Upload
others
View
5
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Nota van Uitgangspunten RottaNova
Vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 21 november 2017
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 2 van 16
Inhoudsopgave
1 Inleiding 4
1.1 Aanleiding 4
1.2 Opgave 4
1.3 Oud vs. gewenste situatie 4
1.4 Juridische kaders 5
1.5 Relevante beleidskaders 6
2 Ruimtelijke uitgangspunten 8
2.1 Woningen 8
2.2 Stedenbouwkundig Matenplan 8
2.3 Buitenruimte 8
2.4 Volume 9
2.5 Plint 9
2.6 Woninghoofdentrees 10
2.7 Parkeren: auto’s en fietsen 10
2.8 Expeditieverkeer 10
2.9 Verschijningsvorm 11
2.10 Archeologie 11
2.11 Duurzaamheid 11
2.12 Reclame-uitingen 12
2.13 Beheer en afval 12
2.14 Transformator 12
2.15 Inrichtingsplan 12
2.16 Overig 13
3 Vervolg 14
3.1 Procedure 14
3.2 Welstandsnota 14
3.3 SMP en IP 14
3.4 Communicatie 14
3.5 Geldigheid NvU 14
3.6 Aandachtspunten tijdens de uitvoering 15
4 Bijlagen 16
4.1 Randvoorwaarden RottaNova 2014 16
4.2 Randvoorwaardenkaart RottaNova 2014 16
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 3 van 16
4.3 Concept SMP 16
4.4 Vraagspecificatie voor het Archeologisch onderzoek RottaNova 16
4.5 Mijlpalenplanning RottaNova 16
4.6 IP Grotemarkt 16
4.7 Masterplan Laurenskwartier West 16
4.8 Kwaliteitsbeleid woningen, onderdeel kleine woningen 16
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 4 van 16
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Deze Nota van Uitgangspunten (NvU) is opgesteld naar aanleiding van het initiatief van de Van Herk
Groep om tussen de Hoogstraat en de Markthal een gemengd stedelijk bouwblok te ontwikkelen,
RottaNova genaamd. Voor dit initiatief is reeds in 2007 een ‘letter of intent´ gesloten tussen de
initiatiefnemer en de gemeente.
In 2009 heeft Van Herk moeten constateren dat het bouwplan, dat toen in een vergevorderd stadium
was, niet (meer) financieel haalbaar was. Dit werd onder meer bepaald door de economische crisis
en de veranderende marktvraag. Van Herk heeft vervolgens zijn plan aangepast tot een voorstel met
kleine(re) woningen. De gemeente heeft aangegeven hieraan niet mee te kunnen werken, omdat het
conflicteert met de woonambitie op deze A-locatie.
Sinds begin van dit jaar zijn Van Herk en de gemeente met elkaar in gesprek over het aanpassen
van zijn bouwplan. Om helderheid te verschaffen over de condities, waaronder de gemeente bereid
is om mee te werken aan een aangepast plan voor de ontwikkeling van RottaNova, is deze Nota van
Uitgangspunten (NvU) ontwikkeld. Aangezien de planvorming al vele jaren gaande is, is daarbij niet
bij 0 begonnen. Veel van de uitgangspunten zijn in lijn met wat er al in het verleden is bepaald (zie
de bijgevoegde Nota van Randvoorwaarden, in 2014 vastgesteld door het college van B&W). De
voornaamste wijzigingen, ten opzichte van het verleden, hebben betrekking op het woonprogramma
(grootte van de woningen, geschikte buitenruimte) en op auto- en fietsparkeren.
1.2 Opgave
Op de locatie tussen de Hoogstraat/Binnenrotte/Grotemarkt/Ds. Jan Scharpstraat zal een
wooncomplex gerealiseerd worden met in de plint ruimte voor horeca en detailhandel. De woningen
zijn een combinatie van huur en koop, in verschillende prijscategorieën. In deze fase wordt gedacht
aan 250 á 300 woningen. De exacte verdeling en huur- en verkoopprijzen zullen in de Voorlopig
Ontwerpfase (VO-fase)verder worden uitgewerkt.
1.3 Oud vs. gewenste situatie
Tot 2008 stond op het deel van de bouwplot, die in eigendom is van de Van Herk Groep, een
gebouw van 111 meter lang en 5 verdiepingen hoog. Het pand had een diepte van 11 meter en
kende een gemengd gebruik van winkels en woningen. Het pand werd gekenmerkt door een ‘blinde’
achterkant met de functie voor bevoorrading. In 2008 zijn deze panden gesloopt, in 2014 is het
perceel tijdelijk ingericht als openbaar gebied.
Door de komst van RottaNova wordt de Grotemarkt een echt stedelijk plein. Hierdoor komt een
stukje van het oorspronkelijk hart van Rotterdam. RottaNova krijgt een alzijdige plint, waardoor alle
kanten van het gebouw er aantrekkelijk uitzien.
