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ISSN 1984-7203
C O L E Ç Ã O E S T U D O S C A R I O C A S
PRSeIns
Mercado imobiliário: uma leitura da
dinâmica imobiliária, através dos lançamentos imobiliários, licenças de obras e pessoal ocupado na construção civil na cidade do Rio de Janeiro
Nº 20030103 Janeiro - 2003 Adriano Alem - IPP/Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro
EFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO cretaria Municipal de Urbanismo tituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos
EXPEDIENTE
A Coleção Estudos Cariocas é uma publicação virtual de estudos e pesquisas sobre o Município do Rio deJaneiro, abrigada no portal de informações do Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos da SecretariaMunicipal de Urbanismo da Prefeitura do Rio de Janeiro (IPP) : www.armazemdedados.rio.rj.gov.br.
Seu objetivo é divulgar a produção de técnicos da Prefeitura sobre temas relacionados à cidade do Rio deJaneiro e à sua população. Está também aberta a colaboradores externos, desde que seus textos sejamaprovados pelo Conselho Editorial.
Periodicidade: A publicação não tem uma periodicidade determinada, pois depende da produção de textos por parte dostécnicos do IPP, de outros órgãos e de colaboradores. Submissão dos artigos: Os artigos são submetidos ao Conselho Editorial, formado por profissionais do Município do Rio de Janeiro, queanalisará a pertinência de sua publicação. Conselho Editorial: Ana Paula Mendes de Miranda, Fabrício Leal de Oliveira, Fernando Cavallieri e Paula Serrano. Coordenação Técnica: Cristina Siqueira e Renato Fialho Jr. Apoio: Iamar Coutinho CARIOCA – Da, ou pertencente ou relativo à cidade do Rio de Janeiro; do tupi, “casa do branco”. (NovoDicionário Eletrônico Aurélio, versão 5.0)
MERCADO IMOBILIÁRIO: UMA LEITURA DA DINÂMICA IMOBILIÁRIA, ATRAVÉS DOS LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS, LICENÇAS DE OBRAS E PESSOAL OCUPADO NA CONSTRUÇÃO CIVIL NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Adriano Alem - IPP/Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro*
A dinâmica do Mercado Imobiliário e da Produção Imobiliária, será aqui
apresentada respectivamente, sob a ótica do Mercado de Lançamentos, oriunda dos
principais promotores imobiliários (ADEMI), e pela sinalização efetiva dada pelas
Licenças de Construção para Prédios Novos e as Médias Anuais de Pessoal Ocupado
na Construção Civil.
Nos parece oportuno salientar ainda, que outros agentes seriam de grande
importância para complementar ou talvez explicar certos movimentos da dinâmica
imobiliária, tais como os dados de ITBI e os de Financiamentos Imobiliários. Porém
estes não se encontram atualizados ou disponíveis para tal fim.
O Movimento dos Lançamentos Imobiliários
Série Histórica
O Mercado Imobiliário na Cidade do Rio de Janeiro, vem alternando anos de
elevado e baixo número de Lançamentos (ver Graf.1), atingindo seu ápice na década
de 80, mais precisamente em 1982, com cerca de 14320 unidades lançadas, em 217
prédios. Porém este evento foi atípico, pois ao longo de três décadas, este número
oscilou sempre entre 3000 e 7000.
Observamos ainda que a 1a década de 2000, inicia-se com uma tendência de
baixa, contrariando uma característica das décadas anteriores, que após o primeiro ano
apresentava melhores resultados.
Nos últimos dois anos o movimento de Lançamentos sofre uma queda,
comparada ao volume de 2000, porém em 2002, demonstra uma recuperação estando,
até novembro de 2002, com 3264 unidades lançadas, o que já supera o ano de 2001,
que teve 3038.
J A N - 2 0 0 3 1
* Colaboraram: José Augusto dos Santos Porto e Paulo Bastos Cezar.
Gráfico 1 - Evolução do Número de Unidades Residenciais Lançadas - 1980-2002 (1)
Evolução do Número de Unidades Residenciais Lançadas - 1980-2002
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
Unidades Residenciais 6864 10562 14320 7308 4206 4471 7287 6506 6153 4822 3612 2625 5021 6811 7801 4891 3662 4003 4403 3511 6284 3038 2826
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Fonte: Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário - ADEMI (1) Dados de 2002 até Novembro. Liquidez
Outra característica importante do mercado de lançamentos é a sua liquidez (2), que, com exceção dos meses de janeiro, fevereiro e dezembro de 2001 e agosto de
2002 se encontrou sempre acima de 30% (ver Graf 2 e 3), registrando em alguns
meses índices superiores a 70%.
