Magazine Immobilier commercial vol. 4 no. 3

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Le renouveau duMail Champlain

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VOLUME 4 | NUMÉRO 3

Informateur Immobilier

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MontréalAltoria démarre

QuébecLes ponts de Sam Hamad

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IMMOBILIER COMMERCIAL— Automne 20114

VOLUME 4 | NUMÉRO 3

Immobilier commercial est publié par Magazine Immobilier commercial inc.

599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelœil (Québec) J3G 4J1

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

[email protected] www.immobilier-commercial.ca

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR :Jacques Boisvert

RÉDACTRICE EN CHEF :Danielle Ouellet

ÉQUIPE DE RÉDACTION :Serge Beaucher, Anne Fleishman, Danielle Ouellet, Mathieu-Robert Sauvé

COLLABORATION À CE NUMÉRO :Me Lise Bergeron, Guy Charron, Guy De Repentigny, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Caroline St-Hilaire

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES :Hélène Larue

DIRECTRICE ARTISTIQUE :Carole Bordeleau

PUBLICITÉ :Zoé Lafond, directriceMarie-Renée Lefebvre, conseillère en publicité

PHOTOS :© Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte(sauf indication contraire)

PHOTO EN PAGE COUVERTURE :© Mail Champlain

IMPRESSION :Imprimeries Transcontinental S.E.N.C.2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

DISTRIBUTION EN KIOSQUE :Messageries de Presse Benjamin

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS :Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR :599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS :450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca

Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

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5 MOT DE LA RÉDACTION L’imagination des promoteursPar Danielle Ouellet, rédactrice en chef

7 ENTREVUE Richard HylandsCréateur de valeurPar Danielle Ouellet

13 ENJEUCols blancs, cœurs d’orPar Anne Fleishman

19 FOCUSRegards sur MontréalPar Anne Fleishman

25 MONTRÉALDe l’innovation urbaine à la nouvelle Stratégie de développement économiquePar Guy De Repentigny

27 DROITS ET OBLIGATIONSLes baux en restaurationPar ME James Papadimitriou

28 MONDE MUNICIPAL La réforme de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme : participation citoyennePar Caroline St-Hilaire

30 COUP D'ŒILLa renaissance du Mail Champlain Par Mathieu-Robert Sauvé

38 QUÉBEC Entrevue avec Sam HamadBienvenue dans la Capitale-NationalePar Serge Beaucher

43 La « tête des ponts » : un potentiel extraordinaire de développement immobilierPar Steve Gilbert

45 EN TOUTE JUSTICENouveau locateur ou ancien locataire :à qui la priorité ?Par ME Lise Bergeron

47 BRÈVES IMMOBILIÈRES

50 MOT DE L’IDUPar Guy Charron

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Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 5

Contexte économique et changements de société obligent, les promoteurs immobiliersdoivent de plus en plus faire preuve d'imagination. Plusieurs acteurs et observateurs del'immobilier commercial l'expriment ici à leur manière.

Ainsi, Richard Hylands, président de la Corporation immobilière Kevric, répond à unetendance nord-américaine avec l'érection de la tour Altoria, premier chantier de cetteenvergure à Montréal depuis l'an 2000. Les édifices à vocation mixte, bureaux et condos,se multiplient, en effet, pour minimiser les risques financiers tout en rapprochant lesgens de leurs lieux de travail. Altoria s'inscrit dans ce mouvement.

Autre courant en Amérique du Nord, celui d'utiliser les couloirs des centres commerciauxcomme pistes d'entraînement physique pour les citoyens, hors des heures d'ouverture.Le Mail Champlain le fait. De plus, pour séduire une nouvelle clientèle, des travauxmajeurs de rénovation y ont été réalisés. Son image est redorée et les acheteurs sontau rendez-vous.

Deux grands joueurs sur la scène internationale, Nai Globals et Colliers, l'observentaussi au quotidien : le marché de l'immobilier commercial est en mutation. Produits àvocation mixte, relocalisations, conversions d'édifices, de nombreuses stratégies sontimaginées pour étonner, attirer, charmer, tout en répondant à l'évolution des besoinsdes locataires d’immeubles industriels ou de bureaux.

À Québec, les promoteurs sont sur le qui-vive. Ils suivent les avancées du projet pilotéavec ardeur et conviction par le ministre des Transports, Sam Hamad, en vue de revam-per la « tête des ponts » à l'entrée de la ville. Tous les rêves sont permis pour donner à cesecteur une vocation et une allure originales, adaptées aux prochaines décennies.

D'autres mettent leur créativité au service de la communauté. La journaliste Anne Fleishmana rencontré des dirigeants d'entreprises qui trouvent des moyens originaux, grâce à leursconnaissances et à leur expérience, de servir des causes philanthropiques leur tenant à cœur.

Enfin, l'équipe d'Immobilier commercial se joint à moi pour féliciter chaleureusement nosdeux chroniqueurs dans le domaine du droit. Me Lise Bergeron, associée chez SteinMonast, a reçu récemment du Barreau du Québec la distinction Advocatus Emeritus. Me James Papadimitriou vient pour sa part d’être honoré par le prestigieux répertoireThe International Who’s Who of Real Estate Lawyers 2011.

Bonne lecture !

Danielle Ouellet, Ph. D.Rédactrice en chef, Immobilier commercial

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Danielle Ouellet

PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

MOT DE LA RÉDACTION

L'imaginationDES PROMOTEURS


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Louis Beauregard Beauregard Avocats

Louis P. BélangerStikeman Elliott

Marie-France BenoitAltus InSite

Pierre Bernardin Pierre BouchardINDICO Communication

Paul CroteauPaul Croteau et associés

Martin De RicoCBRE - DeRico Experts-Conseils

Stéphane DionParadigme Affaires publiques

Anne-Marie Dubois Benoît EganRaymond Chabot Grant Thornton & Cie

Robert GagnéHEC Montréal

Louis GagnonQuébec International

Steve GilbertGroupe Altus

Jean-François GilbertGroupe Altus

Michel Hébert Journal de Québec

Robert Hogue Banque Royale du Canada

Normand HudonCoarchitecture

Richard Hylands Kevric

Frédéric LabrieGroupe Altus

Pierre Laliberté Groupe Altus

Yann LapointeStikeman Elliott

Sébastien Laprise Langlois Kronström Desjardins

Jean Laurin Newmark Knight Frank Devencore

Sylvain Leclair Groupe Altus

Carlos Leitao Valeurs mobilières Banque Laurentienne

Valérie Mac-SeingStikeman Elliott

Luc Maurice Le Groupe Maurice

Brett MillerCB Richard Ellis

Guillaume Neveu IBI-DAA

André PelchatImmostar inc.

André G. PlourdeGroupe immobilier de Montréal

Jean-François RiouxGroupe Altus

George Semine Avison Young Québec

Anik TrudelEdelman Montréal



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Richard Hylands

L'annonce, au printemps dernier, de la mise en chantier d'Altoria, la première tour

construite à Montréal depuis l'an 2000, donne un nouveau souffle à l'immobilier

commercial dans la métropole et consolide la vocation affaires du Quartier

international. Richard Hylands, président de la Corporation immobilière Kevric

– qu'il a créée en 1997 – est à l'origine du projet. Ses activités à Toronto, à

Montréal et dans la capitale nationale lui permettent aujourd'hui de se consacrer

au défi qu'il préfère : créer de la valeur dans le domaine de l'immobilier.

7

ENTREVUE

CRÉATEUR DE VALEURPHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

Par Danielle Ouellet


8 IMMOBILIER COMMERCIAL— Automne 2011

LA CRÉATIVITÉ EN ACTION« J'aime avant tout créer et monter unprojet, affirme Richard Hylands avec enthousiasme, et cela même s'il faut parfois jusqu'à 10 ans et même plus pourle réaliser. » Au cours de sa carrière, seschoix ont toujours été orientés dans cettedirection.

Ce goût s'est manifesté dès le début desannées 1980. Après des études à la Facultéde commerce de l'Université McGill enfinance immobilière, il a travaillé à Toronto,dans le secteur des prêts commerciaux : « Mais après un an, j'ai eu le goût d'êtredavantage dans l'action », ce qu'il fit enjoignant la société d'investissement,d'exploitation et de gestion de biens

immobiliers Cadillac Fairview. À titre d'analyste financier et d'agent dedéveloppement, il y a travaillé pendantcinq ans un peu partout au Canada. Il aainsi participé au réaménagement duPacific Center à Vancouver et de la Placedu Centre à Hull. Il a aussi négocié d'im-portants baux immobiliers, notammentceux d'IBM au Toronto-Dominion et dumagasin Eaton au Centre Eaton de Toronto :

« Que ce soit pour rénover un édifice oupour négocier, il fallait faire preuve decréativité et la diversité me stimulait. » Nommé, en 1986, vice-président audéveloppement chez Westcliff, construc-teur, développeur et gestionnaire de projets immobiliers d'envergure enAmérique du Nord, Richard Hylandsrevient dans la métropole.

L'édifice du siège social de l'Organisationde l'aviation civile internationale (OACI)deviendra son projet majeur. Entrepriseen 1994, la construction a requis quelque1000 travailleurs par année pendant deuxans. Bordé par les rues Université, Viger,Saint-Antoine et McGill, le complexe de40 000 pieds carrés est formé de deux

IMMOBILIER COMMERCIAL— Automne 2010

ENTREVUE

J'aime avant tout créer

et monter un projet,

et cela même s'il faut

parfois jusqu'à 10 ans et

même plus pour le réaliser.

«»



édifices reliés par un atrium vitré. Érigé sur le site de la Place de la Cité internationale, l'ensemble devrait s'adjoindre deuxphases supplémentaires, prévues d'ici 2025 par Westcliff : « Jecroyais en l'avenir de ce secteur de la ville, rappelle RichardHylands. À l'époque, lorsque j'ai vu l'espace libre sur la pointenord de l'îlot de la place Victoria, j'ai cherché à monter un projetd'envergure tout en minimisant les risques financiers. L'idéed'une tour à vocation mixte, jouxtant locaux résidentiels et pourbureaux, a alors germé. » Du rêve à la réalité, il aura fallu quinze ans.

ALTORIA DANS LE QUARTIER INTERNATIONALRichard Hylands avait vu juste : le Quartier international s'estdéveloppé. Marché de foin pour les agriculteurs des campagnesenvironnantes en 1813 et berceau montréalais de la financedans les années 1960, le secteur est en train de retrouver savocation d'affaires avec la présence de la Caisse de dépôt, del'édifice Quebecor, de la Tour de la Bourse, de l'hôtel W et dessièges sociaux de Power Corporation et de la Banque Nationale :

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« Le quartier a grandement profité, au cours de la dernière décennie,d'investissements substantiels dans ses infrastructures publiques,apprécie M. Hylands, et le monde des affaires s'y installe de plusen plus.

