Nacionalni Standardi Za Procenu Nekretnina

ННааццииооннааллннии ССттааннддааррддии

ззаа ппррооццееннуу ннееккррееттннииннаа

ННооввееммббаарр,, 22001133

Предговор

Крајем прошлог века, наша земља је почела да се укључује у тржишну

економију и кренула да спроводи широк дијапазон различитих реформи у

процесу транзиције. У складу са преговорима око придруживању ЕУ, Србија

мора да задовољи економске и политичке услове који захтевају стабилну,

демократску владу, која поштује законске регулативе, и њене одговарајуће

слободе и институције.

У складу са процесом европских интеграција, професија проценитеља мора да

се усагласи са захтевима које поставља неколико директива и регулатива

Европске Уније, као што су:

-Директива о професионалним квалификацијама (Директива 2005/36/EC)/

заштићена професионална звања

-Директива Европског парламента и Савета за кредитне споразуме који се

односе на резиденцијалне некретнине и допуњујућа Директива 2008/48/EC

(Директива о хипотекарним кредитима - Mortgage Credit Directive-MCD)

Према Директиви о хипотекарним кредитима, важно је да имовина буде на

одговарајући начин процењена, у складу са поузданим стандардима и

методологијом које се користи приликом процене и која воде истинским и

провереним извештајима о процени вредности, припремљеним од стране

професионалних и квалификованих проценитеља. Тако MCD ставља захтев да

Земље чланице усвоје Националне стандарде процене некретнина и да га

ускладе са међународно признатим стандардима процена, нарочито са

Међународним стандардима процене (IVS) донетим од стране Комитета за

међународне стандарде процене (IVSC), Европским стандардима процене које

је утврдила Европска група удружења проценитеља (TEGoVA), или Црвеном

Књигом коју је дефинисао Краљевски институт овлашћених проценитеља.

Узевши у обзир да Међународни Стандарди процене дају свеобухватан оквир и

садржај, Национални Стандарди процене некретнина су мање детаљни и са

скромнијом структуром, фокусирајући се на тржишне принципе, етику и заштиту

интереса, како Клијената, тако и Проценитеља, приликом рада на процени.

Правило о професионалном понашању је камен темељац у професији

процењивања и мора бити усвојено у раној фази развоја професије.

На тај начин, овај нацрт Националних стандарда процене односи се само на

процењивање непокретне имовине и даје основни оквир проценитељима да

поставе основу за поуздану и висококвалитетну праксу процењивања у Србији у

фази у којој се земља тренутно налази.

Као додатак Националним Стандардима за процену непокретности, база

података, са информацијама о трансакцијама некретнина, биће сачињена током

времена, те ће тако допринети поузданости процена.

Национално удружење проценитеља Србије (НУПС) је основано 2006. године, и

као члан IVSC и TEGoVA, посвећено је увођењу основних принципа међународно

признатих стандарда процене у проценитељску праксу у Србији. НУПС има

дозволу за превођење најновијих верзија како Међународних стандарда

процене (IVS), тако и Европских стандарда процене (EVS), који су доступни на

српском језику и дати за јавну употребу.

С обзиром да је рад чланова НУПС-а већ препознат на српском тржишту

некретнина као знак високог квалитета и поверења међу клијентима, циљ НУПС-

а је да поврати и изгради поверење и јавно признање широм заједнице

проценитеља која обухвата судске вештаке и професионалне проценитеље

свеже обучене по међународно признатим стандардима.

САДРЖАЈ Одељак 1 - Увод

1. Основ састављања Стандарда

2. Основни циљеви Стандарда

3. Ситуације изузете од примене Стандарда

4. Усаглашеност са Стандардима

5. Одступања од Стандарда

6. Релација са Стандардима за финансијско извештавање

7. Ступање на снагу, измене и допуне

8. Остале информације

Одељак 2 – Стандарди процене

СП 1 Етика и квалификације Проценитеља

СП 2 Ангажовање

СП 3 Основи процене и приступи процени

СП 4 Инспекције и испитивања

СП 5 Потврда информација

СП 6 Извештаји процене

Одељак 3 - Примене

СП 7 Процене вредности за потребе израде финансијских извештаја и

финансијског извештавања

СП 8 Процене вредности некретнина за потребе обезбеђења кредита

Одељак 4 - Смернице

СМР 1 Радни односи са ревизорима клијената приликом ангажовања на

процени вредности за сврху финансијског извештавања

СМР 2 Смернице за процене вредности некретнина за потребе обезбеђења

кредита у Србији

СМР 3 Правила професионалног понашања

Одељак 5 - ПРИЛОЗИ

Прилог СП 1.1 Врсте проценитеља

Прилог СП 2.1 Претпоставке

Национално Удружење Проценитеља Имовине (НУПС) – нацрт стандарда 6

ОДЕЉАК 1: УВОД

1. Основ за састављање Националних стандарда процене („Стандарди“) донетих

од стране одбора за стандарде Националног удружења проценитеља Србије

(НУПС)

1.1 Национални стандарди процене су сачињени како би се задовољила растућа

потреба јавности за извештајима о процени вредности некретнина настала

услед развоја тржишта некретнина у Србији узрокованог чињеницом да се

земља налази у току преговора за придруживање породици земаља Европске

уније.

Нацрт Националних стандарда процене вредности, који ће бити обавезан

Стандард за све проценитеље некретнина у Србији, биће усвојен након јавне

објаве и позива за давање коментара током тромесечне јавне расправе.

1.2 НУПС је удружење професионалних проценитеља, непрофитна и невладина

огранизација и члан међународно признатих организација за процене: IVSC

(Међународног комитета за стандарде процене) и TEGoVA (Европске групе

удружења проценитеља).

НУПС је посвећен постизању циља да Национални стандарди процене у Србији

буду усклађени са међународно признатим стандардима процене, због чега ће

српски стандарди процене бити засновани на Међународним стандардима

процене (IVS) прописаним од стране Међународног комитета за стандарде

процене (IVSC), Европским стандардима процене (EVS) донетим од стране

Европске групе удружења проценитеља (TEGoVA) и „Црвеној књизи“ („Red

Book“) донетих од стане Краљевског института овлашћених проценитеља“

(RICS).

IVSC – International Valuation Standards Commitee (Међународни комитет за

стандарде процене)

TEGoVA – The European group of Valuers’ Associations (Европска група удружења

проценитеља)

RICS – Royal institution of Chartered Surveyors (Краљевски институт овлашћених

проценитеља)

1.3 Национални стандарди процене су обавезни за редован рад Проценитеља и

биће примењивани на извештаје о процени вредности свих врста непокретне

имовине који ће бити део било ког документа или ће бити коришћени за било

коју другу сврху као што је наведено у Стандардима.

1.4 Приликом састављања Стандарда, НУПС је узео у обзир законодавство

Европске Уније које утиче на процену вредности некретнина и правила која су

уследила након Другог и Трећег Базелског споразума, а која прописују кредитну


структуру финансијских институција (Директива главних захтева 2006/48).

Директива хипотекарних кредита, која је недавно донета од стране Европске

комисије (EC Mortgage Credit Directive), иако се односи само на резиденцијалне

некретнине, имаће шири генерални утицај на професију проценитеља у свим

земљама чланицама.

1.5 НУПС ће настојати да обезбеди да све информације садржане у овим

Стандардима буду тачне, ажуриране и у сагласности са прописима у Србији.

НУПС задржава право да повремено врши измене ових Стандарда, а на основу

промене прописа у Србији, тржишне праксе и државне политике. НУПС ће

повремено објављивати допуњене верзије ових Стандарда и Проценитељи ће

моћи да прибаве допуњену верзију Стандарда са НУПС-овог веб сајта

www.procenitelji.org.rs.

1.6 НУПС не прихвата одговорност и неће се сматрати одговорним нити кривим

за било какав губитак или штету која се може претрпети или бити изазвана било

ком физичком или правном лицу као резултат његовог ослањања на било коју

информацију дату у овим Стандардима. У случају да Проценитељ има питања

или недоумице који проистичу или се тичу интерпретације, примене или

имплементације ових Стандарда, Проценитељ би требало да се обрати НУПС-у

писаним путем и да затражи мишљење овог удружења о таквим питањима или

недоумицама.

1.7 Стандарди ће бити регулисани и тумачени у складу са законима у Србији. У

случају да постоји било каква неусаглашеност између српских закона и ових

Стандарда, српски закони ће бити узети као меродавни.

1.8 Наглашавамо да, иако се Стандардима прописују минимални стандарди

којих Проценитељ треба да се придржава приликом израде извештаја процене,

на сваком индивидуалном проценитељу остаје одговорност да искористи своје

разумно и професионално просуђивање у изради извештаја процене,

укључујући али не ограничавајући се на то да све релевантне информације буду

обухваћене извештајем процене.

1.9 Уколико било који Проценитељ или друго лице жели да да коментар на

нацрт Стандарда, може се писаним путем обратити Националном удружењу

проценитеља Србије, Димитрија Маринковића 12, Београд, или путем е-маила

на адресу [email protected], упућено члановима одбора за израду

стандарда:

Данијела Илић, FRICS, CRE, REV

Весна Стефановић, ASA, REV

Бојан Бранковић, REV


2. Основни циљеви Стандарда

2.1 Основни циљеви Стандарда јесу да обезбеде одговарајућа упутства или

смернице Проценитељима тако да извештаји процене које сачине могу да

достигну највише стандарде професионализма, интегритета, јасноће,

поузданости и непристрасности и да буду припремљени у складу са

међународно признатим основама које одговарају сврси за коју су

припремљени.

Стандардима се дефинишу:

(а) Критеријуми којима се утврђује за да ли неке особе имају одговарајуће

квалификације како би извршиле процену вредности и предлог корака како би

им се помогло у случају било какве стварне или могуће ситуације која би могла

угрозити њихово независно и непристрасно делања у припреми извештаја

процене;

(б) Аспекти која Проценитељ треба да размотри приликом договарања услова

његовог ангажовања на припреми извештаја процене;

(ц) Основ процене, приступи процени, претпоставке и материјална разматрања

која се морају узети у обзир приликом израде извештаја процене;

(д) Минимални садржај извештаја; и

(е) Аспекти које треба обелоданити уколико је извештај намењен за коришћење

и од стране трећих лица.

2.2 Стандардима су, такође, обухваћене и сврхе за које процене могу бити

коришћене, и у складу са тим основе процена и приступи процени.

2.3 Поред различитих стандарда процене („СП“), обезбеђени су и коментари као

допуна тумачењу, примени и имплементацији Стандарда. Коментари, као

есенцијални део ових Стандарда, представљају обавезну примену од стране

Проценитеља, имају исту снагу и дејство као и стандарди на које се односе и

Проценитељи их се морају придржавати у својој пракси.

2.4 Стандарди, такође, укључују и Прилоге, који су дати како би се обезбедиле

додатне информације садржане у одговарајућем СП или у његовим

коментарима, или како би се обезбедиле пратеће информације које ће помоћи

Проценитељу да разуме контекст СП који подржавају.

С обзиром на то да подржавају стандарде, Прилози су обавезујући и имаће исту

снагу и дејство као и СП на које се односе.

2.5 Стандардима су, такође, обухваћене и смернице процене („СМР“) којима су

обезбеђена упутства како би се помогло Проценитељу у примени и


имплементацији Стандарда. СП су саветодавне природе и нису обавезујуће за

Проценитеље.

2.6 Постоје и ситуације и околности у којима се Проценитељи, примењујући

одговарајуће професионалне вештине и суд, неће увек обавезно придржавати

Стандарда. Ипак, уколико се Проценитељ не придржава одговарајућег

стандарда процене и рад проценитеља буде доведен у питање, Проценитељ ће

бити позван да оправда кораке које је предузео и то може бити узето у обзир у

било ком дисциплинском поступку.

2.8 Стандардима су обухваћени приступи процени, али не и методе/технике

њихове примене. Метод/техника примене је поступак, или низ корака, којим се

долази до вредности у складу са утврђеним основом процене. Проценитељи

треба да се руководе разумним и професионалним расуђивањем у коришћењу

метода/технике примене приступа и биће сматрани потпуно одговорним за

изборе које направе. Уколико избор Проценитеља буде доведен у питање, они

ће бити позвани да образложе своје одлуке и то може бити узето у обзир у било

ком дисциплинском поступку.

3. Ситуације изузете од примене Стандарда

3.1 Понекад клијенти могу захтевати процене за сврху дефинисану законом или

било коју другу сврху где стриктна примена Стандарда није прикладна.

Околности у којима стриктна примена Стандарда не мора да буде прикладна

укључују, не ограничавајући се на, следеће:

3.1.1 Савет тражен у судским поступцима

Ово се односи на извештај процене припремљен са сврхом да послужи као

доказ у судском поступку када је вредност имовине предмет спора или део

спора.

Проценитељ који примени Стандарде у припреми извештаја процене

намењеног за коришћење у судским поступцима може имати веће шансе да

образложи свој став у унакрсном испитивању на суду од Проценитеља који не

примени Стандарде.

3.1.2 Проценитељ у улози арбитра, независног проценитеља, судског вештака и

медијатора

Када Проценитељи наступају у својству арбитара, независних проценитеља,

судских вештака и медијатора у решавању одређених спорова, њихови

извештаји ће бити изузети од Стандарда, будући да ће можда морати да буду у

складу са одређеним законским и/или другим обавезним захтевима

наметнутим као резултат њиховог именовања. Ипак, када наступају у својству

независног проценитеља или судског вештака, Проценитељи ће се, кад год је то

применљиво и када није у конфликту са условима њиховог именовања,


придржавати захтева наведених у Стандардима, а морају се придржавати

Закона о судским вештацима, „Сл. гласник РС“ бр. 44/2010 када су ангажовани у

својству судских вештака. Изузетак наведен у овом пасусу није применљив у

околностима када вредност још увек није предмет спора, нпр. када је извештај

потребан у поступку формирања тузбеног захтева.

3.1.3 У току трајања преговора

Ово се односи на ситуације када је савет потребан за могуће исходе текућих или

будућих преговора, или у вези са њима. Уколико се преговори односе на

питање које може бити предмет одлучивања од стране трећег лица или суда,

могу се применити коментари изнети у два претходна пасуса 3.1.1 и 3.1.2.