Gráfico 2 - Unidades Residenciais Lançadas e Unidades Vendidas Até Trinta Dias Após o Lançamento - jan 2001 - set -2002
0
200
400
600
800
1000
1200
jan/01
fev/01
mar/01
abr/0
1
mai/01
jun/01
jul/01
ago/0
1se
t/01
out/0
1
nov/0
1
dez/0
1jan
/02fev
/02
mar/02
abr/0
2
mai/02
jun/02
jul/02
ago/0
2se
t/02
Unidades Lançadas Unidades Vendidas até 30 dias após o Lançamento
Fonte: Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário - ADEMI
(2) Número de Unidades Vendidas até 30 dias do Lançamento Nota: Em breve disporemos da série histórica completa de dados de Lançamento, inclusive quanto aos valores praticados na venda dos imóveis, e de suas área de construção e número de vagas de garagem. Teremos também a Localização dos Imóveis na Cidade.
J A N - 2 0 0 3 2
Gráfico 3 - Relação entre as Unidades Residenciais Lançadas e as Unidades Vendidas Até Trinta Dias Após o Lançamento - jan 2001 - set – 2002
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
jan/01
fev/01
mar/01
abr/0
1mai/
01jun
/01jul
/01
ago/0
1se
t/01
out/0
1
nov/0
1
dez/0
1jan
/02
fev/02
mar/02
abr/0
2mai/
02jun
/02jul
/02
ago/0
2se
t/02
Fonte: Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário - ADEMI Tipologia
Outra característica do Mercado de Lançamentos no Rio é de que a tipologia
predominante das unidades é a de 2 quartos, sempre se mantendo como a mais
elevada, embora também venha apresentando uma queda. Em seguida, temos a
tipologia de 3 quartos, que vem se mantendo estável nos últimos anos. Há de se
salientar ainda que a tipologia de 1 quarto teve uma expansão exagerada em 2000,
face a revisões temporais da legislação que favoreceram a produção de unidades com
serviços (Hotéis Residências, Flats etc.), o que ocasiona uma interferência no dado.
(vide Gráfico 4)
J A N - 2 0 0 3 3
Gráfico 4 – Distribuição do Número de Unidades Lançadas por Número de Quartos – 1994-2002(3)
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
1994 179 5749 1162 710
1995 49 3052 1321 470
1996 0 2119 1039 606
1997 180 2702 937 184
1998 9 2192 1532 669
1999 72 2204 1070 165
2000 1474 2968 1139 703
2001 330 2008 495 271
2002 142 1946 663 513
1 Quarto 2 Quarto s 3 Quarto s 4 Quarto s
Fonte: Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário - ADEMI (3) Dados de 2002 até Novembro. Produção segundo as licenças de obras
As licenças de obras emitidas pela Prefeitura são um bom indicador do nível de
atividade tanto na construção civil, quanto no Mercado Imobiliário, a médio e curto
prazo.
Um aspecto importante é de que, embora o nível de licenças para construção
nova venha se mantendo ao longo de 2002 de maneira estável, o mesmo não ocorre
com o total de área construída referente a estas licenças. Este aumenta
substancialmente, indicando que estes empreendimentos são de maior porte, portanto
possivelmente grandes contratadores de mão de obra e ativadores do mercado
imobiliário, através de novos lançamentos.
Isto nos leva a crer que efetivado o processo de construção, ocorra um aumento
significativo no número de postos de trabalhos a curto prazo e a médio prazo assim
como o lançamento de novas unidades no mercado.
J A N - 2 0 0 3 4
Tabela 1 - Alvarás de Licença para Construção de Imóveis Novos - 1999/set- 2002
Anos Nº de Alvarás Área Licenciada1999 1.222 2.438.412,982000 1.819 3.043.194,792001 1.112 2.240.339,822002 856 1.824.715,08
Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo Gráfico 5 - Evolução Mensal do Número Total de Licenças para Construções Novas Concedidas na Cidade do Rio de Janeiro – 2000/set-2002
0
50
100
150
200
250
300
350
jan/00
mar/00
mai/00
jul/00
set/0
0
nov/0
0jan
/01
mar/01
mai/01
jul/01
set/0
1
nov/0
1jan
/02
mar/02
mai/02
jul/02
set/0
2
Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo Gráfico 6 - Evolução Mensal da Área Construída Total Licenciada (m2) para Construções Novas Concedidas na Cidade do Rio de Janeiro – 2000/set-2002
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
jan/00
mar/00
mai/00
jul/00
set/0
0
nov/0
0jan
/01
mar/01
mai/01
jul/01
set/0
1
nov/0
1jan
/02
mar/02
mai/02
jul/02
set/0
2
Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo
J A N - 2 0 0 3 5
Gráfico 7 - Evolução Mensal da Área Média Construída de Licenças (m2) para Construções Novas Concedidas na Cidade do Rio de Janeiro – 2000/set-2002
0,00
500,00
1000,00
1500,00
2000,00
2500,00
3000,00
3500,00
4000,00
Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo
A se confirmar esta tendência de ampliação do número e também da área
destas licenças concedidas, tendo diminuído o volume de emprego na construção civil,
a hipótese a se testar é se hoje a cidade também vem diminuindo seu ritmo de
crescimento pelo lado informal. Embora estes dados de licença, pelo lado formal,
permitam uma boa expectativa para os próximos seis meses.
