Manual Op Uso Mnt de Edif - CREA-PR

7/30/2019 Manual Op Uso Mnt de Edif - CREA-PR

1/32

1

CCuurrssoo aa DDiissttnncciiaa::

PPrrooggrraammaa ddee

EExxcceellnncciiaa

MMDDUULLOOMANUAL DE OPERAO, USO E MANUTENO DE

EDIFICAESORIENTAES PARA A ELABORAO E APRESENTAO

DE ACORDO COM A ABNT NBR 14037:1998

Eng. Civil Francisco Cludio Morato Leite

Londrina - 2010


2/32

2

SUMRIO

ASSUNTO PG.

1 INTRODUO ...................................................................................... 03

2 OBJETIVO ............................................................................................. 04

3 JUSTIFICATIVAS PARA ELABORAR E ENTREGAR O MANUAL ...... 04

4 DEFINIES ........................................................................................ 06

5 FINALIDADE DO MANUAL ................................................................... 07

6 APRESENTAO DO MANUAL .......................................................... 07

7 CONTEDO MNIMO DO MANUAL ..................................................... 09

7.1 DESCRIO DA EDIFICAO COMO CONSTRUDA ............................................. 09

7.2 INFORMAES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA A COLOCAO EM USO

DA EDIFICAO ......................................................................................................... 14

7.3 INFORMAES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDVEIS PARA A

OPERAO E USO DA EDIFICAO ....................................................................... 14

7.4 INSTRUES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA SITUAES DE

EMERGNCIA ............................................................................................................. 18

7.5 INFORMAES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDVEIS PARA

INSPEES TCNICAS DA EDIFICAO ................................................................ 18

7.6 INFORMAES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDVEIS PARA AMANUTENO DA EDIFICAO .............................................................................. 18

7.7 INFORMAES SOBRE RESPONSABILIDADES E GARANTIAS ........................... 24

8 CONSIDERAES FINAIS .................................................................. 29

REFERNCIAS .............................................................................................. 31


3/32

3

1 INTRODUO

As edificaes esto sujeitas degradao provocada pelo ambiente, pelo uso ou

pelas prprias caractersticas intrnsecas de seus materiais constituintes, o que torna

obrigatrio a realizao de atividades de manuteno a fim de assegurar a existncia de

condies adequadas durante todo o seu tempo de uso (BONIN, 1988).

O proprietrio da edificao , em princpio, o responsvel pela realizao da

manuteno da prpria unidade e, para o caso de edifcios multifamiliares, ainda co-responsvel pela realizao e custeio da manuteno e das inspees prediais das reas

comuns. Conforme o caso, o usurio tem tambm responsabilidades e, principalmente,

interesse na realizao da manuteno.

Contudo, o proprietrio ou o usurio da edificao so, geralmente, leigos e

necessitam ser informados adequadamente quanto s caractersticas do imvel, as

condies de garantia e as melhores prticas para a sua operao, uso e manuteno.

O instrumento adequado para alcanar essa finalidade o Manual de Operao,

Uso e Manuteno que deve ser obrigatoriamente fornecido ao proprietrio no momento

da entrega do imvel e, conforme o caso, tambm ao sndico por imposio do Cdigo de

Proteo e Defesa do Consumidor CDC, dentre outros motivos.

A responsabilidade pela elaborao do manual do incorporador/construtor, sendo

este documento de vital importncia na relao entre a empresa e o seu cliente, pois

define no somente as suas responsabilidades e extenso, como tambm o protege do

mau uso ou da m f do proprietrio ou usurio, minimizando os riscos jurdicos e

financeiros. Por outro lado, pode ser um dos instrumentos de fidelizao do cliente.

O Manual de Operao, Uso e Manuteno tambm pode ser identificado por meio

de outros termos como Manual da Edificao, Manual do Usurio ou ainda Manual do

Proprietrio. Nesta apostila vamos trat-lo, por simplicidade, apenas com o ttulo de

Manual, assim como tambm no o distinguiremos entre Manual do Proprietrio,

destinado unidade privativa, e Manual do Sndico, direcionado s reas e instalaes

comuns; que passaremos a discutir.


4/32

4

2 OBJETIVO

O objetivo geral deste trabalho orientar a elaborao e apresentao do Manual

seguindo as recomendaes estabelecidas na NBR 140371 (ABNT, 1998).

