ערים ובינוי לארכיטקטורה הפקולטה לישראל טכנולוגי מכון – הטכניון

038005351 והדר בן אברהם 066346982רותם שייקר : מגישות

2010-2011 ע"תש' א סמסטר, אדריכלית תגית כלימור , 206913 קיימות כמנוע צמיחה –בין אקולוגי לטכנולוגיה

עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

2 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

מבוא .1

סביבתי שנבעו מתוך הבנה קולקטיבית - התעוררו קולות רבים בשיח העולמי,בעשורים האחרונים

המעלים את המחשבה על העתיד ובאחריות על הדורות ,ואינדבדואלית לצורך בפעולה סביבתית דחופה

והתחיל ניסיון ליצור בסיס ,האתגרים בשיח הסביבתי יצרו תגובות פרגמאטיות ברמה מקומית .הבאים

Helen, 1997)(. המתאר ומנתח את הסביבה ואת אחריותו של הסובייקט בראייה לעתיד" מילון מושגים"ל

חלו תמורות בתפיסת העירוניות כחלק מקולות הביקורת על השלכות המודרניזם ,החל משנות השבעים

בכלי רכב תששאף לסגרגציה בין שימושים ובניסיון למצוא חלופה למודל הפרוורים והתלות הרווח

המתייחסים לקנה מידה אנושי בשאיפה להגדיר " עירוב שימושים"אומצו מודלים של , לשם כך. יםפרטי

מתכנני ערים . מחדש את מערכות היחסים בין שימושים שונים בעיר במטרה להחיות את העיר מחדש

,Roberts, Loyd- Jones(. רואים במודל המערב שימושים כהכרחי ליצירת מערכת עירונית אחת דינמית

1997 .(

שהמפתח לתכנון עירוני נמצא ," גדולותרים אמריקאיותעמותן וחייהן של ", ייקובס כותבת בספרה'יין ג'ג

.Jacobs) (1961) 2008 ,( .בטוחה ומעניינת לתושבים, במודל המשלב שימושים ומספק שכונה חיה

. האדריכלות למודלים של עירוב שימושים השפעה נרחבת והשלכות ממשיות על חיי היום יום ועל, אם כן

3 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

תוכן עניינים .2

עמוד פרק

2 מבוא.1

4 הקדמה .3

5 הגדרה- עירוב שימושים.4

פיתוח בר קיימא ומודל העיר הקומפקטית- רקע תיאורטי.5 עירוב שימושים כפיתוח בר קיימא5.1 שלושה מרכיבים לפיתוח בר קיימא5.2

5 5 5

בין עירוב שימושים לשימושים מעורבים- הבדלים במינוח.6 רגולציות ותקנות6.1

אירגון מרחבי6.2 תלות בקנה מידה ומיקומם בעיר6.3

7

9

התפתחות המודל לאורך ההיסטוריה. 7

העידן העתיק7.1 ימי הביניים7.2 רנסנס טרום המהפכה התעשייתית7.3

העידן התעשייתי7.4 איזור החל מהמהפכה התעשייתי "7.5 התפתחות הפרבר ניסיונות להכניס איכות חיים משנות 7.6

70 ועד לשנות ה20ה 70 ניו אורבניזם משנות ה7.7 מאיזור לעירוב שימושים7.8

מודל חדש לקיימות– עירוב השימושים היום 7.9

10

10 11 11

12 13 13

14 14

14

מאפיינים של עירוב שימושים. 8 הגברת הצפיפות8.1

השארת שטחים פתוחים8.2 חיזוק מרכזי ערים8.3 שילוב פונקציות8.4

התערבות במבנים קיימים בסביבה העירונית8.5 מערכות תחבורה יעילות בתכנון מוטה תחבורה 8.6

ציבורית

עירוב שימושים כמודל דינמי8.7

15 15

15 15 16

16 17

18

יתרונות של עירוב שימושים. 9 העלאת איכות חיים ואורח חיים בריא9.1

התאמה ורגישות לסביבה קיימת9.2 שעות ביממה24 תפקוד 9.3 נגישות וחשיפה עירונית9.4

היבטים תחבורתיים9.5 שיפור תפקודים סביבתיים- הקטנת הזיהום9.6 קהילתיות והפחת בפשיעה– שינויים חברתיים 9.7

הגדלת שטחים ציבוריים פתוחים9.8

18 18

19 19 20

20 20 21

22

אתגרים. 10 קונפליקטים בין שימושים10.1

תשואה לגודל- כלכליות ורווחיות10.2 חוסר שביעות רצון10.3

22 22

23 24

גישות שונות לעירוב שימושים ברמת העיר. 11 השפעת הסטרוקטורה העירונית11.1

עיקרון רשתות מרחביות11.2 התהוות הרשת המרחבית11.3

מהפכת המידע11.3.1

לקראת עיר ברת קיימא11.3.2

25 25

26 26 26

27

מודלים במת הבניין–גישות שונות לעירוב שימושים . 12 עירוב שימושים ברמת הבניין12.1

? בניין כמערכת אוטונומית12.2 ?את מי הבניין משרת12.3 עקרון השלבים- בניין כמערכת גמישה מרחבית12.4

28 28

28 28 29

דיון ומסקנות. 13 תבנית לעירוב שימושים13.1

האם כל בנין צריך לקיים עירוב שימושים13.2 ?סטרוקטורות- מגה13.3 אסתטיקה של עירוב שימושים13.4

? צפיפות מול איכות חיים13.5 השלכות עתידיות של המודלים העכשוויים13.6 הרשת הגלובלית כתאים של עירוב שימושים שיחליפו 13.7

את המרחב העירוני

29 29

31 32 32

33 33 34

35 סיכום. 14

36 ומקורותהביבליוגרפי. 15

4 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

הקדמה .3

כאשר נקודת , משחר ההיסטוריה מודל עירוב שימושים אומץ על ידי מתכנני צורות התיישבות שונות

שהגדירה מחדש את יחסי , 19-המפנה המשמעותית ביותר הייתה המהפכה התעשייתית במאה ה

לאורך השנים מודל עירוב שימושים התקיים תוך מגמת השתנות והתפתחות מתמדת . השימושים בערים

לאחרונה עולה דיון הבוחן מודלים עכשוויים . כתגובה ובהתאמה לאקולוגיה התרבותית הרווחת

. פוזיציה ומשלב שימושים שונים המתפקדים בו זמנית-המתייחסים לעיר כאל מרחב רשתי שפועל בסופר

מגבירים את חוויות העירוניות ויוצרים גישה נוחה למגוון , מודלים אלו ממחישים את העושר של החיים

המשמר את , בקנה מידה אנושי ומציג גישה חיובית להתפתחות הקהילהן מתוכנמודל זה. פעילויות

עירוב שימושים מצריך חשיבה מחודשת לא רק למתכננים אלא . "אורגניזם חי" לםמרכזי הערים ומייעד

תפקידו של הציבור לצרוך בפעילויות אלה כבר מלכתחילה ושאיפתם של המתכננים לתכנן . לציבור כולו

מסתמן , היתרון של פיתוח לעירוב שימושים, במונחים אלו. )Edmond Bacon , 1976(. את הלא מוכר

כל אחד עם שימוש שונה , כשונה באופן דרמטי מהימים בהם תוכננו בניינים לצד בניינים באופן מובחן

פרויקטים אלו מציעים הרבה יותר מאשר החייאה . ומטרה נפרדת הממחישים עקרון תכנוני מודרניסטי

מחדש של האורבאניות באמצעות אינטגרציה -באופן הולך וגובר הם מייצגים גילוי. מסחרית וכלכלית

כשכל הפיתוח הזה נכלל תחת פרויקט , עשירה בין שימושים ופעילויות שתומכים אחד בשני בו זמנית

. Witherspoon, Abbett, Gladstone, 1976)(. אחד

ננסה להבין כיצד , המודלמאפייניבעבודה נסקור את היחס המשתנה לעירוב שימושים לאורך השנים ואת

. מודל זה בא לידי ביטוי בימינו בעקבות תפיסת הרשתות המרחביות

הן מבחינת התפיסה - ננסה לבחון אילו נושאים ברי קיימא מקדמים באמצעות מודל עירוב שימושים

רעיון והן מבחינת ההתפתחות העכשווית של המודל שעולה בקנה אחד עם תכנון השעומדת בבסיס

ובאה לידי ביטוי ברבדים רבים של ההחשיבות של עירוב שימושים נוגעת לקנה מידה שונ. סביבה-מודע

רבדים אלו יוצרים רדיוסים שונים של השפעה שמשליכים על קשרים פנימיים . התייחסות עירונית

. וחיצוניים של העיר

מתודולוגיית העבודה נסמכת על מקורות אקדמיים ופרסומים בכתבי עת עכשוויים הנוגעים לתכנון עירוני

. בר קיימא וכן על ספרות מקצועיים ותקדימים של פרויקטים בני זממנו

5 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

הגדרה- עירוב שימושים .4

מודל עירוב שימושים הינו תפיסה

תכנונית המנסה לשלב שימושים שונים

או בשטחים סמוכים באותו , באותו תא שטח

למודל זה תצורה פיזית . מרחב תכנוני

והוא יכול לנוע בטווח רחב החל , גמישה

בניין או קומפלקס בקנה , מחלל בודד בבניין

. 1והתפרסות בין עירונית, שכונה, מידה גדול

רקע תיאורטי .5

קיימא ומודל העיר -פיתוח בר

2הקומפקטית

עירוב שימושים כפיתוח בר קיימא 1.5

על מנת להסביר כיצד עירוב שימושים

נפתח בהסברת המושג , קיימא-מהווה פיתוח בר

.ל"הנ

מושג זה הוא תולדה של תהליכי מודעות

לסביבה והגנה על הסביבה שהחלו להיווצר

בארצות אירופה וצפון אמריקה בהקשר של

70-בשנות ה. התקדמות התיעוש וכתגובה להם

התחזקה המודעות לגידול , של המאה הקודמת

. בנזקים הסביבתיים ולמשבר הסביבתי העולמי

בהזמנת גוף מעורב , קבוצת מדענים ידועי שם

ח "הזמינה דו, של אנשי עסקים ומדינאים

סביבתי עולמי על הגבולות לפיתוח

(Meadows ,1972.( ח עורר סערה בעולם "הדו

בין השאר משום , ובמדיניות בינלאומית המדעי

שהוא יצר קשר ברור בין עצם הפיתוח הטכנולוגי

והזהיר ,והתעשייתי ובין נזקים סביבתיים

לראשונה מפני התמוטטות המערכת האקולוגית

, 1983בשנת . העולמית בעקבות פעילות האדם

מאמר שני בסדרה לקראת כנס מרחב : מתוך 1

2008, בנושא צפיפות עירונית

יאיר , יצחק מאיר, אביתר אראל, דוד פרלמוטר 2

המדריך לבנייה ביו אקלימית , יודן רופא, עציון

2010יוני , בישראל

ם הקים ועדה בינלאומית לדיון בנושאי "האו

ועדה זו פרסמה את 1987-וב, סביבה ופיתוח

הקרוי , "Our common future", ח שלה"הדו

. ש יושבת ראש הועדה"ע, ח ברונטלנד"גם דו

פיתוח בר "ח זה כלל לראשונה את המושג "דו

". קיימא

ח ברונטלנד נשען על ארבעה עקרונות "דו

קיימא של החברה האנושית -ליצירת פיתוח בר

: בעולם

ובמיוחד בעולם , חיסול העוני בעולם

נחוץ לא רק מסיבות אנושיות , השלישי

.אלא גם מסיבות סביבתיות

על העולם הראשון להקטין את צריכת

.המשאבים ופליטת הפסולת שלו

שיתוף פעולה בינלאומי בנושאים

.סביבתיים איננו אופציה אלא הכרח

קיימא יכול -שינוי לכיון של פיתוח בר

לקרות רק באמצעות פעילות קהילתית

המתייחסת ברצינות לתרבויות

.מקומיות

6 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

שלושה מרכיבים לפיתוח בר 2.5

3קיימא

-קיימות הגדרות רבות לפיתוח בר

קיים פירוט ם אשר בהאלואנו נתייחס ל, קיימא

אלו ותהגדר. של שלושת מרכיבי הפיתוח

קיימא - את ההבנה שפיתוח ברן בתוכותכולל

מהותו . איננו נטול התנגשויות בין ערכים שונים

קיימא היא במציאת איזון בין -של פיתוח בר

: הערכים השונים

: קיימא מהווה איזון בין-פיתוח בר

כדי להתגבר על , צורך בפיתוח כלכלי

.עוני

מים, צורך בהגנה סביבתית על אויר ,

קרקע ומגוון המינים שכולנו תלויים

.בהם בסופו של דבר

צורך בצדק חברתי וגוון תרבותי כדי

לאפשר לקהילות מקומיות לפתור את

העימותים הללו באופן שיביא לידי ביטוי

.את ערכיהם המיוחדים

הגדרה זו ניתנת להצגה באופן גרפי על ידי

.שלושת מעגלי הפיתוח כפי שניתן לראות באיור

:שלושת מעגלי פיתוח בר קיימא

ואזורי החפיפה בין , לכל מעגל יש מטרות משלו

כל שלושת מעגלים מהווים סוגים שונים של

יודן , יאיר עציון, יצחק מאיר, אביתר אראל, דוד פרלמוטר 3

2010יוני , המדריך לבנייה ביו אקלימית בישראל, רופא

אולם רק . פעילויות ותנועות שימור ופיתוח

האזור המצומצם יחסית של החפיפה בין שלושת

. קיימא-המעגלים מהווה באמת פיתוח בר

פיתוח כלכלי השומר ומקדם את : "הגדרה שנייה

הסביבה תוך כדי שמירה וחיזוק השוויון

."החברתי

הקודמת נובעת מביקורת על ההגדרה זוהגדרה

שלושת המעגלים וטוענת תדיאגראמועל

הוא יוצר . שהשוויון בין שלושת המעגלים מטעה

הכלכלה והחברה הם , את הרושם שהסביבה

שלושה הקשרים שונים ובלתי תלויים שיש

הסביבה , כך נטען, בפועל. למצוא איזון ביניהם

מהווה את ההקשר והתנאי לקיום החברה

האנושית שבמסגרתה יכול להתקיים הפיתוח

,על כן. הכלכלי הדרוש לקיומה ולשגשוגה

שמירת הסביבה ופיתוחה באופן ששומר על

העושר והמגוון של המערכת האקולוגית חייב

; להיות בראש סדר העדיפויות

שני בסדר החשיבות הוא קידום השוויון והאיזון

ומגבלות שתי המערכות האלה צריכות , החברתי

ניתן לייצג את . לחול על המערכת הכלכלית

ההגדרה הזו באמצעות סכמת שלושת

.האליפסות שמוצגת באיור

:שלושת ההקשרים של פיתוח בר קיימא

7 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

כעת עולה השאלה איזה מודל סטרוקטורלי יכול

להשתלב בערים הקיימות ולממש את הרצון

? לפיתוח בר קיימא

המודל הסטרוקטורלי שמשתלב עם פיתוח בר

הוא מודל העיר - קיימא ומקדם אותו

המשלבת , )The compact city (4הקומפקטית

, סביבתיים- ל"את שלושת המרכיבים הנ

מודל זה מהווה עקרון .חברתיים וכלכליים

שקורא לערים המעודדות , בתכנון ועיצוב עירוני

. צפיפות מגורים גבוהה ועירוב שימושי קרקע

המודל נשען על מערכת תחבורה ציבורית יעילה

ויש לו תפרוסת עירונית המעודדת הליכה רגלית

צריכת אנרגיה נמוכה , ושימוש באופניים

צפיפות גבוהה מעודדת מגוון . והפחתת הזיהום

כמו כן , הזדמנויות לאינטראקציה סוציאלית

. (Dempsey, 2010). תחושת ביטחון

לעיר הקומפקטית יש , מבחינה סטרוקטורלית

עיר "טקסטורה פנימית שונה מאוד מזו של

כיון שגרעין ההתיישבות . טיפוסית" מודרנית

, פעילויות, אנשים- מתייחס לאופן שבו מרכיביו

בניינים וחללים שזורים יחדיו ,שימושי קרקע

Rowley, 1996) .(

מודלים של עירוב שימושים משתלבים באופן

, טבעי ותומכים במימוש רעיון העיר הקומפקטית

כיון שהסטרוקטורה הבסיסית של מודלים אלו

מקיימת את השזירה בין המרכיבים השונים

ראשית התהוותו . ברמות שונות של קנה מידה

של המודל כקונספט תכנוני הגיח לצד

וחיפוש CIAMההתרחקות מהפונקציונליזם של

אחר דרכים לתמוך ברעיונות של מודל העיר

. הקומפקטית

הוטבע לראשונה " העיר הקומפקטית"המונח 4

George)דאנציג ' ורג' על ידי ג1973בשנת

Dantzig) סאטי . ותומס ל)Thomas.L.Saaty .(

שני מתמטיקאים שהחזון האוטופי שלהם נגזר

המושג . מהרצון לחזות בשימוש יותר יעיל במשאבים

ייקובס 'יין ג'מיוחס לג, כפי שהשפיע על תכנון ערים

מותן וחיהן של ערים אמריקאיות גדולות - וספרה

)1961(.