Uit Masterplan Laurenskwartier 2008, KCAP:
“De Hoogstraat was vroeger het absolute hart van de stad. Het Laurenskwartier is met het
verplaatsen van het stadshart, eerst naar de Coolsingel en daarna de Lijnbaan, in de luwte van het
centrum komen te liggen. Met de plaatsing van het tweezijdig blok van RottaNova, met woningen,
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 5 van 16
winkels, horeca wordt de Grotemarkt weer stedelijke ruimte en zal zo weer terugkomen in de
Rotterdamse stadsplattegrond. Het blok biedt mogelijkheid voor een verbetering van de Binnenrotte
als stedelijke ruimte (vooral als de markt er niet is). Het Grotemarktplein tussen de Markthal en de
RottaNova vormt straks de verbinding tussen de Binnenrotte en de Steigersgracht op de plaats waar
zeer vroeger ook de markt was gelegen. Als tegenhanger van de open Binnenrotte zal dit plein
beslotener worden door de grote bebouwingswanden. Omdat dit plein hoger ligt dan de Hoogstraat,
komt er aan de Ds. Jan Scharpstraatzijde een flinke trap naar het niveau van de Hoogstraat. Deze
trap beëindigt als het ware het plein.”
1.4 Juridische kaders
De ontwikkeling van RottaNova past niet binnen het bestemmingsplan. Het huidige bestemmingsplan
(Laurenskwartier 2012) sorteert wel voor op de ontwikkeling van RottaNova. De vlek van RottaNova
is buiten het bestemmingsplan gelaten, omdat er op dat moment onvoldoende details bekend waren
over de ontwikkeling om deze op te nemen in een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan uit 2012
zegt het volgende over RottaNova:
- “De bouwlocatie 'RottaNova' gelegen tussen de Hoogstraat en de toekomstige markthal
wordt niet in dit bestemmingsplan meegenomen. Op deze locatie blijft het oude
bestemmingsplan met de zo goed als doorlopen artikel 19 WRO procedure van kracht.
- De Binnenrotte is het centrale plein in het gebied met daaraan o.a. de openbare bibliotheek.
Meerdere dagen van de week is hier de markt voor de dagelijkse boodschappen. Ook op
andere dagen is er steeds meer activiteit, doordat de verschillende horecazaken zich aan het
plein gevestigd hebben. In de nabije toekomst wordt dit verder versterkt door de komst van
de Markthal en het bouwplan RottaNova.
- Tussen de (in aanbouw zijnde) Markthal en de Hoogstraat is een kavel gelegen waar een
groot woongebouw gepland is. Het gebouw zal naar verwachting huisvesting bieden aan
ouderen. Op de begane grond is ruimte voor detailhandel en horeca. Voor deze
ontwikkellocatie is een artikel 19 WRO vrijstellingsprocedure nagenoeg doorlopen. De locatie
valt buiten de plangrenzen van dit bestemmingsplan.”
Dit betekent dat het bestemmingsplan uit 2002 van toepassing is op de locatie van RottaNova. Het
bestemmingsplan zegt het volgende over de locatie van Van Herk (het lavendelveld):
- “Bestemming: centrumdoeleinden met uitwerkingsplicht (wonen, kantoren, licht
milieubelastende bedrijven, winkels, horeca, culturele en medische voorzieningen,
recreatieve en maatschappelijke voorzieningen, onderwijsvoorzieningen, verkeers- en
verblijfsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen.
- Twee horecavestigingen toegestaan, één van maximaal 100m2 en één van maximaal
200m2
- Ster 12 locatie: uit te werken gedeelten
- Parkeren onder maaiveld
- Begane grond publieksfunctie dient te bevatten
- Tot 35 meter, alleen hoger dan 25 meter wanneer daar zwaarwegende en, naar de
mening van de raad, goed gemotiveerde redenen zijn aangevoerd
- Blok is alzijdig
- Woondifferentiatie is uitgangspunt
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 6 van 16
- Bouwen mag uitsluitend plaatsvinden overeenkomstig de door Gedeputeerde Staten1
goedgekeurde uitwerking van het desbetreffende plangebied.”
Kort samengevat mag er op ‘sterlocatie 12’ gebouwd worden tot 25 meter. Als er zwaarwegende
argumenten zijn, kan de raad besluiten om bouwen tot 35 meter toe te staan. Er is in beide gevallen
een uitwerkingsplicht. Dit betekent dat de bouwer/ontwikkelaar een plan moet uitwerken, waarover
het college (en niet de raad) een besluit neemt. Dit uitgewerkte plan ligt vervolgens 6 weken ter
inzage, zodat belanghebbenden hun zienswijze kunnen indienen. Hierna is het ook mogelijk om in
beroep te gaan tegen het plan.
1.5 Relevante beleidskaders
In het Masterplan Laurenskwartier (2008, KCAP) wordt de bouw van RottaNova al benoemd. Voor
deze plek is de ‘principe bebouwing Laurenskwartier’ van toepassing. Dat betekent een plint tussen
18 en 22 meter, een setbackzone tot 35 meter en torens waar de hoogste vloer maximaal op 70
meter ligt. De plot van RottaNova valt buiten de zone rond de Laurenskerk, waarbinnen geen torens
zijn toegestaan. Deze uitgangspunten, inclusief bouwhoogte, zijn door het college in de
Randvoorwaarden 2014 (bijlage 1) bevestigd. In de Randvoorwaarden 2014 wordt verwezen naar
het Voorlopig Ontwerp van Klunder architecten. In dit Voorlopig Ontwerp heeft de toren aan de
Binnenrottezijde een nokhoogte van 70 meter en de toren aan de Drs J. Scharpstraat een nokhoogte
van 64,08 meter.
