Masterplan Partea3

5/25/2018 Masterplan Partea3

1/103

Master Planul pentru Dezvoltarea

Turismului Naional 2007-2026

388

H Proiecte demonstrative

1. Proiect demonstrativ Mamaia

1.1 Introducere

Scopul acestor proiecte demonstrative nu este de a oferi soluii de proiectare definitivepentru problemele cu care se confrunt dezvoltarea turismului, ci de a stabili metodologiilargi i robuste pentru amenajarea turistic integrat a tipologiilor selectate sau a zonelorproblematice. Dei proiectele ilustreaz din punct de vedere fizic soluiile sugeratepentru rezolvarea problemelor identificate, principalul lor obiectiv este de a demonstracum sunt cuprinse ntr-un proces de interconexiune i interdependen toatecomponentele planificrii turismului, incluznd proieciile pieei, formarea profesional,impactul economic i social, asigurarea standardelor i direciile de proiectare. Aadar,principalul scop al proiectelor demonstrative este de a demonstra ageniei client sauageniilor clieni ce aspecte trebuie examinate pentru dezvoltarea unor soluii deamenajare turistic durabil.

n cursul pregtirii Master Planului au fost selectate dou proiecte demonstrative;acestea sunt la Mamaia pe litoralul Mrii Negre i la Sighioara n Transilvania. n timpce proiectul la Marea Neagr urmrete s demonstreze cum poate renate o staiuneexistent prin iniiative structurale de amenajare, proiectul Sighioara urmrete sdemonstreze cum pot fi amenajate destinaii turistice culturale, n special numeroaseleobiective istorice pentru a permite creterea viitoare a turismului.

Proiectul demonstrativ Mamaia are dou obiective specifice. Ele constau n ademonstra:

Cum poate fi mbuntit i restructurat centrul staiunii pentru diversificareaatraciilor din staiune n scopul atragerii unor noi segmente de pia i creteriiduratei sezonului turistic;

Gsirea unor msuri de implementare i management care trebuie aplicate nvederea restructurrii i administrrii zonei staiunii.

1.2 Cadrul general Constana, Mamaia

Constana este cel de al doilea ora al Romniei i are o populaie de aproximativ

700.000 de locuitori. Oraul, ale crui temelii au fost puse vechii greci, este cel maimare port la Marea Neagr i cel de al patrulea port ca mrime din Europa din punctde vedere al capacitii de ncrcare. Mamaia, la periferia din partea de nord estesingura mare staiune din Romnia i una din cele mai importante destinaii turistice arii. Staiunea, amplasat pe litoralul Mrii Negre la nord de Constana, a fostdezvoltat iniial n anii 1890 o dat cu amenajarea cii ferate. Staiunea a fost nfloritdup 1919 o dat cu nfiinarea unui cazinou i apariia unor vile opulente i a devenitreedina de var a regelui Ferdinand. Oricum, n anii 1960 Mamaia a cunoscut odezvoltare pe scar larg iniiat de regimul socialist pe fia ngust de litoral ntreLacul Suighiol (unul din cele mai mari lacuri cu ap dulce din Romnia) i MareaNeagr, pe o suprafa de peste 215 hectare.


2/103



389

Litoralul Mrii Negre este bine cunoscut pentru nisipul fin i plajele largi naintnd lin nmare. Apa Mrii Negre are un nivel redus al salinitii, de circa 17%. n comparaie cualte mri interioare, practic nu are maree i cureni. Mamaia este cunoscut ca fiinddeosebit de atractiv pentru familii datorit nisipului fin i plajei sigure de 5 km lungime.

Zeci de hoteluri, cu diverse niveluri de confort i dotare au fost construite pn n anii1980 i Mamaia a devenit una din staiunile importante pentru rile Blocului de Est,reprezentnd o destinaie popular pentru turitii interni i cei din Europa occidental.Oraul are o clim temperat specific litoralului Mrii Negre, caracterizat printemperaturi moderate vara de aproximativ 30C iar iarna n jur de 1C. Precipitaiile suntslabe, cu o medie de circa 40cm pe an. Dei este un important centru industrial i cel deal patrulea port din Europa, poluarea apei mrii se afl sub limitele acceptabile.

Judeul Constana numr 106 hoteluri n total, din care 80 sunt amplasate n zonastaiunii Mamaia, cu o capacitate de cazare de aproximativ 28.000 de locuri. Acestea

reprezint aproximativ 7% din numrul total de locuri de cazare din ar. Sezonul turisticse limiteaz la lunile de var, cu majoritatea hotelurilor nchise n sezonul de iarn.Principalele date statistice sunt prezentate mai jos, n Tabelul 11.1.

Tabel 1.1: Date statistice pentru turismul din Constana 2005

Capacitate total de cazare locuri 28.000Numr de hoteluri 106Numr de hoteluri n Mamaia 80Hoteluri n oraul Constana 26Hoteluri 5 stele 5

Hoteluri 4 stele 11Hoteluri 3 stele 30Hoteluri 2 stele 54Hoteluri 1 stea 6Numr de turiti 378.000Turiti strini 52.000Durata medie a sejurului 5 - 7 zileGrad de ocupare (1 mai - 1 oct, 153zile)

77%

Sursa: Constana, Plan de dezvoltare durabil

n zona staiunii Mamaia exist n total 63 de hoteluri nregistrate i 4 pensiuni, acesteansumnd n total 9.569 dormitoare i 18.432 locuri de cazare. Oferta de hoteluri esteprezentat mai jos n Tabelul 11.2.

Plaja din Mamaia are aproximativ 5,2 kilometri lungime i o suprafa total deaproximativ 29 hectare (290.000m). Pentru determinarea capacitii plajei, se ine cont

n general de suprafaa net pe care o ocup fiecare turist pentru a se simi confortabil.Aceast msurare este ntr-un fel subiectiv i se bazeaz ntr-o oarecare msur pemediul socio-economic din care provin turitii i pe contextul cultural al grupului int. nlume, interpretarea oamenilor n ceea ce privete spaiul de care au nevoie fr a simic plaja este supra-aglomerat pn la nivelul unei puternice diminuri a confortuluivariaz mult. Pentru acest exerciiu, propunem adoptarea unui spaiu net strandard de


3/103



390

25m pentru un turist, conform direciilor ambientale ale statului american Florida1 ireflectate n rezultatele cercetrii universitii de Silva din Portugalia2. Mai presupunemc 20% din suprafaa plajei este folosit pentru dotri obinuite pe plaj i spaiu decirculaie. Aceasta sugereaz o capacitate a plajei din Mamaia de 9.280 de persoane

n orice moment.

Tabel 1.2: Hoteluri n Mamaia

Categoria Numr paturi icamere

% din total

Camere 1 stea 502 5,25Paturi 1 stea 739 4,01Camere 2 stele 4.614 48,22Paturi 2 stele 9.583 51,99

Camere 3 stele 2.154 22,51Paturi 3 stele 5.335 28,94Camere 4 stele 900 9,41Paturi 4 stele 1.763 9,56Camere 5 stele 176 1,84Paturi 5 stele 391 2,12

Sursa: ANT

1. 3 Propuneri i studii actuale pentru dezvoltare

Municipalitatea din Constana n colaborare cu UNDP a ntocmit Agenda 21 la nivel localpentru Planul de Dezvoltare Durabil a oraului. Acest plan, care a fost finalizat n 2006,identific o gam de proiecte de mediu, infrastructur i turism care vor influenadezvoltarea viitoare a staiunii Mamaia ca destinaie turistic. Acestea sunt:

Un studiu pentru evaluarea factorilor socio-economici care produc eroziuneasolului pe litoralul Mrii Negre, cu menionarea n mod deosebit a impactuluiasupra turismului din Mamaia

Un program integrat de protecie a plajei Refacerea sistemului de purificare a apelor uzate i a sistemului de canalizare

din Constana mpreun cu extinderea reelelor de alimentare cu ap i decanalizare

ntocmirea unui master plan pentru traficul rutier Construirea unui sistem de transport cu troleibuzul ntre Nvodari i Eforie Refacerea i modernizarea staiilor de autobuz i autocar din Constana Construirea Rivierei Tomis, prin legarea portului turistic cu staiunea Mamaia Construirea unor spaii de parcare suplimentare; 2000 n zona peninsulei, 1500

n ora i 2500 n Mamaia Refacerea i mrirea capacitii Grii Constana Construirea unui centru comercial de distracii n zona Tomis III Construirea unui nou centru de expoziii i conferine

1Departamentul pentru Protecia Mediului Florida, ndrumri privind capacitatea necesar pentru vizitatori2De Silva, Universitatea Nova Lisboa, Journal of Coastal Research


4/103



391

Construirea Portului de agrement Mamaia n zona cazinoului Refacerea Portului turistic Tomis Popasul argonauilor, Refacerea cldirilor istorice ale oraului Dezvoltarea unei Grdini botanice Refacerea i renovarea muzeelor oraului nfiinarea unui centru de informaii culturale

Popasul argonauilor

Constana, sau Tomis cum era cunoscut de vechii greci, era un punct de popas ncltoria mitologic a lui Iason i argonauilor. Conceptul Popasul argonauilor ncearcs adauge valoare de patrimoniu oraului i s creeze o atracie turistic nfloritoare ncentrul oraului.

Figura 1.1: Constana, zona peninsular

Proiectul, care are un cost estimativ de 12,5 milioane Euro, presupune urmtoareleaciuni eseniale n vederea crerii unei atracii turistice durabile:

Refacerea spaiilor publice, Restaurarea monumentelor istorice i obiectivelor arheologice, Crearea cilor pietonale n zona peninsular i construcia de noi

zone de parcare, i Dezvoltarea unor magazine i restaurante pentru turiti n zona

central.

Trebuie menionat c proprietatea asupra terenului n zona central reprezint unsubiect n litigiu i c renovarea multor obiective importante a fost afectat depermanentele dispute legale.


5/103



392

Portul Mamaia

Obiectivul acestui proiect const n ndeprtarea conflictelor legate de ambarcaiuni imbuntirea proteciei litoralului prin construirea unui port turistic de agrement i a uneipromenade de-a lungul plajei n zona Cazinoului din staiunea Mamaia. Costul estimat alproiectului este de 6,3 milioane Euro i va consta ntr-o promenad de 300 metrilungime i un golf mic pentru ancorare de 3,5 hectare protejat de un dig de 870m. S-aestimat c golful va avea o capacitate de circa 130 de ambarcaiuni, de la ambarcaiunimici nchiriate pn la iahturi i motonave de croazier. De asemenea, sunt estimate iambarcaiuni pentru pasageri cu o capacitate de pn la 400 de persoane.

Dei adugarea portului de agrement va fi o suplimentarea binevenit a ofertei deproduse a staiunii Mamaia, trebuie menionat c portul propus va acoperi cel puin 200de metri de plaj i astfel va diminua capacitatea plajei. De asemenea, trebuie menionatc proiectul portului se concentreaz aproape n exclusivitate pe amenajarea pentru

ambarcaiuni i aparent ofer puine posibiliti de amenajare pentru cazare,divertisment i alte atracii turistice pentru zona staiunii. Dac, spre comparaie,examinm dezvoltarea portului de agrement Barcelona, ilustrat mai jos, remarcm c unadevrat port de agrement presupune o gam larg de faciliti amplasate pe rmincluznd baruri, restaurante, cluburi de noapte, magazine i hoteluri magazin dezvoltate

n jurul punctului central al unui golf i adesea centre vibrante ale vieii de noapte ntr-ostaiune. Trebuie s recunoatem c proprietarii navelor de agrement i pasagerireprezint un procent foarte mic de vizitatori poteniali n zonele porturilor deambarcaiuni.