פיתוח של עירוב שימושים הוא ,במקומות רבים

נסיוני כעת נורמה תכנונית ולא תהליך

)Foord,2010 .(

-הבדלים במינוח בין .6שימושים "ו" עירוב שימושים"

"מעורבים ותקנות רגולציות 6.1

שימושים "ל" עירוב שימושים"ההבדל בין

מתייחס בעיקר לארגון לקנה מידה " מעורבים

יש מספר מדינות שקבעו . הפרויקט בעירoומיקו

ברגע שמדובר - חוקים לגבי עירוב שימושים

ר הפרויקט חייב לכלול " מ300בפרויקט מעל

אך האם מסחר בקומת הקרקע . עירוב שימושים

?של בניין משרדים או מגורים לצד משרדים

? עירוב שימושיםשל מציג מודל

קבע שעירוב "מכון לפיתוח עירוני"ב ה" בארה

שימושים חייב לכלול שלושה שימושים או יותר

שיגרמו לרווח בעל משמעות בעלי אינטגרציה

פיזית ופונקציונאלית ושיהיו חלק מתוכנית

. קוהרנטית אחת

ארגון מרחבי 6.2

,Mixed Use Developmentsבספר

ניים מכילים "נכתב כי רבים מהפרויקטים הנדל

אך חסרים בתוכם את , יותר משימוש אחד

שלושת המאפיינים שפיתוחם של עירוב

. מכיל שימושים

משמעותו פרויקט " עירוב שימושים"פיתוח של

י בקנה מידה גדול המאופיין בשילוב של "נדלנ

שלושה או יותר שימושים רווחיים

, כמו למשל דירות להשכרה, ופרודוקטיביים

במרבית . בית מלון, מגורים, משרדים

, ניים קיים יותר משימוש אחד"הפרויקטים הנדל

עירוב שימושים לאך המגוון הפונקציונאלי שיש

בניין מסחרי שבקומת הקרקע ,לדוגמא. חסר

ממוקמות חנויות ומעליהן מגורים של בעל

בניין דירות יוקרתי עם חנויות ומשרדים , העסק

8 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

בקומות הראשונות או שימושים מסחריים

בקומת הקרקע שנמצאים ברוב בנייני משרדים

תחת ותסטרוקטורות מסוג זה נכנס. ומגורים

להבדיל " שימושים מעורבים"הקטגוריה של

. שמאפייניו לעיל" עירוב שימושים"מפיתוח של

הכותבים מסבירים כי שלושה או יותר שימושים

רווחיים אלו בדרך כלל מרמזים על קנה מידה

רגל מרובע 500,000לדוגמא שטח של , גדול

אחת הסיבות לכך היא שפיתוח . הכולל חנייה

- של עירוב שימושים מצריך שטח מספיק גדול

על מנת , באמצעות פיתוח ורטיקאלי או אופקי

לאפשר תכנון אינטליגנטי שיצור את

מסה ", כמו כן. האינטגרציה בין שימושים שונים

עירוב להיא הכרחית " קריטית מינימאלית

שימושים על מנת ליצור השפעה רחבה על

. ציבורה

פיזית ופונקציונאלית של , אינטגרציה משמעותית

רכיבי הפרויקט יתאפיינו בשימוש קרקע

אינטנסיבי הכולל דרכים בלתי מופרעות להולכי

אינטגרציה זו יכולה לקבל , באופן פיזי. רגל

עירוב ורטיקאלי של רכיבי ; רבים ביטויים

בתחום של , הפרויקט היוצר מגה סטרוקטורה

ארגון מחושב של רכיבי מפתח . בלוק עירוני אחד

מלון , לדוגמא גלריה של חנויות, סביב מוקדים

חיבור הדדי של מרכיבי . עם חצר מרכזית

הפרויקט באמצעות רשת משוכללת המאפשרת

לדוגמא מערכים תת , סירקולציה של הולכי רגל

סדרת גשרים בין , שבילים וכיכרות, קרקעיים

שימוש נרחב , "skyways"בניינים או

מסועים ועוד אלמנטים , מעליות, בדרגנועים

מכאניים על מנת לאפשר תנועת הולכי רגל

. במישור הורטיקאלי והאופקי

החובקים מספר פונקציות , מרכזי קניות גדולים

באופן טיפוסי לא תוכננו באופן , שאינן מגורים

קומפקטי ומאורגן כפי שפרויקט של עירוב

התוצאה היא שמרכזים אלו . ןשימושים מתוכנ

כאשר הנגישות , מופרדים ולא יוצרים אינטגרציה

, ולעיתים אף בתוכם, העיקרית למקומות הללו

. היא באמצעות המכונית

מונריאל המתארת את , Westmountדיאגרמה של

השילוב הפיסי והפונקציונאלי של מודל עירוב

שימושים5

:

פיתוח המשתלב באופן קוהרנטי עם תוכנית

לעיתים קרובות את הטיפולוגיה ןקיימת מציי

צפיפויות מורשות , וקנה המידה של השימושים

תוכנית אב המעודדת פיתוח . וגורמים נוספים

של עירוב שימושים מצריכה מגוון גדול מאוד

, ושיתוף פעולה גבוה מצד הגורמים הכלכליים

, תהליך התכנון אם כן. וניהול הרכושהמתכננים

הוא הרבה יותר מורכב מאשר פרויקטים

. ניים אחרים"נדל

הכוונה בתוכנית , לא משנה מהי צורתם

בדרך ,לפיתוח של עירוב שימושים" קוהרנטית"

כלל מגדירה מינימום לסוגים ולקנה המידה של

ואזורים שונים באתר , צפיפויות, שימושי הקרקע

. בהם פיתוחים שונים יכולים להשתלב

פיתוח כזה מובדל מפיתוחים אחרים שאינם

השימושים לא יוצרים זיקה בהם, מתוכננים

.יזמים שונים וניכרת הפעולה של מספר

)(Witherspoon & Abbett, Gladstone, 1976 .

5 Abbett, J.P., Gladstone, R.M.,

Witherspoon, R.E., (1976), Mixed-Use

Developments: New Ways of Land Use,

ULI-the Urban Land Institute., Washington

9 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

תלות בקנה מידה ומיקומם בעיר 6.3

עירוב כי כותבת במאמרה) Rowley(ראולי

להבדיל מרמת .שימושים מופיע בתצורות שונות

כיון שניתן לתפוס את כל הערים ,העיר בכללותה

כמקיימות יחסים של עירוב שימושים בקנה

. מידה גדול

: היא מרחיבה את ארבעת התצורות הנוספות

ברמת הרחוב או . 2. בתוך מחוז או שכונה. 1

ברמת הבניין או . 3. חללים ציבוריים נוספים

. בין בניינים בודדים. 4. בלוק הרחוב

מגוון של פעילויות בין רחובות וחללים , לטענתה

כיון שלא מדובר רק , ציבוריים יוצרים מצב מיוחד

במצב בו הבניינים ממוקמים אחד ליד השני

ברחוב אלא ישנה גם חשיבות לתכנון ולרמת

אחת המעלות . הציבוריות של הרחוב עצמו

הנמדדות במודל לעירוב שימושים היא בהתאם

לטווח השפעה של פעילויות אלו הנובעות

. מהתחום הציבורי של הפרויקט

קיימים ארבעה טיפוסי מיקום בהם ניתן למצוא

מרכזי . 1: או לקיים מצבים של עירוב שימושים

ערים הכוללים את הלב המסחרי והאזרחי של

אזורי פנים בעיר ובאתרים של. 2הערים

brown lands' 'אזורים , שבהם קיימת נטישה

. ריקים או בנויים הזקוקים להתחדשות

פרברים או אזורים של קצה העיר . 3

אזורים ירוקים בהם יש התרה במדיניות . 4

). Rowley, 1996(התכנון

ישנם שימושים שיש להם , לטענת מקורמק

אפקט מועט על החיים הציבוריים ומאידך ישנם

כאלו הטומנים פוטנציאל משמעותי לדרבון

הנוכחות האנושית ומעורבותה . פעילות עירונית

דבר ( ,בערים תלויה בחלקה במאפיינים אלו

. )ממנו התעלמו מתכנני הערים המודרניות

אחת הדוגמאות לשימושים קיצוניים היא מגרשי

.חנייה שאינם מעניקים התייחסות לעובר האורח

מרקטים המסתירים את -דוגמא נוספת היא סופר

מרכולתם במעטפת הבניין ולהם התייחסות

.מועטה ברמת הרחוב

משרדים קטנים וסדנאות עם פתחים , לעומתם

ברמת הרחוב מעודדים )חלונות ודלתות(

, כמו למשל,פעילות והשתתפות הולך הרגל

,MacCormac(. רחוב המרושת בחנויות מסחר

1983(6.

ראולי מבחינה בין שלוש גישות בסיסיות לתחזוק

: או קידום של עירוב שימושים

. שימור או ייסוד של מערכות עירוב שימושים. 1

החייאה הדרגתית ותוספת בינוי לחלקים . 2

ושימוש infillכולל פיתוח של, קיימים של העיר

פיתוח כולל או . 3. שימור ובינוי חדש, חוזר

. פיתוח חדש של אתרים גדולים

יש לציין כי פיתוח פרטני של עירוב שימושים

. ל"צריך לכלול לפחות שניים מהנ

6 ROWLEY, A. "Mixed-Use Development:

ambiguous concept, simplistic analysis and

wishful thinking?", Planning practice and

research, vol. 11, no. 1, 85-97, 1996

10 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

המודל לאורך התפתחות .7 ההיסטוריה

בפרק זה נבחן את ההתפתחות

ההיסטורית של מודל עירוב שימושים בניסיון

האופן בו התפתחו , לעקוב אחר השינויים בערים

האבולוציה הטבעית דרך , מקנה המידה הקטן

שהובילה לחברות המאופיינות בעירוב שימושים

בטרום עידן המהפכה התעשייתית ועד להפרדת

נבחן את התקופה . השימושים באותה תקופה

שלאחר המהפכה בה שינו את המדיניות כביטוי

להתפתחות עירונית וחזרו למודל של עירוב

. coupland,1997)(7שימושים

העידן העתיק 1.7

רוב , לאורך ההיסטוריה האנושית

ההתיישבויות הראשונות התפתחו כסביבת חיים

התנועה ממקום למקום . מעורבת שימושים

התנהלה באמצעות הליכה ולעיתים נעזרו בחיות

אנשים חיו . משא לצורך נשיאת סחורות

םבצפיפות יחסית בשל העובדה שמרחב היומיו

נמדד על פי יכולת ההליכה וקנה המידה של

המגורים והמסחר בעידן העתיק בדרך . האדם

כלל היו ממוקמים באותו הבניין ולעיתים אף

האדם היה מייצר את מרכולתו -באותו החלל

המבנים לא חולקו .בביתו ומשם גם מוכר אותה

על פי שימושים שונים והשכונה הכילה מגוון של

לדוגמא (בערים המסופוטמיות .שימושים

Sumer( המקדש לא תפקד רק כמרכז הדתי

אלא גם כמרכז אדמניסטרטיבי ואכלס לצד

פעילויות דתיות גם מפגשים פוליטיים ופעילות

עירוב שימושים גם היה קיים ביוון . כלכלית

ברומא ניתן למצוא - העתיקה ובערים הרומאיות

: את הדוגמא הטובה ביותר לעירוב שימושים

בית האטריום הרומאי כלל אלטרנטיבה מסחרית

. לבית המגורים שבו לא היו פתחי חלונות

)- taberna(" טברנה"אלטרנטיבה זו נקראה ה

7 Coupland, A., "A History of Mixed Uses",

In: A. Coupland, (ed.), (1997), Reclaiming

the City, mixed use development, E & FN

spon, London-UK, pp. 31-63

חנות או סדנא בעלת פתחים לרחוב שהייתה

. ממוקמת בחלק החיצוני של הבית

ס" לפנה5מאה , אגורה ביוון העתיקה8

ימי הביניים 2.7

עם התמוטטות הממשל והתפרקותה

כלכלת אירופה חזרה , של האימפריה הרומית

הכפר תפקד כיחידה . להתבסס על חקלאות

. עצמאית בה כל אזרח כלכל את צרכיו

רמת עירוב השימושים היתה כפופה לגבולות

. השטח של בעל המחוז

לערים של ימי הביניים היה בתחילה מבנה דומה

מבנה זה השתנה כאשר החלה . לכפרים

, שמוקמה במרכז העיר" תעשייה"להתפתח

שהיה המקום הפוטנציאלי ביותר לעידוד

. המסחר כיון שתפרוסת הדרכים הייתה מעגלית

ן חלה התפתחות הדרגתית בכיון של ,עם הזמ

כאשר אזור המסחר הופרד - הפרדת שימושים

התהוות שוק הסחורות גם . מאזור המגורים

כיון שהיה מדובר , חיזקה את הפרדת השימושים

בשוק שהכיל סחורות שונות שהובלו מעבר לים

. או מערים שכנות והיו זקוקות לאכסון במחסנים

8 http://www.greeceathensaegeaninfo.com/h-

maps/greek-mainland/map-athenian-agora.htm

11 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

-רנסנס 3.7

התעשייתית המהפכה טרום

התפתח מסחר של , 16במאה ה

המסחר השתלב . המעמדות הגבוהים בערים

: בעל הבית-בתוך יחידת המגורים של הסוחר

בקומה התחתונה מוקמה החנות שתפקדה

כחלל מכירה וייצור בעוד שקומת המרתף

, מאחורי החנות מוקמו המטבח.שימשה כמחסן

חלל מרכזי להתכנסות המשפחה ומאחוריהן

בחלק מן הבתים המסחר היה . חדרי השינה

בקומה התחתונה ויחידת המגורים בקומה

הפונקציות בבית נטו להיות מופרדות : השנייה

בצורה אנכית מהמלאכה והפעילות שבקומה

האדונים ומשפחותיהם שהו בחללים . התחתונה

ואילו המשרתים ,בקומה התחתונה והשנייה

. ישנו בקומות העליונות

בזמן שרכוש פרטי תפקד כמערכת של שימושים

התהוותה תופעה בה מלאכות , מעורבים

ופעילויות דומות חוברו יחד לאזור אחד הומוגני

הדבר . ויצרו תבנית אחידה של אותה פעילות

נבע מהצורך לעודד פעילות מסחרית ונוחות

. שנבעה מצורך של החלפת סחורה בין הסוחרים

התכנון העירוני 16,לקראת סוף המאה ה

התארגן מחדש בעקבות תמורות שחלו במסחר

ובעקבות ,שגדל במונחים לאומיים ובינלאומיים

הדוגמא . כך גם הנכסים הפכו ליחידות עצמאיות

הטובה ביותר למעבר מערי ימי הביניים

האוטונומיות לסטרוקטורה של חלוקת שימושים

שנוכחת עד היום הן הערים האיטלקיות כגון

פירנצה וונצייה שפרחו בתקופת הרנסנס

בנות ,המשפחות השליטות. רוקוקו-והבארוק

, הדירו את מגוריהן מבתי העיר,המעמד הגבוה

, בהם מוקמו מחסני הסחורות והבנקים

לארמונות שהנכיחו את היותם בעלי שליטה

הארמונות נבנו מחוץ . פוליטית וכלכלית בקהילה

למרכז ועל כן ראשי המשפחות נהגו ליומם

החלה להתבסס חלוקה של . למשרדיהם שבעיר

למשל ייצור הזכוכית היה ממוקם באי - שימושים

בתי קברות בטורסלו והחלו להתהוות , מורנו

, שכונות מגורים שבכל אחת מהן הייתה כיכר

חללים ששימשו . וכנסייה, בית ספר, מזרקה

להתכנסויות פוליטיות וסוציליות הוסרו

. מהרחובות ומוקמו במתקנים מתאימים

הערים "תהליכים אלו משתקפים בתוכניות

, רובן בתכנון סימטרי- של התקופה" החדשות

דבר (הערים היו מבוצרות . מעגלי או בגריד

)הדומה מאוד לחגורות הירוקות הקיימות היום

). Procos,1976(ולא היו יכולות להתרחב

עם צמיחת הכלכלה ניתן להבחין , 17 מהמאה ה

בהתהוות של התמחויות שונות ותהליכים

חלק מתהליך . תעשייתיים הולכים וגוברים

של נרחבהייצור מוקם בתוך העיר ויצר איזור

צמיחה כלכלית נשזרה בד . פעילות תעשייתית

בבד עם הצמיחה התעשייתית שעודדה

תהליכים אלו השפיעו . התפתחות טכנולוגית

. ישירות על מרכזי הערים שגם הם הלכו וגדלו

החלו להישמע קולות , עם שגשוג הכלכלה

מקומות . פנאיובמרכזי הערים תרבות הדורשים

,רבים הפכו לאטרקטיביים בשעות הפנאי

. והכלכלה שלהם הייתה מושתת על תרבות זו

קניות הפכו לחלק פעיל במהלך היום וכל עיר

אימצה לעצמה אזור שהיה מיועד פונקציות

שינוי . מסחריות ופעילות המשלבות בילוי ופנאי

בתפיסה זו הוביל לדרישה נוספת של מבני

שפיתח , ספריות וכדומה, תיאטראות; ציבור

.ובנה מחדש מקומות רבים בעיר

)Coupland,1997(.