Muito embora essas orientaes possam ser aplicadas a quaisquer classes de

edificao, nesta apostila o foco o edifcio habitacional de pequeno a mdio porte.

Para o aprofundamento do assunto, recomendamos ao leitor adquirir e estudar as

Normas Tcnicas pertinentes, assim como os manuais publicados por alguns dos

sindicatos da indstria da construo civil no pas (SINDUSCON), particularmente o

SINDUSCON/MG2, SINDUSCON/PE3 e SINDUSCON/SP4; dentre outras referncias que

sero utilizadas neste trabalho.

3 JUSTIFICATIVAS PARA ELABORAR E ENTREGAR O MANUAL

Como mencionamos anteriormente, a elaborao e a entrega do Manual obrigatria em face do Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990),

posto que a informao sobre um produto colocado no mercado um dever do fornecedor

e um direito bsico e fundamental do consumidor. Para tanto, transcrevemos alguns dos

artigos do CDC de interesse, como:

Art 6. So direitos bsicos do consumidor: (...) III A informao

adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com

especificao correta de quantidade, caractersticas, composio,qualidade e preo, bem como sobre os riscos que apresentem .

1At o fechamento da redao desta apostila, a ABNT NBR 14037:1998 encontrava-se em reviso junto a

CE-02:140.01 Comisso de Estudo de Manuteno de Edificaes do Comit Brasileiro da Construo

Civil ABNT/CB-02. Portanto, o leitor dever acompanhar a publicao e adquirir a nova verso desta

Norma Tcnica para analisar as alteraes ocorridas ao contedo por ora apresentado; o que pode ser feito

diretamente junto a ABNT de modo fcil por meio do sitewww.abnt.org.br.2

Acesse www.sinduscon-mg.org.br.3Acesse www.sindusconpe.com.br.4Acesse www.sindusconsp.com.br.


5/32

5

Art. 31. A oferta e apresentao de produtos ou servios devem

assegurar informaes corretas, claras, precisas, ostensivas e em

lngua portugus sobre suas caractersticas, qualidades, quantidade,

composio, preo, garantia, prazos de validade e origem, entre

outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam sade e

segurana dos consumidores.

Art. 50. A garantia contratual complementar legal e ser

conferida mediante termo escrito. Pargrafo nico. O termo de

garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de

maneira adequada em que consiste a mesma garantia, bem como a

forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os nus a

cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente

preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado

de manual de instruo, de instalao e uso do produto em

linguagem didtica, com ilustraes.

O Manual tambm exigido em outras Normas Tcnicas brasileiras que abordam a

manuteno de edificaes, como a:

NBR 5674 (ABNT, 1999), que fixa os procedimentos de orientao para

organizao de um sistema de manuteno de edificaes. Para funcionar

adequadamente, um sistema de manuteno deve possuir, dentre outros itens, uma

estrutura de documentao e registro de informaes permanentemente atualizado para

propiciar economia na realizao dos servios de manuteno, reduzir a incerteza noprojeto e na execuo dos servios de manuteno e auxiliar no planejamento de servios

futuros. Como um destes documentos, destaca-se a exigncia do Manual de Operao,

Uso e Manuteno.

NBR 15575-1 (ABNT, 2008), que estabelece requisitos e critrios de desempenho

que se aplicam aos edifcios habitacionais de at cinco pavimentos. A manutenibilidade

uma dentre as exigncias do usurio da edificao. Por manutenibilidade entende-se

manter a capacidade do edifcio e de seus sistemas e permitir ou favorecer as inspeesprediais, bem como as intervenes de manuteno previstas no Manual de Operao,


6/32

6

Uso e Manuteno, com os menores custos.

Alm disso, elaborar e entregar o Manual no se justifica apenas pela imposio

legal ou o cumprimento s Normas Tcnicas brasileiras, mas para minimizar os custos

cobertos pelo profissional ou construtora/incorporadora, principalmente ao longo do

perodo de garantia. O mau uso do imvel por desinformao do morador uma das

maiores causas de ocorrncias de chamadas de manuteno, e que gera custo no seu

atendimento no perodo ps-ocupao podendo chegar at 3,5% do custo total da obra,

como apontado pelo Grupo de Evoluo Conjunta GEC do SINDUSCON-SP e

SECOVI-SP(CONSTRUO MERCADO, 2002).

