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P L A N G E N E R A L D E O R D E N A C I N U R B A N S T I C A D E C I J A
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EXCMO. AYUNTAMIENTO DE CIJA. CONSEJERA DE VIVIENDA Y ORDEN ACIN DEL TERRITORIO. OFICINA MUNICIPAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA. JULIO 2mil9
DOCUMENTO PARA LA APROBACIN PROVISIONAL (II)
MEMORIA GENERALTOMO II
PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA
CIJA E X C M O . A Y U N T A M I E N T O D E C I J A C O N S E J E R A D E V I V I E N D A Y O R D E N A C I N D E L T E R R I T O R I O , J U N T A D E A N D A L U C A D O C U M E N T O P A R A L A A P R O B A C I N P R O V I S I O N A L ( I I )
P L A N G E N E R A L D E O R D E N A C I N U R B A N S T I C A D E C I J A
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE CIJA. CONSEJERA DE VIVIENDA Y ORDEN ACIN DEL TERRITORIO. OFICINA MUNICIPAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA. JULIO 2mil9
DOCUMENTO PARA LA APROBACIN PROVISIONAL (II)
MEMORIA GENERALMEMORIA DE ORDENACIN
PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA
CIJA E X C M O . A Y U N T A M I E N T O D E C I J A C O N S E J E R A D E V I V I E N D A Y O R D E N A C I N D E L T E R R I T O R I O , J U N T A D E A N D A L U C A D O C U M E N T O P A R A L A A P R O B A C I N P R O V I S I O N A L ( I I )
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3.1.
MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA
ORDENACIN
PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA
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3.1.1. INTRODUCCIN
Con fecha 13 de noviembre de 2006 se aprobaba inicialmente por el Pleno
de la Corporacin Municipal el documento de Aprobacin Inicial de la
Revisin del Plan General de Ordenacin Urbanstica de la ciudad de cija.
Con fecha 5 de diciembre de 2006 se publicaba en el Boletn Oficial de la
Provincia de Sevilla dicha aprobacin inicial, y se iniciaba oficialmente la
informacin pblica del documento, que finaliz el 14 de febrero de 2007,
producindose un importante debate colectivo fruto de las exposiciones,
reuniones, etc., que el Excmo. Ayuntamiento de cija organiz para potenciar
y posibilitar la participacin pblica en el debate y reflexin del documento
por parte de todos los agentes implicados en el proceso de desarrollo de la
ciudad, tanto entidades pblicas, ciudadanas, empresariales, y colectivos
ciudadanos que, mediante sus alegaciones y reflexiones hacen sus
aportaciones constructivas y peticiones para ser estudiadas en el proceso de
redaccin del Plan y ser tenidas en consideracin por cuanto mejoran
sustancialmente el contenido del propio documento del PGOU,
cumplindose as el objetivo de la informacin pblica y la participacin
ciudadana en el proceso de concrecin y redaccin de los contenidos del
Plan General.
Se remiti el documento de Aprobacin Inicial a la Delegacin de la
Consejera de Obras Pblicas y Transportes de la Junta de Andaluca, as
como al resto de Administraciones Pblicas y entidades cuyos informes
preceptivos son obligatorios para comparecer en el procedimiento, y hacer
valer las exigencias que deriven de sus intereses, segn el artculo 32.1.2 de
la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca
y el artculo 29 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la
Vivienda Protegida y el Suelo que aade a la Ley 7/2002 en materia de
ordenacin del territorio, conforme a lo dispuesto en el artculo 32 de la
citada Ley 7/2002.
Posteriormente, la Resolucin del Parlamento de Andaluca, publicada en el
BOPA en fecha 25 de octubre de 2006, instando al Consejo de Gobierno a
que se incluya el POTA como norma y con carcter general limite los
crecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizable superiores al
40% del suelo urbano disponible, ni los crecimientos que supongan
incrementos de poblacin superiores al 30% en ocho aos, constituye un
cambio sustancial en los criterios de Ordenacin del Territorio de la
Comunidad Autnoma de Andaluca que la Administracin Andaluza, en
base a sus propias competencias, reguladas por el Decreto 193/2003, de 1
de julio, plantea como norma, regulando as los crecimientos urbansticos y
territoriales en las ciudades andaluzas.
El Decreto 206/2006, de 28 de noviembre, por el que se adapta el Plan de
Ordenacin del Territorio de Andaluca a las Resoluciones aprobadas por el
Parlamento de Andaluca en sesin celebrada los das 25 y 26 de octubre de
2006 y se acuerda su publicacin finalmente se publica en el BOJA n 250,
de 29 de diciembre de 2006.
Con fecha 13 de noviembre de 2008 se aprueba provisionalmente por el
Pleno de la Corporacin Municipal el documento de Aprobacin Provisional
de la Revisin del Plan General de Ordenacin Urbanstica de la ciudad de
cija.
Dicha aprobacin fue publicada en el BOP de Sevilla de fecha 9 de enero de
2009, en el diario El Correo de Andaluca de fecha 18 de diciembre de
2008 y en el Tabln de Anuncios del Excmo. Ayuntamiento de cija.
Al contener modificaciones sustanciales respecto al Documento de
Aprobacin Inicial se abri un nuevo perodo de exposicin pblica, en el
que, durante dos meses, se ofreci la posibilidad de efectuar alegaciones.
Tambin se solicitaron los preceptivos informes a los distintos Organismos y
Administraciones.
En definitiva, la justificacin del nuevo documento que ahora se presenta,
est basada principalmente en las tres principales cuestiones que se han
tenido en cuenta, con el fin de adecuarlo a las nuevas normativas vigentes y
aproximar el consenso colectivo de sus contenidos, adecuando su redaccin
a las directrices marcadas por las Administraciones Pblicas y que, a modo
de sntesis, resumiramos en las siguientes:
- Los resultados de la Informacin Pblica, como principal reflejo de la
participacin ciudadana tanto en el anlisis de sus alegaciones
como en los contenidos de las reuniones mantenidas con entidades y
particulares implicados en el desarrollo de la ciudad.
- Los Informes Tcnicos de las Administraciones en ejercicio de sus
competencias delegadas por Orden de 21 de febrero de 2006, y
cuyos contenidos se han tenido en cuenta en esta nueva fase de
tramitacin que ahora se presenta.
- El nuevo Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca, que
concreta como norma general los lmites de crecimiento en un
incremento no superior del 40% del suelo urbano disponible y un
30% de la poblacin en la programacin de los ocho aos del Plan.
Son, pues, estos tres grupos de medidas los que justifican la modificacin y
adaptacin de los trabajos de Revisin del Plan General en esta nueva fase
de la tramitacin del PGOU que ahora se presenta.
En este captulo se describirn y justificarn las caractersticas fundamentales
de la propuesta general que establece el Plan General de Ordenacin
Urbanstica de cija, la ordenacin territorial elegida, tanto en lo que se
refiere al conjunto del territorio municipal, con las propuestas de sistemas,
infraestructuras y categoras del suelo no urbanizable y a la forma general de
la ciudad, detallando las caractersticas de la red viaria, los sistemas de
transportes, espacios libres y dotaciones y los patrones de distribucin de los
distintos usos caractersticos; como los enfoques de carcter ms
instrumental, definiendo la divisin bsica del territorio y el rgimen
urbanstico de las diferentes clases y categoras de suelo.
Asimismo, se incluye la valoracin, justificacin y coherencia de las
determinaciones del presente Plan General de Ordenacin Urbanstica con
las que, con carcter vinculante, establecen los planes territoriales, sectoriales
y ambientales.
Dos de los motivos que han decidido a la Corporacin Municipal de cija a
acordar la formulacin del presente Plan General de Ordenacin Urbanstica
3.1.1. ASPECTOS GENERALES
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han sido, por un lado, la carencia de suelo, fundamentalmente industrial y,
por otra, la falta de estructura general y orgnica del municipio.
Las previsiones de crecimiento que se planteaban en el anterior Planeamiento
General, con la excepcin de algn sector no desarrollado, se materializaron
con relativa rapidez, de manera que la capacidad del Plan General de 1987
de incorporar suelos al proceso urbanizador qued agotada. Adems, en el
tiempo transcurrido desde su aprobacin ya lejano- se han ido
incorporando factores exgenos que han incrementado bastante la necesidad
potencial de poner en carga suelos.
