I , e gradr" ina d.o.o.

v v

VJESTACKI NALAZ BR. 05/15/2014

UTVRDIV ANJE TRZISNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

SVRHA UTVRDIV ANJA: Rjesavanje imovinsko pravnih odnosa

Nekretnina: k.c. 335/20 k.o. Tmje - dio z.k.c. 335/1 k.o. Tmje Lokacija: Krizanje Vukovarske ulice i Avenije Marina Ddica

Podnositelj zahtjeva: Grad Zagreb, Trg Stjepana Radica 1

Datum vrednovanja: 3.2.2014.

Datum izrade nalaza: veljaca 2014.

1 I 20

,,

" c grade\ ina d.o.o.

SadrZ:aj:

UVOD .......................................................................................................................................... .................. 3

1. PREDMET UTVRDIV ANJA TRZISNE VRIJEDNOSTI ..................................................................... 4

1.1 Dokumenti ............................................................................................................................................... 4

1.2 Opis nekretnine .. ..................................................................................................................................... 4

1.2.1. Polozaj nekretnine ................................................................................................................... 4

1.2.2. Zemljisnoknjimo stanje .......................................................................................................... 6

1.2.3 . Katastarsko stanje .................................................................................................................... 7

1.2.4. Ocevid ..................................................................................................................................... 7

1.2.5 . Osobine zemljista obzirom na va.Zecu prostomo- plansku dokumentaciju ............................. 7

1.2.6. Fotogalerija ................................................................................................. ..... ...................... 10

2. NACELA I POSTUPCI ZA UTVRDIV ANJE TRZISNE VRIJEDNOSTI.. ........................................ 11

2.1. Opci vrijednosni odnosi na trzistu nekretnina ....................................................................................... 11

2.2. Stanje katastarske cestice 335/20 k.o. Tmje ......................................................................................... 13

2.3.Postupak utvrdivanja trzisne vrijednosti nekretnine .............................................................................. 14

2.4.Procjena vrijednosti nekretnine usporednim transakcijama .................................................................. lS

2.5. Zbirka kupoprodajnih cijena .... ............................................................ ................ ................................. 15

3. IZRACUN ............................................................................................................................................. 16

4. TRZISNA VRIJEDNOSTNEKRETNINE ........................................................................................... 19

5. IZJAVA VJESTAKA ............................................................................................................................ 20

6. PRILOZI. ......................................................... ...... ................................................................................ 20

2 I 20

I e grade ina d.o.o. I ()

I 'J tl/o / If U I

. I

UVOD

Za NaruCitelja Grad Zagreb, Trg Stjepana Radica 1, potrebno je utvrditi tdisnu vrijednost nekretnine - zemljista. Svrha utvrdivanja trzisne vrijednosti je Ijesavanje imovinsko pravnih odnosa. Vjestacki nalaz sacinjenje u skladu s Ugovorom o uslugama izrade vjestackog nalaza za utvrdivanje triisne vrijednosti nekretnina za prodaju putem naljecaja, prodaju neposrednom pogodbom, osnivanje i prijenos prava gradenja, osnivanje prava sluinosti i razvrgnui:e suvlasnicke zajednice na zemljistu u vlasnistvu Grada Zagreba (osim stanova, poslovnih zgrada, poslovnih prostora, garaia i garainih mjesta) zakljucenog s Gradom Zagrebom, KLASA: 400-01/13-10/1012 URBROJ: 251-26-31-13-2 od 31.12.2013., te Odluke o utvrdivanju trzisne vrijednosti nekretnina (Sluzbeni glasnik 5/12), i to na temelju uvida u dostavljenu dokumentaciju i stvamo stanje nekretnine na lieu mjesta.

Za izracun vrijednosti nekretnine primijenjen je usporedni postupak - vrijednost predmetnog zemljista je izracunata u odnosu na vrijednosti prodanih zemljista prema podacima dobivenim od NaruCitelja, no nalazom iskazana trzisna vrijednosti nekretnine utvrdena je kao mjerodavna za vrijeme izrade nalaza, u veljaCi 2014.

Sve jedinicne i zbime vrijednosti u nalazu iskazane su u eurima, dok je rekapitulacija procijenjene vrijednosti nekretnine dana i u kunama, prema srednjem tecaju Hrvatske narodne bankenadan 1. veljace2014. (1 €= 7,651776 kn).

