NORMA CONSTANZA ROCHA AREVALO.repository.udistrital.edu.co/bitstream/11349/22485/12/...La ciudad comprende zonas residenciales, comerciales, industriales, deportivas, institucionales,

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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

ESPECIALIZACION EN AVALUOS

DETERMINACION DEL VALOR COMERCIAL

DE LOS LOTES DE CESION TIPO A

EN LA URBANIZACION VILLA DEL RIO

COMUNA UNO - NEIVA HUILA.

NORMA CONSTANZA ROCHA AREVALO.

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS.

ESPECIALIZACIÓN DE AVALÚOS.

FACULTAD DE INGENIERÍA.

BOGOTÁ D.C.

2019.

2



DETERMINACION DEL VALOR COMERCIAL

DE LOS LOTES DE CESION TIPO A

EN LA URBANIZACION VILLA DEL RIO

COMUNA UNO - NEIVA HUILA.

NORMA CONSTANZA ROCHA AREVALO.

ADMINISTRADORA DE EMPRESAS.

PROYECTO DE GRADO.

DIRECTOR.

HERNANDO ACUÑA CARVAJAL.

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA.

DOCENTE ESPECIALIZACION EN AVALÚOS.

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS.

ESPECIALIZACIÓN DE AVALÚOS.

FACULTAD DE INGENIERÍA.

BOGOTÁ D.C.

2019.

3



TABLA DE CONTENIDO

1. INTRODUCCION ……………………………….…………………………….8

2. JUSTIFICACION………………………………………………………………8

3. OBJETIVOS ………………………………………………………………..….9

3.1 OBJETIVO GENERAL ……………………………………………………… 9

3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS…………………………………………………..9

4. MARCO TEÓRICO …………………………………………………………………10

4.1 LEY 388 /97 LEY DE DESARROLLO TERRITORIAL ……………………… 10

4.2 POT NEIVA ………………………………………………………………………...11

4.3 RESOLUCION 620 /2008 ……………………………………………………….…11

5. METODOS DE AVALUOS ……………………………………………………….. 12

5.1 METODO DE COMPARACION O DE MERCADO ………………………….. 12

5.2 METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS O INGRESOS ……….…….12

5.3 METODO DE COSTO DE REPOSICION ………………………………………13

5.4 METODO (TECNICA) RESIDUAL ……………………………………………..13

5.5 PUNTOS DE INVESTIGACION ECONOMICA ……………………………….13

6. MONOGRAFIA COMUNA 1 URBANIZACION VILLA DEL RIO ………….. 13

6.1 GENERALIDADES ………………………………………………………………..14

4



6.2 NORMATIVIDAD ………………………………………………………….……..17

6.3 LOCALIZACION COMUNA 1 – VILLA DEL RIO ………………….…….… 17

6.4 BARRIOS COMUNA 1 ………………………………………………………..….18

6.5 SISTEMA DE MOVILIDAD ………………………………………………….….19

6.6 SISTEMA DE ESPACIO PUBLICO……………………………………….…… 19

6.7 SISTEMA DE EQUIPAMENTOS…………………………………………….…. 19

6.8 TIPOS DE VIVIENDA …………………………………………………………… 21

6.9 POBLACION ……………………………………………………………………….21

6.10 ESTRATOS……………………………………………..………………………….22

7. RESEÑA URBANIZACION VILLA DEL RIO ………………………………….. 22

7.1 CUADRO DE CESIONES Y AREAS DE CESION FASE I …………………….25

8. METODOLOGIA DEL PROYECTO……………………………………………….26

9. DESCRIPCION AREAS DE CESION……………………………………………….27

9.1 AREAS DE SERVICIOS COMUNAL………………………………………………27

9.1.1 ZONA COMUNAL 1………………………………………………………………..27

9.1.2 ZONA COMUNAL 2……………………………………………………………...…28

9.1.3 ZONA COMUNAL 3………………………………………………………………..29

5



9.2. AREAS DE PARQUES Y ZONAS VERDES ………………………………………….30

9.2.1. PARQUE………………………………………………………………………………..30

9.2.2. ZONA VERDE 3………………………………………………………………………31

9.2.3 ZONA VERDE 4………………………………………………………………………31

9.2.4. ZONA VERDE 5 ………………………………………………………………………32

9.2.5 ZONA VERDE 6…………………………………………………………………………34

9.2.6. ZONA VERDE 7 ………………………………………………………………………35

9.2.7 ZONA VERDE 8…………………………………………………………………………36

9.2.8. ZONA VERDE 9………………………………………………………………………37

9.3. AREA DE PLAN VIAL…………………………………………………………………37

10. AVALUO CATASTRAL………………………………………………………………38

11. METODOLOGIA VALUATORIA DE MERCADO…………………………………40

12. AVALUO……………………………………………………………………………….43

13. CONCLUSIONES…………………………………………………………………….44

14. RECOMENDACIONES ………………………………………………………………44

15. IMÁGENES AREAS DE CESION VILLA DEL RIO………………………………45

6



BIBLIOGRAFIA

• DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACION MUNICIPAL POT

NEIVA

• ESCRITURAS DE CESIONES DEL 5 Febrero de 1986 Notaria Segunda de Neiva

Departamento Planeación Municipal

• DEPARTAMENTE ADMINISTRATIVO DE PLANEACION MUNICIPAL Plegable

informativo Neiva Mayo 1999

• DIMENSION GEOGRAFICA Camilo Francisco Salas Ortiz

ANEXOS.

