Upload
valsimot-graandverger
View
556
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
GLAVA 11. – SUVLASNIŠTVO
Suvlasništvo (condominium, communio pro indiviso) je takvo sudjelovanje više osoba u pravu
vlasništva iste stvari kod kojega svakom pojedinom suvlasniku pripada po neki dio prava vlasništva te stvari,
računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva. Hrvatsko stvarnopravno uređenje omogućuje dva
oblika sudjelovanja više osoba u pravu vlasništva: a) suvlasništvo (individualistički koncipirano) i b) zajedničko
vlasništvo (kolektivistički koncipirano) s time da je suvlasništvo redoviti oblik, dok zajedničko vlasništvo postoji
jedino pod posebnim, zakonom određenim pretpostavkama. Zbog toga, kad god više osoba istodobno sudjeluje u
pravu vlasništva iste stvari, predmnijeva se suvlasništvo.
B Suvlasnički dio
Suvlasnički dio je onaj dio prava vlasništva koji pripada određenom suvlasniku. Iako se vlasništvo ne
može dijeliti po sadržaju, obujam mu se može računski podijeliti na dijelove određene svojim razmjerom prema
cijelom pravu vlasništva. Takav dio se označava razlomkom i on označava alikvotni dio tog prava (1/4, 3/8 i sl.),
odnosno suvlasnički dio. Suvlasnički dijelovi ne moraju biti jednako veliki, ali zbroj svih suvlasničkih dijelova
ne može biti veći ni manji od jednog cijelog prava vlasništva te stvari. Koliko je velik suvlasnički dio ovisi o
tome kako je suvlasništvo uspostavljeno i kako se dalje raspolagalo suvlasničkim dijelom. Pravilo je da se pravo
vlasništva među suvlasnike dijelo po glavama, tako da na svakoga suvlasnika otpada po jednaki suvlasnički dio.
Tko tvrdi da je neki dio veći ili manji, morat će to dokazati. U sumnji koliki su suvlasnički dijelovi, smatra se da
su jednaki. Suvlasništvom nije podijeljen i sadržaj prava vlasništva. Svaki od suvlasnika, koliko god velik ili
malen bio njegov suvlasnički dio nositelj je prava vlasništva, odnosno svojeg suvlasničkog dijela prava
vlasništva i to s cijelim sadržajem (svim vlasničkim ovlastima) Ipak, mogućnost izvršavanja prava vlasništva
glede cijele stvari ograničena je za svakog suvlasnika time što postoje i drugi suvlasnici od kojih svaki ima svoj
dio prava vlasništva iste stvari.
C Stvar i njezini dijelovi
Nema suvlasništva bez diobe stvari na idealne dijelove, niti idealnih dijelova bez suvlasničkih dijelova,
tko ima idealni dio ima i suvlasnički i obrnuto. Tjelesna stvar je predmet prava vlasništva svih suvlasnika, a
pojedini idealni dio te stvari (netjelesni) predmet je suvlasničkog (alikvotnog) dijela prava vlasništva pojedinog
suvlasnika, pri čemu je taj suvlasnik potpuni vlasnik svojeg idealnog dijela, pa po svojoj volji izvršava pravo
vlasništva glede tog dijela. Suvlasnički i idealni dio nerazdruživo su povezani i jedan se ne može odvojiti od
drugoga kao što se ni pravo vlasništva ne može odvojiti od stvari koja je predmet tog prava. Veličina idealnog
dijela ovisi o veličini suvlasničkog dijela, a ne o veličini ili vrijednosti tjelesne stvari. Suvlasnici se mogu
dogovoriti da će neki od njih obaviti nekakvo poboljšanje stvari pa da će kao naknada za to njegov dio biti
povećan, a dijelovi ostalih smanjeni, ali tada će se promjena suvlasničkog dijela dogoditi temeljem njihovog
ugovora, a ne samovlasnim činom kojim je stvar promijenjena. Idealni dio stvari u pravnom prometu se ponaša
kao da je samostalna tjelesna stvar pa sve što je određeno za pravni promet stvari, vrijedi i za pravni promet
idealnih dijelova, osim ako je što drugo posebno propisano. Pravni promet idealnih dijelova odvija se zajedno s
prometom suvlasničkih dijelova i obrnuto.
II USPOSTAVA SUVLASNIŠTVA
Suvlasništvo se uspostavlja konkurencijom među vlasnicima ili diobom stvari na idealne dijelove. Ako
istodobno pravo vlasništva na istoj stvari imaju dvije ili više osoba, tada je posljedica konkurencije tih njihovih
prava vlasništva nastanak suvlasništva. Tako će do uspostave suvlasništva doći: a) prigodom stjecanja prava
vlasništva ako nekoliko osoba zajedno steknu pravo vlasništva iste stvari na nekom od pravnih temelja za
stjecanje prava vlasništva (npr. nasljeđivanjem steknu stvar kao sunasljednici), b) ispunjenjem onih posebnih
pretpostavaka pod kojima se temeljem zakona stječe suvlasništvo (prerada ili sjedinjenje, zajednička ograda kao
međašni znak i sl.), c) stjecanjem stvari u zajedničku (bračnu i sl.) stečevinu. Diobom stvari na idealne dijelove
uspostavlja se suvlasništvo pa makar svi ti dijelovi pripadali istoj osobi. Vlasnik može činiti sa svojom stvari što
ga je volja pa i podijeliti je na idealne dijelove i biti vlasnik svakog pojedinog idealnog dijela ili podijeliti te
idealne dijelove u vlasništvo drugih osoba koji će time postati suvlasnici te stvari.
III IZVRŠAVANJE PRAVA VLASNIŠTVA KOJE PRIPADA SUVLASNICIMA
Izvršavanje prava vlasništva među suvlasnicima može se promatrati kroz izvršavanje prava vlasništva
glede idealnog dijela stvari i kroz izvršavanje prava vlasništva glede cijele stvari. Svaki suvlasnik je potpuni
vlasnik onog idealnog dijela stvari koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu pa ima i punu pravnu vlast
glede svojeg idealnog dijela stvari ako je može izvršavati s obzirom na narav idealnog dijela (idealni dio je
netjelesni dio) Stoga suvlasnik, odnosno vlasnik idealnog dijela samostalno s njime raspolaže (prodaje, daje u
zalog), samostalno ubire njegove plodove i koristi, samostalno snosi troškove i terete tog dijela, a i samostalno
stavlja zahtjeve glede svojeg idealnog dijela i sl. Suvlasnik je ovlašten raspolagati svojim idealnim dijelom
samostalno bez pristanka drugih suvlasnika. Ostali suvlasnici nemaju pravo prvokupa, osim ako je tako
ugovoreno ili određeno zakonom. Suvlasnik je ovlašten napustiti vlasništvo svojeg idealnog dijela odreknućem.
Ako je odreknućem prestalo vlasništvo idealnog dijela pokretnine (suvlasnik se odriče posjeda idealnog dijela)
njegov idealni dio prirasta ostalim suvlasnicima. Kod nekretnine je potrebno da se upis njegovog prava izbriše iz
zemljišne knjige, ali tada njegov dio po sili zakona pripada državi. Suvlasnik je glede idealnog dijela ovlašten
stavljati zahtjeve svakome koje proizlaze iz njegovog prava vlasništva, trećima i suvlasnicima.
B Izvršavanje prava vlasništva glede cijele stvari
Načelo je da svaki suvlasnik smije glede suvlasničke stvari izvršavati sve vlasničke ovlasti, ali to smije
činiti bez suglasnosti ostalih jedino ako time ne vrijeđa prava ostalih. Zbog problema koji se javljaju kod
izvršavanja vlasničkih ovlasti kaže se da je suvlasništvo majka svađa (communio est mater rixarium) Izvršavanje
ne vrijeđa prava ostalih ako se postupa prema zajedničkoj volji vlasnika. Suvlasnička zajednica nije pravna
osoba, subjekti prava vlasništva su suvlasnici (pravne i fizičke osobe), a ne njihova zajednica. U njoj sudjeluje
svaki suvlasnik kao nositelj određenog dijela prava vlasništva, a oni svi zajedno imaju cijelo pravo vlasništva.
Ipak svaki pojedini suvlasnik ima pravo sudjelovati u upravljanju suvlasničkom stvarju i u svako doba zahtijevati
da se polože računi i podijele sve koristi. Svaki pojedini suvlasnik ima pravo glede cijele stvari postavljati
svojim suvlasnicima one zahtjeve koji proizlaze iz njegova suvlasništva, a trećima one zahtjeve koje bi im inače
mogao stavljati vlasnik stvari. Svaki pojedini suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, a pojedini
suvlasnik koji ima odgovarajući suvlasnički dio, ima pravo u svako doba zahtijevati da se u korist njegovog
suvlasničkog dijela nekretnine osnuje etažno vlasništvo ako su ispunjene i sve daljnje pretpostavke za to. Ako
neki od suvlasnika poduzme u pogledu suvlasničke stvari bilo što na što nije ovlašten, djeluje kao poslovođa bez
naloga sa svim posljedicama određene obveznim pravom.
2. Upravljanje zajedničkom stvarju
Iako je svaki suvlasnik ovlašten sudjelovati u upravljanju suvlasničkom stvari, to ne implicira da je za
svaki posao potrebna jednoglasnost. Zato je iz praktičnih razloga upravljanje suvlasničkom stvari organizirano
različito, ovisno radi li se o redovitim (tekućim) poslovima, odnosno poslovima redovite uprave ili kakvog
drugačije posla (posao izvanredne uprave) Načelo jednoglasnosti provedeno je samo kod polsova izvanredne
uprave. Suvlasnici odlučuju valjanim očitovanjima svoje volje koji mogu biti u bilo kojem obliku, osim ako
njihovim sporazumom ili temeljem zakona za valjanost odluke se traži da njihova volja bude očitovana baš u
nekom određenom obliku.
b) Odlučivanje o poslovima redovite uprave
Poslovi redovite uprave su oni koji se poduzimaju radi redovitog održavanja, uporabe i iskorištavanja
stvari za njezinu redovitu svrhu, ali jedino ako ne izazivaju naročito velike troškove. Zakon ih ne definira, ali
određuje da se u sumnji smatra da svaki posao premašuje okvir redovitog upravljanja, odnosno da je posao
izvanredne uprave. O ovim poslovima suvlasnici odlučuju većinom glasova, ali prema veličini suvlasničkih
dijelova. Ako bi se glasovi podijelili po pola, a poduzimanje posla je nužno za održanje stvari, svaki od
suvlasnika je ovlašten zahtijevati od suda da odluči o poduzimanju tog posla. Sud će o tome odlučivati u
izvanparničnom postupku, a u parničnom samo ako postoji spor o tome tko su suvlasnici, odnosno koliko su im
veliki suvlasnički dijelovi. Pravomoćna sudska odluka o poduzimanju posla tada zamjenjuje odluku većine. Iako
je manjina nadglasana, svaki nadglasani suvlasnik ima pravo na osiguranje od eventualne štete koja bi za njega
mogla nastati bude li poduzet posao protiv njegove volje. Osiguranje će mu biti dužni dati suvlasnici koji su u
odluci činili većinu i to u pravilu osnivanjem založnog prava na nekom objektu (tzv. kaucioni zalog) No ako bi
davanje zaloga bio preveliki teret za onoga tko bi bio dužan dati osiguranje, sud može odlučiti da se suvlasnik
koji traži osiguranje treba zadovoljiti osobnim osiguranjem, jamstvom određene osobe da će ona ispuniti obvezu
naknade štete ako bi ta obveza nastala, a dužnik je ne bi ispunio.
c) Odlučivanje o poslovima izvanredne uprave
Poslovi izvanredne uprave su svi oni koji se poduzimaju na ili glede stvari ako: a) premašuju okvir
redovitog održavanja, uporabe ili iskorištavanja te stvari za njezinu redovitu svrhu, b) prema uobičajenom tijeku
stvari se ne može očekivati da bi bili u interesu svih suvlasnika, c) bi izazivali naročito velike troškove.
Predmnjeva kaže da se u sumnji treba smatrati kako se radi o poslu izvanredne uprave. Odluku o tim poslovima
suvlasnici mogu donijeti samo jednoglasno. Od pravila jednoglasnosti se može odstupiti ako su tako odlučili
sami suvlasnici ili ako tako propisuje zakon. Suvlasnici mogu donošenje odluke prepustiti slučaju (ždrijebu),
arbitru i sl. No, odlučivanje o pomoćnom rješenju je također posao izvanredne uprave pa je za njega potrebna
jednoglasnost. Suvlasnik koji je predložio posao izvanredne uprave, a nije dobio suglasnost svih ostalih, mora se
pomiriti s odlukom ili razvrći suvlasništvo. Pritom mu ako nije dobio suglasnost za posao koji je predvidivo
koristan za sve pripada pravo da razvrgne suvlasništvo i u slučaju da to inače ne bi bio ovlašten u tom trenutku,
jer mu je pravo na razvrgnuće ograničeno zakonom ili pravnim poslom.
d) Upravitelj
Suvlasnici mogu upravljanje povjeriti upravitelju koji će djelovati kao njihov opunomoćenik.
