l mutuo fondiario oltre l'80% è nullo23-11-2012 - Francesca Russo

Una sentenza del Tribunale di Venezia stabilisce che il mutuo oltre l'80% del valore dell'immobile è nullo, di conseguenza anche l'ipoteca viene cancellata.immagini

La sentenza del Tribunale di Venezia

Se il mutuo fondiario viene concesso per un importo superiore all’80% del valore del bene ipotecato è da ritenersi nullo, con la conseguenza che anche l’ipoteca sull’immobile finanziato, accesa in favore della banca è altrettanto nulla.

È questo che ha  stabilito il Tribunale di Venezia lo scorso 26 luglio 2012: la nullità del mutuo fondiario concesso per un importo che sia superiore all’80% del valore del bene. Di conseguenza anche l’ipoteca sull’immobile finanziato risulterà essere completamente inesistente. È questo l’importantissimo precedente stabilito dal Tribunale di Venezia lo scorso 26 luglio 2012 che potrebbe avere ripercussioni sull’intera architettura dei mutui bancari.

Secondo quanto prevede l’articolo 38 del testo unico bancario è vietata la concessione di finanziamenti, per acquisto di immobili, superiori a un determinato importo stabilito dalla Banca d’Italia. Questa soglia, sancita con una deliberazione del Cicr del 22 aprile 1995, è stata fissata nella misura dell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Secondo quanto stabilito dal  tribunale di Venezia, qualora si superi  questo limite il finanziamento, e tutto il contratto di mutuo è  da ritenersi nullo. Va da sè quindi che anche l’ipoteca accesa sull’ immobile è da considerarsi anch’essa nulla. 

Stando a ciò, per  poter ottenere che il contratto di mutuo fondiario con la banca venga annullato, potrebbe essere sufficiente contestare la misura dell’importo finanziato col mutuo, dimostrando che in realtà, il valore dell’immobile finanziato è inferiore a quello accertato dalla banca allorché il mutuo è stato erogato. Questo può essere facilmente dimostrato, per esempio, attraverso una perizia di un tecnico nominato dal tribunale, che  potrà accertare che il valore di mercato dell’immobile era stato sovrastimato dall’istituto bancario.

Se viene appurato che il valore dell’immobile è in realtà inferiore rispetto a quello valutato dall’istituto di credito al momento  dell’erogazione del mutuo, automaticamente andrà a modificarsi anche il rapporto di percentuale tra finanziamento e valore dell’immobile e questo comprometterà inevitabilmente  la validità stessa del mutuo.

a nullità del mutuo di consolidamento/scopo

Innazitutto occorre specificare e premettere che per mutuo di consolidamento s'intende il mutuo erogato dalla banca per saldare pregresse passività (debiti) del Cliente con la banca stessa; caso più