In de ‘Vuistregels voor het bouwen in de Binnenstad’ komen alle belangrijke beleidskaders aan de
orde, die gelden in de binnenstad van Rotterdam. Onder andere woningdifferentiatie, plinten van
hoge kwaliteit en regels ten aanzien van parkeren van auto’s en fietsen. Hieronder is een aantal
citaten uit beleidsdocumenten opgenomen, die over het bouwen in de binnenstad in algemene zin
gaan.
In het collegeprogramma Kendoe (2014-2018) heeft het college de ambitie uitgesproken voor meer
koopwoningen en minder sociale huur in Rotterdam. Specifiek over de binnenstad van Rotterdam
staat in het collegeprogramma het volgende: “We gaan voor het verdichten van de binnenstad: meer
woningen en meer inwoners zodat na 18 uur meer leven op straat is. De binnenstad als city-lounge
én woonerf’.
In de Woonvisie Rotterdam 2030 (2016) stelt het college over de binnenstad het volgende: “Het
centrum is een gebied waar de kansen voor de markt voor het oprapen liggen. We nodigen de markt
dan ook van harte uit hierop in te springen. Uitbreiding van de woningvoorraad in de gewenste
segmenten dient hier vorm te krijgen via verdichting (in lijn met de verdichtingsstrategie) en
transformatie. Zoals eerder al aangegeven is het centrum ook één van de plekken waar we acties
verkennen of er in de toekomst nog meer mogelijkheden voor groei zijn dan op dit moment bekend of
concreet.”
Specifiek over verdichten in de binnenstad zegt de Woonvisie Rotterdam 2030 (2016) ook: “De
komende vijf jaar gaan we verder met het verdichten en aantrekkelijker maken van de binnenstad.
Dit doen we door de projecten af te maken waarvoor de marktinitiatieven al zijn gestart: alles bij
elkaar zo’n 4.000 woningen extra voor gezinnen, studenten en kleine huishoudens. Er zal nadruk
1 Inmiddels is het college van B&W het bevoegd gezag voor een dergelijk besluit
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 7 van 16
liggen op het midden en hogere segment. We zullen ook blijven zoeken naar nieuwe kansen om de
extra groei van de stad te kunnen accommoderen. Zowel via transformatie, optoppen van gebouwen
als opvullen van kleinere locaties. Het uitdragen van het imago van de binnenstad als plek om te
wonen is hierbij essentieel en vormt een belangrijke pijler in de marketingstrategie van de stad.”
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 8 van 16
2 Ruimtelijke uitgangspunten
2.1 Woningen
Rotterdam heeft grote behoefte aan kwalitatief uitstekende woningen, om midden- en hoge inkomens
en hoger opgeleiden vast te houden en aan te trekken. De gemeente ziet hier graag een gemengd
woonprogramma. Het gebouw biedt een differentiatie in woningtypes en woninggroottes: kleine,
middelgrote en grote woningen (> 135 m2). In de plint minimaal 2-kamer woningen en in de
hoogbouw overwegend een minimale woningmaat van 80 m2. Dit, vanwege de maat van het blok,
het wenselijke woonklimaat en de interne woonkwaliteit. Het aantal kleinere woningen (<50 m2 GBO)
is ten hoogste 20% en de woningen zijn nooit kleiner dan 40 m2 GBO. De ontwikkelaar wordt
gevraagd om na te denken over een goede oplossing voor het op de verdieping parkeren van
scootmobielen, rolstoelen, kinderwagens, etc. Een berging van voldoende omvang en ontsloten
vanaf het gemeenschappelijke entreegebied zou volstaan.
Specifieke aandachtspunten zijn:
Woonfunctie moet zichtbaar zijn in de uitstraling van gevel, plint en entree;
Ruime verdiepingshoogten van minimaal 2,6 meter;
Flexibele structuur die mogelijkheid biedt tot samenvoegen en aanpassen van woningen;
Bergingen van 3,5 m2 zijn toegestaan, mits er twee fietsplekken per woning in de
gemeenschappelijke berging worden gerealiseerd.
2.2 Stedenbouwkundig Matenplan
Het Stedenbouwkundig Matenplan zoals is getekend op Tekening TE-07 / 00105 (zie bijlage 3) geeft
de maximale bouwenvelop. Deze houdt rekening met de archeologische zone (oude sluizen) aan de
zijde van de Binnenrotte en met de minimale ruimte die nodig is voor een comfortabele looproute
tussen de Markthal en de Hoogstraat. Overkragen op de hogere verdiepingen is mogelijk. In overleg
met de gemeente kunnen eventueel de afgeschuinde hoeken aangepast worden.