Odlučivanje o tome tko će biti upravitelj, da će se postaviti upravitelj i koji će biti njegov djelokrug, poslovi su
izvanredne uprave. Ako se suvlasnici ne bi mogli o tome suglasiti, svaki od njih može tražiti od suda da u
izvanparničnom postupku donese odluku. Za upravitelja može biti postavljena fizička ili pravna osoba koja ima
punu poslovnu sposobnost (suvlasnik ili treća osoba ili nekoliko osoba) Ako bude postavljeno nekoliko
upravitelja istom stvari, a ne bude određen način kako će donositi odluke, vrijedi pravilo da ih oni donose
većinom glasova. Suvlasnici postavljaju upravitelja suglasnim očitovanjem volje, ali to očitovanje može biti
učinjeno u bilo kojem obliku (izričito, prešutno, znacima ili konkludentnim činima ako nije što posebno o tome
određeno) Upravitelju se povjeravaju poslovi redovite uprave, osim ako nisu jednoglasno odredili nešto drugo.
Upravitelj bez obzira tko ga je postavio ima položaj nalogoprimca (ZOO – ugovor o nalog) No za prestanak
odnosa s upravitelje suvlasničke zajednice postavljena su Zakonom o vlasništvu i neka posebna pravila o otkazu
suvlasnika upravitelju, smjenjivanju upravitelja kao i otkazu upravitelja suvlasnicima koja se primarno
primjenjuju, a tek onda pravila iz ugovora o nalogu. Odlučivanje o otkazu suvlasnika upravitelju je posao
redovite uprave pa se o njemu odlučuje većinom glasova suvlasnika. Suvlasnici mogu upravitelju otkazati bilo
kada bez navođenja otkaznog razloga: a) ako je upravitelj postavljen na neodređeno vrijeme uz davanje otkaznog
roka od tri mjeseca, b) ako je upravitelj postavljen na dulje vremensko razdoblje, bez navođenja razloga mogu
mu otkazati nakon pet godina. Upravitelja se smjenjuje kada postoje važni razlozi i odluka o tome je također
posao redovite uprave. Ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti svaki suvlasnik može sam ishoditi od
suda odluku o smjenjivanju. Kada je otkaz ili smjena upravitelja posljedica većinskog odlučivanja, suvlasnici
koji su činili većinu moraju poduzeti sve što je potrebno da se do donošenja odluke o daljnjem upravljanju
upravlja u skladu s predmnijevanom voljom svih suvlasnika i za to su odgovorni ostalim suvlasnicima.
Upravitelj postavljen na neodređeno vrijeme može otkazati suvlasnicima bilo kada, ali uz otkazni rok od tri
mjeseca.
e) Odluka o izvršavanju posjeda i vlasničkih ovlasti
Svaki od suvlasnika ima pravo na suposjed, ali suvlasnici mogu svojim odlukama organizirati
izvršavanje posjeda i drugih vlasničkih ovlasti tako da pojedini suvlasnici izvršavaju te ovlasti za sebe, a i ujedno
za ostale suvlasnike. Odlučivanje o tome je posao redovite uprave. Suvlasnici mogu posjedovanje urediti npr.
tako da svakome od njih pripadne neposredan posjed nekog dijela stvari gdje će svaki od njih taj dio posjedovati
neposredno za sebe, a posredno za sve ostale suvlasnike i sl. Suvlasnici mogu povjeriti nekome od suvlasnika da
glede suvlasničke stvari izvršava sve ili neke određene vlasničke ovlasti za sebe, a ujedno i za sve njih ostale.
Ako su suvlasnici nekome između sebe povjerili da izvršava posjed za sve suvlasnike predmnijeva se da su mu
suvlasnici time prešutno povjerili i redovitu upravu nad time, osim ako nije sporazumno između suvlasnika
određeno nešto drugo. Odluka o podjeli posjeda i/ili izvršavanja vlasničkih ovlasti uvijek je opoziva i to u svako
doba, a ta odluka je također posao redovite uprave.
f) Odluka o uspostavi etažnog vlasništva
Suvlasnici nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom, a sadrži stanove, poslovne ili druge
prostorije koje su samostalne uporabne cjeline mogu svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će uspostaviti
etažno vlasništvo. Takva modifikacija će djelovati prema trećima bude li u skladu sa zakonom uspostavljeno i uz
određeni suvlasnički dio neodvojivo povezano etažno vlasništvo određenog uporabnog samostalnog dijela
nekretnine. Pravni temelj je odluka suvlasnika o uspostavi vlasništva posebnog dijela nekretnine koju suvlasnici
donose suglasno i u pisanom obliku, a na zahtjev suvlasnika koji ima pravo zahtijevati donošenje takve odluke .
Suvlasnici nisu ovlašteni uskratiti davanje suglasnosti ako su ispunjene zakonske pretpostavke za uspostavu
etažnog vlasništva, osim ako bi se time ukinula ili ograničila prava koja već pripadaju nekom drugom suvlasniku
na temelju ranije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela. Ako bi koji od suvlasnika neovlašteno uskratio
svoju suglasnost, može ga se na to siliti putem suda. Odluka o uspostavi etažnog vlasništva je pravni temelj i na
njemu će se odgovarajućim upisom u zemljišnoj knjizi uspostaviti vlasništvo određenog posebnog dijela
nekretnine i povezati s određenim suvlasničkim dijelom nekretnine. Uspostavom etažnog vlasništva ne dira se u
samo suvlasništvo (veličinu suvlasničkih dijelova, idealnih dijelova), ali se mijenja izvršavanje ovlasti
suvlasnika, kako glede onog uporabnog samostalnog dijela nekretnine glede kojeg je uspostavljeno etažno
vlasništvo tako i glede cijele nekretnine (cijelog zemljišta sa zgradom i dr.) Glede posebnog dijela nekretnine
suvlasnik koncentrira izvršavanje svojih vlasničkih ovlasti na tom posebnom dijelu, a način izvršavanja
suvlasničkih ovlasti na cijeloj nekretnini ravna se u prvom redu prema posebnim pravilima o vlasništvu posebnih
dijelova nekretnine, a tek supsidijarno opća pravila o suvlasništvu. Drugi pravni učinci uspostave etažnog
vlasništva su: a) do upisa etažnog vlasništva tu se odluku po sili zakona smatra (protudokaz je dozvoljen)
odlukom suvlasnika o podjeli posjeda nekretnine i izvršavanju suvlasničkih ovlasti, b) za nju se po sili zakona
uzima (ne može se dokazivati suprotno) da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća suvlasničke zajednice (iako
oni i dalje ostaju suvlasnici cijele nekretnine) tako da se na odgovarajući način primjenjuju pravila o razvrgnuću
suvlasništva.
3. Suvlasnik kao poslovođa bez naloga
Suvlasnik koji bez potrebne suglasnosti ostalih suvlasnika poduzme neki posao (pravni ili drugi) koji je
posao i drugih suvlasnika, postao je poslovođa bez naloga. Ako je posao obavljao u interesu svih suvlasnika,
onda je ovisno o okolnostima slučaja postupao ili kao poslovođa u nuždi, poslovođa na tuđu korist ili kao
poslovođa protiv zabrane. Ako je posao obavljao u namjeri da za sebe zadrži postignute koristi iako je znao da je
posao tuđ postupao je kao nepravi poslovođa bez naloga. Ako kasnije ishodi naknadno odobrenje (ratihabitio)
smatrati će se da je taj posao obavio uz suglasnost ostalih suvlasnika.
4. O plodovima, koristima, troškovima i teretima
Plodovi i druge koristi dijelit će se između suvlasnika prema njihovom dogovoru, jednako kao i troškovi
i tereti. Odlučivanje o toj podjeli je posao izvanredne uprave, a za sve plodove, koristi, troškove i terete glede
kojih suvlasnici nisu sporazumno odredili drugačije, dijele se razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova.
Svaki suvlasnik je ovlašten u svako doba zahtijevati polaganje računa i podjelu svih koristi (plodova i drugih
koristi) On to ima pravo zahtijevati od ostalih suvlasnika ili upravitelja ako umjesto njih upravlja. Pravo
zahtijevati polaganje računa je u vezi s pravom suvlasnika na plodove i druge koristi, a i s njegovim pravom na
razvrgnuće suvlasničke zajednice pa se zbog te veze suvlasnik ovog prava ne može valjano unaprijed odreći.
6. O zaštiti prava glede cijele stvari
Svaki pojedini suvlasnik ovlašten je glede cijele stvari stavljati svojim suvlasnicima sve one specifične
zahtjeve koje proizlaze iz njegovog suvlasništva (npr. donošenje odluke o poslovima redovite ili izvanredne
uprave, uspostava etažnog vlasništva i sl.) Ako on zahtijeva nešto što je njegovo pravo kao pojedinačnog
suvlasnika tada ako se ne udovolji njegovom zahtjevu, taj zahtjev on može ostvariti putem suda. No ako
zahtijeva nešto što ovisi isključivo o odluci suvlasnika, tada nema pravo uputiti zahtjev sudu ako ostali suvlasnici
ne donesu zahtijevanu odluku, osim ako nije tako posebno zakonom određeno. Svaki suvlasnik može postavljati
protiv svakoga one zahtjeve koje bi imao pravo postaviti vlasnik stvari (prvenstveno vlasnički zahtjevi) On te
zahtjeve može staviti samostalno (u vlastito ime), ali ako bi zahtijevao predaju suvlasničke stvari u posjed, tada
je ovlašten od osobe koja ima posjed suvlasničke stvari to zahtijevati od nje samo prema obveznopravnim
pravilima o nedjeljivim obvezama (predaja stvari samo njemu u posjed jedino ako je na to ovlašten od ostalih
suvlasnika ili predaja u suposjed ili da se stvar preda njemu i ostalim suvlasnicima polaganjem u sud)
7. O namirenju dugova iz vrijednosti suvlasničke stvari
Dužnik svojim vjerovnicima odgovara i vrijednošću svojih idealnih dijelova stvari ako ih ima u sastavu
svoje imovine, no dužnik ne odgovara cijelom stvari čiji je suvlasnik. Iznimka je određena za slučaj kada je
određena ovrha na pokretnoj stvari radi namirenja vjerovnikove novčane tražbine nekog od suvlasnika pa tada
ostali suvlasnici mogu izboriti da nakon provođenja ovrhe (prodaje pokretnine u ovršnom postupku) i oni imaju
pravo da se iz iznosa dobivenog prodajom stvari namiri vrijednost njihovih suvlasničkih dijelova pri čemu imaju
prvenstvo ispred ovrhovoditelja i drugih osoba koje se namiruju u ovršnom postupku pa i ispred namirenja
troškova ovršnog postupka. Isto tako, suvlasnici mogu položiti kod suda novac u vrijednosti ovršenikovog
idealnog dijela pa zahtijevati da im se ustupi suvlasnička stvar pa će se vjerovnikova tražbina namirivati iz novca
koji su oni položili kod suda, isplaćujući njime svojeg suvlasnika-ovršenika.
IV PRAVO NA RAZVRGNUĆE SUVLASNIŠTVA
Svaki suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva bez obzira na to koliko mu je velik suvlasnički
dio i bez obzira jesu li ostali suvlasnici s time sporazumni ili se protive razvrgnuću zajednice (preobražajno
pravo) Pravo na razvrgnuće nikada ne zastarijeva, ali suvlasnik ne može tražiti razvrgnuće u nevrijeme (obzirno
izvršavanje prava vlasništva) Nevrijeme postoji kada objektivno postoje neke okolnosti u kojima bi to bilo na
štetu ostalih suvlasnika, a privremenog su karaktera. O opravdanost prigovora da je razvrgnuće zatraženo u
nevrijeme, odlučuje sud koji je nadležan za vođenje postupka razvrgnuća. Iako se suvlasnik ne može valjano
unaprijed odreći svojeg prava na razvrgnuće suvlasništva, ono može biti ograničeno: a) zakonom, b) očitovanjem
volje samog suvlasnika (jednostranim, dvostranim) Očitovanje volje kojim je suvlasnik ograničio svoje pravo na
razvrgnuće djeluje relativno prema osobi kojoj se suvlasnik obvezao, ali ta obveza ne prelazi na njegove
nasljednike ni druge pravne sljednike. Jedino ako bi ograničenje prava bilo upisano u zemljišnu knjigu, ono bi
djelovalo apsolutno i vezalo bi svakoga. Isto tako bi i jednostrano ograničenje razvrgnuća djelovalo samo za
suvlasnika koji je ograničio svoje pravo, a prema trećima jedino ako bi bilo upisano u zemljišnu knjigu.
