mm INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN · Descripción genérica del proyecto de investigación, ... una de las etapas del mismo ... aplicación de los procedimientos y normas

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

COMO REALIZAR CON EFECTIVIDAD E IMPARCIALIDAD LA ACTIVIDAD VALUATORIA, EN UN PROCESO JUDICIAL EN MATERIA CIVIL EN EL

ESTADO DE HIDALGO.

T E S I S

Que para obtener el Grado de Maestro en Valuación inmobiliaria e industrial

Presenta:

FRANCISCO ALVARADO GARCÍA

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación Pública conforme al acuerdo No. 2005122 de fecha 18 de mayo del 2005.

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PACHUCA HIDALGO JUNIO DE 2007

Í N D I C E

Introducción. Procedimiento. Planteamiento del problema. Objetivo de la investigación. Justificación y delimitación de la investigación. Hipótesis.

CAPITULO I

1.- Marco de referencia de la investigación.

1.1.- Marco teórico. 1.2.- Reseña histórica. 1.3.- Inicio y evolución de la valuación en México. 1.4.- Conceptos generales. 1.4.1.- Niveles de la actividad valuatoria. 1.4.2.- Principios y leyes que rigen la valuación. 1.5.- Perfil del perito valuador de inmuebles. 1.5.1.- Concepto legal del perito valuador. 1.5.2.- Código de ética profesional del perito valuador. 1.6.- Marco legal de la valuación. 1.6.1.- Marco jurídico normativo de la valuación.

CAPITULO n

2.- Metodología empleada para la valuación de inmuebles.

2.1.- Descripción del proceso para formular un avalúo. 2.2.- Método físico o directo. 2.3.- Método de capitalización de rentas o de ingresos. 2.4.- Método comparativo o de mercado.

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2.5.- Análisis y aplicación de la metodología. 2.5.1.- Método físico o directo. 2.5.2.- Método de capitalización de rentas o ingresos 2.5.3.- Método comparativo o de mercado. 2.6.- Interpretación de resultados

CAPITULO III

3.- El avaluó como elemento probatorio para el poder judicial.

3.1.- Normas profesionales de la valuación. 3.1.1.- Jerarquía de leyes. 3.1.2.- Constitución política de los estados unidos mexicanos. 3.1.3.- Ley federal de correduría publica. 3.1.4.- Ley orgánica de la sociedad hipotecaria federal. 3.1.5.- Ley general de bienes nacionales. 3.1.6.- Ley de catastro del estado de Hidalgo. 3.1.7.-Ley de transparencia fomento a la competencia al crédito garantizado. 3.2.- Descripción del procedimiento para el ofrecimiento de la prueba pericial. 3.2.1.-Análisis y evaluación del procedimiento para el desahogo de la prueba judicial. 3.3.- Análisis y evaluación de la actividad valuatoria para el tribunal superior. 3.3.1.- La función del perito valuador en el tribunal superior de justicia. 3.4.- Esquematización del procedimiento, para la realización de un avaluó judicial. 3.5.- Reglamento del tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo. 3.5.1.- Regulación de la actividad valuatoria en el poder judicial.

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CAPITULO IV

4.- Caso practico, la realización de un peritaje judicial para el tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo.

4.1.- Descripción del proceso. 4.2.- Desarrollo del avalúo. 4.3.- Elaboración del dictamen pericial.

Sugerencias

Conclusión.

Glosario de términos.

Bibliografía.

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Í N D I C E DE TRABAJO.

Introducción:

Descripción genérica del proyecto de investigación, señalando el tema que se desarrollara así como el procedimiento que se aplicara en la investigación, para despejar el problema planteado, estableciendo los objetivos de la investigación así como la justificación de la misma.

CAPITULO I


En este primer capitulo se describe en cada uno de los incisos, el marco referencial de la investigación, haciendo una síntesis de cada uno de los puntos que integran este capitulo, con la finalidad de encausar la investigación al desarrollo del tema de investigación, tocando cada uno de los tópicos relacionados con la actividad valuatoria., desde el marco histórico de la valuación , los conceptos generales, el perfil del perito valuador, el código de ética, hasta el marco jurídico normativo de la valuación.

CAPITULO n


La descripción de la metodología empleada en un proceso valúa torio, marca un panorama global de cómo se aplica a un avaluó en especifico, describiéndose el proceso de cada uno de los métodos tradicionales aplicados en materia de valuación, como el método físico o directo, cuya finalidad es reproducir el bien a valuar como si se construyera en ese momento nuevo, aplicando las depreciaciones correspondientes de acuerdo al estado físico que presente el sujeto a avaluar. El método comparativo de mercado, basado en un análisis de los bienes que se ofertan, y cuya aplicación de factores de homologación

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determinaran el valor justo de mercado para el sujeto a valuar en función del mercado ofertado. El método de capitalización de rentas o ingresos., nos determinara la cantidad de ingresos que un bien inmueble puede producir o generar, en función de la utilización y optimización de sus espacios., así como de las deducciones aplicables a cada caso en particular en función del bien valuado.

CAPITULO n i


En este capitulo se hace una descripción genérica del marco jurídico que rige en torno a la valuación, las normas, leyes y reglamentos de carácter federal, estatal o municipal aplicados a la valuación., y en especifico a la que se realiza para el tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo. Analizando la función que tiene el perito valuador dentro del tribunal, así como la efectividad de la aplicación de las leyes, normas y reglamentos en el desahogo de la prueba pericial.

CAPITULO IV

4.- Caso practico, la realización de un peritaje judicial para el tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo.

La descripción del proceso para la realización de un avaluó para el tribunal superior de justicia, planteándose el escenario donde el perito interviene cuando es designado para emitir un dictamen judicial, describiéndose la tfamitología de cómo actuar ante el tribunal, para presentar un dictamen, estableciendo los derechos y obligaciones que adquiere, al fungir como auxiliar de la justicia.

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Introducción.

Para que el país tenga gobernabilidad, estabilidad social y económica, es fundamental que los tres niveles de gobierno, Ejecutivo, Legislativo y Judicial se rigan de acuerdo a la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos., de tal forma que el poder judicial forma parte integral, para el equilibrio de estos tres poderes, siendo el poder ejecutivo a través del Presidente de la República y el poder legislativo donde se dictan y crean las leyes, que el poder judicial, a través de la suprema corte de justicia de la nación donde se aplicaran.

Los poderes de gobierno se dividen en tres niveles., federal, estatal y municipal, el segundo representado por el gobernador del estado de Hidalgo, el Congreso del Estado y el Tribunal Superior de Justicia del Estado de Hidalgo.

Para que el estado de Hidalgo tenga gobernabilidad es fundamental que los poderes del gobierno se apliquen de acuerdo a la constitución que los rige., y el Tribunal Superior de Justicia, tiene un papel preponderante para la imparticion de justicia en el estado, a través de los tribunales de distrito que se ubican el Estado.

El desempeño de la actividad valuatoria para el Tribunal Superior de Justicia, forma parte de un proceso judicial, que proporciona la información técnica específica y necesaria para que el juzgador tenga elementos probatorios para impartir justicia.

Cuando se desarrolla un proceso judicial, una de las etapas del mismo es la aportación de la prueba pericial, realizada por un perito, que reúna el perfil profesional, que para dicha prueba se requiere.

De acuerdo al código de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo, el perito debe tener titulo en la ciencia o arte, a la que pertenezca el punto sobre la cual versara su opinión, si la profesión o el arte estuvieren legalmente reglamentados.

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Si la profesión o arte no estuvieren legalmente reglamentados o estándolo, no hubiere peritos en el lugar, podrán ser nombrados cualesquiera personas entendidas, aun cuando no tengan titulo.1

Esto me lleva a plantear como tema de estudio, la actividad del perito valuador ante el tribunal superior de justicia, así como una serie de interrogantes que se presentan al desarrollar esta función. Por ello el planteamiento de mi hipótesis, estará orientada analizar la aplicación de los procedimientos y normas de tipo jurídico, que rigen en torno a la prueba pericial, así como la creación de una instancia reguladora de la actividad valuatoria, ante el tribunal superior de justicia.

Procedimiento.

Todo tema de investigación debe de plantearse bajo un procedimiento, que conlleve a obtener los objetivos. Esta investigación se desarrollara dentro del campo de la observación, la experimentación, que en el caso particular del presente trabajo es plantear como caso practico, las experiencias obtenidas como perito valuador del tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo, fundamentado de la investigación documental, que para el tema existe, y del aporte de opiniones de grupos de personas, colegios o asociaciones con conocimiento en el tema, que ayuden a redefinir el tema de estudio que se presenta como " Metodología aplicada a la valuación de bienes inmuebles"., planteando el problema de " Como realizar con efectividad e imparcialidad la actividad valuatoria para el poder judicial del estado de Hidalgo".

Las fuentes de información, directas, indirectas, documental, de campo, la experimentación, la observación, las encuestas., empleadas para corroborar el planteamiento de la hipótesis, deben fundamentarse en razonamientos lógicos, en la observación y en el análisis de la

Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Hidalgo, Articulo. 342, Editorial Sista, P.66.

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evidencia, con el aporte de los directamente involucrados, como los abogados, los secretarios de acuerdos, los jueces, los colegios de abogados y la población en general que ha tenido la intervención en un asunto de tipo judicial, en los juzgados de distrito de primera instancia de la ciudad de Pachuca.

El proceso de la investigación científica, parte con un enfoque del método cualitativo, utilizando la recolección de datos sin medición numérica, como las descripciones y las observaciones, para descubrir o afinar las preguntas de investigación.2 Pudiendo o no probar la hipótesis en el proceso, siendo este flexible., su propósito es reconstruir la realidad tal como la observan los autores de un sistema social, lo importante en este método es comprender el fenómeno.

El método cualitativo parte de una realidad por descubrir, cuya premisa del fenómeno social es la mente, la realidad la construyen los individuos que dan significado al fenómeno social, utilizando un lenguaje natural., cuya finalidad es entender el contexto y/o el punto de vista del actor social.

Los estudios cuantitativos se asocian con los experimentos, las encuestas con preguntas cerradas o los estudios que empleen instrumentos de medición estandarizados, en la interpretación de los estudios hay humildad que deja todo inconcluso e invita a seguir investigando y mejorar el conocimiento.

Un estudio cualitativo busca comprender su fenómeno de estudio en su ambiente usual o inusual, esta directamente involucrado con las personas que se estudian y con sus experiencias personales.

Hernández Sampieri Roberto. Metodología de la investigación, tercera edición, p. 6, Cap. 1

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Enunciado del problema.

La función que presta el perito valuador, dentro de un proceso judicial, es de suma importancia en apoyo de proporcionar al juez los elementos probatorios, que le permitan discernir en un proceso judicial.

De tal forma que la pericial que realizara el perito, debe de tomar en cuenta, todos los factores que involucran a las partes en conflicto, siendo este peritaje imparcial, objetivo y apegado a los principios de ética profesional que el perito debe tener para no afectar los intereses de las partes, debe estar basado en conocimientos técnicos, aplicar una metodología de valuación que deje implícitos los procedimientos aplicados. De acuerdo al código de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo, el nombramiento del perito para cada una de las partes, lo hará el promovente, en caso contrario el juez lo nombrara en rebeldía de algunas de las partes., cuando exista controversia entre los peritajes emitidos por cada una de las partes el juez nombrara un tercero en discordia.

De este procedimiento surge el planteamiento del problema, que desde un punto de vista practico y objetivo, hace ver que todo este procedimiento del proceso de la prueba pericial, sea oneroso, retrase el proceso en tiempo y lo mas importante el costo que tienen que absorber las partes, por llevar los peritajes hasta la ultima instancia que marca la ley., esto en prejuicio de la misma sociedad., por no contar las instancias judiciales con procedimientos en materia de valuación que permitan minimizar los costos y tiempos en la aportación de pruebas.

Planteamiento del problema.

¿Como realizar con efectividad e imparcialidad, la actividad valuatoria, aplicada a un proceso judicial en materia civil en el estado de Hidalgo

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Por tal motivo, mi planteamiento al respecto es en función de analizar los beneficios y/o desventajas de nombrar un solo perito en un proceso judicial, que tenga los conocimientos profesionales y técnicos en materia de valuación, que este certificado por un colegio o asociación de valuadores., donde el peritaje deberá estar fundamentado sobre una metodología valuatoria, para que posteriormente se pueda regularse y calificarse la actuación del perito.

Objetivo de la investigación.

Evaluar si la aplicación del procedimiento jurídico que indican las leyes, en el desahogo de la prueba pericial dentro de un juicio, es efectivo y cumple con los requerimientos que la sociedad demanda, en la imparticion de justicia.

Objetivos particulares.

1).- Determinar y evaluar la aplicación de las leyes, aplicadas en un procedimiento judicial para el desahogo de la prueba pericial.

2).- La regulación de la actividad valuatoria, realizada para el Tribunal Superior de Justicia del Estado de Hidalgo.

3).- Determinar y aplicar una metodología en la valuación de bienes inmuebles embargados, dentro de un proceso judicial.

4).- Evaluar los resultados obtenidos sobre el comportamiento de las variables, que intervienen en el desahogo de la prueba pericial.

Justificación y delimitación de la investigación.

El presente estudio, tiene como finalidad analizar y evaluar la aplicación de las leyes, normas y reglamentos aplicados en el desahogo de la prueba pericial y la función del perito valuador como parte integral en este proceso., dentro de un marco teórico conceptual, apoyado en la observación, procedimientos y practicas realizadas

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como perito valuador de inmuebles adscrito al Tribunal Superior de Justicia del Estado de Hidalgo.

Delimitación y alcance de la investigación.

El estudio de la investigación se realizara y aplicara en el Tribunal Superior de Justicia del Estado de Hidalgo, de la Ciudad de Pachuca Hidalgo., en los Juzgados Civiles de Primera Instancia.

Planteamiento de la hipótesis.

La hipótesis:

En la actualidad la practica de la actividad valuatoria dentro del poder judicial del estado de Hidalgo, requiere de un análisis, en la aplicación de los procedimientos y normas jurídicas que rigen, a la prueba pericial en una litis, no habiendo una instancia reguladora, que evalué y dictamine la efectividad en la aplicación de estas leyes, normas y reglamentos., así como el desempeño del perito valuador en un proceso judicial.

Variable independiente.

La variable independiente se plantea como todas, las leyes, normas, reglamentos y códigos de orden jurídico, que se aplican para el desahogo de la prueba pericial en un procedimiento judicial.

Variable dependiente.

El desempeño del perito valuador dentro de un proceso judicial y la metodología aplicada a la valuación de inmuebles.

Variable interviniente.

El organismo regulador que evalué la efectividad de las leyes y el desempeño profesional del perito valuador en el poder judicial.

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CAPITULO I


1.1.- Marco teórico.

Todo estudio de investigación es desarrollado con la finalidad de servir de antecedente o guía referencial, para que otras personas lo conozcan o lo utilicen. De tal forma que se trata de investigar sobre un tema que sirva como referencia informativa y /o estadística a otras personas, o para analizar el planteamiento a un problema determinado.

Teniendo como referencia este marco nos damos cuenta que el hombre siempre esta en constante cambio, explorando nuevos horizontes que lo lleven al conocimiento de lo desconocido o superar lo ya establecido , todo esto en beneficio de los demás hombres.

En específico el desarrollo de este tema de investigación es alcanzar los objetivos establecidos, con la finalidad de conocer y evaluar los resultados obtenidos sobre la valuación, aplicada en un proceso judicial.

Para poder realizar esta investigación, se debe tener una sensibilidad y animado interés por el tema, para poder interactuar con los directamente involucrados, como son los jueces, secretarios de acuerdos, abogados, etc. obteniendo de todos ellos los aspectos relevantes, que mediante un enfoque cualitativo se determine el rumbo de la investigación. Así mismo, el profundizar en la investigación de campo, permitirá obtener un panorama mas objetivo del planteamiento del problema, con puntos de vista de los directamente involucrados en el proceso de imparticion de justicia.

Sin dejar de tomar en cuenta que las fuentes de información primarias como libros, revistas, documentos de carácter oficial, como

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expedientes, sitios de web, tesis etc., darán a la investigación teórica y documental, el soporte medular que marcara el rumbo de la investigación.

1.2.- Marco Histórico de la valuación.

La practica de un avaluó es tan antigua como el concepto de valor. El intercambio de objetos y bienes entre las personas, estableciendo una equivalencia entre ambos bienes para llegar aun mutuo acuerdo es lo que se conoce como trueque o intercambio de bienes, estableciéndose entre los interesados un valor para los bienes, dando con ello inicio a la practica del avaluó, entre las clases sociales, económicas y políticas que asignaban valor en la tribu, comunidad, pueblo, ciudad o país al que pertenecían.

