MEMORIA DESCRIPTIVA PARA PROYECTO RESIDENCIAL EN

MMEEMMOORRIIAA DDEESSCCRRIIPPTTIIVVAAPPAARRAA PPRROOYYEECCTTOO RREESSIIDDEENNCCIIAALL

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_______________________________________________________________________________________________Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 2 / 63


IINNDDIICCEE DDEE LLAA MMEEMMOORRIIAA DDEESSCCRRIIPPTTIIVVAA

1. INDICE………………………………………………………….... 03

2. EXPONENTE............................…..……..…………………… 05

3. DATOS DE LA ENTIDAD SOLICITANTE …..………... 06

4. ANTECEDENTES…………………………………………….. 07

4.1. INTRODUCCIÓN AL PROYECTO: Esquema de la posiciónde Piura………………..……..………..……................…. 07

4.2. DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIÓN………….. 07

4.3. CALIFICACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL SUELO….. 09

5. ACTUACIONES PARA EL PROYECTO:RESIDENCIAL PARQUE NORTE PIURA……..……………. 12

5.1. PROYECTO RESIDENCIAL….…...........…….……….… 125.1.1. Filosofía y Objetivos del Proyecto…………………… 125.1.2. Como Concebimos y Proyecto Residencial...……… 135.1.3. Residencial Parque Norte: Viviendas para una Vida. 145.1.4. Objetivos de “Residencial Parque Norte” ………….. 16


5.2. CRITERIOS DE DISEÑO………………………………… 17

5.2.1. Principios Básicos…………………………………….. 175.2.2. Objetivo Global de diseño, o Misión del Proyecto…. 185.2.3. Especificaciones de diseño………………………….. 185.2.4. Estrategias a seguir…………………………………… 195.2.5. Detalle de algunas de las estrategias involucradas en

el proceso de diseño……………………….…………. 22

5.3. SECTORES A LOS QUE VA DIRIGIDO EL PROYECTO… 23


EXPONENTE:

Grupo empresarial Sobrero con su filial en Perú Grupo Futura Concepta S.A.C.propone un programa de desarrollo urbanístico público-privado de edificación deinterés socio-económico para el solar ubicado en la prolongación de Chulucanasfrente a la Universidad Cesar Vallejos de la municipalidad de Piura.

Este objetivo debe ser llevado a cabo y aprobarse en el plazo determinado por lasnormativas y trámites urbanísticos municipales correspondientes.

Se presenta este proyecto entendido como un instrumento destinado a orientar elcrecimiento residencial de la zona, de acuerdo con los intereses sociales yeconómicos de la propia municipalidad.


3. DATOS DE LA ENTIDAD SOLICITANTE

Nombre de la Entidad: FUTURA CONCEPTA SACNumero RUC: 20524755549Domicilio: Malecón Cisneros 738Localidad: Miraflores – LimaGerente General: Carlos Campoy PeláezContactos: 00.511.9451 4 6666

[email protected]

Nombre del Grupo: GRUPO SOBRERONumero C.I.F.: B- 92226786Domicilio: Franz Kafka Nº 11Localidad: Málaga – EspañaGerente General: Domingo CallejaContactos: 00.34.952.30.30.81

[email protected]


4. ANTECEDENTES

4.1. INTRODUCCIÓN AL PROYECTO: Esquema de laposición de Piura

Se ha denominado este proyecto a modo informativo y para la continuidadde esta propuesta, como “Residencial Parque Norte” se encuentra en esquinacon dos viales una de las arterias principales de la municipalidad de PiuraPanamericana Norte y uno de los viales que atraviesan a esta llamadoprolongación Chulucana, es uno de los núcleos universitarios de la municipalidadcomo es el formado por la Universidad Cesar Vallejo.

Por tanto se localiza en un lugar que podríamos denominar como que sonen la actualidad junto al crecimiento incipiente de esta municipalidad una de lasprimeras zonas de expansión residencial y empresarial de Piura.

Cuenta con una superficie de 69.000 m² aproximadamente antes de sumedición definitiva y obtención de los datos definitivos de propiedad de laMunicipalidad.

La posición de Piura en el mercado de suelo urbano para actividadesproductivas de cualquier ámbito se encuentra en proceso de crecimiento y esconsiderada como una de los crecimientos más incipientes de la región. El análisisse funda en la identificación de los posibles factores que, en relación con lamateria analizada, se ponen de manifiesto y que se estudia en el posterior estudiode mercado adjunto a este documento.

4.2. DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIÓN

Plantear la demanda de suelo de Piura sólo puede hacersedesde la consideración de que esta municipalidad se halla inscrita en un ámbitobien comunicado. Es en la propia región un de los espacios donde se hallan losnuevos crecimientos urbanos e industriales y es también en el que sedesenvuelve la oferta de terceros capaz de satisfacerlo.

El ámbito de Piura responde a una demanda de operadores de alcanceadquisitivo, y a satisfacción de necesidades residenciales y comercialestambién más amplias.

La demanda que actualm ente se ha form ulado en el ám bito a tomar


com o referen cia ( Piura ) tiene una magnitud d el orden de cientos demetros cuadrados. Entre ella tien e un peso muy destacado la que en losúltimos años ha ofrecido y en los pró ximos ofrecerá esta mu nicip alid adde Piu ra .

La oferta residencial disponible en dicho ámbito en la actualidad es escasa.

La oferta que estamos preparando para salir al mercado se halla muymarcada y a la vez diferenciada. La oferta que ahora se promueve en lazona hace pensar que será capaz de satisfacer la demanda.

La oferta local de Piura es menor que su demanda para el producto quepresentamos, la cual presumiblemente es capaz de desarrollar operacionesde esta índole no solo para inversores de la propia municipalidad sinoatraer inversión externa.

La capacidad de que dicho suelo pueda ser satisfactoriamente canalizadohacia el mercado va a depender del éxito que tengan dos estrategiascomplementarias a impulsarlo: la que se destina a captar operadoresexternos al área para implantaciones relevantes significativas, y la queacierte a ofrecer en Piura un espacio de calidad para el entorno geográficoque se ha considerado. Esta última estrategia pasaría por incluir en laoferta de “Residencial Parque Norte” componentes urbanos significativospara el ámbito de referencia: componentes residenciales de alta calidad,para uso público y privado, componentes comerciales, áreas exclusivas,etc.

La decidida actuación de esta iniciativa privada trabajando de forma conjuntacon la municipalidad como propietaria actual del suelo a través de una alianzapúblico-privada, hará que la idea de crear y desarrollar en Piura un proyecto deesta característica, sea hoy en día algo más que un mero proyecto y se confirmecomo una decidida apuesta de futuro y desarrollo de la zona. Los principalesartífices de dicha iniciativa forman una simbiosis entre los intereses públicos y losprivados, y aúnan en una actuación sin precedentes en la zona a los actoresclaves de la iniciativa pública, residencial y empresarial.

El apoyo al presente proyecto no es simplemente indirecto a través del papel


jugado por Futura Concepta – Grupo Sobrero, sino que el mismo se hará efectivoa través de la aportación de los terrenos, al amparo de la constitución de unproceso de inversión privada aprobado por un procedimiento legal a travésconcurso público, cuyos estatutos y bases para su formalización se desarrollarancumpliendo los requisitos legales oportunos.

4.3. CALIFICACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL SUELO

Los terrenos donde se propone el desarrollo del proyecto de “ ResidencialParque Norte “ se deben encontrar clasificados como suelo urbanizable para usopúblico, parking, residencial, comercial y otros, antes de su comienzo, lo quediferenciaría la actuación.

La garantía de desarrollo inmediato de cualquier actuación sobre elsuelo es necesaria, en primer lugar y sin perjuicio de los restantes factoresimplicados, en la disponibilidad de suelo con la clasificación y calificaciónurbanísticas adecuadas para el desarrollo propuesto.

Y esto es así, porque los plazos del planeamiento y gestión urbanísticason tremendamente dilatados en el tiempo, y estos plazos se disparan cuando elplaneamiento pendiente es el planeamiento general. De no ser así se hace difícilla actuación, por no decir imposible, establecer cualquier previsión medianamenteracional en este orden.

Como hemos señalado, frente a la situación urbanística de otrasactuaciones que en el ámbito de la que se plantean se pudieran proponeractualmente, una de las ventajas del suelo de nuestra actuación se encuentra enla situación urbanística de los terrenos .


El suelo se debe encontrar clasificado como suelo apto para edif icar, por tanto debe ser SUELO EDIFICABLE.

Las condicion es urbanísticas, por tanto, son las que resultan de lasdeterm inacion es del planeam iento gene ral vigente.

Las determinaciones del suelo deberían ser:

Clasificación: Suelo urbanizable

Categoría: Sectorizado

A desarrollar mediante: Licencias de obras según fases del proyecto

Uso global: Administración Pública, Parking, Residencial, Comercial.

Altura: 15 pisos (propuestas modificables en licencia)

Área a desarrollar: 69.000 m² aprox. Antes de medición final

Tipologías: Según ordenanzas públicas de la municipalidad

Zonas libres resultantes: 48.300 m² aprox. antes de medición final

Área Edificable: 20.700 m² aprox. antes de medición final

Sistema de actuación: Aportación y Compensación

Otros: Las restantes determinaciones se refieren al sistema de aportación,que es el inicialmente previsto

Sobre las anteriores determinaciones se señala:

Delimitación y superficie del ámbito:Es la contenida en el propio suelo y se precisará y ajustará mediante la medicióntopográfica actualizada realizada al efecto. De tal manera que la superficieaplicable será la real resultante de medición del ámbito sobre dicho topográficoactualizado y el área de ocupación para la edificación será tan solo de un 30%quedando como zona de recreación pública con parques el 70%.

Clasificación y categoría del suelo:EI suelo debe estar clasificado antes de la ejecución, como hemos señalado.


Uso e intensidad globales:Según las normas vigentes, se prevé uso público, parking, residencial, comercial.

Sobre el parámetro de edificabilidad se efectuarán las precisionesoportunas. Baste decir ahora que la propuesta del proyecto multi-disciplinar que sepretende no necesita agotar área edificable media del la utilizada en otrasactuaciones tradicionales , la cual suele estar entorno al 70%, sino que actúaen beneficio de las zonas verdes, públicas y parking, ocupando solo un 30%,esto es en gran parte un desarrollo nuevo con requerimientos que mejoran a otrasactuaciones.

Zonas verdes, equipamiento:La ordenación urbana del sector prevé una gran reserva para dotaciones públicas(zonas verdes y equipamientos) bastante superior a la que resultaría de aplicarlas determinaciones urbanas adyacentes, por lo que las mismas deben prevalecersobre estas.

Por todo lo anterio r, la propuesta prevé una im portante previsiónde equipam ientos sociales , crucial para consegu ir el grado de calidad que sepretend e.

Sistema de actuación:El sistema de actuación sería el de aportación y compensación, aprobadodefinitivamente mediante el acuerdo y contrato privado resultante.


“El futuro modelo de actividad social,comercial, empresarial y residencial ,en el que los sistemas de vidautilizan espacios amplios, generanactividad económica y son referenciapara otros crecimientos ydeben transformarse hacia unmodelo más integrado: un modeloeconómico hacia el exterior.

