Índice - Editorial Metropolitana · 17. Contrato de arrendamiento. Obligaciones del arrendador y arrendatario. Causales de término del contrato de arrenda - miento. Restitución

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capÍtulo i obligaciones del arrendatario

a. conservación cosa arrendada

1. Arrendador debe cumplir no sólo con las exigencias físi-cas materiales del inmueble para el uso contratado, sino también con la posibilidad jurídica de realizarlo prueba. ........... 1

b. pago de la renta

1. Recurso de protección. Corte de servicios básicos por rentas morosas. I. Arrendador no está facultado para cortar los servicios básicos a un arrendatario moroso. Autotutela. Estipulación establecida en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes excede las facultades que al arrendador entrega el Código Civil y la Ley N° 18.101. Vulneración del derecho a no ser juzgado por una comi-sión especial. II. Voto disidente: Principio de la autonomía de la voluntad. Cláusula establecida en el contrato que faculta al arrendador para cortar servicios por morosidaddel arrendatario no atenta contra norma expresa alguna ............. 3

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2. Suficiencia probatoria para acreditar la existencia del contrato de arrendamiento y el no pago de las rentas.Procedencia del término del contrato de arrendamiento ............. 5

3. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Obligación del arrendatario de pagar la renta, los gastos por servicio y demás consumos domiciliarios devengados durante la tramitación del juicio y hasta la restitución del inmueble o el pago. Es de carga del arren-datario acreditar el cumplimiento de sus obligaciones ................ 6

4. Improcedencia del enriquecimiento sin causa. Rechazo del pago de rentas correspondiente al período que restaba para el natural vencimiento del contrato por no existir perjuiciopara el arrendador ........................................................................ 7

5. Recurso de protección. La ley contempla medios diver-sos para el cumplimiento forzado de las obligaciones del contrato de arrendamiento. Interrupción del suministro eléctrico constituye una vía de hecho ilegítima y no autorizada por el ordenamiento jurídico para presionaral arrendatario al cumplimiento de sus obligaciones................... 9

6. Carta de pago. Recibo de pago de rentas hace presumir elpago de los períodos anteriores ................................................... 10

7. Obligación de pagar las rentas se mantiene hasta la restitu-ción del inmueble. Excepción de prescripción, rechazada .......... 11

8. Rebaja de renta de arrendamiento. Causal de casación en la forma de ultra petita, acogida. Insuficiencia probatoria para acreditar los supuestos que de acuerdo a la ley autorizan aobtener una rebaja de la renta ...................................................... 12

9. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta ..................... 13

10. Cumplimiento de contrato. Contrato de arrendamiento, características. Obligaciones del arrendador y del arrenda-tario. Principio de autonomía de la voluntad en el derechode los contratos ............................................................................ 14

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11. Terminación de contrato de arrendamiento. Finalidad de la regla del artículo 1570 del Código Civil. Voto disidente: Cumplimiento de la obligación del arrendatario de pagarla renta ......................................................................................... 16

12. Comodato precario. Existencia de un comodato precario al no haberse pactado renta alguna por el uso del bien. La renta constituye un elemento de la esencia del contrato dearrendamiento .............................................................................. 17

13. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumpli-miento de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Obligación del arrendatario de pagar la renta, los gastos por servicio y demás consumos domiciliarios devengados durante la tramitación del juicio y hasta la restitución delinmueble o el pago ...................................................................... 18

14. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Obliga-ciones denunciadas como incumplidas por el demandado que no están vinculadas con el contrato de arrendamiento.Excepción de contrato no cumplido, rechazada .......................... 19

15. Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del arrendatario de pagar la renta acordada hasta la restitución.Proscripción del enriquecimiento sin causa ................................ 21

16. Indemnización de perjuicios por responsabilidad con-tractual. Obligación del arrendatario de indemnizar los perjuicios cuando el contrato de arrendamiento expira por culpa suya y de pagar la renta por el tiempo que falte hastael término del contrato ................................................................. 22

17. Contrato de arrendamiento. Obligaciones del arrendador y arrendatario. Causales de término del contrato de arrenda-miento. Restitución del inmueble arrendado antes del plazo acordado en el contrato. Obligación del arrendador de pagar la renta hasta el tiempo estipulado para el término del con-trato. Abstracción de los títulos de crédito cobra relevancia en la medida que éstos hayan circulado. Cheques que dancuenta de una obligación válida y plenamente exigible .............. 23

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18. Renta de arrendamiento pactada en base a porcentaje de ventas netas mensuales. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de hacer entrega de información de las ventas mensuales netas a objeto de hacer efectivo el cálculo íntegro de las rentas de arrendamiento. Incumplimien-to de la obligación del arrendatario de pagar las rentas .............. 26

19. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Celebración de un contrato de promesa de com-praventa entre el arrendador y un tercero que no infringe las cláusulas prohibitivas del arrendamiento. Contrato de promesa de compraventa no afecta el dominio ni la tenencia del bien arrendado. Excepción de contrato no cumplido,rechazada ..................................................................................... 27

20. Terminación de contrato. Definición de contrato de arrenda-miento. Derecho del arrendador de hacer cesar el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario incurra en la mora de un período entero en el pago de la renta, después de dosreconvenciones de pago .............................................................. 28

21. Restitución de inmueble por terminación del arrendamien-to. Extinción del derecho del arrendador. Obligación del arrendatario de pagar al nuevo propietario la renta acor-dada con el antiguo hasta la restitución. Proscripción delenriquecimiento sin causa ........................................................... 29

22. Obligación del arrendatario de pagar al nuevo propietario la renta acordada con el antiguo hasta la restitución. Alte-ración en el monto de la renta implica un nuevo acuerdode voluntades ............................................................................... 31

23. Terminación de contrato de arrendamiento. Contrato de arrendamiento por plazo determinado y con ocasión de la celebración de un contrato de promesa de compraven-ta. Renovación tácita del contrato de arrendamiento. No haberse celebrado la promesa de compraventa no justifica el incumplimiento de las obligaciones del contrato dearrendamiento .............................................................................. 32

