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AUTORIZACIÓN DE VENTA, RESERVA, SEÑA Y BOLETO DE COMPRAVENTA
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SEMINARIO “AUTORIZACIÓN DE
VENTA, RESERVA, SEÑA Y BOLETO DE
COMPRAVENTA”
Dra. María Jimena Godino
Temario
Autorización de Venta . Concepto. Estructura y contenido. Derechos y
obligaciones de las partes. Modelos.
Reserva . Concepto. Estructura y contenido. Consecuencias de su
aceptación. Pasos a seguir por el corredor inmobiliario. Diferencias con la
seña. Modelos.
Seña . Concepto. Clases: Confirmatoria y Penitencial. Cláusula “a cuenta de
precio y como principio de ejecución”. Modelos.
Boleto de Compraventa . Situación actual. Estructura. Distintos supuestos
relativos a las partes contratantes (incapaces, personas casadas, personas
divorciadas, herederos, apoderados, personas jurídicas). Objeto (distintos
supuestos). Precio (requisitos, distintos supuestos).Teoría de la
Imprevisión. Obligaciones de las partes. Entrega de la Posesión. Cláusula
sobre títulos perfectos. Obligación de escriturar. Pacto comisorio. Cláusula
penal. Cláusulas especiales. Modelos.
AUTORIZACIÓN DE VENTA
Concepto: Se trata de un instrumento, en general privado, suscripto por el comitente y por el
intermediador inmobiliario, que constituye la prueba del contrato de intermediación.
La ley 25.028 expresa en su art. 36 inc. d que es obligación del corredor “convenir por escrito
con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones
de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá
dejar expresa constancia en los casos en que el corredor queda autorizado para suscribir el
instrumentos que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en
nombre de aquél”.
Por su parte, la ley 2340 de la Ciudad de Buenos Aires establece como derecho de los
corredores: “Solicitar de su comitente una autorización escrita en la cual se detalle plazo, tipo,
modalidades y precio para la operación, con carácter exclusivo por el término convenido, así
como la retribución pactada” (art. 11 inc. 7).
Asimismo, la citada ley de la Ciudad de Buenos Aires, en su art. 13, inc. 3 prohíbe a los
corredores inmobiliarios “Realizar actos de administración, sin contar con autorización
suficiente del comitente”.
La tarea específica del corredor es la búsqueda de la persona para que el comitente pueda
concluir el contrato previsto, debiendo actuar en forma diligente tendiente a obtener el
resultado deseado.
La autorización de venta suscripta por el comitente y aceptada por el intermediador
inmobiliario (sea en forma expresa o tácita) forma el verdadero contrato de intermediación.
La comisión del intermediador se relaciona con su gestión eficaz en el acercamiento de las
partes. No obstante, tendrá asimismo derecho al cobro de la comisión si con posterioridad y
por causas ajenas a su actividad, se produce la rescisión o resolución del contrato principal, o
bien en el caso de que las partes vinculadas por él perfeccionen el negocio por si.
Al respecto, la jurisprudencia ha dicho:
“ PROCEDE LA ACCIÓN MEDIANTE LA CUAL UN CORREDOR PERSIGUE INDEMNIZACIÓN
POR FRUSTRACIÓN DE LA VENTA DE UN INMUEBLE CUANDO -COMO EN EL CASO-, SURGE
QUE EL PRETENSOR RECIBIÓ UNA RESERVA DURANTE LA VIGENCIA DE PERTINENTE
AUTORIZACIÓN (IRREVOCABLE),TODA VEZ QUE ELLO GENERÓ UNA EXPECTATIVA CIERTA Y
CONCRETA DE TAL ENTIDAD QUE, PROBADO LUEGO QUE EL NEGOCIO NO SE CONCLUYÓ POR
EXCLUSIVA CULPA DEL COMITENTE, CORRESPONDE QUE ESTE INDEMNICE AL ACCIONANTE.
MÁXIME, SI SE ENCUENTRA DEMOSTRADO QUE EL TRABAJO DEL RECLAMANTE FUE
REALIZADO EFICAZMENTE, Y QUE SI LA OPERACIÓN POR ÉL CONCERTADA NO SE VERIFICÓ FUE
PORQUE EL VENDEDOR DESISTIÓ DE LA MISMA AL REALIZAR POR SI MISMO LA ENAJENACIÓN
DE LA COSA VIOLANDO LA AUTORIZACIÓN DE VENTA VIGENTE E IRREVOCABLE. DE MODO
PUES, QUE SU DESISTIMIENTO LO HACE CARGAR CON LOS COSTOS QUE ÉSTE IMPLICA,
ENTRE LOS QUE SE ENCUENTRA EL PAGO DE LOS HONORARIOS DEL PRETENSOR. PIAGGI
- DIAZ CORDERO - BUTTY. “LITVAC, SERGIO C/ TAFURI, LUIS JORGE S/ ORD”. 4/06/02
“El corredor tiene derecho a percibir comisión si las partes, luego de haber sido vinculadas por
éste prescinden de sus servicios para perfeccionar el negocio entre sí una vez operado el
vencimiento de la autorización otorgada, máxime si entre la aparente frustración del contrato y
el ulteriormente concertado transcurrió un breve lapso y la operación fue en lo sustancial
idéntica a la propuesta, pues ello denota una maniobra de las partes para sustraerse de pagar
la retribución del intermediario (CNCiv, Sala A, 14/12/97 “Caram, Liberto c.Diaz, Luis A).
“El corredor tiene derecho a percibir comisión también si las partes, luego de haber sido
vinculadas por éste, prescinden de él para perfeccionar el negocio entre sí; ya que sostener lo
contrario implicaría derogar la ley que asigna derecho a retribución al corredor de percibir
comisión, que sería burlada con sólo pretextar una frustración del negocio para concertarlo
luego marginando al corredor” (CNCom. Sala C, “Desimone , Carlos c. Diaz Osler, Nélida y
otros” del 11/02/92)
Forma de la autorización de venta: En las operaciones inmobiliarias, la autorización de venta,
por la cual se encarga a un intermediario especializad vender un bien raíz, puede ser otorgada
de manera expresa o tácita. En el primer caso se la puede extender por instrumento público o
privado, por carta o también verbalmente. En la práctica, las inmobiliarias la otorgan en la
forma de instrumento privado.
Partes de la autorización de venta: Si analizamos distintos modelos de autorizaciones de venta
podemos observar que, en general, se hace referencia a: a) sujetos (comitente y corredor), b) a
mención de que la autorización se otorga de manera irrevocable y exclusiva, c) el bien sobre el
que recae la autorización; d) el precio de venta por el que se autoriza la venta del bien; e) el
plazo por el cual se otorga la autorización, f) la comisión debida al corredor; g) en algunos
casos: gastos, publicidad que se autoriza a realizar, documentación que se autoriza a suscribir;
h) cierre.
Derechos y obligaciones de las partes.
a) Del vendedor – propietario – comitente frente al corredor inmobiliario.
- Derecho a la Promoción del negocio encomendado: Suscripta la autorización de venta, nace
para el propietario del inmueble el derecho de exigir al corredor inmobiliario la promoción de
la venta. Por consiguiente, el corredor, deberá publicitar por medios masivos de comunicación
el negocio que se le encomendó, quedando a su discreción la frecuencia, el medio, etc., de
publicitar el producto.
Si el corredor no cumple con su obligación de difundir el bien objeto del contrato de corretaje
a efectos de poder concretar una operación, podría nacer, sujeto a la prueba a rendir y una vez
finalizado el plazo por el que se otorgó la autorización, una acción del comitente por pérdida
de la chance.
- Obligación de conformar la reserva: el propietario comitente tiene la obligación de aceptar en
forma expresa la operación propuesta mediante una reserva ad referéndum en tanto y en
cuanto ésta haya sido efectuada dentro de los límites de la autorización de venta. En caso de
incumplimiento a esta obligación, el propietario deberá abonar al corredor inmobiliario la
retribución en forma íntegra.
- Obligación de pagar la comisión al corredor inmobiliario.
b) Del corredor inmobiliario
- Obligación de promocionar la operación motivo del contrato de intermediación para facilitar
el conocimiento del público sobre las características del bien, el precio de venta, las
condiciones, etc.
- Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad para la formación del acuerdo de
voluntades.
- Verificar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que
interviene y su capacidad legal.
- Comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el
enajenante (informes de dominio y de inhibiciones).
- Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga.
- En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el
momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recociendo un
ejemplar que conservará bajo su responsabilidad.
- Derecho a la remuneración una vez concretada la tarea encomendada o bien cuando, una vez
realizada la gestión, la operación fracasara por culpa de alguna de las partes.
Modelos de Autorización de Venta
* A) Por la presente……….DNI……., mayor de edad, con domicilio en ……, estado civil…., autorizo exclusiva e irrevocablemente al corredor….., DNI…., con domicilio en…., para que proceda a gestionar la venta de un inmueble de mi exclusiva propiedad sito en……., de acuerdo a las siguientes condiciones:
1.- La venta se realizará a un precio de pesos/dólares estadounidenses …..($/U$S) pagaderos de la siguiente manera: 30 % a la firma del boleto de compraventa y el saldo del 70% a la firma de la escritura traslativa de dominio dentro de los ….. días de la firma del boleto y ante el escribano a designar por la parte compradora.
2.- Declaro no estar inhibido ni encontrarme imposibilitado por circunstancia alguna que me impida realizar esta venta, así como que el inmueble referido se encuentra libre de deudas, embargos, gravámenes y restricciones al dominio.
3.- Esta autorización otorgada en forma exclusiva e irrevocable es válida por el término de ….. días (aclarar si son hábiles). Vencido dicho plazo, tal autorización caducará de pleno derecho sin necesidad de notificación alguna.
4.- Faculto al corredor interviniente a efectuar todo tipo de publicidad que estime conveniente.
5.- Por su actuación me obligo a abonar al corredor mencionado el…… % sobre el precio total de venta en concepto de comisión, facultando al mismo a percibir el citado importe al momento de suscribirse el boleto de compraventa o al momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio, en caso de no firmarse el citado boleto.
6.- Firma la presente otorgando su asentimiento conyugal, la Sra……, DNI…. con domicilio en….
En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los … días del mes de… de 2012.
* B) Por la presente, …………….., DNI……….., con domicilio en …………., estado civil………en su
carácter de propietario del inmueble sito en la calle………….., autoriza exclusiva e
irrevocablemente al corredor …………….., DNI, con domicilio en …………, matrícula Nro…….., para
que proceda a vender particularmente el inmueble referido, en las condiciones que se detallan
a continuación:
1.- El precio de venta será de Dólares estadounidenses/Pesos…………………(U$S/$…..) pagaderos
de la siguiente manera: % al momento de la suscripción del correspondiente boleto de
compraventa, a cuenta de precio y como principio de ejecución y el saldo, es decir, la suma de
dólares estadounidenses/pesos ….. (U$S/$…..) al momento de suscribirse la correspondiente
escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión dentro de los …… días de la firma del
boleto de compraventa y por ante el escribano que designe la parte.....
Se deja constancia que los gastos que demande la escrituración serán soportados por las
partes de acuerdo a la ley y las costumbres.
2.- El autorizante garantiza que los títulos de la propiedad son perfectos y no reconocen
embargos, inhibiciones o gravamen alguno, así como que la propiedad será entregada libre de
ocupantes. 1
3.- En el caso de venderse el referido inmueble, el autorizante reconoce a ….. por su
intervención y en concepto de comisión, una suma equivalente al …. % del precio total de
venta, facultando al mismo a retener el citado importe del monto a percibir en el boleto de
compraventa, que deberá ser otorgado por la suscripta. 2
1 Se podría pactar que el inmueble será entregado a quien resulte comprador “ad corpus”, en el estado en que se encuentra y con todos sus accesorios como:……a cuyo efecto se realizará un inventario al momento de firmarse el boleto de compraventa.2 Se podría agregar la siguiente cláusula: “Asimismo el autorizante reconoce en concepto de comisión una suma equivalente al % del precio total de venta para los siguientes supuestos: 1) si habiendo obtenido una reserva para la compra del inmueble en el precio y condiciones establecidos en la presente, no se presentare a firmar el boleto de compraventa correspondiente, en la fecha, hora y lugar establecidos; 2) impedir la visita de interesados al inmueble dentro de los horarios de guardia convenidos ; 3) retirar de la venta la propiedad y/o revocar la autorización y/o alterar las condiciones de venta dentro del plazo de vigencia de la misma o su prórroga; 4) vigente la presente autorización, el inmueble sea vendido por un tercero; 5) habiendo caducado la presente autorización, la propiedad se vendiera a alguien que presentó el corredor”.
4.- La presente autorización se otorga en forma exclusiva e irrevocable por el término de
………..días hábiles a contar a partir de la fecha. Vencido el plazo pactado, la presente
autorización caducará de pleno derecho sin necesidad de notificación alguna.3
5.- El autorizante faculta al corredor a utilizar los medios publicitarios que estime
convenientes, por ejemplo…….
6.- Conforme lo previsto por el art. 1277 del Código Civil, firma la presente otorgando su
asentimiento conyugal, la Sra.……………, DNI………….con domicilio en………
En prueba de conformidad y a un solo efecto se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a
un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los …días del mes de…. de 2012.
* C) En la Ciudad de Buenos Aires, a los …. días del mes de …… de 2012, quien suscribe,
Sr………… DNI …………., domiciliado en ………., Capital Federal, autorizo a……….. DNI con
domicilio en ………., Capital Federal, para que venda (proceda a buscar comprador – para que
proceda a vender) particularmente el inmueble de mi exclusiva propiedad sito en la calle…….,
en las condiciones que a continuación se indica:
PRIMERA: La venta se efectuará en base a títulos perfectos, con los impuestos, tasas que pesan
sobre el bien y expensas pagos, libre, declarando la autorizante no encontrarse embargada ni
inhibida para disponer del inmueble, como también que el inmueble se encuentra libre de
gravámenes y restricciones al dominio.
SEGUNDA: El precio de venta será de: dólares estadounidenses …. (U$S ) pagaderos de la
siguiente manera: % al momento de suscribirse el boleto de compraventa, a cuenta del precio
3 Se puede establecer la obligación del autorizante de notificar fehacientemente su decisión de no renovar la autorización a su vencimiento con una anticipación mínima de xx días; caso contrario se considerará prorrogada automáticamente por un plazo igual al otorgado contado a partir de la fecha del vencimiento y en las mismas condiciones.
y como principio de ejecución y el saldo, o sea el % del precio, contra el otorgamiento de la
escritura de venta y entrega de la posesión, que será otorgada dentro de los treinta días de la
firma del boleto de compraventa y por ante escribano que designe la parte compradora.
Los gastos y honorarios de escrituración serán soportados por las partes de acuerdo a la ley y
práctica notarial.
TERCERA: En el caso de venderse el referido inmueble, reconozco a ….. por su intervención y
en concepto de comisión, una suma equivalente al % del precio total de venta, facultando al
mismo a retener el citado importe del monto a percibir en el boleto de compraventa, que
deberá ser otorgado por la suscripta.
CUARTA: Reconozco a…………… en concepto de comisión una suma equivalente al % del precio
total de venta para los siguientes supuestos: 1) si habiendo obtenido una reserva para la
compra del inmueble en el precio y condiciones establecidos en la presente, no me presentare
a firmar el boleto de compraventa correspondiente, en la fecha, hora y lugar establecidos por
la inmobiliaria; 2) impedir la visita de interesados al inmueble dentro de los horarios de
guardia convenidos ; 3) retirar de la venta la propiedad y/o revocar la autorización y/o
alterar las condiciones de venta dentro del plazo de vigencia de la misma o su prórroga;
4)vigente la presente autorización, el inmueble sea vendido por un tercero; 5) habiendo
caducado la presente autorización, la propiedad se vendiera a alguien que presentó la
inmobiliaria.
QUINTA: El Sr……. queda autorizado a realizar la publicidad necesaria para cumplir con el
mandato asignado y visitar el inmueble con los potenciales compradores cuando las
circunstancias así lo dispongan.
SEXTA: La presente autorización la otorgo en forma exclusiva e irrevocable a favor de……..,
por el término de noventa días…. a partir de la fecha. Una vez vencida la presente, se
renovará automáticamente por períodos iguales de no mediar notificación documentada en
contrario del autorizante con diez días de antelación al vencimiento. En caso de que opere el
vencimiento de la presente autorización en virtud de dicha notificación, sin que la
inmobiliaria hubiera realizado la operación de venta, dicha autorización quedará anulada y sin
valor legal alguno, no teniendo que abonar ningún importe bajo ningún concepto.