Figura 1.2: Portul de ambarcaiuni olimpic din Barcelona


6/103



393

Sursa: Biroul de turism din Barcelona

RivieraTomis

Obiectivul propus Riviera Tomis Riviera este realizarea unei legturi rutiere modernentre zona portului Tomis i zona staiunii Mamaia. Aceast rut va consolida digul dintrezona central a oraului i Mamaia i va include o cale de transport de 6m, alee pentrupietoni i band pentru cicliti. Drumul se ntinde pe o distan de 5500m, construcia luiva costa 12 milioane Euro i va necesita 18 luni pn la finalizare.

Riviera va oferi oportuniti de divertisment pentru turiti de-a lungul fiei de litoral caalee pentru pietoni, band pentru cicliti i facilitatea de tur de vizitare. Dei aceast rutva fi dezvoltat cu ceva cheltuieli din partea municipalitii locale, se pare c nu s-auidentificat oportuniti generatoare de venituri cu construcia ei. Este regretabil c unastfel de proiect major propus nu ncearc s adauge i s diversifice produsul turistic al

oraului sau s creeze noi oportuniti semnificative de dezvoltare pentru a compensacostul respectiv.

Figura 1.3: Proiecte propuse

Portul turistic Tomis

Portul Tomis a fost iniial proiectat pentru ambarcaiuni de agrement i are nevoie derenovare i mbuntiri. Costul estimat al proiectului este de 6,5 milioane Euro i vadura peste 24 de luni. Proiectul propus presupune c se vor lua urmtoarele msuripentru crearea unui port modern i atractiv de agrement:

Noi dane de acostare pentru pontoanele plutitoare i asigurareaalimentrii cu ap i curent electric

A. Port turistic TomisB. Popasul

ArgonauilorC. Riviera TomisD. Complex


7/103



394

Repararea digului Parcri pentru nave pe coast i n hangare, elevatoare pentru nave,

zone de ntreinere i ateliere de reparaii Parcri pentru autovehiculele proprietarilor de nave i turitilor

Dezvoltat n totalitate, Portul Tomis reprezint probabil cea mai semnificativoportunitate de dezvoltare turistic n centrul Constanei i este mprejmuit de potenialepachete de dezvoltare a terenului care, dac sunt folosite, ar putea crea o vibrant idivers zon a oraului n apropierea mrii. Proiectul propus nu consider, totuidezvoltarea zonei mai largi i posibilitatea stabilirii unui parteneriat public-privat pentru afinana costul capitalului necesar pentru renovarea portului i crearea unei zone turisticecu multiple ntrebuinri.

Zona marin mprejmuit a portului de ambarcaiuni propus este de aproximativ 10hectare, crend ceea ce conform oricror standarde ar fi o facilitate substanial.

Complexul expoziional Constana

Acest centru este amplasat pe Lacul Tbcriei la grania de sud a staiunii Mamaia ise afl n prezent n construcie din fonduri UE i se estimeaz a fi finalizat n 2008/9.Costul total al proiectului, care are o suprafa construit de circa 7.600 m, este de 6milioane Euro. Complexul va consta din trei elemente: o sal de expoziie de 5000 m pedou nivele, o sal pentru conferine de 250 de locuri i un corp pentru administraie ipres.

Sal de expoziie va avea o capacitate de circa 100 de expozani, presupunnd c exist

standuri modulare de 12m fiecare. n aceast form, ea va putea fi utilizat pentruevenimente de mic sau medie amploare, dar nu i expoziii naionale i internaionale,care de regul necesit un spaiu de expunere cu o suprafa minim de 20.000m i ocapacitate de pn la 500 de expozani. n mod similar, un centru pentru conferine de250 de locuri nu poate gzdui evenimente naionale i internaionale majore, unde suntnecesare n general 2000 de locuri i largi spaii de trecere. Mrimea acestei facilitisugereaz pentru Constana o locaie pentru conferine i expoziii specializate deamploare redus sau medie.

Ca facilitate pentru conferine i expoziii, centrul poate genera o cerere de maximum500 de camere cnd este utilizat la capacitate maxim. Aceasta ar putea reprezenta unnivel semnificativ de 16% din oferta actual de camere din Constana din gama de 3 - 5

stele.

Golf

Dei nu este identificat ca un proiect prioritar, propunerea construirii unui teren de golf laConstana prezint un oarecare interes avnd n vedere c asigurarea unor facilitisportive reprezint o important modalitate de prelungire a sezonului turistic. Golful esterecunoscut ca fiind unul din cele mai importante sporturi de agrement n turismulmondial. n mod global, interesul fa de sport crete rapid pe noile piee, cum ar fiChina, care se dezvolt astzi agresiv. n Europa, golful este deja un sport dedivertisment cu tradiie, fiind asociat grupurilor cu venituri mari i cu comunitatea deafaceri. Asociaia European de Golf, care are 32 de state membre, a estimat c n


8/103



395

Europa exist n prezent 6.000 de terenuri de golf i 5 milioane de juctori permaneni.Dei ratele de ptrundere a jocului sunt ridicate n Europa de nord, naiunile din Europade est dezvolt rapid interesul pentru acest joc, pe primul loc aflndu-se RepublicaCeh.

Romnia are n prezent trei terenuri de golf, la Clubul Diplomailor din Bucureti, Breazai Pianu de Jos. Toate terenurile dispun numai de nou guri i numai unul, Clubul LacVerde de la Breaza din judeul Prahova este recunoscut de Royal and Ancient ca terende golf. Cu numai 3 jumti de terenuri avnd o calitate ndoielnic de joc i curspndirea actual pe teritoriul rii, Romnia nu poate fi considerat n prezent cadestinaie pentru turismul de golf. n mod caracteristic, turistul de golf caut o gam deterenuri de calitate, la distan rezonabil unul de altul, alturi de divertisment, distraciii cazare de calitate. Trei pn la patru terenuri este considerat n general un numrminim pentru a stabili o locaie ca destinaie de golf.

Tabel 1.3: Dezvoltarea golfului european

ara Populaia(mii)

Juctori degolf

nregistrai(mii)

Terenuride golf

Juctori degolf

nregistraipe un teren

% dinpop.

Irlanda 3.841 221 394 561 5,75%Suedia 8.875 475 404 1.176 5,35%

MareaBritanie 59.648 1.206 2.589 466 2,02%Danemarca 5.353 98 132 742 1,83%Norvegia 4.503 80 113 708 1,78%Finlanda 5.176 77 96 802 1,49%Olanda 15.981 170 122 1.393 1,06%Austria 8.151 60 110 545 0,74%Elveia 7.283 37 72 514 0,51%Frana 59.551 292 511 571 0,49%Germania 83.030 370 604 613 0,45%

Spania 40.038 175 247 709 0,44%Belgia 10.259 40 76 526 0,39%Slovenia 2.000 3,1 11 282 0,16%Italia 57.680 59 224 263 0,10%Portugalia 10.000 9,4 59 159 0,09%Rep. Ceh 10.280 8,5 23 370 0,08%Slovacia 5.400 1 3 333 0,02%Ungaria 10.300 1 6 167 0,01%

Sursa: Asociaia European de Golf n elaborarea KPMG


9/103



396

Cu un cost al construciei de ordinul a 4 5 milioane Euro, este n general acceptat cterenurile de golf separate, finanate de membrii lor i prin taxe de mediu nu reprezintinvestiii viabile. Forma general de dezvoltare a golfului contemporan este forma deasociere cu dezvoltri de hoteluri i cldiri, unde prezena unui teren de golf cretevaloarea de pia a unei proprieti. Construcia a dou terenuri cu 18 guri n Mamaia-Constana ar necesita teren de ordinul a 75 - 100 hectare, n funcie de configuraia iplanul terenurilor. n plus, este de ateptat ca cel puin dublul suprafeei de teren s fienecesar pentru dezvoltarea unor construcii de cldiri asociate pentru finanarea

ncruciat a construciei terenului.

O examinare mai larg a vecinilor i concurenilor Romniei arat c att Ungaria, ct iBulgaria sunt n prezent angajate activ n dezvoltarea turismului de golf de mare valoare.

n prezent, Bulgaria dispune de trei terenuri de golf cu 18 guri, la Elin Pelin, Ihtiman iSliven. Un al patrulea teren cu 18 guri este acum n construcie. Cea mai nsemnat dinnoile dezvoltri este staiunea Kavarna unde se construiesc dou terenuri sub

semntura lui Gary Player, mpreun cu un hotel i un complex balnear, precum iaproximativ 5000 de reedine.

Ungaria, care ca i Romnia a avut o economie de pia ncepnd din 1989, a construitapte terenuri de golf cu 18 guri i cinci terenuri cu 9 guri. Federaia Ungar de Golfestimeaz c se vor construi pn la 15 noi terenuri n urmtorii 20 de ani pentru asatisface cererea n cretere. Dei terenurile existente au fost dezvoltate n jurulprincipalelor centre populate i au fost susinute iniial de comunitatea de afaceriexpatriate, noile dezvoltri se concentreaz pe zonele turistice, n special n jurul LaculuiBalaton.

1.4 Aspecte cheie

Din discuiile cu guvernul, administraia local i cu reprezentani ai industriei turistice aufost identificate o serie de aspecte cheie care influeneaz dezvoltarea i performanastaiunii Mamaia ca destinaie turistic, i anume:

Durata sezonului, mare dependen de scurtul sezon de var. n prezent,sezonul turistic pe litoralul Mrii Negre este de numai 90 de zile, din caredecurg probleme de la grad de ocupare anual sczut pn la dificulti ninstruirea i pstrarea personalului. Pentru a crete viabilitatea destinaieiMarea Neagr, este deci crucial att diversificarea ofertei de produse, ct iprelungirea sezonului cel puin pe durata lunilor pre i post sezon.

Pierderea segmentului de pia. Concurena staiunilor bulgare i a altordestinaii atrage turiti romni cu consecina pierderii segmentului de piapentru Mamaia. n plus, staiunea nu reuete s atrag operatori strini i peturitii acestora.

Lipsa divertismentului i diversitii. Faciliti limitate i de slab calitate,adesea neoficiale i n conflict cu alte utilizri.

Aglomerarea transportului. n plin sezon, zona staiunii este extrem deaglomerat cu importante strangulri de trafic pe durata sezonului de var.Plaja, la fel ca multe altele din ar, este acum administrat de MinisterulMediului i nu de operatorii locali aa cum a fost cazul anterior.


10/103



397

Densitatea dezvoltrii i extinderea staiunii. Zona staiunii a fostconstruit pe o suprafa ngust de teren cu posibiliti limitate de extindere,densitate i restructurare a dezvoltrii redus.

Eroziunea i administrarea plajei. De la construirea zonei portului petrolierla Midia, plaja a fost serios erodat, reducndu-se capacitatea turistic aacesteia.

