MEMOIRE DE FIN D’ETUDES - bibliotheque.cesag.snbibliotheque.cesag.sn/gestion/documents_numeriques/... · CENTRE AFRICAIN D’ETUDES SUPERIEURES EN GESTION Avril 2015 ETUDE DE FAISABILITE

CESAG EXECUTIVE

MEMOIRE DE FIN D’ETUDES

Pour l’obtention du MASTER PROFESSIONNEL EN SCIENCES DE GESTION,

OPTION GESTION DES PROJETS Promotion 7, Année académique 2013-2014

THEME

Préparé par : Sous la direction de : KRA Koffi Blaise Igor Monsieur Abdoul Aziz KANE, Enseignant associé au CESAG

CENTRE AFRICAIN D’ETUDES SUPERIEURES EN GESTION

Avril 2015

ETUDE DE FAISABILITE D’UN PROJET DE

CREATION D’ENTREPRISE DE CONSTRUCTION

DE LOGEMENTS SOCIAUX A YOPOUGON

(Cote d’Ivoire)

CESAG - BIBLIOTHEQUE

Etude de faisabilité d’un projet de création d’entreprise : de construction de logements sociaux à Yopougon

KRA Koffi Blaise Igor, Master en Gestion de Projets, CESAG, 2013-2014 Page i

DEDICACE : Je dédie ce travail à ma famille et plus particulièrement à ma mère, à toutes les personnes qui ont contribué de près ou de loin à sa réussite



KRA Koffi Blaise Igor, Master en Gestion de Projets, CESAG, 2013-2014 Page ii

REMERCIEMENTS Le plaisir est pour nous de remercier tous ceux et celles qui ont contribué d’une manière ou

d’une autre à la réalisation de ce travail.

Nos sincère remerciement à Dieu notre Père qui nous a couvert de sa grâce et sa protection

tout au long de notre formation.

Nous disons merci du fond du cœur à :

Une mention spéciale à mon directeur de mémoire Abdoul Aziz KANE Formateur /

Consultant en Gestion de projets pour sa disponibilité, permettant la réussite de ce travail.

Docteur Koné Yékéminan Anatole chargé de communication au CORAF (Conseil Ouest et

Centre Africain pour le Développement et la Recherche Agricole) pour son soutien illimité.

Monsieur Justin NAMA Comptable au CORAF (Conseil Ouest et Centre Africain pour le

Développement et la Recherche Agricole) pour ces conseils et son soutien de toute nature.

Monsieur Franck ANVOU Assistant Technique en Etude de faisabilité au Ministère du Plan

et du Développement (Abidjan) pour ces conseils.

A tout le corps professoral du CESAG pour la qualité de l’enseignement prodigué durant

notre formation particulièrement Mr Amadou Traoré qui a été comme un père pour nous.

A tout le personnel de l’administration pour sa disponibilité ;

A nos collègues de la 7ème promotion du MASTER /gestion de projets pour les bons moments

passés ensemble.

Tous les membres et sympathisants du Réseau Africain des Gestionnaires de Projets

(RAGEP).



KRA Koffi Blaise Igor, Master en Gestion de Projets, CESAG, 2013-2014 Page iii

LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS - AFD : Analyse Financière Détaillée

- AFNOR : Agence Française de Normalisation

- AFS : Analyse Financière Sommaire

- AGEF : Agence de Gestion Foncière

- ANSD : Agence Nationale de Statistique et de la Démographie

- BFR : Besoin en Fonds de Roulement

- BHCI : Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire

- BNETD : Bureau Nationale des Etudes Techniques et de Développement

- BTP : Bâtiment et Travaux Publics

- CA : Chiffre d’Affaires

- CAF : Capacité d’Autofinancement

- CDMH : Compte de Mobilisation pour l’Habitat

- CESAG : Centre Africain d’Etudes Supérieures en Gestion

- CGRAE : Caisse Générale de Retraite des Agents de l’Etat

- DGI : Direction General des Impôts

- DR : Délai de Récupération

- DSRP : Document Stratégique de réduction de la pauvreté

- EFF : Echéancier des Flux Financiers

- FAO : Formulation of Agriculture

- FPM : Fonds de Prévoyance Militaire

- FSH : Fonds de Soutien à l’Habitat

- GIBTP: Groupement Ivoirien du Bâtiment et des travaux publics

- INS : Institut Nationale des Statistiques

- MPR : Méthode des Prix de Référence

- MUGEFCI : Mutuelle Générale des Fonctionnaires de Cote d’Ivoire

- OMD : Objectifs du Millénaire pour le Développement

- OMN : Organisation Mondiale de Normalisation

- PAPH : Programme d’Appui à la Politique de l’Habitat

- PME : Petites et Moyennes Entreprises

- RDC : Rez-de-chaussée

- RUMI : Rendement interne en Unité Monétaire

- SICOGI : Société ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière



KRA Koffi Blaise Igor, Master en Gestion de Projets, CESAG, 2013-2014 Page iv

- TRE : Taux de Rentabilité Economique

- TRI : Taux de Rentabilité Interne

- TRIe : Taux de Rentabilité interne Economique

- UNAFOCI : Union Nationale des Fonctionnaires de Côte d’Ivoire

- VAN : Valeur actuelle Nette

- VANe : Valeur Actuelle Nette Economique

- VAS : Valeur Actuelle Supplémentaire



KRA Koffi Blaise Igor, Master en Gestion de Projets, CESAG, 2013-2014 Page v

SOMMAIRE

DEDICACE : ................................................................................................................ i

REMERCIEMENTS ..................................................................................................... ii

LISTE DES ILLUSTRATIONS .................................................................................... vi

LISTE DES TABLEAUX ............................................................................................ vii

INTRODUCTION GENERALE ................................................................................... 8

PRESENTATION DE L’ETUDE ................................................................................. 9

1. Problématique de l’étude ........................................................................................ 9

2. Objet de l’étude .................................................................................................... 11

3. Objectifs de l’étude ............................................................................................... 11

a) Objectif général ................................................................................................. 11

b) Objectif spécifique ............................................................................................ 11

4. Intérêt de l’étude................................................................................................... 11

5. Démarche de l’étude ............................................................................................ 12

a) La recherche documentaire : ............................................................................ 12

b) La collecte de l’information ............................................................................... 12

c)Traitement des informations collectées .............................................................. 13

6. Plan de l’étude ..................................................................................................... 13

PREMIERE PARTIE : CADRE CONCEPTUEL ET FONDEMENTS THEORIQUES 14

CHAPITRE I : CONCEPTS DE L’ETUDE ............................................................. 14

Section 1 : Définitions de concepts .................................................................... 14

Section 2 : Les étapes de la préparation d’un projet .......................................... 20

CHAPITRE II : PRESENTATION DU MODELE D’ANALYSE ET LA METHODOLOGIE DE L’ETUDE .............................................................................. 38

Section 1 : Définition des variables et des indicateurs du modèle ..................... 38

Section 2 : Cadre et méthodologie de l’étude .................................................... 42

DEUXIEME PARTIE : APPLICATION A LA CREATION D’UNE SOCIETE DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX A YOPOUGON ............................ 45

CHAPITRE III : PRESENTATION DU PROJET ....................................................... 45

Section 1 : Etape de la préparation .................................................................... 46

Section 2 : Les risques professionnels dans le secteur des BTP ...................... 76

CHAPITRE IV : PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS. ................................ 82

CONCLUSION ......................................................................................................... 85

ANNEXES ................................................................................................................ 88



KRA Koffi Blaise Igor, Master en Gestion de Projets, CESAG, 2013-2014 Page vi

LISTE DES ILLUSTRATIONS Figure 1 : ”Représentation graphique du cycle de projet - d'après “Guide for Training in the Formulation of Agricultural and Rural Investment Projects”, FAO .................. 18 Figure 2 : indicateurs de la variable expliquée ......................................................... 41 Figure 3 : Organigramme de l’entreprise .................................................................. 65 Figure 4: Schémas de la détermination du PR ......................................................... 73 Figure 5 : Détermination du prix de référence .......................................................... 73



KRA Koffi Blaise Igor, Master en Gestion de Projets, CESAG, 2013-2014 Page vii

LISTE DES TABLEAUX Tableau 1 : Tableau des indicateurs des variables explicatives ............................... 40 Tableau 2 : Analyse de la demande passée en logements ...................................... 48 Tableau 3 : Analyse de la demande future en logements ........................................ 49 Tableau 4 : Matrice SWOT de la société .................................................................. 52 Tableau 5 : Tableau de prévision des prix approximatifs de logements ................... 56 Tableau 6 : Tableau des dépenses d’exploitation .................................................... 61 Tableau 7 : Tableau des salaires de base ................................................................ 62



KRA Koffi Blaise Igor, Master en Gestion de Projets, CESAG, 2013-2014 Page 8

INTRODUCTION

Après avoir acquis sa souveraineté nationale et conquis sa place dans le concert

des nations, la Côte d’Ivoire avait décidé de mettre un accent particulier sur la

modernisation de son espace urbain. Plusieurs infrastructures économiques

devaient être construites et des logements garantissant un cadre de vie décent pour

les Ivoiriens devaient voir le jour.

Le premier président de la République, décide alors de mettre sur pied une politique

en faveur de la promotion du logement en créant des sociétés d’Etat. Ces entités

deviennent de véritables déclencheurs de la politique d’habitats sociaux, avec

comme articulation la location-vente. Elles ont comme objectifs assignés la

réalisation, à bon marché, d’un habitat de qualité en direction des populations à

revenus moyens. Il s’agit là d’une véritable politique à caractère social visant à

satisfaire la volonté des ménages à faibles revenus d’acquérir des logements

convenables.

Ainsi, En vingt-cinq ans, soit de 1960 à 1985, quelque 125 000 logements ont été

réalisés au grand bonheur de cette catégorie de la population ivoirienne. Mais cette

dynamique prendra malheureusement un autre tournant avec le désengagement de

l’Etat et des partenaires financiers institutionnels en 1980. Depuis 1985, on a plus

assisté à de nouvelles constructions de logements sociaux alors que la population

est passée de 11millions d’habitants en 1985 à 16 millions d’habitants en 2000. Les

relais n’ont pas été assurés, si bien que les besoins en logements se sont

accumulés au fil des années créant une urgence dans ce secteur sinistré.

Entre 2000 et 2002, l’Etat met donc en place un Programme d’Appui à la Politique

de l’Habitat (PAPH), et des programmes tests d’aménagement de terrains urbains.

Malheureusement, les crises successives que la Côte d’Ivoire a connue ont

également contribué à dégrader fortement sa situation économique et ces projets

ont été arrêtés. Les promoteurs immobiliers ont pris moins de risque alors que la

demande, elle, a connu une véritable envolée.




Aujourd’hui après la crise le climat politico-social semble redonner confiance aux

investisseurs et le temps est à la reconstruction du pays avec la vision de faire de la

Côte d’Ivoire un pays émergent d’ici à 2020. Créant ainsi des conditions favorables à

l’investissement comme la création de zones franches à Grand Bassam ou la

réduction des contraintes à l’implantation de nouvelles entreprises notamment dans

le domaine de la construction de logements sociaux.

PRESENTATION DE L’ETUDE

1. Problématique de l’étude Le nouveau gouvernement après la crise post-électorale a décidé de s’approprier du

document stratégique de réduction de la pauvreté (DSRP). Ainsi, il envisage faire

de la Côte d’Ivoire un pays émergent à l’horizon 2020. Pour atteindre cet objectif,

l’état a décidé de s’investir dans des domaines tels que :

L’éducation, la santé, la lutte contre le chômage et les grands travaux de

construction.

Ces différents travaux de construction ont été définis à travers divers projets comme

le troisième pont Henry Konan Bédié, le prolongement de l’autoroute du nord,

construction de logement (60.000 logements).

L’immobilier en Côte d’Ivoire constitue une préoccupation pour un grand nombre

d’Ivoiriens qui ont du mal à avoir accès à un logement décent, à moindre coût et de

qualité. C’est pourquoi depuis un moment, le secteur de l’immobilier notamment

celui du logement social est en train de connaitre en Côte d’Ivoire, une évolution

remarquable.




Avec un déficit de logements estimé à 22 000 par an dans le seul district d'Abidjan

et plus de 100 000 par an sur l'ensemble du territoire national, le pays connaît une

véritable crise du logement depuis plusieurs années. Pour tenter de réduire ce grand

déficit, l’Etat a décidé de travailler en partenariat avec des structures spécialisées

dans la construction de logements sociaux pour un projet de 600000 logements/an.

C’est dans ce cadre que des appels d’offres ont été lancés afin de sélectionner les

structures les plus performantes sur la base des critères d’efficacité et de rigueur

dans la réalisation des prestations.

Cependant, force est de constater que bien que les populations présentent un réel

besoin en logements, peu d’entreprises arrivent à satisfaire les dits besoins, car

incapable de survivre aussi longtemps sur le marché (80 à 85% des entreprises

disparaitre dans les cinq années qui suivent leur création). Pour celles qui arrivent à

survivre, elles glissent progressivement vers l’informel.

Ce constat amène donc à se poser un certain nombre de question :

- Pourquoi 801% des entreprises ivoiriennes du secteur immobilier

disparaissent-elles seulement cinq ans après leur création ?

- Pourquoi les entreprises du secteur immobilier lorsqu’elles arrivent à survivre

glissent progressivement vers l’informel ?

L’analyse de ces différentes questions fait ressortir plusieurs causes à ces

problèmes. Ce sont entre autres :

- La non-qualification du personnel ;

- La non-fiabilité des matériaux de construction ;

- Faiblesse organisationnelle de l’entreprise ;

- Problème de management du dirigent ;

- Méconnaissance des règles de gestion ;

- Mauvaise allocation et/ou gestion des ressources ;

- L’inexistence d’une étude de faisabilité adéquate.

1 INS institut national des statistiques, rapport annuel de 2011




Toutes ces causes sont vérifiées cependant dans notre étude nous nous attarderons

sur la dernière cause qui semble plus pertinente. En effet, c’est au vu de la

méconnaissance de l’environnement et de la population que les entrepreneurs se

lancent dans ce secteur. Toutefois, l’existence d’étude de faisabilité permettra de

mieux cerner les différents problèmes qui emboitent les entreprises qui s’adonnent

à ce secteur sur le long terme.

2. Objet de l’étude Le présent mémoire porte sur l’étude de faisabilité d’une société de construction de

logements sociaux à Yopougon.

3. Objectifs de l’étude

a) Objectif général L’objectif du mémoire est de prouver la faisabilité technique, organisationnelle,

institutionnelle et financière de l’étude. Ce faisant, ce mémoire contribuera à mettre

en place un modèle opérationnel d’étude de faisabilité de société de construction de

logements sociaux dans la ville d’Abidjan.

b) Objectif spécifique Pour atteindre cet objectif général, les objectifs spécifiques sont les suivants :

- Identifier les principales contraintes présentes dans le secteur ;

- Formuler des recommandations pour les nouvelles structures ;

- Accompagner les projets dans l’étude sur la création de logements sociaux ;

- Identifier les contraintes récurrentes dans la conception et le management

des projets de logements sociaux.

4. Intérêt de l’étude Au plan personnel

La réalisation de la présente étude n’est pas anodine. Elle s’avère d’une importance

capitale sous trois angles : pour le CESAG, pour le ministère de la construction et

enfin pour nous-mêmes.




- Pour le CESAG : elle servira non seulement à améliorer la documentation et

les références bibliographiques pour les recherches dans le cadre d’étude

similaire, mais aussi, elle sert à matérialiser notre parcours au sein de cet

institut comme le veut son système éducatif.

- Pour le Ministère de la construction : tout d’abord, ce document de projet

s’inscrit dans la perspective d’amélioration du niveau général du secteur

privé. En permettant de revoir les conditions ou modalités de création de

société dans la construction de logements sociaux mais aussi, de réorganiser

le secteur. Il se présentera également comme une référence en matière de

conception de projet et comme un instrument permettant d’inciter les

promoteurs privés à s’investir dans le domaine de la construction plus

précisément celui des logements sociaux afin de relancer le niveau de ce

secteur qui connait une évolution remarquable.

- Pour l’auteur : ce document est le fruit de deux années d’études en Gestion

de projets. Il matérialisera les diverses connaissances acquises au cours de

ces années d’études au CESAG. C’est également une occasion pour nous de

mettre en pratique les théories de conception de projets et de management

des entreprises et autres organisations que nous avons eu à étudier.

5. Démarche de l’étude Pour les démarches de cette étude afin de mieux cerner toutes les étapes de la

conception de projet et de création d’entreprise, il a été adopté la démarche

suivante :

a) La recherche documentaire : - Mener une revue de la littérature pour détailler et cerner les contours de la

conception de projet.

- Concevoir un modèle théorique de conception de projet viable

- Elaborer un questionnaire.

b) La collecte de l’information - Enquêtes et collectes d’informations auprès des populations d’Abidjan

- Collectes d’informations auprès de l’ANSD




- Collecte d’informations à la bibliothèque du CESAG, de données sur internet

et de propriétaires de logements de la ville d’Abidjan.

c)Traitement des informations collectées - Traiter les informations collectées à travers un modèle d’analyse de données

- Présenter les résultats issus du traitement des données collectées

- Intégrer les résultats de l’enquête dans le modèle théorique

- Formuler des recommandations

6. Plan de l’étude Outre la présentation générale et la conclusion, la présente étude comprend deux

grandes parties :

- Une première où sont abordés les fondements théoriques de l’étude avec

deux chapitres :

Chapitre 1 : les concepts de l’étude

Chapitre 2 : Modèle d’analyse, contexte et méthodologie

- Une seconde partie consacrée à l’application, à la création d’une société de

construction de logements sociaux avec les chapitres suivants :

Chapitre 1 : Présentation du projet

Chapitre 2 : Analyse financière et recommandations.




PREMIERE PARTIE : CADRE CONCEPTUEL ET FONDEMENTS THEORIQUES

CHAPITRE I : CONCEPTS DE L’ETUDE

Nous définirons dans ce chapitre les concepts essentiels qui nous permettront de

cerner et de comprendre tous les termes de cette étude.

Section 1 : Définitions de concepts

Il existe une pluralité de définitions du terme « projet ». Pour spécifier et situer le

terme dans le contexte de management des projets, nous aborderons dans cette

partie :

- La notion de projet

- La typologie de projets

- Les différentes étapes du cycle de vie d’un projet.

I.1.1 Le concept de projet

Le projet 2 est un ensemble d’activités et d’actions entreprises dans le but de

répondre à un besoin (livrable) défini dans des délais fixés et dans la limite de

ressource budgétaire allouée. Autrement dit, un projet est élaboré pour répondre au

besoin d’un utilisateur, d’un client ou d’une clientèle et implique un objectif et des

actions à entreprendre avec des ressources données. Il permet de passer de l’idée à

l’action et a pour but de :

- Promouvoir une idée, structurer une série d’idées, concilier diverses

propositions d’actions.

- Envisager, planifier et définir le cours d’une action que l’on souhaite suivre

pour arriver à une situation spécifique.