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Como es sabido, la actividad urbanstica es una funcin pblica desarrollada
en el marco de la Ordenacin del Territorio, que comprende la planificacin,
organizacin, direccin y control de la ocupacin y utilizacin del suelo, as
como la transformacin de ste mediante la urbanizacin y edificacin. Para
el desarrollo de esta actividad, la administracin municipal, el Excmo.
Ayuntamiento de cija, es la competente para la formulacin del presente
Plan General de Ordenacin Urbanstica que ampare la mencionada
actividad.
El artculo 3 de la Ley 7/2002, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca en
adelante LOUA- establece los fines de la actividad urbanstica:
a. Conseguir un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades y
del territorio en trminos sociales, culturales, econmicos y
ambientales, con el objetivo fundamental de mantener y mejorar las
condiciones de calidad de vida en Andaluca.
b. Vincular los usos del suelo a la utilizacin racional y sostenible de
los recursos naturales.
c. Subordinar los usos del suelo y de las construcciones, edificaciones
e instalaciones, sea cual fuere su titularidad, al inters general
definido por esta Ley y, en su virtud, por la ordenacin urbanstica.
d. Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo, usos y
formas de aprovechamiento, conforme a su funcin social y utilidad
pblica.
e. Garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbansticos, la
adecuada dotacin y equipamiento urbanos y el acceso a una
vivienda digna a todos los residentes en Andaluca, evitando la
especulacin del suelo.
f. Garantizar la justa distribucin de beneficios y cargas entre quienes
intervengan en la actividad transformadora y edificatoria del suelo.
g. Asegurar y articular la adecuada participacin de la comunidad en
las plusvalas que se generen por la accin urbanstica.
Por tanto, el presente documento, y con carcter general:
a. Opta por modelos y soluciones de ordenacin que mejor aseguren
la adecuada integracin de cija en la ordenacin del territorio, la
correcta funcionalidad y puesta en valor de la ciudad existente, la
adecuada conservacin, proteccin y mejora del Conjunto Histrico-
Artstico, la integracin de los nuevos desarrollos urbansticos con la
mejora sustancial de toda la estructura urbana, la funcionalidad, la
economa y eficacia de las infraestructuras urbanas y la preservacin
de aquellas zonas de suelo en los que concurra alguna circunstancia
que aconseje su proteccin.
b. Atiende a las demandas de vivienda social.
c. Garantiza la correspondencia y proporcionalidad entre los usos
lucrativos y las dotaciones y los servicios pblicos previstos.
d. Procura la coherencia, funcionalidad y accesibilidad de las
dotaciones y equipamientos, as como su equilibrada distribucin.
e. Propicia la mejora del sistema viario y su articulacin con los
espacios libres, como eje primordial y absolutamente necesario para
el desarrollo del municipio.
Necesidad de formulacin del Plan General
A la vista del diagnstico efectuado, es necesario proceder a la formulacin
del Plan General de Ordenacin Urbanstica por la adopcin de nuevos
criterios respecto a la estructura general y a la clasificacin de suelo como
consecuencia de los nuevos objetivos de poltica urbanstica municipal
(artculo 9 LOUA).
Determinaciones
Quedan recogidas en el artculo 10 de la LOUA que, de modo resumido,
dicta:
1. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen la
ordenacin estructural del trmino municipal, que est constituida
por la estructura general y por las directrices que resulten del modelo
asumido de evolucin urbana y de ocupacin del territorio. La
ordenacin estructural se establece mediante las siguientes
determinaciones:
a. La clasificacin de la totalidad del suelo ().
b. Disposiciones que garanticen el suelo suficiente para
viviendas de proteccin oficial ().
c. Los sistemas generales constituidos por la red bsica ().
d. Usos, densidades y edificabilidades globales para las
distintas zonas del suelo urbano y para los sectores de suelo
urbano no consolidado y del suelo urbanizable ordenado y
sectorizado.
e. Para el suelo urbanizable no sectorizado (): los usos
incompatibles con esta categora de suelo, las condiciones
para proceder a su sectorizacin y que aseguren la
adecuada insercin de los sectores () y los criterios de
disposicin de los sistemas generales ().
f. Delimitacin y aprovechamiento medio de las reas de
reparto que deban definirse en el suelo urbanizable.
g. Definicin de los mbitos que deban de ser objeto de
proteccin en los centros histricos ().
h. Normativa de las categoras del suelo no urbanizable de
especial proteccin, con identificacin de los elementos ()
ms relevantes ().
3.1.1.2. OBJETIVOS Y CONTENIDOS DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA DE CIJA
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2. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen,
asimismo, la ordenacin pormenorizada mediante las siguientes
determinaciones:
a. En el suelo urbano consolidado, la ordenacin urbanstica
detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana,
sus espacios pblicos y dotaciones comunitarias,
complementando la ordenacin estructural. Esta ordenacin
determinar los usos pormenorizados y las ordenanzas de
edificacin para legitimar directamente la actividad de
ejecucin sin planeamiento de desarrollo.
b. En suelo urbano no consolidado, la delimitacin de las
reas de reforma interior, por ello sujetas a ordenacin
detallada, con definicin de sus objetivos y asignacin de
usos, densidades y edificabilidades globales. Asimismo, se
delimitarn reas de reparto que deban definirse y se
determinarn sus aprovechamientos medios.
c. En el suelo urbanizable sectorizado, los criterios y directrices
para la ordenacin detallada de los distintos sectores.
d. La normativa de aplicacin a las categoras de suelo no
urbanizable que no hayan de tener el carcter de estructural
() y al suelo urbanizable no sectorizado.
e. Definicin de los restantes elementos o espacios que
requieran especial proteccin por su valor urbanstico,
arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico que
no hayan de tener el carcter de estructural.
f. Las previsiones de programacin y gestin de la ordenacin
regulada en este apartado.
Documentacin del PGOU
Queda recogida en el artculo 19 de la LOUA:
a. Memoria que incluya los contenidos de carcter informativo y de
diagnstico descriptivo y justificativo adecuados al objeto de la
ordenacin y a los requisitos exigidos en cada caso.
b. Planos de informacin de la totalidad de su mbito territorial a
escala adecuada.
c. Planos de ordenacin que expresen, segn los distintos supuestos,
las determinaciones a que se refiere el presente artculo.
d. Normas urbansticas de la ordenacin que establezcan y en su caso,
regulacin de las condiciones y plazos de urbanizacin en suelo
urbano.
Formulacin del PGOU
Las competencias para la formulacin y aprobacin de los instrumentos de
planeamiento quedan recogidas en el Artculo 31.1.:
A los efectos del ejercicio de la potestad de planeamiento corresponde a los
municipios:
A) La formulacin de proyectos de a) Cualesquiera instrumentos de
planeamiento de mbitos municipal.
Aprobacin del PGOU
Como se recoge en el Artculo 31.2.B: Corresponde a la Consejera
competente en materia de urbanismo la aprobacin definitiva de los Planes
Generales de Ordenacin Urbanstica.
Agotamiento a corto plazo de la capacidad del PGOU vigente
Del anlisis de la capacidad actual, se llega a la conclusin de que la
capacidad de solares o vacos urbanos susceptibles de completar su
urbanizacin para transformarse en tales no constituye una oferta suficiente, y
que puede provocar claras distorsiones al alza de los precios, muy
inconvenientes para las condiciones socioeconmicas de la mayor parte de la
poblacin municipal.
Al iniciarse el proceso de redaccin del presente Plan la capacidad del suelo
urbanizado haba alcanzado, sin duda, un ndice elevado. Si no se avanzase
en el desarrollo de las actuaciones que restan y no se clasificaran nuevos
suelos, podra llegar a influirse negativamente en el desarrollo econmico del
municipio. Qu duda cabe que la promocin de suelos es hoy un eje
fundamental para el desarrollo econmico y social de un municipio como
cija, por lo que el Plan General se constituye en el primer, aunque no el
nico, impulsor de ese desarrollo.
Por tanto, la puesta en carga de una cantidad de suelo suficiente se genera
en la iniciativa privada, adems de poner a la administracin municipal en
condiciones de participar e influir en el mercado inmobiliario. En la coyuntura
econmica actual, con la tendencia al alza de los precios del suelo y la
vivienda, esta intervencin se hace cada vez ms deseable.
