EL EGOCENTRISMO FALAZ DEL NUEVO DERECHO REGISTRAL PERUANO

GILBERTO MENDOZA DEL MAESTRO

Magster en Derecho. Profesor de Derecho Civil en la PUCP

y en la Universidad ESAN

INTRODUCCIN. 1. INEXISTENCIA DE LA SEGURIDAD JURDICA Y LA SEGURIDAD DEL TRFICO? 2. JUSTICIA ES TERGIVERSACIN? 3. REALISMO VS. EXTREMISMO? 4. AUTONOMA DEL ASIENTO Y LA CREACIN DE NUEVAS SITUACIONES JURDICAS POR EL REGISTRADOR? 4.1 PREFERENCIA DEL ASIENTO REGISTRAL IMPLICA LA MODIFICACIN DE NUESTRO RGIMEN DE TRANSFERENCIAS PATRIMONIALES? 4.2 ADQUISICIN POR DECISIN DEL REGISTRADOR? 4.3 CITANDO A MEDIAS AL LEGISLADOR 4.4 ANLISIS ECONMICO O ANLISIS MONETARIO? 5. NULIDAD EN CADENA? 6. LA NUEVA JURISPRUDENCIA REGISTRAL Y JUDICIAL. CONCLUSIONES

INTRODUCCIN

Se ha venido difundiendo hace algn tiempo el nacimiento de un nuevo? Derecho Registral en el Per, el cual trae consigo la nueva doctrina?, la nueva jurisprudencia?1, la cual es ms humanista?, democrtica y acorde a la realidad, y que es capaz de iniciar y cerrar debates sobre temas registrales, siendo que si alguno piensa distinto a ella, su(s) defensor(es) puede(n) denostar de forma concluyente e inapelable cualquier discrepancia.2

Es interesante sealar que esta nueva posicin se sostiene -a decir de su defensor-: en la mejor doctrina, en la dogmtica til

Nos causa inters esta nueva ideologa registral, por lo que en el presente texto brevemente comentaremos algunas de las ideas que contiene a fin de contrastarlas y brindar algunas opiniones sobre la misma.

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1 GONZALES BARRN, Gunther. El Nuevo Derecho Registral. Jurisprudencia. Revista de Anlisis Especializado de Jurisprudencia. RAE JURISPRUDENCIA. Lima: Ediciones Caballero Bustamante. 2011. Tomo 2. 2 Frases como En el mismo error, de bulto, incurre () o Hay que estudiar antes de opinar! Este consejo va dirigido al absurdo artculo () CDIGO CIVIL Y REFORMA. Libros V (Derechos Reales) y IX (Registros Pblicos) Edicin, octubre 2011, Lima, p.308. 3 GONZALES BARRN, Gunther. La nueva doctrina del Derecho Registral. Jurisprudencia de la Sala Transitoria del Tribunal Registral. Lima: Jurista editores, 2010, p.25.

, y en nueva

jurisprudencia registral y judicial, por lo que tendra slidas bases en nuestro medio.

1. INEXISTENCIA DE LA SEGURIDAD JURDICA Y LA SEGURIDAD DEL TRFICO?

La nueva doctrina del derecho registral, representada por su plecaro defensor inicia sosteniendo que:

En realidad no existe seguridad esttica y dinmica. Eso es un simple juego de palabras sin ningn contenido.

Fundamenta ello dando el siguiente ejemplo:

() supongamos que A es propietario inscrito de un predio determinado, sin embargo, ste sufre la falsificacin de una venta que nunca realiz a favor de B. Luego B transfiere el bien a C, quien segn la ortodoxia registral resulta contar con un inters prevaleciente al ser un tercero de buena fe (). Sin embargo, falta un pequeo detalle: al da siguiente, C es objeto de una nueva falsificacin a favor del seor D, quien seguidamente vende el mismo bien a E.

Concluye:

El antes entusiasta (refirindose a C) defensor de nuestro ordenamiento jurdico-registral, ahora se convierte en su principal detractor. Cmo una persona puede estar a favor y en contra de una misma norma legal? pregunta el defensor.4

Este caso ha sido desenfocado por el contradictor, dado que el mismo debi abordarse a travs de los intereses en juego, y en las denominadas situaciones jurdicas subjetivas.