ricorrente è quando la banca eroga il mutuo al fine di consentire al Cliente di ripianare il saldo passivo del conto corrente.Orbene, è di tutta evidenza che il mutuo in esame trattasi di operazione di consolidamento posta in essere dalla banca al sol fine di pagarsi un debito vantato nei confronti del mutuatario.Segnatamente alla richiamata operazione di finanziamento è necessario evidenziare evidenti tratti di illegittimità sia sotto il profilo civile che penale, precisamente.1) Mancanza di traditio: E’ opportuno evidenziare che per definizione codicistica il momento perfezionativo del contratto di mutuo coincide con la c.d. traditio ossia con la materiale consegna del denaro (o di altra cosa fungibile) al mutua¬tario che ne acquista la proprietà.Anche la Suprema Corte conferma che "Il momento perfezionativo del negozio di mutuo (contratto reale ad efficacia obbligatoria) coincide, di regola, con la cd. "traditio" - con la consegna, cioè, del denaro (o di altra cosa fungibile) al mutuatario che ne acquista la proprietà - ovvero con il conseguimento della disponibilità giuridica della "res" da parte di quest'ultimo, per effetto della creazione, da parte del mutuante, di un autonomo titolo di disponibilità, tale da determinare l'uscita della somma dal proprio patrimonio e l'acquisizione della medesima al patrimonio della controparte, a prescindere da ogni successiva manifestazione di volontà del mutuante”.Nel caso dei muti di consolidamento è di tutta evidenza che le somme oggetto di mutuo non entrano mai nella effettiva disponibilità del mutuatario, infatti, come già evidenziato, la banca, eroga il mutuo al solo scopo di ripianare una pregressa esposizione debitoria (saldo di conto corrente). E’ del tutto evidente, quindi, che le somme oggetto di mutuo sono accreditate direttamente sul conto corrente dalla banca stessa al sol fine di rientrare dell’esposizione debitoria, in sostanza, le somme oggetto di mutuo non entrano mai nella disponibilità giuridica e sostanziale del mutuatario.Quindi è evidente l'invalidità del contratto di mutuo per l'utilizzo del finanziamento non conforme allo scopo.Molte decisioni hanno statuito che il mutuo di scopo è nullo, e la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, allorquando sia stato stipulato con l'accordo, tra l'istituto di credito e mutuatario, della utilizzazione della provvista per una diversa finalità: ad esempio, allo scopo di estin¬guere debiti in precedenza contratti dal sovvenuto verso lo stesso istituto mutuante. II contratto sarebbe invece risolubile per inadempimento del mutuatario, a iniziativa del mutuante, quando sia mancata la realizzazione della finalità prevista. E a tale ipotesi viene equiparata quella in cui l'accordo di utilizzazione del finanziamento in maniera diversa sia successivo alla stipulazione del mutuo, cosi che la nullità di tale accordo non possa riverberarsi geneticamente sul contratto.Corte di Cassazione 3 dicembre 2007, n. 25180. Cass. 12 aprile 1988, n. 2876, ove i giudici si esprimevano per il perfezionamento del contratto solo con la consegna. Ad es. Trib. Milano, Sez. II, 21 dicembre 2005, n. 13730.2) Effettiva esposizione debitoria alla data di erogazione del mutuo.E' importante rilevare che in ascrizione al conto corrente ripianato con il mutuo, il relativo saldo a debito emerge generalmente l'illegittima applicazione di oneri finanziari non dovuti per applicazione di interessi ultra legali, per commissioni di massimo scoperto non dovute, illegittime spese di conto, sistema arbitrario delle valute fittizie e capitalizzazione trimestrale degli interessi (cd. anatocismo bancario) ed interessi attivi non riconosciuti in base ai criteri sostitutivi di cui all’art. 117 comma 7 lettara a) TUB 385/93, siccome praticati in violazione della normativa vigente.In definitiva, consegue, con tutta evidenza, che il saldo scaturente dall’estratto conto predisposto dalla banca unilateralmente, è, ovviamente, errato ed inquinato dalle richiamate, illegittime, voci di addebito, ed è ancor più evidente che sussistendo un collegamento genetico e funzionale tra il saldo a debito e il finanziamento erogato dalla banca, la nullità delle clausole inerenti il contratto del primo rapporto (conto corrente) estende automaticamente la nullità al rapporto di finanziamento ad esso collegato e correlato (cfr. sentenze allegate).3) Acquisizione da parte della banca di una causa illegittima di prelazione.Ulteriore evidente profilo di illegittimità è l’acquisizione da parte della banca di una causa

illegittima di prelazione, infatti, la stipula di un mutuo fondiario al fine di rendere privilegiato un credito di natura chirografaria (saldo di conto corrente) configura una classica ipotesi di frode alla legge, e, addirittura, in sede fallimentare, tale fattispecie, ossia quando la banca stipula un contratto di mutuo fondiario volto a sostituire un credito chirografario con altro garantito da ipoteca, integra il reato di concorrenza   alla bancarotta preferenziale in quanto, è evidente, in ipotesi di conoscenza dello stato d'insolvenza del mutuatario, la consapevolezza della banca di partecipare ad un disegno criminoso diretto a danneggiare gli altri creditori con la precostituzione illegittima di una garanzia reale a danno degli altri aventi diritto, ciò importando, la realizzazione dello schema tipico della bancarotta preferenziale.