Adems debe considerarse que la legislacin urbanstica vigente en
Andaluca, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica
de Andaluca, en su artculo 10.B.a.), modificado por el artculo 23 punto 1
de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo, obliga a la reserva de un porcentaje elevado de suelo
para vivienda protegida en cada sector de suelo residencial. De esta forma,
la clasificacin de nuevos suelos de uso global residencial lleva ligada la
promocin de viviendas protegidas, con lo cual el acceso a las viviendas se
est, al menos tericamente, facilitando para un espectro social y econmico
de poblacin muy amplio.
Al lado del desarrollo de nuevos suelos, la integracin de los mismos a la
dinmica municipal obliga al reestudio de la estructura general y a tomar en
consideracin aspectos que no se veran con sucesivas Modificaciones
Parciales del vigente planeamiento, dado que el agotamiento de la vivienda y
el suelo industrial, en teora, y aqu, en cija, no cabe duda, produce el
agotamiento estructural o cualitativo del modelo vigente.
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Adecuacin a los nuevos marcos legislativos
En los ms de veinte aos de vigencia del Modificado del PGOU de 1987 (el
Plan General es ms antiguo, del ao 1980) se han producido importantes
cambios, a nivel estatal y autonmico, tanto de legislacin sectorial con
incidencia en el planeamiento urbanstico, como en la legislacin
propiamente urbanstica, que hacen que se resienta la vigencia de la
operatividad de un instrumento de planeamiento general como el que nos
ocupa. Podemos enumerar:
- Ley de Rango Estatal: Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.
- Leyes de Rango Autonmico:
o Ley 7/2002 de 17 de Diciembre, de Ordenacin Urbanstica
de Andaluca (LOUA). La aprobacin el 17 de diciembre de
2002 de la Ley 7/2002, de Ordenacin Urbanstica de
Andaluca exige la formulacin de un nuevo Plan General
de Ordenacin Urbanstica, adaptado plenamente a sus
determinaciones que, en muchos aspectos, son novedosas,
tales como las distintas categoras de suelo, las distintas
cesiones para espacios libres y dotaciones, los planes de
sectorizacin, etc.
o Ley 13/2005 de 11 de Noviembre, de Medidas para la
Vivienda Protegida y Suelo
Tambin es de sealar que la Junta de Andaluca ha redactado
documentacin especfica complementaria para fijar criterios de ordenacin
territorial:
- Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca, aprobado por
Decreto 206/2006 de 28 de Noviembre (POTA)
- Decreto 11/2008, de 22 de enero, por el que se desarrollan
procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado
con destino preferente a la construccin de viviendas protegidas.
Los cambios legales que se originan como consecuencia de la entrada en
vigor de las mencionadas leyes y planes sectoriales, afectan a las categoras y
a los criterios de clasificacin del suelo, al contenido del derecho de
propiedad, adems de otros muchos aspectos instrumentales y de gestin;
hacen necesaria la revisin del planeamiento general vigente, para adaptarlo
al nuevo marco legal.
Texto Refundido de la Ley de Suelo
La tarea refundidora que se afronta por medio de este texto legal se plantea
bsicamente dos objetivos: de un lado, aclarar, regularizar y armonizar la
terminologa y el contenido dispositivo de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de
Suelo, y de los preceptos que an quedaban vigentes del texto refundido de
26 de junio de 1992 y, de otro, estructurar y ordenar en una nica
disposicin general una serie de preceptos dispersos y de diferente
naturaleza, procedentes del fragmentado texto refundido de 1992, dentro de
los nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a las
competencias urbansticas, de ordenacin del territorio y de vivienda de las
Comunidades Autnomas.
El texto refundido de la Ley de Suelo de 2008 regula las condiciones bsicas
que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el
cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en
todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases econmicas y
medioambientales de su rgimen jurdico, su valoracin y la responsabilidad
patrimonial de las Administraciones Pblicas en la materia.
Ley 7/2002, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca
El PGOU vigente se formul y empez a gestionar en base al rgimen del
Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y sus Reglamentos de
Desarrollo. Las Modificaciones Parciales del PGOU se han hecho a base a
aqulla, al Texto Refundido de la Ley del Suelo y a la Ley de Ordenacin
Urbanstica de Andaluca.
No es el lugar de insistir y explicar todo el iter jurdico de la legislacin
urbanstica y del suelo en Espaa y en las Comunidades Autnomas en estos
ltimos aos, s es lgico pensar que, una vez redactada y aprobada una
legislacin urbanstica especfica de la Comunidad Autnoma en materia de
urbanismo, el principal documento de planeamiento del municipio se adapte
a esas nuevas determinaciones y, en este caso, se proceda a la redaccin de
un nuevo documento que ampare dentro del nuevo marco legislativo la
actividad urbanstica.
Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y
el Suelo
La Junta de Andaluca consider necesaria la aprobacin de dicho texto legal
de medidas para la vivienda protegida y el suelo, con el objetivo principal de
vincular la construccin de vivienda protegida y la promocin de suelo
enfocando esta, fundamentalmente, a aumentar la oferta de la primera.
Para que dicha intervencin pblica en el mercado de suelo logre alcanzar su
finalidad fundamental, que no es otra que regular, en defensa del inters
general, los precios del suelo en el mercado, se considera como uno de los
objetivos principales de esta Ley el necesario perfeccionamiento, mejora y
fortalecimiento de los mecanismos de intervencin pblica en el mercado del
suelo.
Se procede a modificar y completar determinados aspectos de la Ley de
Ordenacin Urbanstica de Andaluca, con la finalidad de garantizar una
oferta de suelo suficiente con destino a la promocin de viviendas protegidas,
no slo en los municipios de relevancia territorial sino en todos los municipios
andaluces.
Se aborda por primera vez en la Comunidad Autnoma, con rango de Ley,
el rgimen jurdico de la vivienda protegida con el fin de reforzar la accin
pblica para garantizar su funcin social.
Se establecen los mecanismos de calificacin de la vivienda protegida,
recogiendo con el nuevo rango la adjudicacin de estas viviendas, en la que
la seleccin de las personas adquirentes o arrendatarias deber realizarse,
con carcter general, bajo los principios de igualdad, publicidad y
concurrencia.
Se establecen las condiciones para la titularidad de la propiedad de manera
que la duracin del rgimen de proteccin se establecer
reglamentariamente para cada figura o programa de vivienda protegida, a la
vez que los precios mximos de venta y renta quedan establecidos de forma
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reglamentaria y debern servir de referencia para determinar el valor del
suelo destinado a vivienda protegida.
Otro aspecto importante del conjunto de medidas consideradas en la Ley
viene referido a la facultad de disponer de la vivienda protegida, con dos
intervenciones importantes.
- De una parte, se establece el derecho de adquisicin preferente de la
Comunidad Autnoma sobre las viviendas protegidas de promocin
privada, incluso aquellas que, tras el correspondiente procedimiento
de adjudicacin, queden vacantes.
- De otra parte, las segundas o posteriores ventas estarn sujetas al
derecho de tanteo y retracto por la Comunidad Autnoma.
Debe destacarse que la Ley contempla una serie de medidas enfocadas a
reforzar el cumplimiento de la funcin social de la vivienda protegida,
regulando con carcter inmediato una tipificacin de infracciones y sus
correspondientes sanciones que sern complementadas y ampliadas en la
futura Ley de Calidad en la Vivienda en Andaluca, en fase de elaboracin.
La Ley contempla, igualmente, la creacin de las Juntas Arbitrales en materia
de vivienda como rganos especializados para la resolucin de conflictos en
relacin con los contratos de arrendamientos y de otros celebrados en
materia de vivienda. De esta forma se pretende contar con un mecanismo
gil que evite la ralentizacin de los procesos judiciales.
Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca
Este documento es bastante genrico y, principalmente, expone las lneas y
estrategias generales de actuacin, sobre la ordenacin del territorio de
Andaluca. Es interesante, para el mbito de cija, comentar las principales
cuestiones que se abordan sobre los procesos de desarrollo urbano, tales
como:
- La creacin de reas urbanas integradas funcionalmente, al
rebasarse los lmites administrativos municipales, dado que no han
contado hasta ahora con iniciativas de ordenacin ni estructuras de
gestin territorial adaptadas a la realidad, y que dificultan la
obtencin de un orden territorial coherente.
- La cada vez mayor dimensin y complejidad de los sistemas
generales e infraestructuras de transportes y comunicaciones, de
abastecimiento y depuracin de agua, energticos, de gestin de
residuos, etc., que requieren de sistemas supramunicipales de
gestin.
- Los procesos de implantacin y funcionamiento de las actividades
productivas- suelo industrial y terciario- en los que se observan claras
tendencias de descentralizacin desde las ciudades centrales hacia
los ncleos del entorno, lo que redunda en la formacin de un
espacio econmico de carcter supramunicipal.
