Notaio Roberto Agostini Notaio Mario Caracciolo · Ø notaio roberto agostini notaio mario caracciolo-novita’ normative in materia di ape- verifiche urbanistiche e catastali nelle

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Notaio Roberto AgostiniNotaio Mario Caracciolo

- NOVITA’ NORMATIVE IN MATERIA DI APE

- VERIFICHE URBANISTICHE E CATASTALI NELLE COMPRAVENDITE

- NOVITA’ FISCALI 2014 PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI

- DEPOSITO DEL PREZZO E DI ALTRE SOMME PRESSO IL NOTAIO

Ø La normativa di riferimento è il D. Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 attuativo della “Direttiva Comunitaria 2002/91/CE”.

Sono intervenute molteplici modifiche/integrazioni. Vanno ricordati: - il D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59 (Regolamento contenente i criteri di calcolo della prestazione energetica); - il D.M. 26 giugno 2009 con cui sono state approvate le “Linee guida nazionali per la certificazione energetica”.

Ø In seguito alla Direttiva 2010/31/UE il D.Lgs. 192/2005 è stato modificato con il D. L. 4 giugno 2013 n. 63 (Conv. Legge 3 agosto 2013 n. 90) e con il D. L. 23 dicembre 2013 n. 145 (Decreto Destinazione Italia) in corso di conversione.

APE – Riferimenti Normativi

Sopprime l’ACE e introduce l’APE che per quanto riguarda le metodologie e i criteri di calcolo rinvia a dei regolamenti di recepimento della direttiva 2010/31/UE (non ancora emanati);Modifica i presupposti per l’obbligo di dotazione dell’APE:

a) Presupposto oggettivo;b) Presupposto contrattuale;

Introduce specifiche sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di dotazione (in precedenza non erano previste sanzioni ed era dubbio se l’obbligo di dotazione fosse derogabile);Clausola di cedevolezza (le disposizioni del D. Lgs. 192/2005 si applicano solo alla Regioni e Province che non abbiano provveduto).

APE – Novità Ex D.L. 63/2013

Il D.Lgs. 192/2005 prevede 2 attestati:- l’attestato di qualificazione energetica (mero strumento di controllo

“ex post” dopo la costruzione o la ristrutturazione degli edifici);

- l’attestato di prestazione energetica ha una funzione informativa: strumento di orientamento del mercato. DEVE:

a) contenere nuovi metodi e criteri di calcolo (in attesa dei decreti); b) contenere l’attribuzione della Classe energetica; c) essere rilasciato da professionista autorizzato e indipendente; d) contenere le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica.Rimangono validi gli ACE rilasciati prima del 5 giugno 2013.


In attesa che vengano emanati i regolamenti che preciseranno le metodologie e i criteri di calcolo in base alla Direttiva 2010/31/UE continuano ad applicarsi transitoriamente il D.P.R. 59/2009 e le Linee Guida Nazionali di cui al D.M. 26 giugno 2009 (applicative della Direttiva 91/2002). L’art. 6 del D.Lgs 192/2005 consente di riferire l’APE a più unità a condizione che:1) facciano parte del medesimo fabbricato;2) abbiano la medesima: destinazione d’uso, situazione di contorno, orientamento e geometria;3) siano servite dal medesimo impianto termico e di climatizzazione.


Presupposto di carattere oggettivo: In precedenza si prevedeva l’entrata in vigore graduata nel tempo per diventare disciplina a regime a partire dal 1° luglio 2009 solo per i fabbricati di superficie utile superiore a 1000 mq. oggetto di ristrutturazione integrale/ricostruzione. Il D.L. 63/2013 riscrive i presupposti:

1) Nuovi fabbricati: costruiti con permesso richiesto dopo 8 ottobre 2005 (oltre che la sanzione amministrativa preclude il rilascio dell’abitabilità);

2) “Ristrutturazioni importanti”, concetto diverso rispetto alla ristrutturazione in materia edilizia perché comprende tutte le manutenzioni ordinarie, straordinarie, ristrutturazioni che riguardino almeno il 25% della superficie dell’intero edificio;

3) Edifici Pubblici

APE – Presupposti per la dotazione(ex D.L. 63/2013)

Presupposto di carattere contrattuale:1) In occasione di trasferimenti immobiliari onerosi e gratuiti (per questi ultimi

manca la sanzione);2) In occasione di nuove locazioni;purchè relativi a fabbricati esistenti o da costruire.