« Les grands sites de prestige à Montréal ont toujours été sur desplaces publiques, ajoute-t-il, tels le square Dorchester et le carréPhillips, ou sur un axe important comme McGill College. La cons-truction à ciel ouvert de l'autoroute Ville-Marie dans les années1970 a laissé une cicatrice urbaine épouvantable pendant prèsde 40 ans. Le square Victoria a été laissé à l'abandon, jusqu'auprojet récent de la Cité internationale. La place Jean-Paul-Riopelleet la place Victoria ont rapidement créé un pôle d'activités et deconstructions, contribuant ainsi à refaire une trame urbaineintéressante. »

Le manque de locaux pour bureaux de classe A, soit ceux de plusde 50 000 pieds carrés, anticipé par les observateurs du secteur de

l'immobilier commercial pour les trois prochaines années, a motivéle choix de construire Altoria maintenant : « Le déménagementde Bell à l'île des Sœurs, au tout début de la récession de 2008, alibéré un million de pieds carrés, ce qui nous a un peu ralentis.Aujourd'hui, ces locaux ont en grande partie été absorbés. »

Vingt-cinq étages de condos résidentiels s'élèveront au-dessus dedix étages de locaux pour bureaux, ceux-ci totalisant 230 000pieds carrés, les deux tiers de l'ensemble du projet : « Un immeubleuniquement consacré à des bureaux aurait été trop gros pourêtre réalisé sur la seule base spéculative, explique le président deKevric. Et un immeuble résidentiel n'aurait pas pu utiliser lapleine densité de l'espace, car la surface d'un étage habitable estbeaucoup plus petite que celle d'un étage commercial. » L'édificesera complété dans trois ans. Déjà plus de la moitié des condosrésidentiels sont vendus et la direction de Kevric compte trouverun locataire commercial majeur qui donnera son nom à la portionbureau de l'édifice.

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Ce type de construction s'inscrit dansun courant qui favorise la création delieux de travail près du centre-ville et le rapprochement des habitations autourde ces lieux : « La tendance est nettedans les grandes villes comme Chigago,Toronto, Vancouver. Columbus Circle, àNewYork, note M. Hylands, regroupeun centre commercial, un musée, unetour de bureaux, un hôtel, des condosrésidentiels et un stationnement. »

REPOSITIONNEMENTSSTRATÉGIQUESLa Corporation immobilière Kevric mèneses activités principalement dans lesrégions de Toronto, de la capitalenationale et de Montréal. Le présidents'y consacre entièrement depuis 2005,avec en tête deux objectifs : « Créer dela nouvelle valeur et maintenir nos actifsà long terme. »

Plusieurs projets allaient lui donnerl'occasion de mettre ses champs d’intérêtet ses talents à profit : « Lorsqu'il fautprendre un immeuble désuet et luiredonner vie, le plus important est defaire preuve d'imagination. 'Think out-side the box'. La vocation d'un immeu-ble n'est pas nécessairement celle qu'ildevrait avoir. Il faut regarder les atoutsde chacun, désuet ou pas.

« À Toronto, nous avons modifié, par exem-ple, la vocation d'un édifice de la rueBloor. Des locaux pour bureaux sontdevenus une boutique de prestige de16 000 pieds carrés sur deux étagesqui accueille Louis Vuitton. Il s'agit dela plus grande surface de cette entrepriseau Canada. Nous lui avons redonné unenouvelle vie. C'est ce que j'aime faire. »

Le square Dorchester, à Montréal, aaussi bénéficié de son analyse : « Sa forceétait sa situation rue Sainte-Catherine,mais une entrée de bureaux à cet

La vocation d’un immeuble n’est pas nécessairement

celle qu’il devrait avoir. Il faut regarder les atouts de

chacun, désuet ou pas.

«»



endroit n'était pas optimale. Nous avons loué les locaux donnant accès sur cette artère à des boutiques de mode etrepositionné l'entrée des bureaux à l'arrière, avec une ouverturesur le parc, ce qui en fait un lieu unique. »

La Place-Bonaventure demeure un actif d'importance pourKevric, aujourd'hui responsable de son administration ainsique de la gestion et de la location des locaux commerciaux.Richard Hylands a participé à sa rénovation alors qu'il étaittoujours avec Westcliff et a par la suite augmenté sa partici-pation comme copropriétaire.

Le repositionnement de la Place-Bonaventure a représentétout un défi : « Ses immenses planchers, équivalant à 10 ou 12étages d'un immeuble standard, étaient réservés à desexposants et à des grossistes de la mode, du meuble, de lachaussure, des cadeaux, etc. Malgré la présence de station-nements, et bien que très bien situé près de lignes de métroet de train, l'immeuble était presque vacant.

« Nous y avons mis des fenêtres, jusque-là pratiquement inexis-tantes, et en avons fait une bâtisse technologique pour attirerdes grandes entreprises de télécommunications, des banquesou des locataires gouvernementaux. Nous bénéficions de tarifsd'hydro-électricité économiques équivalant à ceux de la grandeindustrie : nous sommes donc allés vers des locataires gour-mands en électricité. Les grandes surfaces permettent aussiune économie de coûts, tous les employés étant sur le mêmeplancher. »

LE KEVRIC DE DEMAINLa Corporation immobilière Kevric emploie aujourd'hui quelque60 personnes. Richard Hylands les connaît toutes. Sa pilosophie ?« Je ne veux pas diriger une entreprise qui grossisse au pointque j'ignore ce qui s'y passe. À cinq, dans l'équipe de direction,nous sommes au courant de tout. »

Dans ce contexte, le président de Kevric n'est-il pas soucieuxde la concurrence ? La réponse fuse : « Nous n'avons pas decompétiteurs à Montréal. La réalité a changé au cours des 20 dernières années. L'absence de projets a incité la plupart desgrands promoteurs, tels Oxford, Cadillac Fairview, Cambridge,à devenir des plate-formes d'institutions financières. Kevrics'associe plutôt avec celles qui préfèrent travailler avec unemultitude de partenaires dans différentes régions. Noussommes un jeune joueur qui ne souhaite pas grandir trop vite.Nous sommes très soucieux de faire les choses bien. La qualitécompte plus que la quantité. » ,��

ENTREVUE

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« Ce sont souvent les gens les plus occupés qui donnent le plusde leur temps. » Celui qui le dit l’est, occupé : Raymond Bouchardest président-directeur général de l’Institut de développementurbain (IDU) du Québec. Et il se prépare à gravir le Kilimandjaroen Tanzanie, en janvier 2012. Pour l’amour de la haute montagne ?Oui, mais… avant tout, pour lever des fonds.

« Dans ma carrière, j’ai toujours consacré 125 % de mon tempsaux entreprises avec lesquelles je travaillais, et, jusqu'à il y a unedizaine d'années, j’ignorais tout des organismes sans but lucratif »,raconte M. Bouchard. Jusqu’au jour où des raisons familiales leconduisent, avec son épouse, à se tourner vers la Société cana-dienne de la sclérose en plaques. « Cela m’a plongé dans un univers

Regards croisés d’hommes et de femmes d’affaires pas tout à fait comme les autres. Quatre

personnalités du monde de l’immobilier commercial livrent leurs réflexions sur la philanthropie.

Par Anne Fleishman

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ENJEU

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR ELENA ELISSEEVA



qui m’était totalement inconnu, se souvient-il aujourd'hui. J’y ai découvertdes personnes différentes de toutescelles que j’avais rencontrées jusqu’alors,des gens avec une réelle vocation etqu’on ne croise jamais dans le monde desaffaires. »

Son contact avec une réalité nouvellepour lui et la naissance de son propreengagement entraîneront RaymondBouchard dans une série de découvertes.

ENJEU

RAYMOND BOUCHARDPrésident de l’IDU

La satisfaction de réussir à amasser de l’argent pour

une cause dépasse tous les succès professionnels...

- Raymond Bouchard

« »« Lorsque je me suis lancé dans ma première campagne de financement, j’ai été très surpris de constater à quel point les gens étaient généreux. La satisfaction de réussir àamasser de l’argent pour une cause dépasse tous les succès professionnels... » Au som-met du Kilimandjaro, l’homme d’affaires aura une autre raison d’être fier : « La moyenned’âge des participants est d’une trentaine d’années et je pensais ne jamais réussir neserait-ce qu’à suivre l’entraînement, mais jusqu'à maintenant, j'y arrive! C’est le plusbeau cadeau que je m’offre pour mes 65 ans. »

LA FORCE DU RÉSEAU« Au-delà du support que m’a apporté la Société canadienne pour la sclérose enplaques afin d’affronter la maladie de mon fils, j’y ai découvert les beautés du bénévolat »,ajoute Raymond Bouchard, qui s’implique aujourd’hui également auprès de la FondationCentre de cancérologie Charles-Bruneau. « On s’y crée des amitiés durables et cela per-met de tisser un réseau de contacts avec des gens exceptionnels. » Des gens exception-nels… dont certains sont également des collègues.

Le président de l’IDU partage en effet son travail auprès des enfants malades avec celuiqu’il surnomme avec un clin d’œil son « neveu dans l’immobilier ». Il s'agit de MichelBouchard, vice-président exécutif, développement stratégique, du Groupe Redbourne,

PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER



une entreprise de gestion et d'investissement en immobilier, qui explique : « Participer audéveloppement d’organismes de charité est extrêmement valorisant sur le plan person-nel, c’est une manière de redonner au suivant. »

Actif depuis plus de 15 ans au sein de la Fondation Centre de cancérologie Charles-Bruneau, il en est devenu l’un des vice-présidents. Sa cause : la recherche sur le cancerchez les enfants. Le résultat : une contribution à la hauteur de 40 millions de dollars eninvestissement immobilier pour les deux agrandissements au Centre hospitalier univer-sitaire de l’hôpital Sainte-Justine, en équipement médical et en recherches spécialisées. Il s'agit d'un engagement qu’il évoque avec chaleur et enthousiasme. « Le taux deroulement de notre conseil d’administration est excessivement bas, nous sommescomme une grande famille. » Aux côtés de professionnels de tout domaine et dedirigeants d’entreprise d'horizons aussi divers que ceux d’Uniprix, de la banque CIBCou des Rôtisseries Saint-Hubert, le spécialiste de l’immobilier s'estime en bonne compagnie : « Je travaille en étroite collaboration avec des personnes très influentes et au con-tact desquelles j’apprends beaucoup. »

Les gens d’affaires sont extrêmement sollicités pour donner

de leur temps ou participer à des levées de fonds.

Notre grand défi à tous est d'appuyer une ou des causes

qui nous tiennent à cœur en faisant des choix...