- Décrire pour créer une nouvelle situation à un moment spécifié dans le futur.

2 Codex Mr TRAORE « Conception de projets »




D’après l’Organisation Mondiale de Normalisation (OMN) selon la norme ISO 1006 (version 2003) et reprise par L’AFNOR sous la forme X50-105 :

« le projet est un processus unique qui consiste en un ensemble d’activités

coordonnées et maitrisées, comportant des dates de début et de fin, entrepris dans

le but d’atteindre un objectif conforme à des exigences spécifiques, incluant des

contraintes de délai, de coûts et des ressources ».

Dans le même sens, la Commission Européenne (2001) définit le projet comme «

une séries d’activités avec des objectifs précis, conçus pour produire des résultats

spécifiques dans un délai donné ».

Amadoune DIALLO, dans son document de cours « gestion et animation d’une

équipe de projet » retient qu’un projet c’est :

- Une identité ;

- Un objectif SMART ;

- Un plan de mise en œuvre ;

- Un résultat attendu ;

- Un processus d’évaluation.

Le projet s’analyse également comme un processus constitué de deux grandes

phases :

- Une phase d’initiative qui part d’une idée de projet, d’un constat, et plus

précisément d’un besoin, et on cherchera des solutions qui seront toutes

passées au crible des contraintes que l’on a (budget, délais et performances

attendues) en particulier.

- Une phase de création ou de conception où toutes les actions importantes

pour aller à la solution décidée seront définies, ordonnancées, réalisées avec

un contrôle permanent de possibilité d’atteindre le résultat défini et attendu.




I.1.2 Typologie des projets

Les projets peuvent être classés par finalité et par activité :

I.1.2.1 Classification des projets par finalité (projet productif ou non productif)

• Projets de création de produits nouveaux : le produit n’existe pas encore,

mais on cherche à mesurer sa rentabilité. Leur particularité tient au passage

de l’idée de produit (Génie industriel et technique marketing).

• Projets d’investissement de productivité : L’entreprise cherche à mesurer

l’opportunité du changement d’un équipement, et non la rentabilité de

l’équipement. Le produit est connu et la demande est déjà appréciée.

• Projet d’investissement collectif ou sociaux : le terme social a un double

sens ; il peut signifier ce qui concerne le personnel d’une entreprise ou la

nature collective du projet, dans le sens national (ou public). Dans le premier

cas, il s’agit des investissements relatifs aux conditions générales de vie

dans une entreprise (équipements administratifs de toutes sortes). Le second

cas concerne tous les projets d’aménagement (d’infrastructure) ou de façon

générale tous les projets publics de substitution à l’initiative privée.

• Projets de développement : ces projets peuvent concerner toutes les

catégories précédentes, mais avec une composante particulière dans la

finalité, qui est celle du développement (engagent la société à long terme). Ils

sont initiés par l’Etat afin d’améliorer les conditions de vie des populations sur

le plan économique et social.

C’est dans cette classification que s’inscrit notre projet de logements sociaux. Elle

pourra aider l’Etat dans sa modernisation et le renouvellement de ces

infrastructures.




I.1.2.2 Classification de projets selon le domaine d’activité :

- Le cas des secteurs agricole et industriel ;

- Le cas de la production d’un bien et de la réalisation d’un service non

marchand.

I.1.2.3 Selon la taille :

On parlera de micro réalisation, de mégaprojet ou de macro projet.

Une micro réalisation : Un microprojet 3peut être défini comme une action de

développement initiée localement en réponse aux besoins exprimés par les

bénéficiaires, acteurs de leur propre développement.

Il se caractérise par :

• Une coopération de proximité ;

• Un coût global faible (généralement inférieur à 100 000 €) ;

• Un impact géographique à petite échelle ;

• Un éventuel caractère innovant.

Le terme "mégaprojet" a été retenu par le Comité de terminologie de la gestion des

grands projets.

En des termes simples, un grand Projet pose des difficultés particulières en raison

de l'état des connaissances, de l'avancement technologique ou de l'utilisation de

ressources importante, exigeant ainsi une gestion intégrée de ressources.

En utilisant le "grand projet" comme point de repère et en tenant compte des

contraintes de taille, d'étendue, de durée, d'urgence ou de complexité, on peut

classer les projets en ordre ascendant en les qualifiant de "macroprojet", de

"mégaprojet" et de "gigaprojet".

3 Micro projet, la définition par Wikipédia




I.1.3 Les étapes du cycle de vie d’un projet.

Le cycle de vie définit les phases qui relient le début du projet à sa fin. Il varie selon

les organisations mais implique un transfert de technique ou de responsabilité entre

les phases.

D’après les spécialistes en management des projets, les principales phases du

cycle de vie d’un projet sont les suivantes :

- L’identification

- La préparation

- L’appréciation (évaluation ex-ante)

- La réalisation

- La fermeture ou clôture du projet

Une connaissance objective de ces principales phases passe d’abord par leur

élucidation conceptuelle.

Figure 1 : ”Représentation graphique du cycle de projet - d'après “Guide for

Training in the Formulation of Agricultural and Rural Investment Projects”, FAO




- L’identification

L’idée lors de cette première étape est de concevoir un projet qui sera

économiquement rentable et socialement viable pour l’investisseur et qui pourra

contribuer au développement du pays, en étudiant certains nombre de facteurs.

- Préparation du projet

Cette phase consiste à amener le projet au stade où il sera reconnu et jugé faisable

du point de vue commercial, technique, organisationnel, financier, économique et

social après analyse de toutes les variantes. Il est important durant cette phase

d’obtenir l’adhésion de toutes les parties et de s’assurer qu’il y’a entente entre tous

les intervenants sur l’atteinte des objectifs.

- L’appréciation ou évaluation ex-ante

La synthèse des deux premières parties se fait à ce niveau. Le décideur doit peser

les risques qui existent et apprécier chaque élément pour arriver à un jugement

global. Elle permet de mesurer la situation initiale avant le démarrage du projet.

- La sélection

Il s’agit à ce niveau de réflexion, de choisir le projet ou de ne retenir que certaines

composantes. Le décideur peut être amené à négocier de plus haut niveau certains

aspects du projet.

- La réalisation

C’est la phase de mise en œuvre des moyens prévus dans l’accord de financement

en vue d’atteindre le résultats escomptés et l’objectif spécifique du projet.

La réalisation se fait sous quatre formes : la mise en œuvre, la réalisation de la

phase des investissements, la réalisation de la phase de production, le contrôle et le

rééquilibrage du projet.




- La clôture du projet

La réalisation de cet évènement peut être assimilée à la fin du projet ou son arrêt dû

à un insuccès. Le projet sera évalué et la fermeture administrative du projet

effectuée.

- L’évaluation ex-post

L’objectif consiste dans cette étape est de vérifier l’efficacité de l’atteinte des

objectifs et de faire une analyse des forces et des faiblesses internes du projet.

Section 2 : Les étapes de la préparation d’un projet

I.2.1 L’étude de marché

L’étude de marché est préalable à toutes les autres études. C’est l’étape

fondamentale au niveau de la préparation du projet, elle se propose d’appréhender à

l’aide de méthodes et d’instruments précis, le milieu dans lequel se meut ou va se

mouvoir l’unité de production considérée en vue d’optimiser la réalisation de ses

objectifs.

Elle consiste à définir l’offre et la demande d’un produit, d’une prestation.

Concrètement, elle doit permettre au créateur de vérifier qu’il existe bien une

clientèle pour son produit et que la demande est suffisamment importante pour qu’il

puisse répondre compte tenu de sa concurrence.

L’étude de marché peut comprendre les points portant sur :

- L’analyse de la demande passée et présente ;

- L’analyse de la demande future ;

- L’analyse de l’offre ;

- L’analyse de la concurrence ;

- La segmentation du marché ;

- Le positionnement ;

- La communication et la distribution.




1.2.1.1 Analyse de la demande passée et présente

Une analyse minutieuse et correcte de la demande passée et présente passe par

une collecte des données effectuées au niveau qualitatif et quantitatif :

- La collecte au niveau quantitatif

Elle concernera les quantités physiques et les prix : suivant le produit considéré, les

statistiques tiendront compte de la gamme de produit, de la zone géographique, du

type de client.

- La collecte au niveau qualitatif

Les diverses informations collectées seront relatives aux modes de distributions et

actions commerciales en faveur du produit ou service, l’attitude de la clientèle et les

actions des pouvoirs publics à l’endroit du produit.

1.2.1.2 Analyse de la demande future En dehors des enquêtes de terrain, il existe un nombre important de méthodes

statistiques pour l’estimation de la demande à venir : il s’agit des projections de

tendance, de l’utilisation des coefficients techniques de l’économie nationale, des

comparaisons internationales, des méthodes économétriques et des méthodes

faisant appel à des résultats d’enquête sur les budgets de famille.

1.2.1.2.1 L’analyse de l’offre

Dans sa globalité, le diagnostic de l’offre appréhende l’analyse de la concurrence et

du produit offert sur le marché.

1.2.1.2.2 L’analyse de l’offre du produit

Cette analyse porte également sur les éléments suivants : la quantité et la qualité du

produit, les prix du produit sur le marché, la disponibilité et les caractéristiques du

produit.




1.2.1.3 L’analyse de la concurrence

La concurrence peut être définie par la compétition existant entre les entreprises

opérant sur un même marché et satisfaisant les mêmes besoins des

consommateurs.

Afin de se maintenir et augmenter ses parts de marché, l’entreprise doit comprendre

la manière dont la concurrence s’exerce.

Identifier les entreprises d’un marché permet de connaitre la densité concurrentielle

existant sur ce marché.

Cette analyse s’effectue en déterminant les points suivants :

- Identification du secteur d’activités : l’ensemble des entreprises qui offrent

des produits se substituant les uns aux autres ;

- Identification des segments (types de clients concernés) adéquats ;

- Connaissance de la valeur ajoutée : niveau d’intégration des processus de

production et de commercialisation ;

- Identification de la sphère géographique.

1.2.1.4 La segmentation du marché

Le but de la segmentation est de regrouper les consommateurs en sous-segments

en fonction de leurs attentes et leurs motivations et, ainsi, les sensibiliser grâce aux

arguments élaborés. La segmentation dans une stratégie commerciale offre divers

avantages à l’entreprise, car elle lui permet de mieux cibler son offre lorsque les

critères géographiques, de comportement, ont été bien définis.

1.2.1.5 Le positionnement

Positionner un produit consiste à le concevoir et le promouvoir de façon à ce qu’il

acquiert une valeur distinctive face à la concurrence auprès du marché visé.

Le positionnement s’appuie le plus souvent sur un produit ou une marque, mais il

peut aussi concerner un service, un organisme ou même une personne.




1.2.1.6 La communication et la distribution Ces deux rubriques sont primordiales, car elles permettent de faire connaitre le

produit et de le rendre accessible à la cible visée :

La communication

Le volet communication est important pour tenir la clientèle informée sur le produit

ou le service ; les entreprises doivent consacrer un budget approprié pour toucher

leurs cibles en utilisant un message pertinent et le medium approprié.

La stratégie de communication doit tenir compte des objectifs commerciaux et

financiers déclinés mais également sur le positionnement du produit.

La distribution

Elle se détermine à partir du niveau de service souhaité, par le client et la dispersion

des attentes selon les segments du marché (choix, délai, crédit, installation,

réparation, …).

I.2.2 Etude technique

Elle découle de l’étude de marché et a pour objectif de déterminer la faisabilité du

projet. Elle doit montrer que dans les conditions actuelles et à partir des données

obtenues, la solution retenue est la meilleure. Le montage et l’analyse technique

d’un projet visent à en appréhender les résultats probables du point de vue des

paramètres techniques. Cependant, l’analyse technique est susceptible de

s’appliquer à tout projet, productif, éducatif, sanitaire, social, environnemental.

Cette étude pourra être techniquement faisable par la mise en place des éléments

suivants :

- La sélection de la technologie adéquate et le processus de production

approprié ;

- Le choix de la localisation appropriée ;

- L’Agencement optimale des différents intrants ;

- La détermination du programme de production du produit ;

- L’identification de l’ensemble des couts inhérents à la réalisation du projet.




I.2.2.1 Le choix de la technologie et du processus de production

Le choix d’une technologie est déterminant pour la sélection des équipements et du

processus de production qui sera utilisé pour transformer les intrants en produits

finis.

Ce choix technologique nécessite un arbitrage entre les capacités humaines du

projet, les installations et l’évolution de l’environnement externe (concurrence).

Dans ce cadre, la sélection d’une technologie est influencée par les facteurs tels que

la capacité de production désirée, la qualité et la flexibilité de la technologie, les

couts d’investissements requis et la capacité humaine à gérer la technologie.

I.2.2.2 Le choix de la localisation du site du projet Le choix du site du projet doit tenir principalement compte des éléments suivants :

- La localisation des matières premières ;

- La disponibilité de la main d’œuvre, de l’eau et de l’énergie ;

- Les conditions de transport de personnes et des biens ;

- Les lieux de consommation des produits.

I.2.2.3 Besoins en intrants et autres moyens

L’étude des besoins en input et autres moyens doit être conduite de la façon la plus

détaillée pour le fonctionnement correcte du projet au moment de sa mise en œuvre.

En plus des besoins quantitatifs par type de facteurs de production, il est nécessaire

de déterminer les spécifications des biens à rechercher (les conditions

d’approvisionnement, les prix,…).

Une attention particulière doit être portée sur la disponibilité des utilités comme l’eau,

l’électricité, les carburants… et sur les moyens de communication et les besoins en

main d’œuvre.

Pour évaluer les besoins en intrants, il est indispensable d’étudier :

- L’adéquation des intrants au processus de production et aux produits ;

- La disponibilité de la matière première et de la main d’œuvre ;




- Les couts des intrants ne doivent pas être sous-estimés ;

- La fiabilité : il convient d’évaluer la fiabilité des sources d’approvisionnement

et les risques de ne pas obtenir la qualité et les quantités voulues.

I.2.2.4 L’évaluation des coûts

Elle sert de support aux analyses financières et économiques. L’étude porte aussi

bien sur les coûts d’investissement que sur les coûts d’exploitation et les frais de

démarrage.

Les coûts d’équipement sont calculés sur la base de projets antérieurs, tout en

considérant les différences liées aux dates de réalisation, aux conditions de

production, aux modes d’organisation et aux économies d’échelle qui peuvent

apparaitre lorsque la capacité augmente. Ces coûts sont relatifs aux terrains, aux

infrastructures, aux diverses constructions, à la machinerie, l’équipement, l’outillage,

au matériel roulant, etc.

Les frais de démarrage sont relatifs à la formation, à l’engagement et au

perfectionnement du personnel, au temps supplémentaire devant être effectué pour

démarrer le projet, aux pertes de matériel résultant des essais, aux honoraires

versés aux consultants ou aux experts techniques et aux différents frais occasionnés

par les déplacements du personnel.

Les coûts d’exploitation ou encore appelés coûts de production, sont déterminés à

partir du calendrier de production établi. Ce sont les coûts de la main d’œuvre, de

matières premières et d’autres intrants et les frais généraux inhérents au projet.

I.2.2.5 Le calendrier de réalisation des investissements

En raison de leur interdépendance, les activités d’exécution techniques du projet

doivent être planifiées et coordonnées avec soin à travers : la phase d’équipement,

la phase de démarrage, et la phase de croisière du projet.

Les activités et les essais connexes doivent être définis et organisés en

conséquence avec indication de la date approximative à laquelle ils commencent et

des délais dans lesquels ils doivent se dérouler.




I.2.2.6 Les insuffisances des dossiers techniques de projet

Ces insuffisances techniques souvent décelées, se retrouvent généralement au

niveau de :

- La sous-estimation des coûts des équipements et autres frais connexes ;

- Le surdimensionnement des équipements de production ;

- L’absence d’hypothèses sur les variations futures des coûts ;

- L’absence de planification dans la réalisation des investissements.

I.2.3 Etudes institutionnelles et organisationnelles de projet

L’administration et la gestion peuvent paraitre comme une condition nécessaire

quant à la réussite ou à l’échec d’un projet.

En effet, une programmation des taches, une définition et une délimitation des

fonctions efficaces rendent une meilleure allocation des ressources imputables

souvent aux lenteurs et autres goulots d’étranglements constatés dans le

fonctionnement des différents services administratifs, technique ou financier du

projet.

I.2.3.1 L’analyse institutionnelle de projet

Il s’agit de bien analyser le statut juridique du projet en prenant en compte les

dispositions administratives et réglementaires dans le secteur de l’immobilier

(logements sociaux). La capacité des institutions à répondre aux besoins du projet,

en particulier les institutions à crédit, les lois et règlements techniques tels que les

lois sur la santé et la sécurité du travail, les normes techniques sont à prendre en

compte d’analyse. L’analyse institutionnelle détermine le degré de relations du projet

avec son environnement externe.

Par ailleurs, cette conception doit au préalable tenir compte de l’environnement

institutionnel dans lequel le projet va se mouvoir. Il s’agit essentiellement :

Des dispositions administratives et réglementaires en vigueur dans le secteur ou

dans le pays : le statut juridique du projet, le code des investissements, le code des

douanes, la fiscalité applicable, les procédures et les aides à la création de projet.




I.2.3.2 L’analyse organisationnelle de projet

L’aspect organisationnel s’articule autour de l’environnement interne du projet.

L’organisation est « la création d’un ordre qui permet de rationaliser les procédures

et d’attribuer clairement les responsabilités en matière de prise de décisions et de

répartition de taches ».

Elle a pour but de mener à bien l’administration du projet facteur important de sa

réussite. L’organisation doit être subordonnée aux objectifs à atteindre, car elle est

un moyen d’atteindre un but. L’étude organisationnelle cherche à définir un

organigramme de la meilleure façon pour une exécution efficace du projet. L’étude

organisationnelle est dans ce cadre très important dans les projets. Cette conception

est un élément indispensable pour le fonctionnement du projet et repose sur la

définition des fonctions et des taches de chaque acteur du projet, du style de gestion

et des principes d’organisation. En principe, l’aspect organisationnel se résume à la

structure et à la description des fonctions.

I.2.3.2.1 La structure de l’organisation du projet

La structure de l’organisation correspond à l’établissement de l’organigramme du

projet et repose sur :

- L’attribution de fonctions aux unités organiques ;

- L’attribution de postes aux unités organiques ;

- La disposition des postes dans l’ordre hiérarchique.




I.2.3.2.2 L’organisation des procédures et des instruments

Pour organiser le travail, les postes doivent être mentionnés et les responsabilités de

chaque agent définies à travers une élaboration des procédures de base

(procédures de recrutement, de passation de marché, comptable et financier…).

I.2.3.2.3 La description des fonctions

La nature des fonctions à remplir dans une organisation et les responsabilités qui s’y

attachent doit être décrite de façon détaillée avant tout démarrage du projet.

I.2.4 Etude d’impact environnementale et sociale d’un projet

L’analyse technique du projet portant sur la technologie, le processus de production

et le site d’installation du projet est déterminée dans une perspective de respect des

normes environnementales.

