ĩnh vực B t nggSSảnn ăm2011 - tinhgiac.com · Tóm tắt Quá khứHiện tại và Tương lai Tổng quan marketing lĩnh vực Bất Động Sản, marketing l nh v (BĐS)

Marketing lĩnh vựcBất Động Sản năm 2011ất ộ g Sả ă 0

Trình bày: Richard LeechGiám đốc Điều hànhCB Richard Ellis

Ngày 30/6/2011Ngày 30/6/2011

Tóm tắtQuá khứ Hiện tại và Tương lai

Tổng quan marketing lĩnh vực Bất Động Sản

Quá khứ, Hiện tại và Tương lai

Tổng quan marketing lĩnh vực Bất Động Sản(BĐS) năm 2010Hiệ t á D á BĐS lớHiện trạng các Dự án BĐS lớnThách thức trước mắt đối với thị trường BĐSg

CB Richard Ellis | Page 2

SẼ CHỈ MẤT 1 NGÀY ĐỂ HỌC MARKETING TIẾCSẼ CHỈ MẤT 1 NGÀY ĐỂ HỌC MARKETING. TIẾC THAY, SẼ PHẢI MẤT CẢ ĐỜI ĐỂ LÀM CHỦ NÓĐỂ LÀM CHỦ NÓ.

--phil kotler

THƯƠNG HIỆU CAO CẤP CỦA BẠNCẦN MANG LẠI MỘT ĐIỀU GÌ ĐÓ ĐẶC BIỆT NẾUCẦN MANG LẠI MỘT ĐIỀU GÌ ĐÓ ĐẶC BIỆT, NẾUKHÔNG SẼ KHÔNG THỂ DÀNH ĐƯỢC KHÁCHHÀNGHÀNG.

--Warren buffett


Marketing lĩnh vực BĐS năm 2010Nguồn cung chào bán

Sau suy thoái, năm 2010 mang lại nhiều hy vọng

Nguồn cung chào bán

Sau suy thoái, năm 2010 mang lại nhiều hy vọng• Chủ đầu tư, sau một thời gian trì hoãn, cuối cùng đã

tung sản phẩm ra thị trườngg p ị g


Marketing lĩnh vực BĐS năm 2010Những năm trước nhìn lại

Tổng quan Marketing ngành BĐS cho đến năm2010

Những năm trước nhìn lại

2010• Một hình ảnh/đoạn phim quảng cáo

• Một ấn phẩm quảng cáo (Brochure)

ẫ• Một căn nhà mẫu

• Một đại lý bán hàngMột đại lý bán hàng


Marketing lĩnh vực BĐS năm 2010XD một tòa nhà đẹp vẫn chưa đủ để KH tự tìm đến với bạn

Marketing thiếu nội dung tư duy – marketing được làm

XD một tòa nhà đẹp vẫn chưa đủ để KH tự tìm đến với bạn

Marketing thiếu nội dung tư duy marketing được làmvội do CĐT sốt sắng chào bán sản phẩmÔn lại thực trạng marketing năm 2007 – suy nghĩ phổÔn lại thực trạng marketing năm 2007 suy nghĩ phổbiến: 01 hình ảnh/đoạn phim quảng cáo + 01 ấn phẩmquảng cáo + 01 đợt chào bán sản phẩm = sản phẩmquảng cáo + 01 đợt chào bán sản phẩm = sản phẩmđược bán hết

Hà Nội 2008Tp Hồ Chí Minh 2007 Hà Nội 2008Tp. Hồ Chí Minh 2007


Nguồn: http://realestateexplorer.blogspot.com/2008_01_01_archive.htmlNguồn: http://www.cbre.co.th/en/Buyers-Queue-to-Buy-The-Vista-Condominium-in-Ho-Chi-Minh-City.asp

Marketing lĩnh vực BĐS năm 2010Cần nhiều hơn chi ít đi

Chịu tác động của những năm trước, chủ đầu tư

Cần nhiều hơn, chi ít đi

ị ộ g g ,các dự án hạng sang phải đối mặt với ngân sáchmarketing quá mỏnga et g quá ỏ g

Số căn Giá mỗi căn Tổng doanh thu3% Chi phíMarketing

36 $1.200.000 $43.200.000 $1.296.000

255 $175 000 $44 625 000 $1 338 750255 $175.000 $44.625.000 $1.338.750

756 $145.000 $109.620.000 $3.288.600

Số lượng căn hộ & Thương hiệuSố lượng căn hộ & Thương hiệu


Tổng quan Kinh tế 2011Nề ki h tế Việt N ừ th át khỏi ộ khủ h ảNền kinh tế Việt Nam vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảngkinh tế toàn cầu, giờ đây phải đối mặt với những chínhsách chống lạm phát.sách chống lạm phát.