Trzisna vrijednost predmetne nekretnine utvrdenaje na temelju:

Odluke o gradevinskom zemljistu i utvrdivanju tdisne vrijednosti (Sluzbeni glasnik 22/13)

Generalni urbanisticki plan Grada Zagreba (Sluzbeni glasnik 16/2007,8/2009)

Pravilnika o stalnim sudskim vjestacima ("Narodne novine" 88/08)

Zakona o vlasnistvu i drugim stvamim pravima ("Narodne novine" 91 /96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08)

Zakona o zemljisnim knjigama ("Narodne novine" 91/96, 68/98,137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10)

Zakona o prostornom uredenju i gradnji ("Narodne novine" 76/2007, 38/09, 55/11, 90/11, 50/12, 55/12, 153/13)

Osobnog saznanja vjestaka o tdisnoj vrijednosti gradevinskih objekata i zemljista,

HRNU.C2.100,

Priopcenja Drzavnog zavoda za statistiku broj 3.1.5/2 od 28.3.2012.,

Gradevinske regulative i ostalih pravila struke.

3 I 20

h ~e grade' ina d.o.o. IlL f' I fl ltlfl Ill

I I 'II' ( I(\ I II.

II(( I I? Jr { ()(}() { I I I I ' ( ){J 8

1. PREDMET UTVRDIVANJA TRZISNE VRIJEDNOSTI

1.1 Dokumenti

Za podnositelja zahtjeva Grad Zagreb, Trg Stjepana Radica 1, potrebno je utvrditi tr.Zisnu vrijednost nekretnine- dijela k.c.br. 335/20 k.o. Trnje u povrsini od 3349 m2

.

Vjestaku su dani na koristenje pri izradi nalaza sljede6i dokumenti:

- Potvrda KLASA:932-06/97-01/2822, URBROJ: 251-15-20-98-3, od 13. Sijecnja 1998. da je parcelacijski elaborat RN-1949/98, za katastarske cestice broj 335/1, 335/20 i 335/21 k.o. Trnje, koju je izdao Gradski zavod za katstar i geodetske poslove, Odjel za katastar Zagreb;

Potvrda KLASA:932-06/2008-01/53, URBROJ: 251-15-02/1-2008-2, od 11. Sijecnja 2008. Daje parcelacijski elaborat RN-1949/98, za katastarske cestice broj 335/1, 335/20 i 335/21 k.o. Trnje, koju je izdao Gradski ured za katastar i geodetske poslove, Odjel za katastar zemljista i nekretnina Odsjek 1;

Nacrt izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena, KLASA: 940-01/14-001/7, URBROJ: 251-14-04/5-14-2;

a takoder, vjestakje izvrsio ocevid nekretnine.

1.2 Opis nekretnine

Nekretnina u naravi predstavlja neizgradenu gradevinsko zemljiste na kojoj se nalazi park i parkiraliste, koja se nalazi u blizini centra grada u postojecem formiranom naselju. Parcelacijskim elaboratom formirana je gradevinska cestica na kojoj se moze izgraditi gradevina kao interpolacija u postojecem naselju.

1.2.1. Poloiaj nekretnine

Adresa (ulica i kucni broj): Krizanje Vukovarske ulice i Avenije Marina Dr.Zica

Gradska cetvrt: Trnje

4 I 20

h e grade, ina d.o.o. 111lllf I /1( 'UtdjH'IIILI ll '.!;I UJJ11/11 I //( J:IL dj( 111/U ({ gmu/.('(l/11 I 11111 ' ' I ~ /IJ {Ill /JII ( d?f If

11 '' tvlfe v;radJC'"'u In 7/R£) N I { ,/()(){)') f//(J {)f)/~

II

1icka 1 'Seslfe rdnice·

1-oo

IIOTR LAGUNAdd

thea

MuLe) Za um)etnosl I obr t

e

VALftm{;t

e Te nte t Muzej Zagreb

Ul grad a vukovar

ur \llblk vk

,. Crkva sv. Marka u Zagrebu

ZAGR B

• Zagreb - park

lrinjevac

Ko certna dvomna V troslav Lisi ski

vtaskaul.

Khmka za 11 uaumatologtJU

Zagreb

• Ul <;ra{!a v tkovara

Nactonalna 1,o ~ I"

• Park 8arrola

Kasica

Ul. grada Vukc

II I SVeliCIJiS 8 knjt.Znica Zagreb Slavonska aventJ&

7a rebaeka a ni1a slavonska avenija t.aslo~'sk,

a~

Slika 1. Prikaz lokacije u odnosu na podrucje grada Zagreba

Slika 2. Prikaz lokacije u odnosu na uie gradsko podrucje

5 I 20

I" c grade ina d.o.o. I o

11 II I' l £11 1'/ ll fl

Slilm 3. Prikaz lokacije na ortofoto snimci sa naznakom granica

i brojeva katastarskih cestica (k.C. 335/20)

1.2.2. Zemljisnoknjiino stanje

Katastarska opcina: Broj z.k. uloska: Broj z.k.cestice: Opis nekretnine: Povrsina: Upis vlasnistva:

Teret:

Tmje

24612 335/1 Kuca i dvoriste 36760 m2

1.UDIO 1/1 GRAD ZAGREB, Trg Stjepana Radica 1, Zagreb

NE

6 I 20

Iv e grade, ina d.o.o.