En d’autres termes, l’influence réelle des activités du projet sur la société ne peut

être obtenue qu’à travers la réalisation d’une étude d’impact social et /ou

environnemental.

I.2.4.1 L’analyse sociale de projet L’impact social d’un projet se réfère principalement aux répercutions que peuvent

avoir les activités du projet sur les rapports entre les personnes, sur les besoins des

individus, sur les normes, les croyances, les traditions, les classes sociales, les

mécanismes de socialisation et les sous-systèmes politiques qui constituent sans nul

doute la structure sociale.

En d’autres termes, l’étude des conséquences sociales du projet doit insister sur :

- La compatibilité du projet avec les valeurs, les traditions et les normes de la

population sous peine de rejet de projet ;

- Les caractéristiques démographiques et socioculturelles des populations ou

des clients ;




- La répartition des revenus de la population ;

- L’organisation de la production (ménages, rôle de la femme, régime

foncier,…) ;

- La migration interne résultant des activités du projet.

I.2.4.2 L’analyse environnementale de projet

La qualité de l’environnement est aujourd’hui une question qui intéresse de plus en

plus le public et qui prend donc une importance capitale dans les décisions

concernant le choix d’implantation d’un projet. En effet, l’impact environnemental

caractérise l’influence ou l’effet du projet sur le milieu écologique, la qualité de l’air et

de l’eau, la flore ou la faune ou sur tout autre élément naturel susceptible de

perturber la vie humaine, animale et/ou végétale.

Des problèmes pour l’environnement et l’écologie peuvent provenir non seulement

de la production, mais également de l’utilisation et de la destruction finale des

produits. Ainsi, les réactions négatives peuvent influer sur la réalisation du projet, sur

l’image ou sur le processus de production entrainant des coûts supplémentaires, et

par conséquent la viabilité du projet entier peut être mise en cause.

Les facteurs suivant doivent être pris en considération pour analyser l’environnement

du projet :

- Emission d’odeurs désagréables aux alentours du site du projet ;

- Emission de produits chimiques dangereux ;

- Dégagement de fumée ou de poussière ;

- Création de déchets recyclables et non recyclables ;

- Emission de bruits (circulation, chargement, production des gros camions).




I.2.5 L’analyse financière de projet

L’évaluation financière permet de se prononcer sur la viabilité financière du projet.

Elle permet sur la base des analyses antérieures de dégager le niveau de rentabilité

d’un projet. Elle répond à cinq types de préoccupations :

- Déterminer le montant des ressources financières nécessaires à la réalisation

et à l’exploitation du projet ;

- Déterminer le type de financement et la politique financière à adopter pour le

projet ;

- Analyser les variantes de projet en vue de choisir la meilleure ;

- Calculer la rentabilité financière du projet ;

- Calculer les risques financiers liés au projet.

L’étude financière intervient dans la phase de conception d’un projet à deux (2)

niveaux :

L’analyse financière sommaire (AFS) et l’analyse financière détaillée (AFD).

I.2.5.1 L‘analyse financière sommaire (AFS)

C’est une méthode extra comptable de calcul rapide de la rentabilité des différentes

variantes techniques d’un projet. Ainsi, l’AFS repose sur trois (3) principes

importants :

- Le non prise en compte des conditions financières (pas d’intérêts), fiscales ;

- Le non recours à la notion d’amortissements d’équipements ;

- L’absence d’inflation (utilisation de la monnaie constante) dans les calculs.

Pour effectuer une analyse financière sommaire, il faut passer par les cinq (5)

étapes suivantes ci-après.




I.2.5.1.1 Le tableau des investissements et renouvellements

Ce tableau retrace annuellement les coûts initiaux et de renouvellement des

investissements nécessaires au fonctionnement du projet. D’un point de vue

comptable, les investissements représentent les moyens de production dont

l’utilisation s’étale sur plusieurs années. Ils comprennent généralement :

- Les dépenses directement liées à l’acte d’investissement (frais de

constitution, de recherche, de publicité et de formation du personnel et des

immobilisations) ;

- L’accroissement du besoin en fonds de roulement qui accompagne la

réalisation d’un investissement.

I.2.5.1.2 Estimation du besoin en fonds de roulement (BFR)

Généralement, le cycle d’exploitation dans une entreprise comprend trois (3) phases

« achat-transformation-vente ». Or entre ces trois (3) phases, il peut écouler un

temps long pour que l’entreprise puisse avoir de la liquidité.

C’est pour cela, lors de la conception du projet, il faut déterminer le besoin en fonds

de roulement (BFR) indiquant le montant nécessaire pour financer le décalage entre

des dépenses d’exploitation (achat de matières premières, salaires, autres

charges,…) et la perception effective des recettes (encaissement des paiements des

clients). En effet, cette détermination du BFR implique une analyse des vitesses de

rotation prévisionnelle des stocks, une prévision du montant des crédits clients, et

des crédits fournisseurs.

Le BFR est considéré comme un investissement et fait partie intégralement de l’outil

de production au même titre que les immobilisations.

BFR = Stocks + Créances clients + Trésorerie - Dettes fournisseurs




I.2.5.1.3 Estimation des dépenses et des recettes d’exploitation prévisionnelles

Il s’agit d’estimer les dépenses et les recettes d’exploitation prévisionnelles en

fonction de la capacité des équipements et du marché potentiel estimé lors de

l’étude de marché.

En effet, les recettes ou chiffres d’affaires (CA) prévisionnelles des produits sont

déterminées à partir des résultats de l’étude de marché ou des prévisions de

production du projet.

I.2.5.1.4 Le tableau de l’échéancier des flux financiers (EFF)

L’EFF représente la somme algébrique du coût des investissements, des dépenses

auquel on soustrait les recettes d’exploitation, les valeurs résiduelles des

investissements et la reprise du BFR réalisées par le projet.

I.2.5.1.5 Les critères d’évaluation de la rentabilité des projets

Il s’agit de comparer les dépenses et les recettes année par année afin de déduire la

rentabilité du projet à travers deux (2) techniques d’évaluation.

- Les techniques non fondées sur l’actualisation

La comparaison des variantes de projet lors d’une étude de faisabilité implique

l’utilisation de deux (2) critères à savoir :

Le délai de récupération : c’est le temps nécessaire pour que les recettes du projet

équilibrent le montant des dépenses d’investissement et d’exploitation.

Le rendement de l’unité investie : ce critère de rendement de l’unité investie

correspond au quotient du montant cumulé des recettes auxquelles on soustrait les

charges d’exploitation par le montant des investissements.




- Les techniques fondées sur l’actualisation

Les deux (2) critères utilisés au niveau de ces techniques se résument comme suit :

Le critère de la valeur actualisée nette (VAN) : la VAN représente la somme des

flux financiers nets actualisés sur toute la durée du projet en utilisant un taux

d’actualisation donné. Un projet est considéré comme rentable si la VAN est positive

et non rentable si la VAN est négative.

Le taux de rentabilité interne (TRI) : le TRI est défini comme étant le taux i pour

lequel les recettes égalisent les dépenses. En effet, le TRI ne tient pas compte des

coûts de financement et des plus-values de réinvestissement mais les mouvements

de trésorerie sont représentés par les nombres inclus dans les valeurs.

Contrairement à la VAN, le TRI règle le problème du choix du taux d’actualisation

car il correspond aux taux d’actualisation pour lequel la VAN est nulle. De même, le

TRI correspond aux taux d’intérêts maximum que peut supporter le projet si

l’ensemble du financement provient d’un emprunt.

I.2.5.2 L’analyse financière détaillée (AFD)

Alors que l’AFS permet de choisir la meilleure variante du projet, l’analyse financière

détaillée (AFD) permet d’approfondir l’analyse de cette variante par l’utilisation d’un

cadre comptable appropriée. Elle intègre ainsi les normes comptables comme

amortissements, les conditions financières et fiscales auxquelles viennent s’ajouter

l’inflation.

Au même titre que l’AFS, l’analyse financière détaillée est élaborée suivant plusieurs

étapes.




I.2.5.2.1 Le tableau prévisionnel des amortissements

La définition comptable définit l’amortissement comme « l’amoindrissement de la

valeur d’un investissement résultant de l’usage, du changement de technique et de

toute autre cause ». En effet, l’amortissement constitue une ressource destinée à

assurer le renouvellement des immobilisations en affectant chaque année une partie

du bénéfice à la reconstruction du capital productif. Cette affectation se fait suivant

des taux fiscaux d’amortissement selon les types d’immobilisations du projet.

I.2.5.2.2 Le tableau de l’échéancier de remboursement de l’emprunt

A partir du cout global et du schéma de financement du projet déterminant les

montants des fonds propres mobilisables, des subventions possibles et la nature des

crédits, on peut bâtir le schéma de remboursement des emprunts contractés. Celui-

ci fait apparaitre année par année les intérêts à payer et le remboursement du

principal des emprunts.

I.2.5.2.3 Le compte de résultat prévisionnel

Le compte de résultat prévisionnel présente année par année les charges et les

produits d’exploitation du projet. Il indique également les soldes caractéristiques de

gestion permettant d’effectuer une analyse financière détaillée de la rentabilité et des

risques liés au projet. Compte tenu souvent de l’inflation, il faut réajuster les prix des

rubriques susceptibles de varier en fonction des prévisions d’inflation dans le pays.




I.2.5.2.4 Le tableau d’équilibre des ressources et emplois de fonds

Une fois l’élaboration du compte de résultat effectué, la quatrième étape consiste à

dresser le tableau d’équilibre de ressources-emplois de fonds. L’objectif est de

vérifier la présence d’un solde net de trésorerie cumulée toujours positif ; même si

par ailleurs certains soldes peuvent être négatif.

I.2.5.2.5 Le calcul de la rentabilité financière du projet

Comme dans le cas de la rentabilité sommaire, les critères utilisés pour apprécier la

rentabilité financière du projet du point de vue des actionnaires ou des capitaux

propres sont :

I.2.5.2.6 La rentabilité du point de vue des actionnaires

- Le taux de rendement interne (TRI) pour les actionnaires détermine le taux

d’actualisation pour lequel la VAN est nulle. Ce critère permet d’évaluer la rentabilité

de l’investissement pour les actionnaires au regard de l’alternative que constitue le

placement de leurs fonds.

La rentabilité des capitaux propres:

En plus des dividendes perçus annuellement par les actionnaires, cette rentabilité

est calculée également en fonction des avantages des soldes annuels de trésorerie.

En effet, cette trésorerie disponible dans le projet ou l’entreprise et non distribuée

aux actionnaires représente une réserve de ressources financières constituée

comme des fonds propres.




I.2.7 L’étude économique de projet.

L’évaluation financière a pour objet d’évaluer la faisabilité financière et commerciale

d’un projet du point de vue de l’investisseur (microéconomique). Par contre,

l’évaluation économique analyse la contribution économique et les effets dégagés

par le projet au niveau de la collectivité (macroéconomique). L’analyse économique

d’un projet est déterminée généralement à partir de deux (2) méthodes : la méthode

des effets et celle des prix de référence.

I.2.7.1 La méthode de prix de référence (MPR)

La méthode de prix de référence (MPR) part du principe selon lequel les prix du

marché ne reflètent pas parfaitement les utilités relatives des biens et services

procurés à la collectivité et ne représentent pas non plus les coûts réels que

supporte la collectivité lorsque des ressources rares sont engagées.

Ainsi, cette méthode permet de corriger les prix du marché en tenant compte des

multiples distorsions dues à l’imperfection du marché.

Cette méthode d’évaluation consiste à :

Identifier les perturbations liées au projet ;

Classer ces perturbations du projet en coûts et avantages pour la collectivité ;

Mesurer les coûts et les avantages du projet à partir des prix de référence

pour les situations « avec » et « sans » le projet ;

Calculer la rentabilité économique du projet.

A travers cette partie, l’étude de ces règles permet de déterminer le système de prix

de référence de certaines variables dans une approche économique en choisissant

notamment :

Un taux d’actualisation ;

Un prix de référence de biens et services ;

Un prix de référence de la main d’œuvre ;

Un prix de référence des devises.




I.2.7.2 Les tests de sensibilité

En matière d’analyse de projets, il est important de vérifier l’impact de certaines

rubriques des charges ou des investissements sur la rentabilité financière ou

économique du projet. En effet, la technique souvent utilisée est le test de sensibilité

des résultats du projet pour juger de la fiabilité de ces résultats par rapport aux

variables déterminantes de risque.

La démarche de ce test de sensibilité se résume à :

• Déterminer les variables susceptibles de varier dans le temps ;

• Appliquer un taux de variation sur ces variables de l’ordre de +10% ou -10% ;

• Analyser l’impact produit par cette variation sur les résultats du projet.




CHAPITRE II : PRESENTATION DU MODELE D’ANALYSE ET LA METHODOLOGIE DE L’ETUDE

Notre étude porte sur la création d’une société dans le domaine de la construction

de logements sociaux à Abidjan et devra montrer qu’elle sera rentable.

Cette partie comprend les étapes suivantes :

- La définition des variables explicatives et expliquées

- La détermination des indicateurs d’appréciation des variables

- Le modèle de l’étude

- La méthodologie de recherche

Section 1 : Définition des variables et des indicateurs du modèle

II.1.1 La question de recherche

Quels sont les éléments qui déterminent la viabilité d’un projet de création d’une

société de construction de logements sociaux ?

Pour répondre à cette question, un certain nombre de variables jugées nécessaires

ont été identifiées pour obtenir un résultat qualitativement appréciable. Il s’agit de la

variable expliquée et des variables explicatives.

II.1.2 Définition des variables

Une variable est un concept défini de manière opérationnelle. Lorsqu’on a trouvé un

concept qui nous intéresse, on doit dégager toutes les dimensions pertinentes qui

composent ce concept. Ce sont :

- Le leadership de l’équipe dirigeante ;

- L’inflation ;

- Cas de forces majeures ;

- Les facteurs externes au projet issus de l’environnement et survenant dans la

phase d’exploitation.




Dans le cadre de ce projet, les différentes études (de marché, technique,

institutionnelle, et organisationnelle, financière) constituent les variables explicatives

ou indépendantes et la rentabilité la variable expliquée ou dépendante.

II.1.2.1 Les indicateurs des variables Un indicateur est un indice, un signe qui atteste l’existence d’une variable qu’elle soit

dépendante ou indépendante. En d’autres termes, l’indicateur est un signifiant qui

renvoie à un signifié qui est soit la variable dépendante, soit la variable

indépendante. Ainsi, nous dirons que les facteurs pertinents nous permettant

d’apprécier l’étude de faisabilité sont entre autres, l’étude de marché, technique,

environnementale et financière.

II.1.2.2 Les indicateurs de variables explicatives Les facteurs jugés pertinents retenus dans le cadre de cette étude de projet sont :

- L’étude de marché

- L’étude technique

- L’étude organisationnelle

- L’étude financière




Les indicateurs sont présentés dans le tableau ci-dessous

Les variables explicatives Les indicateurs

Etude de marché Analyse du secteur

- La part de l’étude dans l’économie

- Analyse de l’offre

- Analyse de la demande

- Analyse de la concurrence

- Evaluation du potentiel du marché

L’offre du projet

- La stratégie marketing

- Le produit

- Le prix

- Le positionnement

- La communication

Etude technique La préparation de l’offre au client

La localisation

L’aménagement interne

Etude institutionnelle et organisationnelle

Statut juridique

Qualification du personnel

Les différents postes de travail

Organigrammes

Etude financière Investissement

Besoins en fonds de roulement

Echéancier des flux financiers

Compte de résultats

Equilibre : emplois et ressources

Tableau 1 : Tableau des indicateurs des variables explicatives




II.1.2.3 Les indicateurs de la variable expliquée

Elle permet de justifier la faisabilité financière et économique du projet en termes de

rentabilité et de mesures du risque financier lié au projet. On distingue six

indicateurs pour effectuer ce travail ; ce sont la Valeur Actuelle Nette (VAN), le Taux

de Rendement Interne (TRI), le Délai de Récupération (DR), le risque financier, le

taux de rentabilité économique (TRE) et la valeur ajoutée supplémentaire (VAS).

Le modèle de l’étude est caractérisé par le schéma suivant :

Schéma1 : modèle de l’étude

Figure 2 : indicateurs de la variable expliquée

Etude de marché

Etude technique

Etude institutionnelle et organisationnelle

Etude financière

Rentabilité du projet

DR VAN TRI TRE VAS




Section 2 : Cadre et méthodologie de l’étude

II.2.1 Le contexte de l’étude L’élaboration de cette étude intervient dans un contexte où la demande en logement

connait une véritable envolée à Abidjan. Envolée suite à l’exode rural mais aussi aux

différentes crises qui ont limitées les différentes ressources de part et d’autres de la

Côte d’Ivoire vers la capitale économique qui est Abidjan. Après l’unification du pays,

la politique de l’Etat, étant d’élargir ses actions sur l’ensemble du territoire et réduire

le déficit dans ce secteur, en vue de permettre aux ivoiriens de pouvoir se loger

décemment.

Les bailleurs de fonds vont accompagner l’Etat dans son programme de construction

de 60.000 logements en Côte d’Ivoire dont plus de la moitié à Abidjan, d’ici 2020.

Ce programme pourra voir le jour avec l’appui de l’Etat aux entreprises dans ce

secteur en les émanant à recourir aux services des spécialistes de construction de

logements.

Cependant, le rôle du secteur privé, en général et des PME en particulier, dans la

croissance et la réduction de la pauvreté en Côte d’Ivoire est connu. Son apport à

l’économie nationale à travers différents documents politique économique ou

sectorielle ont permis à l’Etat de redynamiser ce secteur

Les axes majeurs de ces réformes ont été : la création du Compte de Mobilisation

pour l’Habitat(CDMH), le renforcement des ressources du Fonds de Soutien à

l’Habitat(FSH), création de la banque de l’habitat de Cote d’Ivoire (BHCI), la mise en

place du Programme d’Appui à la Politique de l’Habitat (PAPH) et la création

d’Agence de Gestion Foncière (AGEF) en 1999.

Ces instruments d’aide à la production et à l’acquisition de logements et de terrains

urbains devraient permettre aux ménages à revenus modeste de disposer de

logements et ou de terrains urbains à moindre coût. Malgré toutes ces réformes, les

problèmes subsistent toujours.

Reconnaissant l’importance de la contribution de ce secteur à l’économie nationale,

l’Etat a créé différentes structures d’appui pour accompagner les PME dans leurs

croissances.




En effet, les entreprises ivoiriennes, à l’instar des autres entreprises de la sous-

région, peinent à innover et à proposer des biens et services renouvelés pour la

satisfaction de leurs consommateurs.

Comme pour la plupart des pays en voie de développement, les PME en Côte

d’Ivoire doivent se développer et diversifier leurs marchés pour tirer profit de la

libéralisation des économies.