Mục tiêu tăng trưởng GDP của Việt Nam được điều chỉnhgiảm từ 7% > 6 5%giảm từ 7% -> 6,5%

Chính phủ can thiệpChính phủ can thiệpvào thị trường vàngvà ngoại tệ

Tiền Đồng bị mất giá9,3% trong tháng 2, g g


Source: SBV, GSO

Thị trường Nhà ở Tp. HCM năm 2011Bề ổiBề nổi

Trọng tâm là nền kinh tế!Người mua tiếp tục giữ thái độ “quan sát & chờ đợi”, hi vọnggiá cả và lãi suất sẽ giảm

Thực tếTừ đầu năm 2011 tới nay CBRE đã bán được 60 căn hộTừ đầu năm 2011 tới nay, CBRE đã bán được 60 căn hộChủ đầu tư nghĩ ra nhiều cách thức tăng doanh số bán, baogồm bốc thăm trúng thưởng xe hơi và xe máy tặng kèmgồm bốc thăm trúng thưởng xe hơi và xe máy, tặng kèmtrang thiết bị trong nhà với mỗi giao dịch mua

Ít hà đầ h ời hủ ế là để ởÍt nhà đầu cơ hơn; người mua chủ yếu là mua để ở hoặc mua để cho thuê lạiNgười mua lo ngại tiền gửi ngân hàng bị mất giá => xu hướng đầu tư vào bất động sản nhiều hơn


Source: CBRE Vietnam

g ộ g

Thị trường Nhà ở Tp. HCM năm 2011

Bước vào năm 2011, nhiều chủ đầu tư vẫn đang sởhữu nguồn cung lớn, chủ yếu là căn hộ chung cư.g g y g• Phần lớn dự án thiếu điểm khác biệt rõ nét, dẫn đến cạnh

tranh tương đối khốc liệt• Những sản phẩm có nét độc đáo riêng có thương hiệu tốt và• Những sản phẩm có nét độc đáo riêng, có thương hiệu tốt vàđược tiếp thị tốt sẽ vượt xa đối thủ

Nă 2008 2009 2010 2011 FNăm 2008 2009 2010 2011_F

SỐ CĂN CHÀO BÁN

Hạng sang & Cao cấp 4.000 2.329 4.884 13.919

Trung cấp 2.886 3.898 3.074 17.692

Bình dân 2.808 4.843 12.860 14.946

Tổng 9.694 11.070 20.818 46.642Tổng 24 dự án 37 dự án 55 dự án 95 dự án


Nguồn: CBRE Việt Nam

Marketing lĩnh vực BĐS năm 2011Marketing năm 2011 Đâu là xu thế thị trường?

Hiện trạng những Dự án BĐS lớn:

Marketing năm 2011 – Đâu là xu thế thị trường?

• Một hình ảnh/ đoạn phim quảng cáo

Một ấ hẩ ả á (B h )• Một ấn phẩm quảng cáo (Brochure)

• Một căn nhà mẫu vs. căn nhà thựcộ ự

• Một đại lý bán hàng

• Một thương hiệu

• Một sự kiện quảng cáo (hoặc hai!)• Một sự kiện quảng cáo (hoặc hai!)…..


Marketing lĩnh vực BĐS năm 2011Từ Kế hoạch đến Ngôi nhà thực tế

Chỉ tin khi được nhìn tận mắt!

Từ Kế hoạch đến Ngôi nhà thực tế


Marketing ngành BĐS năm 2011Lĩnh vực BĐS:Thương hiệu lên ngôi

Tầm quan trọng của Thương hiệu• Giúp nhận diện sản phẩm BĐS/dịch vụ nhanh chóng và dễ dàng

Lĩnh vực BĐS:Thương hiệu lên ngôi

Giúp nhận diện sản phẩm BĐS/dịch vụ nhanh chóng và dễ dàng• Định hình chất lượng và tiêu chuẩn kỳ vọng• Kiến thức về sản phẩm & khả năng nhận biết sản phẩm trong &

ngoài nước• Làm tăng giá trị

10 Th hiệ hà đầ10 Thương hiệu hàng đầuViệt Nam1 Honda

2 Nokia

3 Big C

4 Mobifone4 Mobifone

5 Vietcombank

6 Saigon Co.opmart

7 Viettel

8 Sony

9 Vinamilk


9 Vinamilk

10 Coca-ColaNguồn: từ Báo cáo của Nielsen phát hàng Tháng 12/2010 http://awareness.com.vn/en-US/zone/254/news/675-vietnam-focus-top-10-brands-by-nielsen.aspx