De envelop van de bovenbouw dient zoveel mogelijk aan te sluiten bij de randvoorwaarden, die in
2014 voor RottaNova zijn gesteld, in verband met de ‘belofte’ aan bewoners van de Markthal (zie
bijlagen 1 en 2). Het gebouw heeft daarom een U-vorm, met een tussenruimte van minimaal 35
meter. De plint heeft een maximale hoogte van 10 bouwlagen. Door de U-vorm van het gebouw
wordt het zicht vanuit de Markthal op de Laurenskerk zoveel mogelijk behouden.
Mochten de randvoorwaarden uit 2014 en deze Nota elkaar onverhoopt tegen spreken, dan is de
Nota van Uitgangspunten (2017) leidend.
2.3 Buitenruimte
Een goede buitenruimte is een voorwaarde voor goede woningen. Een terras of balkon bij de
woningen is conform het Bouwbesluit verplicht voor woningen >50 m2 en heeft bruikbare maten, te
weten minimaal 4 m2 voor woningen van >50 m2 en hoger met een minimale diepte en breedte van
1,5 meter. Dit, zodat het balkon daadwerkelijk gebruikt kan worden, met ruimte voor een tafel en
stoelen. Buitenruimte wordt, indien mogelijk, daar ontworpen waar de zon komt. In een blok met veel
grotere appartementen is het wenselijk dat de buitenruimte wordt aangevuld met een collectief
dakterras voor de doelgroep met kinderen, die juist voor de Binnenstad bijzondere aandacht vraagt.
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 9 van 16
2.4 Volume
Het getrapte volume met terrassen vergroot de levendigheid van het blok en cultiveert een
aantrekkelijkere visuele relatie van de straat met het programma boven de grond. Daarnaast vergoot
het de mogelijkheden voor een goede oriëntatie, ventilatie en belichting van de woningen. Maximale
hoogten volgens het principe bebouwing Laurenskwartier (Masterplan KCAP2008) zijn: plint tussen
18 en 22 meter (bovenzijde dakvloer), setbackzone tot 35 meter, torens tot 70 meter.
Het volume, zoals in de randvoorwaarden in 2014 (voorlopig ontwerp Klunder Architecten) is
gesteld, moet als maximale bouwenvelop gezien worden, in verband met toezeggingen aan de
bewoners van de Markthal. Zowel op het Grote Kerkplein als de Laurenskerk zelf geldt dat er geen
verslechtering van de bezonning mag plaatsvinden ten opzichte van het bouwplan uit 2014 tussen
10.00 en 16.00 uur binnen de maatgevende periode (21 maart tot 21 september).
De bezonning van de directe omgeving (Hoogstraat, inclusief bebouwing, Grotemarkt, inclusief
bebouwing) van de woningen aan de Hoogstraat mag per saldo niet verslechteren ten opzichte van
het Voorlopig Ontwerp uit 2014 (Randvoorwaardendocument 2014). Voor lichtinval zijn de regels
voor bezonning van toepassing en geldt hetzelfde uitgangspunt: geen verslechtering ten opzichte
van het plan uit 2014.
Daarnaast moet er aandacht zijn voor de sfeer in de directe omgeving van RottaNova, zodat er een
aangenaam, overzichtelijk en veilig verblijfsgebied ontstaat. Met name tussen de Markthal en
RottaNova op het gebied van wind, licht/zon en geluid. Voor geluid gaat het dan om de overlast van
de terrassen, die ervaren kan worden in de woning en/of balkon (zie paragraaf 2.5 Plint). Hiervoor
geldt minimaal de wettelijke regelgeving.
Voor de randvoorwaarden omtrent bezonning en wind wordt verwezen naar paragraaf 4.5 en 4.6 uit
de Randvoorwaarden 2014. De ontwikkelaar moet hier in een vroegtijdig stadium onderzoek naar
(laten) doen, maar in ieder geval niet later dan bij het voorlopig ontwerp.
In een eerdere fase heeft de gemeente aangegeven, dat de eerste paar lagen aan de
Hoogstraatzijde een rechte gevel moeten hebben. Dit, zodat de onderste lagen van het blok zich
voegen naar het patroon en verkaveling van de Hoogstraat.
De plint sluit aan op de verkaveling en plinthoogte van de Hoogstraat en mag oplopen tot een
maximale hoogte van 10 bouwlagen (zoals beschreven en geïllustreerd in de Randvoorwaarden
2014).
2.5 Plint
Een levendige plint met een royale uitstraling van een minimaal zes meter hoge pui. Aan de
binnenzijde (achter de pui/gevel) kan dit zich vertalen naar twee aparte bouwlagen. Hier is een mix
van detailhandel en horeca beoogd. Detailhandel concentreert zich aan de Hoogstraat, horeca aan
de Grotemarkt. De omvang en het gebruik van de terrassen dient nader te worden bepaald in
overleg met de gemeente (buitenruimte, beheer en horeca). De tekening (zie bijlage 6) dient als
uitgangspunt. De levendigheid van de Hoogstraat is gebaat bij de combinatie van grote en kleine
winkels. Voor de detailhandel mag er op de begane grond daarom niet één grote winkel komen. Op
de begane grond is per unit maximaal 800 m2 beschikbaar voor detailhandel. De combinatie van één
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 10 van 16
grote unit (800 m2) en meerdere kleinere units heeft de voorkeur. Indien de ontwikkelaar met een
bijzonder voorstel komt, is de gemeente bereidt te onderzoeken of zij aan een afwijking wil
meewerken. De exacte invulling van de eerste verdieping zal door de ontwikkelaar in de fase van het
voorlopig ontwerp nader worden onderzocht en afgestemd op de marktvraag. Een zo groot mogelijke
levendigheid met veel verschillende winkels/horecavestigingen is het doel.