• SE ANEXA PLANO DE LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO Y PLANO DE AREAS

DE SECION Y LOTEO GENERAL DE CUADRO DE AREAS.

7



INDICE DE ILUSTRACIONES.

Ilustración 1. Urbanización Villa del Rio …………………………………….……… 13

Ilustración 2. Mapa Neiva satelital ………………………………….………………….14

Ilustración 3. Mapa comunas Neiva…………………………………..…………………16

Ilustración 4. Reseña urb villa del rio ………………….……………..…………….….22

Ilustracion 5. POT Neiva…………………………………………………………..…….23

Ilustración 6. Planos áreas de cesiones tipo A Villa del Rio …………….………..…….24

Ilustración 7. Descripción fotográfica seciones ……..…………………………………27-37

Ilustracion 8. Imágenes generales………………………………………………………...45-47

Ilustracion 9. Imagen satelital villa del rio ……………………………………...….……48

Ilustración 10. Plano cesion……………………………………………………………….49

INDICE DE TABLAS.

TABLA1. Comuna 1 o comuna noroccidental ……………………..…………………….18

TABLA 2- 3. Cesión y áreas de cesión ……………………………………….……..........25

TABLA 4-5-6. Avaluo catastral …………………………………………...……………... 38-39

TABLA 7-8-9-10.estudio de mercado…………….………………...……………………...41-43

TABLA 11. Avaluo ………………………………….……………………………………...43

8



1. INTRODUCION

La determinación del valor del suelo en la ciudad resulta de gran importancia para la planificación

del territorio y la determinación del valor de los predios y como base fundamental en la toma de

decisiones por parte de inversionistas.

Este informe muestra los resultados obtenidos en el estudio valuatorio de las cesiones TIPO A en

el Barrio Villa del Rio en la ciudad de Neiva Huila.

Como producto final se hace entrega del valor de las cesiones TIPO A en la Urbanización Villa

del del Río en la ciudad de Neiva.

Se hace entrega del trabajo en Word que contiene la compilación e información general de la

comuna 1 y un Excel donde está la memoria de cálculo y el método utilizado para la realización

del avalúo para hallar el valor de las áreas de cesión Tipo A.

2. JUSTIFICACION.

Esta investigación se realizo con el fin de conocer el valor comercial de cada una de las áreas de

cesión tipo A, que existen hace 32 años en la urbanización villa del rio, además de esto

comprobamos que ninguna de estas cesiones ha sido entregada formalmente al municipio.

9



3. OBJETIVOS

3.1 OBJETIVO GENERAL

Determinación del valor comercial de los lotes de cesión Tipo A, en la Urbanización Villa del

Río de la Comuna Uno – Neiva Huila cuya valoración se realizará en las zonas ocupadas por

los actuales propietarios de los inmuebles y de las cuales se han beneficiado a lo largo de 32

años .

3.2 OBJETIVO ESPECIFICO

• Establecer el valor comercial de las Cesiones tipo A ocupada por residentes de la

Urbanización Villa del Río

• Aplicar los métodos valuatorios aprendidos y determinar cuál método es el indicado para

la valoración de la Cesiones tipo A.

• Determinar el valor comercial de las Cesiones tipo A en la Urbanización Villa del Río

• Realizar el avalúo de tres cesiones Tipo A en la Urbanización Villa del Río

10



3. MARCO TEORICO

3.1 LEY 388 /97 LEY DE DESARROLLO TERRITORIAL

Ley 388 de 1997 de ordenamiento territorial. El ordenamiento del territorio comprende un

conjunto de acciones político administrativas y de planificación física concertadas, emprendidas

por los municipios o distritos y áreas metropolitanas, en ejercicio de la función pública que les

compete, dentro de los límites fijados por la Constitución y las leyes, en orden a disponer de

instrumentos eficientes para orientar el desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la

utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo

socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales.

Cesión Obligatoria de Zonas con Destino a Uso Público

Es la cesión obligatoria de bienes que deben hacer los particulares a las entidades distritales o

municipales, con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general,

especificándose si es del caso, las afectaciones a que estén sometidos por efectos de reservas de

terreno para construcción de infraestructura vial, de transporte, redes matrices y otros servicios de

carácter urbano o metropolitano. (Arts. 37 y 117 Ley 388 de julio 18 de 1999).

Cesión Tipo A

Es la parte de un predio transferido por el urbanizador de un desarrollo a municipio a titúlo gratuito

con destino a zonas verdes, parques y equipamiento comunal público.