Nguồn: Millward Brown Optimor 2011; http://www.millwardbrown.com/ Libraries/Optimor_BrandZ_Files/2011_BrandZ_Top100_Chart.sflb.ashx

Trên cảTrên cảnước, từ

1/1/2011 đã1/1/2011 đãcó 17 đợt

chào bán và17 đợt chàoợ

bán lại


Marketing ngành BĐS năm 2011Gặp gỡ trực tiếp với khách hàng

Sự kiện quảng cáo đi đầu mọi chiến dịchmarketing bất kể loại hình dự án BĐS

Gặp gỡ trực tiếp với khách hàng

marketing – bất kể loại hình dự án BĐS

CBRE: 94 Sự kiện từ 1/1/2011CBRE: 94 Sự kiện từ 1/1/2011


Xu hướng Marketing lĩnh vực BĐSThông điệp tới các CĐT

Sản phẩm (Product) và Giá (Price) sẽ định

Thông điệp tới các CĐT

p ( ) ( ) ịhướng thị trường

Thực hiện Nghiên cứu thị trườngC h t h thiết kế kí h ỡ tiệ í h tiệ hi• Cạnh tranh, thiết kế, kích cỡ, tiện ích, tiện nghi, giá cả

Hiểu rõ thị trường mục tiêuị g ụ• Với kết quả nghiên cứu, cần xác định thị trường

mục tiêu và xây dựng sản phẩm cho họ, đápmục tiêu và xây dựng sản phẩm cho họ, đápứng nhu cầu của họ

CB Richard Ellis | Page 16Đừng sợ điều chỉnh!

Thách thức trước mắt với Marketing lĩnh vực BĐSThách thức hay Cơ hội?

Cơ hội để củng cố

Thách thức hay Cơ hội?

Cơ hội để củng cố• Làm tốt những yếu tố cơ bản

• Từ dự án lớn phục vụ đa số đến dự án nhỏ phục vụ

thiể ốthiểu số

• Ngân sách Marketingg g

• Vai trò của chủ đầu tư

• Sự sáng tạo

• Sử dụng Internet• Sử dụng Internet


Làm tốt những yếu tố cơ bảnNền tảng của Marketing

Truyền tải thông điệp rõ ràng và đáng tin cậy

Nền tảng của Marketing

Nhất quánTh tếThực tếCung cấp thông tin chi tiết về dự án;g p g• Tình trạng bàn giao và trang thiết bị đi kèm (tên/nhãn

hiệu), VÀ;• Bất cứ nội dung nào khách hàng có quyền chọn - màu

sắc, thiết kế... Cung cấp cho khách hàng thông tin họ chưa biết về dựán hay vị trí dự ány ị ự


Làm tốt những yếu tố cơ bảnHơn cả ngôn từ

Cung cấp hình ảnh căn hộ cộng đồng dân cư và

Hơn cả ngôn từ…

Cung cấp hình ảnh căn hộ, cộng đồng dân cư vàthị trường mục tiêu• Ảnh đồ họa nhà mẫu ảnh tương tự và ảnh của• Ảnh đồ họa, nhà mẫu, ảnh tương tự và ảnh của

riêng dự án… ấ ả ồ ềCung cấp bản đồ với những thông tin về thời gian/

khoảng cách tới các địa điểm lân cận và tới nhữngầtiện ích phục vụ nhu cầu tiêu dùng

Không nên chỉ dựa vào hình ảnh để bán BĐSKhông nên chỉ dựa vào hình ảnh để bán BĐS


Phổ thông hóa Hàng hóa BĐSTừ dự án lớn phục vụ đa số đến dự án nhỏ phục vụ thiểu số

Hiểu thị trường mục tiêu• Bạn đang làm dự án lớn phục vụ đa số? số lượng

Từ dự án lớn phục vụ đa số đến dự án nhỏ phục vụ thiểu số

• Bạn đang làm dự án lớn phục vụ đa số? -- số lượng– Phạm vi hoạt động, Nhất quán, Sử dụng “món hàng bán lỗ để

kéo khách” (Loss leaders), “Giá đặc biệt” (Special Pricing), Kháikéo khách (Loss leaders), Giá đặc biệt (Special Pricing), Kháiniệm mới (New Things)

– Tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính, thuê ngoài( t ) tất ả h t độ ò l i(outsource) tất cả hoạt động còn lại

HAYHAY …

• Bạn đang làm dự án nhỏ phục vụ thiểu số? -- chất• Bạn đang làm dự án nhỏ phục vụ thiểu số? -- chấtlượng?– Điểm khác biệt rõ nét, nguồn gốc BĐS và chi tiết BĐSĐiểm khác biệt rõ nét, nguồn gốc BĐS và chi tiết BĐS– Tham gia vào mọi quy trình

Dám trở nên khác biệt trở nên ý nghĩaCB Richard Ellis | Page 20

Dám trở nên khác biệt, trở nên ý nghĩa

Ngân sách MarketingThách thức hay Cơ hội?