Per i trasferimenti onerosi e le locazioni, oltre all’obbligo di dotazione, ci sono specifici obblighi di:

- Informativa- Consegna (obbligo distinto e autonomo rispetto all’allegazione)- Allegazione

APE – Presupposti per la dotazione(ex D.L. 63/2013)

CONTRATTO PRELIMINARE Il proprietario, all’avvio delle trattative, deve rendere disponibile l’APE al potenziale acquirente e consegnarlo alla fine delle medesime (cioè al preliminare). Ex. Art. 6 comma 8 D.Lgs. 192/2005 l’annuncio di vendita (in qualsiasi forma effettuato) deve riportare gli indici di prestazione energetica e la classe energetica corrispondente. Pertanto, obbligo di:DotazioneConsegna: non è obbligatorio, ma opportuno, dare atto nel preliminare che il promissario acquirente ha avuto a disposizione l’APE sin dall’inizio delle trattative e al preliminare ha, quindi, ricevuto le informazioni e la documentazione attestante la prestazione energetica dell’immobile.NON serve allegarlo perché va allegato al definitivo.


TRASFERIMENTI IMMOBILIARI A TITOLO ONEROSOObbligo:Dotazione Informativa e Consegna (nell’atto deve essere indicato che l’acquirente ha ricevuto le informazioni e il documento attestante la prestazione energetica dell’immobile)Allegazione: in base al D.L. 4 giugno 2013 era a pena di NULLITA’ dell’atto, ora ex D.L. 145/2013 (non ancora convertito) l’omessa allegazione è punita con SANZIONE PECUNIARIA da 3.000 euro a 18.000 euro.N.B analoga sanzione è ora prevista per l’omessa menzione dell’informativa e consegna.


CONTRATTO DI LOCAZIONE SOGGETTO A REGISTRAZIONESOLO PER NUOVA LOCAZIONE E SUB-LOCAZIONE SUPERIORE A 30 GG

(esclusi atti che rinnovano, prorogano o reiterano precedente rapporto di locazioneo comportano cessione)

Il proprietario, all’avvio delle trattative, deve rendere disponibile l’APE al potenziale locatario e consegnarlo alla fine delle medesime (cioè al contratto di locazione). Ex art. comma 8 D.Lgs. l’annuncio di locazione (in qualsiasi forma effettuato) deve riportare gli indici di prestazione energetica e la classe energetica corrispondente. C’è l’obbligo di:DotazioneConsegna/Informazione: è obbligatorio dare atto nel contratto che il locatario ha ricevuto le informazioni e la documentazione attestante la prestazione energetica dell’immobileDEVE essere allegato solo per le locazioni di interi fabbricati (dal 4 agosto 2013 fino al 24 dicembre 2013 doveva essere allegato a TUTTI i contratti di locazione; dal 24 dicembre 2013 va allegato SOLO ai contratti di locazione di interi fabbricati e non per quelli di singole unità immobiliari). Dal 24 dicembre 2013 in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento in solido ad una sanzione amministrativa da 3000 a 18000 euro ovvero da 1000 a 4000 euro per contratti di locazione di singole unità (ridotta a metà se di durata non superiore a 3 anni). Possibilità di sanatoria per contratti stipulati dal 4 agosto 2013 al 24 dicembre 2013 eventualmente nulli per mancata allegazione pagando la relativa sanzione.


A) Ci sono Regioni che hanno legiferato dotandosi di appositi Albi; B) Ci sono Regioni che NON hanno legiferato.

Per queste ultime opera l’ art. 2 del D.P.R. 16 aprile 2013 n. 75 in base al quale sono soggetti certificatori: Enti operanti nel settore dell’energia, società di servizi energetici (E.S.C.O.) e Tecnici Abilitati.