A partir de la revolución industrial y el crecimiento de las ciudades, los avalúos han alcanzado gran importancia, al grado que ha sido necesario desarrollar técnicas, basadas en el conocimiento profundo de los factores que influyen en la realización de un avaluó.

Anteriormente un valuador era cualquier persona que pudiera hablar de precios o emitir un valor, donde todos conocían de precios pero no de cómo asignar valor a las cosas.

Al paso del tiempo los individuos estudiosos que quisieron especializarse en la materia, fueron los precursores de la metodología y procedimientos que actualmente se conocen y llevan a la práctica.

Curso básico de valuación, del colegio de ingenieros mecánicos y electricistas a.c tema II, Historia de la valuación, P. 18.

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1.3.- Inicio y evolución de la valuación en México.

Reseña histórica de la valuación en México.

1528, se practica el primer avaluó por el cabildo de la ciudad, para el libramiento de obra a Rodrigo Pontéenlos. 1530, el cabildo prohibe marcar y medir ningún huerto o solar sin que se presente el titulo de propiedad. 1607, primer avaluó realizado por Arq. Andrés de la Concha, perito designado por la autoridad. 1737, los Arq. Pedro de Arrieta, Miguel de Herrera, Manuel Alvarez y Francisco Valenda, diseñan el plano de la ciudad de México y delimitan sus límites. 1754, el rey Carlos III, confirma los títulos a los bienes realengos, para que sean medidos y valuados. 1836, se expide la ley que establece una contribución del 2 % al millar al año sobre el valor de las fincas urbanas de la ciudad de México. 1896, se publica la primera ley de catastro del D.F. 1924, expedición de la ley bancaria, se crea la comisión nacional bancaria. 1925, se otorgan créditos con garantía hipotecaria a trabajadores federales. 1936, la comisión nacional bancaria revisa los avalúos formulados por hipotecarias. 1944, se publica la ley general de bienes nacionales, Art. 41 facultad de valuar los bienes de la nación. 1950, se publica el primer reglamento de la comisión nacional de bienes nacionales, se integra el cuerpo colegiado tripartita. 1954, se crea la ley sobre el régimen de propiedad y condominio de los edificios divididos en pisos, departamentos, viviendas y locales. 1958, se funda el instituto mexicano de valuación. 1965, la tesorería publica instructivo para valuación de predios urbanos en el D.F. 1974, la comisión nacional bancaria publica circular No. 671, sobre las reglas para la formulación de avalúos.

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1976, la secretaria de hacienda, publica en su Art. 116 la ley de sociedades mercantiles, registro de valuadores. 1978, la comisión nacional bancada publica circular No. 764, sobre los requisitos que deben llenar las personas que practiquen avalúos para las instituciones de crédito y las organizaciones auxiliares. 1980, la tesorería del D.F. publica en su gaceta oficial los nuevos criterios para la valuación catastral de predios urbanos. 1981, la comisión nacional bancaria publica circular No. 843, sobre los requisitos obtener refrendo de valuador. 1981, la comisión nacional bancaria publica circular No. 856, sobre la actualización de avalúos del patrimonio inmobiliario de las instituciones de crédito para reexpresión de estados financieros. 1982, la comisión nacional de valores establece los criterios sobre la información en los avalúos de activo fijo de sociedades con valores inscritos en el registro nacional de valores. 1982, la secretaria de hacienda y crédito publico, en su Art. 6, autoriza a las sociedades nacionales de crédito, a la comisión nacional de bienes nacionales y a los corredores públicos, para practicar avalúos para efectos fiscales. 1987, la secretaria de gobernación publica decreto par el que se reforma y adiciona la ley general de bienes nacionales facultando a las S.N.C. A practicar avalúos de inmuebles para efectos de compra o venta de propiedades de entidades de la administración publica federal 1987, la comisión nacional de valores publica los criterios y metodologías de valuación. 1988, la comisión nacional bancaria en su circular No. 1018, publica las disposiciones generales sobre la practica de avalúos. 1988, banco de México en su circular No.33/88 publica las reglas a las que se sujetarán las S.N.C. En la formulación de avalúos. 1992, la comisión nacional de valores publica la actualización de criterios aplicados a los avalúos de activos fijos contenidos en la circular No. 11-10, con nueva circular 11-18. 1994, la comisión nacional bancaria publica las disposiciones de carácter general para la prestación de servicios de avalúos, circular 1201, formato único para avalúos de inmuebles circular 1202.

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2000, la comisión nacional bancada publica las disposiciones de carácter general, para las prestación de servicios de avalúos, circular 1426.

1.4.- Conceptos generales.

La variedad de las transacciones comerciales, a dado lugar ha desarrollar una técnica basada en el conocimiento de aquellos factores que crean o modifican el valor de los bienes, entre los cuales esta la propiedad raíz o inmueble. La responsabilidad de una persona al emitir un valor, representa la confianza y seguridad a la persona que lo solicita, requiriéndose que este valor sea emitido por una persona técnica calificada, que cuente con directrices que se apeguen a normas, procedimientos y metodologías de valuación.

"El valuador no se debe concretar a encontrar el valor de un determinado bien raíz, sino que debe fundamentar su avaluó., es decir poder demostrar las bases y el análisis ponderativo que lo condujo a ese resultado, para satisfacción del cliente, banco o juez que solicito el avaluó".4

¿Qué es un avaluó?

Se define como una estimación y opinión imparcial de valor de un bien, debidamente identificado y en una fecha determinada.5

¿Qué es valor?

El concepto de valor es tan antiguo como la misma historia de la humanidad, basta reflexionar sobre los intercambios que realizaban los

4 González Rojo Miguel. Valuación de bienes raíces urbanos. Apuntes. Guadalajara., Tercera edición, mayo de 1992, P. 156. 5IMVAC. Introducción a la valuación. Apuntes. P. 2.

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primeros pobladores de la tierra, quienes establecían una equivalencia entre las cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes para otro, mediando un acuerdo entre las partes., esto denota que los bienes y servicios, están asociados a los beneficios que recibirá el adquiriente al poseerlos.

La variedad de las transacciones comerciales, ha dado lugar a desarrollar una técnica basada en el conocimiento de aquellos factores que crean o modifican el valor de los bienes, entre los cuales esta la propiedad raíz o inmueble.

Esta actividad consiste en atribuir a los bienes un valor, tomando en cuenta los factores físicos, económicos, políticos y sociales., es lo que se entiende por valuación. En la actualidad la tendencia es a resolver los problemas técnicos que conducen a la estimación de valor, y no a dar una definición puntual de valor.

Por lo tanto resulta mas sencillo plantear la premisa de que "un bien tiene valor, cuando un propietario esta dispuesto a venderlo y existe un comprador que también esta dispuesto a comprarlo". La utilidad es la fuente de valor, el cual se establece y equilata en virtud de la relativa escasez de la propiedad. La propiedad es diferente para distintas personas, de allí que el valor también es diferente para las distintas personas, concluyendo que el valor esta en proporción a dicha utilidad.

¿Qué es valuación?

En todo el mundo se practica la valoración por todo tipo de personas, sin que necesariamente se den cuenta de ello o lo realicen de una forma profesional. Todo cambio de propietario, da lugar a una estimación de valor. El cambio de bienes requiere una apreciación de los valores relativos de los bienes cambiados, en las transacciones ordinarias, el valor es estimado por la impresión casi instintiva del que el precio fijado es el justo o no lo es.

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¿Que es valuación?

Es el procedimiento técnico y metodológico que mediante la investigación física, económica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes.

¿Qué es la valoración técnica o valuación?

Es el arte de estimar el valor de un bien especifico, para las que es esencial poseer un conocimiento y un criterio profesional, se ha desarrollado principalmente desde 1890, con técnicas iniciadas por los economistas, financieros, contadores, arquitectos, ingenieros y hasta jueces, dejando de ser competencia del comerciante, apareciendo literatura dedicada a la valuación a partir de 1900, la que ha experimentado constante perfeccionamiento y estudio.

"La valuación no debe subordinarse a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, del análisis ponderativo y del espíritu de equidad en el valuador. No debe frenarse la propia iniciativa por hallar mecanismos operativos que se ajusten mas precisamente al caso en particular en que nos toque actuar".6

1.4.1.- Niveles de la actividad valuatoria.

La forma como de desarrolla la valuación en México esta clasificada por niveles, los cuales determinan, la profesionalización y grado de efectividad de la misma.

6 González Rojo Miguel. Valuación de bienes raíces urbanos. Apuntes. Guadalajara., Tercera edición, mayo de 1992, P. 156.

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Primer nivel:

Esta comprendido por el público en general, es la persona que usa el bien raíz, lo posee y lo emplea., estas personas tienen que tomar decisiones, para comprar, hipotecar, vender, rentar, asegurar, enajenar, etc. un bien inmueble, y corren el riesgo por falta de conocimiento en la materia de:

- Pagar más de lo que realmente vale una propiedad. - Vender un inmueble a un precio inferior al real - Arrendar un inmueble que al tiempo pueda reportar perdidas. - Asegurar un inmueble en una cantidad inferior a lo que vale. - Aceptar una garantía o dación en pago, menor o insuficiente.

Segundo nivel:

Esta comprendido por las personas o instituciones que están en permanente contacto con el valor de los inmuebles tales como: vendedores inmobiliarios, corredores públicos, inversionistas inmobiliarios, administradores de rentas, etc. Algunos de ellos son fuente de información para el público en general y aun para el profesional de la valuación, pero su conocimiento sobre valuación de inmuebles es limitado.

Tercer nivel:

Esta integrado por los valuadores profesionales, dedicados primordialmente a esta disciplina, con conocimientos específicos, practica e integridad y se identifican profesionalmente por su grado y nivel de estudios, otorgadas por autoridades educativas, colegios o agrupaciones usuarias del avaluó, o reguladoras de su emisión, quienes otorgan licencias o registros, para reconocer la validez de su dicho.

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1.4.2.- Principios y leyes que rigen la actividad valuatoria.

Objetivo de una valoración.

Una valoración se realiza para uno o mas propósitos, a saber; para determinar el valor de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar o terminar un bien; para estimar el importe de los daños a un bien, para estimar las rentas potenciales que puede generar un bien.

El objetivo primordial de una valuación en términos de dinero es un resultado numérico, este resultado es objetivo y no esta relacionado con los deseos, anhelos o necesidades del cliente que contrata al valuador para hacer el trabajo. El resultado numérico es independiente de lo que persona alguna desearía que fuera.

Principio de cambio.

El valor de los bienes raíces esta cambiando constantemente por diversos agentes físicos, económicos, políticos y sociales. Los inmuebles se ven afectados en el tiempo, en general aumentando su valor o disminuyéndolo.

Principio de conformidad.

El valor máximo de un bien raíz, se logra cuando esta presente un grado razonable de homogeneidad social y económica. En la comercialización de un bien inmueble, el máximo valor se observa cuando el bien en un vecindario es relativamente similar en tamaño, estilo, calidad, uso y/o tipo.

Principio de uso consistente.

Una propiedad en transición a otro uso, no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro para las mejoras. Este principio es un corolario conocido como de mayor y mejor uso.

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Principio de contribución.

El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor final de un bien raíz. La inadecuación o gasto excesivo de obras adicionales, origina que el inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, mas que el de la inversión original.

Principio de equilibrio.

Refleja una armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio súbito entre la oferta y la demanda afectara el valor de los inmuebles.

Principio de balance entre terreno y construcciones.

Este principio también puede llamarse de conformidad "in situ" y establece que el valor máximo de un bien raíz, se logra cuando esta presente un balance razonable entre los valores del terreno y de las edificaciones.

Se debe tener en cuenta los casos que no atienden a este principio: Desarrollo de una construcción de alto valor en un terreno de precio reducido. Construcciones inadecuadas o de bajo costo, en predios de alto valor.

Principio de progresión y regresión.

Entre dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valor sacara ventaja de su asociación con la de mayor valor. A la inversa una propiedad de mayor valor se demeritara por la asociación con una de valor inferior.7

7IMVAC. Introducción a la valuación. Apuntes. P. 30

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1.5.- Perfil del perito valuador de inmuebles.

Profesionista de conducta intachable, con certificaciones de entidades que regulen la actividad valuatoria., con licenciatura a fin a una carrera de ingeniería o arquitectura. Necesariamente con postgrado de especialidad y /o maestría en valuación., estos conocimientos combinados con una amplia experiencia en la practica de la valuación y constante capacitación y actualización en la materia., con un alto sentido de responsabilidad y ética profesional en el desempeño de su trabajo.

1.5.1.- Concepto legal del perito.

En el código de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo, se maneja el término de la palabra prueba pericial, la cual es la parte medular de la actividad que desarrollara el valuador dentro de un proceso judicial.

Prueba pericial.

Articulo 342. Los peritos deben tener titulo en la ciencia o arte a la que pertenezca el punto sobre que a de oírse su parecer, si la profesión o el arte estuvieren legalmente reglamentados. Si la profesión o el arte no estuvieren legalmente reglamentados o estándolo, no hubiere peritos en el lugar, podrán ser nombrados cualesquiera personas entendidas, aun cuando no tengan titulo.

Articulo 343. Cada parte dentro del tercero día nombrara un perito a no ser que se pusieren de acuerdo en el nombramiento de uno solo. El tercero en discordia será nombrado por el juez.

Articulo 344. El juez nombrara los peritos que correspondan a cada parte en los siguientes casos:

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I. Si alguno de los litigantes dejare de hacer el nombramiento en el término señalado en el artículo anterior.

II. Cuando el designado por las partes no aceptare dentro de las cuarenta y ocho horas que sigan a la notificación de su nombramiento.

III. Cuando habiendo aceptado no rindiere su dictamen dentro del termino fijado o en la diligencia respectiva.

IV. Cuando el que fue nombrado y acepto el cargo lo renunciare después.

V. Si el designado por los litigantes no se encontrare en el lugar del juicio o en el que deba practicarse la prueba, o no se hubiere señalado su domicilio.

Articulo 345. El juez señalara lugar, día y hora para que la diligencia se practique, si debe presidirla. En cualquiera otro caso fijara a los peritos un término prudente para que presenten dictamen. Las partes pueden en todo caso formular a los peritos las cuestiones que sean pertinentes.

Articulo 346. En el caso de la primera parte del artículo anterior concurrirá el tercero en discordia y se observaran las reglas siguientes:

I. El perito que dejare de concurrir sin justa causa, calificada por el tribunal, incurrirá en una multa de hasta 20 días de salario mínimo vigente y será responsable de los daños causados por su culpa, sin perjuicio de que previene el articulo 344.

II. Los peritos practicaran unidos la diligencia, pudiendo concurrir los interesados al acto y hacerles cuantas observaciones quieran, pero deberán retirarse para que los peritos discutan y deliberen solos.

III. Los peritos de las partes emitirán inmediatamente su dictamen, siempre que lo permita la naturaleza del asunto; de lo contrario, se les señalara un termino prudente para que lo rindan. Cuando discordaren los peritos, dictaminara el tercero, solo o asociado de los otros.

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Articulo 347. El perito que nombre el juez puede ser recusado dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a la que se notifique su nombramiento a los litigantes, siempre que concurra una de las siguientes causas:

I. Consanguinidad dentro del cuarto grado. II. Interés directo o indirecto en el pleito. III. Ser socio, inquilino, arrendador o amigo de alguna de las

partes.

El juez calificara de plano la recusación y las partes deben presentar las pruebas al hacerla valer. Contra el auto en que se admita o deseche la recusación no procede recurso alguno. Admitida se nombrara nuevo perito en los mismos términos que al recusado.

Articulo 348. En caso de ser desechada la recusación se impondrá al causante una multa que no excederá de 20 días de salario mínimo vigente. Articulo 349. El honorario de cada perito será pagado por la parte que lo nombro, o en cuyo defecto lo hubiere nombrado el juez y el del tercero, por ambas partes, sin perjuicio de lo que disponga la resolución definitiva sobre condenación de costas.

1.5.2.- Código de ética profesional del perito valuador.

El fin último de toda práctica profesional es la superación de todos los seres humanos y dar razón a su existencia, mediante el servicio a los demás, mediante una actuación que respete integralmente la dignidad de toda persona. Por esto se juzga necesaria la aplicación de un código de ética profesional para los peritos valuadores.

La actividad de valuador es susceptible de ser cuestionada desde el punto de vista que puede ser corrompida, si el valuador no tiene plena convicción de lo importante y trascendental de la actividad que desempeña.

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¿Que se entiende por ética?

La palabra ética proviene de la raíz griega ethikos que significa carácter o disposición. Se define como un sistema de principios morales o valores., o de principios de buen comportamiento, basado en el estudio de la naturaleza general de la moral y de los elementos específicos de la moralidad de los actos del hombre, para determinar las reglas o estándares de conducta que gobiernen a las personas sujetas a dicho sistema.

1.5.1.- Deberes y obligaciones primordiales del valuador.