En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto
* D) Por la presente autorizo al señor…………………martillero público y corredor con domicilio
constituido en la calle…………………..de esta ciudad, a vender la propiedad de mi pertenencia,
ubicada en la calle…………………Nro. ………..entre las de ………. ………..y…… cuyos linderos son:
……………… La venta del citado inmueble será por un precio mínimo de $............(…..),
pagaderos de la siguiente forma: el…..% al suscribir el correspondiente boleto de
compraventa;: $ ……….(….) en el acto de la firma de la escritura traslativa de dominio, que se
efectuará ante el escribano que designe su propietario a los ………… días de firmar el boleto de
compraventa. El resto de $....... (…..) en …… cuotas mensuales y consecutivas en las que se
amortizará el capital e intereses devengados del…….. por ciento anual. El saldo de precio será
garantido en hipoteca en primer grado sobre la propiedad autorizada para la venta. Esta
autorización tendrá vigencia hasta el día………….inclusive, otorgándola en forma exclusiva,
plena e irrevocable. De mediar justa causa para su revocación, me comprometo a pagar al
martillero y corredor señor…………… la suma de ……………….en concepto de reparación de
daños, siempre que se demuestre haber efectuado publicidad, etc. del bien. Reconozco al
señor …………… una comisión del % por el precio total de la venta. Los títulos de la
propiedad son perfectos y no reconocen embargo, inhibiciones o gravamen alguno. La
propiedad será entregada libre de ocupantes.
En prueba de conformidad se firman …. ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en
la Ciudad de Buenos Aires, a los ….. dias del mes de…… del año…..
* E) (Encabezamiento) Autorización de venta: En la Ciudad de Buenos Aires, a los ……
días, entre el Señor………………(Martillero/Corredor), titular del ……………, denominado en
adelante el Intermediario, por una parte y el Señor……………titular del …………., denominado en
adelante el Comitente, se conviene en formalizar la siguiente autorización de venta
en………………….de un mismo tenor y a un mismo efecto, sujeto a la siguientes cláusulas:
(Autorización) Primera: El Comitente autoriza al Intermediario para que venda el inmueble
ubicado en ……….. cuyas medidas y demás datos tomado de la respectiva escritura traslativa de
dominio son los siguientes:
(Precio) Segunda: La venta debe formalizarse a un precio mínimo de ………………
(Forma de pago) Tercera: En caso de que la venta se realice, se debe convenir que el precio se
abone de la siguiente manera:
(Extensión de la autorización) Cuarta: El Intermediario queda autorizado para: (Facultad de
percibir una reserva o seña, firmar el boleto, retirar de la suma percibida su comisión etc.).
(Compromiso del comitente) Quinta: El comitente se compromete a: (Concurrir a toda
citación, permitir la exhibición del inmueble, etc).
(Plazo) Sexta: Esta autorización es exclusiva y válida por ………………… días corridos a partir de la
fecha, plazo durante el cual el comitente se compromete a no gestionar directa o
indirectamente por terceras personas esta venta.
Vencido el plazo pactado, esta autorización caducará de pleno derecho sin necesidad de
notificación alguna.
(Comisión) Séptima: Por su actuación y en caso de que el inmueble se venda dentro del plazo
convenido, el intermediario percibirá en concepto de comisión un importe igual al ….. por
ciento del precio total que se convenga.
(Domicilios) Octava: Para todos los efectos legales, el intermediario constituye domicilio
especial en ……………….. y el comitente constituye domicilio especial en ………… .
Firmas
Reserva
Es frecuente que, quien tiene intención de contratar, entregue a la otra parte una suma de dinero de poca significación en carácter de reserva a fin de que se le otorgue prioridad en la concreción del negocio.
Es muy importante tener en cuenta que la reserva no se encuentra regulada por la ley. Por ello, en cada caso en particular, todo dependerá de la redacción del texto de la citada reserva.
Al respecto, debemos aclarar que no son para nada uniforme los criterios existentes en doctrina y jurisprudencia acerca de la reserva. Muy por el contrario, existen distintas interpretaciones acerca de qué es una reserva y de cuál es su naturaleza jurídica.
En primer lugar, quiero aclarar que este análisis hace referencia a la reserva que suscriben el reservante y el corredor inmobiliario y que queda sujeta a la posterior aceptación por parte del propietario, es decir, nos centraremos en la llamada “reserva - ad referéndum del propietario”.
“La reserva pura, o propiamente dicha de compraventa inmobiliaria es aquella que sólo tiene el alcance de asegurar por un tiempo determinado que debe ser breve, que el bien que se pretende adquirir no se compromete con terceros, sobre los cuales, llegado el caso, se tendrá prioridad…”(Mosset Iturraspe y Novellino, “La obligación de escriturar”, Ed. La Rocca, 1994).
“Se puede determinar entonces a la luz de dichos principios, que a través de la entrega de la suma de dinero en concepto de “reserva” por parte del interesado, el agente se obliga a darle prioridad de compra a éste sobre determinado bien, retirándolo de la oferta de venta por breve plazo, facultad que está dentro de su órbita en virtud del servicio de corretaje prestado sobre dicho inmueble a requerimiento de la parte vendedora, a quien además, debe dar aviso fehaciente de la existencia de un potencial comprador, todo ello, con el fin de posibilitar posteriormente negociaciones entre las partes en miras a concretar la operación” . (Rafecas, Daniel Eduardo- “La retención injustificada de la “reserva” inmobiliaria:¿una conducta infiel aprehendida por el derecho penal? – LL T1999 – C, Sec. Doctrina, pág. 890.).
- “La reserva constituye una oferta irrevocable y garantizada”. Oferta porque contiene un ofrecimiento que efectúa una parte, proponente, a otra, quien sólo se obliga a transferirla al titular del objeto del contrato propuesto, con el fin de que éste acepte o rechace la oferta que se le transmite. Irrevocable porque el oferente la mantiene en vigencia durante un plazo convenido, a fin de que el destinatario la estudie. Y garantizada porque el oferente no sólo se compromete a no retirar la propuesta durante un plazo determinado, sino que, asimismo, garantiza la obligación que asume mediante la entrega de un bien, comprometiéndose para el caso de retiro de la oferta pese a la irrevocabilidad prometida, a indemnizar al destinatario de la oferta, autorizándolo a retener el bien entregado”. (Weis, Claudia – Codino, Ezequiel “La reserva ad referéndum y su alcance jurídico en la práctica inmobiliaria”)
En suma, la reserva es un instrumento suscripto entre el corredor inmobiliario y el eventual comprador que contiene una convención no reglamentada por nuestra legislación que se basa en la obligación de mantener la oferta de venta de un inmueble determinado, durante un breve plazo, contra entrega de una suma de dinero, cuyo monto es menor al de la seña, retirando durante ese plazo el inmueble de la venta, hasta tanto sea aceptada o no la oferta realizada por el adquirente.
Es de suma importancia incluir en el texto de la reserva que la misma queda condicionada a la aceptación del propietario en cierto tiempo. En ese sentido, el empleo de la expresión latina
“ad referéndum” significa que el resultado definitivo del contrato queda subordinado al pronunciamiento de la parte vendedora, sin el cual no se perfecciona la citada convención.
A partir de la suscripción de la reserva ad referéndum nace un vínculo contractual entre comprador e intermediario, debiendo éste último la misma fidelidad y trato que respecto al comitente-vendedor, y por otro lado, para el corredor surge el derecho de cobrar comisión en caso de que la operación se concrete.
Respecto de quien efectuó la reserva, eventual adquirente, frente a la falta de aceptación expresa por parte del vendedor, deberán reintegrársele los importes entregados inmediatamente, sin retención alguna.
No debemos confundir los conceptos de reserva con seña.
La reserva de compra no es, en modo alguno, equivalente a seña sino que generalmente se trata de la instrumentación de una oferta a la que suelen acudir los corredores inmobiliarios para transmitir al propietario la existencia de un interesado en la operación de compraventa (“Pizzuti Gabriel Hernando c/ Labruna Omar Raúl s/cobro de sumas de dinero” , Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M 28-oct- 2008).
Los modelos de reserva imperantes en la práctica inmobiliaria tutelan los intereses del propietario, pues la doctrina y jurisprudencia mayoritarias entienden que el desistimiento por parte de aquél implica la devolución simple del dinero entregado.
Por el contrario, el arrepentimiento del reservante genera la pérdida de lo entregado en concepto de reserva.
Si la intención fuese establecer el mismo derecho de arrepentimiento con los mismos efectos para ambas partes (de manera igualitaria), así debería estipularse expresamente en el texto de la reserva, acordando que una vez aceptada por el propietario, la suma entregada en concepto de reserva se convierte en seña en los términos del art. 1202 del Código Civil (seña penitencial).
“Si en el caso la frustración se debió a la falta de acuerdo en torno al precio, cualquiera fuera la razón por la que las partes no hubieran coincidido en torno al valor del bien, no cabe hablar de responsabilidad por la frustración del contrato ni establecer culpas, habida cuenta de que las partes convinieron libremente que la consecuencia de dicha frustración sería la devolución simple de la cantidad entregada (Cámara Neuquén “Belloti, Claudia c/Reynaldi, Teofilo s/cumplimiento de contrato”, abril de 1998).
Más allá de la analogía o similitud entre las señas y las reservas, la doctrina no es unánime en reconocer que la 'reserva' sea una especie dentro del género 'seña'. Los que sostienen el criterio afirmativo, arguyen que, desde la perspectiva del comprador, el funcionamiento de la 'reserva' equivale al de la 'seña' penitencial, al aparejar el desistimiento de la operación por el potencial adquirente la pérdida de lo entregado en concepto de 'reserva'. Sin embargo, otros diferencian conceptualmente ambos institutos, sobre la base de que si bien las arras penitenciales tienen
efectos igualitarios para ambos contratantes (al posibilitar el arrepentimiento tanto del comprador como del vendedor, tasándose el costo de dicho arrepentimiento en igual medida, art. 1202 CCiv.), esa nota distintiva se halla ausente -conforme se adelantara- en el caso de la 'reserva', pues -por un lado- si es el comprador quien desiste de la operación (vgr.,porque encontró un inmueble más conveniente para satisfacer sus intereses), dicho sujeto quedaría obligado a indemnizar al vendedor perdiendo lo entregado en 'reserva', y –por otro lado- si es el enajenante quien se retracta, éste tan sólo se vería en la necesidad de devolver lo recibido, sin sacrificar ningún importe de su propio peculio, a los fines de reparar la falta de concreción de la operación. (Carrizo Elena del
Carmen c/ Guarinello Inmobiliaria de Beltown S.A. | ordinario Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo ComercialSala/Juzgado: A Fecha: 14-may-2009).
Estructura de la reserva
Como dije anteriormente, para confeccionar una reserva, deben tenerse en cuenta las condiciones particulares de la operación en cuestión. Sin embargo, es posible contar con una estructura previa a modo de guía.
Al redactar una “reserva” debemos tener en cuenta: a) sujetos, b) monto de la reserva; c) mención de que reserva es “ad referedum” de la aprobación del propietario; d) el bien sobre el que recae; e) precio y forma de pago; f) plazo; g) comisión del corredor inmobiliario, h) consecuencias por desistimiento; i) cierre.
En caso de corresponder, es perfectamente posible y conveniente, condicionar la reserva a distintas circunstancias: por ejemplo, la venta de un inmueble por parte del comprador, la compra de un inmueble por parte del propietario, etc. En todos esos casos, es de vital importancia que quede bien claro el plazo de tiempo que se esperará para que se cumpla la condición y qué sucederá si la misma no se cumple. La falta de previsión al respecto, podría ocasionar conflictos entre las partes.
Como ya dijimos anteriormente, es importante que al pie de la reserva figure la aceptación del propietario.
Modelos de Reserva
* A) “Recibí de ….., DNI….mayor de edad, con domicilio en…., de estado civil…, la suma de pesos/ dólares estadounidenses…. ($/U$S) en concepto de reserva ad referéndum de la
aprobación del propietario y por el término de .... días a partir de la fecha, por su propuesta de compra del inmueble sito en…., de acuerdo a las siguientes condiciones:
1.- El precio total se fija en la suma de pesos / dólares estadounidenses ($/U$S) pagaderos de la siguiente forma: 30 %, es decir, la suma de ..... a la firma del boleto de compraventa, a cuenta de precio y como principio de ejecución, y el saldo del 70%, es decir la suma de .... a la firma de la escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión dentro de los..... días contados a partir de la firma del boleto por ante el escribano que designe la parte compradora. Los gastos de escrituración será soportados de la siguiente manera:
2.- La presente reserva se efectúa ad referéndum del propietario 4 quien deberá prestar su conformidad a la misma dentro de ..... días contados a partir de la fecha. De lo contrario se le restituirá al oferente dentro del plazo de ....hs del vencimiento de la presente el importe que en este acto deposita, el cual no devengará intereses y será devuelto sin cargo o incremento alguno.
3.- Aceptada por el propietario, la presente reserva quedará firme y el oferente deberá abonar al momento de firmarse el boleto de compraventa dentro de los .... días de aceptada la presente al corredor ...... el ....% sobre el valor total de la venta en concepto de honorarios por su intervención.
El presente recibo deberá ser entregado a la firma del boleto respectivo.
4.- En caso que el oferente desistiera de la presente operación, una vez aceptada por el propietario, y/o no se presentara a firmar el boleto de compraventa, perderá automáticamente la suma entregada en este acto a favor del propietario. (Otra opción de puntos 2,3, y4: “La presente reserva se efectúa ad referendum del propietario. En el momento de la firma del boleto de compraventa la parte compradora se compromete a abonar a ..... el ...% sobre el importe total de la operación en concepto de comisión. En caso de no presentarse el comprador a firmar el boleto de compraventa dentro del término de la presente reserva, perderá el importe abonado en este acto,
el que quedará a favor de.... Si por el contrario fuese el vendedor el que no se presentase, se le reintegrará al comprador la reserva que efectúa en este acto dentro de las .... hs. de vencida la misma).
De conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los .... días del mes de... de 2.011.
Firmas
- Acepto íntegramente las condiciones fijadas.
Firma del propietario
4 Antes de que el propietario acepte, debería acreditarse que el inmueble se encuentra libre de gravámenes o restricciones y que el vendedor no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes, solicitando en el Registro de la Propiedad Inmueble informes de dominio y de inhibición. De lo contrario, es conveniente condicionar la reserva, además de a la aprobación de propietario, al resultado de los citados informes.
- Otra opción de aceptación: ........., DNI........, en su carácter de titular de dominio del inmueble ......... acepta la presente oferta en todos sus términos y condiciones. Y declara que de no cumplir con la obligación de suscribir el boleto de compraventa dentro del plazo fijado, reintegrará al reservante el importe depositado en concepto de reserva con más otra suma igual en concepto de indemnización por su incumplimiento
En el acto de firmarse el boleto de compraventa, el propietario se compromete a abonar a .... al .... del precio total de venta en concepto de honorarios por su intervención.
En la Ciudad de Buenos Aires, a los .... días del mes de.... de 2.011”.
B) “En Buenos Aires, a los…… días del mes de….. del año 2011, recibí de…, mayor de edad, de estado civil…….. con DNI…, con domicilio en ….., la suma de $ / U$S (Pesos / Dólares estadounidenses) en calidad de reserva ad referéndum de la aprobación del propietario por su propuesta de compra del inmueble ubicado en ….por el precio total de $/ U$S…. (pesos /dólares estadounidenses) pagadero de la siguiente forma:…..
Esta reserva es válida hasta el día…. del mes de…… de …. a la hora….., fecha que se fija para la firma del correspondiente boleto de compraventa, que se efectuará en…., cuyas cláusulas el interesado en adquirir el inmueble conoce y acepta.
Si esta reserva de compra fuese aceptada por el propietario y la operación no se concertare en la fecha y hora por silencio, incomparecencia o desistimiento expreso del reservante, éste incurrirá en mora automática y perderá en concepto de indemnización la suma de dinero entregada en este acto.
Si el propietario no aceptase esta reserva, el importe recibido en este acto se le devolverá íntegramente al reservante, quien renuncia expresamente al derecho de reclamar intereses o incremento de ninguna naturaleza.