- La existencia de una problemtica comn en materia de vivienda y
suelo, en la que sobresale la deficiente dotacin de servicios y
equipamientos y de niveles de urbanizacin, la segregacin social de
zonas urbanas o el deterioro de la calidad de vida y el paisaje
urbano, tanto dentro de la ciudad como con relacin a los espacios
rurales del entorno.
- La creacin de unas especiales condiciones ambientales el medio
ambiente urbano- resultado de la concentracin de gran parte de los
principales impactos ambientales regionales.
Las innovaciones en materia de legislacin con incidencia en el planeamiento
En el mbito de la legislacin sectorial hay que destacar a nivel autonmico,
por su incidencia en el planeamiento general, la inclusin de ste entre las
actuaciones sometidas a Evaluacin de Impacto Ambiental (EsIA) por
determinacin de la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Proteccin Ambiental,
as como diversos Reglamentos que la desarrollan, cuestin que deber
articularse mediante la incorporacin a este instrumento de planeamiento
para su tramitacin conjunta, del correspondiente Estudio de Impacto
Ambiental (EsIA).
Con posterioridad a la aprobacin inicial del PGOU se aprob la Ley
7/2007, de 9 de julio, de Gestin Integrada de la Calidad Ambiental. Si bien
el planeamiento general seguir la tramitacin segn la Ley 7/1994, el
desarrollo del mismo se acoger a la nueva ley GICA.
Tambin a nivel autonmico sectorial hay que destacar el Decreto
155/1998, de 21 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Vas
Pecuarias de la Comunidad Autnoma de Andaluca, la legislacin propia
del Patrimonio Histrico de Andaluca, Ley 14/2007 y la Ley 8/2001, de 12
de julio, de Carreteras de Andaluca.
En cuanto a novedades de legislacin estatal con incidencia sectorial hay que
destacar la legislacin de carreteras (Ley 25/1998 y su Reglamento, Real
Decreto 1812/1994), transportes terrestres (Ley 16/1987 y Reglamento
aprobado por Real Decreto 1211/1990), vas pecuarias (Ley 3/1995),
conservacin de espacios naturales, flora y fauna (Ley 4/1989 y Real Decreto
1997/1995), sector elctrico (Ley 54/1997), telecomunicaciones (Ley
11/1998) y aguas residuales urbana (Real Decreto-Ley 11/1995 y Real
Decreto 509/1996).
Todos estos cambios normativos, y en especial los de la legislacin
urbanstica y condicionantes medioambientales (EsIA), sin duda configuran un
panorama en el que cualquier planeamiento general con ms de diez aos
de vigencia queda obsoleto, y por simple adecuacin normativa sera
recomendable acometer su Revisin, y tal es, sin duda, el caso de cija.
Conveniencia y oportunidad de la redaccin del PGOU
Como conclusin de lo expuesto en apartados anteriores, se deduce
claramente la conveniencia y oportunidad de acometer la Revisin del Plan
General de 1987.
- Por coherencia con los supuestos normativos de revisin
previstos en el propio Plan General, por ser necesaria la
adopcin de nuevos criterios respecto a la estructura
general, la clasificacin del suelo y la necesidad de nuevos
suelos para vivienda, espacios productivos y dotaciones
que resuelvan los dficits actuales.
- Por agotamiento cuantitativo y cualitativo del modelo de
desarrollo del Plan General vigente.
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- Por necesidad de adaptarse a los mltiples cambios
operados en la legislacin urbanstica y en la legislacin
sectorial con incidencia en el planeamiento.
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3.2.
EL MODELO TERRITORIAL PROPUESTO
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3.2.1. INTRODUCCIN.
En el marco del Plan de Ordenacin Territorial de Andaluca, el objetivo del
Plan General de Ordenacin Urbanstica de cija es el de conseguir la
integracin del trmino municipal y sus ncleos urbanos en el sistema
estructural y funcional definido para la Comunidad Autnoma. Por ello, el
PGOU adopta las determinaciones necesarias para adaptar la estructura
urbanstica del municipio al proyecto territorial general en relacin con los
referentes bsicos del modelo andaluz: el Sistema de Ciudades, el Esquema
Bsico de Articulacin Regional y los Dominios y Unidades Territoriales.
Segn el esquema bsico recogido en el POTA, el municipio de cija
presenta las siguientes caractersticas en relacin al modelo territorial
propuesto para Andaluca:
1. Sistema de Ciudades: Red de Ciudades Medias de Interior.
2. Jerarqua de ciudades: Ciudad Media Tipo 1.
3. Dominio Territorial: Valle del Guadalquivir
4. Unidad Territorial: Unidades organizadas por redes de ciudades
medias de interior: Campia y Sierra Sur de Sevilla
El Trmino Municipal de cija est situado al Este de la provincia de Sevilla,
en el lmite con la de Crdoba. Se compone de un ncleo de poblacin
principal, cija, y como ncleos menores se encuentran Villanueva del Rey,
Cerro Perea, Caada de Rabadn y la Entidad Local Autnoma Isla
Redonda La Aceuela.
Se trata de un municipio con importante relevancia territorial, segn el
Decreto 150/2003, de 10 de Junio, en desarrollo de la Ley de Ordenacin
Urbanstica de Andaluca, al tener una poblacin mayor a los 20.000
habitantes y encontrase en los principales nodos de las grandes
infraestructuras viarias y, aunque se considera Nodo de Primer Nivel, no tiene
conexin con la red ferroviaria.
El POTA incluye a cija en la estructura de la red de Ciudades Medias de
Interior, considerndola como una ciudad media de tipo 1. Su situacin de
centralidad en Andaluca, su funcin de cabecera comarcal y las
caractersticas fsicas del territorio han favorecido desde su origen la
consolidacin de la ciudad como centro administrativo, comercial y de
equipamientos y servicios. Distintos asentamientos conforman una red de
ncleos menores, dispersos por el trmino municipal, y asociados en origen
al uso primario del territorio, o como soporte a ejes de comunicacin.
Completa la estructura de asentamientos la Isla del Vicario, como Hbitat
Rural Diseminado.
En relacin a su caracterizacin como importante ciudad media, las
estrategias del modelo se centran, entre otras, en cinco aspectos importantes:
1. Favorecer la localizacin de equipamientos y servicios
especializados.
2. Favorecer y potenciar las redes infraestructurales y de servicios.
3. Integrar la ciudad en los ejes de articulacin regional.
4. Apoyar los sistemas productivos locales y mantener los valores
caractersticos propios de cada ciudad.
5. Favorecer la proteccin de los recursos naturales de su territorio.
Con carcter orientativo, el POTA, en su artculo 32, expresa las dotaciones
y equipamientos adecuados para cualificar las prestaciones de las ciudades
medias.
Entre las que compete prever al planeamiento urbanstico destacan los
siguientes: equipamientos y servicios sanitarios, dotaciones culturales,
equipamientos y servicios de carcter econmico, espacios libres de carcter
supramunicipal, equipamientos tursticos e infraestructuras de ocio.
La integracin del municipio en las redes de articulacin implica, entre otras,
la mejora de la movilidad urbana, la incorporacin de una red viaria
coherente que facilite el transporte colectivo y pblico.
La proteccin de los recursos del Patrimonio Territorial implica, entre otras, la
ordenacin de la red de espacios naturales y culturales, el fomento de los
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pasillos ecolgicos que sirven de intercomunicacin entre los espacios con
proteccin ambiental, la ordenacin de los paisajes naturales y urbanos.
El artculo 6.2.c. del Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca obliga al
planeamiento urbanstico a guardar debida coherencia con las
determinaciones de la planificacin territorial, adaptacin que se recoge en
su totalidad en el presente documento de Revisin del Plan General de
Ordenacin Urbanstica.
Segn los artculos 2.1, 7.1 y 8 de la LOUA, la actividad urbanstica se
desarrolla en el marco de la ordenacin del territorio, al que el presente
documento se adapta y desarrolla.
En consecuencia, el presente documento de Plan General incluye y desarrolla
las siguientes iniciativas de carcter territorial:
- Estructura de los asentamientos urbanos del municipio.
- Propuestas para los distintos ncleos urbanos.
- Infraestructuras de comunicacin y transportes.
- Dotaciones, equipamientos, infraestructuras y servicios.
- Ordenacin de los espacios agrcolas.
