Niguliste 2-34 4t.doc - pdfMachine from Broadgun Software, http ... · Nıudluse kahanemist väljendab ka eluasemetehingute keskmine väärtus, mille kasv aeglustus 2006. aasta kolmandas

Töö nr. TAH 339/A

Tellija: Tallinna Elamumajandusamet

Eksperthinnang

Tallinna linnas, Niguliste tn. 2 / Kullassepa tn. 4 - 34 asuva korteriomandi turuväärtuse kohta

AS Arco Vara Kinnisvarabüroo � Tallinna osakond

Tallinn 2007

id1063601988 pdfMachine by Broadgun Software - a great PDF writer! - a great PDF creator! - http://www.pdfmachine.com http://www.broadgun.com

Eksperthinnang nr. TAH 339/A, Tallinn, Niguliste tn. 2/Kullasepa tn. 4-34, töö koostaja Maile Kajak, kontakttelefon: 6 144 634

2

Sisukord

1. Hindamise alused..................................................................................................... 3 2. Objekti kirjeldus ........................................................................................................ 4 2.1. Korteriomandi koosseis........................................................................................ 4 2.2. Asukoht ................................................................................................................ 4 2.3. Hoone lühikirjeldus............................................................................................... 5 2.4. Korteri kirjeldus .................................................................................................... 5 2.5. Tehnovõrgud ........................................................................................................ 5 3. Hindamine ................................................................................................................ 6 3.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist........................................................... 6 3.2. Korterite turuanalüüs............................................................................................ 6 3.3. Hindamismeetodi valik, kirjeldus ja rakendus ...................................................... 8 4. Kokkuvõte............................................................................................................... 12


3

1. Hindamise alused Tellija: Tallinna Elamumajandusamet; Tellimuslepingu kuupäev: 05.03.2007; Hindamise eesmärk: turuväärtuse määramine Tallinna Elamumajandusameti

tarbeks; Hinnangu kasutaja: Tallinna Elamumajandusamet; Väärtuse liik: turuväärtus; Tellimuses püstitatud eeldused:

käesolevas eksperthinnangus eeldatakse, et antud ehitisele, kus hinnatav korteriomand paikneb, on väljastatud ehitus- ning kasutusluba.

Ülevaatuse kuupäev: 23.03.2007; Hindamiskuupäev: 26.03.2007; Väärtuse kuupäev: 23.03.2007; Ülevaatuse teostanud hindaja: Maile Kajak, AS Arco Vara Kinnisvarabüroo hindaja; Ülevaatuse juures viibinud isik:

Niguliste Advokaadibüroo AS-i juhataja Imbi Seimar;

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas objekti tervikuna; Ülevaatuse põhjalikkus: teostatud on objekti visuaalne ülevaatus; Algandmed esitanud isik: Imbi Seimar; Töö koostanud hindaja: Maile Kajak, AS Arco Vara Kinnisvarabüroo hindaja; Töö kinnitanud hindaja: Diana Frischer, AS Arco Vara Kinnisvarabüroo hindaja,

EKHÜ liige, EKHÜ ja Eesti Pangaliidu poolt väljastatud kutsetunnistus EH 010506;

Kasutatud materjalid: - Eesti vara hindamise standard EVS 875 (1-7);

- Maa-ameti andmebaas internetis, www.maaamet.ee, 23.03.2007;

- Ehitisregistri andmebaas internetis, www.ehr.ee, 23.03.2007;

- kinnistusregistriosa väljavõte seisuga 23.03.2007;

- koopia üürilepingust; - koopia korteri plaanist; - suuliselt esitatud andmed;

Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

http://www.maaamet.ee,

http://www.ehr.ee,


4

2. Objekti kirjeldus 2.1. Korteriomandi koosseis:

Aadress: Tallinn, Niguliste tn. 2/Kullasepa tn. 4-34; Reg osa number: 8125401; Katastritunnus: 78401:101:0003; Katastriüksuse suurus: 2098 m²; Katastriüksuse sihtotstarve: elamu- ja ärimaa; Objekti koosseis: reaalosa suurus: 61,3 m²;

mõttelise osa suurus: 613/39966; Omanik: Tallinna linn, Omandi alus: sisse kantud 18.10.2002; Registriosa III jaos olevad kanded:

seisuga 23.03.2007 kehtivad kanded puuduvad;

