Upload
hedwig
View
23
Download
3
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Nový stavební zákon a daně vybrané problémy. Andrea Gustiová (Deloitte) Radka Mašková (Deloitte) Jan Mareček (Česká společnost pro stavební právo) Václav Vlk (Rödl & Partner) Martin Tunka (MMR). Obsah. Novela stavebního zákona Daňové dopady novely stavebního zákona - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
©2003 Firm Name/Legal Entity1
Nový stavební zákon a daně
vybrané problémy
Andrea Gustiová (Deloitte)Radka Mašková (Deloitte)Jan Mareček (Česká společnost pro stavební právo)Václav Vlk (Rödl & Partner)Martin Tunka (MMR)
2
Novela stavebního zákona
Daňové dopady novely stavebního zákona
Daňová problematika v oblasti nemovitostí• Aspekty daně z příjmů
• Aspekty daně z přidané hodnoty
Obsah
3
Novela stavebního zákona
4
Novela stavebního zákona
Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) – účinný od 1. října 1976, dosud 20x změněn
Vládní návrh zákona o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
• Sněmovní tisk č. 998
• Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005
• Doporučeno k projednání
Vládní návrh zákona o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění
• Sněmovní tisk č. 999
• Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005
• Doporučeno k projednání
5
Novela stavebního zákona
Nový stavební zákon
• Historie přípravy
• Aktuální stav projednávání
• Základní principy nové právní úpravy
6
Novela stavebního zákona
Několik vybraných okruhů – územní řízení
• Územní rozhodnutí, územní souhlas, zjednodušené územní řízení
• Účastníci územního řízení podle dosavadní a nové právní úpravy
• Předkupní právo obce k určitým pozemkům
• Platnost územního rozhodnutí
7
Novela stavebního zákona
Několik vybraných okruhů – stavební řízení
• Kdy je potřeba stavební povolení a kdy stačí ohlášení?
• Zkrácené stavební řízení
• Stavba – výrobek
• Autorizovaný inspektor
• Oznámení o užívání stavby; kolaudační osvědčení
• Kniha o užívání stavby
8
Daňové dopady novely stavebního zákona
9
Změna některých zákonů
Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí
• § 6 (3) - Upravená definice stavebního pozemku nyní zahrnuje nezastavěný pozemek určený k zastavení
• Stavbou, která byla ohlášena• Stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení• Stavbou prováděnou na základě certifikátu autorizovaného inspektora• Stavbou prováděnou na základě veřejnoprávní smlouvy
• § 7 (1) – Předmětem daně ze staveb na území ČR jsou nyní• Stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas nebo užívané před jeho vydáním• Stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby
podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané• Stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu
rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené
• Byty vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí
• Nebytové prostory vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí
10
Změna některých zákonů
Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí
• Pro užívání staveb již není potřeba kolaudační rozhodnutí• Stačí oznámení stavebnímu úřadu; nebo
• Kolaudační souhlas
• § 9 (1) písm. g) – rozsah osvobození zachován• Nové stavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob
• Byty ve vlastnictví fyzických osob v nových stavbách obytných domů
• Osvobození => pokud výše zmíněné novostavby slouží k trvalému bydlení vlastníků či osob blízkých
• Stávající ustanovení doplněno o stavby pro bydlení způsobilé k užívání na základě oznámení
11
Změna některých zákonů
Změna zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí
• Změny vyvolané novou právní úpravou vyvlastnění• Mimo finanční náhradu nově přípustný i pozemek či stavba
• § 9 - v takovém případě se přechody považují za jeden => daň se vybere z přechodu nemovitosti z vlastnictví vyvlastňovaného