En el caso de que esta operación de compraventa sea llevada a cabo, el comprador interesado le pagará al corredor inmobiliario interviniente, en concepto de comisión el ….. por ciento (….%) del precio total de venta del referido, en el acto de la firma del correspondiente boleto de compraventa,.
De conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.-
* C) “En la Ciudad …………….a los …………días, recibí del señor …………..
domiciliado en…… la suma de ……………. en concepto de reserva ad referéndum de la aprobación de propietario por la compra del inmueble situado en …….., entregado para la venta por ………….. en el precio total de………… que se abonará de la siguiente manera:
El correspondiente boleto de compraventa cuyo proyecto, firmado por las partes, forma parte integrante del presente, deberá firmarse el día a las horas en… .
El comprador reconoce al firmante, en concepto de comisión, un importe equivalente al…… por ciento del precio total de esta venta. Si el comprador no concurriera, en la forma convenida a firmar el boleto de compraventa o la operación no se concretara por su culpa perderá de pleno derecho y sin necesidad de interpelación alguna la suma entregada en concepto de reserva, y a partir de ese momento, el Señor …………podrá disponer libremente del inmueble.
La presente reserva tiene una validez de ……………. días corridos de la fecha. Vencido el plazo y mediando silencio del vendedor el comprador podrá retirarla sin sufrir quita alguna”.
En prueba de conformidad se firman dos ejemplares, en la Ciudad de….., a los …. días del mes de….. de 2011.
* D) “Recibí del señor ....., quien acredita su identidad con ....., Nº ....., domiciliado en ....., la suma de pesos.... ($ ..... ) en calidad de reserva ad referéndum de la aprobación del titular del dominio, por su propuesta de compra del inmueble ubicado en ….., bajo las siguientes condiciones básicas:
Se pacta como precio total ….. pagadero de la siguiente forma: ……
En el acto de la firma del Boleto de Compraventa: $ ..... (pesos ..... ) a cuenta de precio y como principio de ejecución.-
En el acto del otorgamiento de la Escritura traslativa de dominio: $ ….. (pesos …..).-
El Boleto de Compraventa deberá firmarse el día ….. del mes de ….. de ….., a las ….. hs., , en…. ….., con la intervención del Señor Martillero y Corredor Público ….., quien percibirá en dicho acto en concepto de comisión: el ….. % sobre el importe total de la venta de manos de la parte vendedora y el ….. % de manos de la parte compradora.`
La Escritura Traslativa de Dominio se suscribirá dentro de los ….. a los ….. días contados a partir de la firma del Boleto de Compraventa por ante el Escribano que designe la Parte Compradora; ocasión ésta en que simultáneamente se otorgará la Posesión del Inmueble totalmente desocupado y libre de ocupantes con todos los impuestos, tasas y contribuciones pagas, y libre de todo tipo de gravámenes.
La presente Reserva se recibe " AD-REFERENDUM" de la aceptación del titular del dominio y tendrá carácter definitivo cuando el Titular de Dominio preste su total conformidad, para lo cual bastará con la simple inserción de su firma al pie del ejemplar de la presente que obre en poder del Martillero y Corredor Público interviniente, otorgándosele a partir de ese momento a la presente operación el carácter de cumplimiento obligatorio para ambas partes.
El plazo máximo para que el propietario preste su conformidad con la Presente reserva se establece el día ….. de ….. de …..Si transcurrido dicho plazo no se hubiese obtenido la
conformidad del propietario se le reintegrará en forma inmediata el importe recibido en este acto al Reservante sin otro derecho a compensación alguna Si en la fecha indicada precedentemente para la firma del boleto de compraventa el presunto comprador no se presentara o si la operación ni pudiera concretarse por su culpa, perderá de pleno derecho y sin necesidad de intimación judicial o extra judicial alguna, la suma entregada para esta reserva, y el propietario del inmueble, a partir de ese momento, podrá disponer libremente de la propiedad motivo del presente
En prueba de conformidad se firman ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de ….. , a los ..... días del mes de ..... de 2011” .-
Seña
La seña es la entrega de una cosa mueble, generalmente dinero, que una de las partes contratantes realiza a favor de la otra con el fin de asegurar la celebración de un contrato o su cumplimiento, o en su caso, para permitir el arrepentimiento de cualquiera de las partes.
Como surge del concepto, la entrega de dinero que una de las partes realiza a favor de la otra puede tener finalidades y resultados prácticos diferentes. De ahí que existen dos especies bien diferenciadas de señas. Cabe aclarar que las citadas especies se encuentran reguladas en la norma: una por la norma comercial y la otra por la norma civil. Sin embargo, en un caso concreto, las partes pueden alterar los efectos predispuestos por las referidas normas en virtud de la autonomía de la voluntad imperante en materia contractual. Por ejemplo, en un contrato civil se puede convenir que la seña no dará lugar al arrepentimiento, estableciendo
que el dinero se entrega a cuenta de precio y como principio de ejecución; o en un contrato comercial convenir que será admisible el arrepentimiento. Ante el silencio de las partes sobre el carácter que asignan a la seña, habrá que estar a la naturaleza del acto jurídico, si el contrato es civil será penitencial, si el contrato es comercial será confirmatoria.
Entonces, la función y efectos de la seña dependen de qué especie de seña se trate:
* Seña confirmatoria: Su fin es asegurar el cumplimiento del contrato. En este tipo de seña las partes no tienen derecho a arrepentirse de la operación. Lo que se da como seña es considerado como una adelanto, un pago a cuenta del precio total, como garantía del cumplimiento de un contrato.
En el derecho comercial se presume que la seña es confirmatoria. En efecto, el art. 475 del Código de Comercio dice: “las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas, se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificación del contrato, sin que puede ninguna de las partes retractarse perdiendo las arras”. En la segunda parte del artículo se prevé la posibilidad da dar a la seña “por cláusula especial del contrato” un carácter penitencial por el cual “les sea lícito arrepentirse y dejar de cumplir lo contratado”. Es decir, en el Código de Comercio, la seña es confirmatoria; sólo se admite el arrepentimiento si fue pactado expresamente.
* Seña penitencial: En este caso, la seña tiene como característica principal que permite arrepentirse a cualquiera de las partes, salvo que las mismas hayan estipulado lo contrario. Está consagrada en el art. 1202 del Código Civil, el cual dice: “Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió, y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación, pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligación fuese de hacer o de no hacer”.
Si las partes se arrepienten, debemos distinguir:
- si se arrepiente quine dio la seña (por ejemplo el comprador), pierde la seña.
- Si se arrepiente quien recibió la seña (ejemplo el vendedor) debe devolver la seña con otro tanto más (seña doblada).
Forma de manifestar el arrepentimiento: La parte que ha entregado la seña puede manifestar su arrepentimiento en forma expresa o tácita, puesto que la ley no exige términos formales.
La parte que ha recibido la seña debe, en cambio, no sólo manifestar expresamente su arrepentimiento, sino acompañarlo de la devolución doblada de la seña.
Cláusula “como seña y a cuenta de precio”:
En los boletos de compraventa de inmuebles ha sido costumbre establecer que el comprador entrega una suma “como seña y a cuenta de precio”. Esta cláusula, ¿permite arrepentirse?
La seña penitencial permite a las partes arrepentirse y con ello separarse del contrato; por el contrario, la dación o entrega a cuenta de precio, al significar un principio de ejecución, constituye una confirmación del negocio celebrado.
Por eso, la citada cláusula dio lugar a discrepancias doctrinarias y jurisprudenciales ya que resultaba contradictoria, puesto que si se había dado como seña las partes podían arrepentirse, y si se había dado a cuenta del precio, ello significaba que había un principio de ejecución del contrato y las partes no podían arrepentirse. En derecho comercial las expresiones seña y a cuenta de precio o adelanto, carecen de la significación que tienen en el ámbito civil, pues ellas u otras similares no dejan dudas acerca del carácter confirmatorio de la seña. La Cámara de Apelaciones en lo Civil de la Capital puso fin al debate mediante un fallo plenario (Méndez c. Perrupato de Ferrara, del 21 de diciembre de 1951) que dio a la citada cláusula una doble función sucesiva: como seña si el contrato no se cumple, y a cuenta de precio en caso de cumplimiento, es decir, vale como pacto de displicencia hasta el comienzo de ejecución del contrato, y durante ese período cabe el arrepentimiento mediante la pérdida de la señal o su restitución doblada. Después del principio de ejecución del contrato, concluye esa virtualidad de la seña, quedando la suma entregada como pago parcial, a cuenta de la prestación debida.
Expresión “como seña, a cuenta de precio y principio de ejecución”: En este caso, la reiteración de dos expresiones contra el arrepentimiento, frente a una sola que lo permitiría, decidió a la jurisprudencia a declarar que su utilización en los contratos no autoriza a las partes a arrepentirse.
Si la expresión seña hace presumir el arrepentimiento, las otras dos hacen presumir su renuncia.
Proyecto de modificación y unificación del Código Civil y Comercial Seña: El Art. 1059 dispone: “La entrega de una seña se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada”.
Modelo de seña
“Entre ….. DNI….con domicilio en ……, de estado civil….., en adelante “la vendedora” y. ….., con DNI….., con domicilio en….., en adelante “la compradora” convienen celebrar la presente seña sujeta a las siguientes cláusulas:
Primera: la compradora entrega en esta acto a la vendedora la suma de pesos (o dólares estadounidenses en efectivo o a través de algunos de los medios establecidos por la ley de bancarización – ley 25.345; por ejemplo cheque) imputada a seña por la compraventa del inmueble sito en … por un plazo de ….. días a partir del……, sirviendo el presente de suficiente recibo.
Segunda: El precio total de la compraventa se establece en la suma de ….pesos / dólares estadounidenses, entregando la parte compradora en este acto la suma señalada en la cláusula primera en concepto de seña y el saldo de ….. pesos / dólares estadounidenses será pagado de la siguiente manera:……..
De conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los .... días del mes de... de 2.011”.
BOLETO DE COMPRAVENTA
La práctica de los negocios inmobiliarios nos presenta al llamado boleto de compraventa como un instrumento utilizado en un gran número de enajenaciones de inmuebles para establecer los derechos y las obligaciones de las partes, mientras se desarrollan los trámites necesarios para la transmisión del dominio que requiere la entrega y la escrituración.
El boleto de compraventa no tiene una definición legal ya que surgió de la práctica. Se trata de un documento donde se establecen los derechos, obligaciones y condiciones generales que las partes se comprometen a cumplir y que se suscribe concertada que haya sido la venta.
Naturaleza jurídica
La doctrina está dividida, ya que para algunos el boleto de compraventa es sólo un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa, un contrato preliminar y, para otros el boleto de compraventa encierra el verdadero contrato de compraventa.
Podemos resumir las distintas posturas acerca de la naturaleza del boleto de compraventa de la siguiente manera:
1) Tesis que considera al boleto como un contrato de compraventa firme, serio y perfecto en si mismo. Para esta tesis, la escritura pública resulta únicamente un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio con independencia de la compraventa. Se trata de un contrato perfectamente determinado con todos sus elementos esenciales específicos: sujetos capaces, cosa, precio, consentimiento.
2) Tesis que considera al boleto como precontrato o promesa de compraventa, de la cual nace exclusivamente la obligación de celebrar el contrato definitivo por escritura pública.
Debemos remarcar la importancia del art. 1185 bis del Código Civil que establece: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio”.
Se ha señalado que en las ejecuciones individuales se puede aplicar por analogía el citado art. 1185 bis, ya que se podría oponer el boleto no solo a la quiebra o concurso del vendedor sino también a un embargo. Para eso se requiere: que el boleto tenga fecha cierta5 o que se haya entregado la posesión, el pago del 25 % del precio y la buena fe.
Por su parte, el art. 2355 dispone: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”.
Proyecto de modificación y unificación del Código Civil y Comercial: Art. 1170. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con
5 Fecha cierta: art. 1035 del Código Civil: “Aunque se halle reconocido un instrumento privado, su fecha cierta en relación a los sucesores singulares de los partes o a terceros, será:1° La de su exhibición en juicio o en cualquiera repartición pública para cualquier fin, si allí quedase archivado;
2° La de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo firmaren;
3° La de su transcripción en cualquier registro público;
4° La del fallecimiento de la parte que lo firmó, o del de la que lo escribió, o del que firmó como testigo”
los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Art. 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el 25% del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
Ya analizamos el concepto y la naturaleza jurídica del boleto de compraventa. Ahora veamos su contenido y el modo de redactarlo.
¿Cómo se redacta un contrato? En la obra titulada “Como redactar un contrato”, Atilio Alterini expresa: “Redactar, pues, es escribir. Pero no sólo escribir, sino hacerlo con un propósito, de cierta manera, con cierto contenido, con adecuación a determinada técnica”. Precisamente, la técnica jurídica.
Si bien es posible redactar el contrato de cualquier forma sin sujeción a ningún parámetro, en líneas generales y, como lo enseña Atilio Alterini, podemos dividirlo en:
*Cuerpo: en él las partes estipulan lo concerniente al aspecto netamente jurídico. Es divisible en:
- Encabezamiento: su fin es presentar a las partes, mencionando sus nombres, documentos de identidad, los domicilios, las representaciones (cuando la parte contratante no actúa por si misma sino a través de un representante), la designación futura de las partes (tiene por fin evitar repetir una y otra vez los nombres y apellidos de las partes) y la denominación del contrato.
- Articulado: contiene las distintas cláusulas contractuales. Entre ellas podemos mencionar las que se refieren al objeto, al precio, a las obligaciones y responsabilidades de las partes, al pacto comisorio (facultad de una de las partes de resolver el contrato por el incumplimiento de
la otra), a la mora automática, a la de elección del tribunal que entenderá en caso de corresponder en las cuestiones derivadas del contrato, etc. 6
- Cierre: en general incluye la designación de los domicilios especiales que las partes constituyen a los efectos del contrato (pueden coincidir con los denunciados por las partes en el encabezamiento); el número de ejemplares (el Código Civil exige que los contratos bilaterales, es decir, aquellos que generan obligaciones a cargo de ambas partes, sean redactados en tantos originales como partes haya con un interés distinto); el lugar y la fecha de celebración; las salvaduras y, por último las firmas.
Con relación a las firmas, cabe destacar que las mismas deben figurar al pie del documento. En caso que el contrato ocupe varias hojas, es aconsejable, además, firmar todas ellas al margen. Es decir, si el contrato insume cinco hojas, se deberá firmar al margen las cuatro primeras y la última al pie.
Debe tenerse en cuenta que cualquier cuestión agregada después de la firma carece de validez.
Habiendo pluralidad de ejemplares, basta que el ejemplar en poder de una de las partes lleve la firma de la otra.
* Anexos: contienen especificaciones de carácter técnico. Por ejemplo, planos, presupuestos, nómina de definiciones técnicas, etc.
Encabezamiento
El boleto puede comenzar haciendo referencia al lugar y fecha de celebración (por ejemplo “En la Ciudad de Buenos Aires, a los 12 días del mes de junio de 2011….”), o bien dichos datos pueden señalarse en el pie o cierre.
6 El citado autor diferencia, también dentro del cuerpo, a los considerandos, que tienen por fin dejar constancia de los antecedentes relativos al contrato y la finalidad perseguida por las partes al celebrar el contrato en cuestión
Cuestiones relativas a las partes contratantes en un Boleto de Compraventa
En un boleto de compraventa pueden presentarse, entre otros casos, personas físicas, personas jurídicas, personas incapaces, inhabilitados, etc. Asimismo, pueden presentarse contratantes casados, viudos, divorciados. Las partes pueden actuar por si, por otros (apoderados), etc.
En todos los casos corresponde detallar los datos tales como nombre y apellido, estado civil, documentos, domicilio, los órganos de las personas jurídicas, los representantes legales, etc.
Casos en particular
* Actuación de menores
A los menores (0 a 18 años) les alcanza el régimen general de incapacidad. No pueden contratar por si mismos, sino que deben hacerlo sus representantes necesarios.
En el boleto de compraventa debe preverse lo siguiente:
- Debe acreditarse la calidad del representante legal. Los representantes de los menores son sus padres (acreditan su carácter de tales con la partida de nacimiento)o, en su defecto, un tutor, quien acredita su carácter de tal con el testimonio de la sentencia de tutela.
- Debe preverse la autorización judicial con la debida intervención del Ministerio Público de Menores.
Menor emancipado por matrimonio.
- Justificación de la emancipación: Se acredita por la respectiva partida de matrimonio.