De esta manera la oferta deinversión será optimizada para quelos efluentes de un proceso sirvancomo materia prima para otros”.

5. ACTUACIONES PARA EL PROYECTO:L RESIDENCIAL PARQUE NORTE

5.1 PROYECTO RESIDENCIAL

5.1.1 Filosofía y Objetivos del Proyecto.

El CRECIMIENTO supone mejores trabajos, mejoreducación, mejor calidad de vida… Siendo esto así,¿por qué es cada vez más frecuente que elcrecimiento de nuestros pueblos y ciudadesaparezca asociado tan sólo en unos sitios?

Parece claro que el Crecimiento de nuestraspoblaciones debe ser mucho más que un simpleCrecimiento, nos referimos a “Determinadaslocalizaciones”, para ser un CrecimientoEconómico, Social y Público Sostenible. Para que nuestras ciudades seanseguras, eficientes, acogedoras, productivas y consumidoras responsables de sucrecimiento. Por eso, hablar de Sostenibilidad es equivalente a hablar deCalidad de Vida, del bienestar de las personas y de cómo nuestraspoblaciones satisfacen sus necesidades y aspiraciones.

Alcanzar estos objetivos supone que nuestros pueblos y ciudades debenplanificarse sobre sólidas bases que afiancen un crecimiento equilibrado y acordecon la demanda de servicios, trabajo y generación de riqueza presente y futura,mientras aseguran una gestión óptima y una utilización responsable de losrecursos naturales propios.

De las decisiones de planificación urbanística que ahora se tomen dependerá la vida decientos, o miles de ciudadanos durante décadas. Por eso, la compañera necesaria en este


viaje debe ser la responsabilidad. Una responsabilidad presente hacia nuestrosconciudadanos, y futura hacia las generaciones por venir.

5.1.2 Como Concebimos un Proyecto Residencial

Lo anteriormente expuesto resulta de especial aplicación a las zonas de creaciónde empleo, vivienda y riqueza en general. En los emplazamientos urbanos seconcentran, en un espacio relativamente reducido, los problemas inherentes a lasactividades de todas y cada una de las empresas y familias allí ubicadas, a losque se suman los impactos adicionales provenientes de los propios servicios einfraestructuras de la zona. Una tercera fuente de impactos pueden constituirla losservicios.

Por tanto una zona urbana carente de crecimiento objetivo puede producir unosimpactos de coste económico muy elevados en el futuro, entre los que destaca lageneración de residuos, el consumo excesivo de recursos, la contaminación o lascondiciones de seguridad del ámbito. Todo lo cual redunda en una merma de lacalidad de vida de sus ocupantes y usuarios, en una pérdida irreversible del valorintrínseco de las inversiones allí realizadas, así como en una decrecientecompetitividad.

A ejemplo de las empresas que se han aproximado a la edificación a través desistemas integrados, sistemáticos y preventivos, y han convertido la apuesta por lasostenibilidad, las políticas sociales y el desarrollo vertical en un indudable y muytangible valor añadido, este proyecto que nos ocupa de Residencial Parque Nortede Piura se ha concebido para gestionar y aportar soluciones a los posiblesimpactos en su crecimiento que genere en su conjunto.

Para que la generación de riqueza sea continua y creciente, y el nuevo desarrollourbano lejos de ser una especie de “molestia necesaria” para el entorno de lamunicipalidad, se convierta en un motor de riqueza eficiente, integrado en laciudad, limpio y ejemplar, el equipo promotor plantea una solución a la altura delas aspiraciones y demandas.

Un proyecto a imitar que proyectará a escala del área una ordenación urbanamoderna para la Municipalidad, como paradigma de un nuevo modelo generador


de riqueza con usos públicos, residenciales, sostenibles, medio ambientales eintegrados con servicios y equipamientos sociales.

A tal fin se están planificando cuidadosamente los objetivos a cumplir por cadauna de las estrategias de sostenibilidad implicadas en el proceso de diseño:

Seguridad, gestión, movilidad, edificación, recursos paisajísticos yservicios comunes.

El proceso de implantación de ciudades sostenibles en el ámbitointernacional tiene un desarrollo imparable, debido a los beneficios queaportan las características de este tipo de emplazamientos a las personas que enellas residen. Lo cual convierte a los mismos en extraordinariamente competitivosfrente a las alternativas “tradicionales”. Una tendencia que no se fundamentapues en simple Filosofía, sino en evidentes motivos de ConvenienciaEconómica.

5.1.3 “Residencial Parque Norte”: Viviendas para una Vida

Aunque en las llamadas “actuaciones tradicionales” el patrón aún se sigareplicando, los siglos de evolución y mejora han hecho posible la superación delmodelo tradicional de área residencial, que se ha transformado en un ecosistemaurbano en el que la flexibilidad, la integración con el medio, su eficiencia y suscomunicaciones, son la clave para el éxito.

Con estas premisas el Equipo Redactor de “Residencial Parque Norte” haconcebido un Modelo que albergará una cantidad de viviendas capaz de satisfacerla demanda actual del crecimiento vegetativo. El diseño de este proyectopermitirá, por su forma y función, acoger sin esfuerzo las cada vez más exigentesdemandas de un mercado en continua evolución y cambio.


El proyecto es una moderna Zona Residencial diseñada para resolver lasnecesidades sociales de nuevos espacios donde desarrollar sus residencias concomodidad, acordes a sus demandas de acceso a comunicaciones, nuevastecnologías, gestión ambiental y de calidad, políticas de captación e imagen demarca.

El compromiso con la sostenibilidad, es ante todo un compromiso con lamáxima rentabilidad y la seguridad de las inversiones en este proyecto.Porque un proyecto concebido en el año 2010 para dar bienestar durante decenasde años debe adelantarse a las demandas presentes y futuras de sus gentes,para asegurar su vigencia, modernidad y competitividad , año tras año. Tanto eldiseño urbano y de movilidad, como los ingresos alternativos y el uso de susestancias, así como la oferta de servicios y el modelo de gestión profesional queaporta el complejo, superan ampliamente todas las alternativas contempladas porla oferta de centros existentes.

El concepto de lo que se ha dado en llamar “Barrios Inteligentes” deviene de laaplicación práctica de diferentes disciplinas y campos de Innovación Urbanadesarrollados a lo largo de las últimas dos décadas.


Por tanto, un modelo así adapta los principios de recirculación, bienestar ycolaboración propios de los entornos urbanos, a los modelos de crecimientocongestionado sin zonas libres de esparcimiento.

5.1.4. OBJETIVOS de “RESIDENCIAL PARQUE NORTE”

1.- Trasladar al modelo de Ciudad los principios de la ciudad residencialcompacta, compleja, eficiente y cohesionada socialmente, tal y como establece nlos principios de diseño actuales.

2.- Reequilibrar el territorio al sacar partido del modelo de desarrollo concebidopara la municipalidad de Piura y su zona de influencia metropolitana, con elequipo redactor como motor de desarrollo de un proyecto residencial de zonascomunes que alberguen gran área libre, parking, palacio de la juventud yviviendas basadas en el nuevo modelo residencial y comercial. Un modelo basadoen criterios de crecimiento que actúa como dinamizador del desarrollo local.

3.- Completar desde la periferia el crecimiento territorial previsto a lo largo de lapropia municipalidad, gracias a su posición estratégica y bien comunicada.

4.-Servir de ejemplo. Ser la apuesta más respetuosa con el medio ambiente y lamás avanzada en su concepto social, de las existentes hasta la fecha relegando alpasado los modelos tradicionales que suponían una progresiva degradaciónambiental. Ofrecer una alternativa y asegurar nuestro futuro y el de lasgeneraciones por venir.

5.- Potenciar la oferta residencial de Piura con un marco ideado para atraernuevos residentes con un alto valor añadido que complementen y potencien lamunicipalidad.


6.- Incorporar principios de diseño urbanos que unidos a las recomendacionesconstructivas minimicen los impactos de la actuación maximicen en mejora deactividades público-privadas.

7.- Integrar el desarrollo con el entorno natural y con la imagen de la ciudad y susalrededores, incorporando como principios de diseño las demandas de losciudadanos, y las tendencias actuales .

8.- Diseñar un espacio común seguro y agradable, integrado en el medio. Conzonas estanciales, seguridad para usuarios y accesibilidad peatonal…

9.- Ampliación de espacios comunes, seguridad de acceso para los inquilinos yvisitantes, en paralelo a las zonas amplias de maniobra y acceso de vehículos.

10.- Seguridad y control del conjunto unificados en un único punto de gestión deinstalaciones y servicios comunes.

11.- Incorporar desde la etapa de diseño las necesidades de las actuacionesdestinadas a facilitar y dar servicios relacionados con la formación continua, elmantenimiento de las instalaciones y la seguridad.

12.- Crear, en resumen, un Conjunto Habitacional común, y no una simpleacumulación de edificaciones desordenadas.

5.2. CRITERIOS DE DISEÑO

5.2.1. Principios Básicos


El proyecto “Residencial Parque Norte” asume de manera trasversal en su diseñolos principios de Sostenibilidad Económica, Social y Medioambiental, a imagen delos principios establecidos por la Estrategia Internacional de Desarrollo Sostenible.

Las recomendaciones y principios recogidos en este proyecto, así como susextrapolaciones y concreción a través de las estrategias para su desarrollo, sirvende base a las actuaciones y criterios de diseño seguidos en el proceso deelaboración conceptual y técnico del proyecto en si mismo.

5.2.2 Objetivo Global de diseño, o Misión del Proyecto

Como proyecto residencial asume la definición de Sostenibilidad que se difundede manera internacional, y la convierte en su objetivo global de diseño:

«Desarrollo Sostenible es aquél que sobre la base de un CrecimientoEconómico continuado contribuye al desarrollo social y al uso adecuado delentorno, posibilitando el incremento de valor de las compañías para todaslas partes interesadas»

Asociado al mismo, se plantea el objetivo en esta Misión general de ser unprimer proyecto de planeamiento de desarrollo residencial con ampliaszonas de recreo público.

5.2.3 Especificaciones de diseño.


Con mayor nivel de detalle, de forma no exhaustiva, las claves del proyectoresidencial que se están teniendo en cuenta durante el actual proceso de diseñointegrado son las siguientes:

Diseño conceptual, que se prevé en diferentes fases de desarrollo,contemplando para las primeras etapas los servicios que deben asumir de caraa los desarrollos ulteriores. Así por ejemplo, en la Zona Pública donde iráubicado el Palacio de la Juventud se contempla la ubicación de una zona derecreo público con jardines, piscina olímpica, piscina semi-olímpica, canchasde Volei, canchas de Baloncesto, Canchas de Tenis, Zona de Servicioscomunes, seguridad y control de accesos, la zona para la gestión social,… etc.

Estudio de la mejor de las fórmulas de acceso desde las vías principales que larodean. Tránsito gradual desde el acceso externo a los aparcamientosconcebidos a través de viales para circulación hacia el interior de los edificios.

Convertir la seguridad para sus usuarios en una prioridad del diseño y delmodelo de gestión. En el proyecto se tendrán en cuenta las recomendacionesinternacionales para el diseño de espacios comunes y seguros.