מספר האוכלוסייה גדל 18- מתחילת המאה ה

מרכזי הערים . והשפיע על ההתפתחות הקיימת

מסחרי שמטרתו לשרת את -הפכו למרכז כלכלי

)Coupland,1997 (.כלל האוכלוסייה בעיר

התוצאה הייתה היעלמות הדרגתית של החנות

הביתית והסדנא והחל תהליך של יוממות

.)Procos,1976(למקומות העבודה

העידן התעשייתי 4.7

התגברה הדיכוטומיה , בעידן התעשייתי

וחלה הבחנה גדולה בין מעמדות , בין שימושים

הסיבה להתגברות .הצרכנים ליצרנים

הדיכוטומיה הייתה היווצרות מעמד הבורגנות

ומעמד הביניים שנהגו לצרוך את מה שייצרו

ההפרדה באה לידי . המעמדות הנמוכים יותר

ביטוי גם באופן פיזי באזורי מגורים ועבודה

). Procos,1976(נפרדים לכל פלח באוכלוסייה

12 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

. התעשייה צרכה מקום נכבד יותר בערים

הצורך במבנים גדולים יותר ומשרדים תומכים

בערים . הובילו לבניית מבנים ייעודיים לתעשייה

, גדולות כשאזורים אלו התרחבו באופן משמעותי

שולבו אזורים אלו בהתחלה בין אזורי המגורים

ואט אט הפכו לאזורי עסקים המשולבים

. פונקציות פנאי ושאר שירותים נלווים,בחנויות

על הרחבת התחבורה השפיעההתפתחות

פיתוח מערכות תחבורה . גבולותיה של העיר

עבודה האפשר לתושבים לגור רחוק ממקום

. והשירותים היומיומיים ולנוע בעיר בקלות

היצירת מרכזי הערים שאנו מכירים היום מופיע

עם חילופי . לראשונה בתקופה הויקטוריאנית

וגדילת האוכלוסייה בערים החל שיקום למרכזי

מרכזי הערים יועדו , 18בסוף המאה ה. העיר

מוסדות ממשלתיים ופונקציות , פנאי, לעבודה

).Coupland,1997(אחרות שאנו מכירים היום

מעט מאוד מהסכמות האורבאניות ניסו לשבור

רבות מן . את התהליכים המתהווים הללו

התוכניות התמקדו במאמצים לשנות את

אך עדיין (היחסים בין מקום העבודה למגורים

דוגמא . או שיפור מקום המגורים )באופן נפרד

של אבנאזר האוורד עיר הגניםלכך היא

)Ebenezer Howard( שמבטאת פילוסופיה של

אורבאנית של -זוהי סכמה חוץ. חזרה לטבע

כאשר מקומות העבודה , קהילות עובדים

. ממוקמים באופן קונצנטרי מסביב

)Procos,1976( .נועד לשלוט על " איזור"ה

סדר וארגון בערים ולהרחיק את הפונקציות הלא

.רצויות

Ebenezer Howard’s Garden City concept in 18989

9

http://yourdevelopment.org/factsheet/view/id/36

החל מהמהפכה zoning"- איזור" 5.7

התעשייתית

איזור היא מדיניות הנוטה להבדיל

מקומות בשימוש מסוים ולאחד אזורים באותו

מטרות שימושןאוגרפי לאותימקום ג

)Coupland,1997 .( לאחר מלחמת העולם

מרבית הארצות אימצו את פרדיגמת , השנייה

, )איזור(ההפרדה של פונקציות עירוניות

) 1933(" אמנת אתונה"בעקבות ההשפעה של

CIAMשנוסחה בקונגרס הבינלאומי של

)Congrès International d’Architecture

Moderne( בניצוחו של האדריכל לה קורבוזייה .

,בין היתר מדובר בהפרדה של אזורי פנאי

תעסוקה ומגורים כאשר החיבור ביניהם מתבצע

(&Rodenburg במערכות תחבורה מהירות

Nijkamp,2004) .(

דגש רב הושם על איזור וסגרגציה של שימושי

הדבר נובע מרצון המתכננים לתוכניות . קרקע

ולא מחשבה של גדילה )מודרניזם(" נקיות"

). Rowley, 1996(נכונה על צרכי קהילה

ניסיונות - התפתחות הפרבר 6.7

20משנות ה". איכות חיים"להכניס

70ועד לשנות ה

באירופה אימצו את מודל עיר הגנים

והציעו , כניסיון להתמודד עם הרעיונות האיזור

דרכים משופרות לתכנון אורבני המתבססות על

הפרדת שימושים על מנת להקטין את

אדריכלים . הקונפליקטים בין השימושים

הציעו תפיסה , לדוגמא לה קובוזייה, מודרניים

. רדיקאלית המתבססת על אותם עקרונות

, 'plan voisin, בהצעתו לתכנון העיר פאריס

Ville Voisin, Ville Contemporaine and

Ville Radieuse , הוא הציע להרוס את מרכז

העיר ולהחליף אותו במגדלים ובפארק

. כשהתעשייה מרוחקת מהם

13 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

:20– שנות ה , תכנון מרכז העיר פאריס, לה קורבוזיה 10

הפחד . ב אימצו את גורדי השחקים"בארה

ממגדלים החוסמים את השמש קראו לרגולציות

רגולציות אלו נכנסו . מפרידות במיוחד בניו יורק

וקראו להגבלות גובה גורדי 1916לתוקף ב

כשהכוונה , השחקים ולהפרדות בין שימושים

היתה להרחיק אנשים מלגור ליד תעשייה וליד

מדיניות זו ייסדה את הבסיס . מרכזים מסחריים

התחבורה . ב"למודל הפרבר הנפוץ היום בארה

הפרטית אפשרה לאנשים לחיות במרחק רב

. ממקום עבודתם וממרכזי התרבות והמסחר

70משנות ה" ניו אורבניזם" 7.7

תנועה לתכנון היא"עירוניות מתחדשת"

שקמה כתגובה לפרבור ומבוססת על , עירוני

על מנת ,עקרונות תכנון עירוני הקוראים לשילוב

לבסס קהילות המושתתות על קנה מידה אנושי

-60בשנות הנעוצים שורשי התנועה . ובר הליכה

רק בתחילת שנות של התנועה אך ייסודה70

הבינו שמודל הפרבר גורם בתקופה זו. 80ה

- לבעיות סביבתיות חברתיות וכלכליות רבות

, עידוד השימוש ברכב פרטי, זלילה של שטח רב

, שיטור, דואר, כמו ביוב(התייקרות שירותי רשת

הקטנת האפשרויות ליצירת מרחב , )חשמל

הדרה , פגיעה בחיי הקהילה, ציבורי ואזרחי

10

http://www.volker-

goebel.biz/LaDefenseLeCorbusier.html

, של אוכלוסיות חלשות יותר כמו עניים" כליאה"ו

הרס מרכז העיר , ולפעמים נשים, ילדים, זקנים

מלבד הבזבוז הרב שהדבר . ועסקים מקומיים

הוא גם גורם לזיהום ולטביעת רגל , גורם

וכן הוא מתפקד כמלכודת , גדולה אקולוגית

שמקטינה את הגישה של האזרחים העניים עוני

קמו קולות ביקורתיים .יותר לחינוך ולתעסוקה

עירוני של - רבים שביקרו את הפיתוח האנטי

יין גייקובס ' כתבה ג60בתחילת שנות ה. ב"ארה

מותן וחייהן של ערים אמריקאיות "את הספר

שקרא למתכננים לשקול מחדש את "גדולות

.ריותבהנורמות הפר

80- שנות ה, ניזםבניו אור, קוריטיבה11

:

לעירוב שימושים "איזור"מ 8.7

תואר , הכישלון של פרדיגמת האיזור

היא טוענת כי רבעים . ייקובס'בספרה של ג

עירוניים צפופים ומעורבים הם יותר כלכליים

, יותר יציבים מבחינת סוציאלית, ומלאי חיות

יותר תרבותיים ומעניינים מבחינה אסתטית וגם

בטוחים יותר מאשר מסדרונות פרבריים בעלי

פיתוח של עירוב שימושים . פונקציה המשכית

מקודם באופן רשמי כחיוני ליצירה ותחזוקה של

, בהשוואה. סביבה עירונית חיה וברת קיימא

תכנון "פרשנים רבים מאשימים את ה

דבר שיצר - בהפרדת השימושים" המודרניסטי

14 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

את העיר המודרנית תוך הנחה כי יספיק שינוי

צנוע במדיניות העירונית על מנת למנוע את

לדבריה של . )Rowley, 1996( הבעיה בעתיד

הקונספט החדש של עירוב שימושים , ראולי

משתמש במודל הוותיק של העיר האירופאית

ריבוי , שבא לידי ביטוי בצפיפות, הדחוסה

. שימושים ומגוון של אוכלוסייה ותרבות

)Rowley, 1996( מודלים של ערים בעידן

תעשייתי הם הרבה יותר חסכוניים -הטרום

מבחינת שימושי קרקע וחסכון אנרגטי מאשר

. הערים המודרניות שפותחו לאחר מכן

מודל חדש - עירוב שימושים היום 9.7

לקיימות

לדבריו של דימטרי פרוקוס

)procos,1976( , כותב הספר"Mixed Land

Use" , ישנה חשיבות הולכת וגוברת לשמירה

סכמות של עירוב , במובן זה. על משאבים

שימושים הן בעלות יתרון ויכולות להוות מכשיר

רוזנברג . יעיל לשמירת משאבי הקרקע

גם )(Rodenburg, Nijkamp,2004 קאמפ 'וניג

הם מתייחסים לכך וכותבים כי רק לאחרונה

הרעיון של עירוב שימושי קרקע החל להגיח

, כתגובה לתפיסת קיימות הולכת וגוברת, מחדש

-ומציגים את ההנחה הרווחת כי עירוב מולטי

לי של שימושים צורך פחות קרקע אפונקציונ

ומצריך פחות שימוש בתנועה רכבית וממונעת

של שימושי פונקציונאליים-מאשר דפוסים מונו

שימושי קרקע רבים תמיד , כמו כן. קרקע

מתקשרים לצפיפות גבוהה בתכנון ומקדמים את

. המטרה העיקרית של שימור הקרקע

מאפיינים של עירוב שימושים .8

הגברת צפיפות 1.8

מודלים של עירוב שימושים מעודדים

המהווים אלמנט בסיסי - צפיפות מגורים

עקרון . באידיאל של מודל העיר הקומפקטית

בסיסי זה הוגדר כמכניזם יעיל לקידום של

, מעודד חיות ומגוון עירוני: קיימות עירונית

שימוש במתקנים עירוניים ולכידות סוציאלית

)Foord,2010(.

הצפיפות היא פועל יוצא של אינטנסיבות

כאשר אינטנסיביות זו תלויה . הפעילות ברחוב

הדבר . במספר המשתמשים ובשילוב השימושים

לא תלוי רק בתכנון העירוני אלא גם בשילוב של

למשל גורם כמו עליית ערך (כוחות כלכליים

)הקרקע ככל שמתקרבים למרכז העיר

) Roberts, Lloyd-Jones,1997(.עם זאת ,

בנוגע יםחשוב לציין כי נשמעים קולות ביקורתי

. להעלאת הצפיפות

כתב עת אשר דן , Green paperלדוגמא ב

נכתב שרוב האנשים מעדיפים , בנושאי קיימות

התושבים , לגור באזורים לא צפופים ויתרה מכך

בעיר מתנגדים למדיניות המעלה את הצפיפות

)Walker,1997(.

השארת שטחים פתוחים 2.8

: 12קומיקאי אמריקאי אמר על קרקע

"They aren't making any more of…"

צורך מהותי הוא שימור שטחים פתוחים וקרקע

חקלאית מהחורבן שיוצרת הזחילה העירונית

כמו גם הגברת ,)גלישה של העיר אל הפרברים(

פיתוח של עירוב . הצפיפות בתוך הערים

" חדשה"שימושים יכול להיות דרך ליצירת קרקע

בלי לאבד שטחים פתוחים או סינון של פונקציות

. קהילתיות

12 Procos, D., (1976), Mixed Land Use,

Dowden, Hunchinson & Ross, Inc.,

Stroudsburg-Pennsylvania

15 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

הגברת הצפיפות של השימושים השונים

וריכוזים במבנה או באזור מסויים יכול להותיר

סביבם שטח פתוח שיתוכנן בהתאמה

. ובתשלובת עם הפיתוח של עירוב השימושים

ניתן היום לראות יותר ויותר פרוייקטים , כמו כן

את השטחים הפתוחים " הרים"המציעים ל

לגובה תוך יצירת נגישות ציבורית גבוהה

. לאזורים אלו

Plug-In Parking, Popular Architecture,

Brooklyn, 2011 :

חיזוק מרכזי הערים 3.8

ייקובס מדברת על כך שלעומת ימים 'ג

עברו בהם מרכזי הערים התאפיינו בעירוב גבוה

היום מרכזי הערים הפכו להיות , של שימושים

ואנשים מעטים נמצאים ,בעיקר מיועדים לעבודה

שימת דגש על . בהם לאחר תום יום העבודה

עירוב שימושים שיתחיל במרכז העיר נוגעת

כאשר , להשפעה ישירה על חלקים אחרים בעיר

כשכונה , העיר, לב העיר מתנוון או מתפורר

אנשים שצריכים - מתחילה לסבול, חברתית

באמצעות פעילויות מרכזיות , להיפגש

, רעיונות וכסף. אינם נפגשים עוד, שמתדרדרות

ואשר לעיתים קרובות , שמן הדין היה שייפגשו

נפגשים בדרך מקרה במקום שבו יש חיוניות

פערים נפתחים . אינם נפגשים עוד, מרכזית

והעיר אינה , ברשתות החיים הציבוריים בעיר

ללא לב חזק וכוללני נוטה . מסוגלת לגשר עליהם

העיר להפוך לאוסף של תחומי עניין מבודדים זה

היא מגמגמת ביצירת דבר מה גדול יותר . מזה

תרבותית וכלכלית מסכום כל , מבחינה חברתית

פיתוח של עירוב שימושים . החלקים הנפרדים

. מהווה מרכיב מרכזי בהתחדשות מרכזי ערים

משקיעים סירבו , )1990 (90אך עד שנות ה

לקונספט של פיתוח שמערב מספר שימושים

פירוט (הם ראו אותו כמסובך לניהול ויקר : יחד

לאחר מכן חל שינוי . )על כך בהמשך העבודה

בגישת המשקיעים כאשר החלו נסיונות לחידוש

דבר שמשך אכלוס וגרם לכך שעירוב , עירוני

.שימושים הפך להיות פוטנציאל להשקעה

(Adair& Coupland 2005(13.

שילוב פונקציות 4.8

תהרעיון בו פעילויות רבות תומכות אח

שמיכה "בשניה ונכללות תחת אותה

הוא שחקן חדש יחסית בפיתוח , "קומפקטית

האורבאני של שימושי קרקע שהחל לבוא לידי

הוא מייצג תגובה ייחודית לשילוב , ככזה. ביטוי

של כוחות עכשווים המשפיעים על פיתוח

. התצורה האורבאנית

כיום ישנם מספר מקורות המשפיעים על פיתוח

הקריאה להתחדשות : של עירוב שימושים

ההשפעה של הערים הקיימות והפיתוח , עירונית

של טיפוסים קרובים כמו למשל מרכז הקניות

הקונפסט . 2-שהתפתח לאחר מלחמת העולם ה

הוא הפסגה של , של עירוב שימושים אם כן

הטווח הפיזי בו ממוקמים . מגמות אלו

פרוייקטים של עירוב שימושים נע בין תצורה של

עירוב ורטיקלי המקיים קשרים הדדיים בין

או ארגון של , מגה סטרוקטורות, השימושים

מבנים אשר מקיימים קשרי הדדיות ביניהם

באמצעות פיתוח של דרכים ושטחים להולכי

שילוב של טיפולוגיות , באחרון , כמו כן, רגל

מגורים שונות מבטיח שאנשים ממעמד סוציו

אקונומי שונה יחיו בקרבה אחד לשני ויחלקו

13

UNSWORTH, R. "'City living’ and sustainable

development, The experience of a UK regional city, Town Planning Review, vol. 78, no. 6, pp. 725-

747, 2007

16 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

.14מרחב אחד שיצור קהילה אחת מגוונת

כל הפרוייקטים הללו חולקים את התכונה

המשותפת של קומפקטיות בין מרכיביהם

הם מצריכים ניהול . ואינטנסיביות גבוהה בקרקע

ופיתוח , תכנון מדוקדק, נכון של משאבים

לעיתים לאורך תקופות זמן , קוהרנטי

Abbett& Gladstone 1976(.מתמשכות

&Witherspoon .(

התערבות במבנים קיימים 5.8

בסביבה עירונית

עירוב שימושים הוא בעל תכונה

אדפטיבית לסביבה הבנויה ויש לו את היכולת

ליצור קשרים שעד עתה לא היו קיימים במרחב

יותר פרוייקטים של עירוב שימושים . העירוני

לוקחים חלק בשיקום ומחזור של סטרוקטורות

תוך ההכרה ההולכת וגוברת ביתרונות . ישנות

מלבד היתרונות .של פעולות מסוג זה

לשימוש חוזר במבנים יש יתרונות , החברתיים

&Abbett , 1976 (כלכליים לעומת בנייה חדשה

Gladstone &Witherspoon .(

סכמות של עירוב שימושים יכולות להשתלב

במערך שימושים קיים באמצעות תוספת בינוי

על מבנה או אתר קיים וכך לקיים מערכת יחסים

ליצור - הדדית בין ישן לחדש ובמידת האפשר

, מצב ביניים הדרגתי בו הישן מוסר בהדרגה

למרות . ובהתאם ליכולות הכלכליות

שהטכנולוגיה של היום מאפשרת התערבות

" אירוח"הוא " עדין"ביטוי נוסף ויותר , מסוג זה

של עירוב שימושים במבנה או חלל קיים עם

להתערבות .מעט מאוד שינוי פיזי או כלל לא

מסוג זה יש יתרון כלכלי לעומת תוספת בינוי

).Procos, 1976 (החדש

מערכות תחבורה יעילות ותכנון 6.8

מוטה תחבורה ציבורית

אחת הסיבות הנפוצות שבעטיין

מקדמים עירוב שימושים ושימוש קומפקטי

בערים היא על מנת להפחית יוממות ועל כן

14

http://www.mfe.govt.nz/publications/urban/value-urban-design-summary-jun05/html/page7.html(