Es obligación del valuador determinar, describir y definir la expresión de valor adecuada. Toda vez que existen diferentes expresiones de valor, cada una de las cuales tiene validez en la conclusión final dependiendo del trabajo de valuación solicitado, es obligación del valuador establecer cual de estas es la adecuada al caso particular.

- Es obligación del valuador determinar los resultados numéricos adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el propósito mismo de la valuación.

- Es obligación del valuador evitar dar un resultado numérico falso. Obviamente el valuador tiene la obligación de evitar informar una cantidad falsa.

- Es obligación del valuador ejercer de manera ética.

Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en su campo de ejercicio. Tal competencia se logra mediante el estudio, la práctica y la experiencia. También debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los principios de ética que son parte esencial del autentico ejercicio y practica profesional.

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- El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita toda su confianza en el valuador y confía en que aplique sus conocimientos y habilidades profesionales hasta el punto que sea necesario, para lograr los objetivos del trabajo.

- Responsabilidad del valuador con terceros. Frecuentemente el avaluó pasa de manos del cliente a terceras personas para su uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al valuador, pero independientemente de ello tienen tanto derecho a confiar en la validez y objetividad de las conclusiones del valuador, como lo tiene el cliente.

- Relación del valuador con la sociedad.

Debido a que el bienestar del público en general frecuentemente se involucra en la ejecución de asignaciones de valuación, el valuador tiene una obligación y responsabilidad hacia el público en general que inválida y sobrecede su obligación hacia el cliente.

- Obligación del valuador hacia su cliente.

Es estregar un trabajo completo, sin error y oportunamente, con resultados independientes de los deseos o anhelos del cliente, de otras personas, organismos o instituciones públicas o privadas.

- Carácter confidencial de una valuación.

El hecho de que un valuador es contratado para hacer una valuación es asunto confidencial. El conocimiento por terceras personas de que un valuador ha sido contratado para llevar a cabo un trabajo específico puede dificultar la operación. Consecuentemente no es apropiado de parte del valuador revelar su asignación. No es correcto que un valuador revele a terceras personas la cantidad a que ha llegado en su conclusión de valor de un bien sin el permiso de su cliente, a menos que esta obligación la imponga la ley.

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1.6.-Marco legal de la valuación.

Definición de derecho objetivo.

Es el conjunto de normas jurídicas creadas para regular la conducta externa del hombre al interactuar un una sociedad a través de la imposición de deberes y la concesión de facultades.

Definición de derecho privado.

Es la rama del derecho destinada a regular los intereses de los individuos, particulares o de grupo. (Derecho civil, familiar, mercantil etc.)

Definición de ley.

Es la expresión de la norma jurídica en ella contenida y que el legislador nos la da a conocer por medio de la palabra escrita para darle la precisión que antes no tenia.

Se le define como un mandato de carácter obligatorio emanado de una autoridad legítima, de índole permanente y en el caso de que se viole se puede hacer cumplir por la fuerza. Es general porque se aplica a todos los que se encuentran en la situación que regula y abstracta en virtud de comprender todos los casos que se presenten.

Concepto legal.

La actividad valuatoria tiene como objetivo establecer una cuantía de valor para la cosa valuada, de tal forma que esta practica debe de estar regida por leyes, reglamentos y normas de carácter federal, estatal y municipal, que regulen las diferentes ramas de la valuación ante cada una de las instancias legales a que corresponda, validando el ejercicio profesional de la valuación.

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1.6.1.-Marco jurídico normativo de la valuación.

De ámbito Federal:

Poder judicial federal, mediante la suprema corte de justicia de la nación, el tribunal electoral, los tribunales de circuito colegiados unitarios, y los juzgados de distrito. Dar solución a conflictos entre dos o más estados, entre los poderes de un estado, entre la federación y los poderes de un estado, entre tribunales locales y federales, controversias constitucionales.

Constitución política de los estados unidos mexicanos. Ley orgánica de la sociedad hipotecaria federal. Ley federal de catastro. Ley general de bienes nacionales. Ley agraria. Ley de vías generales de comunicación. Ley federal de instituciones de fianzas. Ley de instituciones de crédito. Ley federal de correduría publica. Código federal civil y de procedimientos . Código financiero de la federación. Código fiscal de la federación. Código familiar y de procedimientos de la federación. Código penal de la federación. Código de comercio de la federación. Reglamento de la comisión de bienes nacionales. Decretos. Acuerdos. Boletines y circulares.

De ámbito Estatal:

Ley orgánica del estado de Hidalgo. Ley orgánica del tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo. Ley estatal de normas de valuación. (No existe).

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Ley estatal de catastro. Ley de asentamientos humanos y obras publicas. Constitución política de los estados Código de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo. Código de procedimientos familiares para el estado de Hidalgo. Código de procedimientos penales para el estado de Hidalgo. Código de comercio para el estado de Hidalgo. Reglamentos. Decretos. Acuerdos. Boletines y circulares.

De ámbito Municipal:

Ley de asentamientos humanos y obras publicas municipal. Reglamento de catastro municipal. Reglas de valuación municipal.

Organismos que regulan la actividad valuatoria:

La sociedad hipotecaria federal. Por sus siglas SHP. Entidad legal que regula el mercado hipotecario federal para la adquisición de vivienda. La comisión nacional de seguros y fianzas de la secretaria de hacienda y crédito publico. La comisión de avalúos de bienes nacionales de la secretaria de la contraloría y desarrollo administrativo. Las tesorerías de la secretaría de finanzas de las entidades federativas de los estados y municipios. Órganos de apoyo para la administración de la justicia del poder judicial. Instituto mexicano de valuación. Colegios y /o asociaciones de valuación.

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CAPITULO n


2.1.- Descripción del proceso para formular un avalúo,

a.- Definición del avalúo,

b.- Planeación del avalúo,

c - Identificación de la propiedad,

d.- Recolección de datos,

e.- Selección del método de valuación:

- Enfoque de mercado. - Enfoque de costos. - Enfoque de ingresos.

f- Consideraciones y estimación final de valor

g.- Conclusión de valor,

h.- Reporte del avalúo.

a.- Definición del avalúo.

Antes de aceptar la asignación de un avaluó y su realización, es importante que exista un claro entendimiento por parte del valuador y del cliente sobre el objetivo y alcance del trabajo que se va a desarrollar., por tal motivo se deben de establecer los aspectos sobre los cuales se desarrollara la valuación del bien:

- objeto del avaluó - propósito del avaluó

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- alcance del avaluó. - determinación del bien a valuar. - exclusiones del avaluó. - fecha de referencia del avaluó. - información que se entregara al cliente. - acuerdo con el cliente sobre el importe de los honorarios.

b.- Planeación del avalúo.

Para fines de valuación se puede entender a la planeación, como la determinación por parte del perito valuador en forma anticipada de que hacer, como hacerlo, cuando hacerlo y quien lo va hacer, organizando sistemáticamente los esfuerzos necesarios y con la intervención de ciertas estructuras y procesos de decisión para concluir con la estimación de valor. El objeto, propósito y alcance del avalúo deben establecerse antes de poder llegar a la planeación de tal manera que se pueda reflejar este a través de todo el proceso de valuación. La planeación, descripción y detalle dependerán de la naturaleza y alcance del avalúo. Buscado incrementar la eficiencia y la precisión del proceso de valuación que se llevara a cabo por parte del perito.

c - Identificación de la propiedad.

En este paso del proceso de valuación, la propiedad debe ser identificada clara y precisamente. Las propiedades que sean valuadas en un tiempo particular deben ser descritas de manera que se pueda distinguir de cualquier otra propiedad similar.

d.- Recolección de datos.

Una estimación de valor no es una suposición, sino por el contrario, es la conclusión de una investigación construida y soportada por los hechos reunidos, analizados e interpretados del mercado. Estas opiniones son frecuentemente referidas a hechos derivados de

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mercado, llamadas datos de mercado; los cuales son el fundamento del avalúo.

e.- Selección del método de valuación:

Son tres los principales métodos de valuación, enfoque de mercado, enfoque de costos, enfoque de ingresos., es muy importante que el perito valuador los conozca y entienda claramente para poderlos aplicar de la forma que mas convenga de acuerdo al objetivo y propósito del avalúo. La estimación de los valores se deberá basar en el uso de alguno de estos métodos, ya sea de forma independiente o mediante la combinación de ellos.

f.- Consolidación y estimación final del valor.

En este paso del proceso de valuación, el perito deberá concluir de una manera razonable y lógica la consideración final sobre la opinión de valor. Si más de un método de valuación fue usado, estos deberán ser correlacionados para obtener la opinión final del valor.

g.- Conclusión del valor.

En este punto el perito presenta una investigación profesional de la cual deriva la conclusión del valor.

h.- Reporte del avalúo.

No existe un aspecto tan demandado, importante y significativo, que el hecho de elaborar el reporte del avalúo. Es demandado debido a que se requiere que el perito articule y desarrolle las conclusiones; es importante debido a que los hechos y análisis del avalúo comprometen al perito a tener obligaciones, muchas de ellas impredecibles en el futuro; y es significativo por que el reporte del avalúo elaborado en un documento denota la capacidad, profesionalismo y experiencia del perito.

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2.2.- Método físico o directo.

El valuador hace una estimación del costo actual de lo que significa reproducir un bien raíz, mas cualquier otra mejora que se haga como si fuera nueva, se resta cualquier perdida de valor consumida por la depreciación de las mejoras y por ultimo suma el valor estimado del terreno, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares.8

El Valor Físico o Valor neto de Reposición de un inmueble es la sumatoria del los valores del terreno, de las construcciones, de los elementos accesorios, de las instalaciones especiales y obras complementarias.

El valor del terreno, se obtiene, en la generalidad de los casos, mediante el Enfoque de Mercado. Sin embargo, no puede desecharse la posibilidad de obtener su valor, a través de otro método, como pudiera ser el de Costos o en el mejor de los casos, siguiendo los procedimientos del Enfoque Residual.

Por lo que se refiere al Valor de las Construcciones, de los Elementos Accesorios y de los Equipos e Instalaciones Especiales, se refiere a su costo de reposición.

Valor de reposición nuevo. (VRN): Es el valor presente de las construcciones considerándolas como nuevas, con las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.

Valor neto de reposición. (VNR): Es el valor resultante de restar, al VRN, el demérito por los efectos de la vida útil consumida y del estado de conservación.

Demérito o depreciación. Es la pérdida de valor debida a factores tales como:

1.- Deterioro físico.

El deterioro físico es generalmente producido por el uso. Es evidente que la pérdida de valor por este factor, es una función del tiempo, sin

Jr. Williams. Técnicas del avaluó inmobiliario. Estados Unidos. Real Estate, Education Company, 1996, P. 26.

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embargo no puede establecerse una relación directa, pues habrá que analizar la calidad de los materiales, las condiciones ambientales o de intemperismo, su conservación y las eventualidades debido a daños por desgaste excesivo o impacto.

2.- Obsolescencia funcional o tecnológica.

La obsolescencia funcional es una disminución de la capacidad de un bien en cumplir las funciones para las que fue destinado, tomando en cuenta nuevos estándares o modelos actuales comparables.

3.- Obsolescencia económica.

La obsolescencia económica resulta de factores externos a la propiedad, tales como variaciones ambientales de vecindad

Demérito por edad y estado de conservación.

Existen diversos criterios para determinar el demérito o depreciación de las edificaciones, que van desde calcular los costos necesarios para reponerlas nuevas, hasta la aplicación de métodos sencillos, ( como el de la línea recta ) que consideran, que al término de la vida "útil" o "económica" de las construcciones, su valor es nulo.

2.3.- Método de capitalización de rentas o de ingresos.

El Valor de Capitalización de Ingresos o Rentas, tradicionalmente se ha entendido como el resultado de dividir el monto de los ingresos netos producidos por un inmueble, entre una tasa de capitalización seleccionada. Sin embargo, esta simple división implica una explicación más detallada, fundamentada en un análisis financiero, en el cual se debe establecer la relación que hay entre los rendimientos futuros esperados de un bien raíz, con su valor presente, de tal manera que, conocidos o estimados tales ingresos, es posible deducir dicho valor. El Enfoque de Capitalización de Ingresos o Rentas, se fundamenta en el Principio de Anticipación, que señala que... "el valor actual de un

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inmueble es una medida de los beneficios futuros que produce o sea susceptible de producir".

Resulta evidente señalar que aún cuando cualquier bien raíz pudiera ser objeto de arrendamiento, el enfoque preferentemente es aplicable a los inmuebles de productos, es decir, aquellos cuyo propósito de su construcción sea el de producir ingresos o rentas, como son: locales comerciales, oficinas o despachos, bodegas, estacionamientos y algunos desarrollos habitacionales. Desde luego, no se descarta la posibilidad de utilizar este criterio en la estimación del valor de un terreno, siempre y cuando se disponga de los elementos que dan sustento al procedimiento en estudio - rentas de mercado y tasas -, o bien, tratándose de una vivienda - casa habitación o departamento -, ocupada por su propietario, existe la alternativa de investigar el monto de la renta que tendría que pagar un arrendatario para habitar un inmueble similar.

A pesar de que en cierto tipo de inmuebles, no sea atractiva su construcción para ser rentados, en un mercado inmobiliario deprimido y con encarecimiento del crédito, sería doble la reactivación de ese sector, ante la demanda de espacios en renta, e incluso podría constituir una opción de los inversionistas.

2.4.- Método comparativo o de mercado.

El mercado es el medio en el que concurren compradores y vendedores, (demandantes y ofertantes).

El mercado depende del lugar (medio geográfico), de las características inherentes al producto (cantidad, calidad, cualidad, etc.) y del número disponible de compradores y vendedores.

Uno de los propósitos de la valuación, para fines comerciales, es el de estimar el valor de un inmueble, mediante la comparación de ventas reales de bienes raíces similares (o contrastantes). Este procedimiento se conoce como., Enfoque de Mercado.

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Para ello, se hace necesario reconocer la existencia de diversos tipos de mercado, desde el punto de vista del comportamiento de los actores de la operación inmobiliaria y de las propias características del mercado.

De acuerdo a lo que establece el Principio de Equilibrio, un mercado sano, es aquel en el que concurre un número suficiente de compradores y vendedores. A este se le conoce como Mercado Abierto.

• El Mercado Monopólico es en el que existe un sólo vendedor.

• Si solamente existe un grupo reducido de vendedores, interactuando coordinadamente, estaremos en presencia de un Mercado Oligopólico.

• Cuando existe un sólo comprador, se conoce como Monopsónico,

• Si existe un grupo reducido de compradores, relacionados entre sí y coordinados en sus actitudes, este será un Mercado Oligopsónico.

Valor comercial: " Es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedor pudiera aceptar, si cada uno está bien informado y advertido de las ventajas y desventajas de un inmueble y ambos son guiados en este acto por motivos de un inversionista normal, libre de presiones, y permitiendo durante un tiempo razonable, pulsar la oferta y la demanda ".

El valor comercial o valor justo de mercado, establece que:

- El comprador y el vendedor están libres de estimulo indebido

- Ambas partes están bien informadas respecto del mercado y de las ventajas y desventajas de la operación.

- Existe un tiempo razonable para que la propiedad este expuesta a la venta.

- Se toma en cuenta la forma de pago.

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El enfoque comparativo o de mercado se basa, principalmente, en el Principio de Sustitución. Es el procedimiento más directo y tiene fundamentación en datos estadísticos de ofertas y/o de operaciones realizadas (Comparables), que mediante su análisis y homologación, (Ajustes), permiten estimar el valor del inmueble en estudio (Sujeto). Adicionalmente, su comprensión permite obtener información para otros métodos.

Es de advertirse que los datos preferentemente utilizados, deben corresponder a ventas consumadas, sin embargo, a falta de estas, el valuador podrá auxiliarse en la información proveniente de ofertas, que mediante una ponderación adicional, le permita concluir el valor aplicable.

Este enfoque se utiliza generalmente en la valuación de terrenos, pero también es utilizado en inmuebles edificados. Resulta evidente comentar que su mejor aplicación es en casas habitación de fraccionamientos homogéneos, como es el caso de desarrollos inmobiliarios de interés social, o interés medio, viviendas en condominios horizontales o verticales, oficinas, locales comerciales, bodegas y aún estacionamientos que se encuentren bajo éste régimen de propiedad.

2.4.1.- Valor de mercado como base de valuación.

1.1 Valor de Mercado es el precio más probable que podría

obtenerse por un bien en el mercado suponiendo:

a) Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin motivación especial,

b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),

c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor,

d) Que las partes actúan sin presión alguna,

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Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuación. El Valuador deberá considerar que el bien se vende en la fecha de Valuación conforme a los anteriores supuestos.