Incorporar cuantos equipamientos y servicios comunes aseguren las máximasfacilidades administrativas, de gestión, y operación para los futuros usuariosdel conjunto.

Facilitar a todos los usuarios el cumplimiento de las cada vez más exigentespolíticas ambientales, mediante instalaciones y servicios para la gestión deresiduos y espacios de vertido, con una gestión medioambiental conjunta.

Optimizar los espacios existentes mediante un diseño adaptado, pordimensiones, tipologías y usos previstos, a las conclusiones de los estudiosprevios de viabilidad.

Asegurar el acceso de todos los inversores y residentes del conjunto a lasmejores y más económicas infraestructuras y servicios de telecomunicaciones,banda ancha e Internet de última generación: videoconferencia, alojamientoWeb, servicios comunes para la gestión segura de la información.


5.2.4 Estrategias a seguir.

Los criterios de diseño antes enumerados se estructuran en un conjunto deEstrategias de Diseño bien diferenciadas:

Estrategia del Agua:

Suministro, ahorro y vertido. Otros usos: paisajísticos y energéticos.

Estrategia Ambiental: plantaciones y paisajismo.

Huella ecológica. Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres

Modelos de zonas verdes i ntegradas, principio de l a propuesta que se pl antea


Estrategia Constructiva.

Recomendaciones de diseño,materiales, y solucionesconstructivas.

Estrategia energética activa:

Suministro eléctrico in-situ. Alternativas de futuro. Hibridación, cogeneración. Ahorro energético Estudio de opciones para la compartición de energía con espacios

edificados o actividades anexas al desarrollo

Estrategia energética pasiva:

Factores de Forma Materiales y aislamiento. Orientaciones, vanos y técnicas constructivas. Iluminación natural. Ventilación cruzada


Estrategia de servicio local.

Usos públicos. Usos de áreas libres. Usos de parking necesario. Usos comerciales Usos habitacionales.

Estrategia del Sistema General Viario.

Seguridad, utilidad y recomendaciones de género. Accesibilidad integral (discapacitados) Peatones con accesibilidad. Áreas especiales: Parking,.. otros.

5.2.5 Detalle de algunas de las estrategias involucradas en elproceso de diseño.

Para entender mejor el alcance de los estudios que desarrollan las estrategias yareseñadas, y la manera en la que finalmente se plasmarán en los documentostécnicos y normativa del proyecto sus recomendaciones y conclusiones , seenumeran someramente a continuación algunos de los aspectos en marcha en elproceso de diseño del proyecto “ Residencial Parque Norte”.

Ejemplo de Estrategia de diseño urbano con zonas verdes y áreas libres


Estrategias para el Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres.

Distribución de las zonas verdes. Ejes estructurantes y pasillosverdes. Integración en la estructura vial.

Dimensión según tipología y posición respecto a la trama urbana.

Situaciones singulares:

a. Efecto borde: integración campo ciudadb. Espacios protegidos.

Vegetación y edificación: distribución de vegetación en la cercanía delas edificaciones existentes y futuras.

Criterios de arbolado y plantación: especies, tipologías yposicionamiento recomendado según el uso de las parcelascolindantes y la jerarquía del viario.

Plantaciones y protección activa. Cerramientos visuales y barrerasvegetadas.

Con equivalente nivel de detalle, cada una de las Estrategias enumeradas sedesarrolla para poder ser aplicada la proceso de diseño del Residencial ParqueNorte en general.

5.3 SECTORES A LOS QUE VA DIRIGIDO EL PROYECTO

El proyecto “Residencial Parque Norte” constituye una plataforma residencialprivilegiada diseñada para una sociedad actual plural que quiere habitar en unespacio cómodo con servicios a su alcance, así como para inversores que quierandesarrollar actividades de negocio inmobiliario de alto valor añadido que puedansacar partido de su rentabilidad dada la posición geoestratégica que ofrece, laventaja de contar con un elenco de servicios y equipamientos que les ayuden acaptar y fidelizar rentabilidad a sus inversiones. La tranquilidad de vivir en unconjunto urbano ordenado con servicios comunes y buenas comunicaciones conel resto del área, constituye un innegable atractivo a sus usuarios.


Por tanto, el proyecto “Residencial Parque Norte”, sin distinción de sectores, sedirige de preferencia a aquellas personas residentes e inversores que requierande un espacio cómodo habitacional, bien comunicado, áreas libres, estable yeficaz.

Las características únicas del proyecto, le hacen objetivo ventajoso para elsector residencial y comercial que unido a terrazas ajardinadas requieren deun elevado nivel de servicios, un espacio de calidad y con imagen singular,que cumpla con los más estrictos baremos de responsabilidad, a precioscompetitivos para su implantación presente y operación futura.

El objetivo es atraer también a residentes que busquen confort dentro de su propiamunicipalidad, y a todos los inversores locales y de otras zonas que busquen unanueva ubicación en un entorno acorde con las demandas de eficacia con losclientes y mercados del s. XXI. La ubicación en Piura asegura un cómodo espaciopara los habitantes del conjunto así como los visitantes.

En la actualidad, ya son varias las demandas que manifiestan día a día su interéspor la habitar en espacios acomodados. En el futuro nos encontraremosreferenciados entre los más avanzados proyectos que se han producido en elmomento de redactar estos informes.


ESTUDIO DE MERCADO:

INCIDENCIA DE LA PUESTA EN MARCHA

DE

PROYECTOS INMOBILIARIOS

EN

PIURA

DESARROLLO INMOBILIARIO GENERAL

(INFORME FINAL)

INDICE

6. PRESENTACIÓN………………………………………………..... 28


7. MARCO INSTITUCIONAL……..……..…………………..…… 30

7.1. LOS REFERENTES DE LA POLÍTICA EMPRESARIAL......... 307.1.1. Decreto Legislativo y Ley Marco…..…….……………….... 307.1.2. Programa de Planeamiento Urbano Local y Empresarial…... 307.1.3. Lineamientos Estratégicos para el Desarrollo Nacional

2010-2021……………………….…….…………………..... 31

7.2. LOS ESPACIOS PRODUCTIVOS EN EL SISTEMAMETROPOLITANO….……….…......……………………….… 32

7.2.1. Los Núcleos Urbanos – Tecnológicos…...………………….. 327.2.2. El Crecimiento de las Megaciudades……………………...... 337.2.3. Crecimiento Residencial y Empresarial en el Ámbito del Área

Metropolitana……………………………………………..… 347.2.3.1. Municipalidades de San Isidro y Miraflores...……..…… 347.2.3.2. Las Zonas Residenciales Emergentes…………………... 357.2.3.3. Otras Localizaciones……………………...…………….. 35

7.2.4. Conclusiones………………………………..………………. 36

8. PIURA OFERTA Y DEMANDA DE SUELO……………... 37

8.1. SITUACIÓN SOCIOECONÓMICA DE PIURA Y DISTRITOS. 37

8.2. EL ENTORNO SOCIOECONÓMICO DE PIURA..………....…. 38

8.2.1. La Base Productiva...……………………………………..... 38

8.3. LA ACTIVIDAD RESIDENCIAL Y LA OFERTA DE SUELOEN LA AGLOMERACIÓN URBANA DE PIURA……………. 39

8.3.1. Pautas Generales...................................................................... 398.3.2. La Oferta Según el Mercado................................................... 408.3.3. La Oferta de Suelo Según otras Fuentes………………….… 41

8.4. LA OFERTA DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA……. 42

8.5. LA DEMANDA POTENCIAL DE SUELO HABITACIONALEN PIURA, Y SUS PRINCIPALES REQUERIMIENTOS.……. 44

8.5.1. Demanda Endógena..……………………………………….... 44


8.5.2. Demanda Procedente del Área Cercana……..…..……..…….. 458.5.3. Demanda de Posibles Implantaciones Puntuales...…...…….... 46

8.6. ESQUEMA DAFO DE LA POSICIÓN DE PIURAEN EL MERCADO……………………………………………… 46

8.7. CONCLUSIONES……………………………………….…….... 48

9. ESCENARIOS DE TRABAJO…………………………….……. 50

9.1. ESCENARIOS DE TRABAJO………………..……........…. 509.1.1. Escenario 0………....………………………………….... 509.1.2. Escenario 1…………………………………………….... 51

9.2. RESFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIÓN EN LOSFUTUROS SUELOS HABITACIONALES: ATRIBUTOS ATENER EN CUENTA……………....………………………. 52

9.2.1. Ordenación……..….…………………………………..... 529.2.2. Sectorización……………….………………………….... 539.2.3. Distribución………………………….……..………….... 539.2.4. Edificación…………………………………………….… 539.2.5. Accesos………………………………………………….. 539.2.6. Viales……………………………………………………. 549.2.7. Aparcamientos…………………………………………... 549.2.8. Instalaciones…………………………………………..…. 549.2.9. Zonas Libres y Ajardinadas……………………………… 559.2.10. Equipamientos Comunes…………………………..…….. 559.2.11. Servicios Centralizados con la Municipalidad…………... 559.2.12. Técnicas de Bioconstrucción…………………………….. 56

10.CONCLUSIONES Y PROPUESTAS…………………..…. 56

10.1. SOBRE LA PUESTA EN MARCHA DE PROYECTOS RESIDENCIALESEN RESIDENCIALES EN PIURA….………………………….. 56

10.2. SOBRE LA AMPLIACIÓN Y DESARROLLO DE NUEVOSSUELOS INDUSTRIALES Y MULTIFUNCIONALES…….. 57

6 – PRESENTACIÓN

El presente informe responde a un encargo con el que nuestro G.S. está interesado adesarrollar suelo Residencial con su filial GRUPO FUTURA CONCEPTA en el Perú,queriendo contribuir al fomento del crecimiento económico del municipio donde poder


implantar un desarrollo, o en este caso la municipalidad de PIURA y su comarca, yresponde al doble objetivo de hacer un “ Estudio de Mercado sobre la incidencia de laPuesta e Funcionamiento de proyectos de edificación de viviendas de nuevageneración”y, complementariamente, reflexionar sobre la oportunidad de, en cualquiercaso, ampliar la oferta de suelos desarrollables urbanísticamente dentro del áreaPiura.

El destino regulador de esta Asistencia Técnica se limita al primero de los objetivos ,la incidencia de la Puesta en Funcionamiento de proyectos de viviendas, hoteles, oficinasen general-. Sin embargo, una vez iniciados los trabajos, a la vista de nuestrasprimeras conclusiones, pretendemos reconducir sus contenidos, e incorporar un nuevocomponente, acorde con las necesidades reales del municipio. En ese marco se haprocedido a analizar el interés de disponer de unas mayores disponibilidades de suelo paraactividades residenciales y en el término, y de las modalidades y a seguir para ello.