\II <'/"tfj>IIJ /11

1.2.3. Katastarsko stan:fe

Katastarska opcina: Broj posjedovnog lista: Broj katastarske cestice: Adresa katastarske cestice: Nacin koristenja: Povrsina: Upis posjednika:

Trnje 3565 335/20 Ulica grada Vukovara Park 3349 m2

GRAD ZAGREB, Trg Stjepana Radica 1 1/1

Zemlj isnoknjizni i katastarski operat nisu uskladeni u smislu povrsina i nomenklature cestica.

1. 2. 4. Ocevid

Ocevidom na lieu mjesta, koji je obavljen 3.02.2014. identificirana je predmetna nekretnina na temelju katastarskog plana te je utvrdena tocna lokacija predmetnog zemljista, konfiguracija zemljista, uredenje okolisa te sve ostale odlucne Cinjenice.

Predmet utvrdivanja trzisne vrijednosti nekretnina je k.c.br. 335/20 k.o. Trnje, ukupne povrsine 2 3.349 m .

Zemljiste se nalazi u centru Zagreba. U naravi predstavlja neizgradenu parcelu na kojoj se nalazi park i dijelom parkiraliste. S juzne strane nalazi ulica grada Vukovara, dok se s istocne strane nalazi Avenija Marina Ddica. Sa sjeverne i zapadne strane se nalaze stambene zgrade. Zemljiste je ravno, pravokutnog oblika.

1.2.5. Osobine zemljista obzirom na vai ecu prostorno- plansku dokumentaciju

Prema odredbama GUP-a Grada Zagreba (kartografski prikazi) predmetno zemljiste ima slijedece osobine:

Koristenje i namjena prostora M2 Mjesovita namjena pretezito poslovna Urbana pravila 1.6 Zastita i uredenje dovrsenih naselja Procedure 1.6

Priroda nema posebnih uvj eta Kultura Sustav zastite B

7 I 20

h e grade ina d.o.o. 11 I I

Ill h (}//

Slika 4. Kartografski prikaz za koristenje i namjenu prostora

Slika 5. Kartografski prikaz za urbana pravila

8 I 20

h e grade ina d.o.o. 1/1( t! t!. ( () 1

I I fd(J(J 1 I I

II 1 11 lh I Udj( ///(( fll ( J/8 /fhJNHl

Slika 6: Kartografski prikaz za kultur/zastite

9/20

h e grade" ina d.o.o. r

1.2.6. Fotogalerija

10/20

I ~e grad . 'ina d.o.o.

/((j'l/1 II

2. NACELA I POSTUPCI ZA UTVRDIVANJE TRZISNE

VRIJEDNOSTI

Predmet utvrdivanja tr.Zisne vrijednosti nekretnina je zemljiste k.c.br. 335/20, k.o. Tmje, povrsine

3.349 m2.

Prilikom vjestacenja uzeta su u obzir sva pravila koja definiraju nacela za utvrdivanje trzisne vrijednosti primjenjiva na predmetnu nekretninu.

2.1. Opci vrijednosni odnosi na tdistu nekretnina

Unatoc poznatim pravilima za procjenu nekretnina, vjestak je sagledao i kretanje zaposlenosti, odnosno nezaposlenosti u Republici Hrvatskoj, kao i populaciju koja tra.zi i dobiva posao jer isto utjece na kupovnu moe, a posebno ulaganje u nekretnine.

23 ~----------------------------------------------~

%

22

21

20

19

18

17

16 ~----------------------------------------------__J svlbanj llpanj scpanj t olovoz rujan 1/stopad studenl Pfo-5/nao sijet.anj veljaCa oi:ujak travanj svlbanj 2012 2012. 2012. 2012. 2012. 2012 2012. 2012. 2013. 2013. 2013. 2013. 2013.

3topa registri ran e nezaposlenosti u RH (za ukupno zaposlene) • KonaCan podatak

• Privremeni J)Od'ats.t

Slika 4. Nezaposlenost u Republici Hrvatskoj

ZAPOSLEN II NEZAPOSLENI NA PODRUCJU GRADA ZAGREBA Tabela 1.

2005. 2012 .