Aspecte legate de transport i acces, permanentele ntrzieri nconstruirea att a autostrzii Bucureti Constana, ct i a legturilorferoviare au condus la cretere duratei cltoriei att pe cale rutier, ct iferoviar, ceea ce se consider a avea impact asupra numrului de sosiri alevizitatorilor, n special ale vizitatorilor de weekend din capital.

1.5 Analiza situaiei

1.5.1 Utilizarea terenului

ntinderea zonei staiunii Mamaia este prezentat n Figura 11.4. n linii mari, zonastaiunii este amplasat pe o fie ngust de pmnt ntre Marea Neagr i LaculSiutghiol la nord de oraul Constana. Staiunea se ntinde pe o distan de circa 5kilometri pe litoralul Mrii Negre i acoper o suprafa total de 215 hectare. Limeazonei staiunii variaz ntre 200 i 450 metri. Zona staiunii este intens dezvoltat iexist puine soluii de spaiu disponibil care s permit restructurarea sau extinderea.

Figura 1.4 Staiunea Mamaia


11/103



398

Mamaia a fost proiectat i construit ca o staiune integrat la nivel ridicat de calitate nperioada anilor 1960 i 70 i reflect filozofiile de proiectare i sociale ale aceleiperioade. O dat cu dezvoltarea oraului Constana i intensificarea dezvoltrii staiunii

nsi, Mamaia este acum efectiv o zon de plaj urban. Ca urmare a cderii regimuluicomunist n 1989, aceast proprietate de stat a fost privatizat i vndut investitorilor.

n multe cazuri, mari uniti au fost divizate i privatizate, la fel ca i un numr de poriunifuncionale cum ar fi hoteluri, restaurante, baruri i magazine.

Ceea ce anterior fusese o dezvoltare integrat sub controlul i n administrarea statuluis-a transformat n sute de pachete individuale cu puine relaii ntre ele. n perioada dedup privatizare, att piaa turistic intern, ct i cea internaional s-au maturizat isolicit acum o gam de produse i servicii mult mai sofisticat. Cu proprietatefragmentat i fr o direcie de dezvoltare strategic, pentru Mamaia a fost dificil s

rspund pieelor n schimbare i a suferit n consecin.

Dei multe hoteluri sunt de calitate forte slab i pot cu greutate s atrag oaspei,exist dovezi clare c multe n hoteluri a crescut nivelul calitii i al serviciilor. Seconsider c acest proces va continua ca rspuns la cererea pieei i uniti de calitatemai slab se pot nchide dac nu fac investiii n mbuntiri.

Figura 1.4: Magazinele din zona Cazinoului

Sursa: Consultant

Dei exist un numr de atracii turistice n zona staiunii, multe din acestea sunt nprezent mai degrab nvechite i mult sub standardele unor destinaii concurente cumsunt Spania i Grecia. Exist trei centre de activitate n zona staiunii cu un numr deatracii incluznd cazinouri, cluburi, un cinematograf n aer liber i un parc acvatic. Ceamai frecvent utilizare a terenului n aceste zone rmn totui magazinele. StaiuneaMamaia are zone ntinse cu cldiri comerciale joase i densitate redus, sub forma unorpavilioane individuale nconjurate de peisaje rigide pe zone ntinse. Principalul centru deactivitate este amplasat central n jurul Cazinoului din Mamaia i acoper o suprafa deaproximativ 4 hectare. n perioadele de extrasezon, aproape toate ntreprinderile din


12/103



399

aceste zone se nchid, privnd Mamaia de obiective pentru a atrage vizitatori i a susinefora de munc.

Sunt n construcie cteva mici hoteluri n partea de vest a principalei ci de acces pelitoral de-a lungul lacului i exist i un numr semnificativ de apartamente reedin devacan. Sunt informaii c exist un puternic i crescnd interes pentru o a doualocuin din partea locuitorilor nstrii din mediul urban i c acesta a nceput s setransforme ntr-o tendin de cretere a numrului de vizite de weekend la Mamaia.Aceast tendin, dac este susinut, va conduce la creterea volumului de mainiparticulare care sosesc n staiune i vor exercita o presiune i mai mare asupradrumurilor deja aglomerate.

Figura 1.5: Aquaparc din Mamaia

Sursa: Consultant

1.5.2 Sosirile vizitatorilor

Staiunea Mamaia are cea mai mare capacitate turistic dintre toate staiunile de pelitoralul Mrii Negre. n prezent, acesta reprezint 26.474 paturi n 61 hoteluri (de 1pn la 5 stele), 14 vile i 3 sate de vacan.n faa concurenei reprezentate de

Bulgaria i alte destinaii strine, sosirile vizitatorilor la Mamaia au sczut constant nultimii ani, dup cum reiese din Tabelul 11.4 de mai jos.

Tabel 11.4: Sosiri vizitatori la Mamaia

Anul 1997 1998 1999 2000 2001Turitiinterni

72.452 61.998 48.275 43.817 58.025

Turitistrini

782.084 844.056 720.648 713.927 687.479

Totalturiti

854.536 906.054 768.923 757.789 745.504


13/103



400

Sursa: ANT

n mod anecdotic, evidena sugereaz c n ultimii ani s-a nregistrat o cretere

semnificativ a turismului de weekend, alimentat de o elit tot mai numeroas de romninstrii din zone urbane. Aceast tendin aparent este susinut de construcia unuinumr semnificativ de locuine n Mamaia i Nvodari.

1.5.3 Eroziunea plajei

Eroziunea litoralului este o problem special la Mamaia, unde pn la 2m din limeaplajei s-au pierdut n fiecare an. Se consider c aceast eroziune este cauzat demna omului ca urmare a lucrrilor de construcii de pe litoral i Dunre. Prelungireadigului din portul Midia, care are o lungime total de 5 Km, acioneaz n aceast zonca o barier mpotriva curenilor din larg. Aceast barier a transformat Mamaia ntr-ungolf i a deviat curenii care transport sedimentul care a umplut plaja, n larg, spre

sud-est. Aceast situaie a fost exacerbat de o reducere general a alimentrii cusedimente n zona litoralului din cauza ndiguirii i canalului Dunrii.

Figura 1.6: Eroziunea plajei din Mamaia

Plaja 1961

Plaja 1986

n iarna anului 1988, partea de sud a plajei din Mamaia a fost serios degradat deimpactul unei puternice furtuni cnd linia litoralului n aceast zon s-a retras cu pn


14/103



401

la 60 m. ntre 1966 - 1988, aa cum este ilustrat n Figura 11.6, aproape 9 hectare deplaj s-au pierdut prin eroziune. S-au iniiat msuri de protecie a litoralului i s-auconstruit 6 diguri n larg, iar plaja a fost completat cu nisip marin. Dupimplementarea acestor msuri de protecie a litoralului, rata de erodare s-a redus i nprezent se raporteaz c este de ordinul a 2 metri pe an.

Continua eroziune a plajei a deteriorat infrastructura turistic i a afectat activitileturistice pe plaj. Din anii 1960 s-a pierdut o mare parte a plajei i falezei staiunii.Dac procesul de eroziune continu i nu se iau msuri corespunztoare de proteciea plajei, exist un risc potenial pentru viitorul pe termen lung al staiunii Mamaia.

Plaja din Mamaia are o lungime aproximativ de 1,5 km n zona central a staiunii. S-a estimat c suprafaa plajei s-a redus cu cca 65% ntre 1966 - 1988; Aceasta amicorat dramatic capacitatea plajei. Cu o suprafa de 4 m pentru un turist i ratacurent a rodrii, se preconizeaz c plaja i va reduce capacitatea cu 11.000 deturiti n urmtorii 20 de ani. n prezent, un studiu privind administrarea litoralului,finanat de JICA, examineaz msurile de protecie pentru aceast zon. Acest studiuse refer la litoralul romnesc al Mrii Negre de la Midia pn la Vama Veche lagrania cu Bulgaria. Zonele identificate ca avnd nevoie de intervenie imediat suntMamaia Sud, Constana Nord, Eforie Nord, Eforie Sud i Costineti. Echipa de studiucerceteaz n prezent zona Mamaia Sud.

1.5.4 Nvodari

Oraul Nvodari se afl de-a lungul graniei de nord a staiunii Mamaia i ocupporiunea din nord de-a lungul plajei. Pn de curnd, zona de ieire la mare eraocupat numai de Tabra de copii Nvodari, pe o suprafa de 133 hectare, dezvoltat

acum 47 de ani de micarea sindical din Romnia. Tabra are n prezent un contractcu Ministerul Educaiei s pun la dispoziie locuri pentru copii, inclusiv un numr delocuri limitat pentru copii din alte ri. n anii 1980, aproape 46.000 de copii au petrecutvacane de cel puin o sptmn n tabr n sezonul de var, dar numrul lor a sczutla 10.000 n 2005. Exist aproximativ 4200 de locuri n tabr. Structura fizic esteextrem de deteriorat i dei s-au fcut unele eforturi pentru renovare, este clar c nconfiguraia actual tabra are o durat de via limitat. Att structurile de lemn, ct icele din beton sunt n stare avansat de deteriorare i multe zone nu ndeplinescnormele sanitare i de siguran.

n ultimii ani s-a nregistrat o mare dezvoltare a construciilor de cldiri n zona de litorala staiunii Nvodari, n mare parte slab proiectate i amenajate. n prezent, circa 3.000

de locuine se construiesc de-a lungul hotarului cu Mamaia, o zon denumit MamaiaNord. Dezvoltarea acestei fii de litoral nu adaug nimic la atracia obiectivelor staiuniiMamaia i probabil c doar va exacerba aglomerarea traficului pe artera de circulaie depe litoralul staiunii.

1.5.5 Legturi externe de transport

Constana reprezint punctul terminus al Coridorului IV trans-european, un coridor rutieri feroviar care face legtura cu Germania n vest cu Europa de sud-est. Dup ce treceprin Germania, Austria, Slovacia i Ungaria, coridorul se continu n trei ramificaii carese termin la Istanbul, Salonic i respectiv Constana. Principalul drum, E68, intr nRomnia la Ndlac i se bifurc la Arad. Artera de sud, spre Istanbul i Salonic trece


15/103



402

prin Timioara i Craiova pentru a traversa prin Bulgaria la Calafat. Artera prinConstana, E81, trece prin Sibiu, Piteti i Bucureti spre Constana.

Legturile strategice rutiere i feroviare cu Constana sunt modernizate din fondurieuropene, iar lucrrile continu de civa ani. Dei ambele proiecte sunt rmase n urmaprogramului, finalizarea se anticipeaz anul viitor. Aceste legturi mbuntite vorreduce semnificativ durata cltoriilor din capital i vor mri substanial accesibilitateaspre zona litoralului.

Aeroportul din Constana reprezint o facilitate semnificativ cu recentele mbuntiri lanivelul terminalului. Sosirile de vrf la aeroport s-au nregistrat n 1979 cnd circa800.000 de pasageri au utilizat aceast facilitate. O dat cu colapsul turismului, numrulpasagerilor a sczut la 110.000 n 2005. n 2006 sosirile de pasageri au mai sczut cu

nc 40% pn la aproximativ 74.000. Din acest total, s-a estimat c 65.000 de pasagerierau turiti. Principalele piee strine erau sunt Germania, Frana, Scandinavia i Rusia.

n 2007 se anticipeaz c sosirile de pasageri vor scdea din nou.

n ultimul an, autoritile locale au investit 1 milion Euro n noi faciliti i mbuntiri aleaeroportului. Aeroportul are o capacitate proiectat de 600 de pasageri pe or,echivalent a 1 milion de pasageri pe an i este ncadrat n categoria 4A standard.Aeroportul are dou zone de benzi rulante. O band rulant pentru pasageri cu 7 spoturipoate gzdui aparate de zbor de mare capacitate Boeing 767 i A340. O band rulantare n general 11 spoturi.