3.1.4 Интерне процене вредности од стране Интерног проценитеља

Ово се односи на извештаје припремљене од стране Интерног проценитеља,

који представља Проценитеља који врши само интерне процене за потребе

компаније у којој је запослен и где ни један део извештаја, укључујући

процењене вредности, неће бити обелодањен, а треће стране се на њега неће

ослањати. Ипак, Проценитељ приликом израде извештаја и даље мора да се

придржава општих етичких принципа датих у Стандардима, а начела Стандарда

морају да буду усвојена од стране Проценитеља кад год је то применљиво у

пракси.

3.1.5 Ангажовање у вези са инвестицијама

Ово се односи на околности где се савет припрема у очекивању или у време

добијања инструкције да се отуђи или прибави интерес у непокретној имовини

по очекиваној цени која се може остварити или платити, укључујући савет о

томе да ли конкретну понуду треба дати, односно прихватити. Ово се, такође,

односи на агенцијско пословање и процену пројекта.

3.2 Изузеци изнети у одељку 3.1 се неће примењивати уколико Клијент

нарочито захтева да извештај буде припремљен у складу са захтевима изнетим

у Стандардима. Даље, чак и уколико се извештај припрема тако да је усклађен

са одређеним законским или другим обавезним условима, Стандарди ће се

такође примењивати, уз одређене измене и допуне како би се задовољили ти

законски или други обавезни услови.

4. Усаглашеност са Стандардима

4.1 Стандарди се састоје од Стандарда процене (СП), Прилога и Смерница (СМР).

4.2 Стандарди су састављени од стране одбора за стандарде НУПС-а и њима су

дефинисани обавезни услови примене Правила професионалног понашања

датих у СМР3.


4.3. Предвиђено је да се Стандарди користе и да их се придржавају

Проценитељи који обављају рад на проценама вредности некретнина у Србији.

4.4. Кад год Проценитељ припрема извештај процене за непокретну имовину

која се налази ван Србије, а стандард(и) процене који преовлађују у месту у

којем се предметна имовина налази се суштински разликују од ових Стандарда,

Проценитељ мора о томе унапред да обавести Клијента, пре почетка рада на

самом извештају, и да договори стандарде који ће бити примењивани.

4.5. Свака процена на коју се Стандарди примењују мора да буде припремљена

од стране, или под надзором, Проценитеља одговарајућих квалификација.

Поред придржавања захтева датих у Стандардима, у припреми сваког

појединачног извештаја крајња је одговорност Проценитеља да одлучи да ли су

било каква одступања од Стандарда разумна и оправдана.

5. Одступања од Стандарда

5.1 Нису дозвољена одступања од захтева да сваки извештај о процењеној

вредности или процена мора јасно и прецизно да се придржава минималних

захтева по питању садржаја извештаја процене утврђеним СП 6 и у њему мора

јасно да буде обелодањена свака претпоставка и ограничавајући услов који би

могао да утиче на процену и закључак о вредности.

5.2 Уколико се од Проценитеља тражи да изврши неки задатак који одступа од

ових захтева или да уради мање или другачије од уобичајено извршеног посла у

складу са Стандардима, Проценитељ би требало да прихвати и изврши такве

услуге само у случају да су задовољени следећи услови:

5.2.1 Проценитељ мора да се побрине да инструкције сачињене на такав начин

не доведу у заблуду намераване кориснике;

5.2.2 Проценитељ мора да се побрине да процена не садржи ограничавајуће

услове у толикој мери у којој би њени разултати престали да буду поуздани и

примењиви за предвиђену сврху и употребу; и

5.2.3 Проценитељ мора да упозна Клијента са чињеницом да инструкције за

извршење задатка које укључују одступање од Стандарда морају да буду изнете

у целости у извештају.

5.3 Уколико Проценитељ сматра да постоје посебне околности које израду

извештаја процене у потпуности у складу са Стандардима чине неприкладном

или непрактичном, ове околности морају да буду потврђене и договорене са

Клијентом у писаној форми и као посебно одступање пре него што Проценитељ

потпише извештај. Усвајање посебне претпоставке неће бити третирано као

одступање уколико иста не одступа од захтева дефинисаних Стандардима или

им није супротстављена.


5.4 Извештај мора да садржи јасну писану изјаву о сваком одступању и посебној

претпоставци, уколико оне постоје у извештају, заједно са њиховим детаљним

образложењем и разлогом њиховог настанка, као и сагласност Клијента.

5.5 Проценитељ који одступи од примене стандарда, може доћи у ситуацију да

ће се од њега тражити да пред дисциплинском комисијом релевантне

проценитељске организације оправда разлоге тог одступања. Уколико комисија

не буде задовољна датим разлогом(разлозима) и/или начином на који је

одступање образложено или спроведено, има право да предузме одговарајуће

дисциплинске мере.

6. Релација са Стандардима за финансијско извештавање

6.1 НУПС сматра да навођење директне везе између Стандарда процене и

Међународних стандарда за финансијско извештавање (International Financial

reporting Standards-IFRS) и Међународних рачуноводствених стандарда

(International Acounting Standards-IAS) није прикладно. Међутим, НУПС

напомиње да у неким случајевима Проценитељи треба да се пирдржавају

сетова процедура захтеваних од стране IAS/IFRS како би дошли до вредности

која није тржишна вредност и помогли ревизорима у рекалкулацији

финансијских извештаја, попут „алокације набавне цене на објекте и

земљиште“. У овом контексту, Проценитељ треба да обелодани сет процедура у

извештају и да се приликом израде извештаја придржава Стандарда где год и

кад год је то могуће.

6.2 Стандарди финансијског извештавања на које се врши позивање у овим

Стандардима, а посебно један њихов део, IFRS 13 – Одмеравање фер вредности,

биће благовремено преведени и доступни на адреси [email protected].

7. Датум ступања на снагу, измене и допуне

7.1 Стандарди су тренутно у форми нацрта и биће предмет јавног позива за

давање коментара током тромесечног периода јавне расправе.

Стандарди ће се примењивати на све процене и извештаје процена издате

након истека тромесечног периода предвиђеног за консултације.

7.2 Садржај Стандарда ће бити предмет редовне ревизије и све њихове измене

и допуне биће повремено објављиване од стране НУПС-а кад се за то укаже

потреба.

8. Остале информације

8.1 Дефиниције „Тржишне вредности“, „Тржишне ренте“, „Фер вредности“,

„Инвестиционе вредности“, „Синергетске вредности“ и „Осигурана вредност“

које су усвојене у овим Стандардима у складу су са Међународним стандардима

процене 2011 издатим од стране Међународног савета за стандарде процене и


Европским стандардима процене издатим од стране TEGoVA – Европске групе

удружења проценитеља.

8.2 Текст оригиналне верзије IVS 2011 може се прибавити од седишта

Међународног савета за стандарде процене, International Valuation Standards

Council, 12 Great George Street, London SW1P 3AD, UK, или на интернет страници

http://www.ivsc.org.

Текст оригиналне верзије EVS 2012 се може прибавити од TEGoVA-е, Bul. Saint-

Michel 45, 1040 Brussels, Belgium, или на интернет страници http://www.tegova.org.

8.3 Као члан обе напред наведене организације, Међународног савета за

стандарде процене и Европске групе удружења проценитеља, НУПС има

лиценцу (Прилог) за превођење IVS 2011 и EVS 2012 на српски језик, а цео текст

превода на српски језик је доступан на захтев у НУПС-у, или на интерент

страници http://www.procenitelji.org.rs.

Издато од стране Националног удружења проценитеља Србије

Димитрија Маринковића 12, Београд, Србија

Е-маил : [email protected]

Веб сајт: www.procenitelji.org.rs

Уколико није другачије наведено, сва права на читавом или делу нацрта

Стандарда задражава НУПС и ни један његов део се не сме репродуковати на

било који начин, било електронским путем, штампањем, фотокопирањем или

на било који други начин, тренутно познат или који ће се појавити у будућности,

без претходне писане сагласности НУПС-а (која може бити дата или одбијена на

основу одлуке НУПС-а, а без обавезе образлагања разлога за такву одлуку).


ОДЕЉАК 2: СТАНДАРДИ ПРОЦЕНЕ

Стандард процене 1 – Етика и квалификације Проценитеља

Увод

Циљ овог Стандарда процене је да обављене процене треба да буду извршене

од стране Проценитеља који поседује одговарајуће квалификације, довољно

знања о непокретности која се процењује, као и потребне вештине и искуство

како би стручно, независно и непристрасно извршио процену и прихватио пуну

одговорност за њену исправност.

Стандарди процене

1.0 Етика проценитеља

1.1 Проценитељи који обављају процене морају у сваком моменту одржавати

високе етичке стандарде. У вези са тим, Проценитељи морају да се воде

одредбама Смернице 3 правила професионалног понашања када врше услугу

процене за Клијенте.

1.2 Може се десити да Проценитељи врше процене за које се тражи да буду

усаглашене са стандардима извештавања различитим од ових Стандарда. У том

случају, дужност је Проценитеља да процене врше у складу са овим

Стандардима.

1.3 Сви Проценитељи морају да поштују и примењују Законе који су на снази на

територији на којој обављују свој посао, као и законе који су на снази на

територији на којој врше конкретну процену.

1.4 Проценитељи ће обезбедити да се сви чланови особља или помоћници који

су укључени у обављање посла понашају у складу са Смерницом 3 по питању

етичких стандарда.

2.0 Квалификовани Проценитељ је особа која:

• поседује довољно знања и искуства у проценама вредности

непокретности на одговарајућем тржишту или сегменту тржишта;

• поштује одговарајуће прописе којима се регулише право да врши

процену;

• је акредитовани Члан признате организације проценитеља која је

оспособљена да оцени знање, вештине, потребно искуство, да прати стални

професионални развој Проценитеља, као и да одреди дисциплинску меру

Проценитељима који се не придржавају ових Стандарда.


Коментари:

(1) У вршењу процена, Проценитељ се мора побринути да поседује довољан

ниво вештина, знања и искуства који су неопходни како би се извештај

припремио и завршио стручно, независно и непристрасно и мора преузети сву

одговорност за исправност извештаја. С друге стране, ако Проценитељ не

поседује неопходно знање и искуство у припреми извештаја процене односно

процене, мора свом клијенту предочити своја ограничења, а ако одлучи да

припреми процену тј. Извештај процене, мора предузети све мере како би

процену тј. извештај процене припремио на професионалан начин. Ове мере

обухватају, али нису ограничене на прибављање екстерне помоћи стручних и

професионалних лица које поседују потребно знање, стручност и искуство. У

својству екстерног помоћника може бити ангажован консултант из одређене

области, који Проценитељу пружа савете из те области, или Додатни

проценитељ (како је то дефинисано у Прилогу документа) који има одговарајуће

проценитељске квалификације како би помогао Проценитељу у раду, а у складу

са стварним потребама. Лично име и изјава о стручним квалификацијама

екстерног помоћника морају бити саставни део извештаја.

(2) Захтеви у погледу квалфикација и нивоа стручности потребних за израду

извештаја могу бити испуњени од стране више Проценитеља/консултаната у

оквиру проценитељског тима, на који начин би били задовољене одредбе овог

Стандарда процене.

3.0 Независност и непристрасност

3.1 Приликом обелодањивања било каквог конфликта интереса, Проценитељи

се, такође, морају придржавати правила заштите тајности података клијента.

3.2 Од Проценитеља се захтева, када врши процену непокретности или

извршава задатке везане за процену непокретности, да примењују начело

независног расуђивања и да не буду предмет неприкладног усмеравања и

утицаја од стране других особа. Такође, Проценитељ, заједно са својим

сарадницима, мора водити рачуна да не буде у сукобу интереса са

потенцијалним клијентом или са предметом потенцијалног ангажовања везаног

за процену од тренутка када је дати ангажман предложен до тренутка када се

он заврши.

3.3 Проценитељ мора извршити обавезу према свом Клијенту са интегритетом и

у складу са највишим стандардима пословне етике.

3.4 Приликом извршавања задатака везаних за процену за банке, Проценитељ

мора да поштује захтеве о независности, како је одређено законодавством

Европске Уније и Базелским споразумима.


4.0 Датум ступања на снагу

Овај нацрт Стандарда процене ће бити предмет јавног позива за давање

коментара током тромесечног периода јавне расправе.

Стандард Процене 2 – Ангажовање Проценитеља

Увод

Циљ овог Стандарда Процене јесте да Проценитељ увек мора да се договори

или да потврди све инструкције са Клијентом тако што ће потписати писмо о

ангажовању (у штампаној форми или у електронском облику путем е-маила) пре

него што буде ангажован као квалификовани Проценитељ. Ово ће бити од

користи и Проценитељу и клијенту тако што ће пружити обема странама боље

разумевање договореног обима посла и потенцијалног ризика ангажовања,

уколико постоји, пре самог ангажовања. Писмо о ангажовању мора бити

састављено на име и потписано од стране Клијента, када год је могуће, пре

започињања ангажовања или најкасније пре издавања било ког извештаја.

Стандард Процене

1.0 Писмо о ангажовању

1.1 Писмо о ангажовању има тежину уговорног документа између Проценитеља

и његовог Клијента. Пре потписивања писма о ангажовању, Проценитељ мора

пратити Смерницу 3 како би отклонио све ризике ангажовања са којима је

упознат, као што су сукоб интереса или обелодањивање клијенту било какве

раније материјалне умешаности у некретнину. Проценитељ ће договорити или

потврдити инструкције са клијентом у писаној форми, пре издавања извештаја,

и на тај начин ће, где је то могуће, дефинисати следеће:

(а) идентификацију клијента;

(б) сврху процене;

(ц) предмет процене;

(д) интерес који се процењује;

(е) основ процене;

(ф) датум процене;

(г) приступ процени;

(х) валуту у којој ће процена бити исказана;

(и) све претпоставке (за које су смернице дате у Прилогу), посебне претпоставке,

резервисаности или сва посебна упутства или одступања;

(ј) обим инспекције и испитивања које ће Проценитељ спровести;

(к) врсту и извор информација на које ће се Проценитељ ослањати, као и степен

провере тачности тих инфорамција од стране Проценитеља;


(л) било коју сагласност или забрану на објављивање извештаја или намеравано

коришћење извештаја или било које информације садржане у извештају;

(м) било која ограничења или изузимање од одговорности које се тиче других

страна осим клијента;

(н) основ по којем ће се израчунати хонорар;

(о) стандард финансијског извештавања на основу којег је процена захтевана

или на којем је заснована, уколико постоји;

(п) услове плаћања и одређивање накнаде у случају одустајања од процене,

уколико до тога дође;

(р) друга стандардизована правила и услове; и

(с) уколико је то потребно, изјаву о статусу Проценитеља.

