MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANONOÇÃO DE ARRENDAMENTO

Regina Santos Pereira8 outubro 2014

• RAU – Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de outubro

- vigência: 14 de novembro de 1990

• NRAU – Lei nº 6/2006 de 27 de fevereiro e Código Civil (arts 1022º a 1113º)

- vigência: 27 de junho de 2006

• NOVA LEI:

– Lei nº31/2012 de 14 de agosto - vigência: 12 de novembro de 2012

LEGISLAÇÃO

Decretos-Lei nºs (todos de 8 de agosto)

•156/2006 - regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação (revogado pelo artigo 11º do Decreto Lei n.º 266-B/2012 de 31 de Dezembro, mas ver art.10º)•157/2006 - regime jurídico das obras em prédios arrendados ( alterado pela Lei nº 30/2012 de 14 de agosto)•158/2006 - regimes de determinação do rendimento anual bruto e de atribuição do subsídio de renda

LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR

LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR

• 159/2006 - definição do conceito fiscal de prédio urbano ou fracção autónoma devolutos

• 160/2006 - Aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração IMPORTANTE PARA O CURSO

• 161/2006 - Aprova e regula as comissões arbitrais municipais (revogado pelo artigo 11º do Decreto Lei n.º 266-B/2012 de 31 de Dezembro, mas ver art.10º)

LEGISLAÇÃO

• DL nº 1/2013 de 7 de janeiro - Aprova a instalação e as regras do funcionamento do BNA e do procedimento especial de despejo

• Portaria nº9/2013 de 10 de janeiro – regula vários aspectos do Procedimento Especial de Despejo

• Portaria nº226/2013 de 12 de julho – Aprova o Modelo do pedido do RABC e Meios de Prova de Microentidade

• Artigo 1022º CC - Noção

• Artigo 1023º CC -Arrendamento e aluguer

NOÇÃO DE ARRENDAMENTO

1. Contrato

2. Concessão do gozo

3. Temporário

4. Prédio urbano

5. Retribuição

NOÇÃO DE ARRENDAMENTO

Contrato firmado entre as partes – fonte mais comum/mas não única

Decisão judicial: -artigo 1793º CC – casa de morada de família-Artigo 830º CC - execução específica

Decisão camarária:

Artigo 20º do DL 157/2006 de 8 agosto (Legislação complementar do NRAU - alterado pela Lei nº30/2012 de 14 de agosto – vigência no dia 12/11/2012) – existindo fogos devolutos no prédio reabilitado, pode a entidade promotora das obras coercivas arrendá-los, mediante concurso público.

1) CONTRATO - Fontes

É uma obrigação do senhorio – Artigo 1031º CC – que se traduz nas seguintes obrigações:

A. Entrega do prédio

Discussão doutrinária: o direito do arrendatário de gozar a coisa é um direito obrigacional ou real.

Referência bibliográfica:

Arrendamento Urbano, Prof. Meneses Leitão, Almedina

Revista de Legislação e Jurisprudência nº 119, 249

Conclusão: o direito do arrendatário é meramente obrigacional – esse direito representa a contrapartida pela retribuição – nada se transmite, nada se transfere, nada se aliena. Concede-se o gozo, mas não se perde o domínio.

2) CONCESSÃO DO GOZO

B. Assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina - Artigo 1031º CC – duas prestações:

1ª Prestação de conteúdo positivo – o senhorio tem a obrigação de praticar atos que permitam assegurar o gozo da coisa – obrigação esta diretamente relacionada com o regime jurídico das obras pelo senhorio (tema de outra aula).

Ideia geral: prevalece a autonomia privada – as partes podem convencionar, livremente, o regime das obras (responsabilidade/custos)

Discussão doutrinária: poderá o inquilino alegar a exceção do não cumprimento (não pagar a renda) enquanto o senhorio não execute as obras a que está obrigado ?

Conclusão: o inquilino só pode suspender o pagamento da renda quando o não cumprimento do locador exclua totalmente o gozo da coisa – quando a privação é parcial poderá haver lugar à suspensão parcial da renda.

2) CONCESSÃO DO GOZO

2ª Prestação de conteúdo negativo – Artigo 1037º CC - o senhorio deverá ter um comportamento omissivo de atos que impeçam ou diminuam o gozo do prédio.

-Se o locatário for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos – pode usar os meios facultados ao possuidor (art.1276º e ss)-A privação ou diminuição do gozo da coisa – pode dar lugar à redução da renda – Art.1040º CC

2) CONCESSÃO DO GOZO

•A concessão do gozo é temporária – não há arrendamentos perpétuos

•O prazo máximo do arrendamento é de 30 anos

3) Gozo Temporário

Artigo 204º, nº 2 CC – entende-se por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe servem de logradouro

Artigos 202º a 204º CC – noção de coisa

Espaços não habitáveis - são verdadeiros arrendamentos os de fachadas/telhados/terraços (no RAU tinham previsão especial – artigo 5º, nº2 - e))

Acórdão da Relação de Lisboa de 3/05/2011 – trata de saber se “uma estrutura de natureza provisória e desmontável” instalada numa parcela de terreno – constitui arrendamento.