Sala de plecri are 5 zone de ghiee de control, 24/24 control vam i imigraie, 5magazine duty free i o zon bar/cafenea. Nu exist un birou permanent de informareturistic la aeroport. Nu exist o linie de autobuz care s deserveasc aeroportul din

oraul Constana dei un serviciu de minibuz a fost iniiat n mai 2007. Aeroportul se aflla aproximativ 25km de ora, timp de cltorie circa 25 de minute.

Pentru diversificare, aeroportul ncearc acum s-i ofere serviciile unui al doilea centrude ncrcare cu o capacitate de 10.000 tone. S-au purtat unele discuii cu companiiaeriene low cost, dar nici una nu s-a angajat s deserveasc Constana.

1.6 Propuneri de baz

1.6.2 Plaj plus

Studiile de marketing n general au indicat c nivelul actual al atraciilor i serviciilor dinMamaia nu este suficient pentru ca Mamaia s-i recupereze poziia pe pia i sredevin una din principalele staiuni din Europa de est. Conceptul de staiune cu plajdin anii 1960, pe care Mamaia l reflect, nu mai este atractiv pentru pia care acumsolicit plaj plus. Atracia central rmne plaja, dar vizitatorii au o gam larg deopiuni de divertisment i distracii din care pot s aleag. n contextul resurselorpoteniale din Mamaia, acestea pot include:

Faciliti balneare i de wellness Port de ambarcaiuni i sporturi nautice Clrie


16/103



403

Golf i alte sporturi Atracii culturale Parcuri de amuzament tematice Distracii de noapte Oportuniti de cumprturi Excursii

1.6.3 Locuine secundare

Pe msur ce staiunea se transform pentru a deveni o destinaie de weekend,sprijinit de legturile mbuntite de transport ntre Constana i Bucureti, va exista ocerere din ce n ce mai mare pentru dezvoltarea construciilor n aceast zon. Acestfenomen se poate constata deja n dezvoltrile continue din nord, la Navodari ireprezint acum o trstur comun pentru destinaiile mature spaniole, franceze iitaliene. Dezvoltarea centrului unei staiuni cu un element al construciilor de mrimeconsiderabil, sub forma apartamentelor de vacan, va veni n sprijinul acestei cereri iva asigura o populaie permanent n zona central n lunile extrasezon, inclusiv iarna,pentru a susine un nivel mai ridicat al activitii de retail i de divertisment.

1.6.4 Posibile zone de dezvoltare insular

Una din constrngerile importante pentru dezvoltarea pe termen lung i extindereastaiunii Mamaia este lipsa terenului. La vest, zona este ngrdit de Lacul Siutghiol, nvreme ce n nord i sud se extinde cu dezvoltrile din Constana i Nvodari. n parteadinspre mare, n est, zona plajei a fost erodat de mare i reprezint subiectul unuistudiu n curs de derulare.

O opiune pentru a oferi protecia plajei i de acrea dezvoltare suplimentar ar firecuperarea terenului din largul mrii sub forma unor insule care s se ntind paralel cuplaja pe circa 200 metri de la linia actual a rmului, dup cum este prezentat n figura11.7. Insulele, ca i n cazul celor din Dubai, ar fi dispuse n pachete pentru dezvoltri dehoteluri, locuine i alte destinaii, n timp ce partea dinspre rm ar putea oferi ovaloroas suprafa de plaj pentru staiune. n spatele insulelor, lagunele adpostite arcrea o gam de oportuniti pentru practicarea sigur i la adpost a sporturilor laMamaia. Dei acesta este, indubitabil, un un exerciiu de construcie costisitor, valorilemari i n cretere ale terenului din Mamaia pot compensa bine costurile realizrii i aleserviciilor. Se recomand studierea acestei opiuni de dezvoltare.


17/103



404

Figura 1.7: Posibil dezvoltare insular

1.6.5 Impactul traficului

Se observ de asemenea c zonele de litoral ale staiunii au fost planificate i construiten perioada din anii 1960 pn n anii 80 sub vechiul regim pe baza concediilor colective

de mas. Nu s-a acordat atenie deloc sau prea puin mainilor particulare i nici grijiifa de mediu din partea turitilor. Va fi necesar s se ia n considerare impactul sporit alvehiculelor n zona staiunii n situaia dezvoltrii oricrei propuneri detaliate pentrurestructurarea zonei staiunii.

1.6.6 Implementare

Avnd n vedere aspectele complexe ale diferitelor forme de proprietate asupra terenuluii de coordonare, este clar c va fi necesar identificarea unui vehicul cu destinaiespecific (Special Purpose Vehicle: SPV), pentru a facilita dezvoltarea i extinderea pe

termen lung a staiunii Mamaia.


18/103



405

1.7 Noul centru al staiunii

1.7.1 Generaliti

De facto Mamaia este n prezent o staiune urban cu plaj, iar asigurarea unor facilitisuplimentare pentru a diversifica oferta sa pentru turiti trebuie deci s reflecte aceastrealitate i s aib amploarea i tipul care s o poat susine n a deveni o destinaievibrant i atractiv. Se pot face paralele n ceea ce privete coninutul i imaginea cualte destinaii urbane europene cum ar fi Barcelona, unde zona plajei este sofisticat icomplementar unei game mai largi de atracii urbane.

Mamaia a fost intens dezvoltat i orice parcel de teren rmas liber, de-a lungulmalului lacului este completat n prezent cu dezvoltri de mici apartamente de vacan.Cele mai semnificative oportuniti de dezvoltare rmase sunt gruprile de dezvoltri deretail de mic nlime, din care cea mai ntins este n zona Cazinoului din Mamaia.Pentru a realiza un centru divers i atractiv al staiunii Mamaia cu aspectul unei staiuniurbane, se propune dezvoltarea acestei zone cu o densitate a multiplelor utilizri relativmare, care s formeze o marc vizual distinct a semnelor de reper pe uscat i care sasigure dezvoltri de nalt calitate pentru vizitatori care sunt din ce n ce mai contienide standardele internaionale.

Se propune un nou centru al staiunii n zona amplasamentului central al actualuluiCazinou din Mamaia.Acest amplasament, care include un element al terenului marinrecuperat, acoper o suprafa total de 9,6 hectare i este suficient de larg pentru aoferi o gam larg de poteniale oportuniti de dezvoltare i care s reprezinte uninteres major pentru marii investitori internaionali. Zona a fost deja identificat deconducerea local ca fiind adecvat pentru redezvoltarea unui complex al portului de


19/103



406

ambarcaiuni, care este amplasat la 200 metri n largul mrii cu o adncime a apeisuficient pentru acostarea iahturilor cu chil.

Figura 1.8: Zona central a staiunii

Sursa: Consultant

Zona central a staiunii, conform ilustrrii de mai jos, este conceput ca zon integrat

care va deservi nu numai turiti, ci i rezideni din Constana pentru a susine activititot timpul anului i a oferi animaie n extrasezon n zona staiunii. Pentru a reflectaaspectul su urban, se propune ca o structur a punctelor de reper terestru, cu o

nlime maxim de 25 de etaje s fie dezvoltat pentru a marca o amprent distinct astaiunii Mamaia, susinnd restabilirea mrcii i imaginii destinaiei att pe plan intern,ct i internaional. Importana acestei zone este att de mare, nct trebuie luat nconsiderare lansarea unei competiii naionale i internaionale de proiectare pentruacest amplasament.


20/103



407

Mixul i viabilitatea exact a dezvoltrii pentru centrul staiunii propus vor trebuideterminate de o serie de studii detaliate, care depete obiectivul acestui exerciiu.

Centru de divertisment i de retail Centru de conferine Hoteluri Apartamente Portul de ambarcaiuni Faleza pe partea dinspre mare Parcri

1.7.2 Schema general de dezvoltare

O schem general de dezvoltare pentru dezvoltarea propus a centrului staiunii a fostntocmit i este prezentat mai jos n Tabelul 11.5. n acest tabel sunt identificateprincipalele componente ale centrului staiunii, suprafaa amplasamentului necesarpentru aceast utilizare, raportul loturilor i suprafaa total brut construibil pe caretrebuie realizat construcia pentru aceast utilizare. Aceast schem mai indic i

nlimea maxim pentru dezvoltarea componentelor, astfel hotelurile i turnurilerezideniale ca puncte de reper terestru ar avea o nlime maxim de 25 de etaje. Altecomponente ar fi n general limitate la trei etaje deasupra solului.


21/103



408

Trebuie dezvoltate standarde suplimentare pentru a indica asigurarea spaiilor deparcare, precum i spaiile libere i peisajele din jurul cldirilor. n general, se considerc asigurarea parcrilor trebuie s fie n raport de 1 loc pentru o camer de hotel i 1,5locuri pentru un apartament n zonele rezideniale.

Tabel 1.5: Schema general de dezvoltare

Utilizareaterenului

Zonobiectiv

(ha)

Raportparcel

% Suprafabrut etaj

(m)

nlimemaxim(etaje)

Observaii

Drumuri iinfrastructur

1,8 - 20 - - Toate drumurilepublice, accesvehicule de

urgen irezerve deinfrastructur

Peisaj 1,35 - 15 - - Falez napropierea mrii,peisaj de-alungul drumului,spaii publicedeschise

Comer(magazine)

0,9 1.5 10 13.500 3 Mall cumagazine

Divertisment 0,9 1.5 10 13.500 3 Casino, bowling,patinaj, notConferine 0,45 2 5 9.000 3 Faciliti pentru

conferine pentrumaximum 1500delegai, spaiide trecere,pentru expunerei de alimentaiepublic

Hoteluri 1,8 5 20 90.000 25 Maximum 1200

camere de 4stelesuplimentar,20% nivel deacoperire aamplasamentului

Apartamente 1,8 5 20 90.000 25 900 apartamentede 100mfiecare, 20%nivel deacoperire a


22/103



409

amplasamentuluiTOTAL 9,6 100 Zona de

dezvoltarecuprinde actualulcazinou i zonacomercial iteren recuperatdin mare de200m.

Port deambarcaiuni

5,6 2

Sursa: Consultant

Tabel 1.9: Plan general

Sursa: Consultant


23/103



410

A fost ntocmit un Plan general pentru centrul staiunii, care este ilustrat mai sus nFigura 11.9. Acest plan, care ar trebui s fac obiectul unor studii detaliate ulterioare,indic dispunerea ntins a destinaiilor terenului, astfel:

A. Portul de ambarcaiuni Mamaia. Portul de ambarcaiuni propus este amplasatla 200m n largul mrii, pn la o adncime a apei de 5m care s permitnavigarea unor iahturi mari. Portul de ambarcaiuni ar fi proiectat ca un dig pemare adpostind un spaiu interior de ancorare la nivelul pilonilor pontonului.

B. Zona rezidenial. Apartamente de vacan ntr-o dezvoltare atractiv la marenlime. Aceast zon este plasat la extremitatea promontoriului dezvoltriipentru a oferi viitorilor cumprtori interni i internaionali o locaie atrgtoareasociat direct cu portul de ambarcaiuni.