Registriosa IV jaos olevad kanded:

seisuga 23.03.2007 kehtivad kanded puuduvad;

Hinnatavat objekti koormavad üürilepingud:

hinnatav objekt on koormatud tähtajatu üürilepinguga. Kuna tähtajatu üürilepingu lõpetamise etteteatamisperiood on piisavalt lühike (Võlaõigus-seaduse kohaselt kolm kuud), siis korteriomandit koormav üürileping hinnatava objekti turuväärtust ei mõjuta;

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud aspektid, piirangud:

hindajale teadaolevalt puuduvad.

2.2. Asukoht:

Linn/ linnaosa: Tallinn / Kesklinn, Vanalinna asum; Elamu naabrus: lähiümbruskond on hoonestatud korterelamutega ning

äripindadega, läheduses paikneb Niguliste kirik ning Raekoja plats.

Krundi kirjeldus: krunt on korrapärase kujuga ning 100% ulatuses hoonestatud;

Koolide, kaupluste asukoht: lähimad kauplused paiknevad ca 300 m ja koolid ca 500 m raadiuses;

Ühistranspordi asukoht: lähimad ühistranspordi peatused paiknevad ca 200-300 m kaugusel Kaarli pst.-l;

Parkimiskohtade asukoht: maja ees tänaval, parkimiskohtade arv on piiratud; Asukohaskeem:

Niguliste tn. 2/ Kullasepa tn. 4


5

2.3. Hoone lühikirjeldus: Hoone tüüp: kaheksa trepikojaga korterelamu, hoone I korrusel

paiknevad osaliselt äripinnad; Hoone ehituse aeg: 1953; Korruselisus: keldrikorrus + 4 põhikorrust + pööning; Hoone haldamist ja hooldamist koordineeriv organisatsioon:

korteriühistu;

Hoone põhikonstruktsioonid: Vundament: madalvundament; Kandekonstruktsioonid: tellis; Välisseinad: tellis; Siseseinad: tellis; Vahelaed: monteeritav raudbetoon; Katusekandjad: puitsarikad; Katusekate: kivikatus; Trepid: kivi; Välisviimistlus: krohv; Lift: puudub; Trepikoja uksed: lukustatavad puituksed, mis on varustatud

fonolukksüsteemiga; Hoone tehniline seisukord ja remondivajadus:

uuendatud on hoone katusekatet. Visuaalsel vaatlusel on trepikoda rahuldavas ning hoone heas/rahuldavas seisukorras.

2.4. Korteri kirjeldus:

Korrus: 1. korrus; Ruumilahendus/ planeering: korter on 3-toalisest korterist ümber ehitatud bürooks, kus

on neli kontoriruumi, esik ja WC, pesemisvõimalus puudub;

Rõdu / lodza: puudub; Siseviimistlus: Põrandakatted: toad: vaipkate; esik: vaipkate; köök: vaipkate; san. ruum: vaipkate; Seinakatted: toad: värvitud struktuurtapeet; esik: värvitud struktuurtapeet; köök: värvitud struktuurtapeet; san. ruum: keraamilised plaadid; Laekatted: toad: värv; esik: värv; köök: värv; san. ruum: alumiinium-ripplagi; Aknad: puitraamidel klaasaknad; Siseuksed: puituksed; Välisuks: metalluks; San. tehnika: rahuldavas seisukorras;

2.5. Tehnovõrgud: Veevarustus / kanalisatsioon: tsentraalsed;


6

Gaasivarustus: tsentraalne, korteris ei kasutata; Küttesüsteem: tsentraalne kaugküte; Elektrivarustus: 220 V; Pliit: puudub; Ventilatsioon: loomulik ventilatsioon; Side: olemas; Signalisatsioon: puudub; Muud tehnoseadmed: puuduvad; Korteri tehniline seisukord ja remondivajadus:

visuaalsel vaatlusel on korter rahuldavas/remonti vajavas seisukorras.

Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta:

vastuolusid ei tuvastatud;

Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskuseid ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või � allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3. Hindamine Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamiskuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turuväärtuse hindamise aluseks on parima kasutuse printsiip. Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hinnatava objekti parimaks kasutuseks on korteri esialgne kasutus elamispinnana. Korteri esialgse kasutuse taastamiseks on korteris vaja muuta planeeringut (lammutada/juurde ehitada osad vaheseinad, rajada pesemisvõimalus, paigaldada kööginurk jne.). 3.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist (allikas Eesti Pank): - Eesti majanduskasv on jõudnud haripunkti. 2006 aasta kolmandas kvartalis 11,6 protsendini küündinud kasv tuleneb peaasjalikult eratarbimisest. - 2006 aasta septembris ja oktoobris nafta odavnemise tõttu taandunud inflatsioon on küttehindade tõusu järel taas kasvuteel. - Tööhõive on endiselt kõrgtasemel, samas kui tootlikkus ja palgakasv ei ole ikka veel kooskõlas.


7

- Laenukasv püsib lähiajal senisel tasemel, kuigi kinnisvaraturul on märke nõudluse vähenemisest. - Pankade finantsseisund on tugev ning kapitaliseeritus ja likviidsus praeguse hetke majanduskeskkonna jaoks piisavad. Pangasektori lühiajalised riskid on emapankade toel hästi juhitud. - Pangasektori peamine risk on laenuportfelli kontsentreerumine kinnisvaraarenduse ja -investeeringute rahastamise suunas. - Majanduse ja pankade tegevuskeskkonna riske hinnates otsustas Eesti Pank jätta järgmisel aastal kehtima hakkavates uutes usaldatavusnormides pankade kapitalinõude samale tasemele. - Majanduskasvu tipphetkel soovitab Eesti Pank võlakoormuse suurendamise asemel raha kõrvale panna. Eluasemeturul on nõudlus kõrge hinnataseme ja pakkumise suurenemise tõttu vähenenud. Kuigi kinnisvaratehingute maht oli 2006 aasta kolmandas kvartalis pea poole suurem kui aasta tagasi, jäi see alla teise kvartali mahule. Samuti oli eluasemete ostu-müügitehingute arv 2006 aasta kolmandas kvartalis 8-10 protsenti väiksem kui möödunud aasta teisel poolel. See näitab, et kinnisvaraturg on tasakaalustumas, kuna varasem suur nõudlus on pakkumise kasvu ja kõrgema hinnataseme tõttu taandunud. Nõudluse kahanemist väljendab ka eluasemetehingute keskmine väärtus, mille kasv aeglustus 2006. aasta kolmandas kvartalis korterite puhul 34 protsendile. See annab alust eeldada, et eluaseme ostu-müügi aktiivsuse kõrgperiood jäi möödunud aasta neljandasse kvartalisse. 3.2. Korterite turuanalüüs seisuga 2006 II poolaasta: 2006 aasta II pool ei toonud Tallinna äärelinna piirkondades tüüpkorterite turul erilisi hinnamuutuseid. 2005. aastal alguse saanud laenuintresside tõus ei ole olulist mõju korterituru hindadele avaldanud (kuivõrd samal ajal on aset leidnud tarbijate sissetulekute kasv), maaklerite hinnangul on pikenenud tüüpkorterite müügiperioodid, kuid sedagi saab lugeda olukorra normaliseerumiseks. 2005. aasta väga kiirele hinnatõusule kardetud langust 2006 aasta jooksul ei toimunud, hetkel puuduvad ka mõjuvad põhjused hindade järsu kukkumise tekkeks. Lasnamäe, Mustamäe ja Haabersti linnaosades on tüüpkorterite järelturu müügihinnad liikunud hinnakoridoris erinevate linnaosade lõikes 20 000 kuni 24 000 kr/m2 ning nende puhul saab täheldada 2006 aasta jooksul aset leidnud kerget hinnatõusu (mis kahtlemata ei ole võrreldav 2005 aasta lõpus aset leidnud �hinnaralliga�). Nii on Lasnamäe linnaosa keskmised müügihinnad võrreldes 2006 aasta algusega kasvanud ca 18% ning Haabersti linnaosa vanema elamufondi tüüpkorterite puhul on hinnakasv olnud ca 15%. Mustamäel asuvate vanema fondi tüüpkorterite hinnakasv on olnud ca 7% piires. Kui välja arvata jaanuarikuu, on 2006 aasta ülejäänud kuude osas hinnamuutus olnud minimaalne. Nii võib tõdeda, et spekulatsioonide aeg järelturu korterite osas on vähemalt mõneks ajaks ümber saanud. Analoogselt on alates 2006 aasta maikuust stabiliseerunud ka pakkumismahud nimetatud linnaosades. Kui aasta alguses võis täheldada pakkumismahu suhteliselt kiiret ning olulist kasvu, siis aasta teises pooles on pakkumises olevate korterite arv olnud stabiilne, kohati isegi kergelt kahaneva trendiga. Kesklinna korterite hinnad liikusid 2006 aastal kerges tõusutrendis, kuigi olulisi hinnahüppeid toimunud ei ole. Kesklinna piirkonnas asuva vanemas majas paikneva korteri keskmine müügihind algab vahemikust 25 000 kuni 35 000 kr/m2, jätkuvalt on nõutud ka uusarendusprojektides pakutavad korterid, millede puhul on müügihinnad vahemikus 35 000 kuni 45 000 kr/m2. Võrreldes 2006 aasta algusega on hinnakasvu läbinud Vanalinna piirkonnas paiknevate korterite müügihinnad, mis renoveeritud korterite puhul algavad tasemest 50 000 kr/m2. Hinnakasvu taga on kindlasti ka Vanalinna piirkonna puhul valitsev väike pakkumismaht.