- Sistema de Espacios Libres.
- Proteccin del Territorio y Prevencin de riesgos naturales.
ESTRUCTURA DE LOS ASENTAMIENTOS DEL MUNICIPIO
El PGOU recoge una estructura polinuclear, con cija como ncleo principal,
y Villanueva del Rey, Isla Redonda La Aceuela, Cerro Perea y Caada de
Rabadn, como ncleos secundarios.
Villanueva del Rey, Isla Redonda La Aceuela y Cerro Perea fueron
recogidos en el PGOU de 1987 como ncleos de poblacin.
Incomprensiblemente, Caada de Rabadn, un enclave ubicado entre los
trminos de cija y Fuente Palmera, ocupando una antigua va pecuaria, y
reuniendo las condiciones de suelo urbano, no fue recogido como tal. Este
PGOU reconoce dicho ncleo como suelo urbano, si bien, por problemas
histricos con el municipio colindante, difiere su ordenacin a un Plan de
Ordenacin Intermunicipal.
El mbito de Isla del Vicario se recoge como suelo no urbanizable de hbitat
rural diseminado.
El resto de entidades recogidas en la Memoria de Informacin, en el estudio
de poblacin, son porciones de terreno con diseminados cuya divisin
responde a datos estadsticos debido a la extensin del trmino municipal.
Ncleo urbano de cija
El ncleo principal de cija absorbe la prctica totalidad de la poblacin. El
resto se distribuye entre los distintos ncleos. El ms importante incremento
de poblacin se ha experimentado en el ncleo de cija, pues el resto
mantiene la poblacin con dbiles incrementos, aunque en todos ellos las
expectativas de crecimiento son importantes.
Segn los datos municipales y los clculos realizados, la poblacin del
municipio ecijano alcanzara en el horizonte del Plan algo ms de 55.200
habitantes. No obstante, las infraestructuras y el importante crecimiento
previsible en funcin de la estratgica capacidad productiva que genera una
importante condicin de centralidad territorial que aportan aqullas, hacen
necesaria la previsin de suelos urbanizables no sectorizados como reservas
de suelo para cuando se estime conveniente su sectorizacin.
Es, precisamente, desde estas hiptesis de futuras y reales expectativas que
cija est desarrollando, desde sus anteriores previsiones del PGOU vigente y
las futuras que la propuesta de su revisin plantea como consecuencia, tanto
de sus grandes reas de suelo productivo como base de los futuros
crecimientos residenciales que dichos usos productivos debern generar en la
Ciudad del Sol, lo que hace prever que la posible demanda residencial,
partiendo de datos reales, se podra situar en torno a una produccin en
torno a las 5.140 viviendas en los prximos aos y que, considerando una
media de 2,4 hab/vivienda nos dara una hiptesis de previsin de unos
12.336 habitantes, sobre la que nos moveramos razonablemente para los
prximos ocho aos de horizonte del Plan.
La superficie del territorio municipal total a ocupar y transformar, segn la
propuesta del presente PGOU, sera de 7.664.794 m2: unos 2.681.187 m2
para uso residencial y 4.983.607 m2 destinados a uso industrial, ambos en
las categoras urbanizable ordenado y urbanizable sectorizado (incluyendo
los planeamientos aprobados procedentes del PGOU vigente.
Ncleo urbano de Caada de Rabadn
Para este ncleo de poblacin, el PGOU de cija realiza una delimitacin del
Suelo Urbano cindonos a la planteada en la planimetra de catastro y
propone la formulacin de un Plan de Ordenacin Intermunicipal entre el
municipio astigitano y el colindante de Fuente Palmera.
Ncleo urbano de Villanueva del Rey
Al comenzarse a tramitar los planes de sectorizacin del planeamiento
vigente, la Revisin del Plan General considera que los suelos de crecimiento
deben ser clasificados como Suelo Urbanizable No Sectorizado, pues las
demandas estarn cubiertas con los suelos que se van a desarrollar.
Ncleo urbano de Cerro Perea
Se configura la delimitacin de un mbito de suelo urbanizable no
sectorizado, ante la falta de iniciativa de los propietarios de desarrollarlo
durante el horizonte temporal del Plan.
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Ncleo urbano de Isla Redonda-La Aceuela
La ordenacin propuesta clasifica un nuevo sector de suelo para uso
industrial apoyado en la carretera, de gran inters para esta zona, en terrenos
aptos para ello. El suelo urbanizable residencial se propone como no
sectorizado y se configura en el ncleo de Isla Redonda, prximo a la zona
consolidada.
Diseminados
Se propone la clasificacin como Suelo No Urbanizable de Hbitat Rural
Diseminado, delimitando minuciosamente sus propios lmites, con concrecin
territorial, de la Isla del Vicario. Las viviendas rurales existentes son
asentamientos ligados al uso agrcola y ganadero.
A modo de conclusin, se enumeran las principales determinaciones de
carcter territorial de la propuesta de la presente Revisin del PGOU en
cuanto a su coherencia con las especificaciones y distintas determinaciones
del Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca:
- Segn el artculo 45.3.c) referido al modelo de Ciudades Medias de
Andaluca, se plantea el modelo de ciudad compacta, evitando la
reproduccin de modelos expansivos que implican consumos
excesivos de suelo y grandes problemas en su comprensin
estructural y territorial, planteando las colmataciones de los ncleos
urbanos existentes y potenciando la nucleizacin de los mismos en el
modelo territorial.
- Se cumplen los artculos 32.4.b) y 45.2., que instan al planeamiento
urbanstico a conseguir un modelo de ciudad compacta y funcional
en su uso residencial, evitando procesos de expansin residencial
indiscriminada y de consumo innecesario de recursos naturales y de
suelo. El Plan intenta hacer ciudad, y para ello compacta los ncleos
urbanos para garantizar su actividad. La calidad (efectividad) de la
actividad urbana se produce por la intensidad (tensin) relacional de
todos los agentes implicados en hacer ciudad; es decir, que
conforman la estructura compacta de la ciudad con definidas
continuidades viarias y concretas estructuras espaciales. Para
conseguir este objetivo, el PGOU desarrolla un adecuado mestizaje
de usos y una controlada ordenacin de continuidades espaciales, lo
que provoca el modelo de compacidad, con el fin de generar la
tensin urbana necesaria que garantice la actividad que requiere la
ciudad, sin obviar la necesaria localizacin estratgica de los usos
productivos, apoyados sobre las grandes infraestructuras, y su
delimitacin de ubicacin del futuro desarrollo econmico del
municipio. La dispersin es lo contrapuesto a la tensin y, en
consecuencia, la negacin de la actividad y carga de la ciudad y, en
definitiva, el principio de la ausencia de ciudad y de su actividad. La
dispersin provoca el deterioro del tejido territorial y, en
consecuencia, la desaparicin de la ciudad. En definitiva, el modelo
que aqu se plantea se conforma mediante un conjunto de
fragmentos compactos que, a modo de rganos autnomos e
interrelacionados se conectan y relacionan entre s para entenderlos
dentro de un proyecto global de escala urbana y territorial.
- El PGOU incorpora en la planificacin urbanstica, tal y como
establece la Norma 50.6 del POTA, criterios dirigidos a dimensionar
los crecimientos urbanos desde la perspectiva de dar prioridad a la
rehabilitacin fsica y funcional del parque residencial existente
mediante la rehabilitacin de viviendas, y considerar la demanda
real a partir de los crecimientos previstos de poblacin. En nuestro
caso, principalmente, por las expectativas que el desarrollo de los
grandes suelos productivos, generar en la demanda residencial
dentro de la lgica del modelo propuesto.
- El PGOU orienta la ordenacin del espacio turstico, segn los
criterios bsicos del Art. 53.3 del POTA, al dar prioridad a la
integracin de las nuevas ofertas tursticas en los ncleos urbanos,
evitando procesos de expansin desligados del sistema urbano
preexistente. As, se favorece en los suelos tursticos modelos de
desarrollo menos expansionistas o de excesivas ocupaciones de
suelo, con establecimientos tursticos reglados frente a modelos
basados exclusivamente en la promocin inmobiliaria clsica de
grandes ocupaciones de suelo residencial. De este modo, se
protegen y conservan de forma estricta los espacios naturales,
elementos patrimoniales y valores paisajsticos frente a procesos de
expansin turstica indiscriminada y del desarrollo turstico con el
mantenimiento de las actividades primarias. Se dimensiona y
compatibiliza la oferta y usos del espacio turstico atendiendo a la
capacidad de acogida del territorio y a las posibilidades reales de
consumo de los recursos naturales, particularmente los hdricos, a
los que se supedita el conjunto de todos sus desarrollos urbansticos.
