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P.A.U. SECTOR SR-3 ERRENTERIA BAKIO, BIZKAIA
MODIFICACIÓN – DOC. PARA APROBACIÓN DEFINITIVA
Arquitecto: Iskander Atutxa Zalduegi
Cliente: Ayuntamiento de Bakio
Fecha: Marzo 2015
DOC. PARA APROBACIÓN DEFINITIVA
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN – APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 1
SR3 - ERRENTERIA (BIZKAIA)
DOCUMENTO A: MEMORIA
FASE DE DOCUMENTO: PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA
(Documento para aprobación definitiva)
INDICE
1.- OBJETO DEL PROYECTO. ............................................................................................................................................................ 2
2.- EMPLAZAMIENTO Y DESCRIPCIÓN DEL TERRENO.......................................................................................................... 3
3.-CONTENIDO TÉCNICO – URBANÍSTICO (ANTEPROYECTO DE URBANIZACIÓN) ................................................. 5
3.1.- CONDICIONES Y JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA. ......................................................................................................... 5
3.2.- OBJETIVOS PROPUESTOS. ...................................................................................................................................................... 6
3.3.- DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO. ............................................................................................................................................ 6
3.4.- INFRAESTRUCTURAS. SERVICIOS PROPIOS DE LA URBANIZACIÓN. .................................................................... 8
3.5.- MEMORIA DE CALIDADES. ................................................................................................................................................... 12
4.-CONTENIDO JURÍDICO – URBANÍSTICO ............................................................................................................................. 17
4.1.-DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN ........................................................................................................... 17
4.2.- RÉGIMEN DE EJECUCIÓN. SISTEMA DE ACTUACIÓN. ............................................................................................... 21
4.3.- PARCELARIO, ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO. RELACIÓN DE TITULARES DE LOS BIENES
Y DERECHOS OBJETO DE ACTUACIÓN. ....................................................................................................................... 21
4.4.-PLAZOS PARA LA PRESENTACIÓN DE LA PROPUESTA DE EQUIDISTRIBUCIÓN. ............................................ 28
4.5.-PROPUESTA DE LOCALIZACIÓN DE LOS TERRENOS OBJETO DE CESIÓN AL AYUNTAMIENTO .............. 28
4.6.- PROGRAMA DE REALOJOS .................................................................................................................................................. 30
4.7.-PLAZOS PARA CESIÓN DE LA OBRA DE URBANIZACIÓN Y TERRENOS DOTACIONALES. .......................... 30
4.8.- PROGRAMACIÓN DE LA EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN. .............................................................................. 31
5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA .................................................................................................. 36
6.- PLANOS ........................................................................................................................................................................................... 45
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1.- OBJETO DEL PROYECTO.
La redacción de la presente modificación del Programa de Actuación Urbanizadora fue encargada al
arquitecto Iskander Atutxa, por parte del Ayuntamiento de Bakio, con la finalidad de elaborar el
documento para el Sector Residencial SR3 Errenteria, Bakio.
Se redacta este Programa, atendiendo y respetando tanto la Normativa existente como las
condiciones urbanísticas aplicables provenientes de las NN.SS de Planeamiento de Bakio y a lo
establecido en el Plan Parcial aprobado provisionalmente en octubre de 2014.
A tenor de la Ley 02/2006, los programas de actuación contendrán la documentación siguiente, la
cual se encuentra en los distintos apartados del presente documento:
a) Memoria justificativa con expresión de la programación de la ejecución
b) Anteproyecto de urbanización
c) Planos de información y de delimitación de las unidades de ejecución que comprendan la actuación.
d) Plano parcelario y relación de titulares de los bienes y derechos objeto de la actuación.
e) Estudio de viabilidad económico-financiera, con valoración de la totalidad de los bienes y derechos objeto de la actuación.
El Sector Residencial SR3 Errenteria constituido inicialmente como una única Unidad de Ejecución
se divide en esta nueva modificación del documento en cinco unidades de ejecución independientes
según la normativa justificada en el apartado 4. La división del sector en varias unidades de ejecución no
modifica en ningún caso la situación actual de los propietarios, así como sus cargas y aprovechamientos,
que se mantiene según lo establecido inicialmente.
La división de la unidad inicial en cinco independientes se debe a un desarrollo económico
complejo de la unidad completa. La gran dimensión de la misma supone un elevado coste de
urbanización que ejecutarlo en una única fase resulta inviable, por lo que se ha optado por la división del
ámbito en cinco unidades independientes que asumirán cada una su gestión. Cabe resaltar que esa nueva
división no supone alteración alguna en el reparto de cargas y aprovechamientos recogidos en el
proyecto de reparcelación aprobado definitivamente.
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2.- EMPLAZAMIENTO Y DESCRIPCIÓN DEL TERRENO.
El Sector objeto de ordenación comprende los terrenos situados en la zona Oeste del río Estepona,
sobre el barrio denominado “Errenteria” del municipio de Bakio.
Sus límites quedan confinados por el Río Estepona por el Este, al Norte por la zona residencial
consolidada correspondiente al centro urbano, por el Oeste con suelo no urbanizable de protección
agropecuaria y por el Sur con el arroyo. De este modo, resulta un ámbito de forma irregular, que sin
embargo, presenta un eje longitudinal en sentido Norte Sur (paralelo al Río Estepona) de unos 800
metros de longitud con una anchura media, de entre 160-180 metros.
La topografía es de pendiente suave hacia el Este, Noreste y Sureste subiendo ligeramente hacia el
Oeste para luego pasar a unas pendientes acusadas en el todo el extremo oeste. Estas pendientes llegan a
ser muy acusadas de la zona Noroeste a la Norte de la UE Ariztondo, correspondiente al pie de la
formación montañosa próxima.
La superficie bruta del Sector, es de 121.086,70 m2. Esta superficie ha resultado de los límites
indicados en las Normas Subsidiarias, así como con los reajustes propios de la adaptación a la estructura
parcelaria del suelo en el proyecto de reparcelación aprobado definitivamente por Decreto de Alcaldía
nº139/2012, 21 de junio de 2012.
Usos actuales del suelo y edificaciones existentes. En la actualidad los suelos incluidos en el sector objeto del proyecto de urbanización se hallan
vinculados al uso propio del medio rural (explotación agrícola-forestal).
PLANTACIONES: Tal y como queda reflejado en el plano de estado actual, existen diversas plantaciones,
arbóreas y arbustivas.
EDIFICACIONES: Existen actualmente sobre el terreno varias edificaciones, que con excepción excepto de
dos viviendas situadas en parcelas consolidadas según las NNSS, el resto quedan en situación de Fuera de
Ordenación y serán derribadas.
Infraestructuras y servicios existentes. RED VIARIA: Actualmente existen únicamente caminos perimetrales, alguno de los cuales se encuentran
asfaltados para acceso a edificaciones aisladas existentes por el Norte. Al Sur existe un vial que linda con
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el sector a lo largo de todo este límite. Finalmente, el Sector es atravesado por un camino que asciende
hacia los barrios y fincas situadas al Oeste del Sector.
Todas las conexiones con la red existente de fuera del sector se mantienen y adjunta en la documentación
gráfica planos de conexiones provisionales en puntos conflictivos como la conexión con la futura Unidad
de Ejecución Ariztondo.
SERVICIOS URBANOS: Las infraestructuras existentes, únicamente abastecen a las edificaciones existentes
en el límite del sector, por lo que no hay red alguna en el interior del mismo.
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3.-CONTENIDO TÉCNICO – URBANÍSTICO (ANTEPROYECTO DE URBANIZACIÓN)
3.1.- CONDICIONES Y JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA.
Determinaciones del Planeamiento.
El presente programa se desarrolla dentro del ámbito urbanístico Sector Residencial SR-3 Errenteria
con una superficie bruta total del ámbito de 121.086,70 m2, en la actualidad los suelos incluidos en el
ámbito objeto de la ordenación se hallan vinculados al uso propio del medio rural (explotación agrícola-
forestal).
La ficha urbanística del Plan Parcial recoge los siguientes parámetros urbanísticos:
PLAN PARCIAL SR3
SUELO URBANIZABLE SUPERFICIE
Uso lucrativos (Residencial + Comercial ) 35.431,64 m2s
SG (Esp. Libre + cesión obligatoria) 4.182,00 m2s
Dominio hidráulico 303,66 m2s
Dot. Publica y Esp. Libres 48.174,67 m2s
Vialidad 28.532,48 m2s
Aparcamiento (296 pl) 3.947,55 m2s
Peatonal 12.480,24 m2s
Rodado 10.148,77 m2s
Co‐existencia 1.955,92 m2s
Espacios Libres de Dominio y uso privado 614,69 m2s
Equipamiento Dep. Privado 3847,56 m2s
TOTAL 121.086,70 m2s
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Determinaciones de Urbanización.
Siendo por su parte los aspectos a tener en cuenta en el diseño de la urbanización los marcados en
el Plan Parcial y en sus ordenanzas particulares referidas a la Urbanización.
En el Programa de Actuación Urbanizadora quedan concretadas las características geométricas de
la vialidad, que vienen representadas en los planos correspondientes. También define la sección
característica de la red viaria y se concretan en diversos planos las soluciones constructivas para el vial,
pavimentos y urbanización. Se describen también, los esquemas correspondientes a las redes de servicios,
las cuales serán objeto de una mayor concreción en el preceptivo Proyecto de Urbanización.
Por otro lado, los propietarios deberán costear las obras de urbanización comprendidas
únicamente en su Unidad de Ejecución, de acuerdo al artículo 25.2.c de la Ley 2/2006. Dicha obligación se
extenderá por un plazo indefinido y cumplirá con los establecido en las NN.SS. de Bakio y el Plan Parcial
concreto del sector.