8

Järelturu tüüpkorterite hinnadünaamika

18 701

22 11622 246

23 707

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

24 000

26 000

jaan.06 veebr.06 märts.06 apr.06 mai.06 juuni.06 juuli.06 aug.06 sept.06 okt.06 nov.06

Lasnamäe Mustamäe Haabersti

allikas: Maa-amet, Arco Vara Kinnisvarabüroo Ligikaudsed korterite hinnatasemed (kr/m2) seisuga dets 2006. Kesklinn 25 000 � 35 000

Vanalinn 40 000 � 50 000

Kadriorg (kivihooned) 25 000 � 40 000

Kadriorg (puithooned) 25 000 � 33 000

Mustamäe 18 000 � 23 000

Haabersti 18 000 � 23 000

Lasnamäe 18 000 � 23 000

Kopli 17 000 � 19 000 Pelgulinn, Kalamaja 20 000 � 25 000 Nõmme, Pääsküla, Laagri 20 000 � 25 000 Kristiine, Lilleküla 20 000 � 25 000

allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo 2007 aastal võib hindadele mõju avaldada kasvava trendiga laenuintressid, samas mõjub ostujõule positiivselt prognoositud 2007 aasta majanduskasv (mis peaks peegelduma ka inimeste sissetulekute tõusus), mis küll eeldatavalt jääb alla 2006 omale. Hetkel ei ole põhjust olulisi hinnamuutuseid Tallinna järelturu korterite osas prognoosida, oleme seisukohal, et pigem möödub 2007 aasta selles turusektoris stabiilsete hindade olukorras. 3.3. Hindamismeetodi valik, kirjeldus ja rakendus: Kuna hinnatavale objektile analoogsed objektid on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on hindamismeetodina kasutatud turutehingute võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetod: Võrdlusmeetodi korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse.