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24. Terminación de contrato de arrendamiento. Improcedencia de formular alegaciones nuevas en el recurso de casación en el fondo. Exigencia cuyo sustento se encuentra en el derecho al debido proceso. Prevención: Artículo 6º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos regula una situación distinta a la contemplada en el artículo 1945 del Código Civil. Arrendatario que continúa gozando el inmueble después de expirado el contrato está obligado a pagar las rentas hasta la época de la restitución. De-recho del arrendador a exigir las rentas que se habrían devengado hasta la expiración del plazo del contrato sise le pone término anticipado por culpa del arrendatario ............ 33

c. restitución de la cosa arrendada

1. Devolución garantía de arrendamiento. Acreditada la existencia del contrato y pago de la garantía por parte del arrendatario corresponde al demandado acreditar extinción de la obligación de restituir la garantía. Co-rrecta aplicación del artículo 1698 del Código Civil ................... 35

2. Terminación de contrato de arrendamiento. Voto disi-dente: Arrendador cambió chapa de inmueble y desalojó los enseres que se encontraban en su interior. Cumpli-miento de la obligación de restitución de la propiedad ............... 36

3. Restitución del bien arrendado. Extinción del derecho del arrendador. Obligación del adquirente a título oneroso del bien arrendado de respetar el arrendamiento cuando ha sido contraído por escritura pública. Nuevo propietario debe manifestar su voluntad de no renovar el contrato y demandar la restitución por vencimiento del plazo. Modalidad utilizada por el nuevo propietario que resulta equivalente y oportuna. Error de derecho denunciado queno influye sustancialmente en lo dispositivo del fallo ................ 37

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4. Restitución del inmueble arrendado con daños que se alejan del uso normal del mismo. Indemnización de perjuicios pordaño patrimonial .......................................................................... 39

5. Restitución de inmueble arrendado. Improcedencia del recurso de casación en la forma por la causal del artículo 768 Nº 5 en relación con el artículo 170 Nº 4, ambos del Código de Procedimiento Civil, en los juicios regidos por leyes especiales. Renuncia de la condición resolutoria ordinaria cuando ha sido establecida a favor del acreedor. Voluntad real de los contratantes. Conservación del contrato de arrendamiento, pero sin renovar la condición resolutoriaordinaria acordada primitivamente .............................................. 40

6. Restitución de inmueble arrendado. Vencimiento del plazo acordado en el contrato para restituir el inmueble arren-

dado ............................................................................................. 42

7. Restitución de inmueble arrendado. Interpretación de los contratos. Expresión utilizada por las partes en el con-trato que resulta clara. Preferencia de la interpretaciónde una cláusula en el sentido que produzca algún efecto ............ 43

8. Restitución del inmueble arrendado. Renovación del con-trato a plazo fijo por períodos de un año. Procedencia de so-licitar la restitución antes de llegado el plazo cuando se fun-da en un incumplimiento del arrendatario. Artículo 1977 del Código Civil no limita la autonomía contractual. Facultad de las partes para pactar la terminación ipso facto del con-trato. Terminación ipso facto impide al arrendatario enervarla acción de restitución mediante el pago de lo adeudado .......... 44

9. Restitución de inmueble arrendado. Interpretación contrac-tual. Interpretación de las cláusulas del contrato en virtud de la aplicación práctica que hayan hecho ambas partes.

Interpretación de las cláusulas ambiguas a favor del deudor .......................................................................................... 45

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10. Indemnización de perjuicios por responsabilidad contrac-tual. Procedencia de la indemnización de perjuicios por daño moral en sede contractual. Indemnización por daño moral en sede contractual requiere que el incumplimiento contractual incida directamente en intereses extrapatrimo-niales del acreedor. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de restituir el bien arrendado en buen estado no afecta intereses extrapatrimoniales del arrendador

cuya actividad es el arrendamiento de locales comer-ciales ................................................................................................ 47

11. Improcedencia de restituir el inmueble al demandante que no es propietario ni tenía facultad para subarrendar.Restitución al legítimo propietario del inmueble ........................ 48

12. Restitución de inmueble arrendado. Terminación del con-trato de arrendamiento por expiración del plazo convenido. Inmueble arrendado que se encuentra desocupado. Even-tuales daños que presenta el inmueble arrendado no sirvende pretexto al arrendador para negarse a recibirlo ...................... 49

13. Restitución de inmueble por terminación del arrenda-miento. Validez del arrendamiento de cosa ajena. Dueño del inmueble no está obligado a respetar el arrendamientocelebrado antes de haber adquirido el dominio de la cosa ................. 50

14. Contrato de arrendamiento que depende de la voluntad en contrario de alguna de las partes es de carácter indefinido, no de plazo fijo. Tratándose de un contrato indefinido el arrendatario no tiene las facultades de restituir el inmueble antes de la expiración del plazo y de pagar la renta hastael día de la restitución .................................................................. 51

15. Arrendatario debe pagar la renta estipulada hasta la resti-tución del inmueble. Concepto de las modalidades. Meca-nismo establecido para el cobro de la renta no constituyeuna condición .............................................................................. 53

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capÍtulo ii obligaciones del arrendador

1. Recurso de protección. Clausura y corte de suministro básicos de locales comerciales arrendados. Autotutela. Vulneración del derecho a no ser juzgado por comisionesespeciales ..................................................................................... 55

2. Cumplimiento de contrato. Contrato de arrendamiento, características. Obligaciones del arrendador y del arrenda-tario. Principio de autonomía de la voluntad en el derechode los contratos ............................................................................ 56

3. Obligación del arrendador a sanear los vicios redhibitorios de la cosa, sean o no conocidos por éste y aun cuando su causa sea posterior al contrato. Derecho del arrendatario para que se le indemnice el daño emergente, pero solo siel vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato ............... 58