De combinatie van wonen en horeca (met terrassen) leidt soms tot problemen. Het is daarom aan de
ontwikkelaar om bij het ontwerp na te denken over een oplossing waarbij balkons en de
slaapvertrekken zo min mogelijk overlast ervaren van de horeca en terrassen.
2.6 Woninghoofdentrees
Bijzondere aandacht moet worden gegeven aan de kwaliteit van de woningentrees: ruim, royaal en
uitnodigend met een dubbele verdiepingshoogte en een goede vindbaarheid in de gevel.
2.7 Parkeren: auto’s en fietsen
De parkeergelegenheid dient aan te sluiten op en te ontsluiten via de parkeergarage van de
Markthal. De gemeente regelt hiervoor de randvoorwaarden in een (aangepaste) erfdienstbaarheid.
Daarnaast moet er een goede, bruikbare oplossing zijn voor inpandig fietsparkeren voor bewoners,
waarbij ook rekening gehouden wordt met bakfietsen, elektrische fietsen en (elektrische) scooters.
De toegang vanaf straatniveau naar de stalling en de route van de stalling naar de woning moet
zodanig vorm worden gegeven dat het voor de bewoner uitnodigend is om de fiets binnen te stallen
en niet op straat.
De ontwikkelaar wenst mogelijk af te wijken van de parkeernorm. De huidige regels omtrent
autoparkeren bieden de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernorm, zoals vastgesteld in het
beleid. Het afwijken van de parkeernorm is bespreekbaar, mits dit juridisch goed onderbouwd kan
worden. Dien verstande, dat bij een afwijking van de parkeernorm (toekomstige) bewoners geen
aanspraak op een parkeervergunning op straat kunnen maken.
In een eerdere fase van de planontwikkeling is er afgesproken dat de projectontwikkelaar een aantal
parkeerplaatsen kan huren in de parkeergarage van de Markthal tegen marktconforme tarieven. De
ontwikkelaar wordt gevraagd om de haalbaarheid te onderzoeken om zo veel mogelijk gebruik te
maken van de Markthalparkeergarage, waardoor een eigen ondergrondse parkeergarage minder
groot hoeft te zijn en er wellicht ruimte ontstaat voor een gemakkelijk toegankelijk ondergrondse
fietsenstalling (in plaats van een fietsenstalling op +1).
2.8 Expeditieverkeer
Gezien de functies in de plint zal goed nagedacht moeten worden over de bevoorradingsroutes. De
details moeten in de VO-fase afgestemd worden met de verkeerskundige van de gemeente.
Uitgangspunt is dat de bevoorradingsroute voor de Hoogstraatzijde vanaf de Mariniersweg –
Hoogstraat – Binnenrotte – Hoogstraat – Ds. Jan Scharpstraat is. De bevoorrading voor de
Grotemarktzijde is Verlengde Nieuwstraat – Grotemarkt – Verlengde Nieuwstraat of Kolk – Blaak. Op
de Grotemarkt geldt een lengtebeperking voor voertuigen langer dan 12,0 meter. Dit betekent dat
standaardvrachtauto’s op de Grotemarkt kunnen bevoorraden, maar grote vrachtwagens (zoals
trailers) niet toegestaan zijn. De ruimte om een veilige keerbeweging te maken voor dergelijke
voertuigen ontbreekt (en bovendien dragen dergelijke voertuigen niet bij aan een prettig
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 11 van 16
verblijfsklimaat). De geldende venstertijden in de Binnenstad van Rotterdam zijn 05.00 – 10.30 uur.
Gezien de branchering van de plint, is de verwachting dat er waarschijnlijk pas vanaf 07.00 uur in de
ochtend bevoorraad zal worden. De venstertijden zullen hiervoor niet worden aangepast, deze
gelden voor de gehele binnenstad. Deze venstertijden zijn ook van toepassing op bevoorrading,
verhuizing, etc. voor de woningen aan de Binnenrottezijde.
Op marktdagen (dinsdag en zaterdag) kan er niet bevoorraad worden bij de detailhandel aan de
Hoogstraatzijde. De Grotemarkt is binnen de venstertijden wel toegankelijk op marktdagen.
2.9 Verschijningsvorm
De materialisatie moet passen bij de omgeving. De gemeente is nadrukkelijk niet op zoek naar een
extra icoon aan de Binnenrotte.
De ontwikkelaar moet er zorg voor dragen, dat de kwaliteit van het schetsontwerp tijdens de verdere
uitwerking van het ontwerp gewaarborgd blijft.