11



Cesión Tipo B

Es la parte de un predio transferido por el urbanizador de un desarrollo para equipamiento comunal

privado.

3.2 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL - POT NEIVA

Plan de ordenamiento territorial acuerdo 026 del 2009

3.3 RESOLUCION 620 /2008

Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de

la Ley 388 de 1997 .

4. METODOS DE AVALUOS

Se utilizan los siguientes métodos para la realización de los avalúos comerciales urbanos, según la

resolución 620 del 2008. Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados

dentro del marco de la ley 388 de 1997 según lo establecido por el instituto Geográfico Agustín

Codazzi (IGAC); estas son:

4.1 MÉTODO DE COMPARACION O DE MERCADO

Es la técnica valuatorio que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las

ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales

ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la

estimación comercial.

12



4.2 MÉTODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS O INGRESOS

Es la técnica valuatorio que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las renas o

ingresos que se pueden obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus

características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables

ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de

capitalización o interés.

4.3 MÉTODO DE COSTO DE REPOSICION

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo

total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo y rescatarle la

depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adiciona el valor correspondiente al

terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula : Vc= [ct-D]+ Vt En donde Vc= Valor comercial

Ct= Costo total de la construcción D= Depreciación Vt = valor del Terreno .

5.4 MÉTODO TECNICA RESIDUAL

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de

estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación

urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto

del avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas

proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable

que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es

decir la real posibilidad de vender el proyecto.

13



5.5 PUNTOS DE INVESTIGACION ECONONOMICA

Se entiende por puntos de investigación económica, aquellos seleccionados dentro del área urbana

o rural de un municipio para establecer valores unitarios del terreno, mediante el análisis de la

información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario y por medio de tablas de

construcción se realizará análisis estadístico y de acuerdo al uso de la construcción y a sus

características físicas para obtener m2 de construcción.

5. MONOGRAFIA NEIVA ´´ URBANIZACION VILLA DEL RIO ´´

FUENTE : GOOGLE MAPS- SECTOR VILLA DEL RIO

14



6.1 GENERALIDADES

La ciudad de Neiva, capital del departamento del Huila, se encuentra situada en una planicie sobre

la margen derecha del río Magdalena, cruzada por el río Las Ceibas y Río del Oro.

Su territorio lo forman algunos llanos como El Jardín, 80 mts más alto; La Manguita al Norte;

Avichente y el Chaparro al Oriente; Matamundo al Sur; por el Occidente corre el río Magdalena

que separa a la ciudad del municipio de Palermo.

La silueta de la ciudad muestra forma de escudo; se compone de dos conjuntos.

Un área central, histórica que creció normalmente; un área periférica, reciente creció con base en

invasiones súbitas.

15



La ciudad comprende zonas residenciales, comerciales, industriales, deportivas, institucionales,

administrativas, educativas, tuguriales. Cuenta con un aeropuerto ¨Benito Salas Vargas ¨ y un

terminal de Transportes.

Altitud (mts.): 442.9 msnm

Extensión 1.553 Km2

Temperatura Promedio (ºC): 28°C y 30 °C

Distancia a la capital del departamento (km): 304 Km de Bogotá

Años de Fundación: 1.539 – 1.560 – 1.612 (24 de Mayo)

Límites:

Norte: Municipios de Aipe y Tello

Noroeste: Departamento del Tolima Suroccidente Municipio de Palermo y Santa María

Sur: Municipio de Rivera

Oriente: Departamento del Caquetá y Meta División política y administrativa

División política y administrativa

16



Comunas: Neiva cuenta con diez ( 10 ) comunas

FUENTE PLANEACION MUNICIPAL ¨ POT Neiva¨

Barrios: 316 en zona Urbana (incluyendo 44 asentamientos)

Corregimientos: Ocho (8)

Veredas: 78

Centro poblados: Guacirco, Fortalecillas, Caguán, Aipecito, Chapinero, San Luis, Vegalarga y

Motilón.

6.2 NORMATIVIDAD

Acuerdo 026 del 2009 por medio del cual se revisa y ajusta el acuerdo #016 del 2000 que adopta

el plan de ordenamiento territorial de Neiva .

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6.3 LOCALIZACION COMUNA 1 – VILLA DEL RIO

Denominada Comuna Noroccidental o Comuna Uno de la ciudad de Neiva. La Comuna 1 está

localizada al noroccidente del área urbana sobre la margen derecha del Río Magdalena, entre las

cuencas del Río Las Ceibas y la Quebrada Mampuesto. Limita al norte con la Comuna 9; al oriente

con la Comuna 2; al sur con la Comuna 3; y al occidente con el Municipio de Palermo. La Comuna

1 hace parte de la UPZ Las Ceibas.