4. Excepción de contrato no cumplido. Sentencia que acoge la excepción de cosa juzgada respecto de los perjuicios recla-mados. Improcedencia de fundar la excepción de contrato no cumplido en el acogimiento de la excepción de cosa juzgada. Contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo. Insuficiencia probatoria para acreditar la existencia actual de un incumplimiento contractual del arrendador impide configurar la excepción de contrato no cumplido. Requisito de procedencia de la excepción de contrato no cumplido de existencia de simultaneidad entre las obligaciones recí-procas incumplidas. Incumplimiento contractual inicial del arrendador no implica que el arrendatario quede exonerado, hacia el futuro, de dar cumplimiento a la obligación depagar la renta ............................................................................... 59

5. Derecho del arrendatario a pedir la rescisión cuando la calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada. Conocimiento del arrendador de que entregaba un inmueble con la finalidad de establecerse un

local comercial que no podía funcionar conforme a dere-cho ............................................................................................... 63

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6. Indemnización de perjuicios por responsabilidad contrac-tual. Procedencia de la indemnización de perjuicios por daño moral en sede contractual. Actos de hostigamiento ejercidos por el arrendador en contra del arrendatario. Incumplimiento de la obligación del arrendador de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce dela cosa .......................................................................................... 64

7. Obligación del arrendador de mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. Reparaciones necesarias son de cargo del arrendador. Reparaciones rela-tivas a la línea de electricidad son de cargo del arrendador ............... 66

8. Terminación de contrato de arrendamiento. Acuerdo con-tractual sobre el único objeto al que debía ser destinado el inmueble arrendado. Incumplimiento de la obligación del arrendador de entregar el bien en condiciones aptas parasu uso ........................................................................................... 67

9. Recurso de protección. Cambio de chapa de oficina por parte del arrendador. Incumplimiento de la obligación del arrendador de asegurar el uso y goce tranquilo del inmueble arrendado. Improcedencia de impedir el acceso a la oficina arrendada y a los muebles que la guarnecen. Improcedencia de poner término de facto a un contrato de arrendamiento. Vulneración del derecho a no ser juzgado por comisionesespeciales y del derecho de propiedad ........................................ 68

10. Cumplimiento de contrato. Arrendador que imposibilita la ocupación de local comercial arrendado. Daño moral pro-vocado por el incumplimiento contractual del arrendador .......... 70

11. Indemnización de perjuicios por responsabilidad con-tractual. Concepto de reparaciones locativas. Daños por filtraciones generadas por lluvias y fuertes vientos no constituyen reparaciones locativas. Daños que deben ser reparados por el arrendador. Obligación del arrendador demantener el inmueble en condiciones de ser utilizado ................ 72

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12. Cumplimiento de contrato. Contrato de arrendamiento. Responsabilidad del arrendador. Demandado que no formaparte de la relación contractual .................................................... 73

capÍtulo iii terminación de contrato de arrendamiento

1. Terminación de contrato de arrendamiento. I. Doctrina de los actos propios. Principio de buena fe en el cum-plimiento de las obligaciones. II. Arrendador se niega a recibir las rentas de arrendamiento. Inexistencia deincumplimiento culpable en la solución de las rentas ................. 75

2. Terminación de contrato de arrendamiento. Término an-ticipado del contrato extinguiendo la obligación de pagar la renta de los días que faltasen para su cese, si se encon-traba un nuevo arrendatario calificado que continuase con el contrato. Suficiencia probatoria para acreditar la sustitución del arrendatario. Doctrina de los actos propios.

Vulneración del principio de la buena fe de los contratan-tes ................................................................................................ 76

3. Cumplimiento de contrato de arrendamiento. Entrega de inmueble en condiciones distintas a las recibidas por arrendatario no impide manifestación de voluntad de terminar el contrato. Restitución es una obligación que sólo puede cumplirse después del término del contrato. Incumplimiento de obligación que no puede hacer renacerun arrendamiento ya fenecido ..................................................... 78

4. Terminación de contrato de arrendamiento. Corresponde a la judicatura determinar el plazo de restitución del inmue-ble al no existir acuerdo entre las partes. Determinación del plazo de restitución conforme al artículo 1951 del Código Civil. Elementos a considerar para fijar el plazo de restitución. Ley N° 18.101 es inaplicable al arrenda-miento de estacionamientos de automóviles y vehículos ............ 80

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5. Terminación de contrato de arrendamiento. Improceden-cia de pactar en contrato de arrendamiento un pacto de honorarios. Honorarios profesionales por las gestiones de cobranza corresponde al arrendador y éste responde por el pago de sus servicios. Arrendatario no resulta obliga-do al pago por servicios profesionales del cual es ajeno. Prestaciones que se demandan se deben hasta que la res-titución o el pago se efectúe. Enriquecimiento sin causa ............ 82

6. Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad pri-vativa de los jueces del fondo para apreciar la prueba y establecer los hechos de la causa. Tribunal de Casación no puede modificar los hechos establecidos por los jueces del fondo si no hay vulneración de las leyes reguladoras de laprueba .......................................................................................... 84

7. Terminación de contrato de arrendamiento. Arrendamiento, concepto y características. Tribunal de Casación no puede modificar los hechos establecidos por los jueces del fondo

si no hay vulneración de las leyes reguladoras de la prue-ba ................................................................................................. 85

8. Terminación de contrato de arrendamiento. Concepto de cláusula penal. Suficiencia probatoria para acreditar ante-cedente fáctico que hace operar la cláusula penal. Acreedorpuede demandar la pena y la indemnización de perjuicios ............ 87

9. Recurso de amparo económico. I. Incumplimiento de un contrato suscrito escapa del ámbito de aplicación de la ac-ción de amparo económico. II. Improcedencia de dejar al libre arbitrio del arrendador la calificación de la gravedad del incumplimiento de las obligaciones por el arrendata-rio. Insuficiencia probatoria para acreditar la gravedad del incumplimiento. Término unilateral de contrato vulnerael derecho a desarrollar una actividad económica lícita .............. 88

10. Terminación de contrato de arrendamiento. Interpretación de los contratos. Desnaturalización de lo acordado por las partes permite al Tribunal de Casación revisar la interpreta-

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ción contractual. Arrendamiento, concepto, características y obligaciones de las partes. Existencia de dos contratos principales. Sentencia desatiende el tenor literal de loscontratos al no abordar cada uno de forma.................................. 90

