permet-

tre aux habitants de travailler à proximité de leur lieu de vie.

Pour réduire la place de la voiture

et des rues dans les programmes,

les véhicules n’entrent plus au

cœur du projet.

Les stationnements sont mutuali-

sés. Un dépôt de permis de

construire groupé ou différents

permis simultanés avec un plan

d’ensemble de report de SHON

permet parfois d’y parvenir.

Pour inciter l’auto-partage, les

stationnements les plus proches

sont ceux des véhicules en covoi-

turage ou en location ponctuelle.

Les maisons peuvent être posées sur un parc de stationnement commun en sous-sol, c’est

le cas à Breda, Pays-Bas.

Au-delà de la place du stationnement, ces propositions modifient complètement la struc-

ture de l’organisation de la ville. Il est réintroduit les venelles, les raccourcis piétonniers et

cyclistes, appelés aussi mobilité douce, les squares, les intérieurs d’îlots. Toute une

hiérarchie d’espaces publics réapparaît et permet la gradation du tissu urbain.

Ce qu’il faut retenir

Faire un projet dense, c’est :

• combattre les idées reçues : une même densité peut recouvrir différents visages urbains ;

• remettre en question ses réflexes et s’interroger sur sa perception de la densité.

Une opération dense doit être une réponse à la ville ou au quartier dans lequel elle

s’inscrit. A chaque tissu urbain son type de projet dense.

Au-delà de la densité, la réussite d’une opération de ce type dépend également :

• de la réflexion menée en matière de mixité sociale ;

• de la mixité des typologies architecturales proposées, chaque logement pouvant avoir

sa propre identité ;

• des réponses apportées aux modes de vies et aux compositions familiales actuelles ;

• des espaces extérieurs privatifs respectant l’intimité des résidents ;

• de la qualité des espaces publics (qualifier, hiérarchiser, diversifier) ;

• de l’articulation et des liaisons avec le contexte urbain.

Le but est d’offrir aux habitants une réponse pérenne et concrète à leur demande de

qualité de vie quotidienne.

Densité et Performance énergétique

La forme influence directement la surface

d’échanges thermiques entre le bâtiment et l’ex-

térieur : plus cette surface est faible, moins il y

a de surface d’échange et moins la chaleur aura

tendance à fuir vers l’extérieur l’hiver et à entrer

à l’intérieur l’été. Une forme défavorable peut

parfois être compensée par une sur-isolation

forcément coûteuse tandis que le dessin d’une

forme compacte est « gratuit ».


Deuxième partie

Concevoir

une opération dense



Dans ce guide, deux types d’opérations sont envisagées :

• les opérations d’aménagement : rénovation ou création d’un quartier, avec réalisation

et articulation de circulations publiques pouvant être rétrocédées ;

• les constructions : construction d’un bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments sur une

parcelle privative, création d’un petit lotissement de 10 à 15 maisons individuelles…

Sur deux typologies de sites :

• les sites urbains : correspondant à la notion de renouvellement urbain, ils se situent dans

un maillage existant.

Typologie des sites : friches industrielles, dents creuses, patrimoines insalubres ou vieil-

lissants…

• les sites en extension urbaine : dans la continuité immédiate du tissu urbain, ils

favorisent la construction de liaisons entre plusieurs maillages distendus et non soli-

daires. Typologie des sites : friches entre zonages d’usage, entre lotissements et zones

d’activités commerciales, friches entre deux axes routiers urbanisés…

Réussir une opération dense dépend notamment de l’engagement des acteurs du projet :

les élus, les opérateurs (dont les coopératives d’Hlm), les aménageurs, les architectes, les

urbanistes, les paysagistes, les futurs usagers.

C’est le jeu des acteurs et leur investissement dans chaque étape du projet qui lui confè-

rera sa durabilité et son intégration.

La réalisation d’un projet dense n’est pas soumise à des données scientifiquement éprou-

vées. La subjectivité et le jugement des acteurs du projet sont sollicités. En termes d’urba-

nisme et d’architecture, l’application de critères techniques, scientifiques et économiques

figés n’a pas fait ses preuves.

Les critères, outils et propositions décrits dans le chapitre suivant ont pour ambition

de proposer un cadre de réflexion permettant de réaliser un projet dense. Ils sont bien

entendu à apprécier suivant la taille de l’opération et sa localisation dans le périmètre

urbain.


1. Les critères permettant de caractériserun projet dense

La densité de chaque programme sera étudiée à partir de la collecte, de la hiérarchisation

et de l’analyse permettant de comprendre le site sous quatre angles : l’urbanisme, les

transports, les populations fréquentant le site et l’environnement.

Les critères caractérisant un projet dense doivent favoriser :

• la mobilité des ménages en modérant leur motorisation, en évitant le sentiment

d’exclusion de la ville ;

• l’instauration d’une vie de quartier, d’échanges humains par les commerces, les services ;

• le confort des résidents par la création d’espaces conviviaux.

Critères d’accessibilité et d’équipements d’un siteéligible

Transports en commun réguliers, existants ou projetés, à moins de 700 mCe critère est indispensable.

Les transports en commun permettent une connexion rapide au reste du territoire et

proposent une alternative à l’usage de la voiture. Ils offrent l’autonomie aux personnes non

motorisées dans un périmètre appréhendable à pied ou à vélo.

Ils évitent l’enclavement des populations, permettent l’ouverture et la connexion du

programme sur la ville. Une offre importante et diversifiée de transport à proximité du site

renforce la qualité de ce critère.

Les transports projetés doivent être initiés et validés pour pouvoir être pris en compte.

Ils doivent être mis en service au plus tard en même temps que l’opération.

Déplacement et émissions de gaz à effet de serre

Une étude du CNRS démontre que le bénéfice énergétique d’une maison basse consom-

mation est intégralement consommé par le transport automobile si l’occupant roule

20km de plus chaque jour pour se rendre à son travail.


Présence de commerces et de services à moins de 700 mCe critère est indispensable.

Il doit y avoir plusieurs types

de services et de commerces,

en particulier de proximité,

pour réduire l’usage de la

voiture.

Leur présence permet de

ne pas créer une opération

dortoir, de créer une vie de

quartier et d’éviter le senti-

ment d’isolement des futurs

résidents.

Il est entendu par services,

à la fois les services admi-

nistratifs (poste, antenne de

mairie…) et les services privés (médical…).

Dans les opérations d’envergure, les services ou les commerces peuvent être créés dans le

projet et permettre ainsi la mixité et la vie du quartier, le potentiel du nombre d’usagers

étant apporté par l’opération.

Présence d’équipmentspublics

Ce critère est indispen-

sable.

La présence d’une école

publique maternelle et

primaire à moins de

1 000 m est indispensa-

ble. Les équipements

culturels doivent être

situés à proximité ou

facilement accessibles en

transports en commun.

Tout comme pour les

commerces et services,

la proximité des équipe-

ments publics permettent

d’éviter le sentiment d’iso-

lement et favorise l’inté-

gration du quartier avec

la ville existante.

1. Les critères permettant de caractériser un projet dense

Schéma de l’environnement souhaité du domicile



Critères de sources de pollution de l’air, sonore et visuelleIls sont à éviter absolument.

Les pollutions concourent à dévaloriser le site et l’opération. Les opérations denses devant

souvent surmonter des a priori négatifs, le site envisagé doit être le plus possible exempt

de pollution.

C’est pourquoi, il est préférable de ne pas envisager une opération dense près d’axes rou-

tiers lourds (sauf si des budgets peuvent permettre la réalisation efficace et visuellement

agréable de protections sonores), à proximité de stations d’épuration, d’industries ou

encore de friches non qualifiées.

Critères liés au PLU, PADD et au règlement d’urbanisme

Différents articles du plan local d’urbanisme (PLU) peuvent influencer la densité du projet :

La constructibilité du site

Art 1 : Type d’occupation

Art 3 : Voiries

Art 5 : Caractéristiques des terrains

Art 12 : Stationnements

Art 13 : Espaces verts

Art 14 : COS

L’alignement, la continuité et les formes urbaines

Art 6, 7 et 8 : Implantation des constructions

Les règles architecturales

Art 9 : Coefficient d’emprise au sol

Art 10 : Hauteur des constructions

Art 11 : Aspect extérieur

Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) définit les orientations

générales d'aménagement et d'urbanisme retenues pour l'ensemble de la commune.

Dans l’agglomération lilloise,

dans le cadre d’un projet ini-

tié par la Fédération des pro-

moteurs constructeurs NPDC

Picardie, les collectivités lo-

cales et l’agglomération ont

proposé un foncier à bas coût

et un traitement particulier

des espaces publics en

échange d’un droit de regard

sur les opérations et la mixité

sociale.

Les orientations générales du PADD de la ville de Bertangles (80).


Coefficient d’occupation du solIl doit être aux environs de 1 en milieu urbain, soit environ 80 logements à l’hectare.

Il doit être au minimum de 0,5 dans les sites en extension urbaine, soit 40 logements

à l’hectare.

Voiries et stationnementsVoiries : l’objectif est de minimiser l’emprise.

Pour densifier et qualifier, il faut avoir de l’espace disponible donc non affecté à la voiture.

La rue doit également favoriser la circulation des piétons et des vélos.

Il est préférable de privilégier la rue partagée qui limite les vitesses. Pour cela, il faut étu-

dier la possibilité de ne pas avoir d’emplacement spécifique à chaque usage ; trottoirs, voies

cycles…

Le dimensionnement des voies indiqué dans le PLU donne l’emprise minimum des voiries du

projet.

Le dimensionnement de certaines voies peut être mis en débat avec les collectivités locales

afin de diversifier les ambiances urbaines des espaces publics.

Il est également intéressant d’en limiter le nombre afin de donner plus de place aux espaces

verts qualifiés et aux logements.

Stationnement : 1 place par logement maximum.

Le nombre de places de stationnement à créer dépend directement du nombre de logements

prévus. Un projet dense contenant un nombre important de logements, le nombre de places

de stationnement exigé peut très vite devenir problématique.

De même, l’obligation de stationnement sur la parcelle impose, dans le cas de logements

individuels, une voirie de desserte traversant tout le projet, ce qui va à l’encontre de

la densification.

De plus, il faut essayer de minimiser la place du stationnement pour éviter l’imperméabi-

lisation des sols et de qualifier les espaces publics.

Il est ainsi conseillé de :

• préférer le stationnement mutualisé, le car-port (stationnement individuel couvert) et

le silo (parking couvert commun, « réservoir » de stationnement) ;

• utiliser des matériaux permettant de réduire au maximum la perméabilité des sols des

stationnements.

Perméabilité des sols et espaces vertsEviter l’artificialisation massive des sols.

30% de la surface semble être un seuil minimum pour des besoins d’infiltration d’eau

et de qualité de vie.

Dans le cas d’éco-quartiers il faut tendre vers 50% afin d’atteindre les objectifs de pour-

centage d’espaces naturels. Ceux-ci participent au cadre de vie et à l’infiltration sur site des

eaux de pluies.

En pratique, les espaces verts collectifs ne doivent pas concerner plus de 15% de la

surface de la parcelle pour permettre la création des jardins ou espaces extérieurs privatifs

essentiels au sentiment d’intimité des habitants. Il est nécessaire de vérifier les indications

portées à ce sujet dans le PLU.




Implantation des constructions par rapport aux voiries et emprisespubliques

Ces règles organisent le rapport direct du projet à la ville. Elles induiront la forme du bâti

et la connexion du projet à son environnement.

La réglementation doit permettre la diversité pour éviter la monotonie urbaine.

La difficulté en la matière est de conjuguer diversité urbaine et orientation bioclimatique.

Coefficient d’emprise au solC’est la surface occupée par les constructions dépassant plus de 0,6 m du sol, y compris les

aires de stationnement couvert.

Dans un projet dense, il doit être de 50% minimum en milieu urbain et de 30% minimum

dans les sites en extension urbaine.

En effet, le projet doit pouvoir se développer sur son site pour éviter une densification uni-

quement verticale. Il doit permettre la réalisation de maisons ou de logements alternatifs.

Hauteur relative des constructionsElle est influencée par la largeur des voies, la hauteur des bâtiments existants à l’opposé de

la voirie et le recul du projet par rapport à ceux-ci.

Il faut donc valider que la largeur de la voirie est suffisante pour permettre les constructions

en hauteur.

La hauteur absolueC’est la hauteur maximale des constructions. Elle détermine le nombre maximum de niveaux

du projet.

Aspect extérieurL’obligation des toitures en pente nécessite une attention particulière, en particulier

dans le cas de pentes importantes. Ces toitures permettent des surfaces exonérées de la

SHON mais créent également des volumes inexploités, tout en atteignant rapidement la hau-

teur maximale. Elles ne permettent pas d’optimiser le rapport entre les surfaces construites

et l’emprise au sol. Elles peuvent ainsi augmenter fortement le coût de construction.


