MODIFICACIÓ DE L’ÀMBIT DEL POLÍGON I DETERMINACIÓ DE … · descripciÓ i justificaciÓ de la modificaciÓ poligonal. ... 2.- annex 2.1 informe arquitecte municipal 3.- documentaciÓ

Núm. Expedient X111/2008/003

MODIFICACIÓ DE L’ÀMBIT DEL POLÍGON I DETERMINACIÓ DE LA MODALITAT DEL

SISTEMA D’ACTUACIÓ DEFINITS AL PLA DE MILLORA URBANA SECTOR MOLÍ NOU.

P. 1 de 27

MODIFICACIÓ DE L’ÀMBIT DEL POLÍGON I DETERMINACIÓ DEL SISTEMA D’ACTUACIÓ PMU SECTOR MOLÍ NOU.

AJUNTAMENT DE SANT BOI DE LLOBREGAT – DEPARTAMENT DE GESTIÓ URBANÍSTICA

Ref: X111-2008-003 MOD AMBIT 14-07-09.doc

ÍNDEX 1.- MEMÒRIA:

1.1. INTRODUCCIÓ. 1.2. ANTECEDENTS I OBJECTIUS. PLA DE MILLORA URBANA SECTOR MOLÍ NOU. 1.3. DESCRIPCIÓ I JUSTIFICACIÓ DE LA MODIFICACIÓ POLIGONAL. 1.4. DETERMINACIÓ DE LA MODALITAT DEL SISTEMA D’ACTUACIÓ. 1.5. TRAMITACIÓ.

2.- ANNEX

2.1 INFORME ARQUITECTE MUNICIPAL 3.- DOCUMENTACIÓ GRÀFICA:

3.1. PLÀNOL 01. - SITUACIÓ I ÀMBIT DEL POLÍGON. 3.2. PLÀNOL 02. - ZONIFICACIÓ PLANEJAMENT VIGENT. 3.3. PLÀNOL 03. - GESTIÓ URBANÍSTICA PMU VIGENT. 3.4. PLÀNOL 04. - ORDENACIÓ DE L’EDIFICACIÓ. 3.5. PLÀNOL 05. - GESTIÓ URBANÍSTICA PROPOSADA.

P. 2 de 27




1.- MEMÒRIA

P. 3 de 27




1.1. INTRODUCCIÓ El Pla de Millora Urbana del Sector Molí Nou, aprovat definitivament en data 2 de març de 2006, inclou uns sòls situats amb front al carrer Frederic Mompou (Nord i Sud), al barri de Molí Nou, amb una superfície total de 15.802,62 m² de sòl. Aquest Pla de Millora Urbana (d’ara en endavant PMU) defineix un polígon o àmbit de gestió urbanística discontinu a desenvolupar mitjançant reparcel·lació de propietari únic. El present document té per objecte la modificació d’aquest àmbit de gestió urbanística definit al document de planejament per tal d’incorporar les parcel·les incloses a l’àmbit del PMU que resten situades al sud del carrer Frederic Mompou. Aquesta modificació de l’àmbit ve motivada per la necessitat de d’incloure totes aquelles finques que en resulten afectades, bé sigui morfològicament, bé sigui registralment, amb l’execució del planejament. Així mateix, aquesta modificació de l’àmbit del polígon d’actuació comporta, obligatòriament, la necessitat de modificar la modalitat de «reparcel·lació de propietari únic» determinada a l’esmentat PMU del sector Molí Nou, a l’efecte de establir-ne altre més adient que possibiliti l’execució del planejament.

P. 4 de 27




1.2. ANTECEDENTS I OBJECTIUS. PLA DE MILLORA URBANA SECTOR MOLÍ NOU. 1.2.1. ANTECEDENTS. El PMU del sector Molí Nou inclou uns sòls situats amb front al carrer de Frederic Mompou i que també formen part del sector del Pla parcial Molí Nou, al terme municipal de Sant Boi de Llobregat. La Comissió Territorial d’Urbanisme de Barcelona, en sessió de 2 de març de 2006 va aprovar definitivament el PMU Molí Nou i va supeditar-ne la publicació al DOGC i consegüent executivitat a la presentació d’un text refós. En data 15 de maig de 2006 en sessió de caràcter Ordinari del Ple de l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat es va aprovar el text refós del PMU del sector Molí Nou, amb les prescripcions de l’acord de la Comissió d’Urbanisme. En sessió de data 26 de juliol de 2006, la Comissió Territorial d’Urbanisme de Barcelona va aprovar el text refós del “Pla de millora urbana del sector Molí Nou”, promogut i tramès per l’Ajuntament. Aquests Acords d’aprovació definitiva i de conformitat amb el text refós, van ser publicats al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya en data 15 de desembre de 2006. Tanmateix, per redactar el present document s’han de tenir presents els següents antecedents urbanístics:

1. Pla Parcial “Molí Nou”. Text Refós 2ª edició, aprovat el 28 d’abril de 1999 i publicat al DOGC el 25 de juliol del 2000.

2. Projecte de reparcel·lació Pla Parcial Molí Nou sector SB-127, aprovat

definitivament per la Comissió de Govern en sessió de data 18/6/2001 i publicat al BOP el 12/7/2001, amb la posterior inscripció de les finques en el Registre de la Propietat.