- Se planifica la oferta turstica dentro del orden del territorio, como
indica el artculo 53.3. del POTA, conforme a la dimensin de la
oferta y al uso del espacio turstico atendiendo a la capacidad de
carga de los territorios; es decir, sin una excesiva presin sobre los
recursos tursticos y sin una alteracin ecolgica, territorial y
paisajstica inadmisible, disponiendo, a su vez, de los equipamientos,
servicios e infraestructuras generales, precisos para el desarrollo de
la actividad. Los nuevos desarrollos debern justificar y garantizar las
dotaciones necesarias en materia de agua y energa, supeditando y
cargando las responsabilidades de su ejecucin a dichos desarrollos
tursticos.
- En general, el Plan General incorpora, entre las medidas y criterios
para la sostenibilidad del municipio (artculo 58 del POTA), la
exclusin de suelos de los procesos de urbanizacin. El PGOU
define y delimita el espacio agrario, asumindolo como valor actual
y potencial, limitando el sellado de los suelos frtiles y garantizando
su articulacin territorial.
- Respecto al grave impacto territorial y paisajstico de parcelaciones y
de los asentamientos ilegales que, de forma incipiente, se dan en el
trmino municipal, desde el PGOU se establecen medidas para
evitar la consolidacin de stos, tal y como establece el artculo 55
del POTA.
- Respecto al ciclo urbano del agua, segn los artculos 45 y 96 del
POTA, los nuevos desarrollos urbansticos previstos en el PGOU
deben justificar previamente a su aprobacin la disponibilidad de los
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recursos hdricos suficientes y adecuados a sus usos, y debidamente
acreditados por el organismo responsable en materia de aguas.
Asimismo, se debe garantizar el desarrollo de las infraestructuras
para completar la depuracin de las aguas residuales urbanas,
desarrollando los sistemas de reutilizacin, supeditando sus
desarrollos a la garanta de ejecucin de dichas infraestructuras.
- Segn el Art. 60.1 del POTA, referido a la calidad en el medio
urbano, el PGOU propone una ordenacin adecuada respecto a las
fuentes que generen ruidos y emisiones. Entre las medidas concretas,
se considerar la reubicacin de fuentes emisoras o el
establecimiento de zonas de prohibiciones para el desarrollo de
ciertas actividades y usos.
- El PGOU prev en los suelos que afecten a zonas de riesgo
delimitadas o donde existe constancia de que ya se han producido
inundaciones, incorporar segn el art. 105.6 del POTA una
evaluacin del riesgo y de las consecuencias previsibles para la
iniciativa que se emprende.
- Con relacin a la vivienda protegida, en la presente Memoria se
desarrolla una adecuada estrategia de poltica para vivienda de
proteccin pblica y formacin de patrimonio municipal de suelo,
segn la Norma 50.3.b) del POTA.
En el presente PGOU se reglamenta la posibilidad, segn el Art. 37 Revisin
de los instrumentos de planeamiento de la LOUA, de realizar revisiones
parciales cuando justificadamente se circunscriba a una parte, bien del
territorio ordenado por el instrumento de planeamiento objeto de la misma,
bien de las determinaciones que formen un conjunto homogneo, o de
ambas a la vez, garantizando as el control pblico de los futuros
crecimientos determinados por el PGOU.
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3.2.2. LA ORDENACIN DEL TRMINO MUNICIPAL
El trmino municipal de cija se ordena partiendo de la previsin de la
estructura general y orgnica del territorio, por un lado y, por otro, la
proteccin y la ordenacin del Suelo No Urbanizable.
La articulacin territorial trata de garantizar la insercin comarcal,
autonmica y estatal de los ncleos de poblacin y de actividades, as como
el funcionamiento adecuado de los mismos en relacin al medio ambiente
natural y a las infraestructuras de comunicaciones. Se trata, por tanto, de
ordenar los usos urbanos y las infraestructuras, mediante la localizacin y
cuantificacin racional que permitan desarrollarse e interrelacionarse con el
territorio.
El Suelo No Urbanizable se ordena y se protege, de forma que no se generen
nuevos ncleos de poblacin ni de actividades que no estn previstas en el
Plan General, de forma que slo se puedan implantar aquellas actividades,
construcciones e instalaciones que no degraden sus valores. Se trata de
proteger las caractersticas actuales de los suelos que no deben transformarse
ni urbanizarse, impidiendo que no surjan ncleos no previstos que no cuenten
con las infraestructuras y servicios necesarios.
Entendemos por estructura de articulacin territorial o estructura general y
orgnica del territorio a un conjunto de nodos y redes en el soporte fsico-
ambiental del trmino municipal. Los nodos vienen establecidos por el
conjunto de los ncleos de poblacin y de actividades productivas existentes
en el territorio municipal, y las redes no son otra cosa que los conjuntos de
los sistemas de comunicaciones e infraestructuras que los relacionan y
permiten su funcionamiento.
Hay que partir de esta estructura para poder llegar a una ordenacin
urbanstica coherente, adecuando las propuestas formuladas a nivel
supramunicipal, adems de analizarlas a la luz de su compatibilidad con el
soporte fsico-ambiental.
A pesar de que no se ha formulado ningn Plan de Ordenacin del Territorio
de mbito Subregional que afecte a nuestro trmino municipal, s hemos
analizado el Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca y lo tendremos
en cuenta, pues cija encabeza la Unidad Territorial llamada Campia y
Sierra Sur de Sevilla. Por tanto, la propuesta que se hace desde este PGOU
en lo que se refiere a la estructura territorial no puede hacerse de forma
autnoma, sin tener en cuenta las previsiones del POTA. Hay que decir que
esta estructura regional no se encuentra an definida totalmente, y que ser
el Plan de Ordenacin del Territorio de mbito Subregional el que la
concrete del todo. Sin embargo, se toman aqu las previsiones generales y, si
llega a formularse este ltimo, el PGOU de cija deber adaptarse a l.
Consideramos, por tanto, una estructura que se prev para nuestro municipio
a medio y a largo plazo, y tomamos el POTA como punto de partida.
Analizaremos la estructura de articulacin territorial desde diversos puntos de
vista, por facilidad de descripcin y de anlisis:
- Las condiciones ambientales.
- La red de comunicaciones y transportes.
- El sistema urbano.
- El sistema de espacios libres.
Las condiciones ambientales
El territorio del trmino municipal, desde un punto de vista ambiental, es
complejo. No hay que olvidar que se trata del tercer municipio andaluz en
cuanto a superficie.
En lo que se refiere a la topografa, la mayor parte es plana, con pendientes
inferiores al 3%. El resto de la superficie municipal no supera el 15%.
En segundo lugar, y por lo que puede afectar a las actuaciones, la red
hidrogrfica a tener en cuenta viene constituida por el Ro Genil y el Ro
Blanco. El resto de la red hidrogrfica, salvo el Arroyo de la Argamasilla,
tiene carcter secundario. El Decreto 189/2002, por el que se aprueba el
Plan de Prevencin de Avenidas e Inundaciones en cauces urbanos andaluces
califica dos puntos de riesgo en nuestro municipio: el ro Genil, con nivel de
riesgo A, y el arroyo Argamasilla, con riesgo B.
Son de importancia las limitaciones que impone el riesgo de avenidas del ro
Genil. Actualmente se est llevando a cabo la segunda fase de las
actuaciones contra las inundaciones. Tras haber desviado el cauce, mediante
una corta, se est construyendo un dique de defensa. Las obras estn en
proceso de finalizacin. Tambin son de importancia las avenidas del arroyo
de la Argamasilla, para lo cual tambin se estn llevando a cabo
actuaciones.
El territorio se encuentra antropizado casi en su totalidad para su explotacin
agrcola, desde muy antiguo. Son pocos los espacios de vegetacin natural
que se conservan.
Existen puntos altos desde los que se divisa el paisaje y la totalidad del
territorio municipal. El arquelogo municipal tiene realizado un estudio
donde se demuestra que, desde las fortificaciones y castillos que jalonaban el
territorio ecijano, era posible divisar la totalidad del trmino.