Critères financiersAujourd’hui, le coût du foncier dans l’équilibre financier d’une opération est très important.

Il est extrêmement difficile de le réduire. La réglementation urbaine peut assujettir à chaque

terrain un coefficient d’occupation du sol qui détermine la SHON maximum constructible.

Il détermine indirectement le prix du terrain. En effet, si le COS est élevé, le prix du terrain

pourra être amorti sur plus d’appartements et donc l’investisseur pourra mettre un prix plus

élevé.

Le budget d’un projet dense diffère de celui d’un lotissement traditionnel en fonction des

paramètres suivants :

Paramètres liés aux caractéristiques du site et du projet• La localisation du site.

Dans les sites où le foncier doit être recyclé ou réorienté, des surcoûts pour les démoli-

tions éventuelles ou l’épuration du site sont à prévoir.

• La taille de l’opération.

La construction d’une opération de 100 logements en ville coûte moins cher en frais de

fonctionnement, en études et en temps que 10 opérations de 10 logements disséminés

sur le territoire.

Les économies sont variées, réductions des frais de déplacement, réduction du nombre

de personnes en charge des projets, réduction du temps passé sur le montage d’opéra-

tion, dans les réunions avec la maîtrise d’œuvre, dans les administrations, réduction du

nombre de chantiers en cours…

• La compacité des projets évite la réalisation coûteuse de longs réseaux et voiries en

desservant d’avantage de foyers.

• Une réalisation de grande qualité.

Aucun défaut ne sera pardonné par les usagers dans un projet dense.

Paramètres financiers• L’investissement des collectivités locales potentielles grâce à l’utilisation des baux

à construire ou la mise en place d’une charte collectivité-promoteur-bailleur.

Dans les projets de renouvellement urbain, le coût du foncier est souvent porté par les

communes.

• Le financement du travail de conception.

L‘élaboration des études préalables et la conception d’un projet unique, non transposa-

ble, implique un investissement important en terme de temps pour la maîtrise d’œuvre

et d’ouvrage. Chaque opération est un mini laboratoire de recherche et d’expérimentation.

• Le budget pour l’aménagement des espaces publics et communs.

Il doit être conséquent et est donc plus important que l’habituel budget voirie.



2. Les points de vigilancedes différentes phases

Les principales étapes de conception d’une opération dense peuvent être schématisées

ainsi :

Les phases suivantes du déroulement d’une opération sont abordées dans ce chapitre :

• les études préalables :

- le diagnostic du site ;

- les besoins et attentes des acteurs, la définition des objectifs ;

• les études pré-opérationnelles :

- les études de faisabilité et de capacité ;

- le programme ;

• les études opérationnelles : conception et réalisation :

- la conception : esquisse, APS, PC et APD ;

- la réalisation : DCE, Chantier et réception ;

• l’information et la commercialisation.

Les démarches complémentaires nécessaires pour atteindre la performance thermique et

environnementale du bâti ne sont pas présentées dans ce guide.

Les critères, présentés ci-dessous, sont à évaluer suivant la taille de l’opération et sa

localisation dans le périmètre urbain.


Les études préalables : aide au choix d’un site propice àla densification

C‘est la phase la plus importante du projet dense ; celle où le maître d’ouvrage a le plus

de pouvoir de décision.

Les études préalables permettent de poser les fondements du programme pour la concer-

tation, la conception, la commercialisation et l’équilibre économique et écologique du

programme.

Toutes les phases suivantes - faisabilité, conception et réalisation - seront fondées sur les

choix de la maîtrise d’ouvrage en fonction des critères du site et de l’opération envisagée.

Face aux craintes générées par les projets denses, il est important d’impliquer dès cette

étape les acteurs concernés et en particulier la collectivité locale.

Le diagnostic du sitePour valider le potentiel de densification, un diagnostic de site approfondi doit être mis en

place. Cette étude, pour être bien réalisée, doit être prévue dans le budget de l’opération

comme une étude complémentaire. Elle peut être réalisée par un bureau d’étude spécialisé,

par un urbaniste ou par un architecte. Il enrichira le dialogue avec la collectivité locale.

Chaque point doit faire l’objet d’un rendu de documents graphiques et d’une synthèse

cartographique globale.

L’analyse du tissu urbain existant doit permettre d’envisager l’échelle de la desserte du

programme, de souligner les besoins potentiels en terme de diversité d’espaces publics,

d’anticiper les connexions avec la ville, la réalisation des limites.

Un schéma des transports en commun déterminera les déplacements optimums et facili-

tera l’implantation de modes de transports alternatifs.

A partir de l’analyse des typologies et des usages du bâti en présence pourront être mises

en évidence les carences éventuelles et déterminées les nouvelles formes.

Parce que la richesse d’un programme peut tenir dans les paysages qu’il crée, les points in-

téressants et singuliers doivent être observés et relevés. Il faut photographier les richesses

mais également les monotonies, que ce paysage soit naturel ou artificiel, végétal ou urbain.

Ce relevé doit servir d’aide à la conception, mais également d’aide à la conviction de la

mairie et des citoyens.

Les besoins et attentes des acteurs, la définition des objectifsCette étape de synthèse est réalisée après un dialogue avec la collectivité locale permet-

tant de recueillir ses attentes en termes d’intégration urbaine du projet et de valider avec

elle les besoins en termes de logements, services, équipements, commerces.

Cette étape permet de poser les premiers objectifs à suivre dans la conception et la réali-

sation du projet sur le site choisi. Elle est traduite dans la rédaction d’un pré-programme.

L’opérateur doit alors vérifier sa capacité à mener à bien le projet et les partenariats qu’il

doit nouer le cas échéant.

2. Les points de vigilance des différentes phases



Les études pré-opérationnelles : validation despotentialités du site

C’est dans cette phase que seront étudiées la faisabilité du projet et la programmation.

Ces étapes peuvent être réalisées à la suite l’une de l’autre ou simultanément.

Ces études peuvent être réalisées par l’équipe de maîtrise d’œuvre à la suite du diagnostic

ou réalisées en partie en interne en fonction de l’organisation de l’opérateur.

Le programme peut être rédigé à deux moments :

• après le diagnostic, il répondra alors au besoin du site et de la maîtrise d’ouvrage. L’étude

de capacité viendra ensuite confirmer sa possible réalisation ;

• soit après le diagnostic et l’étude de faisabilité ce qui permet à l’équipe de maîtrise

d’œuvre de faire des propositions programmatiques.

La faisabilité du projetL’étude de faisabilité va confronter la théorie du règlement d’urbanisme, les besoins du

maître d’ouvrage et la réalité architecturale. La faisabilité (ou capacité) démontrera si le

projet peut être dense ou non. La différence entre un projet dense ou non sera dans le nom-

bre de logements potentiels. (cf tableau § Outils et clefs pour appréhender une opération

dense, 2 Appréhender la densité).

Rappel

L’étude de faisabilité doit permettre de faire

une première étude budgétaire. Elle spatia-

lise les données du PLU et du diagnostic en

proposant une réponse aux caractéristiques

du site. Elle doit présenter, sous la forme

d’un tableau récapitulatif :

La surface SHON total constructive répar-

tie entre le logement et les équipements en

tenant compte des bonifications éven-

tuelles :

- 5% de bonification pour le logement ;

- 20% de bonification pour la construction

de logements sociaux ;

- 20% de bonification pour opération

minimum en THPE enr (-35% RT 2005) ;

- +5 m2/logement si respect des règles

d’accessibilité PMR (forfaitaire).

La surface SHON doit être également

mentionnée suivant le type de logements

proposés. Le ratio entre les surfaces habi-

tables et la surface SHON (SHAB/ SHON)

d’une maison et d’un appartement ne sont

pas les mêmes. Exemple d’un tableau de surface en phase faisabilité.


Ces données doivent permettre une pré-estimation du bâti :

- le nombre de logements potentiels suivant les typologies proposées et leur modes

de financements (PLUS, PLAI, Pass foncier…) ;

- les surfaces affectées aux équipements, services et commerces ;

- les surfaces de voirie et d’espaces publics suivant leur nature : chaussée, trottoir,

stationnement et parking, privé et public, cheminement piéton et cycle ;

- les surfaces d’espaces verts, publics et privées, les surfaces nécessitant un aména-

gement particulier, type jeu d’enfant.

A ce stade, ne sont pas encore intégrés les aménagements particuliers type bassin de

rétention des eaux pluviales.

L’analyse de la spatialisation permet d’optimiser le potentiel bioclimatique du projet. Lors

de la phase de faisabilité, une axonométrie aérienne générale du projet et quelques pers-

pectives peuvent s’avérer nécessaires pour mieux appréhender la densité du projet.

Des documents en trois dimensions doivent faire apparaître les conditions d’ensoleillement

du projet aux différentes équinoxes ou aux moments les plus défavorables pour le site. Ils

doivent permettre à la maîtrise d’ouvrage de percevoir les masques solaires existants et

créés, de valider la conception bioclimatique du projet, l’absence de logements constamment

dans l’ombre, le bon ensoleillement des espaces publics et des espaces verts.

Le programmeLes projets denses peuvent pâtir d’une sous-évaluation des budgets des études ; ceux-ci

doivent tenir compte de la complexité du projet, des études complémentaires, des temps

de concertation. Le programme mentionne les objectifs de la maîtrise d’ouvrage.

Exemple de répartition des objectifs entre l’aménageur et constructeur.

Les objectifs urbains Aménageur Constructeur

- Liaisons oui non

- Espaces publics, (au moins un lieu ouvert) oui oui

- Souhaits de la municipalité oui non

- Statut des espaces publics oui non


Axonométrie solarisation aux solstices d’hivers et d’été.


2. Les points de vigilances des différentes phases

Les objectifs écologiques Aménageur Constructeur

- Réduction de l’étalement urbain oui oui

- Respect des écosystèmes en présence oui oui

- Réduction de l’imperméabilité des sols oui oui

- Gestion des eaux pluviales sur le site oui oui

- Gestion du tri sélectif des déchets oui oui

- Valorisations des déchets oui non

- Baisse des consommations énergétiques, oui oui

logements mitoyens

- Mutualisation d’un réseau de chaleur oui non

- Réduction de la place de la voiture oui non

- Performance énergétique oui oui

Les objectifs sociaux Aménageur Constructeur

- Mixité sociale oui oui

- Mixité de logement oui oui

- Sensibilisation des habitants oui oui

- Démarches participatives oui oui

- Modes de financement du locatif non oui

Le choix du maître d’œuvreIl peut se faire suivant :

• L’expérience des membres de l’équipe.

Un architecte peu expérimenté dans le domaine mais créatif peut former une association

fructueuse avec un BET (thermique ou HQE) ayant une bonne expérience.

• Les engagements proposés par la maîtrise d’œuvre.

Lors de l’appel à candidature, la maîtrise d’œuvre doit prouver son engagement dans le

développement durable et son souhait d’agir contre l’étalement urbain (projets réalisés

en démarche durable, dans des projets de complexité similaire, formation et investisse-

ment de la maîtrise d’œuvre sur l’environnement, discours et motivation exprimés quant

à l’investissement dans la densité et la lutte contre l’étalement urbain…).

• La réalisation d’une esquisse rapide, montrant la réactivité de l’équipe par rapport au

site.

La phase faisabilité peut être réalisée par plusieurs équipes par exemple. Ce mini-concours

peut reposer sur l’évaluation en interne (ou aidé d’un AMO) des différents critères de la

densité présentés dans le chapitre précédent et dans la boîte à outils.


Les études opérationnelles : conception et réalisationC’est dans cette phase que seront étudiées la faisabilité du projet et la programmation.

Ces étapes peuvent être réalisées à la suite l’une de l’autre ou simultanément.

La conception : esquisse, APS, PC et APDL’esquisse permettra de vérifier que l’équipe de maîtrise d’œuvre est capable d’optimiser

le site, de dialoguer avec les différents acteurs. Si l’esquisse n’est pas concluante, il faut

envisager l’hypothèse d’une erreur dans le choix de l’équipe de maîtrise d’œuvre. Mieux vaut

rompre le contrat à ce stade que de vivre le reste du projet dans la contrainte et favoriser

un programme de mauvaise qualité.

L’avant projet simplifié (APS) va permettre d’affiner le projet et de valider les hypothèses

en termes d’urbanisme, d’architecture, de nombre de logements, de typologies, de distri-

bution des pièces, de surfaces, de matériaux de façades et de couverture, de solutions

techniques éventuelles (photovoltaïque, chaudière collective utilisant des énergies

renouvelables).

Il est recommandé de présenter alors le projet à la municipalité afin de valider avec elle les

orientations retenues.