11. Terminación de contrato de arrendamiento. Término de contrato por mutuo consentimiento. Aplicación de cláusula penal y restitución de lo arrendado. Inexisten-cia de la obligación de pagar rentas de arrendamientosi contrato había terminado por mutuo consentimiento .............. 92

12. Terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas. Presunción del artículo1570 del Código Ci-vil. Carta de pago en arrendamiento de tres períodos determinados y consecutivos hace presumir pagos de anteriores períodos. Presunción simplemente legal ................... 93

13. Terminación de contrato de arrendamiento. Transacción no produce cosa juzgada. Incumplimiento del requisito de identidad de las partes. Cambio de mandatario no importa el cese o extinción de los contratos que hubiere válidamentecelebrado con terceros ................................................................. 95

14. Terminación de contrato de arrendamiento. Renovación de contrato de arrendamiento. Deber de pagar las rentas dearrendamiento hasta la restitución del inmueble ......................... 97

15. Terminación de contrato de arrendamiento. Procedencia de la restitución de la garantía entregada por el arrendatarioal término del contrato ................................................................. 98

16. Terminación de contrato de arrendamiento. Omisión de la segunda reconvención de pago en virtud del incidente de corrección del procedimiento planteado en su oportuni-dad por el recurrente. Segunda reconvención de pago no constituye un trámite esencial del juicio sumario. Causal de casación en la forma de omisión de un trámite esencial,rechazada ..................................................................................... 99

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20. Cumplimiento de contrato de arrendamiento e indemniza-ción de perjuicios. Ultra petita. Sentencia que se pronuncia estrictamente sobre lo controvertido. Término unilateral y anticipado de contrato arrendamiento que resulta culpable.

Deber de reparar perjuicios causados al contratante dili-gente ............................................................................................ 103

21. Terminación de contrato de arrendamiento. Todos los socios se encuentran facultados para ejecutar actos conservativos en los bienes comunes. Demandante que goza de legitima-ción activa ................................................................................... 105

22. Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad priva-tiva de los jueces del fondo para establecer los hechos de la

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causa. Tribunal de Casación no puede modificar los hechos establecidos por los jueces del fondo si no hay vulneraciónde las leyes reguladoras de la prueba .......................................... 106

23. Terminación del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador. Improcedencia que alegaciones de recurrente contravengan las actuaciones que voluntaria-mente ejecutó durante el proceso. Suficiencia probatoriapara tener por acreditada la obligación........................................ 107

24. Término de contrato de arrendamiento. Prueba que acredita existencia de arrendamiento e incumplimiento. Restitucióndel inmueble ................................................................................ 109

25. Terminación de contrato de arrendamiento. Legitimación activa. Demandado no rindió prueba alguna para acreditar el pago de las rentas de arrendamiento. Terminación decontrato de arrendamiento por no pago de rentas........................ 110

26. Acción de precario. Vigencia de arrendamiento, legítima-mente celebrado a nombre de una comunidad integrada por el demandante y su hermana. Ocupación no se debe ni a ignorancia ni a mera tolerancia del actor. Incumplimientode los requisitos de la acción de precario .................................... 111

27. Terminación de contrato de arrendamiento. Tribunal de Casación no puede modificar los hechos establecidos por los jueces del fondo si no hay vulneración de las leyesreguladoras de la prueba .............................................................. 112

28. Terminación de contrato de arrendamiento. Procedencia de la terminación del contrato por el no pago de las rentas ............. 114

29. Terminación de contrato de arrendamiento. Arrendatario que conocía sin lugar a equívocos o dudas la especie que arrendaba no puede alegar error en cuanto a ello. Arrenda-tario que acepta tramitar las patentes necesarias para ejercer giro. Improcedencia de alegar error esencial en cuanto a desconocimiento para trabajar locales comerciales. Deber de acreditar que local comercial no se encontraba en con-

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diciones de funcionar recae en el arrendatario. Excepción de compensación, acogida. Compensación de rentas adeu-dadas con monto recibido como garantía .................................... 115

30. Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del arrendador y obligaciones del arrendatario se sirven recíprocamente como causa. Término del contrato de arren-damiento conlleva la devolución de las rentas pagadas por anticipado. Devolución de las rentas desde la restitucióndel inmueble ................................................................................ 118

31. Terminación de contrato de arrendamiento. Procede peti-ción de pago de rentas adeudadas si demandada no acreditapagos que el actor alega como incumplidos ................................ 120

32. Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad de disposición sobre el inmueble permanece en manos del arrendador y nudo propietario. Obligación del usufructuario de respetar el arriendo contratado antes de la constitución del usufructo. Usufructuario carece de la facultad de poner término al contrato de arrendamiento. Constitución de usu-fructo no elimina la facultad del arrendador poner términoal arrendamiento .......................................................................... 121

33. Terminación de contrato de arrendamiento. Carácter con-sensual del contrato de arrendamiento de predios urbanos. Improcedencia de aplicar las limitaciones a la prueba tes-timonial de los artículos 1708 y 1709 del Código Civil .............. 123

34. Terminación de contrato de arrendamiento. Subrogación del nuevo propietario del bien arrendado en los derechos del arrendador. Ejercicio por parte del nuevo propietario de las acciones y derechos que formaban parte del patrimoniodel arrendador .............................................................................. 124

35. Terminación de contrato de arrendamiento. Concepto de cosa juzgada. Cosa juzgada formal y cosa juzgada material. Principios de inmutabilidad, obligatoriedad y ejecutabilidad de la sentencia para las partes. Requisitos de procedencia de la cosa juzgada. Existencia de dos sentencias firmes y

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ejecutoriadas antagónicas respecto de una misma materia, seguidas entre las mismas partes. Causal de revisión de cosa juzgada, acogida. Voto disidente: Inexistencia de identidad de cosa pedida ni de identidad de causa de pedir ........................ 125

36. Terminación de contrato de subarrendamiento. Acuerdo de las partes sobre el mecanismo de comunicación para evitar la prórroga automática del contrato. Subarrendatario que no comunica su intención de poner término al contrato conforme al mecanismo pactado. Procedencia del pago delas rentas pendientes hasta el término de la renovación .............. 129