2.0 Процена која се врши под посебним претпоставкама

2.1 Посебне претпоставке су хипотезе – било претпостављене или непотврђене

– које, уколико нису истините, могу суштински променити Проценитељево

мишљење, савет или закључак процене.

2.2 Тамо где су посебне претпоставке неопходне како би се Клијенту адекватно

обезбедила тражена процена, исте морају бити договорене и потврђене са

клијентом у писаној форми, пре издавања било ког извештаја. Осим оних

наметнутих или захтеваних уредбама или прописима, посебне претпоставке се

могу направити једино уколико се оправдано могу сматрати реалним,

релевантним и валидним, а у вези са одређеним околностима процене.

2.3 Уколико клијент захтева да се процена изврши на основу неке посебне

претпоставке (ван оних које су одређене Стандардима или прописима), а коју

Проценитељ сматра неоснованом и нереалном, овакве инструкције треба да

буду одбијене.

3.0 Процена која одражава маркетиншка ограничења

3.1 Клијент и Проценитељ ће се договорити о стварним или очекиваним

маркетиншким ограничењима, као што је наведено у писму о ангажовању.

3.2 Термин „вредност при продаји под принудним околностима“ односно

ликвидациона вредност се не сме користити, будући да није међународно

признати основ процене, јер је „принудна продаја“ пре опис околности под

којима се врши трансфер.

3.3 Овај Стандард признаје „вредност при продаји под принудним

околностима“ као процедуралну процену вредности како би се приказала

ограничења у односу на процену тржишне вредности, али не као основ

процене.


4.0 Процена која се врши са ограниченим информацијама

4.1 Пре издавања извештаја, Проценитељ мора писаним путем да потврди са

Клијентом основ ограничене информације, њен карактер и могуће импликације

на извештај процене.

5.0 Ангажовање Проценитеља да изврши критичку анализу процене

вредности другог Проценитеља

5.1 Уколико Проценитељ није упознат са свим појединостима и информацијама

на основу којих је други Проценитељ сачинио своју процену вредности,

Проценитељ неће коментарисати процену вредности састављену од стране тог

Проценитеља у сврху обелодањивања или објављивања.

5.2 Проценитељ, ипак, може, на основу договорних процедура, да изврши

анализу процене припремљене од стране другог Проценитеља, која је

намеравана за обелодањивање или објављивање, у следећим околностима:

(а) у случајевима када процену изврши интерни Проценитељ Клијента, а

Клијенту је потребна подршка или коментари екстерног Проценитеља на

процену која је већ припремљена;

(б) у случајевима када је потребно да Проценитељ координира радом других

Проценитеља и да подржи односно критички анализира њихове приступе и/или

вредности коју су усвојили; или

(ц) у случајевима када Проценитељ добије инструкције од Клијента да изврши

засебну независну процену која се може користити од стране Клијента да јавно

оспори процену првог Проценитеља.

5.3 Под условима изнетим у наставку, Проценитељ може, у складу са

инструкцијама

клијента, извршити анализу процене, на основу договорених процедура, за

интерну

употребу од стране клијента, уколико:

(а) се клијент у писму о ангажовању сагласи да природа и опсег процедура

одговарају сврси.

(б) Проценитељ у писму о ангажовању и својој анализи процене изнесе

ограничења која има у предузимању анализе процене.

(ц) Проценитељ у свом извештају анализе процене изјави да уколико му

додатна документа или чињенице постану доступни каснијег датума, задржава

право да измени своје налазе и закључке у свом извештају анализе процене.


(д) Забрањено је обелодањивање извештаја о анализи процене трећем лицу

или његово јавно објављивање.

5.4 Овај Стандард процене се не примењује на извештаје припремљене за

потребе поступака пред Судом у којима од Проценитеља може да буде

тражено да прокоментарише извештај припремљен од стране другог

Проценитеља који заступа или делује у име супротстављене стране у правном

поступку.

5.5 Стандард СП 2 се не примењује на ситуације у којима призната

Проценитељска организација добије притужбе од јавности или сазна за

одређени случај, или кад је призната проценитељска организација, из

одређених разлога, започела дисциплински поступак како би утврдила да ли је

процена/извештај састављен од стране Проценитеља у сагласности са захтевима

који су прописани Стандардима.

6.0 Вршење процене за потребе финансијског и рачуноводственог

извештавања и када је предвиђено да процена буде укључена или

обелодањена у финансијским извештајима

6.1 Проценитељ је обавезан да у писму о ангажовању договори врсту радне

везе са ревизором клијента. Такав договор може укључивати детаље као што су

начин и опсег достављања радних докумената и података ревизору клијента,

како би се избегли непотребни сукоби са клијентом и према томе ревизором

клијента, као и било какви будући судски процеси.

6.2 Добар пословни обичај је да се одржи састанак са клијентом и његовим

ревизором како би се разумео и договорио опсег посла пре давања понуде и

самог ангажовања од стране клијента.

7.0 Процена која може бити прослеђена трећој страни

7.1 Уколико то није другачије уређено у писму о ангажовању, ни један део

извештаја или процене не сме бити прослеђен од стране клијента трећој страни

без претходне писане сагласности Проценитеља. Проценитељи треба да се

побрину да клаузула о необелодањивању буде укључена у њихове Услове

ангажовања и да је саставни део извештаја.

7.2 Проценитељи се подсећају да током читавог ангажовања разумеју сврху

израде процене и да знају ко може користити њихове процене или извештаје.

Оваква питања би требало да буду договорена са клијентом у писму о

ангажовању пре завршетка извештаја. Уколико буде захтевано да се процена

проследи трећој страни која није клијент, треба да буде договорена и укључена

у писмо о ангажовању клаузула одрицања од одговорности.


Датум ступања на снагу



Стандард процене 3 – Основи процене

Увод

Циљ овог Стандарда процене је да обезбеди општу дефиницију различитих

основа процене: тржишне вредности и других основа поред тржишне

вредности, као и објашњења општих критеријума који се односе на дефиниције

и њихову примену у процени вредности непокретности. Овај стандард, такође,

обезбеђује опис приступа процени који су међународно прихваћени у процени

вредности некретнина.

Стандард процене

1.0 Примена одговарајућег основа процене

1.1 Проценитељи морају да одреде и усвоје најадекватнији основ процене за

сваку процену и да припреме извештај процене. За већину процена ће бити

прикладно користити један од основа признатих у IVS (Међународним

стандардима процене) и/или EVS (Европским стандардима процене) и

идентификованих у овом Стандарду процене.

1.2 Стандарди признају два основа процене вредности непокретности, и то

тржишну вредност и основ који није тржишна вредност, као што је то објављено

у последњем издању IVS и EVS. Стандарди, такође, признају тржишну ренту као

основ процене код процене интереса на непокретности.

1.3 Уколико Проценитељ закључи да ни један основ процене који је признат од

стране Стандарда није одговарајући за конкретну процену, у обавези је да јасно

дефинише одабрани основ процене и објасни га у извештају наводећи разлоге

за одступање од овог Стандарда процене. Уколико се његова процена доведе у

питање, од Проценитеља ће бити тражено да образложи разлоге и предузете

кораке и то може бити узето у обзир у било ком дисциплинском поступку,

уколико се исти поведе од стране признате организације проценитеља.

2.0 Тржишна вредност као основ процене

2.1 Процене вредности које се врше на основу тржишне вредности морају

прихватити дефиницију и појмовни оквир као што је решено од стране IVCS у

последњем издању IVS. Превод IVS 2011 и ТИП бр. 1;2;3. може се добити на

захтев упућен на е-маил адресу [email protected].


Појам Тржишна вредност је дефинисан од стране ИВС и третиран од стране овог

Стандарда као “процењени износ за који би средство могло да се размени на

дан процене између заинтересованог купца и заинтересованог продавца, у

трансакцији између независних и неповезаних страна, после одговарајућег

маркетинга, при чему су обе стране деловале уз довољно сазнања, опреза и без

принуде”.

Под Тржишном вредношћу се подразумева вредност неког средства или

обавезе која је процењена не узимајући у обзир трошкове продаје или куповине

(или трансакције) и без надокнаде за било које повезане порезе или

потенцијалне износе пореза.

Коментари:

(1) Основ тржишне вредности је међународно призната дефиниција. Она не

зависи од стварне трансакције која се врши на датум процене; тачније, то је

процена цене која се може разумно очекивати да се оствари у хипотетичком

купопродајном уговору на датум процене под условима дефиниције тржишне

вредности. Проценитељи морају обезбедити да је у свим случајевима основ

процене јасно истакнут у писму о ангажовању и у извештају процене.

(2) Концепт тржишне вредности претпоставља да се о цени преговара на

отвореном и конкурентном тржишту. Тржиште некретнина може бити

међународно или локално тржиште. Тржиште се може састојати од великог

броја купаца и продаваца или може бити окарактерисано ограниченим бројем

учесника.

(3) Тржишне процене вредности су генерално засноване на информацијама са

тржишта. Процес процене подразумева да Проценитељ спроведе одговарајуће

и релевантно истраживање, да изврши стручне анализе и да донесе закључке

засноване на одговарајућем броју информација, који се могу адекватно

поткрепити. У овом процесу, Проценитељи не користе сирове податке са

тржишта и без спроведене критичке анализе, већ узимају у разматрање

релевантне тржишне доказе, тенденције, упоредиве трансакције и друге

информације. Тамо где су тржишни подаци ограничени, или суштински не

постоје, Проценитељ је у обавези да такву ситуацију на одговарајући начин

обелодани, као и да назначи да ли је процена на било који начин ограничена

неадекватношћу података.

(4) Дефиниција тржишне вредности мора бити дата у извештају процене. Од

Проценитеља се захтева да у свој извештај укључи изјаву где ће назначити шта

је то што се процењује као и претпоставке (укључујући и посебне претпоставке,

уколико их има) које су начињене у процени како би донели мишљење о

тржишној вредности.

(5) Како је за тржиште динамична средина у којој се услови често мењају,

Проценитељ мора размотрити да ли доступни подаци одражавају и да ли су у


складу са критеријумима за тржишну вредност. Међутим, уколико интерес који

се процењује није утрзив на предметном тржишту, тржишна вредност може бити

неодговарајућа за коришћење као основ процене.

(а) За периоде брзих промена тржишних услова су карактеристичне брзе

промене цена, што представља појаву која се често назива неуравнотеженошћу.

Период неуравнотежености може трајати годинама и може да одреди тренутне

услове на тржишту и оне који се очекују у будућности. Осим тога, брзе

економске промене могу довести до неизвесних тржишних података. Уколико

неке продаје нису у сагласности са условима на тржишту, Проценитељ ће им

обично придавати мањи значај. Ипак, за проценитеља и даље може бити

могуће да на основу доступних података просуди какво је стварно стање на

тржишту. Појединачне купопродајне цене не морају бити доказ тржишне

вредности, али би у току процене требало узети у обзир анализу таквих

тржишних података.

(б) На сиромашним или опадајућим тржиштима, може, а и не мора постојати

велики број “вољних продаваца”. Неке, али не обавезно и све, трансакције могу

укључивати елементе финансијских (или других) принуда, што смањује или

елиминише практичну вољност појединих власника да продају. Проценитељи

морају да узму у обзир, колико год је то могуће, релевантне факторе у таквим

тржишним условима и да појединачне трансакције вреднују на такав начин за

који верују да осликава тржиште. Ликвидатори и стечајни управници обично

имају дужност да постигну најбољу цену у продаји некретнина. Продаје се,

међутим, могу вршити без одговарајућег маркетинга или разумног периода за

маркетинг. Проценитељи морају да оцене такве трансакције, како би одредили

степен у којем су оне у складу са захтевима дефиниције тржишне вредности и

тежину коју би таквим подацима требало дати.

(6) Приликом процене тржишне вредности некретнине, морају се занемарити

сви трошкови трансакције или терети као што су хипотека, дугорочна позајмица

или друга задужења.

(7) Клијент може желети да укључи ‘Латентну вредност’ некретнине у њену

тржишну вредност, а ‘латентна вредност’ се односи на ситуацију кад се на

тржишту очекује да ће околности које утичу на некретнину да се побољшају у

будућности. Примери ‘латентне вредности’ укључују:

(а) Изглед да ће бити омогућена изградња, а да у ствари за ту непокретност

тренутно не постоји правно допуштена изградња.

(б) Остваривање ‘Синергетске вредности’ која проистиче из спајања са другом

некретнином или интересом у оквиру исте некретнине.

(ц) Износ латентне вредности мора бити ограничен у мери која би била

рефлектована у понудама потенцијалних купаца на општем тржишту, у

рационалном окружењу, односно уз доказ са тржишта. Уколико се, на пример,


од Проценитеља тражи да процени синергетску вредност, која је основ процене

различит од тржишне вредности, он ће морати јасно да је раздвоји од тржишне

вредности.

(8) У припреми процене засноване на тржишној вредности, Проценитељи увек

морају да се воде најбољом и најисплативијом употребом некретнине, како је

захтевано у концептуалном оквиру ИВС. Проценитељи не би требало да мешају

концепт ‘најбоља и најисплативија употреба’ и ‘латентна вредност’. ‘Латентна

вредност’ не означава само одређену синергију у куповини која се рефлектује

на отвореном тржишту, већ и изглед за прибављања одобрења или рецимо

промену услова закупа. Предложена употреба, из које се изводи ‘латентна

вредност’, је у складу са ‘најбољом и најисплативијом употребом‘ у смислу да је

предложено коришћење некретнине правно допуштено тамо где постоје

разумни изгледи (на пример, када су шансе за то на тржишту преко 50%) да се

регулатива, зонирање, ограничење и сл, могу променити тако да омогуће

предложену употребу.

(9) Када клијент да налог Проценитељу да процени тржишну вредност

земљишта на бази алтернативне употребе, која је различита од његове

постојеће употребе, Проценитељ треба да предузме разумне кораке да потврди

оправданост и исправност тог налога. Када алтернативна употреба не представља

претпоставку, већ посебну претпоставку, примењује се СП 2 (2.2).

(10) Постоје одређени типови некретнина које су пројектоване да буду продате

на отвореном тржишту као потпуно оперативне пословне јединице за стриктно

ограничену употребу и по ценама базираним на њиховом трговачком

потенцијалу. Примери за то су хотели, барови, ресторани, биоскопии и

бензинске станице. Ценом ових некретнина ће бити обухваћен и ситан

инвентар, намештај, елементи унутрашњег опремања и опрема. Проценитељ у

том случају треба да прикупи и додатне информације, поред тржишне

вредности, разјашњавајући да ли је процена заснована на претпостављеној

продаји некретнине као потпуно опремљене, део 'гоинг цонцерн' предузећа

које се продаје, или на некој другој претпоставци.