3. Pla de Millora urbana del sector Molí Nou, aprovat el 2/03/2006 i publicat al DOGC

el 15/12/2006.

P. 5 de 27




1.2.2. OBJECTIUS. L’objectiu principal del PMU era modificar l’ordenació d’alguns dels blocs del sector per tal d’adaptar-los a la nova situació generada per la localització del nou hospital comarcal. La localització de l’hospital en els terrenys que fins ara representaven “els darreres” dels edificis objecte d’ordenació en el PMU, ha capgirat aquesta condició de “darreres” convertint-los ara en un indret de nova centralitat per a la zona i per al municipi. L’ordenació prevista pel Pla Parcial plantejava una gran peça de sòl privat amb front al carrer Frederic Mompou sense cap tipus de permeabilitat cap els sòls situats al darrera d’aquesta peça (entre aquesta i el Camí Vell de la Colònia). Aquesta ordenació, si bé podia ser vàlida en el seu moment, requeria la seva modificació, fent que la gran peça de sòl privat amb front al carrer Frederic Mompou fos permeable en varis punts per tal de millorar l’accessibilitat al nou hospital comarcal. Així doncs, el PMU modifica l’ordenació dels blocs “E “ i “H”, que canvien la seva posició “obliqua” en relació al carrer Frederic Mompou, per una posició “perpendicular”, per tal d’aconseguir l’obertura de passos per a vianants que relacionin el carrer Frederic Mompou amb l’hospital. La resta de blocs residencials no es modifiquen. L’equipament situat dins l’àmbit, entre el bloc “H” i els blocs anomenats “Califòrnia” també es modifica per tal de permetre un altre pas entre aquest i el bloc “H”. Alhora, s’amplia la superfície, es modifiquen els paràmetres edificatoris i el tipus d’equipament. Tot plegat per adequar l’equipament a la nova situació generada per la proximitat de la implantació del nou hospital. Així, es modifica l’equipament previst, substituint el tipus socio-cultural pel tipus sanitari-assistencial. Aquestes modificacions de l’ordenació obliguen a reconsiderar l’actual estructura de la propietat modificant-ne, en la practica totalitat, les actuals parcel·les, resultants de l’anterior reparcel·lació. Aquestes modificacions que en alguns casos esdevenen variacions de situació, de configuració, de dimensions, de superfícies o de la relació de vinculació entre parcel·les, es concreten (referides a la denominació de la reparcel·lació vigent) en:

P. 6 de 27




• Parcel·la 0 (vial), aquesta veu reduïda la seva superfície en ser ocupada parcialment per l’ampliació de la parcel·la 3 (Equipament).

• Parcel·la 3 (Equipament), la seva superfície s’amplia ocupant part de l’actual parcel·la (vial) i part de la parcel·la 18.

• Parcel·la 9 (Parcs i jardins), es trasllada i amplia ocupant part de la parcel·la 15 i part de la 14.

• Parcel·la 12, no es modifica morfològicament però si es veu modificada la seva relació de vinculació amb la 15 mancomunada en tant que aquesta es redueix.

• Parcel·la 13, no es modifica morfològicament però si es veu modificada la seva relació de vinculació amb la 15 mancomunada en tant que aquesta es redueix.

• Parcel·la 14, es redueix la seva superfície en ser ocupada per la nova zona verda i en una petita porció per la 16. Tanmateix fa ocupació de la pràctica totalitat de la superfície de la parcel·la 9 destinada a Parcs i Jardins. Sobre aquest nova parcel·la s’ha d’ubicar el bloc “E “ que sofreix variació de la seva configuració. També veu modificada la seva relació de vinculació amb la parcel·la 15 mancomunada.

• Parcel·la 15, veu reduïda la seva superfície en ser ocupada parcialment per la nova zona verda. Es modifica la relació de vinculació amb les parcel·les, 12, 13 i 14.

• Parcel·la 16, s’amplia la seva superfície en ocupar una franja, en part, de la parcel·la 14 i en part, de la parcel·la 9.

• Parcel·la 17, no es modifica morfològicament però si es veu modificada la seva relació de vinculació amb la 19 en tant que aquesta es redueix.

• Parcel·la 18, es redueix la seva superfície en ser ocupada pel nou vial i en una petita porció per la parcel·la 3 destinada a equipament. Tanmateix fa ocupació de part de la parcel·la 19 mancomunada. Sobre aquesta nova parcel·la s’ha d’ubicar el bloc “H “ que sofreix variació de la seva configuració. També veu modificada la seva relació de vinculació amb la parcel·la 19 mancomunada.

• Parcel·la 19, veu reduïda la seva superfície en ser ocupada parcialment per la parcel·la 19.

P. 7 de 27




Altra modificació important que el Pla de Millora Urbana introdueix, és la d’ampliar el nombre màxim d’habitatges permesos. El PMU fixa una densitat màxima de 304 habitatges, que suposa un increment de 58 habitatges respecte el Pla Parcial. L’edificabilitat màxima de cada bloc i el seu desglossament per usos no es modifica respecte a la que es fixava al Pla Parcial Molí Nou, de 26.803,00 m² st. Al document del PMU resten concretades les noves càrregues, cessions i reserves dimanants de la nova ordenació i els nous aprofitaments fixats.