- Cuando vende: Si se trata de bienes adquiridos a título oneroso, deberá surgir del título antecedente tal condición y hacerse la relación correspondiente en el boleto.
En cuanto a los bienes adquiridos a título gratuito, se debe exigir la conformidad del cónyuge mayor de edad o en su defecto se debe prever la autorización judicial.
- Cuando compra: Debe acreditarse en el acto de la compra, el origen oneroso del dinero empleado en la compra.
*Actuación de inhabilitados judicialmente
El art. 152 bis dispone: “Podrá inhabilitarse judicialmente:
1º A quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estén expuestos a otorgar actos jurídicos perjudiciales a su persona o patrimonio.
2º A los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el artículo 141 de este Código, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente daño a su persona o patrimonio.
3º A quienes por la prodigalidad en los actos de administración y disposición de sus bienes expusiesen a su familia a la pérdida del patrimonio. Sólo procederá en este caso la inhabilitación si la persona imputada tuviere cónyuge, ascendientes o descendientes y hubiere dilapidado una parte importante de su patrimonio. La acción para obtener esta inhabilitación sólo corresponderá al cónyuge, ascendientes y descendientes. Se nombrará un curador al inhabilitado y se aplicarán en lo pertinente las normas relativas a la declaración de incapacidad por demencia y rehabilitación. Sin la conformidad del curador los inhabilitados no podrán disponer de sus bienes por actos entre vivos. Los inhabilitados podrán otorgar por sí solos actos de administración, salvo los que limite la sentencia de inhabilitación teniendo en cuenta las circunstancias del caso”.
En la inhabilitación la regla es la capacidad. La idea general es que el inhabilitado pueda realizar por sí mismo todos los actos de administración, pero no los que puedan comprometer sus bienes. Por ello, no puede otorgar por sí los actos de disposición, para los cuales necesita la conformidad del curador. Es más, la sentencia puede inhabilitarlo para realizar ciertos actos de administración teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
El curador del inhabilitado, a diferencia de los curadores de los otros incapaces, no representa al inhabilitado ni puede actuar en su nombre. Su función es la de asistirlo, integrando con su conformidad la manifestación de voluntad del propio inhabilitado.
En el boleto de compraventa deben actuar conjuntamente y como una sola parte negocial el inhabilitado y el curador. Con un testimonio de la sentencia judicial, se deberá acreditar la inhabilitación y la designación del curador.
*Actuación de dementes o sordomudos que no saben darse a entender por escrito.
Se trata de incapaces de hecho absolutos y por ello deben actuar en su nombre sus representantes legales (curadores). Se debe presentar un testimonio de la sentencia que acredite la declaración de incapacidad y la designación del representante legal.
Asimismo, se debe prever la autorización judicial para celebrar el contrato de compraventa.
* Actuación de personas casadas
A.- Inmuebles propios: Son inmuebles propios los que cada cónyuge lleva al
matrimonio, es decir que su causa de adquisición es anterior al matrimonio, los que cambie por algunos de estos (subrogación real), los que adquiera con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquiera luego de casarse por herencia, legado o donación.
Los bienes propios pueden ser libremente dispuestos por el cónyuge propietario, excepto que simultáneamente concurran sobre el inmueble propio estas dos situaciones: ser sede del hogar conyugal y vivir en él hijos menores o incapaces. En dicho caso, se necesita el asentimiento por parte del otro cónyuge no propietario.
El asentimiento del otro cónyuge es necesario aún después del divorcio. Es decir, esta limitación se aplica al bien propio que era sede del hogar conyugal al tiempo del divorcio vincular y mientras siga ocupado por uno de los cónyuges, aunque no fuera el propietario, y continúen viviendo en él los hijos menores o incapaces.
En el boleto de compraventa, se debe aclarar que el bien que se vende es propio, según constancia del título de propiedad y que no es sede del hogar conyugal y si lo fuera, que no hay hijos menores o incapaces. En caso de ser sede del hogar conyugal y haber hijos menores o incapaces, se necesita la mención del asentimiento conyugal.
respectiva escritura.
B.- Inmuebles gananciales: Son los que durante la existencia de la sociedad conyugal adquieren uno o ambos esposos mediante su trabajo, hechos fortuitos (loterías, juegos, apuesta) o por las rentas o frutos obtenidos de otros bienes, revistan éstos el carácter de propios o gananciales.
Para disponer de estos bienes es necesario el asentimiento del cónyuge no titular.
En los casos en que es necesario el asentimiento conyugal (bien ganancial o bien propio sede del hogar conyugal habiendo hijos menores o incapaces) el mismo puede ser suplido por autorización judicial en el supuesto que el cónyuge del que quiere realizar el acto de disposición lo negare sin justa causa o estuviese ausente o imposibilitado de expresar su voluntad.
Asentimiento conyugal
El art. 1277 del Código Civil establece: “Es necesario el consentimiento de ambo cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles, cuyos registros han impuesto las leyes en forma obligatoria aportes de dominio o uso
de dichos bienes a sociedades, y tratándose de sociedades de personas, la transformación y fusión de estas. Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo previa audiencia de las partes. También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiese hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aún después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial. El juez podrá autorizar la disposición del bien si fuere prescindible y el interés familiar no resulte comprometido”.
Este artículo es una excepción al principio general del art. 1276, según el cual cada uno de los cónyuges tiene la libre administración y disposición de los bienes propios y de los gananciales que adquiera con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo.
El objeto del contrato, sus modalidades y prestaciones, sujeto negocial cocontratante y, en general, todos los elementos esenciales, naturales y accidentales del negocio, son privativos del cónyuge titular.
Luego, el cónyuge titular debe enterar al no titular del negocio de la intención de realizarlo y obtener su asentimiento.
El cónyuge no titular no tiene ningún derecho a negar su asentimiento sin justa causa para ello. Sin embargo, tiene la posibilidad de entender como razonable cualquier justificación que estime corresponder para decir no, pero el art. 1277 remite a la apreciación judicial la justa causa de la negativa. Para apreciar la justa causa, el juez tiene dos parámetros: la prescindibilidad del bien y que su disposición no comprometa el interés familiar.
Algunos autores sostienen la validez del negocio celebrado por boleto de compraventa en el que no se prestó el asentimiento conyugal. No obstante lo cual, reconocen las ventajas de que se brinde a fin de evitar incertidumbre.
Por otro lado, se discute en la doctrina si el asentimiento brindado en el boleto es suficiente o si debe reproducirse en la respectiva escritura traslativa de dominio.
Para algunos bastaría que el asentimiento se preste en el boleto de compraventa.
Pensamos que aunque la conformidad del cónyuge del vendedor haya sido prestada en el respectivo boleto, la misma debe figurar también en la escritura traslativa de dominio para dar seguridad al título.
* Actuación de personas divorciadas
Luego de la sentencia o de la notificación de la demanda de divorcio el inmueble que adquiera una persona divorciada es personal y su titular es considerado como soltero.
Resulta conveniente la mención en el boleto de compraventa de la fecha de la sentencia de divorcio, agregándose copia del testimonio judicial de la misma o constancia de su anotación marginal a la partida de matrimonio.
Inmuebles gananciales (sin división de bienes): Si bien la sentencia de separación personal o divorcio vincular produce la disolución de la sociedad conyugal con retroactividad a la fecha de la notificación de la demanda (o presentación conjunta en su caso), los inmuebles gananciales adquiridos antes de esa circunstancia, cualquiera que fuere el cónyuge titular en la escritura, siguen siendo gananciales, pero con un régimen especial para su disposición. En este régimen desaparece el régimen de conformidad de un cónyuge, frente a la iniciativa del cónyuge titular, para pasar a un régimen de codisposición. Entonces, deben comparecer ambos cónyuges y disponer conjuntamente.
Inmuebles adjudicados en la división de bienes: Una vez disuelta la sociedad conyugal por la sentencia de separación personal o divorcio vincular, la división de los bienes conyugales puede efectuarse en el mismo expediente judicial o en escritura pública.
Para el caso de venta del inmueble así adjudicado debe solicitarse el testimonio de la escritura de división o el testimonio de la homologación judicial del acuerdo de división, debidamente inscriptos.
* Actuación de contratantes viudos
Inmuebles gananciales: El fallecimiento de uno de los cónyuges ocasiona la disolución de la sociedad conyugal y la apertura de su sucesión.
Debe tramitarse el juicio sucesorio del cónyuge fallecido y, una vez dictada la declaratoria de herederos e inscripta marginalmente al dominio del inmueble, podrán tanto el cónyuge supérstite y los herederos declarados vender el inmueble, en su totalidad o por partes indivisas.
En el boleto de compraventa se debe tener en cuenta lo siguiente:
- Se debe presentar el título de propiedad y la declaratoria de herederos debidamente inscripta.
- Puede utilizarse el sistema de tracto abreviado, mediante la referencia a las constancias del expediente: declaratoria de herederos, orden de inscripción, cumplimiento de tasas de justicia y honorarios profesionales.
* Apoderados
Si alguien encargara a otro que, por ejemplo, venda un inmueble, le otorgará el respectivo “poder”, cuyo instrumento deberá presentar el apoderado en el momento de firmar el contrato para que la contraparte pueda analizarlo y resolver sobre sus alcances teniendo en cuenta el negocio en cuestión..
Para celebrar contrato de compraventa respecto de bienes inmuebles basta que el poder indique la facultad de comprar o vender inmuebles, sin que sea necesario especificar de cuál inmueble se trata.
La forma del documento que acredita la representación es la del acto jurídico que se realiza, por ello para firmar el boleto de compraventa, para gran parte de la doctrina y jurisprudencia, alcanza con la autorización privada (ya que el boleto sería un instrumento privado)
Se debe exhibir el primer (o posterior) testimonio de la escritura de poder, o el original de la autorización privada. El poder se agrega al boleto, en original o copia certificada. Debe verificarse la existencia de la matriz, en el caso de testimonios de poderes notariales (a fin de acreditar la autenticad y la vigencia del poder).
* Intervención de sociedades comerciales: La disposición de bienes inmuebles por parte de las sociedades debe ser resuelta por el órgano de administración y realizada por el representante.
* Caso de las sociedades anónimas:
Al momento de firmar un boleto de compraventa, en principio se debe presentar el presidente del directorio quien debe acreditar: a) la existencia de la sociedad, con el estatuto social inscripto, del cual surge el objeto social, la organización de la sociedad y los primeros representantes sociales; b) que él es el representante, con el acta de la asamblea de elección de autoridades y con el acta del directorio de distribución de cargos, sino hubieren sido distribuidos por la asamblea que los eligió.
Si el contrato resulta ajeno al objeto social, debe presentar un acta específica del directorio que lo autorice.
Cuando actúe un apoderado, deberá presentar el respectivo poder otorgado por la sociedad.
* Caso de las sociedades de responsabilidad limitada:
Al momento de firmar un boleto de compraventa, se deben presentar sus representantes que resultarán del contrato social o posterior designación de gerentes, socios o no (en este caso se debe requerir el acta de designación de gerente/s.
Se debe solicitar acta especial de reunión de socios para actos no comprendidos en el objeto social o para actos de suma importancia como por ejemplo la venta del inmueble donde se encuentra radicada la sede social.
La representación corresponde a uno o más gerentes, que pueden ser socios o no. Su actuación puede ser conjunta o indistinta y por un plazo estipulado o y por el tiempo de duración de la sociedad. Todo surge del contrato social.
Cuando actúa un apoderado, deberá presentar el respectivo poder otorgado por la sociedad.
Cualquiera fuere el tipo social (sociedad anónima, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad en comandita por acciones, colectiva, en comandita simple) es imprescindible la presentación del contrato social inscripto, ya que del mismo surge el objeto social, la organización de la sociedad y los primeros representantes sociales.
* Actuación de intervinientes para otros – Compra en comisión.
En estos casos el adquirente no comparece “por si” ni “por otro”, sino que lo hace “para otro”, invocando un encargo o una comisión. Esto significa que aunque hace el negocio a nombre propio, se propone transferir a un tercero los derechos y obligaciones derivadas del contrato.
Se pueden adoptar dos alternativas:
a) La cláusula “en comisión” que es aquella que no identifica a la persona destinataria
b) La cláusula “en comisión para….” (aquí se indica la persona física o jurídica para quien se adquiere).
En el caso a), es necesario que la transferencia se haga antes del plazo fijado para la escrituración o del estipulado en el contrato. Si llega el momento de la escrituración sin que el comprador haya dado a conocer el nombre de la persona dispuesta a asumir la calidad de comprador, él queda como único obligado.
Efectos: Los principales efectos de la compra en comisión son los siguientes:
- El comprador queda autorizado a transferir los derechos y obligaciones del contrato de compraventa. Como ya quedó dicho, el comisionista sólo quedará desobligado si comunica el nombre del verdadero comprador con tiempo suficiente como para extender la escritura a nombre de él.
- Si el comprador no transfiere los derechos en término, queda como obligado personal.
Cosas que pueden ser vendidas - Objeto
La cosa, al igual que el precio, es un elemento esencial del contrato de compraventa.
El art. 1327 del Código Civil establece: “Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida”.
Por lo tanto, el principio general es que todas las cosas pueden ser vendidas.
Requisitos:
debe ser una cosa en sentido propio, es decir un objeto material susceptible de apreciación económica.
Que su venta no esté prohibida por la ley (art. 1327). Entre las cosas cuya venta está prohibida por la ley podemos mencionar a los bienes públicos del Estado, como mares, puertos, plazas, playas, etc. Cuando la ley lo autoriza, la prohibición puede resultar de un contrato. Ej.: prohibición por 10 años al donatario de vender la cosa donada (art. 2313); prohibición de vender a determinada persona (art. 1364), etc.
La cosa debe ser determinada o susceptible de ser determinada Tal es lo que sucede cuando la cosa es cierta (Ej. la casa de la calle Emilio Mitre 1183 de Capital Federal) o incierta (se alude a las cosas fungibles) pero se ha determinado su especie y cantidad (Ej. 100 litros de vino tinto común de mesa). Tratándose de un bien inmueble es fundamental la adecuada y prolija determinación del mismo o las pautas para poder determinarlo, puesto que constituye uno de los elementos esenciales específicos para que exista contrato de compraventa. Puede individualizarse con mínimos datos que lo ubiquen; por ejemplo, si están situados en lugares urbanos, el nombre de la calle y el número o entre cuáles números. Sin embargo no se corresponde con un buen negocio inmobiliario mencionar sólo esos datos cuando se dispone de otros más precisos respecto de su ubicación, ya surjan de títulos, planos, etc.
La cosa debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir (cosa futura), es decir, debe tener existencia real o posible. La compraventa no puede recaer sobre una cosa que no ha existido nunca o que ha dejado de existir al formarse el contrato, porque el contrato sería nulo por falta de objeto. Pero puede recaer sobre una cosa futura, siempre que se aclare esa situación y bajo la condición de que la cosa llegue a existir luego.
La cosa debe pertenecer al vendedor. En principio, para poder vender válidamente una cosa es necesario ser dueño de ella, ya que el art. 1329 expresa: “las cosas ajenas no pueden venderse...). Este principio tiene varias excepciones (Cuando las partes contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero, pero teniendo pleno conocimiento de esa circunstancia; cuando la venta fuese hecha por el heredero aparente y a favor de un comprador de buena fe; cuando el verdadero dueño ratifica la venta o cuando el vendedor llega a ser posteriormente dueño de la cosa, sea como sucesor universal o singular, etc.). Venta de cosa parcialmente ajena (cosa en condominio): ¿Es válida la venta que haga uno de los condóminos de la cosa indivisa que posee con otros? - Si vende sólo su parte indivisa: esa venta es válida, porque la parte indivisa le pertenece y puede disponer de ella. Si vende la totalidad de la cosa en condominio: la venta es nula, porque está vendiendo algo que no le pertenece; y la nulidad alcanza aún a la porción del vendedor. El condómino que vendió la totalidad del bien debe pagar al comprador que ignoraba que la cosa era común con otros, los daños y perjuicios que le resulten de la anulación del contrato. La nulidad del acto desaparece si hay convalidación (ej. los otros condóminos ratifican la venta; el vendedor adquiere el resto de la cosa por sucesión universal o particular).