- Michel Bouchard

«»

MICHEL BOUCHARDVice-président exécutif – développementstratégique, Groupe Redbourne

Selon Michel Bouchard, même si les grandsphilanthropes québécois ont encorebeaucoup à apprendre du monde anglo-saxon, les demandes pour siéger à desconseils d’administration ne manquent pas.« Les gens d’affaires sont extrêmementsollicités pour donner de leur temps ouparticiper à des levées de fonds. Notregrand défi à tous est d'appuyer une oudes causes qui nous tiennent à cœur enfaisant des choix... »

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UN MILIEU GÉNÉREUX Dans le sillage de l’engagement individuel de leurs dirigeants, nombreuses sontles entreprises du milieu de l’immobilier commercial à afficher leur engagementsocial ou communautaire comme valeur corporative. Entre autres exemples : lafondation Immobilier pour les jeunes, de l’IDU, un organisme de bienfaisancedont les actions sont dirigées, entre autres, vers les besoins immobiliers d'or-ganismes voués aux jeunes des milieux défavorisés et des enfants malades dansla grande région de Montréal. Autre exemple : le Défi Canderel, implanté il y a22 ans par Jonathan Wener, président et fondateur de Canderel ManagementInc., au bénéfice des centres de recherche sur le cancer de l’Université deMontréal et de l’Université McGill. « M. Wener donne sans condition, il ne veutpas qu’on baptise un bâtiment en son honneur ou que l’argent soit dépensépour un projet de recherche particulier, il fait entièrement confiance aux uni-versités », explique Louise Lafleur Van Noord, directrice exécutive du DéfiCanderel, en soulignant du même souffle que le philanthrope a eu cette « visionformidable » de choisir deux universités, une anglophone et une francophone,il y a plus de deux décennies. « La générosité de M. Wener va bien au-delà duDéfi, conclut-elle. Elle transparaît aussi dans ses relations professionnelles, etles gens qui travaillent à ses côtés lui sont fidèles pour cette raison. »

ENJEUENJEU

JONATHAN WENER



SORTIR DE SA ZONE DE CONFORTCertains, comme Jean Laurin, multiplientles champs d’intérêt. Président et chef de la direction de NKF Devencore, uneentreprise indépendante de conseil et decourtage immobiliers, il est aussi présidentdu conseil d’administration de la Place desArts, en plus de siéger au comité exécutifde la Fondation de l’hôpital Maisonneuve-Rosemont et à la Fondation de l’Universitédu Québec à Montréal.

«C’est un retour d’ascenseur à ma com-munauté que je juge naturel et nécessaire,lance-t-il. L’engagement communautaireaide aussi à prendre du recul par rapportaux opérations quotidiennes de sonentreprise pour s’intéresser à celles del’organisme que l’on soutient. » Mais il y aplus. Pour Jean Laurin, ces activités per-mettent de quitter sa zone de confort :« Dans ces organismes caritatifs, on travaille parfois sur un fil de fer parce queles enjeux peuvent être très différents dece à quoi on est habitués. Par exemple, àla Fondation de l’hôpital Maisonneuve-Rosemont, nos actions s'organisent surtrois plans : patients, recherche etenseignement. Ce type d'engagementm'oblige à rester à l’écoute d’un milieudifférent pour comprendre ce qui estcrucial et ce qui ne l’est pas. Il faut sou-vent aller au-delà des apparences.

« Pour moi, poursuit-il, épouser une cause suppose du long terme. Je veux d’abordcomprendre les opérations de l’organisation et en saisir tous les éléments stratégiques.Alors seulement je pourrai utiliser ma propre expérience pour aider l’organisme àévoluer de la meilleure manière qui soit. C’est une courbe d’apprentissage quipeut être longue. »

Le déménagement de l’Orchestre symphonique de Montréal et les nombreux dossiersliés au développement du Quartier des spectacles ont malgré tout placé Jean Laurin enterrain connu. Il a pu mettre son expertise dans le secteur immobilier directement auservice d’une cause qui lui tient à cœur.

Il consacre ainsi de cinq à sept heures par semaine à la Place des Arts : « Je me sens uneforte responsabilité vis-à-vis de la direction de la Place des Arts, mais aussi du gouverne-ment du Québec et de tous les Québécois. Ces activités philanthropiques sont à la foistrès gratifiantes et mobilisantes. Leur bénéfice s'étend bien au-delà du rayonnementpersonnel et professionnel, et elles permettent de tisser un réseau de contacts de grandevaleur. Il s’agit aussi pour moi d’être un modèle pour ma famille et mon milieu de travail. »

RENDRE L’ENGAGEMENT CONTAGIEUXJulie Roy, vice-présidente exécutive du Groupe SMR, croit aussi à la valeur de l’exemple.Depuis trois ans, l’héritière de cette entreprise familiale spécialisée dans l’entretiend’immeubles entraîne tout son entourage dans ses activités de bienfaisance : ses clients,ses 1 500 employés... et ses trois enfants.

En tant que membre du Cercle des jeunes leaders de la Fondation CHU Sainte-Justine,Julie Roy participe à l’organisation du triathlon d’hiver de la Fondation.

« Comme le Groupe SMR n’a aucune relation d’affaires avec l’hôpital Sainte-Justine, jeme sens très à l’aise de solliciter mes clients ou mes fournisseurs. Je leur parle librementde mon engagement et, dès que l’occasion se présente, je les incite à commanditerleur propre équipe. »

JEAN LAURINPrésident et chef de la directionNKF Devencore

Pour moi, épouser une cause suppose du long terme.

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et en saisir tous les éléments stratégiques.

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L’entreprise a bien sûr ses propressportifs en lice pour la compétition.« En lançant un appel à tous à l'inté-rieur de l'entreprise, rappelle Julie Roy,nous avons découvert que nous avionsparmi nos employés un très bonpatineur de vitesse ! » Et les activitésde levées de fonds entre collègues nemanquent pas : barbecues, 25 souspour le café... Voilà qui cimente aussiles relations de travail : « Le neveu denotre mécanicien est atteint d'uncancer. Nous avons placé sa photo surla machine à café, cela nous motivetous à donner.

« J’ai toujours fait du bénévolat, poursuit-elle. J’en ai besoin. Cela créeun équilibre dans ma vie. » Julie Roy,dont les enfants reprendront peut-être un jour l’entreprise fondée parleur arrière-grand-père, sème aussiles graines de son engagement com-munautaire à la maison : « Quand mesenfants m’ont demandé de manquerl’école pour assister au triathlon de laFondation CHU Sainte-Justine, je leurai dit oui, mais à la condition qu’ilscollectent eux aussi des fonds ! » Elleassure la relève. ,��

JULIE ROYVice-présidente exécutiveGroupe SMR

En lançant un appel à tous à l'intérieur de l'entreprise,

nous avons découvert que nous avions parmi

nos employés un très bon patineur de vitesse !

- Julie Roy

«»



Les dirigeants de deux entreprises internationales, NAI Global et Colliers,

partagent leur vision de la grande région métropolitaine et livrent leurs réflexions

sur un marché immobilier en mutation.

RegardsSUR MONTRÉAL

Par Anne Fleishman

FOCUS

PHOTO : ISTOCKPHOTO NATALIA BRATSLAVSKY

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR JOANNE WELCH



FOCUS

FRANÇOIS PAQUINAssocié principal, NAI de Montréal

NAI GLOBAL

Le groupe NAI Global, qui offre aux entreprises de 55 pays des services de courtage enimmobilier commercial et industriel, affiche un volume de transactions annuelles de plus de 40 milliards de dollars. Il sortait en janvier dernier son rapport de marché international, danslequel il examine les valeurs, tendances et occasions dans plus de 200 marchés à l’échellemondiale. François Paquin et Paul-Éric Poitras, les associés principaux de NAI à Montréal,reviennent ici sur les grands enjeux qui redéfinissent le paysage urbain montréalais au sortirde la récession.

« C’est notre système politique et bancaire extrêmement stable qui nous a permis detirer notre épingle du jeu, résume François Paquin en évoquant la crise immobilière quia frappé les États-Unis. La présence des fonds immobiliers des syndicats derrièreplusieurs projets majeurs, comme le développement Angus, a aussi joué en faveur duQuébec, en général, et de la métropole en particulier. » Pour preuve, le marché immo-bilier des bureaux dans la grande région de Montréal donne des signes de reprise,avec des taux d’inoccupation qui se situent autour de 7,2 %, en légère baisse depuisl’an dernier.

La situation financière internationale a tout de même laissé sa trace. Ses impacts secristallisent autour de nouvelles tendances dans les projets immobiliers, comme la construction de produits mixtes qui combinent des espaces de condominiums et debureaux. Le projet Altoria dans le Quartier international, avec ses 35 étages qui comprendront 152 unités de condo, en est un exemple. « On est tous à la recherche du

C’est notre système politique

et bancaire extrêmement

stable qui nous a permis de

tirer notre épingle du jeu.

– François Paquin

«»


locataire majeur qui pourrait occuperplus de 300 000 pieds carrés delocaux pour bureaux. Mais les entre-prises ne sont pas encore prêtes àfaire de gros investissements. Enattendant, les projets mixtes sont laseule solution pour pouvoir entre-prendre la construction de nouvellestours au centre-ville. Et on n’avaitpas vu de telles constructions depuis20 ans ! », lance Paul-Éric Poitras.

Les déménagements d’entreprises sontun autre reflet de la situation macro-économique : la relocalisation du siègede Rio Tinto - Alcan en est une parfaiteillustration. « Son immeuble actuel esten vente et l’entreprise songe à quitterla rue Sherbrooke pour le Vieux-Montréalou le Quartier international en tantque locataire ou partenaire. La décisionn’est pas encore prise », note FrançoisPaquin.

LES IMMEUBLES LEEDAu-delà de l’économie, la conscienceenvironnementale des entreprisespourrait s’imposer comme un nouveaumoteur sur le plan immobilier. « Lessociétés veulent être en adéquationavec les valeurs qu’elles véhiculent. Si elles sont localisées dans un vieilimmeuble qui ne correspond plus àleur image, elles investiront dans unbâtiment certifié LEED », dit Paul-ÉricPoitras. Une tendance récente qui doitcependant faire ses preuves. L’hôtelHoliday Inn situé à Saint-Hyacinthe, aubord de l’autoroute 20, est le premierhôtel certifié LEED au Québec. « Lescoûts de ce projet ont été de 10 %supérieurs à la normale. Reste à voir sion pourra le rentabiliser, s’interrogeFrançois Paquin. Sans compter qu’ils’agit de technologies de constructionrécentes : on ne connaît pas encore lescoûts additionnels qu’elles pourraientengendrer en cas de bris majeurs. »


PAUL-ÉRIC POITRASAssocié principalNAI, Montréal

On est tous à la recherche du locataire majeur qui pourrait occuper

plus de 300 000 pieds carrés de locaux pour bureaux. Mais les

entreprises ne sont pas encore prêtes à faire de gros investissements.

– Paul-Éric Poitras

«»

FLUX MIGRATOIRES Autre tendance, lourde cette fois : le jeu dechaises musicales entre la banlieue etMontréal. La raison : la congestion routièreaux abords des ponts, réel cauchemar descamionneurs... et des employés. « Lesproblèmes de circulation jouent clairement àl’avantage des banlieues, lance Paul-ÉricPoitras. Des entreprises sont prêtes àdédoubler leur superficie pour s’assurer delivrer leur marchandise à temps. Labatt, parexemple, a quitté ses locaux de LaSalle pourouvrir deux nouveaux centres de distribu-tion à Terrebonne et à Saint-Hubert. »

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Et quand les sociétés bougent, les employéssuivent, ou inversement. Une entrepriserelocalisée en banlieue verra souvent unepartie de ses employés déménager dansson sillage pour se rapprocher de sonlieu de travail. Parfois, c’est le processusinverse qui opère : « Quand vient le tempsd’agrandir sa superficie ou simplementd’ouvrir de nouveaux locaux, si l’équipede direction vit sur la Rive-Sud, l’entre-prise aura tout intérêt à ne pas s’installerde l’autre côté du pont ! », préciseFrançois Paquin.

Le taux d’inoccupation, relativement plusélevé pour les locaux commerciaux en

banlieue, pourrait quant à lui êtreattribuable à de fortes concentrations,comme celle du Quartier Dix30, qui ontrassemblé en un lieu unique une partiedes commerces existants aux alentours,laissés vacants.