2.2. Законодавство ЕУ – Дефиниција према Директиви капиталних захтева

Законодавство Европске Уније је дефинисало Тржишну вредност за потребе

процене вредности некретнина које служе као колатерали код финансијских

институција, конкретно као део примене Базелског Споразума II, Директива

2006/48/EC, која се односи на започињање и обављање пословне делатности

финансијских институција у параграфу 63, тачка 1.5.1 (а) [Некретнина као

колатерал] Дела 3 Анекса VIII, Умањење кредитног ризика.


Ова дефиниција гласи:

“Процењени износ за који би имовина могла да се размени на дан процене

вредности између заинтересованог купца и заинтересованог продавца, у

трансакцији између неповезаних страна, после одговарајућег маркетинга, при

чему су стране поседовале довољно сазнања, те деловале обазриво и без

принуде“

3.0 Други основи процене поред тржишне вредности

3.1 Ови Стандарди признају следеће не-тржишне основе процене вредности :

фер вредност, инвестициону вредност, специфична вредност, синергетску

вредност, осигурана вредност. Уколико то није друкчије исказано у овом

Стандарду, процене које треба да се изврше на оваквим основима ће усвојити

дефинцију и концептуални оквир као што је утврђено од стране IVCS у IVS и

TEGoVA у EVS, чији превод се може добити на захтев упуцен на е-маил адресу

[email protected].

3.2 Проценитељи, при изради извештаја процене базираних на не-тржишној

вредности, морају јасно исказати претпоставке (укључујући посебне

претпоставке, уколико оне постоје) које су коришћене и јасно их раздвојити од

оних претпоставки које се уобичајено користе приликом израде извештаја

процене базираних на тржишној вредности.

3.3 Термин „Фер вредност“ је дефинисана од стране ИВС и прихваћена од

стране овог Стандарда процене као „процењена цена за трансфер средстава

или обавеза између добро обавестених и вољних страна, која одражава

одговарајуће интересе тих страна“.

Међутим, ова дефиниција се разликује од дефиниције Фер вредности која је

исказана у СП9, која следи дефиницију Фер вредности дату у IFRS 13.

Коментари:

Уколико се процена врши у друге сврхе, а не за потребе финансијског

извештавања, може се направити разлика између фер вредности и тржишне

вредности. Разлог томе је следећи – за разлику од тржишне вредности, фер

вредност захтева процену фер цене између две вољне стране за трансфер

имовине под одређеним околностима где имовина не мора обавезно да буде

изложена на отвореном тржишту. Докле год се вољне стране договоре о цени

под фер условима, у питању је фер вредност.

3.4 Термин „Инвестициона вредност“ је дефинисан од стране IVS и EVS и

прихваћен од стране овог Стандарда процене као „вредност коју средство има

за свог власника или будућег власника приликом појединачног улагања или у

циљу пословања.“ Када се извештава о инвестиционој вредности, она се увек

мора јасно раздвојити од тржишне вредности.


Коментари:

(1) Инвестициона вредност, је призната као нетржишна вредност и одражава

само погодности које власник некретнине ужива на основу власништва над том

некретнином, односно користи које има из држања некретнине. Вредност је

својствена том власнику, а не другима, и не укључује обавезно хипотетичку

размену. Ако се од Проценитеља тражи да изврши процену инвестиционе

вредности, он мора јасно назначити да процењена вредност није тржишна

вредност, него инвестициона вредност.

(2) У неким случајевима, власник непокретности може дати упутство

Проценитељу да се користи циљаном стопом повраћаја, како би испитао или

анализирао финансијску перформансу коју некретнина доноси том власнику, а

та циљана стопа повраћаја није изведена из тржишних услова. Таква упутства

морају бити обелодањена од стране Проценитеља у извештају процене, а изјава

о нетржишној вредности мора бити садржана у извештају.

3.5 Појам „Специфична вредност“ је дефинисан од стране ИВС и EVS, и

прихваћен од стране овог Стандарда процене као: „износ који одражава

одређене карактеристике средства које имају вредност искључиво за посебног

купца“.

Коментари:

(1) Тржишна вредност захтева изостављање било ког посебног интереса.

Међутим, у неким случајевима, непокретност, због својих карактеристика, као

што су физичке, географске, економске или правне, је једино у стању да привуче

одређеног купца који има посебан интерес за ту некретнину, за разлику од

других купаца на тржишту. Овако договорена цена, која није изведена са

тржишта јер узима у обзир посебне интересе, не подржава део дефиниције

Тржишне вредности где су стране неповезане и независне.

(2) Када се врши процена специфичне вредности, она се увек мора јасно

раздвојити од тржишне вредности. Уколико се прихвати нека посебна

претпоставка како би се дошло до специфичне вредности, Проценитељ мора да

се придржава захтева изнетих у Стандардима процене.

3.6 Појам „Синергетска вредност“ је дефинисан од стране IVS и EVS и прихваћен

у овом Стандарду процене као „додатни елемент вредности створен

комбинацијом два или више средства или власничких интереса, при чему је

вредност такве комбинације већа од збира вредности појединачних елемената.

Када се врши процена синергетске вредности, она се мора јасно разликовати од

тржишне вредности.

3.7 Појам „Осигуране вредности“ је дефинисан од стране EVS и прихваћен у

овом Стандарду процене као „износ наведен у уговору о осигурању који се

односи на некретнину, као обавеза осигуравача уколико настане штета или


финансијски губитак код осигураника услед ризика специфицираних у уговору о

осигурању“. Када се од њега захтева да одреди осигурану вредност,

Проценитељ треба да одреди износ који ће обезбедити адекватно покриће

осигурања за некретнину.

Коментари:

(1) Уколико се покаже да је осигурана вредност мања него материјална штета и

финансијски губитак претрпљен када се деси ризична ситуација, осигураник ће

претрпети губитак који се не може надокнадити.

3.8 Вредност при продаји под принудним околностима је призната од

Стандарда као основа за одмеравање одређеног ограничење, као на пример

потребног маркетинг времена или начина маркетинга.

Коментари:

(1) Било је случајева када је појам 'вредност при принудној продаји' или

ликвидациона вредност коришћен у процени некретнине у ситуацијама када

постоји неко тржишно ограничење. Међутим 'принудна продаја' је опис

околности под којом се врши трансфер, а није основ процене.

(2) Вредност при продаји под принудним околностима је процедурална

процена; Како би обезбедио процену вредности некретнине која је предмет

продаје под принудним околностима, Проценитељ треба да:

(а) процени тржишну вредност некретнине;

(б) разговара са зајмодавцем или примаоцем средства о конкретном ризику или

стигми (као што су додатни трошкови и време да се обезбеди власништво над

слободном некретнином, као и потреба да се посао заврши у кратком

временском року) који могу имати утицај на тржишну вредност, а истовремено

узимајући у обзир квалитет некретнине и постојање сваке специфичне потражње; и

(ц) анализира и изврши прилагођавање тржишне вредности некретнине

узимајући у обзир негативни утицај, као и да независно дође до вредности при

продаји под принудним околностима.

(3) Када се врши процена вредности при продаји под принудним околностима,

иста се увек мора јасно раздвојити од тржишне вредности. Уколико се у

долажењу до вредности при продаји под принудним околностима прихвати

посебна претпоставка, Проценитељ мора да се придржава одредби овог

Стандарда процене.


4.0 Тржишна рента

4.1 Процена вредности некретнине која ће бити заснована на тржишној ренти

ће прихватити дефиницију и концептуални оквир како је утврђено у IVS и EVS и

прихваћено од стране Стандарда као „процењена вредност за коју ће се

непокретност издати у закуп на дан процене између вољног закуподавца и

вољног закупца према одговарајућим условима закупа и обављајући размену у

сопствену корист, након одговарајућег маркетинга, где обе стране ступају

информисано, опрезно и без принуде“.

Када год се наводи тржишна рента, морају се јасно навести и 'одговарајући

услови закупа'.

Коментари:

(1) Дефиниција тржишне ренте је слична дефиницији тржишне вредности, а

укључује и додатну претпоставку да је непокретност издата под 'одговарајућим

условима закупа'. Одговарајући услови закупа уобичајено рефлектују активност

између типичних учесника на тржишту на којем се некретнина налази, на датум

процене, мада се у одређене сврхе могу одредити посебни, неуобичајени

услови.

Чињенице као што је трајање закупа, учесталост ревидирања ренте, као и

одговорности страна у погледу одржавања и издатака ће имати утицај на

тржишну ренту. Проценитељи стога морају да посвете посебну пажњу

постављању главних услова хипотетичке закупнине који се претпостављају када

се врши процена/евалуација тржишне ренте.

5.0 Приступи процени вредности

5.1 Циљ Стандарда процене је да пружи опис главних приступа који се користе у

процени вредности. Може се користити један или више приступа у процени

вредности како би се извршила процена дефинисана одговарајућим основом

процене.

5.2 Процене вредности засноване на тржишним кретањима обично користе

један или више приступа процени тако што примењују економски принцип

замене, равнотежу цена и принцип предвиђања, користећи податке добијене са

тржишта.

5.3 Приступи процени вредности засновани на тржишним кретањима укључују:

Компаративни приступ, Приходовни приступ и Трошковни приступ.

5.4 „Компаративни приступ“ је приступ који узима у обзир продају сличних или

одговарајућих непокретности и одговарајуће тржишне податке и одређује

процењену вредност применом компарације. Уопштено говорећи, некретнина


која се процењује (предметна некретнина) се пореди са продајом сличних

непокретности које су продате на тржишту. У обзир се могу узети и некретнине

које су понуђене на продају, уз одговарајућу критичку анализу.

5.5 „Приходовни приступ“ узима у обзир податке о приходу и трошковима који

се тичу некретнине која се процењује и процењену вредност одређује

применом процеса капитализације.

Капитализација доводи у однос приход (обично дат као нето износ) и

дефинисан тип вредности тако што претвара вредност прихода у процењену

вредност. Овај процес може подразумевати директне везе (познате као стопе

капитализације), yield или дисконтне стопе (које приказују количину повраћаја

средстава од инвестиције), или обоје.

5.6 „Трошковни приступ“ подразумева могућност да се, као алтернатива

куповини дате непокретности, може прибавити нова непокретност која ће

имати исту употребну вредност. У контексту некретнина, ова метода укључује

трошак куповине истоветног земљишта и изградње истоветног новог објекта.

Осим у случајевима када постоји прекорачење рокова, потешкоће и ризици,

цена коју би купац платио за некретнину која се процењује не би била већа од

цене градње нове еквивалентне некретнине. Често је случај да је процењена

некретнина мање привлачна него трошак изградње истоветне нове некретнине

због њене старости и застарелости. Како би се то узело у обзир, потребно је

извршити прилагођавање цене градње нове некретнине за износ амортизације.

5.7 Сваки приступ процени има алтернативне методе примене. Стручност и

обука Проценитеља, тржишни захтеви и доступни подаци се комбинују како би

се утврдило који метод или које методе би требало да се примене. Разлог

постојања алтернативних приступа и метода је да се Проценитељу обезбеди

неколико аналитичких процедура које ће на крају бити одговарајуће

вредноване и комбиноване како би се дошло до коначне вредности, у

зависности од врсте вредности о којој је реч.




СТАНДАРД ПРОЦЕНЕ 4 – Инспекције и испитивања

Увод

Циљ примене овог Стандарда јесте да обезбеди одредбе за обављање

инспекција и испитивања којих Проценитељ треба да се придржава када

обавља процену вредности некретнине.


Овај Стандард процене такође даје објашњење општих критеријума који су

везани за инспекцију, као што су сврха инспекције, минимални ниво инспекције

и захтеви у погледу обелодањивања информација у извештају.


1.0 Проценитељи морају да врше инспекцију и испитивање некретнине у

довољном обиму како би израдили извештај процене који са стручне тачке

одговара сврси за коју се израђује.

Коментари:

(1) Уколико то није другачије уговорено са клијентом, појам 'инспекција'

подразумева да ће Проценитељ извршити инспекцију некретнине унутра и

споља, где год му је за то омогућен приступ.

(2) Осим у изузетим условима, који су наведени у СП 4 (2), инспекција

некретнине је обавезна, осим уколико Проценитељ може обезбедити основано

оправдање за разлог зашто инспекција није обављена тако што ће, на

одговарајући начин, обелоданити све чињенице и одступање од Стандарда, као

и све посебне претпоставке. Проценитељ треба да наведе опсег и датум

инспекције у свом извештају.

(3) Главни разлог инспекције некретнине је да омогући да Проценитељ има

бољи увид у некретнину и њене карактеристике које су релеванте за њену

вредност. Проценитељ треба са клијентом да договори опсег и детаљност

инспекције и испитивања и да утврди минимални ниво инспекцијских и

испитивачких процедура које треба да се обаве пре започињања ангажовања на

вршењу процене и да тако договорени опсег инспекције и испитивања

документује у свом извештају.

(4) Како би се отклонила било каква недоумица, инспекција захтевана у

Стандардима није истоветна инспекцији коју обавља стручњак или тим

стручњака на предметној некретнини (нпр. геодета, грађевински инжењер или

Инжењер електротехнике, или Комисија за технички пријем објекта). Другим

речима, инспекција која је захтевана овим Стандардом није преглед објекта

какав би обавио грађевински стручњак, нити ишта слично.

(5) Инспекција компаративних некретнина се, такође, очекује под нормалним

околностима, када и где је могућа.

2.0 Проценитељи неће имати обавезу да обаве инспекцију под околностима

датим у наставку, али ће имати обавезу да истражи некретнину где и кад је то

могуће и на одговарајућој основи, као и да у свом извештају обелодане ове

чињенице, ограничења и њихове могуће утицаје на вредност. Те околности су

следеће:


(1) Када је некретнина физички недоступна.

(2) Када проценитељ ризикује сопствено здравље и безбедност уколико

приступи инспекцији некретнине.

(3) Када су уочене потенцијално небезбедне или опасне активности на

некретнини пре или у току процеса инспекције над којима Проценитељ нема

контролу и који могу да буду ризичне за здравље и безбедност Проценитеља.