4 DEFINIES

Para efeito da elaborao do Manual, vamos inicialmente definir os principais termos

envolvidos no assunto, fundamentando-nos nas Normas Tcnicas NBR 14037 (ABNT,

1998) e NBR 15575-1 (ABNT, 2008):

Proprietrio: pessoa fsica ou jurdica que tem o direito de dispor da edificao;

Usurio: pessoa fsica ou jurdica, ocupante permanente ou no permanente da

edificao;

Manual de Operao, uso e manuteno: documento que rene

apropriadamente todas as informaes necessrias para orientar as atividades de

operao, uso e manuteno da edificao.

Operao: conjunto de atividades a serem realizadas para controlar o

funcionamento de instalaes e equipamentos com a finalidade de criar condies

adequadas de uso da edificao;

Uso: atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usurios dentro

das condies ambientais5 adequadas criadas pela edificao;

Manuteno: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou

5 Por condies ambientais entendem-se as exigncias do usurio quanto segurana, habitabilidade e

sustentabilidade da edificao.


7/32

7

recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes a atender

as necessidades e segurana dos seus usurios;

Inspeo predial de uso e manuteno: verificao, atravs de metodologia

tcnica, das condies de uso e de manuteno preventiva e corretiva da edificao;

Vida til (VU): perodo de tempo durante o qual o edifcio (ou seus sistemas)

mantm o desempenho esperado, quando submetido s atividades de manuteno

predefinidas em projeto;

Prazo de garantia: perodo de tempo em que elevada a probabilidade de que

eventuais vcios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar,

decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior quele previsto.

5 FINALIDADE DO MANUAL

De acordo com a NBR 14037 (ABNT, 1998), o Manual tem por finalidade:

Informar as caractersticas tcnicas da edificao construda;

Descrever os procedimentos recomendveis para o melhor aproveitamento da

edificao;

Orientar para a realizao das atividades de manuteno;

Prevenir a ocorrncia de falhas e acidentes decorrentes de uso e operao

inadequados;

Contribuir para o aumento da durabilidade da edificao.

6 APRESENTAO DO MANUAL

O Manual deve ser redigido em linguagem simples, clara, objetiva e neutra, bem

como apresentado de forma didtica e organizada a fim de melhor transmitir as

informaes tcnicas aos proprietrios e/ou usurios que so, geralmente, leigos.

Em face disto, podem ser empregados recursos visuais adequados e de fcilcompreenso, como figuras e ilustraes, variedades tipogrficas, quadros sntese dos


8/32

8

contedos de cada parte, etc., a fim de melhor explicar ou alertar.

O nvel do detalhamento deve ser compatvel com a complexidade da edificao.

As informaes sobre os itens que afetem a segurana e salubridade da edificao

devem estar destacadas, alertando aos proprietrios e/ou usurios sobre os riscos

decorrentes da negligncia na ateno destes itens. Assim como os aspectos de difcil

percepo nas atividades de operao, uso e manuteno da edificao devem ser

descritos em detalhe, uma vez que sua importncia pode no ser to evidente aos

leitores.

O Manual deve conter um sumrio e um ndice remissivo.

Aps o sumrio, inserir uma tabela explicitando as revises do seu contedo

indicando quais foram os itens revisados, a data das revises e seus respectivos

responsveis tcnicos como sugerido no modelo da Tabela 1.

Tabela 1 Modelo para controlar as revises em relao ao originalmente construdo

Na introduo, informar, dentre outros aspectos, sobre o empreendimento e a

organizao do Manual aos leitores.

O Manual pode ser dividido em partes de acordo com o tamanho e a complexidade

da edificao, sendo que cada uma das partes pode ser dirigida a diferentes grupos de

leitores, permitindo a utilizao de linguagem mais especfica.

Ao final, anexar os manuais de componentes, instalaes e equipamentos que

compem a edificao.

O Manual deve ser produzido em meio fsico durvel e acessvel aos seus leitores,


9/32

9

sendo que o uso dos meios eletrnicos permitido desde que possuam a alternativa de

fcil reproduo dos contedos em meios impressos convencionais.