UNE RÉFLEXION STRATÉGIQUE« Nous sommes dans une dynamique deplus en plus complexe sur le plan social,économique et administratif, qui nousoblige à penser différemment les projetsimmobiliers. Notre réflexion stratégiquedoit prendre en compte une multituded’aspects comme les contraintes de zonage,la multiplicité des paliers municipaux, les

lieux de vie des employés, l’image corpo-rative de l’entreprise. Il ne s’agit plus simplement de réfléchir en termes decoûts. C’est une nouvelle réalité et elles’applique à l’ensemble de notre profes-sion », conclut François Paquin.

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COLLIERS

Fondée il y a plus de 110 ans à Vancouver, Colliers est aujourd’hui la plus importante entre-prise canadienne de services immobiliers commerciaux et est présente dans 480 bureaux àl’international. À Montréal, elle peut compter sur les services d’une vingtaine de courtiers àla tête desquels M. Andrew Maravita vient d’être nommé. Le nouveau directeur général deColliers à Montréal nous livre son analyse fine de la situation du marché immobilier de lamétropole, en particulier sur le plan industriel.

« Montréal possède un vieil inventaire d’immeubles industriels désuets datant desannées 50 et 60. Le grand enjeu est de redéployer ces actifs pour s’adapter auxbesoins des entreprises d’aujourd’hui », lance d’entrée de jeu Andrew Maravita.

Les anciens entrepôts de 15 à 18 pieds de hauteur sont en effet légion à Montréal,notamment dans l’est et à Mont-Royal. « Les entreprises recherchent aujourd’hui desespaces hauts de plafond (24 pieds et plus) et de multiples quais de chargement amé-nagés pour pouvoir accueillir des camions de 18 roues. Il s’agit d’un produit trèsrecherché, avec un taux d’inoccupation d’à peine 2 %. » Une manne pour les proprié-taires, qui peuvent en espérer des loyers atteignant les 6,50 $ le pied carré, contre les4 à 4,50 $ qui sont la norme.

Les anciennes manufactures de textile du quartier Chabanel, par exemple, représententà elles seules quelque 18 millions de pieds carrés, qui, s’ils sont encore en grande partieclassés « industriels », devront aussi être repositionnés en lofts bureaux.

Montréal possède un vieil

inventaire d’immeubles

industriels désuets datant des

années 50 et 60. Le grand

enjeu est de redéployer ces

actifs pour s’adapter aux

besoins des entreprises

d’aujourd’hui.

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À LA RECHERCHE DE NOUVELLES VOCATIONS POUR LES LOCAUX INDUSTRIELS« Le futur de cet inventaire industrielentraîne une réflexion en profondeurdans laquelle nous accompagnons lespropriétaires, explique Andrew Maravita.Les besoins du marché ont changé etles industries d’antan ne reviendrontpas, les propriétaires n’ont donc d’autreschoix que de les reconvertir. Selon lecas, les bâtiments peuvent être adaptéspour faire face aux nouvelles réalitésdes entreprises, ou convertis en unautre produit commercial. À Chabanel,par exemple, le processus de reclas-sement en locaux pour bureaux estamorcé. »

Mais la reconversion a un prix, parfoisélevé. « On essaie d’attirer des entre-prises qui ont besoin de locaux ouverts,comme les compagnies de technologiesou les centres d’appel, mais les travauxde transformation sont majeurs, notam-ment en ce qui concerne l’implantationde nouveaux systèmes d’éclairage etde climatisation. »

Dans le West-Island, le déménagementde géants pharmaceutiques commeMerck Frosst renvoie à une probléma-tique similaire en raison des immenseslocaux industriels laissés vacants. « Latransformation en bureaux de l’ancienneusine de Nortel de 700 000 pieds carrésà Saint-Laurent a été un succès, c’estun encouragement pour la suite », noteAndrew Maravita. En ce qui concernela construction de nouveaux édifices,ce secteur de l’île, qui fut jusqu’àrécemment le grand centre industrielmontréalais, est cependant en traind’être délaissé au profit de nouveauxparcs, comme à Vaudreuil, où le coûtdu terrain est moins élevé. Cetemplacement bénéficie aussi de bonsaccès par les autoroutes 30, 20 et 40et d’un zonage moins contraignant quedans l’ouest de la ville. ,��

FOCUS

La transformation en bureaux de l’ancienne usine de

Nortel de 700 000 pieds carrés à Saint-Laurent a été

un succès, c’est un encouragement pour la suite.

«»



es projets en développement, du plus petit au plus grand,offrent à Montréal une chance exceptionnelle de sedépasser, d’innover et de se démarquer encore davantage

comme métropole créative. Désignée Ville UNESCO de design, elledoit en profiter pour devenir un grand laboratoire d’innovation.

Pour capitaliser sur cette lancée, Montréal a dévoilé, en juindernier, sa Stratégie de développement économique 2011-2017 –Montréal, un espace pour créer et réussir, qui laisse une grandeplace aux projets immobiliers. En effet, un de ses trois axes,Montréal Innovation urbaine, vise essentiellement à concevoir et àréaliser des projets majeurs de façon à construire une métropoleinspirante à la hauteur de nos plus grandes ambitions.

Des 3,5 milliards de dollars d’investissements municipaux quiseront injectés dans la stratégie, plus de 90 % le sera dans l’innovation urbaine.

Concrètement, il s’agit de :

Réaliser les quatre initiatives économiques, déjà bien amorcées, que sont :Montréal Technopole, pour construire une ville de savoir, de créativité et d’innovationQuartier des spectacles, pour favoriser le rayonnement culturelHavre de Montréal, pour ramener la ville vers son fleuveEspace pour la vie, pour repenser le lien entre l’humain et la nature

Accompagner les grands projets privés et institutionnels,comme le Centre d’entretien de l’AMT, Les Bassins du NouveauHavre, le Quartier Angrignon ou la Pointe-Nord de l’Île-des-Sœurs, pour n’en nommer que quelques-uns.

Planifier les grandes zones à revitaliser et à développer, dont les abords du CUSM, du CHUM et du campusOutremont, le secteur Griffintown, Namur/Jean-Talon,L’Assomption, Sherbrooke-Est.

Réussir l’insertion urbaine des grands projets de transport,notamment les trains de l’Est et de l’Ouest, le service rapide debus sur Pie-IX ou le projet Turcot.

Avec la réalisation de tels projets, Montréal souhaite donner àses citoyens un environnement inspirant qui offre le meilleurniveau et la meilleure qualité de vie en Amérique du Nord d’ici2025. La Ville sera au rendez-vous, mais, cela va de soi, toutcela ne sera possible qu’avec l’engagement de l’ensemble de la communauté d’affaires.

D’ici là, nous devons rivaliser d’audace pour construire notreville. Audace en design, audace en architecture, audace endéveloppement durable. Pour faire de Montréal une métropoleencore plus innovatrice. ,��

L

MONTRÉAL

GUY DE REPENTIGNY

Guy De Repentigny est chef de division – Soutien au développement économique –Direction du développement économique et urbain, à la Ville de Montréal.

Le nombre de grues dans le ciel nous l'indique : Montréal vit une période d’effervescence

immobilière intense, comparable à celle des années 1960. Toute cette ébullition et les occasions

d’affaires qu’elle génère appellent à la vitalité économique, au développement urbain durable,

à l’effervescence culturelle, à l’excellence en design et en architecture, à la proximité.

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Le secteur de la restauration étant une industrie particulière, les parties en cause

dans les négociations de baux touchant ce secteur doivent faire preuve de vigilance.

Les baux dans le secteur DE LA RESTAURATION

DROITS ET OBLIGATIONS

ME JAMES PAPADIMITRIOU

D. James Papadimitriou. Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

es clauses du bail les plus difficilesà négocier concernent quatreaspects. D'abord, l'exclusivité.

Puis, le rayon : le locataire ne peut pasexploiter un restaurant à l’intérieur d’uncertain rayon d’un centre commercial.Ensuite, l’usage : changements d’usage etde type de produits pouvant être offertsà l’intérieur des lieux loués. Enfin, l’ex-ploitation continue : certains bailleursinsisteront pour que le locataire exploiteles locaux de façon continue pendant unminimum d’heures et avec un minimumd’inventaire et d’employés afin de maxi-miser les ventes, notamment dans le casd’un loyer à pourcentage. Dans le cas declause d’exploitation continue, les bailleurspourront autoriser le locataire à fermer leslocaux moyennant une pénalité, lui per-mettant ainsi de prendre possession deslocaux sans frais additionnels, des fraisjuridiques notamment.

Évidemment, la question des droits dulocataire de s’afficher tant sur lesenseignes intérieures qu’extérieures ducentre commercial est importante.

Par ailleurs, il arrive souvent que l’imposi-tion de restrictions et de délais affectel’obtention d’un permis d’alcool. Dansces cas, les locataires voudront disposerd’une clause de résiliation et exigerontque le loyer débute seulement le jour del’obtention du permis.

Les baux de restauration incluront sou-vent un loyer à pourcentage. Les partiesnégocieront les inclusions et les exclusionsdans la définition des ventes brutes, telsles repas d’employés, les repas promo-tionnels, les remboursements et les ventesgénérées par les livraisons.

Les baux types comporteront des dis-positions au sujet de la nuisance à lajouissance paisible, lesquelles, par défini-tion, doivent être modifiées pour permettrecertains irritants tels que le bruit et lesodeurs. Le bailleur, par contre, pourrait êtreplus exigeant quant aux équipements deventilation, particulièrement dans lesaires de restauration. Il existe égalementdes dispositions particulières sur la gestiondes déchets.

Une des clauses les plus négociées est laclause de remise des locaux, à la fin dubail, avec les équipements spécialisés. Unbailleur pourrait vouloir garder ceux-cipour être en mesure de louer le restaurantà un autre locataire à la fin du bail ou encas de défaut. Évidemment, le locataireaura le droit d’enlever toute mention desa marque de commerce et de son nom.

Un locataire averti négociera égalementune réduction de loyer ou un droit derésiliation advenant des événementsimprévisibles tels que la relocalisation oula perte de locataires majeurs, l’expropria-

tion ou des travaux indus dans le centrecommercial, y compris la perte d’espacesde stationnement.

Les clauses de cession et de sous-locationsont aussi particulièrement délicatesdans ce genre de négociation. Enfin, il ya parfois d’autres clauses particulières àconsidérer : frais de location dans un carrefour alimentaire; paiement de loyerpour les terrasses, les permis et autresrestrictions applicables; droit pour lespatrons de fumer la cigarette; etc.

Une fois le bail signé, cependant, il ne restequ’à organiser le cocktail d’ouverture ! ,�

L Les baux de restauration incluront

souvent un loyer à pourcentage.

Les parties négocieront les

inclusions et les exclusions dans

la définition des ventes brutes,

tels les repas d’employés,

les repas promotionnels, les

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ous sommes à un moment historique de la révisiond’une loi fondamentale pour l’avenir du Québec. Lesélus municipaux sont engagés dans le développement

de leur territoire. Il faut accroître leurs pouvoirs et leur donnerles outils leur permettant de définir, en collaboration avec tousleurs citoyens, le type d’aménagement que souhaite l’ensemblede leur communauté.