3 La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuación y corresponder al precio al que se llegaría al formalizar el contrato de venta. Deberá suponer que durante el periodo de exposición del bien en el mercado y en el curso de la negociación del contrato, los precios han permanecido sin cambio.

4 El valuador deberá señalar en su informe de Valuación la fecha del avalúo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposición no se aplica a los casos del párrafo 7 adelante.

5 El valuador deberá suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercialización y la negociación del precio de venta.

6 El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuación, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

7 El Valor de Mercado no deberá incrementarse por suma alguna que refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto deberá consignarse con suficiente claridad en el informe de Valuación.

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2.5.- Análisis y aplicación de la metodología.

Descripción genérica de la aplicación de la metodología para la valuación de bienes inmuebles, bajo los métodos que se describen a continuación:

2.5.1.- Método físico o directo.

Valor neto de reposición.

Los mecanismos a emplearse para la determinación del valor neto de

reposición son dos, y solamente puede seguirse uno de ellos:

1. Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación

de valores a cada factor de depreciación o demérito en forma

directa, según el bien a valuar, representándose por la

expresión:

V.N.R. = V.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]

2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla

asignación de valores a cada factor de depreciación o

demérito, al cual previamente se le consideró una

importancia determinada según el bien a valuar,

caracterizándose por la expresión:

V.N.R. = V.R.N.[(F.Va.)(A) + (F.Co.)(B) +

(F.Ot.)(C)]

Donde "A", "B" y "C" resultan ser las ponderaciones

consideradas a criterio por el valuador, dependiendo del

activo que se esté tratando.

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£1 Factor por Demérito

El factor por demérito (F.De.) será entendiendo como el producto del

factor por vida agotada (F. Va.) por el factor por conservación (F.Co.)

y por el factor por obsolescencia técnica (F.Ot), es decir:

F.De. = (F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)

Donde:

F.De.: Factor por Demérito.

F.Va.: Factor por Vida Agotada.

F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.

F.Ot.: Factor por Obsolescencia técnica o económica.

Para determinar este factor por demérito se propone seguir, cuando sea

necesario, cualquiera de los cuatro criterios siguientes que aplican un

esquema de depreciación retardada:

1. El criterio de Ross Heidecke,

2. El criterio HR,

3. El criterio Kuentzle,

4. El criterio de Ezequiel Siller.

El criterio de Ross Heidecke involucra el conocimiento de la edad del

bien en cuestión expresada en años y la calificación estimativa

dependiente del estado físico del bien o de su estado de conservación;

con estos parámetros se podrá determinar fácilmente el factor por

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demérito (F.De.) adecuado para aplicarlo en la metodología valuatoria,

según lo siguiente:

F.Va. = 1 - (V.U.C. / V.U.T.)14

Donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.U.C.: Vida Útil Consumida.

V.U.T.: Vida Útil Total.

El factor por conservación (F.Co.) adoptará el valor que corresponda,

según lo señalado en la siguiente tabla.

ESTADO

Excelente Muy bueno Bueno Regular Malo Muy Malo Pésimo Desecho Menos que desecho

CALIFICACIÓN

10 9 8 7 6 5 4 3 2

F.Co

1.00 0.92 0.84 0.78 0.72 0.64 0.52 0.35 0.11

Valores del factor por conservación (F.Co.) adoptados por el criterio Ross Heidecke

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Para efectos de una determinación específica de un factor por

demérito, lo que respecte al factor por obsolescencia técnica será

determinado por criterio del valuador.

El segundo criterio sugerido denominado "HR". Del mismo modo que

el criterio anterior, toma en cuenta la edad del bien a valuar y su estado

físico mediante la asignación de una calificación estimativa.

El factor por vida agotada se calculará, según el criterio "HR", de la

siguiente forma:

F.Va. = 1 - (V.U.C. / V.U.T.)2

donde:

F. Va.: Factor por Vida agotada.



El factor por conservación se determinará, bajo el mismo criterio, de la

manera siguiente:

F.Co. = 1 - [{(10 - C.)2 + (10 - C.)} {1 - P.D.N} / 56]

Donde:


C.: Calificación estimativa asignada al bien por su estado

físico en escala absoluta del cero al diez.

P.D.N.: Porcentaje de Desecho Nuevo.

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El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por

experiencia a un bien con características peculiares e hipotéticas de

desecho y con vida útil remanente equivalente a la vida útil total, es

decir, como si se tratara de un bien nuevo.

Evidentemente es ilógico e infactible tratar con un bien que al mismo

tiempo sea nuevo y su estado físico indique que deba ser desechado, a

menos que este bien haya sufrido un accidente que lo dañara

irremediablemente, pero esta idea es inducida simplemente para

establecer y determinar un punto de partida al lugar geométrico que

sirve como cota porcentual inferior, que limita al valor alcanzado por

un bien específico con el paso del tiempo y en estado de desecho.

El tercero de los criterios mencionados, llamado de Kuentzle, postula

la siguiente expresión para determinar el factor por vida agotada:

F.Va. = [(V.R.N.)(V.U.T.)2-(V.R.N.-V.R.)(V.U.C.)2] /

[(V.R.N.)(V.U.T.)2]

Donde:


V.R.N.: Valor de Reposición Nuevo.


V.R.: Valor de Rescate del bien a finalizar su vida útil total


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Al igual que el método anterior, el factor por conservación será

establecido por el valuador mediante la expresión siguiente:

F.Co. = C. / 10

donde:




El factor por obsolescencia técnica, como se ha venido reiterando, será

establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.

Finalmente, el cuarto de los criterios, denominado de Siller, postula la

siguiente expresión para determinar el factor por vida agotada:

F.Va. = 0.30 + 0.70[(V.U.T.-V.U.C.) / (V.U.T.)]

Donde:




Mientras que el factor por conservación es establecido por el valuador

del bien sujeto a estudio del siguiente modo:

F.Co. = C. / 10

Donde:

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Igualmente que los demás métodos referidos, el factor por

obsolescencia técnica o económica, será establecido según juzgue el

valuador, dependiendo de los adelantos tecnológicos que presentan los

nuevos bienes que sustituirán en el futuro al que se está valuando, las

sofisticaciones que les son adicionados, las disminuciones

considerables en precios, etc.

2.5.2.- Método de capitalización de rentas o ingresos

Instructivo de valuación catastral base renta., de acuerdo a gaceta oficial del departamento del distrito federal, (junio 1980)

• Aplicable a los predios que de acuerdo a la Ley de Hacienda del Distrito Federal en vigor, tributen el impuesto predial en base a la Renta que producen o sean susceptibles de producir.

• En los inmuebles susceptibles de arrendamiento, en los cuales se desconozca la renta comparable de mercado, esta será determinada con la fórmula:

VC x i R =

1 2 ( 1 - D ) en donde :

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R = Renta bruta mensual VC = Valor Catastral i = Tasa de interés (decimal) D = Deducciones o gastos (decimal).

TABLA DE TASAS DE INTERÉS Y DEDUCCIONES.

TIPO

0 1 3 5 7 9 11 12

TASA ( ¡ % )

Habitacional

10 10 11 13 14 12 11 11

Departamental

11 11 12 14 16 14 13 13

Comercial y/o Industrial

12 12 13 15 18 16 15 15

DEDUCCIONES

25 25 40 40 20 25 25 25

Criterios y metodologías para la justipreciación de rentas de edificios y terrenos baldíos urbanos de acuerdo a la comisión de avalúos de bienes nacionales (enero de 1987)

• Edificios y terrenos baldíos urbanos para los que por sus características o ubicación existe un mercado activo de arrendamiento.

• Edificios y terrenos baldíos urbanos para los que por sus características o ubicación no existe un mercado activo de arrendamiento.

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Criterios y metodologías de análisis.

• Para los dos casos, deberá hacerse una investigación exhaustiva del mercado y de los antecedentes y condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del edificio. Asimismo, deberá determinarse el valor neto de reposición del edificio, investigarse en la medida de lo posible el valor fiscal. En especial para cada caso se deberá:

• Para el primer caso determinar el Valor Comercial de las rentas, en caso de que el inquilino sea la Administración Pública Federal, se expresara además, el precio máximo del arrendamiento en función del propósito para el que pretende arrendarse.

• Para el segundo caso, determinar el importe de las rentas brutas a partir del Valor Neto de Reposición, considerando tasas aplicables a condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo, si el inquilino es la Administración Pública Federal, determinar el precio máximo del arrendamiento en función del propósito para el que pretende arrendarse.

2.5.3.- Método comparativo o de mercado.

Homologación.

Para considerar a dos elementos comparables entre sí para fines de valuación, sus diferencias deberán ser pequeñas en términos físicos, pues de lo contrario sería inadecuado e impropio realizar su comparación.

La homologación es un proceso que tiene como finalidad, por una parte, la identificación de aquellos elementos físicos que conforman las pequeñas diferencias entre los bienes comercializados entre los agentes del mercado y aquel que se quiere valuar, y por la otra parte,

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cuantificar monetariamente dichas diferencias; esto con el propósito de conocer el valor del bien en cuestión a través de la agregación o retiro de la cantidad monetaria que representa a la multicitada diferencia y, hacer con ello, que la comparación entre los bienes pueda realizarse con la premisa de "identidad" En otras palabras, la homologación es un proceso con el cual se establece la cuantía monetaria que necesariamente debe agregarse o retirarse del bien comparable respecto con el que desea valuarse, para que esta comparación se realice en condiciones de identidad y no de similitud.

La valuación ha acudido al empleo de "factores" que se expresan en escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, según el parecer del valuador, mismos que serán nombrados sucesivamente como "factores de homologación". El procedimiento de síntesis y sustitución de los factores de homologación, deberá ser consistente y considerar que la dependencia de valores numéricos se expresa mediante la operación numérica de la multiplicación, mientras que la independencia con la suma de los elementos ponderados, situación propia de y procedimientos matemáticos empleados por la teoría de decisiones, disciplina para la cual se aplican técnicas de valuación.

Criterios de homologación.

I.- Tiempo.

Ajustes por oferta. Es de reconocerse la costumbre de los oferentes de estimar un precio mayor al que estuvieran dispuestos a aceptar.

• En tal virtud, es recomendable aplicar un factor de ajuste a los montos ofertados, en función de la demanda observada.

• Independientemente de lo anterior, en aquellos casos en que se identifican tiempos prolongados de oferta, se recomendaría

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un ajuste adicional, siempre y cuando esos tiempos no sean atribuibles a una inadecuada promoción.

• Es de advertirse que en aquellos casos de tiempos prolongados de exposición en que se experimenten modificaciones en los valores de las ofertas, - en más o en menos -, los factores de ajuste podrán disminuirse o incrementarse respectivamente.

• Excepcionalmente podrían identificarse en el mercado, situaciones que justifiquen la aplicación de factores mayores a la unidad.

Ajustes por ventas.

• Resulta evidente la dificultad para obtener información de ventas consumadas. De estar disponible, deberá considerarse como una fuente confiable, sobre todo si la operación es relativamente reciente.

• De provenir de datos no recientes, es justificable realizar ajustes por actualización de fechas, aplicando métodos numéricos sustentables, como índices inflacionarios preferentemente al sector inmobiliario como los relativos a la vivienda, entre otros.

• En el cálculo de los índices, se recomienda utilizar períodos no menores a un trimestre.

• Es importante analizar a detalle aquellos plazos que involucren eventos económicos atípicos, en cuyo caso no se recomienda la utilización de índices.

Ubicación.

• Dependiendo del uso de suelo, la ubicación de un terreno, ofrecerá en mayor o menor grado, la posibilidad de un exitoso aprovechamiento.

Ajuate regional o en la zona de influencia.

• El ajuste en la zona es principalmente de carácter cualitativo; sin embargo, algunos indicadores como: tablas de valores catastrales, de valores comerciales de referencia o de los

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archivos del propio valuador o de la institución bancaria, permiten relacionar porcentualmente dos o más zonas similares (o contrastantes).

Ajuste local o en la manzana.

• El ajuste en la manzana deberá atender a los criterios generalmente aplicados en la localidad, como la relación a esquinas, cabeceras de manzana, dos o más frentes, importancia de vialidades, - avenidas, calles principales o secundarias, cerradas, etc.-, frentes a parques, centros comerciales y centros educativos, entre otros.

HI.- Forma.

• Existen terrenos cuya forma facilita o dificulta el desarrollo de un proyecto específico, acorde con el uso del suelo permitido. En tal virtud con independencia de la clasificación estrictamente geométrica, los terrenos podrán ser regulares o irregulares.

Ajuste por irregularidad.

• Es clara la dificultad para desarrollar un proyecto en un terreno de figura irregular; de ahí que los ajustes por irregularidad deberán atender a las posibilidades de aprovechamiento del inmueble.

• De la misma manera, es patente la facilidad que ofrece un terreno regular, lo que sugiere que la aplicación del factor por forma, dependerá de las características de los terrenos con los que se está comparando.

VI.- Proporción.

Relación frente fondo.

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• El ajuste de comparables con diferencias de frente y/o de fondo, dependerá del mayor o menor aprovechamiento para un uso de suelo específico.

• Los factores de ajuste atenderán a criterios lógicos.

V.- Área.

• Dependiendo del uso del suelo, el área del terreno facilitará o dificultará un desarrollo inmobiliario específico, lo que explica que no necesariamente terrenos menores son unitariamente más caros que terrenos de área mayor.

VI.- Configuración topográfica.

No obstante la dificultad y el encarecimiento de la construcción en predios con topografía accidentada, no debe perderse de vista que las características panorámicas de la zona, entre otras, pueden ofrecer un mayor o menor atractivo en la comercialización del terreno, tomando en cuenta el uso del suelo autorizado.

VII. Mejoras al terreno.

• De existir en el inmueble sujeto de avalúo o en los comparables, obras ajenas al terreno que lo beneficien (rellenos, compactaciones, muros de contención, bardas, etc.), o que lo perjudiquen cimentaciones perdidas, depósitos de basura, excavaciones, edificaciones obsoletas o en muy mal estado, etc., será procedente cuantificar el beneficio o el daño provocado, para su aplicación como adición o sustracción al valor del predio.

• Otros ajustes.

Eventualmente se podrán considerar otros ajustes tales como asoleamiento, vistas panorámicas, etc.

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Desarrollo del enfoque comparativo o de mercado.

Terrenos.

El procedimiento sugiere las siguientes actividades:

• Investigación exhaustiva sobre ventas de terrenos similares (comparables). Archivos, Bancos de Datos, etc.

• Comparación con el inmueble en estudio.

• Análisis y ajustes de las diferencias apreciadas. En su caso, aplicación de métodos estadísticos.

• Ponderación y obtención del Valor del bien en estudio.

La homologación o ajustes más comunes son:

• Fechas de ventas.

• Condiciones de venta.

• Diferencias en el entorno:

1. Localización ( en la zona o en la calle de ubicación). 2. Uso del suelo. 3. Servicios públicos (infraestructura). 4. Acceso.

• Diferencias Físicas:

5. Dimensiones ( frente y fondo ). 6. Forma (Irregularidad ). 7. Tamaño (área). 8. Topografía.

Inmuebles edificados.

En cuanto al análisis de un inmueble edificado como un todo, se podrán tomar en cuenta las siguientes actividades:

• Fechas de ventas.

• Condiciones de venta.

• Diferencias físicas y del entorno:

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1. Localización 2. Acceso.

3. Edad. 4. Estado de conservación. 5. Área construida. 6. Distribución. 7. Calidad de los acabados. 8. Comparación de sus elementos accesorios e instalaciones especiales

2.6.- Interpretación de resultados.

Al llevar a la practica la aplicación de cada una de las metodologías descritas, sobre la realización de un avalúo de un bien inmueble., los resultados y valores obtenidos en cada uno de los métodos aplicados en el avalúo, permiten que el valuador tome una decisión para determinar cual será el valor justo de mercado del bien inmueble que esta valuando, dependiendo del objeto y motivo por el cual se realiza el avalúo.

2.6.1.- Esquema para realizar un avalúo inmobiliario.

El procedimiento para llevar acabo la realización de un avalúo, no esta delimitado a utilizar un formato o esquema determinado, existiendo desde luego la libertad de adaptar el formato que mas se adecué a las necesidades del valuador y que proporcione a su cliente la información que este requiere de forma concisa y clara.

£1 Informe de Valuación se sujetará a las disposiciones generales de la Norma XIII de valuación y a las siguientes reglas.

El Informe de Valuación deberá contener, de manera obligada, la siguiente información:

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Solicitante: Persona física o moral que solicitó el trabajo valuatorio.

Propietario: Persona física o moral que, conforme a la información proporcionada al valuador por el solicitante, figura como tal. No es obligación del valuador verificar la veracidad de esta aseveración. Siempre que tenga duda sobre ello lo hará constar así en el Informe.

Propósito de la valuación. Deberá consignar el que, conforme a las instrucciones -preferentemente escritas- del solicitante, se estipule.