Per questi ultimi si intendono i soggetti in possesso dei titoli di studio di cui al D.P.R. 75/2013 che siano iscritti nei relativi Ordini e Collegi ed abilitati alla progettazione di edifici e impianti (Ingegneri, Architetti, Periti Industriali, Geometri). La verifica di tali requisiti NON RISULTA AGEVOLE. Qualora non siano iscritti nei relativi Ordini o Collegi o non abilitati serve la frequenza con superamento di esame di specifici corsi.

APE -SOGGETTI CERTIFICATORI

Ø Assenza di conflitto di interessi: soggetti non coinvolti, direttamente o indirettamente,nel processo di progettazione o di realizzazione dell’edificio o con i produttori dei materiali/componenti nonché rispetto ai vantaggi che possono derivarne al richiedente (in ogni caso non può essere coniuge né parente entro il 4° grado del costruttore, del progettista, del proprietario/richiedente).

Tale requisito deve essere espressamente menzionato nell’APE (“dichiarazione di indipendenza”).

APE – REQUISITI DI INDIPENDENZA E IMPARZIALITA’

Studio 657-2013/C del Consiglio Nazionale del Notariato

Si ritiene che nessuna particolare formalità debba essere osservata in relazione al disposto dell’art. 15 comma 1° D.Lgs. 192/2005, per cui devono essere rese sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi del D.P.R. 445/2000. Scopo della norma è quello di assoggettare i tecnici redattori alle sanzioni penali previste per il caso di false attestazioni. Pertanto l’APE è di per se considerato dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà a prescindere dalla forma usata. Comunque non è prevista alcuna specifica sanzione per il mancato rispetto della forma di cui al D.P.R. 445/2000.

APE – DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA ATTO DI NOTORIETA’

Dal 28 dicembre 2012 NON è possibile rilasciare autocertificazione “Classe G”;L’APE ha validità di 10 anni a condizione che:

1) non ci siano stati interventi di ristrutturazione/riqualificazione che modifichino la classe energetica;

2) dal suo rilascio siano state effettuate regolarmente le operazioni di controllo e adeguamento degli impianti termici, altrimenti scade il 31 dicembre dell’anno successivo.

A tal fine all’APE devono essere “allegati” i libretti di impianti (allegazione non in senso di unione materiale ma nel senso che l’APE deve essere corredato da tali libretti; quantomeno per l’APE che va consegnato e NON per quello che va allegato).

NOVITA’ IN MATERIA DI APE

FABBRICATI NON RILEVANTI SOTTO IL PROFILO ENERGETICOIn base alle Linee Guida Nazionali o per interpretazione:

• Ruderi: fabbricati che non possono recuperati e, quindi, da demolire• Fabbricati al grezzo (almeno privi di rifiniture e impianti tecnologici)• Fabbricati “marginali” (portici, pompeiane, legnaie)• Fabbricati inagibili con impianti dismessi o privi di impianti• Manufatti non riconducibili alla definizione di edificio (piscina, serra)


FABBRICATI NON RILEVANTI SOTTO IL PROFILO ENERGETICO

Art. 3 D.L.gs. 192/2005 e paragrafo 2 Linee Guida per la certificazione energetica

• Fabbricati isolati di superficie utile inferiore a mq. 50• Fabbricati industriali/artigianali riscaldati per esigenze del processo

produttivo utilizzando reflui energetici del processo produttivo (per interpretazione anche quelli per i quali non servono gli impianti di riscaldamento)

• Fabbricati agricoli non residenziali privi di impianti di climatizzazione

• Fabbricati non abitativi e altri di cui all’art. 3 DPR 412/1993 il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione ovvero edifici per è i quali non è necessario garantire un confort abitativo (da intendersi in senso lato: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi)


Il Testo Unico 380/2001 distingue:Abusi gravi

Ø Mancanza assoluta del titolo: sanzione penale; sanzione civile (nullità dell’atto: BENE NON COMMERCIABILE); sanzione amministrativa (demolizione).