El territorio ecijano tambin est surcado por una extensa red de vas
pecuarias, que se mantendrn como tales, adems de una nueva colada,
como va de circunvalacin que permita la continuidad del recorrido
3.2.2.1. LA ESTRUCTURA DE ARTICULACIN TERRITORIAL
PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA
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pecuario sin entrar en los ncleos de poblacin y preservando las
caractersticas impuestas por la ley.
Como no poda ser de otra manera, y debido a la extensin del territorio
municipal, hay gran cantidad de infraestructuras cuyo trazado cruza el
trmino: hidrulicas, oleoducto, gaseoducto y, sobre todo, la red de alta
tensin. Todas ellas suponen limitaciones a la hora de prever los nuevos
crecimientos y los nuevos trazados.
Por lo tanto, la estructura de articulacin territorial debe ajustarse a las
siguientes limitaciones que vienen impuestas por el soporte ambiental:
- Previsin de una banda de proteccin de 100 metros de anchura
contados a partir del deslinde del dominio pblico hidrulico. En
esta banda de proteccin slo se posibilitan los usos de espacios
libres, dotaciones y viario.
- Proteccin de las vas pecuarias existentes, y previsin del nuevo
trazado previsto para la va de circunvalacin pecuaria.
- Servidumbres impuestas por los trazados de las infraestructuras,
especialmente las de alta tensin, gaseoducto y oleoducto. Respecto
a las primeras, hay que prever la adaptacin de los trazados que
sean necesarias para la racionalidad y calidad de los crecimientos
urbanos propuestos.
Con lo dicho en este apartado, mediante este conjunto de previsiones el Plan
General de Ordenacin Urbanstica de cija garantiza de manera adecuada
la adaptacin de las propuestas al soporte ambiental, para configurar la
estructura de articulacin territorial.
La red de comunicaciones y del transporte
En este apartado analizaremos las redes de comunicaciones a nivel
supramunicipal. Estas redes son las que garantizan o, al menos, intentan
garantizar la accesibilidad viaria al municipio de cija desde el resto del
territorio. Tambin tratar de la movilidad de las personas y mercancas entre
el municipio y el resto del territorio.
En el caso de cija, esta red est compuesta por los siguientes elementos:
- El viario supramunicipal.
- La red ferroviaria.
- El transporte interurbano.
El viario supramunicipal
En el trmino municipal discurren trazados tanto de la Red de Carreteras del
Estado como de la Red Autonmica y la Red Provincial.
Red de Carreteras del Estado
- Autova A-4 (E-05)
Red Autonmica de Carreteras
- Red Bsica de Articulacin
o A-364, de cija a A-92
- Red Intercomarcal
o A-351, de cija a Osuna
o A-386, de cija a La Rambla
o A-388, de cija a Herrera
o A-453, de Palma del Ro a cija
- Red Complementaria
o A-8203, de cija a Lm. Prov. Crdoba
Red Provincial de Carreteras
- SE-8105, Enlace de la A-364 con la SE-8201 (Las Turquillas)
- SE-9103, Camino de Palma del Ro (El Villar)
- SE-9104, de cija a La Luisiana
- SE-9105, de cija a Lm. Provincial
- SE-9108, Ramal de la A-388 a Herrera
- SE-9109, Ramal de Isla Redonda a la SE-9108 (por La Seuela)
PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA
CIJA E X C M O . A Y U N T A M I E N T O D E C I J A C O N S E J E R A D E V I V I E N D A Y O R D E N A C I N D E L T E R R I T O R I O , J U N T A D E A N D A L U C A D O C U M E N T O P A R A L A A P R O B A C I N P R O V I S I O N A L ( I I ) 1 6
- SE-9110, Ramal de Isla Redonda a la SE-9108
- SE-9200, Ramal de Matarredonda a la SE-9108
- CO-5305, de Fuente Palmera a la A-453
Como punto de partida para el nuevo PGOU tenemos en cuenta lo anterior y
se hacen las siguientes propuestas:
- Desvo del trazado de la Autova N-IV (E-05) a su paso por cija. El
Documento para la Aprobacin Inicial, instados por el Organismo
competente en materia de Carreteras del Estado, hizo una propuesta
concreta de trazado, si bien no era definitivo. En el presente
Documento, aunque sigue existiendo la necesidad de este desvo, no
plasma en su documentacin grfica ningn trazado concreto. Ser,
por tanto, el Estudio Informativo del Ministerio de Fomento el que lo
proponga.
- Conexin entre las carreteras de El Rubio y Osuna.
- Conexin entre la antigua carretera N-IV y la carretera de Palma del
Ro.
- Desvo de la carretera de Caada.
- Conexin entre la Autova N-IV y la carretera de Osuna.
- Nueva conexin entre la Autova N-IV y la carretera de Marchena.
El sistema viario supramunicipal resultante tras las propuestas del Plan
General resuelve los principales problemas creados por la acumulacin de
vas de primer nivel que entran en la ciudad y generando trfico pesado en el
interior de la misma.
La red ferroviaria
Est constituida por el trazado del AVE Crdoba-Mlaga que pasa por el
trmino municipal. Sin embargo, no existe ninguna estacin ni accesibilidad a
la misma.
No es este documento desde donde plantear una lnea ferroviaria que pase
por cija, a pesar de que el Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca
reconozca a cija como Nodo Urbano de Nivel I. Sin embargo pensamos
que sera una actuacin prioritaria y necesaria.
Pensamos que nuestro mbito debe incluir una adecuada red ferroviaria, que
conecte cija con el resto de la misma. El ferrocarril en cija fue
desmantelado hace varias dcadas, pero las condiciones actuales son muy
distintas. Siendo nuestra ciudad un Nodo Urbano de primer nivel no se
entiende que otras localidades de segundo nivel tengan, segn la cartografa
del POTA, una mayor intermodalidad que la ciudad de cija.
El transporte interurbano
No existe comunicacin de transporte pblico entre los distintos ncleos de
poblacin ni entre stos y los ncleos de actividades productivas. S existe, en
cambio, buena comunicacin con el resto de poblaciones del entorno.
El sistema urbano municipal
El sistema urbano municipal previsto se compone de los siguientes ncleos
urbanos:
- Residenciales:
o cija
o Villanueva del Rey
o Isla Redonda La Aceuela
o Cerro Perea
o Caada de Rabadn
- Productivos:
o La Campia
o Ncleo Productivo Carretera de Marchena
o Ncleo Productivo Andaluca Central
La propuesta formulada se basa en evitar la creacin de nuevos ncleos
urbanos aislados, localizando los crecimientos, tanto residenciales como
productivos de forma que se integren con los ncleos existentes, dotando a
stos de la articulacin necesaria.
El ncleo urbano de cija
Es el constituido por los actuales de cija (casco consolidado y crecimientos),
urbanizaciones residenciales perifricas (Astigi y Va Augusta), as como los
polgonos industriales al oeste de la ciudad (Maza y Marn, La Lagunilla y La
Campia), ms los crecimientos residenciales e industriales necesarios para el
perodo de vigencia del nuevo Plan General.
PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA
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El ncleo de Villanueva del Rey
Se trata de una pedana histrica, creada por Carlos III. Apoyada en la
Autova, est viviendo ahora un proceso de crecimiento, mediante la
incorporacin de suelos residenciales que estaban clasificados en el Plan del
87 y que no se haban desarrollado hasta el momento. El Plan prev su
crecimiento controlado con tipologas residenciales de media y baja
densidad, y para ello propone la clasificacin de suelos urbanizables no
sectorizados con uso incompatible industrial.
El ncleo de Cerro Perea
Otra de las pedanas histricas de cija, con fachada lineal a la Autova. La
construccin de la misma sobre las zonas verdes previstas ha mermado en
demasa los espacios libres y las dotaciones. El PGOU tambin prev un
mbito de suelo urbanizable no sectorizado.
El ncleo de Isla Redonda La Aceuela
Esta pedana, constituida en Entidad Local Autnoma, es la ms
desconectada y alejada del ncleo principal, ya en el lmite con el trmino de
Herrera.
Se trata de dos ncleos que, funcionalmente, forman uno, aunque estn
separados entre s, y compartiendo equipamientos y dotaciones.
El Plan prev su conexin fsica, as como un moderado crecimiento, que se
considera necesario a todos los niveles.
El ncleo de Caada de Rabadn
Se trata de una ocupacin de terrenos no urbanizables en el lmite de los
trminos municipales de cija y Fuente Palmera.
Actualmente se han comenzado los trabajos de permuta de los trminos
municipales.