9

Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpsemaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. Võrdlusmeetodi rakendus: Võrdlusobjektideks on kasutatud võrreldavates piirkondades asuvaid ja AS-le Arco Vara Kinnisvarabüroo teadaolevate hindadega müüdud kortereid. Tulenevalt ruumide seisukorrast ja asjaolust, et pinna kasutamiseks vastavalt selle parimale kasutusele eluruumina tuleks seal teostada ümberplaneerimistöid, hindame tinglikult väga heas seisukorras korterit ning lahutame saadud tulemusest korteri remondi- ja ümberplaneerimistööde jaoks vajamineva summa, milleks on hinnanguliselt ca 5 000 kr/m² korteriomandi üldpinna kohta e ca 300 000 krooni. Hinnangu andmisel eeldame, et taastatakse esialgne ruumiplaneering (esik, köök, kolm tuba, WC, vannituba). Võrreldavate tehingutena on välja valitud järgmised:

V Õ R D L U S O B J E K T I D :

1 2 3 4

Tehinguhind (kr): 3 750 000 2 800 000 2 500 000 3 700 000

m² hind (kr): 64 655 50 000 60 096 48 177

Tehingu aeg: aug.06 okt.06 sept.06 aug.06 Asukoht: Vanalinn Vanalinn Vanalinn Vanalinn

Sulevimägi 4,6 Pikk tn 51 Niguliste tn. 2/ Kullassepa tn. 4

Niguliste tn. 2/ Kullassepa tn. 4

Ruumide seisukord: väga hea rahuldav teadmata teadmata

Pindala (m²): 58 56 41,6 76,8 Tubade arv: 2 2 2 3

Korrus: 3/2 4/3 4/2 4/2

Hoone konstruktsioonid: kivi kivi kivi kivi Hoone seisukord: renoveeritud renoveeritud hea/rahuldav hea/rahuldav

Mööbel: hind koos sisustusega puudus teadmata teadmata

Tehingute kohandamine Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast. Siiski jäävad väärtusteguritele antud kaalud suhteliselt subjektiivseks ning sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsusest ning valikutest. Paremini sobivad võrdluseks tehingud nr. 1 ja 2, kuna võrdlustehingute nr. 3 ja 4 puhul pole teada korterite seisukorda.


10

Turuväärtuse leidmiseks kohandame võrdluseks kasutatud turutehinguid hinnatavale objektile:

HINNATAV V Õ R D L U S O B J E K T I D : OBJEKT 1 2

Hindamisel Tehinguhind (kr):