Ø Totale difformità (art. 31 T.U.): sanzione penale; sanzione amministrativa (demolizione); sanzione civile (nullità dell’atto per interpretazione: BENE NON COMMERCIABILE);

Ø Variazioni essenziali (art. 32 T.U.): sanzione penale; sanzione amministrativa (demolizione); non c’è nullità dell’atto: BENE COMMERCIABILE.

Abusi meno gravi (solo sanzioni amministrative)Ø Art. 33 T.U. Ristrutturazione abusiva per assenza di titolo o in totale difformità

(non ristrutturazione maggiore);Ø Art. 34 T.U. Interventi eseguiti in parziale difformità al permesso o alla Super

DIA;Ø Art. 37 T.U. Interventi eseguiti in parziale difformità alla DIA/SCIA.

SANZIONI IN CASO DI ABUSO EDILIZIO

Gli articoli 17 e 40 della Legge 28 febbraio 1985 n. 47, ora trasfusi nell’art. 46 del T.U. 380/2001, impongono che in tutti i trasferimenti immobiliari onerosi o gratuiti siano indicati, A PENA DI NULLITA’ DELL’ATTO, i titoli edilizi in base ai quali il fabbricato è stato realizzato ovvero è stato sanato.

Pertanto, vanno indicati a pena di NULLITA’:Dichiarazione sostitutiva di atto notorio, per i fabbricati costruiti ante 1° settembre 1967;Licenza edilizia per le costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977;Concessione edilizia per le costruzioni eseguite dopo il 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003;Permesso di costruire per le costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003;Denuncia Inizio Attività (super D.I.A.) per interventi di nuova costruzione ex art. 22 comma terzo D.P.R. 380/2001;Provvedimento di sanatoria “straordinaria” (Legge 47/1985, Legge 724/1994, D.L. 269/2003) o sanatoria “a regime” (art. 36 D.P.R. 380/2001);

SANZIONI CIVILI IN CASO DI ABUSO

All’indomani dell’entrata in vigore delle Legge 47/1985 si discuteva se le nullità ivi previste fossero formali o sostanziali.

Per Cassazione 15 giugno 2000 n. 8147 la nullità è formale: l’atto è nullo se manca la menzione anche se l’immobile è regolare.

Pertanto per la validità degli atti notarili occorrono due requisiti:1) REQUISITO FORMALE: devono esserci le menzioni di cui all’art. 46 T.U.

380/2001 a pena di nullità;2) REQUISITO SOSTANZIALE: - ante 1967 (è sempre commerciabile ma comunque se effettuato in

maniera abusiva sono sempre applicabili le sanzioni amministrative ex Legge 47/85);

- post 1967, deve esserci il titolo abilitativo e non deve sussistere una totale difformità rispetto al titolo stesso (è causa di nullità solo la TOTALE difformità ex art. 31 T.U.).

SANZIONI CIVILI IN CASO DI ABUSO

Gli interventi edilizi abusivi effettuati successivamente sul fabbricato esistente NON determinano la nullità dell’atto fatta eccezione per la ristrutturazione “maggiore”.

Si considera RISTRUTTURAZIONE “MAGGIORE” ex art. 10 comma primo lettera c del T.U. (per la quale serve il permesso di costruire o la super DIA) :

§ un insieme sistematico di opere riguardanti l’INTERO FABBRICATO;§ che comporti almeno una delle seguenti variazioni: aumento delle unità, modifica del volume, modifica

della sagoma, modifica dei prospetti, modifica della superficie, mutamento di destinazione d’uso in zona;§ comunque tali opere portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Altri interventi sull’esistente: ristrutturazione minore, trasformazioni parziali (ad esempio modifica di destinazione d’uso senza opere, frazionamento o accorpamento di unità con minime opere interne, ampliamento e sopraelevazione senza creazione di nuove unità, creazione di manufatti pertinenziali, modifiche prospettiche) manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, varianti ai permessi (per i quali in linea di principio serve la S.C.I.A.). NON determinano la nullità dell’atto, tuttavia, determinano sanzioni pecuniarie di tipo amministrativo e nei casi più gravi una responsabilità penale (variazione essenziale) a carico dell’autore o altre sanzioni amministrative (demolizione/obbligo di rimessa in pristino) a carico del proprietario dell’immobile.