Modalidades de la venta de inmuebles “ad corpus”
El art. 1344 dispone que la venta de un inmueble determinado puede hacerse: Sin indicación de su área y por un solo precio: se trata de la llamada venta ad corpus, es decir, la que se hace sin indicación del área. Es relativamente frecuente en las operaciones sobre terrenos urbanos, que se individualizan sólo por su ubicación. Es útil para que las partes no puedan reclamarse diferencias de precios o resoluciones del contrato por diferencia de superficie. La fórmula contractual deberá decir lo siguiente: “X vende a Y y éste acepta un inmueble urbano o rural de su propiedad ad corpus,ubicado en…”. La fórmula “o lo que en más o en menos resulte” ha sido diversamente interpretada, pero mayoritariamente se la tiene por idéntica a la mención ad corpus.
El Precio
El precio es la contraprestación que efectúa el comprador por la cosa que el vendedor le entrega en propiedad. Se trata de un elemento esencial propio de la compraventa y está regulado en los arts. 1349 a 1356 del Código Civil. Lo podemos definir como el valor de una cosa estimada en dinero.
Requisitos:
Debe ser en dinero: (art. 1323). Si el precio no es en dinero no hay compraventa. Por ejemplo, si en vez de dinero, el comprador entrega una cosa, habrá permuta. Si el precio es mixto, es decir, parte en dinero y parte en una cosa (ejemplo: vendo mi casa en $ 200.000 y convengo que el pago se hará en $ 150.000 en efectivo y por el resto entrego un camión) el contrato será de permuta si es mayor el valor de la cosa y de venta si es mayor la suma de dinero En realidad, esto tiene solo valor teórico, porque en la práctica, la permuta se rige por las reglas de la compraventa.
Por otra parte, por dinero se entiende moneda de curso legal. Actualmente, el art. 617 del Código Civil establece: “Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero” y el art. 619 expresa: “Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento”.
El Proyecto de Unificación de los Códigos Civil y Comercial, en el art. 765 establece: “La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en le República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”.
Debe ser cierto (art. 1329). Esto significa que debe ser determinado o determinable. El precio es cierto: a) cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar (ejemplo: vendo mi casa en un precio de $ 200.000), b) Cuando se deje su determinación al arbitrio de una persona determinada (ejemplo: vendo mi casa en el precio que fije el martillero Pedro Perez). En el boleto se establece que el precio de venta será fijado por un tercero, a quien se individualiza. Si esta persona no lo establece, la venta queda sin efecto, c) Cuando lo sea en referencia a otra cosa cierta (ejemplo: vendo mi casa por el mismo precio que vendió la suya mi vecino Juan Rodriguez).
El precio no es cierto cuando: se dijere que la venta se hace por el precio justo sin establecerlo, se vendiere por la suma que otro ofreciere por la cosa o se dejase la determinación del precio al arbitrio de uno de los contratantes.
Debe ser serio, es decir real, verdadero, debe guardar una cierta relación cuantitativa con el valor de la cosa vendida. El precio no es serio: Cuando es un precio simulado o ficticio (ejemplo: se simula pagar $ 200.000 por una casa, se transmite el dominio, pero el precio en realidad no se paga), b) cuando es un precio irrisorio, es decir, cuando es tan bajo que no equivale a nada (ejemplo: vendo mi casa en cinco pesos). Distinto es el supuesto del llamado precio vil que, aunque razonable por tener cierta relación con el valor de la cosa, es el producto de una situación disvaliosa para alguna de las partes. Resulta precio vil aquel que permite un aprovechamiento desproporcionado de una de las partes y que roza con el vicio de lesión (art. 954 C.C.), al punto de justificar que sea atacado de nulidad (ejemplo: se vende una propiedad en $ 40.000 cuyo valor normal es de $ 140.000).
Obligaciones que surgen del boleto de compraventa
Obligaciones del vendedor
De los arts. 1408 a 1423 del Código Civil surge que las obligaciones más importantes del vendedor son:
Conservar la cosa vendida, sin modificarla, hasta su entrega.En efecto, tratándose de inmuebles, entre la suscripción del boleto de compraventa y la escritura pública transcurre normalmente un plazo en el que la tradición no se ha producido. Durante dicho plazo, el Código le impone al vendedor la obligación de conservar la cosa tal como se hallaba el día del contrato, sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado. Los gastos de conservación son a cargo del vendedor, sin perjuicio de que las partes convengan lo contrario.
Entregar la cosa al compradorEs la obligación más importante del vendedor, ya que el comprador se convierte en dueño cuando se le hace tradición de la cosa, es decir, cuando se le entrega la cosa que ha comprado.
Habrá tradición cuando una de las partes entregue voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la reciba, por ejemplo, a través de la entrega de las llaves de quien transmite al adquirente.
El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión y con todos sus accesorios.
Libre de toda otra posesión significa que el vendedor tenga el dominio pleno de lo que transmite, que la cosa no esté en posesión de otra persona. Esto no significa que la cosa no esté ocupada, ya que la cosa puede estar prestada o dada en locación a otro, pero como éste no tiene pretensiones de ser dueño (animus domini), se considera que la cosa está libre de toda otra posesión. Claro que la existencia de ocupantes debe constar en el acto de venta.
La cosa se debe entregar con todos sus accesorios, es decir, con aquellas cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y comodidad.
Para evitar conflictos, es conveniente detallar en el boleto de compraventa, a través de un inventario, los accesorios y demás bienes muebles que se pactaron como integrantes de la compraventa.
Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador puede pedir la entrega de la cosa o la resolución del contrato y en ambos casos puede pedir la indemnización de los daños y perjuicios. Es una aplicación del pacto comisorio.
Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa, el comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor.
Recibir el precioEl vendedor está obligado a recibir el precio en el lugar y tiempo convenido por las partes. A falta de convenio al respecto, si la venta es al contado, el vendedor recibe en el lugar y tiempo de entrega de la cosa; y si la venta es a crédito o a plazo, en el domicilio del comprador.
Garantizar al comprador contra evicción y vicios redhibitorios de la cosa.El vendedor debe garantizar al comprador por evicción y vicios redhibitorios.
El art. 1414 del Código Civil establece que el vendedor “debe sanear la cosa vendida, respondiendo por la evicción al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una acción de reivindicación u otra acción real. Debe también responder por los vicios redhibitorios de la cosa vendida”.
Evicción
Cuando se adquiere un bien a título oneroso, el transmitente debe garantizarnos que no sufriremos evicción, es decir, que ningún tercero nos hará reclamos judiciales que nos priven de lo que hemos adquirido, y que si ello ocurriera se nos indemnizarán los daños y perjuicios. A esta garantía se la denomina “garantía de evicción”.
La evicción consiste en una turbación, privación o pérdida que sufra el adquirente en el derecho que se le ha transmitido.
Requisitos para que funcione la garantía de evicción:
Que se trate de una turbación de derecho: La turbación debe fundarse en una causa jurídica (Ej: Que le entablen una demanda al adquirente, que lo puedan privar del derecho adquirido).
El vendedor no garantiza contra turbaciones de hecho, es decir, turbaciones materiales de terceros que no invocan derechos sobre la cosa.
Que la turbación tenga una causa anterior o contemporánea a la adquisición: Ejemplo: compro un inmueble y se presenta a ejecutar el bien un acreedor hipotecario que yo desconocía; la causa es anterior y puedo invocar la garantía de evicción.
La garantía funciona de pleno derecho (no requiere pacto expreso) en todos los contratos traslativos a título oneroso.
Efectos de la garantía de evicción:
Defensa en juicio: Si el adquirente fuera turbado por algún reclamo judicial de terceros, debe hacer citar al juicio al enajenante, ya que éste tiene la obligación de defenderlo, es decir, de defender judicialmente la legitimidad del título y de la transmisión. En caso de enajenaciones sucesivas, se puede citar al enajenante o a cualquiera de los enajenantes anteriores. La citación del enajenante puede pedirla el adquirente o el tercero que inició el juicio. La falta de citación del enajenante hace cesar su responsabilidad. Concurra o no el enajenante, el adquirente debe continuar el juicio y defender sus derechos, porque si el pleito se pierde por omisiones o negligencias de su parte no podrá hacer reclamos al enajenante.
Indemnización de los perjuicios: Si el tercero vence en el juicio, el enajenante debe indemnizar al adquirente los daños y perjuicios, quedando comprendido el daño emergente y el lucro cesante.
La responsabilidad del enajenante por evicción cesa en los siguientes casos: conocimiento previo de la evicción; falta de citación del enajenante, salvo que el adquirente pruebe que era inútil citarlo porque no había defensas u oposiciones justas contra el tercero; allanamiento a la demanda (el adquirente admite el derecho del tercero que lo demanda); si el adquirente dejó de oponer – por dolo o por negligencia – las defensas convenientes o no apeló la sentencia de primera instancia, salvo que pruebe que era inútil hacerlo; si el adquirente sometió la cuestión – sin consentimiento del enajenante – a juicio de árbitros y estos decidiesen en su contra.
Las disposiciones sobre evicción no son de orden público. Por eso, las partes pueden modificar sus efectos (aumentar o disminuir la responsabilidad del enajenante) e incluso excluir la responsabilidad del enajenante.
No obstante, la cláusula de exclusión de responsabilidad es nula, si el enajenante actuó de mala fe. Ejemplo: sabía que había alguien con mejor derecho y se lo ocultó al adquirente.
Por otro lado, la exclusión, en principio, sólo exime de pagar los daños y perjuicios; no exime de devolver el precio que pagó el enajenante, salvo: - que se pacte expresamente que no debía devolver el precio; o que la transmisión haya sido “a riego del adquirente”.
Obligación de pagar los gastos de entrega de la cosa.
De acuerdo al art. 1415 C.C., están a cargo del vendedor los gastos de entrega de la cosa vendida, salvo que las partes, en virtud de la autonomía de la voluntad, pacten otra cosa al respecto.
Tratándose de inmuebles, se trata de los gastos necesarios para que el inmueble llegue al adquirente en condiciones de ser utilizado sin cargas, trabas o impedimentos. Así, el vendedor paga los gastos previos a la escrituración. Ejemplos: estudio de títulos, los certificados que debe otorgar el Registro de la Propiedad (dominio – inhibiciones), los certificados de reparticiones públicas (acerca de las deudas del inmueble por impuestos, tasas y contribuciones) y el 50% del impuesto de sellos que grava la compraventa.
Obligaciones del compradorLas obligaciones más importantes del comprador son:
Pagar el precioSe trata de la obligación más importante a cargo del comprador.
¿Cuándo y dónde debe hacer el pago?
Si han convenido algo: el comprador debe pagar el precio en el lugar y en la época determinada en el contrato (art. 1424 primera parte).
Si no han convenido nada: el precio se paga en el lugar y momento en que se le entrega la cosa (art. 1424 segunda parte).
Si la venta ha sido a crédito o a plazo: el precio se paga al vencer el plazo y en el domicilio del comprador.
El comprador puede rehusarse a pagar si tiene temor fundado de ser molestado por una acción real o si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas y con todos sus accesorios.
Cuando el comprador no cumple con la obligación de pagar el precio, el vendedor puede demandar el pago del precio, retener la cosa vendida, si aún no ha sido entregada, reivindicar la cosa inmueble entregada, pedir la resolución del contrato,
Obligación de recibir la cosaSe trata de la contracara de la obligación del vendedor de entregar la cosa.
Si el comprador se niega a recibir la cosa, el vendedor tiene derecho a reclamar los gastos de conservación e indemnización de perjuicios; poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador.
Pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepción de la cosa.El Código dice que el comprador debe pagar el instrumento de la venta y los costos del recibo de la cosa comprada (art. 1424 in fine). Las partes pueden dejar de lado esta norma y pactar otra cosa en el contrato, por la fuerza de la autonomía de la voluntad.
El comprador debe pagar: el sello matriz, el testimonio de la escritura, tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad, el 50 % del impuesto de sellos que grava la compraventa, los honorarios del escribano.
Obligación de escriturar
La obligación de escriturar que surge de la firma de un boleto de compraventa es una obligación de hacer que pesa por igual sobre ambas partes (comprador y vendedor), quienes de buena fe deben prestar su esfuerzo para que esa finalidad se cumpla. Por ello al acreedor le cabe la facultad de exigir su cumplimiento mediante la justicia.
La acción para exigir la escrituración prescribe a los 10 años. Sin embargo, la jurisprudencia y la doctrina interpretan que si el adquirente ha recibido la posesión del inmueble y pagó el precio de venta antes de escriturar, queda interrumpido el curso de la prescripción.
Hasta que no se otorgue la escritura pública, el comprador no adquiere ningún derecho real sobre la cosa. El vendedor aún es el titular del dominio, ya que para que el adquirente lo sea es necesario “el título y el modo”. El primero es la escritura pública donde se instrumenta el negocio jurídico, es decir la compraventa y el modo es la tradición (entrega) de la cosa. Por otra parte, a los efectos de la oponibilidad respecto de terceros, se requiere la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Designación del escribano: En principio, la elección del escribano es libre. No obstante, las convenciones más comunes han sido impuestas por la costumbre y la jurisprudencia. Podemos resumir dichas reglas de la siguiente manera:
- En las ventas de contado, el adquirente tiene derecho a designar al escribano.- En las ventas con precio aplazado, el vendedor tiene derecho a designar el
escribano.- El acreedor hipotecario que facilita dinero para efectuar una compra tiene
derecho a designar el escribano de la garantía hipotecaria, pero no el de la compraventa que es designado por el comprador.
- En los casos de primera venta de unidades en propiedad horizontal, el vendedor tiene derecho a designar el escribano, aunque la venta fuere de contado.
Si la designación del escribano se efectúa en el boleto, ambas partes contratantes deben soportar los efectos y contingencias de la actividad del notario designado, no así cuando en dicho documento se estipula que una de las partes (vendedor o comprador) tendrá la facultad de designar posteriormente al escribano interviniente, en cuyo caso además de hacerlo saber oportunamente a la otra parte serán a su cargo las responsabilidades por la falta de cumplimiento, en tiempo y forma, en cuanto se refiere a la actividad notarial.
Plazo de escrituración: El plazo es de vencimiento cierto cuando es concreto. Podemos mencionar los siguientes casos:
- Cuando es expresado en una fecha concreta: Por ejemplo: “el día X del mes X del año X”. Es conveniente pactar que si por cualquier causa sobreviviente, el día establecido para la firma resultara inhábil, la escritura se trasladará para la misma hora (si se pactó hora) del primer día hábil siguiente. Deben establecerse como días inhábiles aquellos en que por cualquier causa no funcionaran los bancos, como son los días domingos, sábados, feriados nacionales, días no laborables, aunque lo fueran solamente en el lugar de la escrituración.
- Cuando empieza a correr desde una fecha cierta: El plazo también es de vencimiento cierto cuando comienza en una fecha fija, perfectamente establecida y que no deja lugar a discusión posible sobre su comienzo; por ejemplo, a los noventa días de la fecha. Debemos tener presente que para nuestro derecho civil los plazos son de días corridos, salvo que las partes pacten lo contrario.
Gastos de escrituración: La fórmula, de uso sumamente corriente, “los gastos serán soportados por las partes de acuerdo con la ley y las costumbres” remite a los artículos 1415 y 1424 del Código Civil”, antes analizados.
Si las partes no dijeran nada al respecto, la solución legal sería la misma, ya que las normas citadas son supletorias, es decir, se aplican en defecto de regulación expresa de las partes. Por ello, puede ser pactada libremente cualquier otra solución entre las partes, sobre la forma y proporción de pagar los gastos.
Debe distinguirse entre los gastos de escritura y los honorarios del escribano. Los gastos de escritura provienen de distintos orígenes, desde el impositivo hasta los profesionales (honorarios) pasando por los propios de las partes, como por ejemplo impuestos atrasados. Los honorarios del escribano son sólo una parte y no todos los gastos de escrituración. A los honorarios del escribano se refiere el art. 1424 del Código Civil, en su parte final, cuando dice: “éste (el comprador) debe pagar también el instrumento de la venta”.
A los demás gastos de escrituración se refieren los arts. 1415 (“el vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida”) y 1424 in fine cuando dice: éste (el comprador) debe pagar los costos del recibo de la cosa comprada”.
Gastos de entrega de la cosa vendida (a cargo del vendedor): Son todos aquellos gastos que es necesario realizar para que el inmueble llegue al adquirente en condiciones de ser utilizado sin cargas, trabas o impedimentos.
Así, en la práctica diaria no se discute que es a cargo del vendedor obtener la desocupación del inmueble, como cancelar los gravámenes que pesan sobre el mismo.