lähtuti 3 750 000 2 800 000

m² hind (kr): m² hinnast 64 655 50 000 Tehingu aeg: aug.06 okt.06

Ajaldamine: märts.07

0% 0%

Ajaldatud m² hind: 64 655 kr 50 000 kr Asukoht: Vanalinn Vanalinn Vanalinn

Niguliste tn. 2/ Kullassepa tn. 4 Sulevimägi 4,6 Pikk tn 51

Kohandus 3% 3% Ruumide seisukord: väga hea rahuldav

Kohandus tinglikult väga hea

0% 10% Pindala (m²): 58 56

Kohandus 61,3

0% 0% Tubade arv*: 2 2

Kohandus 3

0% 0%

Korrus: 3/2 4/3

Kohandus 4/1

-5% -5%

Hoone konstruktsioonid: kivi kivi Kohandus

kivi 0% 0%

Hoone seisukord: renoveeritud renoveeritud Kohandus

hea/rahuldav -3% -3%

Hoone arhitektuur: ehitatud 1953. a. ehitatud 17. saj. alguses

ehitatud 17. saj. alguses

Kohandus -5% -5%

Mööbel: hind koos sisustusega -

Kohandus ei arvestata

-5% 0%

Summaarne kohandus -15% 0% Kohandatud m² hind: 54 957 kr 50 000 kr

Absoluutkohandus 21% 26% Osakaal lõpphinnas: 100% 60% 40%

Kaalutud hind: 52 974 kr 32 974 kr 20 000 kr *hinnanguliselt ei mõjuta Vanalinnas tubade arv korteri ühikpinna turuväärtust Võttes arvesse keskmisi tehinguhindasid, kohandamise tulemusena saadud tulemust ning positiivseid ja negatiivseid tegureid, hindame tinglikult väga heas seisukorras objekti turuväärtuseks 52 974 kr/m². Seega kujuneb tinglikult väga heas seisukorras hinnatava objekti turuväärtuseks: 52 974 kr/m² x 61,3 m² = 3 247 306 e ca 3 250 000 krooni. Saadud tulemusest lahutame korteri remondi- ja ümberplaneerimistööde jaoks vajamineva summa, milleks on hinnanguliselt ca 5 000 kr/m² e ca 300 000 krooni. Seega kujuneb hinnatava objekti hetketuruväärtuseks: 3 250 000 kr � 300 000 kr = 2 950 000 krooni e ca 48 124 kr/m².


11

Hetkel on pakkumises järgmised võrreldavad objektid: - 2-toaline korter suurusega 57 m2, Suur-Karja tn., 4/3, pakkumishind 3 300 000 krooni

e. 57 895 kr/m2 (heas/väga heas seisukorras, pakkumishind sisaldab osaliselt mööbli maksumust, asukoht võrreldav);

- 2-toaline korter suurusega 56,7 m2, Uus tn., 2/1, pakkumishind 3 100 000 krooni e. 54 674 kr/m2 (heas seisukorras, asukoht mõnevõrra halvem);

- 2-toaline korter suurusega 52 m2, Niguliste tn., 3/3 pakkumishind 3 250 000 krooni e. 62 500 kr/m2 (rahuldavas seisukorras, asukoht võrreldav);

Eelnevat arvesse võttes on hindajad seisukohal, et saadud tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.


12

4. Kokkuvõte Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud võrdlusmeetodit. Vastavalt koostatud eksperthinnangule on Tallinnas, Niguliste tn. 2/Kullassepa tn. 4-34 asuva hindamisobjekti turuväärtus seisuga 23.03.2007. a.:

~ 2 950 000 (kaks miljonit üheksasada viiskümmend tuhat) krooni Saadud tulemus on tavapärase täpsusklassiga. Analoogsete objektide eeldatav müügiperiood on ca 6-12 kuud. Käesolevas eksperthinnangus fikseeritud objekti turuväärtus kehtib eeldusel, et objektil ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama. Käesolev eksperthinnang sisaldab 12 lehekülge teksti ja alljärgnevaid lisasid. Lisa nr. 1 - vastavuskinnitus standardi nõuetele; Lisa nr. 2 - fotod objektist; Lisa nr. 3 - registriosa väljavõte seisuga 23.03.2007; Lisa nr. 4 - koopia korteri plaanist; Töö koostaja: Töö kinnitaja: Maile Kajak Diana Frischer AS Arco Vara Kinnisvarabüroo AS Arco Vara Kinnisvarabüroo hindaja kutseline hindaja (EH 010506) Hindamiskuupäev: 26.03.2007. AS Arco Vara on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu asutajaliige (05. juulist 1994 a.)


13

Lisa nr. 1

Vastavuskinnitus standardi nõuetele

- Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

- Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

- Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

- Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

- Hindaja on tegutsenud sõltumatud välishindajana. - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu

suhtes. - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale

teadaolevalt tõesed ja korrektsed. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused

on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Maile Kajak AS Arco Vara Kinnisvarabüroo hindaja

Hinnangu kinnitaja: Diana Frischer AS Arco Vara Kinnisvarabüroo kutseline hindaja


14

Lisa nr. 2 Fotod objektist

Vaade majale

Kontoriruum

Kontoriruum

Kontoriruum

Trepikoda

Kontoriruum

Administraatori ruum

San. ruum


15

San. ruum

Esik


16

Lisa nr. 3 Registriosa väljavõte

Documents

Niguliste 2-34 4t.doc - pdfMachine from Broadgun Software, http ... · Nıudluse kahanemist väljendab ka eluasemetehingute keskmine väärtus, mille kasv aeglustus 2006. aasta kolmandas