Con dicho motivo, las tareas llevadas a cabo –cuya síntesis y resultados dan forma a lossucesivos capítulos de este texto- se han agrupado en cuatro bloques relativamentediferenciados:

En primer lugar, y con el objetivo de conocer su posible incidencia en términos derestricciones y/o oportunidades sobre los deseos de la Corporación y del Grupo, hemosconsiderado necesario profundizar en el Marco Institucional en el que se desenvuelvenlas iniciativas de suelo para actividades productivas del Perú y referencias delimpulso de la Municipalidad al desarrollo económico, incluyendo:

- el estudio de los referentes de la Política Empresarial del Perú- DecretosLegislativos promovidos por la Nación, Programa de Planeamiento Urbano yempresarial Local, Lineamientos Estratégicos para el Desarrollo Nacional 2010-2021-

- el papel de los Espacios Productivos y Residenciales en Piura.

- El análisis de algunas experiencias singulares de Zonas Residenciales actuales –Zona Residencial de Piura, Zona Residencial de los distritos, Otros DesarrollosResidenciales, Empresariales y Comerciales.

- Las previsiones sobre creación de nuevas zonas públicas, de parking, edificacionesresidenciales, oficinas, hotelera y comercial.


El segundo bloque temático se ha centrado en la Oferta y Demanda de Suelo adesarrollar de Piura, incluyendo un análisis de las características socioeconómicas de lamunicipalidad, y la aglomeración urbana de Lima, de la Oferta de Suelo a desarrollar enPiura y municipios limítrofes, y la demanda Potencial de dichos en el municipio de Piura,con sus principales requerimientos diferenciado entre demanda endógena, demandavinculada al desarrollo de Área, y demanda derivada de posibles implantaciones externas-.

En tercer lugar, se ha producido una larga y progresiva reflexión sobre la cualificaciónde los nuevos suelos a desarrollar en Piura y los posibles atributos a tener en cuenta: entérminos de ordenación, accesos, viales y aparcamientos, zonas libres y ajardinadas, einfraestructuras comunes.

Para todo ello, y con carácter previo a la redacción de este texto, se ha examinado tantola información disponible sobre lo que hemos venido en denominar el marco institucional yla actividad económica de la zona proveniente, fundamentalmente, de la generada por lapropia municipalidad y empresas existentes- como la suministradora por las fuentesestadísticas de autoridad sobre la escala nacional –básicamente.

Por último se han llevado a cabo distintas visitas a la zona en concreto y el espacioresidencial general tanto en el propio término municipal, como zonas industriales diversasde la ciudad.

Para terminar, la síntesis y resultado de todas estas tareas son las conclusiones ypropuestas, tanto sobre la puesta en funcionamiento de proyectos residencialesmultidisciplinares, como sobre la ampliación y desarrollo de nuevos suelos de estascaracterísticas dentro del término municipal, que se hallan recogidas en el quinto y últimocapítulo.

7 – MARCO INSTITUCIONAL

7.1. LOS REFERENTES DE LA POLÍTICA EMPRESARIAL l


7.1.1. Decreto Legislativo y Ley Marco

El primer y principal referente normativo de la Política Empresarial Nacional dentro delPrograma de Desarrollo Nacional es el Decreto Legislativo Nº 1012, en el que se determinaque “El congreso de la República, de conformidad con el artículo 104º de la ConstituciónPolítica del Perú, mediante Ley nº 29157 ha delegado en el Poder Ejecutivo la facultad delegislar, entre otras materias, la facilitación del comercio, promoción de la inversiónprivada, la mejora del marco regulatorio, fortalecimiento institucional y simplificaciónadministrativa, y modernización del Estado;………………………., con la finalidad deviabilizar su implementación, generar empleo productivo y mejorar la competitividad delpaís;….”.

En definitiva se pretende con este decreto incentivar las operaciones público-privadaspara la generación de empleo productivo y agilización de los procesos de promoción de lainversión privada en defensa del interés general.

Otro referente lo encontramos en la Ley Marco de Promoción de la InversiónDescentralizada cuyo Reglamento nº 28058 en su artículo 2 define que “ La promoción dela Inversión Descentralizada es un medio para lograr el desarrollo integral, armónico ysostenible de cada región. Para alcanzar dicha finalidad el Estado actúa a través de unaalianza estratégica entre el gobierno nacional, los gobiernos regionales, los gobiernoslocales, la inversión privada y la sociedad civil.”, cuyo fin claramente actúa en dirección aldesarrollo general del Perú.

7.1.2. Programa de Planeamiento Urbano Local y Empresarial

Entendido como un instrumento de ordenación y planificación, capaz de orientar lasactuaciones municipales y privadas en materia de usos urbanísticos del suelo, el programabusca satisfacer la doble necesidad de desarrollar un programa de suelo para actividadesproductivas, y mejorar la provisión de suelo industrial tecnológico, residencial, usospúblicos,…...

De acuerdo a esto, el programa prioriza las actuaciones a desarrollar en el futuro,atendiendo a las siguientes finalidades:

Dar respuesta a las necesidades de suelo existente en la municipalidad tanto parazonas productivas especializadas y sectores e actividad estratégicos de lacomunidad.

Favorecer el desarrollo mediante una oferta de suelo cuantitativa y cualitativamenteadecuada, que permita la atracción de proyectos empresariales, y satisfacer lasnuevas necesidades de las empresas ya implantadas en Piura.


Apostar por el equilibrio territorial.

A nivel local, la municipalidad también apuesta por una serie de estrategias económicasproductivas orientada fundamentalmente para sus residentes, como para entre las que, porlo que respecta a este informe, cabe citar las obras realizadas por iniciativa de lamunicipalidad, y otras como reformas del propio crecimiento de la ciudad, así comodiferentes actuaciones de carácter público y servicios especializados, otras privadas comocentros comerciales recientemente abiertos al público y en proceso de construcción ,además de diferentes desarrollos residenciales en diferentes barrios y distritos, todo ellocomo un claro proceso por iniciativa local de modernización.

7.1.3. Lineamientos Estratégicos para el Desarrollo Nacional 2010-2021

El tercer referente es el plan estratégico de la nación en un programa productivo a unmedio plazo. Coordina todas las políticas sectoriales con incidencia en el territorio y susdeterminaciones vinculan tanto a las administraciones públicas como a los particulares.

Con carácter general, y en relación a dicha inversión, al referirse a la orientación ycontrol de los procesos productivos hacemos referencia a dos de los seis ObjetivosNacionales de esta, son los destinados a la economía y al desarrollo regional:

1. Objetivo Nacional 4: Destinado a la economía competitiva con altonivel de empleo y productividad. Pretende incentivar la industriainterna ya desarrollada, integrándola con un mercado internacionalcuyas sinergias redunden en una generación de empleo productivo através de la propia inversión privada.

2. Objetivo Nacional 5: Abarca el desarrollo regional equilibrado einfraestructura adecuada. Con una apuesta por el desarrollo deespacios de mayor cualificación, tanto en calidad de urbanización ydotación de infraestructuras y servicios como organización ygestión.

- Ambas ofrecen determinadas medidas generalmente en materia deactividades productivas, entre las que cabe citar:

1. Impulsar la inversión en infraestructura logística y productiva localy regional, pública y privada. Promover la producción, el desarrolloempresarial local y el empleo, impulsando el desarrollo de industrias


de transformación y servicios, con base en los sectores deproducción exportable.

2. Fortalecer las industrias nacionales orientadas al mercado interno ypromover su participación en los mercados internacionales.

3. Fortalecer la política y estrategia de apertura comercial y garantizarla seguridad interna de las inversiones nacionales y extranjeras yreducir la vulnerabilidad de la economía frente aeventos externos mediante la expansión del mercado interno.

4. Promover la planificación regional y la descentralización de lasactividades económicas, fomentando alianzas público-privadas parala inversión descentralizada en infraestructura productiva y deservicios básicos, e impulsando la conformación de un sistema deciudades intermedias con capacidades de retención de la población,en la que prosperen las actividades económicas, especialmente lasmanufactureras, el turismo y los servicios.

5. Promover la inversión en la construcción, mejoramiento y asfaltadode las carreteras y caminos, el desarrollo de la infraestructura, decapital humano y de innovación productiva, con el fin deincrementar sustancialmente la productividad del trabajo.

6. Diversificar la base productiva mediante la instalación deconglomerados de cadenas productivas, según la vocación de susrecursos y la infraestructura productiva actual y potencial, teniendoen cuanta los objetivos de integración con la economía nacional einternacional.

7.2 LOS ESPACIOS PRODUCTIVOS EN EL SISTEMA METROPOLITANO A

7.2.1. Los Núcleos Urbanos – Tecnológicos

Son concebidos como espacios ubicados en lugares bien comunicados, sobre suelosdelimitados y dotados de infraestructuras urbanísticas de avanzada tecnología,destinados a albergar a residentes y empresas cuyos objetivos incluyan el confort, elocio, los servicios, el desarrollo tecnológico o la innovación, y deberán contar conentidades gestoras, encargadas de establecer, y hacer respetar, los criterios deadmisibilidad residencial de los inquilinos, y desarrollar actividades destinadas adinamizar desarrollo tecnológico y transferencia de tecnología.


Para obtener la correspondiente calificación deberán cumplir, entre otros requisitos,los siguientes:

Constituirse una entidad gestora, y contar con la participación de lamunicipalidad.

Delimitar en sus estatutos los contenidos y actividades vinculadas a las normasde convivencia.

Disponer de suelo urbano o para urbanizar y dotarlo de infraestructuras yservicios de alta calidad.

Contar en su zona de influencia con un centro de creación y consolidación deempresas de servicios.

Proyectar sus actividades, también, a otras entidades y empresas ubicadas fueradel propio recinto.

Determinar sus actividades y proyectos de innovación y desarrollo tecnológicodentro de las prioridades y directrices definidas.

Propiciar la prestación de servicios integrados.

Y entre las actividades a desarrollar deberán incluir, al menos, las siguientes:

Crear las condiciones óptimas para la ubicación de empresas y residentes. Estimular la innovación y transferencia de tecnológica y conocimiento. Dinamizar el desarrollo económico y tecnológico sirviendo de ejemplo en su

territorio de influencia. Fomentar la creación de servicios. Fomentar la creación de servicios de difusión tecnológica, relacionada con

el conocimiento.

7.2.2. El Crecimiento de las Megaciudades

El crecimiento de megaciudades (más de 10 millones de habitantes) es un fenómenoque se ha acelerado, especialmente en los países en vías de desarrollo, somos parte deintensos procesos de urbanización y migración rural-urbana. La concentración de lapoblación, debido principalmente a la centralización espacial de las inversiones, tieneinevitables consecuencias sociales, económicas y culturales, particularmente elincremento del crimen y la delincuencia, problemas que son mucho más agudos en lospaíses pobres. Entre las principales megaciudades destacan Tokio, Nueva York, Seúl,Bombay, Delhi (India), México, Sao Paulo, Shangai, Los Angeles, Yakarta, El Cairo y


Buenos Aires. En el periodo del Plan de Lineamiento 2021 en este país, Lima tenderá aconvertirse en una megaciudad.

7.2.3. Crecimiento Residencial y Empresarial en el Ámbito del ÁreaMetropolitana A

Los desarrollos habitacionales, los que en un origen se deseaban analizar mediante lapresente asistencia, son escasos, y se hallan muy vinculados a la preexistencia de unasmunicipalidades determinadas que optaron hace una década por un sector determinado, conuna masa crítica significativa. En tales casos el desarrollo habitacional viene a responder alas demandas específicas del mercado y pretende facilitar, mediante la proximidad de estademanda, el refuerzo de las acciones de cooperación intersocial y, en su caso, lahabilitación de equipamientos especializados para uso compartido. A continuación se van areseñar algunas de las zonas residenciales más características del área metropolitana deLima y Piura.