II.2.2 Données collectées et outils de collecte

II.2.2.1 La méthode de collecte de données Elle comprend :

- La recherche documentaire : elle a porté sur les ouvrages spécialisés, les

revues, les articles et mémoires relatifs à la création de société dans le

domaine de l’immobilier, du responsable chargé de l’étude de faisabilité au

ministère de l’environnement.

- Les entretiens avec sociétés de construction de logements sociaux

- Des responsables dans la construction de logements

- Les entretiens avec des étudiants en fin de cycle, les parents à l’aide de

questionnaire et un guide d’entretien.

II.2.2.2 L’échantillonnage

Un échantillon de cinquante (30) personnes parmi les cibles a été retenu. Cela dans

le but d’avoir des informations reflétant la réalité.

II.2.2.3 L’enquête

L’enquête a été effectuée dans la commune de Yopougon, à Cocody et à Bingerville.

C’est une enquête aléatoire au cours de laquelle les intéressés étaient sollicités pour

répondre à notre questionnaire et d’autre part émail du fait de leur indisponibilité.

Elle a durée deux (2) mois.




II.2.2.4 Le dépouillement et le traitement des données

Le dépouillement s’est fait manuellement et les données ont subi un traitement

informatique à l’aide des logiciels Sphinx et Excel.

II.2.2.5 Difficultés rencontrées

- L’indisponibilité de l’information actualisée

- L’indisponibilité des responsables d’entreprises

- Les pertes de temps.




DEUXIEME PARTIE : APPLICATION A LA CREATION D’UNE SOCIETE DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX A YOPOUGON

CHAPITRE III : PRESENTATION DU PROJET

La forte volonté d’accompagner l’évolution progressive et l’idée de faire de la Côte

d’Ivoire un pays émergent d’ici l’horizon 2020, la création d’une société de

construction de logements sociaux est devenue une contribution au développement

durable. Elle a pour second plan d’améliorer le secteur de l’immobilier, mais aussi

une opportunité de création d’entreprise.

L’aspiration à l’autonomie et les gains financiers réputés intéressants sont des

facteurs de motivations qui poussent les promoteurs à se lancer vers ce secteur,

devenu moyens de création d’emplois.

Ce projet a pour ambition de mettre en place une structure de livraison de logements

de qualité, décent et moins cher pour pallier aux difficultés que rencontre certains

promoteurs.

Pour réussir la création de ce projet, il est plus prudent de faire l’étude de faisabilité

pour voir :

- Quels sont les besoins réels en matière de logements ?

- Quels produits doit-on livrer aux populations ?

- Quels types de logements faut-il créer ?

- Comment veiller à la bonne exécution des différents travaux ?

- Comment faire pour pérenniser notre activité ?

Pour étayer l’ensemble des recherches, il sera abordé les rubriques suivantes :

- Section1 : Etude de marché

- Section 2 : Etude technique

- Section 3 : Etude organisationnelle et institutionnelle




Section 1 : Etape de la préparation

III.1.1 Etude de marché Dans cette partie de l’étude, les données qualitatives et quantitatives relatives au

secteur de l’immobilier ainsi que les analyses sur le marché seront présentés afin de

montrer quelles stratégies les logements sociaux crées devront mettre en œuvre

pour être pérenne.

III.1.1.1 Analyse de la demande passé et présente

La création de société de construction de logement est en plein développement en

Côte d’Ivoire, en particulier les logements sociaux. Considéré auparavant comme

des logements destinés à une certaines catégories de personnes cadres ou

professionnels, l’offre émanant généralement de promoteurs privés n’atteint pas

3000 logements par an à Abidjan et les autres villes de l’intérieures.

Si par le passé la demande n’était pas aussi grande, les gouvernements d’alors ont

pu toucher le problème du doigt en multipliant des initiatives pour la promotion

d’opérations destinées essentiellement à la location avec notamment des sociétés

d’Etat comme la SICOGI et la SOGEFIA. Ce secteur ne pouvait connaitre un grand

succès, la multitude des richesses dans chaque localité désengorgeait la capitale de

son effectif pléthorique aujourd’hui. Il était plus facile de construire à l’intérieure du

pays, à cause de l’accessibilité du terrain, la main d’œuvre qualifiée à moindre coût

et de la situation politique qui prévoyait. Avec ces deux grandes structures d’Etat, de

1960 à 1985 elles ont pu que produire 125 000 logements et cela repartis entre

Abidjan, Yamoussoukro et Bouaké.

A partir des années 90, Abidjan va connaitre le phénomène de l’exode rural.

Pendant cette période on va assister à un déplacement massif des jeunes des

campagnes vers la capitale. Cette situation va ainsi provoquer un déficit en

logement.




Cet état des faits a été accentué par l’avènement du coup d’Etat du 24 décembre

1999 qui aura comme corollaire l’instabilité politique, la dégradation de la situation

économique et sociale du pays, et pour conséquence une récession économique

enregistrée surtout dans le secteur des activités du bâtiment et des travaux publics.

La capitale est surpeuplée, avec une économie en grande baisse. Cette baisse se

traduit par l’inexistence de l’administration dans le Nord du pays à cause de la zone

Nord occupé par les forces nouvelles. D’où la forte immigration qui a provoqué un

déséquilibre tant sur le plan démographique qu’économique.

Avec un déficit de 22 000 logements par an dans le seul district d'Abidjan et plus de

100 000 logements par an sur l'ensemble du territoire national, le pays connaît une

véritable crise du logement depuis plusieurs années.

Selon des statistiques, à Abidjan, 75 % de la population est locataire contre 25 % de

propriétaires, quand les cours communes dominent encore le paysage immobilier

abidjanais et concentrent près de 36 % de la population.

Le gouvernement a admis en 2013 qu’il faut au moins 400 milliards de francs CFA

par an pour financer l’habitat en Côte d’Ivoire. Certes, il existe des promoteurs

immobiliers qui se sont investis dans le secteur de l’habitat, mais leurs offres

atteignent à peine 3000 logements par an.

A titre d’exemple la direction générale des impôts (DGI) a recensé entre 1995 et

2004 (10 ans) 115 opérations immobilières ayant réalisé 18 882 logements pour un

investissement global net de 195,46 milliards de FCFA et ayant bénéficié d’une

exonération fiscale cumulée de 61,85 milliards de FCFA.

Ces données révèlent l’ampleur du déficit chronique en logements qu’il sera difficile

de combler sans une véritable politique vigoureuse de financement des promoteurs

et d’accession à la propriété foncière.




Tableau 2 : Analyse de la demande passée en logements

Années Nombre d’opérations

Nombre

de logements

Investissements bruts (millions)

Avantages fiscaux (millions)

1995 8 1 364 12 257,5 3 135

1996 13 3 674 33 373,8 9 826

1997 11 2 685 27 065,4 8 046

1998 24 3 129 28 111,4 8 344

1999 29 1 269 31 024,3 9 656

2000 6 953 8 719,5 2 775

2001 2 336 2 941,4 888

2002 10 2 885 28 794,5 10 297

2003 5 708 7 060,2 2 538

2004 7 1 879 16 112,9 6 347

115 18 882 195 460,9 61 852

Source DGI 2005

III.1.1.2 Analyse de la demande future

La croissance démographique provenant d’une forte immigration observée dans les

agglomérations urbaines en Côte d’Ivoire, révèle l’ampleur du besoin annuel

insatisfait en logements.

Selon les statistiques de la cellule d’études du BNETD, concernant les besoins

annuels en logements de la Côte d’Ivoire. La seule agglomération d’Abidjan

représente un besoin annuel de 25 000 logements pour une population de la capitale

économique, de plus en plus croissante. La répartition des besoins exprimés par la

population ivoirienne s’établit suivant les ordres de grandeurs:




L’ensemble des villes de l’intérieur : 25 000 Logements

Les zones rurales (villages et autres) : 50 000 Logements

L’agglomération d’Abidjan : 25 000 Logements

Total des besoins annuels 100 000 Logements

Le tableau suivant indique la typologie des besoins en logements dans

l’agglomération d’Abidjan.

Tableau 3 : Analyse de la demande future en logements

Typologie des besoins

Nombres de logements

Prix indicatifs (Kcfa)

Chiffres d’affaires (milliards Fcfa)

sociaux 10 375 12 500 129,687 Logements économiques

9 925 17 000 168,725

Moyen de gamme 3 125 29 000 90,625

Haut de gamme 1 575 45 000 70,875

Total - besoin 25 000 459,912 Source : BNETD 2014

La première opération de souscription lancée a enregistré 57 000 demandeurs. Soit

près du triple des prévisions pour la première année. Ce qui traduit le besoin

pressant à ce niveau. A l’intérieur du pays, nous assistons à une forte mobilisation

des fonctionnaires suite à l’opération un fonctionnaire un toit. Cette mobilisation est

le résultat d’une bonne communication de l’Etat, de faire de ses fonctionnaires des

propriétaires de logements avant la retraite. Sur l’ensemble du territoire ce sont 71

chantiers qui ont été lancés dans le cadre des logements sociaux.

La question du déficit du logement en Côte d’Ivoire ne préoccupe pas seulement

l’État mais aussi bien d’autres organisations. La mutuelle générale des

fonctionnaires de Côte d’Ivoire (MUGEFCI), la caisse générale de retraite des

agents de l’Etat (CGRAE), le fond de prévoyance militaire (FPM) qui mènent un

combat noble, celui de pouvoir se voir octroyer la possibilité d’être propriétaire d’un

logement, soit par des plan épargne logement ou encore des prêts immobiliers après

plusieurs années au service de l’Etat de Côte d’Ivoire.




Selon une enquête diligentée par l’Union Nationale des Fonctionnaires de Côte

d’Ivoire (Unafo-Ci), 95% des fonctionnaires ivoiriens partent à la retraite sans

pouvoir construire leurs propres maisons. C’est ce qui justifie l’opération « un

fonctionnaire, un toit » lancée en 2004. Le besoin exprimé va au-delà de 100.000

logements pour les fonctionnaires.

III.1.1.2.1 Analyse de l’offre En Côte d’Ivoire, le marché du logement a connu un fort déséquilibre entre l'offre

c'est-à-dire la disponibilité de logements neufs ou rénovés et la demande c'est-à-dire

le besoin exprimé sur marché par les familles qui sont à la recherche d’un logement.

Selon les statistiques du Ministère de la Construction, la demande globale de la

Côte d’Ivoire en logements serait d’environ 100.000 logements l’an alors que l'offre

annuelle n'atteindrait pas 8000 logements.

Une situation imputable à une véritable réduction des projets des promoteurs et

acheteurs dans le pays par le manque de visibilité.

Il faut cependant noter qu’au cours de la dernière décennie les efforts financiers de

l’Etat sont restés largement en deçà des attentes des opérateurs du segment des

logements sociaux, et l’on a davantage favorisé les logements économiques ce qui

aggravera d'autant la situation de l'habitat des couches sociales les plus

défavorisées.

Le déficit de plus en plus croissant en logements sociaux aura pour conséquence

l’accélération du processus de développement de quartiers périphériques précaires,

le développement de bidonvilles dont les habitants vivent dans les conditions

extrêmement difficiles.

Quant au marché des logements de standing, il est nettement inexploité à cause des

coûts d'investissement ou de réalisation élevés nécessitant d’importants fonds de

financement et surtout à raison des difficultés d’accès aux financements bancaires

locaux par la plupart des promoteurs immobiliers.




Dans la plupart des cas les opérateurs immobiliers sont contraints de restreindre

leurs politiques de développement en ne réalisant qu’un nombre limité de logements

pour une période donnée à cause du manque de financement. De plus le nombre de

demandeurs de logements de standing est essentiellement constitué par une

clientèle généralement sélective, recrutée surtout dans la diaspora africaine.

Dans ce segment, les moyens de financements nécessités pour couvrir l’ensemble

des besoins en logement de standing sont largement insuffisants par rapport au

potentiel constructif et à la demande effective. Très souvent les banques ne limitent

les concours qu’à des prêts à la consommation et non des prêts aux promoteurs, ce

qui déséquilibre naturellement l’offre et la demande sur le marché de logements.

III.1.1.2.2 Analyse du produit

Comme par enchantement, tous les promoteurs immobiliers se lancent dans la

construction standard que nous voyons dans toutes les régions et villes de l’Afrique.

Les différents produits proposés sont de nature diverses :

- Des maisons basses de type social ;

- Des Villas basses moyen et haut standing ;

- Des Duplex moyen et haut standing ;

- Des Etages moyen et haut standing.

III.1.2.3 Analyse de la concurrence

Sur le marché de l’habitat, plusieurs promoteurs immobiliers sont en concurrence

dans l’agglomération d’Abidjan, notamment dans les programmes de logements de

tranches sociales et économiques. Ce segment de marché de l’habitat situé au bas

de la pyramide des logements, présente des besoins plus importants en termes

d’effectifs que celui des logements de moyen et haut standing.




La concurrence est certes vive et nombreuse dans ce secteur d’activité, seuls deux

d’entre eux sont représentés au sein du Groupement ivoirien du bâtiment et des

travaux publics (GIBTP).Il s’agit du Groupement foncier de Côte d’Ivoire (GFCI) et

de la Société ivoirienne de construction et de gestion immobilière (SICOGI). A ceux-

là, on peut ajouter les sociétés comme BATIM, SIPIM, LAURIER, COPRIM etc.

Inévitablement, les grandes zones et la masse du secteur informel sont nos

concurrents directs mais les ressources humaines qui constituent notre personnel, la

qualité et la pluralité de leurs connaissances du secteur et les profils pluriels seront

les premiers facteurs clés de succès sur lesquels la structure pourra compter pour

se faire une place de choix dans ce secteur.

Tableau 4 : Matrice SWOT de la société

Opportunités Menaces

Existence d’un circuit d’approvisionnement ;

Existence d’une demande forte et en perpétuelle croissance ;

Mains d’œuvre disponible ; Très bonne maîtrise du domaine

d’activité ; Très bonne organisation interne et

un bon coaching des collaborateurs ;

Sens relationnel très élevé ; Très bonnes qualités de

négociateur.

Instabilité politique ;

Activité très dépendante de la

stabilité du pays ;

Impôts élevés par rapport à la taille

de l’entreprise ;

Manque de formation en rapport

avec la nouvelle technologie

(machine) ;

Manque de moyens techniques et

financiers pour le développement de

nos activités ;

Difficile accès au crédit bancaire ;

Concurrence déloyale du secteur

informel.

Forces Faiblesses

Une base d’activité existante avec un début de savoir-faire (construction, électricité, plomberie, gestion) ;

Un excellent dossier de

Organisation et communication à

corriger ;

Image de marque de l’entreprise à

améliorer ;

Motivation du personnel à relever ;




financement ; Bonne maitrise du circuit ;

d’approvisionnement ; Le respect des engagements qui

gorge la crédibilité de SIBAT ; Marge bénéficiaire assez

intéressante.

Démarche commerciale sommaire à

corriger ;

Un niveau d’activité insuffisant pour

permettre le plein emploi des

membres ;

Pas de planification à moyen et long

terme ;

faiblisse de stratégie de

développement.

III.1.2.4 Les résultats de l’enquête

Résultats de l’enquête

Les résultats de cette étude sont présentés comme des réponses aux différentes questions soulevées durant l’enquête :

- Qui sont les différents intéressés sur le marché des logements ?

- Combien peuvent-ils offrir pour acquérir un logement ?

- Est-ce que la population exprime un réel besoin d’acquérir un logement ?

situation famillialeoccupation domicileageconnaissance de personnessatisfaction du logementrencontre de problèmesraison de satisfactionreglement de loyerdiff icultés rencontréesplafond du loyertype de logementssécuritépropriétépersonnel gardiennageassistance et servicestravaux d'entretiensanté des membresattentemontant à payer

Non-réponses

Modalitécitée en n° 1

Modalitécitée en n° 2

Modalitéla moins citée

0 marié avec des enfants : 12 Célibataire : 8 marié avec des proches : 3 0 plus de 5 ans : 11 entre 3 et 5 ans : 10 de 1 à 3 ans : 9 0 plus de 40 ans : 14 entre 30 et 40 ans : 9 - de 25 ans : 1 1 non : 19 si oui precisez : 8 oui : 2 0 Plutôt satisfait : 24 Pas du tout satisfait : 2 0 non : 19 oui : 11 0 non : 12 si precisez : 12 oui : 6 0 oui : 28 non : 2 1 non : 20 oui : 9 1 de 20 à 40% : 16 jusqu'à 20% : 12 de 40 à 50% : 1 0 maison moyenne : 15 maison de ville : 11 maison mitoyenne : 1 0 Plutôt satisfait : 14 Plutôt pas satisfait : 9 Tout à fait satisfait : 3 0 Plutôt satisfait : 12 Plutôt pas satisfait : 9 Tout à fait satisfait : 4 0 Plutôt satisfait : 11 Pas du tout satisfait : 10 Tout à fait satisfait : 0 0 Plutôt satisfait : 12 Plutôt pas satisfait : 9 Tout à fait satisfait : 1 0 Plutôt satisfait : 13 Plutôt pas satisfait : 9 Tout à fait satisfait : 1 0 oui : 30 non : 0 0 meilleure qualité : 28 faible cout : 24 meilleure location : 5 3 7000000 et 10000000 : 15 plus de 10000000 : 9 - de 3000000 : 3




A la suite du dépouillement de notre questionnaire, on relève les demandeurs

suivants sur le marché de la demande : Célibataire, Marié, Marié avec des enfants,

Marié avec des proches.

En effet, l’observation faite des demandeurs a été regroupé en trois classes d’âges :

Moins de 25 ans, entre 30 - 40 ans, et 40 ans plus. L’échantillon qui constitue notre

marché potentiel est composé de : Marié, Marié avec des enfants avec une tranche

d’âge comprise entre 30 et plus de 40 ans.

Le coût élevé des prestations des agents immobiliers est un élément qui a été

souvent évoqué pour justifier la non-utilisation du service par les demandeurs. Le

coût d’une prestation pour un logement oscille en moyenne entre 15millions et 50

millions auprès des structures formelles de construction. Parmi les populations

enquêtées : 78% de cette population trouve que le coût du logement en Côte d’Ivoire

et surtout à Abidjan est élevé.

Les raisons de l’utilisation ou non des services sont perceptibles à plusieurs niveaux.

Les principaux déterminants se résument comme suit :

- La qualité du logement fournit ;

- L’emplacement du logement ;

- Le coût raisonnable des logements offerts ;

- Existence de services d’entretien et maintenance ;

L’enquête menée nous a permis d’observé que 85% de la population enquêtée

désire des logements de qualité avec des coûts raisonnables entre 7.000.000 F CFA

et 10.000.000 F CFA.

Les 15% de la population enquêtée mettent plus l’accent sur l’emplacement du

logement au vu de leur fonction et de leur moyen. Des logements à plus de

10.000.000 F CFA dans la mesure où le cadre de vie avec leur famille remplit les

conditions nécessaire d’épanouissement et de satisfaction.