2.10 Archeologie
In het Stedenbouwkundig Maten Plan (SMP) wordt al kort iets gezegd over archeologie. Gezien de
locatie van de bouwontwikkeling, heeft archeologie extra aandacht nodig. Ook onder de bouwlocatie
bevindt zich een archeologische belangrijke vindplaats. Op basis van een eerder palenplan, is er een
vraagspecificatie gemaakt door BOOR (Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam) (zie bijlage
4). De plannen zullen opnieuw met BOOR besproken moeten worden, zodat de vraagspecificatie
uitgewerkt kan worden naar een Plan van Aanpak.
2.11 Duurzaamheid
Duurzaam bouwen is op een dusdanige manier bouwen, dat aan de huidige behoefte wordt voldaan
zonder dat de mogelijkheden voor toekomstige generaties worden verminderd. Duurzaam bouwen
speelt op alle schaalniveaus en heeft betrekking op woning- en utiliteitsbouw, installatietechniek,
stedenbouw en de grond-, weg- en waterbouw. Het gaat niet alleen om een milieuverantwoorde
wijze van bouwen, maar ook om een duurzame wijze van beheren, onderhouden en zo nodig slopen
of reconstrueren van bouwwerken.
Het Bouwbesluit beschrijft het minimaal te realiseren kwaliteitsniveau in Nederland. De gemeente
Rotterdam heeft hier bovenop de ambitie om de stad verder te verduurzamen. Dit is vertaald in de
documenten “Duurzaam dichter bij de Rotterdam, programma Duurzaam 2015-2018”, de
Rotterdamse Woningkwaliteit (RWK), Watersensitive Rotterdam, de Vitale stad en de Rotterdamse
aanpak luchtkwaliteit (RAL). Na de Energietop in Parijs heeft Rotterdam uitgesproken versneld in te
willen zetten op energieneutrale (nieuw)bouw en fossielvrij (gasloos).
Oververhitting is een steeds vaker voorkomend fenomeen bij huizen in de binnenstad (‘urban heat
island effect’). Nu woningen meer luchtdicht en steeds duurzamer worden, moet extra worden gelet
op het risico van oververhitting. Om die reden is het wenselijk om woningen zoveel mogelijk twee
zijden te geven, zodat het tijdelijk afkoelen door natuurlijk te ventileren mogelijk is. Er moet worden
aangetoond hoe het ontwerp van het gebouw oververhitting voorkomt, zonder afhankelijk te zijn van
intensieve koelmechanismen. Aan de binnenzijde van het gebouw gelegen badkamers en keukens
mogen mechanisch geventileerd worden. Aansluiten op de stadsverwarming is verplicht.
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 12 van 16
De Van Herk Groep onderzoekt de mogelijkheden om nul-op-de-meter woningen te realiseren.
2.12 Reclame-uitingen
Reclame-uitingen, bijvoorbeeld voor de horeca en detailhandel, moeten als integraal onderdeel van
het ontwerp worden opgenomen in de gevel. De exacte vormgeving zal tijdens de verdere uitwerking
bepaald worden. Een lichtreclame/lichtkrant is niet toegestaan.
2.13 Beheer en afval
Voor huisvuil zal er een inpandige oplossing gecreëerd moeten worden. Deze kan gelijk zijn aan de
oplossing bij de Markthal. De gemeente Rotterdam (Stadsbeheer Schone stad) heeft voor de
bewoners van de Markthal een contract afgesloten met een externe partij, waarbij het huisvuil via de
parkeergarage op -1 wordt opgehaald. Eenzelfde contract zal voor de bewoners van RottaNova
moeten worden afgesloten. Op deze manier conflicteert het verwijderen van het afval niet met o.a.
loopstromen.
De wijze van afval aanbieden volgt de ontwikkelingen op dit gebied. De ontwikkelaar wordt gevraagd
om in samenspraak met de afvalverwerker de mogelijkheden te onderzoeken en inpandig voldoende
mogelijkheden te maken, zodat het aanbieden kan inspelen op de toekomstige ontwikkelingen.
Daarnaast ontwerpt de ontwikkelaar de afval-aanbiedplaats op zo’n manier, zodat het voor bewoners
gemakkelijk is om hun afval inpandig aan te bieden.
Er wordt onderzocht of het juridisch vastgelegd kan worden, dat het afval aanbieden in de openbare
ruimte absoluut niet mogelijk is, nu en in de toekomst.
2.14 Transformator
Het transformatorhuisje op de Grotemarkt is voor de sloop van de voormalige panden aan de
Hoogstraat tijdelijk verhuist. Bij de bouw van RottaNova zal de transformator een plek moeten krijgen
in het gebouw. De afmetingen zijn circa 5,5 bij 3 meter. De benodigde randvoorwaarden zullen in de
VO-fase verder moeten worden afgestemd met de Gemeente Rotterdam en Stedin.
2.15 Inrichtingsplan
Het inrichtingsplan is geen verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar. Toch is besloten om in dit
document een aantal uitgangspunten voor het inrichtingsplan op te nemen. Op deze manier is voor
iedereen duidelijk waar beide partijen zich aan dienen te houden.