3.2.- OBJETIVOS PROPUESTOS.
En el programa se describirán tanto el esquema de urbanización propuesto con acabados, mobiliario
urbano y jardinería, como todas las redes de instalaciones necesarias desde las redes existentes hasta su
conexión con la edificación. Además de esto, analiza la capacidad de servicio de la red viaria prevista,
señala la relación de titulares de los bienes y derechos objeto de actuación y realiza una valoración de la
viabilidad económico-financiera.
3.3.- DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO.
La finalidad del sector residencial, es la de acoger vivienda colectiva, tanto libre como protegida, en
edificios aislados plurifamiliares, a lo largo de los viales de nueva proyección, sobre parcelas privadas. La
proporción entre los espacios verdes, prima sobre lo construido y urbanizado. Toda la urbanización gira
en torno a un gran parque central como columna vertebral del ámbito, respetando el trazado de vialidad
señalado en la ordenación pormenorizada definida en el Plan Parcial, según indicaciones de la
corporación municipal.
La ordenación general toma como referencia el trazado de los viales previstos centraos básicamente
en dos viales longitudinales con una capacidad viaria considerable, dispuestos en sentido Norte Sur que
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tienden a confluir en un punto. El primero de ellos, ubicado al Este del sector y el segundo en la zona
Oeste, paralelo al límite del ámbito.
Siguiendo con las determinaciones contenidas en el Plan Parcial que regula el Sector, se plantea dos
tipos de edificaciones, Vivienda en bloque colectiva y Vivienda Unifamiliar (Unifamiliar,o Bifamiliar). A su
vez se establece dentro del uso residencial distintos tipos de regímenes, como la Libre, Viviendas de
Precio Concertado y Viviendas de Protección Oficial.
Igualmente, de acuerdo con lo expuesto en el Plan Parcial, tanto la solución viaria planteada como la
urbanización del ámbito deberán coordinarse con la propuesta para la U.E. Ariztondo, y garantizando
también, la homogeneidad de tipología y los acabados generales de la edificación en las parcelas
privatizables.
Estos condicionantes implican que las edificaciones proyectadas se dispongan, a lo largo de todo el
sector, apoyadas sobre la vialidad proyectada, pero organizadas con determinaciones diferenciadas en
dos zonas y un gradiente descendente en densidad en dirección Norte, de forma que en la zona Sur del
sector, se sitúan las edificaciones colectivas y al Norte, donde la pendiente comienza a ser más
pronunciada, las edificaciones unifamiliares se adaptan adecuadamente a la topografía existente, y tienen
un carácter más acorde con la naturaleza y las áreas colindantes. En la zona central entre los dos viales,
que es la zona donde se concentra la mayor densidad edificatoria, también se sitúan unos espacios
abiertos públicos directamente relacionados con las viviendas de alrededor, que confieren un carácter
específico a cada área de estancia resultante.
La urbanización del sector se centra en viales, recorridos peatonales, zonas públicas de ocio, zonas
verdes como el parque central, y el acondicionamiento de los accesos a las parcelas así como las
conexiones con el resto del municipio.
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3.4.- INFRAESTRUCTURAS. SERVICIOS PROPIOS DE LA URBANIZACIÓN.
a) Red de Abastecimiento de Aguas. La distribución de agua potable para satisfacer los consumos de las parcelas, así como de
aquellos que se originen en caso de incendio, se hace por medio de una red perimetral de tipo mallada
siguiendo la estructura viaria proyectada; este sistema ofrece una mayor seguridad en el servicio y una
mejor repartición de la presión que la red de tipo ramificada. La posible conexión de la red proyectada a
la red de abastecimiento municipal se realizará en los puntos que se indican en el Documento Planos.
Para la definición del proyecto de urbanización se tomará contacto con los servicios técnicos del
Ayuntamiento para obtener todos los datos correspondientes al cálculo de la red existente y futura,
puntos de enganche y conexión con la red principal, a partir de los cuales se garantizará en todos los
puntos de acometida los caudales de demanda previstos y presión suficientes.
b) Red de Saneamiento.
De acuerdo con el Ayuntamiento de Bakio, la red de saneamiento general que se plantea es
separativa. Las aguas limpias procedentes del drenaje de las superficies generadas discurrirán por una red
de colectores independiente a las aguas contaminadas con origen en las actividades domésticas de las
viviendas de la futura urbanización, aunque ambas discurrirán en muchas ocasiones en una misma zanja y
a cotas bastante similares.
En líneas generales el trazado de la red de saneamiento se ha dispuesto bajo las calzadas del viario
proyectado, concretamente bajo el eje de replanteo del vial, teniendo en cuenta para su diseño una
disposición adecuada de los puntos de conexión a las distintas parcelas a urbanizar residenciales y
parcelas de equipamiento, las cotas de urbanización, y los puntos de evacuación final, que no son otros
que los puntos de enganche con la actual red municipal de colectores de la zona.
A la hora de dimensionar el nuevo sistema de drenaje correspondiente al área a urbanizar se han
tomado como referencia los puntos de desagüe señalados, de manera que aprovechando estos y
siguiendo el trazado de los viales principales se ha diseñado el sistema de drenaje.
Las conexiones con la red municipal de drenaje existente se han realizado con caudales tales que no
provoquen problemas de sobrecarga.
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La tipología de los diferentes elementos de drenaje proyectados se recoge en el documento de
planos.
Debido a la actual situación de inundabilidad en Bakio, el Ayuntamiento y la Agencia Vasca del Agua
(URA) a fin de disminuir el riesgo de inundación del río Estepone, optan por la redacción de un
documento para el Acondicionamiento hidráulico y recuperación ambiental del rio Estepona, adaptando el
mismo a los resultados de los mapas de peligrosidad y riesgo.
El sector SR3 presenta un mayor problema en cuanto a los riesgos de inundabilidad procedentes del
drenaje superficial de la urbanización, debido a la aportación de agua pluvial de la misma y de las laderas
del monte que no puede desaguar hacia el río Estepona por tener la cota de agua más alta. Por ello, en el
anteproyecto del Acondicionamiento hidráulico y recuperación ambiental del rio Estepona se propone
colocar clapetas a lo largo de todos los vertidos de la margen izquierda dentro de la zona inundable para
un periodo de retorno de 100 años y para una salida pluvial de la margen derecha. La colocación de estas
clapetas impide que la zona urbana sea inundable por desbordamiento del río Estepona para avenidas de
igual o menor a un periodo de retorno de 100 años. El problema de drenaje urbano de las aguas
procedentes de las laderas se prevé solucionar mediante el desvío de la cuenca azul, que disminuiría la
inundabilidad resultante y podría ser viable con el desarrollo urbano en la zona del sector SR-3 Errentería,
y que con la actuación prevista en el río Estepona queda fuera de la línea de flujo preferente.
c) Red de Energía Eléctrica. Tanto la nueva canalización, como la determinación de las necesidades y demandas de la nueva
ordenación se establecen según las indicaciones de la compañía suministradora. Se tomará contacto con
dicha compañía para que realice un estudio informativo de las necesidades generadas por la nueva
urbanización teniendo en cuenta lo proyectado. Además de la electrificación de las viviendas, se tendrá
en cuenta todo el alumbrado proyectado así como la electrificación de las parcelas de uso comercial y
futuros equipamientos urbanos. Para la nueva urbanización se plantea la instalación de dos nuevos
centros de transformación (con celdas 2L+1P, trafo 630 kva), y las canalizaciones y líneas aéreas de media
tensión para la conexión entre los centros de transformación que mantiene activos IBERDROLA se
repondrán mediante nuevas canalizaciones, que serán subterráneas en todos los casos, bajo las aceras o
jardines.
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d) Red de Alumbrado Público
La determinación de las necesidades se presenta en función de lo indicado en el RD 1890/2008
de 14 de noviembre en el que se aprueba el Reglamento de eficiencia energética en instalaciones de
alumbrado exterior.
Con el fin de dotar de un correcto alumbrado a las calles y caminos existentes en el sector, se
opta por una solución a base de tecnología LED, ya que los ahorros producidos en funcionamiento así
como la uniformidad que transmiten hacen que sean realmente competitivos con la solución
convencional.
En la documentación gráfica adjunta se puede ver la disposición en planta de todos los elementos
de la red de alumbrado proyectada así como los de la red existente.
e) Red de distribución de Gas
Para el dimensionamiento de las conducciones se seguirán las recomendaciones NATURGAS, así
como para la definición del proyecto se tomará contacto con los servicios técnicos de la compañía para
que estos faciliten todos los datos correspondientes a secciones tipo, diámetro y trazado tentativo de las
conducciones a proyectar. Se ha realizado un estudio de la zona con datos estimados y a partir de ello en
el documento de planos se propone un posible trazado de la nueva conducción y puntos de enganche y
conexión red existente. Es importante destacar que en los planos de planta se indica un posible trazado
de las conducciones de conexión a la red de suministro; el trazado y cálculos definitivos serán
establecidos por la compañía suministradora encargada de su ejecución. En la propuesta además están
incluidas las conexiones a la red existente en el entorno de la zona objeto de proyecto. En el documento
Planos se puede ver la disposición en planta de todos los elementos de la red proyectada así como los de
la red existente.
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f) Señalización.
La señalización horizontal y vertical se ha proyectado de acuerdo con las líneas generales de las
Normas de Carreteras
- Señalización vertical: Orden del 28 de diciembre 1999, aprobación de LA NORMA 8.1-IC
SEÑALIZACIÓN VERTICAL, de la Instrucción de Carreteras
- Señalización horizontal: Orden del 16 de julio del 1987, aprobación de LA NORMA 8.2-IC
“MARCAS VIALES” de la Instrucción de Carreteras.
