Mv Merkbl Gesetz Verordnung

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Gesetzliche Grundlagen

Das Mietrecht: Gesetz und Verordnung

Inhalt:

1. Obligationenrecht (OR)

Achter Titel: Die Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Erster Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Zweiter Abschnitt: Schutz vor missbruchlichen Mietzinsen

und andern missbruchlichen Forderungen des Vermieters bei

der Miete von Wohn- und Geschftsrumen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Dritter Abschnitt: Kndigungsschutz bei der Miete von Wohn-

und Geschftsrumen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2. Verordnung ber die Miete und Pacht von Wohn- und

Geschftsrumen (VMWG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

3. Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO)

Mietrechtlich relevante Auszge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

1. Teil: Allgemeine Bestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

2. Teil: Besondere Bestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

4. Strafbestimmungen (StGB)

Mietrechtlich relevante Auszge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

5. Bundesverfassung (BV)

Mietrechtlich relevanter Auszug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

M e r k b l a t t f r M i e t e r i n n e n u n d M i e t e r : O R S e i t e 2 v o n 4 4



1. Obligationenrecht1 (OR) Achter Titel: Die Miete

Erster Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen

Art. 253 A. Begriff und

Geltungsbereich

I. Begriff

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mie-

ter eine Sache zum Gebrauch zu berlassen, und der Mieter,

dem Vermieter dafr einen Mietzins zu leisten.

Art. 253a

( Art. 1 und 2 VMWG, ab Seite 19) II. Geltungs-

bereich

1. Wohn- und

Geschftsrume

1 Die Bestimmungen ber die Miete von Wohn- und Geschfts-

rumen gelten auch fr Sachen, die der Vermieter zusammen

mit diesen Rumen dem Mieter zum Gebrauch berlsst. 2 Sie gelten nicht fr Ferienwohnungen, die fr hchstens drei

Monate gemietet werden. 3 Der Bundesrat erlsst die Ausfhrungsvorschriften.

Art. 253b

( Art. 1 und 2 VMWG, ab Seite 19) 2. Bestimmungen

ber den Schutz

vor missbruch-

lichen Miet-

zinsen

1 Die Bestimmungen ber den Schutz vor missbruchlichen

Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemss fr nichtlandwirt-

schaftliche Pacht- und andere Vertrge, die im Wesentlichen

die berlassung von Wohn- oder Geschftsrumen gegen Ent-

gelt regeln. 2 Sie gelten nicht fr die Miete von luxurisen Wohnungen und

Einfamilienhusern mit sechs oder mehr Wohnrumen (ohne

Anrechnung der Kche). 3 Die Bestimmungen ber die Anfechtung missbruchlicher

Mietzinse gelten nicht fr Wohnrume, deren Bereitstellung

von der ffentlichen Hand gefrdert wurde und deren Mietzinse

durch eine Behrde kontrolliert werden.

Art. 254

( Art. 3 VMWG, Seite 19) B. Koppelungsge-

schfte Ein Koppelungsgeschft, das in Zusammenhang mit der Miete

von Wohn- oder Geschftsrumen steht, ist nichtig, wenn der

Abschluss oder die Weiterfhrung des Mietvertrags davon ab-

hngig gemacht wird und der Mieter dabei gegenber dem Ver-

mieter oder einem Dritten eine Verpflichtung bernimmt, die

nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammen-

hngt.

Art. 255 C. Dauer des

Mietverhltnisses

1 Das Mietverhltnis kann befristet oder unbefristet sein. 2 Befristet ist das Mietverhltnis, wenn es ohne Kndigung mit

Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll. 3 Die brigen Mietverhltnisse gelten als unbefristet.

1 SR 220; in Kraft seit 1.7.1990.




Art. 256 D. Pflichten des

Vermieters

I. Im allgemeinen

1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten

Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen

Zustand zu bergeben und in demselben zu erhalten. 2 Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind

nichtig, wenn sie enthalten sind in:

a. vorformulierten Allgemeinen Geschftsbedingungen;

b. Mietvertrgen ber Wohn- oder Geschftsrume.

Art. 256a II. Auskunfts-

pflicht

1 Ist bei Beendigung des vorangegangenen Mietverhltnisses

ein Rckgabeprotokoll erstellt worden, so muss der Vermieter

es dem neuen Mieter auf dessen Verlangen bei der bergabe

der Sache zur Einsicht vorlegen. 2 Ebenso kann der Mieter verlangen, dass ihm die Hhe des

Mietzinses des vorangegangenen Mietverhltnisses mitgeteilt

wird.

Art. 256b III. Abgaben und

Lasten Der Vermieter trgt die mit der Sache verbundenen Lasten und

ffentlichen Abgaben.

Art. 257 E. Pflichten des

Mieters

I. Zahlung des

Mietzinses

und der Neben-

kosten

1. Mietzins

Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter fr

die berlassung der Sache schuldet.

Art. 257a

( Art. 4 VMWG, Seite 19) 2. Nebenkosten

a. Im allgemei-

nen

1 Die Nebenkosten sind das Entgelt fr die Leistungen des Ver-

mieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zu-

sammenhngen. 2 Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies

mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.

Art. 257b

( Art. 5 bis 8 VMWG, ab Seite 19) b. Wohn- und

Geschftsrume

1 Bei Wohn- und Geschftsrumen sind die Nebenkosten die

tatschlichen Aufwendungen des Vermieters fr Leistungen,

die mit dem Gebrauch zusammenhngen, wie Heizungs-,

Warmwasser und hnliche Betriebskosten, sowie fr ffentli-

che Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. 2 Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die

Belege gewhren.

Art. 257c 3. Zahlungs-

termine Der Mieter muss den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten

am Ende jedes Monats, sptestens aber am Ende der Mietzeit

bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsb-

lich ist.




Art. 257d 4. Zahlungs-

rckstand des

Mieters

1 Ist der Mieter nach der bernahme der Sache mit der Zahlung

flliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rckstand, so kann

ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm

androhen, dass bei unbentztem Ablauf der Frist das Mietver-

hltnis gekndigt werde. Diese Frist betrgt mindestens zehn

Tage, bei Wohn- und Geschftsrumen mindestens 30 Tage. 2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der

Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschftsrumen mit einer

Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kndi-

gen.

Art. 257e II. Sicherheiten

durch den

Mieter

1 Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschftsrumen eine Si-

cherheit in Geld oder in Wertpapieren, so muss der Vermieter

sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das

auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen. 2 Bei der Miete von Wohnrumen darf der Vermieter hchstens

drei Monatszinse als Sicherheit verlangen. 3 Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Par-

teien oder gesttzt auf einen rechtskrftigen Zahlungsbefehl

oder auf ein rechtskrftiges Gerichtsurteil herausgeben. Hat

der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietver-

hltnisses keinen Anspruch gegenber dem Mieter rechtlich

geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rckerstat-

tung der Sicherheit verlangen. 4 Die Kantone knnen ergnzende Bestimmungen erlassen.

Art. 257f III. Sorgfalt

und Rcksicht-

nahme

1 Der Mieter muss die Sache sorgfltig gebrauchen. 2 Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewoh-

ner und Nachbarn Rcksicht nehmen. 3 Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters

seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rcksichtnahme weiter, so dass

dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des

Mietverhltnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Ver-

mieter fristlos, bei Wohn- und Geschftsrumen mit einer Frist

von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kndigen. 4 Der Vermieter von Wohn- oder Geschftsrumen kann jedoch

fristlos kndigen, wenn der Mieter vorstzlich der Sache

schweren Schaden zufgt.

Art. 257g IV. Meldepflicht 1 Der Mieter muss Mngel, die er nicht selber zu beseitigen hat,

dem Vermieter melden. 2 Unterlsst der Mieter die Meldung, so haftet er fr den Scha-

den, der dem Vermieter daraus entsteht.




Art. 257h V. Duldungs-

pflicht

1 Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur

Beseitigung von Mngeln oder zur Behebung oder Vermeidung

von Schden notwendig sind. 2 Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu be-

sichtigen, soweit dies fr den Unterhalt, den Verkauf oder die

Wiedervermietung notwendig ist. 3 Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen

rechtzeitig anzeigen und bei der Durchfhrung auf die Interes-

sen des Mieters Rcksicht nehmen; allfllige Ansprche des

Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf

Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.

Art. 258 F. Nichterfllung

oder mangelhafte

Erfllung des Ver-

trags bei ber-

gabe der Sache

1 bergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeit-

punkt oder mit Mngeln, welche die Tauglichkeit zum voraus-

gesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeintrch-

tigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107109 ber die

Nichterfllung von Vertrgen vorgehen. 2 bernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mngel und be-

harrt er auf gehriger Erfllung des Vertrags, so kann er nur die

Ansprche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mn-

geln whrend der Mietdauer zustnden (Art. 259a259i). 3 Der Mieter kann die Ansprche nach den Artikeln 259a259i

auch geltend machen, wenn die Sache bei der bergabe Mn-

gel hat:

a. welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch

zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheb-

lich beeintrchtigen;

b. die der Mieter whrend der Mietdauer auf eigene Kosten

beseitigen msste (Art. 259).

Art. 259 G. Mngel wh-

rend der Miet-

dauer

I. Pflicht des Mie-

ters zu kleinen

Reinigungen und

Ausbesserungen

Der Mieter muss Mngel, die durch kleine, fr den gewhnli-

chen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserun-

gen behoben werden knnen, nach Ortsgebrauch auf eigene

Kosten beseitigen.