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Los sujetos estamos en permanente estado de carencia necesidad- el cual slo podemos erradicar mediante un ente escaso idneo corpreo o incorpreo- al cual denominaremos bien. Esto produce una

4 GORDILLO CAAS, Antonio. El principio de fe pblica registral. Biblioteca Moderna de Derecho Civil. Lima: Jurista editores. 2010, p. LXIV. 5 MORALES HERVIAS, Rmulo. Patologas y remedios del contrato. Lima: Jurista editores, 2011, p.67.

relacin de tensin entre la necesidad que el sujeto tiene y el bien idneo para satisfacerla, a lo cual la denominaremos inters6

De otro lado, las situaciones jurdicas son definidas como la situacin o posicin, en la cual se encuentra un sujeto, por efecto de la aplicacin de una o ms reglas de derecho.

.

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Uno puede colocar el trmino que desee: seguridad de derechos, seguridad esttica, seguridad jurdica; o seguridad dinmica, seguridad del trfico; pero no puede desconocer los intereses distintos que existen en cada supuesto de hecho.

En el caso planteado, en la primera parte del caso propuesto C es el adquirente, y este tiene un inters distinto de cuando es transferente.

As pues, si nos encontrsemos en un caso de un sujeto sea acreedor garantizado con una hipoteca, probablemente su percepcin del sistema de ejecucin de garantas va a considerar que el proceso para hacer efectiva su acreencia es innecesariamente largo e infructuoso.

En cambio, si el mismo sujeto es el deudor que ha garantizado con una hipoteca su deuda, se va a valer del sistema para evitar que en un corto o mediano plazo esta sea ejecutada.

Es que por la diferente percepcin del sujeto, en estos 2 supuestos de hecho distintos en los cuales el mismo sujeto es protagonista, vamos a desconocer los diferentes intereses que tiene como acreedor y como deudor? Esto es insostenible.

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La seguridad de derechos y la seguridad del trfico protegen intereses distintos, los cuales dependiendo del ordenamiento tendrn una mayor o

6 NICOL, Rosario. Le situazioni giuridiche soggetive. En: Letture di diritto civile. Racolte da ALPA, Guido e ZATTI, Paolo. CEDAM: Casa editrice Dottore Antonio Milano. Padova, 1990, pp. 133, 134. 7 ZATTI, Paolo y COLUSSI. Lineamenti di Diritto Privato, Nona edizione, Pada, CEDAM, 2003, p.73. 8 Lamentablemente el defensor ha creado la falacia de amistad con profesores reconocidos del medio para sustentar su posicin, sin embargo, su invocacin no basta para tener el mismo nivel intelectual.Por eso me alegra mucho que el dogmatismo finalista (con valores) de mis amigos Rmulo Morales y Leysser Len, los haya llevado a criticar en forma rotunda la Sentencia de la Corte Suprema, referida al primer pleno casatorio, en la cual se establece el valor de la cosa juzgada de transacciones extrajudiciales claramente abusivas, injustas e inmorales. CDIGO CIVIL Y REFORMA. Libros V (Derechos Reales) y IX (Registros Pblicos) Edicin, octubre 2011, Lima, p. 321.

menor tutela, no pudindose salvo problemas de presbicia- sealar su inexistencia.

2. JUSTICIA ES TERGIVERSACIN?

El discurso de la nueva doctrina del derecho registral tiene cierto tinte filosfico que se basa segn su defensor- en la justicia, no precisando exactamente que es lo que entiende por la misma ms s cuestionando posiciones paralelas a la suya.

As pues, se critica nuestra opinin por habernos adherido a la posicin de un profesor:

() Por tanto, no es correcto decir que la seguridad jurdica siempre se identifica con la justicia, como dice PREZ LUO (sic) () 9

() mostrar que la seguridad jurdica no es un mero factum inmanente a cualquier sistema de Derecho, sino un valor del Derecho justo que adquiere su plena dimensin operativa en el Estado de Derecho.

Lamentable el defensor del nuevo derecho registral no ha sido fiel en la lectura, o en el peor de los casos a distorsionado ex novo, lo dicho por el profesor Perez Luo.