7 CONTEDO MNIMO DO MANUAL

Para atingir a finalidade do Manual, este deve conter informao suficiente para que

os proprietrios e/ou usurios possam operar e utilizar a edificao e realizar as

atividades de manuteno, contendo, no mnimo, os itens apresentados a seguir, em

conformidade com a NBR 14037 (ABNT, 1998).

7.1 DESCRIO DA EDIFICAO COMO CONSTRUDA

Como estabelecido na NBR 14037 (ABNT, 1998), o Manual deve conter:

Informaes sobre aspectos importantes para os proprietrios e usurios, como

propriedades especiais previstas em projeto, sistema construtivo utilizado, etc.;

Definio dos limites de uso seguro da edificao, descrevendo as caractersticascomo os carregamentos mximos admissveis sobre os elementos estruturais, as cargas

mximas admissveis dos circuitos eltricos, etc.;

Descrio dos dispositivos previstos para facilitar a modificao, expanso e

modernizao da edificao e de seus componentes, instalaes e equipamentos;

Desenhos esquemticos atualizados em relao ao que foi realmente construdo, com

dimenses cotadas, que representem a posio de instalaes embutidas e componentes

no aparentes, como por exemplo, as tubulaes embutidas em paredes, os eletrodutos,

etc. Por exemplo, alertar o proprietrio e/ou usurio da necessidade de se verificar a

regio em que se fixaro os armrios, cortinas, quadros ou outros acessrios em paredes

e pisos e necessitem de furao para que no danifiquem tubulaes ou eletrodutos, que

atinjam elementos estruturais com dificuldade em perfurar ou que danifiquem camadas de

impermeabilizao. E, recomendar para os sistemas de fixao nesses elementos

construtivos. Nesse caso, empregar figuras (croquis) para melhor indicao dessas

regies e facilidade de interpretao pelo leitor, fundamentadas no projeto as built, e

sempre com cotas.


10/32

10

Conjunto completo de projetos e discriminaes tcnicas atualizadas em relao

ao realmente construdo;

As datas de concluso da estrutura, do habite-se e da elaborao do Manual do

Proprietrio.

A Tabela 2, extrada do Manual do Proprietrio do SINDUSCON/PE (2007) um

modelo sugerido para reunir as informaes necessrias para descrever a edificao.

A Tabela 3, tambm extrada do Manual do Proprietrio do SINDUSCON/PE (2007)

apresenta um modelo para identificao dos materiais de cada ambiente da unidade. Os

ndices apresentados nesta tabela correspondem aos materiais apontados na Tabela 4.

Salientamos que estas tabelas, assim como as demais nesta apostila, so genricas,

servindo para orientar a sua elaborao e apresentao, devendo conter itens de acordo

com o tamanho e a complexidade da edificao.

Para a elaborao correta do projeto as built, recorra NBR 14645-3 (ABNT, 2005)que estabelece os requisitos exigveis para a locao e o controle dimensional da obra,

com as anotaes de todas as alteraes ocorridas no transcorrer da obra, e indica os

procedimentos para se chegar ao projeto executado, a partir de um projeto executivo.

Ressaltando que, de acordo com Aguilera (2005), o projeto como construdo ou as

built , na verdade, um conjunto de projetos ou de documentos tcnicos que registra,

textual e fielmente, de maneira grfica, o que foi executado na edificao.


11/32

11

Tabela 2 Modelo de ficha tcnica da edificao como sugerido no Manual do

Proprietrio do SINDUSCON/PE (2007)


12/32

12

Tabela 3 Modelo para identificao dos materiais de cada ambiente como sugerido no

Manual do Proprietrio do SINDUSCON/PE (2007)


13/32

13

Tabela 4 - Modelo para identificao dos fornecedores de materiais como sugerido no

Manual do Proprietrio do SINDUSCON/PE (2007)


14/32

14

7.2 INFORMAES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA A

COLOCAO EM USO DA EDIFICAO

O Manual deve informar quais os procedimentos para colocao em uso da

edificao, contendo, de acordo com a NBR 14037 (ABNT, 1998):

Descrio clara dos procedimentos para a solicitao de ligao dos servios

pblicos informando endereos, telefones, documentao necessria, etc. Por exemplo,

energia eltrica, telefone, gs, gua, etc.;

Instrues sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto que

sero instalados pelos proprietrios e/ou usurios. Por exemplo, a instalao de

equipamento de ar condicionado;

Quando necessrio, instrues para a movimentao de mobilirios e

equipamentos no interior da edificao construda, identificando as dimenses mximas

previstas. Por exemplo, informar, se existir, as dimenses internas do elevador de servioe o vo da porta.