Art. 259a II. Rechte des

Mieters

1. Im allgemei-

nen

1 Entstehen an der Sache Mngel, die der Mieter weder zu ver-

antworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird

der Mieter im vertragsgemssen Gebrauch der Sache gestrt,

so kann er verlangen, dass der Vermieter:

a. den Mangel beseitigt;

b. den Mietzins verhltnismssig herabsetzt;

c. Schadenersatz leistet;

d. den Rechtsstreit mit einem Dritten bernimmt. 2 Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Miet-

zins hinterlegen.




Art. 259b 2. Beseitigung

des Mangels

a. Grundsatz

Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht in-

nert angemessener Frist, so kann der Mieter:

a. fristlos kndigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer

unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch

ausschliesst oder erheblich beeintrchtigt oder wenn der

Mangel die Tauglichkeit einer beweglichen Sache zum vo-

rausgesetzten Gebrauch vermindert;

b. auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen,

wenn dieser die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetz-

ten Gebrauch zwar vermindert, aber nicht erheblich beein-

trchtigt.

Art. 259c b. Ausnahme Der Mieter hat keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels,

wenn der Vermieter fr die mangelhafte Sache innert angemes-

sener Frist vollwertigen Ersatz leistet.

Art. 259d 3. Herabsetzung

des Mietzinses Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch

beeintrchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermie-

ter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er

vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels ent-

sprechend herabsetzt.

Art. 259e 4. Schaden-

ersatz Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm

der Vermieter dafr Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass

ihn kein Verschulden trifft.

Art. 259f 5. bernahme

des Rechtsstreits Erhebt ein Dritter einen Anspruch auf die Sache, der sich mit

den Rechten des Mieters nicht vertrgt, so muss der Vermieter

auf Anzeige des Mieters hin den Rechtsstreit bernehmen.

Art. 259g 6. Hinterlegung

des Mietzinses

a. Grundsatz

1 Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter

die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich

eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass

er bei unbentztem Ablauf der Frist Mietzinse, die knftig fllig

werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen

wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich an-

kndigen. 2 Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt.

Art. 259h b. Herausgabe

der hinterlegten

Mietzinse

1 Hinterlegte Mietzinse fallen dem Vermieter zu, wenn der Mie-

ter seine Ansprche gegenber dem Vermieter nicht innert 30

Tagen seit Flligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der

Schlichtungsbehrde geltend gemacht hat.




2 Der Vermieter kann bei der Schlichtungsbehrde die Heraus-

gabe der zu Unrecht hinterlegten Mietzinse verlangen, sobald

ihm der Mieter die Hinterlegung angekndigt hat.

Art. 259i 2 c. Verfahren Das Verfahren richtet sich nach der ZPO.

Art. 260 H. Erneuerungen

und nderungen

I. Durch den

Vermieter

1 Der Vermieter kann Erneuerungen und nderungen an der Sa-

che nur vornehmen, wenn sie fr den Mieter zumutbar sind und

wenn das Mietverhltnis nicht gekndigt ist. 2 Der Vermieter muss bei der Ausfhrung der Arbeiten auf die

Interessen des Mieters Rcksicht nehmen; allfllige Ansprche

des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und

auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.

Art. 260a II. Durch den

Mieter

1 Der Mieter kann Erneuerungen und nderungen an der Sache

nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. 2 Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstel-

lung des frheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schrift-

lich vereinbart worden ist. 3 Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhltnisses dank

der Erneuerung oder nderung, welcher der Vermieter zuge-

stimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mie-

ter dafr eine entsprechende Entschdigung verlangen; weiter-

gehende schriftlich vereinbarte Entschdigungsansprche

bleiben vorbehalten.

Art. 261 J. Wechsel des

Eigentmers

I. Verusserung

der Sache

1 Verussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Miet-

vertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder

Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhltnis mit

dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber ber. 2 Der neue Eigentmer kann jedoch:

a. bei Wohn- und Geschftsrumen das Mietverhltnis mit

der gesetzlichen Frist auf den nchsten gesetzlichen Ter-

min kndigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf fr

sich, nahe Verwandte oder Verschwgerte geltend macht;

b. bei einer anderen Sache das Mietverhltnis mit der gesetz-

lichen Frist auf den nchsten gesetzlichen Termin kndi-

gen, wenn der Vertrag keine frhere Auflsung ermglicht. 3 Kndigt der neue Eigentmer frher, als es der Vertrag mit

dem bisherigen Vermieter gestattet htte, so haftet dieser dem

Mieter fr allen daraus entstehenden Schaden. 4 Vorbehalten bleiben die Bestimmungen ber die Enteignung.

2 bis 31.12.2010 (Einfhrung ZPO):

1 Die Schlichtungsbehrde versucht, eine Einigung zwischen den Parteien herbeizufhren.

Kommt keine Einigung zustande, so fllt sie einen Entscheid ber die Ansprche der Vertragspar-

teien und die Verwendung der Mietzinse.

2 Ruft die unterlegene Partei nicht innert 30 Tagen den Richter an, so wird der Entscheid rechts-

krftig.




Art. 261a II. Einrumung

beschrnkter

dinglicher Rechte

Die Bestimmungen ber die Verusserung der Sache sind sinn-

gemss anwendbar, wenn der Vermieter einem Dritten ein be-

schrnktes dingliches Recht einrumt und dies einem Eigent-

merwechsel gleichkommt.

Art. 261b III. Vormerkung

im Grundbuch

1 Bei der Miete an einem Grundstck kann verabredet werden,

dass das Verhltnis im Grundbuch vorgemerkt wird. 2 Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentmer dem

Mieter gestatten muss, das Grundstck entsprechend dem

Mietvertrag zu gebrauchen.

Art. 262 K. Untermiete 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters

ganz oder teilweise untervermieten. 2 Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:

a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen

der Untermiete bekanntzugeben;

b. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjeni-

gen des Hauptmietvertrags missbruchlich sind;

c. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile

entstehen. 3 Der Mieter haftet dem Vermieter dafr, dass der Untermieter

die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet

ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu an-

halten.

Art. 263 L. bertragung

der Miete auf

einen Dritten

1 Der Mieter von Geschftsrumen kann das Mietverhltnis mit

schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten

bertragen. 2 Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund

verweigern. 3 Stimmt der Vermieter zu, so tritt der Dritte anstelle des Mieters

in das Mietverhltnis ein. 4 Der Mieter ist von seinen Verpflichtungen gegenber dem Ver-

mieter befreit. Er haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis

zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhltnis gemss Vertrag oder

Gesetz endet oder beendet werden kann, hchstens aber fr

zwei Jahre.

Art. 264 M. Vorzeitige

Rckgabe der

Sache

1 Gibt der Mieter die Sache zurck, ohne Kndigungsfrist oder

-termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen ge-

genber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen fr den

Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlgt. Dieser muss

zahlungsfhig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen

Bedingungen zu bernehmen.




2 Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leis-

ten, in dem das Mietverhltnis gemss Vertrag oder Gesetz en-

det oder beendet werden kann. 3 Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er:

a. an Auslagen erspart und

b. durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder

absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

Art. 265 N. Verrechnung Der Vermieter und der Mieter knnen nicht im Voraus auf das

Recht verzichten, Forderungen und Schulden aus dem Mietver-

hltnis zu verrechnen.

Art. 266 O. Beendigung

des Mietverhlt-

nisses

I. Ablauf der

vereinbarten

Dauer

1 Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrcklich oder

stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhltnis ohne

Kndigung mit Ablauf dieser Dauer. 2 Setzen die Parteien das Mietverhltnis stillschweigend fort,

so gilt es als unbefristetes Mietverhltnis.

Art. 266a II. Kndigungs-

fristen und

-termine

1. Im allgemei-

nen

1 Die Parteien knnen das unbefristete Mietverhltnis unter Ein-

haltung der gesetzlichen Fristen und Termine kndigen, sofern

sie keine lngere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart

haben. 2 Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt

die Kndigung fr den nchstmglichen Termin.

Art. 266b 2. Unbewegliche

Sachen und

Fahrnisbauten

Bei der Miete von unbeweglichen Sachen und Fahrnisbauten

knnen die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen

ortsblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt,

auf Ende einer sechsmonatigen Mietdauer kndigen.

Art. 266c 3. Wohnungen Bei der Miete von Wohnungen knnen die Parteien mit einer

Frist von drei Monaten auf einen ortsblichen Termin oder,

wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonati-

gen Mietdauer kndigen.

Art. 266d 4. Geschfts-

rume Bei der Miete von Geschftsrumen knnen die Parteien mit ei-

ner Frist von sechs Monaten auf einen ortsblichen Termin o-

der, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimo-

natigen Mietdauer kndigen.

Art. 266e 5. Mblierte Zim-

mer und Einstell-

pltze

Bei der Miete von mblierten Zimmern und von gesondert ver-

mieteten Einstellpltzen oder hnlichen Einrichtungen knnen

die Parteien mit einer Frist von zwei Wochen auf Ende einer ein-

monatigen Mietdauer kndigen.

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Art. 266f 6. Bewegliche

Sachen Bei der Miete von beweglichen Sachen knnen die Parteien mit

einer Frist von drei Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kndi-

gen.

Art. 266g III. Ausserordent-

liche Kndigung

1. Aus wichtigen

Grnden

1 Aus wichtigen Grnden, welche die Vertragserfllung fr sie

unzumutbar machen, knnen die Parteien das Mietverhltnis

mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kndi-

gen. 2 Der Richter bestimmt die vermgensrechtlichen Folgen der

vorzeitigen Kndigung unter Wrdigung aller Umstnde.

Art. 266h 2. Konkurs des

Mieters

1 Fllt der Mieter nach bernahme der Sache in Konkurs, so

kann der Vermieter fr knftige Mietzinse Sicherheit verlangen.