Avant le dépôt du permis de construire, la maîtrise d’ouvrage doit vérifier que tous les

objectifs sont atteints et que le projet est cohérent avec les objectifs budgétaires.

La maîtrise d’ouvrage doit veiller à ce que la conception fasse apparaître dans le pro-

jet urbain, quelle que soit l’échelle du projet :

- le respect des souhaits de la ville ;

- la stratégie d’intégration du projet dans l’espace urbain ;

- la définition des espaces en correspondance avec la ville contemporaine ;

- les liaisons douces vers les transports, équipements et services ;

- les espaces publics bien localisés, en liaison avec l’environnement et possédant une

affectation d’utilité ;

- la prise en compte les nuisances et les intérêts du site ;

- l’intégration des données géographiques et topographiques du site et de l’histoire

de la ville ;

- la place de la voiture minimisée en terme de stationnement et de voirie ;

- les espaces verts communs suffisants avec jardins privatifs et terrasses ;

- le découpage parcellaire permettant l’intimité et la délimitation des espaces

publics et privés.

La validation de la cohérence budgétaire est une étape importante. L’expérience montre

qu’il faut être attentif à ne pas transférer le budget prévu pour les espaces publics dans celui

du bâti et que les dispositifs d’intimité entre les logements doivent être sauvegardés.

La réalisation : DCE, chantier et réceptionUn dossier de DCE doit répondre à la question : « Où vont se poser les problèmes lors de la

réalisation ? ». Il doit décrire mais également essayer d’anticiper les problèmes de chantier.

Dans le cas de logements en bande, le dessin détaillé d’une seule cellule ne suffit pas.




Il faut un dessin de l’ensemble des cellules. Il mettra en évidence les joints de dilatation,

les points ambigus des décrochés éventuels, la localisation des murs porteurs et des isolants

sur murs mitoyens, les axes entre logements…

Cependant, un DCE trop complet peut aussi donner l’impression aux entreprises que le

dossier est complexe. Il peut être envisagé de ne pas mettre tous les détails dans le

dossier d’appel d’offres.

Les étapes de chantier et de réception de chantier sont souvent suivies au sein de la

maîtrise d’ouvrage par des équipes différentes de celles de la conception. Elles doivent être

informées des objectifs du projet et doivent avoir les mêmes impératifs de qualité que ceux

ayant servi à la conception du projet.

Durant cette phase, il est nécessaire que les acteurs assument la responsabilité des choix

opérés lors de la conception. Pour le bon déroulement et la coordination des entreprises la

mission spécifique d’OPC peut être donnée à l’architecte en complément de sa mission de

base, à un bureau d’étude ou à un organisme indépendant.

Un suivi architectural doit être réalisé par l’architecte, même si celui-ci ne réalise pas le suivi

de chantier.

Information et communication

La communication avec la collectivité localeLa collectivité locale doit être consultée à toutes les phases du projet.

Il faudra prendre soin de confirmer les rendez-vous pris en mairie par écrit et de transmet-

tre le compte rendu rédigé de l’entretien. Ces gestes de communication montreront à la

mairie l’investissement de la maîtrise d’ouvrage.

Lors du démarrage du chantier, la pose de la première pierre ou une rencontre inaugurale

pour l’ouverture de chantier peut être réalisée en présence des membres du conseil muni-

cipal. Cette rencontre invite la mairie à être également acteur de la construction et à

communiquer aussi autour du projet.

Durant le chantier, la mairie peut être invitée à faire une visite, pour lui permettre de conti-

nuer son suivi du projet.

Enfin, un voyage d’étude peut également être organisé avec la collectivité, les riverains ou

les futurs habitants, dans la région ou ailleurs, pour présenter des projets aux intentions

similaires.

L’information des riverains et des habitantsUn plan de communication auprès des habitants de la commune et surtout des riverains est

important. Le projet vient directement modifier leur paysage.

La démarche participative consiste en la préparation de réunions publiques durant lesquelles

les intentions puis le projet sont exposés. Les remarques et questions de l’assistance

doivent être écoutées et si possible résolues. Il faut indiquer qu’un compte rendu écrit de

la rencontre est mis à disposition à la mairie ou mieux, lorsque c’est possible dans le

journal d’information de la commune. C’est le moment d’expliquer par exemple :

- les possibilités de raccourcis piétons à travers le projet ;


- les améliorations de leur cadre de vie que doit apporter le projet ;

- les relations, les raccordements entre le projet et les autres quartiers, la ville… ;

- les avantages des nouveaux équipements.

L’information des futurs habitantsQu’ils soient locataires ou accédants, les futurs occupants doivent pouvoir prendre part aux

réunions participatives. Si ces derniers ne sont pas connus dans les premières étapes du

projet, une réunion d’information et d’explication du projet doit être mise en place ainsi que

l’envoi d’une plaquette descriptive, avant la livraison du programme à ses occupants.

Lors de ces réunions, les questions suivantes doivent être abordées :

- la nature des espaces extérieurs, publics ou privés ;

- l’usage des espaces publics ;

- les liaisons douces et leurs liens avec les désertes de transports en commun ;

- les équipements réalisés ou ceux facilement accessibles.

Des plaquettes d’informations complémentaires peuvent être réalisées pour les informer

des technologies mise en œuvre dans leur logement, de la gestion du tri des déchets

ménagers…

Il est important d’expliquer le projet, mais il est également évident que ces phases de

communication ne peuvent fonctionner que si les habitants, riverains ou concitoyens se

sentent concernés et participent.

Il n’est pas facile de déplacer les usagers, une bonne communication allant vers eux est donc

primordiale.

L’information sur le chantierLa réalisation de travaux dans une commune touche les habitants et surtout les riverains.

Il faut que le chantier, et avec lui le programme, soit bien accepté. Des moyens sont à

mettre en œuvre :

- une information préalable en mairie indiquant

la date d’ouverture de chantier, invitation à la

pose de la première pierre ; auprès des riverains

par mailing d’information avec la date de

commencement du chantier et les horaires des

entreprises distribués dans les boîtes aux lettres

des riverains ;

- une information ponctuelle en cas de travaux

très bruyants prévus ou d’encombrement de la

chaussée ;

- une sensibilisation des entreprises aux nui-

sances qu’elles produisent afin de les réduire. La

mise en place d’un chantier propre dans le mar-

ché permet également de gérer ces problèmes.

Quelques points clés : balayage des rues et des

trottoirs (pouvant être prévu dans le marché au

titre du compte prorata) ; respect des lieux de




stockage des déchets ; choix d’horaires convenables pour les travaux bruyants ; respect

du stationnement des riverains… ;

- une visite de chantier pour les élus, les riverains, les futurs habitants permet d’appré-

cier l’avancée du projet, cela complète les informations données durant la phase de

conception.

En accord avec la mairie, une note peut être affichée en mairie, sur le site internet de la

commune, à l’entrée du chantier ou dans le journal d’information de la commune.

De la même façon, après la réception, une visite du projet fini, avec les représentants de la

mairie peut être préparée. Lors de cette visite, l’usage des espaces urbains ouverts à tous

sera explicité, les espaces privés devront l’être aussi. Les concitoyens pourront connaître les

lieux et prendre possession de ceux qui leur sont ouverts.

La commercialisation

La densité peut être un obstacle à la commercialisation. Il est donc nécessaire de vendre

avec les logements le projet urbain dense. Cela passe par une bonne formation des com-

merciaux et des documents de commercialisation particulièrement soignés. Vous trouverez

dans la boîte à outils quelques éléments d’un argumentaire en faveur de cette densité.

La formation des commerciauxLa maîtrise d’ouvrage doit former ses vendeurs à de nouveaux produits. Tous les points

positifs du programme dense doivent leur servir à appuyer leur argumentaire de vente :

- l’intérêt du site : proximité des transports en commun, liaisons rapides vers les

équipements, proximité des écoles ;

- la qualité des espaces : espaces publics, espaces verts entretenus, gestion différenciée ;

- la réduction de l’emprise de la voiture pour une plus grande sécurité des enfants ;

- la mitoyenneté permettant des économies d’énergie ;

- l’intimité des espaces extérieurs ;

- l’identité et l’originalité de la typologie des logements…

Les documents de commercialisationIls doivent être réalisés avec

soin : perspective irréprochable

avec un bon point de vue, des-

criptif de vente clair et explica-

tif.

Dans la mesure du possible, la

perspective du projet est réali-

sée par un illustrateur spécialisé

qui favorisera l’aspect esthétique

du projet plus agréable que les

perspectives d’architecte, plus

techniques.Plaquette de commercialisation 56 logements,site Lille Organum, Escaut Habitat 2008.



Les documents pour les habitants et la copropriété

Réaliser un règlement intérieur ou des statuts d’association syndicale libre permettant de

maîtriser et d’imposer des exigences concernant le fonctionnement, l’image du quartier et

l’entretien des espaces communs. Ils peuvent aussi expliciter les statuts de chacun d’eux et

leur fonction.

Ce qu’il faut retenir :

La réussite de l’opération dense réside dans le montage de l’opération. Il faut être

particulièrement attentif à l’étude du site :

• à travers l’étude urbaine : hiérarchisation des voies, liaisons et transports, typo-

logie architecturale et urbaine, proximité des commerces et services… ;

• étude du potentiel du site : étude du règlement d’urbanisme, étude des ressources

du site, étude bioclimatique… ;

• étude de l’impact du projet sur le site, le quartier, la ville…

Les objectifs poursuivis par le projet à partir de l’analyse de site et des contraintes

tant externes qu’internes, devront être maintenus tout au long du projet. Il faut ainsi

veiller à ce que les objectifs soient bien appréhendés par les différents intervenants.

L’équilibre économique du projet doit tenir compte de l’importance de la qualité des

aménagements extérieurs, de la complexité de toutes les mixités (urbaine, architec-

turale et sociale…).

Il est nécessaire de communiquer largement tant auprès des élus, des citoyens, des

riverains ou des futurs résidents pour favoriser l’acceptation d’un projet dense.



Troisième partie

La boîte à outils

La boîte à outils comprend trois fiches d’aide à l’analyse

des données du site. Ces fiches proposent des critères et

une recommandation de satisfaction de ces critères pour

caractériser un projet dense.

Elle contient aussi une trame pour l’élaboration d’un

diagnostic de site et des argumentaires en faveur de la

densité.



FICHE 1 : Critères d’accessibilité et d’équipement d’unsite éligible

Recommandation : pour pouvoir caractériser un site comme propice à la densification, 6 des

8 critères abordés ci-après doivent être satisfaits avec au minimum :

• trois critères de priorité 1• un critère de priorité 2• un critère de priorité 3Si le critère n’est pas existant, il peut être validé par création dans l’opération réalisée.

FICHE 1 : Critères d’accessibilité et d’équipement d’un site éligible

Critères à évaluer : Le critère est-il satisfait ?

Priorité OUI NON

Transports en communs réguliers

(existants ou projetés) à moins de 700 m 1Au moins deux modes de transport en

commun doivent être réunis pour satis-

faire le critère

Exemple: Métro

Tramway

Bus

Train

Station de covoiturage

Autre (à préciser) :

Est-il envisagé de les créer ? (à préciser)

Voirie et desserte 3Le critère est satisfait à partir d’un exemple

de voirie ou desserte

Exemple : Autoroute, accès rapide

Voie rapide urbaine, accès rapide

Nationale


Commerces de première nécessité 1à moins de 700 m

Le critère est satisfait à partir de deux exem-

ples de commerces

Exemple : Boulangerie

Epicerie

Boucherie

Pharmacie

Presse / Tabac



1. Fiches d’aide à l’analyse des donnéesdu site


1. Fiches d’aide à l’analyse des données du site

FICHE 1


Priorité OUI NON

Services administratifs de proximité

à moins de 700 m ou rapidement accessibles 2par les transports en commun Le critère est satisfait à partir d un exemple

de service administratif

Exemple : Mairie ou annexe

Poste

Gare

CAF / CPAM



Services de proximité privés 2à moins de 700 m ou rapidement accessible Le critère est satisfait à partir d’un

par les transports en commun exemple de service de proximité

Exemple : Médecin généraliste

Autre service médical (à préciser)

Banque / Distributeur de billet



Ecole maternelle et primaire existante 1à moins de 1 000 m ou rapidement accessible Le critère est satisfait à partir de deux

par les transports en commun exemples de commerces

Est-il envisagé de la créer ? (à préciser)

(selon potentiel du projet : apport de nouveaux enfants et

possibilité de la commune)

Est-il possible de compenser par un système alternatif ?