As pues, de la simple lectura de Perez Luo se desprende que indica algo distinto a lo sealado por nuestro contradictor:

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() De ah la imposibilidad de establecer una anttesis entre justicia y seguridad, por cuanto ambas comportan presupuestos y procedimientos ineludibles para garantizar el buen orden de la sociedad.

Es decir, no mimetiza la seguridad jurdica con la justicia como seala el defensor, sino que indica que si bien existen coincidencias se reconocen tambin perfiles propios:

9 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p.XX. 10 PEREZ LUO, Antonio Enrique. La seguridad jurdica. Barcelona: Ed. Ariel S.A., 2a ed., 1994, p. 140.

No obstante esa coincidencia bsica no excluye la

posibilidad de reconocer perfiles propios de la seguridad jurdica ().11

El nuevo derecho registral con autoridad? ha dividido con un criterio riguroso las posiciones que existen en nuestro medio sobre el derecho registral: De un lado estn los realistas (quiz debamos reconducirla como realt di diverso ordine

(El subrayado es nuestro).

Lamentablemente, el defensor del nuevo derecho registral critica categricamente esta postura paralela a la suya, tergiversndola de forma evidente, con lo cual probablemente de una lectura descuidada puede llevarnos a conclusiones que no son las nuestras o de los argumentos de los profesores a quienes citamos.

Por dems est decir que es deleznable defender una postura cuando se cimientan en falacias o tergiversaciones.

3. REALISMO VS. EXTREMISMO?

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() Por eso hoy, y desde siempre, se reconocen mltiples limitaciones a la actuacin del registro, es decir, aspectos sobre los cuales no juega ningn rol. Enumeremos algunos: mala fe del tercero, posesin, (). En consecuencia, el registro solo (sic) puede otorgar una relativa seguridad, pues nada ni nadie puede avanzar ms all de eso. ()

), en los cuales se encuentra su defensor; y del otro los extremistas, es decir cualquier otro que no comulgue con sus ideas.

Muestra dicha divisin en diversos supuestos que contradicen sus presupuestos, como por ejemplo en el caso de doble venta de inmuebles.

La premisa de la que parte el nuevo derecho registral es que respecto a la posesin el registro no juega ningn rol:

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11 PEREZ LUO, Antonio Enrique. Ibid, p.142. 12 ROMANO, Santi. Frammenti di un dizionario Giuridico, Miln, Giuffre editore, 1983, p.205. 13 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p. XXXV

Un derecho registral seriamente disminuido, que frente a casos en los cuales se presente la posesin debe de ceder, sin alegato o defensa alguna, es el presupuesto de nuestro contradictor.

No obstante ello, el nuevo derecho registral seala que cuando existen diversas transferencias de un mismo propietario el ordenamiento ha optado por la preferencia al inscrito y no del que tom la posesin en el 1135:

() Ante la existencia de ttulos contradictorios el ordenamiento jurdico debe dar respuesta ya que no es razonable que ambos compradores devengan en propietarios del mismo inmueble. Para resolver el conflicto social, humano, y real de los ttulos contrapuestos, el Derecho puede optar por distintos criterios: la antigedad del ttulo (art. 1135 CC, en su segunda parte), o la toma de posesin (art. 1136 CC), o el registro (art.1135 CC, en su primera parte). Pues bien, cuando el sistema legal opta por el registro para resolver los conflictos, como bien pudo hacerlo por los otros criterios ().14

() En el caso del registro constitutivo vence el primer inscrito ya que ste es el nico propietario por haber logrado la inscripcin (). En el caso del registro declarativo, y seguramente para

En esta primera parte reconoce la opcin del legislador, el cual dej de lado la posesin. Y esta toma de criterio no es inconstitucional tal cual lo ha sealado en otros casos.

Entonces, el legislador segn el contradictor- en el supuesto de hecho del 1135 ha tomado en consideracin la inscripcin y no la posesin como criterio para resolver conflictos.

Valga decir, en estos linderos, que la opcin del legislador por preferir lo inscrito y no tomar la posesin en cuenta no sera coherente con la posicin de la nueva doctrina, salvo que germine en ella incoherencia y en sus trminos- extremismo.

Se pregunta el contradictor cul es el sistema registral preferible, el declarativo o el constitutivo? En los casos de doble venta quien prevalece?