Er muss dafr dem Mieter und der Konkursverwaltung schrift-

lich eine angemessene Frist setzen. 2 Erhlt der Vermieter innert dieser Frist keine Sicherheit, so

kann er fristlos kndigen.

Art. 266i 3. Tod des

Mieters Stirbt der Mieter, so knnen seine Erben mit der gesetzlichen

Frist auf den nchsten gesetzlichen Termin kndigen.

Art. 266k 4. Bewegliche

Sachen Der Mieter einer beweglichen Sache, die seinem privaten

Gebrauch dient und vom Vermieter im Rahmen seiner gewerb-

lichen Ttigkeit vermietet wird, kann mit einer Frist von min-

destens 30 Tagen auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer

kndigen. Der Vermieter hat dafr keinen Anspruch auf Ent-

schdigung.

Art. 266l

(Art. 9 VMWG, Seite 21) IV. Form der Kn-

digung bei Wohn-

und Geschfts-

rumen

1. Im allgemei-

nen

1 Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschftsrumen ms-

sen schriftlich kndigen. 2 Der Vermieter muss mit einem Formular kndigen, das vom

Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzuge-

hen hat, wenn er die Kndigung anfechten oder eine Erstre-

ckung des Mietverhltnisses verlangen will.

Art. 266m3 2. Wohnung der

Familie

a. Kndigung

durch den Mieter

1 Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein

Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrcklichen Zustim-

mung des anderen kndigen.

3 Voraussetzung fr die Anwendung der Artikel Art. 266m Abs. 3, Art. 266n und Art. 273a Abs. 3

ist der Eintrag im Partnerschaftsregister (beim Standesamt).

Art. 2 Partnerschaftsgesetz (PartG, SR 211.231) lautet: Grundsatz 1 Zwei Personen gleichen Geschlechts knnen ihre Partnerschaft eintragen lassen.

2 Sie verbinden sich damit zu einer Lebensgemeinschaft mit gegenseitigen Rechten und

Pflichten.

3 Der Personenstand lautet: in eingetragener Partnerschaft.




2 Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird

sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter

anrufen. 3 Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften

sinngemss.

Art. 266n4 b. Kndigung

durch den

Vermieter

Die Kndigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer

Zahlungsfrist mit Kndigungsandrohung (Art. 257d) sind dem

Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin

oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.

Art. 266o 3. Nichtigkeit der

Kndigung Die Kndigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266l266n

nicht entspricht.

Art. 267 P. Rckgabe der

Sache

I. Im allgemeinen

1 Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurckgeben, der

sich aus dem vertragsgemssen Gebrauch ergibt. 2 Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflich-

tet, bei Beendigung des Mietverhltnisses eine Entschdigung

zu entrichten, die anderes als die Deckung des allflligen Scha-

dens einschliesst, sind nichtig.

Art. 267a II. Prfung der

Sache und

Meldung an den

Mieter

1 Bei der Rckgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache

prfen und Mngel, fr die der Mieter einzustehen hat, diesem

sofort melden. 2 Versumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprche,

soweit es sich nicht um Mngel handelt, die bei bungsgems-

ser Untersuchung nicht erkennbar waren. 3 Entdeckt der Vermieter solche Mngel spter, so muss er sie

dem Mieter sofort melden.

Art. 268 Q. Retentions-

recht des

Vermieters

I. Umfang

1 Der Vermieter von Geschftsrumen hat fr einen verfallenen

Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentions-

recht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten

Rumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung ge-

hren. 2 Das Retentionsrecht des Vermieters umfasst die vom Unter-

mieter eingebrachten Gegenstnde insoweit, als dieser seinen

Mietzins nicht bezahlt hat. 3 Ausgeschlossen ist das Retentionsrecht an Sachen, die durch

die Glubiger des Mieters nicht gepfndet werden knnten.

Art. 268a II. Sachen

Dritter

1 Die Rechte Dritter an Sachen, von denen der Vermieter wusste

oder wissen musste, dass sie nicht dem Mieter gehren, sowie

4 Fn 3 zu Art. 266m




an gestohlenen, verlorenen oder sonstwie abhanden gekom-

menen Sachen gehen dem Retentionsrecht des Vermieters vor. 2 Erfhrt der Vermieter erst whrend der Mietdauer, dass Sa-

chen, die der Mieter eingebracht hat, nicht diesem gehren, so

erlischt sein Retentionsrecht an diesen Sachen, wenn er den

Mietvertrag nicht auf den nchstmglichen Termin kndigt.

Art. 268b III. Geltend-

machung

1 Will der Mieter wegziehen oder die in den gemieteten Rumen

befindlichen Sachen fortschaffen, so kann der Vermieter mit

Hilfe der zustndigen Amtsstelle so viele Gegenstnde zurck-

halten, als zur Deckung seiner Forderung notwendig sind. 2 Heimlich oder gewaltsam fortgeschaffte Gegenstnde knnen

innert zehn Tagen seit der Fortschaffung mit polizeilicher Hilfe

in die vermieteten Rume zurckgebracht werden.

Zweiter Abschnitt: Schutz vor missbruchlichen Mietzinsen und andern missbruchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschftsrumen

Art. 269

( Art. 10 VMWG, Seite 21) A. Missbruchli-

che Mietzinse

I. Regel

Mietzinse sind missbruchlich, wenn damit ein bersetzter Er-

trag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem of-

fensichtlich bersetzten Kaufpreis beruhen.

Art. 269a

( Art. 11 bis 16 VMWG, ab Seite 21) II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbruchlich, wenn sie ins-

besondere:

a. im Rahmen der orts- oder quartierblichen Mietzinse lie-

gen;

b. durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Ver-

mieters begrndet sind;

c. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brut-

torendite liegen;

d. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen,

die zuvor durch Umlagerung marktblicher Finanzierungs-

kosten gewhrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus

bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;

e. lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus-

gleichen;

f. das Ausmass nicht berschreiten, das Vermieter- und Mie-

terverbnde oder Organisationen, die hnliche Interessen

wahrnehmen, in ihren Rahmenvertrgen empfehlen.




Art. 269b

( Art. 17 VMWG, Seite 23) B. Indexierte

Mietzinse

Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur

gltig, wenn der Mietvertrag fr mindestens fnf Jahre abge-

schlossen und als Index der Landesindex der Konsumenten-

preise vorgesehen wird.

Art. 269c C. Gestaffelte

Mietzinse

Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen

bestimmten Betrag erhht, ist nur gltig, wenn:

a. der Mietvertrag fr mindestens drei Jahre abgeschlossen

wird;

b. der Mietzins hchstens einmal jhrlich erhht wird; und

c. der Betrag der Erhhung in Franken festgelegt wird.

Art. 269d

( Art. 19 und 20 VMWG, ab Seite 24) D. Mietzinserh-

hungen und an-

dere einseitige

Vertragsnde-

rungen durch

den Vermieter

1 Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nchst-

mglichen Kndigungstermin erhhen. Er muss dem Mieter die

Mietzinserhhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kndi-

gungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mittei-

len und begrnden. 2 Die Mietzinserhhung ist nichtig, wenn der Vermieter:

a. sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;

b. sie nicht begrndet;

c. mit der Mitteilung die Kndigung androht oder ausspricht. 3 Die Abstze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beab-

sichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mie-

ters zu ndern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu ver-

mindern oder neue Nebenkosten einzufhren.

Art. 270 E. Anfechtung

des Mietzinses

I. Herabset-

zungsbegehren

1. Anfangsmiet-

zins

1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach

bernahme der Sache bei der Schlichtungsbehrde als miss-

bruchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und

dessen Herabsetzung verlangen, wenn:

a. er sich wegen einer persnlichen oder familiren Notlage

oder wegen der Verhltnisse auf dem rtlichen Markt fr

Wohn- und Geschftsrume zum Vertragsabschluss ge-

zwungen sah; oder

b. der Vermieter den Anfangsmietzins gegenber dem frhe-

ren Mietzins fr dieselbe Sache erheblich erhht hat. 2 Im Falle von Wohnungsmangel knnen die Kantone fr ihr Ge-

biet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars ge-

mss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags

obligatorisch erklren.

Art. 270a 2. Whrend der

Mietdauer

1 Der Mieter kann den Mietzins als missbruchlich anfechten

und die Herabsetzung auf den nchstmglichen Kndigungster-




min verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Ver-

mieter wegen einer wesentlichen nderung der Berechnungs-

grundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach

den Artikeln 269 und 269a bersetzten Ertrag aus der Mietsa-

che erzielt. 2 Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim

Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung neh-

men. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teil-

weise oder antwortet er nicht fristgemss, so kann der Mieter

innert 30 Tagen die Schlichtungsbehrde anrufen. 3 Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit

der Anfechtung einer Mietzinserhhung ein Herabsetzungsbe-

gehren stellt.

Art. 270b II. Anfechtung

von Mietzinser-

hhungen und

andern einseiti-

gen Vertragsn-

derungen

1 Der Mieter kann eine Mietzinserhhung innert 30 Tagen, nach-

dem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehrde

als missbruchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfech-

ten. 2 Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietver-

trag einseitig zu Lasten des Mieters ndert, namentlich seine

bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten ein-

fhrt.

Art. 270c III. Anfechtung

indexierter Miet-

zinse

Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann

eine Partei vor der Schlichtungsbehrde nur geltend machen,

dass die von der andern Partei verlangte Erhhung oder Herab-

setzung des Mietzinses durch keine entsprechende nderung

des Indexes gerechtfertigt sei.

Art. 270d IV. Anfechtung

gestaffelter Miet-

zinse

Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann

der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.