1.3. DESCRIPCIÓ I JUSTIFICACIÓ DE LA MODIFICACIÓ POLIGONAL. 1.3.1. DESCRIPCIÓ DEL POLÍGON VIGENT DEFINIT AL PMU. El PMU aprovat defineix un polígon o àmbit de gestió urbanística discontinu de superfície 6.577,04 m² a desenvolupar mitjançant reparcel·lació de propietari únic. Característiques: Polígon d’Actuació Urbanística físicament discontinu, format per dos porcions de terreny, una, a l’oest de 3.892,79 m² que afecta a les següents parcel·les resultants del projecte de reparcel·lació aprovat:

• Parcel·la 9 totalment inclosa (Finca reg. 45708 llibre 1024 tom 1648). • Parcel·la 14 totalment inclosa (Finca reg. 45718 llibre 1028 tom 1653). • Parcel·la 15 parcialment inclosa quant a 720,28 m² (Finca reg. 45720 llibre 1028

tom 1653). i altra situada a l’est de 2.684,25 m² que afecta aquestes parcel·les:

• Parcel·la 18 totalment inclosa (Finca reg. 45726 llibre 1028 tom 1653) • Parcel·la 19 parcialment inclosa quant a 720,28 m². (Finca reg. 45728 llibre 1028

tom 1653)

P. 8 de 27




1.3.2. DESCRIPCIÓ DEL POLÍGON. PROPOSTA DE MODIFICACIÓ. La nova delimitació proposada té una superfície de 15.466,22 m². Característiques: Polígon d’Actuació Urbanística físicament continu, format per una porció de terreny de forma longitudinal situada al Sud del carrer Frederic Mompou de Sant Boi de Llobregat, de superfície 15.466,22 m² que inclou les següents parcel·les resultants de la vigent reparcel·lació:

• Parcel·la 0, parcialment inclosa quant a 476,79 m² (Finca reg. 45690 llibre 1024 tom 1648).

• Parcel·la 3, totalment inclosa (Finca reg. 45696 llibre 1024 tom 1648). • Parcel·la 9, totalment inclosa (Finca reg. 45708 llibre 1024 tom 1648). • Parcel·la 12, totalment inclosa (Finca reg. 45714 llibre 1100 tom 1737). • Parcel·la 13, totalment inclosa (Finca reg. 45716 llibre 1028 tom 1653). • Parcel·la 14, totalment inclosa (Finca reg. 45718 llibre 1028 tom 1653). • Parcel·la 15, totalment inclosa (Finca reg. 45720 llibre 1028 tom 1653). • Parcel·la 16, totalment inclosa (Finca reg. 45722 llibre 1028 tom 1653). • Parcel·la 17, totalment inclosa (Finca reg. 45724 llibre 1028 tom 1653). • Parcel·la 18, totalment inclosa (Finca reg. 45726 llibre 1028 tom 1653). • Parcel·la 19, totalment inclosa (Finca reg. 45728 llibre 1028 tom 1653).

Límits:

Nord, en línia trencada d’aproximadament 267,11 m i 38,09 m, coincidint amb el límit del “PMU sector Molí Nou”, amb el carrer de Frederic Mompou; Sud, en línia irregular de 340,18 m, coincidint amb el límit del “PMU sector Molí Nou”, amb finques veïnes propietat de l’Ordre Hospitalària Sant Joan de Deu on es situen el nou Hospital i el futur recinte de salut mental i finques incloses al sector de planejament Camí Vell de la Colònia. Est, en línia de 22,86 m amb l’actual carrer de Frederic Mompou i en línia de 36,48 m, coincidint amb el límit del “PMU sector Molí Nou” amb vialitat pública i mitjançant aquesta amb els denominats blocs Califòrnia. Oest, en línia de 49,19 m coincidint amb el límit del “PMU sector Molí Nou” amb zona verda.

P. 9 de 27




1.3.3. JUSTIFICACIÓ El polígon d’actuació que es proposa reuneix els requisits establerts per l’article 112.3 del Text refós de la Llei d’urbanisme, i la seva nova delimitació queda suficientment justificada pels següents motius: 1.- Nova configuració de les parcel·les.

Les determinacions del PMU no afecten únicament a les parcel·les incloses a l’anterior àmbit de gestió definit en ell, si no que també incideixen, directa o indirectament, a parcel·les externes a dit àmbit en el següent sentit:

A) La relació de vinculació que mantenen les parcel·les 12, 13 i 14 respecte de la 15

com espai lliure mancomunat d’aquestes, al igual que la relació de vinculació que mantenen les parcel·les 16, 17 i 18 respecte de la parcel·la 19, també com espai lliure mancomunat, obliga a la inclusió d’aquestes altres parcel·les 12-13 i 16-17 des de el moment en que es modifica la superfície i la configuració de les parcel·les mancomunades 15 i 19 i, en conseqüència, s’han de modificar els percentatges de propietat que consten a les descripcions registrals d’aquestes. Pel que fa a la parcel·la 15 en relació amb la seva vinculada 14 es dona inclòs una separació física entre ambdues que obliga a modificar aquesta vinculació per motiu de veure’s modificat l’ús i accés entre elles.