C. Hoteluri. Au fost identificate dou loturi pentru dezvoltarea hotelurilor.Amplasamentului, care domin portul de ambarcaiuni cu perspectivnentrerupt spre mare, ar trebui s i se aloce o dezvoltare de hotel de 5 stele.

D. Centru de conferine. Centrul de conferine, care ar trebui s aib structura uneifaciliti de art, este direct asociat cu hotelurile i complexul de divertismentpentru a crea o locaie pentru conferine atractiv.

E. Divertisment. Complexul de divertisment este o cldire cu mai multe etaje imultiple destinaii, care poate avea utilizare mixt cu activitatea de retail din (F) ieste amplasat paralel cu plaja public pentru a permite accesul i asociereautilizrilor de divertisment de-a lungul prii din fa a plajei.

F. Centru comercial. Centrul comercial sau de retail propus este amplasat nvecintatea oselei principale pentru a facilita accesul innd cont de volumultraficului. Centrul trebuie s includ spaii de parcare acoperite pe mai multenivele.

G. Interschimb. Noul centru va genera un volum considerabil de trafic, n special

pentru zonele de retail i divertisment care vor deservi att staiunea, ct ioraul Constana. Principalul drum de acces pe litoral este deja aglomerat, ideci va fi necesar s se ia n considerare asigurarea unei ci de acces separatespre zona de dezvoltare pentru a nu stnjeni fluxul liber al traficului.


24/103



411

1.8 Implementare i administrare

1.8.1 Situaia existent

Mamaia a fost planificat i dezvoltat ca staiune n era socialist. Dei multe hoteluriseparate au fost dezvoltate de diferite ntreprinderi ale sindicatelor, toate au fcutobiectul conducerii i iniiativelor centralizate ale statului. Ca urmare a cderii regimuluicomunist, aceast proprietate a statului a fost privatizat i vndut investitorilor dinsectorul privat. n plus, pachete mari de dezvoltare, inclusiv hoteluri, au fost frmiate ncomponente mai mici i ntrebuinate separat. Astfel, multe restaurante, magazine,baruri, la fel ca i mari hoteluri din Mamaia au devenit ntreprinderi de sine stttoare.

n prezent este clar necesitatea restructurrii staiunii Mamaia, mbuntirea calitii idiversificarea atraciilor staiunii. Pentru a realiza toate acestea, va fi necesar gsireasurselor pentru investiii i experien, precum i controlul i coordonarea procesului dedezvoltare. Pentru a realiza acest obiectiv, va fi necesar depirea unor granieadministrative.

Dezvoltarea general a zonei staiunii trebuie s tind ctre nalte standardeinternaionale, pentru a reui n concurena cu alte destinaii pentru pieele interne iinternaionale. Au fost identificate poteniale investiii majore n centrul staiunii i penoile insule. Succesul acestor iniiative i al altora vor depinde totui de managementulprocesului de dezvoltare i al componentelor separate. Scopul general trebuie s fieaplicarea celor mai nalte standarde internaionale de management.


25/103



412

Succesul dezvoltrii proiectului n zon va fi n strict dependen de structurileorganizatorice i manageriale, precum i de proiectarea i dezvoltarea unor trsturiunice. Este extrem de important s se demonstreze potenialilor investitori c prin cadruldezvoltrii se va atrage tipul adecvat de investitori i se va asigura aplicarea principiilorinternaionale de management pe tot parcursul proiectului.

O problem deosebit n restructurarea, dezvoltarea i managementul staiunii Mamaiao reprezint proprietatea puternic fragmentat pe tipuri de teren ca rezultat al privatizriiactivelor statului la nceputul anilor 1990. Ca urmare a vnzrii multor active, n specialmici uniti comerciale au fost nchiriate unor operatori individuali i uniti de retail dinzon, iar acum sunt destul de demodate, stridente i de slab calitate. Lipsa uneicoordonri generale a fost factorul care a contribuit la exercitarea controlului statuluiasupra zonei plajei i la plasarea acesteia n responsabilitatea Ministerului Mediului.Departe de a oferi un puternic cadru de administrare pentru plaj, ministerul a permis

proliferarea utilizrii temporare, i de cele mai multe ori conflictuale a utilizrii prii dinfa a plajei care a dus la i mai accentuata degradare a confortului unei staiuni dejaafectate.

n scopul planificrii, restructurrii i administrrii zonei staiunii, se propune un noucadru instituional pentru staiunea Mamaia.

1.8.2 Noua structur propus

Pentru a diminua punctele slabe menionate mai sus, se sugereaz urmtoareastructur nou bazat pe principiile manageriale internaionale. Pentru a funcionaeficient i a prentmpina situaia actual, va fi necesar implicarea tuturor acionarilordin staiune, inclusiv conducerea local, proprietari i operatori n restructurarea igestionarea staiunii Mamaia. Aceasta este o situaie care pare a se repeta de-a lungullitoralului romnesc n toate zonele staiunilor.

Se propune nfiinarea unei singure companii pentru dezvoltarea i administrarea zoneistaiunii Mamaia. Aceast companie, pe care o denumim provizoriu Societatea staiuniiMamaia (Mamaia Resort Company: MRC), trebuie s aib responsabilitatea dezvoltrii,crerii investiiilor, planificrii, promovrii i managementului staiunii Mamaia.

Proprietatea, funciile i managementul acestei companii trebuie s rspund cerinelorspecifice ale staiunii Mamaia ca staiune matur care necesit restructurare. Sepropune urmtoarea structur de acionariat:

Conducerea oraului Constana, cu aciuni proporionale cu terenurile deinute deconducerea local inclusiv drumuri i alei, zone publice inclusiv plaja, i rezervede utiliti.

Proprietari de terenuri din Mamaia, cu aciuni proporionale cu zona proprietiiindividuale deinute.

Compania ar trebui condus de un Consiliu de Administraie condus de un reprezentantal conducerii oraului Constana i directori din sectorul public i proprietari particulari n


26/103



413

numr egal. Reprezentani ai tur-operatorilor i asociaiilor arendailor trebuie s fie deasemenea prezeni n consiliu fr capacitate de vot. Consiliul trebuie s numeasc unnumr de comitete de specialitate pentru urmtoarele aspecte:

Planificare i dezvoltare Marketing i promovare ntreinere i amenajare spaii verzi Acces i infrastructur

Principala responsabilitate a MRC este de a coordona redezvoltarea staiunii i deasemenea de a supraveghea coordonarea acionarilor. Aceasta fie va vinde terendeveloperilor, fie va participa la nfiinarea unor societi mixte. n plus, va asiguradezvoltarea asociaiilor propuse. n etapa de restructurare i dezvoltare, SocietateaStaiunii Mamaia va trebui s ndeplineasc urmtoarele funcii:

1. Planificarea i exercitarea controlului asupra restructurrii i dezvoltrii zoneistaiunii.

2. Vnzarea terenului stabilit pentru dezvoltare sau redezvoltare, inclusiv noizone recuperate i reinvestirea veniturilor generate n construcii deinfrastructur, faciliti i servicii generale i promovarea staiunii.

3. Coordonarea marketingului i promovrii staiunii Mamaia posibil prinintermediul unor companii specializate de marketing.

4. Pstrarea legturii cu conducerea oraului Constana n ceea ce priveteasigurarea infrastructurii.

5. Asigurarea securitii zonei. n scopul realizrii unui nivel ridicat de securitate,se propune ca funciile de securitate s fie delegate ctre o societaterenumit de paz cu nalte standarde.

6. ntreinerea spaiilor verzi.7. Pstrarea cureniei i ntreinerea spaiilor publice, inclusiv toalete i zona

plajei.

1.8.3 Structuri asociate

Structura sugerat a MRC se bazeaz pe un model de parteneriat i colaborare. Pentruca acest model s funcioneze optim, este necesar ca toi investitorii i operatorii s seangajeze n parteneriat mixt inclusiv participarea la eforturile mixte de marketing ipromovare. Va fi deci necesar crearea i cooptarea unui numr de asociaii i grupuride afaceri ca parteneri n dezvoltarea i administrarea staiunii Mamaia. ntre altele,aceasta va include urmtoarele activiti:

Asociaia agenilor de turism Asociaia operatorilor de plaj, inclusiv baruri, restaurante, discoteci,

nchirieri echipament, etc. Asociaia operatorilor de nave


27/103



414

2. Proiectul demonstrativ Sighioara

Figura 2.1: Cetatea Sighioara

2.1 Obiectivele proiectului demonstrativ

Romnia are o gam larg i variat de atracii turistice. ara este deosebit de bogat natracii turistice, din care un numr important sunt incluse n lista Obiectivelor depatrimoniu cultural a UNESCO i de asemenea sunt identificate de legislaia naionaldrept monumente istorice. Aceste atracii variaz de la zonele istorice i centreleoraelor la cldiri individuale, ce includ biserici, mnstiri, castele i palate. Multe dinaceste centre, inclusiv Sighioara, atrag deja numere considerabile de vizitatori. nSighioara acest numr este estimat la peste 100 000 turiti pe an, o cifr care trebuieverificat prin studiile privind sosirile la nivel local.

Impactul turismului este deja clar vizibil beneficiind de noi spaii de cazare i comercialepentru deservirea turitilor ntr-o zon istoric tot mai aglomerat. Pe parcursul perioadeiderulrii planului, pn n 2026, se estimeaz c turismul naional va crete cu 250%.

ns, n centre de atracie principale precum Sighioara, aceast medie este posibil sfie depit. Planurile de dezvoltare ale oraului au fost pregtite dar absenapreviziunilor privind creterea turismului, ce reprezint una din principalele activitieconomice ale oraului, lipsesc; acest lucru a avut drept urmare neincluderea n acestplan a unor prevederi exacte privind creterea turismului.

Este clar pentru guvernul local faptul c turismul face deja presiuni asupra infrastructuriiexistente a oraului i c creterea estimat va avea un impact major asupra structuriioraului i asupra atraciilor sale, precum i n ce privete percepia de ctre vizitatori adestinaiei.

Rezultatele incapacitii de a planifica n mod adecvat dezvoltarea turismului se pot dejaobserva ntr-o serie de locaii din ar, unde infrastructura este depit de numrulvizitatorilor. n regiunea Transilvaniei, un exemplu viu este Castelul Bran situat la vest deoraul Braov. Bran este castelul legendar al personajului literar Dracula iar acest castel


28/103



415

este n proprietate privat i este n prezent una din atraciile majore ale vizitatorilor dinar, cu un numr de vizitatori de 450 000 pe an3.

Figur 2.2: Castelul Bran

Castelul se lupt s fac fa fluxului de turiti n timp ce zona nconjurtoare esteafectat de construcii care nu respect planul i principiile de urbanism. Managementul

traficului rutier i spaiile de parcare sunt slab dezvoltate iar impactul asupra mediului npdurile i apele nconjurtoare este grav. Ca urmare a lipsei planificrii o resursimportant este n prezent degradat iar plcerea experienei vizitatorilor este multredus.

Obiectivul acestui proiect demonstrativ este de a ilustra modul n care o destinaieexistent care face parte din Circuitul Turistic Transilvania din centrul Romniei poate fistructurat pentru a face fa cererii n cretere a pieelor turistice interne iinternaionale i pentru a evita degradarea posibil a destinaiei.