La loi révisée dans sa version définitive devra d’abord et avanttout valoriser le rôle des élus municipaux et s’appuyer sur leprincipe de subsidiarité1. Pour faire face aux défis actuels, lesmunicipalités ont besoin de flexibilité, de nouveaux outils et deréels pouvoirs pour aménager et développer leur territoire. Lalégislation doit leur permettre d’agir et de bien faire les chosesen revenant à la base de l’énoncé fondateur de la LAU de 1979,qui a d’ailleurs été repris dans le préambule de l’avant-projet deloi à l’étude à l’Assemblée nationale. Il faut permettre aux éluslocaux de relever les défis de la gouvernance moderne et de ladémocratie participative par une réelle collaboration du public àla prise de décision au niveau local. Or, l’avant-projet de loi va àl’encontre de ces principes.

L’aménagement du territoire étant une responsabilité politiquequi relève, ultimement, des élus représentant des intérêts collec-tifs, les élus doivent assumer cette responsabilité en collaborationavec les citoyens. Ceux-ci doivent absolument être consultés. Il fautdonc passer d’une démocratie d’opposition (référendum) à unedémocratie de consultation (en amont). Les référendums, avec leursrègles complexes, ne permettent qu’aux opposants de s’opposer.La révision de la LAU est une occasion en or de renverser ladynamique actuelle, qui a tendance à opposer les citoyens aux élus.

Pourquoi ne pas instituer, à la place, de véritables consultationspubliques en amont des projets ? Elles éclairent les opinions,permettent de bonifier les projets et laissent une place aux citoyens

de sorte qu’à la fin, les élus peuvent prendre les meilleures déci-sions dans l’intérêt de tous.

Les élus ne demandent pas que la population ne soit plus consultée,au contraire. Le citoyen est au cœur de leurs préoccupations. Ils souhaitent qu’on améliore le processus d’interaction avec lemilieu en faisant adopter une politique de consultation formellepar chacune des municipalités. Une politique adaptée à leur réalitésociale, économique et territoriale, et conforme aux règles de l’arten matière de consultation publique.

UN « LABORATOIRE ÉLU CITOYEN » POUR CONSTRUIREUNE POLITIQUE DE CONSULTATION PUBLIQUEDans le cadre du Sommet sur le milieu municipal organisé parl’Union des municipalités du Québec (UMQ) en mars dernier, descitoyens ont formé un panel pour réfléchir à la municipalité del’avenir. La participation des citoyens dans la prise de décisiondes municipalités y fut grandement évoquée. Pour l’UMQ, il s’agitd’un enjeu majeur de la réforme de la LAU. En réponse à cettepréoccupation, le président de l’UMQ, M. Éric Forest, a pris l’engage-ment de créer un modèle de politique de consultation publiquebasée sur les pratiques innovantes en cette matière au Québec.

Le processus de définition de ce modèle a débuté le 6 mai dansle cadre d’un atelier à l’occasion des assises annuelles de l’UMQ.Élus et citoyens ont établi ensemble les principes qui devraientguider cette future politique. L’UMQ est résolument proactive aveccet outil concret appuyant une des recommandations de son mémoiresur l’avant-projet de loi qui fait valoir l’importance d’une politiquetransparente de consultation publique, en amont des projets. C’estce qu’ont d’ailleurs confirmé les citoyens consultés lors des assises :avec une telle approche, les projets sont mieux acceptés sociale-ment, car les citoyens ont une meilleure compréhension des enjeuxet se considèrent partie prenante dans la prise de décision.Le dossier est à suivre ! ,��

L’Union des municipalités du Québec (UMQ) a été une actrice de premier plan depuis 2006 dans

le cadre de la réforme de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU). Elle n’a ménagé aucun

effort pour s’assurer que la future loi réponde aux préoccupations du milieu municipal et poursuivra

ses représentations jusqu’à l’adoption du projet de loi final.

MONDE MUNICIPAL

La réforme de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme :PARTICIPATION CITOYENNE CAROLINE ST-HILAIRE

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l'aménagement et des transportsde l'Union des municipalités du Québec et mairesse de la ville de Longueuil.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

N

1 PRINCIPE DE DÉVELOPPEMENT DURABLE SELON LEQUEL LE POUVOIR DÉCISIONNEL OU D’ACTION SE SITUE ÀL’ÉCHELON LE PLUS PROCHE DU CITOYEN ET LE PLUS APTE À L’ASSUMER DE MANIÈRE EFFICACE ET EFFICIENTE.



La renaissance du Mail Champlain PLUS DE SIX MILLIONS DE VISITEURS ANNUELLEMENT AU CENTRE COMMERCIAL R



RÉNOVÉ


Trois fois par semaine depuis

17 ans, Richard Lamarre entre

au Mail Champlain, lace ses

espadrilles et entame son

parcours de 10 à 12 km à

l'intérieur du centre commercial.

« Chaque boucle complète

fait 1,2 km, dit-il. Certaines

personnes ont marché plus

de 10 000 km, ici ! »

euxième pôle commercial de laRive-Sud de Montréal, au cœurd’un bassin de population qui

compte un demi-million de personnes, cecentre commercial est devenu presqueune seconde demeure pour quelque 350 marcheurs comme lui – principalementdes retraités, en majorité des femmes. Unepetite ville s’éveille dans le Mail dès 7 hdu matin, lorsque les portes s'ouvrent auxpremiers marcheurs. Présent avec safemme à l'ouverture du club de marcheen 1994, Richard Lamarre est devenuveuf en 2007, mais a continué defréquenter le Mail. « Mes amis sont ici »,dit ce retraité de Bell Canada qui habiteSaint-Lambert. Ici, jamais de grand froidl'hiver et pas de canicule grâce à la clima-tisation. Aucun vent, pas de verglas… etaucun risque d’être agressé.

Par Mathieu-Robert Sauvé

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PHOTO : MAIL CHAMPLAIN



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PHOTOS : MAIL CHAMPLAIN

Mail Champlain



« Les marcheurs sont en sécurité et,surtout, ils brisent leur isolement. Aucours des dernières années, on a célébréquatre mariages chez les membres,dit Richard Lamarre. Mais moi, je necherche pas à me remarier », ajoute-t-ilen riant.

Les marcheurs du matin n'ont pascessé leur activité pendant les impor-tantes rénovations qui ont propulséle Mail Champlain dans le 21e siècle àla suite d'investissements de 40 millionsde dollars en 2010. La firme IvanhoéCambridge, filiale de la Caisse de dépôtdu Québec, en avait assez de voir lenombre de clients décliner : le nombrede personnes qui s'y sont présentéesavait diminué d'un million entre2007 et 2009. Elle a voulu marquerle coup. En plus des infrastructures, ona refait de fond en comble les espacescommuns, le mobilier et l’éclairage.L'architecte Marc Shapiro et la designerBess Pappas ont redonné vie au centreconstruit en 1975, treize ans aprèsl'ouverture du pont Champlain, à quiil doit son nom.

À certains endroits, la construction estpratiquement neuve. En comparantavec les photos de l’an dernier, lecentre commercial est méconnaissable.Les meubles d'origine ont fait place àdes fauteuils en cuir aux couleurs vives.Le jaune et le blanc dominent danstout l'aménagement intérieur et lalumière solaire entre désormais partoutes les ouvertures possibles. Au-dessus de l’espace de restauration,la toiture vitrée est devenue la sourceprincipale de luminosité. On a refait lesplanchers et les colonnes, de mêmeque l'architecture intérieure. « C'est beaucoup plus beau maintenant »,apprécie Richard Lamarre, qui con-naît les moindres recoins du centre.

33

L'architecte Marc Shapiro et la designer Bess Pappas ont

redonné vie au centre construit en 1975, treize ans après

l'ouverture du pont Champlain, à qui il doit son nom.

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Le directeur du Mail, Gilles Deschênes, estpour sa part surtout satisfait de voir desnouveaux locataires prestigieux s'installer :Browns, BCBG Maxazria, Simon Chang,Guess, Cartise, Locale... Ceux-ci s’ajoutent auxenseignes de renom comme Jack &Jones,Stylexchange, H&M, Forever 21, Rudsak,Swarowski et Zara. « Nous avons plus de726 000 pieds carrés à offrir, dont 92 %sont occupés. Les nouveaux locatairesrecherchent des locaux plus vastes, desplafonds hauts. Nous avons donc axé nosrénovations sur ces besoins. »

Désormais, on peut naviguer sur Internetsans fil d’un bout à l’autre du centrecommercial. Une toute nouvelle « aireInternet » met à la disposition des clientssix postes iMac pour répondre à leurs

besoins de télécommunications ! Fauteuilsconfortables, prise d’alimentation ettablette de travail, tout est prévu…Certaines « Bornes exclusives » du Mailoffrent aussi la chance de gagner l'un desnombreux prix offerts, dont une cartecadeau du Mail Champlain d’une valeurde 850 $ !

« Nous connaissons bien nos clients,affirme M. Deschênes. Les femmescomptent pour 68 % de notre clientèleet 35 % possèdent une formation univer-sitaire. Le client moyen passe 72 minutesdans les magasins. Les mères avec leurfille constituent la clientèle cible. Ellesont autour de 45 ans et cherchent desproduits dans les mêmes boutiques quecelles qui attirent leur fille. »

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Lors d'un passage au canal Argent, en 2010,Jean Laramée, vice-président principal dela Région de l'Est d'Ivanhoé Cambridge,déclarait que l’investissement allait per-mettre de « rehausser l'expérience demagasinage ». Une initiative qui s'inscritdans la stratégie de la firme « visant àaméliorer continuellement ses propriétésafin de maintenir leur avantage concur-rentiel ».

Ivanhoé Cambridge, dont le siège socialest à Montréal, possède 49 millions depieds carrés (4,6 millions de mètres carrés)d’espace commercial en Amérique, enEurope et en Asie répartis dans plus de80 centres commerciaux.

L’investissement dans le Mail Champlainétait justifié compte tenu du potentiel dedéveloppement de cette région suburbaine,où un ménage sur quatre a un revenusupérieur à 100 000 $ et où le revenumoyen dépasse de 22 % la moyennequébécoise. Ici, plus des deux tiers desrésidents sont propriétaires de leurhabitation. Et c’est une région qui sedéveloppera encore, puisqu’on prévoit unehausse de 26 000 personnes d’ici 2015.

ENGAGEMENT COMMUNAUTAIREBien que l’essentiel des rénovations aitété entamé par l'ancienne administration,la nouvelle s’accorde parfaitement avecles objectifs visés au départ. « La vocationd'un centre commercial est de vendredes biens de consommation, mais noussommes intégrés dans notre milieu etnous voulons participer à la vie commu-nautaire. C'est un engagement importantpour nous », mentionne M. Deschênes.Celui-ci, nommé en janvier 2011, dirigeaitjusque-là le centre commercial de Rimouski,autre propriété d'Ivanhoé Cambridge. En passant d’un centre de 75 magasins

à un centre deux fois plus important, M. Deschênes a vu ses responsabilitésprendre une nouvelle dimension. Ledéménagement du Bas-du-Fleuve à labanlieue sud de Montréal a marqué unchangement important, mais cela n’in-quiétait pas ce père de famille dont lesenfants avaient quitté la maison depuislongtemps. « C’est un nouveau défi pourmoi. Je le relève avec joie. »

L’engagement communautaire du Mailprend des formes variables. À Noël, lesélèves de l’école alternative Tourterelleont invité la population à parrainer unenfant en difficulté de la Rive-Sud en participant à L’Arbre de Joie au MailChamplain. Grâce à la générosité desclients, plus de 700 cadeaux ont étéremis à des enfants.