Art. 270e F. Weitegeltung

des Mietvertra-

ges whrend des

Anfechtungsver-

fahrens

Der bestehende Mietvertrag gilt unverndert weiter:

a. whrend des Schlichtungsverfahrens, wenn zwischen den

Parteien keine Einigung zustandekommt, und

b. whrend des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorg-

licher Massnahmen des Richters.

Dritter Abschnitt: Kndigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschftsrumen

Art. 271 A. Anfechtbar-

keit der Kndi-

gung

I. Im allgemei-

nen

1 Die Kndigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz

von Treu und Glauben verstsst. 2 Die Kndigung muss auf Verlangen begrndet werden.




Art. 271a II. Kndigung

durch den Ver-

mieter

1 Die Kndigung durch den Vermieter ist insbesondere anfecht-

bar, wenn sie ausgesprochen wird:

a. weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprche aus dem

Mietverhltnis geltend macht;

b. weil der Vermieter eine einseitige Vertragsnderung zu Las-

ten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen

will;

c. allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung

zu veranlassen;

d. whrend eines mit dem Mietverhltnis zusammenhngen-

den Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn

der Mieter das Verfahren missbruchlich eingeleitet hat;

e. vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem

Mietverhltnis zusammenhngenden Schlichtungs- oder

Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:

1. zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;

2. eine Forderung oder Klage zurckgezogen oder erheblich

eingeschrnkt hat;

3. auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;

4. mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich

sonstwie geeinigt hat;

f. wegen nderungen in der familiren Situation des Mieters,

aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile

entstehen. 2 Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter

durch Schriftstcke nachweisen kann, dass er sich mit dem Ver-

mieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens

ber eine Forderung aus dem Mietverhltnis geeinigt hat. 3 Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kndi-

gungen:

a. wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters fr sich,

nahe Verwandte oder Verschwgerte;

b. wegen Zahlungsrckstand des Mieters (Art. 257d);

c. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorg-

falt und Rcksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);

d. infolge Verusserung der Sache (Art. 261);

e. aus wichtigen Grnden (Art. 266g);

f. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

Art. 272 B. Erstreckung

des Mietverhlt-

nisses

I. Anspruch des

Mieters

1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbe-

fristeten Mietverhltnisses verlangen, wenn die Beendigung

der Miete fr ihn oder seine Familie eine Hrte zur Folge htte,

die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen

wre. 2 Bei der Interessenabwgung bercksichtigt die zustndige Be-

hrde insbesondere:




a. die Umstnde des Vertragsabschlusses und den Inhalt des

Vertrags;

b. die Dauer des Mietverhltnisses;

c. die persnlichen, familiren und wirtschaftlichen Verhlt-

nisse der Parteien und deren Verhalten;

d. einen allflligen Eigenbedarf des Vermieters fr sich, nahe

Verwandte oder Verschwgerte sowie die Dringlichkeit die-

ses Bedarfs;

e. die Verhltnisse auf dem rtlichen Markt fr Wohn- und Ge-

schftsrume. 3 Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so bercksichtigt

die zustndige Behrde auch, ob er zur Abwendung der Hrte

alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

Art. 272a II. Ausschluss

der Erstreckung

1 Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kndigungen:

a. wegen Zahlungsrckstand des Mieters (Art. 257d);

b. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorg-

falt und Rcksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);

c. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h);

d. eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein bevorste-

hendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrcklich nur

fr die beschrnkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum

Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen

wurde. 2 Die Erstreckung ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Ver-

mieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz fr die Wohn- o-

der Geschftsrume anbietet.

Art. 272b III. Dauer der

Erstreckung

1 Das Mietverhltnis kann fr Wohnrume um hchstens vier,

fr Geschftsrume um hchstens sechs Jahre erstreckt wer-

den. Im Rahmen der Hchstdauer knnen eine oder zwei Erstre-

ckungen gewhrt werden. 2 Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhltnis-

ses, so sind sie an keine Hchstdauer gebunden, und der Mie-

ter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.

Art. 272c IV. Weitergeltung

des Mietvertra-

ges

1 Jede Partei kann verlangen, dass der Vertrag im Erstreckungs-

entscheid vernderten Verhltnissen angepasst wird. 2 Ist der Vertrag im Erstreckungsentscheid nicht gendert wor-

den, so gilt er whrend der Erstreckung unverndert weiter; vor-

behalten bleiben die gesetzlichen Anpassungsmglichkeiten.

Art. 272d V. Kndigung

whrend der

Erstreckung

Legt der Erstreckungsentscheid oder die Erstreckungsvereinba-

rung nichts anderes fest, so kann der Mieter das Mietverhltnis

wie folgt kndigen:

a. bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit einer einmonatigen

Frist auf Ende eines Monats;




b. bei Erstreckung von mehr als einem Jahr mit einer dreimo-

natigen Frist auf einen gesetzlichen Termin.

Art. 2735 C. Fristen und

Verfahren

1 Will eine Partei die Kndigung anfechten, so muss sie das Be-

gehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kndigung der

Schlichtungsbehrde einreichen. 2 Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhltnisses verlan-

gen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehrde einrei-

chen:

a. bei einem unbefristeten Mietverhltnis innert 30 Tagen

nach Empfang der Kndigung;

b. bei einem befristeten Mietverhltnis sptestens 60 Tage

vor Ablauf der Vertragsdauer. 3 Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der

Schlichtungsbehrde sptestens 60 Tage vor Ablauf der ersten

einreichen. 4 Das Verfahren vor der Schlichtungsbehrde richtet sich nach

der ZPO. 5 Weist die zustndige Behrde ein Begehren des Mieters be-

treffend Anfechtung der Kndigung ab, so prft sie von Amtes

wegen, ob das Mietverhltnis erstreckt werden kann

Art. 273a6 D. Wohnung der

Familie

1 Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, so kann

auch der Ehegatte des Mieters die Kndigung anfechten, die Er-

streckung des Mietverhltnisses verlangen oder die brigen

Rechte ausben, die dem Mieter bei Kndigung zustehen. 2 Vereinbarungen ber die Erstreckung sind nur gltig, wenn sie

mit beiden Ehegatten abgeschlossen werden. 3 Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften

sinngemss.

Art. 273b E. Untermiete 1 Dieser Abschnitt gilt fr die Untermiete, solange das Haupt-

mietverhltnis nicht aufgelst ist. Die Untermiete kann nur fr

die Dauer des Hauptmietverhltnisses erstreckt werden. 2 Bezweckt die Untermiete hauptschlich die Umgehung der

Vorschriften ber den Kndigungsschutz, so wird dem Unter-

mieter ohne Rcksicht auf das Hauptmietverhltnis Kndi-

gungsschutz gewhrt. Wird das Hauptmietverhltnis gekndigt,

so tritt der Vermieter anstelle des Mieters in den Vertrag mit

dem Untermieter ein.

5 Abs. 4 und 5 bis 31.12.2010 (Einfhrung ZPO): 4 Die Schlichtungsbehrde versucht, eine Einigung zwischen den Parteien herbeizufhren.

Kommt keine Einigung zustande, so fllt sie einen Entscheid ber die Ansprche der Vertragspar-

teien.

5 Ruft die unterlegene Partei nicht innert 30 Tagen den Richter an, so wird der Entscheid rechts-

krftig.

6 Fn 3 zu Art. 266m, S. 17




Art. 273c F. Zwingende

Bestimmungen

1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt

zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrcklich vorgesehen

ist. 2 Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.

Vierter Abschnitt: Behrden und Verfahren

(aufgehoben)7

7 Art. 274274g OR mit inkrafttreten der ZPO per 1.1.2011 ersatzlos gestrichen ( S. 38).

M e r k b l a t t f r M i e t e r i n n e n u n d M i e t e r : V M W G S e i t e 1 9 v o n 4 4



2. Verordnung ber die Miete und Pacht von Wohn- und Geschftsrumen (VMWG)8

Art. 1 Geltungsbereich

(Art. 253a Abs. 1 OR, S. 2)

Als Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit Wohn- und

Geschftsrumen zum Gebrauch berlsst, gelten Insbesondere Mobilien,

Garagen, Autoeinstell- und Abstellpltze sowie Grten.

Art. 2 Ausnahmen

(Art. 253a Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR, S. 2 ff.) 1 Fr luxurise Wohnungen und Einfamilienhuser mit sechs oder mehr

Wohnrumen (ohne Anrechnung der Kche) gilt der 2. Abschnitt des Achten

Titels des Obligationenrechts (Art. 269270e) nicht. 2 Fr Wohnungen, deren Bereitstellung von der ffentlichen Hand gefrdert

wurde und deren Mietzinse durch eine Behrde kontrolliert werden, gelten

nur die Artikel 253268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271273c9 OR so-

wie die Artikel 310 und 2023 dieser Verordnung.

Art. 3 Koppelungsgeschfte

(Art. 254 OR, S. 2)

Als Koppelungsgeschft im Sinne von Artikel 254 des Obligationenrechts

gilt insbesondere die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache, Mbel oder

Aktien zu kaufen oder einen Versicherungsvertrag abzuschliessen.

Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen

(Art. 257a OR, S. 3) 1 Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss

er diese jhrlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. 2 Erhebt er sie pauschal, muss er auf die Durchschnittswerte dreier Jahre ab-

stellen. 3 Die fr die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten

drfen nach Aufwand oder im Rahmen der blichen Anstze angerechnet

werden10.