היתרון במספר גבוה של שימושים בטווח

הצפי הוא שהדבר יעודד פיתוח מוטה . קרובה

יפחית את השימוש במכונית , תחבורה ציבורית

הפרטית ועל כן יפחית את צריכת הדלק הכוללת

, תקדים חי ונושם היא בעיר פורטלנד. והפליטות

ההשקעה הנרחבת בתשתית לתחבורה . אורגון

מהתושבים 43%ציבורית גרמה לכך ש

ישתמשו בתחבורה ציבורית כמו אוטובוס ורכבת

). Girardet, 1992(קלה

Newman andי " ע1989-במחקר שנעשה ב

Kenworthy הם לקחו מספר ערים מרכזיות

סביב העולם ובדקו את צריכת הנפט לנפש

ומצאו תבנית עקבית לפיה ככל שהצפיפויות היו

כך הייתה צריכה של פחות דלק , גבוהות יותר

, הייתה לפיכך, המסקנה מהמחקר שלהם. לנפש

כי הפתרון להפחתת צריכת הדלק והפליטות

הוא הקידום של ערים קומפקטיות ותכנון מוטה

. Breheny,1996(15(. תחבורה ציבורית

:גרף המתאר את היחס בין צריכת הדלק לצפיפות

קשר נוסף בין עירוב שימושים למערכות

תחבורה ציבורית הוא היכולת ליצור מרכזים

, עירוניים בפרברים מבוססי הרכב הפרטי-סמי

, תוך פיתוח תשתית למערכות תחבורה ציבורית

15

Vreeker, R., "Sustainable Urban Develoopment: The

Case of Mixed and Compact Land Use", In: Vreeker,

R., Deankin, M., Curwell, S., (ed.), (2009), Sustainable

Urban Development, Vol.3, The Toolkit for Assessment,

Routledge, Abingdon-Oxon

17 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

ברחבי . שמטרתן לקשור את הפרבר אל העיר

הפרבר ישנם אזורים בהם לא קיימים שירותי

במקומות אלו קיים . תחבורה ציבורית כלל

הפוטנציאל להקים מערכות של רכבת קלה

אך פתרון כזה הוא . בתקציב סביר )חשמלית(

פתרון שיכול לעודד פיתוח הוא .חלקי בלבד

מרכזים של עירוב -הפיכת התחנות לסמי

יכול לעזור במימון עצמי של ובנוסף שימושים

.התשתיות

מרכזים מסוג זה הוא פיתוח שחסר באזור

פיתוח של , אלובאמצעות מערכות . הפרבר

. שירותי תחבורה ציבורית הופך ריאלי וישים

הדבר מבטיח כי הרבה מאוד שירותים מקומיים

יוכלו לקבל הנכחה ולהבטיח קשרי תחבורה

שבפרבר ליעדים יםמרכז-יעילים מהמיניישירים ו

בציריך לדוגמא מקדמים את . נוספים בעיר כולה

הרחבת הרכבת הקלה ופיתוח של מרכזים

חלה ירידה , באותו זמן. עירוניים סביב התחנות

בשימוש במכונית בעוד שהשימוש בתחבורה

- נסיעות לאדם בשנה500הציבורית גדל למעל

16המספר הכי גבוה באירופה

, Newman& Kenworthy, לדברי הכותבים

לא צריכים , רבים מהפרברים שאינם צפופים

אלא יכולים לאמץ סטרוקטורה , להיבנות מחדש

במידה ויתממש ,חדשה שאינה תלויה במכונית

. פיתוח של מיני מרכז כמוקד סמוך אליהם

מרכזים אלו יעודדו פיתוח תשתית לשבילי

ויעודדו פיתוח של תחבורה ציבורית אופניים

כמו למשל הפעלת קו פנימי (לשירותים מקומיים

. )אוטובוסים-של מיני

לשינוי התחבורתי יתרונות נוספים כיון שיש לו

, פוטנציאל להפוך את הרחובות לבטוחים יותר

ומתאימים להליכה רגלית אנושי בקנה מידה

במידה ופיתוח , כמו כן. ונסיעה באופניים

אזורים לצד יתקיים בפרברים מסוג זה תחבורתי

השימוש בשטחים , של קניונים ומרכזי קניות

המיועדים לחנייה יפחת ויהיה ניתן לאט לאט

. להחזיר את השטחים הללו לציבור

16

. שנת הוצאת הספר2000 נכון לשנת

קיימות דוגמאות מעטות בעולם לתהליכים מסוג

, בקליפורניה- אך הם מתחילים להתרחש, זה

הוחלף במרכז של 60-מרכז קניות משנות ה

עירוב שימושים ותחנה של תחבורה ציבורית

)Center of livable communities ,1996 .(

דוגמא אף יותר מרשימה נבנתה באדיסון

)Addison( שבדאלאס בה עיר קצה קלאסית

כבישים מהירים ,שהייתה מוקפת במגרשי חניה

ודרכים מאספות הפכה למרכז עיר חדש עם

שדרת עצים ומדרכות להולכי רגל ואזורי ישיבה

Livable places update( ציבוריים

November, 1997.(17

כוללת Addison centerתוכנית האב של

, גני כיס, בניינים שחזיתותיהם פונות לרחוב

חללים ציבוריים פתוחים לאירועים עירוניים

ושילוב של בינוי מגוון בין ארבע קומות סביב

הפיתוח החדש גם כולל , פרטיות-חצרות סמי

,Newman (.2005-רכבת קלה שהושלמה ב

Kenworthy, 2000.(

עירוב שימושים כמודל דינמי 7.8

האיכות של המודל הדינמי באה לידי

, שוניםמשתמשיםמשמעויות שונות לבביטוי

ללא (גישה חופשית להולכי רגל : בצורה איכותית

. למגוון פעילויות וסביבה פיזית מגוונת )מכוניות

תחושת מקום בה ". אורבאניות"לאדריכל זוהי ה

. מבנים בודדים מתייחסים לפיתוח הכולל

למהנדס זוהי יצירת סטרוקטורה יעילה

ליזם זוהי . המשרתת את כל מרכיבי הפרוייקט

הזדמנות לסינרגיה עם כוחות השוק הנובעת

מעירוב עשיר של שימושים התומכים אחד בשני

. נמתחים לאורך תקופות שונות של אקטיביותו

תצורה פיזית , הדינמיות הזו נובעת מריכוז ומגוון

. סירקולציה פנימית וגישה חיצונית, עיצוב

17

Vreeker, R., "Sustainable Urban

Develoopment: The Case of Mixed and Compact

Land Use", In: Vreeker, R., Deankin, M., Curwell,

S., (ed.), (2009), Sustainable Urban

Development, Vol.3, The Toolkit for Assessment,

Routledge, Abingdon-Oxon

18 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

יתרונות של עירוב שימושים .9

בפרק זה ננסה לבחון את מגוון היתרונות

, התכנוניים של המודל לעירוב שימושים בעיר

בהם ניתן למנות מתן אפשרות לתכנן עיר

קומפקטית ובקנה מידה אנושי תוך יצירת מגוון

. העירונית(Livability) המשפר את החיות

העלאת איכות חיים ואורח חיים 9.1

בריא

A Theory", מבאר בספרו' קווין לינץ

of Good City Form" , את ההגדרה של איכות

. חיים בעיר המקבלת ביטויים שונים בכל עת

נעשו מספר ניסיונות להגדיר סט 80-בשנות ה

עקרונות להדרכה והערכה של תכנון עירוני

חיים של התושבים השיקדם את איכות

)1981Lynch, (18 . ניסיונות אלו חולקים הנחות

, בסיס דומות מאוד הנוגעות לערכים ויזואליים

פונקציונאליים וסביבתיים של מקום ושל החוויה

). (Rowley, 1996העירונית

ערכים אלו חופפים , באופן בלתי נמנע

ומשפיעים על הרכבים ומתערבבים אחד בשני

שונים של שימושים בדרכים מגוונות וברמה

מידת התרומה של עירוב , כמו כן. שונה

השימושים לאיכות החיים משתנה תמידית

Rowley, 1996) .(

אחד מהטרנדים החלוציים של המודל הוא

מגמה זו החלה ". עבודה- חיים" המשלב פיתוח

כאשר מפעלים רבים ובתי מלאכה 80-בשנות ה

שינוי את ייעודם והפכו לשכונות מגורים

. 19המשלבות פונקציות ציבוריות

עדיפות לפיתוח אתרים ושימוש חוזר בבניינים

, תוך דגש על פיתוח מודל המערב שימושים

בעיקר סביב מוקדי תחבורה ציבורית והעלאת

משפרים את איכות העיר והחיים , הצפיפות

. האורבאניים

18

Lynch, Kevin, A Theory of Good City Form, MIT Press, Cambridge MA and

London 1981 19

http://www.nahb.org/fileUpload_details.aspx?cont

entID=37219

בבניינים שעברו - דירות מגורים במרכזי ערים

הן מרכיב מרכזי , שימוש חוזר ובבלוקים חדשים

בשיפור החיות העירונית ובפיתוח בר קיימא

(Nathan and Urwin, 2005).

האינטגרציה בין שימושים שונים היא אחד

המרכיבים המאפיינים את המודל והכרחיים על

הצבת . מנת ליצור מקומות חיים ועשירים

שימושים שונים במרחקים קצרים אחד מהשני

יוצרת אלטרנטיבות נוחות ונגישות להתניידות

. כמו הליכה ברגל או רכיבה על אופניים

משמעות הדבר היא השפעה חיובית על צריכת

האנרגיה והזיהום המעלה את איכות החיים

).Unsworth, 2010(בעיר

התאמה ורגישות לסביבה קיימת 9.2

פיתוח של עירוב שימושים מביא

: לאהדת הציבור כתוצאה ממספר גורמים

ההתאמה לקנה המידה והאופי של הסביבה

)לא תמיד(תכנון פיזי בעל נוכחות , הקיימת

פיתוח של . ושיתוף פעולה בין שירותים שונים

עירוב שימושים יכול לתפקד כגורם מוביל

) downtown(מגוון ערים תחתיות בלחיוניות

" מילוי חללים"באמצעות פעולות של , ובפרברים

)infill ( וריכוז של פונקציות עירוניות חסרות

. מסעדות ותיאטראות, לדוגמא בתי מלון.בעיר

)(Witherspoon, Abbett, Gladstone, 1976 .

שעות ביממה24תפקוד 9.3

במקרה והמרחב , ייקובס'יין ג'על פי ג

הדבר , הציבורי מוקף בשימושים מסוג אחד

שילוב . ישפיע על השימוש בזמן מסוים ביום

מגורים יחד עם פונקציות משלימות ייצור מגוון

שימושים ואף יכול להרחיב את הפעילות

. במציאות היומיומית במהלך שעות היום והלילה

), 2008 (1961) (Jacobs.

ראולי בוחנת במאמרה את מימד הזמן של

למימד , לטענתה. הפרויקט בהקשר העירוני

הזמן יש חשיבות גדולה בעירוב של פעילויות

פיתוח לעירוב שימושים מפורש . ושימושי קרקע

בדרך כלל כשילוב של שימושים המאכלסים

כתוצאה אנשים , חלקים נפרדים בבניין או בלוק

19 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

אך . באים והולכים מסיבות שונות ובזמנים שונים

בבניין מסוים החללים חולקים , לעיתים

. ומאכלסים מספר רחב יותר של פעילויות

פעוטון שפעיל בשעות הבוקר יכול ,לדוגמא

בשעות אחר הצהריים להפוך למקום מפגש

שקט לזוגות ובשעות הערב לשמש כחלל

. לשיעורי אירובי

20 : תפקוד לאורך שעות היוםתדיאגראמו

מסוג זה מצריך ניהול מתאים חלל שיתוף

ומאפשר קיום פעילויות שמפאת עלויות השכרה

רווח . מש בחלל לבדןתמיקרות לא היו יכולות לה

נוסף שמודל זה מאפשר הוא העשרה של החיים

. החברתיים בתוך הקהילה

מסבירה את ההשלכות הכלכליות ראולי

המחירים . והתכנוניות של פרויקט מסוג זה

הגבוהים של בנייני מסחר חדשים יוצרים מצב בו

רק הארגונים הרווחיים ביותר יכולים להרשות

אך מדובר בנוסחה . לעצמם לאכלס נכסים אלו

.שנוטה לקבל שינויים ולהתפתח בהדרגה

תהליכים של תתי חלוקות והשכרה ומגוון עשיר

אוכלוסייה ואורח חיים מקומי , של פעילויות

השימושים המאכלסים את . עתידים לקבל ביטוי

החלל הם ברי שינוי וכך גם החלל עצמו יכול

חידוש על מנת להתאים לתנאים /לעבור שיפוץ

.) (Rowley, 1996החדשים

20 Abbett, J.P., Gladstone, R.M.,

Witherspoon, R.E., (1976), Mixed-Use

Developments: New Ways of Land Use,

ULI-the Urban Land Institute., Washington

נגישות וחשיפה עירונית 9.4

אדריכלים , עירית סולסי ודרור גרשון

כותבים במאמרם על אחד , אורבאניים

מהיתרונות של מודל עירוב שימושים ששם דגש

בנגישות ובחשיפתו של הפרויקט אל הקונטקסט

ישנה חשיבות בהתייחסות התכנון . העירוני

לשיתוף החזיתות ובחשיפתן לרחוב ועל ידי כך

, מעודדים את השימוש בפונקציות ציבוריות

. וגורמים לאוריינטציה ונגישות עירונית

הכותבים מעלים יתרון נוסף של המודל והוא

. מגוון אפשרויות להגיע ממקום אחד לאחר

הדבר יוצר סביבת שוטטות מעניינת לתנועת

בשל העובדה שמודל זה מוטה . הולכי רגל בעיר

קיימות מספר אפשרויות , ומכוון תחבורה

, ההגעה ברכב. להתניידות במערך העירוני

או בתחבורה ציבורית בקרבת , באופניים, ברגל

מקום גורמת לאנשים רבים יותר להשתמש

כאשר מתכננים פרויקט . בשירותים העירוניים

קיימת נטייה גדולה " פרוייקט-מגה"גדול ובודאי

של צוות התכנון ובעיקר יועצי התנועה והיזמים

החיסכון בכמות . לנסות לחסוך בכמות הרחובות

רחובות מוביל לרחובות רחבים יותר עם תנועה

מסוכנת להולכי הרגל , רעשנית, מהירה, כבדה

מוביל לכך שאנשים לא ,וכמובן לא נעימה

המסחר מפסיד ותחושת , מסתובבים ברגל

. 21הביטחון יורדת

היבטים תחבורתיים 9.5

,על פי הממצאים במאמרה של ראולי

אחד הגורמים המשמעותיים בבחירה של אנשים

אם לגור בעיר או בפרבר הוא עלויות נסיעה

). (Rowley, 1996וצורך בהקטנת היוממות

ממצאים אלו ממחישים את הצורך בתכנון מכוון

תחבורה ציבורית ובפיתוח תשתיות תחבורה

הלן וואקר . יעילות אשר יקטינו את היוממות

, כותבת במאמרה על הקשר בין שימושי קרקע

סביבה ותחבורה אשר נדון במגמות מדיניות

21 www.iritdror.co.il/articles/20080414.doc -

20 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

כאשר מגורים קרובים . הערים בשנים האחרונות

הפנאי מוסדות החינוך , למקום העבודה

ושירותים אחרים יומיומיים יש לכך פוטנציאל

תפקודיות ומאפשרים לחוות -לפונקציות מולטי

את העיר ברגל או באופניים מאשר להסתמך על

מודל זה ממחיש את החשיבות . הרכב הפרטי

של הסביבה העירונית בחיי היומיום של

המשתמשים ומאפשרים לתפוס את המרחב

). Walker, 1997(בקנה מידה אנושי

פיתוח של עירוב שימושים תומכים ומקדמים את

השימוש בתחבורה ציבורית כיון שהיא מפזרת

את הניידות לאורך היום ולא מעודד שימוש

. בבקרים או בשעות הערב- בשיא הפעילות

)(Witherspoon, Abbett, Gladstone, 1976 .