37. Terminación de contrato de arrendamiento. Existencia de opciones para el arrendatario en caso que el arrendador se niegue a recibir el pago de las rentas. No emisión de los giros por la municipalidad arrendadora no exime al arren-datario de la obligación de pagar la renta .................................... 130

38. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumpli-miento de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Obligación del arrendatario de pagar la renta, los gastos por servicio y demás consumos domiciliarios devengados durante la tramitación del juicio y hasta la restitución delinmueble o el pago ...................................................................... 131

39. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Obliga-ciones denunciadas como incumplidas por el demandado que no están vinculadas con el contrato de arrendamiento.Excepción de contrato no cumplido, rechazada .......................... 132

40. Terminación de contrato de arrendamiento. Cumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Acuer-do de las partes sobre la vigencia temporal del contrato y el mecanismo de comunicación para evitar su prórroga automática. Contrato de arrendamiento a plazo fijo. Im-procedencia de vulnerar por la vía del desahucio judiciallo estipulado expresamente por las partes ................................... 133

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41. Terminación de contrato de arrendamiento. Terminación por falta de pago de la renta. Omisión de practicar la segun-da reconvención de pago en la audiencia de contestación de la demanda. Causal de casación en la forma de omisiónde un trámite esencial, anulación de oficio ................................. 134

42. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de la obligación del arrendador de otorgar al arrendatario el goce de la cosa de acuerdo al uso acordado. Proceden-cia de la terminación del contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios cuando la calidad de la cosa impide hacer uso para lo que fue arrendada ............................... 136

43. Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del arrendatario de pagar la renta acordada hasta la restitución.Proscripción del enriquecimiento sin causa ................................ 137

44. Terminación de contrato de subarrendamiento. Entrega de recibo mensual que da cuenta del pago de cada renta no constituye un elemento de la esencia del contrato de arren-damiento. Incumplimiento de la obligación de entregar el recibo mensual no acarrea necesariamente la terminacióndel contrato .................................................................................. 138

45. Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del nuevo propietario del bien arrendado de respetar el arren-damiento cuando ha sido contraído por escritura pública ........... 139

46. Contrato de arrendamiento y acción de terminación de este contrato no requiere que el arrendador sea el propietariodel bien ........................................................................................ 140

47. Transferencia del dominio del bien arrendado que no ex-tingue el contrato de arrendamiento. Causal de terminación del arrendamiento de extinción del derecho del arrendado opera cuando éste queda impedido de cumplir su obligaciónde ceder el goce de la cosa .......................................................... 141

48. Terminación de contrato de arrendamiento. Procedencia de interponer demanda de terminación de contrato de arrenda-

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miento por no pago de servicios básicos. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar los servicios bá-sicos ............................................................................................. 142

49. Terminación de contrato de arrendamiento. Ejercicio de los derechos emanados de un contrato corresponde únicamente a los contratantes. Improcedencia que un tercero ajeno a la relación contractual y que no representa al arrendador solicite la terminación del contrato de arrendamiento. Faltade legitimación activa .................................................................. 144

50. Terminación de contrato de arrendamiento. Tácita recon-ducción del contrato de arrendamiento. Aceptación tácita del arrendador de la renovación del contrato. Para descartar la tácita reconducción debía acreditarse la actitud clara, manifiesta e indiscutible del arrendador en orden a noperseverar en el contrato ............................................................. 145

51. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimien-to de la obligación del arrendatario de pagar las rentas. Procedencia de la condena al pago de la cláusula penal. Incumplimiento del arrendatario que no resulta imputablea un caso fortuito ni al hecho de terceros .................................... 146

52. Terminación de contrato de arrendamiento. Improcedencia de restituir el inmueble al demandante que no es propietario ni tenía facultad para subarrendar. Restitución al legítimo propietario del inmueble ............................................................. 147

53. Reconvención de pago conforme al artículo 10 de la Ley N° 18.101. Presunción de renta en los contratos de arrenda-miento no escriturados será la que declare el arrendatario. Presunción que ha sido desvirtuada. Interpretación contrac-tual es una facultad propia de los jueces de la instancia que no puede exceder la ley del contrato. Ilegal apreciación del contrato verbal por el juez a quo, que produce un gravamen irreparable al arrendador, debe ser enmendada. Acción de terminación de contrato de arrendamiento permite deducir conjuntamente la de cobro de rentas insolutas. No se ne-

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cesita accionar respecto de aquellas que se devenguen en el curso del juicio, pues se entienden comprendidas en la acción deducida .......................................................................... 148

54. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar oportunamente la renta. Procedencia de condenar al arrendatario al pago de la multa acordada. Improcedencia de declarar la nulidad absoluta de oficio cuando el vicio no aparece de manifiestoen el acto o contrato .................................................................... 150

55. Terminación de contrato de arrendamiento. Improcedencia de aplicar el artículo 1489 del Código Civil cuando se demanda la terminación de un contrato de arrendamiento ........... 151

56. Terminación de contrato de arrendamiento por caso for-tuito. Rechazo de patente comercial constituye un acto de autoridad ajeno a la voluntad de las partes. Acto de auto-ridad que imposibilita al arrendador poner a disposición del arrendatario el inmueble arrendado para el fin que se acordó destinarlo. Arrendatario no está obligado al pago de las rentas con posterioridad del caso fortuito o fuerzamayor ........................................................................................... 152

57. Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad del cesionario del heredero del arrendador para poner término al contrato de arrendamiento. Transmisibilidad de las ac-ciones y derechos que formaban parte del patrimonio delarrendador .................................................................................... 153

58. Terminación de contrato de arrendamiento. Artículo 6º de la Ley Nº 18.101 está referido a la restitución material, no jurídica del predio urbano arrendado ......................................... 154

59. Terminación de contrato de arrendamiento. Acreedor hipo-tecario no está obligado a respetar el contrato de arrenda-miento celebrado por escritura pública. Tercero adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento si el primeradquirente era un acreedor hipotecario ....................................... 155