Art. 5 Anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten

(Art. 257b Abs. 1 OR, S. 3) 1 Als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar sind die tatschlichen

Aufwendungen, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der zentralen

Warmwasseraufbereitungsanlage direkt zusammenhngen. 2 Darunter fallen insbesondere die Aufwendungen fr:

a. die Brennstoffe und die Energie, die verbraucht wurden;

b. die Elektrizitt zum Betrieb von Brennern und Pumpen;

c. die Betriebskosten fr Alternativenergien;

d. die Reinigung der Heizungsanlage und des Kamins, das Auskratzen,

Ausbrennen und Einlen der Heizkessel sowie die Abfall- und Schla-

ckenbeseitigung;

8 SR 221.213.11; in Kraft seit 1.7.1990.

9 Bis 31.12.2010 (Einfhrung ZPO): und 271 bis 274g

10 Art. 4 Abs. 3 in Kraft seit 1.8.1996.




e. die periodische Revision der Heizungsanlage einschliesslich des

ltanks sowie das Entkalken der Warmwasseranlage, der Boiler und des

Leitungsnetzes;

f. die Verbrauchserfassung und den Abrechnungsservice fr die ver-

brauchsabhngige Heizkostenabrechnung sowie den Unterhalt der n-

tigen Apparate;

g. die Wartung;

h. die Versicherungsprmien, soweit sie sich ausschliesslich auf die Hei-

zungsanlage beziehen;

i. die Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusam-

menhngt. 3 Die Kosten fr die Wartung und die Verwaltung drfen nach Aufwand oder

im Rahmen der blichen Anstze angerechnet werden.

Art. 6 Nicht anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten

(Art. 257b Abs. 1 OR, S. 3)

Nicht als Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten anrechenbar sind

die Aufwendungen fr:

a. die Reparatur und Erneuerung der Anlagen;

b. die Verzinsung und Abschreibung der Anlagen.

Art. 6a Energiebezug von einer ausgelagerten Zentrale

Bezieht der Vermieter Heizenergie oder Warmwasser aus einer nicht zur Lie-

genschaft gehrenden Zentrale, die nicht Teil der Anlagekosten ist, kann er

die tatschlich anfallenden Kosten in Rechnung stellen11.

Art. 7 Nicht vermietete Wohn- und Geschftsrume

(Art. 257b Abs. 1 OR, S. 3) 1 Die Heizungskosten fr nicht vermietete Wohn- und Geschftsrume trgt

der Vermieter. 2 Sind keine Gerte zur Erfassung des Wrmeverbrauchs der einzelnen Ver-

braucher installiert und wurden nicht vermietete Wohn- und Geschfts-

rume nachweisbar nur soweit geheizt, als dies zur Verhinderung von Frost-

schden notwendig ist, muss der Vermieter nur einen Teil der Heizungskos-

ten bernehmen, die nach dem normalen Verteilungsschlssel auf Wohn-

und Geschftsrume entfallen. Dieser Teil betrgt in der Regel:

a. ein Drittel fr Zwei- bis Dreifamilienhuser;

b. die Hlfte fr Vier- bis Achtfamilienhuser;

c. zwei Drittel fr grssere Gebude sowie fr Bro- und Geschftshuser.

Art. 8 Abrechnung

(Art. 257b OR, S. 3) 1 Erhlt der Mieter mit der jhrlichen Heizungskostenrechnung nicht eine de-

taillierte Abrechnung und Aufteilung der Heizungs- und Warmwasseraufbe-

reitungskosten, so ist auf der Rechnung ausdrcklich darauf hinzuweisen,

dass er die detaillierte Abrechnung verlangen kann. 2 Der Mieter oder sein bevollmchtigter Vertreter ist berechtigt, die sach-

dienlichen Originalunterlagen einzusehen und ber den Anfangs- und End-

bestand von Heizmaterialien Auskunft zu verlangen.

11 Art. 6a in Kraft seit 1.8.1996.




Art. 9 Kndigungen

(Art. 266l Abs. 2 OR, S. 10) 1 Das Formular fr die Mitteilung der Kndigung im Sinne von Artikel 266l

Absatz 2 des Obligationenrechts muss enthalten:

a. die Bezeichnung des Mietgegenstandes, auf welchen sich die Kndi-

gung bezieht;

b. den Zeitpunkt, auf den die Kndigung wirksam wird;

c. den Hinweis, dass der Vermieter die Kndigung auf Verlangen des Mie-

ters begrnden muss;

d. die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kndigung und

der Erstreckung des Mietverhltnisses (Art. 271273 OR);

e. das Verzeichnis der Schlichtungsbehrden und ihre rtliche Zustndig-

keit. 2 Die Kantone sorgen dafr, dass in den Gemeinden Formulare in gengen-

der Zahl zur Verfgung stehen. Sie knnen zu diesem Zweck eigene Formu-

lare in den Gemeindekanzleien auflegen.

Art. 10 Offensichtlich bersetzter Kaufpreis

(Art. 269 OR, S. 12)

Als offensichtlich bersetzt im Sinne von Artikel 269 des Obligationenrechts

gilt ein Kaufpreis, der den Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den

orts- oder quartierblichen Mietzinsen fr gleichartige Objekte, erheblich

bersteigt.

Art. 11 Orts- und quartierbliche Mietzinse

(Art. 269a Bst. a OR, S. 12) 1 Massgeblich fr die Ermittlung der orts- und quartierblichen Mietzinse im

Sinne von Artikel 269a Buchstabe a des Obligationenrechts sind die Miet-

zinse fr Wohn- und Geschftsrume, die nach Lage, Grsse, Ausstattung,

Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. 2 Bei Geschftsrumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buch-

stabe a des Obligationenrechts mit den quartierblichen Quadratmeterprei-

sen gleichartiger Objekte erfolgen. 3 Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch

einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen. 4 Amtliche Statistiken sind zu bercksichtigen.

Art. 12 Kostensteigerungen

(Art. 269a Bst. b OR, S. 12 ff.) 1 Als Kostensteigerungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten

insbesondere Erhhungen des Hypothekarzinssatzes, der Gebhren, Ob-

jektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprmien sowie Erhhungen der

Unterhaltskosten. 2 Aus Handnderungen sich ergebende Kosten gelten als Teil der Erwerbs-

kosten und nicht als Kostensteigerungen. 12

Art. 12a Referenzzinssatz fr Hypotheken13 1 Fr Mietzinsanpassungen aufgrund von nderungen des Hypothekarzins-

satzes gilt ein Referenzzinssatz. Dieser sttzt sich auf den vierteljhrlich

12 nderung in Kraft seit 1.1.2008.

13 In Kraft seit 1.1.2008, Abs. 1 und 2 per 1.12.2011




erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz fr inlndische

Hypothekarforderungen und wird durch kaufmnnische Rundung in Viertel-

prozenten festgesetzt14/15. 2 Das Eidgenssische Volkswirtschaftsdepartement (EVD) gibt den Referenz-

zinssatz vierteljhrlich bekannt. 3 Das EVD kann fr den technischen Vollzug der Datenerhebung und die

Berechnung des Durchschnittszinssatzes fr inlndische Hypothekarforde-

rungen Dritte beiziehen. 4 Es erlsst Bestimmungen ber die technische Definition, Erhebung und

Verffentlichung des Durchschnittszinssatzes fr inlndische Hypothekar-

forderungen gemss Absatz 116. Die Banken mssen dem EVD die notwen-

digen Daten melden.

Art. 13 Hypothekarzinse

(Art. 269a Bst. b OR, S. 12 ff.) 1 Eine Hypothekarzinserhhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der

Regel zu einer Mietzinserhhung von hchstens:

a. 2 Prozent bei Hypothekarzinsstzen von mehr als 6 Prozent;

b. 2,5 Prozent bei Hypothekarzinsstzen zwischen 5 und 6 Prozent;

c. 3 Prozent bei Hypothekarzinsstzen von weniger als 5 Prozent.

Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzuset-

zen oder die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerun-

gen zu verrechnen. 2 Bei Zahlungsplnen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmen-

mietvertrgen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f des Obligationenrechts

gelten bei Hypothekarzinsnderungen stattdessen die fr solche Flle ver-

einbarten Regelungen. 3 Wird unter Verzicht auf Quartierblichkeit und Teuerungsausgleich dau-

ernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypo-

thekarzinserhhungen im Umfang der Mehrbelastung fr das gesamte in-

vestierte Kapital erhht werden. 4 Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsnderungen ist im

brigen zu bercksichtigen, ob und inwieweit frhere Hypothekarzinsnde-

rungen zu Mietzinsanpassungen gefhrt haben.

Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters17

(Art. 269a Bst. b OR, S. 12 ff.) 1 Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten In-

vestitionen fr wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrsserung der

Mietsache sowie zustzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender

berholungen gelten in der Regel zu 5070 Prozent als wertvermehrende

Investitionen.

14 Die jeweils aktuellen Referenzzinsstze: www.mietrecht.ch (unter Hypo-Referenzzins).

15 Abs. 1 und 2 in Kraft seit 1.12.2012, vom 1.1.2008 bis 30.11.2011:

1 Fr Mietzinsanpassungen aufgrund von nderungen des Hypothekarzinssatzes gilt ein Refe-

renzzinssatz. Dieser sttzt sich auf den vierteljhrlich erhobenen, volumengewichteten Durch-

schnittszinssatz fr inlndische Hypothekarforderungen und wird in Viertelprozenten festge-

setzt. Er wird vom Eidgenssischen Volkswirtschaftsdepartement (EVD) bekanntgegeben.

2 Sobald sich der Durchschnittszinssatz fr inlndische Hypothekarforderungen um 0.25 Prozent-

punkte verndert hat, gibt das EVD den neuen Referenzzinssatz bekannt.

16 Zinssatzverordnung, SR 221.213.111.

17 nderungen in Kraft seit 1.1.2008.