Zaposleni- ukupno 371 525 388 581 406 711 421585 424 263 408 864 397 365 398 890

Zaposleni u pravnim osobarna svi h obl ika vlasn islva

Zaposleni u obrtu i djelatnostirna slobodnih profesi j a

Poljoprivrednici

323 090 339 802 358 457 374 108 378 938 367 764 359 430 362 889

47 354 47 838 47 415 46 725 44 635 40 479 37 348 35 426

1081 94 1 839 752 690 621 587 575

N ezaposleni 41143 39137 34334 27808 28 513 37 327 41368 41869

Stopa registriran e nezaposlenosti, % 10,0 9,2 7,8 6,2 6,3 8,4 9,4 9,5

Slika 5. Nezaposlenost na podruCju Grada Zagreba

Analizirajuci prethodne podatke evidentno je da je nezaposlenost u Republici Hrvatskoj dosegla maksimum 2013. Grad Zagreb je u konstanti broja nezaposlenih. Kako promet nekretnina u

11 / 20

'' e grade rna .o.o.

Gradu Zagrebu ovisi i o plateznoj mogucnosti gradana Republike Hrvatske, ocito je da je prethodno utjecalo na potraZnju nekretnina, a samim time ina tdisnu cijenu istih. Nadalje sukladno clanku 21. Stavku 5 Odluke o gradevinskom zemljistu i utvrdivanju trzipne cijene nekretnina (sl.gl. 22/13) kada opci vrijednosni odnosi koji se primjenjuju na cijene usporednih nekretnina odstupaju od utvrdenih na dan utvrdivanja promatrane nekretnine, primjenjivati ce se dostupni poznati indeksni nizovi i koeficijenti za preracunavanje. Kako je cinjenica da se opce vrijednosni odnosi na tdistu mjenjaju kroz vrijeme i zavise o vise faktora a posebno od izbijanja krize i recesije kako u Europi tako i Hrvatskoj na cijene dobivene iz nacrta zbirke kupoprodajnih ugovora vjestak ce primijeniti izjednacenje na temelju indeksnih nizova objavljenim na EUROSTATU za Republiku Hrvatsku. Izvrsiti ce se diskontiranje vrijendosti nekretnina koje se ugovorene u drugom vremenskom trenutku na dan vrednovanja.

2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 1 GEOfTIME 01 02 03 Q4 01 02 03 Q4 01 02 03

European Union 100,01 100,74 100.45 9922 98,66 98,82 98 58 98,01 97.16 97,51 98,12

Euro area 100 55 101 61 101 15 9995 99,07 99 12 9864 98.02 96,68 9696 97 36 Belgium 102,34 103,26 105,32 105.14 105.90 105.99 107,18 106,32 106,37 106,41 107,93 Bulgaria 96,43 94,73 94,08 92.72 92,81 93,22 93,13 91,51 90,73 91,17 90,29 Czech Republic 100.14 100.72 100,10 99 10 98.65 98,73 98.50 98.39 97.67 97.94 97,63 Denmark 99,17 101,41 98;06 94,57 94.58 95,96 96,25 95.80 96,32 99,31 96,32 Gennany(until1990 former territory of the FRG) 102.60 103,90 103 40 104.10 104,90 106.30 107 80 109,30 Estonia 104,90 107.95 110.01 111,09 112,54 116,24 119,19 117,58 121,21 125,67 132,39 Ireland 91.81 87,97 84,60 80,07 76,82 75,31 76,47 76 47 74,50 76,20 79,30 Greece 98,06 97,91 : : : : : : : : Spain 96,10 94,95 91,56 86,81 82,48 79,80 76,82 75,74 71,90 71,33 71,89 France 103,44 105,47 107,68 106,63 105,23 105,30 105,98 104,45 10.3.37 104,09 104,54 Croatia 9636 9628 95.76 9716 101.15 99.74 9561 9288 8570 80.14 79.41 1 Italy 100,07 101 '19 101 ,20 100,51 99.93 99,14 97,43 95,26 93,85 93,30 92,22 Cyprus 95,51 94,47 94,10 89,58 90,32 95,20 93,98 94,46 89,93 66,83 86,46 latvia 108.25 110.15 11 3 70 107 30 109,93 111,49 113,84 115.25 115.38 121 25 12085 lithuania 105.93 106.74 106.49 107.25 106.88 105.75 106.81 105.99 106.72 108.31 106.41 luxembou~ 100,99 103,41 103,41 106,90 105,56 107,63 107,92 111,01 110,05 113,15 114,94 Hungary 97.96 9715 95.85 9541 9628 92.98 9219 90 37 89,60 8876 9024 Malta 97,61 99,65 99,84 97,41 99,13 100,27 100,55 102,70 103,00 104,20 103,10 Nethertands 99.92 98.32 97.97 96.22 94,19 92.79 89.29 90.02 87,57 65.86 86.30 Austria 89.25 102,76 9602 93.90 Poland ; ; ;