Límites

Partiendo del puente Misael Pastrana Borrero de la Carrera 2 con el Río Las Ceibas se sigue aguas

abajo hasta su desembocadura, se continúa por el Río Magdalena margen derecha aguas abajo

hasta la proyección del eje de la calle 74 y de ahí se sigue en sentido oriental hasta encontrar la

calle 75, continuando por ésta hasta la intersección con la línea férrea, se sigue por ésta vía en

sentido sur hasta la intersección de la carrera 5 con calle 61, de ahí se sigue en sentido este hasta

la carrera 2 con calle 58 y de ahí se continúa por toda la carrera 2 hasta el puente Misael Pastrana

Borrero punto de partida.

6.4 BARRIOS COMUNA UNO O COMUNA NOROCCIDENTAL

La Comuna 1 se puede clasificar en los estratos socio económicos comprendidos en el 1, 2, 3; los

cuales abarcan los 40 barrios que conforman y son reconocidos por el Departamento de Planeación

Municipal y los cuales se relacionan:

18



6.5 SISTEMA DE MOVILIDAD

De este sistema hacen parte las vis arteriales, las vías locales, las ciclorrutas. Los componentes del

sistema de movilidad en la UPZ son los siguientes:

6.6 SISTEMA DE ESPACIO PUBLICO

No. BARRIO

1 RODRIGO LARA BONILLA

2 ANDAQUIES

3 VILLA DEL RIO

4 LOS DUJOS

5

CONJUNTO RESIDENCIAL LA

MAGDALENA

6 EL TRIANGULO

7 MEDIA LUNA

8 SAN NICOLAS

9 CALIFORNIA

10 CAMILO TORRES

11 LOS ELISIOS

12 SANTA INES

13 CANDIDO LEGUIZAMO

14 ACROPOLIS

15 SAN SILVESTRE

16 MANSIONES DEL NORTE

17 CIUDADELA CARLOS PIZARRO

18 CIUDADELA COMFAMILIAR

19 JOSE MARTI

20 LAS MERCEDES

21 VILLA MAGDALENA NORTE

22 LAS FERIAS

23 VILLA MARIA

24 CHICALA

25 MIRA RIO I,II Y III ETAPA

26 PORTALES DE VARANTA

27 PIGOANZA

28 CONARVAR

29 BALCONES DE LA RIVIERA

30 COLMENAR

31 MADRIGAL

32 LA INMACULADA

33MINUTO DE DIOS III Y V ETAPA

34 LA FLORESTA

35

LA RIVIERA NORTE I Y II

ETPAA

36 PORTAL DE SAN FELIPE

37

CONJUNTO TORRES DE LA

CAMILA

38 LA VORAGINE

39 CALAMARI

40 CAMPOS DE VENECIA

19



Esta conformado por los parques de todas las escalas, las alamedas, las plazas, las plazoletas, los

andenes y los senderos peatonales. Hacen parte también las zonas verdes públicas de los barrios.

6.7 SISTEMA DE EQUIPAMENTOS

Los equipamientos colectivos están relacionados directamente con la actividad residencial y con

el bienestar de los ciudadanos. Se clasifican en cinco subgrupos: educación, bienestar social, salud,

cultura y culto religioso.

Estos centros educativos se encuentran en la comuna uno y muy cerca de la Urbanización Villa

del Rio.

La Institución Educativa PROMOCION SOCIAL tres (3) jornadas de estudio en todos los niveles

educativos.

La Institución Educativa INEM JULIAN MOTTA SALAS dos (2) jornadas desde grado O a

grado 11

Institución Educativa COLEGIO SAN MIGUEL ARCANGEL dos (2) jornadas desde grado O

a grado 11

La Institución Educativa CLARETIANO JORNADA ADICIONAL OFICIAL Y PRIVADO

dos (2) jornadas desde grado 0 a grado 11.

UNIVERSIDADES la comuna cuenta con cuatro (4) instituciones de educación superior, siendo

esta 2 públicas y 3 privadas. Dentro de las públicas se encuentra:

Universidad Surcolombiana, la cual es la universidad pública de la región referencia del sur

colombiano

20



Universidad el Tolima, la cal cuenta con una sede en la institución educativa INEM con

programas semi presenciales.

CUN privada que cuenta con su sede en las instalaciones del colegio Claretiano y cuneta con la

modalidad presencial nocturna. En este mismo colegio funciona la FUCLA con la modalidad a

distancia los fines de semana.

UNIMINUTO

En esta comuna se presenta una situación particular con los escenarios recreacionales y deportivos,

pues la administración municipal ha realizado aportes en la construcción y adecuación de

escenarios recreacionales y deportivos, los cuales son objeto de diferentes campeonatos, tal como

lo es el escenario denominado club del norte, donde se realizan diversos campeonatos de futbol.

SERVICIOS DE SALUD

antigua Sede de Urgencias de SaludCoop hoy cerrada con la expectativa de apertura clínica

Medilaser.

Puesto de Salud del norte de la E.S.E. Carmen Emilia Ospina. (no se presta servicio de consulta

externa).

Otras instituciones: Hogares Claret, Alcohólicos Anónimos, Ancianato “El Paraíso de los

Abuelos”.