Proiectul demonstrativ va examina includerea n planul de urbanism a unei zone deprimire a vizitatorilor n exteriorul incintei cetii i a oraului vechi, pe un teren curat

pentru redezvoltare urban n anii 1980 i n mare parte nc liber i astzi.Zona propus pentru primirea vizitatorilor va prelua presiunea dezvoltrii din zonaistoric oferind o soluie amplasat strategic de asigurare a spaiului n care se pot creafaciliti de transport, informare i cazare, alturi de centre de atracie i facilitisuplimentare pentru lrgirea ofertei de turism a destinaiei i transformnd Sighioara

ntr-un centru de turism din cadrul Circuitului Turistic Transilvania.

3Daily Telegraph 6/1/07


29/103



416

Proiectul demonstrativ Sighioara i propune s anticipeze creterea sosirilor de turitii s realizeze o planificare corespunztoare prin examinarea ampl a unui numr deaspecte cheie, cum ar fi:

Faciliti de recepie a vizitatorilor Managementul i impactul fluxului de vizitatori Impactul mijloacelor de transport, inclusiv asigurarea spaiilor de parcare Facilitile pentru vizitatori, inclusiv cerine privind cazarea Informarea vizitatorilor i indicatoarele turistice Cerine de urbanism, controlul i implementarea acestora

Trebuie accentuat faptul c proiectul, n forma prezentat, reprezint un rspuns iniial lao serie de aspecte complexe ce vor necesita o analiz aprofundat n continuare. Planulfinal va necesita strngerea de informaii privind totalul sosirilor de vizitatori, cheltuielile,activitile i transportul, toate aceste date au fost puse la dispoziie pentru aceast

lucrare. Propunerile totui ncearc s stabileasc principii ample de baz, precumdispersia i diversificarea, care trebuie urmrite. Propunerile se concentreaz peplanificarea fizic i pe pregtirea unui plan de dezvoltare conceptual i a unorrecomandri mpreun cu o propunere de program de finalizare.

Dei se prezint planificarea fizic, trebuie ntreprinse studii suplimentare pentru avedea impactul la scar mai larg a dezvoltrii turismului n ora, care s includ:

Impactul economic, pentru identificarea impactului economic pe plan local i asurselor de finanare poteniale, inclusiv a investiiilor n sectorul privat.

Impactul asupra resurselor umane, stabilirea cerinelor de resurse umane, aaptitudinilor i nevoii de pregtire mpreun cu mijloacele posibile de asigurare a

colilor i a cursurilor de pregtire.

2.2 Date generale despre Sighioara

Oraul Sighioara se afl n judeul Mure n regiunea istoric a Transilvaniei pe malulrului Trnava Mare. Centrul oraului este reprezentat de cetate, o structur stncoasde relief pe care a fost construit strategic o cetate medieval n cadrul natural aldealurilor mpdurite nvecinate care formeaz un amfiteatru.

La recensmntul din 2002 municipalitatea avea o populaie de 32.304 locuitori.Conform aceleiai tendine din multe alte aezri rurale din ar, populaia din zon a

sczut fa de numrul din 1992, nregistrnd o scdere de 10,1%. Cetatea Sighioaraeste inclus pe lista obiectivelor de patrimoniu mondial UNESCO i este punctul centralal activitii turistice a oraului. Cetatea este cea mai bine conservat cetate fortificatdin Transilvania i unic prin faptul c este singura cetate medieval cu locuitoripermaneni din lume, ceea ce face ca zona s fie descris drept un adevrat muzeuviu.

Originile cetii par s se piard n Epoca de Bronz, n jurul anului 1800 .Ch., i adevenit o fortrea dacic n secolul al II-lea en. n secolul 12 Transilvania a fostcolonizat de sai din Germania saxon care au pus bazele aezrii Sighioarei, sauSchassburg, aa cum este cunoscut. n 1999 cetatea Sighioarei a fost desemnatdrept obiectiv din patrimoniul mondial al UNESCO i a fost identificat drept una din cele


30/103



417

mai de valoare ceti medievale din Europa. Au fost identificate un numr de 22construcii cu semnificaie deosebit, i anume:

Casa cu igl din Strada Bastion, secolul 17 Turnul Cositorarilor, secolul 17 Biserica Reformist, 1888 Poarta cetii, Strada Turnului Turnul Tbcarilor, secolul 16 Turnul cu Ceas, Piaa Muzeului, secolul 14 Turnul Mcelarilor, secolul 14 Casa Wagner, Piaa Cetii, secolul 18 Casa cu cerb, Strada colii, secolul 17 Casa Vlad Dracul, secolul 16 Casa Veneian, Piaa Muzeului, secolul 17 Primria, 1888 Biserica mnstirii, secolul 12 Turnul Giuvaergiilor, Piaa Muzeului, secolul 16 Liceul Joseph Haltrich, secolul 16 Biserica din deal, Strada Scrii, secolul 13 Turnul Frnghierilor, Strada Scrii, secolul 14 Scrile cu lemn, Strada Scrii, 1656 Biserica Lepers, Strada St. Cel Mare, secolul 16 Turnul Blnarilor, Strada Zidul fortificat, secolul 16 Turnul Pantofarilor, Strada Zidul fortificat, secolul 16 Turnul Croitorilor, Strada Zidul fortificat, secolul 14

Exist un numr total de 164 de cldiri rezideniale n interiorul cetii, majoritatea dintre

acestea sunt vechi de cel puin 300 de ani i sunt considerate monumente istorice.Pentru cazarea turitilor un numr total de aproape 300 de camere sunt disponibile nora, din care un procent mic se afl n incinta cetii.

Tabelul 2.1: Uniti de cazare n Sighioara

Nume Tip Camere PaturiHotel Rex Hotel 3* 30 58Hotel Europa Hotel 3* 43 70Hotel Sighioara Hotel 3* 32 70Motel Dracul Motel 3* 17 38Gia Pension 2* 8 20

Dracul Inn Pension 2* 6 17Motel Claudiu Motel 3* 14 32Hotel Steaua Hotel 1* 54 121Casa Stag Pension 3* 10 20Poenita Pension 2* 22 41Chic Pension 2* 10 19Vila Franka Camping 2* 12 24Hera Pension 2* 7 16Casa Wagner Hotel 2* 4 10Casa Legenda 5 12Motel Burg Hotel pentru

tineret8 8

TOTAL 282 576


31/103



418

Pe lng unitile de cazare nregistrate se crede c alte dou noi hoteluri sunt nprezent n construcie n zona urban a Sighioarei iar acestea vor oferi 75 de cameresuplimentare. Dac nu se iau n considerare locurile de campare acest lucru nseamnc pn n 2008 n jur de 345 de camere vor fi disponibile n ora. Fr a lua nconsiderare hotelul Steaua de o stea, care este n stare foarte precar, estimm c vor fidisponibile 291 de camere.

Hotelul Steaua este o cldire impuntoare cu semnificaie arhitectonic amplasat pestrada 1 Decembrie 1918 n oraul vechi n zona inferioar. Aceast unitate de cazarecu 54 de camere necesit renovare i modernizare pentru a respecta standarde decalitate acceptabile.

Din discuiile cu persoane locale am constatat faptul c cererea pentru numrul limitatde camere n ora este mare i c rata de ocupare medie anual este de 70%. Nu exist

date statistice detaliate pentru a valida aceast afirmaie. S-a sugerat de asemenea cnatura unic a oraului ca o atracie pe care trebuie s o vezi a generat extindereasezonului turistic, care se ntinde din aprilie pn aproape n luna noiembrie, care ntr-oanumit msur explic gradul mare de ocupare anual.

Pentru a extinde sezonul turistic i pentru a atrage i alte segmente de vizitatoriSighioara a creat un program bine conturat de festivaluri care se ntind pe parcursulanului, incluznd:

Festivalul de art medieval. Acest festival a fost inaugurat n 1991 i sedesfoar la sfritul lunii iulie. Evenimentul se dorete a fi o prezentare aoraului n evul mediu, cu muzic, dans i teatru susinut de formaii din Romnia

i din strintate. Festivalul Internaional de Muzic Academic i de Muzic Estival. Acest

eveniment este susinut la nceputul lunii august i este organizat de FundaiaPro Helvetia din Bucureti i este un festival internaional de muzic pentrustudeni care se afl n prezent la a 14-a ediie.

Festivalul ProEthnica. Este festivalul comunitilor etnice ce are loc n ultimasptmn din august i este organizat de ctre Centul Educaional Inter-etnicpentru Tineret.

Festivalul Paul Schuller se desfoar n septembrie i este organizat de ctrecasa de cultur a oraului.

Festivalul de muzic veche este organizat de Casa de Cultur i se desfoarn luna decembrie.

Festivalul de poezie i critic literar Agora Festival. Festivalul Sighioara Blues se desfoar n februarie i reunete trupe de

muzic rock blues strine i locale.

2.3 Cadrul de urbanism existent

Sighioara are un cadru bine dezvoltat de urbanism pe baza studiilor ntreprinse lainiiativa guvernului local. Acestea sunt:

Planul de dezvoltare durabil Sighioara. Primria din Sighioara a participatla programul UNDP, lansat n 2003, pentru a pregti Planul de dezvoltare


32/103



419

durabil Agenda Local 21 (SDP). Agenda local 21 este un plan de dezvoltarecare promoveaz principiile dezvoltrii durabile la nivelul administraiilor locale.Planul include un program de dezvoltare social i economic. Strategia pentruSighioara este structurat pe trei seciuni; o strategie pentru dezvoltare durabil,un plan local de aciune i proiecte prioritare.

Planul de urbanism general al Sighioarei (PUG).Planul de urbanism general(PUG) pentru Sighioara a fost elaborat i adoptat n 2006 de ctre primria dinSighioara. Planul include planul general de urbanism pentru dezvoltareaoraului aa cum este prezentat n Planul de Dezvoltare Durabil Agenda 21.PUG stabilete utilizarea pe viitor a terenurilor i cerinele de infrastructurpentru Sighioara.

Ambele planuri sunt lucrri excelente iar oraul este angajat s le elaboreze i simplementeze recomandrile acestora. Att SDP ct i PUG reprezint baza pentru

pregtirea propunerilor de dezvoltare turistic general n concordan cu previziunileincluse n Master Plan.

2.4 Obiectivele Master Planului pentru Turism

Master Planul pentru Dezvoltarea Turismului Naional din Romnia identific o serie deobiective i prioriti pentru dezvoltarea turismului din ar. Transilvania este identificatdrept o zon prioritar pentru dezvoltarea durabil a turismului, pe baza unei game largide resurse pe care le ofer regiunea, inclusiv a oportunitilor de turism cultural, rural,ecologic, montan i de aventur.

Figura 2.3 Conceptul Circuitului Turistic Transilvania

Principalul mod de dezvoltare a turismului din regiune este Circuitul Turistic Transilvaniacare i propune s delimiteze zonele cu resurse importante pentru sprijinirea dezvoltriidurabile a turismului i pentru crearea unui produs definitoriu pentru dezvoltareaturismului din zonele rurale din Romnia, prin creterea numrului de vizitatori, a durateiederii lor i a sumelor cheltuite. Un accent deosebit se va pune pe crearea de faciliti


33/103



420

pentru un centru de atracie cheie al circuitului precum Sighioara, i pe crearea decircuite mai specializate i tururi locale. Propunerile n ce privete circuitul regional seafl n stadiul de iniiative strategice i vor fi necesare studii suplimentare detaliatepentru a determina forma i coninutul exact al circuitului propus. Aceste studii trebuie spregteasc urmtoarele elemente de baz:

Planul turistic pentru dezvoltarea circuitului turistic, identificndresursele existente de turism cu modurile de distracie, resursele ipunctele de atracie noi.