7.2.3.1. Municipalidades de San Isidro y Miraflores

Son municipios especializados para dar cobijo tanto residencial como empresarialofreciendo espacios para oficinas compartidos con un claro crecimiento de viviendas,desarrollado en edificios en altura respondiendo así a un criterio básico de orden urbanoacompañado de crecimiento inevitable de la densidad poblacional.

De iniciativas privadas, en su gran mayoría, respondió al objetivo de consolidar lapoblación residente de un determinado sector, mediante la promoción incentivada de suelo,para residencias y oficinas, exclusivo adecuado.

Situado estratégicamente, en el centro del área metropolitana de Lima, y a escasosminutos de las principales zonas de expansión de Lima y de la región en general,comunicado con el exterior a través una red de carreteras que son la Avenida de laRepública y Javier Prado conectándolas con la Panamericana. Miraflores a su vez seconecta de norte a sur con en nuevo corredor viario de la Costa Verde.


Con una superficie desarrollada en un alto porcentaje de su capacidad, dispone de todaslas instalaciones y servicios básicos, pero requiere un esfuerzo en los necesarios para eldesarrollo futuro en implantación de cualquier índole que obedezca el crecimiento futuroespaciado del área metropolitana y de las propias municipalidades.

7.2.3.2. La Zonas Residenciales Emergentes

De gran desarrollo residencial en los últimos años especialmente, pero no del todoconsolidadas, se trata de las municipalidades de Barranco, Magdalena, Jesús María, SanMiguel, San Borja, Surco, Lince en Lima, localizamos como zona de crecimientoresidencial en condominios la zona de Miraflores en Piura distrito de Castilla, y existe otrazona de crecimiento residencial en los terrenos adyacentes a la universidad de Piura, SanEduardo y Los Ejidos, donde se concentran crecimientos residenciales de alta calidad, perono excluye otras posibles actividades residenciales en otros barrios y distritos que crecen enel sector popular y que demandan viviendas, con el fuerte carácter de complementariedad,alto valor añadido, estrategias para el desarrollo territorial, necesitadas de un impulsopromocional económico, y capaces de contribuir a la diversificación de la economía.

Más de 60% de la superficie total de estas ultimas zonas están destinado a albergarfamilias, conjuntamente en algunos casos pueden desarrollar actividades relacionadas conoficinas.

Cerca del 80% de esta superficie en este momento se destina a residencias aisladas. El 12% restante a edificación en altura, para lo que no se ha previsto una superficie

que pueda satisfacer a cada una de las necesidades.. En Piura el 95% a residencias aisladas, y solo se conocen algunas actuaciones de

condominios pero no en altura como el caso de Lima.

7.2.3.3. Otras Localizaciones

En el área metropolitana de Lima y en Piura en general, aún se intentan llevar a cabo, sinque por el momento exista un referente amplio, actuaciones urbanizadoras de algunosproyectos para edificaciones en diferentes municipalidades y ello obedece a la propiaevolución de la población y de la existencia interesada en implantarse, la disponibilidad desuelos con infraestructuras es escasa y no se adaptan o no son adecuadas en ninguno deellos, tan solo podríamos identificar instalaciones personalizadas puntuales, originando uncrecimiento individual y desordenado para una latente necesidad común.

Por otra parte podemos encontrar diferentes áreas congestionadas por el propiocrecimiento residencial en los que solo queda cabida desarrollos ordenados después de


realizar la demolición de viviendas antiguas y otras municipalidades donde habría queseguir el mismo criterio para hacer posible los desarrollos de nueva generación por losmismos motivos: carencia de espacios y desarrollo residencial, ello es debido a laubicación céntrica en la ciudad, y también porque un desarrollo idóneo debe llevar unaadecuada red de carreteras que lo comunican, con un nivel optimo de circulación, estosespacios deben ser accesibles a la comunicación y transporte.

7.2.4. CONCLUSIONES

Las operaciones de suelo desarrollado en edificios inteligentes, basadas en unacierta especialización, no se hallan promovidas de manera activa ni desde el sectorpúblico, ni el privado en PIURA. Son operaciones poco numerosas, que noresuelven las demandas.

Actualmente no se ha identificado que se halla previsto alguna operación de estaíndole en el área, ni es previsible que se formule a corto y medio plazo, sobre labase de los requerimientos que las alientan. Se conoce alguna iniciativa que por elmomento solo se ha planteado pero que no se está desarrollando.

Las operaciones de suelo fundadas en la excelencia de las implantaciones, bajo lasformulas de edificios inteligentes o centros tecnológicos de negocios, no se hallansatisfechas a corto y medio plazo, pero la oferta de los proyectos que se planteantendría gran penetración en el mercado, por su diseño previsto.

Las operaciones de suelo para actividades productivas de ámbito metropolitano, las“áreas urbanas”, complementarían un plan municipal que, si acaso, podríabeneficiarse de una eventual ampliación de la operación de alcance subregionalcontemplada para la zona centro desde el norte y el propio crecimiento de Lima.

Cabe concluir entonces que:

o El fomento de operaciones de suelo en Piura con las características de lapropuesta que se plantea son aptas a corto plazo, dado que esta se hallainserta en un crecimiento de alto nivel residencial y empresarial, aunque noexista una iniciativa aún de estas características.

o Esta constatación excluye complementariamente la viabilidad de promoveroperaciones de suelo basadas en especializaciones industriales sectorialescomo las que se formulaban en las bases de modelo productivo.

o La operación prevista con iniciativa privada hace que las posiblesoperaciones a emprender por otros grupos en Piura deban competir con otrasoperaciones cualificadas de esta índole y con lo que determina el mercado.


8 – PIURA, OFERTA Y DEMANDA DE SUELO

8.1. SITUACIÓN SOCIOECONÓMICA DE PIURA Y DISTRITOS S

Situada en la zona norte del Perú, constituye la capital de la ultima región al norte delmismo fronterizo con Ecuador junto con Tumbes, Piura es la ciudad de mayor densidadempresarial y residencial de la región, es una de las cinco ciudades mas pobladas del país yasiento de un importante tejido industrial, claramente en desarrollo, poseedora de un granpotencial, en términos de actividad empresarial y residencial, capaz de impulsar lacompetitividad y la productividad regional, y generadora de un efecto difusor sobre el restode la región.

El término municipal limita cuenta con 2 distritos los cuales son Municipalidad de Piuray Municipalidad de Castilla, atravesada por la vía más importante de Sudamérica como esla Panamericana muy interesante desde el punto de vista transporte como se indica en estaasistencia y con una futra conexión al interior del país que comunicará el puerto de Paita a45 klms de Piura con Manao en Brasil.

Con una extensión de aprox. 45 Klm² y una población aproximada de 575.000habitantes, y una renta familiar disponible por habitante cifrada entre 8.000 y 20.000dólares, la tasa de población ocupada es 70%, y el porcentaje de inmigrantes externos y dela propia región se sitúa en torno al 36%.

La región de tradición empresarial y Piura de alto desarrollo residencial, conforman unaeconomía basada la agricultura, la pesca y la minería, destacar en la industria textil, comoproducto principal basado en el algodón, las inversiones que Grupo Romero vienerealizando desde varias generaciones. Todas estas actividades suman el 85% de lapoblación empleada. La puesta en marcha de la construcción de viviendas debería ser unacicate para provocar la generación de nuevas oportunidades en otros campos de actividad.

La actividad empresarial local es de aceptable dimensión el 30% de los establecimientossupera los 5 empleos, y en sentido inverso, mas del 70% tienen menos de cinco empleados.

Para poder obtener una cierta imagen de la marcha y evolución de la economía local, sesuele tomar como referencia, en ausencia de otras más directas y/o eficaces, la evolucióndel consumo de energía eléctrica, durante los últimos cinco años, medido enmegavatios/hora. Su disponibilidad y observación para el caso de Piura confirma el mayor


dinamismo mostrado en los últimos años por los servicios, en relación con el de laindustria. Confirma también la pujanza de consumo residencial, asociado quizás a laexpansión poblacional atraída por su concentrada actividad empresarial junto a otrasciudades de la región y en particular su articulación con el centro de la capital del país y supropia centralización de los gobiernos regionales, un fenómeno que probablemente sea elque mayor incidencia tenga en todas las vertientes de la vida de Piura a medio y largoplazo.

Esta mayor integración se ha visto favorecida ya, y previsiblemente, a corto y medioplazo lo será más aún, como consecuencia de la mejora de la capacidad productiva enagricultura del norte de la nación y la situación estratégica de Piura en el eje viario queenlaza norte y sur del país y el que enlazará con Brasil.

Dentro del municipio de Piura existen diferentes inversiones de empresarios ycomerciantes, que muestra una gran actividad y protagonismo en la búsqueda dealternativas económicas para el municipio y que podrían ser declaradas de interéseconómico y social.

8.2. EL ENTORNO SOCIECONÓMICO DE PIURA A

8.2.1. La Base Producti va

La aglomeración urbana de Piura está formada por 2 distritos que forman un sistema, yun mercado laboral y residencial unitario.

La estructura económica del área se caracteriza por la importancia de diversos sectorescon especial incidencia la agricultura, pesca, la industria minera que con el pequeñocomercio y las administraciones públicas completan el ámbito económico y a las que seirán incrementando otros de grandes empresas para el desarrollo global de la nación. Aligual que en el resto del país, la actividad que en mayor medida constituirá una buena baseeconómica y que además experimentará mayores crecimientos son los sectores comercio yconstrucción. En el comercio se ocupan, gran parte de la población ocupada total en el área,dentro de las ramas de mayor peso son las de los pequeños comercios que producen unagran actividad debido a la concentración en Piura de los servicios administrativos públicosy empresariales vinculados con su capitalidad de región.


La imagen tradicional del área urbana que los datos reflejan se ha visto notablementeenriquecida por el impacto que tiene sobre ella el crecimiento de la inmigración rural a laciudad, que ha reorientado y recalificado las actividades de todo el ámbito, y que desde laóptica territorial ha supuesto el crecimiento de esta área como ámbito preferente y propiciopara la localización de los nuevos enclaves metropolitanos, superando a su consideracióncomo mero soporte de los sistemas infraestructuras mas diversos.

La observación de las tendencias de implantación de las actividades muestra unaconcentración paulatinamente creciente de las de transformación en el área litoral, y eldesplazamiento y mayor peso de las actividades de terciarios y residenciales en el interior:ambas áreas tienen potencial para albergar nuevas infraestructuras y dotacionesmetropolitanas, susceptibles de contribuir a reequilibrio territorial de la aglomeraciónsiempre y cuando se superen las barreras físicas derivadas del transporte, la nuevas líneasde comunicación, y otras infraestructuras.

La escasa accesibilidad e interrelación entre los espacios productivos, y la débilarticulación litoral -entre sí y con el interior de la aglomeración- dificultan elaprovechamiento de las economías de escala, y la mejora de su productividad ycompetitividad.