2 Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserun-

gen:

a. Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebudehlle;

b. Massnahmen zur rationelleren Energienutzung;

c. Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen

Anlagen;

d. Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien;

e. der Ersatz von Haushaltgerten mit grossem Energieverbrauch durch

Gerte mit geringerem Verbrauch. 3 Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der

die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprnglichen Zustan-

des bersteigt. 3bis Frderbeitrge, die fr wertvermehrende Verbesserungen gewhrt wer-

den, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen18. 4 Mietzinserhhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energeti-

scher Verbesserungen sind nicht missbruchlich, wenn sie den angemesse-

nen Satz fr Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht

berschreiten. 5 Mietzinserhhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energeti-

scher Verbesserungen drfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten aus-

gefhrt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grsseren Arbei-

ten sind gestaffelte Mietzinserhhungen nach Massgabe bereits erfolgter

Zahlungen zulssig19.

Art. 15 Bruttorendite

(Art. 269a Bst. c OR, S. 12 ff.) 1 Die Bruttorendite im Sinne von Artikel 269a Buchstabe c des Obligationen-

rechts wird auf den Anlagekosten berechnet. 2 Ausser Betracht fallen offensichtlich bersetzte Land-, Bau- und Erwerbs-

kosten.

Art. 16 Teuerungsausgleich

(Art. 269a Bst. e OR, S. 12 ff.)

Zum Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital im Sinne von

Artikel 269a Buchstabe e des Obligationenrechts darf der Mietzins um

hchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumenten-

preise erhht werden.

Art. 17 Indexierte Mietzinse20

(Art. 269b OR, S. 13) 1 Haben die Parteien fr die Miete einer Wohnung einen indexierten Mietzins

vereinbart, darf die jeweilige Mietzinserhhung die Zunahme21 des Landes-

indexes der Konsumentenpreise nicht bersteigen. 2 Bei einer Senkung des Landesindexes ist der Mietzins entsprechend anzu-

passen.

18 nderung in Kraft seit 1.7.2014 (Abs. 3bis)

19 Art. 14 Abs. 3 in Kraft seit 1.8.1996.

20 nderungen seit 1.1.2008.

21 Art. 17 Abs. 1, Fassung in Kraft seit 1.8.1996 (frher: ... vier Fnftel der Steigerung ...).




3 Mietzinserhhungen gesttzt auf den Landesindex der Konsumenten-

preise knnen unter Einhaltung einer Frist von mindestens 30 Tagen auf ein

Monatsende angekndigt werden. 4 Ein Mietvertrag ist im Sinne von Artikel 269b OR fr 5 Jahre abgeschlossen,

wenn der Vertrag durch den Vermieter fr die Dauer von mindestens 5 Jahren

nicht gekndigt werden kann.

Art. 18 Unvollstndige Mietzinsanpassung

Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollstn-

dig geltend, hat er diesen Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Miet-

zinses festzulegen.

Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhhungen und anderen

einseitigen Vertragsnderungen

(Art. 269d OR, S. 13) 1 Das Formular fr die Mitteilung von Mietzinserhhungen und anderen ein-

seitigen Vertragsnderungen im Sinne von Artikel 269d des Obligationen-

rechts muss enthalten:

a. Fr Mietzinserhhungen:

1. den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters fr

Nebenkosten;

2. den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters fr Nebenkos-

ten;

3. den Zeitpunkt, auf den die Erhhung in Kraft tritt;

4. die klare Begrndung der Erhhung. Werden mehrere Erhhungsgrnde

geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbetrgen auszuweisen.

5. bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Frderbeitrge fr

wertvermehrende Verbesserungen erhlt22.

b. Fr andere einseitige Vertragsnderungen:

1. die Umschreibung dieser Forderung;

2. den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;

3. die klare Begrndung dieser Forderung.

c. Fr beide Flle:

1. die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;

2. das Verzeichnis der Schlichtungsbehrden und ihre rtliche Zustndig-

keit. 1bis Erfolgt die Begrndung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter

im Formular ausdrcklich darauf hinzuweisen23. 2 Die Abstze 1 und 1bis gelten ferner sinngemss, wenn der Vermieter den

Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn auf Grund der verein-

barten Staffelung erhht. Bei indexgebundenen Mietverhltnissen darf die

Mitteilung frhestens nach der ffentlichen Bekanntgabe des neuen In-

dexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frhes-

tens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhhung erfolgen. Die Kantone

knnen als rechtsgengendes Formular in diesem Fall die Kopie der Miet-

zinsvereinbarung bezeichnen.

22 nderung in Kraft seit 1.7.2014 (Abs. 1 Bst. a. Ziff.5)

23 Art. 19 Abs. 1 lit. c Ziff. 1bis in Kraft seit 1.8.1996.




3 Die Abstze 1 und 1bis sind sinngemss anzuwenden, wenn die Kantone im

Sinne von Artikel 270 Absatz 2 des Obligationenrechts die Verwendung des

Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklren. 4 Die Kantone sorgen dafr, dass in den Gemeinden Formulare in gengen-

der Zahl zur Verfgung stehen. Sie knnen zu diesem Zweck eigene Formu-

lare in den Gemeindekanzleien auflegen.

Art. 20 Begrndungspflicht des Vermieters

(Art. 269d Abs. 2 und 3 OR S. 13) 1 Bei Mietzinserhhungen wegen Kostensteigerungen oder wegen wertver-

mehrenden Verbesserungen des Vermieters kann der Mieter verlangen, dass

der geltend gemachte Differenzbetrag zahlenmssig begrndet wird. Die

30tgige Anfechtungsfrist wird dadurch nicht berhrt. 2 Im Schlichtungsverfahren kann der Mieter verlangen, dass fr alle geltend

gemachten Grnde der Mietzinserhhung die sachdienlichen Belege vorge-

legt werden.

Art. 21 Aufgaben der Schlichtungsbehrden

(Art. 201 ZPO, S. 33 und Art. 208 ZPO, S. 34) 1 Die Schlichtungsbehrden haben im Schlichtungsverfahren eine Einigung

der Parteien anzustreben, die sich auf das gesamte Mietverhltnis (Hhe

des Mietzinses, Dauer des Vertrags, Kndigungsfrist usw.) erstreckt24. 2 Die Schlichtungsbehrden sind verpflichtet, Mieter und Vermieter aus-

serhalb eines Anfechtungsverfahrens, insbesondere vor Abschluss eines

Mietvertrags, zu beraten. Sie haben namentlich Mietern und Vermietern be-

hilflich zu sein, sich selbst ein Urteil darber zu bilden, ob ein Mietzins miss-

bruchlich ist. 3 Die Schlichtungsbehrden knnen einzelne Mitglieder oder das Sekreta-

riat mit der Beratung betrauen.

Art. 22 Zusammensetzung und Kosten der Schlichtungsbehrden

(Art. 200 Abs. 1 ZPO, S. 33)

Die Kantone sind verpflichtet, die Zusammensetzung der Schlichtungsbe-

hrden und deren Zustndigkeit periodisch zu verffentlichen.25

Art. 23 Berichterstattung ber die Schlichtungsbehrden und Bekannt-

gabe richterlicher Urteile 1 Die Kantone haben dem Eidgenssischen Volkswirtschaftsdepartement

halbjhrlich ber die Ttigkeit der Schlichtungsbehrden Bericht zu erstat-

ten. Aus dem Bericht mssen die Zahl der Flle, der jeweilige Grund der An-

rufung sowie die Art der Erledigung ersichtlich sein. 2 Die Kantone haben die zustndigen kantonalen richterlichen Behrden zu

verpflichten, ein Doppel der Urteile ber angefochtene Mietzinse und an-

dere Forderungen der Vermieter dem Eidgenssischen Volkswirtschaftsde-

partement zuzustellen. 3 Das Eidgenssische Volkswirtschaftsdepartement sorgt fr deren Auswer-

tung und Verffentlichung in geeigneter Form.

24 Bis 31.12.2010 (Einfhrung ZPO): erstreckt. Der Inhalt der Abmachungen ist schriftlich festzu-

halten und jeder Partei auszuhndigen.

25 Bis 31.12.2010 (Einfhrung ZPO): Abs. 1: Die Schlichtungsbehrden bestehen aus mindestens

je einem Vertreter der Vermieter und der Mieter sowie einem unabhngigen Vorsitzenden. ()

Abs. 3: Die Kosten der Schlichtungsbehrden sind von den Kantonen zu tragen.




Art. 24 Vollzug

Das Eidgenssische Volkswirtschaftsdepartement ist mit dem Vollzug be-

auftragt.

Art. 25 Aufhebung bisherigen Rechts

Die Verordnung vom 10. Juli 1972 ber Massnahmen gegen Missbruche im

Mietwesen wird aufgehoben.

Art. 26 bergangsbestimmungen26/27 1 Die Vorschriften ber den Schutz vor missbruchlichen Mietzinsen und

andern missbruchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von

Wohn- und Geschftsrumen sind anwendbar auf Anfangsmietzinse oder

Mietzinserhhungen, die mit Wirkung auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Juli

1990 festgelegt oder mitgeteilt werden. 2

Wurde eine Mietzinserhhung vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf

einen Zeitpunkt danach mitgeteilt, so beginnt die Frist fr die Anfechtung

(Art. 270b OR) am 1.Juli 1990 zu laufen. Fr die Anfechtung eines Anfangs-

mietzinses, der vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt

danach festgelegt wurde, gilt die Frist gemss Artikel 270 des Obligationen-

rechts. 3

Mietverhltnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die nach

dem 1. Juli 1990 beginnen, unterstehen dem neuen Recht; Mietverhltnisse

mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die vor dem 1. Juli 1990 be-

gonnen haben aber erst spter enden, unterstehen dem alten Recht. 4

Basiert der Mietzins am 1. Juli 1990 auf einem Hypothekarzinsstand von

weniger als 6 Prozent, so kann der Vermieter auch spter fr jedes Viertel-

prozent, das unter diesem Stand liegt, den Mietzins um 3,5 Prozent erh-

hen.)