- Diligenciamiento y liberación de certificados.- Estudio de los antecedentes de dominio (estudio de títulos).- En su caso, obtención, estudio y reproducción de los documentos habilitantes.- Impuesto de sellos que grava la compraventa (50 %).- Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI).
Gastos de recibo de la cosa vendida (a cargo del comprador):
- Impuesto de sellos que grava la compraventa (50%).- Tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad- Sellos de actuación de escritura matriz, testimonio y fichas de inscripción.- Honorarios del escribano interviniente.- En su caso, gastos, sellado y honorarios por saldo hipotecario.- En su caso, obtención, estudio y reproducción de los documentos habilitantes.
Pacto comisorioEs la cláusula por la cual cualquiera de las partes puede pedir la resolución del contrato frente al incumplimiento de la otra parte respecto a las obligaciones a su cargo.
Se encuentra reglado por los arts. 1203 y 1204 del Código Civil.
Especies de Pacto Comisorio
Pacto comisorio tácito: Se presenta cuando no fue previsto en el contrato. En este supuesto, no ejecutada la prestación, el acreedor podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación más los daños y perjuicios derivados de la demora en un plazo no inferior a quince días (salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor); transcurrido el plazo sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas sin más las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios.
En el pacto comisorio tácito lo fundamental es el requerimiento al incumplidor a efectos de que cumpla sus obligaciones dentro de los 15 días. Vencido el plazo, el contrato queda resuelto sin más, es decir, por el mero vencimiento del plazo.
Con respecto a la forma del requerimiento, la ley no establece ningún requisito formal, por lo tanto el mismo podrá hacerse incluso verbalmente. Pero siempre será aconsejable hacerlo por un medio fehaciente, para evitar luego los inconvenientes de la dificultad de la prueba.
Pacto comisorio expreso: Cuando las partes han incluido expresamente el pacto comisorio en el contrato. No obstante que ya la ley da el derecho a resolver el contrato en caso de incumplimiento, tal estipulación no es inútil.
En efecto, el art. 1204 tercera parte dice: “… es este supuesto, la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente su voluntad de resolver”.
Lo fundamental es la comunicación. La resolución se produce de pleno derecho desde que la parte interesada comunica a la otra su voluntad de resolver. La comunicación debe ser en forma fehaciente, es decir, no ofrecer dudas (Ej.: por carta documento). Cualquier duda acerca de si la comunicación ha sido hecho o no, debe resolverse en el sentido de que no lo fue, ya que pudiendo el interesado utilizar una forma que no arrojare dudas ha utilizado un medio menos seguro.
El pacto comisorio se aplica a los contratos con prestaciones recíprocas, como ser compraventa, permuta, locación, etc.
Independientemente del derecho a la resolución del contrato, la parte cumplidora tiene derecho a exigir daños y perjuicios.
Con respecto a los efectos, entre las partes, el pacto comisorio funciona como una condición resolutoria, por lo tanto, deja sin efecto el contrato retroactivamente, debiendo las partes devolverse lo que hayan recibido, salvo que se trate de contratos de “tracto sucesivo”, como por ejemplo, la locación, pues en ellos las prestaciones ya han sido cumplidas.
En el caso de un incumplimiento parcial, cabe preguntarse si el mismo puede dar lugar a la acción por resolución. En principio, la respuesta debe ser afirmativa. Pero esta no es una regla
La diferencia con el pacto comisorio tácito es importante. Si el pacto no hubiere sido previsto en el
contrato, éste igualmente puede resolverse, pero la parte interesada en la resolución debe darle al
deudor una última oportunidad de cumplir; si el pacto fuere expreso, el cumplidor se limita a
comunicar al incumplidor su voluntad de resolver.
absoluta. Si el incumplimiento es mínimo, si afecta sólo a partes accesorias del contrato, el juez está autorizado a rechazar la demanda por resolución y decidir la cuestión sobre la base de la indemnización de los daños derivados del incumplimiento parcial, manteniendo en pie el resto del contrato. Lo contrario significaría un ejercicio abusivo e injustificable del derecho de resolución.
El art. 1204, último apartado, dispone que la resolución podrá pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podrá solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolución. Se justifica que quien demande el cumplimiento pueda variar su acción y pedir la resolución. Diferente es la situación si se hubiere demandado la resolución, ya que en tal caso, el deudor puede, por ejemplo, comprometer su trabajo o sus bienes con otro contrato con terceros.
El art. 1375 inciso tercero establece que el vendedor puede a su arbitrio demandar la resolución de la venta o exigir el pago del precio. Si prefiriese esto último no podrá demandar en adelante la resolución del contrato. Esta disposición ha quedado derogada por el último párrafo del art. 1204 que adopta precisamente la solución contraria.
El art. 1375, inciso cuarto establece que si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese sólo una parte del precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgará que ha renunciado a este derecho. Esta disposición no es incompatible con el art. 1204 y por eso sigue vigente.
Limitaciones al ejercicio del pacto comisorio por razones de moral y buenas costumbres:
Si bien la facultad de resolver el contrato es en general útil desde el punto de vista económico porque brinda un instrumento de coerción contra el mal cumplidor y buena desde el ángulo moral, porque defiende eficazmente al contratante de buena fe, hay casos en que su ejercicio resulta abusivo y contrario a la moral. Esta situación se ha presentado con especial claridad en la compraventa de inmuebles por mensualidades, con una cláusula según la cual el atraso en el pago de una o más cuotas da derecho al vendedor a reclamar la resolución de la venta y a tener para sí la parte del precio ya pagado en concepto de indemnización por el incumplimiento y de compensación por el tiempo que el comprador gozó de la tenencia de la cosa, siendo frecuente también la estipulación por la cual la mejoras que haya introducido el comprador quedarán en beneficio del vendedor.
Muchas veces ocurría que en una venta a 120 mensualidades, el comprador se atrasaba, por motivos circunstanciales, después de haber pagado 100 o 110 cuotas, lo que daba derecho al vendedor a reclamar la restitución de la cosa y a quedarse con la casi totalidad de su precio. Los tribunales no permanecieron impasibles antes estos excesos y se fue afirmando una jurisprudencia según la cual el pacto comisorio no puede ser invocado en las compras de inmueble por mensualidades después que el comprador ha pagado un número importante de cuotas, o las cuotas que permitían al comprador exigir la escrituración o si se han introducido mejoras importantes y sustanciales superiores al saldo del precio que faltaba abonar.
Posteriormente aquella solución jurisprudencial tuvo consagración legislativa en el caso de loteos de inmuebles. La ley 14.005 estableció que el comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25 % del precio, siendo esa facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario: el pacto comisorio no podrá hacerse valer después que el adquirente haya abonado ese 25 % o haya realizado construcciones equivalentes al 50 % del precio de compra.
Cláusula Penal:Se trata de una pena pecuniaria pre – establecida, pactada para asegurar lo convenido en un contrato, y que se ejecuta en caso de incumplimiento, respetándose el principio en su totalidad, excepto que se declare excesiva y atentatoria de las buenas costumbres.
Su fin principal es procurar por su onerosidad hacer antieconómico el retardo o incumplimiento de la obligación.
Fija anticipadamente el monto de los daños y perjuicios.
Esta fijación anticipada entra en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses cuando el deudor se hubiese constituido en mora.
Según surge del art. 656, primer párrafo, no es necesario probar los perjuicios.
No da derecho a otra indemnización aunque fuese insuficiente. Así lo consagra la última parte del art. 655.
El art. 656 sienta el principio según el cual la cláusula penal puede ser reducida por los jueces. En efecto, el citado art. dispone: “Los jueces podrán, sin embargo, reducir las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor”.
Boleto de Compraventa
* Entre ............., casado en primeras nupcias con...................., nacido el................, con DNI......................, con domicilio en .................., en adelante denominado "LA VENDEDORA", por una parte; y por la otra parte .............., nacido el .................... con DNI................, con domicilio en ..............., en adelante denominado "LA COMPRADORA", se conviene en celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas:
Opción Persona Jurídica (Sociedad Anónima): Entre...... casado en primeras nupcias con...................., nacido el................, con DNI......................, con domicilio en .................., en adelante denominado "LA VENDEDORA", por una parte; y por la otra parte "....S.A.", con domicilio legal en....., representada en este acto ................., DNI..............., en su carácter de presidente del directorio, según la siguiente documentación: a) estatuto social por escritura pública .... de fecha.... pasada al folio.... del registro notarial de .... a cargo del escribano....inscripta en la Inspección General de Justicia con fecha..... bajo el Nro...... del Libro.... Tomo.... de Sociedades Anónimas, b) actas de asambleas y de directorio de elección de autoridades y distribución de cargos respectivamente y c) acta específica (cuando el objeto de la sociedad no incluye el acto), que en copias se adjuntas, en adelante llamada "LA COMPRADORA", se conviene en celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas:
Opción Contratación entre un apoderado y una Persona Jurídica (Sociedad de Responsabilidad Limitada): Entre............, nacido el................, con DNI......................, con domicilio en .................., representado por su apoderado ......., DNI..... con domicilio en........., según poder (Especial/General) de fecha...... otorgado por escritura pública Nº ...... pasada al folio.......del registro notarial de .... a cargo del escribano...., declarando el apoderado bajo juramento que el citado poder es auténtico, no ha sufrido modificaciones y que se encuentra vigente, en adelante denominada "LA VENDEDORA", por una parte; y por la otra parte "....S.R.L.", con domicilio legal en....., representada en este acto por................., DNI..............., con domicilio en ................,en su carácter de socio gerente, según contrato social por escritura pública (o por instrumento privado con firmas certificadas por escribano) Nro..... de fecha.... pasada al folio.... del registro notarial de .... a cargo del escribano....., inscripto en el Registro Público de Comercio, con fecha........bajo el N"...... folio...., Tomo..... de SRL, que en copias se adjuntan, en adelante llamada "LA COMPRADORA", se conviene en celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas:↓Encabezamiento: Lugar y fecha de celebración (también puede indicarse en el pie o cierre), datos de individualización de las partes: nombre y apellido completo (conforme surge del documento nacional de identidad), número del documento nacional de identidad (o libreta cívica o libreta de enrolamiento), domicilio (en el caso de las personas físicas se debe indicar el domicilio real, es decir, el lugar de su residencia. En caso de estar comprendidas en algunos de los casos del art. 90 del Código Civil 7, se
7 Art. 90. El domicilio legal es el lugar donde la ley presume, sin admitir prueba en contra, que una persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus obligaciones, aunque de hecho no esté allí presente, y así:1° Los funcionarios públicos, eclesiásticos o seculares, tienen su domicilio en el lugar en que deben llenar sus funciones, no siendo éstas temporarias, periódicas, o de simple comisión;
2° Los militares en servicio activo tienen su domicilio en el lugar en que se hallen prestando aquél, si no manifestasen intención en contrario, por algún establecimiento permanente, o
debe indicar el domicilio legal. En el caso de las personas jurídicas, se indica el domicilio legal), estado civil (especialmente del vendedor a fin de determinar si es necesario el asentimiento conyugal), mayoría de edad (se puede asentar la edad o la fecha de nacimiento o aclarar que son personas mayores. No debemos olvidar que el corredor tiene la obligación de acreditar la identidad y la capacidad de las personas entre las que intermedia). En caso de existir representación se debe indicar el carácter en que actúa el representante y dejar constancia de la documentación que lo justifica). Es común indicar una denominación futura para las partes y para el contrato, con el fin meramente práctico de no repetir en todas las cláusulas los nombres y apellidos.
PRIMERA: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y ésta adquiere un departamento sometido al Régimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, designado como Unidad Funcional Nro. , ubicada en el piso del inmueble sito en la calle de Capital Federal, con frente a la calle.......... entre las de ...........y de..........., con las medidas linderas............, con una superficie cubierta.................., semicubierta............., lo que hace un total para la unidad funcional de.........., reconociendo un porcentual de......... por ciento - Nomenclatura Catastral: Circunscripción......, Sección..............., Manzana......., Parcela........, según surge de su título de propiedad - Escritura de fecha........ pasada ante el Escribano ........al folio ...... del Registro.............. a su cargo. .........Inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha ..........en la Matrícula Nro..........
asiento principal de sus negocios en otro lugar;
3° El domicilio de las corporaciones, establecimientos y asociaciones autorizadas por las leyes o por el Gobierno, es el lugar donde está situada su dirección o administración, si en sus estatutos o en la autorización que se les dio, no tuviesen un domicilio señalado;
4° Las compañías que tengan muchos establecimientos o sucursales tienen su domicilio especial en el lugar de dichos establecimientos para sólo la ejecución de las obligaciones allí contraídas por los agentes locales de la sociedad;
5° Los transeúntes o las personas de ejercicio ambulante, como los que no tuviesen domicilio conocido, lo tienen en el lugar de su residencia actual;
6° Los incapaces tienen el domicilio de sus representantes;
7° El domicilio que tenía el difunto determina el lugar en que se abre su sucesión;
8° Los mayores de edad que sirven, o trabajan, o que están agregados en casa de otros, tienen el domicilio de la persona a quien sirven, o para quien trabajan, siempre que residan en la misma casa, o en habitaciones accesorias, con excepción de la mujer casada, que, como obrera doméstica, habita otra casa que la de su marido;
"LA COMPRADORA" declara conocer el título de propiedad, así como también el reglamento de copropiedad y administración que se halla vigente a la fecha de este boleto.
Otra opción: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y ésta adquiere un departamento sometido al Régimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, designado como Unidad Funcional Nro.... , ubicada en el piso ......, designado con la letra....., del inmueble sito en la calle ....... de Capital Federal, con las medidas, linderos y superficies según constan en el respectivo título de propiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble en la Matrícula Nro......
Caso de lote: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y ésta adquiere el siguiente bien inmueble: lote de terreno ubicado en el partido de..... Provincia de ......, con frente a la calle....., sin número, designado como parcela .... de la manzana ...., entre las calles ...y ...., que mide: diez metros de frente al norte por treinta metros de fondo, o sea trescientos metros cuadrados, lindando frente al norte, calle....., costado al este con parcela.... de su mismo plano, fondo al sur con parcela... y costado oeste con parcela...., distando veinticinco metros de la esquina de .... y de...., según surge de su título de propiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de....., el ....., en el número....↓Cláusula relativa al objeto: Recordemos que el objeto debe ser determinado. Tratándose de un inmueble sometido régimen de propiedad horizontal, es conveniente individualizarlo en el boleto de compraventa con el número de unidad funciona, la letra u otro signo colocado en la puerta de entrada (sólo como elemento de individualización auxiliar), cuerpo (en caso de tener más de uno), piso, calle, número, calles adyacentes, localidad y matrícula. Asimismo, se puede indicar el porcentual que corresponde al departamento objeto de la compraventa. Por último, también es conveniente acompañar al boleto una copia del reglamento de copropiedad y administración (o por lo menos asegurarse que el comprador conozca su contenido). Si el objeto de la operación es un lote de terreno, Eduardo Lapa 8 sostiene que se debe determinar la situación del terreno. En caso de carecer de número municipal, se debe agregar la manzana, el número del lote, y los linderos del terreno. Por último, la matrícula.
SEGUNDA: El precio total de esta compraventa se establece en la suma de PESOS .......($ ...), pagaderos de la siguiente forma: la suma de PESOS..... ($....) es abonada por "LA COMPRADORA" a "LA VENDEDORA" en este acto a cuenta del precio y como principio de ejecución, sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago. El saldo, o sea la suma de PESOS ($...) será abonado en el acto de firmarse la escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión en la fecha y lugar que se indica en la cláusula..... 9
8 LAPA, Eduardo L. “El Boleto de Compraventa para el corredor inmobiliario. Resúmenes Prácticos”. Ediciones Desalma. Buenos Aires, 1983.