Troškove razvrgnuća snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, no zakonom ili
jednoglasnim sporazumom suvlasnika može se odrediti drukčiji ključ raspodjele tih troškova.
B Ostvarivanje prava na razvrgnuće
Razvrgnuće može biti potpuno ili djelomično. Razvrgnuće bi moglo biti djelomično što se tiče: a)
suvlasnika s kojima se razvrgava suvlasništvo (a ostaje u suvlasništvu s ostalima), b) suvlasničkih stvari glede
kojih se razvrgava suvlasništvo, a ostaje se u suvlasništvu glede ostalih suvlasničkih stvari. Kada suvlasnici
sporazumno razvrgavaju suvlasništvo, to je dobrovoljno razvrgnuće, a kada se ono provodi na zahtjev pojedinog
suvlasnika, provodi ga se putem suda pa to sudsko razvrgnuće.
2. Dobrovoljno razvrgnuće
Pravni temelj je sporazum (ugovor) suvlasnika o razvrgnuću. Taj sporazum je ugovor određenih
suvlasnika upravljen na to da bude razvrgnuto njihovo suvlasništvo određene stvari na određeni način. Ugovor
može djelovati kao valjani pravni temelj samo među ugovornicima i samo glede određenih ugovorenih
suvlasničkih stvari i samo na onaj način na koji su se sporazumjeli. Sklapanjem ugovora još nije provedeno
razvrgnuće i ono se provodi na način koji su suvlasnici sporazumno odredili. Za stjecanje stvari, prava umjesto
suvlasničkih dijelova potrebno je da budu ispunjene sve opće i posebne pretpostavke stjecanja prava vlasništva
na temelju pravnog posla. Ugovor o razvrgnuću je obveznopravni posao pa ako neki suvlasnik ne bi ispunio
svoju obvezu iz ugovora, moguće ga je siliti na to putem suda. Radi izbjegavanja postupka i čekanja
pravomoćnosti presude u slučaju spora, suvlasnici mogu svoj sporazum o razvrgnuću suvlasništva oblikovati u
neku ispravu koja kao i ovršna sudska presuda, ima narav ovršne isprave (ovršna sudska nagodba, ovršna
javnobilježnička isprava) Temeljem takve isprave može se bez prethodnog vođenja parnice putem ovrhe ostvariti
ono što je u toj ispravi određeno. Suvlasnici mogu ovlastiti i treću osobu da odluči o načinu razvrgnuća njihovog
suvlasništva. Određivanje načina razvrgnuća je slobodno osim ako je način razvrgnuća nemoguće ostvariti ili
nije dopušten. Ništetne bi bile odredbe ugovora koje bi išle na štetu prava trećih osoba, suvlasnika koji ne
sudjeluju u tom razvrgnuću dok unutar tih granica suvlasnici mogu sporazumno odrediti bilo koji način
razvrgnuća suvlasništva pa makar on vodio propasti stvari pa i čak da neki od suvlasnika dobi više nego što to
odgovara njegovom suvlasničkom dijelu bez obveze nadoplate. Ako zakon zabranjuje diobu neke stvari,
razvrgnuće je ipak moguće (npr. isplatom ili civilno) Načini razvrgnuća suvlasništva su se s vremenom tipizirali:
a) fizička dioba pokretnina – ovdje se suvlasničku stvar dijeli na potreban broj samostalnih tjelesnih stvari od
kojih će svaka pripasti ponekom od suvlasnika koji razvrgavaju svoju suvlasničku zajednicu. Stvar koju se može
podijeliti fizičkom diobom može biti djeljiva, ali i nedjeljiva pa ako suvlasnici žele nedjeljivu stvar fizički
podijeliti (što će neminovno voditi njezinom uništenju, npr. piljenje nekog komada namještaja u komade drveta),
nema zapreke da oni na taj način podijele takvu stvar za sebe. b) geometrijska dioba nekretnina – ovdje se stvar
ne dijeli fizički, nego na čestice koje se određuju mjerenjem (povlačenjem geometrijskih crta) da bi svaka od
tako geometrijski određenih čestica pripala ponekom od suvlasnika koji se dijele. Nekretnine se ovako mogu
dijeliti na manje katastarske čestice, ali pokretnine ne. c) razdioba stvari po ekvivalentu – ovaj način dolazi u
obzir kada se istodobno razvrgava suvlasništvo na nekoliko stvari (pokretnih ili nepokretnih), a provodi se tako
da svakom od suvalsnika svih tih stvari pripadnu na račun njegovog suvlasničkog dijela poneke od tih stvari.
Redovito će suvlasnici sporazum nastojati postići ekvivalent između vrijednosti dobivenih stvari i vrijednosti
suvlasničkog dijela na svim tim stvarima pa se zato govori o razdiobi stvari po ekvivalentu. No, suvlasnici se
mogu dogovoriti i drugačije. Razdioba po ekvivalentu može biti uz nadoplatu kada se suvlasnici sporazume da
će oni suvlasnici koji su dobili veću vrijednost u stvarima od one koja bi bila ekvivalentna njihovim
suvlasničkim dijelovima, ostalima platiti tu razliku u novcu ili da će drugačije kompenzirati razliku. d) civilno
razvrgnuće – ono se provodi unovčenjem stvari pa se suvlasničku stvar prodaje, a novac stečen tom prodajom se
dijeli među suvlasnike. Na ovaj način se može razvrći suvlasništvo bilo kojih stvari (pokretnih, nepokretnih ili
više stvari odjednom, a osobito je pogodna kod nedjeljivih stvari, ali suvlasnici mogu odlučiti drugačije) e)
razvrgnuće isplatom – ovdje se suvlasničku stvar ne dijeli, nego ona pripada u vlasništtvo jednom od suvlasnika,
a on će ostalima biti obvezan isplatiti vrijednost njihovih suvlasničkih dijelova. Od suglasne volje svih
suvlasnika ovisit će koji će od njih imati pravo isplatiti druge i koji će biti sadržaj njegove obveze. Oni će trebati
suglasno odrediti tko će kome biti dužan i kada, a mogu odrediti i osiguranje za isplatu onoga što će im ostati
dužan kao i posljedice zakašnjenja ispunjenja obveze. f) uspostava etažnog vlasništva umjesto razvrgnuća – ovaj
način će suvlasnici prihvatiti ako smatraju da time u zadovoljavajućem stupnju postižu svrhu koju inače ima
razvrgnuće suvlasništva (etažni vlasnik sam upravlja svojim posebnim dijelom nekretnine, sam na njemu
izvršava svoje vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je to samo njegovo vlasništvo, sam čini s tim dijelom i
koristima što ga je volja i može svakog drugog pa i ostale suvlasnike u velikoj mjeri iz toga isključiti) Iako se
uspostavom etažnog vlasništva ne razvrgava suvlasništvo, nego se samo modificira pravni režim sudjelovanja
suvlasnika u pravu vlasništva nekretnine, na tu će se njihovu odluku na odgovarajući način primjenjivati pravila
o razvrgnuću suvlasničke zajednice.
3. Sudsko razvrgnuće
Sud o razvrgnuću odlučuje na zahtjev jednog ili više suvlasnika koji tim putem ostvaruje svoje pravo na
razvrgnuće. Ako se suvlasnici ne mogu sporazumjeti o bilo kojem pitanju razvrgnuća, svaki od njih može
zahtijevati da o tome odluči sud. Ipak, nema zapreke da se i u slučaju potpune suglasnosti suvlasnici posluže
sudskim putem za razvrgnuće svoje zajednice pa je dovoljno da bilo koji od njih stavi sudu zahtjev da odluči o
tome, a da potom suvlasnici u postupku sporazumno očituju svoju volju da razvrgavaju suvlasništvo u kojem
obujmu i na koji način. U pravilu, ako nije što drugo određeno, sud o ovome odlučuje u izvanparničnom
postupku. No ako postoji među suvlasnicima spor o predmetu suvlasništva ili o samom suvlasništvu (je li neko
suvlasnik ili nije, koliki su dijelovi) sud će morati uputiti predlagatelja da svoje pravo ostvaruje u parnici . Bez
obzira u kojem postupku odlučivao sud, izvršenje sudske odluke će moći zahtijevati svaki od suvlasnika koji je
bio sudionik postupka bez obzira na to na čiji je zahtjev sud odlučivao. Pravomoćnom sudskom odlukom
suvlasništvo još nije razvrgnuto, nego će ono biti razvrgnuto tek kada svaki od suvlasnika prestane imati
suvlasnički dio prava vlasništva suvlasničke stvari, a u zamjenu stekne određene stvari ili novac. Ako je stekao
tražbinu da mu se isplati određeni novčani iznos, suvlasništvo će biti razvrgnuto tek kada mu ta tražbina bude
konačno ispunjena. Sud koji provodi razvrgnuće vezan je striktnim normama ako postoje takve koje utječu na
način razvrgnuća, a i vezan je sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća ako takav postoji i u granicama
njegove valjanosti. Taj sporazum može biti zaključen prije ili u tijeku sudskog postupka. Nadalje sud je vezan i
pravom na razvrgnuće isplatom ako ono pripada pojedinom suvlasniku temeljem pravnog posla ili zakona, a on
ga se nije odrekao pa zahtijeva da se razvrgnuće provede u skladu s tim njegovim pravom. Ako način razvrgnuća
nije u svemu određen striktnim normama, sporazumom stranaka niti pravom na razvrgnuće isplatom, sud će
odlučiti o načinu razvrgnuća po propisanim pravilima: a) suvlasništvo djeljivih stvari razvrgava se fizičkom
diobom pokretnih stvar i geometrijskom diobom nekretnina, b) suvlasništvo nedjeljivih stvari razvrgava se
civilnom diobom, c) suvlasništvo nekoliko stvari istodobno uz zahtjev nekog suvlasnika može se razvrgnuti
razdiobom po ekvivalentu. Ako nekom suvlasniku pripada pravo na razvrgnuće isplatom, sud je dužan tako
provesti razvrgnuće ako se ovlaštenik posluži tim pravom. Suvlasnik može imati ovo pravo na različitim
pravnim temeljima (temeljem zakona, pravnog posla koji je posao izvanredne uprave pa se traži suglasnost svih)
U samom postupku svaki sudionik ima pravo zahtijevati da sud odredi razvrgnuće isplatom ako je to posebno
određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog. Sud će
tada odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u
roku koji će sud odrediti prema okolnostima. Jednako kao i jedan suvlasnik, tako i više njih zajedno može pod
istim pretpostavkama zahtijevati da stvar pripadne samo njima, a oni da isplate ostale. Sud može odlučivati
prema gore navedenim pretpostavkama jedino ako već nije vezan takvim zakonskim odredbama ili tuđim
pravom na diobu isplatom koje bi isključivale mogućnost udovoljenja ovom zahtjevu. Ako za sebe traži cijelu
stvar suvlasnik ili više njih čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem 9/10, oni ne trebaju učiniti vjerojatnim
nikakav poseban razlog (ipak imaju ogroman suvlasnički dio) Temeljem odluke suda nastati će između
suvlasnika kojem je pripala stvar i ostalih suvlasnika obvezni odnosi u kojima će on biti dužnik, a oni vjerovnici
koji će potraživati određeni novčani iznos za isplatu njihovih dijelova. Za osiguranje tih njihovih tražbina oni
imaju temeljem zakona zakonsko založno pravo na stvari koja je pripala određenom suvlasniku u vlasništvo na
temelju odluke suda kojom se određuje razvrgnuće isplatom. Ako suvlasnik kojem je pripala cijela stvar u
određenom roku ne ispuni obvezu isplate, oštećeni vjerovnik može birati ili da ga putem suda sili na ispunjenje
ili zahtijevati poništenje odluke o razvrgnuću isplatom. U slučaju poništenja, suvlasništvo se opet uspostavlja s
novom mogućnošću razvrgavanja tog novog suvlasništva. Ako se radi o djeljivoj stvari sud mora razvrgnuti
suvlasništvo djeljivih pokretnih stvari fizičkom diobom, a nekretnina geometrijskom diobom. Djeljivost se
prosuđuje po tome može li je se podijeliti na onoliko samostalnih dijelova stvari iste vrste koliko je potrebno da
bi svaki suvlasnik dobio po stvar koja odgovara njegovom suvlasničkom dijelu. Ako to nije moguće, a da se
diobom znatno ne umanji vrijednost stvar je nedjeljiva sa stajališta razvrgnuća tog suvlasništva iako bi se
gledajući apstraktno mogla smatrati djeljivom. Kada sud provodi razvrgnuće suvlasništva geometrijskom
diobom nekretnine, a o načinu diobe nema sporazuma među suvlasnicima, sud je ovlašten svojom odlukom
osnivati služnosti i stvarne terete na dijelovima te nekretnine ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela
koji se tom diobom odvaja. Ako je stvar nedjeljiva, a među suvlasnicima nema sporazuma o načinu diobe niti
nekome od njih pripada pravo na diobu kojim se poslužio, sud je dužan odrediti civilno razvrgnuće suvlasništva,
odnosno dužan je odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos
podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima bivših suvlasnika. I kada se istodobno razvrgava suvlasništvo na
nekoliko stvari, sud u pravilu neće to razvrgnuće provoditi na drugačiji način nego što bi provodio razvrgnuće na
svakoj od tih stvari posebno (fizičkom, geometrijskom ili civilnom diobom svake pojedine stvari) No svaki od
suvlasnika koji razvrgavaju suvlasništvo može zahtijevati od suda da, umjesto na taj način, razvrgnuće
suvlasništva provede razdiobom stvari po ekvivalentu, odnosno da svakome od njih pripadne po neka određena
stvar ili skupine stvari, razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima, a uzimajući u obzir njihove potrebe. Iako
se s tim ne složili svi sudionici, sud će udovoljiti zahtjevu za razdiobom po ekvivalentu ako je taj s obzirom na
okolnosti opravdan. Sud tada može odrediti da nekim suvlasnicima pripadnu stvari veće, a nekima stvari
manjevrijednosti od one koja je potpuno ekvivalentna njihovim suvlasničkim dijelovima, ali tada su ti suvlasnici
dužni nadoplatiti razliku do punog ekvivalenta suvlasničkih dijelova tih suvlasnika. Glede te obveze nadoplate
primjenjuju se pravila postavljena za slučaj razvrgnuća suvlasništva isplatom.