Suposiciones, consideraciones y limitaciones: Se hará referencia, a cualquier suposición que haya debido hacerse y se consignarán, debidamente explicadas las consideraciones que el valuador haya hecho en cualquier parte del trabajo que modifiquen o afecten en resultado final y se expresarán claramente cualesquiera condiciones limitantes en cuanto a los trabajos desarrollados por el valuador y a la aplicación, interpretación del valor y uso que pueda darse al Informe.

Inspección: Descripción total con la información.

Análisis de valores: Descripción completa de la forma en que se llega a cada una de las expresiones de valor determinada, justificación del procedimiento seguido y del razonamiento que lleva a la conclusión final de valor.

Métodos y criterios utilizados: Homogeneización de los bienes comparables utilizados para establecer valores de mercado.

Determinación de la conclusión de valor.

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Conclusiones:

Fechas de referencia: Se consignarán en todo caso la fecha o fechas de inspección, la del Informe, cualquier fecha de referencia o fecha a que haya de referirse algún o algunos valores.

Firmas: Deberá asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros valuadores que hayan participado en el trabajo, la de otros especialistas o profesionales si su participación, contribución e información condiciona el resultado final, acompañadas de los datos necesarios referentes a registros o autorizaciones para ejercer.

Certificación: Se incluirá la certificación del valuador responsable en los términos que señala la Norma XIII.

Anexos: Planos, fotografías, documentos complementarios necesarios para la mejor interpretación del trabajo y otros que se estimen útiles para el objeto del avalúo.

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CAPITULO ni


Toda actividad profesional debe desarrollarse dentro de un marco jurídico normativo, que regule el desempeño de la práctica profesional sin que se afecten los derechos de terceros al ejercer la profesión. Dentro del poder judicial se lleva acabo la realización de peritajes en materia de valuación, como elemento probatorio en el desahogo de una prueba pericial, dicha prueba debe ser realizada por un perito con conocimientos en la materia, que este registrado como perito adjunto al tribunal superior de justicia o sea perito independiente.

3.1.- Normas Profesionales de Valuación. © 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, AC.

Norma I

La aplicación de normas profesionales.

1. Las Normas Profesionales obligan a los valuadores profesionales definidos en la Norma II así como a las personas que realizan valuaciones bajo cualquier otro tipo de autorización legalmente reconocida, si están asociados en Institutos que se integran en la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

2. Estas Normas pueden ser aplicables a personas distintas a las señaladas si el contrato de servicio profesional para realizar una Valuación así lo estipula.

3. El Valuador Profesional está obligado a ceñirse a estas Normas en su ejercicio profesional. En los acuerdos con sus clientes deberá referirse a ellas en los siguientes términos:

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Los trabajos descritos en este acuerdo (convenio) se realizarán en consonancia con las Normas Profesionales de Valuación de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C."

"Este informe de valuación (de avalúo) se ha elaborado conforme a las Normas Profesionales de Valuación de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C."

4. En caso de conflicto entre las disposiciones de estas normas y la Ley vigente en la jurisdicción en que se practique o haya de utilizar la valoración al tiempo de realizar la Valuación o a la fecha a que se refiera la Valuación, el Valuador tiene la obligación de respetar las provisiones de la ley. Tal conflicto debe señalarse en el informe valuatorio en la sección en la que definan las características de propiedad del bien.

5. Las Normas Profesionales se han diseñado para quedar abiertas a modificación y ampliación en el futuro en atención a cambios en la legislación, requisitos de los mercados de bienes a valuar y al desarrollo de la educación y práctica valuatoria.

6. La responsabilidad de verificar el cumplimiento de lo previsto en estas Normas descansa en los Institutos que integran la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, AC.

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Norma II

Definición de valuador profesional.

1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que:

a) Posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y políticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;

b) Ha recibido grado de licenciatura idónea con la Valuación, de universidad o institución educativa de nivel superior debidamente autorizada;

c) Ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en Valuación, en programa acreditado o debidamente autorizado y reconocido, que validen su competencia en el área o áreas de Valuación a las que se dedica y,

d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el área ó áreas de Valuación en que practica.

2. Estas normas se aplican igualmente a toda persona que realice trabajos valuatorios sujeto a cualquier otra autorización legal, que sean miembros de los Institutos afiliados a la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

3. El Valuador Profesional está obligado a actuar con sujeción a las leyes, a estas Normas Profesionales y al Código de Ética y Principios que regulan el Ejercicio de la Valuación en México, emitido por esta Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

4. El Valuador Profesional deberá desarrollar su labor profesional de una manera competente e independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podrá recibir de las partes interesadas ningún beneficio personal, obsequios o prebendas, con la excepción de

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los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios, preferentemente, no deberán estar relacionados con o condicionados por el valor resultante para el bien en estudio

5. Los honorarios del Valuador se basarán en factores que incluyan:

a) El carácter, tamaño y tipo del bien a valuar, b) La magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en

particular el relacionado con la investigación de mercado y el esfuerzo requerido en la aplicación de los enfoques, métodos y técnicas valuatorias elegidos,

c) La competencia del Valuador, d) Los límites de tiempo y los términos para aceptar el trabajo, e) Los costos en que incurrirá el Valuador al desarrollar el trabajo

(v.g. impuestos, cobertura de riesgos, etc.) f) Los gastos adicionales que deba hacer el Valuador para la

realización del trabajo, como transporte fuera de su sitio habitual, viáticos, hospedaje, contratación de otros profesionales, no forman parte de los honorarios, son adicionales a ellos, serán por cuenta del cliente, quien los cubrirá por separado de los honorarios e independientemente de ellos.

6. Los requisitos de formación académica señalados en el punto 1, implican que el Valuador debe haber cursado satisfactoriamente y aprobado en examen oral, escrito o ambos, según lo requiera la institución académica, cursos formales de por lo menos las siguientes materias:

a) Introducción a la Valuación (que incluirá nociones de macro y microeconomía, economía urbana, procesos económicos y conocimiento general de la ciencia y arte valuatorio, en particular de la forma como se practica en México),

b) Filosofía del Valor y Ética, c) Ingeniería Económica o Matemáticas Financieras d) Ingeniería de Costos,

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e) Legislación para Valuadores, f) Contabilidad, g) Estadística y Probabilidad, h) Administración y Mercadotecnia, i) Capitalización y Productividad j) Valuación de Terrenos Urbanos k) Valuación de Edificaciones y Otras Mejoras (Valuación de

Construcciones).

De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique podrá ser necesario que acredite, además, el estudio de: 1) Valuación de Bienes Agropecuarios, m) Valuación de Maquinaria y Equipo, n) Valuación Industrial o de Negocios. o) Otras especialidades valuatorias.

El contenido programático mínimo de cada una de las materias será el que al efecto fije la propia Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., por conducto del Consejo Técnico del Postgrado en Valuación.

7. Los procedimientos y sistemas de evaluación para la acreditación de los cursos de la especialidad son los que establezca la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A C , o los que en su caso fije cada una de las Universidades con las que aquella haya convenido la impartición de esta especialidad. La terminación de cualquier nivel de la especialidad requiere la presentación de un trabajo formal conforme a lo que en cada caso estipule la Asociación o la Universidad.

8. La experiencia y competencia profesional a que se hace mérito en el punto 1, se calificarán conforme a los procedimientos de evaluación que establece la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

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3.1.1.- Jerarquía de leyes:

El orden jerárquico normativo de cada sistema de Derecho se compone de los siguientes grados:

1. Normas constitucionales. 2. Normas ordinarias 3. Normas reglamentarias 4. Normas individualizadas

Las leyes ordinarias representan un acto de aplicación de preceptos constitucionales. Las leyes reglamentarias u orgánicas dividen una disposición general constitucional en otras varias menos generales para facilitar su aplicación.

Por ejemplo: Segunda jerarquía:

Ley Federal de la Correduría Pública

Tercera jerarquía:

Ley Orgánica de la Sociedad Hipotecaria Federal:

Cada norma de grado jerárquico superior tiene, respecto de las normas que le son inferiores, dos Propiedades:

- La de regular su creación. - La de establecer preceptos que deben ser respetados por las

normas inferiores, so pena de invalidez.

3.1.2.- Constitución política de los estados unidos mexicanos:

La Constitución política de los estados unidos mexicanos en su titulo sexto, del trabajo y previsión social, articulo 123 establece que toda persona tiene derecho al trabajo digno y socialmente útil.

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Titulo tercero, capitulo IV del poder judicial en su articulo 94 establece que se deposita el ejercicio del poder judicial de la federación en una suprema corte de justicia, en un tribunal electoral, en tribunales colegiados unitarios de circuito y en juzgados de distrito.

3.1.3.- Ley federal de correduría publica.

Perito valuador.

El Corredor Público está facultado por la ley para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones. Este servicio se otorga por nombramiento privado o por mandato de una autoridad competente. La función del perito valuador contempla la estimación de activos y pasivos de las empresas, industrias, comercios, haciendo una cuantificación del valor de sus patentes, marcas, nombres comerciales, derechos de autor, entre otros. El Corredor Público está facultado legalmente para efectuar avalúos de bienes muebles como automóviles, camiones, maquinaria, yates, aviones, etc, e inmuebles como casas, terrenos, edificios, naves industriales, ranchos, entre otros. Además realiza valuaciones de tipo agrícola, pesquera, ganadera y silvícola. La ley faculta al corredor público a realizar este tipo de valuación, pero debe tener los conocimientos de especialidad o maestría para realizarlos con ética y profesionalismo.

Análisis normativo.

El 19 de diciembre de 1992 se promulgó la nueva Ley Federal de Correduría Pública; el 29 del mismo mes se publicó en el Diario Oficial de la Federación. El 2 de junio del año siguiente se expidió el reglamento de dicha ley, mismo que se publicó en el mencionado Diario Oficial el día 4 de junio.

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La nueva ley significó una revitalización inusitada de una profesión y función pública de rancio abolengo en el Derecho mercantil, que en México parecía estar limitada a la satisfacción de algunas necesidades de los bancos y a la atención de pequeños nichos de mercado en materia de avalúos. El Corredor Público es quizá el más antiguo funcionario auxiliar del comercio.

Esta ley enfatizó la importancia de las nuevas funciones que amplían el espectro de actuación del corredor público y recogió varios aspectos tradicionales de la figura, entre los cuales los más importantes son los siguientes:

- Se caracteriza todavía al Corredor Público como un agente auxiliar del comercio, lo cual establece aún su naturaleza conforme al carácter tradicional de esta profesión desde sus ancestrales orígenes.

- Se mantienen para el Corredor Público las funciones de agente mediador en el comercio y de perito valuador universal de bienes, servicios, derechos y obligaciones. Según menciona la Ley Federal de Correduría Pública el artículo 6o, fracciones I y II.

3.1.4.- Ley orgánica de la sociedad hipotecaria federal:

Capitulo primero. Naturaleza y objeto de la sociedad.

Articulo 2.- Hipotecaria federal, sociedad nacional de crédito., tendrá por objeto impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda preferentemente de interés social, así como al incremento de la capacidad productiva y el desarrollo tecnológico, relacionados con la vivienda.

Capitulo segundo. Operaciones. Artículo 4.- La sociedad podrá llevar a cabo los siguientes actos.

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VIII.- Realizar avalúos que tendrán la misma fuerza probatoria que las leyes asignan a los efectuados por corredor publico o perito.

Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles, objeto de créditos y garantías a la vivienda. (Diario oficial de la federación lunes 30 de junio de 2003).

Extracto de capitulo I, disposiciones generales.

Primera. Objeto. Establecer los términos y condiciones relativos al otorgamiento de la autorización como perito valuador y a la inscripción en el registro de unidades de valuación de la sociedad hipotecaria federal, así como determinar la responsabilidad y efectos que derivan de la realización de avalúos de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

Segunda. Sujetos. Las disposiciones de estas reglas son de carácter general y de observancia obligatoria para todas las personas que soliciten y obtengan la autorización de perito valuador de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, así como aquellas personas morales que quieran y obtengan su inscripción en el registro correspondiente de la sociedad hipotecaria federal.

Tercera. Definiciones. Para efectos de estas reglas se entiende por:

L- Autorización. El acto jurídico y/o documento con el que la sociedad autoriza a una persona física para realizar avalúos. n.- Avaluó. El dictamen que elaboren los peritos valuadores sobre el valor de los inmuebles y que este certificado por la unidad de valuación en cuyo padrón se encuentre inscrito el perito valuador correspondiente.

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IV.- Controlador. El perito valuador que tiene un poder especial para firmar en nombre y representación de la unidad de valuación correspondiente a los avalúos que esta certifique. VIL- Inscripción. Anotación que, con respecto con la unidad de valuación que cumpla con los requisitos correspondientes, efectúa la sociedad en el registro de unidades de valuación, y que faculta a dicha unidad de valuación para certificar, a través de un controlador, los dictámenes que elaboren sus peritos valuadores. IX.- Padrón. El listado y registro de los peritos valuadores que debe tener cada unidad de valuación. X.- Perito valuador. La persona física que haya obtenido la autorización, a través de al menos una unidad de valuación. XII.- Registro de peritos valuadores. El listado de los peritos valuadores que obtuvieron su autorización ante la sociedad. XIIL- Registro de unidades de valuación. El listado de las unidades de valuación que obtuvieron su autorización ante la sociedad. XV.- Solicitante. El perito valuador que este en el padrón de al menos una unidad de valuación y que solicite su autorización por conducto de esta, así como la unidad de valuación que solicite su inscripción. XVII.- Unidad de valuación. La persona moral que haya obtenido la inscripción.

Extracto de capitulo II. De los requisitos para obtener la autorización.

Quinta. Requisitos de los peritos valuadores. Las personas que pretendan obtener la autorización deberán:

I.- Ubicarse en alguno de los siguientes supuestos:

a) Tener cédula profesional de arquitecto, de ingeniero civil o de alguna carrera afín a la materia inmobiliaria, expedida por la dirección general de profesiones de la secretaria de educación publica.

b) Los profesionistas que no cumplan con lo señalado en el inciso anterior deberán contar con cédula relativa a

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una especialidad en materia de valuación de inmuebles, expedida por la dirección general de profesiones de la secretaria de educación publica, o ser considerados como peritos valuadores de inmuebles por algún colegio de profesionistas relacionado con la actividad de valuación de inmuebles,

c) Estar habilitados como corredores públicos por parte de la secretaria de economía.

I I - Pertenecer al padrón de la unidad de valuación que la solicite. III.-Contar con experiencia mínima de un año en la realización de avalúos sobre bienes inmuebles. IV.- Presentar a través de cada una de las unidades de valuación en las que se encuentren registrados en el padrón, la solicitud de autorización.

Sexta. Requisitos de los controladores. Los controladores deberán pertenecer únicamente al padrón de la unidad de valuación que solicito su autorización y acreditar ante esta: I - Ubicarse en alguno de los siguientes supuestos:

a) Tener cédula profesional de arquitecto, de ingeniero civil o de alguna carrera afín a la materia inmobiliaria, expedida por la dirección general de profesiones de la secretaria de educación publica.

b) Los profesionistas que no cumplan con lo señalado en el inciso anterior deberán contar con cédula relativa a una especialidad en materia de valuación de inmuebles, expedida por la dirección general de profesiones de la secretaria de educación publica, o ser considerados como peritos valuadores de inmuebles por algún colegio de profesionistas relacionado con la actividad de valuación de inmuebles.

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II.- Experiencia mínima de cinco años en la realización de avalúos sobre bienes inmuebles. V.- Contar con un poder especial para firmar en nombre y representación de la unidad de valuación correspondiente los avalúos que esta certifique y, por lo tanto, vincularla jurídicamente respecto con dichos avalúos. VI.- Contar con la capacidad para garantizar a la unidad de valuación la efectividad de los mecanismos de control interno, el cumplimiento uniforme de la normatividad aplicable a la realización de avalúos y la observancia plena de las disposiciones de estas reglas y demás disposiciones normativas aplicables.

Extracto de capitulo III. De los requisitos para obtener la inscripción.

Séptima. Requisitos para obtener la inscripción, las unidades de valuación deberán cumplir con lo siguiente:

A. Corporativos. I - Acreditar ser una sociedad anónima, en cuyo objeto social se establezca la posibilidad de certificar avalúos. II.- Exhibir el instrumento público que acredite su legal constitución, debidamente inscrito en el registro publico de la propiedad y del comercio. IV.- Acreditar la personalidad de su representante legal, así como de sus apoderados especiales para la certificación de avalúos, quienes deberán ser controladores. V.- Acreditar contar con un capital social mínimo de $ 500 000.00 (Quinientos mil pesos 00/100 m.n) al momento de solicitar la inscripción. Este monto deberá de incrementarse anualmente a más tardar en el mes de junio, de tal forma que dicho capital no sea menor a 0.1250 al millar del monto total de los avalúos realizados en el año calendario anterior. En ningún caso será obligatorio contar con un capital social superior a $ 5000 000.00 (Cinco millones de pesos 00/100 m.n).