(transport en commun organisé, partage de classe sur

plusieurs communes…)

Equipements publics 2à moins de 1 000 m ou rapidement accessibles en Le critère est satisfait à partir de deux

transports en commun exemples d’équipements publics

Exemple : Crèche

Bibliothèque / Médiathèque

Maison des jeunes

Salle de sport / activité sportive

Salle polyvalente

Terrain de jeu / de sport

Musée

Cinéma





FICHE 1


Priorité OUI NON

Source de pollution ou de nuisance de l’air,

sonore et visuelle à proximité 3Le critère est atteint si le site présente

aucune pollution ou nuisance ou s’il est

possible de toutes les traiter

Exemple : Voie rapide

Voie ferrée

Aéroport

Industrie

Station d’épuration

Décharge

Terrain vague / friche industrielle / ruine


Peuvent-ils être traités ? (à préciser)



FICHE 2 : Critères liés au règlement d’urbanisme et auPLU

Recommandation : pour pouvoir caractériser un site comme propice à la densification,

6 des 8 critères abordés ci-après doivent être satisfaits avec au minimum :

• trois critères de priorité 1• un critère de priorité 2• un critère de priorité 3

FICHE 2 : Critères liés au règlement d’urbanisme et au PLU


Priorité OUI NON

Coefficient d’occupation du sol 1Milieu urbain : minimum aux environs de 1

Milieu périurbain : minimum aux environs de 0,5

Le règlement autorise-t-il des bonifications ou des dépassements de COS ? (pour le logement

ocial, les projets à haute performance thermique, les extensions futures…)

Voiries et stationnements 2Voiries

Le règlement permet-il de minimiser les voiries ?

L’emprise de voirie minimum communautaire est-elle excessive ?

Une discution, avec les services administratifs, concernant

cette emprise est-elle envisageable pour favoriser la diversité

urbaine ?

Le règlement laisse-t-il la possibilité de gérer la division de

l’emprise ?

Stationnement

Le règlement permet-il 1 place par logement ?

Y a-t-il une exception pour les périmètres de valorisation des axes

lourds de transports en commun ?

Le règlement impose-t-il une grosse différence de nombre de

stationnements entre logement social et accession ?

Faut-il créer des places visiteurs ?

Une répartition des places est-elle induite ou imposée ?

Le règlement impose-t-il, dans le cas des maisons individuelles,

le stationnement sur la parcelle ?

Certaines contraintes peuvent-elles être annihilées par la discus-

sion ou par des parkings communs ?



FICHE 2


Priorité OUI NON

Espaces verts et végétalisés 2Les espaces verts et végétalisés doivent représenter au minimum

30% de la surface du terrain ?

Les espaces verts communs et les espaces végétalisés sont bien

différenciés ?

Les espaces verts communs représentent 15% maximum de la

surface du terrain ?

Le règlement laisse la possibilité de créer des espaces verts

privés, jardins ?

Implantations des constructions par rapport 3aux voiries et emprises publiques.

Puis-je m’implanter en limite des voiries et emprises publiques ?

Toute construction doit-elle être implantée le long des voiries ?

Dois-je obligatoirement avoir 5 m devant les garages ?

Le retrait par rapport à la voirie est-il imposé à 0 ou à 5 m ?

Peut-on envisager un retrait dans l’intérêt du projet architectu-

ral et urbain ?

Implantations des constructions 3par rapport aux limites séparatives

Puis-je m’implanter sur les limites mitoyennes des parcelles

créées ?

Existe-t-il une distance imposée constructible depuis la voirie ?

Dois-je obligatoirement m’implanter en retrait ?

La distance de retrait par rapports aux limites séparatives est-

elle imposée ?

Implantations des constructions les unes par 3rapport aux autres

La distance de retrait entre constructions sur une même propriété

est-elle imposée ?

Dans le cas d’une division ultérieure de propriété, le règlement

autorise-t-il les constructions mitoyennes ? (Cas des accessions)

Coefficient d’emprise au sol 1Milieu urbain : 50% minimum

Milieu périurbain : 30% minimum



FICHE 2


Priorité OUI NON

Hauteur relative des constructions 1La hauteur relative est de :

Cela semble-t-il cohérent avec la densité ?

Le règlement fait-il une différence entre les maisons, logements

individuels et le logement collectif ?

Hauteur absolue 1La hauteur absolue est de :

Cela semble-t-il cohérent avec la densité ?



Aspect extérieur 3Le règlement impose-t-il des matériaux ?

Le règlement impose-t-il des toitures en pentes ?

L’inclinaison de la pente est-elle réglementée ?

Le règlement autorise-t-il les terrasses et toitures terrasses ?



Le règlement induit-il une image régionaliste ?

Le règlement permet-il la création d’un projet contemporain ?



FICHE 3 : Critères liés au développement urbain de la commune


OUI NON

Existe-t-il sur la commune un projet de développement ou

de renouvellement urbain ?

Si oui, de quel type ?

Le site en fait-il partie ?

Ce projet va-t-il dans le sens d’une densification ?

Une augmentation du COS est-elle associée au projet ?

La commune supporte-t-elle le coût du foncier de l’opération

de développement ou de renouvellement ou participe-t-elle à

son financement ?

Si oui, à quelle hauteur?

Y a-t-il des besoins spécifiques sur la commune ?

Si oui, de quels types ?

Est-il envisagé la réalisation d’équipements ou l’amélioration

des transports en commun sur la commune?

Si oui, de quels types ?

La municipalité est-elle hostile à la réalisation d’un projet dense ?

Si oui, d’où vient cette opposition ?

Quels sont les arguments de la mairie ?

Puis-je bâtir un argumentaire qui pourrait la convaincre ?

Puis-je l’informer sur la réalité d’un projet dense, lui montrer des

exemples réussis ?

Puis-je intégrer ou impliquer la commune dans le projet ?

La commune souhaite-t-elle s’impliquer dans le projet

Si oui, à quelle hauteur ? Dans quel rôle ?

Le projet peut-il répondre à ses attentes en termes de logements ?

(quantité, typologies, social ou accession)

Le projet peut-il proposer les services et commerces manquants à

la commune ?

Mon projet peut-il intégrer les équipements nécessaires à la

commune ? (modalités financières à étudier)

Dans le portage financier du foncier, la commune peut-elle

participer ?

Peut-on envisager la mise en place d’un bail à construire sur un

terrain communautaire ?

Peut-on envisager la mise en place d’une charte avec les collecti-

vités pour la prise en charge de la réalisation des espaces

publics ?


Le tableau ci-dessous propose une check-list qui passe en revue tous les éléments pouvant

être demandés et étudiés lors de l’analyse du site. Tous ces éléments doivent permettre de

définir les exigences du programme.

La colonne intérêt pour le projet, oui ou non, permet de valider la nécessité d’aborder le

point dans l’étude en fonction du type de projet.

Par exemple dans le cas d’un site proposé pour la réalisation d’une opération réalisé sur un

site clos, sans projet d’aménagement urbain, on pourra répondre non à l’analyse du type de

réseau routier présent.


Diagnostic de site

Intérêt

Identité du territoire Documents potentiels à fournir pour le

et données à relever pour analyse programme

OUI NON

Analyse du tissu et du maillage urbain

Voiries, dessertes et transports

• Type de réseau routier présent • Listing

• Carte hiérarchique

• Hiérarchisation et description • Schémas : coupes, plans, photos

des gabarits • Evaluer celles qui peuvent être réinterprétées

• Typologie des espaces publics • Repérage photographique

• Dimensionnement rapide + matériaux

• Usage

• Contexte urbain

• Transport en commun • Listing, compris relevé des fréquences

• Repérage cartographique

Formes urbaines

Forme des îlots : • Relevé photographique

• rapport à l’espace public, • Dimensionnement rapide

• logique de fonctionnement, • Schéma analytique

• qualité de vie et d’usage • Analyse et critique :

Parcellaire :

• Logement individuel et collectif

• Rapport à l’espace public • Schéma : relevé et gabarit du parcellaire type

• Gestion de l’intimité • Analyse et critique

Analyse des typologies et des usages

Contexte et identité architecturale

Patrimoine remarquable : • Relevé photographique

source d’inspiration ? • Localisation cartographique

• Analyse et critique

Identité architecturale du site

et de la commune

• Hauteur du bâti • Relevé photographique

• Matériaux • Schéma

• Type de toiture • Analyse et critique



Intérêt

Diagnostic et potentialités Documents potentiels à fournir pour le

du site et données à relever pour analyse programme

OUI NON

Paysage en présence • Relevé photographique et localisation

Points intéressants ou singuliers cartographique

• Analyse et critique

Typologies résidentielles

• Maisons de villes • Relevé photographique

• Maisons individuelles • cartographie de localisation

• Immeuble collectif social • Schéma

• Immeuble collectif • Critique des intérêts typologiques

• Logement individualisé • Comptabilisation

• Logement spécifique • Analyse des besoins potentiels

(étudiant, personnes âgées …)

Relevé des activités économiques

• Commerces • Cartographie de localisation

• Services • Comptabilisation

• Analyse des besoins potentiels

Relevé des équipements

• Administratifs • Cartographie de localisation

• Culturels • Comptabilisation

• Sportifs • Analyse des besoins potentiels

• Le collectif social

Connaissance du site

• Localisation • Reportage photographique

• Taille • Plan

• Histoire • Tableau de surface

• Accessibilité • Note de synthèse

• Analyse du PLU • Tableau de synthèse

• Patrimoine architectural • Relevé photographique

remarquable sur le site • Plan de localisation

• Patrimoine végétal remarquable • Note de synthèse

Analyse des contraintes urbaines du site

• Servitude de passage ou de

cour commune • Reportage photographique

• Nuisances proches • Schémas

• Ouverture ou enclave par • Analyse et critique

rapport à la ville

Ressources du site

Analyse des ressources bioclimatiques

• Macroclimat • Analyse météorologique

• Microclimat • Vents dominants

• Ensoleillement • Etude des masques solaires

• Diagramme solaire…

• Analyse de sol • Nature du sol

(à réaliser par un professionnel) • Portance

• Capacité d’infiltration des eaux


Les arguments en faveur de la densification du programme sont répartis en trois catégories.

3. Argumentaire en faveur de la densité

Argumentaire économique

• L’accession à la propriété périurbaine a augmenté mais le nom-

bre de logements urbains diminue. Il va falloir augmenter le

nombre de citoyens pour maintenir un niveau d’activité et

d’équipement en ville, et proposer une offre qui réponde à la

demande. La densification permet d’y répondre.

• Pour les communes, la densité permet une économie de terri-

toire et le maintien des réserves foncières permettant la

gestion du développement urbain ultérieur.

• La compacité de l’opération permet de réduire les longueurs

de voiries et de réseaux, ce qui augmente la rentabilité et

diminue les coûts d’entretien. De même les installations sont

optimisées pour les concessionnaires.

• Les transports en commun, les équipements publics et cultu-

rels sont plus utilisés, ils engendrent plus de recettes facilitant

leur entretien et leur développement.

• Les petits commerces fonctionnent mieux dans des quartiers

plus denses, présentant un potentiel de clientèle plus impor-

tant, surtout lorsque le projet réalisé propose une mixité

d’usages.

• Dans les communes où la part des logements sociaux est im-

portante, les budgets municipaux sont mal alimentés par ces

foyers peu taxés. La charge fiscale est alors reportée sur les

ménages propriétaires et la ville devient moins attractive pour

les accédants à la propriété. La programmation de projets

denses en accession peut permettre le retour des propriétaires

et répartir la charge budgétaire sur une part plus importante de

ménages.

• La densification des parcelles urbaines et périurbaines permet

de construire plus de logements ou de bâtiments d’activités sur

une assiette foncière faible et de répondre massivement à la

demande immobilière dans un périmètre responsable.

Interne

X

X

X

Collectivité

X

X

X

X

X

X

X

Acquéreur

Argumentaire écologique

• La densification évite l’artificialisation massive des territoires.

Elle permet le maintien des écosystèmes et la conservation

de toutes les capacités du sol : infiltration des eaux de pluie,

potentialité des productions agricoles, plantations permettant

le stockage du dioxyde de carbone…

• Le recyclage du foncier et le renouvellement urbain par la créa-

tion de projets denses participent à redonner vie aux territoires,

à recycler les bâtiments en place et à réaménager les sols dans

une démarche de qualité.

Interne Collectivité

X

X

Acquéreur

X



Argumentaire écologique

• Par sa compacité, la densité optimise et réduit la consomma-

tion de matériaux de construction.

• En travaillant sur la proposition d’alternatives à l’usage de la

voiture et en proposant des circulations douces et des services

de proximité, les projets denses participent à la réduction de

l’utilisation du transport individuel et à la diminution des émis-

sions de gaz à effet de serre.

• La densification permet de réintroduire la nature en ville et

de diversifier la qualité des espaces publics, en créant des

paysages et de l’intimité.