C Pravni učinci razvrgnuća
Kako god se provelo razvrgnuće, njegov učinak je dvostruk: s jedne strane svaki suvlasnik prestaje biti
suvlasnikom određene stvari ili više njih, no umjesto toga stječe u svoje vlasništvo određenu stvar ili novac,
odnosno u određenim slučajevima i ograničeno stvarno pravo na nekretnini koja je pripala drugom suvlasniku.
Pravni učinci su uvijek stvarnopravne prirode, osim kada se razvrgnuće provodi isplatom jer tada uz
stvarnopravni učinak (prestanak vlasništva) određeni suvlasnik ima i tražbinu da mu se isplati određeni iznos
novca, a tek primanjem novca na ime ispunjenja te tražbine, steći će pravo vlasništva na tom novcu čime će
razvrgnuće biti okončano. Stvarnopravni učinci ne nastupaju samim sklapanjem ugovora između suvlasnika,
nego tek nakon ispunjenja (predajom pokretne stvari koja se stječe u neposredan posjed stjecatelja, odnosno
upisom stjecateljevog vlasništva pa i mogućih drugih stvarnih prava na nekretnini u zemljišnoj knjizi) Ako u
razvrgnuću nastaje za nekoga neka tražbina protiv druge osobe (pravo tražiti novac na ime isplate, odnosno
nadoplate) ona nastaje samim ugovorom o razvrgnuću, a pravo vlasništva tog novca steći će tek kada on bude
predan radi ispunjenja te tražbine. Stjecanje do kojeg dolazi temeljem sporazuma ili sudske odluke je izvedeno iz
ugovora između suvlasnika ili sudske odluke. Budući da je učinak dvostruk, svi suvlasnici koji su sudjelovali u
razvrgnuću odgovaraju solidarno za materijalne i pravne nedostatke onoga što je pojedini od njih stekao ili
trebao steći u razvrgnuću suvlasništva. Razvrgnućem suvlasništva ne dira se u prava trećih osoba, a ni u prava
suvlasnika koji nisu sudjelovali u razvrgnuću. Također se ne dira u one suvlasničke stvari ili prava s kojima
suvlasnici nisu sudjelovali u razvrgnuću suvlasništva. Zbog derivatnog stjecanja razvrgnuće ne utječe na prava
koja terete ni na prava u korist stvari glede koje je provedeno razvrgnuće fizičkom ili geometrijskom diobom.
No, od ovog načela su moguća odstupanja: a) ako neka služnost ili stvarni teret ovlašćuju na neke koristi, može
pri diobi povlasne nekretnine svaki ovlaštenik takve služnosti ili stvarnog tereta zahtijevati da sud uredi
izvršavanje tog prava na pravedan način, a isto može zahtijevati i svaki opterećenik (vlasnik opterećene
nekretnine) kada se dijeli poslužna nekretnina pa će na temelju pravomoćne sudske odluke doći do odgovarajuće
promjene tih prava, b) ako se podijelilo nekretninu opterećenu stvarnom služnošću takvog sadržaja da ga se
smjelo izvršavati samo na onom dijelu te nekretnine koji je diobom postala samostalna nekretnine, ta služnost
ostaje i dalje kao teret na tom dijelu, odnosno novonastaloj nekretnini i po sili zakona prestaje teretiti ostale
dijelove podijeljene poslužne nekretnine.
GLAVA 12. – ZAJEDNIČKO VLASNIŠTVO
Zajedničko (skupno) vlasništvo je takvo sudjelovanje više osoba u pravu vlasništva iste stvari da im ta
stvar pripada svima zajedno jer sve imaju udjela u tom pravu vlasništva, ali veličina udjela niti jedne od njih nije
određena, bez obzira na to što je odrediva. U slučaju zajedničkog vlasništva, vlasništvo pripada svim
zajedničarima i nikome pojedinačno. Sve te osobe imaju zajedno pravo vlasništva kao da su jedan vlasnik. U
zajedničkom vlasništvu ne sudjeluju vlasnici kao pojedinci, nego kao članovi nekog kolektiviteta (npr. roda,
obitelji i sl.) Kod nas je suvlasništvo redoviti oblik sudjelovanja više osoba u pravu vlasništva. Zajedničko
vlasništvo može postojati samo ako su ispunjene posebne zakonom određene pretpostavke. U sumnji između
suvlasništva i zajedničkog vlasništva, odgovor je uvijek da se radi o suvlasništvu. No kada je nesumnjivo da se
radi o zajedničkom vlasništvu, na nj će se prvenstveno primjenjivati posebna pravila o toj vrsti zajedničkog
vlasništva (npr. o ortaštvu), supsidijarno opća pravila o zajedničkom vlasništvu, a onda tek i pravila o
suvlasništvu.
B Udio u zajednici vlasnika
Svaki od zajedničkih vlasnika ima u zajedničkom vlasništvu svoj udio, čija veličina nije određena, bez
obzira na to što je odrediva. Udio pojedinom zajedničaru pripada zato jer je zajedničar, a stvar je temeljem
zakona dio zajedničke imovine (imovinske mase) svih koji čine taj kolektiv. Iako veličina udjela zajedničara nije
određena, to ne znači i da ona nije odrediva. Odredivost veličine udjela je potrebna za slučaj da zajednica s tim
zajedničarom (ili među svima njima) prestane jer će trebati podijeliti ono što je bilo zajedničko. To će se obaviti
tako što će se prema određenom kriteriju utvrditi dijelovi prava vlasništva na stvari, odnosno pretvoriti će se
zajedničko vlasništvo te stvari u suvlasništvo gdje će svaki dotadašnji zajedničar postati vlasnikom određenog
idealnog dijela. No do podjele, stvar je zajednička, a veličina udjela pojedinih vlasnika neodređena. Sudjelovanje
u zajednici prestaje diobom zajedničke imovine, odnosno određivanjem suvlasničkih dijelova, a ne samim
postojanjem kriterija za eventualnu buduću podjelu na suvlasničke dijelove. Udio što ga zajednički vlasnik ima u
zajedničkom vlasništvu neke određene stvari, dio je njegove imovine pa zajednički vlasnik može kao dužnik
svojim vjerovnicima odgovarati i tim dijelom svoje imovine.
II OBLICI ZAJEDNIČKOG VLASNIŠTVA
Kod nas postoje kao oblici zajedničkog vlasništva: a) nasljednička zajednica, b) zajednička pričuva
etažnih vlasnika, c) zajednička imovina ortaka (imovina ortaštva) i d) zajednička imovina osnivača preddruštva.
Iako je kod nas postojao cijeli niz kolektiviteta kojima je bilo imanentno zajedničko vlasništvo (kućne zadruge,
zadruge poljoprivrednika i sl, zajednička imovina bračnih drugova do stupanja na snagu OBZ-a) sve te zajednice
su ili prestale postojati ili su tako reformirane da među njihovim članovima više ne postoji zajedničko vlasništvo.
III USPOSTAVA ZAJEDNIČKOG VLASNIŠTVA I STJECANJE U ZAJEDNIČKU IMOVINU
Isključivo na temelju zakona, odnosno ispunjenjem zakonskih pretpostavaka može nastati zajedničko
vlasništvo, a nikako temeljem pravnog posla. Od uspostave zajedničkog vlasništva treba razlikovati stjecanje
pojedinih stvari koje time postaju zajedničko vlasništvo iako se to dvoje ponekad zbiva istodobno. Pojedina stvar
se stječe u vlasništvo prema općim pravilima o stjecanju vlasništva, a da bi ta stvar postala zajedničkim
vlasništvom stjecatelja i još nekih osoba (odnosno da bi ušla u njihovu zajedničku imovinu) potrebno je
ispunjenje i zakonom određenih pretpostavaka za njihovo ulaženje u zajedničku imovinu. Što vrijedi za stjecanje
pojedinih stvari u zajedničko vlasništvo, vrijedi na odgovarajući način i za stjecanje drugih subjektivnih
imovinskih prava u zajedničku imovinu.
IV IZVRŠAVANJE VLASNIČKIH OVLAŠTENJA
Zajednički vlasnik može svoj udio u zajedničkom vlasništvu prenijeti pravnim poslom inter vivos jedino
na drugog zajedničara bilo u cijelosti bilo djelomično jer članstvo u toj zajednici nije prenosivo na osobu izvan
kolektiviteta (npr. ne može se prenijeti na trećega „članstvo“ u nasljedničkoj zajednici jer se ne može učiniti
nasljednikom nekoga koji to nije postao zbog ostaviteljeve smrti) Svoj udio ili dio tog udjela prenijet će se na
drugoga cesijom koja neće utjecati na pravni položaj zajedničkog vlasnika kojem je udio ustupljen dok zajednica
postoji jer za to vrijeme svi zajednički vlasnici imaju jednak položaj. Tek kada dođe do diobe, cedirani udjeli
dolaze do izražaja. Umre li neki od zajedničkih vlasnika, njegov udio u zajednici prelazi na njegove nasljednike
jer nasljednici zauzimaju pravni položaj ostavitelja. Udio na njih prelazi bez posebnog čina stjecanja zbog ipso
iure nasljeđivanja. Ako dužnik vjerovnicima odgovara i udjelom u zajedničkom vlasništvu, vjerovnici mogu
ishoditi diobu zajedničkog vlasništva kako bi se taj udio dužnika pretvorio u njegov suvlasnički udio da bi potom
mogli ishoditi unovčenje tog suvlasničkog dijela radi namirenja svoje tražbine.