SANZIONI IN CASO DI INTERVENTI ABUSIVI SUCCESSIVI

Poiché la presenza di abusi edilizi assoggetta il proprietario dell’immobile alle sanzioni amministrative da parte della Pubblica Amministrazione, questa situazione viene assimilata all’ipotesi prevista dall’art. 1489 c.c. a norma del quale l’acquirente può chiedere la riduzione del prezzo o addirittura la risoluzione del contratto e il risarcimento danni (termine di prescrizione 10 anni).

La responsabilità del venditore non sussiste se l’abuso è stato dichiarato nel contratto ovvero il compratore ne abbia avuto conoscenza.

Secondo la giurisprudenza: A) deve trattarsi di abusi conoscibili in base al semplice esame dell’immobile non essendo imposto all’acquirente alcuna ricerca o indagine specifica; B) non esclude la responsabilità del venditore la presenza di clausole di stile del tipo “l’immobile è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”.

RIMEDI A TUTELA DELL’ACQUIRENTE CHE ACQUISTA IMMOBILE ABUSIVO

Secondo la Cassazione – sentenza n. 11628 del 26 marzo 2012 non sussiste alcuna responsabilità del notaio in ordine alla verifica circa la rispondenza al vero delle dichiarazioni di parte ex art. 18 Legge 47/85 e art. 46 T.U. a meno che non ci sia stato uno specifico incarico da parte dei clienti.

Viceversa le parti, secondo l’orientamento della Cassazione (sentenza n. 3599 del 3 giugno 2008), in caso di dichiarazione mendace incorrono, anche se non determina la nullità dell’atto, in responsabilità penali qualora fosse ravvisabile il reato di cui all’art. 483 codice penale “falso ideologico commesso da privato in atto pubblico”. In altre parole ragioni di tutela dell’affidamento dei terzi, certezza dei traffici giuridici, lealtà e buona fede nei rapporti contrattuali impongono alle parti l’OBBLIGO DI DIRE LA VERITA’ negli atti notarili.

REGOLARITA’ URBANISTICA NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI

Il rilascio dell’agibilità NON COSTITUISCE attestazione della conformità dell’edificio al progetto approvato.L’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico (la conformità dell’opera al progetto, pur essendo il presupposto logico dell’agibilità stessa, è contenuta nella richiesta di agibilità sulla base di mera dichiarazione di parte).La mancanza di agibilità è causa di risoluzione del contratto.

AGIBILITA’

Alle luce di tutto questo è fondamentale informare il cliente che le dichiarazioni prescritte dalla Legge non sono sufficienti a tutelare adeguatamente l’acquirente.

Appare quanto mai opportuno:a) informare e sensibilizzare il cliente sull’importanza di verificare

prima della stipula di un atto notarile la regolarità edilizia e catastale;

b) conseguentemente far redigere una relazione (“Relazione Integrata di Regolarità Urbanistica e Catastale dei fabbricati” - R.I.R.U.C.) da parte di un tecnico che esattamente verifichi la storia urbanistica dell’immobile al fine di garantire alla parte acquirente l’acquisizione di un edificio conforme alle disposizioni in materia urbanistica ed edilizia.

OPPORTUNITA’ DI AVERE UNA PERIZIA!

All’articolo 29 delle Legge 52/1985 è aggiunto il seguente comma: “1-Bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri Immobiliari.

CONFORMITA’ CATASTALE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI

Tale norma persegue la: 1. conformità oggettiva: conformità degli immobili esistenti alle

risultanze del catasto;2. conformità soggettiva: corrispondenza tra le risultanze del Catasto

e la risultanze dei Registri Immobiliari (la cui sussistenza deve essere verificata dal notaio).


