1

Vastgoedforum

Vlaamse Overheid22/06/2015

CONIX RDBM AdvisorsVeerle Follens

v.follens@conixrdbm.com

2

3

Onvervulde collectieve behoeftes?

• Scholen en KDV:

• Gebouwen: kwaliteit en kwantiteit, lage bezettingsgraad

• Onderwijs en vrije tijd: zittenblijvers, ADHD,…

• Huisvesting senioren:

• Gebouwen: kwantiteit, betaalbaarheid?

• Zorg: levenskwaliteit, eenzaamheid?

Van oudsher domeinen die niet geschikt lijken om onderhevig te worden aan marktmechanismen…

4

De Tijd 08/01/2015

Onderbenut potentieel?

Centrum: kerken, winkels

Unfreeze

5

6

1 4

2 3

faciliterend en voorwaarden-scheppende

(bv. programmerende) overheid

accommoderende overheid

meer aanpasbare en multifunctioneleen gastvrije NZEB op juiste locatie

verbinden tekorten en overschotten

7

Stap 3Stap 2Stap 1

Inventarisatie gronden/

gebouwen in patrimonium

Consolideren private gronden/

gebouwen

Scenario’s ontwikkeling onderbenut

potentieel privaat

MVV op aanvraag van project-ontwikkelaar

CALL MVV op aanvraag van een

overheidConsolideren

publieke gronden/ gebouwen

Scenario’s ontwikkeling onderbenut

potentieel publiek

CALL MVV op aanvraag van een

overheid

faciliteren i.p.v. toelaten of verbieden

8

VastgoedBeleid

strategisch

operationeel

publieke doelen

tevredenheidgebruiker

kansen

financieel resultaat

technischestaat

maatschappelijk resultaat

?

Exploitant Beheerder

Beleidsdienst Eigenaar

Bestuur RO/ Vastgoed

draagkracht creëren + kansen zichtbaar maken?

9

Verkopen?

publieke doelen

ontwikkelingskansen

financieel resultaat

maatschappelijkresultaat

tevredenheidgebruiker

technischestaat

Onderzoek vervangende nieuwbouw?

Renovatie?

publieke doelen

ontwikkelingskansen

financieel resultaat

maatschappelijk resultaat

tevredenheidgebruiker

technischestaat

Voorbeelden scorekaarten per gebouw

10

Onderhouden? Exploitatie doorlichten?

publieke doelen

ontwikkelingskansen

financieel resultaat

maatschappelijkresultaat

tevredenheidgebruiker

technische-staat

publieke doelen

ontwikkelingskansen

financieel resultaat

maatschappelijkresultaat

tevredenheidgebruiker

technische-staat

Voorbeelden scorekaarten per gebouw

11

1. Site centrum

5. Schoolgebouwcentrum2

9. Schoolgebouw rand

8-11-12. Pastorijen

4. WZC

7. Kantoorgebouw

Site industriezone

Stadhuis

2. Technischcentrum

Adm. + TD Stad (FO + BA)

Nieuwe scholencampus

3. Dienstencentrum

6. Braakliggende grond rand

Renovatie/ opfrissing

Commercialisatie

Ruimteoptimalisatie

Nieuwbouw

Herbestemming

NieuwbouwCentrum 1

NieuwbouwCentrum

NIeuwbouw rand

School 1

Adm. OCMW (FO + BA)Gebouw centrum2

bestaande toestand: 12 sites

0. Site Bibliotheek

gewenste toestand: 4 sites

Voorbeeld

12

MVV

5D product

Gebouw

Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond

Vastgoed als antwoord op maatschappelijke behoeftes

13

MVV

5D product

Gebouw

Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond

eindgebruikerspublieke instanties of andere inrichtende machten

architecten, ingenieurs, …

stedenbouwkundigenlokaal ruimtelijk beleid,

grondeigenaars:publiekofprivaat

KennisinstellingenMiddenveldWetten en normen

financiersvastgoeddeskundigen

co-creatie met 5 stakeholders in algemeen belang

14

?

4D

Gebouw

Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond=ontwikkelaar: economische kosten-baten

analyse

Overheid zoekt ontwikkelaar…

15

?

3D

Gebouw Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond=ontwikkelaar: economische kosten-baten

analyse

architect: ‘gezicht’ gebouw =

Ontwikkelaar zoekt architect…

16

?

2D

Gebouw Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond=ontwikkelaar: economische kosten-baten

analyse

architect: ‘gezicht’ gebouw =

Samen op zoek naar besparingen…

17

?

2D

Gebouw Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond=ontwikkelaar: economische kosten-baten

analyse

architect: ‘gezicht’ gebouw =

2D-PRODUCT: vastgoed als accommodatie en als verhandelbare asset

2D-PROCES: getouwtrek tussen ontwikkelaar, architect en de wet

18

MVV

5D product

Gebouw

Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond

Ander script nodig voor MVV?

19

MVV

5D product

Gebouw

Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond

collectieve effecten voor buurt/wijk/ gemeente/ regio/...

/ planeet

ruimteverhuur, dienstverlening,

collectieve effecten in €

accommodatie, ontmoeting, identificatie

gebouwtypologie,‘gezicht’ gebouw

draagkracht grond, inpassing

op site

co-creatie met 5 stakeholders in algemeen belang

20

MVV

5D product

Gebouw

Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond

1. Overschotten verbinden met tekorten

Maatschappelijke kosten-baten analyse (MBKA)Met ≠ stakeholders naar ≠ scenario’s!

21

22

23

24

25

26

27

Identificeren

Ontmoeten

Accommoderen

Collectieve effecten in €

Dienstverlening in €

Ruimteverhuur

in €

28

“Omdat problemen vaak samenhangen met andere problemen slaan de beste oplossingen meerdere vliegen in één klap”

1. (h)erken het probleem

2. Sta open voor andere visies

3. Twee weten meer dan één

4. Leer van best practices

5. Verwar middel niet met doel

6. ‘Quick wins’ zijn altijd ‘win-wins’

7. Begin thuis

8. Wees niet bang voor geluk

9. Wacht niet op …de overheid

M. Reynebeau “Problemen zijn een overschat probleem” De Standaard, april 2015

29

BACK UP

30

http://www.brusselnieuws.be/nl/gemeente/oudergem 25/03/2015

31

32

33

http://www.gebouwen-search.nl/toekomstbestendig-vastgoed-leeft.html

34

http://www.vub.ac.be/ARCH/ae-lab/projects

35

36

MVV

5D

WIIFM?

Gebouw

Gebruik

Maatsch.

€

Financ.

€

Grond

vastgoed als antwoord op veranderlijke maatschappelijke behoeftes

DuWoBo: http://www.duwobo.be/maatschappelijk-verantwoord-vastgoedKUL-KULAK: maatschappelijk verantwoord vastgoed ontwikkelen