7.3 INFORMAES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDVEIS

PARA A OPERAO E USO DA EDIFICAO

O Manual deve trazer informaes sobre os procedimentos recomendveis para a

eficiente operao e uso da edificao, contendo, conforme a NBR 14037 (ABNT, 1998):

Descrio e localizao de todos os controles de operao da edificao,

destacando os dispositivos de segurana e combate a incndio, os registros da rede

hidrulica e disjuntores das instalaes eltricas;

Descrio detalhada de procedimentos especiais recomendveis para a operao

e uso das instalaes no convencionais incorporadas edificao;

Descrio de procedimentos recomendveis para a verificao e relato de mau

funcionamento de componentes, instalaes e equipamentos da edificao, e eventualcorreo;


15/32

15

Descrio dos riscos inerentes edificao, mesmo em operao e uso em

condies normais, e os procedimentos de segurana preventivos necessrios.

Atentar para descrever sobre os:

- sistemas hidrossanitrios;

- sistemas eletro-eletrnicos;

- sistema de proteo contra descargas atmosfricas SPDA;

- sistemas de ar condicionado, ventilao e calefao;- sistemas de automao;

- sistemas de comunicao;

- sistemas de incndio;

- fundaes e estruturas;

- vedaes verticais internas e externas;

- revestimentos internos e externos de paredes e tetos;

- pisos;

- coberturas;

- jardins, paisagismos e reas de lazer;

- esquadrias e vidros; etc.

Como exemplo, a Tabela 5 informa ao leitor a localizao dos registros de gua nointerior de um apartamento.

Quanto aos procedimentos para o uso e a limpeza dos revestimentos de pisos e

paredes, bem como das pinturas, vidros, esquadrias, utilizar ilustraes e ainda tabelas.

Como exemplo, o modelo da Tabela 6 que orienta o proprietrio e/ou usurio sobre a

limpeza das sujeiras ou manchas mais comuns em pisos de mrmore ou granito.

Tomamos como exemplo as instalaes eltricas. Nesse caso, informar a localizao

do quadro contendo os disjuntores e os respectivos circuitos. Alertar, para o caso deincndio, em desligar o disjuntor geral do quadro e, para a manuteno aquele


16/32

16

correspondente ao circuito. E, instruir o leitor para os principais problemas que

eventualmente podero ocorrer e quais os procedimentos para correo. Descrever os

procedimentos tambm para as demais instalaes prediais, como telefone, interfone,

instalao de gs, exausto, portes, etc.

Tabela 5 Modelo para localizao de registros, baseado no Manual do Proprietrio doSINDUSCON/PE (2007)


17/32

17

Tabela 6 Orientaes para a limpeza de sujeiras ou manchas em pisos de mrmore ou

granito, de acordo com o Manual do Proprietrio do SINDUSCON/PE (2007)


18/32

18

7.4 INSTRUES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA SITUAES DE

EMERGNCIA

O Manual deve descrever os procedimentos referentes s situaes de emergncia

como incndios, vazamento de gs, falhas em instalaes e equipamentos considerados

como crticos ao funcionamento da edificao como os elevadores, as instalaes

eltricas, instalaes de ar condicionado, instalaes hidrossanitrias, etc.


PARA INSPEES TCNICAS DA EDIFICAO

O Manual deve trazer informaes referentes s inspees prediais, contendo,

segundo a NBR 14037 (ABNT, 1998):

Definio da qualificao tcnica necessria do responsvel tcnico pelo trabalho;

Definio da freqncia de inspees prediais necessrias para componentes eelementos construtivos, instalaes e equipamentos da edificao;

Definio de roteiros de inspees prediais na edificao, destacando-se os itens

relacionados segurana e salubridade, ou os crticos ao funcionamento da edificao;

descrevendo as condies especiais de acesso necessrias a todos os componentes e

elementos construtivos, as instalaes e equipamentos no acessveis, como a utilizao

de escadas, andaimes, equipamentos especiais de iluminao e ventilao, etc.