Alcuni punti rilevanti della Circolare n. 2/2010del 9 luglio 2010 dell’Agenzia del Territorio(CONCETTO DI CONFORMITA’ SOSTANZIALE)

Devono essere evidenziate, attraverso una denuncia di variazione, solo quelle variazioni che incidono sullo stato, sulla consistenza e sull’attribuzione della categoria e classe (ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale).Non è obbligatorio, ma è possibile (così abrogando la precedente circolare n. 3/3045 del 14 ottobre 1989), presentare la variazione per quelle modifiche lievi che non incidono sugli elementi di cui sopra (variazione dei toponomi, nomi dei confinanti, lievi modifiche interne quali lo spostamento di porte o tramezzo che pur variando la superficie dei vani non variano il numero dei vani e la loro funzionalità).Per le unità la cui consistenza è valutata in mc o mq, le modifiche interne di modeste entità non incidenti sulla consistenza dei beni ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo di presentazione di nuova planimetria.


Altri punti sulla Circolare n. 2/2010del 9 luglio 2010 dell’Agenzia del Territorio

Fabbricati rurali: il Decreto 557/93 ha previsto che tutti i fabbricati rurali devono essere denunciati al catasto dei fabbricati. Tuttavia in maniera poco coerente la circolare 2/2010 prevede che NON sono interessati dal D.L. 78 i fabbricati rurali che siano:

1) Ancora censiti al Catasto Terreni;2) Non abbiano subito variazioni;3) Non abbiano perso i requisiti di ruralità (circostanza di non facile

accertamento).


Altri punti sulla Circolare n. 2/2010del 9 luglio 2010 dell’Agenzia del Territorio

Nel caso di planimetria presentata ma irreperibile ovvero reperibile ma non leggibile per cause non imputabili alla parte:

a) se la parte è in possesso di una copia certificata rilasciata al momento della presentazione può ridepositarla e il catasto, previa verifica, la acquisisce con specifica annotazione;

b) se la parte non è in possesso della copia certificata, sarà cura dell’ufficio provvedere alla compilazione della stessa anche a mezzo di sopralluogo (salva facoltà di ripresentare una nuova).


Anche per la dichiarazione di conformità catastale resa in atto potrebbe valere il principio del “falso ideologico commesso da privato in atto pubblico” ex art. 483 codice penale (Cassazione 35999/2008).

Per questo motivo e per quanto prima detto, è opportuno che il disponente consulti un tecnico abilitato per avere la certezza che la difformità esistente non incida sull’attribuzione della rendita e consente di rendere una dichiarazione di conformità “sostanziale”.


Serve la giusta sinergia tra i professionisti per tutelare adeguatamente l’acquirente.

Il notaio tutela la parte acquirente per:A) l’acquisto della proprietà;B) la conformità soggettiva catastale.

Il tecnico può meglio tutelare l’acquirente per:C) la conformità oggettiva catastale;D) la regolarità urbanistica dell’immobile.Attraverso la “Relazione Integrata di Regolarità Urbanistica e Catastale dei

fabbricati” (R.I.R.U.C.).E’ importante che in mancanza della R.I.R.U.C il cliente sia ben reso edotto

dei rischi relativi all’acquisto di un immobile non regolare sotto il profilo edilizio/catastale.

IN CONCLUSIONE

Imposte di Registro/Ipotecarie/Catastali Art. 1 Tariffa Prima Allegato A al DPR 131/86

7% Fabbricati (Ipo-Cat 2% + 1%)3% Prima Casa (Ipo-Cat 168+168)3% Fabbricati di interesse storico (Ipo-Cat 2% + 1%)1% Fabbricati esenti IVA con obbligo di rivendita (Ipo-Cat 168+168)3 Imposte Fisse (168 ciascuna) per acquisti da Comuni, Province, Regioni, ONLUS

8% Terreni non agricoli (Ipo-Cat 2% + 1%)15% Terreni agricoli (Ipo-Cat 2% + 1%)1% Terreni compresi in Piani Urbanistici Particolareggiati (Ipo-Cat 3% + 1%)In ogni caso imposta di bollo 230 + tassa ipotecaria 35 + Diritti voltura 55 (totale 320)