Art. 27 Inkrafttreten

Diese Verordnung tritt am 1. Juli 1990 in Kraft.

26 Schlussbestimmung der nderung vom 26. Juni 1996:

Die Vereinbarung einer vollen Indexierung nach Artikel 17 Absatz 1 vor dem Inkrafttreten dieser

Verordnungsnderung ist mglich, soweit sie erst nach dem Inkrafttreten wirksam wird.

27 bergangsbestimmungen der nderung vom 28. November 2007 1 Bis zur erstmaligen Verffentlichung des hypothekarischen Referenzzinssatzes gilt fr Miet-

zinsanpassungen aufgrund von Vernderungen des Hypothekarzinssatzes das bisherige Recht. 2 Ansprche auf Senkung oder Erhhung des Mietzinses aufgrund von Hypothekarzinsnderun-

gen, die vor der Verffentlichung des Referenzzinssatzes nach Artikel 1 erfolgt sind, knnen auch

nach diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden.

M e r k b l a t t f r M i e t e r i n n e n u n d M i e t e r : Z P O S e i t e 2 7 v o n 4 4



3. Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO)28 Mietrechtlich relevante Auszge

1. Teil: Allgemeine Bestimmungen

1. Titel: Gegenstand und Geltungsbereich

Art. 3 Organisation der Gerichte und Schlichtungsbehrden

Die Organisation der Gerichte und der Schlichtungsbehrden ist Sache der

Kantone, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.

2. Titel: Zustndigkeit der Gerichte und Ausstand

2. Kapitel: rtliche Zustndigkeit

6. Abschnitt: Klagen aus Vertrag

Art. 33 Miete und Pacht unbeweglicher Sachen

Fr Klagen aus Miete und Pacht unbeweglicher Sachen ist das Gericht am

Ort der gelegenen Sache zustndig.

Art. 35 Verzicht auf die gesetzlichen Gerichtsstnde 1 Auf die Gerichtsstnde nach den Artikeln 3234 knnen nicht zum Voraus

oder durch Einlassung verzichten:

a. die Konsumentin oder der Konsument;

b. die Partei, die Wohn- oder Geschftsrume gemietet oder gepachtet

hat;

c. bei landwirtschaftlichen Pachtverhltnissen: die pachtende Partei;

d. die stellensuchende oder arbeitnehmende Partei. 2 Vorbehalten bleibt der Abschluss einer Gerichtsstandsvereinbarung nach

Entstehung der Streitigkeit.

3. Titel: Verfahrensgrundstze und Prozessvoraussetzungen

1. Kapitel: Verfahrensgrundstze

Art. 54 ffentlichkeit des Verfahrens 1 Verhandlungen und eine allfllige mndliche Erffnung des Urteils sind f-

fentlich. Die Entscheide werden der ffentlichkeit zugnglich gemacht. 2 Das kantonale Recht bestimmt, ob die Urteilsberatung ffentlich ist. 3 Die ffentlichkeit kann ganz oder teilweise ausgeschlossen werden, wenn

es das ffentliche Interesse oder das schutzwrdige Interesse einer beteilig-

ten Person erfordert. 4 Die familienrechtlichen Verfahren sind nicht ffentlich.

Art. 55 Verhandlungs- und Untersuchungsgrundsatz 1 Die Parteien haben dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren

sttzen, darzulegen und die Beweismittel anzugeben. 2 Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen ber die Feststellung des

Sachverhaltes und die Beweiserhebung von Amtes wegen.

28 Inkraftsetzung per 1.1.2011. Die fr das mietrechtliche Verfahren wichtigsten Artikel der ZPO im

berblick wurden zusammengestellt von Richard Pntener, Rechtsanwalt, Schafis/Chavannes.




4. Titel: Rechtshngigkeit und Folgen des Klagerckzugs

Art. 62 Beginn der Rechtshngigkeit 1 Die Einreichung eines Schlichtungsgesuches, einer Klage, eines Gesuches

oder eines gemeinsamen Scheidungsbegehrens begrndet Rechtshngig-

keit. 2 Der Eingang dieser Eingaben wird den Parteien besttigt.

Art. 63 Rechtshngigkeit bei fehlender Zustndigkeit und falscher

Verfahrensart 1 Wird eine Eingabe, die mangels Zustndigkeit zurckgezogen oder auf die

nicht eingetreten wurde, innert eines Monates seit dem Rckzug oder dem

Nichteintretensentscheid bei der zustndigen Schlichtungsbehrde oder

beim zustndigen Gericht neu eingereicht, so gilt als Zeitpunkt der Rechts-

hngigkeit das Datum der ersten Einreichung. 2 Gleiches gilt, wenn eine Klage nicht im richtigen Verfahren eingereicht

wurde. 3 Vorbehalten bleiben die besonderen gesetzlichen Klagefristen nach dem

SchKG.

Art. 65 Folgen des Klagerckzugs

Wer eine Klage beim zum Entscheid zustndigen Gericht zurckzieht, kann

gegen die gleiche Partei ber den gleichen Streitgegenstand keinen zweiten

Prozess mehr fhren, sofern das Gericht die Klage der beklagten Partei be-

reits zugestellt hat und diese dem Rckzug nicht zustimmt.

5. Titel: Die Parteien und die Beteiligung Dritter

2. Kapitel: Parteivertretung

Art. 68 Vertragliche Vertretung 1 Jede prozessfhige Partei kann sich im Prozess vertreten lassen. 2 Zur berufsmssigen Vertretung sind befugt:

a. in allen Verfahren: Anwltinnen und Anwlte, die nach dem Anwaltsge-

setz vom 23. Juni 2000 berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen

Gerichten zu vertreten;

b. vor der Schlichtungsbehrde, in vermgensrechtlichen Streitigkeiten

des vereinfachten Verfahrens sowie in den Angelegenheiten des sum-

marischen Verfahrens: patentierte Sachwalterinnen und Sachwalter so-

wie Rechtsagentinnen und Rechtsagenten, soweit das kantonale Recht

es vorsieht;

c. in den Angelegenheiten des summarischen Verfahrens nach Artikel 251

dieses Gesetzes: gewerbsmssige Vertreterinnen und Vertreter nach Ar-

tikel 27 SchKG;

d. vor den Miet- und Arbeitsgerichten beruflich qualifizierte Vertreterinnen

und Vertreter, soweit das kantonale Recht es vorsieht. 3 Die Vertreterin oder der Vertreter hat sich durch eine Vollmacht auszuwei-

sen. 4 Das Gericht kann das persnliche Erscheinen einer vertretenen Partei an-

ordnen.




7. Titel: Streitwert

Art. 92 Wiederkehrende Nutzungen und Leistungen 1 Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. 2 Bei ungewisser oder unbeschrnkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwan-

zigfache Betrag der einjhrigen Nutzung oder Leistung und bei Leibrenten

der Barwert.

8. Titel: Prozesskosten und unentgeltliche Rechtspflege

2. Kapitel: Verteilung und Liquidation der Prozesskosten

Art. 106 Verteilungsgrundstze 1 Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt. Bei Nicht-

eintreten und bei Klagerckzug gilt die klagende Partei, bei Anerkennung

der Klage die beklagte Partei als unterliegend. 2 Hat keine Partei vollstndig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach

dem Ausgang des Verfahrens verteilt. 3 Sind am Prozess mehrere Personen als Haupt- oder Nebenparteien betei-

ligt, so bestimmt das Gericht ihren Anteil an den Prozesskosten. Es kann auf

solidarische Haftung erkennen.

Art. 107 Verteilung nach Ermessen 1 Das Gericht kann von den Verteilungsgrundstzen abweichen und die Pro-

zesskosten nach Ermessen verteilen:

a. wenn die Klage zwar grundstzlich, aber nicht in der Hhe der Forderung

gutgeheissen wurde und diese Hhe vom gerichtlichen Ermessen ab-

hngig oder die Bezifferung des Anspruchs schwierig war;

b. wenn eine Partei in guten Treuen zur Prozessfhrung veranlasst war;

c. in familienrechtlichen Verfahren;

d. in Verfahren bei eingetragener Partnerschaft;

e. wenn das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird und das

Gesetz nichts anderes vorsieht;

f. wenn andere besondere Umstnde vorliegen, die eine Verteilung nach

dem Ausgang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen. 2 Das Gericht kann Gerichtskosten, die weder eine Partei noch Dritte veran-

lasst haben, aus Billigkeitsgrnden dem Kanton auferlegen.

3. Kapitel: Besondere Kostenregelungen

Art. 113 Schlichtungsverfahren 1 Im Schlichtungsverfahren werden keine Parteientschdigungen gespro-

chen. Vorbehalten bleibt die Entschdigung einer unentgeltlichen Rechts-

beistndin oder eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes durch den Kanton. 2 Keine Gerichtskosten werden gesprochen in Streitigkeiten:

a. nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. Mrz 1995;

b. nach dem Behindertengleichstellungsgesetz vom 13. Dezember 2002;

c. aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschftsrumen sowie aus land-

wirtschaftlicher Pacht;

d. aus dem Arbeitsverhltnis sowie nach dem Arbeitsvermittlungsgesetz

vom 6. Oktober 1989 bis zu einem Streitwert von 30000 Franken;

e. nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 1993;




f. aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem

Bundesgesetz vom 18. Mrz 1994 ber die Krankenversicherung.