Le Grenelle de l’environnement ré introduit des arbres et des

plantations dans la ville pour stocker le dioxyde de carbone et

dépolluer l’air. Il valorise la création de liaisons végétales

urbaines pour maintenir la biodiversité.

Le cycle de l’eau est de nouveau pris en compte dans l’aména-

gement urbain grâce à la gestion des eaux de pluie sur site. Les

surfaces minéralisées doivent obligatoirement être réduites

pour permettre l’infiltration. Ce qui rafraîchira les villes et

permettra l’amorce d’un recyclage partiel de l’air pollué.

• Thermiquement, l’habitat dense neuf est plus performant que

les constructions individuelles. La compacité des projets per-

met la création d’une inertie thermique entre logements. En

optimisant les développés de murs extérieurs la densité réduit

les déperditions de calories. Les consommations énergétiques

sont réduites.

• Dans les programmes denses, il est plus facile de mettre en

place un système de chauffage collectif basé sur la production

énergétique à partir de matières renouvelables ou recyclées,

ou un système de récupération de chaleur ou de froid. L’inves-

tissement dans ces modes de production ou le raccordement à

un réseau de chaleur est amorti par le nombre de logements.

• L’intérêt écologique principal est bien la non consommation

d’énergies fossiles.

Interne

X

X

X

X

X

X

Collectivité

X

X

X

X

X

X

Acquéreur

X

X

X

X

Argumentaire social

• Aujourd’hui, pour répondre à la carence de logement, il fau-

drait construire 500 000 logements par an. La demande ne

cesse d’augmenter, elle est dopée par les mutations de notre

société. Le vieillissement du parc immobilier motive aussi la

demande de logements neufs, il faut renouveler le patrimoine,

un tiers du parc est antérieur à 1948. La densité participe à

l’augmentation de l’offre.

Interne

X

Collectivité

X

Acquéreur



• Le pouvoir d’achat des ménages est en baisse, le prix des éner-

gies est instable. Les économies d’énergies de chauffage et de

transport dans un projet dense sont importantes et favorisent

le budget des ménages.

• Les familles recherchent aujourd’hui des logements plus grands

et plus lumineux, avec un jardin dont l’entretien ne doit pas

être trop important.

La densité permet de ne pas démultiplier la surface du terrain

acheté uniquement pour se permettre la construction des sur-

faces habitables souhaitées. Des terrains plus petits, moins

chers, avec un COS plus important donneront un tissu urbain

plus compact et limiteront l’étalement urbain.

Interne

X

X

Collectivité

X

X

Acquéreur

X

Exemple d’argumentaire commercial pour vendre un programme dense

à destination des acquéreurs

C’est au niveau des produits en accession que la densité risque de poser question. Les commerciaux

doivent donc monter un bon argumentaire en s’inspirant des différents points de vue ci-dessus.

Voici quelques pistes :

• La densité influence le pouvoir d’achat.

Le prix des énergies est en hausse. Bientôt la taxe carbone viendra alourdir la facture.

Le logement en programme dense permet :

- la maîtrise de la facture de chauffage par sa compacité ;

- la maîtrise du coût des transports par la proximité des équipements et des transports, réduction

des frais d’essence et réduction du budget voiture par la réduction des kilomètres parcourus,

l’inutilité de l’achat d’une seconde voiture ou de scooter pour les adolescents.

• Proximité des équipements et services.

Les familles avec enfants ou adolescents souhaitent un accès rapide aux écoles, aux commerces, aux

services médicaux.

• Rapidité d’accès aux transports en commun.

Il est important pour les adolescents de pouvoir aller au collège et au lycée ou aller vers les équi-

pements culturels rapidement.

Important aussi pour les plus âgées, les personnes sans véhicule … qui retrouvent ainsi de la

mobilité.


Quatrième partie

Poursuivre la réflexion



La forte influence des transports

Le développement des transports favorise la construction individuelle diffuse qui participe

activement au mitage du territoire.1 De grandes parcelles non viabilisées, le long de routes

existantes, sont commercialisées par des agriculteurs dont les terres sont devenues construc-

tibles.

Pour répondre au marché, les aménageurs proposent donc des parcelles plus grandes, mais

pour que les prix restent compétitifs, ils s’implantent loin du centre-ville.

Des habitudes qui favorisent l’étalement urbainLes lotissements de l’étalement urbain proposent des parcelles assujetties à des coefficients

d’occupation du sol et des possibilités d’emprise au sol faibles (0,1 ou 0,2).

Les cahiers des charges n’obligent pas à construire en limite de propriété, voire favorisent

le recul.

Les cinq mètres de recul devant le garage par rapport à l’alignement sont un minimum

obligatoire.

De tous ces paramètres résultent des constructions implantées au milieu de vastes parcelles

faiblement construites.

De plus la tendance actuelle aux constructions de faible hauteur, gourmandes en emprise

au sol, les maisons individuelles en rez-de-chaussée et combles issues des catalogues sont

devenues la norme.

Ces constructions nombreuses sont parvenues à introduire comme règles dans les docu-

ments d’urbanisme, la toiture deux pentes avec hauteur de faîtage à neuf mètres maximum.

Poursuivre la rélexion

Cartes isochrones mettant en exergue la réduction des distances grâce notamment aux liaisons ferrées à grandevitesse.

1. Illustration Futuribles / Etude rétrospective et prospective des évolutions de la société française (1950-2030).



Les qualités spatiales d’une maison individuelleCe que les usagers n’analysent pas mais ressentent dans le confort de leurs maisons indivi-

duelles, c’est l’organisation de celle-ci.

Une maison, isolée sur son terrain, possède des possibilités d’implantation et d’orientation

plus nombreuses. Le logement est traversant, les fenêtres proposent des cadrages variés

sur l’environnement. L’évolution de la lumière dans la journée, modifie l’ambiance intérieure.

Mais ces aspects restent sous-exploités par les lotisseurs.

Ces notions d’orientations multiples et d’évolution de la lumière participent, sans être ex-

plicites, au désir de logement individuel car on les trouve rarement dans l’habitat collectif

classique.

La flexibilité, dans le logement et dans le cadre de vieIl n’existe plus d’immuabilité de la situation sociale, économique ou personnelle. La mobi-

lité est partout et le mot d’ordre est flexibilité.

La mobilité familiale et professionnelle demande plus de souplesse dans les solutions

d’habitat. On remarque que les ménages changent de logement en fonction des besoins

d’espace de la famille, ils ne le font pas évoluer. Il faudrait proposer un logement dont

l’évolution ou l’agrandissement, à faible coût pourrait permettre de projeter la famille dans

l’avenir et la conforter dans son choix de logement.

En France, un ménage reste en moyenne 8 ans dans son logement !

Le choix du milieu physique de notre vie quotidienne n’est plus induit par la proximité d’un

emploi, ni même par l’intérêt d’un paysage. D’ailleurs, les formes de l’étalement urbain sont

les mêmes partout et les paysages artificiels gomment l’identité des territoires.

L’important pour l’éligibi-

lité du cadre de vie c’est la

facilité d’accès aux centres

culturels et commerciaux,

aux bonnes écoles et au

milieu naturel.

L’individu est devenu « no-

made », la globalisation et

la dématérialisation des

informations nous amènent

à ne plus avoir besoin du

lieu. Ce n’est pas l’endroit

où l’on vit qui a de l’inté-

rêt, mais où l’on peut aller

depuis cet endroit.


L’impact des technologies et de l’écologie sur l’habitat

Evolution du logementL’usage et les espaces du logement ont évolué rapidement.

Le salon, autrefois lieu de vie social petit et fermé, s’est ouvert pour cumuler les fonctions.

Il a d’abord intégré le séjour, puis la cuisine. En s’ouvrant, celle-ci change d’usage,

anciennement considérée comme un espace usuel, elle devient le cœur du foyer. L’espace,

ainsi ouvert, devient plus généreux.

Longtemps la salle de bains était considérée comme une pièce secondaire, petite, sans

fenêtre, conçue pour être fonctionnelle.

Aujourd’hui elle est devenue essentielle voir personnelle, c’est un lieu de détente. On y

nettoie le corps mais aussi l’esprit lavé ici du stress quotidien.

Douche à jet, bains à remous, matériaux chauds, elle devient un spa dans lequel on passe

du temps.

La fonction des chambres a évolué également.

Si le sommeil représente encore la majorité du temps qui y est passé, la technologie y a

introduit d’autres activités. Ordinateur, télévision, salon d’accueil pour les copains, la cham-

bre cumulant les usages est devenue trop petite, on compense l’espace par un lit mezzanine.

La nécessité d’un espace bureau est devenue primordiale.

Les technologies ont introduit le travail au domicile. Si l’informatique à pris une place dans

la famille, elle a du mal à la trouver dans le logement. C’est une composante nouvelle dans

l’organisation du logement.

Un logement plus technique et plus écologiqueAvoir un logement plus écologique fait partie des nouveaux souhaits des usagers.

Les économies d’énergie et le confort de l’habitat participent aux choix de l’habitat.

Les technologies et les matériaux de construction sont nouveaux : VMC double flux, eau

chaude sanitaire solaire, photovoltaïque, pompe à chaleur…

Le logement gagne en technologie et demande parfois la création d’un local technique.

La domotique essaie de trouver sa place en simplifiant les gestes de la vie courante, bais-

ser les volets, allumer le chauffage… Elle participe à l’économie énergétique du logement

et donc à son impact écologique et permet d’entretenir les équipements pour s’assurer

de leur performance. Dans l’avenir, elle deviendra essentielle aux nouveaux habitats en se

démocratisant.

Isolation par l’extérieur, bloc de construction à isolation répartie, laines de bois ou de chan-

vre, ouate de cellulose, structure bois ; l’isolation est renforcée, elle est mieux contrôlée,

l’habitat gagne en confort.

L’architecture et l’organisation de l’habitat change également avec l’écologie et les tech-

nologies.

Les vitrages performants permettent aux petites fenêtres des années 80 et 90 de laisser la

place à de larges ouvertures qui inondent les pièces de lumière et de la chaleur du soleil.

L’organisation des pièces correspond à nouveau à la trajectoire du soleil, pièces de vie au

sud, pièces techniques au nord.




Pour répondre aux nécessités de la conception bioclimatique, les logements se doivent d’être

traversant ou de posséder plusieurs orientations.

Dans le logement le tri des déchets est apparu, il doit être organisé et trouver sa place.

L’écologie impose de réduire la place de la voiture et de favoriser celle des modes de trans-

port alternatif : vélos, covoiturage, voitures collectives…

Le garage doit être interrogé, il ne sert plus à stationner les véhicules. Il est utilisé comme

cellier, lingerie, salle de jeu des enfants…

Pourquoi le garde-t-on ? Parce qu’il est déductible de la SHON et se comptabilise comme

place de stationnement, donnée réglementaire à l’encontre des données écologiques.

Les principes écologiques vont éloigner la voiture de la maison en lui interdisant l’entrée

des quartiers.

Le garage va disparaître. Dans les pays précurseurs, comme l’Allemagne ou la Suède, c’est

déjà le cas. Cela a permis la création de garages à vélo, d’ateliers, de buanderies, de cellier,

d’un local technique ou de cette pièce en plus qui manque tant aux français.

L’impact de l’étalement urbain sur les financespubliques

Une étude du CERTU, datée de 2005, montre la difficulté de mesurer le coût de l’étalement

urbain. D’un côté, la densité permet de réaliser des économies d’échelles mais engendre

également des niveaux d’équipements et de service non comparables. Ainsi, il est souvent

constaté que plus il y a de logements, plus il y a de services et plus ces derniers sont sol-

licités. Cela engendre des coûts supplémentaires en investissement et en fonctionnement

(maintenance, sécurisation…).

Enfin, cette étude propose une simulation financière sur un terrain de deux hectares, entre

un lotissement de 20 lots pour des maisons individuelles et cinq immeubles collectifs de

12 logements. Pour la collectivité, en termes de recettes de fonctionnement par ménage,

l’intérêt pèse légèrement en faveur du lotissement.

Amsterdam, quartier sans voitures GWL Haarlemmerweg, 600 logements, 6 ha.


Annexes

Annexe 1 : GlossaireAnnexe 2 : Eléments législatifs et réglementairesAnnexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDMAnnexe 4 : Bibliographie



Baux à construireUn terrain communautaire est loué à la commune par le bailleur pour une durée fixée dansle bail, environ 55 ans. Le bailleur construit les bâtiments, les entretiens et les exploitentpour la durée du bail. A la fin de celui-ci les bâtiments reviennent à la commune qui doitles exploiter et les entretenir. Dans certains montages, le terrain peut-être mis à disposi-tion gratuitement ce qui allège la charge foncière de l’opération. Il existe également desbaux à réhabiliter, pour un projet sur des bâtiments existants, le principe est alors identique.