- Badenes y reductores de velocidad: Orden Fomento 3053/2008 de 23 septiembre aprobación de
la Instrucción Técnica para la instalación de reductores de velocidad y bandas transversales de
aleta en carreteras de la Red de Carreteras del Estado.
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3.5.- MEMORIA DE CALIDADES.
Los materiales a utilizar, así como sus características, forma de colocación y descripción gráfica de su
ubicación exacta, se detallarán en el Proyecto de Urbanización. Sea en la documentación gráfica,
mediciones y presupuesto o pliego de condiciones.
El resumen de las principales características de los diferentes capítulos se describe a continuación
como sigue:
1 Demoliciones y acondicionamiento del terreno
Los trabajos previos se centran básicamente en la adecuación del terreno para la adaptación de
las cotas previstas en la urbanización, para la posterior ejecución de los viales y distintas parcelas entre
ellas las privadas.
Previo a las obras de urbanización contempladas en el Proyecto de Urbanización será necesario
llevar a cabo la demolición de diversas infraestructuras existentes. Las obras a tener en cuenta serán:
Demolición de edificaciones existentes
Retirada de aglomerado de viales existentes
Demolición de tratamientos superficiales de caminos y aceras existentes
Retirada de árboles, setos y tocones.
Retirada de línea aérea de instalaciones.
La demolición de la edificación existente sobre la vía urbana proyectada, se realizara mediante su
correspondiente proyecto de demolición.
La ejecución de taludes naturales y muros de contención, conformarán el grueso de la
urbanización para dar paso a trabajos más de detalle como la urbanización propiamente dicha. Los
grandes movimientos de tierras ocasionarán un exceso de terraplén, que será reutilizado para rellenos de
excavaciones y varios, evitando una gran cantidad de residuos, con la reutilización del material,
reduciendo los residuos y la gestión de los mismos.
Una vez realizados los movimientos de tierras y las explanaciones, se dará paso a la
pavimentación de viales y zonas peatonales.
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2 Firmes y Pavimentos.
Los Firmes estarán constituidos por la ejecución, una vez realizada las excavaciones del terreno, de la
sub-base de los viales previstos en la nueva ordenación, tanto peatonales como rodadas y sobre los que
se colocarán los diferentes pavimentos.
La ejecución de los Firmes requerirá acometer los trabajos que a continuación se describen,
adecuándose al Plan Parcial
Calzadas Rodadas - Explanada perfilada y compactada al 90% del Próctor normal.
- Base granular a base de zahorra artificial.
- Capa intermedia a base de mezcla bituminosa en caliente S-20 sobre riego de imprimación
- Capa de rodadura a base de asfalto ofítico S-12, sobre riego de adherencia ECR-1
Acera y paseos semipeatonales:
Pavimento compuesto por:
- Explanación preparada mediante riego, compactación y perfilado.
- Base granular a base de zahorra artifical.
- Base de 15 cms de hormigón en masa de 20 Nw/mm2 de resistencia característica.
- Acabado a base de baldosas de granito de características definidas por el Ayuntamiento. (En el
caso de los paseos semipeatonales ésta podrá sustituirse por la impresión del hormigón con
estampación y color a definir por el Ayto, o asfalto de color como en el caso del Bidegorri).
La sección transversal tendrá acuerdo parabólico central y pendiente mínima de 1% hacia sus
extremos, con una zona final de la cuneta del 2% y rematada con la acera mediante bordillo granítico de
15x25 cm.
La sección transversal de la zona de acera y paseos peatonales, tendrá una pendiente mínima del 1%
hacia la calzada rodada.
Las zonas de juegos se realizarán con pavimento de seguridad para niños a base de caucho
continuo.
3 Memoria de Instalaciones Urbanas.
Según apartado anterior.
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4 Memoria de jardinería, mobiliario y señalización.
4.1 Jardinería.
La jardinería estará constituida por la plantación en las zonas verdes que ha dispuesto la nueva
ordenación de césped y arbolado.
La ejecución de la Jardinería requerirá tanto acometer los trabajos como plantar o construir las
variedades vegetales y elementos, que a continuación se describen:
Excavación de pozos y zanjas en todo tipo de tierras, realizada con medios mecánicos Rellenos con
tierra vegetal seleccionada, desinsectada y exenta de piedras; incluso suministro, transporte, vertido,
extendido en tongadas de 30 cm y compactado con pisón mecánico ligero, nivelación y refino.
Formación de césped permanente con mezcla de semillas especiales de 4 especies; incluso cava de
las tierras y preparación del terreno, extendido y nivelación de tierra vegetal, refino, siembra, mantillo,
abonos, conservación, riegos y primera siega.
Plantación de árboles será a base de relleno de tierra vegetal, suministro de abonos, tutor de madera
de pino de 5 x 5 200 cm, incluso conservación y riegos.
El arbolado previsto se centra en varios tipos según su ubicación, pues se ha considerado que sea
resistente a ambiente marino, así como los requerimientos de la Agencia Vasca del Agua, a cerca de la
vegetación de ribera de las zonas cercanas al arroyo, que cruza el Sector, y los del Ayuntamiento de Bakio
a fin de asemejar el sector al resto del municipio.
Para la plantación de césped, se procederá a desterronar y mullir el área correspondiente, retirando
todos los objetos o piedras de diámetro superior a 5 cm. Se abonará y plantarán como mínimo 2,5 kg., de
semillas cespitosas por cada 100 m2.
Zona verde:
- Siembra de césped natural sobre sustrato arenoso y vegetal de mínimo 30 cm (15+15)
- Sub-base de grava y gravilla para un mejor drenaje.
Si estas zonas superaran los 200 m2, se realizará un rebaje de tres metros de largo para el paso de
maquinaria de mantenimiento del jardín.
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4. 2 Mobiliario Urbano.
El Mobiliario Urbano estará constituido por los elementos que complementan la urbanización y que
no engloban en los capítulos de redes o jardinería.
La ejecución del Mobiliario Urbano requerirá tanto acometer los trabajos como montar o construir
los elementos, que a continuación se describen:
Excavación de pozos y zanjas en todo tipo de tierras, realizada con medios mecánicos.
- Bancos: En las zonas verdes, plazas y paseos peatonales se dispondrán bancos del modelo
definido por el Ayuntamiento y cumpliendo la normativa de accesibilidad.
- Papeleras: En todas las zonas verdes, espacios peatonales y áreas de servicio de interés público y
social, se situarán papeleras del modelo definido por el Ayuntamiento, a razón de una por cada
250 m2, de superficie de uso peatonal.
- Fuente: En las zonas verdes, plazas y paseos peatonales se dispondrán fuentes del modelo
definido por el Ayuntamiento, a razón de una por cada 500 m2 aproximadamente de superficie
de uso peatonal.
- Alcorque: En plazas y paseos peatonales se dispondrán alcorques del modelo definido por el
Ayuntamiento y cumpliendo la normativa de accesibilidad.
- Otros: se dispondrán de otros elementos en las zonas de ocio, como plazas y parques como
juegos infantiles, aparca bicicletas, etc., siempre siguiendo las indicaciones del Ayuntamiento de
Bakio.
- - Recogida de basuras: Se prevé la instalación de 3 baterías de contenedores soterrados de RSU,
distribuidos por el sector a fin de abarcar todas las zonas residenciales. Cada batería dispone de
los contenedores suficientes para llevar a cabo la recogida selectiva de basura
La elección del tipo de mobiliario, bancos, fuentes, papeleras, contenedores de RSU, sistema de
iluminación y/o de riego, etc., será fijado por el Ayuntamiento de Bakio en base a criterios de calidad,
durabilidad, eficiencia y economía de mantenimiento.
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4.3 Señalización Vial.
La Señalización Vial estará constituida por los elementos de señalización ubicados en los viales y que
se refieren tanto a las señales de tráfico verticales como a las pintadas en la calzada, quedando al margen
las señales de la red de semaforización.
La ejecución de la Señalización Vial requerirá tanto acometer los trabajos como montar o construir
los elementos, que a continuación se describen:
Señal de tráfico metálica, circular o hexagonal de 60 cm de diámetro, cuadrada de 60 cm de lado y
triangular de 70 cm de lado, homologada por la institución competente, galvanizada y pintada; incluso
soporte metálico galvanizado rectangular de 80.40.2 mm, y altura normalizada, parte proporcional de
accesorios, anclaje, sujeción, aplomado, remates, ayudas de albañilería y remates.
Pintado de línea continua y discontinua en señalización horizontal de viales, de 10 cm de achura con
pintura acrílica; incluso limpieza previa del pavimento.
Pintura de letra normalizada de 1,20 m de altura y 15 cm de achura de trazo en señalización
horizontal, con pintura clorocaucho; incluso replanteos, limpieza previa del pavimento y encintados.
Pintado de flecha de trafico normalizada de 3,00 m de longitud en señalización horizontal, con
pintura clorocaucho; incluso replanteos, limpieza previa del pavimento y encintados.
Pintado de reserva de aparcamiento para minusválidos con pintura clorocaucho; incluso replanteos,
limpieza previa del pavimento y encintados.
Pintado de paso de cebra con líneas de 50 cm de achura y huecos de 50 cm en señalización
horizontal, con pintura acrílica; incluso replanteos, limpieza previa del pavimento y encintados.
Pintado de isletas en señalización horizontal de cruces y entronques, con pintura de acrílica; incluso
replanteos, limpieza previa del pavimento y encintados.