PARA A MANUTENO DA EDIFICAO

O manual deve informar sobre os procedimentos recomendveis para a

manuteno, contendo, conforme a NBR 14037 (ABNT, 1998):

Especificao de procedimentos gerais de manuteno para a edificao como um

todo e procedimento especficos para a manuteno de materiais, componentes e

elementos construtivos, de instalaes e equipamentos;


19/32

19

Especificao de um programa de manuteno preventiva de materiais,

componentes e elementos construtivos, bem como de instalaes e equipamentos

relacionados segurana e a salubridade da edificao;

Identificao de componentes e elementos construtivos mais importantes em

relao freqncia ou riscos decorrentes da falta de manuteno, descrevendo as

conseqncias provveis da no realizao das atividades de manuteno;

Recomendao da reviso obrigatria do Manual quando ocorrerem modificaes

na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no Manual.

Aguilera (2005) destaca para a descrio dos procedimentos nos seguintes

materiais, componentes, instalaes ou equipamentos da unidade privativa, quando

houver:

Instalao de gs;

Instalao hidrulica;

Instalao eltrica;

Vidros;

Lareira;

Banheiras de hidromassagem;

Peas de ao inoxidvel;

Impermeabilizao;

Portas;

Esquadrias de alumnio;

Esquadrias de madeira;

Metais sanitrios;

Louas sanitrias;

Bancadas em mrmore/granito; Revestimentos de pisos;


20/32

20

Revestimentos de paredes;

Revestimentos de teto, etc.

O modelo apresentado na Tabela 7, extrado do Manual do Proprietrio do

SINDUSCON/PE (2007), um exemplo de planilha que informa sobre os tipos e

periodicidade para a manuteno preventiva.


21/32

21

Tabela 7 Modelo para informao quanto ao tipo e periodicidade da manutenopreventiva

Continua...


22/32

22

... continuao da Tabela 7.

Ou, como descrito no modelo sugerido pelo Manual Garantias do SINDUSCON/MG

(2009) e apresentado na Tabela 8, que traz mais informaes sobre o sistema construtivo,

a inspeo e as garantias.


23/32

23

Tabela 8 Modelo que compe o sistema de manuteno preventiva para alvenaria de

vedao com bloco de concreto ou cermico


24/32

24

Para o caso de reformas, o Manual deve informar da necessidade em consultar

previamente a incorporadora/construtora, ou os projetistas responsveis tcnicos ou

contratar profissionais habilitados e capacitados para anlise. Em hiptese alguma

podero ser realizadas alteraes que levem demolio total ou parcial de elementos

estruturais ou das instalaes prediais da edificao. Os servios somente sero

realizados por profissionais com reconhecida capacidade tcnica.

7.7 INFORMAES SOBRE RESPONSABILIDADES E GARANTIAS

O Manual deve informar sobre as responsabilidades e garantias, contendo, seguindo

a NBR 14037 (ABNT, 1998):

Identificao clara e precisa do(s) responsvel(eis) tcnico(s) pela produo da

edificao, com nome, registro profissional e/ou empresarial, endereo completo e

telefone, e, se existir, as informaes para contato com o servio de atendimento ao

cliente;

Identificao das empresas e responsveis tcnicos pelos projetos executivos, pela

execuo e fiscalizao da edificao e de seus componentes e instalaes, com nome,

registro profissional e/ou empresarial, endereo completo e telefone;

Identificao dos fornecedores de componentes, instalaes e equipamentos, com

nome, registros profissional e/ou empresarial, endereo completo, telefone, e, se

existirem, as informaes para contato com os respectivos servios de atendimento ao

cliente, fazendo-se obrigatoriamente a ressalva que o contato direto com estes

fornecedores uma faculdade e no uma responsabilidade dos proprietrios e usurios

da edificao;

Descrio clara e precisa das garantias dadas pelo responsvel pela produo da

edificao, identificando-se os prazos de validade e as responsabilidades dos

proprietrios e/ou usurios da edificao para a validade destas garantias;

Descrio das garantias adicionais dadas pelos fornecedores de componentes,

instalaes e equipamentos da edificao, identificando-se os prazos de validade e asresponsabilidades dos proprietrios e/ou usurios da edificao para a validade destas


25/32

25

garantias.