Conturarea recomandrilor de design pentru dezvoltarea zoneiprincipale.

Schie conceptuale i propuneri de design Propuneri pentru implementarea facilitilor de vizitare, inclusiv a

magazinelor, restaurantelor i parcrilor Crearea funcionalitilor instituionale pentru implementarea,

pstrarea i pentru managementul zonei centrale. Cerine privind resursele umane Estimarea costurilor generale Realizarea unui studiu de fezabilitate de ansamblu Realizarea programului de implementare

2.5 Aspecte principale

n analiza situaiei curente a oraului Sighioara i n aprecierea impactului probabil aldezvoltrii viitoare a turismului au fost identificate o serie de aspecte cheie ce vor fiabordate n planul provizoriu de dezvoltare a turismului. Acestea sunt:

Impactul traficului turistic, i n special nevoia de a asigura spaii de parcaresuplimentare pentru vehiculele turitilor fr a degrada obiectivele turistice aleoraului i fr a afecta negativ activitatea localnicilor.

Nevoia diversificrii ofertei turistice, i n special nevoia de a atrage turitii nafara zonei cetii, care va deveni tot mai aglomerat.

Nevoia de a atrage noi segmente de vizitatori inclusiv turiti de afaceri i posibilpiaa de MICE.

Nevoia de a mbunti serviciile de informare turistic inclusiv indicatoarele ifacilitile de interpretare din centrul istoric.

Nevoia crerii de oportuniti de afaceri pe plan local, n special n meteuguripentru producerea de obiecte de artizanat pentru turiti.

Nevoia de a crete stocul limitat al unitilor de cazare turistic n unitile cu

numr mic de camere. Este nevoie s se creasc numrul de camere i s seasigure uniti de cazare care s poat permite cazarea unor grupuri de turitimai mari.

Sunt necesare legturi ntre zonele limit i crearea unui circuit turistic local.


34/103



421

2.6 Propuneri privind planul de dezvoltare turistic iniial

2.6.1 Previziunile privind creterea numrului de vizitatori

Pentru planificarea dezvoltrii turismului n Sighioara este necesar s se pregteascestimri corecte ale creterii numrului de turiti. Dei datele de baz cu privire laSighioara nu sunt disponibile, a fost posibil realizarea unui numr de presupuneri,care au permis proiectarea n viitor a estimrilor privind aceast cretere existente nmaster planul pentru dezvoltarea turismului. Principalele estimri, care aa cum ammenionat trebuie validate, indic un numr de 100 000 vizitatori n 2007 n Sighioara.Aceste estimri se bazeaz pe numerele curente de camere, grad de ocupare ;iprocentul estimat de vizitatori care nnopteaz n ora. Studiul master planului identific

o rat de cretere a numrului de sosiri pentru urmtorii 20 de ani n perioada 2007 2026. Acest proiect demonstrativ ia n considerare perioada iniial de 15 ani, pn n2021. Deoarece Sighioara este o atracie principal se presupune c cretereanumrului de sosiri va depi media naional cu 25% pentru primii 10 ani i ulterior vaurma rata de cretere medie naional. Previziunile privind creterea numrului devizitatori n ora, aa cum este menionat n tabelul 10.2, indic o cretere a numruluide sosiri pn la 300.000 n 2016.

Tabelul 2.2: Previziunile de cretere a numrului de vizitatori n Sighioara

Anul Cretereanaional %

Creterea nSighioara %

Nr de vizitatorin Sighioara

2007 - - 100,0002008 6.9 8.6 108,6002009 6.9 8.6 117,9002010 6.9 8.6 128,0002011 6.9 8.6 139,0002012 6.7 8.4 150,8002013 6.7 8.4 163,5002014 6.7 8.4 177,2002015 6.7 8.4 192,0002016 6.7 8.4 208,2002017 7 7 222,8002018 7 7 238,400

2019 7 7 255,0002020 7 7 272,9002021 7 7 292,000

Sursa: Consultani

Este de remarcat faptul c, n cazul n care vor fi realizate noi atracii majore nSighioara cum ar fi parcul tematic Experiena Transilvania previziunile privind sosirilede turiti vor trebui revizuite corespunztor.

Studiul Master Planului identific de asemenea previziunile privind creterea gradului deocupare n Sighioara. Aceste previziuni sunt mai mari dect creterea numrului devizitatori pe baza faptului c durata medie de edere va continua s creasc pe perioada


35/103



422

planificat i astfel va genera o cerere mai mare de locuri de cazare pe lng ceanecesar ca urmare a creterii numrului de vizitatori. n concordan cu previziunileprivind sosirile de vizitatori menionate mai sus, creterea necesarului de uniti decazare turistic va depi mediile naionale cu un procent de 25% n primii 10 ani dinperioada planificat.

Astfel n prezent oraul are un total de 291 de camere disponibile pentru turiti.Creterea cererii de uniti de cazare n perioada 2008 2021, prezentat n tabelul10.3 de mai jos, indic faptul c un numr suplimentar de 575 camere vor fi necesare nSighioara pn n 2021. Aceste camere trebuie s se regseasc ntr-o gam variatde tipuri de uniti de cazare care include hoteluri, pensiuni i campinguri.

Tabelul 2.3: Creterea cererii de spaii de cazare n Sighioara 2007 2021

Creterea cererii de spaii de

cazare %

Camere suplimentareAnul

Naional Sighioara

Camere

Cumulative Anual2007 - - 291 - -2008 7.1 8.9 316 25 252009 7.1 8.9 345 54 292010 7.1 8.9 375 84 302011 7.1 8.9 409 118 34

2012 6.8 8.5 444 153 352013 6.8 8.5 481 190 372014 6.8 8.5 522 231 412015 6.8 8.5 567 276 452016 6.8 8.5 615 324 482017 7.1 7.1 659 368 44

2018 7.1 7.1 705 414 462019 7.1 7.1 755 464 502020 7.1 7.1 809 518 542021 7.1 7.1 866 575 57

Sursa: Consultaii

Master planul indic o divizare ampl a tipurilor de uniti de cazare n categoria I, a IIai a IIIa. Categoria I va reprezenta 16,6% i va consta din uniti de cazare de 4 i 5stele. Categoria a IIa reprezint 71,4% iar categoria a IIIa reprezint 12% din totalulnecesar de uniti de cazare. n scopul determinrii necesarului de spaii de cazarepentru Sighioara considerm c categoria I va fi reprezentat de spaii de cazare nhoteluri, categoria a IIa va fi reprezentat de hoteluri i pensiuni, iar categoria a IIIa va fi

reprezentat de spaiile de campare. Prezentul mix de spaii de cazare este prezentat ntabelul 10.4.

Tabelul 2.4: Mixul de spaii de cazare suplimentare n Sighioara pn n 2021

Tip % CamereHotel 46.6 296Pensiuni 36.4 211Camping 12 68Total 100 575

Sursa: Consultaii


36/103



423

Aa cum am menionat, impactul mijloacelor de transport, i n special necesarul despaii de parcare, reprezint un element cheie pentru realizarea unei planificri acreterii turismului. Previziunile privind numrul de vizitatori indic faptul c pn n 2021aproape 300 000 vor vizita oraul i n consecin impactul traficului va crete. Pentru aameliora impactul general n aceast etap iniial am realizat o serie de variante deplanificare care sunt n concordan cu normele generale. Acestea sunt urmtoarele:

80% dintre turiti vor sosi ntr-un sezon turistic de vrf care va dura 100 de zile,233 000 turiti n total sau o medie de 2 330 pe zi

O zi de vrf reprezint 150% din media unei zile de vrf de sezon, n jur de 3500vizitatori

20% sau 700 vizitatori vor sosi cu trenul i 2800 cu autovehicule 40%, sau 1 120 vor sosi cu autoturisme proprietate personal i 60% sau 1680

cu autocarul Rata medie de ocupare va fi de 2,5 pentru autoturisme i 25 pentru autocare,

ceea ce indic un numr maxim de 448 maini i 67 autocare.

Pe baza supoziiilor de mai sus se estimeaz c cererea de locuri de parcare pentruautoturismele proprietate personal pentru o zi de vrf de sezon va fi de 360 vehicule iarpentru autobuze va fi de 54, dac se consider un nivel maxim al cererii de 80%. Nu aexistat posibilitatea de a face o evaluare a ofertei de spaii de cazare existente n oradar dac pornim de la presupunerea general c cererea curent pentru o treime dinacestea este satisfcut, vor fi necesare 240 de spaii suplimentare de parcare pentruautoturisme i de 36 pentru autocare.

2.6.2 Zonele poteniale de dezvoltare

O analiz a planurilor curente de dezvoltare a oraului Sighioara, precum i anumrului de vizitatori, a dus la identificarea unui numr de zone cheie cu potenial dedezvoltare turistic n ora. Acestea sunt:

Partea de jos a oraului vechi ntre piaa Oberth i ru, care a reprezentatobiectul unei iniiative de redezvoltare ampl n perioada regimului comunist.Mare parte din cldirile vechi din aceast zon au fost demolate i o serie deterenuri din imediata vecintate a bazei cetii sunt nc libere. Suprafaa totalliber din aceast zon, inclusiv construciile abandonate, este de aproximativ9000 m.

Zona vechiului stadion de fotbal i terenul liber din partea de nord a cii feratempreun totalizeaz o suprafa de 6,8 hectare i este probabil cea maiimportant oportunitate de dezvoltare pentru centrul Sighioarei. PUG sugereazfaptul c va fi construit un centru comercial n aceast parte a oraului ns sepoate considera c reconstrucia n curs care nu corespunde planului deurbanism a vechii fabrici Siltex completeaz aceast cerere.

Albia i malurile rului Tarnava Mare care trece prin Sighioara. Dei estecanalizat prin zona urban din Sighioara, aceast zon are potenialul de aforma o legtur major ntre Stadionul TDZi centrul oraului.


37/103



424

2.6.3 Oportuniti suplimentare de dezvoltare

Este de remarcat faptul c fosta fabric Siltex din centrul oraului de pe stradaGheorghe Lazr este n prezent reconstruit sub forma unui mare supermarket. Serecomand s se fac eforturi pentru a se ncuraja nglobarea atraciilor i facilitilorturistice n mixul de dezvoltare al acestui sector, inclusiv restaurante, magazine desuveniruri i toalete pentru vizitatori. n plus, trebuie s se ia de asemenea nconsiderare cererea de spaii de parcare n lunile din vrful de sezon turistic.