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Extracto de capitulo VI. De las obligaciones y prohibiciones de los peritos valuadores.

Décimo octava. Obligaciones de los peritos valuadores.

I.- Guardar confidencialidad respecto con la información que conozcan y manejan con motivo de la realización de los avalúos, salvo que la utilicen con fines estadísticos. I I - De manera oportuna, poner en conocimiento de la sociedad y de la unidad de valuación respectiva, cualquier acto a situación que, en el ejercicio de la función valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, daño o prejuicio para estas, o para cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que realicen. III.- Firmar los avalúos que realicen. IV.-Observar buena conducta en el desarrollo de las acciones necesarias para la realización del avaluó, tratando con respeto, diligencia, imparcialidad y rectitud a las personas con las que tengan delación con motivo de dicho avaluó.

Decimonovena. Prohibiciones de los peritos valuadores.

I.- Transmitir parcial o totalmente, bajo cualquier titulo, los efectos que deriven de la autorización. Il.-Ostentarse como tales en tanto no tengan la autorización correspondiente, o cuando esta no tenga vigencia. III- Realizar avalúos al amparo de la autorización que les otorgue la sociedad, respecto de bienes diferentes a los inmuebles. IV.- Realizar avalúos sobre inmuebles respecto de los que la unidad de valuación que tramito su autorización, los socios, directivos o empleados de esta, así como su cónyuge, sus parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles, tengan interés que pueda influir negativamente en la imparcialidad que debe imperar en los avalúos. V.- Realizar avalúos en los que pueda resultar algún beneficio ilícito para ellos, los socios directivos o empleados de la unidad de valuación que tramito su autorización, o cuando estén implicadas personas con

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las que su cónyuge, o sus parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, por afinidad o civiles tengan enemistad manifiesta. Vl.-Cuando se trate de peritos valuadores que sean socios de alguna unidad de valuación, no podrán realizar avalúos respecto de inmuebles que sean propiedad de la misma unidad de valuación.

3.1.5.- Ley general de bienes nacionales.

(Publicada en el diario oficial de la federación de día 20 de mayo de 2004)

Titulo sexto. Del avaluó de bienes nacionales. Capitulo único.

Articulo 142. La secretaria emitirá las normas, procedimientos, criterios y metodologías de carácter técnico, con forme a los cuales se llevaran a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refieren los artículos 143 y 144 de esta ley.

Articulo 143. Previamente a la celebración de, los actos jurídicos a que se refiere El presente articulo en los que intervengan las dependencias, la procuraduría general de la república, las unidades administrativas de la presidencia de la república y en su caso, las entidades.

Articulo 144. Previamente a la celebración de, los actos jurídicos a que se refiere El presente articulo en los que intervengan las dependencias, la procuraduría general de la república, las unidades administrativas de la presidencia de la república y las entidades, estas podrán solicitar a la secretaria, a las instituciones de crédito o a los especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente que determinen el valor de los inmuebles.

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3.1.6.- Ley de catastro del estado de Hidalgo.

(Ley publicada en el periódico oficial el lunes 24 de noviembre de 2003)

Consideraciones.

Capitulo IV denominado de la valuación catastral, en la iniciativa se establecen un conjunto de supuestos que determina que los valores de los predios sean provisionales, en atención a consideraciones que inciden en un cambio de la situación del predio en cuestión, tales como su falta de registro, una subdivisión o una fusión o se carezca de los datos y elementos suficientes para su identificación.

Las actividades catastrales relacionadas con la valuación, son la asignación de valores ya provisional o definitiva, la modificación de valores que procede en los casos de error u omisión o diferencias en los valores declarados y la actualización de valores, actividad sobre la cual dicha iniciativa contempla once supuestos específicos en el articulo 29.

Extracto de capitulo I. Disposiciones generales.

Articulo 5. Para efectos de esta ley, se entiende por:

Catastro. Conjunto de registros establecidos metódicamente de los inmuebles ubicados en cada uno de los municipios del estado, mediante la inscripción oficial de la localización, superficie, posesión, propiedad, valor del inmueble y demás atributos que señalan las disposiciones aplicables.

Valuación catastral. El conjunto de actividades técnicas realizadas, para asignar un valor catastral por primera vez a un bien inmueble, cuando se reúnan los siguientes elementos:

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Se realice por perito valuador registrado ante autoridad catastral.

- Se consideren las tablas de valores unitarios de terreno y construcción aprobadas por el congreso del Estado y publicadas en el periódico oficial del estado. Se realice de acuerdo a las normas de valuación vigentes en el estado de Hidalgo.

Perito valuador catastral. Persona que por sus especiales conocimientos, esta calificada para determinar avalúos de bienes inmuebles, y al que la autoridad catastral, le otorga registro con base en el reglamento de la presente ley. Ningún perito podrá determinar avalúos catastrales sin contar con dicho registro.

Extracto de capitulo IV. De la valuación catastral.

Articulo 25. La valuación catastral se hará cuando se inscriban los predios por primera vez en el padrón catastral. El valor será provisional o definitivo. Se considera que el valor catastral es provisional en tanto no se inscriba en el padrón catastral correspondiente y definitivo cuando se inscribe.

Extracto de capitulo VII. De las infracciones y sanciones.

Articulo 50. Los peritos valuadores catastrales autorizados, que no apliquen correctamente los criterios de valores unitarios vigentes en la valuación de predios serán apercibidos por escrito. En caso de reincidencia se les suspenderá el registro por un periodo equivalente de entre seis y doce meses. Procederá la cancelación definitiva del registro de perito valuador, si ha sido suspendido temporalmente y reincide en tal conducta.

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3.1.7.- Ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado:

Esta Ley es de orden federal y es aplicable a las operaciones de crédito que realicen las entidades que otorguen en forma habitual Crédito Hipotecario.

Del avaluó de bienes inmuebles:

Artículo 7. Los avalúos de los bienes inmuebles objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda deberán realizarse por peritos valuadores autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.

El acreditado tendrá el derecho a escoger al perito valuador que intervenga en la operación de entre el listado que le presente la Entidad.

A efecto de lo anterior, la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. deberá establecer mediante reglas de carácter general los términos y condiciones para obtener la autorización de perito valuador, la que se renovará cada 3 años. Asimismo, la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. podrá establecer, a través de dichas reglas, la metodología para la valuación de los bienes inmuebles.

3.2.- Descripción del procedimiento para el ofrecimiento de la prueba pericial.

El código de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo, en su capitulo II, señala de la prueba pericial lo siguiente: pag. 55

Artículo 276.- Para conocer la verdad sobre los puntos controvertidos puede el juzgador valerse de cualquiera persona, sea parte o tercero, y de cualquiera cosa o documento, ya sea que pertenezca a las partes o a un tercero; sin más limitación que la de que las pruebas no estén prohibidas por la ley, ni sean contrarias a la moral.

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Artículo 277.- Los tribunales podrán decretar en todo tiempo sea cual fuere la naturaleza del negocio, la práctica o ampliación de cualquiera diligencia probatoria, siempre que sea conducente para el conocimiento de la verdad sobre los puntos cuestionados. En la práctica de estas diligencias, el Juez obrará como estime procedente para obtener el mejor resultado de ellas, sin lesionar el derecho de las partes oyéndolas y procurando en todo su igualdad.

Artículo 286.- La ley reconoce como medios de prueba:

- Dictámenes periciales - Fotografías, copias fotostáticas, registros dactiloscópicos y, en general, todos aquellos elementos aportados por los descubrimientos de la ciencia;

El código de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo, en su sección IV, señala de la prueba pericial lo siguiente:

Artículo 342.- Los peritos deben tener título en la ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre que ha de oírse su parecer, si la profesión o el arte estuvieren legalmente reglamentados.

Si la profesión o el arte no estuvieren legalmente reglamentados o estándolo, no hubiere peritos en el lugar, podrán ser nombrados cualesquiera personas entendidas, aun cuando no tengan título.

Artículo 343.- Cada parte dentro del tercero día nombrará un perito a no ser que se pusieren de acuerdo en el nombramiento de uno solo. El tercero en discordia será nombrado por el Juez.

Artículo 344.- El Juez nombrará los peritos que correspondan a cada parte en los siguientes casos: I - Si alguno de los litigantes dejare de hacer el nombramiento en el término señalado en el artículo anterior;

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II.- Cuando el designado por las partes no aceptare dentro de las cuarenta y ocho horas que sigan a la notificación de su nombramiento;

III.- Cuando habiendo aceptado no rindiere su dictamen dentro del término fijado o en la diligencia respectiva;

IV.- Cuando el que fue nombrado y aceptó el cargo lo renunciare después;

V.- Si el designado por los litigantes no se encontrare en el lugar del juicio o en el que deba practicarse la prueba, o no se hubiere señalado su domicilio.

Artículo 345.- El Juez señalará lugar, día y hora para que la diligencia se practique, si debe presidirla. En cualquiera otro caso fijará a los peritos un término prudente para que presenten dictamen. Las partes pueden en todo caso formular a los peritos las cuestiones que sean pertinentes.

Artículo 346.- En el caso de la primera parte del artículo anterior concurrirá el tercero en discordia y se observarán las reglas siguientes:

I - El perito que dejare de concurrir sin justa causa, calificada por el tribunal, incurrirá en una multa de hasta veinte días de salario mínimo vigente y será responsable de los daños causados por su culpa, sin perjuicio de lo que previene el artículo 344;

II.- Los peritos practicarán unidos la diligencia, pudiendo concurrir los interesados al acto y hacerles cuantas observaciones quieran, pero deberán retirarse para que los peritos discutan y deliberen solos;

III- Los peritos de las partes emitirán inmediatamente su dictamen, siempre que lo permita la naturaleza del asunto; de lo contrario, se les señalará un término prudente para que lo rindan. Cuando discordaren los peritos, dictaminará el tercero, solo o asociado de los otros.

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Artículo 347.- El perito que nombre el Juez puede ser recusado dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a la en que se notifique su nombramiento a los litigantes, siempre que concurra alguna de las siguientes causas:

I.- Consanguinidad dentro del cuarto grado.

II.- Interés directo o indirecto en el pleito. III.- Ser socio, inquilino, arrendador o amigo íntimo de alguna de las partes.

El Juez calificará de plano la recusación y las partes deben presentar las pruebas al hacerla valer. Contra el auto en que se admita o deseche la recusación no procede recurso alguno. Admitida se nombrará nuevo perito en los mismos términos que al recusado.

Artículo 348.- En caso de ser desechada la recusación se impondrá al causante una multa que no excederá de veinte días de salario mínimo vigente.

Artículo 349.- El honorario de cada perito será pagado por la parte que lo nombró, o en cuyo defecto lo hubiere nombrado el Juez y el del tercero, por ambas partes, sin perjuicio de lo que disponga la resolución definitiva sobre condenación de costas.

3.2.1.- Análisis y evaluación del procedimiento para el ofrecimiento de la prueba pericial.

De acuerdo a lo descrito por el código de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo, ley que fue publicada en el periódico oficial el primero de diciembre de 1940 y cuya ultima reforma fue realizada el día tres de julio del año dos mil, hago las siguientes consideraciones y observaciones a la forma de cómo desahogar la prueba pericial en un procedimiento judicial.

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Mi planteamiento se funda en las vivencias obtenidas en mas de 10 años de ejercer la actividad de perito ante el tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo, así como de las opiniones de personas directamente involucradas en el tema., he observado que la forma como se desarrolla el procedimiento, en el desahogo de la prueba pericial por las partes, hace que el juicio sufra un retroceso en su ejecución por el largo tiempo que se emplea en el proceso, resultando desgastante, afectando la situación económica de las partes, la carga de trabajo para el tribunal aumenta a medida que el procedimiento se desarrolla con lentitud, siendo en ocasiones tan extenso el proceso de desahogo de la prueba pericial. Aunado a que esta ley tiene siete años que sufrió su última reforma y más de 60 años de que fue promulgada, resulta necesario analizar algunos artículos, tomando en cuenta lo siguiente:

a) -La impartición de justicia, acorde con los tiempos actuales que demanda la sociedad. b) - La profesionalización del perito valuador en materia de valuación. c) - La regulación de la actividad valuatoria en el poder judicial. d)- El retroceso del juicio por largo tiempo en el dasahogo de la prueba pericial. e) - Los costos de ejecución que erogan las partes en un juicio. f)- Los honorarios del perito valuador.

Por tal motivo, el planteamiento para desahogar la prueba pericial en materia de valuación, en un proceso judicial, es que se nombre un solo perito que tenga los conocimientos que como profesional de la valuación se requieren, que este certificado por un colegio o asociación de valuadores., el peritaje deberá estar fundamentado sobre una metodología valuatoria, para que posteriormente se pueda regular y calificar la actuación del perito, mediante un consejo regulador integrado por un miembro da cada uno de los colegios donde intervienen los peritos, un miembro del tribunal superior de justicia del estado, un miembro del colegio de valuadores de Hidalgo, un miembro del colegio de abogados, un miembro del consejo ciudadano., con la finalidad evaluar el desempeño del valuador y hacer que el

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procedimiento de la aportación de pruebas sea mas eficaz y en un tiempo mas corto que haga que las partes que intervienen en un juicio, no resulten afectadas en su patrimonio, por la realización de un peritaje, que al ser contratado por cada una de las partes seguramente es tendencioso a favorecerlas, o el perito en rebeldía y tercero en discordia que es nombrado por el juez., donde la parte que pague el peritaje seguramente condicionara a que se le favorezca en el dictamen, o por lo contrario las partes se desentienden de cubrir sus honorarios.

De tal forma que el determinar como cubrir el costo de los honorarios del perito, por las partes que intervienen en un procedimiento, o por la autoridad judicial, para que este realice su trabajo de manera objetiva e imparcial, apegado a una metodología valuatoria, y a lineamientos de ética para que el desempeño de su actividad profesional dentro del tribunal superior sea remunerada, ya que en algunas ocasiones las partes no cubren los honorarios del perito., o estas mismas consideran que es obligación del perito realizar el dictamen, sin responsabilizarse por el pago de sus honorarios.

Una propuesta al respecto, concensada en opiniones de personas directamente involucradas en el tema, es cuando en un procedimiento judicial sea requerido desahogar una prueba pericial en materia de valuación, por parte de un perito se tomen en cuenta las siguientes consideraciones:

a).- El juez puede nombrar al perito sin fijar un termino para rendir el dictamen, con esto las partes se obligaran a cubrir el costo de sus honorarios, sin tener la presión de entregar el dictamen por vencimiento del termino. Como en algunas ocasiones pasa se emite el dictamen y si la parte que lo solicito no esta de acuerdo con el resultado o no se intereso en contactar al perito difícilmente pagara sus honorarios.

b).- Si en un procedimiento judicial solo interviene un perito en materia de valuación, para el dasahogo de la prueba, que reúna los

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elementos de legalidad, imparcialidad, objetividad y contenido técnico que el juez necesita como elemento probatorio se generarían los siguientes escenarios:

- El nombrar un solo perito puede ocasionar que el dictamen beneficie o afecte a las partes, si este no cuenta con los conocimientos técnicos sobre la materia, así como con un alto principio de responsabilidad y ética profesional.

- Por otro lado con la profesionalización del valuador como perito del tribunal superior de justicia, así como la regulación de la actividad valuatoria, los peritajes emitidos serian, técnicamente y metodológicamente más objetivos.

- El pago de los honorarios del perito debe de ser por la parte actora antes de emitir su dictamen, presentado al juez en su planilla de gastos y costas del juicio el costo correspondiente, basado en el postulado que el actor promueve un juicio, de acuerdo al interés y beneficio que espera obtener del mismo.

- El tiempo para desahogar la prueba es demasiado corto en comparación si se presenta el desarrollo del juicio como lo marca la ley llegando hasta la etapa del perito tercero en discordia.

- Este escenario del perito tercero en discordia, por lo general se presenta por que cada una de las partes que contrata a su perito condiciona el pago de los honorarios a que el peritaje tenga tendencia a favorecerle, haciendo con esto que el procedimiento sea extenso y costoso, así mismo la carga de trabajo del tribunal aumenta por que el juicio no avanza en su etapa correspondiente.

- No existe un criterio establecido para nombrar perito tercero en discordia cuado el valor de los dictámenes es diferente, no se tiene un parámetro en porcentaje o valor para que el juez determine que se nombre el tercero el discordia.

- Si el perito tiene el apoyo del tribunal para garantizar el pago de sus honorarios, determinando los mecanismos para llevarlo a cabo, seguramente emitirá un dictamen objetivo e imparcial

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apegado a los lincamientos de legalidad que para el caso se requiere.