B) La configuració física de la parcel·la 16 (fora de l’àmbit de gestió inicialment previst al

PMU) ha de ser modificada (per imperatius d’aquest) en el seu límit Oest, ampliant-se en una franja de terreny (6,00 m x 48,00 m) que actualment forma part de les parcel·les 9 (Parcs i Jardins) i 14.

C) La configuració física de les parcel·les 0 (en part), 3, 9, 14, 15, 18 i 19 també sofreix

alteració:

a. Les parcel·les 14 i 15 han de veure reduïda la seva superfície per tal d’ampliar i resituar la parcel·la 9 destinada a zona verda pública que uneix, amb la nova configuració, el carrer Frederic Mompou i el futur hospital (permeabilitat).

b. Les parcel·les 18 i 19 també han de veure reduïda la seva superfície per tal

de prolongar la vialitat (finca 0) des de el carrer Frederic Mompou fins als

P. 10 de 27




terrenys del futur Hospital en construcció de manera que es pugui obrir el segon pas previst al PMU.

c. Tanmateix, la parcel·la 3 qualificada d’equipament ha de ser ampliada

ocupant part del que anteriorment era la finca adjudicada 0 (vialitat).

És evident doncs, que han de produir-se canvis substancials en la configuració física i jurídica d’aquestes finques, la qual cosa obliga a que totes elles quedin incloses dins d’un únic àmbit de gestió.

2.- Urbanització

Les noves parcel·les amb aprofitament restaran subjectes, tal i com determina el PMU, al repartiment del cost de les noves obres d’urbanització conseqüència de la nova ordenació. Aquesta circumstancia quedarà reflectida en el Compte de Liquidació (Provisional i Definitiu) del Projecte de Reparcel·lació del polígon d’actuació que es modifica (que es tramita simultàniament) i en la descripció i inscripció al Registre de la Propietat de les noves finques adjudicades.

3.- Deure de cessió del 10% de l’increment de l’aprofitament urbanístic Tanmateix, d’acord amb el determinat al capítol 5 del PMU, les noves parcel·les amb aprofitament restaran subjectes al deure de cessió a l’administració actuant del 10% de l’increment d’aprofitament per l’increment de densitat que resta fixat a la normativa del PMU i que dóna compliment a l’article 43 del Decret Legislatiu 1/2005 de 26 de juliol pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme (en endavant TRLUC). Justificació de la no inclusió de la parcel·la 20 al polígon d’actuació: Com s’ha exposat en la introducció del present document, l’àmbit discontinu proposat pel Pla de Millora Urbana del Sector Molí Nou, inclou uns sòls situats amb front al carrer Frederic Mompou, al barri de Molí Nou, amb una superfície total de 6.577,04 m² de sòl. L’àmbit ampliat del polígon proposat en aquest document abasta els sols situats al Sud del carrer Frederic Mompou afectant en concret a les parcel·les 0 (en part), 3, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 i 19 i totalitzant el conjunt una superfície de 15.466,22 m². Aquest àmbit no inclou els sols amb aprofitament situats al Nord del carrer Frederic Mompou, que conformen la parcel·la 20 que té una superfície de 336,40 m².

P. 11 de 27




La no inclusió d’aquesta finca ve motivada per les següents circumstàncies: 1. La inalterabilitat de la configuració física de la parcel·la.

Aquesta parcel·la, en estar situada al nord del sector no resta afectada per la reordenació física i, per tant, manté la seva configuració original inalterada.

2. Consolidació dels drets edificatoris. Aquesta finca està edificada de conformitat amb el planejament, d’acord amb la llicència d’obres atorgada per la Junta de Govern Local en data 14 de maig de 2007, per a la construcció d’un edifici plurifamiliar de 16 habitatges, 3 locals i aparcament per a 10 vehicles. Registralment està dividida en pisos (Divisió Horitzontal) i amb contractes de compravenda vigents amb tercers adquirents. La inclusió d’aquesta finca en l’àmbit de gestió (en el hipotètic cas de produir-se), ho seria només als efectes del compliment de les obligacions de pagament de les despeses d’urbanització i del deure de cessió del 10% de l’increment d’aprofitament urbanístic derivat de l’increment de densitat. El compliment d’aquestes obligacions dimanants del Pla de Millora Urbana del sector Molí Nou ha estat garantit mitjançant la incorporació de les condicions especials corresponents en l’acord de concessió de la llicència d’edificació i, per tant, es considera adient excloure la parcel·la 20 de l’àmbit de gestió.