6.8 TIPOS DE VIVIENDA

En el sector encontramos conjuntos cerrados en edificios de no más de 6 pisos por encontrarse

cerca al cono del aeropuerto de la ciudad.

21



Es una zona de viviendas muy importante por la cercanía a las universidades del sector, las Casas

la gran mayoría de 1 piso.

Encontramos en la urbanización Villa del Rio remodelaciones en fachadas, pisos, enchape en

general subdivisiones de las casas en aparta- estudios.

6.9 POBLACION

La población en el sector oscila entre 20 a 32 años y aplica para el 60 % y para adultos mayores

es del 40%.

6.9.1 ESTRATOS

El estrato permite identificar las condiciones socioeconómicas de la población. Permite conocer

posibles situaciones de pobreza en las viviendas y ubicar esta situación en la ciudad.

En la comuna uno encontramos los estratos 1,2,3

En la urbanización Villa del río está catalogada en Estrato 2

22



6. RESEÑA URBANIZACION VILLA DEL RIO

Fuente Google maps Urb. Villa del Río

La Urbanización Villa del Río fue construida por la Sociedad Moreno Vargas Ltda. que fue

constituida por Escritura Pública No.3266 de fecha 8 de octubre de 1985 Otorgada en la Notaria

Segunda de Neiva, ubicada en la parte o zona Nor-occidental de la ciudad de Neiva del

Departamento del Huila para lo cual desenglobarón un lote de su Propiedad.

El proyecto tiene un Área total de 60.084.14 M2 y el proyecto del estudio fue aprobado S/N

Resolución del septiembre 17 del año 1988.

Con un Área total de área privada de 25.702.50 mts en la fase I

23



Fuente :Planeación Municipal

24



6.1 PLANO AREAS DE CESION TIPO A - VILLA DEL RIO - FASE I

Fuente : Planeación municipal .

25



7.1.1 CUADRO DE CESIONES Y AREAS DE CESION FASE I

ITEM

I - AREA SERVICIO COMUNAL

ZONA COMUNAL 1 470.25

ZONA COMUNAL 2 1.672.95

ZONA COMUNAL 3 1.120.00

TOTAL AREA SERVICIO COMUNAL 3.232.20

II - AREA PARQUE Y Z. VERDES

ZONA VERDE 3 44.52

ZONA VERDE 4 221.54

ZONA VERDE 5 210.02

ZONA VERDE 6 371.25

ZONA VERDE 7 555.69

ZONA VERDE 8 341.85

ZONA VERDE 9 267.12

PARQUE 3.690.48

31-32-33-34-28-31

CUADRO DE CESIONES Y AREAS DE CESION FASE I

AREAS ( m2) MOJONES

4-5-6-7-4

8-9-10-11-12-8

13-15-16-13

20-19-18-17-20

20-21-22-23-24-25-20

26-27-31-28-29-29A-44-30-26

35-36-37-38-39-35

40-41-42-43-40

9A-51-51A-62-115-113-52-10A-9A

1-2-3-1

TOTAL AREA PARQUE Y Z.VERDES 6.747.84

III - AREA DEL PLAN VIAL

LOTE CALLE 25 Q 1.093.84

LOTE CALLE 25 P 976.01

LOTE TRANVERSAL 7 W 588.73

LOTE TRANVERSAL 7 AW 584.60

LOTE CALLE 25 - O 241.49

LOTE CALLE 25 N 670.99

LOTE CALLE 25 M 549.77

CARRERA 9 W 938.56

CARRERA 8 AW 644.40

CARRERA 8 BW 380.06

CARRERA 8 AW 519.52

CARRERA 9 W 287.73

CARRERA 7 AW1.873.60

CARRERA 7AW 431.06

TOTAL AREA DEL PLAN VIAL 16.046.10

4-7-36-35-32-31-27-75-4

13-15-15A-62-115-116-13

20-19-63-72-71-61-69-20

96-95-94A-98-96

51A-96-98-99-100-101-56-55-54-53-118-

51A-

26-45-47-48-70-69-68-22-21-26

63-64-65-66-67-68-69-74-73-72-63

65-2-3-20-25-65

7-36-37-49-48-70-70-61-62-115-114-113

3-76A-7-27-26-21-20-3

112-113-114-115-62-61-71-70-12A-11-42-

107-108-109-110-111-112

1-2-65-66-54-17-1

70-48-49-7-117-8A-12A-70

9-9A-10A-10-9

80-116-82A-83-83-81-80-80-79-60-79-78-

77-76-76A-3-1-17-20-13-116

26



7. METODOLOGIA DEL PROYECTO

Se presume que las Cesiones Tipo A como en diferentes lugares del país deben ser

escrituradas y entregadas al municipio siendo los propietarios privados o las

administraciones de copropiedad que las utilizan y se benefician de ellas.