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60. Término de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de contrato de arrendamiento. Facultad para demandar solo por el incumplimiento en la obligación de pago de losservicios y/o gastos comunes ...................................................... 156

61. Terminación de contrato de arrendamiento. Certificados de anotaciones y dominio vigente que da cuenta de un título de mera tenencia, quedando acreditada así la entrega de la cosa objeto del contrato de arrendamiento. Demanda de terminación anticipada de contrato de arrendamiento, aco-gida .............................................................................................. 157

62. Terminación de contrato de arrendamiento. Expiración del arrendamiento por extinción del derecho del arrendador. Extinción del arrendamiento por el solo ministerio de la ley. Improcedencia que el nuevo propietario demande la terminación de contratos de arrendamiento de los cuales no es parte. Procedencia que el nuevo propietario demandela restitución del inmueble .......................................................... 159

63. Expiración del contrato de arrendamiento. Restitución del inmueble objeto del contrato. Arrendador que dio íntegro cumplimiento a las exigencias previstas en el contrato paraponer término al mismo ............................................................... 160

64. Término del contrato de arrendamiento por culpa del arren-datario, será este obligado al pago de la indemnización delos perjuicios ............................................................................... 161

capÍtulo iv desahucio

1. Desahucio del contrato de arrendamiento. Plazo de res-titución del bien dado en arrendamiento. Aplicación del artículo 1951 del Código Civil si el contrato no fija tiempo o período para su duración. Improcedencia de considerar la fecha de inicio, vigencia previa o antigüedad del contratoen caso de arrendamiento de estacionamiento de vehículos ............. 163

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2. Desahucio de contrato de arrendamiento. Suficiencia pro-batoria para acreditar la existencia de un contrato de arren-damiento. Cumplimiento del plazo máximo de desahucio ......... 164

3. Contrato que no fue desahuciado oportunamente por el arrendatario. Pago de las rentas adeudadas y las generadas hasta la instalación de un nuevo kiosko, en el lugar que ocupaba el dado en arrendamiento por la demandante. Prevención: Término de contrato de arrendamiento solo mediante la sentencia que acogió la acción de terminación. Presunciones permiten acreditar que demandado extrajo el kiosko arrendado de su lugar de emplazamiento y lo arrojó frente a la casa de la arrendadora. Pago de rentas hasta quecausa quede ejecutoriada ............................................................. 165

4. Desahucio de contrato de arrendamiento. Sentencia razona correctamente al acoger la demanda de desahucio de con-trato de arrendamiento ................................................................. 167

5. Terminación de contrato de arrendamiento. Contrato de arrendamiento a plazo fijo, cuyo desahucio no fue ajustado a derecho. Entrega de facto del inmueble. Procedencia delpago de indemnización de perjuicios .......................................... 168

6. Desahucio de contrato de arrendamiento. Regulación nor-mativa del desahucio en el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos. Concepto de desahucio. Partes en avenimiento celebran un nuevo contrato de arrendamien-to. Tratándose de un contrato indefinido el arrendador se encuentra autorizado para desahuciarlo ..................................... 169

7. El vínculo obligacional que se establece a través del con-trato es transitorio. Contrato de arrendamiento indefinido, cualquiera de las partes puede ponerle término desahucián-dolo .............................................................................................. 171

8. Desahucio de contrato de arrendamiento. Aplicación del artículo 4º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Ur-banos –Nº 18.101– tratándose de contratos a plazo fijo queno excedan de un año .................................................................. 173

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9. Desahucio de contrato de arrendamiento. Desahucio de contrato de arrendamiento de carácter indefinido solo puede realizarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un Notario. Tribunal de Casación no puede modificar los hechos establecidos por los jueces del fondosi no hay vulneración de las leyes reguladoras de la prueba ............ 174

10. Desahucio de contrato de arrendamiento. Vínculo en un contrato patrimonial debe ser temporal, no perpetuo. Con-trato de arrendamiento en el cual las partes convienen en que la única forma de ponerle término es el mutuo acuerdo. Procedencia que cualquiera de las partes pueda poner tér-mino al contrato de arrendamiento a través del desahucio, a pesar de haber pactado que el contrato se mantendríaperpetuamente ............................................................................. 175

11. Terminación de contrato de arrendamiento. Desahucio de contrato de arrendamiento de carácter indefinido solo puede realizarse judicialmente o mediante notificación personalefectuada por un Notario ............................................................. 177

12. Desahucio de contrato de arrendamiento. Transformación del contrato a plazo en un contrato por períodos mensuales en virtud de lo acordado por las partes y por la aplicación práctica del contrato. Procedencia de la acción de desahuciotratándose de un contrato por períodos mensuales ...................... 178

13. Plazo de desahucio en los contratos de arrendamientos cuya duración se pacta mes a mes o de duración indefinida. Carácter de orden público de la norma sobre desahucio del artículo 3º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Ur-banos –Nº 18.101– ...................................................................... 179

14. Desahucio de contrato de arrendamiento. Contrato a plazo fijo que no excede de un año. Acuerdo de las partes sobre la forma de poner en conocimiento de la otra la intención de no perseverar en el arrendamiento. Improcedencia de aplicar la regla sobre desahucio y la regla sobre restitución de los artículos 3º y 4º de la Ley Nº 18.101, respectiva-mente ........................................................................................... 181

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15. Desahucio de contrato de arrendamiento. Contrato de arrendamiento indefinido. Desahucio por el arrendador únicamente puede efectuarse judicialmente o mediante notificación personal por un Notario. Restitución del in-mueble en el plazo de seis meses ................................................ 183

16. Desahucio de contrato de arrendamiento. Contrato de arrendamiento que establece expresamente la posibilidad de prórroga y la forma de ponerle término. Incumplimiento de la forma de poner término al contrato de arrendamientopactada por las partes impide el desahucio del mismo ................ 184

17. Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad del arrendador de un bien raíz urbano para poner término al contrato de arrendamiento mediante la solicitud de desahu-cio ................................................................................................ 185