El Plan reconoce como Suelo Urbano Consolidado este asentamiento, como
no podra ser de otra manera y difiere su crecimiento a la elaboracin de un
Plan de Ordenacin Intermunicipal con el vecino municipio de Fuente
Palmera.
El Sistema de Espacios Libres
La base del sistema territorial de espacios libres ms importante no es otro
que el ro Genil, los dems cauces y riberas y las vas pecuarias. Es criterio
del Plan potenciar la publificacin y recuperacin de estos elementos, para
integrarlos en el sistema de espacios libres. A ello contribuye la apuesta del
PGOU por colonizar los suelos en la margen derecha del ro Genil, que
hasta ahora constituye un claro elemento de borde.
Los planeamientos de desarrollo prevern un mnimo de zonas verdes del
10% en cada uno de los sectores de suelo residencial e industrial.
Determinaciones del PGOU en el mbito rural
Se ha desarrollado un anlisis del medio fsico-natural del trmino municipal
de cija que, dividido en unidades ambientales homogneas, contiene las
caractersticas geomorfolgicas, hidrolgicas, de la vegetacin, fauna y
aprovechamientos, del patrimonio histrico-cultural, del paisaje con los
riesgos, as como las capacidades de uso.
El anlisis de las infraestructuras y los objetivos infraestructurales sobre el
trmino municipal inducen a propuestas del Plan General que se detallan a
lo largo de la presente Memoria.
Un elemento sustancial en la definicin del modelo urbano-territorial es la
clasificacin de todo su trmino, salvo los sistemas generales de inters
supramunicipal que constituyen la red territorial de carreteras, en suelo
urbano, urbanizable y no urbanizable.
El PGOU clasifica como no urbanizables los suelos que deben ser excluidos
del proceso urbanizador en base al artculo 46 de la LOUA y a la realidad y
circunstancias en el municipio de cija.
En base a la clasificacin como Suelo No Urbanizable y la categorizacin de
los diferentes mbitos, el PGOU en sus normas urbansticas regula las
condiciones de uso, edificacin y parcelacin, las condiciones de proteccin
y establece las medidas que eviten la formacin de ncleos de poblacin,
identificando un mbito de Hbitat Rural Diseminado sobre el que se impone
la exigencia de un Plan Especial que gue su ordenacin.
Las normas urbansticas regulan las condiciones de los elementos y espacios
de valor histrico, natural, arquitectnico o paisajstico y para ello incluye un
inventario de edificaciones en el medio rural y propone la elaboracin de un
catlogo con las correspondientes medidas de proteccin que deber
tramitarse segn la LOUA y aprobarse en un plazo mximo de dos aos a
partir de la aprobacin definitiva del PGOU.
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3.2.3. LA ORDENACIN DEL NCLEO DE CIJA.
La propuesta elaborada para el conjunto urbano residencial principal trata de
dar respuesta de manera integrada al conjunto de Objetivos. En el contexto
del planeamiento urbanstico se entiende por integracin a la utilizacin
conjunta y coordinada de los instrumentos que la legislacin de suelo pone a
disposicin del planeamiento para el desarrollo de los fines que esta propia
legislacin le establece.
Estos instrumentos en el caso de los Planes Generales de Ordenacin
Urbanstica son fundamentalmente cuatro:
- Definicin de la estructura urbana, que comprende el
establecimiento de los sistemas principales de comunicaciones,
espacios libres y dotaciones.
- Clasificacin del suelo, que significa la delimitacin del Suelo
Urbano, Urbanizable y No Urbanizable.
- Calificacin del suelo, es decir, el establecimiento de los usos
globales y pormenorizados y de sus intensidades para los suelos
urbanos y urbanizables.
- Programacin, mediante el que se determina el orden en que
debern llevarse a cabo las previsiones del planeamiento.
Con la actual redaccin de la legislacin urbanstica, los principales son los
tres primeros instrumentos citados: definicin de la estructura urbana,
clasificacin del suelo y calificacin del suelo; ya que son estos los que
realmente definen la forma urbana pretendida y explican suficientemente la
imagen final de ciudad proyectada, sin perjuicio de la importancia de la
programacin para lograr que la nueva ciudad se produzca tambin
ordenada en el tiempo.
Sin embargo, que se trate los tres instrumentos principales legalmente
definidos de forma separada no implica necesariamente que los mismos
hayan de utilizarse segregadamente, ni que deba existir una jerarqua entre
ellos en todos los casos.
En efecto, en las ciudades medianas, como es el caso de cija, la diferencia
entre la ordenacin estructural y la ordenacin local, entre la ordenacin
global y la pormenorizada, es muchas veces inapreciable, ya que es a travs
de la adicin coordinada de elementos locales como se construyen la mayor
parte de los elementos estructurales. Del mismo modo, resulta imposible
separar las actuaciones que permiten articular la ciudad, de aquellas que
sirven de soporte al nuevo crecimiento y sin las cuales ste no sera viable.
En este sentido, la propuesta parte del criterio de usar todos los instrumentos
-definicin de los sistemas bsicos, nuevos suelos clasificados y calificacin
pormenorizada del suelo- para lograr una mejor articulacin urbana del
conjunto urbano futuro conformado por cija y los ncleos cercanos que se
encontraban separados del principal, ya que ste es sin duda uno de los
problemas ms destacados durante la fase de Diagnstico, articulacin que a
la misma vez debe procurar una mejor calidad urbana, tanto para el suelo
consolidado como para el suelo que debe soportar el crecimiento urbano.
Para lograr esta mejor articulacin la propuesta se apoya principalmente en
dos sistemas: el sistema de comunicaciones y el sistema de espacios libres. El
sistema de comunicaciones es el que permitir la integracin funcional de las
distintas zonas que forman el conjunto urbano, fruto de un crecimiento
histrico desmembrado, la puesta en valor de reas urbanas en una situacin
compleja y la integracin de las nuevas reas de crecimiento con la ciudad
consolidada. Al sistema de espacios libres, con el Genil como gran
protagonista, se le asigna la responsabilidad de trabar espacial y
peatonalmente la nueva ciudad y de acordar el espacio urbanizado con el no
urbanizado y con el territorio soporte.
Las zonas consolidadas sobre las que fundamentalmente incide la propuesta
son: cija, los crecimientos en la margen derecha, tanto residenciales como
industriales, las urbanizaciones residenciales Astigi y Va Augusta y los
crecimientos ilegales en la Quinta de Machado.
El necesario crecimiento urbano se concibe en la propuesta como una
oportunidad para apoyar la mejora de la articulacin pretendida.
El desarrollo pormenorizado realizado en la ordenacin de las zonas de
nuevo crecimiento, se justifica, precisamente, en la imposibilidad antes
indicada de separar ordenacin general y ordenacin local en municipios
como cija, ya que son los viarios y los espacios libres propios de las zonas
de crecimiento los que sirven adems para trabar la ciudad consolidada.
La propuesta establece el rgimen urbanstico del suelo o lo que es lo mismo,
la clasificacin del suelo. Los criterios aplicados han sido: el estricto
seguimiento de los criterios legales para delimitar el Suelo Urbano
Consolidado; la consolidacin de las actuaciones de planeamiento en curso
de ejecucin, que quedarn subsumidas en el nuevo Plan para evitar
interferencias en su desarrollo; la delimitacin como Suelo Urbano No
Consolidado de suelos que habiendo sido ya clasificados como tales, o bien
no cuentan con todos los servicios bsicos o bien deben ser objeto de
reforma interior; y la clasificacin como Suelo Urbanizable, diferenciando
entre aquel que se considera deber sectorizarse por ser necesario para
satisfacer las demandas urbanas y completar la estructura prevista, de aquel
otro cuya sectorizacin deber realizarse posteriormente.
En los siguientes captulos de esta Memoria se describen
pormenorizadamente estos extremos.
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CIJA E X C M O . A Y U N T A M I E N T O D E C I J A C O N S E J E R A D E V I V I E N D A Y O R D E N A C I N D E L T E R R I T O R I O , J U N T A D E A N D A L U C A D O C U M E N T O P A R A L A A P R O B A C I N P R O V I S I O N A L ( I I ) 1 9
El Plan General de Ordenacin Urbanstica de cija responde a un proyecto
global que es expresin de la voluntad colectiva de los ciudadanos.
El Plan tiene la virtualidad de ser un instrumento mediante el cual se vincula,
a efectos operativos, una serie de actuaciones sobre el territorio,
estableciendo la localizacin, as como forma y dimensiones de los elementos
bsicos que