DesserrementPhénomène de développement urbain proposant un grand parcellaire et des constructionspeu denses, agrandissant les distances. C’est un phénomène qui s’amplifie avec l’éloigne-ment, mais que l’on peut également constater dans les centres urbains.

Etoilement urbainLe développement de la ville se fait le long des grands axes, il se dé-densifie en s’éloignantdu centre. Ce mode d’étalement laisse de grandes zones non construites au delà du périmètred’influence des grandes voies.

Forte influence des transportsL’accélération des vitesses de transport à réduit les notions de distance.Avec l’automobile, tous les territoires sont urbanisables.Les trains à grande vitesse se sont développés et ont encore agrandi les zones d’influences.Reims, Lille, Marseille sont devenus des banlieues de Paris, accentuant d’autant plus lapression foncière et immobilière de ces métropoles.

LotissementLe lotissement permet la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en parcelles ou enlots vendus à des acheteurs pour y implanter des constructions. Cette procédure, souventd’initiative privée, oblige à la rédaction d’un cahier des charges et à la réalisation devoiries, pour maitriser le projet d’aménagement.

PériurbanisationDu grec peri, autour, représente aussi l’étalement. C’est l’urbanisation périphérique desvilles, le développement, l’accroissement de la ville qui progressivement englobe de nou-veaux quartiers, mais aussi les villes et villages alentour tout en s’éloignant du centre,en sortant de la périphérie de la ville, du cadre. En informatique, les périphériques sont desappareils reliés à un ordinateur et qui travaillent sous son contrôle, cette définitionexplicite parfaitement l’idée de périurbanisation.

PADD : projet d’aménagement et de développement durableLe PADD - Projet d'aménagement et de développement durable constitue la nouveautéessentielle entre le contenu du POS et celui du PLU. Il s'agit d'un document politiqueexprimant le projet de la collectivité locale en matière de développement économique etsocial, d'environnement et d'urbanisme à l'horizon de 10 à 20 ans.

Annexe 1 : Glossaire



Il était à l'origine opposable aux tiers. Cette disposition génératrice d'une insécurité juri-dique importante a été supprimée par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003. Toute-fois, le zonage et le règlement écrit doivent être en cohérence avec celui-ci. De même,toute évolution du document reste conditionnée au respect de l'économie générale du PADD.En effet, si l'évolution du PLU implique une telle atteinte, il conviendra de procéder par unerévision. Cependant, si l'évolution voulue ne porte pas atteinte à l'économie générale duPADD, la procédure de modification sera suffisante. C'est ainsi que toute modification du PLUdoit rester cohérente avec le projet urbain exprimé dans le PADD. Cette notion de cohérence,d'une interprétation souple, assure la sécurité juridique du document, tout en préservant unecertaine portée à ce PADD, une opposabilité indirecte.

Renouvellement urbainC’est une des notions fondatrices de la loi SRU qui vise à l’utilisation optimale des espacesurbanisés.Son objectif est de contenir l’extension de la ville pour que son développement ne se fassepas au détriment des espaces naturels et agricoles.Cela passe notamment par une meilleure organisation des secteurs déjà urbanisés et laconstruction en priorité des friches urbaines et industrielles et des terrains à l’abandon.

SCOT : schéma de cohérence territorialeLe schéma de cohérence territoriale remplace l'ancien schéma directeur. C'est un documentd'urbanisme de planification qui, au vu d'un diagnostic et au regard de prévisions sur lesévolutions des fonctions et des besoins d'un territoire, fixe les orientations générales del'organisation de l'espace, détermine les grands équilibres entre espaces urbains et espacesnaturels et agricoles.

SHOB : surface hors œuvre bruteC'est la surface de tous les planchers d'une construction y compris les murs à laquelle s'ajou-tent des surfaces dites non habitables (les garages, les terrasses, les surfaces de moins de1,80 mètres sous plafond, certaines annexes).

SHON : surface de plancher hors d’œuvre netteC’est, pour une construction, le total des surfaces de plancher de chaque niveau, mesuréesà l’extérieur des murs (surface hors œuvre brute) après déduction :- des combles et sous-sol non aménageables pour l’habitation ou pour des activités àcaractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, des toitures-terrasses, desbalcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes au rez-de-chaussée (ne servant qu’àla circulation ; ex : porche, passage sous immeuble, etc…) ;- des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhi-cules ;- des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricoleainsi que les serres de production ;- des surfaces affectées à la réalisation, dans le cadre de la réfection d’immeuble à usaged’habitation, de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux, dans la limitede 5 m² par logement ;


- d’une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation.Pour chacune de ces catégories, les superficies déductibles sont précisées dans la circu-laire n° 90.80 du 12.11.90 relative à la définition de la surface hors œuvre nette.

ZAC : zone d’aménagement concertéLa ZAC, zone d’aménagement concerté, est portée par la collectivité ou un établissementpublic. Généralement, elle concerne des opérations mixtes et permet l’aménagement etl’équipement de terrains qui seront vendus. Ce montage est plus long que le lotissement,mais il possède des avantages financiers et techniques (financement d’équipements, préem-ption de terrains…) Il se passe en deux temps, un montage d’opération, qui permet decerner les intentions de l’opération et de faire un bilan. Le monteur d’opération propose alorsle projet à la collectivité dans le but de signer une convention. Dans un second temps, unplan d’aménagement et un cahier des charges précis sont réalisés, mais restent souples surla répartition des usages et des types de logements (loyer sociaux, libres…).

ZPPAUP : zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagerLoi du 7 janvier 1983 relative à la répartition des compétences en matière d'urbanisme.Zones de protection instituées autour des monuments historiques et dans les quartiers etsites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ouculturel. Elles sont mises en place à l'initiative et après accord des communes.La ZPPAUP comporte un zonage et un règlement qui énonce des règles de protection géné-rales ou particulières en matière d'architecture, de paysage et d'urbanisme : édifices oupetit patrimoine rural à conserver, modalités de restauration, localisation, implantation,aspect et gabarit des constructions neuves, préservation des perspectives et des structurespaysagères, terrasses, etc...Les effets de la ZPPAUP se substituent aux effets des sites inscrits, et des rayons deprotection de 500 m des monuments historiques.L'existence et les limites cadastrales de la servitude sont obligatoirement mentionnéesen annexe des plans d'occupation des sols.

ZUP : zone à urbaniser en prioritéEntre 1959 et 1967, pour répondre à la crise du logement, une procédure administratived’urbanisme opérationnel est créée en France ; la ZUP, zone à urbaniser en priorité. Les ZUPétaient destinées à permettre la création ex-nihilo de quartiers nouveaux, avec leurs loge-ments, mais également leurs commerces et leurs équipements. Elles ont permis la construc-tion des grands ensembles et ont résorbé le retard en terme de logements à l’époque.Le résultat ne semble pas probant, les quartiers créés sont aujourd’hui en train d’êtrerequalifiés.



Annexe 2 : Eléments législatifs et réglementaires

La loi 2000-1208 SRU du 13 décembre 2000 :Il s’agit de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain.• Elle intervient sur les règlements d’urbanisme qu’elle modifie ou remplace afin de mieuxgérer l’urbanisme et maîtriser le développement urbain, elle doit favoriser la densificationraisonnée des espaces déjà urbanisés, en limitant par exemple la possibilité de fixer destailles minimums de parcelles constructibles.

• Elle impose aux communes de transformer le POS en PLU, elles doivent réaliser un diag-nostic soulignant des atouts et contraintes de la commune et produire un PADD (pland’aménagement et de développement durable) qui doit permettre la rédaction d’unrèglement adapté à la maîtrise de l’expansion urbaine et à la qualité des aménagements,tout en créant un document de synthèse de la planification du territoire communal.

• Elle veut favoriser la mixité sociale en fixant un taux minimum de 20% de logementssociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants, comprises dans une aggloméra-tion de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de15 000 habitants. Cependant, elle permet aux communes de s’y soustraire par le paiementd’une taxe annuelle. 44% des communes d’Ile-de-France ne respectent pas la loi SRU.27 communes sur 36 en Alpes-Maritimes ne respectent pas la loi SRU, et 20/24 dans leVAR (taux moyen de logement social à 9%).

• Elle doit réduire la place de la voiture, en demandant par exemple moins de stationnementdans les quartiers convenablement desservis en transports en commun.

• En 2003, la loi sur le développement des territoires ruraux permet aux départementsde préempter les terres périurbaines pour maîtriser la dilatation. Mais cette loi est peuutilisée à ce jour.

Souvent, les communes n’ont pas réalisé l’enjeu de cette loi. Un grand nombre d’articles desPLU continue à être en contradiction avec l’idée de maîtrise de l’étalement.Depuis 2000, cinq nouvelles lois ont été votées et modifient en partie la loi SRU.

La loi 2009-323 du 25 mars 2009, dite Loi MOLLEIl s’agit de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.• Elle vise à favoriser la construction de logements et l’accession populaire à la propriété,lutter contre l’habitat indigne.La maison à 15€, étendu aux appartements avec une TVA à 5,5%, va a contrario de la maî-trise de l’expansion. En effet, pour tenir ce prix, les maisons sont souvent sur des terrainsà prix abordable, donc essentiellement éloignées.

• Le renouvellement urbain et la lutte contre l'habitat indigne sont gérés par l'Anahet l'Anru, financés par le 1% logement au moins jusqu’à 2011.

La loi 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise enœuvre du Grenelle de l’environnement :

Elle place la lutte contre le changement bioclimatique au premier rang des priorités dudéveloppement durable. Elle fixe notamment comme objectifs :• la réduction de 20% des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2020, et de 3% par anjusqu’à 2050 ;

• le développement des énergies renouvelables à 23% à 2020 ;• la maîtrise de la demande en énergie.


Ces objectifs passent notamment par la baisse de consommation énergétique du bâtimentet des énergies de transport. Pour l’atteindre, il tend à soutenir la maîtrise du développe-ment urbain, la création d’un cadre de vie de qualité en ville, le développement des trans-ports en commun.

Maîtriser le développement urbain et favoriser la densité :

L’Etat :

• encouragera des opérations exemplaires d’aménagement durable des territoires. Un pland’actions incitera les collectivités territoriales au développement de l’habitat et à la réa-lisation d’éco-quartiers avant 2012. Il facilitera la réalisation de programmes d’innovationénergétique, architecturale, paysagère et sociale. Il réalisera, un plan de restauration dela nature en ville pour 2009 ;

• modifiera certains dispositifs fiscaux et incitations financières afin d’assurer une gestionéconome de l’espace et des ressources ;

• doit faire évoluer le droit de l’urbanisme pour prendre en compte les modifications dansl’année qui suit la publication du Grenelle.Entre autre, l’article L.128-3, ajout à l’article L128 et 128-2, qui doit autoriser ledépassement du coefficient d'occupation des sols, dans la limite de 20% et dans lerespect des autres règles du plan local d'urbanisme, pour les constructions remplissantdes critères de performance énergétique ou comportant des équipements de productiond'énergie renouvelable (minimum THPE Enr).

Les communes :

• de plus de 50 000 habitants sont tenues de mettre en place un plan climat énergie terri-torial, obligatoire avant 2012 ;

• doivent lutter contre l’étalement urbain et revitaliser les centres-villes en proposant desseuils minimaux de densité, des performances énergétiques supérieurs à la loi, en condi-tionnant toutes les opérations d‘aménagement à la création ou au renforcement desinfrastructures de transport, en créant un lien entre densité et niveau de desserte entransports en commun ;

• doivent lutter contre la régression des espaces agricoles et naturels, en prenant desobjectifs chiffrés et des indicateurs de consommation d’espace ;

Les communes et les collectivités locales ont obligation d’harmoniser les documents de pla-nification et d’orientations urbaines de la commune.

La loi Grenelle propose notamment une conception de l’urbanisme dans sa globalité

(en harmonisant des documents d’orientation et des documents de planification) à

l’échelle de l’agglomération.

Annexe 2 : Eléments législatifs et réglementaires


Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

Ce concours, lancé en 2009 par le MEEDDM, souhaite valoriser des projets qui ne se limi-tent pas à des réponses techniques liées, par exemple, à la qualité énergétique, maisqui s’étendent aux questions essentielles du développement durable : le pilier social etsociétal, le pilier économique et le pilier environnemental.

Le pilier social et sociétal• animer la gouvernance autour du projet d’aménagement :

participation et adhésion des parties prenantes de l’Éco-quartier, notamment les rive-rains, les associations et les représentants de la société civile, porte-parole des futurshabitants ; articulation avec les autres démarches existantes (Plan climat-énergie terri-torial, agenda 21 local, PLH…).