La capacidad de crecimiento y atracción de cómo capital de región continúa siendoimportante, y todo apunta a que, en el futuro, mantenga su condición de ser uno de losespacios de mayor incremento poblacional en términos absolutos.

8.3. LA ACTIVIDAD RESIDENCIAL Y LA OFERTA DE SUELO EN LAAA AGLOMERACIÓN URBANA DE PIURA A

8.3.1. Pautas Generales

El foco principalmente residencial de calidad en la zona de la aglomeración urbana dePiura se concentra en la zona de San Eduardo y Los Ejidos como zona de expansión paraclase A. También existen nuevos desarrollos en Miraflores (Castilla) donde tomamos comoreferencia seis nuevas actuaciones res idenciales de menor escala. Existen algunasaglomeraciones en parte limítrofes del oeste de la ciudad con crecimientos por invasión yalgún desarrollo de ventas de lotes para autoconstrucción en la salida de la Panamericanahacia Ecuador. El resto de los barrios mantienen poco desarrollo residencial en conjuntosresidenciales orientado mayoritariamente al abastecimiento del espacio residencial actual.


Esta actividad productiva reciente descansa en buena medida en los crecimientoseconómicos del sector C con reciente poder adquisitivo y necesidad de mejora residencial,economía que procede en general las pequeñas empresas familiares, comercios, talleres,almacenes, etc… y delegaciones comerciales que se localizan en los centros urbanos, yque han sido impulsadas por los beneficios de la economía estos últimos años, así comopor el alza del valor del suelo que ocupaban en las áreas centrales de la ciudad.

La oferta existente en la aglomeración en general, de escasa entidad como se verá acontinuación, está dando pie a que nazca una potente demanda que aún no han sidodesarrolladas.

8.3.2. La Oferta Según el Mercado

Una primera aproximación a esta oferta la proporciona la información contenida en elpropio mercado. Esta información adolece de una cierta antigüedad, si bien es la única quetiene como referente una fuente pública y un método que asegura la cobertura de todo elámbito de trabajo.

El conjunto urbano suman una superficie total de aporx. 45.000 m² de suelo en procesode crecimiento y remodelación del mismo distribuidos en 2 municipalidades.

Un 16.8% de estos suelos están localizados en la que podríamos denominar “primerazona” de Piura, que sería la zona desarrollada urbanísticamente, el 38.5% en la segundaque sería las zonas urbanas periféricas, englobando el 44.7% las zonas no desarrollablespor ahora.

En tanto en cuanto, de estos suelos disponibles no todos pudieran considerarsealternativos a los nuevos desarrollos de Piura, para cualquier proyecto desarrollado fuera,en cualquier caso no es una referencia pues no tiene comparativa a la demanda de otrossectores, también incipiente y de gran interés, como C y D comparado a algunas de lascaracterísticas de la zona internamente perteneciendo exclusivamente al sector B y C+.

Del conjunto de barrios del término municipal de Piura, algunos tendrían incidencia en eldesarrollo de esta oferta residencial para la que se prepara esta asistencia, que alcanzaaproximadamente los quinientos mil habitantes.


Limitándose a la oferta de Piura el análisis comparado de algunas de sus características,como se hace a continuación, pudiera resultar útil a la hora de plantear el desarrollo de losnuevos suelos en esta municipalidad:

La mayoría de los desarrollos son de promoción sector B, o cuando menos, mixto,existen también desarrollos para el sector C pero no tan significativos, y por ultimodecir que al margen de otras ciudades de Perú existe un importante desarrollourbano en el sector A en comparativa con la media nacional.

En su mayoría los viarios principales están bien asfaltados y en buen estado, que noen el caso de otras viarios secundarios del área, aunque sus anchos no siempre sonlos mismos.

La oferta tipológica tiende a diversificarse incluyendo viviendas aisladas yadosadas de auto construcción, la horquilla de las parcelas mínimas va de los 150m² a grandes extensiones de terrenos en la periferia, y la de altura máxima deedificación debería modificarse en el futuro pues no existen edificios en alturacomo en el caso de Lima Metropolitana, la altura máxima identificada es de 10pisos.

Por último, habría que añadir que todos los desarrollos tradicionales analizados notienen previsto el aparcamiento en bajos, parking, o ambos, según los casos y no todoscuentan con alumbrado, abastecimiento de agua y saneamiento común, y ningunodispone de canalización óptima para las comunicaciones de última generación, equiposcomunes, o algún tipo de servicios centralizados.

8.3.3. La Oferta de Suelo Según otras Fuentes

Recientemente, se han editado diversos informes sobre el mercado residencial en Lima.Realizado por consultoras inmobiliarias sobre la inercia de la situación desde 2005. Endichos documentos se señalan que Lima tiene un gran crecimiento residencial encomparativa con otras municipalidades del país donde existe una escasez de ofertaresidencial y habiendo suelo disponible para ello y una posible demanda latente nosatisfecha, al encontrarse Piura como una de las cinco primeras ciudades de Perú debemosentender que es una de los primeros mercados residenciales en desarrollarse en el futuro.

Los precios de alquiler en la ciudad de departamentos no son muy significativos al notener una razonable ofertar de estos para hacer una comparativa solvente pero los preciosde alquileres en general oscilan entre los 3.5 y 8 dólares por metro cuadrado, sin que ellodeba ser una referencia para obtener una referencia firme por la diversidad residencial encuanto a acabados de diferentes clases producido por la auto construcción


En cuanto a ventas de viviendas en el área, el precio oscilaría entre 315 y 1.500 dólaresel metro cuadrado en su amplitud desde todos los sectores, debemos referenciar un preciomedio optimo de ventas entre los mercados C y B que podrían oscilar entre los 650 y 800dólares. El mas barato está en zonas de crecimiento residencial para sectores C, D y E parauna tipología residencial tipo “Mi Vivienda”, mientras que el más caro al igual que losalquileres, Miraflores, San Eduardo y Los Ejidos. Cabe destacar que las superficies de lasviviendas que reclaman las familias oscilan entre los 60 y los 550 metros cuadrados, siendoel promedio para departamentos de 85 metros cuadrados, por lo que la inversión es diversay puede ser considerable en algunos casos.

Los informes consideran que no hay previsión de que bajen los precios, ya que “la ofertafutura de suelo residencial en Piura es muy deficiente con respecto a la demanda existentede distintos sectores”. Los informes señalan que si bien en Piura hay espacio suficientepara su desarrollo, en otras partes de la provincia están proliferando nuevos desarrollos enauto construcción, algunos de los cuales ya están inmersos en procesos de ampliacióncomo es el caso de Paita.

8.4. LA OFERTA DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA S

Las municipalidades de Piura y Castilla no cuentan con un crecimiento residencialextensivo con ningún crecimiento vertical localizado, en residencial el máximo solo esalgún edificio de 8 pisos de reciente construcción.

Existen algunos edificios de promoción hace mas años construidas previa modificacionesurbanísticas pertinentes en el centro de la Plaza de Armas de la Municipalidad de Piura deun altura de diez pisos de carácter institucional y oficinas construidos desde los años 90.,son edificaciones con retranqueos de alineación de 4 metros, y cuyos viarios al estar en elcentro de la Municipalidad están asfaltados y en buen estado en su mayoría, no todosdisponen de aparcamientos en parking subterraneos, luz, abastecimiento de agua,saneamiento, telefonía, y telecomunicaciones.

En cuanto a las tipologías de viviendas de departamentos en edificios en construcción,excluyendo las viviendas unifamiliares, casas antiguas y también los departamentos enedificios construidos antes de cinco años atrás, se observa que existe una demanda real dedepartamentos, y también un bajo número de metros cuadrados construidos, adaptados anuevos clientes no tradicionales de la municipalidad, bien por su situación familiar,


monoparentales o familias no numerosas, o bien por tratarse de inversores de inmuebles enrenta.

Debemos incidir en esta cuestión dado que en base a estas premisas podemos diseñar yplanificar proyectos con el fin de obtener un producto de alta penetración en el mercado,para ello sirvan estas gráficas desarrolladas sobre la base de la demanda habitacional enfunción del crecimiento residencial no solo de los dos distritos sino de los desplazamientosprovenientes de otras municipalidades adyacentes con promociones de operaciones enconstrucción que actualmente se están llevando a cabo en Piura, y de manera significativase observa la evolución de las viviendas que se están ofertando son inferiores alcrecimiento supuesto demandando.

Crecimiento Viviendas

Crecimiento Población

Las operaciones promovidas y financiadas por empresarios externos e internos, han sidoatraídas y fomentadas por la propia situación de la ciudad dentro del ámbito del árearesidencial metropolitana de alto crecimiento.

Además el municipio dispone de diversos suelos calificados como urbanizables para eldesarrollo público y privado, o incluso destinados a servicios básicos de la propiamunicipalidad.


Complementariamente, el avance del plan nacional prevé ampliar la oferta de suelosresidenciales del área, calificándolos. Actualmente existen suelos no urbanizables,igualmente en manos privadas o públicas, y distribuidos en diferentes superficies, por todolo cual, el nuevo plan general sumará un nuevo incremento de suelos residenciales, entresectorizado y no sectorizado, duplicando en algunos casos con ello la superficie actual.

8.5. LA DEMANDA POTENCIAL DE SUELO HABITACIONAL ENPIURA, Y SUS PRINCIPALES REQUERIMIENTOS S

Para analizar la demanda de suelo cabe revisar cada uno de los posibles supuestosgeneradores de esta demanda, que en el caso de Piura, al margen de una determinaciónpública regional o estatal de impulsar un nueva modalidad de demanda, serían lossiguientes: demanda endógena, demanda procedente del área metropolitana y demandasde posibles implantaciones puntuales.

8.5.1. Demanda Endógena

Acorto y medio plazo, y desde la observación del comportamiento de la demanda internaen lo que va de década, es suficiente para cubrir parte de la oferta disponible en el sueloresidencial ya calificado para ello, lo que hace pensar que la demanda estrictamenteendógena procedente del propio municipio, vaya a incrementarse en términos cuantitativos,pero más allá de lo que ha venido haciendo los últimos años, y cabe esperar cambiossignificativos de tipo cualitativo.

Por ello la existencia de suelo con el que poder atenderla en plazo, es irrenunciable, bienpodría ser calificada de componente secundario en algunas zonas, el cual es de primerademanda en Piura y, por si sola podría justificar las previsiones de avance al crecimiento enmateria de suelo.

En todo caso, sus requerimientos, además de la ubicación de los terrenos para los que sedeben hacer análisis previos a realizar un proyecto, a la aportación en materia de atributos ocaracterísticas que implementaría un proyecto para que lo diferencie de otros suelosrequeridos, que diste mucho de los que actualmente estén ofertados por Piura.


8.5.2. Demanda Procedente del Área Cercana

Las coronas de las áreas metropolitanas suelen ser potenciales receptoras de actividadeconómica convencional, industrial, y/o avanzada tecnológicamente, procedentes de laszonas centrales del área, debido a posibles procesos de forzada recolocación, y a lasoportunidades que ofrecen a actividades económicas promovidas por operadores del áreay/o vinculadas con su demanda básica, de disfrutar de las ventajas metropolitanas. Estosfactores suelen verse acentuados para el sector residencial como consecuencia delencarecimiento de la oferta de suelo en los ámbitos centrales del área como es Miraflores,San Eduardo y Los Ejidos y, en casos, existe una virtual desaparición de dicha demandacentral para complementarla en las zonas externas.