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4.-CONTENIDO JURÍDICO – URBANÍSTICO
4.1.-DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN
Tal y como se comentaba en el apartado primero, el Sector Residencial SR3 Errenteria constituido
inicialmente como una única Unidad de Ejecución se divide en esta nueva modificación del documento en
cinco unidades de ejecución independientes . La división del sector en distintas Unidades de Ejecución se
realiza mediante la tramitación del presente documento para la aprobación del Programa de Actuación
Urbanizadora.
La división de la unidad inicial en cinco independientes se debe a un desarrollo económico
complejo de la unidad completa. La gran dimensión de la misma supone un elevado coste de
urbanización que ejecutarlo en una única fase resulta inviable, por lo que se ha optado por la división del
ámbito en cinco unidades independientes que asumirán cada una su desarrollo. Cabe resaltar que esa
nueva división no supone alteración alguna en el reparto de cargas y aprovechamientos recogidos en el
proyecto de reparcelación aprobado definitivamente.
La Ley del Suelo 2/2006 establece en su Sección octava, Programas de actuación urbanizadora/
Artículo 152.1 Objeto y ámbito, se determina que:
“El Programa de Actuación Urbanizadora regula y organiza, en su caso por fases, el desarrollo y la
ejecución de las actuaciones integradas en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable sectorizado,
estableciendo al efecto: a) La identificación de las actuaciones integradas a que se refiera, pudiendo realizar
o modificar, en su caso, la delimitación de la unidad o unidades de ejecución que constituyen su objeto”.
Por lo que, en aplicación de dicho artículo, se ha previsto la división del Sector SR3 establecido en el
Plan Parcial, aprobado provisionalmente en octubre de 2014, en cinco Actuaciones Integradas o Unidades
de Ejecución, las cuales se ejecutarán mediante cinco fases de cara a la urbanización del ámbito. Estas
Unidades de Ejecución cumplirán con lo expuesto en el art. 144 de la Ley 2/2006 y en su caso el artículo
42, del Decreto de Medidas Urgentes 105/2008 del 3 de junio.
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Artículo 144. Requisitos para la delimitación de unidades de ejecución
1. Las unidades de ejecución se delimitarán de forma que permitan el cumplimiento conjunto
de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de toda su superficie, cumpliendo para ello
los siguientes requisitos:
a) Por sus dimensiones y las características de la ordenación y la urbanización, ser
susceptibles de asumir las cesiones de suelo derivadas de la presente ley, el planeamiento y los
programas de actuación urbanizadora.
b) Hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización.
c) Tener entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la
actuación.
2. Para hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización,
dentro de cada área en suelo urbano, y de cada sector en suelo urbanizable, no se podrán delimitar
unidades de ejecución cuya edificabilidad urbanística media difiera en más de un 5 % de la
edificabilidad urbanística media del ámbito de ordenación, área o sector de que se trate. Estas
diferencias de edificabilidad urbanística media en ningún caso generarán derecho indemnizatorio
alguno ni serán objeto de compensación ni transferencia.
3. No podrán delimitarse unidades de ejecución inmediatas a terrenos de cesión obligatoria y
gratuita sin incluir en ellas la parte correspondiente de los indicados terrenos.
4. En suelo urbano las unidades de ejecución podrán ser discontinuas. El suelo urbano incluido
en unidades de ejecución deberá tener la condición de suelo urbano no consolidado.
La Unidad de Ejecución originaria ha cumplido con las cesiones de suelo a las que estaba
obligada y así se recogió en el correspondiente proyecto de reparcelación. No se ha modificado ningún
parámetro que genere nuevas cesiones de suelo en aplicación de la ley del suelo, por lo tanto las nuevas
Unidades de Ejecución no son susceptibles de asumir las mismas.
En cuanto a la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización no se modifica
lo recogido en el proyecto de reparcelación, manteniendo cada una de las parcelas los porcentajes de
participación aprobados.
Al realizar la división del ámbito según la documentación gráfica (plano nº 4), se crean las cinco
unidades técnica y económicamente independientes que asumirán cada una su desarrollo.
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Artículo 42. Actuaciones integradas. Relación con las unidades de ejecución
1. Tendrán la consideración de actuaciones integradas aquellas que no tengan cabida en la
definición de actuaciones aisladas, de dotación o de ejecución de dotaciones públicas de las redes de
sistemas generales o locales.
2. Las actuaciones integradas deberán estar compuestas al menos por una unidad de
ejecución pudiendo comprender también dos o más unidades de ejecución. Así mismo, estas
unidades de ejecución podrán tener adscritos o incluidos sistemas generales. Será admisible que
dichas unidades de ejecución estén comprendidas en áreas de suelo urbano no consolidado y
sectores de suelo urbanizable diferentes siempre que la actuación de urbanización y
justificadamente deba ser acometida de forma coordinada bajo una misma programación.
3. Cuando la desigualdad en la distribución de las cargas de urbanización comporte un
desequilibrio económico entre las unidades de ejecución delimitadas en un ámbito de planeamiento,
el Programa de Actuación Urbanizadora podrá delimitar unidades de ejecución con una diferencia
de edificabilidad media superior al 5%, al objeto de compensar las diferencias de cargas y procurar
un reparto equitativo de los beneficios y las cargas y de la actuación, lo que quedará
suficientemente justificado en el Programa.
4. A los efectos de cumplimentar el equilibrio de la edificabilidad media de las diversas
unidades de ejecución que, de conformidad con lo establecido en el artículo 144.2 de la Ley 2/2006,
de Suelo y Urbanismo, se delimiten en un área o sector, la edificabilidad media del ámbito de
ordenación pormenorizada se calculará deduciendo las superficies y las edificabilidades ponderadas
de las actuaciones aisladas y actuaciones de dotación que, en su caso, se delimiten en su interior.
5. En todo caso, será exigible la tramitación y aprobación de un Programa de Actuación
Urbanizadora por cada actuación integrada sin perjuicio de que la reparcelación, cuando sea
procedente y la actuación integrada tenga por objeto la urbanización de varias unidades de
ejecución, tenga que realizarse de forma separada en el seno de cada unidad de ejecución.
La aplicación de dichos artículos obliga a las distintas Unidades de Ejecución a ser equitativas en su
edificabilidad, lo que supone que las Unidades de Aprovechamiento deben mantener esta diferencia
máxima establecida según la Edificabilidad media, s/ art. 144, o en su defecto s/ art. 42 al objeto de
compensar las diferencias de cargas y procurar un reparto equitativo de los beneficios y las cargas de las
Unidades de Ejecución. Este equilibrio en las tablas 2 y 3 del apartado 5, Estudio de Viabilidad Económico.
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Se adjuntan varias tablas donde se especifican los parámetros a cumplir según lo expuesto con anterioridad.
FASES DEMOLICIONES MOV. TIERRAS MUROS
ESTRUCTURA SERVICIOS PAVIMENTACIÓN
MOB. URB Y JUEGOS
RSU SS‐CC‐GR COSTE URB.
FASE 1 4.497,17 51.352,09 190.503,58 520.623,03 408.788,00 25.400,78 67.138,61 22.379,54 1.290.682,80
FASE 2 6.707,35 61.566,19 355.836,45 588.443,84 480.315,79 21.517,36 0,00 18.958,03 1.533.345,00
FASE 3 4.146,93 70.524,34 33.255,09 578.848,70 619.834,26 104.827,71 69.269,41 23.089,80 1.503.796,25
FASE 4 4.468,87 116.678,16 57.220,50 593.436,74 597.394,03 74.281,17 65.445,96 21.815,32 1.530.740,75
FASE 5 5.648,85 32.901,99 0,00 201.818,34 236.048,82 19.147,21 0,00 16.869,79 512.435,00
TOTAL 25.469,16 333.022,77 636.815,62 2.483.170,64 2.342.380,91 245.174,23 201.853,99 103.112,48 6.370.999,80 (PEM)
* RSU Recogida Servicios Urbanos
* SS Seguridad y Salud
* CC Control de Calidad
* GR Gestión de Residuos
* UA Unidades de Aprovechamiento
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4.2.- RÉGIMEN DE EJECUCIÓN. SISTEMA DE ACTUACIÓN.
El sistema de actuación previsto en el nuevo texto normativo del instrumento de planeamiento de
Bakio, objeto de tramitación por medio del presente documento, y con respecto al Sector Residencial SR3
Errenteria, es el de COOPERACIÓN.
Obviamente, merced a tal sistema de actuación, de régimen de ejecución pública, su desarrollo
deberá realizarse en los términos expuestos en los artículo 173 y siguientes de la Ley 2/2.006, de 30 de
Junio.
4.3.- PARCELARIO, ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO. RELACIÓN DE TITULARES
DE LOS BIENES Y DERECHOS OBJETO DE ACTUACIÓN.