Regime vigente fino al 31 dicembre 2013

- Nel 2011 interviene il Decreto Legislativo 23/2011 che sarebbe entrato in vigore il 1° gennaio 2014 che all’art. 10 modifica l’art. 1 della Tariffa Parte Prima Allegata al D.P.R. 131/86: introduce due uniche aliquote del 9% e del 2% che “assorbono” le ipotecarie/catastali/altri diritti (PRINCIPIO DELL’ASSORBIMENTO);

- Nel 2013 interviene l’art. 26 del Decreto Legge 12 settembre 2013 n. 104 (Convertito con legge 8 novembre 2013 n. 128) che modifica il predetto art. 10 D.Lgs. 23/2011: introduce le ipotecarie e catastali pari a 50 euro ciascuna per i trasferimenti di cui al predetto art. 1:

- Nel 2013 interviene ancora la Legge di stabilità(Legge 27 dicembre 2013 n. 147 – art. 1 commi 608 e 609) introducendo un’ulteriore modifica all’art. 1 della Tariffa : per i terreni agricoli introduce l’imposta di registro al 12% e conferma le agevolazioni PPC.

NOVITA’ NORMATIVE

Fabbricati soggetti ad imposta di registro9% + 50 + 50 Abitazioni non rientranti nella categoria catastale A/1 – A/8 – A/9: 2% + 50 + 50 Il tutto con un minimo di euro 1000 + 100 (50 ipotecaria + 50 catastale) TALI IMPOSTE ASSORBONO IL BOLLO E LA TASSA DI TRASCRIZIONE E I DIRITTI DI VOLTURA

Terreni - NO IVANon agricoli 9% + 50 + 50Agricoli acquistati da soggetti NO IAP e NON coltivatori diretti 12% (è dubbio se valgano 50 + 50 con esenzione da bollo, tassa trascrizione e diritti di voltura oppure 2% + 1% + 230 + 90)Agricoli acquistati da coltivatori diretti o IAP iscritti all’INPS: 200 + 200 + 1%

REGIME DAL 1° GENNAIO 2014

Non sono cambiati i coefficienti per il calcolo del valore catastale (115,5 prima casa – 126 per seconda casa) Rimane il meccanismo del “prezzo-valore”Rimane il recupero di quanto anticipato per il preliminare e la detrazione di imposta in quanto l’imposta minima di euro 1000 è da riferirsi all’imposta “dovuta” non all’imposta da corrispondere (in concreto l’imposta da versare potrebbe essere anche pari a zero).


Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici), ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II bis – 2 per cento.(QUESTA NOVITA’ NON RIGUARDA LE VENDITA SOGGETTE AD IVA)

REGIME DAL 1° GENNAIO 2014Agevolazioni prima casa

E’ stata mantenuta in vigore, senza modifiche, la nota II bis all’art. 1, e pertanto restano immutate:

- le condizioni soggettive, oggetto delle dichiarazioni di cui alle lettere a) -residenza -, b) - non possidenza di altra casa destinata ad abitazione nel territorio del Comune; c) – non possidenza di altra “prima casa”;

Ø la disciplina delle pertinenze;

Ø la disciplina della decadenza.

Sebbene la disciplina in materia di decadenza non sia stata toccata dalla riforma, va evidenziato che in caso di decadenza la rideterminazione dell’imposta dovuta, in relazione alla quale parametrare anche la sanzione del 30% è solo quella dell’imposta di registro, restando le imposte ipotecaria e catastale dovute in ogni caso in misura fissa (50 euro l’una).

REGIME DAL 1° GENNAIO 2014Agevolazioni prima casa

PRELIMINARE REGISTRATO0,50% sulla caparra;200 euro Imposta fissa;3% su acconti prezzo NON soggetti ad IVA;16 euro di bollo per foglio da 100 righe;

PRELIMINARE TRASCRITTOCome sopra + 155 Bollo + 200 Trascrizione


Le novità di cui all’art. 1 Legge Registro non riguardano gli atti soggetti ad IVA per i quali:L’imposta fissa è aumentata da 168 a 200 euro;Non opera il principio dell’”assorbimento” del bollo (230) e dei diritti di trascrizione e voltura (35 + 55) che, pertanto, continuano a pagarsi. In altre parole SOLO quando si applicano le imposte di registro proporzionali (9%, 2%, 12%) NON si pagano bollo e i diritti di trascrizione e voltura

REGIME DAL 1° GENNAIO 2014ATTI IVA

Art. 1 - Commi da 63 a 67 Legge 27 dicembre 2013 n. 147 (Legge di stabilità per il 2014)Tale normativa non risulta applicabile fintantochè non sarà emanato entro 120 giorni un decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri su proposta del Ministero Economia e delle Finanze di concerto con il Ministero della Giustizia.