18. Acción de resolución del contrato. Arrendamiento. Recha-zar la acción de terminación del contrato de arrendamiento no obsta acoger la acción de desahucio. El desahucio no es solo dar noticia de no perseverar un contrato, sino quepermite cobrar rentas adeudadas ................................................. 186

19. Demanda de desahucio. Rentas de arrendamiento impagasdeben ser pagadas hasta la restitución del inmueble ................... 187

20. Desahucio del contrato de arrendamiento. Arrendatario desahuciado está obligado a pagar la renta sólo hasta el díade la restitución ........................................................................... 187

capÍtulo v arrendamiento de predio rústico

1. Terminación de contrato de arrendamiento. Venta del predio rústico por parte del primitivo arrendador. Nuevo propie-tario está obligado a respetar el arrendamiento. Primitivo arrendador carece de legitimación activa para demandar el término del contrato de arrendamiento por no pago de las

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rentas. Procedencia que el primitivo arrendador demande el pago de las rentas insolutas en el período anterior a la inscripción de la compraventa a nombre del tercero adqui-rente ............................................................................................. 189

2. Contratos deben ejecutarse de buena fe. Apreciación en abstracto de la buena fe en materia contractual. Procedencia de pactar que la renta se pagará anualmente tratándose deun predio rústico .......................................................................... 191

capÍtulo vi derecho legal de retención

1. Recurso de protección. Vulnera derecho de propiedad, la retención de especies de propiedad de la actora si en el contrato de arriendo no existe cláusula alguna que faculteal recurrido para efectuar dicha apropiación ............................... 193

capÍtulo vii otros temas relevantes

1. Terminación de contrato de arrendamiento. Ley Nº 18.101 es ley especial. Procedimiento en que apelación sólo pro-cede contra sentencia definitiva de primera instancia y re-soluciones que pongan término al juicio o hagan imposiblesu continuación. Recurrente que carece de agravio .................... 195

2. Terminación de contrato de arrendamiento. Interpretación de los contratos corresponde a los jueces del fondo. Desna-turalización de lo acordado permite al Tribunal de Casaciónrevisar la interpretación contractual ............................................ 196

3. Cobro de rentas de arrendamiento. Procedencia de la acción de cobro de una deuda declarada en otro procedimiento regido por la misma ley. Incumplimiento del requisito de lasentencia de contener la decisión del asunto controvertido ............. 197

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4. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso de casación en la forma. Sentencias en contra las que procede casación en la forma. Improcedencia de la causal de nulidad formal del N° 9 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil invocada en procedimientos regidos por leyes especiales,como la Ley N° 18.101 ............................................................... 199

5. Terminación de contrato de arrendamiento. Contrato de transacción posee la fuerza de una sentencia ejecutoriada. Incumplimiento de contrato de transacción no permite dar vigencia a un contrato de arrendamiento terminado.Excepción de cosa juzgada, acogida ........................................... 200

6. Nulidad absoluta de cesión de contrato de arrendamiento. Arrendamiento de predio indígena. Ley N° 19.253 no per-mite al arrendador a subarrendar o ceder en todo o parte el predio arrendado o los derechos derivados del arrenda-miento. Nulidad absoluta por objeto ilícito ................................. 202

7. Indemnización de perjuicios por responsabilidad contrac-tual. Contrato de arrendamiento. Existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes. Introducción de elemen-tos accidentales al contrato que no alteran sus elementos esenciales no transforma al contrato de arrendamiento enun contrato innominado ............................................................... 203

8. Declaración de inoponibilidad de contrato de arrenda-miento. No existe norma que impida la convalidación de un acto celebrado sin cumplir las formalidades previstasen beneficio de la parte ................................................................ 204

9. Tribunal de Casación no puede modificar los hechos esta-blecidos por los jueces del fondo si no hay vulneración de las reglas de la sana crítica. Recurrente de casación en el fondo debe indicar las reglas de la sana crítica que habríansido vulneradas ............................................................................ 206

10. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Celebración de un contrato de promesa de com-

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praventa entre el arrendador y un tercero que no infringe las cláusulas prohibitivas del arrendamiento. Contrato de promesa de compraventa no afecta el dominio ni la tenencia del bien arrendado. Excepción de contrato no cumplido,rechazada ..................................................................................... 207

11. Terminación de contrato de arrendamiento. Causal de casación en la forma de ultra petita, rechazada. Sentenciarecurrida que se limita a resolver lo pedido ................................ 208

12. Cumplimiento incidental. Aplicación de las normas de la Ley Nº 18.101 tratándose de un juicio de arrendamiento, incluso en su etapa de cumplimiento incidental. Improce-dencia de la apelación en contra de la resolución que recibeel incidente a prueba .................................................................... 209

13. Acción de precario. Existencia de título que justifica la ocupación del inmueble por parte del demandado. Contrato de arrendamiento celebrado entre quien invoca ser propie-tario del inmueble y el demandado justifica la ocupación. Controversia sobre el dominio del inmueble requiere unjuicio de lato conocimiento ......................................................... 210

14. Elementos accidentales de los contratos deben estipularse expresamente en la convención. Improcedencia de exigir el cumplimiento de obligaciones no estipuladas en el contrato de arrendamiento. Contrato de arrendamiento no adquiere carácter mercantil por el hecho de haber sido suscrito poruna sociedad anónima ................................................................. 212

15. Terminación de contrato de arrendamiento. Apreciación de la prueba conforme a las reglas de la sana crítica en el jui-cio de arrendamiento sobre predios urbanos ............................... 213

16. Deber de acreditar el pago de las rentas de arrendamiento corresponde al arrendatario. Improcedencia que acreedordeba acreditar el pago de las rentas de arrendamiento ................ 214

17. Terminación de contrato de arrendamiento. Regulación de la oportunidad de la segunda reconvención de pago no

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impide al arrendatario para acreditar en otro momento del juicio el pago de las rentas. Procedencia de interponer ex-cepciones anómalas en el juicio de arrendamiento conforme a la Ley Nº 18.101. Procedencia de oponer la excepción de pago en segunda instancia y hasta la vista de la causaen el juicio de arrendamiento de la Ley Nº 18.101 ..................... 215