Raisons de non-utilisation :

- Le manque de crédibilité des structures offreuses après inscription à la suite

des premières échéances de versements

- La mauvaise organisation des structures offreuses

- Le non assurance de la stabilité des prix de logements en fonction des

agrégats économiques

Les entrepreneurs ont été en grande partie formés sur le tas : ils donnent une

importance capitale à l’avis des autres. Ainsi, un prestataire qui fournit un service de

qualité bénéficie du crédit des autres entreprises grâce à un effet d’imitation très

souvent appliqué au niveau des entreprises surtout pour celles dont les dirigeants

ont un faible niveau d’instruction.

Quel demandeur de quel service

Les principaux facteurs qui prédisposent les demandeurs à l’utilisation des

logements sociaux sont : mauvaise localisation du logement, cherté du loyer,

difficulté à trouver un logement.

III.1.2.5 La stratégie de l’entreprise

La stratégie de l’entreprise sera basée sur un marketing-mix afin de mieux maitriser

les coûts, cerner notre population cible et aussi nous permettre de pouvoir pousser

la population vers notre entreprise.

• Produit

Nous comptons mettre sur le marché des constructions modernes, répondant aux

normes de qualité, aux exigences des clients et aux particularités du marché.

Les produits privilégiés sont le moyen de gamme et le bas de gamme. Des offres qui

se situent, respectivement, entre 25 000 et 30 000 euros (15 à 20 millions de F

CFA), et 45 000 euros. Les coûts sont donc très raisonnables. Surtout si on compare

à d'autres villes de la région, notre rapport qualité / prix est excellent, le niveau des

prestations est à la hauteur des attentes. Le prix du mètre carré aux Almadies à

Dakar n'a rien à voir avec celui pratiqué aux Deux-Plateaux à Abidjan




• Prix

En Côte d’Ivoire, le prix moyen des réalisations varie en fonction de la forme et de la

localisation.la politique prix développée ici tient compte du caractère socio-

économique de chaque commune. Les duplex allant de 60.000.000 FCFA à

95.000.000 FCFA. Les trois et quatre pièces RDC entre 30.000.000 FCFA et

50.000.000 FCFA et ceux dans la banlieue d’Abidjan. Les prix sont encore plus

intéressants à l’intérieur du pays. Vue la disponibilité de terrain, la position

géographique de ces villes par rapport à la capitale et l’envie d’accompagner l’Etat

dans son projet d’extension du programme de développement des autres régions.

Nous pouvons observer ces différents prix en se basant sur les enquêtes menées

sur le terrain.

Ainsi, nous comptons offrir à nos clients des produits respectant le prix du marché

mais avec une légère baisse pour pouvoir pénétrer le marché.

Tableau 5 : Tableau de prévision des prix approximatifs de logements

ELEMENTS QUANTITES COUT UNITAIRE COUT ANNUEL

Maison basse type social 1 10 000 000 10 000 000

Villa base moyen standing 1 18 000 000 18 000 000

Villa base haut standing 1 35 000 000 35 000 000

Duplex moyen standing 1 25 000 000 25 000 000

Duplex haut standing 1 45 000 000 45 000 000

Etage moyen standing 1 75 000 000 75 000 000

Etage haut standing 1 200 000 000 200 000 000

Réhabilitation 1 45 000 000 45 000 000

Construction bâtiment

école

1 45 000 000 45 000 000

Construction sanitaire 1 62 000 000 62 000 000

TOTAL 560 000 000




• Communication

Pour faire connaitre la structure à un plus grand nombre de client, nous utiliserons

des canaux de communication média et hors-média.

• Distribution (attribution)

Elle sera axée sur un circuit de distribution court, la clientèle désireuse ou les

bénéficiaires deviendront propriétaires du lot selon leur choix. Cette distribution se

fera avec l’appui de l’Etat et promoteurs privés pour faciliter la répartition et montrer

la crédibilité de la structure.




III.1.2 Etude technique

III.1.2.1 Le choix de la technologie et le processus de production

Le choix de la technologie s’est portée sur la technologie moderne, des nouveaux

engins industriels pour augmenter la performance et l’optimisation du travail manuel.

Mais aussi, la familiarisation aux nouveaux appareils pour ne pas être en marge des

nouvelles technologies et pratiques dans la construction des bâtiments et logements.

Afin de demeurer sur le marché et pérenniser notre activité, nous avons opté pour

l’adaptation de notre structure aux nouvelles pratiques des technologies de

construction.

Ce choix s’avère certes être le plus couteux, mais dans la réalisation de nos activités

et délai de réalisation, nous gagnons en efficacité et efficience sur la livraison de nos

réalisations. Un atout essentiel qui pourrait offrir à notre structure une demande en

pleine croissance.

Le processus de production se fera selon la demande de la clientèle. Nous

commencerons par les logements de type maisons basses à partir de la première

année. Ce type de logements est celui que demande-le plus la majeure partie de la

population ivoirienne a un revenu moyen.

Quant aux cités et logements de haut standing, nous allons les promouvoir à partir

de la troisième année. Ce marché cible les particuliers et l’Etat qui sont les

principaux demandeurs. Elles demandent plus de temps dans leurs réalisations

avec des moyens énormes dans leurs finitions.

Du processus de l’étape de la première pierre à la finition de la maison, nous avons

regroupé ces différentes étapes selon des définitions standards notamment connu

dans le domaine des BTP. On peut citer en autres :

Les gros œuvres : elles prennent en compte les fondations/terrassements,

assainissement, soubassement, élévation des murs, charpente et la couverture.

Socle de l’habitation, des fondations stables vers le gage d’une construction

équilibrée et solide.




Les œuvres d’installations : menuiserie extérieures, cloison intérieures, plomberie,

électricité et climatisation.

Finitions : le revêtement de sols, la peinture/tapisserie, les équipements, le

revêtement extérieur et la précision.

Chaque chantier est unique et peut avoir des problématiques propres qui justifient

un déroulement particulier.

III.1.2.2 Le choix de la localisation du site du projet

Le choix du site du projet devra tenir compte principalement des éléments suivants :

• La disponibilité de la main d’œuvre ;

• La disponibilité en terrain, eau et électricité ;

• Les conditions de transports des personnes et des biens ;

• Les lieux de consommations.

La commune de Yopougon (Abidjan-Nord) semble être la localisation la plus

appropriée pour le choix du site du projet. Aussi, le gouvernement a réalisé dans

cette commune des aménagements pour les opérateurs immobiliers désirant

accompagner l’Etat dans son programme de construction des logements sociaux.

III.1.2.3 Besoins en intrants et autres moyens Cette rubrique permet de présenter l’ensemble des installations nécessaires d’une

société de construction à Yopougon.

Les investissements

Le gestionnaire du projet va occuper dans un premier temps un appartement de 5 à

6 pièces dans la commune de Yopougon

• L’aménagement Les dépenses pour l’aménagement sont :

- Pose d’un poste téléphone

- La décoration de l’intérieur (cloisons, plantes, tableaux)




- La pose d’une enseigne avec le logo et le nom de l’entreprise

- La connexion ADSL

- L’installation d’un réseau internet et intranet.

Le poste est estimé à 250 000 FCFA

• Le matériel et mobilier de bureau

Il s’agit de l’ensemble des dépenses à effectuer pour l’ameublement et les

équipements de bureaux. Comme inventaire du matériel, nous avons besoin de :

- Ordinateur de bureau et accessoires : 03

- Bureau demi-ministres : 03

- Fauteuil roulant : 05

- Chaise visiteurs : 20

- Armoire vitrée : 03.

Le poste est évalué à 1 000 000 F CFA.

• Le Matériel roulant Une fourgonnette pour les livraisons et achats, et deux pick-up qui coutent 12 000

000F CFA.

• La promotion Ce sont les campagnes publicitaires au lancement des activités pour faire connaitre

les produits. Le coût se chiffre à 1 000 000 F CFA.




III.1.2.4 L’évaluation des coûts Tableau 6 : Tableau des dépenses d’exploitation

Données d'exploitation Rubriques Montant Annuel

Matières consommables, fournitures et divers 300000000 Loyer 2400000

Energie 450000 Eau 48000

Téléphone 600000 connexion internet 240000

Carburant et lubrifiants 6000000 Entretien 3600000

Fournitures (bureau) 120000 Frais assurances 3000000 Divers (imprévus) 10000000

Services extérieurs (banques, publicité, hôtel, etc.) 1000000 Commissions et courtages 28 000 000

Salaires 150000000 Charges sociales 1 011 000

TOTAL 506 469 000

• Les salaires et charges du personnel Les charges concernent les salaires et les charges sociales. La structure compte

recruter un personnel composé de :




Tableau 7 : Tableau des salaires de base

Fonctions Salaires mensuels en F CFA

Directeur ou Gérant 500 000

Responsable marketing 300 000

Responsable technique en conception de plan

300 000

Agent de maitrise en gestion de projet 300 000

Agent de maitrise en bâtiment 300 000

Responsable financier et comptable 350 000

Agent chargé de l’étude de marché 200 000

Agent chargé de la communication (250000/agent)

200 000

Assistant-comptable 250 000

Chauffeur (75000/employé) 75 000

Manœuvres (50000/manœuvre) 50 000

Gardien 60 000

Total mensuel 2335 000

Tableau de poste du personnel de la structure.

• Les achats de matières consommables Les achats en matières consommables sont estimés à 22 500 000 F CFA

(50 000 000* 45%) la première année et de 37 500 000 F CFA (50 000 000 * 75%) la

2ème année . En année de croisière nous aurons 50 000 000 F CFA (300 000 000 /6)

Considérant que l’entreprise fonctionnera à 45%, 75% et 100% respectivement les

trois années.

Remarque 1: les dépenses d’exploitation qui varient sont : carburant, Entretien

véhicules, Electricité et frais divers de gestion.

• L’inflation

Les postes du compte de résultats susceptibles d’être affectés par l’inflation sont :

- Salaires 5% à partir de la 3ème année ;

- Produits essentielles à la construction 10% à partir de la 5ème année




Les taux d’inflations prévus pour les 5 premières années se présentent comme suit :

Années 1 2 3 4 5

Taux d’inflation 2% 3% 5% 8% 10%

Remarque 2 : Le taux d’imposition sur le revenu est de 25% applicable à partir du

moment où l’activité génère des bénéfices.

• Le fonds de roulement

Le fonds de roulement est calculé sur la base des éléments suivants :

• Carburant :

• Salaires : (2 mois)

• Electricité :

• Assurances :

• Frais divers de gestion :

• Crédits clients : (2 mois du chiffre d’affaires)

• Crédits fournisseurs : (1,5 mois)

III.1.2.5 Le calendrier de réalisation des investissements

III.1.2.5.1 Phase d’équipement

Les investissements seront réalisés en année 0. Il s’agit notamment de :

- Location bâtiment

- Installations/Aménagement

- Travaux et Bâtiments

- Véhicules

- Matériel et mobilier de bureau

- Equipements techniques et divers




III.1.2.5.2 Phase de démarrage et de montée de production Les activités démarreront en Septembre 2016 et la montée en production

commence à partir du deuxième semestre de l’année suivante (2017).

III.1.2.5.3 Période de croisière L’entreprise fonctionnera à 100% à partir de la troisième année.la période de

croisière commencera donc en septembre 2019.

II.1.2.5.4 Coût du projet Il est calculé à partir de deux éléments qui sont : le coût des investissements et le

besoin en fonds de roulement BFR. Nous avons 47450 000 F FCA + 76 600 583 F

CFA. Le coût du projet est de 120 050 583 F CFA.

III.1.3 Etude organisationnelle et institutionnelle

III.1.3.1 Etude organisationnelle du projet L’organisation de la structure sera composé de :

- Une direction générale ;

- Un responsable technique et conception plan ;

- Un responsable commerciale et marketing ;

- Un responsable financier et comptable ;

- Un agent de maitrise en projet ;

- Un agent de maitrise en bâtiment ;

- Des assistants en marketing ;

- Un assistant comptable.




Figure 3 : Organigramme de l’entreprise

Rôles et profils du personnel

• Le Gérant L'organe suprême de décision et de gestion, le gérant est chargé d'élaborer, de faire

appliquer et de contrôler la politique générale de la société. Il définit la stratégie de

l’entreprise, choisit les prestataires avec lesquels traiter et assure le bon

déroulement des activités.

Sa mission :

- Préparer le budget et veiller à sa bonne exécution, une fois approuvé ;

- Présenter les comptes annuels et l’exécution du budget aux autres membres ;

- Assurer le management du personnel par une animation de l’équipe de projet

- Faire des propositions efficaces en vue d’une meilleure atteinte des buts de

l’entreprise ;

- Négocier des conventions et accords ;

- Gérer les biens et les fonds de la société.

DIRECTEUR

RESPONSABLE TECHNIQUE

CONCEPTION PLAN

AGENT DE MAITRISE EN GESTION DES

PROJETS

MANOEUVRES GARDIEN

CHAFFEUR

AGENT DE MAITRISE EN

BATIMENT

RESPONSABLE MARKETING

AGENT CHARGE DE LA

COMMUNICATION

AGENT CHARGE DE L'ETUDE DE

MARCHE

RESPONSABLE FINANCIER ET COMPTABLE

ASSISTANT COMPTABLE




Son profil : Le gérant doit avoir un niveau d’étude Bac+5 en gestion d’entreprise et une

expérience d’au moins 5 ans dans le domaine de la gestion.

• Le responsable marketing Il est placé sous la responsabilité d’un Directeur qui assiste le gérant dans

l’élaboration et la mise en œuvre de la stratégie Marketing de l’entreprise. Il est

chargé d’effectuer des études de marché en vue d’accroître le portefeuille client et

s’occupe également des propositions et de l’analyse des contrats commerciaux. Il a

sous sa responsabilité un nombre définis de commerciaux (free- lance) chargés

d’accroître le portefeuille client de l’entreprise. Il est aussi chargé de repérer ou

susciter la demande d'un client, élaborer une réponse, convaincre le client que la

solution proposée est la meilleure sur le plan technique et financier.

Profil du responsable :

Il doit avoir un diplôme universitaire en marketing avec 4 ans d’expérience

professionnelle.

• Le responsable conception et plan Il est chargé de la production et des études techniques, la préparation des études de

faisabilité, de projets techniques, la proposition de méthodes de travail

performantes, le suivi de l'exécution des projets de l'entreprise, l’analyse des choix

techniques décidés avec le client, et les moyens qui vont être mis en œuvre. Il

exécute avec " les compagnons "(ouvriers) professionnels très qualifiés, sous la

direction du superviseur de chantier.

Profil du responsable :

Il doit avoir un niveau d’étude de bac+5 en génie civile avec une expérience d’au

moins 5 ans dans le domaine de construction.

Il répond aussi aux appels d’offre et aux appels à soumission.




• Le responsable administratif et financier Il est assuré par un Comptable et a pour mission de veiller à la prise en compte

exhaustive de l’ensemble des opérations effectuées par l’entreprise, en vue de la

réalisation d’un résultat fiable et sincère.

Il est chargé de toutes les opérations économiques, financières, comptables et de

trésoreries de l’entreprise. A cet effet Le comptable exerce les activités suivantes :

- Traitement comptable des opérations d’achat, ventes ;

- Tenue et Gestion de la caisse ;

- Tenue du livre de banque et Rapprochements bancaires

- Elaboration des reportings périodiques en vue d’orienter le gérant dans son

système de gestion ;

- Déclaration fiscale et sociale ;

- Paie du personnel ;

- Tenue du fichier immobilisation (acquisition, amortissement, mutation,

Cession)

Profil du comptable :

Il doit avoir un Bac+5 en finance et comptabilité avec une expérience d’au moins 2

ans à un poste similaire.

Il est à noter que chacun de ces organes ci-dessus cités a respectivement à sa tête,

un responsable. En outre dans le développement futur, la structure compte se doter

de plusieurs autres directions lorsque besoin se fera sentir.

• L’agent de maitrise en Gestion des projets :

Il sera d’une aide à la prise de décision du responsable plan et conception sur les

éléments suivants :

Elaborer le business plan en ce qui concerne les projets de l’entreprise ;

- Aide à la réalisation des activités critiques sur les chantiers pour optimiser le

travail sur le terrain ;

- Le suivi des activités pour respecter le calendrier définit ;

- Animer l’équipe de projet sur les chantiers ;

- Du contrôle et de l’évaluation partielle de la progression des activités sur le

terrain.




Son profil :

Il doit avoir un bac+5 dans le domaine de la gestion de projets avec une expérience

de 3 ans sur des projets similaires.

• L’agent de maitrise en bâtiment : Il assiste le responsable de la conception et du plan dans le choix du matériel, dans

l’orientation des formes des logements et aussi du choix de construction sur le site.

Il supervise également les activités des ouvriers sur le chainage, le terrassement et

la fondation.

Son profil :

Il doit avoir une licence en génie civile.

Avec une expérience de plus de 5 ans dans le domaine de la construction de

bâtiments.

• Les manœuvres Ils effectuent des travaux simples à partir des consignes précises.

III.1.3.2 L’analyse institutionnelle de projet

La fiche signalétique

• Dénomination « SIBAT-SARL »

• Forme juridique : Société Anonyme à Responsabilité Limité

• Agrément Numéro : demande en cours

• Capital social : 1.000.000 F CFA

• Adresse : Yopougon-Nord, route Siporex, en face de la pharmacie lagunaire.

• Téléphone : 00225 08105289 / 00225 07391717

• Email: [email protected] / [email protected]

• Site web: www.sibat.com

• Promoteur : Kra Blaise Igor

• Zone de couverture : Abidjan, Yopougon.


mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

http://www.sibat.com/



• Durée de vie : 99 ans à partir de la date d’immatriculation au registre du

commerce

• Cible : Fonctionnaires - particuliers – entreprises – Etat

• Domaine d’activité : construction de logements sociaux.

Situation actuelle

Présentement, le projet est en phase de conception. Un financement est nécessaire

pour le démarrage du projet.

Les ressources espérées

Les ressources de la société proviendront essentiellement de :

Les prêts obtenus auprès des banques et les dettes vis-à-vis d’autres tiers : la société a la possibilité de solliciter un prêt auprès des structures

bancaires ou d’autres particuliers avec ou sans intérêt.

Les capitaux propres : ce sont les capitaux qui appartiennent à la société et

proviennent des actionnaires, des réserves, etc.

Les capitaux étrangers : il s’agit des dettes qui regroupent tout ce que la

société doit à d’autres, tels que les factures à payer aux fournisseurs et

prestataires de services, les prêts bancaires, etc.

Les dettes sont divisées en deux catégories :

Les dettes à court terme : elles sont remboursable dans l’année ;

Les dettes à moyen et long terme : leur remboursement s’étale sur

plusieurs années.

Cette distinction entre les capitaux propres et les capitaux étrangers est importante

pour déterminer la stabilité et la solidité financière de la société.




III.1.4 Etude financière

III.1.4.1 Analyse financière sommaire

III.1.4.1.1 Détermination des sources de financement

Le coût du projet s’élève à 120 050 585 F CFA. Le promoteur compte financer les

activités à hauteur de 35% soit 42 107 705 F CFA sur fonds propres et 65% soit

78 032 880 F CFA sur emprunt. Cet emprunt pourrait être obtenu auprès de la

Banque de l’Habitat en Côte d’Ivoire (BHCI).