A Tabela 9, extrada do Manual do Proprietrio do SINDUSCON/PE (2007), um

modelo para a identificao adequada dos profissionais e empresas envolvidas no

empreendimento. Assim como na Tabela 10 tem-se um modelo para a identificao dos

fornecedores de servios.

Quanto aos prazos de garantia, recomendvel apresent-los em tabelas como a

sugerida na NBR 15575-1 (ABNT, 2008) que reproduzimos em parte na Tabela 11,

contendo informaes sobre sistemas, elementos, componentes construtivos, instalaese equipamentos relacionados s reas privativas ou s comuns em manual direcionado

ao proprietrio e/ou usurio e ao sndico, conforme o caso.

Tabela 9 Modelo para identificao das empresas e profissionais envolvidos com o

empreendimento, fundamentado no Manual do Proprietrio do SINDUSCON/PE (2007)


26/32

26

Tabela 10 - Modelo para identificao dos fornecedores de servios como sugerido noManual do Proprietrio do SINDUSCON/PE (2007)


27/32

27

Tabela 11 Sugesto para apresentao dos prazos de garantia para algumas partes da

edificao, de acordo com a NBR 15575-1 (ABNT, 2008)

Continua ...


28/32

28

... continuao da Tabela 11.

As condies de excluso da garantia devem ser claramente informadas, como as

apontadas no Manual do Proprietrio elaborada pelo SINDUSCON/PE (2007), que a

seguir transcrevemos:

Por no observao do que dispe o Manual e as orientaes estabelecidas na

NBR 5674 (ABNT, 1999);

Por decurso do prazo de garantia;

Nos termos do art. 393 do Cdigo Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de fora

maior, que impossibilite a manuteno da garantia concedida;

A realizao de quaisquer modificaes ou alteraes das caractersticas de

construo do projeto original;

O uso inadequado s caractersticas bsicas do projeto, tais como: sobrecargas

estruturais alm das permitidas, sobrecargas eltricas alm das previstas e outras


29/32

29

eventuais descaracterizaes dos acabamentos, revestimentos e das instalaes

entregues;

Por m conservao, falta de manuteno preventiva e a interveno por

profissionais no qualificados;

Por reforma ou descaracterizaes dos sistemas na unidade privativa ou nas

reas comuns, com fornecimento de materiais e servios pelos proprietrios e/ou

usurios;

Por impedimento de acesso de profissional destacado pela

incorporadora/construtora para vistoriar ou realizar servios de assistncia tcnica no

imvel;

Caso forem identificadas irregularidades na vistoria tcnica realizada pela

incorporadora/construtora e as providncias sugeridas no forem realizadas por parte do

proprietrio e/ou usurio;

Caso no for elaborado e executado o programa de manuteno preventiva emconformidade com a NBR 5674 (ABNT, 1999).

recomendvel informar ao leitor sobre o servio de assistncia tcnica, no mbito

da garantia, cabendo ao proprietrio e/ou usurio a solicitao formal da visita de

representante da incorporadora/construtora. E, caso constatado que o servio no se

enquadre nas condies da garantia, informar que poder ser cobrada uma taxa de visita.

8 CONSIDERAES FINAIS

Logicamente que o assunto aqui apresentado no se esgota em si mesmo, devendo

o leitor adquirir principalmente a NBR 14037 (ABNT, 1998), estud-la minuciosamente e

passar a pratic-la de acordo com as caractersticas do empreendimento, ou sua fase, de

acordo com sua responsabilidade tcnica; alm dos manuais e outros autores citados

nesta apostila.

Quanto coleta de informaes para se elaborar o Manual, importante ressaltarque na fase da elaborao do projeto da edificao e da especificao de materiais e

componentes em que h maior potencialidade em influenciar as atividades de


30/32

30

manuteno. Desta forma, para se confeccionar o Manual deve-se recorrer aos

profissionais projetistas a fim de colher informaes tratadas naquela oportunidade.

Da fase da execuo da obra, levantar todas as informaes necessrias junto aos

profissionais responsveis pela atividade para se elaborar o projeto as built.