תפקודים שיפור -הקטנת הזיהום 9.6

סביבתיים

בימים אלו מקיימים ויכוחים על כך

פיתוח מודל , שבעיר בכללותה ובשכונותיה

עירוב שימושים יכול לקדם קיימות תוך הכרה

בפשרות והתאמות לסביבה הקיימת שיש לקחת

ישנה חשיבות ראשונה במעלה לנושא . בחשבון

הקיימות כאשר כל הגורמים הרלוונטיים נלקחים

אפשר לראות במבנים בודדים . בחשבון

ובבלוקים עירוניים המשלבים שימושים שונים

שנושא הקיימות מפותח במידה מועטה

Rowley, 1996)(.

ראולי כותבת שיש לתכנן בפרויקטים חדשים

ובמבנים קיימים מתוך תפיסת הקיימות

העלאת הצפיפות . והפחתת צריכת האנרגיה

במודל המערב שימושים מפחית את האנרגיה

השענות על אמצעי . הנובעת מצריכה יומיומית

אופניים והליכה רגלית , תחבורה ציבוריים

ישנה חשיבות . מפחיתה את צריכת הדלק

במיוחד במרכזי ערים , בשילובם של פונקציות

אשר לא רק שומרים את ערך משאב , צפופים

הקרקע אלא גם משפרים את היעילות

האנרגטית של המבנה כיון שהמרכיבים

24העירוניים המגוונים שומרים על סביבה חיה

. 22שעות ביממה

קהילתיות "- שינויים חברתיים" 9.7

והפחתה בפשיעה

אזורים שונים בעיר מאופיינים

אחוז פשיעה , סוציאליסטית- בהתנהגות אנטי

גבוה ונמדדת מתיחות גבוהה בקרב המבקרים

פשיעה ופיתוח ", פטרסון במאמרה. באזורים אלו

טוענת שלשימושים השונים , "עירוב שימושים

באזור מסוים יש השפעה מזערית ברמת

הפשיעה הכוללת מתוך ההנחה שפשיעה עלולה

אך לתכנון הסביבה . להתרחש בכל מקום

האורבאנית יש השפעה בפוטנציאל של הפשיעה

גורמים אחרים כמו סגנון התכנון . להתרחש

ומדיניות סוגי השימושים במקום יכול להוות

. הבדל דרמטי בהפחתת אחוזי הפשיעה

ב גילו שרמת האלימות נמוכה "מחקרים בארה

מחקרים . יותר באזורים בהם יש שימושם שונים

אחרים דיווחו שמקומות אלה בטוחים יותר

הודות למספר רב יותר של משקיפים לאורך

,Roberts, Loyd- Jones(שעות היום והלילה

1997 .(

Sustainable Urban Development ,בספר

רון וריקר מתייחס למחקרים רבים שבדקו את

הם . מערכת היחסים בין צורה מרחבית וניידות

הם אופן בו בחקרו את מערכות היחסים

ממצאי . מרחבב מספר האנשים משפיעים על

המחקר גילו כי נוכחות אנשים המאכלסים

מרחב מסוים למשך מספר רב יותר של שעות

" פיקוח הטבעי"הובילה לתוצאה של העלאה ב

. המתייחס להפחתה בפשיעה

המחקרים דנו בשאלה אם הפחד מפשיעה

יופחת כאשר מרכזי הערים לא יהיו יותר נטושים

בשעות הערב וכך אנשים ירגישו פחות

הדוגלים בכוח . חשופים במצבים אלו/פגיעים

מניחים כי התערבות אישית " פיקוח הטבעי"ה

22

http://www.buildings.com/ArticleDetails/tabid/332

1/ArticleID/9004/Default.aspx

21 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

, כמו למשל לשאול שאלות, של המבקרים

יפחיתו את אחוזי , ולכל הפחות לדווח,לאתגר

אך האם אנשים . 1995Sucher ,(23 (הפשיעה

היום מוכנים להפסיק לתפקד כצופים פאסיביים

? ולקחת חלק פעיל המעורב במצב

מחקרים אחרים בוחנים את הקשר בין העיר

הם מראים כי מרכזים . ופשיעה במרכזי ערים

בעלי ריכוז של מוקדי בילוי ועסקים נמצאים

לעיתים קרובות בתדירות גבוהה של פשיעה

ריכוז של עסקים . וחוסר סדר במרחב האורבאני

המספקים בידור לילי והיעדר כל סוג של פעילות

מובילה לפחד מפני , אחרת בעלת מוקד משיכה

המפתח למרחב , על פי דעת המתכננים. פשיעה

. בטוח יותר הוא כזה שיש לו חסינות כלכלית

- הוא נמצא בשימוש לאורך כל שעות היום

משעות היום עד לערב ולשעות הלילה

Vreeker, 2009 ) (.המאוחרות

תכנון המשלב מגורים יחד עם פונקציות , בנוסף

משקיפים "ציבוריות יוצר סיטואציה בה קיימים

בדרך זו הביטחון . על המרחב הציבורי" טבעיים

. פורמלית- של המקום נוצר כתוצאה מ שליטה א

)Roberts, Loyd- Jones, 1997( וגורמים

מודלים ב בטוחים יותר מאשר גישלעוברים להר

. המשלבים רק פונקציות ציבוריות

קבוצות שונות ,יש לציין כי בשנים האחרונות

מנסות לקדם את נושא הפשיעה בעיר ולהעמידו

פמיניסטיות . על סדר היום של המתכננים

מתווכחות על כך שעירוב שימושים מגוון

ואינטגרטיבי יכול לקדם שוויון הזדמנויות ויש לו

פוטנציאל להפחית את המידה הצפויה או

. המדודה של הטרדה או פגיעה

Rowley, 1996) .(

מודל עירוב , לעילהנידונובשל סיבות אלה

שימושים יכול להחיות אזורים שונים בעיר ויש לו

תפקיד חשוב בהגברת תחושת הביטחון במרחב

23 RODENBURG, C. A. & NIJKAMP, P.,

"Multifunctional Land Use in the City: A Typological Overview", Built Environment, Vol. 30, no. 4, pp. 274-288, 2004

. הציבורי והפחתת אחוזי הפשיעה בעיר

)Walker, 1997 .(

הגדלת שטחים ציבוריים פתוחים 9.10

מתנהלים דיונים בהולנד על , כיום

מונח ". פונקציונאלי- שימוש קרקע מולטי"המונח

זמנית - זה יכול להיות מוסבר כתופעה ניסיונית

גישה . מרחבית-ולהיחקר בפרספקטיבה כלכלית

נוספת מבארת את המונח כקונספט תכנוני

השואף לשילוב תמציתי ומרוכז של פונקציות

על מנת לשמור על , אקונומיות באותו אזור-סוציו

. מרחב יקר ולגייס את הסינרגיה לטובת הכלכלה

במחוזות המאופיינים בצפיפות גבוהה כמו הולנד

אנו עדים , ובאזורים מטרופולינים אחרים בעולם

לשינוי בגישה הנמצאת במגמת פיתוח של

שימושי קרקע "מודלים משולבים ותהליכים של

בגבולות גיאוגרפיים ,"פונקציונאליים- מולטי

אלו מהווים קונספט יעיל לשמירת . מוגדרים

לא רק באמצעות החלוקה הזמנית של , המרחב

אלא בעיקר )עירוב זמני(פונקציות במהלך היום

באמצעות החיפוש אחר קומבינציה ורטיקאלית

construction in multi-layer(של הפונקציות

constellations.(

)Rodenburg, Nijkamp ,2004 (

מודל עירוב שימושים אינו שם לו ,לטענתנו

למטרה להגדיל את השטחים הפתוחים בעיר

ולתכנן את הסביבה דרך העקרונות של המרחב

. שואף לתכנן"אורבניזם הנופי"כפי שה, הפתוח

אלא עיקרון הגדלת השטחים הפתוחים מתקיים

החיפוש אחר . ש בדרך עקיפה.במודל ע

עקרונות המגדילים את הצפיפות בעיר וניסיונות

המשלבים שימושים שונים בהעמדה

הם אלה שבסופו של דבר משאירים , ורטיקאלית

ומגדילים את השטחים הפתוחים בעיר ובכך

עם זאת העמדה .מעלים את איכות החיים

ורטיקאלית אינה מבטיחה שימור של שטחים

פתוחים בעיר ועל המתכננים לדאוג לניהול נכון

. ושמירה עליהם

22 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

אתגרים .10

יחד עם היתרונות התכנוניים הגלומים

יש לקחת בחשבון כי אם , בעירוב השימושים

עירוב השימושים לא יעשה בצורה מושכלת הוא

בכלכליות של , עשוי לפגוע באיכות החיים בעיר

שימושים בעלי השפעה סביבתית ופגיעה בערכי

. ן ואף לחשוף את האוכלוסייה לסיכונים"נדל

בחלק זה נבחן את האתגרים העומדים בפני

. מתכנני מודל עירוב שימושים

24קונפליקטים בין שימושים 10.1

אחד האתגרים העומדים בפני מתכננים

המשלבים שימושים שונים בקרבה אחד לשני

הוא ליצור סגרגציה בין שימושים סותרים

ננסה . העלולים להביא למפגע פיסי או חזותי

לסקור את המפגעים והקונפליקטים האפשריים

: בתכנון המודל

קירבה של שימושים רגישים -איכות אוויר

תחנות תדלוק וכבישים או תכנון לא , לתעשייה

נכון של כל אלה יכול להוביל לחשיפת אוכלוסיה

.לאיכות אוויר ירודה

קירבה של מגורים או שימושים רגישים -ריח

לבתי אוכל ובעיקר לארובות האוורור והמנדפים

.של בתי האוכל עשויות להוביל למפגעי ריח

קירבה של מגורים ושימושים רגישים אל -רעש

אולמות , אזורי תעשייה, מוקדי פעילות מסחרית

ואף מקומות מהן מפונה , פאבים, שימחה

פסולת בשעות בלתי סבירות עשויה להוביל

.למפגעי רעש בלתי סבירים

קירבה של שימושים רגישים -חומרים מסוכנים

אל מפעלים או עסקים בהם מאוחסנים או

24

http://www.nrg.co.il/online/1/ART1/735/406.html.

נעשית פעילות הכוללת חומרים מסוכנים אינה

מורגשת בהכרח בחיי היום יום ולא בהכרח

אולם באם תתרחש . פוגעת באיכות החיים

קטסטרופה או באם יתרחש אירוע חומרים

.מסוכנים עלול להיווצר סיכון לחיי אדם

קירבה של מגורים ושימושים -מפגעים חזותיים

ובעיקר ' מרכולים וכו, רגישים לבתי אוכל

לאזורים האחוריים שלהם בהם מתבצעת

עשויה להוביל , אחסנה או פינוי זבל וכיוצא בזה

.למפגעים חזותיים

תשואה לגודל-כלכליות ורווחיות 10.2

ראולי מתייחסת במאמרה על נושא

יזמים . הכלכליות של פרויקט המערב שמושים

, שואפים לפתח נכסים בעלי ערך מקסימאלי

ושמים דגש , במינימום סיכון ובמקסימום נוחות

של (exchange value) על ערך החליפי

משקיעים בסקטור המסחרי מפתחים . הפיתוח

אסטרטגיות להתמקצעות גבוהה בעקבות

חברות שונות . הסיכונים בהשקעה של הפיתוח

. חנויות ומשרדים, קמעונות, מתמחות בעסקים

שוק ההשקעות מחולק לתתי , באופן דומה

שווקים ומשקיעים בוחנים לא רק את

הפרופורציה של קרנות ההשקעה ברכוש אלא

. גם את אחוז הרלוונטיות לסקטורים שונים

מגמות אלו פועלות בניגוד לפיתוח של עירוב

ישנה ביקורת על . ) (Rowley, 1996. שימושים

הנוגעת לנטייתם הברורה , רכוש-אותם מפתחי

). Rogers, 1995(. מועד-והממוקדת ברווח קצר

מפרט את חסרונותיהם של נכסים ' בנת, בנוסף

קיימים המערבים שימושים ככל הנוגע

האתרים ממוקמים בדרך כלל )1: (25להשקעה

שטח )2(; באזורים משניים או פחות מכך

הם מאוכלסים בעסקים )3(הפרויקט קטן מידי

; קטנים שלא נוטים להיחשב כהשקעה טובה

25 ROWLEY, A. "Mixed-Use Development:

ambiguous concept, simplistic analysis and

wishful thinking?", Planning practice and

research, vol. 11, no. 1, 85-97, 1996

23 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

מספר שימושים המאכלסים חלל אחד )4(

בניינים )5(; מחייבים הוצאות ניהול גבוהות יותר

של עירוב שימושים הם פחות גמישים מאשר

מגורים מוסיפים )6(; בניינים בעלי שימוש אחד

אילוצים עתידיים כיון שימנעו את יכולת הגדילה

אין עדיין מנגנון מוכח המספק )7(; של הנכס

). Bennett,1978(. מידע לגבי סוג זה של פיתוח

עירוב שימושים עשוי להצריך הטלת , בנוסף

כגון (מגבלות הן על שימושים יצרניים שונים

שעות פעילות וכיוצא , הגבלה על סוגי חומרים

כגון ברצועות (והן על שימושים אחרים )בזה

. )מרחקי ביטחון וכדומה, הפרדה רחבות

למגבלות אלה עשויות להיות השלכות כלכליות

משמעותיות הן על השימושים עצמם והן על

26.ערכי הקרקע סביב

פיתוחים חדשים של סכמות עירוב שימושים לא

למרות . בהכרח ינחלו כישלון בהחזר ההשקעה

ובמקרה כזה ראולי ממליצה על , שהדבר אפשרי

השקעה פיננסית מצד הממשלה שתהיה

אך עדיין הן , הכרחית על מנת לגשר על הפער

. לא מנפיקות את התמורה הכי טובה

ישנם גורמים הפועלים בניגוד לפיתוח של עירוב

בפיתוחים בעלי קנה מידה גדול )1 (27:שימושים

קיימת דאגה הנוגעת להשפעה ולתוספת

ההשקעה כספית במערכות תנועה נפרדות

תקנות )2(; למגורים ולמסחר )מדרגות ומעליות(

חברות )3(; אש הופכות להיות נוקשות יותר

גדולות מעוניינות להנכיח עצמם על חזיתות

הבניינים באמצעות תמונות גדולות וקיים חשש

חוזי )4(; שהדיירים האחרים יפעלו כנגד כך

שכירות נוטים להסתיים בזמנים שונים לדירות

26

http://www.nrg.co.il/online/1/ART1/735/406.h

tml

27 ROWLEY, A. "Mixed-Use Development:

ambiguous concept, simplistic analysis and

wishful thinking?", Planning practice and

research, vol. 11, no. 1, 85-97, 1996

כאשר בניינים מאכלסים )5(; מגורים ולעסקים

הדייר , דיירים בעלי אמות מידה פיננסיות שונות

במעמד סוציו אקונומי נמוך מוריד את הערך של

. אלו בעלי מעמד סוציו אקונומי גבוה

נקיות "משקיעים מעדיפים עסקאות )6(

ואינם מעוניינים להשקיע בפרויקט " ומאורגנות

שיכול להיות פחות אטרקטיבי להשקעות

). ,1992Hillman(עתידיות

י "נכסים של עירוב שימושים נתפסים ע, לסיכום

המשקיעים כפחות אטרקטיביים לעומת נכסים

. של שימוש בודד שמכניסים רווחים גבוהים יותר

העובדה ששוק הביקוש של נכסי עירוב שימושים

רק מחזקת , קטן יותר מאשר שימושים בודדים

את הזלזול בפיתוח של עירוב שימושים ומאטה

. העיר כולהעלאת קצב השפעתו

חוסר שביעות רצון 10.3

נשאלת השאלה האם מודל עירוב

שימושים משקף את סגנון החיים היום ואת

? שאיפותיהם של האנשים

ו פורד דן במאמרו על השלכות החיים בעיר 'ג

עירוב שימושים נקשר ,לטענתו. קומפקטית

. לעיתים עם מדיניות של הגברת העירוניות

שנערך בקרב ) 2009(ב "בסקר לאומי בארה

התושבים הגרים בשכונות שעברו מדיניות של

לא נמצאו לעיתים קרובות , חיזוק העירוניות

. לרבות יחסי שכנות ולכידות סוציאלית, יתרונות

אלא דווקא היו ביטויים של חוסר שביעות רצון

חילוקי דעות , ממצבים של התקהלות יתר

תנועה מרובה ורעש שנוצר , הנוגעות לחניה

כתוצאה ממסחר ותרבות לילה הממוקמים לצד

& Williams, 1999,Roberts). מגורים

Gornostaeva, 2007)

פורד טוען כי לא נשאר מקום בעיר , בנוסף

בייחוד , צפופה וקומפקטית למשפחות וילדים

את טענה זו ממהר להסביר . במרכזי ערים

גורים למשפחות מדבר נוצר בשל העדר שה

ברבים ממרכזי .צעירות ומחסור במבני חינוך

מעלים ספקות על האופן , האזורים האורבאניים

קיימות תבו פרקטיקת עירוב שימושים מבטא

24 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

,Silverman, 2005; Unsworth) . סוציאלית

2007)