• § 10 - pokud nelze hodnotu nemovitosti stanovit jinak => základ daně z převodu nemovitosti je cena dle zvláštního právního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku)
• § 20 - osvobození od daně z převodu nemovitostí => úplatný přechod vlastnictví k nem. na základě rozhodnutí úřadu územního plánování o výměně pozemku určeného regulačním plánem nebo pro veřejně prospěšné opatření
12
Změna některých zákonů
Změna zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích
• V příloze „Sazebník“ byly doplněny následující body
• Podání žádosti o vydání osvědčení o jmenování autorizovaným inspektorem a podání žádosti právnické osoby o souhlas s vý-konem činnosti autorizovaného inspektora………………10.000 Kč
• Vydání územního rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o změně využití území nebo rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území………………………….1.000 Kč
13
Daňová problematika v oblasti nemovitostí
14
Aspekty daně z příjmů
Obsah
• Nabývání nemovitostí
• Vlastnictví nemovitostí
• Prodej nemovitostí
15
Nabývaní nemovitostí
Nabývání u právnických osob
• Způsoby nabývání tuzemci
• Způsoby nabývání ze zahraničí
Koupě aktiva(nabytí nemovitosti)
vsKoupě podílu
(nabytí podílu v české společnosti)
Prostřednictvím české
společnostivs
Prostřednictvím pobočky
založené v ČR
Fyzické osoby z jiného členského
státu EUvs
16
Vlastnictví nemovitostí
Daň z příjmů
• Sazba daně z příjmů pro rok 2005 = 26% (2006 = 24%)
• Příjmy českých realitních společností = obvykle generovány z pronájmu nemovitostí a ze zisku dosaženého prodejem nemovitostí (zisk je obsažen v základu daně a daněn jako běžný příjem)
• Náklady spojené s nabýváním nemovitostí (např. notářské poplatky) = součást pořizovací hodnoty
17
Vlastnictví nemovitostí
Odpisy• Budovy
5. odpisová skupina – 30 let 6. odpisová skupina – 50 let - např. administrativní budovy, hotely,
obchodní domy, školy, univerzity, muzea, knihovny atd. (nepoužije se pro hmotný majetek zaevidovaný do konce zdaňovacího období započatého v roce 2003)
• Stavební dílo (dům, budova, stavba) se zařazuje do odpisové skupiny dle jeho hlavního užívání
Při rozdílném užívání budovy se hlavní užívání stanoví převažujícím podílem na celkové využitelné podlahové ploše
Pojem „hlavní užívání“ – otázka právní, ne skutková
• Pozemky – majetek, který nelze dle zákona o daních z příjmů odepisovat
18
Vlastnictví nemovitostí
Uplatnění daňových ztrát
• Ztráty lze počínaje rokem 2004 uplatnit během následujících 5 let
• Ztráty dosažené před rokem 2004 lze uplatnit během následujících 7 let
• Neexistuje možnost zpětného uplatnění ztrát
• Ztráty z prodeje nemovitostí jsou daňově uznatelné (mimo ztrát z prodeje pozemků, které jsou daňově uznatelné až do výše dosaženého příjmu)
• Znění zákona o daních z příjmů platné pro rok 2004 přineslo další omezení pro uplatňování ztrát
19
Pravidla nízké kapitalizace
• Pravidla nízké kapitalizace mohou omezovat daňovou uznatelnost úroků placených z úvěrů od „spřízněných osob“
• Limitní hodnota podílu dluhy/vlastní kapitál je 4:1
• Definice spřízněných osob rozšířena od 1. ledna 2005 (neuplatní se u úvěrů poskytnutých před 1. lednem 2004)
• Společnosti založené před 31. prosincem 2003 jsou osvobozené (1+3 roky)
Vlastnictví nemovitostí
20
Prodej nemovitostí
Prodej nemovitostí
• Příjem z prodeje českých nemovitostí = příjem dosažený na území České republiky
• Příjmy z prodeje nemovitostí zahrnuty v základu daně
• Budovy – zůstatková hodnota je v okamžiku prodeje daňově uznatelným nákladem
• Zohlednění společných ploch + infrastruktury
• Pozemky – kupní cena daňově uznatelná jen do výše příjmů z prodeje
21
Prodej nemovitostí
Prodej podílu• Prodej podílu na české společnosti mezi českými nerezidenty, kteří nemají