Para este caso se analizaron las cesiones de la Urbanización Villa del Rio la realización

del trabajo se desarrollaron dos (2) actividades en las cuales se recolecto información en

campo y teórica necesarias para el objetivo de la presente investigación como lo fue :

inicialmente consulta ante la oficina de Planeación Municipal de la ciudad Neiva, donde se

realizó la consulta sobre que Barrios o Urbanizaciones en la ciudad de Neiva estaban

pendientes de las entregas al municipio de las cesiones Tipo A según sus archivos

históricos; se realizaron varios recorridos en la Urbanización, se estudiaron documentos,

se constato que no han sido legalizadas las escrituras que se elaboraron hace 32 años,

comprobando que hay lotes con propiedades privadas que se benefician de estas cesiones

que actualmente las están utilizando para beneficio propio.

En la segunda etapa se elaboraron los avalúos por el método de Mercado para determinar

el valor del terreno en la Urbanización Villa de Río.

27



9. DESCRIPCION AREAS DE CESION

9.1 AREAS DE SERVICIO COMUNAL

9.1.1 ZONA COMUNAL 1

El área de la Zona Comunal 1 tien un área de 470,25 M2, la comunidad ha realizado

adecuaciones de arbolización y cuenta con alumbrado dentro del predio.

28




Fuente Google maps - Zona comunal 2

La Zona Comunal 2 tiene un área de 1672,95 M2, foto actual como se observa en la

fotografía, no ha se evidencio que se esten beneficiando terceros y no cuenta con

adecuaciones internas ni cerramientos.

29




La Zona Comunal 3 tiene un área de 1120 M2, construyeron la cancha de microfutbol y

Basquet, tiene cerramiento pero se encuentra en mal estado; analizando los planos

suministrados existe la proyección de una vía cuando sea desarrollada la fase II de la

Urbanización Villa del Río .

Área cesion vía proyectada en

plano suministrado

30



9.2 AREA DE PARQUE Y ZONAS VERDES

9.2.1 PARQUE

El Parque tieen un área de 3.690,48M2 se realizaron adecuaciones tales como:

arborización, bancas en cemento, juegos infantiles, se adecuo andenes internos, gruta para

la virgen, alumbrado .

Parque

Parque

31



9.2.2 ZONA VERDE 3

La zona verde 3 tiene un Area de 44.52 M2 y ahun esta sin desarrollo

Fuente Google maps, este área no se ha desarrollado

9.2.3 ZONA VERDE 4

La Zona Verde 4 tiene un área de 221,54 M2, se adecuaron los antejardines con un área

mayor al vendido.

32



Fuente Google maps

9.2.4 ZONA VERDE 5

La zona verde 5 tiene un área de 210,02 M2 los actuales propietarios ocuparon esta zona

verde 5, arreglaron andenes y colocaron reja.

33



Fuente Google maps

34



9.2.5 ZONA VERDE 6

35



9.2.6 ZONA VERDE 7

36



9.2.7 ZONA VERDE 8

9.2.8 ZONA VERDE 9

La Zona Verde 9 cuenta con un área de 267,12 uno de los propietarios actuales construyo

sobre el Area de Zona verde 9 (construyo reja con cubierta y escalera para acceso a un (1)

apto.)

37



9.3 AREA DEL PLAN VIAL

Lote calle 25 Q, calle 25 p; tranveersales 7W y 7AW; calle O,N,M; Carrera 9W;Carrera 8

AW,BW.

38



10. AVALUOS CATASTRALES

Dentro de la investigación solo se pudo consultar el valor de tres (3) predios con avaluo

catastral, los otros predios de las cesiones no se encontraron en la base datos de la alcaldía.

Dirección C 25 MBIS #9 CW- 06

Matricula Catastral 200-0051385

Zona Comunal 1 Area 470 mts

VIGENCIA AVALUO

2004 $ 18.863.000

2005 $ 19.806.000

2006 $ 24.440.000

2007 $ 25.418.000

2008 $ 26.435.000

2009 $ 27.757.000

2010 $ 28.590.000

2011 $ 29.448.000

2012 $ 56.682.000

2013 $ 59.220.000

2014 $ 59.220.000

2015 $ 60.997.000

2016 $ 62.827.000

2017 $ 64.712.000

2018 $ 66.653.000

2019 $ 68.653.000

39



Dirección C 25 LBIS #9AW - 40

Matricula Catastral 200-51386

Zona Comunal 2 Area 1956

VIGENCIA AVALUO

2004 $ 8.948.000

2005 $ 9.395.000

2006 $ 15.257.000

2007 $ 15.867.000

2008 $ 16.502.000

2009 $ 17.327.000

2010 $ 17.847.000

2011 $ 18.382.000

2012 $ 51.638.000

2013 $ 53.986.000

2014 $ 53.986.000

2015 $ 55.606.000

2016 $ 57.274.000

2017 $ 58.992.000

2018 $ 60.762.000

2019 $ 62.585.000

Dirección K 9 AW# 25 M - 20

Matricula Catastral 200- 0051387

Zona Comunal 3 Area 1120

VIGENCIA AVALUO

2004 $ 44.952.000

2005 $ 47.200.000

2006 $ 58.240.000

2007 $ 60.570.000

2008 $ 62.993.000

2009 $ 66.143.000

2010 $ 68.127.000

2011 $ 70.171.000

2012 $ 135.072.000

2013 $ 141.120.000

2014 $ 141.120.000

2015 $ 145.354.000

2016 $ 149.715.000

2017 $ 154.206.000

2018 $ 158.832.000

2019 $ 163.597.000

40



11.METODOLOGIA VALUATORIA DE MERCADO

Se utilizo el método de mercado debido a que los predios ya fueron desarrollados hace 32 años,

y están asignadas y aprobadas las áreas de cesión en la Urbanización Villa del Río. Para el

estudio de mercado encontramos solo cinco (5) muestras dentro de la Urbanización.