De gemeente zal in een vroeg stadium van het ontwerpproces voor de omliggende openbare ruimte
de direct omwonenden, ondernemers en andere belanghebbenden en (zover bekend) toekomstige
bewoners betrekken bij het ontwerpproces. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk groen terug te laten
komen als mogelijk is. De mogelijkheden zijn met name afhankelijk van het expeditieverkeer op de
Grotemarkt en de bereikbaarheid van de woningen en ondernemers voor de hulpdiensten. Een
ander uitgangspunt is dat voetgangersstromen zoveel mogelijk ruimte moeten krijgen, zodat zij zich
gemakkelijk en via logische routes kunnen bewegen. Vooral de route van de Hoogstraat naar de
Grotemarkt via de Ds. J. Scharpstraat is hierbij van belang.
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 13 van 16
Er zal voor dit gebied door de gemeente een nieuw verlichtingsplan gemaakt worden. Uitgangspunt
is dat het verlichtingsniveau van dien aard is dat er op straatniveau een prettige en veilige situatie
ontstaat en dat de verlichting geen overlast voor de omliggende woningen veroorzaakt.
Door de inrichting van de Grotemarkt (het hoogteverschil, en de reeds aangebrachte trappartijen) en
de functies aan de Grotemarkt (terrassen, bevoorrading, opstelplaatsen brandweer,
calamiteitenroute hulpdiensten) zijn de mogelijkheden voor de inrichting niet volledig vrij.
Er zal in een vroege fase (als de omgevingsvergunning verleend is) een Programma van Eisen (PvE)
opgesteld worden. Hier zal de omgeving al bij betrokken worden. Dit PvE wordt vervolgens
uitgewerkt naar een Voorlopig Ontwerp en een Definitief Ontwerp. Het moment van aanleggen van
de buitenruimte zal in afstemming met de ontwikkelaar gebeuren. Dit, om te voorkomen dat beide
partijen elkaar in de weg lopen en er bijvoorbeeld schade aan de nieuwe bestrating ontstaat door
zwaar verkeer.
2.16 Overig
Het ontwerp wordt getoetst aan het op dat moment geldende Bouwbesluit.
Hanteer de ‘Vuistregels voor het bouwen in de Binnenstad’, https://www.rotterdam.nl/wonen-
leven/vuistregels-bouwen-binnenstad/.
De verdere uitwerking van het ontwerp moet in overleg met de supervisor van het gebied, Han van
de Born, KCAP, gebeuren.
Het Masterplan Laurenskwartier, opgesteld door KCAP, is vastgesteld en heeft grotendeels de
ambities voor alzijdigheid en inpassing in de stedelijke omgeving bepaald. Om die reden blijft dit
Masterplan voor de ontwikkeling van RottaNova een uitgangspunt (zie bijlage 7).
Het kwaliteitsbeleid Woningen, onderdeel kleine woningen, is een randvoorwaarde voor de
RottaNova-ontwikkeling (zie bijlage 10).
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 14 van 16
3 Vervolg
3.1 Procedure
De eerste stap, die genomen moet worden, is het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten. De
Nota is voorzien van een advies van de gebiedscommissie Centrum en van een advies van de
raadscommissie Bouwen, Wonen, Buitenruimte en vervolgens ter vaststelling aangeboden aan het
college van B&W. Tegelijk met het voorstel ter vaststelling van de Nota van Uitgangspunten, zal ook
akkoord gevraagd worden voor het toepassen van de coördinatieregeling.
Als de NvU is vastgesteld, zal er een projectbestemmingsplan opgesteld worden. In de
bestemmingsplanprocedure zit een aantal standaard inspraakmomenten. Aanvullend wordt de
ontwikkelaar gevraagd om het Voorlopig Ontwerp aan de omgeving en andere geïnteresseerden te
presenteren. Zie voor de planning ook bijlage 5.
Op het moment dat er een projectbestemmingsplan en een definitief ontwerp is, kan de
vervolgplanning gemaakt worden. De verwachting is dat er op z’n vroegst in het tweede kwartaal
2019 gestart kan worden met het archeologisch onderzoek.
3.2 Welstandsnota
Het plan uit 2008 is al eerder in de Welstandscommissie besproken. De verslagen van deze
besprekingen zijn bijgevoegd als bijlage 9. Het is aan te bevelen om het uitgewerkte Voorlopig
Ontwerp nogmaals voor te leggen aan de Welstandscommissie.
De volledige Welstandsnota van Rotterdam is te vinden op
www.rotterdam.nl/welstandsnotarotterdam
3.3 SMP en IP
Zie bijlage 3 voor SMP en bijlage 6 voor IP Grotemarkt. De Grotemarkt kent op dit moment een
tijdelijke inrichting. Op het moment dat het VO verder is uitgewerkt, kan gekeken worden welke
gevolgen dat heeft voor de tijdelijke inrichting en kan er een IP-procedure opgestart worden voor de
definitieve inrichting van de Grotemarkt. Direct belanghebbenden zullen betrokken worden in dit
proces.