Коментари:

(1) Може се десити, на пример, да постоје физичке баријере, као што је блокада

на путу или небезбедан приступ, што онемогућава Проценитељу да приступи

предметној некретнини ИЛИ некретнина захвата широку област, као што је

шума или брдовито подручје, и немогуће је да се приступи свим деловима

некретнине већ само малом делу или када је Проценитељу просто забрањен

приступ предметној некретнини из било којих разлога који отежавају

инспекцију или онемогућавају да се она изврши у датом временском оквиру.

Под таквим околностима, Проценитељ се ослобађа дужности да изврши

инспекцију некретнине. Ипак, Проценитељ мора у свом извештају да обелодани

ту чињеницу, ограничење, инструкцију дату од стране клијента и могућ утицај на

процену.

(2)У складу са ЗАКОНОМ О БЕЗБЕДНОСТИ И ЗДРАВЉУ НА РАДУ ("Сл. гласник РС",

бр. 101/2005) послодавци су у обавези да осигурају безбедност и здравље на

раду својих запослених, а запослени је у обавези да се током рада у разумној

мери брине о својој безбедности и здрављу, као и о безбедности и здрављу

других особа (укључујући и себе) на које могу да утичу његове радње или

пропусти у раду. Другим речима, Проценитељи су у обавези да штите сопствену

безбедност; безбедност свакога ко користи њихове услуге; свакога ко ради за

њих; и свакога на кога може утицати њихов рад. Ради спровођења одредби

закона у Србији где Проценитељ обавља своју делатност, уколико је здравље и

безбедност Проценитеља угрожено на пример, лошим временским условима

као што су ексцесивна киша, снег или поплава који су се јавили у подручју где се

налази предметна некретнина или ако се од Проценитеља захтева да, ради

инспекције непокретности, борави на позицији која је 2 метра изнад нивоа тла

без сигурносне платформе или без сигурносног појаса као и одобрене заштитне

опреме, Проценитељ се ослобађа дужности да изврши инспекцију некретнине.

Ипак, Проценитељ мора у свом извештају да обелодани те чињенице,

ограничења, инструкције дате од стране клијента и њихов могућ утицај на

процену.

(2) Постоје ситуације када у току вршења инспекције , на пример, постоје

надземни електрични каблови, виљушкари или дизалице који су укључени, или

је терен око некретнине нестабилан, или постоје пси без надзора на

некретнини, што је све изван контроле Проценитеља или не може бити

контролисано од стране особа око Проценитеља, а може изазвати опасност


њему или људима око њега. Под таквим околностима, Проценитељ се ослобађа

дужности да изврши инспекцију некретнине. Ипак, Проценитељ мора у свом

извештају да обелодани те чињенице, ограничења, инструкције дате од стране

клијента и њихов могућ утицај на процену.

3.0 Уколико клијент, из неког сопственог разлога или из горе наведених разлога,

није у могућности да организује инспекцију или ако да налог Проценитељу да не

врши инспекцију некретнине него да врши „desktop“ процену или да изврши

само спољну инспекцију (тј. да изврши ограничену процену), Проценитељ треба

да себи обезбеди довољно информација да изврши процену вредности, као и

да обелодани ову чињеницу и да у свом извештају наведе претпоставке које су

договорене са клијентом, ограничења и њихов могућ утицај на процену.

4.0 Проценитељ ће користити налазе своје извршене инспекције, званичне

евиденције некретнине из листа непокретности и друге евиденције из

поузданих извора како би сакупио информације о некретнини и омогућио себи

да изврши анализу карактеристика некретнине. Иако има обавезу према свом

Клијенту да потврди све обезбеђене или прикупљене информације, од

Проценитеља се захтева да у свом извештају обелодани ограничења својих

дужности, као и њихов могућ утицај на процену.

5.0 У вршењу своје дужности испитивања карактеристика и информација о

некретнини, Проценитељ може начинити претпоставку на захтев клијента.

Међутим, ако хипотетички учесник на тржишту (купац) не направи исту

претпоставку као што је претходно претпоставио Клијент, Проценитељ у том

случају мора ову претпоставку да третира као посебну претпоставку и треба да

укаже клијенту на то пре завршетка извештаја.

6.0 Проценитељи треба да дају све од себе да обаве испитивања под

претпоставкама које ће бити начињене у извештајима. Међутим, ако се покаже

да испитивања нису практична, Проценитељи могу претпоставити да су

одређене информације тачне или прецизне без потребе да обављају даља

испитивања, под условом да у извештају обелодане ограничење које имају (као

што је конкретно случај).

7.0 Ревалуацију без поновне инспекције некретнине која је претходно

процењена од стране Проценитеља није дозвољено радити, осим уколико је

Проценитељ задовољан доказима обезбеђеним од стране Клијента да од

последње инспекције није било материјалних промена физичких

карактеристика некретнине, или природе интереса који се процењује, или

природе њене локације. Међутим, Проценитељ мора јасно да забележи

обезбеђене доказе и ову претпоставку у писму о ангажовању и у свом

извештају.


Коментари:

(1) Клијенту може бити потребено редовно ажурирање процена некретнина.

Поновна инспекција може бити непотребна приликом вршења сваке поновне

процене уколико је Проценитељ већ извршио инспекцију, а Клијент потврдио да

није било материјалних промена у физичким карактеристикама некретнине или

њеној употреби Међутим, Проценитељ мора јасно да забележи потврду

Клијента или добијене доказе заједно са овом претпоставком у писму о

ангажовању.

(2) Проценитељ може одлучити да није пригодно радити ревалуацију без

поновне инспекције због материјалних промена на објекту, протока времена

или других разлога. Упркос томе, Проценитељ може прихватити упутство да се

неће спроводити поновна инспекција уколико Клијент писаним путем, пре

израде извештаја, потврди да ће извештај бити коришћен искључиво за интерне

потребе и да неће бити доступан трећим странама. Проценитељ мора

недвосмислено да истакне у извештају да се исти издаје под условом да не буде

објављен и да се користи само за интерне потребе Клијента.

8.0 Тамо где је договорено да ће постојати ограничења у инспекцији и

испитивању, врло је вероватно да ће процена бити заснована на ограниченим

информацијама и тада ће се примењивати СП 2(4).

9.0 Уколико Проценитељ током инспекције, у процесу ревалуације, посумња да

су се десиле могуће или потенцијалне измене или додаци или побољшања на

некретнини која се процењује, има дужност да обелодани исте сумње у свом

извештају и да посаветује Клијента да консултује овлашћеног грађевинског

инжењера у вези са овим грађевинским радовима. Такође, Проценитељ мора

истаћи у свом извештају ниво у којем извршени грађевински радови (бесправно

или уз уредну правно-техничку документацију) могу утицати на процењену

вредност.




Станард процене 5 – Потврда информација

Увод

Циљ примене овог Стандарда процене је да да се поставе стандарди који се

односе на потврду информација, које Проценитељи треба да користе у вршењу

процене вредности некретнина.



1.0 Проценитељ мора да предузме разумне кораке да потврди све податке,

информације и изворе информација на које се ослања у припреми процене и,

уколико то већ није већ договорено, разјасни са Клијентом све неопходне

претпоставке на које ће се ослањати. Проценитељ има обавезу да у свом

извештају обелодани предузете кораке или ограничења на која је наишао.

Уколико ограничења имају утицај на процену вредности, од Проценитеља се

захтева да обелодани такав утицај у свом извештају.

Коментари:

(1) Опште је прихваћена пракса да Проценитељ јасно наведе информације на

које се ослања и, где је то могуће, изворе информација и датум прибављања

таквих информација и да ли су и које информације потврђене. Може бити

случајева у којима је ван опсега ангажовања Проценитеља да изврши потпуну

потврду секундарних и терцијарних извора информација. Међутим, од

Проценитеља се захтева да, што боље може, потврди изворе података у мери

која је уобичајена за тржишта на којима врши процену.

(2)Проценитељи морају јасно назначити у својим извештајима сваку

информацију која мора бити потврђена од стране Клијента, пре него што се на

процену може ослонити или пре него што се иста може објавити.

2.0 Проценитељ се не сме ослањати на кључне информације које му је

обезбедио Клијент или било која друга страна, без одговарајуће потврде тих

информација од стране независног извора, са тржишта, осим када су природа и

опсег таквог ослањања наведени као ограничавајући услов.

Коментар:

Опште је прихваћена пракса да се Проценитељ може ослонити на информације

које му је доставио Клијент или други представници/експерти како би

припремио извештај процене уз претпоставку (уколико је иста по мишљењу

Проценитеља основана) да су такве информације тачне и потпуне. Међутим, ова

пракса не ослобађа Проценитеља одговорности да предузме разумне кораке да

провери тачност и потпуност информација на које се ослања у припреми

процене и да са клијентом разјасни све потребне претпоставке на које ће се

ослањати, уколико такве претпоставке нису већ договорене са Клијентом.





Стандард процене 6 – Извештаји процене

Увод

Циљ овог Стандарда процене је да се Проценитељима обезбеде стандарди за

израду извештаја процене којима би се они водили приликом презентовања

својих анализа и мишљења на начин на који њихови Клијенти и они који читају

извештај не буду доведени у заблуду.


1.0 Сваки извештај процене мора обухватити све појединости уговорене између

Проценитеља и његовог Клијента у писму о ангажовању. Процена у извештају

мора да буде јасно приказана, на начин на који клијент неће бити доведен у

заблуду.

Коментари:

(1) У неким случајевима, клијент може захтевати од Проценитеља да сачини

извештај на језику који није српски. Мора се водити рачуна да је и такав

извештај потпуно усаглашен са Стандардима и да је текст Стандарда тачно

интерпретиран.

2.0 Како је то дефинисано Стандардом процене 6(1.0) датим у претходном

тексту, формат и опсег детаља у извештају су ствар одлуке Проценитеља, осим

када извештај треба да се припреми у обрасцу обезбеђеном од стране клијента.

Извештај процене треба да садржи ниже наведени минимум обавезних

информација:



(ц) предмет процене ;


(е) основ или основе процене;


(г) статус Проценитеља, а тамо где је адекватно и применљиво, обелодањивање

сваке материјалне умешаности, пређашње или текуће;


(и) све претпоставке, посебне претпоставке, ограђивања, сва посебна упутства

или одступања;


(к) природу и извор инфорамација на које ће се Проценитељ ослањати;

(л) сваку сагласност или забрану на објављивање извештаја;


страна осим Клијента;

(н) потврду да је процена усаглашена са захтевима прописаним Стандардима;


(о) изјаву или опис приступа процени;

(п) аналитички процес и емпиријске податке коришћене како би се дошло до

закључка о вредности;

(р) изјаву о професионалним квалификацијама Проценитеља за вршење

процене;

(с) мишљења о вредности дато у цифрама и речима;

(ш) име и потпис Проценитеља; и

(т) датум извештаја.

Коментари:

(1) Захтеви извештавања обухваћени Стандардима треба да буду примењивани

на све типове извештаја процене. Међутим, тип, садржај и обим извештаја

процене ће варирати у зависности од више фактора, као што су захтеви предвиђених

корисника, уговорени обим посла, правни захтеви, врста имовине и природа и

сложеност задатка.

(2) Уколико Проценитељ треба да припреми свој извештај у обрасцу

обезбеђеном од стране Клијента или у сагласности са захтевима Клијента у

погледу извештавања, а који се разликују од минимума захтеваног садржаја као

што је дефинисано овим Стандардом процене, Проценитељ ће у писму о

ангажовању и извештају процене обелоданити ту чињеницу и изјавити да таква

одређена форма или захтеви неће утицати на процену.

(3) Постоји дискусија о томе да ли је потврда о процени (скраћени извештај који

садржи само Резиме процене) заправо извештај процене или није, зато што је

потврда о процени потврда вредности у краткој форми са ограниченим

информацијама о некретнини и која нема минимално захтевани садржај који

процена мора да има, као што су претпоставке и аналитички процеси на основу

којих је вредност добијена. Потврда о процени која не садржи минимално

захтевани садржај како је то предвиђено овим Стандардом процене се не може

сматрати извештајем процене. Другим речима, уколико неки извештај садржи

текст писма у којем је дат минимални садржај, као што је дефинисано овим

Стандардом процене, као и потврду о процени, онда је то извештај процене.

(4) У неким случајевима, од Проценитеља се може захтевати да сачини нацрт

извештаја процене пре издавања комплетног извештаја процене, који би његов

Клијент могао да користи за тренутне потребе. На пример, приликом „due

dilligence“ анализе, Клијенту може бити потребна процена ради дискусије

између чланова руководства и/или њихових стручних саветника. Уколико нацрт

извештаја процене садржи следеће клаузуле, исти може бити издат Клијенту. Ове

клаузуле су:

(а) нацрт се издаје искључиво за интерну употребу од стране Клијента, а не у

друге сврхе, а поготово не за потребе јавне анализе или циркулисања;

(б) у питању је само нацрт извештаја и његов садржај се може разликовати од

финалног извештаја; и


(ц) нацрт се доставља Клијенту под условом да неће бити објављен или

обелодањен.

Уколико Проценитељ изостави неку значајну информацију у нацрту извештаја,

он ће назначити изостављање те информације у датом нацрту.

3.0 Проценитељ мора у свом извештају детаљно да наведе сваки усвојени основ

процене, заједно са њиховим дефиницијама.

Коментар:

Извештаји о процени не смеју да доводе у заблуду. Из тог разлога је кључно да

Проценитељ и корисници извештаја могу јасно да направе разлику између

тржишне вредности и не-тржишне вредности. На пример, уколико се од

Проценитеља захтева да изврши процену инвестиционе вредности, он је не сме

описати као тржишну вредност, него мора јасно назначити да добијена цифра

није тржишна вредност, него 'инвестициона вредност'.

Уобичајена је појава да, током припреме извештаја, Проценитељ може имати

потребу да разговара о различитим питањима у вези извештаја са Клијентом. Та

питања укључују, а не ограничавају се на потврду детаља и тачности чињеница и

информација које је Клијент доставио (као што су потврда прихода или

разјашњавање новчаних токова), пре него што Проценитељ изврши

прелиминарну процену вредности некретнине.