B Izvršavanje zajedničkog vlasništva
Pravo vlasništva zajedničke stvari pripada svim zajedničarima zajedno pa je svaki od njih ovlašten da se
vlasništvo upiše u zemljišnoj knjizi, ali samo kao zajedničko vlasništvo svih zajedničara, odnosno u drugi javni
upisnik ako se radi o pokretninama. Načelo je da samo svi zajedničari zajedno mogu izvršavati vlasničke ovlasti,
no drugačije može odrediti zakon ili sami zajedničari, ali samo jednoglasno. Isto tako svima im pripadaju i
plodovi i koristi od zajedničke stvari, dok troškove i terete snose solidarno. Svaki od zajedničara ima pravo na
suposjed zajedničke stvari. Zajedničkom stvari upravljaju svi zajedno, a bez obzira radi li se o redovitom ili
izvarednom poslu, odluke se moraju donositi sporazumno. Zajedničari mogu odrediti i upravitelja zajedničkom
stvari gdje se primjenjuju ranije obrađena pravila. Raspolagati zajedničkom stvari ovlašteni su samo svi
zajedničari zajedno, odnosno osoba koju su sporazumno ovlastili. Ako bi pojedini zajedničar (ili nekoliko njih)
raspolagao zajedničkom stvari bez ovlaštenja ostalih, taj pravni posao bio bi ništav i ne bi proizvodio pravni
učinak. No zbog zaštite povjerenja u pravnom prometu, treća osoba može steći vlasništvo na temelju pravnog
posla kojeg je sklopila samo s jednim ili više zajedničkih vlasnika bez suglasnosti ostalih ako je taj posao
naplatan i ako je ta osoba postupala u dobroj vjeri. U slučaju nekretnine, poštena treća osoba će steći vlasništvo
ako je sklopila pravni posao samo s onim zajedničkim vlasnikom koji je upisan u zemljišnoj knjizi ako
nekretnina nije upisana kao zajednička, a ispunjene su sve pretpostavke pod kojima se i inače štiti povjerenje u
zemljišne knjige. Jednako tako treće osobe mogu steći ograničena stvarna prava na zajedničkoj stvari. Zajednički
vlasnik ovlašten je da radi ostvarivanja i zaštite svojeg prava postavlja odgovarajuće zahtjeve ostalim
zajedničkim vlasnicima i trećim osobama. Ostalim zajedničarima može postavljati one zahtjeve koji proizlaze
odatle što je i on zajednički vlasnik te stvari (npr. regres za dio troškova, podjela plodova, podjela zajedničkog
vlasništva) Prema trećim osobama može postavljati sve zahtjeve koje može i vlasnik stvari i tu mu ne treba
pristanak ostalih zajedničara, ali predaju stvari u posjed može od trećega zahtijevati samo prema pravilima o
nedjeljivim obvezama.
V DIOBA ZAJEDNIČKOG VLASNIŠTVA
Dioba se vrši podjelom prava vlasništva na suvlasničke dijelove. Prvo se određuje koliki suvlasnički dio
pripada pojedinom dotadašnjem zajedničkom vlasniku na ime njegovog udjela u zajedničkom vlasništvu te
stvari. Ako se u suvlasnički udio pretvori samo udio nekog zajedničara, on time prestaje biti zajednički vlasnik s
ostalima, a umjesto toga postaje suvlasnik s njima i njemu pripada njegov suvlasnički dio dok preostali
suvlasnički dio ostaje u zajedničkom vlasništvu svih onih zajedničara koji svoje zajedničko vlasništvo nisu
podijelili, sve dok to i oni ne urade. Veličina suvlasničkog dijela koja pripada zajedničkom vlasniku ovisi u
prvom redu o kriteriju što ga za to postavlja poseban zakon kojim je uređeno zajedničko vlasništvo koje se dijeli
(npr. nasljednička zajednica se dijeli prema veličini dijelova nasljednog prava pojedinih sunasljednika-
zajedničara, zajednička imovina ortaka dijeli se prema istom ključu po kojem im pripadaju udjeli u dobiti nakon
podmirenja dugova i vraćanja uloga, odnosno na jednake dijelove ako nije što drugo određeno ugovorom o
ortaštvu) Ako takvog mjerila nema ili njegova primjena ostavlja sumnju vrijedi pravilo da će se uzeti da niti
jedan zajedničar nema više prava nego drugi. Prilikom određivanja udjela uzima se u obzir i cesija pojedinog
udjela, a nakon pretvaranja zajedničkog vlasništva u suvlasništvo, razvrgavanje se provodi prema općim
odredbama o razvrgavanju suvlasništva.
B Pravo na diobu zajedničkog vlasništva
Svaki pojedini zajednički vlasnik ima pravo na diobu zajedničkog vlasništva u granicama mogućeg i
dopuštenog i to pravo ima u svako doba i nikada ne zastarijeva. Pravo na diobu može se ostvarivati
dobrovoljnom diobom u sporazumu sa svim ostalim zajedničarima ili sudskom diobom. Kada se provodi
dobrovoljna dioba, svi zajednički vlasnici sporazumno određuju veličinu suvlasničkog dijela koji diobom
pripada svakom pojedinom zajedničaru. Kada sud odlučuje o tome, on to čini ocjenjujući koliko je taj dio velik
prema zakonom postavljenim mjerilima (odnosno predmnjevi jednakosti) i uzimajući u obzir eventualne ustupe
udjela. Pravo na diobu imaju i vjerovnici svakog pojedinog zajedničkog vlasnika, kao i svaka treća osoba na
pretvaranju udjela zajedničara u suvlasnički dio ako ona za to ima pravni interes. Pravni interes za to ima svaka
ona osoba čija bi pravna situacija bila povoljnija, ako bi se udio u zajedničkom vlasništvu neke osobe pretvorio u
suvlasnički dio. Ako je riječ o nasljedničkoj zajednici, njezina dioba ne ovisi o volji sunasljednika-zajedničara
jer se ta zajednica dijeli po sili zakona pa čak i protiv volje zajedničara samom činjenicom da je utvrđeno koliki
dijelovi nasljednog prava pripadaju pojedinom sunasljedniku. Tim utvrđenjem to postaje suvlasnička zajednica,
a dotadašnje zajedničko vlasništvo se pretvara u suvlasništvo. Od tada svaki sunasljednik-suvlasnik (bivši
zajedničar) ima pravo na razvrgnuće tog suvlasništva gdje se primjenjuju opća pravila o razvrgnuću osim ako
oporukom ili zakonom (Zakonom o nasljeđivanju nije što drugo određeno)
GLAVA 13. – VLASNIŠTVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE (ETAŽNO VLASNIŠTTVO)
Vlasništvo posebnog dijela nekretnine ili etažno vlasništvo je iz suvlasničkog dijela proizašlo i s njim
trajno povezano preinačenje načina izvršavanja suvlasničkih ovlasti glede neke nekretnine tako da su s učinkom i
prema trećima ovlasti i obveze osobe kojoj pripada određeni suvlasnički dio nekretnine (odgovarajući dio)
usredotočene u prvom redu na neki uporabno samostalni fizički dio te nekretnine (stan ili drugu samostalnu
prostoriju) kao da je taj dio u isključivom vlasništvu tog suvlasnika. Razloge nastanka etažnog vlasništva kao
iznimno složene pravne konstrukcije može se podijeliti u nekoliko skupina: a) socijalni razlozi (umanjuje se
stambena kriza i socijalne napetosti), b) gospodarski razlozi (stvaranje novih materijala i sustava gradnje
omogućilo je znatno jeftinije podizanje velikih stambenih četvrti, a samim podizanjem stambenih nebodera ne
dolazi do prevelikog širenja gradova te se štedi zemljište), c) prostorno-komunalni razlozi (koji se isprepliću s
gospodarskim nalažu uspostavu etažnog vlasništva jer je stvaranje preširokih gradskih zona uzrokovalo
mnogobrojne komunalne probleme koji se iskazuju na području gradskog prometa, komunalne infrastrukture i
sl.) Temelj sustava etažnog vlasništva čini suvlasništvo tako da vlasništvo posebnog dijela nekretnine proizlazi i
ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim (idealnim) dijelom nekretnine na kojem je
uspostavljeno. U samom središtu etažnog vlasništva nekretnine nalazi se odnos između tri temeljna sastojka, a to
su zemljište, zajednički dijelovi zgrade i posebni dijelovi zgrade. Relevantna je činjenica da su oni neraskidivo
povezani i u fizičkom smislu čine određenu simbiozu. Kod etažnog vlasništva može se kazati da cijela
nekretnina predstavlja sastavljenu stvar s nesamostalnim dijelovima jer etažno vlasništvo ne može postojati bez
sva tri sastavna dijela. Zbog preklapanja različitih vlasničkopravnih ovlasti i dužnosti te zbog određene doze
napetosti koja postoji u povodu njih na posebnom dijelu zgrade, zemljištu i zajedničkim dijelovima, etažno
vlasništvo se može smatrati posebnim pojavnim oblikom prava vlasništva, posebnim izražajem prava vlasništva,
ali nikako ne i posebnom vrstom prava vlasništva. Etažno vlasništvo ne može se gledati niti kroz prizmu odnosa
između glavne stvari i pripatka jer se prvenstveno ne zna što bi bila glavna stvar, pripadak je uvijek pokretna
stvar kao i samostalna stvar bez koje može postojati glavna stvar.
II USPOSTAVA VLASNIŠTVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE
Temeljna odrednica cijelog etažnog vlasništva je suvlasništvo nekretnine kao cjeline, odnosno načelo
jedinstva nekretnine iz kojeg se izvodi vlasništvo posebnog dijela. Stoga, određena vlasnička prava šire se od
zemljišta preko zgrade kao cjeline na posebne dijelove zgrade. Etažno vlasništvo nedjeljivo je povezano s
odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine pa ga se može samo s njime ograničiti, opteretiti, otuđiti,
prenijeti za slučaj smrti i podvrgnuti ovrsi. Upisi u zemljišnim knjigama na odgovarajućem suvlasničkom dijelu
protežu se na vlasništvo posebnog dijela nekretnine i onda kad mu prethode u prvenstvenom redu. U slučaju
prisilne dražbe suvlasničkog dijela nekretnine na kojem je osnovano vlasništvo posebnog dijela, na kupca
prelaze sva ograničenja koja proizlaze iz vlasništva posebnog dijela nekretnine bez obzira na mjesto u zemljišnoj
knjizi i bez uračunavanja u najvišu ponudu. Bez obzira na neodvojivost suvlasništva, jednom uspostavljeno
etažno vlasništvo stvara određena isključiva prava etažnom vlasništvu na dijelu na kojem je osnovano. Tako
etažno vlasnika ovlašćuje etažnog vlasnika da upravljajući tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih
suvlasnika izvršava vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo pa da s tim
dijelom i koristima od njega čini što ga je volja te svakog drugog iz toga isključi, ako nije što drugo određeno.
Ovlasti i dužnosti etažnog vlasnika glede tog posebnog dijela nekretnine jednake su bilo kojem drugom
vlasništvu. No, može se općenito kazati kako kod etažnog vlasništva u pravilu postoje naglašenija ograničenja u
odnosu na druge predmete na kojima može biti uspostavljeno vlasništvo što proizlazi iz činjenice suvlasništva na
nekretnini kao cjelini. To podrazumijeva razmjerno veliki broj etažnih vlasnika ili korisnika stanova za razliku
od npr. obiteljskih kuća, što traži i obazrivo ponašanje odnosno poštivanje pravila stanovanja u objektima
kolektivnog stanovanja. Neodvojiva povezanost etažnog vlasništva s odgovarajućim suvlasničkim dijelom znači
da etažno vlasništvo može biti uspostavljeno na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od
zemljišta sa zgradom ili prava građenja sa zgradom (pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s
nekretninom) Iako je temelj etažnog vlasništva suvlasništvo, najveći broj pravila specifičan je i odstupa od općih
pravila o suvlasništvu. Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno na dijelu suvlasničke nekretnine koji čini
samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti (stan ili druga
prostorija) Pod stanom se u smislu Zakona o najmu stanova smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s
prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.
Stan ili druga samostalna prostorija je u pravnom smislu najmanja samostalna čestica zgrade koja se u pravilu ne
može više fizički dijeliti, odnosno ako bi ipak došlo do diobe tako nastale cjeline morale bi imati sve potrebne
sastojke koje podrazumijeva pojam stana da bi se mogle smatrati stanom. Iznimno je značajno da stan mora
imati poseban ulaz što znači da se ne radi o tzv. prolaznom stanu. Pritome nije značajno ulazi li se u stan izvana,
sa stubišta ili iz hodnika već upravo činjenica da se pri dolasku u stan ne mora prolaziti kroz neki drugi stan.