Se excluyeron dos (2) muestras, una (1) por no tener buen mantenimiento, la otra vivienda se

consideró costosa para el sector, aunque internamente está en buenas condiciones.

En el sector no se han desarrollado más urbanizaciones con las mismas características, solo se

encontró una oferta cercana con un desarrollo similar al de la Urbanización Villa del Río.

Actualmente la constructora F&S construcciones tiene en Venta ochenta y siete (87) Lotes

Urbanizados desde 81 mts se entregarán con vías pavimentadas, alumbrado público, red de

gas, red de alcantarillado, red de acueducto, parque infantil, zonas verdes y andenes.

41



N° DIRECCION TIPO VALOR OFERTA

AREA

TERREN

OM2

VR M2

TERRENO

SEMIURBA

FUENTE Y/O

TELEFONOOBSERVACIONES

1Calle 25 Mbis#9cw-11

Villa del Rio

casa

desocupada 140.000.000$ 84,00 1.666.667$

Jairo Cuenca

3102884798

casa sin

remodelacione

desocupada

2Calle 25N # 9 BW-38

Villa del rio casa de 2 pisos 140.000.000$ 84,00 1.666.667$ 3167260588

casa sin

remodelacione,reja

ocupada

3Calle 25 #9 AW-09

Villa del rio casa 2 pisos 175.000.000$ 84,00 2.083.333$

Inmob Felix

Trujillo

casa totalmente

remodelada

4Calle 25 P # 9 AW-34

Villa del rio casa 2 pisos 145.000.000$ 84,00 1.726.190$ 3158278902

remodelado solo

techo sin closet,

cocina normal

arrendada

5 Villa del Rio casa de 2 pisos 155.000.000$ 84,00 1.845.238$ Pargroup

sin

remodelacion,muebl

e en en formica

cocina,

6Calle 25 N #8AW-09

Villa del rio casa de 2 pisos 145.000.000$ 96,00 1.510.417$ jaime orozco casa remodelada

FOTO MUESTRAS

COMPARACIÓN DE MERCADO URBANIZACION VILLA DEL RIO

N° DIRECCION TIPO VALOR OFERTA

AREA

TERREN

O

VR M2

TERRENO

SEMIURBANIZ

ADO

FUENTE Y/O

TELEFONOOBSERVACIONES

1kra 6w #34-69 Bosque de

Santa inesLOTE #73 59.900.000$ 81,00 739.506$

F&S

construcioneslote para construir


Santa Ines LOTE # 77 63.575.345,68$ 85,97 739.506$

F&S



Santa Ines LOTE # 78 66.193.197,53$ 89,51 739.506$

F&S



Santa Ines LOTE #79 68.862.814,81$ 93,12 739.506$

F&S


FOTOS MUESTRA

COMPARACIÓN DE MERCADO LOTES para la Urbanización Villa del Rio

42



Conforme a lo anterior se adopta el valor de mercado de $ 632.278 M2 para valorar las cesiones

de la Urbanización Villa del Río.

UbicaciónTipo de

Inmueble

Área Terreno

(m²)

Área Construcción

(m²) Valor Oferta

Valor Ajustado %

Negociación3,0% Ubic.

Valor / m²

Construcción

Valor / m²

Terreno

Calle 25 N #9 BW-38 Villa del rio LOTE Y

CONSTUCCIÓN84,00 130,00 $140.000.000 LI $ 674.469 601.488

Calle 25 P#9 AW -34 Villa del río LOTE Y

CONSTUCCIÓN84,00 134,00 $145.000.000 LI $ 688.974 604.094

Calle 25 N # 8 AW 09 Villa del Río LOTE Y

CONSTUCCIÓN96,00 130,00 $145.000.000 LI $ 674.469 579.349

$594.977

$13.597

2,29%

$608.574

$581.380

LIMITE SUPERIOR

$ 135.800.000

$ 140.650.000

$ 140.650.000

PROMEDIO

DESVIACIÓN ESTANDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

LIMITE INFERIOR

UbicaciónTipo de

Inmueble

Área Terreno

(m²)

Área Construcción

(m²) Valor Oferta

Valor Ajustado %

Negociación10,0% Ubic.