Vale lembrar que entre 1991 e 2000 foram edificados na cidade mais de 163 mil
domicílios que sequer foram cadastrados junto à Prefeitura1, depois de prontos, muito
menos licenciados.
Produção segundo o movimento de pessoal ocupado na construção civil
Vendo o movimento imobiliário por outro ângulo, o de mão de obra ocupada na
construção civil, verificamos que na Cidade do Rio de Janeiro, no início da década o
pessoal ocupado girava em torno de 126 mil pessoas (6% do total de pessoal
ocupado), chegando a 130 mil em 1993, o melhor ano da década. Desde então, se
observa uma suave, mas constante tendência para baixa, com uma breve melhoria em
1996.
Já em 2001 segundo o IBGE, o setor da construção civil empregava
diretamente 110 mil pessoas, ou 4,6% do total de pessoas ocupadas. Para 2002, a
J A N - 2 0 0 3 6
4 Ver “O Uso dos Cadastros Técnicos Municipais para Acompanhamento do Mercado Imobiliário”, in Cadernos de Urbanismo Nº 4/2001.Autores - Adriano Alem e André Luiz Fontoura Cretton.
média até setembro é de 100.850 o que demonstra uma queda acentuada na média
anual em cerca de 10.000 postos, ou 4,2% do total de pessoal ocupado.
O ano de 2001 foi marcado por um ambiente retraído de negócios, com reflexos
no mercado imobiliário. A Caixa Econômica Federal desativou linhas de crédito para a
classe média, e a taxa básica de juros permaneceu elevada em todo o período,
onerando os financiamentos privados.
Talvez por haver um “delay” entre os fatos geradores e suas conseqüências o
ano de 2002, refletiu estes acontecimentos a partir de maio, acarretando uma reversão
de um quadro estável, com uma perda significativa no número de postos de trabalho.
Gráfico 8 - Pessoal ocupado total e na Construção Civil na Cidade do Rio de Janeiro, médias anuais - 1990 a set 2002.
2.000.0002.050.0002.100.0002.150.0002.200.0002.250.0002.300.0002.350.0002.400.0002.450.0002.500.0002.550.000
020.00040.00060.00080.000
100.000120.000140.000
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02
Total de pessoas ocupadas na construção civil Total de Pessoal Ocupado
Fonte: IBGE - Pesquisa Mensal de Emprego A tendência de retração também ocorre na Região Metropolitana
J A N - 2 0 0 3 7
A construção civil oferece oportunidades de trabalho a um número cada vez
menor não só aos cariocas, mas também aos moradores da Região Metropolitana. No
horizonte decenal, o Rio perdeu uma quarta parte dos postos de trabalho que tinha
nesse setor. Nos últimos doze meses, aparentemente, o quadro não foi distinto. Hoje,
cerca de 4% da população ocupada no município da capital trabalha na construção civil
(incluindo os trabalhadores por conta própria).
Os indicadores de nível de emprego e de remuneração refletem esse quadro,
com fortes oscilações e uma tendência geral restritiva.
Gráfico 9 - Taxa de Ocupação no setor da Construção Civil no Município e Região Metropolitana do Rio de Janeiro – dez/2001- nov/2002 (5)
4,3 4,13,8 3,8
4,1 4,2
6,2 6,26,7
6,15,7 5,7
6,0 5,9
4,44,24,5 3,8 3,7 3,7
6,4
5,95,8 5,7
3
3,5
4
4,5
5
5,5
6
6,5
7
dez/01 jan/02 fev/02 mar/02 abr/02 mai/02 jun/02 jul/02 ago /02 s et/02 o ut/02 no v/02
Fonte: PME/IBGE.
Município do Rio de Janeiro Região Metropolitana do Rio de Janeiro
(5) Participação do setor no total do pessoal ocupado.
Conclusão
Comparando-se estas realidades apresentadas a partir destes três enfoques
vislumbramos uma perspectiva de aquecimento do setor da Construção Civil e do
Mercado Imobiliário, que é apontado pelo aumento do número de licenças e pelo
aumento significativo das áreas para construção de imóveis novos, onde até setembro
temos valores bem próximos dos totais registrados em 2001.
Podemos então supor que o mercado imobiliário terá um expressivo aumento do
número de lançamentos e o setor da Construção Civil em suas taxas de pessoal
ocupado, levando-se em conta é claro também a existência de um “delay” de curto
prazo, face aos processos construtivos demandarem menor nível de mão de obra em
seu início de produção.
Alguns outros elementos importantes, em especial os dados do movimento de
vendas de imóveis, (incluindo-se os usados - dados de ITBI), assim como dos volumes
de capital financeiro disponibilizados para o mercado da construção civil e para o
financiamento de unidades residenciais, seriam importantes para incrementar esta
perspectiva de análise do mercado imobiliário.
J A N - 2 0 0 3 8