3. Garantia de la Urbanització i Deure de cessió del 10% de l’aprofitament urbanístic

Malgrat no estar afectada per canvis de configuració, aquesta parcel·la que gaudeix dels increments d’aprofitament determinats al PMU, resta subjecte, com la resta, a les noves càrregues d’urbanització i al deure de cessió del 10% de l’increment d’aprofitament del sector i, per tant ha de participar d’aquestes càrregues en la mateixa proporció que la resta de finques incloses a l’àmbit del PMU. El Pla de Millora Urbana del sector Molí Nou estableix que les noves càrregues urbanístiques que es generen hauran de repartir-se entre les propietaris dels sòls de manera proporcional a l’aprofitament de cadascun. Quant a l’import de la urbanització de l’increment de superfície de sòl qualificat de 6b (parcs i jardins urbans), el PMU estableix que aquest import s’ha de repartir entre els

P. 12 de 27




propietaris de tot el sòl que conforma l’àmbit del Pla, tant els propietaris del sòl comprès dins l’àmbit de gestió urbanística discontinu que establia el Pla com els propietaris de la resta de sòl, que haurien d’abonar l’import corresponent en el moment de sol·licitar la llicència d’obres o, si aquesta estigués concedida, amb la sol·licitud de la llicència de primera ocupació. L’esmentat repartiment de les càrregues d’urbanització i cessió del 10% d’increment d’aprofitament a les parcel·les incloses dins del polígon d’actuació que es defineix en el present document, s’efectuarà mitjançant el corresponent projecte de reparcel·lació d’aquest polígon que es tramita simultàniament. Quant a la finca núm. 20, d’acord amb l’establert pel PMU, la llicència d’obres aprovada va condicionar l’atorgament de la llicència de primera ocupació de l’edificació al previ pagament, per part de la propietat, de l’import calculat en aquell moment pel concepte de participació en les obres d’urbanització. Així com també va condicionar l’atorgament d’aquesta llicencia d’ocupació al pagament de l’import econòmic susbtitutori de l’obligació de cessió del 10% de l’increment d’aprofitament derivat de l’increment de densitat. No es feia constar a la llicencia l’import d’aquest darrer concepte per desconèixer-se en aquell moment. Es transcriuen a continuació les condicions especials imposades en aquest sentit per la llicència atorgada (X124/2005/121):

“CE.- De conformitat amb les determinacions del PMU del sector Molí Nou, aprovat per text refós que incorpora les prescripcions de la resolució de la Comissió d'Urbanisme de Barcelona del 2 de març de 2006, la llicència de primera ocupació restarà condicionada al previ pagament de la quantitat de 4.756,60 euros, sense perjudici de l'import definitiu que resulti de l'execució de les obres d'urbanització i dels instruments de gestió que correspongui. CE.- Així mateix, abans de l'atorgament de la llicència de primera ocupació haurà de complimentar-se el deure del propietari de cessió del 10% de l'increment d'aprofitament derivat de l'increment de densitat, en compliment de l'art. 43 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s'aprova el Text Refós de la Llei d'urbanisme, recollit expressament en el capítol 5è de la normativa urbanística de l'esmentat PMU.”

En aquest moment ha estat determinat el valor econòmic equivalent a l’increment de densitat del sector en base a l’informe que s’annexa emès per l’Arquitecte municipal, que és el valor considerat també a aquests efectes en el projecte de reparcel·lació del polígon d’actuació que es tramitarà simultàniament al present instrument urbanístic de modificació del polígon i determinació de la modalitat del sistema d’actuació.

P. 13 de 27




Així mateix, són conegudes amb més exactitud les despeses d’urbanització per haver-se aprovat els respectius projectes d’urbanització. Per tant, respecte a la parcel·la 20 es pot concretar l’import de les càrregues que li corresponen en concepte de despeses d’urbanització i de cessió del 10% de l’increment d’aprofitament, tenint en compte la seva participació en relació a la totalitat de l’àmbit del PMU en base al següent quadre de repartiment: D’acord amb el repartiment efectuat, la parcel·la 20 n’ha de respondre, en conjunt, d’un import de 14.136,55 €, suma de 4.259,03 € per la seva participació en les despeses d’urbanització més 9.877,52 € en concepte d’equivalent econòmic susbtitutori del deure de cessió del 10% de l’increment de l’aprofitament.

Mitjançant decret de 25 de juny de 2009 ha estat concedida llicencia d’ocupació corresponent a l’expedient de llicencia d’obres de la parcel·la 20 de referència, justificant-se prèviament per part de la propietat el pagament dels imports abans esmentats en compliment de les obligacions derivades del planejament.

Parcel.la Quota de

participacióUrbanització (IVA inclós)

Equivalent econòmic.

Cessió 10%a.m.12 12,36% 9.609,92 € 22.284,29 €13 13,91% 10.814,83 € 25.078,34 €14 20,89% 16.236,94 € 37.651,59 €15 0,00% 0,00 € 0,00 €16 12,36% 9.609,92 € 22.284,29 €17 13,91% 10.814,83 € 25.078,34 €18 21,09% 16.383,85 € 37.992,34 €19 0,00% 0,00 € 0,00 €20 5,48% 4.259,03 € 9.877,52 €