Valor / m²

Construcción

Valor / m²

Terreno

kra 6w #34-69 Bosque de Santa ine LOTE 73 LOTE 81,00 0,00 $59.900.000 LM $ 0 632.278

kra 6w #34-69 Bosque de Santa ine LOTE 77 LOTE 85,97 0,00 63.575.345,68$ LM $ 0 632.278



$632.278

$0

0,00%

$632.278

$632.278

$632.278

$ 53.910.000

$ 57.217.811

$ 59.573.878

$ 61.976.533

PROMEDIO

DESVIACIÓN ESTANDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

VALOR ADOPTADO

43



12. AVALUO

N° DIRECCION MATRICULA CESIONES TIPO A VALOR UNITARIOAREA

TERRENOVR DEL TERRENO

1 VILLA DEL RIO 200-0051385 ZONA COMUNAL 1 $632.278 470,25 297.328.625$

2 VILLA DEL RIO 200-0051386 ZONA COMUNAL 2 $632.278 1672,95 1.057.769.108$

3 VILLA DEL RIO 200-0051387 ZONA COMUNAL 3 $632.278 1120,00 708.151.111$

4 VILLA DEL RIO 200-0051390 ZONA VERDE 3 $632.278 44,42 28.085.779$







11 VILLA DEL RIO 200-0051398 PARQUE $632.278 3690,48 2.333.408.493$

III - AREA DEL PLAN VIAL

12 VILLA DEL RIO 200-0051401 LOTE CALLE 25 Q $632.278 1093,84 691.610.724$

13 VILLA DEL RIO 200-0051404 LOTE CALLE 25 P $632.278 976,01 617.109.434$

14 VILLA DEL RIO 200-0051406 LOTE TRANVERSAL 7 W $632.278 588,73 372.240.896$

15 VILLA DEL RIO 200-0051407 LOTE TRANVERSAL 7 AW $632.278 584,60 369.629.589$

16 VILLA DEL RIO 200-0051408 LOTE CALLE 25 - O $632.278 241,49 152.688.761$

17 VILLA DEL RIO 200-0051409 LOTE CALLE 25 N $632.278 670,99 424.252.066$

18 VILLA DEL RIO 200-0051410 LOTE CALLE 25 M $632.278 549,77 347.607.354$

19 VILLA DEL RIO 200-0051412 CARRERA 9 W $632.278 938,56 593.430.631$

20 VILLA DEL RIO 200-0051415 CARRERA 8 AW $632.278 644,40 407.439.800$

21 VILLA DEL RIO 200-0051414 CARRERA 8 BW $632.278 380,06 240.303.492$

22 VILLA DEL RIO 200-0051416 CARRERA 8 AW $632.278 519,52 328.480.951$

23 VILLA DEL RIO 200-0051413 CARRERA 9 W $632.278 287,73 181.925.285$

24 VILLA DEL RIO 200-0051417 CARRERA 7 AW $632.278 1873,60 1.184.635.644$

25 VILLA DEL RIO 200-0051418 CARRERA 7AW $632.278 431,06 272.549.659$

AVALUO DE LA CESIONES TIPO A

44



13. CONCLUSIONES

• Dentro de la investigación se pudo constatar que el Municipio de Neiva no ha realizado

un seguimientos a las entregas de las Cesiones en las Urbanizaciones abiertas.

• Se constato que en la Urbanización Villa del Rio no ha formalizado la entrega de las

cesiones al municipio aunque cuenta con Escrituras publicas.

• Se constato que las Cesiones Tipo A en Villa del Rio ahun figuran en cabeza del

Urbanizador y por tanto en el momento que se formalice la entrega deberá esta a Paz y

salvo con el municipio.

• Se constato que en la base de datos de la alcaldía al igual que el IGAC estas cesiones no

se encuentran creadas.

14. RECOMENDACIONES

• Solicitar por parte de la alcaldía al IGAC la inscripción de las cesiones de la

Urbanización Villa del Rio.

• Se recomienda realizar un control a nivel municipal de las entregas de las cesiones para

que el municipio de Neiva sea ejemplo en el orden de su municipio.

45



15. IMÁGENES GENERALES DE LA URBANIZACION VILLA DEL RIO

AREAS DE CESION VILLA DEL RIO

Vía de acceso a la Urbanización del Rio vía de cesión

46



Zona Verde - 9 Construcción en Área de Cesión

Zona comunal 3 - Pendiente de ceder al municipio con desarrollo de II FASE

VIA

PARQUE

PARQUE Y CANCHA DE BASQUET

47



Zona comunal No. 1

Fuente Google maps - Zona comunal 2

48



Fuente Google maps Airbus, Maxar

49



Planos Área de cesiones ¨ Desarrollo de la Urbanización Villa del Río Fase I ¨

Zona de cesion 5, 6, 7,8, zona comunal 2

Zona verde 9 , zona comunal 3, parque, Vías

Documents

NORMA CONSTANZA ROCHA AREVALO.repository.udistrital.edu.co/bitstream/11349/22485/12/...La ciudad comprende zonas residenciales, comerciales, industriales, deportivas, institucionales,