חוסר שביעות נוסף שיכול לגרום מודל המערב

שימושים הוא חווית העירונית המשפיעה באופן

אחר על קבוצות שונות באוכלוסיה בהתאם

מין ומצב משפחתי ואקונומי , מגזר, לגיל

)Jarvis, 1980(" .יכול " לגור מעל החנות

במצבים מסוימים , להתאים לאנשים מסוימים

. ואילו אחרים יראו את זה כסידור מאוד לא נוח

Rowley, 1996) .(

מודל עירוב שימושים נוצר כתגובה למודל

נשאלת . רי וכחלק ממדיניות חיזוק העריםרבהפ

השאלה האם הצליח מודל זה ליצור העדפה

? והפך למודל נחשק בקרב האוכלוסייה

ראולי דנה על כך במאמרה בהציגה את המודל

אחד . רי כמודל מעודכן ועכשווי בימינובהפר

ש הוא הפופולאריות של .המכשולים של מודל ע

למרות כל המאמצים של קידום . ריבהמודל הפר

עדיין יש מספר לא , מודל העיר הקומפקטית

מבוטל באוכלוסיה שמעדיפים לעבור מהעיר

גרייסון ויואנג מחזקים טענה זו . ברגע שיוכלו

החיים העירוניים נמצאים תחת "וכותבים ש

אנשים מתקהלים בעיר כתגובה . פרדוקס

הם , וכשעושים זאת, לאפשרויות המוצעות להם

נפגשים עם אותם חוויות שהתרחקו מהם

). Grayson & Young, 1994(".. מלכתחילה

ישנם ביקורות נוספות על כך שהמתכננים

לאופן שבו את האוכלוסייה " חנך"מנסים ל

וביקורת . אפשר ליהנות מהחוויה העירונית

רוב האנשים מעדיפים ש נוספת היא העובדה

. לבקר בעיר כאורחים מאשר לגור בה

בעלי משפחות וילדים מעדיפים עדיין לגור

ומידה מסוימת , בבית עם גינה, באזורים שקטים

לחיות תחת הפרדה בין החיים הציבוריים

. לפרטיים ולהיות בקשר ישיר עם הטבע

כל אלה , לטענתה של ראולי, בסופו של יום

משפיעים על בחירת סביבת המגורים של האדם

אם הוא יכול להרשות לעצמו לעבור לעיר

מבחינה כלכלית ואם העיר תספק את איכות

יש , לראייתינו. רבהחיים שהתרגלו אליו בפר

שחקני "מודלים נוספים היום שמצטרפים כ

למודל עירוב שימושים כדי להעביר את " חיזוק

אחד מהם הוא . ריות לעירבהאיכויות הפר

) Landscape Urbanism(" אורבניזם הנופי"ה

המארגן את המרחב על פי , שהזכרנו קודם לכן

איכויות השטחים הפתוחים וממזער את

אורבניזם ומתן אפשרויות - ההגמוניה של הניו

לתכנון מבני מגורים עם גינות פרטיות בהעמדה

. ורטיקאלית

גישות שונות לעירוב .11 שימושים ברמת העיר

השפעת הסטרוקטורה העירונית 11.1

לסטרוקטורה של העיר תפקיד מכריע על

אופי ואיכות החיים בעיר והיא מורכבת ממספר

אלו נובעים . צפיפות וחדירות, גרעין: מאפיינים

. הרחובות והשבילים, מתפרוסת הכבישים

Rowley, 1996)( . לסטרוקטורה השפעה רבה

. על אופן הפיתוח של מודל עירוב שימושים

ננסה לבחון בחלק זה את הקשר בין עירוב

שימושים לסטרוקטורה והשפעותיה של

. האחרונה על המודל

ערים היסטוריות נבנו בדרך כלל סביב גרעין

בעל היררכיה מובהקת כאשר המקום , "סגור"

, בעל החשיבות הגדולה ממוקם במרכז העיר

והעיר מתפזרת בהדרגה , בדרך כלל מוסדות דת

חלק מהכותבים . ביחס לאותו מקום מרכזי

המאופיין , "חיות עירונית"מקשרים את המונח

. ללב המסורתי או לעיר מרכזנית, ש.במודל ע

ישנה דאגה סביב נושא זה כיון שאזורים

אורבאניים רבים תלויים במרכזיהם ואם מרכזים

אלו ידעכו אי פעם אזיי כך גם הטווח האורבאני

. המקושר אליהם

25 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

28:סכמה של עיר מרכזנית

כתגובה לעיר מרכזנית תכננו מערכות חדשות

מספר בדמות שלערים קיימותשהוכנסו ל

אלו יוצרים בניהם .בעירמפוזרים גרעינים

מערכת קשרים עירונית בעלת מספר שכבות

נקיטת . הממוקמות בו זמנית בחוסר היררכיה

אסטרטגיה זו מפחיתה את התלות במרכז

עירוני אחד ומאפשרת לעיר להתרחב ללא

. נרחיב על עקרון הרשתות בהמשך. הגבלה

ראולי מאפיינת את אופי הגרעין הסטרוקטורלי

וטוענת שכאשר הגרעין חד ובעל שבירות

מקוטעות היחסים בינו לבין האזורים מסביבו

מגדיר תצורה זו ' קווין לינץ. יהיו הומוגניים

באופן . כטשטוש היוצר מעבר הדרגתי מתון

תצורות אלו מקיימות יחסי הדדיות , פרקטי

ביניהן ויש לכך השפעה רבה על התפקוד של

) Rowley, 1996(. פיתוח לעירוב שימושים

פיתוח עירוב שימושים מבשר על שינוי

משמעותי בפונקציות האורבאניות כאשר

הפיתוח הופך להיות גרעין חדש המתווסף לעיר

ויוצר נקודת מוקד נוספת בסטרוקטורה העירונית

כך . מטרופוליני" גידול "אשר סביבו מתהווה

במקום גרעין בודד המוכר מהעיר המרכזנית

28 CHARTER of the New Urbanism,

CONGRESS FOR THE NEW URBANISM,

McGRAW-Hill, New York, 2000

. יכולים להתהוות מספר גרעינים בו זמנית

)(Witherspoon, Abbett, Gladstone, 1976 .

יש לציין כי הדבר מצריך הכוונה מדויקת של

מדיניות וניהול בשל העובדה שגרעינים אלו

לפזר יתר על , יכולים להחליש אחד את השני

,המידה את האוכלוסייה במקומות רבים מידי

להקטין את מידת האינטנסיביות הרצויה ולהאיר

. בפעילויות בשעות שאינן רצויות

עקרון רשתות מרחביות 11.2

עקרון זה מציע שכבות עירוניות מגוונות

המנהלות מערכות יחסים בו זמנית ללא

ישנה , במערכת הרשתות. היררכיה מובהקת

חשיבות רבה בחיבורים ובצמתים בין אותם

שכבות משום שהם מחזיקים את המערכת

. העירונית כולה כשלמה ומחוברת

מקורמק שהגדיר את תפיסת הרשת המרחבית

מתייחס במאמרו לא רק לחילופי סחורות אלא

התלויה ברשת גם לתקשורת בין אנשים

ברחוב , למשל שיחות בבתי קפה, המרחבית

שלטענתו , ובפעילויות תרבותיות אחרות

התנהגות אנושית תלויה באותם פעילויות ואופן

,MacCormac(. ההשתתפות שלנו בהם

1983 .(

גישת הרשתות יכולה ליצור הקשרים בקנה

החל מהקשרים בינעירוניים ועד , המידה שונ

הרשת יכולה להתווסף ולהוות שכבה . למקומיים

נוספת בעיר קיימת או לחלופין ליצור תשתית

לב העניין . ) ( Procos, 1976למערכת חדשה

אינו טמון בפיתוח מקביל של האזור העירוני

והערוצים המקשרים אותו אלא בתצורות חדשות

. שיכולות לבצע איחוי של השניים

" גרעינית-רעיון הרשתות יוצר עיר מולטי

. המשלבת אזורים שלמים בעבודה ומגורים

מתכננים עוברים לתכנון שכבות המאפשרות

. ס ופנאי"ביה, קרבה גדולה יותר למגורים

)Walker, 1997 .(

26 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

אחד ממאפייני עקרון הרשתות המרחביות

חיות 'המשלב שימושים שונים הוא מאפיין ה

ייקובס תולה את החיות העירונית 'ג. 'העירונית

בפעילויות המתקיימות בו זמנית ושזורות אחת

. Jacobs, 1961)(בשנייה

גישה אחרת מגדירה חיות עירונית כמאפיין שלא

אלא בא לידי ; קיים בכל מרכיב ואלמנט בעיר

ביטוי באמצעות מערכות היחסים בין המרכיבים

תיאוריה של מערכות . והאלמנטים הללו

גורסת כי כאשר מערכות אלו , למשל, מורכבות

נכללות באלמנטים רבים בעלי אינטראקציה

הם מייצרים סביבה המשלבת אלמנטים , רחבה

דבר שלא - שונים ויוצרים בניהם מערכות יחסים

. יכול להתקיים כאשר מדובר באלמנט בודד

סיסטמתי לעיתים קרובות -השוק הכלכלי והאקו

. נלקחים כדוגמאות למערכות מורכבות

(Adam& Tiesdell, 2007) .

המרחבית הרשת התהוות11.3

מהפכת המידע 11.3.1

- השינוי הכלכלי הגדול של העידן שלנו"

נחשב בזמנו , המתקפה של עידן האינפורמציה

ויהפוך , כי יביא באופן בלתי נמנע לפירוד הערים

,Webber (.תאותן לתלויות במכוני

1963,1964,1968 (

תיאוריות יותר מתוחכמות הכירו בכך

שלטכנולוגית האינפורמציה יש את הכוח לשנות

בהתבסס על הצורך ההולך , את פני הערים

ופוחת בחילופי דברים פנים מול פנים בחלק

אבל תמיד ישנו צורך מתמשך , מהפעילויות

לאינטראקציה אנושית איכותית שהינה קריטית

מהיבטים של תהליכים כלכליים ותרבותיים

)Castells, 1989, Castells & Hall,1994 .(

לאחר מספר שנים בהן טכנולוגית האינפורמציה

): 1997( טוען Hall, הייתה מעורפלת

כפי , העולם החדש יהיה תלוי באופן נרחב"

; ביצירתיות אנושית, שהעולם הישן היה

ויצירתיות זו תפרח כאשר אנשים יהיו ביחד

". פנים אל מול פנים

יצוצו " סביבות מקומיות"אחרים הדגישו כי

)Willoughby, 1994( , או שתרבות מקומית

תתחזק בעידן בו האינפורמציה הגלובלית

הופכת את הגבולות הלאומיים לפחות רלוונטיים

)Ohmae, 1990;Naisbett, 1994;Sassen

והחשיבות של קשר פנים אל מול פנים )1994

יבטיח כי מרכזים יפעלו כצמתים קריטיים

information(לאינפורמציה מוכוונת הפצה

oriented production) (Winger,1997 .(

ניתן להבחין לאחרונה כי ערים רבות הנמצאות

במגמה של חידוש עירוני והטכנולוגיה המבוססת

מתמקדת )טכנולוגיית המידע(אינפורמציה

הסיבות , ביצירת אינטראקציה פנים אל פנים

מקצועות המצריכים אינטראקציה . 1: לכך הן

פנים מול פנים לפרויקטים יצירתיים של עבודות

)בייחוד תרבות הצעירים(קהילות . 2. פיתוח

. 3. מסוג זה תמיד זקוקים לאינטראקציה

הערים הופכת אותן מרכזהוצאת התעשייה מ

ליותר אטרקטיביות ומושכות לעבודה אנושית

&Crilly). עבודה לצד מגורים- תקציבי זמן. 4

Mannis, 2000)