RELACIÓN DE PARCELAS/PROPIETARIOS y reparto de Ua’s
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Parcelas:
Vivienda Colectiva Libre ZRC de 01 a 12
Vivienda Colectiva V.P.T – V.P.O ZRC 13
Parcelas ZRC 01 ZRC 02 ZRC 03 ZRC 04 ZRC 05.1
ZRC 05.2
ZRC 05.3
ZRC 06.1
ZRC 06.2
ZRC 06.3
ZRC 06.4
ZRC 06.5 ZRC 07
ZRC 08.1
ZRC 08.2 ZRC 09 ZRC 10 ZRC 11 ZRC 12 ZRC 13
Tipología Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque libre
Bloque VPO
Uas 1.350 1.350 6.980 6.980 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.856 1.856 1.856 1.856 1.856 1.350 1.350 3.218,20
nº Vvdas 12 12 62 63 12 12 12 12 12 12 12 12 16 16 16 16 16 12 12 44+18+ Comec
PROPIETARIO UAS
MARIA BEGOÑA Y JUAN JOSE, GOITIA SAN PELAYO 35,38 35,38 2,62%
JUAN ANTONIO ORMAZA URIARTE 1.034,32 1.034,32 55,73%
MARIA LUISA Y MARIA ISABEL, ABIO OLASCOAGA 1.195,59 1.195,59 88,56%
ANDER Y JESÚS MARÍA, URIARTE AGUIRRE 1.960,97 1.350,00 100,00%
610,97 32,92%
CDAD PROP MAKUENA BARRI 67,09 67,09 4,97%
AYUNTAMIENTO 645,96 645,96 9,25%
AYUNTAMIENTO 10% LIBRE DE CARGAS 4.518,18 3.218,20 100,00%
1.299,98 18,62%
JUAN, LUIS Y MARÍA NIEVES, SIERRA MUGUERZA 203,15 203,15 15,05%
ANA MARÍA DÚO BENITO Y AIERT Y EUNATE, ABANDO DÚO 193,90
193,90 14,36%
ABRAHAM ENSUNZA ELGUEZABAL Y AVELINA ELGUEZABAL RENTERIA
1.752,49 1.350,00 100,00%
402,49 29,81%
JOSU URRUTIA BARTUREN 938,12 938,12 69,49%
ROSARIO ORMAZA URIARTE 2.470,09
1.280,71 18,35%
747,60 10,71%
441,78 32,72%
ROSARIO ORMAZA URIARTE Y FCO. JAVIER E IMANOL, URIARTE ORMAZA 3.582,23
3.582,23 51,32%
FCO. JAVIER E IMANOL, URIARTE ORMAZA 171,12 171,12 2,45%
MARÍA ROSARIO ORAINDI GARAI 161,23 161,23 11,94%
ANA MARÍA ERKOREKA ARRILLAGA 781,86 781,86 57,92%
PEDRO URIARTE SÁNCHEZ, MARÍA CONCEPCIÓN SÁNCHEZ MORENO, SUKIBIDE S.L 736,72
736,72 54,57%
JUAN ANTONIO UNZALU OSANTE 555,26 555,26 29,92%
ADELA BILBAO LARRONDO Y JUAN BARTOLOMÉ BILBAO ARRIAGA
1.337,53 1.337,53 99,08%
JUAN BILBAO LARRONDO Y PLÁCIDA BILBAO ARRIAGA 1.726,28 1.726,28 93,01%
JUSTO MURUAGA MARCAIDA 1.208,06
19,18 1,42%
78,51 5,82%
9,39 0,70%
12,47 0,92%
816,10 43,97%
118,07 6,36%
129,72 6,99%
24,62 1,33%
DOC. PARA APROBACIÓN DEFINITIVA
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN – APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 23
MARÍA PIEDAD ANCHUSTEGUI ADMUNDO 148,35 148,35 7,99%
MARÍA ASUNCIÓN AGUIRRE AZCORRA 130,24 130,24 9,65%
JOSÉ IGNACIO RENTERIA AGUIRRE Y MARÍA ASUNCIÓN AGUIRRE AZCORRA
2.998,69
1.219,76 90,35%
1.350,00 100,00%
428,93 23,11%
URTZI AGUIRRE MARTÍNEZ 27,26 27,26 2,02%
PROBEMOSA, JUANA LEONOR SOLANA UMÉREZ, AMELIA DE LA FUENTE ORTEGA
11,64 11,64 0,86%
PURIFICACIÓN ARRESE, CRISTINA, ELENA SOFIA, JOSÉ MANUEL, CARMEN, ROSARIO Y RAMÓN GOROSTIZA ANDUIZA Y JOSE RAMÓN GUERRA FUENTE; SANTIAGO JAVIER GUERRA FUENTE.
1.145,43 1.145,43 84,85%
PURIFICACIÓN ARRESE, FÉLIX LÓPEZ CALLE ARDANZA, CARLOS DORIA URIARTE, CRISTINA, ELENA SOFIA, JOSÉ MANUEL, CARMEN, ROSARIO Y RAMÓN GOROSTIZA ANDUIZA, MARÍA LUISA GARCÍA ÁLVAREZ Y MARÍA JOSE RAMÓN GUERRA FUENTE, SANTIAGO JAVIER GUERRA FUENTE.
101,77 101,77 7,54%
VICENTE GARAY, YOLANDA E IGNACIO GARAY IRIZAR, ENRIQUE GARAY CALVO, BORJA Y RAFAEL GARAY MARTÍNEZ, JOSE ANTONIO Y ANA VICTORIA GARAY LARRAÑAGA, MARIA CARMEN LARRAÑAGA BILBAO
4.867,06 4.867,06 69,73%
MARÍA AGUINAGA BILBAO Y LIBE SANTORCUATO AGUINAGA
301,65 301,65 22,34%
SUKIBIDE, S.L. 1.309,21
228,80
228,80
112,00
126,36 9,36%
613,25 45,43%
JOSÉ Mª ORDORIKA GOIRIENA Y FELISA GANDIAGA GARETXANA
309,58 228,80
80,78 4,35%
MARGARITA GARAIY BARTUREN 76,52 76,52 1,10%
SANTIAGO GARAY BARTUREN 274,46 274,46 3,93%
JESÚS URIARTE INCHAUSTI, CONCEPCIÓN JAYO OINANDIA Y JUAN LUIS URIARTE BENGOECHEA 31,07
31,07 2,30%
ESTEFANIA GARAI 3.901,63
228,80
228,80
1.856,00 100,00%
1.350,00 100,00%
102,80 7,61%
135,23 10,02%
ESTEBAN GARAI 1.725,82 405,00
DOC. PARA APROBACIÓN DEFINITIVA
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN – APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 24
405,00
915,82 49,34%
CDAD PROP. RENTERIA 21,14 21,14 1,57%
ALEJANDRO GARAY BARTUREN 1.243,16 228,80
1.014,36 14,53%
ANA GOIRI ASLA 446,78 228,80
217,98 16,15%
MARÍA TERESA URIAGUERECA GARAY 834,82 834,82 44,98%
TOTALES 45.181,81 45.181,81 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Parcelas:
Vivienda Unifamiliar Libre ZRBD de 01-1 a 01-7
Vivienda Bifamiliar Libre ZRBD 02-1 Y 02-2
Equipamiento deportivo privado ZDEPOR.
Parcelas ZRBD 01.1 ZRBD 01.2 ZRBD 01.3 ZRBD 01.4 ZRBD 01.5 ZRBD 01.6 ZRBD 01.7 ZRBD 2.1 ZRBD 2.2 Z DEPOR.
Tipología Unifamiliar Unifamiliar Unifamiliar Unifamiliar Unifamiliar Unifamiliar Unifamiliar Bifamiliar Bifamiliar Deport.
Uas 228,80 228,80 228,80 228,80 228,80 228,80 228,80 405,00 405,00 112,00
nº Vvdas 1 1 1 1 1 1 1 2 2 0
PROPIETARIO UAS
MARIA BEGOÑA Y JUAN JOSE, GOITIA SAN PELAYO 35,38 35,38
JUAN ANTONIO ORMAZA URIARTE 1.034,32 1.034,32
MARIA LUISA Y MARIA ISABEL, ABIO OLASCOAGA 1.195,59 1.195,59
ANDER Y JESÚS MARÍA, URIARTE AGUIRRE 1.960,97 1.350,00
610,97
CDAD PROP MAKUENA BARRI 67,09 67,09
AYUNTAMIENTO 645,96 645,96
AYUNTAMIENTO 10% LIBRE DE CARGAS 4.518,18 3.218,20
1.299,98
JUAN, LUIS Y MARÍA NIEVES, SIERRA MUGUERZA 203,15 203,15
ANA MARÍA DÚO BENITO Y AIERT Y EUNATE, ABANDO DÚO 193,90
193,90
ABRAHAM ENSUNZA ELGUEZABAL Y AVELINA ELGUEZABAL RENTERIA
1.752,49 1.350,00
402,49
JOSU URRUTIA BARTUREN 938,12 938,12
ROSARIO ORMAZA URIARTE 2.470,09
1.280,71
747,60
441,78
ROSARIO ORMAZA URIARTE Y FCO. JAVIER E IMANOL, URIARTE ORMAZA 3.582,23
3.582,23
FCO. JAVIER E IMANOL, URIARTE ORMAZA 171,12 171,12
MARÍA ROSARIO ORAINDI GARAI 161,23 161,23
ANA MARÍA ERKOREKA ARRILLAGA 781,86 781,86
DOC. PARA APROBACIÓN DEFINITIVA
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN – APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 25
PEDRO URIARTE SÁNCHEZ, MARÍA CONCEPCIÓN SÁNCHEZ MORENO, SUKIBIDE S.L 736,72
736,72
JUAN ANTONIO UNZALU OSANTE 555,26 555,26
ADELA BILBAO LARRONDO Y JUAN BARTOLOMÉ BILBAO ARRIAGA
1.337,53 1.337,53
JUAN BILBAO LARRONDO Y PLÁCIDA BILBAO ARRIAGA 1.726,28 1.726,28
JUSTO MURUAGA MARCAIDA 1.208,06
19,18
78,51
9,39
12,47
816,10
118,07
129,72
24,62
MARÍA PIEDAD ANCHUSTEGUI ADMUNDO 148,35 148,35
MARÍA ASUNCIÓN AGUIRRE AZCORRA 130,24 130,24
JOSÉ IGNACIO RENTERIA AGUIRRE Y MARÍA ASUNCIÓN AGUIRRE AZCORRA
2.998,69
1.219,76
1.350,00
428,93
URTZI AGUIRRE MARTÍNEZ 27,26 27,26
PROBEMOSA, JUANA LEONOR SOLANA UMÉREZ, AMELIA DE LA FUENTE ORTEGA
11,64 11,64
PURIFICACIÓN ARRESE, CRISTINA, ELENA SOFIA, JOSÉ MANUEL, CARMEN, ROSARIO Y RAMÓN GOROSTIZA ANDUIZA Y JOSE RAMÓN GUERRA FUENTE; SANTIAGO JAVIER GUERRA FUENTE.