~ortu_gal ___ 100,47 9949 9789 95 16 93,42 9122 9038 89,43 86,56 87,34 87,73 Romania 91.04 8963 8306 7939 6237 6184 7842 7632 81 67 6102 7907 Slovenia 104,29 103,99 101 ,54 101 ,02 96,93 98,04 95.48 92.10 92,76 93,51 69,77 Slovakia 99.72 98.24 98.75 97.28 96.65 95.78 96.43 94.49 96.65 96,90 96.91 Finland 102.13 103.86 103,70 102.78 104,56 105.70 105,89 105.93 106.71 107.23 106.88 Sweden 102,54 103,16 102,94 100,48 101,93 103,07 103,78 104 30 106,10 107 85 1(}984 United Kingdom 98,65 98,28 100,17 99,06 99,08 100,20 102,05 101 ,36 101 ,30 103,10 105,70 Iceland 100,54 103 81 106,01 10818 109 39 111,70 113 10 113,26 114,02 117 12 120,01 Norway_ 105.75 108.66 109.04 106.61 112.40 116.70 118.18 117.67 121,07 123.49 119.74

Tablica 1: Indeksni nizovi sa Eurostata

12 I 20

h e gr adc tna d.o.o.

2.2. Stanje katastarske cestice 335/20 k.o. Tmje

MOGUCNOST GRADNJE (prema dokumentima prostomog uredenja)

Uredeno gradevinsko zemljiste

namJena M2

pravila 1.6.

v

VRSTA I MJERA KORISTENJA: koeficijent iskoristivosti gradevne cestice (ki):

ki=8,3 (prema okolnoj gradnji)

izgradenost cestice Visoka gradnja

gradevinska (bruto) povrsina I

broj eta.Za I

PRA VA I TERETI (koji utjecu na vrijednost nekretnine)

VRIJEME CEKANJA DO POCETKA GRABEVINSKOG ILl NEKOG 6-12 mjeseci DRUGOG KORISTENJA

KAKVOCA I STV ARNA SVOJSTV A KA TASTARSKE CESTICE: kategorija tla -

pogodnost za gradenj e dobra

nosivost temeljnog tla dobra

13 1 20

h 1na .o.o.

KAKVOCA I STV ARNA SVOJSTV A v

KATASTARSKE CESTICE: oneciscenje tla nema

utjecaj okoiisa nema

mogucnost stvamog koristenja i iskoristivosti Mjesovita namjena- pretezito posiovna

POLOZAJNA OBILJEZJA v

KATASTARSKE CESTICE:

prometna dostupnost Vrlo dobra

udaijenost od centra grada Vrlo dobra

biizina javnog prometa Odiicna

parking Do bar

biizina gradskih okupijaiista Vrlo dobra

biizina povij esnih i kuiturnih znamenitosti Vrlo dobra

grada

estetsko obiikovanje ambijenta Obiikovano

uredenost urbane infrastrukture Vrlo dobra v

PROSJECNO: Vrlo dobra

2.3. Postupak utvrdivanja tr.Zisne vrijednosti nekretnine

Na osnovu zemijisnoknjiznog i katastarskog stanja koji se vodi za predmetnu nekretninu, kao sto

je navedeno u prethodnom pogiaviju za ovu vrstu nekretnine, a prema odredbama Odluke o

gradevinskom zemijistu i utvrdivanju tdisne vrijednosti nekretnina (Siuzbeni glasnik 22/13) za izracun j e primij enj en usporedni postupak.

Usporedni se postupak, u praviiu, primjenjuje prigodom utvrdivanja trzisne vrijednosti nekretnina koje su medusobno pribiizno siicne, iz istoga iii usporedivoga cjenovnog bioka i

reaiizirane unazad tri godine. Usporedni postupak se, u praviiu, primjenjuje za utvrdivanje tdisne

vrijednosti neizgradenih i izgradenih zemijista, a koristi se i za vrednovanje jednostavnijih samostojeCih obiteijskih kuca, obiteijskih kuca u nizu, stanova, garaia i posiovnih prostora.

Usporednim postupkom se tdisna vrijednost, u praviiu, odreduje iz najmanje tri cijene usporedivih nekretnina koja zadovoljavaju uvjete iz stavka 1. ovog cianka. Osim iii umjesto cijena usporedivih neizgradenih zemljista, za utvrdivanje trzisne vrijednosti zemijiista mogu se

upotrijebiti odgovarajuce pribiizne vrijednosti neizgradenih zemijista, a za izgradena zemijista mogu se primjenjivati poredbeni pokazateiji.

14 / 20

I a d.o.