14 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p.XXLII - XLIII

sorpresa de muchos, LA SOLUCIN ES EXACTAMENTE LA MISMA; es decir vence el primer inscrito ya que ste es el preferido en el caso de conflicto de titularidades. En consecuencia, uno y otro sistema conducen siempre a proteger la seguridad jurdica en la circulacin de la riqueza, por lo que no existen diferencias en el mbito conflictual.15

() la afirmacin de la mejor doctrina europea en el sentido que la propiedad se justifica gracias a la posesin, ya que el ttulo formal es slo un medio para lograr la finalidad del derecho, cul es, el aprovechamiento y disfrute de los bienes, esto es, poseer. Por tanto, si desde una perspectiva axiolgica el fin se encuentra en grado superior al medio, entonces es evidente que la posesin se encuentra en situacin de primaca sobre la propiedad ().

Sin darse cuenta esta doctrina salvo que la incoherencia sea un argumento rescatable- contradice sus fundamentos que sealan:

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Esto debemos descartarlo de plano, dado que el contradictor tiene la facilidad de distorsionar las ideas y argumentos a extremos distintos de las ideas planteadas.

Entonces, segn el autor si A vende un inmueble a B y eleva el contrato a escritura pblica y hace tradicin de l, y posteriormente A se lo vende a C y este lo inscribe la solucin en ambos sistemas es la misma, prevalece la inscripcin.

En un registro constitutivo prevalece la inscripcin, y en un registro declarativo tambin? Entonces, en este caso la inscripcin prevalece sobre la posesin? En los trminos del nuevo derecho registral Es una incoherencia o una capitulacin?

4. AUTONOMA DEL ASIENTO Y LA CREACIN DE NUEVAS SITUACIONES JURDICAS POR EL REGISTRADOR?

El defensor sostiene que el sealar que el asiento registral debe privilegiarse sobre lo indicado en el ttulo archivado, implica la postulacin de la autonoma del asiento registral.

15 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p.XLIX 16 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p.XXIV

Hemos afirmado de forma reiterada que si bien el asiento registral debe privilegiarse al ttulo archivado17

Vamos entonces a tratar de precisar algunos puntos. Pretende imputrsenos que hemos afirmado implcitamente que el asiento registral da lugar a una nueva situacin jurdica: () resulta falso que la inscripcin d lugar a una nueva situacin jurdica (). (Sic)

, jams hemos sustentado que tenga autonoma, al extremo de que si el negocio es nulo o anulable el asiento convierte o convalida los supuestos de invalidez. Prevalencia no es sinnimo de convalidacin o conversin.

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La situacin jurdica real es que el poder se extingui, pero en estas situaciones concretas segn la configuracin del sistema y en virtud de la apariencia jurdica es claro que se protege al tercero que contrat confiando en la informacin que le brind la institucin registral en el asiento registral, no porque se constituya una nueva situacin jurdica, sino por la presuncin de certeza y exactitud que se otorga.

Se ejemplifica dicho argumento en el supuesto del poder otorgado por una S.A., indicando que el registro no puede cambiarle de naturaleza.

Esto se puede circunscribir a los supuestos en los cuales existe discrepancia entre el contenido del asiento con lo que se seala en el ttulo archivado.

As pues, si X emite un negocio de apoderamiento inscrito en registros- a favor de Y para que transfiera un bien inmueble. En el caso que el da de ayer X hubiese fallecido y el da de hoy Y transfiere el bien a Z.

Si el poder se extingui el da de ayer, la transferencia es vlida? Por qu? El mismo caso se puede plantear en los trminos del artculo 152 del Cdigo Civil en el supuesto de la revocacin, toda vez que la misma tiene que ser comunicada a terceros o inscrita en registros (por la presuncin de conocimiento) para que dichas situaciones jurdicas sean eficaces frente a terceros.

17 MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. Responsabilidad Civil del Registrador Pblico. Lima: Gaceta Notarial, 2011, p. 146 y ss. 18 GONZALES BARRN, Gunther. Fundamentos que explican la primaca del ttulo frente al asiento registral. Contribucin que pone punto final a un debate innecesario, Dilogo con la Jurisprudencia. Actualidad, anlisis y crtica jurisprudencial. No. 116, mayo 2008, ao 13, p. 302.