0 0,00% 0,00 € 0,00 €9 0,00% 0,00 € 0,00 €3 0,00% 0,00 € 0,00 €

Total 100,00% 77.729,32 € 180.246,71 €

P. 14 de 27




1.4. DETERMINACIÓ DE LA MODALITAT DEL SISTEMA D’ACTUACIÓ. Tal i com s’ha comentat anteriorment, el PMU Molí Nou definia un àmbit de gestió discontinu format, d’una part, pel les parcel·les 9 (Parcs i Jardins), 14 i part de la 15 mancomunada i, d’altra part, per la parcel·la 18 i part de la 19, també mancomunada. La reparcel·lació que es plantejava al PMU era de propietari únic i, tal i com s’ha argumentat anteriorment, aquesta s’esdevé inadequada atenent a la nova definició del polígon d’actuació que es proposa on s’inclouen d’altres parcel·les amb titulars diferenciats. Per tant, vist això, es considera que l’execució i gestió del planejament urbanístic s’ha d’efectuar mitjançant el sistema d’actuació urbanística de Reparcel·lació en la seva modalitat de cooperació. 1.5. TRAMITACIÓ El present expedient de “Modificació de l’àmbit del Polígon i determinació de la modalitat del sistema d’actuació definits al Pla de Millora Urbana Sector Molí Nou” es tramita simultàniament amb l’expedient del “Projecte de Reparcel·lació del PMU Molí Nou”. Aquesta tramitació simultània però amb expedients separats s’efectua d’acord amb l’establert a l’article 125 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme:

“Article 125. Tramitació dels instruments de gestió urbanística 125.1 La tramitació dels instruments de gestió previstos a l’article 113.1 de la Llei d’urbanisme pot tenir caràcter simultani, tot i que en expedients separats.”

Així mateix, és d’aplicació l’establert al Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme quant a la tramitació dels instruments de gestió urbanística:

“Article 113. Tramitació dels instruments de gestió urbanística 1. La tramitació regulada per aquest article regeix els instruments de gestió urbanística següents: a) La divisió poligonal que no continguin els plans urbanístics i la modificació d'aquesta divisió, i també la modificació de la divisió poligonal continguda en el planejament urbanístic. ... d) La determinació del sistema d’actuació i de la modalitat d’aquest que no siguin establerts pels plans urbanístics, i la modificació del sistema o de la modalitat, siguin o no establerts pels plans urbanístics. ...

P. 15 de 27




2. La tramitació dels instruments de gestió urbanística a què es refereix l'apartat 1 s'ha d'ajustar a les regles següents: a) L'aprovació inicial i l'aprovació definitiva corresponen a l'administració actuant. b) L'aprovació inicial s'ha d'adoptar en el termini de dos mesos des de la presentació de la documentació completa. c) El projecte ha d'ésser posat a informació pública per un termini d'un mes, dins el qual s'ha de concedir audiència a les persones interessades, amb citació personal. d) La notificació de l'acord d'aprovació definitiva s'ha de produir en el termini de dos mesos des del finiment del termini d'informació pública. En cas contrari, s'entén que el projecte ha quedat aprovat definitivament per silenci administratiu positiu, a excepció del projecte de reparcel·lació, en què el sentit del silenci és negatiu. e) Un cop acreditat l'acte presumpte, segons el que estableix la legislació de procediment administratiu comú, l'administració n'ha d'ordenar la publicació i la notificació reglamentàries i, si escau, la formalització corresponent. f) En cas d'incompliment dels terminis de tramitació dels estatuts i les bases d'actuació, pot subrogar-s'hi la comissió territorial d'urbanisme competent, a instància de les persones particulars, un cop requerida l'adopció de l'acord corresponent en el termini d'un mes. g) Un cop aprovats definitivament els projectes de divisió poligonal, se n'ha de lliurar una còpia diligenciada a la comissió territorial d'urbanisme competent.”

L’equip redactor:

L’Arquitecte Tècnic del Departament de Gestió Urbanística - Francesc Godoy Peláez -

L’Advocada de Serveis Jurídics - Mercedes González Martín -

Vist i Plau: El Cap del Departament de Gestió Urbanística - Ramón López Heredia -

Sant Boi de Llobregat, Juliol 2009

P. 16 de 27




2.- ANNEX

P. 17 de 27

1/4

ÀREA DE TERRITORI I CIUTADANIA Plaça de l’Ajuntament, núm. 1

08830 Sant Boi de Llobregat (Barcelona) Tel. 93 635 12 00 Fax 93 630 18 56

http://www.santboi.cat

promoció

AAJJUUNNTTAAMMEENNTT DDEE

SSAANNTT BBOOII DDEE LLLLOOBBRREEGGAATT

INFORME DE L’ARQUITECTE MUNICIPAL [email protected]

Assumpte: VALORACIÓ DEL 10% DE CESSIÓ PER INCREMENT DE DENSITAT. Emplaçament: Àmbit del Pla de millora urbana del sector Molí Nou. Documentació: Text refós del Pla de millora urbana del sector Molí Nou.

L’arquitecte sotasignant, en relació amb l’assumpte de referència, un cop analitzada la documentació de que es disposa i efectuada una inspecció ocular, emeto el següent …