1.145,43 1.145,43
PURIFICACIÓN ARRESE, FÉLIX LÓPEZ CALLE ARDANZA, CARLOS DORIA URIARTE, CRISTINA, ELENA SOFIA, JOSÉ MANUEL, CARMEN, ROSARIO Y RAMÓN GOROSTIZA ANDUIZA, MARÍA LUISA GARCÍA ÁLVAREZ Y MARÍA JOSE RAMÓN GUERRA FUENTE, SANTIAGO JAVIER GUERRA FUENTE.
101,77 101,77
VICENTE GARAY, YOLANDA E IGNACIO GARAY IRIZAR, ENRIQUE GARAY CALVO, BORJA Y RAFAEL GARAY MARTÍNEZ, JOSE ANTONIO Y ANA VICTORIA GARAY LARRAÑAGA, MARIA CARMEN LARRAÑAGA BILBAO
4.867,06 4.867,06
MARÍA AGUINAGA BILBAO Y LIBE SANTORCUATO AGUINAGA
301,65 301,65
SUKIBIDE, S.L. 1.309,21
228,80 100,00%
228,80 100,00%
112,00 100,00%
DOC. PARA APROBACIÓN DEFINITIVA
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN – APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 26
126,36
613,25
JOSÉ Mª ORDORIKA GOIRIENA Y FELISA GANDIAGA GARETXANA
309,58 228,80 100,00%
80,78
MARGARITA GARAIY BARTUREN 76,52 76,52
SANTIAGO GARAY BARTUREN 274,46 274,46
JESÚS URIARTE INCHAUSTI, CONCEPCIÓN JAYO OINANDIA Y JUAN LUIS URIARTE BENGOECHEA 31,07
31,07
ESTEFANIA GARAI 3.901,63
228,80 100,00%
228,80 100,00%
1.856,00
1.350,00
102,80
135,23
ESTEBAN GARAI 1.725,82
405,00 100,00%
405,00 100,00%
915,82
CDAD PROP. RENTERIA 21,14 21,14
ALEJANDRO GARAY BARTUREN 1.243,16 228,80 100,00%
1.014,36
ANA GOIRI ASLA 446,78 228,80 100,00%
217,98
MARÍA TERESA URIAGUERECA GARAY 834,82 834,82
TOTALES 45.181,81 45.181,81 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
DOC. PARA APROBACIÓN DEFINITIVA
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN – APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 27
RELACIÓN DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES
a).- Existen una serie de edificaciones incompatibles con el planeamiento que habrán de ser objeto de
indemnización: PROPIETARIOS Parcela M2
CONCEPTO
HNAS.ABIO (María Luisa y María Isabel)
64 3.462,95 Nave Antigua Granja Avícola
CDAD.PROPIETARIOS MAKUENA BARRI 2 194,31 Edificio de aparcamientos ROSARIO ORMAZA 14-15-17-
19 7.154.48 Casa y jardín
PEDRO URIARTE UGALDE 29 3.200,81 Aperos y árboles JUSTO MURUAGA 37 y 38 3.499,07 Caserío SUKIBIDE, S.L. 117 2.583,53 Txabola
HERMANOS GARAI 115 471,35 Frontón, cuadra, casita y árbolesANA GOIRI 128-b 1294,08 Jardinería y construcciones EUSTAQUIO URIARTE 66 5679,83 Jardinería y construcciones JOSU URRUTIA BARTUREN 12-13 2717,20 Jardinería
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4.4.-PLAZOS PARA LA PRESENTACIÓN DE LA PROPUESTA DE EQUIDISTRIBUCIÓN.
El proyecto de reparcelación del sector se encuentra definitivamente aprobado con anterioridad y
como desarrollo del Plan Parcial del ámbito.
La modificación del PAU que se propone en el presente documento, no pretende alterar la
adjudicación de las parcelas resultantes del sector, por lo que la subdivisión del sector en 5 Actuaciones
Integradas o Unidades de Ejecución, y únicamente supondrá la modificación del cuadro de liquidación
provisional incluido en el documento de equidistribución, aprobado definitivamente, pasando a generarse
5 cuadros independientes, una por cada actuación, que prevean en suma, la ejecución de la urbanización
por ámbitos funcionalmente independientes y permitan la liberación de la carga de urbanización de los
propietarios de cada una de la Unidades en la medida en que las obras de urbanización de cada ámbito
se vayan desarrollado.
4.5.-PROPUESTA DE LOCALIZACIÓN DE LOS TERRENOS OBJETO DE CESIÓN AL
AYUNTAMIENTO
En la propuesta de equidistribución viene materializada en el Proyecto Reparcelatorio aprobado
definitivamente por parte del Ayuntamiento de Bakio del que resultarán las parcelas de cesión obligatoria
y gratuita al dominio público municipal, que se concretan en 81.192,81m2 de superficie destinada a
espacios libres, dominio hidráulico y vialidad.
ZONA SUP. ZONA (m2s) PARCELA Nº SUPERFICIE
PARCELA EDIFICABILIDAD S.R (m2t)
ZSGEL 4.182,00
Sist. Gral. Cesión Obligatoria ZSGEL01 2.000,00 0,02 m2t/m2s Ocupación
2%
Sistema Gral. Espacios libres ZSGEL02 2.182,00
URA Dominio hidráulico 303,66 URA 01 303,66 NULA
Z EL 48.174,67
0,02 m2t/m2s Ocupación 2%
- Sistema local SL EL 01 4.731,62
- Espacios libres SL EL 02 910,01
SL EL 03 8.333,16
SL EL 04 10.970,64
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SL EL 05 649,44
SL EL 06 312,95
SL EL 07 105,67
SL EL 08 475,90
SL EL 09 421,82
SL EL 10 1.803,29
SL EL 11 104,49
SL EL 12 1.572,91
SL EL 13 183,97
SL EL 14 143,47
SL EL 15 96,81
SL EL 16 238,89
SL EL 17 15.505,95
- Equipamiento público SL DP 1.613,68 1613,68m2
1m2t/m2s Ocup. 50%
VA 3.947,55 va 01 73,70
aparcamiento va 02 198,46
va 03 118,88
va 04 903,78
va 05 54,53
va 06 217,24
va 07 205,32
va 08 261,14
va 09 181,82
va 10 145,96
va 11 121,53
va 12 109,71
va 13 120,99
va 14 36,75
va 15 36,65 NULA
va 16 77,46
va 17 121,96
va 18 62,31
va 19 115,99
va 20 102,11
va 21 96,45
va 22 80,44
va 23 120,65
va 24 335,39
va 25 48,33
VP 12.480,24 vp 01 69,01
peatonal vp 02 590,79
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vp 03 693,83
vp 04 7.313,04
vp 05 1.638,48 NULA
vp 06 785,06
vp 07 83,37
vp 08 174,39
vp 09 44,25
vp 10 1.088,02
VR 10.148,77 10.148,77 NULA
VC-COEXISTENCIA 1955,92 VC-COEX 1.955,92 NULA
TOTAL PARCELAS CESION 81.192,81
Asimismo, el proyecto de reparcelación especifica el 10% de cesión obligatoria al Ayuntamiento de
Bakio de la edificabilidad urbanística media del ámbito, todo ello recogido en el convenio aprobado a tal
efecto.
4.6.- PROGRAMA DE REALOJOS
Se debería tener en cuenta que en la actuación del sector Errenteria existen edificaciones
constituyentes de vivienda habitual que según lo regulado expresamente en la Disposición Adicional
Segunda de la Ley, no se encuentran incardinados dentro del supuesto para poder optar a realojo alguno.
Por todo ello, no deberá llevarse a cabo programa alguno de realojos a tenor de lo especificado con
la legislación referenciada.
4.7.-PLAZOS PARA CESIÓN DE LA OBRA DE URBANIZACIÓN Y TERRENOS
DOTACIONALES.
La cesión de los terrenos que van a construir el soporte de todas las dotaciones públicas de carácter
local indicados en el anterior subapartado 4.5 de esta memoria, se ha producido la aprobación definitiva
del Proyecto de Reparcelación del Sector Residencial SR3 Errenteria.
La cesión de la obra de urbanización se producirá de acuerdo el procedimiento de recepción
municipal de dichas obras establecido en el artículo 198 que el legislador ha denominado “Recepción
municipal de las obras de urbanización” de la ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo.
La recepción de las obras se llevará a cabo por fases siendo el periodo de cada una de ella según lo
expuesto en el punto 4.8 del presente documento.
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Con ello, una vez finalizada la ejecución de las obras de urbanización, el promotor de la obra, en un
plazo no superior a un mes desde la fecha del certificado final de obra, emitido por el facultativo director
de las obras de Urbanización, notificará al Ayuntamiento de Bakio, con al menos 20 días de antelación, la
fecha, el lugar y la hora prevista para proceder a su entrega.
A continuación, se procederá al acuerdo con lo establecido en el artículo 198 anteriormente citado,
hasta finalizar el proceso de la recepción de la urbanización a través de la correspondiente “Acta” indicada
en el número 6 de dicho artículo.
4.8.- PROGRAMACIÓN DE LA EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN.