Dado que este ejemplo no le qued claro al defensor, posteriormente l escribi:

Una hiptesis que s resulta aplicable a nuestro debate es el siguiente: A otorga poder a B, pero el registrador consigna por error que el apoderado es C, ste se entera y aprovecha de la circunstancia para vender el predio de A. Alguien puede sostener que C es el apoderado cuando el ttulo material que dio origen al asiento dice otra cosa? Aqu s estamos en presencia de una diferencia entre ttulo y asiento, y para quienes postulan la primaca de este ltimo entonces se dara la absurda consecuencia que el registrador cre el poder (casi podra decirse que l lo otorg), y que el hecho jurdico pueda derogarse (sic) impunemente por obra y gracia de un funcionario pblico.19

En este caso no existe una creacin de poder ni la derogacin? de un hecho jurdico por el funcionario. Aparentemente el defensor tuvo un pequeo error (horror sera ms preciso), dado que los hechos jurdicos privados no son pasibles de derogacin.

Un filtro de realidad podra quiz aclarar las ideas al defensor. Imaginemos que Juan otorga un poder a BGB, pero por error del registrador inscribe en el asiento la legitimacin a nuestro contradictor germano GGB. Si el interesado verifica que la inscripcin es errnea, simplemente solicita la rectificacin de la inexactitud registral segn lo dispuesto en el reglamento general de los registros pblicos.

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As pues se afirma categricamente que el hecho que en una situacin patolgica se prefiera lo indicado en el asiento registral implica la

4.1 PREFERENCIA DEL ASIENTO REGISTRAL IMPLICA LA MODIFICACIN DE NUESTRO RGIMEN DE TRANSFERENCIAS PATRIMONIALES?

19 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p. LXXIV. 20 Es en s un modo de cesacin de la vigencia de las normas. As LUZZATI, C. Labrogazione delle leggi (Un dibatito analtico), Miln, 1973, pp.904, 905. QUADRI, R. Applicazione della legge in generale, Bolonia-Roma, 1974, pp.313 y ss.

modificacin del rgimen de transferencias patrimoniales regulado en nuestro cdigo civil a uno de tipo abstracto como el alemn.21

Algunos de los principios sobre los que se sostiene el libro de Sachenrechts (Derechos de las cosas) en el derecho Alemn son: Absolutheitsprinzip, Spezialttsprinzip (Bestimmtheitsgrundsatz), bertragbarkeitsprinzip, Publizittsprinzip (Offenkundigkeitsgrundsatz), Trennungsprinzip

En primer lugar, nuestro sistema sigue siendo en general- de tipo declarativo, es decir, las mutaciones reales se dan extraregistralmente a diferencia del sistema alemn que es constitutivo.

Luego, nuestro sistema de transferencia sigue siendo de tipo causal, y esto es ratificado en la calificacin del registrador toda vez que se verifica la validez del negocio y a partir de este se elabora el respectivo asiento. Esto no ocurre en el sistema abstracto dado que la invalidez del negocio obligacional no perjudica el negocio abstracto, otorgndose slo una accin personal, dejando a salvo el derecho de los terceros adquirentes en caso los hubiese.

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21 GONZALES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Segunda edicin. Lima: Jurista editores, 2004, p. 752. 22 MEDICUS, Dieter. Allgemeiner Teil des BGB. C.F.Mller, 10.Auflage, 2010, p.20.

y Abstraktionsprinzip.

Preferir el asiento registral implica la importacin en sus alcances de dichos principios a nuestro ordenamiento? En qu se sostiene el supuesto cambio del rgimen de transferencias patrimoniales?

El problema de haber ledo a los autores alemanes de segunda mano, distorsionando las traducciones, ha hecho que los defensores del nuevo derecho registral hayan perdido el rumbo en el esbozo de su posicin, creyendo que la reiteracin de sus cuestionables argumentos en diferentes medios, convierte la falacia en verdad.

4.2 ADQUISICIN POR DECISIN DEL REGISTRADOR?

Es extraa esta pregunta porque el autor la propone como cuestionamiento a nuestra posicin:

En ningn sistema del mundo se admite que la inscripcin reemplace el hecho adquisitivo; en el mejor de los casos se convierte en la fase final del proceso de transmisin, pero jams se pude prescindir del hecho jurdico atributivo, pues en caso contrario estaramos ante una publicidad cuyo objeto es ella misma, ya que el hecho publicado no interesa.