3.4 Communicatie
De gemeente vindt communicatie met de omgeving belangrijk. RottaNova is een bouwproject van
een ontwikkelaar en dat betekent dat de ontwikkelaar ook verantwoordelijk is voor de
omgevingscommunicatie. In de procedure voor het projectbestemmingsplan zijn de minimale eisen
hiervoor opgenomen. Daarnaast wordt verwacht, dat de ontwikkelaar de omgeving actief informeert
over het ontwerp, desgewenst een toelichting geeft aan de gebiedscommissie, raadscommissie of
een ander overleg.
3.5 Geldigheid NvU
Deze NvU verliest haar geldigheid op het moment dat de Van Herk Groep zijn grond verkoopt. Een
nieuwe eigenaar, die een ontwikkeling beoogd, zal met de gemeente Rotterdam tot een nieuwe NvU
moeten komen.
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 15 van 16
3.6 Aandachtspunten tijdens de uitvoering
Tijdens de uitvoering is er een aantal aandachtspunten. In de directe omgeving zijn er plannen voor
RiF010. Op het moment dat RiF010 en RottaNova tegelijkertijd in uitvoering gaan, heeft dat
consequenties voor de bereikbaarheid van het gebied. En als RiF010 eerder gereed is, zijn er
diverse loopstromen in de directe omgeving van de bouwplaats van RottaNova. Het is daarom
belangrijk om in een vroeg stadium afspraken te maken over de aan- en afvoerroutes van het
bouwverkeer, de inrichting van de bouwplaats, de werktijden, etc..
Tijdens de uitvoering is de ontwikkelaar ook verantwoordelijk voor de communicatie met de
omgeving. Dit betekent dat de omgeving vooraf wordt geïnformeerd over de aan- en afvoerroutes en
de werktijden. Bij voorkeur via een informatieavond, maar minimaal via een nieuwsbrief. Daarnaast is
er een contactpersoon voor de omgeving beschikbaar, waar men klachten van overlast etc. kunnen
melden. De contactpersoon is minimaal per e-mailadres bereikbaar, maar bij voorkeur ook
telefonisch en deze contactgegevens worden, vanzelfsprekend, gedeeld met de omgeving. Er wordt
regelmatig een nieuwsbrief verspreid op het moment dat er relevante zaken te melden zijn, zoals
extra overlast i.v.m. heien, of veranderingen in de planning.
Als gemeente streven we er naar om tijdens de werkzaamheden zo min mogelijk overlast te
veroorzaken voor de directe omgeving. Dat betekent dat winkels en woningen in de omgeving altijd
veilig bereikbaar zijn. Voor bijzondere situaties (denk hierbij aan een terras, verbouwing van een
naastgelegen pand of toetsen op een school) zal in overleg met de betreffende ondernemer,
eigenaar of bewoner naar een passende oplossing worden gezocht.
De bouwplaatsinrichting wordt zodanig vorm gegeven dat er standaard geen achteruitrijdend
bouwverkeer buiten de bouwhekken kan en mag zijn. Standaard wordt er gewerkt met bouwtijden
van maandag t/m vrijdag van 07:00 – 19:00 uur. De ontwikkelaar heeft aangegeven met een minder
overlast gevende methode te gaan bouwen. De ontwikkelaar moet afspraken maken met de
aannemer om bij winderig weer regelmatig het bouwterrein besproeien, zodat wegwaaiend zand
zoveel mogelijk wordt voorkomen.
De gemeente en ontwikkelaar realiseren zich dat dit project plaats vindt in de binnenstad van
Rotterdam, waar veel mensen wonen, werken en verblijven. Logischerwijs kunnen we niet voor alle
belanghebbenden de meest wenselijke oplossing kiezen. We zullen ons uiterste best doen om bij
iedere keuze een zo goed mogelijk belangenafweging plaats te laten vinden.
Rondom de bouwplaats komen schuttingen in de stijl van “Rotterdam make it happen” of de op dat
moment geldende campagne vanuit de Gemeente Rotterdam. In overleg met de gemeente kan er
gekeken worden of er bij de vormgeving van de schuttingen gebruik gemaakt kan worden van
kunstenaars uit de directe omgeving, of dat bijvoorbeeld de scholen aan de Verlengde Nieuwstraat
hier een creatieve bijdrage aan kunnen leveren. Daarnaast verzoekt de gemeente aan de
ontwikkelaar om in de schuttingen voldoende kijkgaten aan te brengen, zodat geïnteresseerden een
blik kunnen werpen op de voortgang van het werk.
Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina
28 september 2017 16 van 16
4 Bijlagen
4.1 Randvoorwaarden RottaNova 2014
4.2 Randvoorwaardenkaart RottaNova 2014
4.3 Concept SMP
4.4 Vraagspecificatie voor het Archeologisch onderzoek RottaNova
4.5 Mijlpalenplanning RottaNova
4.6 IP Grotemarkt
4.7 Masterplan Laurenskwartier West
4.8 Kwaliteitsbeleid woningen, onderdeel kleine woningen