Este último componente cobra un especial relieve en Piura, donde la oferta de sueloresidencial disponible es muy alta y a unos precios considerables, y donde además laactividad económica se mantiene en alza, sin que sea previsible una caída radical de lamisma en el corto y medio plazo.

Por todo ello, el desarrollo socioeconómico de la ciudad es susceptible de generar unademanda de suelo para actividades residenciales en su interior y exterior, en el términomunicipal de Piura, pero no solo en este, básicamente habría dos tipos de proyectos, connecesidades y requerimientos distintos:

Residencias “puras”, para las cuales son importantes las características yequipamientos que ofrezca el proyecto a ocupar, y puede revestir una singularimportancia de cara a la decisión final del comprador.

Inversiones vinculadas a actividades de negocio o servicios (alquileres), necesitadassobre todo de suelos de una cierta seguridad en el mantenimiento de valor de lapropiedad, que no registren severos problemas de accesibilidad, pero másindiferente a los atributos dotacionales de dichos suelos.

En ambos casos, dicha tipología tiene un particular interés para los inversores dondeel componente logístico, en sus facetas de perfeccionamiento de transporte yaccesibilidad, de especial relieve, máxime habida cuenta de el valor que en tal factorpuede tener Piura como consecuencia de su carácter de centro administrativo de laregión.

8.5.3. Demanda de Posibles Implantaciones Puntuales


Se encuadraría en esta demanda la procedente de residentes externos a la ciudad dePiura y a la propia nación, bien como resultante de una búsqueda de ubicación generadapor la propia compañía que los traslade, bien como resultante de la acción privada comoinversor y que se interesen por establecerse en Piura. En un principio este es un mercadomucho más amplio que el ofrecido por el entorno.

Las decisiones finales de estos inversores suelen estar fuertemente condicionadas a lasdisponibilidades efectivas de suelo en plazo y calidad, a un precio singularmentecompetitivo, a que este ofrezca una buena accesibilidad, además, aunque dispongan delos atributos específicos requeridos por cada implantación que principalmente suelen serservicios los cuales deberían estar previamente resueltos en la ubicación que nos atañe.

Todo indica que, debido a la intensa actividad de fomento y desarrollo económico queexiste, a corto y medio plazo este tipo de demanda se configura como “real” y “efectiva”en el caso nacional pero no en el internacional.

Y resultado de dicha actividad económica es también la potencial y posiblelocalización y ubicación de diferentes empresas, venidas igualmente de fuera, cuentancon capital extranjero, y son potenciales clientes siempre y cuando se vean satisfechasde sus demandas de confort, aparentemente, sin mucho más condicionantes que elprecio y el factor tiempo.

8.6. ESQUEMA DAFO DE LA POSICIÓN DE PIURA EN EL MERCADO D

A partir de las informaciones recogidas durante el trabajo cabe hacer un balance DAFOde la posición de Piura en el mercado de suelo para actividades residenciales del ámbito dePiura.

El análisis DAFO se funda en la identificación de los posibles factores que, en relacióncon la materia analizada, pongan de manifiesto:

“D”. Las debilidades de Piura hoy en el mercado

“A”. Las amenazas que pueden ceñirse en el futuro sobre ese mercado


“F”. Las fortalezas actuales de Piura en el mercado

“O”. Las oportunidades que en futuro pueda gozar Piura en el mercado

DEBILIDADES

Oferta poco efectiva de residencias: insuficiente para cubrir totalmente la demanda

de la propia municipalidad.

Escasa actividad habitacional local.

Escasa sintonía de los propietarios de los suelos residenciales con la política de

fomento promovida desde el término.

Inexistencia por el momento de operaciones públicas de suelo sobre el término.

Ausencia de toma de consideración de Piura como zona de oportunidad terciaria.

AMENAZAS

Desarrollo de potentes operaciones de suelo en el entorno, en especial en Paita,

además del crecimiento incipiente de esta municipalidad en sector industrial y

residencial.

Disparidades con propietarios en algunos núcleos, contrarios estos al crecimiento

vertical.

Desaliento de las iniciativas empresariales a favor de otras municipalidades

identificadas por los empresarios, como posible interés para el establecimiento de

sus oficinas y residencias.


FORTALEZAS

Existencia de suelos calificados ya para uso residencial, sin desarrollar aún.

Disposición de zonas comerciales para actividades complementarias a la

residencial.

Disponibilidad de superficies relevantes de suelo cuyos propietarios tienen interés

en su empleo residencial.

Positiva cooperación de las municipalidades al desarrollo residencial.

Mejora sustancial futura de la conectividad de Piura con su entorno.

OPORTUNIDADES

Refuerzo de la posición competitiva en cuanto servicios residenciales de Piura en el

entorno como consecuencia de la saturación del tráfico en el área metropolitana de

Lima y de la sustancial futura mejora de la accesibilidad y su conectividad con el

interior y el puerto de Paita.

Planeamiento regional de ágil desarrollo, con el consiguiente efecto arrastre de

inversores.

Existencia de manifestaciones de interés de empresas foráneas por asentarse en

Piura.

Capacidades de las municipalidades para calificar nuevos suelos residenciales en el

contexto del nuevo planeamiento y diseño urbano.

8.7. CONCLUSIONESS

Plantear la oferta de suelo de Piura puede hacerse desde la consideración de queeste municipio se halla inscrito en un ámbito más amplio. Es el espacio donde se


hallan los inversores que requieren vivienda y es también en el que se desenvuelvela oferta de terceros capaz de satisfacerlo.

El ámbito de Paita responde a una demanda de operadores de alcance másinternacional, y a la satisfacción de necesidades logísticas también más amplias. Acorto y medio plazo no parece que constituya una competencia definitiva ni con laposible demanda a interesarse por Piura ni con la que se interese por otrasubicaciones.

La demanda que actualmente se ha formulado en el ámbito a tomar comoreferencia, tiene una magnitud del orden de la propia región. Entre ella tiene unpeso muy destacado la que en los últimos años ha ofrecido la ciudad de Piura.

La oferta disponible en dicho ámbito en la actualidad es escasa.

La oferta que se prepare para salir al mercado se halla muy marcada por la quepromueve la propia municipalidad y la que se desarrolla en el entorno. Cuando laoferta que ahora se promueva este disponible cabe pensar que será capaz sersatisfecha ampliamente por la demanda del ámbito de los próximos años.

La demanda local de Piura es correcta y su oferta por desarrollar en la actualidad sehace sensiblemente necesarias en algunas localizaciones de las propiasmunicipalidades. Además cuando el desarrollo esté disponible las municipalidadescolindantes comenzarán a desarrollar unos volúmenes importantes de suelo, aagregarse a los que ya se están impulsando en su entorno.

La capacidad de que dichos suelos puedan ser satisfactoriamente canalizados haciael mercado va a depender del éxito que tengan dos estrategias complementarias, aimpulsar en este proyecto: la que se destina a captar inversores para susimplantaciones, y la que acierte a ofrecer en Piura un espacio de calidad para elentorno geográfico que se ha considerado. Esta última estrategia, habida cuenta dela ampliación de la oferta residencial de sus colindantes, pasaría por incluir en laoferta de Piura componentes tecnológicos de significación para el ámbito dereferencia: componentes constructivos de alta calidad, componentes comercialescercanos (algunos ya existentes), componentes sociales del conjunto, componentesde ocio diferenciadores de otros proyectos, etc.

9 - ESCENARIOS DE TRABAJO


9.1. ESCENARIOS DE TRABAJOO

El actual panorama acepta incluir una operación destinada a crear un espacioorientado a una actividad empresarial o sector determinado en el ámbito de residencias,oficinas y hotelero. Entendiendo que se da un entorno bastante productivo para tal fin s ique existan antecedentes especializados que ya lo justifiquen y lo satisfagan.

También cabe tomar en consideración otro de los escenarios planteados en algunosde los estadios de este estudio: atraer a Piura una posible expansión de los edificios deúltima generación implantados en Lima. En estas municipalidades han dado resultado ypodemos entender que la propia demanda empresarial de Piura puede absorber operacionespara su ampliación en el entorno inmediato a su actual ubicación.

Quedan por tanto como posibles escenarios de trabajo los que denominamos “0” y“1”. El escenario 0 sería un escenario continuista; el escenario 1 consistiría en el impulsode proyectos residenciales, para oficinas, parques empresariales y hoteles. No se haconsiderado explícitamente otro escenario, el que se pueda plantear que es sobre el queahora se trabaja, ya que sustancialmente se sumaría al 0 y al 1, cualquier otroplanteamiento requeriría un periodo de tramitación más prolongado, la propuesta actualpodría ir acorde con las actuales demandas aconsejables. Para cada uno de esos escenariosse hace a continuación una breve semblanza.

9.1.1. Escenario 0

Características

No intervención en el actual diseño constructivo y asemejar los proyectos a las operacionesadyacentes.

Consecuencias

Se podría preparar un proyecto para su desarrollo.La primera fase podría estar efectivamente disponible para servir de asientos a actividadresidencial en un plazo de dos años, a finales de 2012.No se conoce que exista intención para el desarrollo de suelo residencial por lasmunicipalidades.


Proyectos así deberían desarrollarse para satisfacer la demanda “vegetativa” del término acorto y medio plazo.

Observaciones

Este escenario no es satisfactorio del todo para acoger operaciones de inversiónalentadoras. No obstante es un escenario importante capaz de generar techo en cuantíasignificativa en un plazo razonable.Poner en activo proyectos con unas condiciones adecuadas puede requerir de una inversiónque puede oscilar en una horquilla entre uno y cinco millones de dólares.Requiere gestiones ante las municipalidades para resolver las alturas, sin alturas no sehacen muy rentables los desarrollos.

9.1.2. Escenario 1

Características

Impulso de una modificación del actual sistema constructivo del área calificando el suelopara uso público, parking, oficinas, residencial, comercial, industrial y hotelero, todos ellosde alta calidad con últimas tecnologías.

Consecuencias

Sería preciso testar cuanto antes la viabilidad de que una iniciativa así sea aceptada por lasmunicipalidades para que al término de 2011 pudiera estar preparado para su desarrollo dela superficie de suelo.Caso positivo, podría comenzarse de inmediato la tramitación de estas solicitudes.Las primeras fases podrían estar efectivamente disponible para servir de asientos aactividades públicas, parking, oficinas, residenciales, comerciales y hoteleras a finales de2012 y las fases siguientes en años consecutivos.En el caso industrial requiere de la tramitación con la administración regional para suaprobación, los plazos de ejecución a ser mas cortos podrían alcanzar para obtenerproyectos en un plazo de tres años.No se conoce que exista intención para el desarrollo de estos proyectos.A corto plazo parece que existe demanda interesante tanto empresarial como residencial enestablecerse en el.Superficies así deben desarrollarse para satisfacer la demanda “vegetativa” empresarial yresidencial del término a corto y medio plazo, para el asentamiento de posibles operacionespuntuales y para dar cabida a la demanda “vegetativa” de calidad del entorno del área.