El supuesto adquisitivo se da en la aplicacin de la Fe Pblica Registral, y esta se aplica no por la autonoma del asiento sino por el supuesto de hecho regulado en el nuestro Art. 2014 del Cdigo Sustantivo el cual es tutelado por la denominada apariencia jurdica.

Esto debe tenerlo claro el defensor, porque realiza un estudio preliminar del texto de un autor espaol que literal y claramente lo seala:

Nosotros expresamos esta idea calificando como originaria la adquisicin del tercero protegido por la teora de la apariencia jurdica y aadiendo a dicha calificacin la nota de su peculiar configuracin y contenido: se trata de una adquisicin originaria en su ser pero ad instar derivativae en su funcionamiento.23

En ningn pas del mundo quien prologa o realiza un estudio preliminar sobre el texto de un autor, desconoce infamemente la posicin del autor principal; utiliza las colecciones de libros que promociona con autores respetables, para buscar difundir sus ideas, incluso cuando el texto no tiene vnculo con lo sealado en el estudio preliminar.

Parafraseando al defensor podramos decir:

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Debemos anotar, sin embargo, que la intencin del legislador del 84 es la de que el principio de fe pblica registral y en general

4.3 CITANDO A MEDIAS AL LEGISLADOR

Medias verdades sustentan los fundamentos del defensor tomando como referencia lo manifestado por el codificador:

23 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p.374. 24 Vase cmo en textos que son materias ajenas a la registral se utilizan los estudios preliminares para seguir con discusiones que no son propias del libro comentado. PANTALEN, Fernando. Estudios sobre Responsabilidad Contractual. Lima, Jurista, 2010, p. XXXIII.

todas las garantas que el registro otorga, se extiendan al ttulo que motiv la inscripcin; sera acorde, por lo tanto, con esta intencin, que los reglamentos correspondientes as lo determinen.25

Pero si intentamos una respuesta puramente legalista tenemos que concluir que el Cdigo del 84 al igual que el Cdigo del 36 permite la vigencia del artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos y por lo tanto aceptando lo ordenado por este artculo, bien puede concluirse que el principio se aplica respecto del contenido slo del asiento.

Si bien dicha cita es interesante, toda vez que mostrara la intencin del codificador, debemos indicar que se encuentra incompleta. Lneas atrs el codificador haba manifestado dos cosas:

En principio indica que de una interpretacin legalista se concluira la preferencia por el asiento de inscripcin.

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Esta decisin legislativa queda en manos de quienes mantengan o modifiquen los trminos del artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos. El texto del artculo 2014 permite ambas interpretaciones; en consecuencia, ser una norma interpretativa la que deslinde el problema, el mismo que hasta hoy est resuelto en los trminos del artculo VIII antes citado.

En segundo lugar seala que en todo caso el texto del 2014 permite diversas interpretaciones, y que ser una norma interpretativa la que deslinde el problema.

Creemos en todo caso que el problema est planteado, y que cualquiera que sea la decisin legislativa que se adopte deber tener en cuenta el nivel de eficacia de los Registros Pblicos y la necesidad y posibilidad de otorgar las garantas ms amplias a quienes busquen su amparo.

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25 Exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil. Iniciativa y exposicin de motivos de las modificaciones del Cdigo Civil. Lima: Editorial Cuzco, 2004, p.248. 26 Exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil. Iniciativa y exposicin de motivos de las modificaciones del Cdigo Civil, Ibid., p.247, 248 27 Exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil. Iniciativa y exposicin de motivos de las modificaciones del Cdigo Civil, Ibid., p.248

En razn de ello, consideramos que tanto el TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos como la Ley de Creacin del Sistema Registral vigentes posteriormente a la promulgacin del cdigo civil de 1984- son estas normas que inclinan la preferencia sobre el asiento registral en desmedro del ttulo archivado, lo cual es coherente con la descripcin del sistema registral que existe en nuestro ordenamiento.

En este caso, debemos cuestionar que los defensores del nuevo derecho registral citen a medias para tratar de abonar a su posicin.