Le plan de financement se présente comme suit :

Coût du projet 120 050 585

Fonds propres 35% 42 017 705

Emprunt 65% 78 032 880

Intérêt 10%

Durée (8 ans avec 2 ans de différé) 6 ans

Annuité constante 17916925

- Le remboursement principal de l’emprunt se fera par annuité constante d’un

montant annuel de 17 916 925 F CFA.

- Le montant des intérêts va de 7 803 290 F CFA à la première année à 1628

810F CFA à la huitième année. (voir annexe 10 page 85).

III.1.4.1.2 Détermination du type de financement

Le délai de récupération étant de 4 ans, il est donc requis un financement d’une

durée supérieure ou égale à 5 ans. (Voir annexe 8 page 83).

Le risque lié au projet est de 0.44. Alors si R < 0.66, cela signifie que le risque

financier du projet est moyen.




III.1.4.1.3 Calcul de la rentabilité financière du projet

La rentabilité financière du projet s’apprécie à travers :

• L’échéancier des flux financiers : la durée du projet est de 8 ans. Les

recettes et les dépenses en année de croisière se chiffrent 560 000 000 F

CFA ET 506 469 000 F CFA. A la première année, les flux cumulés sont

déficitaires -47 450 000 F CFA dû au poids des investissements initiaux et

excédentaires 318 845 300 F CFA à la dernière année. (Voir annexe 7 page

81)

• La VAN : avec un taux d’actualisation de 15%, nous avons une VAN positive

de 97 513 059.65 F CFA. La VAN étant positive, le projet est donc rentable.

La VAN à 40% pour trouver un taux qui l’annule, elle est toujours positive. Il

n’y a donc pas de TRI. (Voir annexe 8 page 83)

• Le RUMI : c’est le rendement de l’unité monétaire investi. Après les calculs de

rentabilité avec les méthodes faisant recours à l’actualisation, nous obtenons

un RUMI de 2,92. cela signifie que chaque franc injecté dans le projet

rapporte 2,92 francs. (Voir annexe 8 page 83)




III.1.4.2 Analyse financière détaillée

III.1.4.2.1 Dotations aux amortissements

Nous avons une dotation aux amortissements de 5 523 125 F CFA. Ce poste est

touché par l’inflation à partir de la 5ème année de 10%. (Voir annexe 9 page 84)

III.1.4.2.2 Compte de résultat prévisionnel et la CAF

- Le résultat demeure positive sur toute la durée du projet et varie de 2 854 245

F CFA à 15 005 905 F CFA. (Voir annexe 10 page 85)

- Le bénéfice moyen est de 12 800 955 F CFA.

- La Capacité d’Autofinancement (CAF) reste positive sur toute la durée du

projet avec 8 377 370 F CFA et 20 529 030 F CFA (1ère et 8ème année).

- La capacité moyenne d’autofinancement est de 18 324 080 F CFA.

- Le retour sur investissement ROI = Bénéfice moyen / coût du projet x 100 :12

800 955 / 120 050 585 x 100 = 10.66% ce qui est satisfaisant. (Annexe 10

page 85)

III.1.4.2.3 Equilibre des ressources et emplois

Les soldes de trésorerie de fin d’année sont positifs. Le projet est donc équilibré sur

le plan de la trésorerie avec 23 328 125 F CFA la 1ère année et 314 313 700 F CFA

la 8ème année. L’entreprise a une bonne situation de trésorerie. (Voir annexe 11 page

87)

III.1.4.2.4 La rentabilité définitive

• Du point de vue des actionnaires

Le calcul de la rentabilité pour les actionnaires avec un taux de 10% nous a permis

d’avoir une VAN d’un montant de 266 837 155 F CFA. (Voir annexe 14 page 89)

• Du point de vue des fonds propres

Avec un même taux, le montant de la VAN pour les capitaux propres s’élèvent à

154 266 525 F CFA. (Voir annexe 12 page 88)




• Du point de vue des capitaux investis

Nous avons une VAN de 124 901 385 F CFA du point de vue des capitaux investis.

Pour le calcul du TRI, le taux qui annule la VAN est de 40%. (Voir annexe 13 page

89)

III.1.5 Etude économique

III.1.5.1 Méthode des prix de référence MPR Le principe de la méthode de prix de référence est de refléter parfaitement les utilités

relatives des biens et services et les coûts réels que supporte la collectivité lorsque

des ressources rares sont engagées.

De ce fait, nous sommes partis du simple faite que la réduction des coûts

d’investissements lors de l’acquisition du matériel importé et les produits importés en

défalquant les coûts d’acquisitions nous donne un avantage économique.

Prix de référence(PR) à l’importation= P CIF+ Coût d’acquisition (port – marché, marché – usine, usine – projet)

Marché

Usine

Projet

Figure 4: Schémas de la détermination du PR Figure 5 : Détermination du prix de référence




Remarque1 : la monnaie est surévaluée et le taux de devise est de 14%.

La figure ci-dessus représenté est le processus d’importation de matériel industriel

d’un pays à un autre. En effet, il traduit les différents coûts (coûts d’acquisition, droit

de douanes et frais de transport) subit par le matériel afin de déterminer son prix réel

sur le marché local.

La détermination du prix de référence, nous donne un avantage économique dans la

mesure où, tout chose égale par ailleurs, le prix du marché ayant déjà subi les taxes

et droit de douanes ne nous permet pas d’offrir des logements regroupant qualité

coûts. Il est souhaitable pour notre entreprise de s’approvisionner directement au

port afin de jouer sur le coût d’acquisition (port-marché local, marché local-projet).

En termes de calcul :

- Les investissements nous reviennent à 45 000 000 F CFA.

- Le coût du projet économique est de 117 600 585 F CFA

- La Valeur Actuelle Nette économique (VANe) à 15% est de 177 904 365 F

CFA et celle à 40% est de 71 393 305 F CFA. (Voir annexe dépenses

d’exploitation économique)

- La valeur du Taux de Rendement Interne économique (TRIe) n’a pas été

déterminée.

La situation avec le projet en termes de coûts et avantage économique sera

bénéfique. Le projet est donc rentable avec un coût plus économique.

III.1.5.2 Les tests de sensibilité

Investissement dans un environnement incertain Pour une augmentation du prix des matières consommables, fournitures et

divers de 5% nous avons :

• Analyse financière sommaire - La VAN à 15% est de 47 191 410 F CFA et celle à 40% est de – 14 481 810 F

CFA.

- Le TRI nous donne la valeur d’un taux de 29.02%. (voir annexe 15)




• Analyse financière détaillée

Le calcul de la rentabilité donne les montants suivants :

Pour les actionnaires :

La VAN à 10% est de 42 868 895 F CFA et le TRI un taux de 16.05%.

Les fonds propres :

Avec le même taux d’actualisation, la VAN est de – 23 184 700 F CFA et le TRI, un

taux de 6.70%.

Les capitaux investis :

Le calcul de la VAN pour les capitaux investis est de 77 247 985 F CFA à 10% et le

TRI, un taux de 28.34%.

Pour une diminution du chiffre d’affaires de 5%, nous avons les résultats

suivants :

• Analyse sommaire :

La VAN à 15% est de 9 755 125 F CFA et celle à 40% est de – 28 496 710 F CFA.

Le TRI prend la valeur d’un taux de 17.97%.

• Analyse financière détaillée : - La rentabilité des actionnaires :

Avec une VAN à 10%, nous obtenons un montant de – 108 754 765 F CFA

La valeur du TRI n’a pas pu être déterminée.

- Rentabilité des fonds propres :

La VAN calculée avec le même taux donne un montant de – 141 132 845 F CFA.




- Rentabilité des capitaux investis :

La VAN des capitaux investis nous donne un montant de 40 197 040 F CFA

Le TRI quant à lui est positif et nous donne un taux de 19.77%

En définitive, on peut donc dire que ce projet, au-delà de sa rentabilité financière

pour les actionnaires apporte des informations précises dans l’implantation du projet

et de son environnement.

Section 2 : Les risques professionnels dans le secteur des BTP

Le bâtiment et travaux publics (BTP) constitue un secteur dont la population, les

entreprises et les activités ont des spécificités marquées. Les dangers perçus sur les

chantiers et dans les ateliers ont longtemps été dominés par ceux pouvant entraîner

un accident de travail, dont la sanction physique est immédiate.

Progressivement, une prise de conscience des dangers, difficiles à identifier dans

les configurations fluctuantes du chantier et dont les effets sont différés dans le

temps, se met en place, et la prévention des risques dans le BTP prend largement

en compte ces nuisances.

Leur repérage est le préalable nécessaire à l'évaluation des risques professionnels

en fonction des données liées à l'environnement, aux types de matériels, aux

matériaux et aux produits utilisés, sans oublier l'importance des caractéristiques

liées à l'individu. Difficulté supplémentaire, de nouvelles techniques et produits

chimiques apparaissent sans cesse, rendant particulièrement délicate la tâche du

médecin du travail et des préventeurs, les obligeant à assurer une veille

technologique permanente.

Les sources d'information sont heureusement de plus en plus performantes et leur

permettent de conseiller, selon l'état des connaissances, entreprises et salariés du

BTP, et de les mettre en garde sur les dangers émergeants. Nous avons pu

regrouper ces différents risques selon la fonction exercée :




III.2.1 Les risques liés aux travaux de Bâtiment

III.2.1.1 Les risques liés aux travaux de postures

Les postures de travail contraignantes (torsions, position accroupie ou agenouillée,

bras en l’air…), des gestes répétitifs, entrainent des troubles musculo-squelettiques

très fréquents à l’origine de nombreux accidents du travail.

Les lésions de la colonne vertébrale (cervicalgies et lombalgies), les douleurs des

poignets, des épaules, sont particulièrement fréquents chez les travailleurs, ainsi

que les traumatismes aux genoux.

III.2.1.2 Les risques liés au travail en hauteur

Les déplacements en hauteur, sur échelles ou échafaudages roulants, sont

inhérents au métier, de même que l’utilisation de plateformes sur tréteaux,

d’escabeaux. Les chutes de hauteur représentent une part importante des accidents

graves. Ils sont provoqués par :

- Des échafaudages inadaptés, mal stabilisés ;

- Des plateformes surchargées et encombrées ;

- La mauvaise utilisation d’échelles mal entretenues, mal placées et/ou mal

fixées, entrainant leur glissement ou renversement.

III.2.1.3 Risques liés aux déplacements

Les déplacements fréquents sur le chantier sur un sol inégal, encombré, mal éclairé,

comportant des vides (regards, …) et/ou glissant induisent de nombreux risques

physiques : plaies, fractures et entorses dues aux chutes de plain-pied,

traumatismes crâniens et écrasements des membres en raison de la chute d’objets

ou de matériaux des échafaudages ou des étages supérieurs.




III.2.1.4 Autres risques

- La manipulation d’outils coupants peut entrainer des blessures des mains ;

- Le ponçage peut provoquer des projections de corps étrangers dans les

yeux ;

- Les vibrations des outils portatifs ;

- Mauvaise conception ;

- Utilisation d’une machine inadaptée aux travaux à réaliser ;

- Interventions en cours de fonctionnement ;

- Modes opératoires inappropriés et dangereux ;

- Insuffisance de formation des opérateurs / des salariés se trouvant dans

l’environnement proche ;

- Manque de sensibilisation à la sécurité des entreprises utilisatrices.

III.2.2 Les dangers chimiques Les dangers chimiques sont relatifs aux :

- Risques cutanés liés à l’utilisation de produits de lessivage contenant de la

soude (brûlures et irritation de la peau et des yeux) ;

- Risques respiratoires liés aux poussières engendrées par ponçage manuel ou

mécanique (produits abrasif comme le corindon, enduit, plâtre, vielle peinture,

bois…) ;

- La présence de plomb et d’amiante implique la mise en œuvre de mesures de

prévention et des protections spécifiques et réglementées ;

III.2.3 Les mesures de prévention des risques professionnels

• La prévention primaire

Une prévention efficace est la prévention primaire qui résulte d’un choix des produits

permettant la suppression ou l’emploi des produits de substitution de moindre impact

potentiel sur l’homme et l’environnement.




• L’organisation du chantier

Une des premières mesures de prévention passe par une réflexion en amont sur

l’organisation et l’installation du chantier : la plupart des chutes de plain-pied et

d’objets trouvent leur origine sur un chantier mal organisé, mal balisé et mal rangé.

• Une bonne utilisation des échelles.

L’échelle doit reposer sur des supports stables et résistants, leurs échelons ou

marches doivent être horizontaux. Pour ne pas qu’elle glisse ou bascule, l’échelle

est soit fixée dans la partie supérieure ou inférieure de ses montants, soit

maintenue en place au moyen de tout dispositif antidérapant.

L’isolation des échelles sur le plan électrique doit être vérifiée.

• Une bonne utilisation des échafaudages.

Les échafaudages sur tréteaux doivent surtout être utilisés pour des travaux à

petites hauteurs.

• Protection respiratoire

Lors des travaux de ponçage, il convient de porter un masque anti-poussière contre

les poussières ou les grosses particules, en papier ou cartonnés, légers, jetables,

filtrant les particules.

• Protection cutanée

Afin d’éviter tout contact direct avec les peintures et autres produits chimiques, il faut

utiliser des gants adaptés.




• Protection oculaire

Les projections de la plupart des produits pour les travaux de peinture sont très

corrosives pour les yeux et la protection la plus simple est le port de lunettes.

• Protection du corps

Pour la protection du corps, nous avons pensé à des vêtements adaptés aux

travaux.

• Formation du personnel

Communication sur les risques (toxicologique, incendie et environnement) d’hygiène

et aux consignes à respecter pour leur manipulation en toute sécurité.

III.2.4 Impact environnemental des travaux de construction

Les impacts environnementaux de la construction se concentrent autour des

chantiers et des produits finaux (bâtiments). La construction regroupe ainsi

l'ensemble des activités du Bâtiment et des Travaux Publics (BTP) représentées par

quatre secteurs : la construction neuve, la réhabilitation des bâtiments existants, les

travaux publics et la démolition.

Les chantiers de construction ont des impacts directs sur l'environnement, par

l'utilisation de matériaux de construction, la production de déchets, le rejet de

polluants dans l'air et l'eau, la consommation d'espace. Les structures bâties ont

quant à elles des impacts indirects sur l'environnement, principalement liés aux

besoins énergétiques (pour le chauffage, l'eau chaude, la climatisation...) et aux

émissions de gaz à effet de serre qu'ils induisent.




L’impact zéro n’existe pas dans cette activité dès lors, pour chacun, particulier ou

entreprise, l’enjeu essentiel est de :

- Prendre conscience de la nécessité d’agir et de modifier certains

comportements et habitudes.

- Comprendre les mécanismes à l’œuvre dans nos domaines d’activités

spécifiques (sous ce rapport, l’information joue un rôle primordial)

- Agir concrètement au travers d’une démarche structurée, continue, et de long

terme.

Pour les entreprises, cela suppose de mettre en place un système de management

de ces questions et d’y affecter des ressources, de façon à mettre en œuvre un

véritable plan d’action et à mesurer régulièrement les progrès réalisés.




CHAPITRE IV : PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS.

Le projet présenté ici, répond à un double objectif de création d’emplois pour les

nouveaux diplômés et d’accompagnement des entreprises dans leur stratégie de

gestion et de développement.

L’objectif de cette étude de projet est de présenter les outils et la méthodologie de la

conception de projet à travers un cas pratique d’étude de faisabilité d’une entreprise

de construction de logements sociaux.

Suite à l’analyse effectuées et aux informations recueillies grâce à l’enquête de

terrain et recherche, les recommandations suivantes formulées pour ceux qui

voudraient investir ce secteur d’activité.

Concernant la méthodologie de conception, il est primordial de réaliser toutes les

étapes : de l’identification de l’idée de projet à son élaboration technique, en passant

par l’étude de marché, l’étude organisationnelle et institutionnelle et l’étude

financière.

En effet, ces phases vont permettre de s’assurer que l’idée du projet est judicieuse

et répond à un besoin identifié pour lequel un marché suffisamment rémunérateur

existe.

Lorsqu’à l’issue de ces différentes phases, il est établi que le projet n’est pas

rentable, les frais occasionnés par les études et enquêtes vont être minimes par

rapport à ceux occasionnés si le projet avait été mis en place.

On voit donc l’utilité de la démarche de conception de projet, c’est à la fois un outil

de gestion et d’aide à la prise de décision, que l’entrepreneur doit utiliser pour

s’assurer de la qualité de ses analyses.

En outre, la présentation du modèle d’analyse a mis en évidence la dépendance qui

existe entre la méthode de conception et la rentabilité, les conclusions favorables

obtenus grâces aux calculs (cf. annexes) ont prouvé la viabilité financière du projet.




Les données de terrain ont permis d’établir que le marché des logements est en

pleine croissance. Et cette croissance se justifie par un besoin en logement qui ne

cesse d’augmenter.

Ainsi, le niveau d’attractivité de ce secteur va enregistrer l’arrivé de nouveaux

acteurs sur le marché. Cette situation va donc accentuer le niveau de la concurrence

car les parts de marché des anciens acteurs vont baisser au profit des nouveaux

entrants et réduire par conséquent le niveau de profitabilité.

Partant de ce constat, il est impératif pour un entrepreneur d’entreprendre un certain

nombre d’actions pour développer son activité et devenir plus performante.

Ces actions seront menées sur des leviers aussi bien internes qu’externes.

Au niveau interne :

Pour ce qui concerne des actions en interne, il est recommandé au futur entrepreneur de :

Maitriser le travail : c’est-à-dire avoir les compétences nécessaires dans le

domaine d’activité ;

Favoriser la formation du personnel à l’utilisation de nouveaux matériels afin

d’améliorer leur efficacité ;

Construire son avantage compétitif pour se créer un positionnement sur le

marché ;

construire des logements de qualité de façon à satisfaire et développer des

relations de qualités ;

Concilier coût, qualité et délai afin de démultiplier les possibilités de création

de logements qui répondent aux attentes de la politique immobilière

ivoirienne ;

Améliorer constamment l’efficacité du personnel ;

Adapter les outils de l’entreprise à l’évolution technologique.