Observaciones

Este escenario parece que es más capaz que el anterior de acoger las operaciones defomento.Poner en activo este suelo con unas condiciones adecuadas puede requerir una inversiónque puede oscilar en una horquilla tan amplia como la demanda de mercado pudiendoiniciar proyectos a partir de doce millones de dólares, y límites en función de la demandade mercado.Requiere, como en el caso anterior, serias gestiones con las municipalidades, más aún en elcaso de parques industriales con la administración regional para resolver satisfactoriamentelas propuestas en asuntos industriales y en alturas en el caso de edificaciones.Y requiere también una intensa y profesional gestión comercial del mismo.Tanto en el escenario 0 como en el escenario 1, es necesario la gestión con los agentesinstitucionales para sacarlos adelante.

9.2. REFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIÓN EN LOS FUTUROS SSUELOS HABITACIONALES: ATRIBUTOS A TENER EN CUENTA A

Los análisis anteriores conducen a recomendar que la posible oferta a generar enPiura, en el caso que el escenario 1, preste una atención a la cualificación de la propiaoperación, como factor relevante de diferenciación del que cabe esperar resultadosatractivos a medio y largo plazo.

Estos atributos a asociar con la propia operación pueden ser tanto relacionados conla ordenación del espacio, como sobre sus equipamientos, servicios y gestión.

A continuación se exponen algunos de esos atributos que, deseablemente, cabríaincorporar a las operaciones a alentar.

9.2.1. Ordenación

El diseño de los espacios conviene que se esfuerce en generar una imagen atractivade los edificios, entre otras formas asegurando la equilibrada distribución de los posiblesusos dentro del espacio a promover. En otras palabras, configurando el área, en su totalidadsi es el caso o en cada una de sus diversas fases, como un todo articulado, diferente de unamera acumulación de volúmenes agregados.


La mezcla articulada de los elementos capaces de dar valor al área requiere eseplanteamiento integrado a origen: estacionamientos, eventual oferta alojativa,equipamientos, instalaciones para actividades públicas, para oficinas, etc… son todas ellasactividades y decisiones que requerirán un plan especial de calidad.

Un asunto de especial interés lo aportará cuando se refiere a la distribuciónarmónica de movilidad y al estacionamiento en su interior de vehículos y a la adecuadaresolución de las consecuentes interferencias entre los tráficos.

Todo ello convendría llevarlo a cabo dentro de un planeamiento general de respetoal entorno y medio ambiente y de aprovechamiento de sus oportunidades, creando unentorno que fomente un uso cómodo de todas sus infraestructuras.

9.2.2. Sectorización

Estos planteamientos aconsejan una adecuada división de la operación en sectores,que tendrá por objeto agrupar en cada una de ellos los distintos usos que se va a dar en elrecinto. Su ubicación, superficie y geometría vendrán dados por el uso que vayan adesarrollar.

9.2.3. Distribución

El planeamiento de detalle deberá crear módulos que hagan un reparto equitativo decada sector y generen unidades que aunque no sean estrictamente indivisibles, faciliten lagestión a la hora de adquirir una parte del suelo.

9.2.4. Edificación

La premisa de generar una oferta diferenciada, sobre la que se está trabajando,debería procurar conseguir una imagen innovadora y de modernidad del área. Ello puedeconseguirse tanto mediante la calidad de los edificios a fomentar como mediante laagrupación armónica de la edificaciones, para conseguir liberar la máxima superficie desuelo posible para se reemplazado en zonas verdes o de esparcimiento público.

9.2.5. Accesos

El planeamiento de edificación debería contener un estudio minucioso de lasposibles conexiones a las redes principales, que aseguren la movilidad de todos los


ciudadanos, personal, residentes, clientes, proveedores, etc. En dicho estudio debe hallarseuna respuesta satisfactoria a la accesibilidad las nuevas áreas.

9.2.6. Viales

El sistema viario interno de los recintos en sus subsuelos asegurará su empleocorrecto por los vehículos. Convendría estructurar claramente sus viarios, definiendo paracada uno de ellos el número de carriles por sentido si es el caso, o bien un sistemaunidireccional con acceso de entrada y acceso de salida independientes.

Se procurará generar una circulación perimetral de entrada y salida que puedasoportar su tráfico, y a la que se van conectando los viales de ascenso y descenso quesirven a cada sector o sub-planta.

9.2.7. Aparcamientos

Se definirá el número de plazas de aparcamiento correspondiente a la figura deplaneamiento vigente, promoviendo parkings en superficie con las capacidades adecuadasy/o edificios de aparcamientos, que aseguren el cómodo empleo del conjunto, tanto por suspropietarios del propio conjunto como por sus usuarios/clientes, reforzando en especial losaparcamientos allí donde vaya a desenvolverse un uso público.

9.2.8. Instalaciones

Instalaciones de las urbanizaciones y de las edificaciones

Agua potable Abastecimiento Telecomunicaciones Control de acceso y seguridad Cerramiento Cámaras de vigilancia Saneamiento (red separativa, depuración, opción de tratamiento de aguas…) Instalación eléctrica (media y baja tensión) Instalación de alumbrado exterior Recogida y en su caso tratamiento de residuos


Instalaciones de telecomunicaciones

Voz y datos (ADSL / WIFI,etc…) Servicio de correos

9.2.9. Zonas Libres y Ajardinadas

Como parte integrante de la urbanización convendría incluir zonas libresajardinadas, que mejoren la percepción exterior de complejo y afiancen su identidad.

9.2.10 Equipamientos comunes

Convendría que se dispusiera de al menos los siguientes servicios:

Servicios de hostelería (Hotel con restaurante y cafetería en el caso de parquesindustriales)

Cajeros automáticos ( en algunos sectores ) Pequeños comercios (prensa, comestibles, etc…) Zonas públicas de esparcimiento Entidad de conservación en cada proyecto

9.2.11. Servicios Centralizados con la Municipalidad

Prever la conveniencia de que el espacio pueda dotarse de:

Aulas de formación Guardería Sala de juntas y reuniones; servicios de alquiler de salas Salas de videoconferencias Agencias de la administración local Bolsa de trabajo Gimnasio / Fitness Asistencia médica Transporte público Dependencias para alquiler de oficinas


9.2.12 Técnicas de Bioconstrucción

De cara a la diferenciación del espacio, pero también par optimizar el empleo de laenergía y minimizar su impacto ambiental, convendría que los proyectos apostaran demanera activa por la incorporación de técnicas de bioconstruccion en las obras adesarrollar, pero también en las construcciones, entre las que cabe subrayar:

Implementación de tecnologías a depuración de aguas Reciclado de aguas y, en su caso, de aguas tratadas, para riego Tratamiento de aguas hidrocarburadas Recogida selectiva de residuos Implantación de vegetación autóctona Xerojardinaría en zonas verdes Pantallas acústicas Preparación para la utilización de energías renovables (fotovoltaicas y térmicas) Empleo de báculos que minimicen la contaminación lumínica Empleo de lámpara de bajo consumo Empleo de materiales y diseño de las edificaciones para optimizar su confort

10 - CONCLUSIONES Y PROPUESTAS

10.1. SOBRE LA PUESTA EN MARCHA DE PROYECTOS RESIDENCIALES ENPIURAEN PIURA R

El propósito de alentar en Piura proyectos residenciales a corto y medio plazo pareceviable:

Por el volumen alto de demanda no solo de residentes en Piura sino también delentorno más inmediato, y por la reciente orientación de sus desarrollos hacia otrasubicaciones.

Por la apuesta de la municipalidad por desarrollar ampliación en las mirasempresariales y residenciales de la municipalidad lanzando su producto a nivelincluso internacional.


10.2. SOBRE LA AMPLIACIÓN Y DESARROLLO DE NUEVOS SUELOS SR INDUSTRIALES Y MULTIFUNCIONALES EN GENERAL

La posibilidad de ampliar y desarrollar nuevos suelos residenciales en el área pareceviable a medio y largo plazo, a través de la activación de planes de desarrollonacional y el propio crecimiento vegetativo de la población.

Su desarrollo efectivo requerirá previsiblemente recursos adicionales a losque hasta ahora se conocen como vinculados a dichas operaciones. Para disponer deesos recursos adicionales (constructivos, de marketing y de gestión) seríaimprescindible el trabajo conjunto de las autoridades locales, los empresarios de laconstrucción y los actuales propietarios de los suelos. La contribución de esosagentes será también indispensable para que la oferta generada se acomodase a unosestándares básicos de calidad.

La opción de disponer de los suelos requiere un plazo adicional y una negociacióncon las autoridades y los propietarios. Las autoridades municipales pueden sondearla viabilidad administrativa de una modificación puntual del actual planeamientopara dar cabida a esas operaciones (permisos de las municipalidades competentes) yla posibilidad de crear operadores público-privados para compartirla. Caso de quelas primeras consultas resultaran satisfactorias el desarrollo de las operaciones amedio plazo ofrece visos de viabilidad. Caso contrario debería aguardarse latramitación de planes que se hallen actualmente en Avance.

La participación de otros ámbitos para desarrollos en vivienda sectores C, D, E. Enel impulso de estas operaciones parece indispensable no solo para obtener lasautorizaciones precisas sino también para disponer de los recursos constructivos, demarketing y gestión que las operaciones exijan. Se arbitraría así operaciones decolaboración público-privadas para sacarlas adelante.

Promover estas soluciones significa poner en el mercado a largo plazo unaimportante y muy significativa cantidad de suelo en el ámbito del áreametropolitana de Lima y otras ciudades en crecimiento. No debe perderse de vistaque estas operaciones sacarían al mercado tanto suelo residencial como ocurre yque ahora ofrecen otros mercados latino-americanos. Sacar adelante estasoperaciones, más allá de la superación de los obstáculos administrativos, requiereun considerable esfuerzo económico y de gestión.

En caso de éxito de estas operaciones son muchos otros aspectos de la vidade los ciudadanos que se verían modificados y, en especial, los que afectan a sufuncionalidad en el área. De alguna manera sería una manifestación inequívoca eirreversible de integración de Piura en el ámbito metropolitano nacional einternacional como ciudad. Sus condiciones de accesibilidad (viarios, transporte


público, etc…), su atractivo residencial y su oferta de equipamientos requeriríanfuertes cambios.

En ese contexto, las operaciones residenciales deberían respetar criterios decalidad del orden de los descritos en epígrafes anteriores.

La disposición de suelos para las operaciones industriales, hoteleras y de oficinashasta ahora identificadas no parece que puedan esperar la activación de los planesnacionales, debido a la demanda interna independiente de cada uno de ellos y conrespecto a la vivienda convendría explorar el continuar con fórmulas quepermitieran disponer de operaciones residenciales que unan diseños más actuales yasí mismo cubran la demanda creciente en algunos sectores. Esta exploraciónrequiere conjuntar los intereses de las municipalidades, de los propietarios de suelosy de los promotores de las actividades empresariales. El papel de arbitraje de lascorporaciones administrativas y de las entidades públicas es indispensable yurgente.






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MEMORIA DESCRIPTIVA PARA PROYECTO RESIDENCIAL EN