Variante de pago con cheque y saldo financiado con hipoteca: Esta venta se realiza por el precio total de DOLARES ESTADOUNIDENSES...........(U$S.....), de cuya cantidad el comprador entrega en este acto al vendedor, en un cheque Nro..... contra el Banco.... , cuenta Nro......, la suma de .......( ), a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato. Esta imputación se considerará cumplida cuando el cheque que se entrega en este acto se debite en la cuenta libradora o el vendedor otorgue recibo y carta de pago por dicha cantidad. La suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES..... (U$S...) será abonada por el comprador en la fecha y lugar que se indica en la cláusula ... al firmarse la escritura, y el saldo del DÓLARES ESTADOUNIDENSES ..........(U$S....) los abonará el comprador al vendedor en el plazo de un año a contar desde la escrituración, con más el interés del ....% anual pagaderos por trimestres anticipados. En garantía del saldo del precio se gravará con derecho rea de primera hipoteca el mismo inmueble adquirido. El saldo del precio y la hipoteca se sujetan a las siguientes modalidades: pérdida del plazo acordado por falta de pago de los intereses dentro de los diez primeros días corridos de iniciado cada trimestre, y por todo otro incumplimiento de las prohibiciones aceptadas por el deudor, y a los compromisos que toma a su cargo; interés punitorio del ....% diario por toda suma exigible no abonada a su vencimiento, todo ello de pleno derecho sin necesidad de interpelación alguna, por el transcurso del tiempo; prohibición de alquilar mientras permanezca impago el saldo del precio, desocupación inmediata del inmueble en caso de remate; base de remate igual a la deuda actualizada por todo concepto; tribunales
9 En el mes de octubre del año 2000 se sancionó la ley 25.345, conocida como ley de bancarización, con el fin de prevenir la evasión fiscal. Dicha ley establece en su art. 1º:”No surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos mil ($ 1.000), o su equivalente en moneda extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) días desde la publicación en el Boletín Oficial de la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina prevista en el artículo 8° de la presente, que no fueran realizados mediante: 1. Depósitos en cuentas de entidades financieras; 2. Giros o transferencias bancarias; 3. Cheques o cheques cancelatorios; 4. Tarjeta de crédito, compra o débito; 5. Factura de crédito; 6. Otros procedimientos que expresamente autorice el PODER EJECUTIVO NACIONAL. Quedan exceptuados los pagos efectuados a entidades financieras comprendidas en la Ley 21.526 y sus modificaciones, o aquellos que fueren realizados por ante un juez nacional o provincial en expedientes que por ante ellos tramitan.Por eso, es común ver en los boletos de compraventa (en los que las partes deciden realizar el pago en
efectivo en contraposición a la citada ley) cláusulas de este tipo: * Las partes manifiestan que conocen la
ley de bancarización - Ley 25.345 - y el pago se realiza en este acto en efectivo a pedido exclusivo de la
parte vendedora por carecer de cuenta bancaria en la referida moneda por lo que renuncia
expresamente a toda acción derivada de la misma e incluso a la acción de reivindicación.
* Otra opción: Las partes manifiestan que debido a que el pago del precio se realiza en este acto en
dólares billetes y atento a resultar de cumplimiento imposible lo establecido en el art. 1º de la ley 25.345
en razón de no poseer las partes cuentas operativas en dicha moneda, aceptan que el mismo sea realizado
en efectivo, por lo que la parte vendedora otorga a través de este instrumento válido recibo a la parte
compradora y renuncia a intentar cualquier acción o excepción que signifique negar la validez del mismo
o la imposibilidad de este contrato
competentes para la eventual ejecución los de.....; contratación de seguro contra incendio por el valor real del inmueble. ↓Cláusula relativa al precio: El precio debe ser determinado y serio. Cuando se paga con cheque, se debe dejar constancia sobre las características del cheque y que el pago recién se considerará efectuado cuando el importe se haga efectivo. Otra posibilidad es que se prevea que luego de la firma la escritura pública quede un saldo adeudado. En tal caso, en el boleto de compraventa debe pactarse el plazo, los intereses, la garantía que constituirá el comprador (generalmente se grava el inmueble adquirido con derecho real de hipoteca en garantía del pago del saldo del precio), etc.En otro orden de cosas, se debe tener en cuenta que el dinero pagado en oportunidad de suscribir el boleto, puede ser en concepto de seña (seña penitencial) o a cuenta de precio y principio de ejecución (seña confirmatoria). No se trata de un detalle menor, ya que si se opta por la primera posibilidad, las partes tienen derecho a arrepentirse (perdiendo el dinero abonada, si desiste el comprador o devolviendo la suma recibida más otro tanto si el que se arrepiente es el vendedor). En cambio si se elige la segunda alternativa, las partes no tienen posibilidad legítima de arrepentirse y por ello, las partes pueden exigir el cumplimiento o resolver el contrato; además de poder siempre reclamar la indemnización de los daños y perjuicios. Es importante tener en cuenta la importancia para el comprador de abonar a la firma del boleto más del 25% del precio. Ello, debido a lo dispuesto por el art. 1185, el que reza: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio”.
TERCERA: La posesión del bien vendido, completamente desocupado, libre de inquilinos, subinquilinos, simples tenedores o intrusos, se dará a "LA COMPRADORA" el día de la escrituración, pudiendo ésta con anterioridad a ese momento, constatar el estado del inmueble.El citado inmueble debe entregarse con los siguientes muebles e instalaciones que se declaran comprendidos en la venta :.......Asimismo, la presente venta incluye la línea telefónica Nro..... que quedará en beneficio de la "LA COMPRADORA" quedando a su exclusiva cuenta y cargo los gastos que originen el cambio de titularidad de la mencionada línea. "LA VENDEDORA" se compromete a facilitar toda la documentación necesaria a efectos de que "LA COMPRADORA" pueda iniciar los trámites correspondientes ante la empresa telefónica que corresponda.
*Opción - entrega de la posesión : "LA VENDEDORA" otorga en este acto a "LA COMPRADORA", la posesión de lo vendido, desocupado, vacío, libre de signos de ocupación u oposición por terceros, y en las condiciones materiales actuales, que "LA COMPRADORA", conoce y acepta.
* Otra opción : La posesión del referido inmueble objeto de esta compraventa será otorgada por "LA VENDEDORA" en el acto de la firma de la escritura traslativa de dominio. El bien será entregado a "LA COMPRADORA" totalmente desocupado, sea de inquilinos, intrusos, propietarios o simples tenedores, quedando convenido que desde ese momento "LA COMPRADORA" se hará cargo de todos los impuestos, tasas, expensas comunes, fondo se reserva que la citada propiedad devengue. El adquirente recibirá el inmueble en el estado de conservación en que se halle, por ser conocido y aceptado por él antes de este acto.
* Queda convenido entre las partes contratantes que "LA VENDEDORA" dejará en el inmueble objeto de esta compraventa los siguientes bienes : ...... ↓ Cláusula sobre la entrega de la posesión: Generalmente se pacta que la entrega (tradición) del inmueble se llevará a cabo juntamente con firma de la escritura traslativa de dominio y el pago del saldo del precio. Es posible, aunque no siempre conveniente, pactar la entrega al momento de firmar el boleto, en cuyo caso el monto a pagar debe ser lo más importante posible.Resulta conveniente efectuar un inventario sobre los accesorios que integran la venta y dejar constancia sobre los detalles de construcción cuando se trata de inmuebles en construcción.Por otra parte, se debe precisar el estado de ocupación en que se entrega el inmueble, es decir, totalmente desocupado, sea de inquilinos, intrusos, propietarios o simples tenedores, etc. Otra posibilidad es que el vendedor por algún motivo precise continuar ocupando el inmueble un cierto tiempo luego de la firma de la escritura. En este caso, se debe prever que la tradición se realizó dejando constancia de ellos en la escritura y firmar un contrato de comodato, fijando un plazo determinado de ocupación y previendo una pena por incumplimiento en la devolución al vencimiento de dicho plazo.
CUARTA: Se deja constancia que el pago previsto en la cláusula SEGUNDA del presente deberá ser abonado en DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES, que el comprador declara tener en su poder. Esta disposición es condición de venta y no podrá alegarse circunstancia alguna en relación con las variaciones que pudieran registrase en el mercado cambiario, ni invocarse la teoría de la imprevisión. En caso de no contar "LA COPRADORA" con la cantidad de dólares estipulados deberá hacer entrega a "LA VENDEDORA" de la cantidad de pesos necesarios para adquirirlos en el mercado libre de cambios local o de Montevideo, República Oriental del Uruguay.
Otra opción: La moneda del presente boleto de compraventa es el DÓLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE, declarando "LA COMPRADORA" que, al margen del importe satisfecho en este acto, cuenta con el remanente necesario para saldar el precio en DÓLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE. Asimismo queda renunciado para ambas partes el derecho de hacer valer la teoría de la imprevisión, toda vez que alza concerniente al DÓLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE. Si por cualquier
circunstancia, inclusive en virtud de una disposición legal, "LA COMPRADORA" no estuviera en condiciones de hacer entrega de esa cantidad de dólares estadounidenses billete convenida, deberá entregar la cantidad de pesos necesaria para adquirir los dólares estadounidenses comprometidos en la plaza de Montevideo o en el Mercado de Nueva York, a opción de "LA VENDEDORA". Los gastos que demandara dicho trámite será por exclusiva cuenta de "LA COMPRADORA" .
Otra opción : El precio de esta operación es fijo e inamovible, renunciando desde ya las partes a acogerse a cualquier beneficio, ley y/o disposición que anule la presente venta, inclusive en caso de imprevisión, renunciando expresamente al art. 1198 del Código Civil.
QUINTA : La presente venta se realizará en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen, deuda y derecho real, con todos los impuestos de alumbrado, barrido y limpieza, y los servicios de Aguas Argentinas, luz, gas, teléfono y expensas totalmente pagos al día de la escrituración. Se deja constancia que se solicitó en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal informe de dominio con fecha...., bajo el Nro.... e informe de inhibiciones con fecha..... bajo el Nro.... de lo cual surge la titularidad y las condiciones de dominio así como que "LA VENDEDORA" no se encuentra inhibida para disponer libremente de sus bienes.↓Cláusula sobre títulos perfectos: El título es perfecto cuando le asegura al adquirente que no será afectado por ninguna acción real respecto del inmueble. Etchegaray 10enseña que esta cláusula aumenta la garantía natural prevista por el art. 1425 del Código Civil. Esta cláusula obliga a realizar el estudio de títulos, cuyo gasto se encuentra a cargo del vendedor. Se trata del análisis jurídico sobre los antecedentes dominiales durante los últimos veinte años.El corredor tiene la obligación de solicitar antes de la firma del boleto de compraventa informe de dominio respecto del inmueble e informes de inhibición de los vendedores. Resulta conveniente dejar constancia en el boleto sobre el cumplimiento de ello.
SEXTA : La escritura traslativa de dominio se otorgará ante el escribano....., matrícula Nro...., Titular del Registro.... con oficinas en la calle....., de esta Ciudad, el día...... a la hora..... Los gastos originados por la escrituración serán soportados por ambas partes de acuerdo con la ley y la costumbre.En caso de que por cualquier motivo, el día señalado resultase inhábil, se acuerda la prórroga automática para el día hábil siguiente."LA VENDEDORA" se compromete a entregar al escribano designado dentro de las cuarenta y ocho horas de la fecha el título de propiedad y la documentación complementaria.
10 ETCHEGARAY, Natalio Pedro .- Boleto de Compraventa.- Editorial Astrea.Edición 1999.
* Otra opción : La escritura traslativa de dominio se realizará por ante el escribano....., con domicilio en el calle..., teléfono...., fijándose como plazo máximo el día .... de.... de...2006. "LA VENDEDORA" declara que la presente operación se realizará en base a títulos perfectos, con los certificados de dominio e inhibición a la vista y que todos los impuestos, tasas, contribuciones, expensas, etc. se encuentran pagos al día de la fecha. "LA ENDEDORA" se obliga a entregar al escribano interviniente toda la documentación necesaria para la correspondiente escritura dentro de los cinco (5) días hábiles contados a partir de la fecha. Las partes serán oportunamente notificadas de modo fehaciente, respecto del día, hora y lugar en que se llevará a cabo el acto escriturario. Todos los gastos emergentes de la escrituración serán asumidos por las partes de acuerdo a la Ley y la Costumbre.
Otra opción: La escritura traslativa de dominio se otorgará dentro de los.... días de la fecha, por ante el Escribano.... titular del Registro Notarial de esta ciudad. Con oficinas en..... de esta Capital Federal, sobre la base de títulos perfectos, inmueble libre de gravámenes, totalmente desocupado y con los impuestos, tasas y cualquiera otra deuda que la propiedad devengue, totalmente pagados a la fecha del presente boleto. Las partes se comprometen a concurrir a suscribir la escritura traslativa de dominio y a cumplir las obligaciones previstas para ese acto cuando sean citadas al efecto por el Escribano interviniente con una anticipación no inferior a cinco días corridos.
Otra opción: La escritura traslativa de dominio será otorgada en favor de "LA COMPRADORA" a los.... días corridos a contar desde la fecha del presente boleto de compraventa, por ante el escribano que la parte .... designe, y que se compromete hacer le conocer en forma fehaciente con .... días de anticipación. La escritura que corresponde al actual dominio es perfecta, no reconoce vicios de ninguna naturaleza, ni medidas cautelares, gravámenes, etc.; en consecuencia, "LA VENDEDORA" garantiza que no existirá impedimento alguno para inscribirla a nombre de "LA COMPRADORA" en el Registro de la Propiedad Inmueble.
* Cuando se autoriza al escribano para citar a las partes, es conveniente incorporar lo siguiente: "LA VENDEDORA" y "LA COMPRADORA" autorizan al escribano designado para otorgar la escritura traslativa de dominio, a que los cite para dicho acto...
↓Cláusula sobre la escrituración.
SÉPTIMA; La mora de una de las partes dará derecho a la otra parte para optar entre exigirle el acabado cumplimiento del contrato o bien darlo por resuelto, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. Si la mora fuere provocada por "LA COMPRADORA" y "LA VENDEDORA" optase por resolver la compraventa, aquél perderá las sumas entregadas en concepto de indemnización como cláusula penal libremente pactada a favor de "LA VENDEDORA", quien además queda expresamente facultado para disponer de inmediato y como mejor le convenga el inmueble de que se
trata. Si la mora fuere provocada por "LA VENDEDORA", y "LA COMPRADORA" optase por resolver la compraventa, aquél, dentro de los cinco días de notificado fehacientemente de la decisión de "LA COMPRADORA", deberá restituir las sumas percibidas, más otra cantidad igual, en concepto de indemnización y como cláusula penal libremente pactada a favor de "LA COMPRADORA". En el supuesto caso de exigirse el acabado cumplimiento del contrato, la parte morosa abonará a la otra parte que estuviere en cumplimiento la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES ..... (U$S) por cada día de mora en ejecutar la prestación a su cargo, sea que lo haga en forma voluntaria o por orden judicial.
* Otra opción: La mora se pacta de pleno derecho y por el sólo transcurso del tiempo, sin necesidad de notificación judicial o extrajudicial alguna y para el supuesto caso de que alguna de las partes no concurriera el día de la escrituración o concurriéndose a escriturar, ésta no pudiere efectuarse, la parte no culpable podrá optar por : a) ejecutar el presente contrato, en cuyo caso se establece como indemnización a cargo del incumplidor la suma .... dólares estadounidenses billetes (U$S) diarios desde la fecha fijada para escriturar hasta el día efectivo de la escrituración ; b) declarar resuelto el presente boleto por culpa de la parte incumplidora, en cuyo caso si el incumplidor fuese "LA VENDEDORA", deberá dentro de las 48 horas de notificado de la resolución, devolver íntegramente a "LA COMPRADORA" todas las sumas recibidas en forma doblada. SI el incumplimiento fuese de "LA COPRADORA" ésta perderá la suma entregada en este acto, la que será percibida por "LA VENDEDORA" en concepto de indemnización, pudiendo este disponer libremente del inmueble objeto del presente.* Otra opción: Si "LA COMPRADORA" no compareciera a suscribir la escritura traslativa de dominio y pagar el saldo de precio, en la fecha que se le notificara, el presente boleto quedará resuelto de pleno derecho sin necesidad de intimación judicial o extrajudicial alguna. En tal circunstancia queda convenido que "LA VENDEDORA" podrá disponer libremente del inmueble objeto de esta compraventa, con la sola constancia de notificar a "LA COMPRADORA" su voluntad de resolver el contrato. Si el incumplimiento precedentemente apuntado en la presente cláusula fuese de parte de "LA VENDEDORA", "LA COPRADORA" podrá optar entre solicitar la acción de cumplimiento de la presente compraventa, requiriendo la escritura judicial, o bien considerarlo resuelto de pleno derecho, sin perjuicio de accionar por los daños y perjuicios que considere pertinentes.Asimismo, ambos contratantes se obligan, en caso de incurrir en mora culpable para escriturar, al pago de la suma de... diarios en carácter de indemnización, importe resultante que deberá ser oblado a la parte cumplidora en el acto de la respectiva escritura.