Hiểu thị trường mục tiêu!!

Thách thức hay Cơ hội?

ị g ụLuôn sẵn sàng chi tới 3% doanh thu để hỗ trợ côngtác bán hàngtác bán hàngMở rộng ngân sách tới mức tương xứng với tầm cỡcủa dự ánLựa chọn các hình thức marketing 1 cách thận trọngự ọ g ậ ọ gTận dụng chiến lược marketing du kích (guerrilla marketing)marketing)Sử dụng 1 cách thông minh các mối quan hệ côngchúng, quan hệ báo chí, và cách thức truyền miệngĐừng vì chi phí marketing mà đánh mất thông điệp


Đừng vì chi phí marketing mà đánh mất thông điệptruyền tải

Vai trò của chủ đầu tưThiết kế Xây dựng VÀ Bán!

Không ai có thể bán dự án của bạn theo cách giốngb

Thiết kế, Xây dựng VÀ Bán!

bạn–Từ mảnh đất dự án, tới thiết kế, tới người tiêu dùng

Bạn (cần) hiểu đối thủ cạnh tranh cũng như thị trường mục tiêu– Bạn (cần) hiểu đối thủ cạnh tranh cũng như thị trường mục tiêu

Kết nối với đội ngũ bán hàngChủ đầ t Đ i lý bá hà Ch ê iê t ấ• Chủ đầu tư – Đại lý bán hàng – Chuyên viên tư vấnMarketingẫ ắDẫn dắt cả nhóm, đó là BĐS của bạn

• Thực hiện việc nghiên cứuố• Lựa chọn đối tác

• Lập kế hoạchM tiê bá hà ô k ti â á h–Mục tiêu bán hàng, công cụ marketing, ngân sách

• Theo dõi kết quả và ĐIỀU CHỈNH!!


Tham gia vào mọi quy trình

Sự sáng tạo - Marketing lĩnh vực BĐSNhân tố Ấn tượng mạnh mẽ (WOW Factor)

Mọi người MUA dựa vào cảm xúcNhân tố Ấn tượng mạnh mẽ (WOW Factor)

Marketing nên tác động đến mọi giác quan: thịgiác, xúc giác, khứu giác, thính giác, và cảm giácgiác, xúc giác, khứu giác, thính giác, và cảm giácNhận thức là thựcNâ ấ độ k i ừ h ả h ôNâng cao cấp độ marketing, từ tranh ảnh, ngônngữ, số liệu, biểu trưng, tới hơn thế nữaHiểu thị trường mục tiêu• Gợi ý – Không phải người da trắng, không phảiợ ý g p g g, g p

người ngoại quốc (nên tập trung vào tính địaphương)p g)


Sử dụng InternetChuyển đổi sang phương thức điện tử

Các công cụ/Kênh Marketing điện tử:Trang web (Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm S E O /Tiếp

Chuyển đổi sang phương thức điện tử

- Trang web (Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm - S.E.O./Tiếpthị bằng công cụ tìm kiếm - S.E.M.)

Cổng thông tin BĐS/công cụ tìm kiếm- Cổng thông tin BĐS/công cụ tìm kiếm- Trang cá nhân (Blog)- Trang chia sẻ Video- Trang chia sẻ Video- Marketing qua Tin nhắn (SMS)- Truyền thôngTruyền thông- Tài liệu Marketing điện tử:

- Ấn phẩm điện tử (e-brochure)Ấn phẩm điện tử (e brochure)- Thư điện tử (e-Direct mail)- Điểm tin điện tử (e-Newsletter)ệ ( )- Đoạn phim tham quan dự án

ảo (virtual tour/VDOs)


Cách thức xâm nhập thị trường trong tương lai

Những cách thức marketing mới


Xi t â t ả !Xin trân trọng cảm ơn!www.cbrevietnam.comwww.cbrevietnam.com

© 2011 CB Richard Ellis, Inc. Chúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện chocác thông tin này. Các thông tin này đã được đưa ra với giả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê vàcác điều kiện khác trước khi được bán cho thuê hay tài trợ vốn hoặc bị thu hồi mà không có thông báo Chúng tôi chỉ đưa ra các


các điều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi mà không có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra cácdự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện đượccác hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháp lý của quý vị cần tựmình tiến hành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch.

Documents

ĩnh vực B t nggSSảnn ăm2011 - tinhgiac.com · Tóm tắt Quá khứHiện tại và Tương lai Tổng quan marketing lĩnh vực Bất Động Sản, marketing l nh v (BĐS)