(I/

Ako se prigodom pnmJene usporednog postupka utvrdi da nekretnina koja je predmet utvrdivanja trzisne vrijednosti odstupa svojim obiljezjima od usporedivih katastarskih cestica ili pribliznih vrijednosti ili poredbenih pokazatelja, onda seta odstupanja uzimaju u obzir dodacima ili odbicima ili na neki drugi prikladan nacin. U slucajevima iz stavka 3. ovog clanka kada op6i vrijednosni odnosi u temeljeni na cijenama usporedivih katastarskih cestica iii pribiiznim vrijednostima zemijista odstupaju od utvrdenih na dan utvrdivanja trzisne vrijednosti, primjenjuju se postoje6i indeksni nizovi i koeficijenti za preracunavanje.

2.4. Procjena vrijednosti nekretnine usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine odreduje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija iii prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti siicnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Priiagodbe u usporedivanju vrse se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokusavaju prodati, lokaciji, velicini i obliku parcele, infrastrukturi, mogu6nosti gradnj e zoni, itd. Budu6i da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava. Postupak prilagodavanja treba odgovoriti na pitanje koiiku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala j ednaka svoj stva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijenu odrediti u odnosu na neku fizicku jedinicnu mjeru, sto je obicno 1m2

povrsine (gradevine ili zemljista). Usporedna metoda je najprikladnija metoda za tdisnu procjenu promatrane nekretnine s tim vise sto posjedujemo reaiizirane istovjetne nekretnine u biiskoj proslosti .

2.5. Zbirka kupoprodajnih cijena

Podaci za usporedivi postupak koji su primijenjeni za utvrdivanje tdisne vrijednosti zemijista dostavljeni su od strane Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu Grada, KLASA: 940-01/14-001/7, a odnose se za biok (lokaciju - podrucje) koje je istih iii slicnih obiljezja. U promatranom podrucju unatrag tri godine od dana utvrdivanja trzisne vrijednosti vjestacene nekretnine, uzeto je 9 reaiiziranih kupoprodaja kojaje predmet utvrdivanja tdisne vrijednosti .

15 I 20

3.IZRACUN

GUP

VRSTA K.O. Z.K.C.

Povrsina kl

DATUM Povrsina CIJENA NEKRETNINE (m2)

NAMJENA PRAVILA KUPOPRODAJE (m2) (EURim2)

CJENOVNI BLOK

Zemljiste 1 Trnje 348 7421 M2 2.9 (GP) 4,3 27.6.2012. 45 924,00 € Strojarska

Zemljiste 2 Trnje 349 8209 M2 2.9 (GP) 4,3 27.6.2012. 4 924,00 € Strojarska

Zemljiste 3 Trnje 345 I 1 6417 M2 2.9 (GP) 6,7 21.11.2011. 5262 855,00 € Strojarska

Zemljiste 4 Trnje 345 I 3 3819 M2 2.9 (GP) 4,3 21.11.2011. 3819 759,00 € Strojarska

Zemljiste s Trnje 348 7323 M2 2.9 (GP) 4,3 7.1.2013. 31 921,00 € Strojarska

Zemljiste 6 Trnje 349 8209 M2 2.9 (GP) 4,3 7.1.2013. 26 921,00 € Strojarska

Zemljiste 7 Grad Zagreb 493812 1333 M2 3.1. 7,0 3.1.2012. 1333 868,00 € Savska-

Sarengradska jug

Zemljiste 8 Grad Zagreb 466211 378 M2 3.1. 7,0 3.1.2012. 87 588,00 € Savska-

Sarengradska jug

Zemljiste 9 Grad Zagreb 4622 I 3 68 M2 3.1. 3,5 27.2.2013. 30 746,00 € Savska-

Sarengradska jug -- --- - - --· -

Tablica 2: Nacrt izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena KIASA: 940-01/14-00117

16/20

I c grade' ina d.o.o. /It I I ' 1 h

I 11 II 011

I 11' I' I' 'I fJ" illo./1 ( )//?

Eurostat CIJENA VRSTA Eurostat

Z.K.C. DATUM CIJENA price index Eurostat price NEKRETNIN K.O.

(EUR/m2) (za datum

price index KUPOPRODAJE

(2013. god.) index EUR/m 2 E kupoprodaje)