* Otra opción: Si el comprador no cumpliere con el pago a que se obliga para el día de la escrituración, este contrato quedará resuelto de pleno derecho sin necesidad de interpelación ni trámite alguno, judicial o extrajudicial, con pérdida para el comprador de la suma entregada en este, la que quedará en beneficio de "LA VENDEDORA" como pena por el incumplidora de aquella. "LA VENDEDORA" podrá optar por exigir
el cumplimiento en cuyo caso "LA COMPRADORA" incurrirá en una multa diaria de.... como pena por el retardo la que se devengará automáticamente a favor de "LA VENDEDORA" por el solo transcurso del tiempo de pleno derecho, sin necesidad de interpelación alguna, judicial o extrajudicial, y hasta el efectivo cumplimiento de la prestación por "LA COMPRADORA". El monto así determinado podrá ser reclamado judicialmente por la vía ejecutiva, teniéndose presente que el pago de la pena pactada, cualquiera que fuera su monto no extingue el derecho de "LA VENDEDORA" a solicitar el cumplimiento de la obligación principal de pagar el saldo de precio. A su vez, si "LA VENDEDORA" no cumpliere con la entrega del inmueble o con las condiciones y plazos establecidos, incurrirá en una multa diaria de ......, como pena por el retardo, lo que se devengará en favor de "LA COMPRADORA" automáticamente, por el solo transcurso del tiempo, de pleno derecho, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna, hasta el efectivo cumplimiento de la prestación por "LA VENDEDORA" El monto así determinado podrá ser deducido del saldo de precio o reclamarse judicialmente por la vía ejecutiva teniéndose presente que el pago de la pena pactada cualquiera fuere su monto, no extingue el derecho del comprador a solicitar el cumplimiento de la obligación principal, de entregar el inmueble y otorgar la escritura.
* Otra opción: Vencida la fecha designada para el acto de suscribir la escritura traslativa de dominio y de no comparecer el comprador para el cumplimiento de tal recaudo, no será necesaria la intimación previa y el presente boleto quedará resuelto de pleno derecho. En consecuencia y a los fines de evitar la indisponibilidad del inmueble durante el tiempo que pudiere demorar los trámites extrajudiciales del caso, el vendedor podrá disponer libremente del bien objeto de esta compraventa, una vez que el escribano designado en la cláusula…. Le haya otorgada testimonio del acta, donde conste las causas de la imposibilidad de haberse escriturado. Cuando el incumplimiento observado en la presente cláusula fuere motivado por culpa del vendedor, al comprador, previo levantamiento del acto ante el mismo escribano designado, le cabe el derecho de considerar resuelto de pleno derecho el presente boleto de compraventa, reservándose el derecho de accionar contra el vendedor por daños y perjuicios, o bien, exigir, por la misma vía judicial, la escrituración del referido inmueble. En ambos casos, el cumplidor deberá comunicar al incumplidor en forma fehaciente su voluntad.
Las partes contratantes pactan de común acuerdo que de no otorgar la posesión del inmueble en la fecha y condiciones previstas en la cláusula …, la vendedora se hará pasible de los daños y perjuicios ocasionados por tal motivo al comprador, los que quedan convenidos en la suma de ….. diarios hasta tanto se cumpla esa condición. Si no se presentare la compradora en la misma fecha convenida para recibir la posesión, deberá pagar a la vendedora la suma de ….. diarios por el mismo concepto.↓Cláusula sobre pacto comisorio y cláusula penal. Nos remitimos a lo explicado en la Unidad V y Unidad IV respectivamente.
OCTAVA: A los efectos del fiel cumplimiento de las obligaciones que surgen del presente contrato, las partes convienen pactar la mora automática, la que se producirá por el mero vencimiento de los plazos acordados, sin perjuicio de lo establecido en el art. 509 del Código Civil.↓Cláusula sobre mora automática.
NOVENA: Presente en este acto la Sra......., DNI....... domiciliada en......, cónyuge en primeras nupcias de "LA VENDEDORA" quien presta su asentimiento a la venta efectuada por su esposo, en los términos del art. 1277 del Código Civil.↓Cláusula sobre asentimiento conyugal: Recordemos que el mismo es necesario para disponer bienes gananciales cuyo titular es uno solo de los cónyuges y bienes propios, si se presentan juntamente las siguientes circunstancias: que el bien sea sede del hogar conyugal y haya hijos menores o incapaces.DÉCIMA: De ocurrir el fallecimiento del comprador antes de suscribirse la escritura traslativa de dominio, sus herederos deberán unificar personería dentro de los sesenta días de haberse otorgado la apertura de la sucesión, sin perjuicio de dar cumplimiento a todas las cláusulas del presente documento.
* Otra opción: Si durante el plazo suspensivo convenido en este boleto aconteciera el fallecimiento o incapacidad de la parte COMPRADORA, quienes resulten sus herederos o legatarios deberán suministrar a la otra parte las constancias que acrediten la personería, representación y autorización, dentro de los.... días corridos desde el deceso, y deberán cumplir con todas las obligaciones que surgen del presente boleto y suscribir la escritura traslativa de dominio. Ante el incumplimiento de los herederos, la parte vendedora resolverá de pleno derecho el presente boleto, quedando facultada para accionar en la forma que mejor estime contra aquellos.
* Otra opción: En caso de fallecimiento o incapacidad de cualquiera de las partes, sus sucesores o sus representantes legales deberán, dentro de los diez días de producido el deceso o la declaratoria de incapacidad, entregar a la otra parte las constancias judiciales de la unificación de la representación y autorización, que deberán gestionar en el expediente respectivo, a los efectos de otorgar sin mayores dilaciones, la escritura de la presente operación. ↓Previsión en caso de fallecimiento de las partes.
UNDÉCIMA: Para todos los efectos legales que pudieran surgir del presente, las partes se someten a los tribunales nacionales de primera instancia en lo civil de la Capital Federal, renunciando a cualquier otro fuero o lugar que pudiere corresponderles y fijan sus domicilios especiales en...... donde se tendrán por válidas todas las notificaciones, intimaciones, citaciones y emplazamientos judiciales y/o extrajudiciales que se les efectuaren.
↓Cláusula sobre la competencia judicial en caso de conflicto y de constitución de domicilios contractuales: Con respecto al primer punto, puede resultar útil por ejemplo si el inmueble se encuentra ubicado en determinada circunscripción territorial y las partes prefieren, en caso de conflicto, litigar en otra. Con respecto a la constitución de domicilio especial, cuyo concepto fue analizado en la Unidad II, es importante pues es el que surtirá efectos con relación al contrato, especialmente respecto de cualquier notificación que deba efectuarse.
DUODÉCIMA : En cumplimiento de lo preceptuado por la ley comercial, el martillero y corredor señor.............., con domicilio en......., de esta Capital Federal, se halla presente en este acto confirmando la identidad de los contratantes, quienes por su parte reconocen y aceptan la intervención realizada por él en la presente compraventa. En consecuencia se establece, de común acuerdo entre el comprador y vendedor, otorgar a favor del martillero y corredor interviniente, en concepto de comisión, el........... por ciento del precio total de venta por cada parte.↓Constancia de intervención del corredor: El art. 36 inc. j de la ley nacional 25.028 establece: “En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad….”
En prueba de conformidad, se firman ...............ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los............días del mes de.........del año.....Otra opción: Leído a los presentes el texto íntegro del presente boleto de compraventa, y ratificadas por las partes todas sus cláusulas y condiciones, de conformidad se firman .... ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la ciudad de Buenos Aires, a los.... días del mes de..... de.....↓Cierre: Si no se consignó en el encabezamiento, debe indicarse el lugar y fecha de celebración (puede ser cualquier día). Se debe cumplir con el requisito formal de la pluralidad de ejemplares, pues el boleto de compraventa es un instrumento privado.Por último, las partes deben firmar el boleto al pie sin dejar espacios en blanco y es conveniente también firmar las hojas previas a los fines de marcarlas para tener seguridad de que no serán sustituidas por otras.Resulta aconsejable que el boleto adquiera fecha cierta, pues recién a partir de entonces es oponible respecto de terceros. La doctrina entiende que la certificación de firmas realizada por un escribano le otorga fecha cierta al instrumento privado en cuestión, en este caso al boleto de compraventa).
Diferentes cláusulas especiales en un Boleto de Compraventa
* Venta por inhabilitado judicialmente (art. 152 bis C.C. – ebrios o toxicómanos consuetudinarios – pródigos – disminuidos en sus facultades).Se deja expresa constancia que el vendedor se encuentra comprendido dentro del inciso .... del art. 152 bis del Código Civil, por lo que es asistido en este acto por su curador....., Sr......., DNI.....domiciliado en...., quien acredita el carácter invocado con testimonio de la sentencia – cuya copia se acompaña al presente - recaída en el juicio por inhabilitación del vendedor, que se tramitó ante el Juzgado.........Nro....... a cargo del Dr......, Secretaría..... a cargo del Dr......., del cual se transcribe la parte pertinente de la sentencia que dice así: “...........”, expresando el curador su conformidad con la venta realizada, quien firma en prueba de ello al final del presente contrato.
* Venta realizada por los herederos de una sucesión
Los vendedores manifiestan que esta venta la realizan en el carácter de herederos universales de ......, cuya sucesión ab-intestato se tramitó por ante el Juzgado......., Nro.... a cargo del Dr......., Secretaría....a cargo del Dr......., habiéndose dictado la correspondiente declaratoria de herederos, cuya parte pertinente dice así: “.......”, que fue inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el....de....de... , certificado de lo cual se acompaña para se agregado al presente instrumento.
* Compra en comisión
a) El comprador adquiere el inmueble “en comisión”, obligándose a la fecha de la escrituración, a identificar a su comitente, de lo contrario se lo considerará comprador definitivo.
b) El señor.... compra en comisión, obligándose a comunicar ante del día... del mes.... del año.... el nombre y demás datos de la persona para quien compra.
c) Queda convenido que en virtud de que la compra lo es “en comisión”, la parte vendedora permitirá la visita del inmueble objeto de esta compraventa, a terceros interesados, los días..... entre la ....h ora y..... Esta autorización tiene vigencia hasta..... días antes de suscribir la respectiva escritura de dominio.
* Vendedor emancipado (por matrimonio) que vende un inmueble adquirido a título gratuito.
a) Autorización judicial: Teniendo en cuenta que el vendedor es un menor emancipado y tratándose de un inmueble adquirido a título gratuito (....), y conforme lo establecido por el art. 135 del Código Civil, se acompaña al presente copia del testimonio de la autorización judicial que permite venderlo, el cual se agrega al presente, formando parte integrante del mismo.
b) Acuerdo del cónyuge mayor de edad: Teniendo en cuenta que el vendedor es un menor emancipado y tratándose de un inmueble adquirido a título gratuito (....), y conforme lo establecido por el art. 135 del Código Civil, se encuentra presente en este acto, Sra...., cónyuge del vendedor, argentina, con DNI...., domiciliada en...., en su condición de mayor de edad, quien presta su total acuerdo para la venta del inmueble objeto de este acto, firmando al pie del presente.
* Venta de bienes de menores de edad.Siendo menor de edad el titular de dominio del inmueble que por este acto se vende, comparecen...... argentino, mayor de edad, casado, con DNI....., domiciliado en .......y ..........argentina, mayor de edad, con DNI..... domiciliada en...., en su carácter de padres del menor citado, y en nombre y representación de su hijo manifiestan y exhiben en este acto testimonio de la correspondiente autorización judicial dispuesta por el señor juez....., a cargo del Juzgado........, Secretaría..... a los efectos de enajenar el inmueble en cuestión....
* Venta ad corpus
Las partes contratantes dejan expresamente aclarado y convenido que la presente compraventa se realiza bajo la cláusula especial “ad hábeas”, es decir que la vendedora no garantiza la exactitud de las medidas que contiene el citado inmueble.
* Boleto de compraventa de inmueble con préstamo de institución de crédito.El comprador se encuentra gestionando un préstamo hipotecario ante.........., con cuyo importe abonará el precio estipulado, otorgándole el vendedor para realizar dicho trámite un plazo de...... a partir de la fecha, vencido el cual, la presente operación quedará resuelta de pleno derecho.
* Boleto de compraventa de inmueble ocupado por inquilino.
Se deja constancia que la propiedad objeto de esta compraventa se halla arrendada al señor....., según contrato de locación de fecha ....., cuyo vencimiento se operará el día ..... de..... del año...., debidamente sellado, cuyo ejemplar correspondiente al locador le será entregado en el acto de la posesión y escrituración a que se refiere la
cláusula ... La fotocopia que se agrega al presente boleto de compraventa forma parte integrante del mismo. Por su parte, el vendedor se obliga a notificar en forma fehaciente al locatario de la venta del inmueble.
* Propiedad Horizontal en construcción
Cláusula….- OBJETO: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y ésta adquiere una unidad funcional a construir, destinada a vivienda, sita en el…. piso, designada provisoriamente con la letra…., según surge del plano municipal aprobado del edificio en construcción sito en la calle….., entre…. y…..de la localidad de…., inscripto en la matrícula…. con la siguiente Nomenclatura Catastral: Circunscripción…, Sección…, Manzana… Parcela…. La designación definitiva de la unidad adquirida en este acto será la que la autoridad competente determine de acuerdo a la ley 13.512 de Propiedad Horizontal. En este acto, las partes rubrican un ejemplar del referido plano (Anexo I) y del pliego de especificaciones técnicas (Anexo II) los cuales forman parte de este contrato.
Cláusula… – PLANOS Y MEDIDAS: Este venta se formaliza “ad corpus”, conviniéndose que las medidas de la unidad son provisorias y podrán sufrir las modificaciones que imponga la marcha de la obra, la dirección de la misma o las autoridades competentes. Las medidas que se considerarán definitivas serán las que resulten en el plano de subdivisión en propiedad horizontal que, oportunamente se someterá a la aprobación de las autoridades competentes. Todas las alteraciones que introduzca LA VENDEDORA en ejercicio de derechos reservados en este boleto, no dará derecho A LA COMPRADORA a resolver este boleto ni a reclamar un reajuste o modificación del precio ni a reclamar indemnización de ningún tipo.
Cláusula… – ESPECIFICACIONES TÉCNICAS: LA COMPRADORA suscribe en este acto los planos de la Unidad y el pliego de especificaciones técnicas adjuntos al presente como Anexo II, dejando expresa constancia que conoce y acepta la calidad de los detalles constructivos y de terminación, así como la calidad y marca de los materiales, artefactos y accesorios a emplearse en la edificación, conviniéndose que las indicaciones que surgen del citado anexo han sido hechas a título ejemplificativo y que la dirección de obra podrá decidir libremente introducir las modificaciones que estime convenientes, conservando el nivel de calidad representado por las marcas señaladas.
Conclusión
Se encuentra a cargo del corredor inmobiliario la redacción de diferentes instrumentos encaminados a la celebración exitosa del negocio de compraventa inmobiliaria. Me refiero a la autorización de venta, a la reserva ad referéndum del propietario, a la seña y, por supuesto, al boleto de compraventa.
Ahora bien, en esa tarea de “preparación” de los citados documentos, el corredor debe tener suma precaución ya que, de los términos y de la redacción utilizada dependerán las consecuencias prácticas que deriven de los mismos.
En la ya citado obra titulada “Como redactar un contrato, el Dr. Atilio A. Alterini sostiene: “Redactar, pues, es escribir. Pero no sólo escribir, sino hacerlo con un propósito, de cierta manera, con cierto contenido, con adecuación a determinada técnica…Y así como “las palabras de la ley deben ser pesadas como diamantes”, las palabras con las que se redacta un contrato han de ser ponderadas minuciosamente….El eje de compromiso en la redacción contractual es, de tal modo, la claridad; aconsejaba Quintiliano: “Al escribir proponte, no que alguien te pueda llegar a entender, sino que nadie te pueda dejar de entender”.
Entonces, la claridad y precisión en la redacción contractual es fundamental, máxime cuando lo que está en juego es la elaboración de documentos que carecen de regulación legal, como por ejemplo, la reserva.
Y, por supuesto, la claridad y la precisión se deben apoyar en el conocimiento técnico de los términos y de los distintos institutos jurídicos.
Dra. María Jimena Godino