INFORME

ANTECEDENTS

El Pla parcial del sector Molí Nou (SB-127), text refós, 2a edició, fou aprovat el 28 d’abril de 1999 i publicat al DOGC el 25 de juliol de 2000. El Projecte de reparcel·lació corresponent va ser aprovat definitivament per la Comissió de Govern en sessió de data 18 de juny de 2001 i publicat al BOP del 12 de juliol de 2001, amb la posterior inscripció de les finques en el registre de la Propietat. El Pla de millora urbana (PMU-Molí Nou) que ara es tramita, ha estat aprovat definitivament per acord de la Comissió Territorial d’Urbanisme en de Barcelona en sessió de data 2 de març de 2006, amb la reserva de que s’ha de preveure normativament la cessió del 10% de l’increment d’aprofitament derivat de l’increment de densitat, en compliment de l’article 43 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme. Aquest Pla de millora urbana té com a objectiu principal la modificació de l’ordenació d’una part de l’àmbit del Pla parcial, per tal d’adaptar-la a la localització d’un nou hospital comarcal i preparar terrenys d’equipaments i dotacions comunitàries per a la implantació d’un banc de teixits i com objectiu no principal té l’increment d’aprofitament en l’àmbit del Pla de millora urbana, consistent en un increment del número d’habitatges, però no de l’edificabilitat. Aquest increment fa que el total d’habitatges no superi, en el conjunt del sector de planejament inicial del Pla parcial, el que podia haver estat previst en compliment del Pla general metropolità.

OBJECTE DEL PRESENT INFORME És l’objecte del present informe la valoració actualitzada, de l’increment d’aprofitament derivat de l’increment de densitat, als efectes d’avaluar la cessió del 10%, en compliment de l’article 43 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme, en compliment, al seu torn, de la prescripció de l’acord de la Comissió Territorial d’Urbanisme en de Barcelona en sessió de data 2 de març de 2006, d’aprovació definitiva, amb reserva de redacció de text refós, del Pla de millora urbana del sector de Molí Nou.

PARÀMETRES DE L’ESMENTAT INCREMENT D’APROFITAMENT

D’acord amb el Pla parcial i la proposta del Pla de millora urbana els paràmetres determinants de l’aprofitament eren, en el Pla parcial (per a l’àmbit del PMU), els que es resumeixen a la taula següent. Cal esmentar que els factors d’homogeneïtzació de les diferents edificabilitats i sòls, emprats en el projecte de reparcel·lació del PP, foren:

P. 18 de 27

2/4

1 m²sostre residencial = 1 ua

1 m²sostre comercial = 0,5 ua

1 m²sòl de jardí mancomunat = 0,163 ua SÒLS I SOSTRES EDIFICABLES ATRIBUÏTS EN EL PLA PARCIAL

bloc núm. de parcel·la

m²sostre comercial

m²sostre residencial

m²sostre totals

núm d’habitatges

m²sòl parcel·la

bloc C 12 440 2.940 3.380 31 1.476,84 bloc D 13 310 3.400 3.710 34 960,00 bloc E 14 276 5.200 5.476 52 2.098,03

man. C, D i E 15 1.840,28 bloc F 16 440 2.940 3.380 31 1.472,12 bloc G 17 310 3.400 3.710 34 960,00 bloc H 18 380 5.200 5.580 52 1.965,03

man. F, G i H 19 1.840,28 bloc I 20 336 1.231 1.567 12 336,40

TOTALS 2.492 24.311 26.803 246 12.948,98

L’aprofitament calculat era:

2.492 m²sostre comercial x 0,5 = 1.246,00 ua

24.311 m²sostre residencial x 1 = 24.311,00 ua

3.680,56 m²sòl jardí comú x 0,163 = 599,93 ua TOTAL: 26.156,93 unitats d’aprofitament

SÒLS I SOSTRES EDIFICABLES ATRIBUÏTS EN EL PLA DE MILLORA URBANA

bloc núm. de parcel·la

m²sostre comercial

m²sostre residencial

m²sostre totals

núm d’habitatges

m²sòl parcel·la

bloc C 12 440 2.940 3.380 39 1.476,84 bloc D 13 310 3.400 3.710 42 960,00 bloc E 14 276 5.200 5.476 63 1.823,60

man. C, D i E 15 1.120,00 bloc F 16 440 2.940 3.380 37 1.760,10 bloc G 17 310 3.400 3.710 43 960,00 bloc H 18 380 5.200 5.580 64 1.825,00

man. F, G i H 19 1.120,00 bloc I 20 336 1.231 1.567 16 336,40

TOTALS 2.492 24.311 26.803 304 11.381,94

Si utilitzem els mateixos factors per a calcular l’aprofitament, admetent que la relació de valor entre les diferents edificabilitats del Pla de millora urbana és la mateixa que entre les del Pla parcial:

2.492 m²sostre comercial x 0,5 = 1.246,00 ua

24.311 m²sostre residencial x 1 = 24.311,00 ua TOTAL: 25.557,00 unitats d’aprofitament

(En la futura reparcel·lació del PMU està previst que no s'atribueixen unitats de valor als jardins comunitaris) En principi sembla que l’aprofitament ha disminuït lleugerament, degut a la disminució de superfícies destinades a jardins comunitaris entre les dues illes (mancomunats ob rem), tanmateix, cal veure si el valor de les pròpies unitats d’aprofitament entre un i l’altre planejament són iguals

P. 19 de 27

3/4

VALOR DE REPERCUSSIÓ DE LA UNITAT D’APROFITAMENT EN EL PLA PARCIAL En el Pla parcial del sector Molí Nou, es preveu 246 habitatges per a 24.311 m² de sostre residencial, per tant, la ratio resulta de:

24.311 m² / 246 habitatges = 98,83 m²/hab. Si calculem el valor de repercussió (VR) pel mètode del valor residual, utilitzant la fórmula de la ORDEN ECO-805/2003, en base a les següents dades (contrastades segons s’explicita a l’apartat següent):

valor de venda: 2.832,39 €/m²/construït (equivalent a 3.800,00 €/m²útil)

suma de costos: 1.200,30 €/m² (partint d'un PEM de 673,00 €/m²cons. i unes despeses del 78,35 %)

repercussió estimada d’urbanització: 180,00 €/m²

VR = [2.832,39 x (1-0,18)] - 1.200,30 = 1.122,26 €/m² restant la repercussió dels costos d’urbanització:

1.122,26 - 180,00 = 942,26 €/m² En conseqüència el valor total de les unitats d’aprofitament, tenint en compta que són equivalents a l’edificabilitat residencial:

26.156,93 unitats d’aprofitament x 942,26 €/m² = 24.646.692,59 €

VALOR DE REPERCUSSIÓ DE LA UNITAT D’APROFITAMENT EN EL PLA DE MILLORA URBANA En el Pla de millora urbana del sector Molí Nou, es preveu 304 habitatges per a 24.311 m² de sostre residencial, per tant, la ratio resulta de:

24.311 m² / 304 habitatges = 79,97 m²/hab. (podran ser habitatges de casi 20 m² menys que en el Pla parcial)

Si calculem el valor de repercussió (VR) pel mètode del valor residual, utilitzant la fórmula de la ORDEN ECO-805/2003, en base a les següents dades (contrastades segons s’explicita a l’apartat següent):

valor de venda: 2.945,00 €/m²/construït (equivalent a 3.926,67 €/m²útil que és, poc menys que un 4 % de més que considerem per major facilitat de venda)

suma de costos: 1.200,30 €/m² (partint d'un PEM de 673,00 €/m²cons. i unes despeses del 78,35 %)

repercussió estimada d’urbanització: 180,00 €/m²

VR = [2.945,00 x (1-0,18)] - 1.200,30 = 1.214,90 €/m² restant la repercussió dels costos d’urbanització:

1.214,90 - 180,00 = 1.034,90 €/m² En conseqüència el valor total de les unitats d’aprofitament, tenint en compte que són equivalents a l’edificabilitat residencial:

25.557,00 unitats d’aprofitament x 1.034,90 €/m² = 26.448.939,30 €

P. 20 de 27

4/4

DIFERÈNCIA ENTRE ELS DOS PLANEJAMENTS: CESSIÓ DEL 10% DE L’APROFITAMENT D’acord amb el que hem calculat hi ha un increment d’aprofitament que es pot avaluar en:

26.448.939,30 € - 24.646.692,59 € = 1.802.246,71 € o, calculant les unitats d’aprofitament corresponents, en el nou planejament (el Pla de millora urbana):

1.802.467,10 € / 1.034,90 €/m² = 1.749,68 ua = 1.749,68 m²sostre residencial

En conseqüència la cessió del 10% de l’increment d’aprofitament derivat de l’increment de densitat, en compliment de l’article 43 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme, es pot avaluar en: 174,97 unitats d’aprofitament, equivalent a 174,97 m² de sostre residencial, equivalent a 180.246,71 €.

CENT VUITANTA MIL DOS-CENTS QUARANTA-SIS EUROS I SETANTA-UN CÈNTIMS.

REPARTIMENT DE LA CESSIÓ ENTRE LA PARCEL·LA 20 I LA RESTA En atenció a que la parcel·la 20 és separada de la resta, presentem el repartiment entre les dues zones d'actuació. A la parcel·la 20 li corresponen 336,00 m² de sostre comercial i 1.231 m² de sostre residencial, per tant, les seves unitats d'aprofitament son:

336 m²sostre comercial x 0,5 = 168,00 ua

1.231 m²sostre residencial x 1 = 1.231,00 ua TOTAL: 1.399,00 unitats d’aprofitament

En conseqüència, fent un prorrateig, la part de la cessió del 10% de l’increment d’aprofitament derivat de l’increment de densitat, en compliment de l’article 43 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme, corresponent a la parcel·la 20 és de 9.877,52 € i per a la resta de 170.369,19 €. L’ARQUITECTE MUNICIPAL Signat: Jaume Gaya Beltran.

Sant Boi de Llobregat, 27 de març de 2009.

P. 21 de 27




3.- DOCUMENTACIÓ GRÀFICA

P. 22 de 27

El Cap del Departament

Ramón López Heredia

N

E: 1/2.000

JULIOL 2009

01SITUACIÓ I ÀMBIT DEL POLÍGON

L'Arquitecte Tècnic Municipal

Francesc Godoy PeláezDepartament de Gestió UrbanísticaÀrea del Territori i Ciutadania

AJUNTAMENT DESANT BOI DE LLOBREGAT

ÀMBIT PMU MOLÍ NOU

P. 23 de 27

P. 24 de 27

P. 25 de 27

P. 26 de 27

P. 27 de 27

Documents

MODIFICACIÓ DE L’ÀMBIT DEL POLÍGON I DETERMINACIÓ DE … · descripciÓ i justificaciÓ de la modificaciÓ poligonal. ... 2.- annex 2.1 informe arquitecte municipal 3.- documentaciÓ