Уколико је дошло до горе поменутих разговора, Проценитељ ће водити рачуна

да се, осим уколико се ради о исправљању грешака, заблуда и неслагања или

прибављању додатних информација које се тичу извештаја процене, на његово

мишљење не утиче путем тих разговора. Проценитељ ће водити записник о тим

разговорима са својим клијентом, о прелиминарним саветима који се тичу

процене или нацртима извештаја које треба да припреми. Овај записник треба

да садржи:

(а) детаље о обезбеђеним информацијама или предлозима датим од стране

Клијента, а везаним за извештај процене;

(б) разлозима зашто је одређена информација коришћена да оправда промене

које је Проценитељ направио у извештају процене, уколико је дошло до

промена; и

(ц) разлоге зашто Проценитељ, након што је узео у обзир информације

обезбеђене од стране Клијента или које су му дате или предлоге од стране

Клијента, сматра да нема потребе правити измене у вредности предметне

непокретности.

Циљ горе поменутих процедура је да осигурају да постоји довољан број доказа

да разговори између Проценитеља и његовог Клијента нису угрозили


Проценитељеву независност и непристрасност. По захтеву, Проценитељ ће те

доказе предати ревизорима или било којој другој особи која има легитиман и

материјални интерес у процени вредности предметне непокретности.

4.0 Проценитељ ће прибавити сагласност Клијента како би у извештај укључио

најбитније претпостваке, укључујући посебне претпоставке, и направиће запис о

таквој сагласности у писму о ангажовању.

Коментари:

(1) У неким случајевима, Проценитељ може сматрати неопходним да се након

извршеног испитивања или током процеса анализе процене,уведу кључне и

посебне претпоставке како би се приказале стварне околности. Предложене

претпоставке или посебне претпоставке морају се размотрити и договорити са

Клијентом пре завршетка процене и достављања финалног извештаја.

(2) Ако, након спроведеног испитивања, Проценитељ неку претпоставку која је

претходно уговорена са Клијентом сматра неприкладном или да је уместо ње

прикладније прихватити посебну претпоставку, Проценитељ ће размотрити и

договорити са Клијентом ревидирану претпоставку и приступ који жели да

примени пре закључивања процене и завршетка извештаја.

(3) Уколико се направе претпоставке како би се ограничила одговорност

Проценитеља када је немогуће за Проценитеља да обави пуно испитивање у

контексту Клијентових инструкција, тада, уколико Клијент није већ унапред

прихватио такве претпоставке, оне не морају бити правно обавезујуће за

Клијента. Проценитељ се не може ослонити на овакве претпоставке у случају да

извештај који је он припремио буде доведен у питање.

(4) Уколико нека претпоставка и/или посебна претпоставка буде доведена у

питање, Проценитељ ће бити позван да оправда свој избор претпоставки и/или

посебних претпоставки, а то оправдање може бити узето у обзир у било ком

дисциплинском поступку.

5.0 Уколико клијент жели да Проценитељ припреми извештај процене ради

јавног обелодањивања (у целости или делимично), Проценитељ не сме да се

сагласи на извештај процене, нити да дозволи позивање на било који његов део

осим уколико сматра да такво обелодањивање читавог или дела извештаја се

не може злоупотребити и не може на било који начин довести у заблуду

читаоце извештаја.

Коментари:

(1) Проценитељ треба да провери и осигура тачност свог релевантног

материјала који се тиче некретнине или процене, а који треба да се обелодани

или објави.


(2) Проценитељ би требало да прочита цитав документ у контексту којег би био

објављен и његов извештај или који ће се позивати на извештај, како би

осигурао да не дође до мисинтерпретације мишљења Проценитеља.

(3) Проценитељ би требало да захтева да му се, пре објављивања, достави

коначна верзија документа у склопу којег извештај може бити објављен или који

се на извештај позива. Проценитељ би требало да приложи коначну верзију

документа у писму о сагласности, или да се у таквом писму о сагласности позове

на неки конкретни податак коначне верзије документа који је прегледао (као

што је датум или број документа/број верзије). Проценитељ би требало да се

супротстави сваком притиску или захтеву од стране других лица, а у вези са

својеручним потписивањем или опуномоћењем другог лица да потпише писмо

о сагласности супротно његовој жељи.

6.0 Проценитељ мора да задржи довољан број докумената и радних папира

који би обезбедили основани доказ којим би се, у разумном временском

периоду након завршетка ангажовања, могли приказати врста и опсег

обављеног посла.

Коментари:

(1) За све извештаје се мора сачувати довољно документације у архиви како би

се оправдали резултати и закључци процене, а таква документација мора бити

чувана барем шест (6) година после завршетка ангажовања или две (2) године

након коначног одлучивања о било којем судском процесу у коме је дато

сведочење.

(2) Архива мора да садржи:

а. име клијента и идентитет; корисници процене;

б. веродостојне копије било којих писаних извештаја, документоване на било

којој врсти медијума;

ц. сажет приказ сваког усменог извештавања или сведочења, или транскрипт

сведочења, и потписану потврду дате изјаве од стране Проценитеља са

датумом; и

д. све остале податке, информације и документа који су потребни да би се

поткрепила мишљења и закључци Проценитеља и да би се доказала

усаглашеност са Стандардима, или референца на локацију таквих докумената.

(3) Уколико Проценитељ није у могућности да задржи копију извештаја и својих

радних папира, било због интерних правила свог послодавца или због промене

послодаваца, Проценитељ мора предузети све разумне кораке како би осигурао

доступност тих података на захтев. У том смислу, Проценитељ треба да

обезбеди писану саласност од свог послодавца да ће такве податке учинити

доступним када то буде тражено од стране регулаторних органа. Уколико

послодавац одбије да да такву писану сагласности, Проценитељ треба да сачува


доказ таквог одбијања и достави га регулаторном органу по пријему његовог

захтева.

7.0 Проценитељи имају општу дужност да третирају поверљивим информације

које се тичу Клијента када су такве информације обелодањене Проценитељу као

резултат професионалног ангажовања, а нису доступне јавности. Мора се

посветити разумна пажња да трећа страна не добије приступ радним папирима

проистеклих из ангажовања без одобрења Клијента. Добра је пословна пракса

да се у Извештај убаци изјава Проценитеља у вези са праксом чувања

докумената.





ОДЕЉАК 3: ПРИМЕНЕ

Стандард процене 7 – Процене вредности за сврху финансијског

извештавања

Увод

Циљ овог Стандарда процене је да се обезбеде стандарди и објасне принципи

који се примењују на процене за сврху финансијског извештавања.


1.0 Процене вредности у сврху укључивања у финансијске извештаје или

финансијско извештавање састављене у складу са IAS/IFRS применљивих за

непокретну имовину или средства везана за некретнине:

IAS 2: Инвентар

IAS 11: Уговори о изградњи

IAS 16: Некретнине, постројења и опрема

IAS 17: Закупи

IAS 40: Инвестиционе некретнине

IAS 41: Пољопривреда

IFRS 6: Истраживања и процене вредности минералних налазишта

IFRS 13: Одмеравање Фер вредности

Класификација имовине

Класификација имовине утиче како на основ процене, тако и на презентацију

извештаја процене . Земљиште и објекти се обично класификују у једну од пет

група за потребе израде финансијских извештаја:

(1) Оне које су у коришћењу власника за обављање своје пословне

делатности, било специјализоване или опште;

(2) Инвестиције у сврху остваривања прихода или капиталне добити;

(3) Вишак у односу на потребе пословања;

(4) Имовину намењену за продају;

(5) Имовина у закупу.

Коментари:

(1) Међународни рачуноводствени стандарди тренутно прихватају два модела

за признавање средстава у билансу стања:

-Трошковни модел: након признавања средства, средство, „ставка која

представља некретнину, постројење и опрему, ће бити приказано у својој


вредности умањеној за сваку акумулирану амортизацију и све акумулиране

губитке услед оштећења (IAS 16.28); и

-Модел Фер вредности –IFRS 13

У припреми извештаја процене у сврху финансијског извештавања, Проценитељ

треба да се позове на стандарде финансијског извештавања које је усвојио

Клијент, у процесу одређивања фер вредности некретнитне.

Основ процене фер вредности како се дефинише у Међународним стандардима

финансијског извештавања -IFRS 13 треба да буде дат у целости у писму о

ангажовању и извештају процене. Дефиниција фер вредности у стандардима

финансијског извештавања је различита од дефиниције фер вредности у IVS и у

овим Стандардима процене. Стандарди финансијског извештавања се позивају

на учеснике на тржишту и регуларну трансакцију и јасно стављају до знања да је

за већину практичних намена фер вредност генерално конзистентна са

појмовним оквиром тржишне вредности датим у IVS.

(2)Појам „Фер вредност” је дефинисан од стране IFRS 13, што је Стандардима и

прихваћено, као “цена која би могла да се постигне приликом продаје средства

или која се плаћа како би се извршио пренос обавеза регуларним трансакцијама

између учесника на тржишту, на дан одмеравања(тј. излазна цена)”.

Циљ утврђивања фер вредности је да се процени цена по којој би се у

регуларној трансакцији продала имовина или пренела обавеза између учесника

на тржишту на дан процене под тренутним тржишним условима (нпр. излазна

цена на дан процене из перспективе учесника на тржишту који поседује неку

имовину или има неку обавезу).

(3) Клијенти могу тражити од Проценитеља да сарађују са њиховим ревизорима

и пре завршетка извештаја процене. СМР 1 даје смернице које Проценитељ

треба да прати у свом односу са ревизором.

(4) Проценитељ треба да има на уму да, према МРС 16 “Некретнине, постројења

и опрема”, кад не постоји доказ о фер вредности заснован на тржишним

кретањима због специфичне природе имовине која се процењује, процењена

фер вредност може бити утврђена коришћењем Приносног или Трошковног

приступа.

(5) Проценитељима се саветује да обезбеде копије релевантних делова IAS/IFRS

како би имали боље разумевање основа процене пре ангажовања на процени

вредности за потребе састављања финансијских извештаја и финансијског

извештавања.

2.0 Према СП 6 (9.0), Проценитељ не сме дати сагласност нити дозволити да се

финансијски извештаји позивају на било који део извештаја процене, осим

уколико је уверен да је такво позивање прецизно и да не доводи у заблуду.


Коментари:

(1) Проценитељ треба да провери и да осигура да релевантни материјал који се

објављује, а тиче се некретнина или процене, буде тачан.

(2) Проценитељ треба да прочита одговарајуће делове и одломке финансијских

извештаја који ће се позивати на његов извештај како би се осигурао да нису

погрешно изнете и неке друге чињенице или мишљења са којима Проценитељ

може бити упознат.

(3) Проценитељ треба да захтева од Клијента да му достави финалну копију

одговарајућег дела, односно делова финансијских извештаја у којима се

извештај процене помиње као референца и треба да приложи добијену копију,

коју је претходно размотрио, уз своју сагласност коју даје Клијенту.

(4) Када се од стране ревизора у финансијским извештајима врши позивање на

извештај процене, потребно је да то позивање садржи и квалификациону изјаву

о Проценитељу или његовој фирми. Проценитељи могу користити следећи

формат као своју квалификациону изјаву у финансијским извештајима:

‘Некретнина је процењена од стране [име Проценитеља ], који има потребно

искуство у проценама исте врсте некретнина као што је она која се процењује у

сврху такве процене, као и на територији на којој се процењивана некретнина

налази’

(5) Може бити случајева када Клијенти или ревизори, из непознатих разлога,

нису обавестили Проценитеље о референцама на њихове извештаје у својим

финансијским извештајима. Уколико се ово деси, а Проценитељи успеју да

покажу да са тим поступком немају никакве везе и да је ван њихове контроле

(нпр. када нису обавештени о таквим референцама пре објављивања

финансијских извештаја), њихове мандаторне обавезе дефинисане СП 6 (9.0) и

СП 9 (2.0) престају да важе. Међутим, Проценитељи се подсећају да у писму о

ангажовању увек уговоре и клаузулу 'забране објављивања' и да исту

обелодане и у извештајима како би заштитили своје интересе.

3.0 Датум процене која ће бити укључена у финансијске извештаје мора бити

последњи датум периода за који се врши извештавање у финансијским

извештајима или датум ранији од последњег датума периода за који се врши

извештавање у финансијским извештајима, а у складу са инструкцијама

добијеним од клијента.

Коментар:

Општа је пракса да се датум процене одреди као завршни датум извештајног

периода финансијских извештаја. Постоје случајеви када се датум процене

може одредити да буде ранији од завршног датума извештајног периода

финансијског извештаја, као што је на пример датум трансакције. Проценитељи


морају да разговарају са Клијентима и ревизорима како би потврдили датум

процене пре почетка свог ангажовања.

4.0 У околностима када се од Проценитеља, на основу инструкције добијене

од клијента, тражи да изврши алокацију процењене вредности некретнине на

земљу, на основу тржишне вредности, и на објекте, таква алокација се може

извршити коришћењем једног од следећих метода:

(а) Одузимањем од процењене вредности читаве некретнине вредности земље

у њеној тренутној употреби на дан процене. У многим случајевима биће

довољно доказа о вредности земље на основу којих се може извршити

хипотетичка алокација. Међутим, у случајевима када доказа има врло мало, или

их уопште нема, Проценитељ се мора у већој мери ослонити на метод (б) дат у

наставку.

(б) На основу процене нето трошкова замене објеката на дан процене и

њиховим одузимањем од процењене вредности читаве некретнине. Вредност

објеката се добија из бруто трошкова замене, која се затим умањује за отписану

вредност, односно своди се на нето трошкове замене, како би се приказала

тренутна вредност некретнине у односу на пословање. Проценитељ треба да

консултује Клијентата и/или ревизоре по питању основе за калкулацију износа

амортизације објеката како би се одржала конзистетност праксе у будућности.

5.0 Проценитељ треба да укаже на догађаје након извештајног периода у

финансијским извештајима којих постане свестан и који би могли да утичу на

процењену вредност исказану у његовом извештају

Коментари:

(1) Приликом указивања на те значајне догађаје у извештају, Проценитељ мора

да разговара са Клијентима и да добије од њих сагласност да обелодани такве

догађаје у извештају. Проценитељ такође мора, на захтев Клијента, да

разграничи комерцијално поверљиве догађаје и некомерцијално поверљиве

догађаје, посебно када су значајни догађаји вредносно осетљиви за јавна

предузећа.

(2) Догађаји после периода извештавања се односе на догађаје који настају

између краја извештајног периода и датума на који су финансијски извештаји

одобрени од стране Клијента. Проценитељима се саветује да погледају MRS 10 за

примере различитих догађаја.