stálou provozovnu v České republice• Nepodléhají zdanění v ČR
• Prodej podílu na české společnosti mezi nerezidentem (prodávajícím) a českým rezidentem (kupujícím) obvykle podléhá zdanění v ČR
• V případě aplikace smlouvy o zamezení dvojího zdanění je zisk obvykle zdaněn jen v zemi, kde má zahraniční investor daňové rezidentství a je osvobozen od daně v ČR
• Prodej podílu na české společnosti jinou českou společností je zahrnut do zdanitelného příjmu
• s.r.o. = ztráty jsou daňově neuznatelné
• a.s. = ztráty jsou daňově uznatelné pouze v případě přecenění akcií na reálnou hodnotu (v ostatních případech jsou daňově neuznatelné)
22
Prodej nemovitostí
Daň z převodu nemovitostí
• Daň z převodu nemovitostí -> při převodu vlastnictví k nemovitosti na území České republiky
• Daň platí prodávající – nabyvatel je ručitelem
• V roce 2004 došlo ke snížení sazby daně z převodu nemovitostí z 5% na 3%
• Daň je vypočítána buď ze smluvní ceny nebo z oficiálního ocenění znalcem – daň se vždy vypočítává z vyšší z těchto částek
• Osvobození pro novostavby bytových a rodinných domů –> při prvním úplatném převodu
23
• Prodej nemovitostí
• Stavební pozemek
• Pronájem nemovitostí
Aspekty daně z přidané hodnoty
Obsah
24
Prodej nemovitostí
Prodej osvobozen od DPH
• Podmínky uplatnění osvobození Po uplynutí tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro
finanční leasing Převod pozemků včetně operativního pronájmu vždy osvobozen bez
nároku na odpočet s výjimkou převodu stavebního pozemku
• Kolaudace Kolaudace nové stavby Kolaudace po změně stavby, jejíž cena je vyšší než 30 % zůstatkové
ceny stavby ke dni zahájení stavebního řízení
25
Prodej nemovitostí
Prodej podléhající DPH
• Předpoklady zdanění Do tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro finanční
leasing Převod stavebního pozemku
• Uplatnění snížené sazby DPH Pokud není osvobozeno Převod bytového domu, rodinného domu (vč. nedokončeného), bytu (vč.
nedokončeného) včetně zabudovaných strojů a zařízení Rekonstrukce, modernizace, opravy Nelze u stavebních a montážních prací týkajících se výhradně
nebytových prostor rodinných domů a bytových domů Snížená sazba se uplatní jen do konce roku 2007 Evropská Komise zvažuje trvalé zařazení do snížené sazby
26
Prodej nemovitostí
Nemovitosti ve snížené sazbě DPH
• Bytový dům Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahových ploch všech místností
a prostor připadá na byty
• Rodinný dům Stavba pro bydlení , ve které více než polovina podlahových ploch všech místností
a prostor připadá na byty Nejvýše 2 nadzemní podlaží, 1 podzemní podlaží a podkroví Nejvýše 3 samostatné byty
• Byt Místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k
bydlení Včetně podílu na společných částech domu
27
Stavební pozemek
Stavební pozemek
• Vymezení stavebního pozemku Nezastavěný pozemek Dle stavebního povolení lze na pozemku umístit stavbu Na pozemku zatím není umístěna stavba
• Aplikace DPH Převod podléhá základní sazbě Nelze uplatnit osvobození
28
Pronájem nemovitostí
Osvobození a výjimky
• Pronájem osvobozený bez nároku na odpočet Pozemky, stavby, byty a nebytové prostory
• Zdanitelný pronájem Parkovací místa Bezpečnostní schránky Krátkodobý nájem stavby včetně vnitřního vybavení a dodávek energií
nejdéle na 48 hodin nepřetržitě
29
Pronájem nemovitostí
Možnost volby zdanění
• Uplatnění daně na jinak osvobozený pronájem
• Podmínky zdanění Nájemce je plátcem Pronajaté prostory použije pro uskutečňování ekonomických činností
• Pronajímatel je povinnen do 30 dnů od uzavření takové nájemní smlouvy o této skutečnosti informovat svého místně příslušného správce daně
• Možnost optimalizace uplatnění odpočtu daně na vstupu
30
Kontakty
Daň z příjmů právnických osob
Andrea Gustiová
+420 224 895 631
Daň z přidané hodnoty
Radka Mašková
+420 224 895 752
31