Au niveau externe :

Les actions à mener sur le plan externe :

Les entrepreneurs devraient s’organiser et constituer une véritable

interprofession nationale forte et solidaire ;

Les entrepreneurs pourraient promouvoir l’élaboration et la mise en œuvre

d’un guide de bonnes pratiques et de charte sécuritaire à l’attention de tous

les acteurs du secteur de construction en Côte d’Ivoire ;

Le gouvernement par le biais du ministère de la construction doit revoir le

mode de création des sociétés de construction et leur implantation ;

Pour une meilleure prise en charge du secteur des promoteurs immobiliers

privés, l’Etat doit créer des corps de contrôles pour les logements privés

construis, mais aussi voir le traitement des ouvriers qui ne sont pas pour la

plupart bien rémunérés ;

L’Etat devrait accompagner les banques à octroyer des prêts aux promoteurs

immobiliers afin d’asseoir leur compétence, les mettre en œuvre et permettre

aux populations de bénéficier de la qualité de leurs œuvres ;

Dans son rôle de contrôleur, l’Etat devrait pouvoir assurer aux populations

de ne pas subir les coûts d’inflations observés sur les prix des logements

causés par la monté des prix des matériaux de construction ;

L’Etat doit renforcer les actions de formation et de recherche dans le domaine

de la construction des logements. Favoriser l’acquisition directe de

connaissance par les promoteurs et leur encadrement technique ;

L’Etat doit favoriser des rencontres avec les opérateurs immobiliers afin de

débattre des problèmes du secteur et répondre aux opportunités ;

Le ministère doit créer un guichet unique pour faciliter les procédures

administratives avec une plate-forme d’échange périodique incluant les

opérateurs et la chefferie pour régler les difficultés au cas par cas.




CONCLUSION

En définitive, il est bon de retenir, en ce qui concerne l’étude de faisabilité de

construction de logements sociaux. Il a été constaté que le secteur de l’immobilier en

Côte d’Ivoire a connu une progression fulgurante.

Cela est dû à un fort taux de croissance de sa population, mais également de

l’inadéquation entre les politiques des logements sociaux et la répartition

démographique.

En effet, la politique de logements sociaux n’a pas suivi ce phénomène d’exode rural

observé depuis les années 2000. Ce qui va occasionner une demande en logement

assez importante.

La présente étude sur la question de conception de projet de construction de

logements sociaux ne saurait être exhaustive.

Elle vise dans le contexte actuel du pays à étudier la faisabilité d’un projet de

création d’entreprise dans le domaine des logements sociaux.

Les résultats de cette étude ont montré qu’il existe un marché porteur pour le

logement, ce qui constitue une opportunité pour l’économie.

C’est donc une nécessité pour le pouvoir public d’accompagner ces structures. Par

ailleurs, le secteur bancaire devrait jouer un rôle non des moindres quant aux

conditions de prêt et aux taux de remboursement.

L’émergence de ce secteur amène aujourd’hui les investisseurs à en faire une

opportunité d’affaires, de même la création de société dans le bâtiment aide l’Etat à

satisfaire une demande sociale mais aussi contribue à l’atteinte des objectifs

majeurs tels que celui des OMD (objectifs du millénaire pour le développement).

A l’issue de cette analyse, les résultats indiquent que les projets de construction de

logements, lorsqu’ils sont bien conçus peuvent être rentables. Cela dépendra de la

qualité des services fournis aux clients.




Ce service de qualité sera la conséquence d’une bonne politique managériale mise

en place au sein de la structure, de l’efficacité du personnel et d’une bonne politique

marketing visant à rechercher les opportunités et à donner à la structure une image

de marque et distinctive de la concurrence.

Cependant, il est bon de préciser que la bonne préparation et conception du projet

ne garantit pas nécessairement sa réussite car la mise en pratique des

connaissances managériales et une solide connaissance du secteur concerné sont

tout aussi des facteurs important.

C’est pourquoi en guise de recommandations, il nous est paru important de

présenter un ensemble de leviers sur lesquels le futur entrepreneur va s’appuyer.

Ces leviers vont donc de l’environnement interne à l’environnement externe. Il s’agit

entre autre :

• Favoriser la formation du personnel à l’utilisation de nouveaux matériels afin

d’améliorer leur efficacité ;

• Construire son avantage compétitif pour se créer un positionnement sur le

marché ;

• Le gouvernement par le biais du ministère de la construction doit revoir le

mode de création des sociétés de construction et leur implantation.

Les recommandations visent une meilleure conception des projets similaires et aussi

attirer l’attention des autorités politiques sur les opportunités offertes par ce secteur.




ANNEXES




ANNEXES

Annexe 1 : PROGRAMMES IMMOBILIERS DE LA SICOGI

Nom du programme Localisation Type de logement Nombre de pièces

Mode de paiement Cout

ABIDJAN ET BANLIEUE Espérance 2 Abidjan /Riviera route de

Bingerville 4p Duplex 65 000 000 F * 5p Duplex 90 000 000 F *

Artos 1

Abidjan / Cocody Angré

3 p RDC 36 500 000 F * 4p RDC 45 000 000 F *

4p Duplex 60 000 000 F * 5p Duplex 70 000 000 F * 3p Appt 30 000 000 F * 4p Appt 40 000 000 F *

Les Résidences du Banco

Yopougon Sable 3p Appt 35 000 000 F * 4p Appt 40 000 000 F *

Azito

Abidjan / Yopougon Niangon

2 p Appartement coll R+4 5 000 000 F * 3 p Appartement coll R+4 15 000 000 F * 4 p Appartement coll R+4 20 000 000 F *

4 p Duplex 35 000 000 F * La Résidence du

Denguélé

Abidjan / II Plateaux 2p RDC 25 000 000 F * 3p RDC 55 000 000 F * 4p RDC 75 000 000 F *

Abidjan / PK 18 route

3 p Appartement coll R+4

Comptant Vente à Terme

14 410 650 F




Résidence Concorde d’Anyama 4p Appartement coll R+4 Crédit bancaire Tempérament

19 847 000 F

Cité ADO

Abidjan / Yopougon Zone

Industrielle

2p RDC Comptant Crédit bancaire

5 000 000 F 3p RDC 7 500 000 F

3p appartement coll R+4 11 000 000 F 4p appartement coll R+4 14 000 000 F

INTERIEUR DU PAYS Opération Nawa Région Nawa (Soubré

Okrouyo Méagui Yacolidabouo Guéyo)

2 p RDC 6 500 000 F 3 p RDC 9 000 000 F 4 p RDC 14 000 000 F

Opération SICOGI-BHCI Daloa 2 p RDC Comptant Crédit bancaire

7 500 000 F 3 p RDC 11 800 000 F

Cité des Cadres

Kong

2 p RDC 13 000 000 F * 3 p RDC 15 500 000 F * 4 p RDC 22 000 000 F * 5 p RDC 25 000 000 F *




DOSSIER FINANCIER ENTREPRISE SIBAT

CHIFFRE D’AFFAIRE :

Notre chiffre d’affaire en année de croisière est de 560 000 000 F. CFA.

L’investissement étant réalisé en année 0, ce CA de croisière sera atteint à la

troisième année. Notre unité fonctionnera donc à 45% la première année, 75% la

seconde année et à 100% la troisième année. Ce CA sera réalisé de la manière

suivante :

Vu notre politique de communication marketing, et le temps pour la réalisation d’une

construction SIBAT estime atteindre un certain volume d’activité: (voir tableau de

résultats ci-dessous) :

Annexe 2 : TABLEAU ESTIMATIF DES PRODUITS

chiffre d'affaire annuel en année de croisière ELEMENTS QUANTITES COUT UNITAIRE COUT ANNUEL Maison basse type social 1 10 000 000 10 000 000 Villa base moyen standing 1 18 000 000 18 000 000 Villa base haut standing 1 35 000 000 35 000 000 Duplex moyen standing 1 25 000 000 25 000 000 Duplex haut standing 1 45 000 000 45 000 000 Etage moyen standing 1 75 000 000 75 000 000 Etage haut standing 1 200 000 000 200 000 000 Réhabilitation 1 45 000 000 45 000 000 Construction bâtiment école 1 45 000 000 45 000 000 Construction sanitaire 1 62 000 000 62 000 000 TOTAL 560 000 000

Annexe 3 : CALCUL DU CHIFFRE D’AFFAIRES

chiffre d'affaire des trois premières années 45% 75% 100%

Année Année 1 Année 2 Année 3 chiffre d'affaires 252 000 000 420 000 000 560 000 000




ANALYSE FINANCIERE SOMMAIRE

Annexe 4 : TABLEAU DES INVESTISSEMENTS

INVESTISSEMENTS

Eléments quantités cout unitaire Total durée amortissement Non valeurs 1 1 650 000 1 650 000 4

Bâtiments et bureaux (caution)

1 1000 000 1 000 000

Raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité…

1 250 000 250 000

Matériel et accessoire 1 500 000 500 000 4 Matériel informatique 3 350 000 1 050 000 4 Equipements divers 1 15 000 000 15 000 000 4

Véhicule 3 4 000 000 12 000 000 5 Mobiliers de bureaux 1 1000 000 1 000 000 8

Provisions pour imprévus techniques et

hausses de prix

1 15 000 000 15 000 000 8

TOTAL 47450000 Annexe5 : TABLEAU DE FONCTIONNEMENT DE L’ENTREPRISE

Données d'exploitation Rubriques Montant Annuel

Matières consommables, fournitures et divers 300 000 000 Loyer 2 400 000 Energie 450 000 Eau 48 000 Téléphone 600 000 connexion internet 240 000 Carburant et lubrifiants 6 000 000 Entretien 3 600 000 Fournitures (bureau) 120 000 Frais assurances 3 000 000 Divers (imprévus) 10 000 000 Services extérieurs (banques, publicité, hôtel, etc.) 1 000 000 Commissions et courtages 28 000 000 Salaires 150 000 000 Charges sociales 1 011 000

TOTAL 506 469 000




Annexe 6 : TABLEAU DU FONDS DE ROULEMENT

Calcul du FDR Besoins année 1 année 2 année 3 Dotation au besoin en FR 45% 75% 100% Matières consommables, fournitures et divers

22 500 000 37 500 000 50 000 000

Loyer 270 000 450 000 600 000 Energie 33 750 56 250 75 000 Eau 3 600 6 000 8 000 Téléphone 45 000 75 000 100 000 connexion internet 40 000 30 000 40 000 Carburant et lubrifiants 450 000 750 000 1 000 000 Entretien 270 000 450 000 600 000 Fournitures (bureau) 4 500 7 500 10 000 Frais assurances 500 000 500 000 500 000 Divers (imprévus) 750 000 1 250 000 1 666 667 Services extérieurs (banques, publicité, etc.)

37 500 62 500 83 333

Commissions et courtages 3 150 000 5 250 000 7 000 000 Salaires 5 625 000 9 375 000 12 500 000 Charges sociales 84 250 84 250 84 250 clients (1 mois) 10 500 000 17 500 000 23 333 333 total besoins 44 263 600 73 346 500 97 600 583 FACILITE crédits fournisseurs (1 mois) 11 250

000,00 18 750 000,00

25 000 000,00

Besoins nets 33 013 600 54 596 500 72 600 583 dotation FDR 33 013 600 21 582 900 18 004 083 Reprise FDR 72 600 583




Annexe 7 : TABLEAU DES ECHEANCIERS DES FLUX FINANCIERS

ECHEANCIER DES FLUX FINANCIERS

Rubriques Année 0 Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 valeurs résiduelles

investissements et renouv Non valeurs 1 650 000 Bâtiments et bureaux (caution)

1 000 000 450 000


250 000 250 000

Matériel et accessoire 500 000 Matériel informatique 1 050 000 1 050 000 262 500 Equipements divers 15 000 000 15 000 000 3 750 000 Véhicule 12 000 000 12 000

000,00 7 200 000

Mobiliers de bureaux 1 000 000 - - Provisions pour imprévus techniques et hausses de prix

15 000 000

TOTAL 47 450 000

sous total investi et Renou 47 450 000 - - - - 16 050 000 12 000 000 - - 11 912 500

dotation FDR 33 013 600 21 582 900 18 004 083 dépenses d'exploitation Matières consommables, fournitures et divers

135 000 000

225 000 000 300 000 000

Loyer 2 400 000 2 400 000 2 400 000 Energie 450 000 450 000 450 000 Eau 48 000 48 000 48 000




Téléphone 600 000 600 000 600 000 Connexion internet 240 000 240 000 240 000 Carburant et lubrifiants 2 700 000 4 500 000 6 000 000 Entretien 1 620 000 2 700 000 3 600 000 Fournitures (bureau) 54 000 90 000 120 000 Frais assurances 1 350 000 2 250 000 3 000 000 Divers (imprévus) 4 500 000 7 500 000 10 000 000 Services extérieurs (banques, publicité, hôtel, etc.)

450 000 750 000 1 000 000

Commissions et courtages 12 600 000 21 000 000 28 000 000 Salaires 67 500 000 112 500 000 150 000

000

Charges sociales 454 950 758 250 1 011 000

TOTAL 229 966 950

380 786 250 506 469 000

506 469 000 506 469 000

506 469 000

506 469 000

506 469 000

total investi + FDR + dépenses

47 450 000 262 980 550

402 369 150 524 473 083

506 469 000 522 519 000

518 469 000

506 469 000

506 469 000

11 912 500

recettes d'exploitation chiffre d'affaire 252 000

000 420 000 000 560 000

000 560 000 000 560 000

000 560 000

000 560 000

000 560 000

000

reprise FDR 72 600 583

valeurs résiduelles 11 912 500

sous total recettes 252 000 000

420 000 000 560 000 000

560 000 000 560 000 000

560 000 000

560 000 000

644 513 083

flux nets annuels - 47 450 000

- 10 980 550

17 630 850 35 526 917 53 531 000 37 481 000 41 531 000 53 531 000

138 044 083

flux nets cumulés - 47 450 000

- 58 430 550

- 40 799 700

- 5 272 783

48 258 217 85 739 217 127 270 217

180 801 217

318 845 300

Tri 44%




Annexe 8 : TABLEAU RECAPITULATIF DE L’AFS

cout du projet 120050583 RUMI 2,92 Somme Recette d’exploitation

4116513083

somme Dépense d’exploitation

3649567200

somme Investissement 160013083 Risque financier projet moyennement

risqué, nombre de flux négatifs =4/9=0,44

délai de récupération supérieur à 4 ans van (40 %) 5 357 592 van (15%) 97 513 059,66 TRI 44,07% CONCLUSION PARTIELLE Notre analyse financière sommaire nous a donné les résultats suivant :

-VAN 10%( Valeur Actualisée Nette)= 49 938 003

-TRI (Taux de Rentabilité Interne)= 47,07 %

-Type de financement : durée supérieure à 4 ans

-Risque financier : 0,44 risque normal

-DRCI (Délai de Récupération du Capital Investi)= 5 ans

-RUMI (Rémunération de l’unité Monétaire Investi)= 2,92 F CFA. 1FCFA investit

dans l’entreprise rapporte 2,92FCFA

Les hypothèses suivantes ont servi de base à l’analyse financière sommaire :

Pas de considération fiscale

Pas d’amortissement mais des renouvellements

Analyse en monnaie constante




Ces résultats partiels qui sont considérés comme des critères de rentabilités nous

permettent de confirmer la viabilité du projet qui nous conduit à faire l’analyse

financière ci-dessous.




ANALYSE FINANCIERE DETAILLEE Annexe 9 : TABLEAU D’AMORTISSEMENT

TABLEAU DES AMORTISSEMENTS RUBRIQUES montant annuité Année 1 Année 2 Année 3 Année

4 Année

5 Année

6 Année

7 Année

8 coefficient d'inflation 1,0 1,05 1,05 1,1 1,1 1,1

Non valeurs 1 650 000 412 500 412 500 412 500 412 500 412 500 Bâtiments et bureaux (caution) 1 000 000


250 000

Matériel et accessoire 500 000 125 000 73 750 73 750 73 750 73 750 81 125 81 125 81 125 81 125 Matériel informatique 1 050 000 262 500 262 500 262 500 262 500 262 500 288 750 288 750 288 750 288 750 Equipements divers 15 000 000 3 750 000 374 375 374 375 374 375 374 375 411 813 411 813 411 813 411 813

Véhicule 12 000 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 688 000 2 688 000 2 688 000 Mobiliers de bureaux 1 000 000 125 000 125 000 125 000 125 000 125 000 125 000 125 000 125 000 125 000

Provisions pour imprévus techniques et hausses de prix

15 000 000 1 875 000 1 875 000 1 875 000 1 875 000 1 875 000 1 875 000 1 875 000 1 875 000 1 875 000

total dotation aux amortissements 47 450 000 8 950 000 5 523 125 5 523 125 5 523 125 5 523 125 5 181 688 5 469 688 5 469 688 5 469 688




Annexe 10 : TABLEAU DE COMPTE DE RESULTAT PREVISIONNEL

COMPTE DE RESULTAT PREVISIONNEL Rubriques Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8

chiffre d'affaire 252 000 000 420 000 000 560 000 000 560 000 000

560 000 000 560 000 000 560 000 000 560 000 000

Matières consommables, fournitures et divers

135 000 000 225 000 000 300 000 000 300 000 000

300 000 000 300 000 000 300 000 000 300 000 000

Marge brute sur matières 117 000 000 195 000 000 260 000 000 260 000 000

260 000 000 260 000 000 260 000 000 260 000 000

Loyer 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000

Energie 450 000 450 000 450 000 450 000 450 000 450 000 450 000 450 000

Eau 48 000 48 000 48 000 48 000 48 000 48 000 48 000 48 000

Telephone 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000

connection internet 240 000 240 000 240 000 240 000 240 000 240 000 240 000 240 000

Carburant et lubrifiants 2 700 000 4 500 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000

Combustibles 1 620 000 2 700 000 3 600 000 3 600 000 3 600 000 3 600 000 3 600 000 3 600 000

Entretien 54 000 90 000 120 000 120 000 120 000 120 000 120 000 120 000

Fournitures (atelier, usine, magasin, bureau)

1 350 000 2 250 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000

Frais assurances 4 500 000 7 500 000 10 000 000 10 000 000 10 000 000 10 000 000 10 000 000 10 000 000

Divers (imprevus) 450 000 750 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000

Services extérieurs (banques, publicité, etc…)

12 600 000 21 000 000 28 000 000 28 000 000 28 000 000 28 000 000 28 000 000 28 000 000

sous total autres achats 27 012 000 42 528 000 55 458 000 55 458 000 55 458 000 55 458 000 55 458 000 55 458 000

Valeur Ajoutée(VA) 89 988 000 152 472 000 204 542 000 204 542 000

204 542 000 204 542 000 204 542 000 204 542 000

Commissions et courtages 12 600 000 21 000 000 28 000 000 28 000 000 28 000 000 28 000 000 28 000 000 28 000 000

Salaires 67 500 000 112 500 000 150 000 000 150 000 000

150 000 000 150 000 000 150 000 000 150 000 000

Charges sociales 454 950 758 250 1 011 000 1 011 000 1 011 000 1 011 000 1 011 000 1 011 000




Sous total charges personnel 80 554 950 134 258 250 179 011 000 179 011 000

179 011 000 179 011 000 179 011 000 179 011 000

EBE 9 433 050 18 213 750 25 531 000 25 531 000 25 531 000 25 531 000 25 531 000 25 531 000

Dotation amortissements 5 523 125 5 523 125 5 523 125 5 523 125 5 523 125 5 523 125 5 523 125 5 523 125

Résultat d'exploitation 3 909 925 12 690 625 20 007 875 20 007 875 20 007 875 20 007 875 20 007 875 20 007 875