Se redactará y tramitará un único Proyecto de Urbanización que abarcará el conjunto del área, que
deberá detallar y programar las obras que comprenda con la precisión suficiente, y que deberá ser
presentado para su aprobación inicial en el plazo máximo de 2 meses a partir de la aprobación definitiva
del presente Programa de Actuación Urbanizadora.
Proyecto de Urbanización cuyo objeto y finalidad están definidos en los art. 194 y siguientes de la
Ley 2/2006 sobre Suelo y Urbanismo, así como en el artículo 67 del Reglamento de Planeamiento
Urbanístico, vigente en tanto en cuanto no se oponga a aquéllos.
El Proyecto de Urbanización se ajustará a las condiciones técnicas establecidas en las disposiciones
vigentes, en especial el Decreto 68/2000 de accesibilidad.
Se prevé la división del sector en las cinco Unidades de Ejecución, ya descritas, como cinco fases de
intervención para la ejecución de las obras de Urbanización y la concesión de las licencias de edificación,
sin perjuicio de la posibilidad, si fuera necesario por circunstancias del desarrollo del sector, de posponer
la ejecución de alguna de las edificaciones, siempre y cuando la urbanización estructurante estuviera
ejecutada.
En cualquier caso, el plazo máximo para la ejecución de las obras definidas en el Proyecto de
Urbanización, será de 3 años por Unidad de Ejecución, desde la firma del acta de replanteo de cada una
de las fases correspondiente a las 5 Unidades de Ejecución que se definen en este documento.
Si por causas suficientemente razonadas no pudieran cumplirse estos plazos, el Ayuntamiento de
Bakio podrá conceder la prórroga necesaria mediante la revisión de los correspondientes plazos.
Las obras de urbanización serán objeto de un único Proyecto de Urbanización sujeto a tramitación
urbanística y cuyos trabajos consistirán en:
Movimiento de tierras, explanaciones, precarga del terreno para evitar asentamientos
diferenciales y conformación de la plataforma del sistema viario, para el inicio de las obras de
edificación.
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Remate del conjunto de la urbanización hasta el límite de la parcela privada.
A efectos de la concesión de licencia de primera utilización, será suficiente con que las parcelas
edificadas cuenten con su urbanización circundante, así como de la urbanización del vial interno
estructurante del área. De esta forma se procederá a recepciones parciales de urbanización vinculadas a
las parcelas de edificación.
Se adjunta un programa temporal de ejecución de las obras de urbanización.
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Sector SR3 ERRENTERIA (BAKIO)
Total dias: 2640
Periodo: 04/01/2016 a 31/12/2025
FASE DURACIÓN PERIODO
FASE 1 36 MESES 04/01/2016 31/12/2018
FASE 2 36 MESES 02/10/2017 01/10/2020
FASE 3 36 MESES 01/07/2019 04/07/2022
FASE 4 36 MESES 01/04/2021 01/04/2024
FASE 5 36 MESES 02/01/2023 31/12/2025
FASE AÑO 2016 AÑO 2017 AÑO 2018 AÑO 2019 AÑO 2020 AÑO 2021 AÑO 2022 AÑO 2023 AÑO 2024 AÑO 2025
1
2
3
4
5
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 34
MESES
TAREA por FASE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
INSTALACIONES PRELIMINARES
MOVIMIENTOS DE TIERRAS Desbronces Demoliciones Excavaciones Terraplenado
EJECUCIÓN DE LOS VASOS
URBANIZACIÓN Muros contención Pavimentación Señalización Mobiliario Jardinería
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SERVICIOS Saneamiento Drenaje Abastecimiento Electricidad Telefonía Gas Alumbrado público
LIMPIEZA Y ACABADOS
SEGURIDAD Y SALUD
CONTROL CALIDAD
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5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA
La valoración de las obras se define en el siguiente estudio económico de los costes de
urbanización:
La estimación económica de los costes de urbanización del presente programa se ha realizado en
base a una evaluación pormenorizada según los siguientes capítulos:
DEMOLICIONES Y DESMONTAJES
MOVIMIENTOS DE TIERRAS
MUROS ESTRUCTURALES
SERVICIOS
PAVIMENTACIÓN
MOBILIARIO URBANO Y JUEGOS
RECOGIDA SERVICIOS URBANOS
SEG. SALUD - CONTROL CALIDAD - GESTIÓN RESIDUOS
La estimación del coste relativo al movimiento general de tierras se ha calculado en base a las
mediciones realizadas sobre los perfiles realizados por el propio plan parcial.
El coste de vialidad se ha realizado a partir del cálculo del precio por metro lineal de cada perfil-
tipo de la Red Viaria, a los cuales se les aplica posteriormente las mediciones realizadas sobre los planos
de Ordenación, obteniéndose de esta manera el coste global de este capítulo.
El cálculo del coste relativo a las redes de servicio se ha efectuado con similar procedimiento,
aplicando el precio unitario de cada tipo de conducción a la medición global de las redes de
abastecimiento de agua, saneamiento, alumbrado público, telefonía y energía eléctrica, tal y como
aparecen grafiadas en los planos esquemáticos de estas infraestructuras.
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 37
Tabla 1
ESTUDIO ECONÓMICO 1 DEMOLICIONES Y DESMONTAJES 25.469,16 0,40% 2 MOVIMIENTOS DE TIERRAS 333.022,77 5,23% 3 MUROS ESTRUCTURALES 636.815,62 10,00% 4 SERVICIOS 2.483.170,64 38,98% 5 PAVIMENTACIÓN 2.342.380,91 36,77% 7 MOBILIARIO URBANO Y JUEGOS 245.174,23 3,85% 8 RECOGIDA SERVICIOS URBANOS 201.853,99 3,17% 9 SEG. SALUD - CONTROL CALIDAD - GESTIÓN RESIDUOS 103.112,48 1,62% TOTAL PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL 6.370.353,00 100% Beneficio Industrial, Gastos Generales 19% 1.210.367,07 TOTAL URBANIZACION CONTRATA 7.580.720,07 I.V.A. 21% 1.591.951,21 TOTAL URBANIZACION 9.172.671,28 Plan Parcial + Modificación Plan Parcial 102.000,00 Programa de Actuación Urbanizadora + Modif. PAU 38.000,00
Proyecto de Reparcelación 83.528,00 Proyecto de Urbanizacion + Dirección de la Obra 452.889,00 Costes de Gestión (formalización, inscripción, registro y tramitación)
44.350,15 TOTAL GESTION (SIN IVA) 720.767,15 I.V.A. 21% 151.361,10 TOTAL GESTION 872.128,25 Gastos por indeminzaciones y derribo de edificaciones 475.685,50 TOTAL INDEMNIZACIONES 475.685,50 TOTAL sin IVA 8.777.172,72 TOTAL con IVA 10.520.485,04 NOTA: A las Indemnizaciones no se les aplica IVA
Tomando los datos anteriores, se procede al cálculo del valor de repercusión del suelo urbanizado tal y
como se expone a continuación:
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 38
PARCELA M2 suelo EDIF. RESIDENCIAL TIPOLOGÍA EDIF.
COMERCIAL
COEF. PONDERACI
ÓN UA's
COSTE URB FASES (PCC)
INDEMNIZACIONES Y
DERRIBOS
COSTES DE GESTION
% DIFERENCIA
CON CARGA DE
URBANIZACION MEDIA
EDIF. MEDIA
COSTE €/UA
Z.R.C. 13 VPO 3.258,00 1821,20 VPO + VPT 0,18 321,64
0,74
COMERCIAL 700,00 0,47 329,00
Z.R.C. 13 PRECIO
CONCERT. 4458,80 0,63 2809,40
Z.R.C. 01 1.180,66 1350,00 libre 1,00 1350,00 1.290.682,80 158.646,00 153.195,07 -0,010 FASE 1 Z.R.C. 02 992,76 1350,00 libre 1,00 1350,00 1.535.912,53 153.195,07
Z.R.C. 03 3.256,00 6980,00
libre 1,00 5680,02 1299,98 1299,98
8709,02 212,17
Z.R.C. 04 3.203,00 6980,00 libre 1,00 6980,00
0,24
Z.R.B.D 01.1 743,48 220,00 libre 1,00 220,00 Z.R.B.D 01.2 680,59 220,00 unifamiliar 1,04 227,99 Z.R.B.D 01.3 612,48 220,00 unifamiliar 1,04 227,99
FASE 2 Z.R.B.D 01.4 819,33 220,00 unifamiliar 1,04 227,99 Z.R.B.D 01.5 885,77 220,00 unifamiliar 1,04 227,99 1.533.345,00 18.808,50 164.882,89 0,000 Z.R.B.D 01.6 781,44 220,00 unifamiliar 1,04 227,99 1.824.680,55 164.882,89 Z.R.B.D 01.7 991,69 220,00 unifamiliar 1,04 227,99 Z.R.B.D 2.1 809,29 375,00 bifamiliar 1,07 402,75 Z.R.B.D 2.2 808,51 375,00 bifamiliar 1,07 402,75
9373,47 214,26 Tabla 2
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 39
Z.R.C. 09 980,38 1856,00 libre 1,00 1856,00
0,32
Z.R.C. 10 1.045,86 1856,00 libre 1,00 1856,00
Z.R.C. 11 1.151,97 1350,00 libre 1,00 1350,00
FASE 3 Z.R.C. 12 1.121,92 1350,00 libre 1,00 1350,00 1.503.796,25 82.350,00 171.164,58 ‐0,020
Z.R.C. 08.2 1.043,26 1856,00 libre 1,00 1856,00 1.789.517,54 171.164,58
Z.R.C. 06.5 1.158,01 1350,00 libre 1,00 1350,00
Z.C.DEP‐01 3.847,56 deportivo 700,00 0,16 112,58
9730,58 209,96
Z.R.C. 06.1 1.226,64 1350,00 libre 1,00 1350,00
0,32
Z.R.C. 06.2 1.184,30 1350,00 libre 1,00 1350,00
FASE 4 Z.R.C. 06.3 1.147,65 1350,00 libre 1,00 1350,00 1.530.740,75 18.460,00 160.283,56 0,025
Z.R.C. 06.4 1.152,43 1350,00 libre 1,00 1350,00 1.821.581,49 160.283,56
Z.R.C. 07 1.027,81 1856,00 libre 1,00 1856,00
Z.R.C. 08.1 1.060,74 1856,00 libre 1,00 1856,00
9112,00 219,53
Z.R.C. 05.1 1.043,48 1350,00 libre 1,00 1350,00
0,39 FASE 5 Z.R.C. 05.2 1.035,86 1350,00 libre 1,00 1350,00 512.435,00 197.421,00 71.241,05 0,013
Z.R.C. 05.3 1.027,77 1350,00 libre 1,00 1350,00 609.797,65 71.241,05
4050,00 216,90
49309,98 40975,07 7.580.720,07 475.685,50 720.767,15 214,21 0,37
Tabla 3
*1299,98 parcelas de cesión municipal
**7.580.720,07 precio contrata
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 40
Artículo 22. Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado.