Le Mail Champlain a aussi une vocationartistique et culturelle en vertu de sonpartenariat avec le Musée du textile et ducostume du Québec. En 2010, c'est làqu'on y a présenté l'exposition La broderieau fil du temps.Durant tout l’été 2010, lesvisiteurs pouvaient admirer de magni-fiques pièces témoignant de la maîtrisedes artistes de Chine et d’ailleurs.

À ces initiatives s'ajoute le club de marche,deuxième en importance au Québec avecplus de 1600 personnes inscrites depuisle début. Phénomène répandu en Amé-rique du Nord, les « mall walkers » sontune aubaine pour les centres commer-ciaux. Ils assurent une présence dès l'ou-verture des portes, ce qui provoque uneffet d'entraînement chez les proches, lafamille, les voisins, les amis. Bref, lesréseaux sociaux au sens où on l’entendaitautrefois ! Et ils ont un réel impactéconomique. « J'ai calculé que nousdépensions plus de 60 000 $ par annéeà coup de 3 $ par ci, par là », affirme leprésident du club à Gilles Deschênes, quilui offre un café dans le tout nouvelespace de restauration.

D’ailleurs, les comptoirs de café et deviennoiseries doivent leur ouverture hâtiveà cette clientèle inespérée. Aussitôt queles premiers marcheurs se présententdans la grande enceinte de 400 places,l’odeur de café et de muffins se répand etles affaires, pour eux, sont déjà bonnesavant que les magasins n’ouvrent.

Richard Lamarre a reçu un t-shirt auxcouleurs du Mail lorsqu'il a complété ses2000 premiers kilomètres de marche aucentre. Combien en a-t-il parcouru depuis ?Impossible de le dire, puisqu’il a arrêté decompter. « En tout cas, j’ai prolongé maqualité de vie. Moins d’embonpoint, unemeilleure santé cardiovasculaire. Et puis,tout ce dont je peux avoir besoin, je letrouve ici », signale-t-il en jetant un regardcirculaire autour de lui.

Il a même appris des rudiments de grecet de chinois à force de fréquenter lesmarcheurs issus de différentes commu-nautés culturelles... Des cours de languegratuits. ,��


COUP D’ŒIL

JEAN LARAMÉEVice-président principal Région de l’Est d’Ivanhoé Cambridge

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE


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38 IMMOBILIER COMMERCIAL— Automne 2011 PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

SAM HAMADMinistre des Transports du QuébecMinistre responsable de la région de la Capitale-Nationale


Foi de Sam Hamad, les automobilistes qui entreront à Québec par les ponts ne s’y

reconnaîtront plus ! Dans quelques années, non seulement l’actuel enchevêtrement de

routes, bretelles et accès, côté nord, aura été complètement repensé et réaménagé, mais

un nouveau quartier commercial aura remplacé le désolant paysage de terrains vagues qui

s’offre à la vue présentement. Un quartier moderne faisant une large part au transport

collectif, avec sa gare intermodale – peut-être –, et qui sera la porte d’accueil de la capitale,

entrevoit le ministre des Transports du Québec (MTQ) et ministre responsable de la région

de la Capitale-Nationale. Les promoteurs immobiliers se réjouissent déjà, dit-il savoir.


Par Serge Beaucher

Signature d’une ville, vision d’avenir,place à l’imagination... toutes desexpressions qui reviennent 20 fois dansla bouche du ministre, lors d’une entre-vue accordée à Immobilier Commercialsept mois après l’annonce de son grandprojet, en novembre 2010. Comment leschoses ont-elles avancé depuis ?

Ça progresse, selon M. Hamad : « Avec laVille de Québec – notre associée dansce dossier –, nous avons mandaté unefirme d’aménagement pour concevoir unplan qui nous indiquera, en termes d’urbanisme et d’architecture, commentdonner à ce secteur une fière allure quidevienne la signature de la porte de lacapitale. Les grandes villes ont souventune entrée remarquable qui les identifieau premier coup d’œil, note-t-il. À Québec, on a consacré beaucoupd’argent aux quartiers historiques. Il estmaintenant temps d’investir dans la par-tie moderne de la ville, en l’occurrencel’entrée par les ponts. »

EN JANVIERC’est en janvier prochain que la firmed’aménagement devrait présenter saproposition de plan. Y figureront laréfection de l’échangeur qui mène desponts de Québec et Pierre-Laporte auxboulevards Laurier et Champlain et auxautoroutes Duplessis et Henri IV, l’amé-nagement des terrains vagues situés àl’est du boulevard Laurier, près del’Aquarium du Québec, ainsi que leréaménagement d’une partie de Lauriervers les centres commerciaux. Un comitéformé du MTQ, de la Ville de Québec etde la Commission de la Capitale-Nationale suit de près l’évolution duconcept.

À elle seule, la réfection de l’échangeuret de l’infrastructure routière environ-nante coûtera environ un milliard de dollars, selon M. Hamad. Ce chantierdevenu nécessaire avait d’ailleurs étéprévu par le Ministère. « Alors, tant qu’àrefaire, dit-il, aussi bien refaire en mieux,

plus intelligemment, avec de la verdureet des aménagements intéressants quis’intégreront bien à ceux de la ville. » Lestravaux toucheront même l’approchedes ponts sur la rive sud : « On ne peutpas aménager d’un bord et laisser l’autrecôté intouché. »

Une fois le plan d’aménagement enmain, le Ministère et la Ville pourrontaller de l’avant dans la réalisation con-crète du projet… non sans d’abord tenirune ronde de consultations auprès deplusieurs intervenants : la Ville de Lévis,le Réseau de transport de la Capitale, laCommission de transport de Lévis,notamment, mais aussi les propriétairesde terrains dans le secteur (dont laSépaq), les gens d’affaires et peut-êtrecertains groupes de citoyens.

Puis la balle sera dans le camp des promoteurs immobiliers. Ils ne seront pasobligés d’attendre que tous les aménage-ments soient terminés avant d’ouvrir

BienvenueDANS LA CAPITALE-NATIONALE

QUÉBEC



QUÉBEC

leurs propres chantiers, insiste M. Hamad. « La réalisation globale du projet pourrait prendre une dizaine d’années, maisles développeurs pourront se lancer bien avant. Avec le plandirecteur, ils sauront où les développements urbains et immo-biliers sont possibles, et pourront commencer dès lors leursinvestissements. De notre côté, nous allons venir complétertout ça avec nos infrastructures. »

DES TOURS MODERNESEt à quoi ressemblera ce nouveau quartier, une fois achevé ? S’il n’en tient qu’au ministre, on y verra plusieurs tours àbureaux, très hautes, modernes, esthétiques, reflétant toutel’imagination dont sont capables les promoteurs immobiliers. Ily aura différents types de commerce aussi et peut-être un peude résidentiel… pourquoi pas des condos aux étagessupérieurs des tours, par exemple ? Mais pas de maisons. « Cen’est pas le coin pour ça », soutient M. Hamad, qui imagineaussi de nouvelles rues, un boulevard urbain et une gare inter-modale. « On est à proximité des chemins de fer. On peut

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facilement penser à une gare qui ferait la jonction entre le train– un TGV peut-être –, des autocars, l’autobus, le tramway, unenavette Québec-Lévis… tout ça réuni pour doter l’aggloméra-tion de Québec d’un système de transport collectif futuriste. »

Concernant la hauteur des édifices, Sam Hamad voit les chosesdu même œil que les promoteurs immobiliers : on devrait pou-voir monter au-delà des 15 étages actuellement permis par lezonage. Pour lui, c’est le seul endroit de Québec où l’on peutfaire cela, non seulement à cause du terrain en dénivelé vers lafalaise, mais aussi parce qu’il s’agit d’un bel endroit pour mon-trer la ville moderne. En plus, il y a du potentiel et un intérêt. « Sans compter qu’en hauteur, la vue sur le fleuve et sur lesponts serait exceptionnelle, fait-il valoir. Il faudrait exploiter cemagnifique panorama. »

Se gardant de dire jusqu’à quelle hauteur on devrait pouvoirconstruire, le député de Louis-Hébert – circonscription quitouche ce secteur – souligne que le zonage est une respon-sabilité municipale. Il lui faudra donc discuter avec la Ville. Maisil ne paraît guère inquiet. Tout au long de l’entrevue, il ne cessede mentionner la bonne entente qui existe entre le maire RégisLabeaume et lui, et de souligner leur vision commune dudéveloppement de Québec.

MINISTRE OU PASEt si le ministre n’était plus ministre dans deux ans ? Le projetse fera quand même, il en est convaincu : « Les personnes nesont pas permanentes, mais un bon projet demeure un bonprojet. Dans deux ans, les bases seront en place, assez bienplantées pour que le projet continue, peu importe qui sera là.Je n’ai aucun doute là-dessus ! »

Aucun doute, non plus, que les coûts seront respectés et quetout se déroulera dans les règles de l’art… et de l’éthique. M. Hamad assure que, pour ce qui est du Ministère, tous lescontrats – ingénierie, construction, etc. – seront accordés selonla procédure d’appels d’offres publiques du gouvernement et

En hauteur, la vue sur le fleuve et sur les ponts

serait exceptionnelle, il faudrait exploiter ce

magnifique panorama.

– Sam Hamad

«»



PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN



qu’il n’y aura aucun passe-droit. La Ville fera ses devoirs de lamême façon, affirme-t-il sans hésitation. Il s’agira simplement,selon lui, d’une procédure normale pour des projets normaux,issus d’un plan directeur qu’il serait bien difficile de contourner.« Et les coûts, nous allons les contrôler, comme nous allons con-trôler l’échéancier et tout l’agenda. »

Quant à l’éventualité d’une mésentente avec ses partenaires àl’issue des consultations sur le plan d’aménagement – un peuà la façon dont les élus de Montréal ont dû renoncer à leur pland’échangeur Turcot pour un projet moins cher consenti par leMTQ –, le ministre se montre tout aussi rassurant. Cela à causede ce qu’il appelle l’avantage Québec : « Nous travaillons trèsbien avec la Ville, le développement y est plus facile qu’ailleurs,entre autres parce qu’il y a un sentiment de fierté depuis le 400e. »

En plus, les planètes sont alignées, pourrait-on dire : le ministre des Transports est en même temps ministre respon-sable de la Capitale-Nationale, il est député d’une circonscrip-tion que touche le projet et il partage une même vision avec lemaire de la capitale.

Les promoteurs immobiliers ont donc raison de saliver ? « Oui, répond sans hésiter M. Hamad. Ce sera pour eux unebelle occasion de montrer ce qu’ils peuvent faire. Nous avonsun projet ambitieux qui nous fera voir des aménagementsurbains intéressants. C’est une perspective alléchante pour quiveut faire du développement. Selon les échos que j’en ai eus,plusieurs promoteurs majeurs vont vouloir embarquer. Et je suisconvaincu qu’ils sauront aller au-delà de l’imagination pourcontribuer, avec nous, à changer le visage de Québec. » ,��

QUÉBEC



ans les secteurs les plus recherchés, comme le boulevardLaurier, presque tous les sites à développer sont déjàdétenus par des promoteurs immobiliers. Le prix des

terrains dans ce secteur, où la hauteur permise peut allerjusqu’à 17 étages, varie entre 60 $ et 90 $ le pied carré, selonles plus récentes transactions observées.