Produits financiers - - - - -

Frais financiers - - - - -

Résultat financier - - - - -

Résultats AO 3 909 925 12 690 625 20 007 875 20 007 875 20 007 875 20 007 875 20 007 875 20 007 875

Résultats HAO - - - - -

Résultats avant impôts 3 909 925 12 690 625 20 007 875 20 007 875 20 007 875 20 007 875 20 007 875 20 007 875

Impots sur le résultat 27% 1 055 680 3 172 656 5 001 969 5 001 969 5 001 969 5 001 969 5 001 969 5 001 969

Résultat net 2 854 245 9 517 969 15 005 906 15 005 906 15 005 906 15 005 906 15 005 906 15 005 906

CAF = (19+12) 8 377 370 15 041 094 20 529 031 20 529 031

20 529 031 20 529 031 20 529 031 20 529 031

Cumul CAF 8 377 370 23 418 464 43 947 495 64 476 526,50

85 005 557,75

105 534 589,00

126 063 620,25

146 592 651,50




Annexe 11 : TABLEAU D'EQUILIBRE RESSOURCES - EMPLOIS DE FONDS

TABLEAU D'EQUILIBRE RESSOURCES - EMPLOIS DE FONDS Rubriques Année 0 Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8

coefficient d'inflation 1,02 1,05 1,05 1,10 1,12 1,12 1,12

1. Ressources

capacité d'autofinancement 8 377 370 15 041 094 20 529 031 20 529 031 20 529 031 20 529 031 20 529 031

20 529 031

capitaux propres 120 050 583

Emprunts 72 600 583

reprise FDR 11 912 500

valeurs résiduelles 17234169

Sous total Ressources 120050583 8377370 15041094 20529031 20529031 20529031 20529031 20529031 122276283

2. Emplois

investissements et Renou 47 450 000 - - - - 16 050 000 12 000 000 - -

remboursement principal 700 500

dotation fonds de roulement 33 013 600 21 582 900 18 004 083 3 459 157 3 529 769 3 578 444 3 569 624 6 707 495

distribution dividendes 80% du résultat net

Sous total Emplois 47 450 000 33 013 600 21 582 900 18 704 583 3 459 157 19 579 769 15 578 444 3 569 624 6 707 495

solde annuel RES-emplois 72 600 583 - 24 636 230

- 6 541 806

1 824 448 17 069 875 949 262 4 950 587 16 959 407

115 568 788

Trésorerie début d'année 0 47964354 41422547 43246995 60316870 61266132 66216719 83176126 198744915

Trésorerie fin d'année 72600583 23328124 34880741 45071443 77386745 62215394 71167306 100135534

314313703




• RENTABILITE DES FONDS PROPRES

RENTABILITE DES FONDS PROPRES Année 0 Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8

Flux actionnair

es

- 120 050 583

23 328 124 34 880 741 45 071 443 77 386 745 62 215 394 71 167 306 100 135 534 314 313 703

flux TP 72 600 583 - 24 636 230

- 6 541 806

1 824 448 17 069 875 949 262 4 950 587 16 959 407 115 568 788

Flux fonds propres

- 192 651 167

47 964 354 41 422 547 43 246 995 60 316 870 61 266 132 66 216 719 83 176 126 198 744 915

VAN (10%) 154266523,93 TRI 26,11%

Annexe 12 : TABLEAU DE RENTABILITE DES FONDS PROPRES




Annexe 13 : TABLEAU DE RENTABILITE DES CAPITAUX INVESTIS

RENTABILITE DES CAPITAUX INVESTIS Année 0 Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8

Flux Nets annuels

- 47 450 000

- 10 980 550

17 630 850 35 526 917 53 531 000 37 481 000 41 531 000 53 531 000 138 044 083

flux Impôts 1 055 680 3 172 656 5 001 969 5 001 969 5 001 969 5 001 969 5 001 969 5 001 969

flux des capitaux investis

- 47 450 000

- 12 036 230

14 458 194 30 524 948 48 529 031 32 479 031 36 529 031 48 529 031 133 042 115

VAN (10%) 124901384,97

TRI 39,78% Annexe 14 : TABLEAU DE RENTABILITE DES ACTIONNAIRES

RENTABILITE DES ACTIONNAIRES Année 0 Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8

Flux actionnaires

- 120 050

583

23 328 124 34 880 741 45 071 443 77 386 745 62 215 394 71 167 306 100 135 534

314 313 703

van (10%) 266837153,77

TRI 40,75%




CONCLUSION Au vu des résultats SIBAT a des activités financièrement rentable car les

investissements initiaux sont moins élevés, la trésorerie finale est importante. La

rentabilité financière est supérieure à ce qu’un placement de cette même somme

dans une institution financière pourrait rapporter à SIBAT.

INVESTISSEMENT DANS UN ENVIRONNEMENT INCERTAIN TEST DE SENSIBILITE Pour une augmentation du prix des matières consommables, fournitures et divers

de 5% nous avons les résultats suivants :

Analyse sommaire

Annexe 15 : TABLEAU D’ANALYSE van (40 %) - 14 481 808 van (15%) 47 191 405,98

TRI 29,02% Analyse détaillée

• Rentabilité des actionnaires

VAN (10%) 42868891,58

TRI 16,05%

• Rentabilité des fonds propres

VAN (10%) -23184697,42

TRI 6,70%

• Rentabilité des capitaux investis

VAN (10%) 77247980,49

TRI 28,34%

Pour une diminution de chiffre d’affaire de 5%, nous avons les résultats suivants :




Analyse sommaire

Analyse détaillée

• Rentabilité des actionnaires van (10%) -108754764,67

TRI indéterminé

• Rentabilité des fonds propres

VAN (10%) -141132843,27

TRI indéterminé

• Rentabilité des capitaux investis VAN (10%) 40197039,35

TRI 19,77%

van (40 %) - 28 496 711 van (15%) 9 755 123,36

TRI 17,97%




LISTE DES DOCUMENTS ET PAPIERS A FOURNIR POUR L’ENTREPRISE

Déclaration de constitution de personne morale ;

Statuts et règlements intérieurs

Déclaration fiscale de modification des conditions d’exploitation (Direction

Générale des Impôts)

Attestation de mise à jour (caisse nationale de prévoyance sociale CNPS)

agence de prévoyance sociale de YOPOUGON

Certificat de non faillite, non dissolution, non liquidation et de non mise en

règlement préventif (tribunal de commerce d’ABIDJAN)

Attestation bancaire (banque atlantique)

Attestation de régularité fiscale (direction régionale des impôts

ABIDJAN NORD)

BIBLIOGRAPHIE LES OUVRAGES

− Bruno BACHY et Christine HARACHE – Toute la fonction du Management

− Armand DAYAN et al – Manuel de Gestion volume 1 et 2. 2ème édition 2004

− Techniques de suivi de projets « Assurer les conditions d'achèvement d'un projet » Gilles

Vallet, Collection: Fonctions de l'entreprise, Dunod 2ème édition ;

− Techniques de planification de projets « Maîtriser les échéances du projet » Gilles Vallet,

Collection: Fonctions de l'entreprise, Dunod 4ème édition ;

− TRAORE Ahmadou (codex) – Outils et techniques de conception des projets : Décembre

2008.




REVUES ET RAPPORTS :

− « Politique de logement social : Miroir aux alouettes ? ».

http://xalimasn.com/politique de logement social miroir aux alouettes par pape Adama

TOURE/.

− « Martin Djedjes : “Si l’on veut investir dans l’immobilier à Abidjan, c’est maintenant”. »

JEUNEAFRIQUE.COM.

http://www.jeuneafrique.com/Article/ARTJAWEB20100528092019/.

− « Immobilier : Les insuffisances de la politique de logement en Côte d’Ivoire ».

Abidjan.net. Consulté le 9 décembre 2014. http://news.abidjan.net/h/490748.html.

− « Côte d’Ivoire : l’indice de sécurité tombe à 1,18 point, selon le ministre de la Défense ».

Abidjan.net. Consulté le 19 décembre 2014. http://news.abidjan.net/h/511838.html.

− « Côte d’Ivoire | Habitat Urbain ». http://www.wm-urban-habitat.org/fra/ p=436.

− « Côte d’Ivoire ». Populations du monde. Consulté le 19 décembre 2014.

http://populationsdumonde.com/fiches-pays/cote-divoire.

− « Bilan 2013 : Politique sociale/ Des signaux très visibles ». Abidjan.net. Consulté le 23

décembre 2014. http://news.abidjan.net/h/483350.html.

− « Cote d’Ivoire: Projet de construction de 60.000 logements sociaux d’ici 2015 - Une

solution peu viable dans le long terme ».allAfrica.fr.

http://fr.allafrica.com/stories/201307060207.html.

− « Logements: 95% des fonctionnaires ivoiriens partent à la retraite sans toits - FratMat »,

23 décembre 2014. http://www.fratmat.info/societe/item/11058-logements 95 des

fonctionnaires ivoiriens partent à la retraite sans toits.

− Rapports de L’INS, PME-PMI en Afrique

MEMOIRE :

− Franck ANVOU, analyse du système de suivi-évaluation d’un programme de

développement : cas du PEPAM- BAD 2010.

− Gaston TRAORE, projet de création d’une PME d’élevage de Bovins dans la commune du

Mande au Mali 2012.

− Adama DIALLO, projet de création d’un cabinet conseil en Management 2007.


http://xalimasn.com/politique

http://www.wm-urban-habitat.org/fra/

http://www.fratmat.info/societe/item/11058-logements



WEBOGRAPHIE : www.sicogi.ci www.ins.com


http://www.sicogi.ci/



TABLES DES MATIERES

DEDICACE : ................................................................................................................ i

REMERCIEMENTS ..................................................................................................... ii

LISTE DES ILLUSTRATIONS .................................................................................... vi

LISTE DES TABLEAUX ............................................................................................ vii

INTRODUCTION ........................................................................................................ 8

PRESENTATION DE L’ETUDE ................................................................................. 9

1. Problématique de l’étude ........................................................................................ 9

2. Objet de l’étude .................................................................................................... 11

3. Objectifs de l’étude ............................................................................................... 11

a) Objectif général ................................................................................................. 11

b) Objectif spécifique ............................................................................................ 11

4. Intérêt de l’étude................................................................................................... 11

5. Démarche de l’étude ............................................................................................ 12

a) La recherche documentaire : ............................................................................ 12

b) La collecte de l’information ............................................................................... 12

c)Traitement des informations collectées .............................................................. 13

6. Plan de l’étude ..................................................................................................... 13

PREMIERE PARTIE : CADRE CONCEPTUEL ET FONDEMENTS THEORIQUES 14

CHAPITRE I : CONCEPTS DE L’ETUDE ............................................................. 14

Section 1 : Définitions de concepts .................................................................... 14

I.1.1 Le concept de projet ............................................................................... 14

I.1.2 Typologie des projets ............................................................................. 16

I.1.2.1 Classification des projets par finalité (projet productif ou non productif) .................................................................................................... 16

I.1.2.2 Classification de projets selon le domaine d’activité : ..................... 17

I.1.2.3 Selon la taille : ................................................................................. 17

I.1.3 Les étapes du cycle de vie d’un projet. ................................................... 18

Section 2 : Les étapes de la préparation d’un projet .......................................... 20

I.2.1 L’étude de marché .................................................................................. 20

1.2.1.1 Analyse de la demande passée et présente ................................ 21

1.2.1.2 Analyse de la demande future ..................................................... 21

1.2.1.2.1 L’analyse de l’offre ................................................................ 21




1.2.1.2.2 L’analyse de l’offre du produit ............................................... 21

1.2.1.3 L’analyse de la concurrence ........................................................ 22

1.2.1.4 La segmentation du marché ........................................................ 22

1.2.1.5 Le positionnement ....................................................................... 22

1.2.1.6 La communication et la distribution .............................................. 23

I.2.2 Etude technique..................................................................................... 23

I.2.2.1 Le choix de la technologie et du processus de production .............. 24

I.2.2.2 Le choix de la localisation du site du projet ..................................... 24

I.2.2.3 Besoins en intrants et autres moyens ............................................. 24

I.2.2.4 L’évaluation des coûts..................................................................... 25

I.2.2.5 Le calendrier de réalisation des investissements ............................ 25

I.2.2.6 Les insuffisances des dossiers techniques de projet ...................... 26

I.2.3 Etudes institutionnelles et organisationnelles de projet .......................... 26

I.2.3.1 L’analyse institutionnelle de projet .................................................. 26

I.2.3.2 L’analyse organisationnelle de projet .............................................. 27

I.2.3.2.1 La structure de l’organisation du projet ..................................... 27

I.2.3.2.2 L’organisation des procédures et des instruments ................... 28

I.2.3.2.3 La description des fonctions ..................................................... 28

I.2.4 Etude d’impact environnementale et sociale d’un projet ......................... 28

I.2.4.1 L’analyse sociale de projet .............................................................. 28

I.2.4.2 L’analyse environnementale de projet............................................. 29

I.2.5 L’analyse financière de projet ................................................................. 30

I.2.5.1 L‘analyse financière sommaire (AFS) ............................................. 30

I.2.5.1.1 Le tableau des investissements et renouvellements ................ 31

I.2.5.1.2 Estimation du besoin en fonds de roulement (BFR) ................. 31

I.2.5.1.3 Estimation des dépenses et des recettes d’exploitation prévisionnelles ........................................................................................ 32

I.2.5.1.4 Le tableau de l’échéancier des flux financiers (EFF) ................ 32

I.2.5.1.5 Les critères d’évaluation de la rentabilité des projets ............... 32

I.2.5.2 L’analyse financière détaillée (AFD)................................................ 33

I.2.5.2.1 Le tableau prévisionnel des amortissements ............................ 34

I.2.5.2.2 Le tableau de l’échéancier de remboursement de l’emprunt .... 34

I.2.5.2.3 Le compte de résultat prévisionnel ........................................... 34

I.2.5.2.4 Le tableau d’équilibre des ressources et emplois de fonds ...... 35




I.2.5.2.5 Le calcul de la rentabilité financière du projet ........................... 35

I.2.5.2.6 La rentabilité du point de vue des actionnaires ........................ 35

I.2.7 L’étude économique de projet. ............................................................... 36

I.2.7.1 La méthode de prix de référence (MPR) ......................................... 36

I.2.7.2 Les tests de sensibilité .................................................................... 37

CHAPITRE II : PRESENTATION DU MODELE D’ANALYSE ET LA METHODOLOGIE DE L’ETUDE .............................................................................. 38

Section 1 : Définition des variables et des indicateurs du modèle ..................... 38

II.1.1 La question de recherche ...................................................................... 38

II.1.2 Définition des variables ......................................................................... 38

II.1.2.1 Les indicateurs des variables ......................................................... 39

II.1.2.2 Les indicateurs de variables explicatives ....................................... 39

II.1.2.3 Les indicateurs de la variable expliquée ........................................ 41

Section 2 : Cadre et méthodologie de l’étude .................................................... 42

II.2.1 Le contexte de l’étude ........................................................................... 42

II.2.2 Données collectées et outils de collecte ................................................ 43

II.2.2.1 La méthode de collecte de données .............................................. 43

II.2.2.2 L’échantillonnage ........................................................................... 43

II.2.2.3 L’enquête ....................................................................................... 43

II.2.2.4 Le dépouillement et le traitement des données .............................. 44

II.2.2.5 Difficultés rencontrées .................................................................... 44

DEUXIEME PARTIE : APPLICATION A LA CREATION D’UNE SOCIETE DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX A YOPOUGON ............................ 45

CHAPITRE III : PRESENTATION DU PROJET ....................................................... 45

Section 1 : Etape de la préparation .................................................................... 46

III.1.1 Etude de marché .................................................................................. 46

III.1.1.1 Analyse de la demande passé et présente ................................... 46

III.1.1.2 Analyse de la demande future ...................................................... 48

III.1.1.2.1 Analyse de l’offre .................................................................... 50

III.1.1.2.2 Analyse du produit .................................................................. 51

III.1.2.3 Analyse de la concurrence ............................................................ 51

III.1.2.4 Les résultats de l’enquête ............................................................. 53

III.1.2.5 La stratégie de l’entreprise ............................................................ 55

III.1.2 Etude technique.................................................................................... 58




III.1.2.1 Le choix de la technologie et le processus de production ............. 58

III.1.2.2 Le choix de la localisation du site du projet ................................... 59

III.1.2.3 Besoins en intrants et autres moyens ........................................... 59

III.1.2.4 L’évaluation des coûts ................................................................... 61

III.1.2.5 Le calendrier de réalisation des investissements .......................... 63

III.1.2.5.1 Phase d’équipement ............................................................... 63

III.1.2.5.2 Phase de démarrage et de montée de production.................. 64

III.1.2.5.3 Période de croisière ................................................................ 64

II.1.2.5.4 Coût du projet .......................................................................... 64

III.1.3 Etude organisationnelle et institutionnelle ............................................ 64

III.1.3.1 Etude organisationnelle du projet .................................................. 64

III.1.3.2 L’analyse institutionnelle de projet ................................................ 68

III.1.4 Etude financière.................................................................................... 70

III.1.4.1 Analyse financière sommaire ........................................................ 70

III.1.4.1.1 Détermination des sources de financement ........................... 70

III.1.4.1.2 Détermination du type de financement ................................... 70

III.1.4.1.3 Calcul de la rentabilité financière du projet ............................. 71

III.1.4.2 Analyse financière détaillée .......................................................... 72

III.1.4.2.1 Dotations aux amortissements ............................................... 72

III.1.4.2.2 Compte de résultat prévisionnel et la CAF ............................. 72

III.1.4.2.3 Equilibre des ressources et emplois ....................................... 72

III.1.4.2.4 La rentabilité définitive ............................................................ 72

III.1.5 Etude économique ................................................................................ 73

III.1.5.1 Méthode des prix de référence MPR............................................. 73

III.1.5.2 Les tests de sensibilité .................................................................. 74

Section 2 : Les risques professionnels dans le secteur des BTP ...................... 76

III.2.1 Les risques liés aux travaux de Bâtiment ............................................. 77

III.2.1.1 Les risques liés aux travaux de postures ...................................... 77

III.2.1.2 Les risques liés au travail en hauteur ............................................ 77

III.2.1.3 Risques liés aux déplacements ..................................................... 77

III.2.1.4 Autres risques ............................................................................... 78

III.2.2 Les dangers chimiques ......................................................................... 78

III.2.3 Les mesures de prévention des risques professionnels ....................... 78




III.2.4 Impact environnemental des travaux de construction ........................... 80

CHAPITRE IV : PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS. ................................ 82

CONCLUSION ......................................................................................................... 85

ANNEXES ................................................................................................................ 88





Documents

MEMOIRE DE FIN D’ETUDES - bibliotheque.cesag.snbibliotheque.cesag.sn/gestion/documents_numeriques/... · CENTRE AFRICAIN D’ETUDES SUPERIEURES EN GESTION Avril 2015 ETUDE DE FAISABILITE