A los efectos de valorar la superficie de terreno susceptible de edificación o aprovechamiento privativo,
debemos remitirnos a lo dispuesto por el Art. 27.1 de la Ley 6/1.998, de 13 de Abril, modificado por la
Ley 10/2003 de 20 de Mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliaria y transportes,
que en relación con la valoración del Suelo Urbanizable, señala:
“1. El valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento
haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovechamiento
que corresponda al valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias
de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo valores
unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de estos a la superficie correspondiente. De
dichos valores se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta ley, salvo que ya se
hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias.
En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de estos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta ley”.
Pero como quiera que la elección del Método de Valoración dinámico no es Derecho necesario o
imperativo, aunque las ponencias catastrales no estén actualizadas en Bizkaia, se considera más apropiada
la elección del Método de Valoración Residual estático simplificado.
El método residual de la normativa catastral sigue la variante estática y una modalidad simplificada muy
útil en las valoraciones urbanísticas.
El método se basa en la fórmula: Vv= 1,4 (Vrs + Cc) en la que:
“Vv.” es el precio de venta,
“Vrs” el valor de repercusión del suelo y
“Cc” el coste total de la construcción;
despejando Vrs tenemos:
Vrs = Vv/ 1,4 – Cc;
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 41
O lo que es lo mismo:
Lo que viene a ser que el valor de repercusión del suelo es el resultado de descontar a los ingresos por
ventas, el 29% destinado a gastos y beneficios del promotor y el coste de la construcción.
Las Normas Técnicas de Valoración vigentes en Bizkaia son las aprobadas por Decreto Foral 63/1999 de
20 de Abril (BOB 28/05/99) cuya regla 9ª contiene la fórmula
V= 1,4 (Vs + Vc) x S (siendo S la superficie).
En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectativas cuya
presencia no esté asegurada.
Para conocer el valor de repercusión del suelo, basta con conocer los precios de mercado (Vv), los costes
totales de la construcción (Cc) y aplicar la fórmula:
Vrs = 0,71 (Vv) – Cc: a).- La edificabilidad total a materializar sobre rasante se desglosa de la siguiente manera:
Superficies construidas.
Vivienda Colectiva libre: 39.440 m2c
Vivienda Unifamiliar libre: 1.540 m²c
Vivienda Bifamiliar libre: 750 m2c
Vivienda Colectiva VPO: 1.821,20 m2c
Vivienda de Precio Concertado: 4.458,80 m2c
Equipamiento Comercial 700 m2c
Equipamiento Deportivo Privado: 700 m2c
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 42
b).- Se parte como referencia, de los valores en venta que resultan de estudios de mercado de la zona del
término Municipal de Bakio, y comarca. El valor en venta de los diferentes productos inmobiliarios
desglosado es el que sigue:
Valor en Venta (€/ m2c)
Vivienda Colectiva Libre: 2.900 €/ m2c
Vivienda Unifamiliar Libre: 2.840 €/ m2c
Vivienda Bifamiliar Libre: 2.800 €/ m2c
Vivienda Colectiva VPO: 1.111,66 €/ m2c
Vivienda de Precio Concertado: 1.889,82 €/ m2c
Equipamiento Comercial: 1.000 €/ m2c
Equipamiento Deportivo privado: 900 €/ m2c
c).- Para llegar a obtener la valoración de la repercusión unitaria del suelo por cada m2 a edificar de cada
uso, se aplicará el método residual, deduciendo del valor en venta de la edificación autorizada, los costes
de construcción.
El Coste total de la construcción comprende el Coste de Ejecución Material (CEM) o coste de los
materiales y puesta en obra, los Gastos Generales y Beneficio Industrial del contratista se estima en el 19%
(la suma de estos dos conceptos y la Ejecución Material es el Coste de Contrata), más los honorarios por
Proyecto y dirección de obra y seguridad y salud laboral y los tributos municipales (ICIO y Tasa por
concesión de licencia), estimándose todos estos gastos adicionales en un 15% sobre el Coste de Ejecución
Material. Por ello se puede obtener el coste de la construcción aplicando al de ejecución material el
coeficiente 1,34. En caso de que sea aplicable alguna bonificación en el ICIO (es frecuente un tipo
reducido en la VPO) se debe adecuar el coeficiente.
Coste de construcción (€/ m2c)
Vivienda Colectiva Libre: 1.407 €/ m2c
Vivienda Unifamiliar Libre: 1.340 €/ m2c
Vivienda Bifamiliar Libre: 1.286,40 €/ m2c
Vivienda Colectiva VPO: 676,70 €/ m2 c
Vivienda De Precio Concertado: 931,30 €/ m2c
Equipamiento Comercial: 402 €/ m2c
Equipamiento Deportivo privado: 536 €/ m2c
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 43
Valor Residual por metro cuadrado de cada uso
Repercusión por m2 ponderado sin IVA 193,27 18.747,18 Repercusión por m2 ponderado con IVA 231,66 22.470,72
m2c coef
ponderacion edif pond EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE 49.410,00 VPO 1821,2 0,18 321,64Viv. Precio Concertado 4458,8 0,63 2.809,40Libre Colectiva 39440 1,00 39.440,00Libre Bifamiliar 750 1,07 805,50Libre Unifamiliar 1540 1,04 1.595,96Comercial 700 0,47 329,00Eq. Deportivo privado 700 0,16 112,58
edificabilidad ponderada 45.414,0815% cesion ayuntamiento 6.812,11
Usos
Valor venta (Vv)
Costes de construccion
(Vc)
Valor residual del Suelo
VPO 1.111,66 € 676,70 117,34 €Viv. Precio Concertado 1.889,92 € 931,30 418,64 €Libre Colectiva 2.900,00 € 1.407,00 664,43 €Libre Bifamiliar 2.800,00 € 1.286,40 713,60 €
Libre Unifamiliar 2.840,00 1.340,00 688,57 €Comercial 1.000,00 402,00 312,29 €Eq. Deportivo privado 900,00 536,00 106,86 €
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 44
d.- Asimismo habrá que deducir del valor asignado a la unidad de aprovechamiento, los Gastos de
Urbanización de la misma (obra de urbanización, derribos, indemnizaciones, honorarios etc), que se
elevan a un total de 10.520.485,04 € (incluido 21% IVA).
Sobre la base de los expresados parámetros, se alcanzará el valor unitario de repercusión del suelo sobre
tales unidades de aprovechamiento, libre de cargas de urbanización, que es el siguiente:
Repercusión Cargas de Urbanización por U.H.A.. 227,38 €85% UNIDADES HOMOGÉNEAS APROVECHAMIENTO 38.601,97Repercusión cargas urbanización por m2 c. sobre rasante 177,64 €
VALOR U.H.A URBANIZADA 664,43 vrs=vv/1,4-vc VALOR U.H.A SIN URBANIZAR 437,05
VALORACIÓN DERECHOS AYUNTAMIENTO SR-3 ERRENTERIA Concepto U.H.A. Valoración Valoración Cesión 15% 6.812,11 452.616,19 €
TOTAL VALORACION CESION AYTO. SR3 6.812,11 452.616,19
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 45
6.- PLANOS
01. SITUACIÓN
02. EMPLAZAMIENTO
03. PARCELARIO
04. DELIMITACION UE
04.1 DELIMITACIÓN UE1
04.2 DELIMITACIÓN UE2
04.3 DELIMITACIÓN UE3
04.4 DELIMITACIÓN UE4
04.5 DELIMITACIÓN UE5
05. EDIFICACIÓN FUERA DE ORDENACIÓN
06. ZONFICACIÓN (S/ PP)
07. USOS Y DOMINIOS
08. ALINEACIONES
09. PERFILES I
10. PERFILES II
11. CIRCULACIÓN
12. ANTEPROYECTO URBANIZACIÓN
13. DETALLES VIALES
14. ABASTECIMIENTO
15. SANEAMIENTO
16. PLUVIALES
17. ELECTRICIDAD
18. ALUMBRADO
19. TELECOMUNICACIONES
20. GAS
| PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA S.R.3 ERRENTERIA | MODIFICACIÓN– APRB. DEF. | BAKIO | BIZKAIA | 46
Con la presente Memoria, queda definido, a juicio del técnico que suscribe, el Programa de Actuación
Urbanizadora del Sector SR3 Errenteria de Bakio.
En Bilbao, marzo de 2015
Iskander Atutxa Zalduegi
Arquitecto