Mais cette rareté est relative, puisque de vastes lots vacantsdemeurent sous-développés dans des secteurs centraux deQuébec qui pourraient, dans un avenir rapproché, devenirstratégiques. C’est le cas des secteurs de Pointe-aux-Lièvres etd’Estimauville, où l’administration municipale souhaite toutmettre en œuvre pour développer des écoquartiers. Et c’est lecas également de la zone que les gens de la capitale nomment« la tête des ponts », point de circulation névralgique entre les deuxrives qui voit passer, chaque jour, plus de 160 000 véhicules.

UN MILLIARD D’INVESTISSEMENTS SUR 10 ANSSitués aux portes de la ville pour toutes les personnes quiarrivent de la rive sud en voiture, en autobus ou en train, lesterrains abandonnés entourant le secteur de la tête des pontsreprésentent 1,1 million de pieds carrés, en excluant le site del’Aquarium de Québec. En incluant ce dernier, dont une surfaceimportante demeure vacante, les terrains couvrent 2,6 millionsde pieds carrés. Notons que ces vastes lots vacants ne sontqu’à quelques centaines de mètres seulement du boulevardLaurier et de ses hôtels, bureaux et centres commerciaux.

Complètement sous-développé et desservi par ce que le ministredes Transports, Sam Hamad, a qualifié, en conférence de presse,de « spaghetti » d’échangeurs arrivés à leur fin de vie utile et « d’échangeur Turcot de Québec », ce secteur sera complètementréaménagé. Le gouvernement du Québec y investira 1 milliard dedollars au cours des 10 prochaines années. Un appel d’offres aété lancé par le ministère des Transports en mars 2011 auprèsdes firmes professionnelles en vue d’établir le schéma directeurdu projet de réaménagement. Après une étude de circulation etune analyse des besoins, les grandes lignes du projet devraientêtre connues en 2012.

La zone d’intervention sujette à cette requalification majeures’étendrait du fleuve Saint-Laurent au sud jusqu’au boulevardHochelaga au nord et de l’autoroute Duplessis à l’ouest jusqu’àl’autoroute Robert-Bourassa à l’est, incluant ainsi, dans le pland’ensemble, les tours de bureaux et centres commerciaux majeursexistants. Le projet comprendra également un plan d’ensemblepour le transport et la mobilité.

Le marché immobilier commercial de Québec connaît une croissance soutenue depuis plus

de cinq ans maintenant. Aux quatre coins de la ville, les nouveaux projets d’appartements locatifs

et en copropriété, l’agrandissement des centres commerciaux et l’édification de nouvelles tours

à bureaux ont monopolisé les terrains les mieux situés. Les sites propices au développement

se font plus rares et on observe une pression à la hausse sur le prix des terrains.

D

La « tête des ponts » : UN POTENTIEL EXTRAORDINAIRE DE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER STEVE GILBERT, É.A., AACI

Steve Gilbert, É.A., est directeur général du Groupe Altus, QuébecPHOTO DE STEVE GILBERT: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Situés aux portes de la ville pour toutes les personnes

qui arrivent de la rive sud en voiture, en autobus ou

en train, les terrains abandonnés entourant le secteur

de la tête des ponts représentent 1,1 million de pieds

carrés, en excluant le site de l’Aquarium de Québec.



GRATTE-CIEL AUX PORTES DE LA VILLEMalgré l’ouverture de l’administration municipale pour augmenterles hauteurs permises dans certaines circonstances, il y a peude sites à Québec où l’on a actuellement la permission d’érigerdes gratte-ciel. Or, l’administration municipale a clairementmanifesté son désir de permettre et de favoriser un développementdense et en hauteur à la tête des ponts.

L’administration Labeaume souhaite avoir « une signature » àl’entrée de la ville et permettra des constructions allant jusqu’à30 étages de hauteur. Voilà de quoi rentabiliser le coût des terrains. La zone étant libre de voisinage résidentiel, les proba-bilités d’opposition citoyenne face aux hauteurs proposéessont très faibles.

La majorité des lots vacants situés à la tête des ponts appar-tient à des organismes publics, soit à la Commission de la capitale nationale, à la Société des parcs de sciences naturellesdu Québec et au ministère de l’Environnement et de la Faune.Seuls trois propriétaires privés détiennent des terrains.

Difficile de savoir quels types d’immeubles se prêteront lemieux à ce site avant de connaître les éléments du pland’ensemble de réaménagement. Mais s’il est encore trop tôtpour commencer à construire, c’est sans aucun doute le bonmoment de s’informer sur l’avenir de ce secteur. ,��

QUÉBEC

CONSTRUCTIONÉdifice Stein Monast

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Il peut être tentant, au moment de l’achat d’un immeuble commercial, de mettre fin aux baux

des locataires l’occupant déjà. La loi prévoit une façon claire de le faire, mais ce n’est

malheureusement pas toujours possible.

EN TOUTE JUSTICE

ME LISE BERGERON

Nouveau locateur ou ancien locataireÀ QUI LA PRIORITÉ ?

Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal.PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

R É S I L I AT I O N D E B A I L

a résiliation de baux inscrits auxbureaux de la publicité des droitsn’est pas permise. La seule façon

de reprendre possession des lieux lorsquele locataire n’est pas en situation de défautest de négocier avec lui.

Quant aux locaux non inscrits à ces bureaux,le Code civil du Québec énonce clairementqu’il est possible de résilier un bail dontil reste plus de 12 mois à courir au momentde l’acquisition, à l’expiration de ces 12 mois,en donnant un préavis écrit de 6 mois.

La Cour d’appel du Québec a jugé, dansl’affaire Société générale (Canada) c.Consumers Distributing Company Ltd.1,que la connaissance de l’existence du bailpar l’acquéreur de l’immeuble ne consti-tuait pas une protection équivalente àl’enregistrement du bail.

Toutefois, il n’en est pas de même si l’ac-quéreur s’engage à respecter les baux.

Dans un jugement récent de la Coursupérieure du Québec, soit Mercerie JulesDemers inc. c. 2748-0201 Québec inc.2, laCour a précisé la portée des clauses derespect de baux.

Dans cette affaire, une clause de respectde bail avait été insérée dans l’acte de vente.

Malgré cette clause, le nouvel acquéreura transmis un avis de résiliation au locataire.Celui-ci a réagi en publiant son bail et enavisant le nouvel acquéreur qu’il contes-tait l’avis de résiliation, alléguant que cedernier s’était engagé à respecter les bauxdans son acte d’achat.

Devant cette situation, le nouvel acqué-reur a tenté de corriger l’acte d’achat enpubliant un acte de correction retirantou modifiant cette clause.

La Cour supérieure a décidé que, lelocataire ayant accepté l’engagement dunouvel acquéreur de respecter les bauxdans l’immeuble, le propriétaire ne pouvaitplus faire marche arrière et corriger l’acted’achat.

Il est important de souligner à cetteétape-ci que peu importe que le locataireait publié son bail sur réception de l’avisde résiliation ou non, c’est l’acceptation dela clause de respect de baux par celui-ciqui cristallise la situation, soit l’obligationdu nouvel acquéreur de respecter les baux.

La leçon à tirer de ce jugement de laCour supérieure ? Pour éviter de se priverde la possibilité de mettre fin à un bailnon publié à un bureau de la publicité desdroits, il ne doit pas y avoir d’engagement

de la part du nouvel acquéreur à respecterles baux en vigueur. Nous croyons possiblede reconnaître l’existence de baux nonpubliés tout en prévoyant une réserve quantau droit de résiliation prévu à l’article 1887du Code civil du Québec.

Compte tenu des motifs du jugement de la Cour supérieure, il serait peut-êtrepossible, malgré la présence d’une clausede respect des baux se retrouvant parerreur dans votre acte d’achat, de corrigerce dernier, à condition toutefois que l’actede correction précède l’acceptation parle ou les locataires visés de la clause de respect des baux. Cette solution n’atoutefois pas été examinée par les tri-bunaux de sorte que nous ne pouvonspas confirmer qu’elle recevrait l’aval d’untribunal. Il vaut donc mieux être prudentau moment de l’acquisition.

Si vous êtes acheteur, souvenez-vousqu’une analyse globale et rigoureuse dela convention de vente d’un immeuble,des baux en vigueur et du registre fonciers’impose toujours afin de vous assurer debien connaître l’étendue de vos droits etobligations et de bien vérifier que l’acte devente reflète bel et bien vos intentions. ,��

L

1 C.A. 500-09-001184-902, 14 NOVEMBRE 1995.2 C.S. 460-17-001806-099, 9 SEPTEMBRE 2009.




BRÈVES IMMOBILIÈRES

Parmi les meilleurs au monde!L’avocat James Papadimitriou, qui signe la rubrique « Droits et obligations » dans Immobilier commercial, vient d’êtrehonoré par le prestigieux répertoire The International Who’sWho of Real Estate Lawyers 2011. Au total, 602 avocats de plusde 40 pays ont été sélectionnés comme les meilleurs par l’éditeur britannique Who’s Who, dont 27 Canadiens.Seulement cinq Québécois ont mérité cet honneur.

Me Papadimitriou, qui est associé du bureau de Montréal chezBlake, Cassels & Graydon, a été ainsi reconnu pour son expertise dans les fusions etacquisitions de propriétés immobilières et leur financement. Cet honneur n’est pasle premier qu’il récolte. Ces deux dernières années, l’avocat a été nommé chef de filedans le domaine de l'immobilier d'entreprise par le PLC Cross-border Corporate Real EstateHandbook. Il a aussi été coprésident du comité de liaison de l'Association du Barreau deMontréal avec le Registre des droits personnels et réels mobiliers.

Advocatus emeritusMe Lise Bergeron, associée chez Stein Monast et collabora-trice de longue date du magazine Immobilier commercial, a reçurécemment du Barreau du Québec la distinction AdvocatusEmeritus.

Le Barreau décerne cet honneur à des membres de l’Ordre quise sont distingués par l'excellence de leur carrière profession-nelle, leur contribution exceptionnelle à la profession ou leur rayonnement hors pair dans leur milieu social et communautaire.

Cette distinction est remise par le Barreau à ses membres les plus méritants en signede reconnaissance pour la qualité de leurs actions et contributions, ou pour un parcoursd’exception qui a contribué à promouvoir l'image de la profession.

un spa à ciel ouvert sur le toit d’un immeuble!Dès décembre prochain, au 17e étage duComplexe Jules-Dallaire, sur le boulevardLaurier dans l’arrondissement Sainte-Foy,l’entreprise SkySpa proposera la premièreexpérience thermothérapeutique « dans leciel de Québec ». Représentant un investis-sement de 5 millions, le SkySpa de Québecoffrira une vue à ciel ouvert à 360o qui sur-volera les Laurentides et les Appalaches, lepont de Québec, le fleuve et le centre-villede Québec.

eManagePro investit au soleilMonica Bialski, vice-présidente deeManagePro, a récemment annoncél’établissement d’un partenariat avecMarcel Racicot, président de la Chambrede commerce Québec-Floride et associésénior chez Racicot & associés, pourconstituer ProManageFlorida, la pre-mière d’une série de sociétés en com-mandite québécoises. La mission decette nouvelle entité est d’investir dansdes occasions d’affaires immobilières àfort rendement dans le sud-est de laFloride.

uBisoFT Montréal loue 10 ans de plus dans le Mile-endUbisoft Montréal a annoncé en juin le renouvellement de son bail de location de l’immeu-ble PECK jusqu’en 2023. Le bail, qui venait à échéance en 2013, est renouvelé pourune période additionnelle de 10 ans.