DEPOSITO DEL PREZZO E DI ALTRE SOMME PRESSO IL NOTAIO

Tale deposito in un conto corrente dedicato (patrimonio separato) riguarda:PER I SOLI ATTI SOGGETTI A PUBBLICITA’ IMMOBILIARE Onorari, diritti accessori, rimborsi, spese e contributi dovuti al notaio;Imposte relative all’atto;Prezzo (anche per le cessioni di azienda) spese condominiali e altri oneri dovuti in occasione dell’atto limitatamente agli importi versati contestualmente alla stipula NON SI APPLICA PER GLI ACCONTI VERSATI E PER IL PREZZO DILAZIONATO


Tutte le somme depositate saranno senza indugio svincolate una volta: eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto;Verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli


Per i preliminari sottoscritti PRIMA dell’emanazione del decreto attuativo è opportuno inserire:Saldo Prezzo: sarà versato alla sottoscrizione del rogito notarile salvo quanto previsto agli articoli da 63 a 67 Legge 147/2013 per il caso in cui sia emanato il decreto attuativo di cui al citato comma 67.


Pagina 1APE – Riferimenti NormativiAPE – Novità Ex D.L. 63/2013APE – Novità Ex D.L. 63/2013APE – Novità Ex D.L. 63/2013APE – Presupposti per la dotazione(ex D.L. 63/2013)APE – Presupposti per la dotazione(ex D.L. 63/2013)APE – Novità Ex D.L. 63/2013APE – Novità Ex D.L. 63/2013APE – Novità Ex D.L. 63/2013APE -SOGGETTI CERTIFICATORIAPE – REQUISITI DI INDIPENDENZA E IMPARZIALITA’APE – DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA ATTO DI NOTORIETA’NOVITA’ IN MATERIA DI APENOVITA’ IN MATERIA DI APENOVITA’ IN MATERIA DI APESANZIONI IN CASO DI ABUSO EDILIZIOSANZIONI CIVILI IN CASO DI ABUSOSANZIONI CIVILI IN CASO DI ABUSO

SANZIONI IN CASO DI INTERVENTI ABUSIVI SUCCESSIVIPagina 21

REGOLARITA’ URBANISTICA NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI

AGIBILITA’OPPORTUNITA’ DI AVERE UNA PERIZIA!CONFORMITA’ CATASTALE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARICONFORMITA’ CATASTALE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARICONFORMITA’ CATASTALE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARICONFORMITA’ CATASTALE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARICONFORMITA’ CATASTALE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARICONFORMITA’ CATASTALE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARIIN CONCLUSIONERegime vigente fino al 31 dicembre 2013NOVITA’ NORMATIVEREGIME DAL 1° GENNAIO 2014REGIME DAL 1° GENNAIO 2014REGIME DAL 1° GENNAIO 2014Agevolazioni prima casaREGIME DAL 1° GENNAIO 2014Agevolazioni prima casaREGIME DAL 1° GENNAIO 2014REGIME DAL 1° GENNAIO 2014ATTI IVADEPOSITO DEL PREZZO E DI ALTRE SOMME PRESSO IL NOTAIODEPOSITO DEL PREZZO E DI ALTRE SOMME PRESSO IL NOTAIODEPOSITO DEL PREZZO E DI ALTRE SOMME PRESSO IL NOTAIODEPOSITO DEL PREZZO E DI ALTRE SOMME PRESSO IL NOTAIO

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Notaio Roberto Agostini Notaio Mario Caracciolo · Ø notaio roberto agostini notaio mario caracciolo-novita’ normative in materia di ape- verifiche urbanistiche e catastali nelle