Platoul Breite, din partea de vest a oraului, a fost iniial identificat drept locul propuspentru parcul tematic Dracula. Aceast propunere a fost respins la nivel naional iar nprezent a fost abandonat. Platoul rmne ns o zon cheie pentru potenialul dedezvoltare a turismului, avnd legturi bune ctre centrul istoric al oraului i ctre ru.PUG indic faptul c zona ar trebui rezervat pentru faciliti turistice, iar noi sprijinimaceast decizie. Evalurile preliminare de marketing efectuate pe parcursul acestui

studiu indic faptul c vor fi necesare atracii suplimentare majore pentru a atragevizitatorii n afara punctelor de atracie din centrul istoric, de a menine vizitatorii mai multtimp n zon i de a crete cheltuielile vizitatorilor. n acest sens parcul tematicExperiena Transilvania ce se adreseaz turitilor iubitori de cultur i de natur arputea constitui o dezvoltare viabil. Pe baza studiilor ulterioare detaliate i a evaluriiimpactului se recomand ca Platoul Breite s fie aprobat pentru acest scop.

2.7 Propuneri privind zonele centrale de dezvoltare turistic

Figura 2.4: Pachete de dezvoltare a ZDT centrale

Amenajri pentru mbarcarea i debarcarea turitilor n autocare

Sighioara este un ora ale crui origini provin din evul mediu i a crui infrastructureste bazat pe o reea de drumuri construite pentru traficul atelajelor trase de cai.Accesul i locurile de parcare n oraul vechi, i n special n cetate, sunt extrem delimitate existnd numeroase blocaje de trafic serioase n timpul sezonului turistic de vrf.Au fost deja luate msuri pentru restricionarea accesului vehiculelor n cetate, n timp ceaceast zon a fost lsat s funcioneze ca un ora viu. Argumentele curente trebuieanalizate iar accesul ar putea necesita o limitare suplimentar n cursul sezonului turisticde vrf pentru a rezolva antagonismul pietoni vehicule.


38/103



425

Zona de jos a oraului vechi suport n prezent consecinele creterii traficului rutier, nspecial aprnd probleme legate de spaiile de parcare. Primria a angajat recent

ndrumtori de trafic n ncercarea de a impune msuri de management al traficului nzona oraului vechi.

Pe msura creterii numrului de turiti pe perioada planificrii, ca urmare aconstrngerilor de spaiu din centrul istoric, nu mai este posibil ca turitii s i parchezemainile n aceast zon. Astfel au fost prevzute spaii n zona de dezvoltare turisticdin partea de est a centrului istoric, pentru parcarea autocarelor i a autoturismelor.Pentru a face fa fluxului de turiti se propune crearea unei zone de primire aautocarelor de turiti n partea de jos a oraului vechi.

A fost identificat un tern triunghiular de aproximativ 1000 m2 pe Strada Morii pentru adeveni zon de debarcare a autocarelor de turiti, aa cum este ilustrat n designul

conceptual din figura 10.1. Aceast insul reprezentat de terenul liber ofer un accesexcelent din drumul principal, care poate fi limitat la circulaia pe un singur sens. Suntrecomandate trei platforme de 2 metri cu o lungime medie total de 80 m i cu ocapacitate de parcare de parcare pentru cinci autocare de 12 metri, cu 40 de locuri. Cu opauz de debarcare de 30 de minute, capacitatea nominal a acestei faciliti este de400 pasageri pe or.

Toalete pentru vizitatori au fost prevzute lng platformele de debarcare pentruautocare pentru a fi folosite de ctre pasageri i vizitatori. Este de remarcat pornind de laconceptul de design ilustrat n figura 10.2, c au fost create toalete pentru invalizi ipentru schimbarea copiilor, n conformitate cu normele europene. Zona nvecinat vaoferi de asemenea un perimetru de relaxare pentru turitii care ateapt mbarcarea.

Designul cldirii, dei modern ca funcionalitate, trebuie s se ncadreze arhitecturalstructurilor existente n centrul istoric. Formele tradiionale ale acoperiurilor sistemuluide ventilaie i materialele sunt sugerate de conceptul arhitectural al cldirii.

Biroul de informare turistic i centrul de interpretare pentru vizitatori dinSighioara

Sighioara are un patrimoniu cultural i arhitectural excepional, i este inclus pe listaobiectivelor de patrimoniu mondial UNESCO. Aceste bogii nu sunt ns pe deplinpromovate i numeroi vizitatori nu au ocazia s vad mult dincolo de pitorescul locului

n cursul scurtelor opriri n ora. Pentru a pune n valoare aceast resurs i pentru a

ncuraja turitii s rmn timp mai ndelungat, este necesar s se creeze atraciisuplimentare. Pe plan internaional numeroase atracii similare obin profiturisuplimentare i reuesc s prelungeasc durata sejurului oferind centre de interpretarepentru a pune la maximum n valoare o serie de faete ale acestui loc oferind totodatinformaii turistice.

Cteva componente cheie ale Centrului de Prezentare din Sighioara, ce va avea osuprafa construit de aproximativ 1500 m, include urmtoarele:

Centru de informare turistic Galeria de cultur Galeria de istorie


39/103



426

Teatru Multi-media, un teatru interactiv cu fim, grafic pe calculator, i actoricare vor prezenta o serie de programe istorice, artistice i culturale n ora.

Figura 2.5: ZDT Central

Centrul de informare genealogic, care s ofere informaii genealogice pentrufamiliile din diaspora transilvnean.

Piee i ateliere de produse de artizanat

Gama de produse de artizanat i suveniruri pentru turiti din Sighioara, ca i l altelocuri din Romnia, este foarte limitat. Gama de produse se limiteaz la cteva articoleiar calitatea realizrii i designul sunt n general slabe. Se pare de asemenea cprodusele sunt tot mai mult importate din orientul ndeprtat pentru a face fa cererii.Situaia curent nu sprijin ctui de puin imaginea general a turismului i nu sebazeaz pe oportunitile de creare de noi locuri de munc. Astfel se propune creareade activiti de artizanat n Sighioara prin intermediul pieelor i atelierelor pentruproduse de artizanat.

A fost identificat un teren corespunztor la intersecia dintre Strada 1 Decembrie iStrada O Goga n latura sudic a ZDT drept amplasament pentru un numr de piee iateliere necesar. Aceast facilitate este propus drept un incubator de meteuguri care


40/103



427

ofer noi oportuniti de afaceri, de pregtire n meserii i de conduit comercial ntr-unmediu comercial durabil.

Centrul propus cuprinde 14 uniti comerciale independente de 60 m2, ce includ unmagazin i un spaiu adiacent pentru ateliere. Un spaiu suplimentar va asigurasuprafaa pentru o clas de curs i pentru birouri. Activitile comerciale incipientetrebuie selectate pentru a oferi o gam de produse de artizanat tradiionale icontemporane. Suprafaa aproximativ construit a centrului va fi de 1500 m.

Spaii publice deschise, Piaa Festivalului

Zona de nord a ZDT Zonei de Dezvoltare Turistic propuse este n prezent ocupat deun spaiu deschis care are o amenajare de slab calitate. Acest spaiu deschis, care areo suprafa de aproximativ 5000 m2, nu conine nici o facilitate pentru recreere i estenecorespunztor ntreinut. Ca atare acest spaiu deschis nu contribuie cu nimic la

atracia aceste zone turistice cheie, dimpotriv d ntregii zone un aspect de construcieneterminat i cu caracter temporar.

Planul propus pentru aceast zon sugereaz dezvoltarea acestei zone deschise pentrua reprezenta un obiectiv turistic ce interes pentru ora. Recomandm ca acest spaiudeschis s fie transformat ntr-o Pia a Festivalului ce va fi folosit pentru spectacoleledin numeroasele festivaluri anuale ale oraului. Aceast pia poate fi construit pentrua include o scen i pn la 500 de locuri ntr-o construcie n form de amfiteatru,conform ilustraiei. Acest teatru n aer liber poate reprezenta de asemenea o locaiepentru spectacole de sunet i lumin folosind drept fundal cetatea care se ridicdeasupra acestei zone.

Perimetrul acestei zone amenajate se delimitat la nord i la est de o serie de chiocuriacoperite de 25 m2 ce pot fi folosite pentru a gzdui activiti comerciale la scar mic nsezonul turistic, care s ofere oportuniti de afaceri comunitii locale.


41/103



428

Figura 2.6: Zona de dezvoltare turistic propus a stadionului


42/103



429

2.8 Zona de dezvoltare turistic propus a stadionului

Figura 2.7: Zona de dezvoltare turistic propus a stadionului

2.8.1 Construcii hoteliere

Au fost identificate terenurile recomandate pentru 2 hoteluri n partea de sud a ZDT astadionului de-a lungul drumului E60. A fost elaborat un studiu preliminar privind cerereaviitoare de camere de hotel conform creia s-a stabilit c vor fi necesare nc 296 de

camere de hotel pn n 2021. Suprafeele pentru astfel de construcii totaliznd 1,9hectare din zon au fost identificate i dou hoteluri au fost prevzute n planul generalindicat mai sus.

Pe baza studiilor suplimentare, hotelurile ar trebui s fie de trei stele, cu 148 de camerei s fie limitate la un regim de nlime de 4 niveluri. Recomandm construcia unuia dinhoteluri cu faciliti corespunztoare pentru organizarea de conferine pentru a atrageconferine de pn la 300 de persoane.


43/103



430

2.8.2 Parcarea pentru autocare

O evaluare general a cererii privind spaiile de parcare, pe baza previziunilor privindcreterea numrului de vizitatori, sugereaz c pn n 2021 vor fi necesare nc 35 delocuri de parcare pentru autocare n Sighioara.A fost identificat o zon de parcare satelit pentru facilita parcarea autocarelor dupdebarcarea turitilor n zona central, adiacent centrului de campare la nord de caleaferat.

Aceast zon de campare, care acoper o suprafa de aproximativ 5000 m2, trebuieprotejat prin amenajri teritoriale ample i trebuie s cuprind zone de odihn pentruoferi i s fie mprejmuite cu gard pentru sigurana parcrii pe timp de noapte. Un punctde colectare a deeurilor, care va deservi de asemenea zona de campare, esteamplasat n aceast zon pentru a facilita curarea i splarea vehiculelor.

2.8.3 Parcarea autoturismelor turitilor

O evaluare general a cererii privind spaiile de parcare, pe baza previziunilor privindcreterea numrului de vizitatori, sugereaz c pn n 2021 vor fi necesare nc 240 delocuri de parcare pentru autoturisme. Un teren de 1,2 hectare a fost identificat n parteade nord a terenului propus pentru construcia hotelurilor n cadrul ZDT a Stadionului.Pornind de la o cerere de spaiu de 30 m2 aceast zon, care trebuie s fie intensamenajat, poate permite parcarea a pn la 400 de vehicule.

Msurile de management a traficului n zona central trebuie create astfel nct sncurajeze vizitatorii s parcheze n aceast zon, care se afl la 1,2 kilometri de centrulistoric al oraului. Aceast zon i propune s ofere acces pentru bicicliti i pietoni

ctre centru dea-a lungul unei parcri pe malurile prsite ale rului Trnava Mare.

2.8.4 Spaiul de campare

O zon de campare la standarde europene este propus ca un element cheie al ZDT.Aceast zon va oferi spaii de cazare turistic pentru corturi, rulote precum i o gamlarg de faciliti i servicii de calitate. Spaiul de campare propus nu trebuie confundatcu de baz al cuvntului romnesc camping care se refer la cazare n uniti simplecum ar fi cabanele sau csuele. Spaiile de campare din vestul europei, n special dinFrana i Germania, sunt faciliti sofisticate, ce ofer turitilor o gam larg de facilitii servicii i care atrag

Documents

Masterplan Partea3