En 1997, l’ancienne usine de textile, située au coin du boulevard Saint-Laurent et de la rueSaint-Viateur, est devenue le domicile du premier grand studio montréalais de développe-ment de jeux. Aujourd’hui, Ubisoft Montréal compte plus de 2 100 employés, la majoritéétant répartie sur les cinq étages de l’immeuble PECK, qui couvre 251 000 pieds carrés delocaux pour bureaux. « Finalement, les raisons qui ont poussé Ubisoft à choisir le Mile-Endil y a 15 ans s’appliquent encore aujourd’hui, affirme Yannis Mallat, président-directeurgénéral d’Ubisoft Montréal et Toronto. Le Mile-End constitue un écosystème artistiqueunique en Amérique du Nord. Le quartier est une source d'inspiration créative et d'inno-vation pour nos employés. »

immeubles roussin : déjà 50 ansCette année marque le 50e anniversairedes Immeubles Roussin. Pour soulignercet événement d’importance, François,Nathalie et Michèle Roussin procéderontprochainement au lancement de labiographie de Maurice Roussin, fonda-teur de cette l’entreprise immobilièrecompte plus de 800 logements, 650 000 pieds carrés de locaux à loueret 300 clients à la résidence pour aînésles Jardins Lebourgneuf.

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optimiZMd — Nouvelle marquede commerce pour coFeLYC'est en s'inspirant de la branche britan-nique de l’entreprise qu’a été créée cettenouvelle marque de commerce. OptimiZMDvise une amélioration continue du fonc-tionnement et des performances opéra-tionnelles et énergétiques des installationsqui sont confiées à COFELY. Mais OptimiZMDn'est pas un nouveau service. Cetteapproche englobe l’ensemble des activitésoffertes chez COFELY depuis plus de 15 ans.OptimiZMD devrait contribuer à réduireles coûts et à augmenter la durée de viedes installations sans investissement, àassurer la fiabilité des installations et lacontinuité des opérations, à contrôler la qualité ainsi que la santé et la sécurité,à veiller au confort et à la satisfactiondes usagers, et à réaliser les objectifscommuns en efficacité énergétique etenvironnementale.

La Banque Laurentiennes’associe au complexeLebourgneufLa Banque Laurentienne vient de s’asso-cier au promoteur Trimco Gestion etCourtage immobilier et à ses partenairesà titre de financier pour la construction dela phase II du Complexe Lebourgneuf àQuébec. Ce projet de près de 22 millionsde dollars accueillera de nombreuxbureaux et commerces dans un édificed’une superficie de 145 000 pieds carrés.L’équipe de la Banque Laurentienne s’estdite heureuse d’annoncer sa participationà la réalisation d’un projet qui offrira auxfuturs locataires un milieu de vie agréableet de nombreux services.

> Le cabinet juridique Borden Ladner Gervais (BLG) a accueilli,le 4 juillet dernier, Me Isabelle Tremblay au sein de son équipe àMontréal. Me Tremblay est en poste chez BLG depuis et fait partiedu groupe Droit des sociétés et droit commercial.

Me Tremblay a été admise au Barreau du Québec en 2000 et possède11 ans d’expérience en droit de l’environnement et en droit commer-cial. Elle a travaillé chez McCarthy, chez Bombardier inc., et, plusrécemment, à la Banque Nationale du Canada.

L’équipe de jBc s’agranditM. Jacques Boisvert, président de Jacques Boisvert communications inc., est heureux d’accueillir au sein de son équipe les personnes suivantes :

> Alain Lambert n’en est pas à ses premières armes, ayant travaillépendant 15 ans dans un studio renommé de prépresse pour desclients de prestige. Il a ensuite enseigné les procédés infogra-phiques pendant sept ans. Véritable homme-orchestre, il maîtriseégalement la production vidéo, la photographie et la création desites Internet. Il est infographiste chez JBC depuis ce printemps.

> Marie-Renée Lefebvre est diplômée de l’Université duQuébec à Trois-Rivières et possède une formation en gestionde projets. Elle a également plusieurs années d’expériences dansle domaine des achats. Après un séjour de quelques années àl’étranger, notamment aux États-Unis où elle a habité pendanttrois ans, c’est chez JBC qu’elle a choisi de poursuivre sa carrière à titre de conseillère aux ventes.

> Sara Lyne Gnassi Pelland s’est jointe à l’équipe de JBC pourl’été comme préposée à la recherche de données. Cet automne,elle demeurera à l’emploi de l’entreprise à temps partiel, car elleretournera à l’Université de Montréal pour entamer sa troisièmeannée de scolarité en droit. Son vœu : devenir procureure despoursuites criminelles et pénales pour, comme elle le dit, « servirceux qui en ont le plus besoin, les victimes ».

Nominations> Pierre Tremblay, président de Constructions Dutran inc., un groupe d'experts en conception et construction de projets commerciaux, industriels et institutionnels, vientd’annoncer la nomination de Yves Fournier à titre de directeur du développement desaffaires. M. Fournier possède une vaste expérience dans le domaine des ventes. Depuis25 ans, il a notamment occupé des postes similaires chez A. Lafleur, Régal Foods etrécemment chez Olymel, où il fut chargé de comptes.

Cette annonce s’inscrit dans le plan stratégique de l’entreprise et vise à assurer laproximité des relations avec sa clientèle existante, à exploiter des nouvelles perspec-tives de développement de marché, et finalement, à appuyer l’équipe de Dutran dansla recherche de solutions et de relations d’affaires à long terme.

Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à

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> Depuis peu, Me Marise Chabot, avocate en immobilier commercial, offre un nouveauservice. En effet, elle propose de combler des besoins pour des remplacementsponctuels ou dans le cadre de mandats spécifiques. Comptant plus de 20 ans d’expéri-ence, cette avocate conseille les entreprises et cabinets notamment lors de vérificationsdiligentes, sur des sujets tels que l’emphytéose, la propriété superficiaire, la copropriété,les titres – dont l’assurance titres – et les baux.


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e conseil d’administration del’IDU Québec a approuvé, enmars dernier, le mémoire de

l’Institut portant sur la mise en œuvred’incitatifs municipaux à l’écoconstruc-tion et à l’écorénovation. Le comitéBâtiment Vert/LEED de l’IDU Québec,présidé par M. André Pelchat, présidentd’Immostar Inc. et membre du conseild’administration de l’IDU Québec, arelevé plusieurs avantages.

Avantages écologiques pour la collectivité :contribution à la réduction de la circu-

lation automobile; réduction des pollutions, particulièrement desGES; réduction de la consommation d’eau et d’énergie; diminu-tion de l’empreinte écologique et réduction des déchetsgénérés; réduction des îlots de chaleur.

Avantages économiques pour la collectivité : augmentation de l’utili-sation de matériaux de provenance locale, diminution des débrisde construction et effet multiplicateur de l’argent investi dans laconstruction immobilière.

Avantages pour les entreprises et ses travailleurs : meilleure qualitéde l’air; confort climatique accru; réduction de la fatigue; meilleureproductivité et meilleure rétention des employés.

Avantages pour les promoteurs et les propriétaires : possibilité, à moyenterme, d’avoir des prix de loyers supérieurs; réduction de certainsfrais d’exploitation; rétention des locataires et meilleure imagecorporative.

GRANDES GAGNANTES : LES MUNICIPALITÉSLes municipalités sont en fin de compte les grandes bénéficiairesde l'écoconstruction. Les bâtiments verts, par leur conceptionet leurs opérations, concrétisent d’importantes économies deservices municipaux. Ils consomment moins d’eau potable quedes bâtiments semblables conventionnels, soit une réductionentre 20 % et 60 %. La diminution des rejets d’eaux usées peutvarier aussi de 20 % à 60 %. Les rejets pluviaux sont réduits entre25 % et 35 %, tandis que le taux de recyclage global augmentede 23,5 % à 34,8 %. Ces performances environnementales ontdes impacts directs sur les économies générales des municipalités.

Devant ces résultats, différentes juridictions américaines ontdéjà commencé à mettre en place des mesures d’aide financière.En voici quelques-unes.

Remboursement des frais d’obtention des permis.

Remboursement des frais de certification LEED : Près de 10 % des villesaccordent un remboursement des frais engagés pour la certifi-cation LEED.

Subvention directe aux initiatives de développement durable, parexemple aux toits verts : Chicago se démarque dans ce domaine.En plus de parrainer un prix annuel de reconnaissance saluant lavaleur de toutes les contributions au développement durable, laVille subventionne les petites entreprises souhaitant convertirleur propriété au toit vert.

Réduction des tarifs énergétiques : Quelques-unes des juridictionscompilées offrent des incitatifs tarifaires liés à l’efficacité énergé-tique, reflétant par là son importance pour certaines collectivitésaméricaines, particulièrement celles qui assument la productionou la distribution de l’énergie.

Prêt à taux préférentiel : La ville de Seattle partage le financementdu risque soit en facilitant l’accès au capital, soit en accordantun taux préférentiel aux développeurs et promoteurs LEED.Dans l’État de New York, le haut rendement énergétique certifiéLEED donne droit à un prêt dont le taux est fixé à 4 points depourcentage sous le niveau du marché.

Aux États-Unis, avant la crise, la « prime de transaction » pour unimmeuble vert, en comparaison avec un immeuble non vert, étaitd’environ 16 % pour la période de 2004 à 2007. Ce pourcentages’accélère depuis.

SUGGESTIONS AUX MUNICIPALITÉS QUÉBÉCOISES • Investir dans des campagnes d’information et de sensibilisationauprès des citoyens afin de promouvoir les avantages économiques et écologiques du bâtiment vert;

• Adopter des mesures préconisant leur propre exemplarité pour les rénovations majeures ou la construction et l’aménagement de leurs propres installations;

• Favoriser les acteurs du développement immobilier dans leurs démarches en vue d’obtenir une certification environnementale reconnue en leur offrant soutien technique, expertise, une plus grande souplesse dans le zonage et une approbation accélérée;

• Soutenir les promoteurs immobiliers qui s’engagent dans la construction ou la rénovation d’immeubles visant une certification LEED en investissant financièrement l’équivalentde la taxation supplémentaire qu’ils en retireront en fonction de la valeur foncière ajoutée attendue;

• Reconnaître la contribution de l’écorénovation et de l’écoconstruction dans l’amélioration continue de leur bilan environnemental.

Les membres du comité présenteront le mémoire aux instancesgouvernementales (provinciale, fédérale et municipale) d’ici lafin de l’année.

Je vous souhaite de profiter joyeusement de la fin de l'été !

Guy CharronPrésident du conseilInstitut de développement urbain du Québec

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Magazine Immobilier commercial vol. 4 no. 3