Para um edifício ser prédio urbano importa que esteja incorporado no solo, devendo encontrar-se fixado nele direta ou indiretamente pelos alicerces ou colunas, estacas ou qualquer outro meio, não bastando estar pousado no terreno, como acontece com as casas de madeira desmontáveis.

4) Prédio Urbano

• A retribuição do contrato de arrendamento denomina-se de RENDA• A renda é a contrapartida da concessão do gozo da coisa• Antes do RAU discutia-se se a renda podia ser fixada em géneros

ou se podia ser fixada apenas no momento do pagamento• Artigo 19º do RAU – a renda tem de ser fixada em escudos/euros• NRAU – Artigo 1075º CC - a renda corresponde a uma prestação

pecuniária periódica - não contém qualquer menção à fixação da renda em euros, pelo que, a renda pode ser estipulada na moeda que as partes escolherem

• Artigo 2º, alínea f) do DL 160/2006 de 8 de agosto (Legislação Complementar do NRAU) – Aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração – O quantitativo da renda é um elemento do conteúdo necessário do contrato

5) Retribuição

Jurisprudência:

Acórdão do STJ de 24/01/2002 – discussão a propósito da qualificação de um contrato – arrendamento/trabalho/prestação de serviços

Acórdão do STJ de 5/06/2001 - discussão a propósito da qualificação de um contrato – arrendamento /comodato

Acórdão do STJ de 18/07/1985 – Antes do RAU – nos termos do artigo 1089º CC a fixação da renda em escudos é elemento essencial do contrato de arrendamento

Acórdão do STJ de 21/05/1998 – não pode ser qualificado como arrendamento o contrato em que seja indeterminada a retribuição a pagar pelo utilizador do imóvel.

5) Retribuição

Contrato de arrendamento é um contrato:•Sinalagmático•Bilateral•De execução continuada ou periódica•Oneroso•De natureza obrigacional

Elementos essenciais:•O gozo de prédio urbano•Pagamento de uma renda pelo gozo

CONCLUSÕES:

• Regras de interpretação dos contratos – essenciais para determinar qual o contrato e qual o regime jurídico aplicável

• Qualificação feita pelas partes não é relevante (ex.comodato) – releva sim a interpretação das cláusulas que constam do contrato

• Há que apurar a vontade das partes – a qualificação é uma questão de direito

QUALIFICAÇÃO DO CONTRATO

EXERCÍCIOS PRÁTICOS

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24/04/2014 – contrato-promessa de arrendamento:

- Na qualificação do contrato importa interpretar as suas cláusulas, independentemente da denominação escolhida pelas partes; sendo o clausulado típico do arrendamento, nele se acordando todos os seus elementos caracterizadores, em nada importa que as partes o tenham denominado como contrato de promessa de arrendamento, sendo irrelevante a formalização posterior do mesmo acordo sob a denominação de contrato de arrendamento.

JURISPRUDÊNCIA

Acórdão do STJ de 3/12/2009 – contrato-promessa de arrendamento:-Para a caracterização de um contrato não importa o nome que lhe deem os contraentes, o qual pode estar em desarmonia com o acordo efetivamente estipulado: a real natureza desse acordo sobrepõe-se à falsa denominação que lhe tenha sido atribuída, sendo a qualificação jurídica de certa convenção uma questão de direito.

-Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição, tendo como elementos constitutivos: a concessão do gozo de um prédio urbano – na totalidade ou em parte – por certo tempo – mediante retribuição.

JURISPRUDÊNCIA

Acórdão do STJ de 3/12/2009 – contrato-promessa de arrendamento:

-Tendo em atenção que, não obstante as partes terem denominado o contrato de “contrato-promessa”, acordaram o prazo, as rendas mensais, o regime dos aumentos, o das benfeitorias, resultando dos factos provados que o imóvel foi entregue à ré logo após a assinatura do contrato e que esta se instalou no imóvel evidencia-se que aquilo que as partes quiseram celebrar, e celebraram, foi um efetivo contrato de arrendamento para comércio, apenas faltando a sua formalização, já que o mesmo deveria ter sido reduzido a escritura pública.

JURISPRUDÊNCIA

Acórdão do STJ de 20/02/2001 – contrato-promessa de arrendamento:

- Ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de arrendamento, se ocorreu desde logo ou vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve definir-se como contrato de arrendamento

JURISPRUDÊNCIA

Obrigado

Regina Santos Pereira