Стандард процене 8 - Процене вредности некретнина за потребе

обезбеђења кредита

Увод

Циљ овог Стандарда јесте да се обезбеде стандарди за вршење процена

вредности некретнина за потребе обезбеђења кредита којих би се

Проценитељи придржавали у спровођењу таквих анализа и изражавању свог

мишљења на начин који неће довести у заблуду њихове Клијенте и оне који

читају њихове извештаје.


1.0 Уколико то није другачије одређено, процене вредности некретнина за

потребе обезбеђења кредита ће бити припремане у складу са СМР 2.

Коментар:

Постало је уобичајено да се од Проценитеља тражи да достави своје мишљење

о томе да ли је нека некретнина погодна за потребе обезбеђења кредита. Ипак,

на кредитору остаје задатак да процени ризик и на основу такве процене

одреди услове под којима се кредит одобрава. Проценитељ треба у свом

извештају да достави све што је у домену његовог стручног знања везано за

предмет процене како би био од помоћи кредитору у вршењу процене ризика.

2.0 У случајевима када се некретнина процењује за потребе обезбеђења

кредита путем успостављања хипотеке, основ процене ће бити тржишна

вредност.

Коментар:

Обично није адекватно да процена вредности некретнине која ће бити

коришћена за обезбеђење кредита буде базирана на неком другом основу

различитом од тржишне вредности. Међутим, тамо где банка или нека друга

институција која врши кредитирање траже од Проценитеља да процену врши на

неком другом основу, који би представљао или допуну тржишној вредности или

њену замену, такав алтернативни основ процене може бити на пример

вредност при продаји под принудним околностима или хипотекарна вредност *

( само у неким европским земљама примењена) . Проценитељ би требало да од

Клијента, као услов за вршење такве процене, прибави податке о томе када и

како је жељено да се обави продаја и да ли или не завршетак правних

формалности, као и постојање било каквих ограничења у продаји, треба да буду

узети у обзир приликом процене. У таквим околностима, од Проценитеља се

сматра разборитим да у свој извештај укључе процену или другу одговарајућу

информацију која се тиче мере у којој се процењена не-тржишна вредност може

разликовати од тржишне вредности.






ОДЕЉАК 4: СМЕРНИЦЕ

СМР 1- Радни односи са ревизорима клијената приликом ангажовања на

процени вредности за сврху финансијског извештавања

1. Према утврђеној пракси вршења ревизорских послова у Србији, ревизор има

одговорност да, када користи рад извршен од стране Проценитеља, обезбеди

довољно одговарајућих доказа да је такав рад адекватан за потребе ревизије.

2. Приликом процене да ли је рад Проценитеља пригодан за потребе ревизора,

ревизор ће размотрити релевантност и оправданост:

-коришћених извора информација;

-коришћених претпоставки и метода; и

-резултата рада спољног стручњака у светлу резултата других ревизорских

доказа.

3. Током ревизоровог анализирања рада Проценитеља, ревизор ће се

придржавати релевантне утврђене праксе у ревизији тако што ће вршити

испитивања која се тичу свих процедура предузетих од стране Проценитеља и

анализирати или проверавати податке коришћене од стране Проценитеља . У

појединим околностима, чак се и радни папири подносе ревизору како би он

извршио анализу или проверу.

4. На Проценитељу је да пре него што преда своје радне папире или податке

ревизору, пажљиво размисли о следећем:

- опсегу посла договореном са Клијентом у писму о ангажовању;

- природи радних папира и података, као што су ауторска права аутора или

трећих лица поред Проценитеља; и

- последицама објављивања радних папира и података од стране Проценитеља,

као што су кршење уговора о поверљивости података закључених са Клијентом

или страном од које се прибављају подаци, ризик да дође до судског спора због

обелодањивање радних папира проценитеља страни која није његов Клијент,

као и нивоа обезбеђења које пружа осигурање од професионалне одговорности

Проценитеља.

5. Проценитељ се подсећа да у писму о ангажовању постигне договор са

Клијентом по питању радних односа са ревизором Клијента. Овај договор може

укључивати и начин и меру у којој се радни папири стављају на располагања

ревизору Клијента, како би се избегле непотребне несугласице са Клијентом и

његовим ревизором, а самим тим и потенцијални судски спорови у будућности.

6. Уколико Проценитељ сматра да би обелодањивање радних папира и

података ревизору Клијента могло да доведе до потенцијалног спора или да му

изазове штету, Проценитељ мора да закључи уговор о одрицању од

одговорности и уговор о обештећењу са Клијентом (пошто са ревизором


Клијента Проценитељ није у уговорном односу) пре отпочињања рада са

ревизором Клијента. У супротном ће, уз сагласност Клијента, прекинути своје

ангажовање.

7. Добра је пракса да се одржи састанак са Клијентом и његовим ревизором

како би се разумео и договорио опсег рада пре предлагања и потписивања

писма о ангажовању.

СМР 2 – Смернице за процене вредности некретнина за потребе обезбеђења

кредита у Србији

Циљ смерница за процене вредности некретнина за потребе обезбеђења

кредита у Србији јесте да се обезбеди помоћ Проценитељима приликом

припреме извештаја процене вредности некретнина за банке или кредитне

институције у Србији.

1. УЛОГА КВАЛИФИКОВАНОГ ПРОЦЕНИТЕЉА

1.1 Улога квалификованог Проценитеља је:

1.1.1 Да посаветује банку или кредитну институцију по питању тржишне

вредности некретнине на дан процене; и

1.1.2 Да посаветује Кредитора о природи некретнине (видети Тачку 4 у наставку)

и свим чиниоцима који могу да утичу на њену тржишну вредност.

1.2 Уобичајено би било и да од Проценитеља буде тражено да да своје

мишљење по питању погодности некретнине за осигурање кредита. Међутим,

Проценитељ не би требало да даје никакве препоруке по питању услова

кредитирања који ће бити уговорени, нити је одговорност Проценитеља да даје

савете по питању погодности некретнине за успостављање „хипотеке другог

реда“.

1.3 Када Кредитор захтева од Проценитеља савет по питању вредности

некретнина, било као допуну тржишне вредности, или уместо тржишне

вредности, Проценитељ треба јасно да назначи основ процене који је усвојен у

извештају.

2. ИНСПЕКЦИЈА КОЈУ СПРОВОДИ ПРОЦЕНИТЕЉ

Проценитељ ће спровести визелну и физичку инспекцију споља и унутрашњост

некретнине у мери у којој су они доступни Проценитељу без непотребних

потешкоћа.


Када је реч о обиму инспекције која ће се извршити од стране Проценитеља,

најбоља је пракса за Проценитеља да договори опсег инспекције са Кредитором

пре отпочињања процене и да такав договор документује у писму о

ангажовању.

Док обим инспекције треба да буде договорен између Проценитеља и

Кредитора, сам Проценитељ је у обавези да проучи Стандард процене 4 –

Инспекције и испитивања ових Стандарда, и ни на који начин обим инспекције

не треба да доведе до резултата који би Кредитора који користи извештај довео

у заблуду.

У случају да Кредитор да инструкције Проценитељу да не спроводи никакву

инспекцију (било интерну, или екстерну, или обе), Проценитељ треба такву

инструкцију да наведе у извештају, а потребно је дати и упозорење или

претпоставку како би се указало на одсуство инспекције.

Како би се избегле недоумице, инспекција која се захтева по овим Стандардима

ни на који начин не представља детаљан преглед зграде, а засигурно није посао

који треба да спроведе комисија за технички пријем објекта.

3.ИЗВЕШТАЈ ПРОЦЕНИТЕЉА

3.1 У складу са изнетим у Поглављима 1 и 2 у претходном тексту, извештај треба

да буде ограничен искључиво на давање одговора на питања постављена од

стране Кредитора.

3.2 Уколико се посумња да постоји скривени недостатак који може да утиче на

вредност некретнине, Проценитељ треба да о томе посаветује Кредитора и да

му предложи спровођење обимнијег испитивања. У изузетним случајевима

може бити адекватно и одложити израду процене све док Проценитељ не буде

упознат са резултатима таквих даљих испитивања.

3.3 Уколико није могуће да се спроведе инспекција било ког битног дела

некретнине, то би требало да буде наведено у извештају.

3.4 Уколико постоје очигледни знаци било какве озбиљне запуштености,

потенцијалне опасности или било чега другог што може утицати на вредност

некретнине у материјалном смислу, то би требало да буде наведено у

извештају.

3.5 У случајевима када се Проценитељ ослања на информације добијене од

других лица, то би требало да буде назначено у извештају, као и извори тих

информација. Када је реч о потврди информација која ће бити спроведена од

стране Проценитеља, добра је пракса за Проценитеља то питање договори са

Кредитором пре отпочињања рада на процени и да такав договор документује у

писму о ангажовању.


Док обим провере података треба да буде договорен између Проценитеља и

Кредитора, сам Проценитељ је у обавези да проучи Стандард процене 5 –

Потврда информација ових Стандарда, и ни на који начин обим провере не

треба да доведе до резултата који би Кредитора који чита извештај довео у

заблуду.

3.6 Кредитор треба да буде обавештен о постојању сваког очигледног и

значајног додатка, измене или проширења некретнине, како би могао да

наложи свом правном саветнику да спроведе додатна испитивања. Конкретно,

Кредитору треба да буде скренута пажња на сваку бесправну градњу, додатак

или измену начињену на предметној некретнини или било које друге очигледне

бесправно саграђене објекте који су, или могу постати, предмет казнених

одредби Закона о планирању и изградњи ("Сл. гласник РС", бр. 72/2009, 81/2009

- испр., 64/2010 - одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - одлука УС и 50/2013 -

одлука УС).

Проценитељ треба да размотри и усаглашеност предметне некретнине са

њеном одобреном техничком и правном документацијом (грађевинском

дозволом, локацијском дозволом и употребном дозволом) и не треба да узме у

обзир вредност бесправних доградњи и/или измена.

Осим ако није другачије договорено између Проценитеља и Кредитора,

Проценитељ неће разматрати трошкове потребне како би се некретнина

вратила у своје првобитно, одобрено стање.

Проценитељ треба такве претпоставке да наведе у извештају. Уколико

Проценитељ добије од Кредитора инструкције да начини и претпоставке које се

разликују од горњих, Проценитељ мора такве претпоставке да наведе у

извештају.

Уколико постоје било какви додатни захтеви од стране Кредитора у вршењу

процене, који су унапред договорени између Кредитора и Проценитеља, у

извештај могу бити укључене и додатне информације или налази.

Проценитељ одлучује о формату и детаљности извештаја, осим у случајевима

када је извештај потребно припремити у обрасцу обезбеђеном од стране

клијента. Формат извештаја процене треба да садржи ниже наведени минимум

обавезних информација:



(ц) предмет процене ;


(е) основ или основе процене;


(г) статус Проценитељ , а тамо где је адекватно и применљиво, обелодањивање

сваке материјалне умешаности, пређашње или текуће;



(и) све претпоставке, посебне претпоставке, ограђивања, сва посебна упутства

или одступања;


(к) природу и извор инфорамација на које ће се Проценитељ ослањати;

(л) сваку сагласност или забрану на објављивање извештаја;


страна осим клијента;

(н) потврду да је процена усаглашена са захтевима прописаним Стандардима;

(о) изјаву или опис приступа процени;

(п) изјаву о професионалним квалификацијама Проценитеља за вршење

процене;

(р) мишљења о вредности дато у цифрама и речима;

(с) име и потпис Проценитеља; и

(т) датум извештаја.


4. ПРОЦЕНА ВРЕДНОСТИ

4.1 Осим у случајевима када је то обелодањено изјавом у извештају и када

подлеже одредбама напред датог параграфа 3.6 одељка 3, Проценитељ треба

да направи следеће претпоставке, за које нема било какву обавезу да их

проверава:

4.1.1 Да постоје све неопходне законске дозволе за предметну некретнину или

зграду чији је предметна некретнина део;

4.1.2 Да ни један штетан или опасан материјал или техника нису коришћени у

изградњи предметне некретнине;

4.1.3 Да предметна некретнина није подложна било каквим неуобичајеним или

посебно оптерећујућим ограничењима, теретима или расходима и да је

власништво над њом уредно регистровано у листу непокретности.

4.1.4 Да делови предметне некретнине, чија се инспекција није могла извршити,

немају материјалне недостатке или да неће проузроковати да Проценитељ

промени своју процену;

4.1.5 Да је предметна некретнина повезана на главне инсталације и

канализациону мрежу, односно инсталције које су доступне у нормалним

условима;

4.1.6 Да ће, у случају када је некретнина у фази изградње, некретнина бити

успешно завршена у складу са добијеним дозволама и одобрењима, у

очекиваном року;

4.2 Препоручени фактори које треба узети у обзир приликом процене су:

4.2.1 Закуп некретнине – уколико је некретнина под закупом (или закупима),

детаље о трајању закупа, висини закупа, опцији обнове закупа и друге

релевантне услове треба узети у обзир;

4.2.2 Старост, тип, садржај, локацију, погодности, инсталације и карактеристике

некретнине и друге значајне факторе животне средине на предметној локацији;

4.2.3 Опште стање некретнине, конструкцију и очигледне велике недостатке; и

4.3 Проценитељ неће узети у обзир вредности намештаја или демонтажних

делова било које врсте када доноси мишљења о вредности непокретности.

Преносиве и привремене објекте, такође, неће узети у обзир.

4.4 ‘Тржишна Вредност’ ће бити усвојена у складу са Стандардима.


4.5 Процена ће бити извршена под претпоставком да власник продаје

предметну некретнину на тржишту без неуобичајених услова плаћања, посебног

подстицаја или било каквог сличног договора који би могао утицати на вредност

предметне некретнине.

4.6 Вредност при продаји под принудним околностима

Вредност при продаји под принудним околностима се односи на цену која се

може разумно очекивати да буде остварена у одређеном временском периоду

(временски период ће бити договорен између Кредитора и Проценитеља) од

продаје непокретности на тржишту под принудом од стране Кредитора, у

виђеном стању, при томе узимајући у обзир јединствени квалитет

непокретности и постојање било какве специфичне тражње, као и фактора који

могу негативно утицати на утрживост некретнине због тржишних ограницења,

стигме или повећаног ризика. То је процедурална процена и ни на који начин

није основ за вредност.