4.4 ANLISIS ECONMICO O ANLISIS MONETARIO?

Ahora bien, hemos sostenido como premisa que el Sistema Registral opta por la tutela, dentro de los lmites legales, de la denominada seguridad del trfico, teniendo como sustento, entre otros, el criterio econmico de reducir costos de transaccin.

Se ha cuestionado esta afirmacin a partir de una crtica por dems singular:

() Sobre el particular ntese lo deleznable que significa PRIVARLE DE SU LEGTIMO DERECHO A UN PROPIETARIO por la simple circunstancia de que el tercero no quiso gastar CUATRO NUEVOS SOLES en lectura de un ttulo archivado Acaso eso es una elevacin de los costos de transaccin? () (Sic)

Lamentable dicho autor confunde lo que es anlisis econmico con anlisis monetario, dado que dentro de los costos de transaccin se involucra el tiempo, el costo del estudio de un profesional, entre otros.

5. NULIDAD EN CADENA?

El defensor nos pregunta:

En caso contrario, me gustara que me expliquen: si el asiento prima sobre el ttulo, entonces por qu la nulidad del primero

desemboca necesariamente e ineludiblemente en la cancelacin del segundo?28

Y aqu hay que hacer una precisin, dado que el defensor seala que existen nulidades obligacionales y nulidades reales.

La respuesta a dicha interrogante debe ser clara: Por que el registro no convalida nulidades. Si un acto es nulo, por ms que se inscriba en el registro no es convalidado.

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As pues algunos autores han sealado que un negocio nulo es aquel que por patologas o anomalas en los elementos constitutivos no producen efectos jurdicos.

Quiz una distorsin en su formacin o deformacin de los conceptos civiles haya posibilitado esta clasificacin.

Una aproximacin, dado que no es el tema principal del presente escrito, es indicar que la nulidad proviene de la palabra nullus: ne que significa no y ullus que significa alguno, pudindose entender como aquello que carece de valor para vincular, dado que contraviene el ordenamiento.

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En el mismo sentido, es preocupante el ltimo extremo cuando el defensor seala que el principio de fe pblica se presenta cuando el ttulo del transmitente se halla afectado por alguna causal de nulidad o ineficacia que puede originar un efecto de nulidad en cadena respecto a los actos sucesivos.

Si la nulidad pertenece a la estructura, y la obligacin es un efecto, no podemos hablar de nulidades obligacionales. Este mismo criterio se aplica a sus denominadas nulidades reales.

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Demuestra el defensor en este extremo otras deficiencias de base. Si estamos en un supuesto de transferencias sucesivas por ejemplo: A le vende a B, y este le transmite a C, y la transferencia de A a B sufre de la patologa de la nulidad dado que A era incapaz. El defensor seala alegremente que nos encontramos en un supuesto de nulidad en

28 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid., p. LXXXIX. 29 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid., p.CV 30 DE GIOVANNI, Biagio, La nullit nella lgica del diritto. Casa Editrice Dott. Eugenio Jovene, Napoli, 1964, p.14. 31 GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid., p.CIII.

cadena, es decir que por la nulidad de la transferencia inicial todas deben ser afectadas por dicho vicio con efecto domin.

En el caso en concreto, el primer supuesto es pasible de nulidad, ms el segundo negocio tiene un defecto en la legitimacin de B para transmitir a C, dado que B puede tener capacidad (la incapacidad no se transfiere) ms no se le ha derivado el poder de disposicin.

Si no se tiene claro ello, probablemente el enfoque sobre la fe pblica registral no sea coherente.

6. LA NUEVA JURISPRUDENCIA REGISTRAL Y JUDICIAL

En este mbito uno puede verificar que esta nueva jurisprudencia se gest cuando por temas polticos se cre una Sala Transitoria a medida en el Tribunal Registral, en la cual el ungido del nuevo derecho registral fue Vocal Transitorio, y que conjuntamente con un voto seguidor tenan la mayora en las decisiones las cuales se realizaron siguiendo los criterios establecidos, y reiterados, en las obras del defensor.32

Esto se ha extendido a las resoluciones

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32 Vase la Resolucin No. 1357-2009-SUNARP-TR-L del 2.9.2009. 33 Resolucin No. 9 del 10.3.2011 emitida por la Corte Superior de Justicia de Lima. Tercera Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo.

que actualmente el contradictor interviene como vocal ponente en la cual transcribe las crticas de sus textos con los defectos del mismo- y utiliza los casos en concreto para responder supuestamente- categricamente a los autores que han escrito de forma distinta a su posicin:

Dcimo: Sin embargo, en doctrina nacional se ha sostenido que la calificacin es un examen minucioso de la validez de los actos y derechos. Es muy fcil refutar esta posicin, francamente absurda. ().