4. Kapitel: Unentgeltliche Rechtspflege

Art. 117 Anspruch

Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn:

a. sie nicht ber die erforderlichen Mittel verfgt; und

b. ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.

Art. 119 Gesuch und Verfahren 1 Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege kann vor oder nach Eintritt der

Rechtshngigkeit gestellt werden. 2 Die gesuchstellende Person hat ihre Einkommens- und Vermgensverhlt-

nisse darzulegen und sich zur Sache sowie ber ihre Beweismittel zu us-

sern. Sie kann die Person der gewnschten Rechtsbeistndin oder des ge-

wnschten Rechtsbeistands im Gesuch bezeichnen. 3 Das Gericht entscheidet ber das Gesuch im summarischen Verfahren. Die

Gegenpartei kann angehrt werden. Sie ist immer anzuhren, wenn die un-

entgeltliche Rechtspflege die Leistung der Sicherheit fr die Parteientsch-

digung umfassen soll. 4 Die unentgeltliche Rechtspflege kann ausnahmsweise rckwirkend bewil-

ligt werden. 5 Im Rechtsmittelverfahren ist die unentgeltliche Rechtspflege neu zu bean-

tragen. 6 Ausser bei Bs- oder Mutwilligkeit werden im Verfahren um die unentgelt-

liche Rechtspflege keine Gerichtskosten erhoben.

Art. 121 Rechtsmittel

Wird die unentgeltliche Rechtspflege ganz oder teilweise abgelehnt oder

entzogen, so kann der Entscheid mit Beschwerde angefochten werden.

Art. 123 Nachzahlung 1 Eine Partei, der die unentgeltliche Rechtspflege gewhrt wurde, ist zur

Nachzahlung verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist. 2 Der Anspruch des Kantons verjhrt zehn Jahre nach Abschluss des Verfah-

rens.

9. Titel: Prozessleitung, prozessuales Handeln und Fristen

2. Kapitel: Formen des prozessualen Handelns

2. Abschnitt: Eingaben der Parteien

Art. 130 Form 1 Eingaben sind dem Gericht in Papierform oder elektronisch einzureichen.

Sie sind zu unterzeichnen. 2 Bei elektronischer bermittlung muss das Dokument, das die Eingabe und

die Beilagen enthlt, mit einer anerkannten elektronischen Signatur der Ab-

senderin oder des Absenders versehen sein. Der Bundesrat bestimmt das

Format der bermittlung. 3 Bei elektronischer bermittlung kann das Gericht verlangen, dass die Ein-

gabe und die Beilagen in Papierform nachgereicht werden.




Art. 131 Anzahl

Eingaben und Beilagen in Papierform sind in je einem Exemplar fr das Ge-

richt und fr jede Gegenpartei einzureichen; andernfalls kann das Gericht

eine Nachfrist ansetzen oder die notwendigen Kopien auf Kosten der Partei

erstellen.

4. Abschnitt: Gerichtliche Zustellung

Art. 138 Form 1 Die Zustellung von Vorladungen, Verfgungen und Entscheiden erfolgt

durch eingeschriebene Postsendung oder auf andere Weise gegen Emp-

fangsbesttigung. 2 Sie ist erfolgt, wenn die Sendung von der Adressatin oder vom Adressaten

oder von einer angestellten oder im gleichen Haushalt lebenden, mindes-

tens sechzehn Jahre alten Person entgegengenommen wurde. Vorbehalten

bleiben Anweisungen des Gerichts, eine Urkunde dem Adressaten oder der

Adressatin persnlich zuzustellen. 3 Sie gilt zudem als erfolgt:

a. bei einer eingeschriebenen Postsendung, die nicht abgeholt worden

ist: am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch, sofern

die Person mit einer Zustellung rechnen musste;

b. bei persnlicher Zustellung, wenn die Adressatin oder der Adressat die

Annahme verweigert und dies von der berbringenden Person festge-

halten wird: am Tag der Weigerung. 4 Andere Sendungen kann das Gericht durch gewhnliche Post zustellen.

3. Kapitel: Fristen, Sumnis und Wiederherstellung

1. Abschnitt: Fristen

Art. 142 Beginn und Berechnung 1 Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausge-

lst werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen. 2 Berechnet sich eine Frist nach Monaten, so endet sie im letzten Monat an

dem Tag, der dieselbe Zahl trgt wie der Tag, an dem die Frist zu laufen be-

gann. Fehlt der entsprechende Tag, so endet die Frist am letzten Tag des Mo-

nats. 3 Fllt der letzte Tag einer Frist auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen

am Gerichtsort vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannten

Feiertag, so endet sie am nchsten Werktag.

Art. 143 Einhaltung 1 Eingaben mssen sptestens am letzten Tag der Frist beim Gericht einge-

reicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweize-

rischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung bergeben werden. 2 Bei elektronischer bermittlung ist die Frist eingehalten, wenn der Emp-

fang bei der Zustelladresse des Gerichts sptestens am letzten Tag der Frist

durch das betreffende Informatiksystem besttigt worden ist. 3 Die Frist fr eine Zahlung an das Gericht ist eingehalten, wenn der Betrag

sptestens am letzten Tag der Frist zugunsten des Gerichts der Schweizeri-

schen Post bergeben oder einem Post- oder Bankkonto in der Schweiz be-

lastet worden ist.




Art. 144 Erstreckung 1 Gesetzliche Fristen knnen nicht erstreckt werden. 2 Gerichtliche Fristen knnen aus zureichenden Grnden erstreckt werden,

wenn das Gericht vor Fristablauf darum ersucht wird.

Art. 145 Stillstand der Fristen 1 Gesetzliche und gerichtliche Fristen stehen still:

a. vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern;

b. vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;

c. vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 2 Dieser Fristenstillstand gilt nicht fr:

a. das Schlichtungsverfahren;

b. das summarische Verfahren. 3 Die Parteien sind auf die Ausnahmen nach Absatz 2 hinzuweisen. 4 Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des SchKG ber die Betreibungs-

ferien und den Rechtsstillstand.

2. Teil: Besondere Bestimmungen

1. Titel: Schlichtungsversuch

1. Kapitel: Geltungsbereich und Schlichtungsbehrde

Art. 197 Grundsatz

Dem Entscheidverfahren geht ein Schlichtungsversuch vor einer Schlich-

tungsbehrde voraus.

Art. 198 Ausnahmen

Das Schlichtungsverfahren entfllt:

a. im summarischen Verfahren;

b. bei Klagen ber den Personenstand;

c. im Scheidungsverfahren;

d. im Verfahren zur Auflsung der eingetragenen Partnerschaft;

e. bei folgenden Klagen aus dem SchKG:

1. Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),

2. Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),

3. Widerspruchsklage (Art. 106109 SchKG),

4. Anschlussklage (Art. 111 SchKG),

5. Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),

6. Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),

7. Klage auf Feststellung neuen Vermgens (Art. 265a SchKG),

8. Klage auf Rckschaffung von Retentionsgegenstnden (Art. 284

SchKG);

f. bei Streitigkeiten, fr die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes

eine einzige kantonale Instanz zustndig ist;

g. bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkndungs-

klage;

h. wenn das Gericht Frist fr eine Klage gesetzt hat.




Art. 199 Verzicht auf das Schlichtungsverfahren 1 Bei vermgensrechtlichen Streitigkeiten mit einem Streitwert von mindes-

tens 100000 Franken knnen die Parteien gemeinsam auf die Durchfhrung

des Schlichtungsverfahrens verzichten. 2 Die klagende Partei kann einseitig auf das Schlichtungsverfahren verzich-

ten, wenn:

a. die beklagte Partei Sitz oder Wohnsitz im Ausland hat;

b. der Aufenthaltsort der beklagten Partei unbekannt ist;

c. in Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. Mrz 1995.

Art. 200 Parittische Schlichtungsbehrden 1 Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschftsrumen

besteht die Schlichtungsbehrde aus einer vorsitzenden Person und einer

parittischen Vertretung. 2 Bei Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. Mrz 1995 be-

steht die Schlichtungsbehrde aus einer vorsitzenden Person und einer

parittischen Vertretung der Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite und des f-

fentlichen und privaten Bereichs; die Geschlechter mssen parittisch ver-

treten sein.

Art. 201 Aufgaben der Schlichtungsbehrde 1 Die Schlichtungsbehrde versucht in formloser Verhandlung, die Parteien

zu vershnen. Dient es der Beilegung des Streites, so knnen in einen Ver-

gleich auch ausserhalb des Verfahrens liegende Streitfragen zwischen den

Parteien einbezogen werden. 2 In den Angelegenheiten nach Artikel 200 ist die Schlichtungsbehrde auch

Rechtsberatungsstelle.

2. Kapitel: Schlichtungsverfahren

Art. 202 Einleitung 1 Das Verfahren wird durch das Schlichtungsgesuch eingeleitet. Dieses kann

in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mndlich bei der Schlich-

tungsbehrde zu Protokoll gegeben werden. 2 Im Schlichtungsgesuch sind die Gegenpartei, das Rechtsbegehren und der

Streitgegenstand zu bezeichnen. 3 Die Schlichtungsbehrde stellt der Gegenpartei das Schlichtungsgesuch

unverzglich zu und ldt gleichzeitig die Parteien zur Vermittlung vor. 4 In den Angelegenheiten nach Artikel 200 kann sie, soweit ein Urteilsvor-

schlag nach Artikel 210 oder ein Entscheid nach Artikel 212 in Frage kommt,

ausnahmsweise einen Schriftenwechsel durchfhren.

Art. 203 Verhandlung 1 Die Verhandlung hat innert zwei Monaten seit Eingang des Gesuchs oder

nach Absc

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