Примери где се повећани ризик или стигма могу појавити укључују, али нису

ограничени на следеће:

(1) потребу за значајним реновирањем и/или трошковима поправке услед

запуштености и физичког пропадања некретнине;

(2) потребу за брзим поступком продаје

Да би припремио процену вредности при продаји под принудним околностима,

Проценитељ би требало да:

(1) процени тржишну вредност некретнине;

(2) поразговара са Кредитором о специфичном ризику или стигми (као што су

додатни трошкови и ризици, и потреба за продајом у кратком временском року,

који могу утицати на тржишну вредност, при томе узимајући у обзир

јединствени квалитет некретнине и постојање било какве специфичне тражње;

и

(3) изврши анализу и прилагођавања тржишне вредности непокретности тако

што ће узети у обзир негативне утицаје како и да независно дође до вредности

при продаји под принудним околностима.

5. АРХИВА ПРОЦЕНИТЕЉА

5.1 Проценитељ би требало да чува податке о изворима информација које се

наводе у извештају и да сачини и чува читљиве белешке о својим налазима, а

нарочито ограничењима инспекције и околностима под којима је она извршена.


5.2 Проценитељ би, такође, требало да чува податке о компаративним

трансакцијама и/или процене које је узео у обзир при припреми своје процене.

6. СУКОБ ИНТЕРЕСА

Тамо где постоји било какав конфликт интереса или потенцијални конфликт

интереса, Проценитељ би требало да те чињенице саопшти Кредитору пре

прихватања његових инструкција. СМР 3 би требало да буде пажљиво проучена

од стране Проценитеља у свим случајевима.

У случају да Кредитор пристане да Проценитељ прихвати инструкције под горе

наведеним околностима, Проценитељ би требало да у свом извештају јасно

обелодани такве чињенице и да назначи да је процена извршена непристрасно,

без икакве пристрасности према дотичним странама.

8. ПОШТОВАЊЕ СМЕРНИЦА

Све процене за потребе успостављања хипотеке би требало да буду усаглашене

са овом Смерницом. У случајевима у којима постоје одступања од ове

Смернице, Проценитељ би требало да о томе обавести Кредитора, или да буде

обавештен од стране Кредитора, и то у писаној форми. Таква одступања би

требало да буду јасно наведена у извештају процене.

Проценитељи се подсећају да се придржавају своје дужности бриге према

Кредиторима приликом вршења процене, као и обима одговорности њихових

извештаја процене према Кредиторима.

СМР 3 – Правила професионалног понашања

Проценитељи треба, у сваком тренутку, да држе до високог стандарда части и

интегритета и да се понашају на начин које не угрожава њихове клијенте,

јавност, професију којом се баве, или признате организације проценитеља, а

чији је Проценитељ члан.

1.0 Интегритет

1.1 Проценитељ се не сме понашати обмањујуће или непоштено.

1.2 Проценитељ не сме да сачини или обелодани извештај, са знањем да он

садржи лажне, нетачне, или пристрасне ставове или анализе.

1.3 Проценитељ не сме доприносити или учествовати у изради процене за коју

би остали разборити проценитељи сматрали да није оправдана.


1.4 Проценитељ се мора понашати у складу са законом и мора се придржавати

закона и регулатива државе у којој он/она обавља своју делатност или у којој

предузима конкретни задатак.

1.5 Проценитељ не сме да тврди да поседује професионалне квалификације које

у ствари не поседује, нити да свесно пређе преко погрешних тумачења својих

професионалних квалификација.

1.6 Проценитељ не сме свесно да се служи лажним, погрешним или претераним

тврдњама или рекламама у циљу добијања посла.

1.7 Проценитељ мора да се побрине да се сви чланови његовог особља или

помоћници у извршењу задатка, придржавају ових Правила професионалног

понашања.

2.0 Сукоб интереса

2.1 Проценитељ не сме да ради за две или више страна у вези са истом ствари,

осим уз писану сагласност оних којих се то тиче.

2.2 Проценитељ мора преузети све разумне мере предострожности како би

спречио било какво искрсавање сукоба дужности између интереса

његових/њених клијената и оних осталих клијената, проценитељевих рођака,

пријатеља или сарадника. Потенцијалне конфликте треба писаним путем

обелоданити пре прихватања инструкција. Сваки такав конфликт, којег је

проценитељ накнадно постао свестан, мора бити обелодањен одмах. Уколико

Проценитељ дође до сазнања о постојању таквих конфликта након завршетка

процене, исти морају бити обелодањени у разумном временском периоду.

3.0 Поверљивост

3.1 Проценитељ мора константно третирати информације добијене од Клијента

са максималном дискрецијом и поверљивошћу

3.2 Проценитељ не сме откривати осетљиве податке добијене од Клијента, или

оне које је добио/ла као резултат задатка припремљеног за Кијента, никоме

другом, осим онима којима је то нарочито одобрено од стране Клијента, изузев

у случају да закон налаже да се тако уради, у ситуацијама када Проценитељ

мора поступати у складу са неким дисциплинским процесом у оквиру признате

организације проценитеља чији је Проценитељ члан.

4.0 Непристрасност

4.1 Проценитељ мора извршавати задатак крајње независно, објективно и

непристрасно, и без укључивања личних интереса.


4.2 Проценитељ не сме прихватати задатак који подразумева саопштава

предетермисана мишљења и закључаке.

4.3 Хонорар, који је у вези са одређеним задатком, не сме зависити од унапред

одређеног исхода било које процене, или неког другог независног, објективног

савета садржаног у извештају процене.

4.4 Уколико проценитељев хонорар, зависи, или пак не зависи, од било ког

аспекта његовог/њеног извештаја, то мора бити обелодањено.

4.5 Проценитељ се не сме ослонти на кључне информације достављене од

стране Клијента, или било које друге стране, без одговарајућих квалификација

или потврда добијених од стране независног извора и са тржишта, осим

уколико су природа и степен таквог ослањања наведени као ограничавајући

услов.

4.6 Процентељ не сме прихватити задатак да изради извештај процене на

претпостављеним хипотетичким условима за које је мало вероватно да могу

бити реализовани у неком разумном временском року.

4.7 Хипотетички услови који су разумна могућност могу бити саопштени под

претпоставком да су праћени дискусијама која се односе како на изгледе за

реализацију хипотезе, тако и на разматрање вредности која одражава

преовладавајућу истиниту ситуацију, тј., ситуацију засновану на хипотези.

4.8 Проценитељ не сме да се користи или да се ослони на непоткрепљене

закључке засноване на предрасудама било које врсте или да саопшти закључке

који одражавају мишљење да је таква предрасуда неопхода да би се одржала

или максимизирала вредност.

4.9 Приликом анализе извештаја неког другог проценитеља, проценитељ мора

да изрази непристрасан суд и да оправда своје разлоге за слагање или

неслагање са закључцима тог извештаја.

5.0 Компетентност

5.1 Проценитељ мора поседовати знање, вештине и искуство потребне за

ефикасно извршавање задатка у складу са прихватљивим професионалним

стандардом.

Само они проценитељи који су у стању да се прилагоде дефиницији

проценитеља датој у СП1 (2.0) треба да преузму посао у складу са Стандардима.


6.0 Ефикасност и марљивост

6.1 Проценитељ мора да поступа брзо и ефикасно у извршавању клијентових

инструкција и треба да обавештава клијента о свом напретку у извршавању

задатка.

6.2 Инструкције треба одбити када околности искључују довољно пажљиво

истраживање, квалитет рада и завршетак посла у разумном року.


Одељак 5: Додаци стандардима процене

Додатак СП 1.1 – Врсте проценитеља

1. Проценитељима се скреће пажња на дефиниције које се односе на врсте

проценитеља, а које су дате у наставку. Проценитељи се морају побринути да

задовољавају доле изнете захтеве када прихватају инструкције за припрему

извештаја процене у различите сврхе, као што је наведено у Стандардима.

2. Интерни проценитељ

„Интерни проценитељ“ представља запосленог који нема значајни финансијски

интерес у компанији или организацији у којој ради. Значајни финансијски

интерес се односи на неку особу, чланове њене породице или сараднике који

имају право (индивидуално или колективно) да извршавају, или контролишу

извршавање, 5% или више, укупне гласачке моћи на било којем генералном

састанку клијентове компаније или групе.

3. Екстерни проценитељ

,,Екстерни проценитељ“ је проценитељ који није интерни проценитељ и где ни

он нити било који од његових сарадника нису директори или запослени у

клијентовој компанији или некој другој компанији у оквиру клијентове групе

компанија, и немају значајан финансијски интерес у клијентовој компанији или

групи, и где ни клијентова компанија, нити група, немају значајан финансијски

интерес у проценитељевој фирми или компанији.

4. Независни проценитељ

„Независни проценитељ“ је Екстерни проценитељ који нема тренутну или у

будућности предвиђену могућност хонорарне зараде која би се тицала

предметне имовине, и која би могла да резултира некаквим сукобом, и који је,

разборито процењујући, обелоданио сваку врсту односа, постојећег или оног

који је постојао у претходних 12 месеци, који проистиче или је резултат било

које инструкције за процену вредности потврђене/усаглашене са било којом од

заинтересованих страна, или било каквим учешћем/пословањем у вези са

предметном некретнином/некретнинама током споменутог периода од 12

месеци.

Коментар:

Примери у којима је обично неопходно за Независног проценитеља да начини

одговарајуће обелодањивање, или да одбије задатак тамо где се сматра да

било који конфликт, који може искрснути, не може бити решен или да са њим

не може бити поступано на одговарајући начин, су:

(а) рад и за купца и за продавца непокретности у истој трансакцији;

(б) рад за две или више страна које се надмећу за исту прилику;


(ц) Вршење процене за кредитора када се савет такође обезбеђује и оном који

узима кредит;

(д) Процена вредности некретнине коју је претходно Проценитељ процењивао

за неког другог клијента; или

(е) Предузимање посла процењивања за потребе треће стране у случајевима

када независни проценитељ има и друге односе са Клијентом који

подразумевају новчану зараду.

5. Додатни проценитељ

Када некретнине које су обухваћене проценитељевим инструкцијама укључују

некретнине на локацији или у категорији у којој проценитељ не поседује

одговарајуће знање и искуство, и за које он, стога, није проценитељ који је

квалификован да изврши такву процену, онда:

(а) Проценитељ може да ангажује (са допуштењем свог клијента) као

подизвођача, сваку особу за коју проценитељ сматра да поседује одговарајуће

знање и искуство, или;

(б) Проценитељ може да саветује клијента да одреди „Додатног проценитеља“

који би извршио процену конкретне некретнине.

Додатак СП 2.1 – Претпоставке

1. Увод

1.1 Приликом процене тржишне вредности, Проценитељ мора да узме уобзир

претпоставке које би тржиште генерално учинило у одређеним околностима.

1.2 Претпоставка је обично повезана са ограничавајућим обимом истраживања

или испитивања која треба да буду предузета од стране проценитеља. Стога,

претпоставке које ће вероватно бти укључене у извештај морају бити

договорене са Клијентом и наведене у писму о ангажовању.

1.3 Уопштено говорећи, Клијент и Проценитељ треба да се усагласе око тога да

ли су инструкције дате од стране Клијента прихватљиве за Проценитеља, пре

него што Проценитељ започне било какав посао за Клијента.

Може се десити да Проценитељ добије одређене инструкције од стране

Клијента да усвоји претпоставке које иначе не би направио, или да кКијент жели

да ограничи опсег Проценитељевог испитивања или да ограничи процедуре

којима се Проценитељ обично служи у својим испитивањима. Уколико се такав

случај догоди, он се третира као Ограничена процена.

1.4 Уколико, након инспекције или испитивања, Проценитељ сматра да се

претпоставка која је унапред усаглашена са Клијентом показала неприкладном

или да би је требало заменити посебном претпоставком, Стандарди захтевају да


измењена претпоставка и приступ морају бити продискутовани и усаглашени са

Клијентом пре завршетка процене и издавања извештаја.

1.5 Дефиниција Тржишне вредности (видети СП 3.2) такође подразумева

различите претпоставке, тако да овај Додатак третира и остале претпоставке

које Проценитељ може да направи.

2. Ограничена процена

2.1 Чак иако се Проценитељ сложи с тим да прихвати Клијентове инструкције да

усвоји претпостаке које у нормалним околностима не би направио или ако

Клијент захтева ограничавање уобичајене процедуре испитивања које би

Проценитељ генерално спровео, Проценитељ не сме да изрази своје мишљење

о вредности некретнине, осим мишљења на основу ограничене процене

вредности.

2.2 Проценитељ мора да изврши ограничену процену уз одговарајуће

квалификације. Проценитељ треба да објасни и расветли Клијенту да он мора

да изнесе врло јасно у свом извештају претпоставке које је направио, изворе

информација на које се ослонио и опсег на који је његово уобичајено

испитивање било ограничено. Проценитељ би, такође,требало да истакне да је

то било урађено уз сагласност или према инструкцијама Клијента, као и сврху за

коју је он разумео да је процена неопходана. Проценитељ, такође, мора

обавестити Клијента о следећим условима:

(а) Да процена у потпуности зависи од тога колико су обезбеђене информације

одговарајуће и тачне и/или од усвојених претпоставки. Проценитељ, такође,

треба да нагласи да се, уколико се ове информације и/или претпоставке покажу

као нетачне или неодговарајуће, то може одразити на прецизност процене; и

2.3 Уколико процена вредности, сачињена на овој основи, буде прослеђена

трећој страни – иако је Проценитељ можда настојао у томе да се ослободи од

било какве одговорности према трећој страни, може се догодити да прималац

или читалац извештаја не разуме у потпуности ограничену природу процене.

2.4 Уколико таква процена постане доступна широј јавности, увек постоји ризик

од погрешног цитирања или погрешне интерпретације. За последицу, то би

могло бацити сумњу на професионалност Проценитеља и професије генерално.

2.5 Проценитељи се, стога, саветују да, кад год је то могуће, не дозволе да се

такве ограничене процене користе у било коју другу сврху, осим у ону која је

првобитно договорена са Клијентом, и да, ако постоји ризик да ће исте бити

прослеђене трећим лицима, а посебно општој јавности, размисли о

неприхватању инструкција Клијента, осим ако се Клијент не сложи да одустане

од намераваних ограничења.

2.6 Из тога произилази да уколико је процена вредности потребна за сврху за

коју шира јавност може бити заинтересована, или уколико процена може бити


коришћена од стране трећих лица, Проценитељи се саветују да не израђују

ограничену процену, осим у околностима које Проценитељ може да оправда.

Проценитељи треба, такође, да имају на уму захтеве полисе свог осигурања од

професионалне одговорности.


Прилог – EVS 2012 Одобрење превода и IVS 2011 споразум о лиценци


Documents

Nacionalni Standardi Za Procenu Nekretnina