Asimismo, nos reitera tal cual lo hizo en otros textos- su posicin distinta a las nuestra, supuestamente en la cual hacemos capitulaciones frente a su posicin:

Vigsimo Sptimo: () -En primer lugar, la posicin contraria (refirindose a la nuestra) ACEPTA que no existe una nueva situacin jurdica por efecto de la inscripcin registral. Es decir, el acto de apoderamiento es exactamente el mismo luego de su inscripcin. Eso representa ya una capitulacin, pues considera que el asiento registral no provoca una nueva situacin jurdica ni tiene valor autnomo. ().

Vigsimo Sptimo:

Este modus operandi se traslad a las resoluciones del Tribunal Registral

() Una hiptesis que s resulta aplicable a nuestro debate es el siguiente: A otorga poder a B, pero el registrador consigan por error que el apoderado es C; este se entera y se aprovecha de la circunstancia para vender el predio a A. Alguien puede sostener que C es el apoderado cuando el ttulo material que dio origen al asiento dice otra cosa? Aqu s estamos en presencia de una diferencia entre ttulo y asiento, y para quienes postulan la primaca de este ltimo, entonces tendran que sostener la absurda consecuencia que el registrador cre el poder (casi podra decirse que l lo otorg), y que el hecho jurdico puede derogarse impunemente por obra y gracia de un funcionario pblico.

Es extrao este nuevo derecho registral, con defectos de conocimiento de temas civiles de los cuales tiene una base espaola de la que ahora es apstata, con distorsin o invento de argumentos de autores, con falacias de autoridad de autores que interpretan su ordenamiento (el cual es distinto al nuestro en materia registral) y que a partir de ellos se seala que se configura la mejor doctrina o la dogmtica til que debe ser el parmetro de interpretacin de nuestro sistema.

34

Lamentablemente, esta posicin pretende hacer creer que todo lo que postula es correcto y lo que est fuera de ella no lo es, teniendo la

en el periodo fugaz de la Sala Transitoria, y que ahora se redacta en las sentencias de la Corte Superior utilizndose los casos particulares para rebatir posiciones, cuando salvo mejor parecer- no es el medio para hacerlo y menos con argumentos poco felices.

34 Vase la Resolucin 1039-2009-SUNARP-TR-L del 3.7.2009 en la cual se copia casi literalmente lo escrito en diferentes libros por el defensor.

autoridad de sealar cuando un tema ya no debe ser materia de discusin.

CONCLUSIONES

La nueva doctrina del derecho registral seala que se adhiere a la dogmtica til, una dogmtica si es que puede atribursele dicho trmino- que est plagada de una retrica falaz y con desconocimiento de ciertas instituciones que hace que se desmorone la misma.

El nuevo derecho registral debemos decir se sostiene en una dogmtica til que tiene cuestionables y contradictorios conceptos civiles; nueva doctrina que distorsiona las ideas de otros para alinearlas a la suyas; una nueva jurisprudencia que es emitida por el mismo artfice de la nueva doctrina en la cual se utilizan las resoluciones para reafirmar su posicin y responder a otros autores.

Seguramente existirn seguidores de esta postura que con mejor fortuna y mayor profundidad puedan sedimentar las bases en ideas libre de prejuicios y resentimientos con el sistema registral.

Finalmente, debemos advertir que los registros en nuestro pas han cumplido 125 aos desde su creacin, no obstante ello debemos advertir que el derecho registral es un rea descuidada en el mbito civil, a pesar que los efectos que tiene aquella en el ordenamiento son por dems importantes. Es por tanto necesario contribuir a su desarrollo, sin autoritarismos ni mesianismo, sino con un nimo distinto, el de generar a travs de la investigacin conocimiento.