Mariano et al. (2002) recomendam, ainda, que sejam arquivados todos os contratos

de manuteno, termos de garantia fornecidos pelos fabricantes e manuais de instalao

e uso de equipamentos e componentes para que possam ser repassados, anexados ao

Manual, ao proprietrio e/ou usurio.

Aguilera (2005) sugere que as informaes sobre as responsabilidades e garantias

da incorporadora/construtora sejam levantadas e conferidas por uma assessoria jurdica

para se evitar atritos futuros com os clientes.

O Manual dever ser entregue formalmente ao primeiro proprietrio e/ou sndico, se

condomnio. Lembrando de informar ao leitor que o mesmo deve ser atualizado sempre

que houver qualquer modificao em relao edificao originalmente construda e

documentada, tanto na unidade privativa quanto na rea comum, cabendo, nestes casos,

a responsabilidade ao proprietrio e ao sndico, respectivamente. E, que a atualizao

seja obrigatoriamente realizada por profissionais habilitados e capacitados para esta

funo.

Para finalizar, sugere-se que informe, ainda, ao proprietrio que no caso de venda

ou locao uma cpia do Manual dever ser entregue ao novo dono ou usurio, a fim de

que a edificao seja operada, utilizada e mantida adequadamente.


31/32

31

REFERNCIAS

AGUILERA, Camila G. Uma contribuio para a formulao de diretrizes para

elaborao do manual do usurio de edifcios. Dissertao (Mestrado)

Universidade Federal de So Carlos. So Carlos: UFSCar, 2005. 215 p.

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 5674. Manuteno de

edificaes - Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 1999. 6 p.

____. NBR 14037. Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e

recomendaes para elaborao e apresentao. Rio de Janeiro: ABNT, 1998. 5 p.

____. NBR 14645-3. Elaborao do como construdo (as built) para edificaes. Parte

3: Locao topogrfica e controle dimensional da obra - Procedimento. Rio de

Janeiro: ABNT, 2005. 6 p.

____. NBR 15575-1. Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos desempenho.

Parte 1: requisitos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2008. 52 p.

BONIN, Luis C. Manuteno de edifcios: uma reviso conceitual. In: Seminrio sobreManuteno de Edifcios. Anais... Porto Alegre: UFRGS, 1988. p. 1-31.

BRASIL. Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor. Lei n 8078, de 11 de setembro

de 1990. Dispe sobre a proteo do consumidor e d outras providncias.

Braslia, DF, 1990.

MARIANO, I. G. S.; SIMES, L. A.; VITTURI, M. D.; MARTINS, M. S.; MARTINS, S.

Diretrizes para a elaborao do manual de operao, uso e manuteno dos

proprietrios de imveis novos em edifcios residenciais no Norte do Paran.

Monografia (Especializao em Engenharia de Avaliao de Bens e Percias)

Centro Universitrio Filadlfia. Londrina: UNIFIL, 2002. 98 p.

REVISTA CONSTRUO. Dinheiro pelo ralo. n. 8. So Paulo: PINI, 2002.

SINDUSCON/PE SINDICATO DA INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL NO ESTADO

DE PERNAMBUCO. Manual de operao, uso e manuteno das edificaes

Manual do proprietrio. Coordenao Tcnica: Alberto Casado Lordsleem Jnior.Recife: SINDUSCON/PE, 2007. 60 p.


32/32

SINDUSCON/MG SINDICATO DA INSDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL NO ESTADO

DE MINAS GERAIS. Manual Garantias. 4 ed.Belo Horizonte: SINDUSCON/MG,

2009. 116 p.

Currculo resumido do autor

Engenheiro civil formado pela Universidade Estadual de Londrina UEL, em 1990.

Especialista em Engenharia de Avaliao de Bens e Percias pelo Centro Universitrio

Filadlfia UNIFIL, IBAPE-PR e IBAPE-SP, em 2003. Mestre em Engenharia deEdificaes e Saneamento pela UEL, em 2007. Professor assistente junto ao

Departamento de Construo Civil, do CTU/UEL, desde 1993. Atua na realizao e

desenvolvimento de ensaios no Laboratrio de Materiais de Construo do Centro de

Tecnologia e Urbanismo da UEL.

Documents

Manual Op Uso Mnt de Edif - CREA-PR