Mecanismos de apoyo que se proponen para garantizar el pago de honorarios del perito.

a).- Como lo indica el articulo 279 del código de procedimientos civiles el actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones. De tal forma que en un procedimiento al promover el actor una acción en contra del demandado, este debe de absorber los gastos que el juicio genere en su proceso. Por lo tanto se propone que para garantizar el pago del peritaje por parte de quien promueve el juicio, sin que este condicione a ser favorecido para poder pagar los honorarios del perito.

- Al designar perito para desahogar una prueba pericial en materia de valuación, este nombramiento debe de ser por parte de la autoridad judicial.

- Debe de existir una matricula de peritos en valuación del tribunal, que cumplan con el perfil de profesional en la materia. Se le debe requerir al actor el pago de la prueba pericial, antes de que se le fije al perito un término para la entrega del peritaje.

- Si el actor no cubre el costo de los honorarios del perito, el procedimiento no deberá de avanzar a su siguiente etapa., con esto el actor se obligara a cubrir los honorarios del perito, sin que el resultado del peritaje condicione su pago.

Para esto se deberá legislar en el congreso del estado, para promover las reformas al código de procedimientos civil y familiar que a cada uno corresponda, determinando los cambios en el procedimiento, donde el desahogo de la prueba pericial cumpla con los requerimientos dentro de un marco jurídico normativo que aporten al juez los

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elementos probatorios en tiempo y forma que requiere para la impartición de justicia.

3.3.- Análisis y evaluación de la actividad valuatoria, para el tribunal superior.

Dentro del tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo, la actividad valuatoria presenta un retroceso desde el punto de vista que la valuación no esta considerada como una actividad profesional, que solo deba ser realizada por personas que acrediten estudios especializados de postgrado en la materia.

La profesionalización de la actividad valuatoria, así como el establecer los lineamientos que el perito debe reunir para formar parte del padrón del tribunal, permitirá que el desempeño de esta actividad sea realizada con fundamentos técnicos y metodológicos que aporten al juez las herramientas de apoyo para la impartición de justicia.

La realización de un avalúo en materia judicial, tiene las mismas características de forma y contenido que para un avalúo de carácter hipotecario para una institución de crédito, comercial para un inmueble en venta, para una afianzadora como garantía, etc., lo importante es definir para cada uno de ellos el motivo y uso que tendrá cada uno, lo cual marcara el enfoque que se tomara en cuenta al definir el valor justo del bien valuado.

3.3.1.- La función del perito valuador en el tribunal superior de justicia.

El perito valuador es un auxiliar de la ley, su función es proporcionar al juez la información y elementos técnicos de prueba que requiere conocer, para la aplicación correcta de las leyes apegadas a derecho en un proceso judicial.

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La intervención del perito en un proceso judicial va mas allá de ser un auxiliar de la justicia, porque el grado de responsabilidad que adquiere al tomar parte en un proceso judicial, determinara que la opinión de valor que asigne al bien valuado, trascienda sobre la situación económica, social y jurídica de las partes que intervienen en un juicio, esto significa que la justa valuación del patrimonio de las partes, depende de su correcto desempeño profesional, sin anteponer intereses personales, económicos, sociales, políticos, que afecten o favorezcan a los involucrados.

En un procedimiento jurídico de acuerdo a la ley, el perito puede tomar parte en el juicio, siendo nombrado por el actor, en rebeldía del demandado y/o del actor nombrado por el juzgado y tercero en discordia nombrado por el juzgado.

En la etapa de ofrecimiento de pruebas, correspondiente a la pericial en materia de valuación, el perito emite su dictamen del bien mueble o inmueble que se describe en la diligencia de embargo y/o la garantía hipotecaria.

Es importante determinar que en materia judicial el valor que el perito debe emitir sobre el bien valuado será el de valor justo de mercado que representa el valor comercial, teniendo en consideración que el valor de adjudicación será el de valor de remate estimado en las dos terceras partes del valor justo de mercado.

Dentro del desarrollo de esta etapa del juicio, el perito puede ser recusado del cargo de acuerdo a lo que marca la ley articulo 347, del código de procedimientos civiles.

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3.4.- Esquematización del procedimiento, para el ofrecimiento de la prueba pericial.

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3.5.- Reglamento del tribunal superior del estado de Hidalgo, respecto a los auxiliares de la administración publica.

ARTICULO 174.- El peritaje que se presente ante las Autoridades Judiciales del Estado de Hidalgo, constituye una función pública y los profesionistas, los técnicos en cualquier materia científica, arte u oficio que presten sus servicios en la Administración Pública Estatal, Paraestatal o Municipal, están obligados a prestar su cooperación a las autoridades de ese orden, emitiendo su dictamen en los asuntos relacionados con su ciencia, arte u oficio que se les encomiende, así mismo los particulares que deseen fungir como peritos ante las Salas y los Juzgados, deberán solicitarlo en los términos que establezca este Reglamento y reunir los requisitos que señala el Artículo siguiente.

ARTÍCULO 175.- Para registrarse como Perito ante el Tribunal Superior de Justicia se requiere: Ser mexicano, tener principios éticos y conocimiento en la ciencia, técnica o arte sobre el que vaya a versar su peritaje y deberán solicitarlo por escrito ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia acompañando a dicha solicitud copia certificada de los siguientes documentos:

a).- Título profesional, constancia de estudios o documentos que acrediten su conocimiento sobre la materia; b).- Cédula Profesional; c).- Acta de Nacimiento; d).- Curriculum Vitae; e).- Constancia de No Antecedentes Penales; f).- Constancia de Residencia; g).- Dos cartas de recomendación y h).- Dos fotografías tamaño infantil.

ARTICULO 176.- El Presidente con la solicitud y documentos de justificación pedirá a las autoridades o a las instituciones que correspondan, los informes para verificar si el interesado satisface los requisitos a que hace mención el Artículo anterior, hecho lo cual dará

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cuenta al Pleno por conducto del Secretario General para que previo su análisis se dictamine la aprobación o negativa en su caso.

ARTÍCULO 177.- Una vez aprobada la solicitud por el Pleno, el Presidente expedirá autorización para fungir como perito en la ciencia, arte u oficio que se hayan acreditado, autorización que tendrá vigencia por un año y que podrá ser refrendada a su vencimiento.

ARTICULO 178.- Autorizado un perito, se hará del conocimiento de las Salas del Tribunal y de los Juzgados del Estado mediante oficio, ordenándose su publicación en los tableros notificadores.

ARTÍCULO 179.- El Tribunal solicitará a las Dependencias Estatales, una relación de servidores públicos que estén capacitados para fungir como peritos, recibida ésta, se clasificará y sancionará para su publicación, misma a la que se agregarán los peritos registrados en forma independiente ante el Tribunal. Los peritos así designados tendrán por satisfechos sus honorarios en virtud del servicio público que prestan.

ARTÍCULO 180.- Los peritajes que deban versar sobre materias relativas a profesionistas, deberán encomendarse exclusivamente a personas con título registrado en la Dirección General de Profesiones del Gobierno del Estado o en la Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Pública. Si no fuere posible encontrarlas en la localidad de que se trate o las que hubiere estuvieran impedidas para ejercer el encargo, podrán designarse prácticos en la materia sobre la que vaya a versar dicho peritaje.

ARTICULO 181.- Sólo en casos precisos, cuando no hubiere en la localidad de que se trate ciudadanos mexicanos que cuenten con los elementos e instrumentos necesarios para elaborar el peritaje respectivo, podrá dispensarse el requisito de la nacionalidad, pero las personas designadas, al protestar cumplir con su encargo, deberán someterse expresamente a las leyes mexicanas, para todos los efectos legales del peritaje que vayan a emitir.

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ARTICULO 182.- En los asuntos del orden penal, la designación de peritos se hará en los términos que establezca el Código de Procedimientos Penales en el Estado.

ARTICULO 183.- En los asuntos del orden civil o familiar, la Secretaría General publicará en forma trimestral una lista actualizada de las diversas personas que puedan ejercer las funciones de perito. De dichas listas, deberán designar las Autoridades Judiciales, aquellas personas que deban desempeñar, en cada caso, el cargo respectivo, siempre que sea a dichas autoridades a las que legalmente corresponda hacer el nombramiento.

ARTICULO 184.- Sólo en el caso de que no existiera perito en el arte o ciencia de que se trate o que los listados estuvieren impedidos para ejercer el cargo, las autoridades podrán nombrarlos de la Administración Pública Estatal, Federal o en su defecto designarlos libremente, poniendo el hecho en conocimiento del Tribunal Superior para los efectos a que haya lugar.

ARTICULO 185.- En los asuntos civiles, familiares o penales, las partes interesadas podrán nombrar libremente los peritos que les convengan.

ARTÍCULO 189.- Son obligaciones de los Peritos: I.- Realizar personalmente el dictamen o avalúo debiéndose cerciorar en forma directa de la identidad de las personas o bienes sobre los cuales versará la pericial encomendada; II.- Emitir avalúos, dictámenes, traducciones, interpretaciones con estricto apego al conocimiento de la profesión, materia, oficio, arte o técnica en los que se fundamenten con entera independencia e imparcialidad; III- Emitir el dictamen encomendado en el plazo que sea fijado por el Juez y en caso que dicho plazo sea insuficiente podrán solicitar al Juez una prórroga, quien de acuerdo a su prudente arbitrio y tomando en cuenta la dificultad del peritaje y conforme a la Ley de la materia concederá la prórroga pertinente;

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IV.- Emitir el dictamen agotando los puntos propuestos e incluso efectuar las observaciones que estime pertinentes para el conocimiento de la verdad; V.- Justificar su negativa a efectuar un dictamen donde haya sido nombrado; VI.- Elaborar anualmente, al menos tres peritajes gratuitos como servicio social a solicitud de la autoridad competente cuando las circunstancias del caso así lo ameriten; VIL- Exhibir recibos de honorarios con los requisitos fiscales correspondientes una vez que les sean cubiertos; VIII.- Actualizar sus conocimientos para ofrecer servicios profesionales y en su caso a través del Instituto de Profesionalización e Investigaciones Jurídicas del Poder Judicial; IX.- Acudir a las juntas de peritos y X.- Asistir al Juzgado cuantas veces sea requerido por el Juez.

ARTÍCULO 191.- Queda prohibido a los peritos intervenir con ese carácter en los asuntos jurisdiccionales, si se encuentran dentro de los siguientes impedimentos: I.- Ser pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado de alguna de las partes, sus apoderados, abogados autorizados del Juez o empleados del Juzgado; I I - Ser dependiente, socio, arrendatario o tener negocios de cualquier clase con las personas que se indican en la fracción primera; III- Tener interés directo o indirecto en el pleito o participación en la sociedad, establecimiento o empresa con alguna de las personas que se indican en la fracción primera; IV.- Tener amistad o enemistad manifiesta con alguna de las partes, sus representantes, abogados o cualquier otra persona de relación familiar cercana a aquéllos y V.- Emitir dictamen sobre una materia para la que no esté registrado, ni cuente con los conocimientos sobre la misma.

ARTICULO 192.- En los asuntos del orden civil o familiar en que se requiera nombrar perito en rebeldía o tercero en discordia, el Juez del conocimiento solicitará a la Secretaría

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General proponga al perito, debiendo incluir en dicha solicitud los datos de los peritos que hayan dictaminado, así como los datos relevantes que se tengan en consideración para hacer la designación correspondiente.

ARTICULO 193.- Los honorarios de los peritos que estén registrados ante el Tribunal se regirán por el arancel señalado en este Reglamento, los honorarios de los peritos nombrados sin solicitud de los interesados serán cubiertos por ambas partes por mitad, sin perjuicio de lo que disponga la sentencia definitiva a este respecto.

ARTICULO 194.- Además de las obligaciones que le señala el Artículo 115 de este Reglamento, la Secretaria General del Tribunal Superior de Justicia deberá: I - Vigilar el cumplimiento de todas las disposiciones referentes a la actividad de los peritos registrados ante el Tribunal Superior de Justicia; II.- Recibir las solicitudes y documentación de los interesados en obtener registro para integrarse a la lista de Peritos Auxiliares de la Administración de Justicia para su trámite correspondiente; III- Integrar y actualizar la lista oficial de peritos registrados ante el Tribunal Superior de Justicia; IV.- Atender las solicitudes de los Jueces proponiendo a los peritos que deban dictaminar en los asuntos jurisdiccionales de los Juzgados de la Entidad, así como de otras dependencias que lo soliciten, procurando que las propuestas sean en forma equitativa para los peritos registrados; V.- Vigilar el cumplimiento de las sanciones que se impongan a los peritos registrados y VI.- Promover la capacitación de los peritos en coordinación con el Instituto de Profesionalización e Investigaciones Jurídicas.

ARTÍCULO 195.- El Pleno del Tribunal Superior de Justicia es el órgano competente para imponer sanciones a los Peritos con registro de la Institución.

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ARTÍCULO 196.- Cuando se tenga conocimiento de que un Perito con Registro del Tribunal Superior de Justicia haya incurrido en alguna falta o incumpla con alguna obligación, se pondrá en conocimiento de la Contraloría del Poder Judicial para que ésta realice la investigación correspondiente.

ARTICULO 197.- Recibida la comunicación que señala el Artículo anterior la Contraloría nombrará una Comisión Dictaminadora que se integrará por dos peritos en la materia de que se trate, los que pueden ser de la lista oficial o del sector público para que se avoquen a examinar la actuación del perito señalado.

ARTICULO 198.- La Contraloría deberá solicitar al Juez copia certificada de la documentación que permita a la Comisión Dictaminadora analizar la actuación del perito señalado, para que ésta emita una opinión sobre el dictamen pericial en un término de 15 días que podrá duplicarse por una vez a solicitud de la comisión. ARTÍCULO 199.- Una vez emitida la opinión de la Comisión Dictaminadora, será sometida a la consideración del Pleno quien resolverá sobre la misma.

ARTÍCULO 200.- Cuando se imponga una sanción y el Perito no esté conforme, podrá ocurrir por escrito y alegando motivo fundado dentro de los 15 días siguientes en que tenga conocimiento de la sanción, en reconsideración ante el Pleno del Tribunal el cual recabando los datos necesarios resolverá en definitiva y su fallo será irrecurrible.

ARTÍCULO 201.- Las sanciones que podrá aplicar el Pleno a los Peritos registrados serán: I.- Apercibimiento; II.- Multa de quince a sesenta días de salario mínimo vigente en el momento y lugar en que se cometa la falta: III.- Suspensión temporal del registro que podrá ser hasta de seis meses según la gravedad del caso y

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IV.- Cancelación definitiva del registro.

ARTÍCULO 202.- La sanciones a Peritos con registro del Tribunal Superior de Justicia se aplicarán tomando en cuenta: I.- La gravedad de la falta; II.- Los motivos determinantes; III- Las consecuencias jurídicas del hecho; IV.- La antigüedad del registro y V.- La reincidencia.

ARTÍCULO 203.- En ningún caso las sanciones impuestas a los Peritos afectarán las actuaciones judiciales.

ARTÍCULO 204.- Se consideran faltas oficiales para los Peritos Registrados ante el Tribunal Superior de Justicia: I.- Emitir con dolo o mala fe dictámenes periciales; II.- Haber obtenido el registro ante el Tribunal Superior de Justicia proporcionando datos o documentos falsos; III.- Negarse a prestar sus servicios sin causa justificada; IV.- Intervenir con tal carácter en asuntos en los que se encuentre impedido de conformidad con lo dispuesto por el Artículo 191 del presente Reglamento; V.- Presentar dictámenes estando inhabilitado por decisión judicial y VI.- Emitir dictámenes sin apegarse al conocimiento de la profesión materia, oficio, arte o técnica.

ARTÍCULO 205.- Los Peritos de las diferentes especialidades que prestan sus servicios como auxiliares de la administración de justicia cobrarán conforme al arancel siguiente: I.- Por asistencia ante las autoridades judiciales para traducir declaraciones en lenguas indígenas o en idioma extranjero, cinco salarios mínimos por cada hora y el equivalente proporcional por cada fracción. Siete salarios mínimos por traducción de cualquier documento que no exceda de diez hojas y un salario mínimo por hoja adicional;

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EL- En asuntos relacionados con valuación, el 2.5 al millar del valor de los bienes por valuar.

3.5.1.- Regulación de la actividad valuatoria en el tribunal superior de justicia.

La actividad valuatoria que se realiza para el tribunal superior de justicia, debe de estar regulada y normada con la finalidad de conocer el desempeño del valuador, para evaluarla y determinar de forma cuantitativa la efectividad y confiabilidad en el desarrollo del proceso valuatorio.

Para esto se propone que el tribunal instrumente mecanismos, que le permitan realizar la evaluación y regulación de esta actividad, así mismo los requerimientos que el perito debe cubrir para desempeñar la profesión de valuador ante el tribunal.