Zemljiste 1 Trnje 348 27.6.2012. 924,00 99,74 79,41 735,66€

Zemljiste 2 Trnje 349 27.6.2012. 924,00 99,74 79,41 735,66€

Zemljiste 3 Trnje 345/1 21.11.2011. 855,00 97,16 79,41 698,80€

Zemljiste 4 Trnje 345/3 21.11.2011. 759,00 97,16 79,41 620,34€

Zemljiste s Trnje 348 7.1.2013. 921,00 85,70 79,41 853,40€

Zemljiste 6 Trnje 349 7.1.2013. 921,00 85,70 79,41 853,40€

Zemljiste 7 Grad Zagreb 4938/2 3.1.2012. 868,00 101,15 79,41 681,44€

ZemljiSte 8 Grad Zagreb 4662/1 3.1.2012. 588,00 101,15 79,41 461,62€

Zemljiste 9 Grad Zagreb 4622/3 27.2.2013. 746,00 85,70 79,41 691,25€

Tablica 3: C?jena umanjena indeksima iz Eurostata

Analizom podataka kupoprodajnih cijena iz Nacrta izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena, za daljnju analizu biti 6e iskljucena Zemljista 7,8 i 9, i promatrati 6e se zemljista samo u istom cjenovnom bloku, mada su kvadrature razlicte i neusporedive, ali po izjavi narucitelja procjene za zemljista uzeta u obzir radena su po istoj metodologiji i nisu vrsene korekcije prema pvrsinama. U donjoj tablici su crvenom bojom oznacena zemljista koja su iskljucena iz daljnje analize.

CIJENA

povrsina datum povrsina Eurostat

vrsta k.o. z.k.c. namjena pravila kl

CJENOVNI nekrentnine (ml) kupoprodaje (ml)

price BLOK

index EUR/m2

Zem l]i ~te 1 Trnje 348 7421 M2 2.9(GP) 4,30 27.6.2012. 45,00 735,66€ Strojarska

Zemlji ste 2 Trnje 349 8209 M2 2.9 (GP) 4,30 27.6.2012. 4,00 735,66€ Strojarska

ZemljiSte 3 Trnje 345/1 6417 M2 2.9 (GP) 6,70 21.11.2011. 5.262,00 698,80€ Strojarska

Zeml]i ste 4 Trnje 345 / 3 3819 M2 2.9(GP) 4,30 21.11.2011. 3.819,00 620,34€ Strojarska

Zemljiste 5 Trnje 348 7323 M2 2.9 (GP) 4,30 7.1.2013. 31,00 853,40€ Strojarska

ZemljiSte 6 Trnje 349 8209 M2 2.9(GP) 4,30 7.1.2013. 26,00 853,40€ Strojarska

Grad 4938/2 1333 M2 3.1. 7,00 3.1.2012. 1.333,00 681,44€

Savska-ZemljiSte 7

Zagreb Sarene:radska Grad

4662/1 378 M2 3.1. 7,00 3.1.2012. 461,62€ Savska-

Zemljiste 8 Zagreb

87,00 Sarene:radska

Grad 4622/3 ZemljiSte 9

Zagreb 68 M2 3.1. 3,50 27.2.2013. 30,00

Savska-691,25€

Sarenl'!radska

Tablica 4: Odstupanja od prosjecne cijene

17 I 20

I 1n d.o.o.

Za svih 6 nekretnina transakcija- kupoprodaja je realizirana unazad tri godine, nekretnine su medusobno priblizno slicne, iz istoga iii usporedivog cjenovnog bloka sto se primjenjuje za utvrdivanje trzisne vrijednosti stanova (,Odluka o utvrdivanju trzisne vrijednosti nekretnina", clanak 23 ., stavak 1 ). Obzirom da je pronadeno 6 realiziranih kupoprodaja (,Odluka o utvrdivanju trzisne vrijednosti nekretnina", clanak 23 ., stavak 2), na istome podrucju, za priblizno slicne nekretnine, unazad tri godine od dana utvrdivanja triisne vrijednosti nekretnina (clanak 23, stavak 1.) i da su prethodno iskljucene neuobicajene okolnosti (,Odluka o utvrdivanju trzisne vrijednosti nekretnina", clanak 17. stavak 1) moze se pristupiti utvrdivanju triisne vrijednosti nekretnine usporednim postupkom.

Predmetna povrsina datum povrsina cijena odstupanje prosjecna cijena

nekretnina k.o. z.k.c.

{m2) namjena pravila maxk;

kupoprodaje {m2) {EUR/m2)

od prosjeka usporedivih

% zemljista

ZemljiSte 1 Trnj e 348 7421,00 M2 2.9(GP) 4,30 27.6.2012. 45,00 735,66 € -1,85

Zemljiste 2 Trnje 349 8209,00 M2 2.9(GP) 4,30 27.6.2012. 4,00 735,66 € -1,85

Zemlji ste 3 Trnj e 345 I 1 6417,00 M2 2.9 (GP) 6,70 21.11.2011. 5.262,00 698,80 € -6,77

Zemlj iste 4 Trnje 345/3 3819,00 M2 2.9 (GP) 749,54€

4,30 21.11.2011. 3.819,00 620,34 € -17,24

Zemlji s te 5 Trnje 348 7323,00 M2 2.9(GP) 4,30 7.1.2013. 31,00 853,40 € 13,86

Zemljiste 6 Trnj e 349 8209,00 M2 2.9(GP) 4,30 7.1.2013. 26,00 853,40 € 13,86

Tablica 5: Nekretnine uzete u krajnji proracun

Na temelju dobivenih podataka od NaruCitelja, usporednom metodom jedinicna cijena (za 1 m2) usporedivih nekretnina procjenjuje se na iznos od 749,54 EUR/m2

, te se dobiveni iznos zaokruzuje na cijeli broj od 750,00 EUR/m2

. Nekretnine su usporedive i prema podacima Narucitelja, kao i uvidom u naravi, nalaze se u istom bloku.