Questionnements (non-exhaustifs) pour aider

l’expert dans l’examen du dossier

Un portage fort et pérenne est-il mis en place ?La collectivité met-elle en place une organisationspécifique pour piloter le projet ?Quels partenaires et quelles compétences externessont mobilisés ?Comment la collectivité procède-t-elle pour mobi-liser et motiver les acteurs dans la durée?Comment la collectivité procède-t-elle pour que leprojet soit approprié par tous les partenaires àtoutes les étapes ?Quels outils sont mis en place pour conduire leprojet ?

La collectivité met-elle en place un processusd'information, de consultation, de concertation,de participation, de codécision ?L'association concerne-t-elle les instances tech-niques, décisionnelles ou les deux ?La collectivité travaille-t-elle à "livre ouvert" ?Quels dispositifs sont mis en place pour s'assurerde la bonne compréhension par le public de lacomplexité des sujets juridiques, techniques etfinanciers ?Les habitants, les riverains et les usagers sont-ilsassociés à chaque étape ?Une "règle du jeu" claire est-elle définie ?Dans quelle mesure sont pris en compte les avisdes habitants ? Et à quels moments du projet ?Les choix effectués par le maître d'ouvrage sont-ils explicités ?

Le pilier

social

et

sociétal

Dimensions

Organiser

la gouvernance

urbaine pour

l’Eco-quartier

Objectifs

S’organiser,

s’entourer

et

piloter

Impliquer,

écouter

et

décider

Organiser la gouvernance



Le projet d'Eco-quartier est-il une traduction opé-rationnelle d'une politique urbaine durable etglobale, définie dans un ou plusieurs,documentsde planification (SCOT, PLH, PDU, PLU) ou d'enga-gement (agenda 21 local) ?A l'inverse, le projet d'Eco-quartier a-t-il vocation àdéfinir une politique urbaine durable et globale ?Comment ?Quels leviers juridiques, fiscaux et techniques sontactionnés pour atteindre les objectifs ?Les objectifs que la collectivité s'est fixée vont-ilsau-delà des règles, des prescriptions, des normeset des références actuelles ?Des outils contractuels formalisent-ils les engage-ments pris lorsqu'ils vont au-delà du cadre régle-mentaire ?Des outils de travail collaboratif ont-ils été déve-loppés ?

Des modalités d’évaluation sont-elles prévues ?Des évaluations intermédiaires permettent-ellesd’ajuster le projet ?La collectivité met-elle en place une procédured’amélioration du projet au fur et à mesure dudéroulé de l’opération ?Les enseignements de l’opération permettent-ilsde faire évoluer les pratiques de la collectivité surd’autres projets ?La gestion ultérieure est-elle prise en compte pourdéfinir le projet ?Les futurs gestionnaires sont-ils associés au pro-jet dès les phases amont ?La qualité d’usage est-elle prise en compte pourdéfinir le projet ?Comment la sensibilisation des futurs occupantsa-t-elle été réalisée (gestion, appropriation,usages…) ?

La parole de chacun est-elle entendue et respec-tée ?Une procédure d’explication et de résolution desconflits entre partenaires est-elle mise en place ?Le processus mis en place permet-il aux parte-naires de progresser collectivement ?

S’assurer que

les objectifs

fixés seront

respectés et

atteints

Evaluer et

préparer

une gestion

durable

Se respecter

mutuellement

et progresser

ensemble



• traduire dans le projet la mixité et la diversité sociales, urbaines et fonctionnelles

dans le quartier :

mixité sociale et générationnelle, coordination entre les différents types d’habitats(neuf/ancien, individuel/petit collectif/collectif, accession/locatif, petites et grandestypologies) et les différentes fonctions urbaines (services et commerces urbains, trans-ports collectifs, espaces publics porteurs d’identité et espaces extérieurs de loisirs àproximité/qualité des espaces publics et des espaces collectifs…).

Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert

dans l’examen du dossier

Comment le projet prend-il en compte les problématiquessociales qui se posent à l’échelle de la commune, de l’inter-communalité, du département ?

Le projet renforce t-il le lien entre les habitants ?Comment favorise-t-il l’intégration sociale ?Le projet est-il adapté aux pratiques des habitants, à l’ex-pression de leur identité culturelle ?Quels lieux de rencontre, de convivialité a-t-il mis en place ?

Comment favorise-t-il l’accès à l’emploi, au logement et àla formation ?Le quartier est-il desservi par un transport en communperformant (quel niveau de service) ?A-t-il un effet positif pour l’insertion économique ?Le quartier est-il accessible à tous par tous les systèmes detransports adaptés à leurs mobilités ?Les espaces publics sont-ils accessibles à tous ?Détailler la qualité d’usage des espaces publics (accessibilité,entretien, lisibilité, fonctionnalité et vocation, continuité...)comme condition d’appropriation et lieu d’un possible liensocial.

Le projet s’inscrit-il dans une politique de l’habitat (et ré-flexion menée à quel niveau ?)Le projet prend-il en compte certains publics ?Le projet intègre-t-il des objectifs en termes de mixité so-ciale à l’échelle d’un immeuble, de l’opération, du quartier,de la ville ?Où sont localisés les programmes sociaux ?

Le projet ambitionne-t-il des critères de mixité fonctionnelle ?Le projet est-il organisé sur la base de pôles monofonction-nels ou sur le principe de pôles mixtes à dominante ?Le projet privilégie t-il des modes d’occupation différenciés

Le pilier

social et

sociétal

du déve-

loppement

durable

Dimensions

Améliorer

la cohésion

sociale

Promouvoir

la mixité

sociale et

fonction-

nelle

Objectifs

Inscrire

le projet

dans son

contexte

social inter-

communal

Renforcer

les liens

sociaux

Promouvoir

toutes les

formes

d’accessibi-

lité à tous

les habitants

Réduire les

phénomènes

de ségréga-

tion socio-

spatiale

Organiser

la mixité

fonction-

nelle

Organiser la mixité sociale et fonctionnelle de l’éco-quartier



des immeubles (ex : commerces en rez-de-chaussée) ?Comment cela est-il permis (aspects réglementairesnotamment) ?

Le pilier économique :• assurer la pertinence et la pérennité dans le temps du montage socio-économique

du programme (y compris sur ses aspects fonciers et de gestion) :

identification des besoins et anticipation sur les usages et modes de vie à venir, locali-sation des activités, qualité des moyens de transports et de communication, mixité fonc-tionnelle, réversibilité des équipements, développement de l’économie locale, modes deproduction et de consommation responsables, financement de l’opération, projet modu-lable grâce à son phasage et programme adaptable dans le temps, économie du projet,modes et coûts de gestion.



Le projet soutient-il la création d’emplois (en particuliertournée vers la main d’œuvre locale) ?Les filières économiques locales sont-elles structurées pourrépondre aux besoins du projet (matériaux et techniquesde construction, compétences pour la maintenance desinstallations...) ?Favorise t-il la mixité fonctionnelle, en particulier l’instal-lation et le maintien des commerces et services de proxi-mité ?Apporte-t-il une contribution à l’attractivité du territoireet agrandit-il les aires des activités économiques duterritoire ?

Les infrastructures existantes et les équipements sont-ilsadaptés pour absorber les échanges économiques induitspar le projet (les déplacements générés à tous les stades duprojet, les services aux entreprises ou aux particuliers quis’installeront) sans perturber ceux qui préexistent ?Quels effets concurrentiels sont à prévoir sur les activitéséconomiques et de services à court et long terme ?Quels retours escomptés en matière de prélèvement fiscal ?Quelles conséquences prévisibles sur les marchés foncierset immobiliers et quelles mesures ont été prises pour lesmaîtriser ?

Le pilier

écono-

mique du

dévelop-

pement

durable

Dimensions

Optimiser

la portée

économique

du projet

Objectifs

Inscrire

le projet

dans la

dynamique

de dévelop-

pement

local

Anticiper et

encadrer

l’impact

économique

du projet

Assurer la pertinence et la pérennité dans le temps du montage socio-économique



Le montage financier est-il adapté aux choix de la collecti-vité et à la situation foncière du projet (parts du public etdu privé ; qui dispose de la maîtrise foncière) ?Comment ont été réparties les charges foncières entre amé-nageur et promoteur (comment ont été justifiés les prix duterrain nu, et du terrain équipé) ?Quels sont les bénéfices et avantages attendus respective-ment pour la maîtrise d’ouvrage, pour les usagers, et pour lapopulation locale (riverains notamment) ?Comment ont été financés les équipements propres au quar-tier (activités, moyen de communication, ex : fibre optique,services et commerces urbains, transports collectifs, espacespublics identitaires et espaces extérieurs de loisirs à proxi-mité…) ?Tous les financements possibles ont-ils été examinés(Ademe, CDC, région...) ?

Les coûts de fonctionnements ont-ils été calculés, et leurfinancement prévu ?Comment lier l’exigence de fournir le DPE à un engagementdes constructeurs sur la maîtrise des charges ?

Le projet permet-il des adaptations, voire une réversibilitédes choix (changements d’usage...) ?Quels scénarios d’évolution ont été envisagés ?La fin de vie du projet a-t-elle été imaginée, et à quel coût(démantèlement, déconstruction, remise en état du site) ?L’évolutivité des constructions (logements, équipements…)a-t-elle été envisagée ?Les conditions de mutualisation d’espaces ont-elles été en-visagées ? (ex : stationnements, espaces privés collectifs…)

Quelle prise en compte des risques comptables et financiersdu projet ?Quelle prise en compte des coûts externes sur la santé pu-blique, l’environnement et la sécurité publique (creuser) ?La performance économique des techniques et technologiesmobilisées est-elle assurée ?

Assurer la

pertinence

du montage

financier

du projet

Garantir la

pérennité

du projet

Optimiser

le montage

financier

et le coût

global du

projet

Imposer

des objec-

tifs de

résultats

en matière

de réduc-

tion/maî-

trise des

charges

Assurer des

possibilités

d’évolution

conjonctu-

relle du

projet

Prévenir les

risques liés

au projet

Le pilier environnemental• promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement :

sobriété carbone dans l’urbanisme, mobilité, conception intelligente de la densité, priseen compte de la nature et de la biodiversité, limitation de la consommation d’espace et





Gérer les eaux pluviales localement (selon les capaci-

tés des sols)

Augmentation de la perméabilité des voi-ries, installation de noues et bassins derétention paysager.Rétention totale des eaux de pluie surl’opération pour usage local et/ou infil-tration naturelle.

Toitures végétalisées.Stockage en cuve.Rétention totale des eaux de pluie surl’opération pour usage local et/ ou infil-tration naturelle.

Stockage et utilisation de l’eau pluvialepour les espaces verts publics et/ou col-lectifs.Utilisation de l’eau de pluie à un usagepublic et/ou collectif autre que l’arrosage.Choix de végétation cohérent avec la res-source en eau et les besoins de drainagedu site.

Installation de robinets et douchetteséconomes, WC double vitesse.Stockage et utilisation de l’eau pluvialepour les espaces verts privés.Utilisation des eaux pluviales pour les WC,nettoyage des véhicules, jardin.

A-t-on eu recours à l’assainissement parles plantes, aux jardins filtrants ?

...

Pilier

Environne-

mental

Dimensions

Promouvoir

les perfor-

mances

écologiques

dans l’Eco-

Quartier

Objectifs

Eau :

Optimiser

l’utilisation

locale

des eaux

urbaines

Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement

éventuellement reconquête ou intégration d’espaces pollués ou dégradés, qualité dela gestion de l’eau, prévention et valorisation des déchets, prévention des nuisancessonores, insertion dans une ambiance urbaine de qualité en terme de paysages etd’encadrement de la publicité extérieure.

Aménagement

Bâtiment

Aménagement

Bâtiment

Aménagement

Bâtiment

Réduire la consommation d’eau potable



• Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - biodiversité



Maintien ou valorisation du patrimoinenaturel existant.Prise en compte de la biodiversité (créa-tion ou maintien des corridors biolo-giques…).Choix des essences locales et variées.Maintien des biotopes.Mouvements de terre limités aux solspollués (utilisation locale des déblaispour faire des remblais paysagers et/oude protection sonore).Emprise au sol des espaces publics.Entretien naturel des espaces collectifs.Qualité de la terre végétale.Maintien des corridors écologiques.

Valorisation de la végétation en pied debâtiments.Valorisation de la végétation sur façadeset toitures.Entretien naturel des espaces privés.

Pilier

Environne-

mental

Dimensions

Promouvoir

les perfor-

mances

écologiques

dans l’Eco-

Quartier

Objectifs

Biodiversité

Développer

la Nature

en ville

Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - biodiversité

Aménagement

Bâtiment

• Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - mobilité



Optimiser la localisation et l’agencementdu quartier.Implantation des services publics etprivés, de commerces et d’activités cultu-relles et de loisirs au sein ou à proximitédu quartier.