Propuesta para regular la actividad valuatoria en el tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo.

- Profesionalización de la valuación dentro del tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo. Los tiempos actuales requieren que la matricula de peritos valuadores del tribunal superior de justicia, tenga conocimientos específicos en materia de valuación, por lo tanto se deberá acreditar con estudios específicos de postgrado en la materia.

- La creación de un consejo regulador que dictamine y evalúe el desempeño del perito valuador, para eficientizar el desarrollo de la actividad valuatoria, evitando con ello que se realicen dictámenes que afecten los intereses de las partes involucradas en un juicio, en perjuicio de su patrimonio.

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Se implemento por parte del tribunal, que los peritos rindan un informe mensual de la cantidad de dictámenes que emiten al juzgado, cuando son nombrados por el juez, con la finalidad de conocer si existe favoritismo por nombrar en repetidas ocasiones a peritos en especial.

- Al adoptarse esta medida se pretendía que se tuviera registro de la cantidad de veces que un perito es nombrado por un juez en el juzgado, para con ello dar rotación a la plantilla de peritos adscrita al tribunal., pero esta medida no se esta realizando con la efectividad para lo cual fue implementada, de tal forma que corresponde al tribunal adoptar un sistema computarizado, que registre el peritaje para validarlo y monitorear las intervenciones de un perito en un periodo de tiempo determinado dentro del tribunal.

- El nombramiento del perito tercero en discordia por el juez debe de fundamentarse, justificando que la diferencia entre los valores emitidos, afecta el patrimonio de las partes., de tal forma que se establezca un parámetro para que la diferencia de valores en un avaluó, realizado con una metodología debidamente justificada debe tener un rango porcentual de variación y no necesariamente los valores obtenidos deben ser iguales.

- Se deberá determinar y proponer al tribunal los parámetros en que un avaluó puede variar con relación a la contraparte, donde el juez pueda aplicar un tabulador porcentual o de valores para determinar si es necesario el peritaje tercero en discordia.

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CAPITULO IV

4.- Caso practico, la realización de un peritaje judicial en materia de valuación para el tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo.

Durante este capitulo se describe el procedimiento a seguir en la realización de un peritaje en materia de valuación realizado en el juzgado de distrito de lo civil de la ciudad de Pachuca Hidalgo. Así mismo el perito valuador al tomar parte en este proceso judicial conocerá el alcance de sus derechos y obligaciones que adquiere al momento de aceptar y protestar el cargo conferido.

4.1.- Descripción del proceso.

Cuando el procedimiento jurídico esta en la etapa de aportación de pruebas, dentro de estas la pericial es la que corresponde realizar al perito en valuación. Para realizar un peritaje en materia de valuación se requiere que se nombre al perito por el promovente, o en consecuencia que el juez lo nombre en rebeldía de las partes, para este caso el perito necesita pertenecer al padrón de peritos autorizados por el tribunal y contar con refrendo actualizado. Las partes tienen derecho a nombrar a su perito, cuando así no lo hicieren el juez lo nombrara en su rebeldía, al perito tercero en discordia lo nombrara el juzgado cuando los peritajes emitidos por las partes difieran en sus valores. El perito será notificado de forma personal por el actuario de su nombramiento o presentado por su oferente para que dentro del termino de cuarenta y ocho horas, se presente al juzgado aceptar el cargo conferido., así mismo dentro de los tres días siguientes se presente al juzgado a aceptar y protestar el cargo de perito, para emitir su dictamen dentro del termino que le fije el juzgado.

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La aceptación del cargo conferido de valuador dentro del expediente, faculta y obliga al perito a lo siguiente:

A conducirse con verdad en el desempeño del cargo de perito valuador que acepto y protesto, y que de no ser así sabe de las penas en que incurre de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 131,135, del código de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo. Que sabe y conoce plenamente sobre la prueba que ha de ofrecer y que tiene conocimiento sobre lo que va valuar.

Que tiene derecho al cobro de un honorario justo, por la retribución de sus servicios, el cual puede ser pactado entre las partes, o el juzgado fijarlo de acuerdo a un arancel establecido. Que se compromete a realizar el avaluó para el cual ha sido nombrado perito en el juicio dentro del termino fijado por el juez, en caso contrario, será revocado de su cargo.

El peritaje será presentado por duplicado ante la oficina de oficialía de partes, para ser integrado al expediente del juzgado a que corresponda. Cuando se da el escenario del perito tercero en discordia, y cada uno de los peritajes emitidos son discordantes, el juez convocara a una junta de peritos, con la finalidad de discernir y concensar los puntos donde se tienen diferencias, y lograr un punto en común donde el valor acordado será el que se emita por los peritos, quedando asentado en el acta de acuerdos celebrada para tal efecto.

4.2.- Desarrollo del avalúo.

El perito al ser notificado de su nombramiento por el actuario se presenta al juzgado a protestar y aceptar el cargo conferido, se compromete a realizar el dictamen en tiempo y forma que le fue designado, bajo esta circunstancia, el juez le asigna por lo general un termino de tres días de acuerdo a lo que indica la

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ley, pudiendo ser mayor si el caso así lo requiere., de tal forma que el perito cuenta con tres días hábiles para emitir su dictamen. Que impide que el perito pueda emitir su dictamen en el término fijado., pudiendo entonces solicitar al juez una prorroga durante este periodo se pueden presentar varios escenarios:

Que el perito no se presente al juzgado para aceptar y protestar el cargo, aun y cuando haya sido debidamente notificado. En este caso el juzgado revocara el nombramiento y nombrara nuevamente perito. Cuando el perito de las partes actora o demandada, no se presente a protestar y aceptar el cargo, el juzgado lo nombrara en su rebeldía, correspondiendo el pago de los honorarios a cada una de las partes Que el bien mueble o inmueble a valuar no este a la vista del valuador, por lo tanto no tenga las facilidades para emitir su dictamen en el tiempo asignado. Que le sea negado el acceso al inmueble por parte del propietario por así convenir a sus intereses. Que las partes involucradas en el juicio ( actor y demandado), no muestren interés por la realización del peritaje, aun cuando se haya promovido para realizar la designación del perito. En esta circunstancia las partes consideran que es obligación del perito realizar el dictamen, desatendiéndose del pago de sus honorarios. El perito al momento de aceptar y protestar el cargo conferido se compromete a realizar el dictamen, pero muchas veces las partes no muestran el interés en el caso y por lo tanto si se realiza el peritaje seguramente no se responsabilicen del pago correspondiente.

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4.3.- Elaboración del dictamen pericial.

Cuando el perito tiene la información de campo necesaria para la elaboración del avalúo, esta se procesa y aplicando la metodología que al caso se requiera se procede a su elaboración, obteniendo el valor comercial del bien valuado., para entregar su dictamen presentado en tiempo y forma dentro del termino que el juez designo, a oficialía de partes del tribunal, Si se presenta el caso de que el dictamen es entregado fuera del término designado, el avalúo será considerado como extemporáneo por el juzgado, nombrando nuevamente perito en el juicio.

Cuando cada una de las partes nombro a su perito y los dictámenes se integran al expediente en tiempo y forma siendo acordados de conformidad para que surtan sus efectos legales se pueden presentar los siguientes escenarios:

- Que cada uno de los dictamen emitidos por los peritos de las partes coincidan en el valor comercial del bien valuado, o que la diferencia entre valores no sea mayor de un porcentaje predeterminado, en todo caso el juez tomara la decisión sobre el valor correcto del bien.

- Cuando el valor de los dictámenes ofrecido por las partes es discordante, el juez designara un perito tercero en discordia.

- Cuando el perito tercero en discordia emite su dictamen, y persistan diferencias entre los peritajes entonces el juez convocara a una junta de peritos, con la finalidad de concensar sobre los valores obtenidos en cada dictamen esperando, que los peritos acuerden un valor justo de mercado para el bien valuado.

- La junta se desarrollara en el juzgado, para que pueda celebrarse deben de comparecer todos los peritos que tomaron parte en el juicio., la deliberación sobre sus avalúos se realizara en un espacio aislado y sin presencia de las partes donde puedan plantear y concensar sus posturas respecto de los valores obtenidos, en caso de que no se presente un acuerdo

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común sobre el valor del bien valuado y cada uno de los peritos ratifique en todas y cada una de sus partes su dictamen, corresponderá al juez decidir sobre el valor del bien valuado en base a las posturas ofrecidas por los peritos.

- La junta de peritos normalmente se realiza, porque cada uno de los peritajes emitidos son tendenciosos a favorecer a cada una de las partes que los promovió, teniendo marcadas diferencias en cada uno de los valores obtenidos., si se aplico para realizar cada uno de los peritajes la misma metodología de valuación denota, que se tiene poco conocimiento de la valuación, no se es lo profesional que se requiere el servir a la justicia, se aprovecho la situación del promoverte para cobrar un honorario sin control arancelario a cambio de favorecer los valores obtenidos a la parte interesada.

- Cuando celebramos una junta de peritos para discernir sobre los valores obtenidos en cada uno de nuestros peritajes, la finalidad de esta es que se concense sobre los valores presentados y se obtenga un valor del bien valuado, que este sustentado por la aplicación correcta de una metodología valuatoria, y se determine que avalúo representa el valor justo de mercado del bien valuado.

Por tal motivo el evaluar que perito aplico la metodología mas adecuada para determinar el valor justo de mercado del bien valuado, sin que intervengan otros factores, que influyan en el valor obtenido., representa, que seguramente cada perito ratifique su dictamen y el juez no cuente con la información técnica necesaria para continuar con el procedimiento.

De aquí la importancia de implementar en materia de valuación para el tribunal, una metodología que integre un procedimiento valuatorio, que permita evaluar el dictamen realizado, si no reúne los requerimientos y fundamentos técnicos establecidos en un proceso judicial no deberá ser acordado para que surta sus efectos legales.

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De tal forma que se evitaría convocar a junta de peritos, por existir diferencias entre dictámenes, y solo se aplicaría la evaluación y revisión del procedimiento a cargo del área técnica de apoyo al juez adjunta al juzgado, dependiente de un comité que regule y evalúe la actividad del perito valuador.

Esto trae como beneficio el plantear al tribunal que para desahogar la prueba pericial, solo se requiera de un solo dictamen, el cual pueda ser evaluado para garantizar que el avalúo presentado, reúna todos los fundamentos metodológicos y técnicos que se requieren al caso., para garantizar que el valor emitido no afectara los intereses de las partes que están involucradas en un proceso judicial.

Sugerencias.

Después de plantear en este trabajo de tesis la función que tiene el perito valuador ante el tribunal superior de justicia del estado de hidalgo, se plantea lo siguiente:

1.- Que la actividad de perito valuador se regule por el tribunal, en función de que es una profesión que debe ser desempeñada por valuadores con estudios de especialización o maestría en el área.

2.- Que el tribunal implemente un mecanismo de control con sistemas informáticos, para evaluar el desempeño del perito valuador.

3.- Que solo sea desahogada una prueba pericial en valuación donde solo un perito emita el dictamen, evitando con ello peritajes tendenciosos a favorecer a cada una de las partes.

4.- El perito debe tener la certeza de que sus honorarios serán cubiertos, de tal forma que el tribunal debe implementar mecanismos que garanticen el pago del peritaje, por las partes que intervienen en el juicio.

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5.- En consecuencia no se requiere llegar al perito tercero en discordia, cuando el dictamen cumple con los requerimientos metodológicos, técnicos y de ética profesional.

6.- Si se presenta el escenario del perito tercero en discordia, se debe fundamentar sobre que criterios será nombrado, estableciendo los rangos de valor de los peritajes emitidos, para no caer en aplicación de criterio del juez sin tener parámetros de referencia que indiquen cuando se deba nombrar perito tercero en discordia, o cuando se tome el valor del bien, apegado a una metodología valuatoria.

Conclusión.

Con el análisis del presente trabajo se pretende que el tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo, voltee la vista a conocer mas de cerca como un perito valuador adjunto o independiente lleva a cabo la realización de su trabajo, con la finalidad de que la aplicación de las leyes en la imparticion de justicia, sea mas equitativa y que en verdad la justicia se aplique., así como reducir el tiempo y los costos de ejecución de un procedimiento judicial., beneficiando con ello a la sociedad en general, que espera de la autoridad judicial, que la justicia que se aplica en el estado sea veraz, confiable y oportuna.

Se desea realizar un planteamiento en especifico al tribunal superior de justicia, de la función que tiene el perito valuador ante el tribunal, resaltando las ventajas y desventajas que presenta la legislación que nos rige al día de hoy., así mismo plantear las adecuaciones y reformas que el código de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo requiere, el mismo cambio tecnológico y educativo que transforma la aplicación de las leyes, con la finalidad de adecuarlo a las necesidades actuales que la sociedad demanda.

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Glosario de términos.

Ajuste.

Procedimiento de aumento o disminución del valor del comparable para igualarlo virtualmente con el bien en estudio. Los ajustes podrán ser monetarios y/o porcentuales.

Comparable.

Inmueble del que se conoce su valor y sus características similares o contrastantes, respecto del bien objeto de estudio.

Costo. Es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

Costo de reposición asegurable. Es el valor de reemplazo o reposición nuevo de un bien después de deducir el costo de las partidas especialmente excluidas de la póliza de seguros si es que existe.

Depreciación (para fines de avaluó). Es la perdida de valor de un bien debido a su edad, desgaste físico o estado de conservación, servicio, uso, obsolescencia funcional y económica.

Factor de negociación.

Relación entre el valor de oferta y el valor de cierre.

Homologación.

Resultado de la comparación y ajuste de las características cuantitativas y cualitativas de un comparable con el bien objeto de estudio.

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Obsolescencia económica. Es aquella condición que afecta el valor de una propiedad, debido al cambio en las condiciones económicas propias del mercado en el que se desarrolla la empresa.

Obsolescencia funcional. Es una forma de perdida de valor a factores inherentes al bien mismo y a cambios en el proyecto, diseño materiales o procesos, que traen como consecuencia la inadecuación, exceso de capacidad, falta de utilidad funcional, uso de materiales o excesivos costos de operación.

Ponderación.

Estimación de la participación porcentual en la homologación de los comparables, en función de la confiabilidad de sus características, del número de ajustes y de las fuentes de información.

Precio. Termino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio; es un hecho histórico, sea que se revele públicamente o se mantenga en secreto, el precio que se paga por los bienes y servicios puede o no tener relación alguna con el valor que pueden asignar a esos bienes y servicios otras personas.

Valor. Es un concepto económico que se refiere a la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimación de la valía de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definición especifica de valor.

Valor asegurable depreciado. Es el costo de reposición asegurable menos la depreciación que se haya considerado para fines de seguro.

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Valor de liquidación ordenada. Es la cantidad bruta estimada en términos de dinero que se espera obtener por concepto de una venta, contando con plazo de tiempo razonable para encontrar comprador (es), y en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender sobre una base de en "el estado y condiciones en que se encuentra".

Valor de liquidación forzada. Es la cantidad bruta estimada expresada en términos de dinero que podría ser obtenida por concepto de una venta publica o subasta debidamente anunciada y llevada a cabo, bajo condiciones de venta forzada con un sentido de urgencia en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender en el "estado, condiciones y ubicación en que se encuentre el bien".

Valor de rescate. Es la cantidad estimada expresada en términos de dinero que se espera obtener por concepto de la venta total de una propiedad o de un componente de la misma.

Vida útil total. Es el periodo de tiempo en el cual el bien puede razonablemente realizar su función para el cual fue hecho o designado y se considera como la edad efectiva + la vida útil remanente.

Vida útil normal. Es la vida en término de años que un bien funcionara antes de su deterioro hasta alcanzar una condición de inutilizable.

Vida útil remanente. Se entiende como la vida útil probable que se estima tendrán los

bienes en el futuro, dentro de los limites de eficiencia productiva y económica.

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Bibliografía.

Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Hidalgo.

Curso básico de valuación, del colegio de ingenieros mecánicos y electricistas a.c.

González Rojo Miguel. Valuación de bienes raíces urbanos. Apuntes. Guadalajara., Tercera edición, mayo de 1992, P. 156.

Hernández-Ruiz, Enrique Augusto, Teoría y praxis de valuación inmobiliaria, industrial y de negocios, División de Educación Continua de la Facultad de Ingeniería de la Universidad Nacional Autónoma de México, 2002.

EVTVAC. Introducción a la valuación. Apuntes. P. 2.

Ley orgánica del tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo.

Ley de catastro del estado de Hidalgo.

Ley orgánica de la sociedad hipotecaria federal.

Lincamientos de valuación de la sociedad hipotecaria federal.

Metodología de la investigación, tercera edición, Roberto Hernández Sampieri.

Normas Profesionales de Valuación. © 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, AC. http//www.valuador.org./normas.htm.

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http://www.valuador.org./normas.htm

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