18/20

h e grade ana d.o.o.

4. TRZISNA VRIJEDNOST NEKRETNINE

Ovaj nalaz procjene vrijednosti nekretnine izraden je na temelju zakljucenog Ugovorom o uslugama izrade vjestackog nalaza za utvrdivanje triisne vrijednosti nekretnina za prodaju putem natjecaja, prodaju neposrednom pogodbom, osnivanje i prijenos prava gradenja, osnivanje prava sluinosti i razvrgnuce suvlasnicke zajednice na zemljistu u vlasnistvu Grada Zagreba (osim stanova, poslovnih zgrada, poslovnih prostora, garaia i garainih mjesta) zakljucenog s Gradom Zagrebom, KLASA: 400-01/13-10/1012 URBROJ: 251-26-31-13-2 od 31.12.2013 . i Odluke o gradevinskom zemljistu i utvrdivanju trzisne vrijednosti nekretnina (Sluzbeni glasnik 22/13), te isti sluzi za potrebe kupnje predmetne nekretnine.

Prema relevantnim podacima dobivenih od Narucitelja, te na temelju podataka iz dokumenata i pregleda stanja u naravi, utvrduje se trzisna vrijednost zemljista k.c. 335/20, k.o. Trnje ukupne povrsine 3349 m2

, koja odgovara dijelu z.k.c. 335/1, k.o. Trnje, s iznosom od:

povrsina Jedinicna cijena Ukupna trmna vrijednost Ukupna trmna vrijednost (m2) EUR/m2 EUR-a HRK-a

ZEMLllSTE OZNAKE 3.349 750,00 2.511. 7 50,00

k.c. 335/20 k.o. Tmje 19.219.348,37

slovima: dvamilijooapetstojedanaesttisucasedamstopedeset EUR -a, odnosno

devetneastmilijooadvjestodevetnaesttisucatristocetrdesetosam HRK -a i tridesetsedam lipa

Tablica 6: Pregledjedinicne i ukupne vrijednosti nekretnine

19 / 20

5. IZJAVA VJESTAKA

Procjena vrijednosti izradenaje po ocevidu nekretnine u naravi, te uvidom u preslike izvadaka iz zemljisne knjige i posjedovnog lista, koji se nalaze u prilogu ovog vjestackog nalaza. Prilikom izrade ovog nalaza kao relevantni su koristeni podaci iz Nacrta izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena, koji su dobiveni od strane Narucitelja - podnositelja zahtjeva, te vjestak ne snosi odgovomost za njihovu tocnost.

Utvrdeni iznos cijene zemljista procijenjena je u skladu s odredbama Odluke o utvrdivanju tr.Zisne vrijednosti nekretnina Grada Zagreba (Sluzbeni glasnik 5/13), te svih vaZe6ih zakona i propisa, pravila struke i spoznaje vjestaka o tematici koja definira procjenu vrijednosti nekretnina.

Suradnik:

Ivica Begic, mag.ing.aedif.

U Zagrebu, velj ace 2014.

6. PRILOZI

Pregledala i ovjerila:

Nedjeljka Cengija, dipl.ing.grad.

stalni sudski vjestak

• Potvrda KLASA:932-06/97-01/2822, URBROJ: 251-15-20-98-3, od 13. Sijecnja 1998. da je parcelacijski elaborat RN-1949/98, za katastarske cestice broj 335/1, 335/20 i 335/21 k.o. Tmje, koju je izdao Gradski zavod za katstar i geodetske poslove, Odjel za katastar Zagreb;

• Potvrda KLASA:932-06/2008-01/53, URBROJ: 251 -15-02/1-2008-2, od 11. Sijecnja 2008. Da je parcelacijski elaborat RN-1949/98, za katastarske cestice broj 335/1, 335/20 i 335/21 k.o. Trnje, koju je izdao Gradski ured za katastar i geodetske poslove, Odjel za katastar zemljista i nekretnina Odsjek 1;

• lzvadak iz parcelacj skog elaborata od 27.11.1997.;

• Nacrt izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena, KLASA: 940-01/14-001/7, URBROJ: 251-14-04/5-14-2;

20 / 20