נראה כי עידן האינפורמציה מעודד עיר מרובת

צמתים בה תחבורה ברת קיימא חשובה

וקריטית כיון שמעודדת את האפשרות ליצור

מרכזים המבוססים על פעילות אנושית שהיא

. כמובן קריטית לכלכלה האנושית בכללותה

האתגר יהיה להבטיח כי מיני מרכזים אלו יופיעו

נדה 'אג; ברחבי העיר ולא רק באזורים משגשגים

הולכת וגוברת היא התפקיד של הרחבת הרכבת

הקלה אל תוך הפרברים מבוססי הרכב הפרטי

במובנים של יצירת מקומות עבודה מקומיים

. ומרכזי שירותים

קראת עיר ברת קיימא ל11.3.2

על מנת לשנות את תפקידם של

שימושי קרקע ולהפכם לברי קיימא וללא תלות

: יש לנקוט במספר צעדים, ברכב הפרטי

פיתוח סביב צירי . 2החייאת העיר הפנימית . 1

מניעה עתידית של זחילה . 3רכבת קיימים

הרחבת מערכת התנועה הציבורית . 4עירונית

. ובנייה של כפרים עירוניים בפרברים

27 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

מדגימה כיצד פרויקטים של 29הסכמה שלהלן

בייחוד , עירוב שימושים מספקים מוקד לצמיחה

, באזורים פרבריים המתפתחים במהירות

ויוצרים רשת מחוברת הפזורה בתוך המערכת

מודל זה של עירוב . העירונית ובפרברים

שימושים יכול לשבור את המונוטוניות והדחיסות

רים בהנוצרים במרכזי הערים ובמרכז הפר

ישנם . ולספק מוקד וזהות עירונית רחבה לאזור

) , formless(" חסרי צורה"פרברים רבים שהם

ישנם אזורים רבים שפונקציות ציבוריות בסיסיות

, בתי מלון וכדומה, חסרות בהם כגון תיאטראות

פיתוח של . וישנם כאלו המרוחקים אחד מן השני

ש יכול לחבר את הפונקציות הללו באמצעות .ע

מיזוג ויצירת מוקדי משיכה חדשים כיון

. מסחר ומגורים, שמאכלס מקומות עבודה

עירוב שימושים מתחיל להתהוות , במובן זה

וזאת , כשחקן מרכזי ביצירת מרכזים לפרבר

. באמצעות יצירת מוקדי פיתוח

29 Vreeker, R., "Sustainable Urban

Develoopment: The Case of Mixed and

Compact Land Use", In: Vreeker, R.,

Deankin, M., Curwell, S., (ed.), (2009),

Sustainable Urban Development, Vol.3, The

Toolkit for Assessment, Routledge,

Abingdon-Oxon

גישות שונות לעירוב. 12 מודלים ברמת הבניין-ימושיםש

עירוב שימושים ברמת הבניין 12.1

סכמות של עירוב , כפי שציינו קודם לכן

שימושים יכולות להופיע בדמות בניין בודד או

אשר מה שהופך אותו לפיתוח של , קומפלקס

עירוב שימושים הוא היכולת ליצור מערכות

יחסים הדדיות עם הסובב אותו ובין השימושים

, פרדוקסלדברי דימיטרי . הגודל- עצמם וכמו כן

כבר לא מספיק שבניין פשוט יהיה נוכח באופן

הציפיה היום היא שהוא . בעיר" אין מפריע"פיזי

מערכתית -יהיה בעל סטרוקטורה הירארכית

. שתבוא לידי ביטוי באופן פיזי

הוא מעלה דיון נוסף הנוגע לקיימות , כמו כן

וגורס כי אם הדרישות של הסטרוקטורה

החדשה של עירוב השימושים צריכה להיות

אחד מהגורמים החזקים ינבע ללא , מובחנת

דבר זה משרת את . ספק מהתחשבות בסביבה

הראשונה היא : בניין בשתי דרכים/הקומפלקס

התכנון כמערכת סביבתית - שימור אנרגטי

. המבוססת על מחזור משאביםועצמאית סגורה

יש .ה היא התחשבות ויזואלית בסביבהיהשני

לקחת בחשבון את המובחנות הויזואלית של

המבנה והשפעותיו על הסביבה הקרובה

כי תנאי להצלחת , כמו כן הוא טוען. והמיידית

עירוב "הקומפלקס הוא קונספט מרכזי של

.של שימושים )critical mix(" קריטי

גם אם , עירוב קריטי משמעו כי השימושים

אינם פקטור של גודל אלא , פרטיים או ציבוריים

המשמעות היא כי הנאמנות של . של עמידות

מישהו למיקום פונקציונאלי מסוים תלויה

בגורמים שהם מעבר לבחירת שימושים טובה

או מערכת תנועה יעילה להולכי )גישה פרקטית(

אלא מבוססת על יחסי הגומלין של , רגל

מרכיביה במיקום מסוים ולהשפעה שיש

על מי שבא ,למרכיבים הללו כשהם נפגשים

).Procos, 1976(בקרבתם

28 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

? בניין כמערכת אוטונומית 12.2

עירוב שימושים יוצר לעיתים קרובות

וישנה , מפגש בין פונקציות ציבוריות לפרטיות

חשיבות גדולה בתכנון העירוני לאופן בו מתקיים

אך זוהי אינה רק שאלה של . תיהןהחיבור בין ש

תכנון ועיצוב אלא נושא המכיל בתוכו נושאים

של למי ) ולעיתים קונפליקטים(רחבים יותר

. Roberts,Lloyd-Jones,1997 (עשייכת הקרק

עניין זה מעלה את הדיון סביב הצורך ההכרחי

.בניהול השימושים בפרויקטים מסוג זה

ניהול משא ומתן בין הסקטור הציבורי , כמו כן

לפרטי ופשרות לכאן ולכאן הנובעות מהיתרונות

יין גייקובס 'ג. הברורים שכל סקטור מרוויח

ציבורי -מרחיבה את הנושא בתחום הפרטי

ומזכירה שקיימת דאגה בנוגע לרמת השליטה

ציבורי ודבר זה -של הבעלים במרחב הפרטי

. מזמין מבקרים לא רצויים למקום

)(Roberts,Lloyd-Jones,1997

? את מי הבניין משרת 12.3

, בהמשך לסוגיות שהעלנו קודם לכן

עולה השאלה איזה סוג של יחסי גומלין מייצר

יש לזכור כי ? קומפלקס עם הסובב אותו/הבניין

הקומפלקסים הללו מתוכננים בדרך כלל

כשהמטרה היא , בסביבה בעלת קונטקסט קיים

עולות שאלות . ליצור סביבה עשירה ומגוונת

- הנוגעות לאוכלוסייה שאותה הבניין משרת

האם הוא ישרת בסופו של דבר את האוכלוסייה

הקרובה אליו ביותר או שרדיוס השפעתו יכול

?להיות גדול יותר

ייקובס טוענת כי נקודת המוצא היא ' ג

עלינו לנטוש כל אידיאל המתייחס ": תפיסתית

. "לשכונות בעיר כאל יחידות סגורות או מופנמות

מצביע על כך )Isaacs(ינלג אייזקס 'המתכנן רג

שתושבי העיר הם ניידים ותהה לגבי

.גבולותהת הפיזיות של והמשמעוי

הגבולות והיקפם נתפסים באופן שונה בעיני

חלק מהאנשים : בעיני אנשים שונים באותו מקום

או , או מסתובבים בחוץ זמן רב יותר, מתרחקים

. מרחיבים את חוג מכריהם ברחוב יותר מאחרים

קומפלקסים /דיון זה מקבל פן חשוב בבניינים

המאופיינים בעירוב שימושים מכיון שאחד

העקרונות הבסיסיים עליהם מושתת פיתוח של

עירוב שימושים הוא השילוב עם רשת יעילה של

כשהמטרה היא להפוך את , תחבורה ציבורית

מבחינת המשתמש והקלות " קומפקטית"העיר ל

אין ספק כי . בה הוא מתנייד בעיר ומשתמש בה

מידת רדיוס ההשפעה הוא בחלקו פועל יוצא של

כפי שציינו בפרק הדן בהגדרה של , קנה מידה

, שימושים מעורבים לעומת עירוב שימושים

פרוייקטים של עירוב שימושים בדרך כלל הם

רגל מרובע 500,000בעלי קנה מידה גדול של

אם . וכוללים שלושה שימושים עיקריים לפחות

עד כה ניתן להצביע על שני גורמים , כן

המשפיעים על טווח ההשפעה של בניין

הראשון הוא הקרבה , המאופיין בעירוב שימושים

למערכות תחבורה ציבורית והשני הוא קנה

.המידה ומגוון השימושים

גורם נוסף הוא עירוב הזמנים בו דנו כבר בפרק

שום שכונה או : " ייקובס'יין ג'מדבריה של ג . 9.3

אינם יכוללים לזלזל בצורך לפזר בהם , רובע

אם אינם רוצים לפגוע , אנשים בכל שעות היום

על כן ישנה חשיבות , "בכוחם לחולל רבגוניות

לשימושים שיוצרים מגוון ומושכים אנשים שונים

משיכה מסוג .עם מטרות שונות בזמנים שונים

זה גם משפיעה על יחסי הגומלין של

. קומפלקס עם השכונה או העיר/הבניין

לא ניתן לחזות בבירור מהי מידת , לסיכום

קומפלקס ביחס לעיר /ההצלחה של בניין

אך ההנחה היא שאם שלושת , בכללותה

קשר יעיל של תחבורה : ל ייתקיימו"הגורמים הנ

קנה מידה גדול ומגוון שימושים , ציבורית

אזיי , הפועלים בזמנים שונים של היום

קומפלקס יהוה מוקד משיכה לאוכלוסייה /הבניין

שאינה בהכרח ממוקמת בטווח ההשפעה

. המידי

29 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

בניין כמערכת גמישה 12.4

השלבים עקרון - מרחבית

אחד היתרונות הכלכליים של מבנה

המאופיין בעירוב שימושים הוא היכולת שלו

אידיאל זה הוא . "השלביםעקרון "לממש את

עקרון תכנוני בפיתוח של מבני עירוב שימושים

במבנה תוכל )מפלס, קומה(כך שכל שכבה

כיישות : להיות אוטונומית ולתפקד בזכות עצמה

ואם , באופן פיננסי, מסחרי' כאימאג, פיזית

. כמרכז כלכלי התומך את עצמו- מתאפשר

תה וסיסמ, גישה זותמבטאההוספה בשלבים

של יתרון . "Think small, but often": היא

מצד המפתחים שיכולים - גישה זו הוא כלכלי

להפחית את העלויות ההתחלתיות ולהאיץ את

מוקדמים של וזרימת הכספים בשלבים קריטיים

,Witherspoon, Abbett) & .הפיתוח

(Gladstone, 1976

דיון ומסקנות . 13

תבנית לעירוב שימושים 13.1

, המרחב הוא תגובה לכוחות הכלכליים

. סוציאליים ופוליטיים שפועלים עליו, דמוגרפיים

היא שקובעת את אלוהאינטראקציה של כוחות

על מנת לבחון . הארגון המרחבי של אזור מסוים

יש , את התכנון העירוני מפרספקטיבה אמפירית

. לקחת בחשבון את הארגון המרחבי הקיים

)Rodenburg, Nijkamp ,2004 (

פרויקט של עירוב שימושים נוצר תחת נסיבות

בהתאם לאתגרים פנימיים והזדמנויות , שונות

אלו . שווקים מקומיים ומממנים, אתר, כמו מיקום

הן חלק מהסיבות מדוע כל כך קשה להגדיר

בעוד שפיתוחים של עירוב . עירוב שימושים

, שימושים בדרך כלל חולקים מכנה משותף

הטווח בו פרויקטים נכנסים תחת המשפחה הזו

, הוא רחב מאוד במובנים של תפרוסת פיזית

עובדה זו מקשה . תוכנית פיתוח ועלויות, קרקע

להכניס את הפרויקט לתוך תבנית אחת

,Witherspoon, Abbett Gladstone) .מאחדת

1976)

אך האם בכל זאת ניתן לנסח תבנית מאפיינת

? לעירובים שימושים

ייקובס הציעה בשני פרקיה הראשונים בספרה 'ג

היא . תבנית להצלחת מודל עירוב שימושים

טענה שרבעים מסורתיים מציעים צורה אחת של

תפקוד שנטבעת מהתכנון המודרניסטי ובה

על פי . נדחק המודל המשלב שימושים

שירותים ומגורים , האיזון בין עבודה, תפיסתה

בטוחה ובעלת ערכים , מאפשר שכונה חיה

. קהילתיים

ישנם דיונים בנושא , י שהזכרנו קודם לכןפכ

החיות במציאות הציבורית ועל השפעתו של

הארגון המרחבי של המודל ביחס להתפתחות

, במונחים של חיות עירונית. )11.2פרק ( האזור

בסיס התכנון צריך לשלב את זרימת הפעילות

של הולכי הרגל ביחס לקיבולת של המרחב כדי

יש . להבטיח אינטנסיביות של פעילויות שונות

לשים לב להזרמת העוברים ושבים ביחס לשעות

. ביום ובנקודות מפגש רצויות ושאינן רצויות

)Roberts & Loyd- Jones, 1997 .(

ייקובס מתייחסת לאפשרות של העוברים 'ג

. ושבים לבחור את דרך התנועה שלהם בעיר

ונס מחזקים את דבריה 'רוברטס ולויד ג

ומרחיבים שתכנון עירוני צריך לאפשר

. דמוקרטיה של אפשרויות בתנועת הולכי הרגל

מקסום בחירת האפשרויות דרך , אך לטענתם

מקומות חדירים לא בהכרח תהיה מסונכרנת עם

מבחר . ייקובס מניחה'החיות העירונית כפי שג

גדול מידי של אפשרויות עלול להפחית

במבקרים ולהקטין את האינטנסיביות הנדרשת

. במקומות מסוימים

נציג מספר דוגמאות לאופן בו מדינות שונות

המדיניות למודל עירוב . ש.אימצו את המודל ע

שימושים מגדירה אזורים על פי שימושים

. י הערים באנגליה"גישה זו מאומצת ע. מסוימים

גישה אחרת ורדיקלית לתכנון עירוני מציעה

שיכול להיות ארגון מסוג אחר שמגדיר ומארגן

שימושים מסוימים על פי חלל בהתייחסות

לקונפליקטים שעלולים להיות בין מגורים

גישה זו מעלה סוגיות של . לפונקציות ציבוריות

חוסר וודאות כלפי הבעלים העתידיים ויעדו של

30 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

המקום ונמנעת מלקבוע את האיכויות העולות

י הערים "גישה גמישה יותר המאומצת ע. מכך

האמריקאיות היא רשימה של שימושים

גישה חדשה יחסית . אפשריים לאזור מסוים

מתבססת על ,מוצעת בערים אוסטרליותה

היא נעה . הגדרת גבולות של התפתחות האתר

בין בריאות הסביבה לבין שימושים טווחב

. מרובים באזור

היא . ייקובס ניסתה לנסח תבנית פיסית למודל'ג

המשקפת , דנה בקשר בין הצורה לארגונה

חיה מחדש מיצירה מחדש של הצורה הפיסית ו

אך הגדרות . את החיים הכלכליים והחברתיים

,פולוגיות של עירוב שימושים הינן מבולבלותיוט

על צורות עכשוויות ותוצאתומחקרהו

. מוגבלופרקטיקת עירוב השימושים הינב

המרכיבים וההשפעות שיוצרים את , לפי ראולי

במונחים יםנקרא האיכות של עירוב השימושים

כמו גם קנה , צפיפות וחדירות, של אופי הגרעין

, מרכזי(מיקום , )רחוב ושכונה, בלוק(מידה

תהליכים . מגורים ומסחר, )פנימי או קצה

בנייה חדשה , שימור(שלפיהם העירוב מתרחש

וביטויים של שיתוף חללים )או התחדשות כללית

. באופן זמני

Rodenburg & Nijkamp א מנסים לייצג

, מורכבות החלל ;איכותו של המודל בדרך אחרת

קנה מידה וזמן באמצעות העדפה של , פעילות

גידול בהטרוגניות מרחבית : שני תהליכים

" כלכלה סינרגטית"כתהליך המותנה בזמן ו

הנובעת כתוצאה ממערכת יחסים בין שימושי

. קרקע קיימים

אף אחת מגישות אלו לא תיארה הגדרה ברורה

הרעיון של עירוב , על כן. או טיפולוגיה

השימושים מקבל את התמריץ הגדול ביותר שלו

.; (Aldous, 1992)ייקובס 'מכתיבתה של ג

מגוון , ייקובס כי בלוקים קצרים'הצהרתה של ג

יםשל טיפוסי מבנים ומגוון מורפולוגי ברחוב יוצר

את הקרקע למגוון כלכלי וסוציאלי יציב ניםומכי

י דור " באופן נרחב עצההופזו הצהרה. ובטוח

למרות שתיאורה . חדש של מדיניות אורבאנית

ייקובס לרחובות של עירוב 'המקורי של ג

שימושים נכשל בתפיסה של קונטקסט רחב יותר

, Breheny, 1996 ) (מלחמתיים -במובנים פוסט

הוא דווקא כן מתמזג עם אנליזות כלכליות של

המאוחרות של כלכלה עירונית 20-המאה ה

והיצירה )Hutton, 2008; Scott, 2000(חדשה

המאופיין באמצעות " אידיאל אורבאני"של

,Allen. תרבות צריכה בעלת זיקה תרבותית

2007 Featherstone, 2007; Hoskins and

Tallon, 2004).(30

תמריץ חשוב לקידום הרעיון של עירוב שימושים

מחדש של העיר הפנימית כתגובה -הוא היצירה

תעשייה , למציאות כלכלית חדשה של שירותים

, טונסטורן טוענת. ואוכלוסייה אורבאנית חדשה

כי הפרויקט העכשווי מנסה לשחזר את החיות

העירונית האבודה באמצעות החייאה מחדש

היא מזהירה מפני ראיה נאיבית של . ורנסנס

חיות ויצירת מקום שיכול להיות כזה שיציע

ריצוף חדש ותוספת , לדוגמא הרחבה של הרחוב

אלה אינן יביאו בוודאי . של עצים גדולים ברחוב

היא מדגישה שללא . לחיות עירונית גדולה יותר

החיות העירונית , בסיס של החייאה כלכלית

לא אותנטית וברת , המתהווה תהיה שטחית

. (Adam& Tiesdell, 2007)חלוף

סכמות חדשות של שכונות 12בחינה של

כי השילוב ההמאופיינות בעירוב שימושים מצא

ן הוא בין מגורים "נדלההנפוץ ביותר בשוק

קיים חוסר רצון מצד רשויות התכנון . ומשרדים

לאשר פרויקטים המכילים תעשייה ופנאי כיון

.שנתפס כמזהם כאשר מתקיים לצד מגורים

Odpm, 2003) (31

, בסכמות אלו, בלי להתחשב בקנה מידה מרחבי

באה לידי ביטוי רק כאשר " החיות הרצויה"

30 ROWLEY, A. "Mixed-Use Development:

ambiguous concept, simplistic analysis and

wishful thinking?", Planning practice and

research, vol. 11, no. 1, 85-97, 1996

31

FOORD, j. " Mixed-Use Trade-Offs: How to Live and Work in a ‘Compact City’ Neighbourhood", Built Environment, Vol. 36, no. 1, pp. 45-62, 2010

31 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

השימושים נראים ופעילים בקומת הקרקע של

מרבית הסכמות . הבניין וכשהרחוב משתלב בה

מתקשות לחולל את האינטגרציה הרצויה כאשר

, ישנה סינרגיה מעטה עם הסובב האורבאני

שהוא מרכיב מרכזי בהצלחה של הסכמה או

כאשר הרקמה האורבאנית הקיימת . השכונה

מספקת סטרוקטורה מבוססת בה ניתן

, לפתח סכמה חדשה של עירוב שימושים/להזין

. קיים סיכוי גדול לערך מוסף לחוויה האורבאנית

הנחה זו אוששה באמצעות מחקר שהתבצע

ברחובות בעלי עירוב שימושים בתיאום גבוה של

פעילויות ומסחר שנמצא כמרכיב קריטי בעידוד

בניגוד לצורות (רמות נאותות של חיות עירונית

במשך )אחרות בהן קיימות רמות של עומס יתר

Jones & Coupland, 2007) . (היום והלילה

האם כל בניין צריך 13.2

? לקיים עירוב שימושים

על אף הנטייה ההולכת וגוברת

ניתן , לשימוש במודלים של עירוב שימושים בעיר

להבחין כי עדיין נבנים בניינים חדשים

המאכלסים פונקציה אחת בלבד ונועדו לשרת

מהן ההשלכות של . פלח מסויים באוכלוסייה

?בנייה חדשה שאינה מערבת שימושים שונים

אילו שיקולים נוספים יוצרים תעדוף לפרוייקטים

? של עירוב שימושים

מנסים לבחון את השאלות הללו רוברטס וללויד

להם קשר קטן ,ונותנים כדוגמא את המשרדים

למיקום בו הם נמצאים כיון שפונים לאוכלוסיה

כמו גם שירותים . בינעירונית וגלובלית, מקומית

פיננסיים הנסמכים מעט מאוד על פגישות

ישירות עם הלקוח לצורך ביצוע החלטות כשטיב

בעיקר קשרים - הקשרים לרוב הוא וירטואלי

.בינעירוניים ובינלאומיים, רחוקים

(Roberts,Lloyd-Jones,1997)

ריצארד מקורמק טוען כי הדבר משפיע ישירות

באזורים בהם יש ריכוז גבוה , ואכן. על הרחוב

צ "של מבני הייטק הפועלים בשעות הבוקר ואחה

. ניתן להבחין כי הרחובות שוממים במהלך היום

)(MacCormac,1983

גם אם האזור מאוכלס בפונקציות , בנוסף

אלו , תרבותיות כמו פאבים תאטרון וכדומה

, לטענת מקורמק. מאוכלסים רק בשעות הערב

בשל העובדה שערך הקרקע במרכזי הערים

עולה לא תתכן אפשרות לאכלס רק בשעות

מסויימות את המרחב העירוני ויש להכניס

מגורים שיאכלסו במשך שעות רחבות יותר

. במשך היום את הקרקע היקרה

)Roberts,Lloyd-Jones,1997 (

מטענות אלו עולה הצורך המהותי לשלב עירוב

לא רק בשל הרצון , שימושים במרחב העירוני

והצורך ליצירת מגוון תרבותי וחיות עירונית אלא

. גם מסיבות כלכליות החשובות לא פחות

?"סטרוקטורות- מגה" 13.3

חלק מהפרויקטים העכשוויים של עירוב

שימושים הם קומפלקסים גדולים שלעיתים

נשאלת השאלה . מתפרשים על רבעים שלמים

האם מודל זה בקנה מידה גדול יוצר פרויקטים

המשתלבים בסביבה ויוצרים מוקד עירוני או

שמא בשל גודלם מתקשים להתחבר לסביבה

? הקיימת

אמנם כיום ישנה מגמה מבורכת הדוחפת לתכנון

של הסביבה הבנויה בקנה מידה קטן יותר

עדיין אפשר לראות פרויקטים יזמיים .מבעבר

שמקדמים אזורי פיתוח של עירוב שימושים

שנוחלים כישלון כיון שלעיתים יוצרים תא מבודד

במערכת העירונית ואינם מתקשרים עם

פרויקטים מסוג זה ניתן לראות בעיקר . סביבתם

ב ובריטניה בהן תוכננו מספר לא "במדיניות ארה

.)Rowley, 1996(סטרוקטורות-קטן של מגה

התפתחות של עירוב שימושים יוצרת -מגה

אזורים מבויתים שאינם מצליחים ליצור קשר עם

אך חשוב לציין . סביבתם בקנה מידה גדול

שעירוב שימושים שמתוכנן נכון ושם לו למטרה

, להתחבר למערכת העירונית ברמת תנועה

: הרחוב וכדומה יכול דווקא לקדם תופעות כגון

ית ישא–תקשורת בין , "חיים בין בניינים"