Présence de transports en commun.Desserte du site par plusieurs modesde transport en commun dont un ensite propre.Quel niveau de service : quelles

Dimensions

Promouvoir

les perfor-

mances

écologiques

dans l’Eco-

Quartier

Objectifs

Mobilité :

maîtriser

les déplace-

ments indi-

viduels

motorisés,

diversifier

l’offre de

mobilité,

favoriser les

modes doux

et collectifs

de déplace-

ments

Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - mobilité

Aménagement

`Aménagement

Limiter les besoins de déplacement

Promouvoir les transports en commun



fréquences pour quels parcours ?Point de connexion avec un transport encommun efficace au cœur de l’opération.Connexion avec un mode de transporten commun efficace à moins d’1 km, ou20 mn en transport en commun.Création de parcs relais.

Distance avec le transport en commun :1 km, 500 m…

Présence d’association de covoiturage,d’auto-partage.Aménagement de parking-relais de covoi-turage, de parc d’auto-partage.Vélos en libre-service (avec ou sanscontrat impliquant des contraintes publi-citaires).

Nombre de stationnements par loge-ment : plus de 2, 2, 1, moins de 1.

Aménagement de pistes cyclables en sitepropre (pas une fin en soi : pour quel par-cours), voies partagées, secteurs zone30…Existence d’un plan de déplacement.

Aménagement de locaux vélos bienconnectés avec la rue et l’entrée desbâtiments.

Existence d’un plan de déplacement pié-tons.Promotion des initiatives type Carapatteet Caracycle.Comment ont été traités les chemine-ments piétons, avec quel confort ?Pour quels usages et besoins, quellesconnections (lieux de loisirs, espacespublics, commerces, écoles...).

Bâtiment

Aménagement

Bâtiment

Aménagement

Bâtiment

Aménagement

Soutenir les associations de transport partagé

Promouvoir les déplacements à vélo dans l’Eco-quartier

et vers les autres quartiers adjacents

Promouvoir le déplacement des piétons dans

l’Eco-Quartier



• Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement -

sobriété énergétique et énergies renouvelables



Maîtrise des besoins en déplacementmotorisé (cf. mobilité).Recourir à des procédés faiblement ou nonconsommateurs d’énergie (système gravi-taire de collecte des eaux, traitement surplace de l’eau ou des tailles de végétaux,composer avec les écoulements d’eausouterraine plutôt que pomper la nappeen permanence dans les sous-sols…).Part de production renouvelable à l’échellede l’opération 5,10,15,20,25%.

Performance énergétique des bâtiments :BBC, énergie positive.Intégration des énergies renouvelables aubâti.Dispositions constructives incitant à unmoindre recours aux services énergétiques(ex : des escaliers fonctionnels et valori-sés dans l’architecture permettent delimiter le recours aux ascenseurs, bonneutilisation de l’éclairage naturel…).

Pilier

Environne-

mental

Dimensions

Promouvoir

les perfor-

mances

écologiques

dans l’Eco-

Quartier

Objectifs

Sobriété et

efficacité

énergé-

tiques

et énergies

renouvela-

bles

Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - sobriété énergétique et énergies

renouvelables

Aménagement

Bâtiment



• Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - densité et forme

urbaine



Quelle est la densité : plus de60 lgt/ha, moins de 30 lgt/ha ?Quelle est la densité prévue pour l’opéra-tion (préciser les modalités de calcul) ?Comment se situe-t-elle par rapport auxprécédentes opérations, par rapport auxquartiers voisins, par rapport au centre-ville ?Forme urbaine dense mais avec quel partid’aménagement choisi pour faire accepterla densité ?Présence d’espaces publics paysagerset/ou d’espaces naturels à proximité ?Travail sur l’intimité des logements ?Forme urbaine dense.

Surface des parcelles de logement indivi-duel : plus de 500 m2, entre 150 et 300 m2,moins de 150 m2.Recours à l’habitat intermédiaire, à lamixité et la complémentarité des types deconstruction (transmission entre espacesouverts et cœur urbain dense.

Pilier

Environne-

mental

Dimensions

Promouvoir

les perfor-

mances

écologiques

dans l’Eco-

Quartier

Objectifs

Densité

et formes

urbaines :

promouvoir

une gestion

économe

de l’espace

et la recon-

quête des

zones

centrales

dégradées

Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - densité et forme urbaine

Aménagement

Bâtiment



• promouvoir la qualité environnementale et architecturale des formes urbaines : adap-tation aux changements climatiques et réduction des émissions de gaz à effet de serre(performance énergétique des bâtiments - norme BBC a minima), qualité de l’architectureconciliant les exigences d’une vie personnelle et l’ouverture sur les valeurs et servicescollectifs, notamment en proposant un renouveau de l’architecture du logement.



Quelle est la densité : plus deA-t-on défini des règles d’implantationdes bâtiments à l’échelle de l’aménage-ment ?La conception de l’aménagement a-t-elledonné lieu à une réflexion sur l’épanne-lage (ombres portées, effets du vent…).Cohérence de l’ensemble du projet auxdifférentes échelles.Quelle qualité urbaine générale ?

Orientation/conception bioclimatique.

Matériaux (qualité sanitaires et ther-mique) / matériaux avec fiche FDES.Qualité de l’isolation du bâtiment (Ubât< Ubât ref -10%, Ubât < Ubât ref -30%).

$Eau chaude sanitaire (classe A), chauffe-eau solaire.Equipements de chauffage performant,bât passif : pas d’équipement de chauf-fage lourd.Equipement de rafraîchissement (systèmede sur-ventilation, pas de climatisation).Mise en place d’équipement et de matérielà faible consommation électrique, puis-sance électrique < 6A.

Choix des matériaux des espaces publics.Modes d’entretien des espaces publics.

Quel confort d’usage des bâtiments etdes logements en particulier (praticité,évolutivité, ambiances, appropriations,entretien...) ?

Dimensions

Promouvoir

les perfor-

mances

écologiques

dans l’Eco-

Quartier

Objectifs

Eco-

construc-

tion

Promouvoir les qualités environnementales et architecturales des bâtiments - construction

Aménagement

Bâtiment

Bâtiment

Aménagement

Aménagement

Bâtiment

Généraliser la conception bioclimatique

Mettre en place une enveloppe thermique performante

Installer des équipements durables et performants

Installer des équipements durables et performants


Livres• Urbanisme opérationnel et aménagement durable, Edité par le ministère du logement et de laville

• Maîtriser l’étalement urbain, Etude réalisée par Martin CAHN, Energies cités pour l’ADEMENord-Pas-de-Calais avec le soutien du Conseil régional Nord-Pas-de-Calais

• Logements, crise publique, remèdes privés, Vincent BENARD, Romillat, collection économie• Urban sprawl in Europe – The ignored challenge, Agence européenne pour l’environnement,rapport de novembre 2006

• Les déterminants économiques de l’étalement urbain, in Etudes foncières, N°129, septembre-octobre 2007

• Lotir autrement, CAUE du Pas-de-Calais• Coup de Shampoing sur le développement durable, Dominique Bidou, IBIS Press• Atlas des développements durables, dirigée par Yvette Veyret et Paul Arnould, Ed. Autrement• Faire ville avec les lotissements, sous la direction d’Ariella Masboungi, Ed. Le Moniteur• La ville franchisée, formes et structures de la ville contemporaine, David Mangin, Ed. de laVillette

• Some Los Angeles Apartments, densification de la métropole de Los Angeles, Caroline Binachonet Cyril Desroche, Edition carnets de Malaquais, école d’architecture, Paris

• Haute densité, habitat contemporain, Alejandro Bahamon, Maria Camila Sanjinés, Ed. l’Inédite• Les cités-jardins, Jean-François & Nicolas Champeaux, Collection Ecologie Urbaine, Ed. Sang dela Terre

• De l’ilot à la barre

Revue de presse• Construire une ville compacte, Le Moniteur, 26 septembre 2006• Il faut contenir l’étalement urbain, Le Moniteur, 15 décembre 2006• Planification, Le Moniteur, 10 novembre 2006• Promouvoir la qualité dans les opérations de lotissement, Le Moniteur, 2 février 2007• Nature Progrès, juin-juillet-août 2007• Une alternative aux lotissements pavillonnaires, Le Moniteur, 28 décembre 2007• Les notaires se mettent au vert, La Gazette du Nord-Pas de Calais, 15 mars 2008• Une charte pour le développement durable, Géomètre n°2048, mai 2008• 104e congrès des notaires, Le droit des sols enjeu du développement durable, Le Moniteur,23 mai 2008

• Le livre blanc du foncier, SNAL• Journal des maires, juin 2008

Rapports et textes• Densités urbaines : quelles opportunités pour les villes de demain ? Observatoire de la ville,15 février 2007, www.observatoire-de-la-ville.com

Liens internet• http://www.hi.urbitat.fr/accueil.html : Habitat Intermédiaire en Centre Est. Etude réalisée pourl’Union sociale pour l’habitat et le PUCA sur les opérations d’habitats intermédiaires enAuvergne, Bourgogne, Franche-Comté et Rhône-Alpes.

Annexe 4 : Bibliographie


Annexe 4 : Bibliographie

Architecture

www.boskop.org, agence d’architecte, projet de Nanteswww.tectones.net, agence d’architecte, projet de Saint-Deniswww.harari-architectes.com, agence d’architecte, projet de Saint-Jacques-de-la-Landewww.bernard-buhler.com/lgtrealise agence d’architecte, projet de rénovation à Bordeaux

Etudes et analyses

www.caue62.org/IMG/pdf/Formes_et_densite_expo_MAV.pdfwww.caue62.org/IMG/pdf/Formes_et_densite_expo_MAV.pdfwww.caue80.asso.frwww.epures.com/images/d2-syntheses/Habitat-alternatif-ecran.pdfwww.dre.haute-normandie.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/AURH_Presentation_

seminaire_accession_sociale_ORH_cle08d19f.pdfwww.observatoiredelaville.com/pdf/Synthesecourte.pdfwww.observatoiredelaville.com/pdf/Synthesesondage.pdfwww.crisepublique.fr

La collection « Formation-action »A.RE.COOP. édite les guides « formation-action » à l’usage des administrateurs, dirigeants et sala-riés des coopératives d’Hlm. Chaque ouvrage fait le point sur une question professionnelle ens’appuyant, autant que faire se peut, sur des expériences déjà conduites.A.RE.COOP. contribue par cette collection à la capitalisation et au transfert des savoir-faire acquispar les coopératives d’Hlm.

DISPONIBLES4 - L’habitat en utopie(s)Édité en juillet 2002 - 44 pages

5 - Habitat et développement durableÉdité en août 2002 - 100 pages

7 - Le guide de l’administrateurde coopérative d’HlmÉdité en janvier 2004 et mise-à-jour 2005 -sous forme de classeur - 110 pages

8 - Le guide du prêt sociallocation-accession (PSLA)Édité en juillet 2004 et mise-à-jour en juin2006 - sous forme de classeur - 110 pages

9 - Mobiliser le foncier au profitde l’habitat socialÉdité en septembre 2004 - 58 pages

10 - La société coopérative d’intérêtcollectif HlmÉdité en octobre 2004 - 96 pages

11 - S’insérer dans les politiqueslocales de l’habitatÉdité en novembre 2004 - 72 pages

12 - La formation professionnellecontinue en coopérative d’HlmÉdité en août 2005 - 84 pages

13 - La qualité dans le logement neuf :diagnostic et propositionsÉdité en octobre 2005 - 114 pages

15 - Les marchés des sociétés d’HlmÉdité en mai 2006 - 108 pages

16 - Favoriser l’accession socialeà la propriétéÉdité en octobre 2006 - 76 pages

17 - Le congé de formation économique,social et syndicalÉdité en mars 2007 - 28 pages

18 - Le guide de la « nouvelle »sécurisation HlmÉdité en mars 2007 - 90 pages

19 - Les coopératives d’Hlmet l’impôt sur les sociétésÉdité en avril 2008 - 83 pages

21 - Concevoir un logementbasse consommationÉdité en octobre 2008 - 138 pages

22 - Le guide du Pass FoncierÉdité en septembre 2009 - 122 pages

23 - La réhabilitation énergétiquedes maisons individuellesÉdité en février 2010 - 118 pages

24 - Mettre en œuvre une démarcheRSE en coopérative d’Hlm -Le référentiel RSE AccessionÉdité en avril 2010 - 78 pages

25 - La pratique du syndic solidaire -Sécuriser le bâti, prévenir la dégradationdes copropriétésÉdité en juillet 2010 - 112 pages

26 - Lutter contre l’étalement urbain :architecture et densitéÉdité en septembre 2010 - 96 pages

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