18. Legitimación activa para demandar la restitución por ex-tinción del derecho del arrendador corresponde al nuevo propietario, no al arrendador. Primacía del artículo 7º Nº 4 de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos –Nº 18.101– sobre el artículo 2195 inciso 2º del Código Civil. Nuevo propietario debe pedir la restitución mediante la acción del artículo 7º de la Ley Nº 18.101, no mediantela acción de precario .................................................................... 217

19. Cumplimiento de contrato. Contrato de arrendamiento con opción de compra. Interpretación de los contratos. Voluntad expresa del arrendador de otorgar una opción de compra al arrendatario. Incumplimiento de la obligación contrac-tual del arrendador de materializar la opción de compra. Perjuicio ocasionado al arrendatario por haber tenido que continuar pagando las rentas una vez manifestada su vo-luntad de hacer efectiva la opción de compra ............................. 219

20. Existencia de un contrato de arrendamiento pactado con un tercero que no es el actual propietario del inmueble, por regla general, resulta ineficaz e inoponible a éste. Particu-lares circunstancias que permiten oponer al propietario delinmueble el arrendamiento pactado ............................................. 221

21. Terminación de contrato de arrendamiento. Procedencia de interponer excepciones anómalas en el juicio de arrenda-miento conforme a la Ley Nº 18.101. Reconocimiento en la Ley Nº 18.101 del derecho a enervar la acción resolutoria o de terminación del contrato por incumplimiento mediante el pago. Procedencia de oponer el pago en segunda instancia hasta la vista de la causa. Causal de casación en la forma de

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incumplimiento de los requisitos de la sentencia, acogida. Incumplimiento del requisito de la sentencia de contenerla decisión del asunto controvertido ............................................ 222

22. Finalidad del artículo 16 de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos –Nº 18.101–. Propietario del inmueble puede deducir la misma acción una vez transcurrido el término de seis meses desde que haya sido rechazada supretensión .................................................................................... 224

23. Existencia de título que justifica la ocupación del inmueble por parte del demandado. Contrato de arrendamiento entre el promitente comprador en la promesa celebrada con el anterior propietario del inmueble y el demandado justificala ocupación ................................................................................. 225

24. Recurso de reposición con apelación subsidiaria ante la resolución que rechazó la cancelación de la inscripción del contrato de arrendamiento. Registro de hipotecas y gravámenes. Contratos inoponibles al adjudicatario de un bien rematado. Circunstancias en que debe respetarse elarrendamiento. Contenido de las bases del remate...................... 226

25. Indemnización de perjuicios por responsabilidad contrac-tual. Contrato de arrendamiento. I. Cumplimiento tardío de la obligación del arrendatario de manifestar su voluntad de no perseverar en el contrato. Improcedencia del pago de las rentas por el período siguiente al vencimiento del contrato. Contrato de arrendamiento que no se ha prorroga-do. II. Responsabilidad contractual. Incumplimiento de la obligación no constituye una presunción del daño a favor del acreedor. Ausencia del requisito de la responsabilidadcontractual de existencia de daño ................................................ 228

26. Recurso de protección. Recurrente de protección que carece de un derecho indiscutido y preexistente. Terminación y desahucio de contrato de arrendamiento exceden el ámbitodel recurso de protección ............................................................. 230

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27. Terminación de contrato de arrendamiento. Requisitos para que la sentencia del juicio de terminación de arrendamien-to sea oponible al subarrendatario. Incumplimiento de la obligación del ministro de fe de requerir de juramento al demandado al notificar la demanda acerca de la existencia o no de subarrendatarios. Causal de casación en la forma de omisión de un trámite esencial, anulación de oficio. Omisión del trámite esencial de emplazamiento de laspartes en la forma prescrita por la ley ......................................... 231

28. Cobro de mejoras. Edificador es el dueño de la construcción hasta que el propietario del suelo le pague. Derecho del arrendatario a reclamar el cobro de mejoras no precluye por su no ejercicio en el procedimiento de la Ley Nº 18.101. Aplicación de las normas sobre prestaciones mutuas y sobre accesión de mueble a inmueble. Construcción de un colegio en el inmueble arrendado. Procedencia que el propietario del suelo pague al constructor el valor de lo edificado .............. 233

29. Restitución de bien arrendado. Incumplimiento de la obli-gación de pagar la renta tiene una normativa particular. Irrenunciabilidad de los derechos que la Ley sobre Arren-damiento de Predios Urbanos –Nº 18.101– concede a los arrendatarios. Arrendamiento es un contrato dirigido y las disposiciones legales no están sujetas a la libre disponibi-lidad de los contratantes. Demandante no emplazó legal-mente al demandado mediante la comunicación respectiva y la intimación de pago efectuada en dos oportunidades.Omisión de un trámite esencial ................................................... 236

30. Restitución del bien arrendado. Extinción del derecho del arrendador. Derecho del arrendatario a la indemnización de perjuicios cuando el causahabiente del arrendador no está obligado a respetar el arriendo. Indemnización de perjuicios debe solicitarse a quien fue el arrendador. Extinción del derecho del arrendador se produce de pleno derecho. Res-titución por extinción del derecho del arrendador suponela constatación de dicha extinción ............................................... 237

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31. Causal de casación en la forma de ultra petita, rechazada. Apelación en el juicio de arrendamiento debe concederse en el solo efecto devolutivo. Procedencia de la restitución del inmueble dentro de tercero día desde que la sentencia cause ejecutoria. Causal de casación en la forma de omisión de un trámite esencial, rechazada. Juramento del artículo11 de la Ley Nº 18.101 no forma parte del emplazamiento ............. 239

32. Devolución de garantía de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Irrenunciabilidad de los derechos estable-cidos en la Ley N° 18.101. Irrenunciabilidad de los dere-chos de carácter sustantivo. Normas adjetivas se pueden disponer. Asuntos que se pueden someter a la jurisdicciónde juez árbitro .............................................................................. 240

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Índice - Editorial Metropolitana · 17. Contrato de arrendamiento. Obligaciones del arrendador y arrendatario. Causales de término del contrato de arrenda - miento. Restitución