32 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

ולהוות מוקד משמעותי המחבר את האזורים

. Gehl,1987(32(השונים בעיר

אסתטיקה של עירוב שימושים 13.4

מודרני בו ערך היופי מקודש - בעידן פוסט

ואנשים נמשכים לאידיאל האסתטיקה נשאלת

השאלה מה החשיבות של האסתטיקה במודל

? עירוב שימושים

ייקובס מתייחסת בספרה לנושא האסתטי של 'ג

מבנה מעורב בשימושים ומותחת ביקורת

היא ". המבנה לא יכול להיות עבודת אומנות"ש

טוענת שהפן האסתטי סובייקטיבי ומציג רק

יש לבחון את , לטענתה. עמדה מסוימת של אדם

איכויות הפרויקט דרך קריטריונים איכותיים של

הנאה ונגישות , שימוש הולכי הרגל, חיות

)Jacobs, 1961 .(

ייתכן שפרויקט ", לטענת רוברטס ולויד גונס

אחת הדוגמאות ". מצליח אינו חייב להיות יפה

שהם מעלים במאמר לפרויקט מסוג זה הוא

Covent, פרויקט שמתעסק בחללי ביניים

Garden אסטתית -שמציג גישה א, בלונדון

ובכל , לטענתם של הכותבים, ואינה אלגנטית

זאת הפרויקט מספק סביבה חיה ופעילה ויוצרת

-Roberts & Loyd(. מגוון סיטואציות אפשריות

Jones, 1997 .(

Covent Garden, London 33

32 ROWLEY, A. "Mixed-Use Development:

ambiguous concept, simplistic analysis and

wishful thinking?", Planning practice and

research, vol. 11, no. 1, 85-97, 1996

33

http://goingtolondon.wikispaces.com/Covent+garden,+Leicester+Square+and+Picadilly

בשנים האחרונות ישנה מגמה לתכנן סביבות

חיות ופעילות דרך עקרונות אורבאניים ברי

הכנסת אור ואוויר , נגישות, קריאות– קיימא

קהילתיים שאינם עולים - ועקרונות חברתיים

. בקשר ישיר עם הפן האסתטי

? צפיפות מול איכות חיים 13.5

בשנים האחרונות עולה דרישה הולכת

אך צפיפות , וגוברת לאיכות חיים במרחב הפיזי

גבוהה לא נתפסת כמדד לאיכות חיים אלא

הפרברים עדיין משגשגים ויש - דווקא ההפך

אנשים שבאופן מודע מעדיפים את חיי הכפר על

מודלים חדשים של עירוב . חיי העיר הצפופים

שימושים מציעים פתרון לשילוב של צפיפות

ואיכות חיים בדמות פרוייקטים המשלבים

מרפסות וגינות , תצורות פיזיות קומפקטיות

הביטוי הצורני של . פרטיות וסמי פרטיות

פתרונות אלו הוא מגוון ויצירתי ובא לידי ביטוי

שמירה על נוחות , גג-על-למשל בשילוב של גינה

אקלימית ויצירת אזורי מפגש מגוונים בקרב

מאפיין הצפיפות הגבוהה נובע . המגורים

פרק בכפי שצוין ( מתפיסה כוללת של קיימות

הקטנת צריכת , שמירה על קרקע יקרה- )8.1

מגוון -תפיסות חברתיות, האנרגיה

- ואינטנסיביות עירונית בריאה ותפיסות כלכליות

. עליית ערך הקרקעהמביאות ל

רבים מהמחקרים על עירוב שימושים עם מגורים

מתמקדים בעיקר בהיבטים של , )במרכז העיר(

של יחידנית איכות חיים שמסתמנים רק כצורה

culture-led(. נטריפיקציה תלוית תרבות'ג

gentrification) ( (Allen, 2007; Howley,

2009; Smith2008 .

חשוב לתת את הדעת על כך ,לדבריו של פורד

שרבות מהסכמות והאזורים של עירוב שימושים

מתאימות עצמן לטווח רחב של גילאים ורמות

הכנסה שונות ואלו כלולים בנישות שממעטים

, בשביל רבים מהתושבים הללו. עדיין לחקור

איכות החיים טמונה בשימושים והשירותים

, שירותים ומתקנים, קניות מקומיות: יומיים-היום

33 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

פאבים , בידור, פנאי מקומי, שטחים פתוחים

. 34 (ODPM, 2003)קפה וקולנוע

צפיפות היא אינה ,לדבריהם של ללויד ורוברטס

מדד מספק עבור הערכת איכות התכנון העירוני

ואינו רגיש מספיק על מנת לתמוך באזור חי

רק השילוב עם ,לדבריהם. המעורב בשימושים

קווי התכנון הכלליים לתכנון עירוני יוכל להפיק

שליטה במרחב באופן כזה שישפיע ישירות על

קווי התכנון יכולים להתקשר לסוגיות . איכותו

, גובה, כגון מערכת היחסים עם קוי גבול המבנה

חלוקה של שמושים , שימושים בקומת הרחוב

ראשיים ומשניים ובסיס התפתחות אשר יכולים

-Roberts,Lloyd(. להעניק גמישות

Jones,1997

השלכות עתידיות של המודלים 13.6

העכשוויים

ככל שמינון השימושים של הבניין גדול יותר כך

. יש פחות יציאה של המשתמש החוצה לעיר

האם ההשלכות העתידיות של המודלים

? ם הם צמצום המרחביהעכשווי

ההתשובה המידית לשאל, לפי דימיטרי פרוקוס

היא שהשילוב של שימושי קרקע אורבאניים זו

ופונקציות שונות לא תמיד עולים בקנה אחד

ותורמים לקונטקסט סוציאלי ולאינטראקציה

קומפלקסים של , לדבריו- יותר מכך. חברתית

עירוב שימושים יכולים דווקא לתרום לבידוד

באמצעות ריכוז של של הסובייקט חברתי

ודבר זה יכול , יומיות במרחב הפיזי-פונקציות יום

. לחוות את יתר הסביבהולהשפיע על הרצון של

הפולקלור התכנוני נוטה לבחון את , לדבריו

הבידוד האורבאני הזה עם מידה מסוימת של

ספק תחת ההנחה שהדבר לא נובע מחוסר עניין

בעולם שבחוץ אלא במשיכה מכוונת ודווקא

34

FOORD, j. " Mixed-Use Trade-Offs: How

to Live and Work in a ‘Compact City’ Neighbourhood", Built Environment, Vol. 36,

no. 1, pp. 45-62, 2010

השכונה - סיפוק מהסביבה האורבאנית המיידית

, המוצלחת היא זו שאף אחד לא רוצה לעזוב

להבדיל מהשכונה (. אפילו לא למספר שעות

אשר הבידוד שלה הוא שונה ואין בו , הפרברית

. )אלא בידוד סוציאלי, תחושת שייכות או קהילה

פרוקוס מעלה דיון חברתי נוסף וטוען כי

ההאדרה של פעילות ומגוון שכונתיים המיוחסים

לפרויקטים מצליחים של עירוב שימושים היא

עיר " הקומפלקס יכול להביא למצב של .מסוכנת

כזו , וליצור רקמה סוציאלית חדשה" בתוך עיר

שאינה מבוססת יותר על ההתמזגות ומפגשים

של אנשים באמצעות המדיום של עירוב

לטענתו הקומפלקס יכול לעודד יוזמות . שימושים

ספציפיות המכוונות לקבוצה של לקוחות ידועים

ובאמצעות כך הוא מכין את הקרקע . מראש

אין ספק כי . ליצירה של סביבה סוציאלית מכוונת

הלכידות . זהו פתרון הטעון בסכנות של בידוד

, הקהילתית משרתת מטרות קפיטליסטיות

שיכולות לדבריו להיות מוצדקת רק אם יתמכו

במטרות גדולות יותר כמו למשל יצירה של

מבחר אפשרויות כלכליות הפתוחות לקהילות

).Procos, 1976(. אחרות

"-הרשת הגלובלית" 13.7

של עירוב שימושים" תאים"כ

שיחליפו את המרחב העירוני

אוכלוסיות מלומדות הנאלצות במחקרים הראו כי

להתמודד עם עלויות נסיעה גבוהות יש פחות

יותר גמישות במקום וחלק ידרש. רצון ליומם

ישנו , כמו כן. למשל רצון לעבוד מהבית, העבודה

. צורך גובר והולך לשילוב הורות במקום העבודה

)Rowley, 1996(.

מגמות אלה של חוסר התנידות במרחב העירוני

בקנה אחד יחד עם מודל לעירוב ות עומדןאינ

ייתכן ואפשר לראות זאת כעירוב . שימושים

שימושים בקנה מידה קטן יותר בסדר גודל של

, אם כך הדבר. המשלב מגורים ועבודה" בית"

על המתכננים להערך בהתאם לרשת החדשה

. ת בשנים האחרונותפהמתווס

34 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

ארגונים גדולים מכל הסוגים עברו , בנוסף

שינויים ארגוניים משמעותיים בעשורים

ההצלחה של ארגונים אלו תלויה . האחרונים

- באופן שבו הם מנהלים את המשאבים שלהם

,ובנוסף להםטכנולוגיה ואינפורמציה , אנשים

בניינים וסביבות עבודה הולכים , קרקעות

). Joroff et al.,1993(ומתהווים כמשאב חדש

ישנם סוגים שונים של אירגון המרחב בשדה

אך . העסקי שאין מטרתה של העבודה לדון בהם

בכל זאת ראוי לשאול את השאלה באיזה אופן

? ישפיע הארגון העסקי על המרחב העירוני

מחקר מסוים שופך אור על הרצון לחופש

Duffy, et(. תנועתי וחזרה לסביבה טבעית יותר

al, 1993( . פרשנים אף משתמשים במונח

שלו אין קשר עם המרחב " המשרד הוירטואלי"

מסוג אופנות. Joroff et al., 1993(35(הסובב

עיר " עם השאיפה לקיים ות מתכתבןזה אינ

על מגמה ות מצביעןבמקום זאת ה, "קומפקטית

הפחתה בצורך בחללי משרדים במרכזי - הפוכה

על המאגדת את -הערים וחוסר בתוכנית

. שאיפתם על התחום העסקי בעיר

35 ROWLEY, A. "Mixed-Use Development:

ambiguous concept, simplistic analysis and

wishful thinking?", Planning practice and

research, vol. 11, no. 1, 85-97, 1996

35 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

לסיכום 14.

בעבודה זו ניסינו לבחון את מאפייניו של

מודל עירוב השימושים והשפעתו על הסביבה

כפי שהתפתח לאורך ההיסטוריה ובא , העירונית

אין ספק כי עוצמתו של המודל . לידי ביטוי היום

לאור התהליכים , רק הולכת וגוברת בימינו

החברתיים כחלופה למודל הפרברי ולמדיניות

במהלך העבודה ניסינו לסקור . חיזוק הערים

גישות ביקורתיות וכן את האתגרים שעומדים

מודל עירוב . באופן תדיר לעיני המתכננים

שימושים הוא אתגר תכנוני כיון שממוקם בשדה

כלכליים וחברתיים , בו פועלים כוחות פוליטיים

יתרונו של ; שלהם לעיתים מניעים מנוגדים

המודל הוא האופן שבו מצליח בסופו של דבר

לקשור כוחות אלו באופן קוהרנטי וספציפי לכדי

יותר ויותר פרויקטים עכשוויים של . פרויקט אחד

, אדריכלות משלבים בתוכם עירוב שימושים

, כשאלו נעים בטווח רחב מאוד של קנה מידה

מיקומם , מידה רחבה של פרטיות וציבוריות

בשל כל . וכן אינטנסיביות משתנה, היחסי בעיר

קשה להגדיר תבנית מאחדת לעירוב , אלו

על . שימושים ויש לבחון כל מקרה לגופו

המתכננים מוטלת האחריות לאחד את כל

הגורמים הללו באופן מורכב ולדאוג שהסביבה

אינטנסיבית במידה , הפיזית תהיה מגוונת

מקיימת ותורמת לאיכות החיים , צפופה, הרצויה

. של תושביה

36 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

: מקורותהביבליוגרפי. 15

מאמרים

Adams, D. & Tiesdell, S., "The vital city",

Town Planning Review, vol. 78, no. 6, pp. 725-747, 2007

Dempsey, N., "Revisiting the Compact

City?", Built Environment, vol. 36, no. 1,

2010

Foord, j. " Mixed-Use Trade-Offs: How to Live and Work in a ‘Compact City’ Neighbourhood", Built Environment, Vol. 36,

no. 1, pp. 45-62, 2010

Unsworth, R. "'City living’ and sustainable development, The experience of a UK

regional city, Town Planning Review, vol. 78, no. 6, pp. 725-747, 2007 Rodenburg, C. A. & NIJKAMP, P., "Multifunctional Land Use in the City: A Typological Overview", Built Environment,

Vol. 30, no. 4, pp. 274-288, 2004

Rowley, A. "Mixed-Use Development:

ambiguous concept, simplistic analysis and

wishful thinking?", Planning practice and

research, vol. 11, no. 1, 85-97, 1996

מקורות ספרותיים

Abbett, J.P., Gladstone, R.M., Witherspoon,

R.E., (1976), Mixed-Use Developments:

New Ways of Land Use, ULI-the Urban Land

Institute., Washington

Charter of the New Urbanism, Congress for

The New Urbanism, Mcgraw -Hill, New York,

2000

Coupland, A., "A History of Mixed Uses", In:

A. Coupland, (ed.), (1997), Reclaiming the

City, mixed use development, E & FN spon,

London-UK, pp. 31-63

Crilly, M. & Mannis, A., "Sustainable Urban

Management Systems", In: Williams, K.,

Burton, E., Jenks, M. (ed.), (2000),

Achieving Sustainable Urban Form, E & FN

spon, London-UK, pp. 202- 389

Pettersson, G., "Crime and Mixed Use

Development" In: A. Coupland, (ed.), (1997),

Reclaiming the City, mixed use

development, E & FN spon, London-UK, pp.

149-179

Procos, D., (1976), Mixed Land Use,

Dowden, Hunchinson & Ross, Inc.,

Stroudsburg-Pennsylvania

Roberts, M. ,& Lloyd-Jones ,T., "Mixed Use

Urban Design" In: A. Coupland, (ed.),

(1997), Reclaiming the City, mixed use

development, E & FN spon, London-UK, pp.

149-179

Vreeker, R., "Sustainable Urban

Develoopment: The Case of Mixed and

Compact Land Use", In: Vreeker, R.,

Deankin, M., Curwell, S., (ed.), (2009),

Sustainable Urban Development, Vol.3, The

Toolkit for Assessment, Routledge,

Abingdon-Oxon

Walker, H., "Mixed Use Development as an

Agent of Sustainability", In: A. Coupland,

(ed.), (1997), Reclaiming the City, mixed use

development, E & FN spon, London-UK, pp.

63-87

מותן וחייהן של ערים , )2008),( 1961(, .'ג, ייקובס'ג

תל , בבל, )טליתמן.מ: תרגום(, אמריקאיות גדולות

.אביב

אתרי אינטרנט

http://www.designforhealth.net/pdfs/From

_MDCWEB/DPmixed_use.pdf

http://www.nahb.org/reference_list.aspx?s

ectionID=628

http://www.nahb.org/fileUpload_details.as

px?contentID=37219

http://www.mfe.govt.nz/publications/urba

n/value-urban-design-summary-

jun05/html/figure1.html

37 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

38 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

The Corcoran College of Art and

Design, SW, 2010

39 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

http://dcmetrocentric.com/2010/12/12/bing-thoms-plans-for-randall-school/

Plug-In Parking /

Popular

Architecture.Brooklyn,

2010

http://architures.com/p

lug-in-parking-by-

popular-architecture/

2003-2008סין , ן'בייג, Linked Hybrid, סטיבן הול

http://www.dezeen.com/2008/03/06/construction-of-linked-hybrid-by-steven-holl/

40 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

1995, מנפרד וודום וווליאם הולצבואר, קואופ הימלבאו, אן נובל'ג, גזומטר

http://www.treehugger.com/files/2008/03/recycling-buildings-austria.php

41 עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא

Jubilee Wharf , ביל דנסטרZEDfactory ,2006

http://www.jubileewharf.co.uk/home

מונריאל המתארת את השילוב הפיסי והפונקציונאלי של מודל עירוב שימושים , Westmountדיאגרמה של

סכמה של עיר מרכזנית

מרכיבים - אלמנטים קונספטואלים במודל עירוב שימושים

. מבניים