Među druge samostalne prostorije na kojima se može uspostaviti etažno vlasništvo spadaju osobito samostalne
poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih
vozila. Temeljna razlika između stana i poslovne prostorije je u namjeni, a osim toga na stanu postoji uporaba, a
na poslovnoj prostoriji korištenje što je širi pojam jer osim uporabe obuhvaća i ovlast ubiranja plodova. Pod
pojmom poslovne prostorije se prema Zakonu o zakupu i prodaji poslovnog prostora snatraju jedna ili više
prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjenih obavljanju poslovne djelatnosti koje u pravilu čine
građevinsku cjelinu i imaju zaseban glavni ulaz. Uz stan ili drugu samostalnu prostoriju, etažno vlasništvo se
može protezati i na sporedne dijelove (otvoreni balkoni, terase, tavan, podrum, vrt), ali on mora biti jasno
razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova ili iz
onoga stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio. Glede sporednih dijelova na odgovarajući se
način primjenjuju pravila koja vrijede za pripatke stvari, ali se njih ne može smatrati pripatcima jer se radi o
nekretninama niti se na tim dijelovima može uspostaviti etažno vlasništvo neovisno o etažnom vlasništvu stana
ili poslovne prostorije. Kao sporedne dijelove Zakon o vlasništvu spominje i mjesta za ostavljanje najviše do dva
motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, što treba razlikovati od jasno omeđenih
mjesta u zgradi namijenjenih ostavljanju motornih vozila koja mogu biti samostalne prostorije i kao takve
samostalan predmet etažnog vlasništva neovisnog od etažnog vlasništva stana ili poslovne prostorije. Zajednički
dijelovi nekretnine mogu služiti nekretnini kao cjelini ili samo nekim njezinim dijelovima pa stoga se etažno
vlasništvo ne može uspostaviti na tim dijelovima nekretnine kao ni na dijelovima čija se namjena protivi
isključivoj uporabi jednog etažnog vlasnika. U sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena
protivi isključivoj uporabi u korist određenog posebnog dijela. Etažno vlasništvo podrazumijeva veći broj
ograničenja za etažne vlasnike (npr. stanovanje u višestambenoj zgradi) U zajedničke dijelove koji služe
nekretnini kao cjelini ubrajaju se zemljište na kojem je zgrada izgrađena kao i zemljište koje služi redovitoj
uporabi zgrade, temelji, glavni zidovi, pročelje, stubište, tavan, hodnici, liftovi, bunari i sl. Neki od ovih
zajedničkih dijelova nekretnine mogu se pojaviti i kao sporedni dijelovi uz stan ili samostalnu prostoriju pa se
tada neće smatrati dijelovima koji služe kao zajednički (npr. šupa stana) Pored toga, mogu postojati i dijelovi
koji služe samo nekim, a ne svim posebnim dijelovima (npr. posebna ulazna vrata, pregradni zidovi između dva
stana, terase i sl.)
B Uspostava etažnog vlasništva
O uspostavi, odnosno odluci o uspostavi etažnog vlasništva Zakon o vlasništvu postavlja pravila u
okviru poglavlja o suvlasništvu pa tako kaže da ako se nekretnina sastoji od zemljišta sa zgradom, suvlasnik čiji
je suvlasnički dio te nekretnine dovoljno velik za to ovlašten je uz suglasnost ostalih suvlasnika i pod daljnjim
pretpostavkama uspostaviti i sa svojim suvlasničkim dijelom povezati etažno vlasništvo čime se ne dira u
suvlasništvo, ali se izvršavanje ovlasti i dužnosti suvlasnika s čijim se dijelom povezalo etažno vlasništvo
usredotočuje u prvom redu na taj posebni dio nekretnine, a to isto vrijedi i za pravo građenja sa zgradom .
Uspostava etažnog vlasništva može se obaviti na tri načina: a) temeljem odgovarajućeg suvlasničkog dijela –
etažno vlasništvo može proizići i biti uspostavljeno samo na suvlasničkom dijelu koji je barem toliko velik da
odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih
prostorija cijele nekretnine (odgovarajući suvlasnički dio), b) temeljem suglasne odluke svih suvlasnika
nekretnine – ako svi suvlasnici nekretnine odluče da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s
određenim suvlasničkim dijelom povezati etažno vlasništvo pa o tome sastave ispravu, tada će se uzeti da je to
odgovarajući suvlasnički dio iz kojeg može biti uspostavljeno etažno vlasništvo bez obzira na to koliki bi bio taj
suvlasnički dio, c) na temelju očitovanje volje vlasnika zemljište sa zgradom, odnosno nositelja prava građenja
sa zgradom – ta osoba može svojim očitovanjem volje zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo vlasništva
na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pravo vlasništva na određenom stanu ili
drugom posebnom dijelu u zgradi. U prvom slučaju je potrebna odluka suda, u drugom suglasna odluka svih
suvlasnika u pisanom obliku, a u trećem pisano očitovanje volje vlasnika zemljišta, odnosno nositelja prava
građenja. Zahtjev za uspostavu etažnog vlasništva mogu postaviti: a) suvlasnik nekretnine koji ima odgovarajući
suvlasnički dio, b) zajednički vlasnici koji imaju u svoje zajedničkom vlasništvu odgovarajući suvlasnički dio,
ali će sva prava i dužnosti u vezi s tim etažnim vlasništvom izvršavati solidarno, a prema trećima će se smatrati
da su jedna osoba, c) više suvlasnika te nekretnine temeljem suglasnog zahtjeva, ako njihovi suvlasnički dijelovi
ukupno iznose barem koliko je odgovarajući suvlasnički dio, ali i tada vrijede pravila kao i za zajedničke
vlasnike, d) vlasnik zemljišta ili nositelj prava građenjka kada dijele nekretninu na suvlasničke dijelove koji su
odgovarajući za uspostavu etažnog vlasništva. Kada postoji više ovlaštenika glede istog posebnog dijela svi oni
se smatraju kao jedna osoba. Ako bi na bilo kojem temelju odgovarajući suvlasnički dio zajedno s etažnim
vlasništvom stekle dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sva prava i dužnosti u svezi s
vlasništvom tog posebnog dijela nekretnine će moći izvršavati samo solidarno, a u odnosu prema trećima i
drugim suvlasnicima iste nekretnine uzimati će se da su jedna osoba kako glede upravljanja cijelom nekretninom
tako i svih ostalih prava i obveza vezanih uz odnose etažnog vlasništva. Njihovi međusobni odnosi ovise o tome
jesu li suvlasnici ili zajednički vlasnici, ali oni moraju solidarno izvršavati prava i obveze, a prema trećima se
smatraju kao da su jedna osoba (važno kod namirenja tražbina jer se suvlasnici, odnosno zajednički vlasnici
pojavljuju kao solidarni dužnici) Etažno vlasništvo uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo
povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Etažno vlasništvo upisuje se u vlasničkom listu na
suvlasničkom dijelu onog suvlasnika za kojeg je osnovano etažno vlasništvo uz navođenje posebnog dijela
nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni list stavlja se natpis „Etažno vlasništvo“
Budući da se upisi u gruntovnicu nisu baš provodili, posljedica je bila da cijela novoizgrađena naselja nisu bila
evidentirana u zemljišnim knjigama. Radi poboljšanja stanja donijet je Pravnilnik o ustrojavanju i vođenju knjige
položenih ugovora koji je u izravnoj vezi sa Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Svi
ugovori o kupoprodaji koji su sklopljeni prema tom Zakonu morali su se položiti u knjigu položenih ugovora. U
tu knjigu se upisuje pojedini stan bez obzira je li zgrada u kojoj se stan nalazi upisana u zemljišnu knjigu. Etažno
vlasništvo upisuje se u vlastovnici na suvlasničkom dijelu onog suvlasnika za kojega je osnovano etažno
vlasništva uz navođenje na koji se određeni posebni dio nekretnine i sporedne dijelove odnosi, a na ulošku će se
staviti naznaka „Etažno vlasništvo“ Za suvlasnički dio koji je povezan s etažnim vlasništvom otvorit će se
poduložak. Suvlasnički dio za koji je otvoren poduložak označit će se u posjedovnici poduloška rednim brojem
upisa pod kojim je upisan u vlastovnici uloška, a ako je taj suvlasnički dio povezan s etažnim vlasništvom,
označit će se i time. Sastav zemljišnoknjižnog tijela ne mijenja se ni povezivanjem suvlasništva s etažnim
vlasništvom, ali će se na zahtjev suvlasnika sa čijim se suvlasničkim dijelom povezalo etažno vlasništvo otvoriti
poduložak za taj dio. Da bi bilo moguće uspostaviti etažno vlasništvo, a radi se o derivativnom stjecanju,
potreban je osim modusa (upisa u zemljišnu knjigu) i pravni temelj. Kao pravni temelj javlja se pisana suglasnost
svih suvlasnika, no niti jedan suvlasnik ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu etažnog vlasništva drugom
suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se tom uspostavom etažnog vlasništva njemu
ukinula ili ograničila prava koja mu već pripadaju na temelju njegova ranije uspostavljenog etažnog vlasništva.
Stoga uspostava etažnog vlasništva ne smije ograničavati ili ukidati prava suvlasnika čije je etažno vlasništvo
već uspostavljeno, a ostali suvlasnici ne mogu uskratiti svoj pristanak na uspostavu etažnog vlasništva onom
suvlasniku koji je ispunio sve pretpostavke. No ako bi neki od suvlasnika ipak uskratio suglasnost, sud bi trebao
smatrati kao da je suglasnost dana i omogućiti upis u zemljišnu knjigu osim ako nije pokrenut sudski postupak
kojim se želi dokazati da bi uspostavom etažnog vlasništva bila ukinuta ili ograničena prava koja već pripadaju
pojedinom suvlasniku temeljem njegovog ranije uspostavljenog etažnog vlasništva. Posebno je pitanje što ako
neki suvlasnici ne mogu dati svoju suglasnost (duže su odsutni, a nepoznato je njegovo prebivalište/boravište,
umrli su, a pitanje nasljeđivanja još nije riješeno i sl.) Prema tome se čini da je u tim i sličnim slučajevima
važnije da sud utvrdi vrijeđaju li se uspostavom etažnog vlasništva prava ostalih suvlasnika, odnosno postoji li
među samim suvlasnicima neki spor glede međusobnih prava i obveza koji je povezan s uspostavom etažnog
vlasništva. Kruto ustrajavanje na postojanju pisane suglasnosti, čini se nepotrebnim. Etažno vlasništvo ne može
se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenog zgradi i na
određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova
nekretnine i da su izgrađena u skladu s dozvolom nadležnog tijela. Time se osigurava da se etažno vlasništvo
neće uspostaviti na zajedničkom dijelu zgrade. Ovu potvrdu koju izdaje ured državne uprave u županijama,
odnosno Gradu Zagrebu nadležan za poslove graditeljstva može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je vidljivo
da je zgrada izgrađena sukladno planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti
posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu. Isto tako etažno vlasništvo ne može se uspostaviti
dok ne postane pravomoćnom odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno druge
prostorije te korisnih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, osim kada Zakon o vlasništvu
određuje da pravomoćnu sudsku odluku zamjenjuje isprava suvlasnika. Ova isprava je presudna za uspostavu
etažnog vlasništva jer se temeljem te sudske odluke određuje i udio svakog pojedinog suvlasnika u pravu
samostalne uporabe određenog posebnog dijela nekretnine, a i u odnosu na ostala prava i dužnosti u vezi s
nekretninom kao cjelinom. Sud će dostaviti odluku svakom suvlasniku i to ne samo kada se korisne vrijednosti
određuju prvi puta (kada se radi o novogradnji ili uspostavljanju etažnog vlasništva prvi put), već i kada se radi o
pojedinačnom zahtjevu određenog suvlasnika za promjenom korisne vrijednosti njegovog posebnog dijela
nekretnine. To je neophodno kako bi svi suvlasnici bili upoznati s određivanjem korisnih vrijednosti ili o
njihovoj eventualnoj promjeni. Ako njome nisu zadovoljni, suvlasnici mogu ulagati pravne lijekove u
izvanparničnom postupku.
B Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine na temelju odgovarajućeg suvlasničkog dijela i korisne
vrijednosti
Zakon o vlasništvu je odredio pravila za utvrđivanje korisne vrijednosti stana ili druge prostorije: a)
korisne vrijednosti utvrđuje isključivo sud odlukom u izvanparničnom postupku, b) temeljno je pravilo da se
korisna vrijednost stana ili druge samostalne prostorije izračunava iz korisne površine stana ili druge samostalne
prostorije (korisna površina je ukupna podna površina, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju), c) osim
korisne površine uzimaju se u obzir i dodaci i odbici za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema
drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene,
položaja i slično, a nisu nastale na trošak samo jednog suvlasnika, d) zanemaruju se razlike koje povećavaju ili
smanjuju vrijednost ako bi sve zajedno opravdale dodatak ili odbitak od manje od 2 posto korisne površine stana
ili druge prostorije, e) prigodom izračunavanje korisne površine neće se uzimati u obzir tavanske i podrumske
prostorije koje po svojoj opremi nisu prilagođene za stambene i poslovne svrhe kao ni stubišta, otvoreni balkoni i
terase, odnosno drugi dijelove nekretnine koji su pripadak nekog stana ili samostalne prostorije, f) korisna
površina se u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je
potvrđen po nadležnom tijelu, ali ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta,
korisna će se površina izračunati prema stvarnom stanju, g) korisna vrijednost može se utvrđivati nakon što je
gradnja završila, ali i prije završetka. Korisne vrijednosti utvrđuje sud, a ako bi se međe suvlasnicima pojavilo
sporno pitanje (npr. veličina suvlasničkih dijelova), onaj suvlasnik koji ističe sporno pitanje bio bi upućen na
parnicu što ne bi trebalo utjecati na usporavanje odluke o korisnim vrijednostima jer se ona može donijeti i prije
konačnog završetka parnice. Iako je Zakon postavio određena pravila za određivanje korisne vrijednosti, ona
nisu dostatna da sud u svakom konkretnom slučaju može donijeti utemeljenu odluku o utvrđivanju korisnih
vrijednosti jer ne postoji provedbeni propis koji bi detaljnije uredio ovo pitanje. Pri izračunavanju korisnih
vrijednosti sud koristi pomoć ovlaštenih sudskih vještaka. Korisna površina stana izražava se u mjernim
jedinicama za površinu te nakon što je utvrđena ukupna površina npr. pojedinog stana, izračunava se prema
postojećem stanju vrijednost po četvornom metru. Postojeće razlike pokazuju stanje koje povećavaju ili
smanjuju vrijednost i ovdje nema čvrstih mjerila osim što Zakon spominje shvaćanja u prometu, namjenu,
iskustvo, položaj i sl. Uzimanjem svih tih elemenata u obzir dobiva se cijena četvornog metra pojedinog
posebnog dijela nekretnine koja predstavlja polazište pri konačnom izračunavanju korisne vrijednosti.
Množenjem površine i cijene po četvornom metru stana ili drugog posebnog dijela zgrade dobije se korisna
vrijednost određene etažne cjeline. Ukupan zbroj svih korisnih vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine
predstavlja polazište za izračunavanje i veličine suvlasničkih dijelova. Korisna vrijednost pojedinog posebnog
dijela nekretnine množi se sa 100 i nakon toga podijeli s ukupnom korisnom vrijednošću svih posebnih dijelova
nekretnine pa se tako dobije veličina suvlasničkog dijela pojedinog posebnog dijela nekretnine (npr. 28/100,
4/100 i sl.) Ukupni zbroj (100%) korisnih vrijednosti biti će ostvaren samo u slučaju da se na svim posebnim
dijelovima nekretnine uspostavi etažno vlasništvo i da postoji jednak odnos između svih odgovarajućih
suvlasničkih dijelova i svih korisnih vrijednosti. U protivnom ako se na svim dijelovima nekretnine koji ne
predstavljaju zajedničke dijelove, ne uspostavi etažno vlasništvo ili pojedini odgovarajući suvlasnički dijelovi
budu veći od pojedinih korisnih vrijednosti, nakon određenih promjena koje se u međuvremenu dogode, korisne
vrijednosti bi se mogle ponovno utvrđivati. U pretežnom broju slučajeva suvlasnički dio nekretnine biti će
jednak korisnoj vrijednosti stana, odnosno druge samostalne prostorije prema korisnoj vrijednosti svih stanova i
ostalih prostorija cijele nekretnine. No ponekad može biti i veća jer je npr. naknadno izvršena dogradnja na
trošak svih suvlasnika ili zbog toga što određeni stan ima poseban ulaz na prometnu ulicu pa se može koristiti i
kao atraktivan poslovni prostor, a nije nastao isključivo ulaganjem toga suvlasnika. Ako je suvlasnički dio manji
od odnosa korisne vrijednosti stana za kojeg se traži uspostava etažnog vlasništva (odnosno druge samostalne
prostorije) i korisne vrijednosti svih ostalih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, tada se etažno
vlasništvo neće moći uspostaviti. No tada su moguće modifikacije putem povećanja suvlasničkog dijela ili
smanjivanja korisne vrijednosti stana što bi podrazumijevalo i plaćanje određene naknade ili prijenos određenih
sporednih dijelova i slično. Sud će ponovno utvrđivati korisnu vrijednost: a) zbog određenih promjena nastalih
građevinskim zahvatima, b) zbog promjene stanja stanova, odnosno drugih prostorija koje neposredno graniče ili
zbog prijenosa sporednih dijelova jednog posebnog dijela zgrade na drugi. U prvom slučaju zahtjev je ovlašten
postaviti bilo koji od suvlasnika, a nakon završetka gradnje i svatko tko želi steći etažno vlasništvo, a u drugom
slučaju vlasnici posebnih dijelova koji izvode promjene ili prijenos. Sud koji ponovno odredi neku korisnu
vrijednost, ujedno će utvrditi mijenja li se i za koliko zbroj svih korisnih vrijednosti stanova i ostalih posebnih
dijelova iste nekretnine. Prvi slučaj naknade promjene korisnih vrijednosti detaljno je uređen: a) utvrđena
korisna vrijednost stana, odnosno druge prostorije utvrđena prije završetka gradnje promijenila se za najmanje
2% radnjama za koje je potrebna građevinska dozvola, s time da zahtjev za ponovnim utvrđivanjem može biti
postavljen u roku godine dana od pravomoćnosti uporabne dozvole, b) nakon završene gradnje bitno se
promijenila utvrđena korisna vrijednost stana, odnosno druge prostorije takvim građevinskim zahvatima
obavljenim na nekretnini za koje je potrebna građevinska dozvola, s time da u tom slučaju zahtjev za ponovno
utvrđivanje može biti postavljen samo u roku od godine dana od pravomoćnosti uporabne dozvole. Iz ove
odredbe vidi se kako zakon razlikuje i prihvaća mogućnost da svi suvlasnici nekretnine ne moraju biti i etažni
vlasnici (nemaju odgovarajući suvlasnički dio ili jednostavno nisu pokrenuli postupak za uspostavu etažnog
vlasništva) Tada se kao pretendenti za uspostavu etažnog vlasništva mogu pojaviti i osobe koje nisu bili
suvlasnici u trenutku kada je započela gradnja već su tijekom gradnje uložili određena sredstva ili kupili
određeni suvlasnički dio i sl. Veća zaštita se pruža suvlasnicima jer mogu zahtijevati i promjenu korisnih
vrijednosti prije završetka gradnje, što je i logično jer su jedino suvlasnici mogli zahtijevati utvrđivanje korisnih
vrijednosti prije završetka gradnje, a nakon završetka gradnje situacija se mogla izmijeniti pa to mogu onda
zahtijevati i druge osobe. Dok gradnja nije završena uzimaju se u obzir i relativno manje promjene korisnih
vrijednosti (najmanje 2 posto) jer svaka promjena tijekom gradnje može imati značajnije posljedice za konačan
izgled i suvlasničke odnose od promjena nakon završetka gradnje koje je lakše uočiti. Utvrdi li se ponovno
korisna vrijednost zbog ovih promjena, suvlasnici su dužni međusobno preuzeti ili prenijeti one suvlasničke
dijelove koji su potrebni da bi svakom etažnom vlasniku pripao barem onoliki dio koji je nakon utvrđenja
korisnih vrijednosti nužan za uspostavu njegova etažnog vlasništva (odgovarajući suvlasnički dio) Preuzimanje i
prenošenje suvlasničkih dijelova obaviti će se putem besplatnih, odnosno naplatnih pravnih poslova ovisno o
tome jesu li i koliko sudjelovali ostali suvlasnici u obavljanju promjena. U drugom slučaju promjena stanja
stanova može značiti promjenu u korisnoj površini koja je nastala takvim građevinskim zahvatima za koje nije
potrebna građevinska dozvola, zatim promjena u namjeni ili položaju što ima utjecaja ponajprije na one stanove
koji neposredno prostorno graniče. No jedan etažni vlasnik može izvršiti i takvu promjenu da stan pretvori u
poslovnu prostoriju čime će se povećati korisna vrijednost tog posebnog dijela, a smanjiti korisna vrijednost
stanova koji se nalaze u neposrednom susjedstvu s tim stanom ili eventualno i ostalih stanova te nekretnine.
Druga situacija u okviru ovog slučaja nastaje zbog prijenosa sporednih dijelova jednog posebnog dijela zgrade
na drugi (balkoni, šupe i sl.) Sporedan dio mora biti takav da je dostupan za prijenos na drugi posebni dio zgrade,
odnosno ti posebni dijelovi zgrade moraju neposredno graničiti. Utvrdi li se ponovno korisna vrijednost zbog
promjene stanja stanova ili prijenosa sporednih dijelova, suvlasnici čija je korisna vrijednost povećana dužni su
punu naknadu onim suvlasnicima kojima se korisna vrijednost njihovih dijelova smanjila (korisna vrijednost
može utjecati i na promjenu veličine suvlasničkih dijelova)
C Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine na temelju suglasne odluke svih suvlasnika
Suvlasnici nekretnine mogu suglasno odlučiti ograničiti svoj suvlasnička prava tako što će s određenim
suvlasničkim dijelom povezati etažno vlasništvo pa makar taj suvlasnički dio i nije toliko velik koliko je inače
propisano za odgovarajući suvlasnički dio. Njihovo suglasno očitovanje volje smatra se do uspostave etažnog
vlasništva njihovim sporazumom o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasničkih ovlasti. Isprava koju
potpisuju svi suvlasnici po svojoj pravnoj prirodi je ugovor i tada isprava zamjenjuje pravomoćnu odluku suda
pa se ne može više tražiti sudsko utvrđivanje korisne vrijednosti, osim u slučajevima naknadne promjene
korisnih vrijednosti. Poništaj bi se mogao zahtijevati ako postoje razlozi ništetnosti ili pobojnosti. Suvlasnici
mogu i drugačije odrediti veličinu posebnog dijela nekretnine koja ne mora odgovarati veličini suvlasničkog
dijela, ali u svakom slučaju se smatra da svaki suvlasnik ima odgovarajući suvlasnički dio i bez obzira na to što
to ne mora uvijek biti tako jer postoji potpuna suglasnost i namjera suvlasnika da uspostave etažno vlasništvo
tako da sve eventualni rizici padaju na teret suvlasnika. Isprava suvlasnika trebala bi sadržavati određene
sastojke temeljem kojih bi se mogao obaviti upis etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu (podaci o posebnim
dijelovima zgrade i sporedni dijelovi na koje se proteže i određivanje etažnog vlasništva tog dijela kao i veličina
suvlasničkog dijela pojedinog suvlasnika) Uz ispravu će biti podnesen i građevinski plan odobren od vlasti ili
drugi plan ako postoje znatnija odstupanja od toga plana, a nužna je i ovjera potpisa na ispravi. Posebna clausula
intabulandi nije potrebna jer je ona pretpostavka uspostavi etažnog vlasništva temeljem suglasne odluke svih
suvlasnika i obvezatno se navodi u ispravi koja sadrži odluku.
D Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine na temelju očitovanja volje vlasnika zemljišta sa zgradom,
odnosno nositelja prava građenja sa zgradom
Vlasnik zemljišta sa zgradom, odnosno nositelj prava građenja sa zgradom može svojim (pisanim
dakako) očitovanjem volje zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i
pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pravo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u
zgradi i tada pravomoćnu odluku suda zamjenjuje ta odredba. Iako nikome nisu potrebne dodatne suglasnosti,
moguće je da nositelj prava građenja odluči uspostaviti etažno vlasništvo, ali da eventualno mora pribaviti
suglasnost vlasnika zemljišta na kojem postoji pravo građenja, ako je to predviđeno ugovorom o pravu građenja
ili bi se to protivilo njegovom sadržaju. Jesu li ispunjene sve pretpostavke za upis etažnog vlasništva, procjenjuje
zemljišnoknjižni sud. Ako zgrada tek treba biti izgrađena, etažno vlasništvo će se uspostaviti tek ako zgrada
bude izgrađena pa se etažno vlasništvo uspostavlja pod odgodnim uvjetom. Ako je prodavatelj odredio kako će
se upravljati nekretninom to će djelovati prema trećima ako je zabilježeno u zemljišnoj knjizi (npr. ako je netko
izgradio zgradu, podijelio je na suvlasničke dijelove i uspostavio etažno vlasništvo nad stanovima, odnosno
prostorijama pa namijenio te dijelove tržištu, odnosno kupoprodaji) Prema svim korisnicima tih prostorija (kupci
ili eventualno najmoprimci) vrijedit će odredba o upravljanju nekretninom jedino ako je zabilježena u zemljišnoj
knjizi. Ova odredba je svakako pogodnost za prodavatelja i ona je učinjena radi toga što je on ovdje jedini i
izvorni vlasnik cijele nekretnine pa mu se i dozvoljava pridržaj određenih prava koja idu u njegovu korist.
E Pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine
Zakon o vlasništvu prema Prijelaznim i završnim odredbama određuje da etažno vlasništvo i pravo
raspolaganja na posebnom dijelu zgrade u društvenom vlasništvu stečeno temeljem prijašnjih propisa, od
stupanja na snagu Zakona o vlasništvu postaju etažnim vlasništvom prema odredbama novog Zakona i prosuđuju
se po njima ako u prijelaznim odredbama nije što drugo određeno. Vlasnik posebnog dijela zgrade nakon
stupanja na snagu Zakona o vlasništvu ostaje vlasnikom svog posebnog dijela nekretnine, a nositelj prava
raspolaganja postaje vlasnikom tog posebnog dijela s time da se vlasništvo posebnog dijela nekretnine
neodvojivo povezuje s određenim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Veličina odgovarajućeg suvlasničkog
dijela utvrdit će se odgovarajućom primjenom pravila Zakona o vlasništvu o veličini odgovarajućeg
suvlasničkog dijela, no polazište će biti veličina odnosno vrijednost posebnog dijela u etažnom vlasništvu u
odnosu prema vrijednosti cijele nekretnine (suprotna situacija od ranije opisane) Osobe koje su po prijašnjim
propisima imale valjani pravni temelj za stjecanje vlasništva stana, ovlaštene su na tom temelju steći stan,
odnosno drugi posebni dio zgrade zajedno s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Upis se
provodi u zemljišnoj knjizi, a raniji upisi se smatraju upisima etažnog vlasništva povezanog sa suvlasničkim
dijelom te nekretnine. Ako je netko do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu temeljem odobrenja nadležne
vlasti o svome trošku proveo prenamjenu zajedničkih prostorija u zgradi u društvenom vlasništvu u stan ili drugu
samostalnu prostoriju, stekao je time i pravo vlasništva kao etažnog vlasništva zajedno s odgovarajućim
suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Ove odredbe primjenjuju se na odgovarajući način i na nadogradnje,
dogradnje i pregradnje nekretnine koje su izvršene do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu temeljem valjanog
odobrenja nadležne vlasti i o svome trošku. Nakon stupanja na snagu Zakona o vlasništvu takvo što nije moguće,
osim iznimno, odnosno ako nije što drugo odredio vlasnik dograđene, nadograđene, odnosno prigrađene
nekretnine. Praktički uspostava etažnog vlasništva ima jednak učinak na suvlasništvo nekretnine kao da se radi o
razvrgnuću suvlasništva. Dakle, suvlasnici su odlučili da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava
ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnog dijela pa se tada uzima da je to
njihova odluka o načinu razvrgnuća suvlasništva. Ipak ovo razvrgnuće se tiče samo odnosa na posebnom dijelu
nekretnine na kojem je uspostavljeno etažno vlasništvo dok i dalje ostaje suvlasništvo na svim dijelovima
nekretnine na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo.
III IZVRŠAVANJE VLASNIČKIH OVLASTI I DUŽNOSTI
Etažni vlasnik upravlja svojim posebnim dijelom i izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je taj
posebni dio samo njegovo vlasništvo pa može, ako nije drugačije određeno, činiti s tim dijelom što ga je volja te
svakog drugog iz toga isključiti. Etažni vlasnik ima određena prava: a) pravo na stjecanje vlasništva svih plodova
i koristi od posebnog dijela nekretnine osim ako oni na nekom posebnom pravnom temelju ne pripadaju kome
drugomu (npr. podnajam), b) pravo davanja u najam ili zakup posebnog dijela nekretnine (cijeli ili dio) ne tražeći
za to odobrenje ostalih suvlasnika, ako nije što drugo ugovoreno ili upisano u zemljišnoj knjizi, c) ovlast izvršiti
prepravke u stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, uključujući i promjene namjene ne tražeći za to odobrenje od
ostalih suvlasnika, ali u skladu s građevinskim propisima i o svome trošku, d) ovlast traženja naknade imovinske
štete koju pretrpi na svome posebnom dijelu u svezi s održavanjem zajedničkih dijelova nekretnine, e) ovlast
tražiti popravljanje štete u vezi s promjenama koje je izvršio drugi suvlasnik ili suvlasnici, f) ovlast tražiti
primjereno osiguranje ako s obzirom na okolnosti prijeti ozbiljna opasnost da će nastati šteta zbog onoga što u
izvršavanju ili prekoračenju ovlasti glede nekretnine poduzima ili je već poduzeo pojedini suvlasnik bez
suglasnosti ostalih. Dužnosti etažnog vlasnika su: a) dužnost održavanja, b) dužnost da odgovara za štetu koja je
nastala zbog nebrige ili neodržavanja posebnog dijela nekretnine koja može biti pojedinačna ili solidarna, c)
dužnost da omogući pristup i uporabu svog posebnog dijela nekretnine ako je to potrebno za održavanje
zajedničkih dijelova nekretnine, d) dužnost da odgovara za štetu koju je učinio ostalim suvlasnicima prigodom
izvršavanja promjena na svome posebnom dijelu nekretnine, e) dužnost naknade imovinske štete onom etažnom
vlasniku koji je tu štetu pretrpio zbog toga što je omogućio pristup i uporabu svog posebnog dijela radi
održavanja zajedničkih dijelova nekretnine, f) dužnost davanja primjerenog osiguranja kada se za to ispune
uvjeti, g) dužnost snošenja svih javnih obveza i tereta u vezi sa svojim etažnim vlasništvom.
2. Izvršavanje suvlasnikovih ovlasti
Osim plodova koji pripadaju etažnom vlasniku, Zakon o vlasništvu spominje i druge koristi koje bi
mogle pripasti suvlasniku (etažnom vlasniku) u vidu različitih nagrada, odšteta, povlaštenih zajmova i sl.
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno etažno vlasništvo ovlašten je taj dio (cijeli i pojedine
njegove dijelove) iznajmiti ili dati u zakup ne tražeći za to odobrenje ostalih suvlasnika, osim ako nije što drugo
ugovoreno ili upisano u zemljišnoj knjizi (npr. kao u slučaju upisa određivanja načina upravljanja zgradom ili
ako sami suvlasnici ugovore da se posebni dijelovi nekretnine neće moći davati u zakup za obavljanje određenih
vrsta poslovne djelatnosti jer bi to moglo remetiti mir ili im na drugi način smetati) Suvlasnik može na svom
posebnom dijelu izvesti promjene pa i promjenu namjene, ali: a) promjena ne smije prouzročiti oštećenje zgrade
i drugih dijelova nekretnine, a ni povredu onih interesa ostalih suvlasnika koji zaslužuju zaštitu (vanjski izgled
zgrade, sigurnost osoba, zgrade ili drugih stvari), b) ako bi za promjenu bilo potrebno zadrijeti u zajedničke
dijelove nekretnine, to je dopušteno samo ako je takva promjena uobičajena ili služni važnom vlasnika posebnog
dijela inače je svaki suvlasnik može zabraniti, osim ako se radi o vodovima za svjetlo, plin, energiju, vodi i
telefon i sličnih uređaja, antena ako nije moguć ili nije odobren priključak na postojeću antenu, c) ne smije se
zadrijeti u tuđe etažno vlasništvo bez odobrenja, ali će se morati otrpjeti svi tuđi prepravci koji bitno i trajno ne
vrijeđaju etažno vlasništvo i ono što je umjesno kad se pravedno odvagnu svi interesi, d) etažni vlasnik koji
provodi promjene dužan je dati primjerenu naknadu drugome čija je prava povrijedio i kad je taj bio dužan trpjeti
tu povredu. Sve određeno za stanove i druge samostalne prostorije vrijedi jednako i za sve sporedne dijelove koji
su njihovi pripatci. Ako je za promjenu namjene potrebna dozvola vlasti, suvlasnici ne mogu uskratiti svoj
pristanak kad je on potreban i odgovaraju za štetu koju bi prouzročili svojom uskratom. Etažni vlasnik koji je
dužan dopustiti pristup u stan, odnosno prostoriju i njihovu uporabu ako je to potrebno za održavanje zajedničkih
dijelova nekretnine ima pravo na naknadu imovinske štete koju pretrpi, a primjerenu naknadu su mu dužni svi
suvlasnici solidarno. Nije određeno jesu li iznosi koji trebaju namiriti suvlasnici jednaki ili razmjerni veličini
suvlasničkog dijela, no to ipak treba tumačiti u prilog razmjernosti. Postavlja se i pitanje trebaju li svi suvlasnici
sudjelovati u podmirivanju štete pa i u slučaju kada jedan dio suvlasnika uopće ne koristi određene zajedničke
dijelove na kojima je trebalo obaviti određeni zahvat koristeći se pri tome nečijim posebnim dijelom (npr. da u
zgradi sa više posebnih ulaza neke ulaze ne koriste svi suvlasnici) Ipak ovdje Zakon o vlasništvu ne radi razliku
pa su svi suvlasnici dužni sudjelovati u primjerenoj naknadi, bez obzira služe li se zajedničkim dijelovima
nekretnine ili ne jer su ipak suvlasnici tih dijelova. Etažni vlasnik ima i ovlast da traži popravljanje štete u vezi s
promjenama koje je izvršio drugi suvlasnik ili suvlasnici (tada solidarno odgovaraju) Konačnu odluku donosi
sud vodeći računa jesu li suvlasnici bili dužni trpjeti određene promjene ili ne. Posljednja ovlast je mogućnost
traženja primjerenog osiguranja (npr. polog novca ili vrijednosnica) kada prijeti ozbiljna opasnost da će nastati
šteta, a radi se o radnjama koje se obavljaju bez suglasnosti svih suvlasnika. O zahtjevu za davanjem osiguranja
odlučuje sud u izvanparničnom postupku ako nije što drugo propisano ili ako se već vodi drugi postupak u vezi s
onim što je suvlasnik poduzeo ili poduzima gdje je moguće odrediti davanje primjerenog osiguranja. Sud
prilikom odlučivanja o davanju osiguranja trebao bi voditi računa postoji li sporazum suvlasnika o obliku
primjerenog osiguranja i o svim drugim relevantnim okolnostima (npr. konkretne mogućnosti suvlasnika koji
poduzima radnju, interesi svih suvlasnika i sl.)
3. Izvršavanje suvlasnikovih dužnosti
Etažni vlasnici moraju održavati svoj posebni dio nekretnine kao i njima namijenjene uređaje (struja,
plin, voda kao i sve druge pripatke toga posebnog dijela) da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta.
Etažni vlasnik odgovara za štetu koja je nastala zbog nebrige, odnosno neodržavanja posebnog dijela nekretnine
koja može biti pojedinačna ili solidarna. Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u vezi s izvršavanjem
dužnosti održavanja ili zbog njezina neizvršavanja, odgovara im onaj suvlasnik čija je to bila dužnost
uzdržavanja, a ako je to bila dužnost više suvlasnika oni odgovaraju za štetu solidarno. Etažni vlasnik mora i
snositi sve javne obveze i terete u vezi s vlasništvom toga dijela, ako nije što drugo zakonom određeno
(komunalije, struja, voda i sl.) Javne obveze mogu se ticati poreza na vlasništvo, a tereti namirenje hipoteke. Ako
je dužnik obveze za komunalije osoba koja ima pravo najma, odnosno zakupa, suvlasnik (etažni vlasnik) jamči
dobavljaču za ispunjenje te obveze. Ostale dužnosti navedene su i ranije (davanje osiguranja, odgovornost za
štetu i sl.) Na kraju se postavlja pitanje treba li sve ili samo neke slučajeve odgovornosti za štetu prosuđivati
prema kriteriju subjektivne ili objektivne odgovornosti, a pitanje na to će dati sudska praksa. Vrhovni sud je
1967. godine rekao da se odgovornost etažnog vlasnika za štetu koju je vršeći popravke na svoje posebnom
dijelu nanio zajedničkim dijelovima zgrade ili drugom etažnom vlasniku temelji na objektivnom načelu. Ipak se
čini kako je ovo stajalište prestrogo ako se uzme da stan nije opasna stvar, ali u svakom konkretnom slučaju se
treba ispitati nije li sama radnja temeljem koje je došlo do nastanka štete opasna, odnosno ne potpada li možda
pod pojam opasne djelatnosti u kojem slučaju izaziva objektivnu odgovornost za štetu.