Nune Pisos-tutelados

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Los pisos tutelados como alternativade alojamiento a los establecimientos

residenciales de personas mayores:cuestiones sobre su rgimen y

naturaleza jurdica (1)por

M. CARMEN NEZ MUIZProfesora Contratada Doctora del Departamento

de Derecho Civil de la UNED

SUMARIO

I. PLANTEAMIENTO DEL TEMA.II. APROXIMACIN A UN CONCEPTO DE PISO TUTELADO.

III. FINALIDAD DE LOS PISOS TUTELADOS.IV. NORMATIVA Y RGIMEN LEGAL DE LAS COMUNIDADES AUT-

NOMAS SOBRE PISOS TUTELADOS:1. MADRID: LOS PISOS TUTELADOS COMO ALOJAMIENTO ALTERNATIVO PARA AU-1. TNOMOS SIN RECURSOS: SU DUDOSA NATURALEZA COMO USUFRUCTO O DERE-1. CHO DE HABITACIN:

(1) Este artculo es fruto de la estancia de investigacin realizada en la Universidadde Salerno (Italia), bajo la tutela de la profesora Virginia Zambrano, Catedrtica de De-recho Privado Comparado, siendo este trabajo uno de los resultados del proyecto de in-vestigacin I+D+i del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales (Secretara de Estado deAsuntos Sociales, Familia y Discapacidad. IMSERSO), que lleva por ttulo Mayores ensituacin de dependencia y centros residenciales. Anlisis del sistema de ingresos y estan-cias, con especial atencin a la responsabilidad civil. Propuesta de lege ferenda del esta-tuto de las personas institucionalizadas (Orden TAS/1588/2005, de 20 de mayo y nmerode Proyecto 21/2007), siendo investigador responsable el Profesor LASARTE LVAREZ, Ca-tedrtico de Derecho Civil de la UNED y coordinadora M. Fernanda MORETN SANZ,Profesora Contratada Doctora de dicho Departamento.

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1. A) Requisitos para poder ingresar en un piso tutelado.1. B) Adjudicacin de plaza.1. C) Aportacin de los usuarios y asuncin de los gastos de manteni-

miento: su aproximacin a los derechos reales de goce.1. D) Prdida de la condicin de usuario: otras causas de extincin del

derecho distintas de la prdida de autonoma.2. PAS VASCO: EL CASO DE LAS ENTIDADES LOCALES:1. A) Requisitos de las personas usuarias: edad y autonoma relativa.1. B) Tutela de los servicios sociales.

2.1. Gipuzkoa: Ayuntamiento de Donostia:1. A) Rgimen econmico del servicio.1. B) Extincin del servicio y del derecho.1. C) Otras frmulas de prestacin del servicio: el derecho

de habitacin y el contrato subyacente.3. LA REGULACIN DE LOS ESTABLECIMIENTOS RESIDENCIALES EN EL PRINCIPADO1. DE ASTURIAS: ENTRE EL CONTRATO ATPICO DE HOSPEDAJE Y EL TPICO DE1. ARRENDAMIENTO:1. A) Requisitos de los solicitantes: edad y/o pareja del solicitante.1. B) Requisitos de residencia en el Principado de Asturias.1. C) Rgimen de acceso.1. D) Rgimen econmico.1. E) Firma del contrato.1. F) Prdida de la condicin de residente.4. LA RIOJA: LOS PISOS COMUNITARIOS Y CONTRATO DE HOSPEDAJE:1. A) Requisitos de los residentes.1. B) Derechos y obligaciones de las personas usuarias:1. A) a) Derechos.1. A) b) Obligaciones.1. C) Servicios.1. D) Prdida de la condicin de usuario.1. E) El contrato subyacente como contrato de hospedaje.5. EL SISTEMA CANARIO: LOS PISOS TUTELADOS COMO FRMULA PREVENTIVA DE1. MARGINALIDAD Y EXCLUSIN SOCIAL:1. A) Finalidad de los pisos tutelados.1. B) Usuarios.1. C) Gestin.1. D) Prdida de la condicin de usuario.1. E) Su consideracin como casas de acogida.

V. EL CASO BOLOS: NOTA COMPARATIVA Y SISTEMA COOPE-RATIVISTA.

VI. CONCLUSIONES.

VII. BIBLIOGRAFA


Los pisos tutelados como alternativa de alojamiento a los establecimientos...

I. PLANTEAMIENTO DEL TEMA

Que la poblacin est envejeciendo es una realidad innegable, hasta elpunto de que se habla del envejecimiento del envejecimiento para referirse alas personas de, por lo menos, ochenta aos (2), colectivo que se incrementa.En la Unin Europea, un cuarto de la poblacin tiene ms de sesenta aos,y en los prximos veinte aos el nmero de ancianos se doblar, de la mismaforma que el nmero de personas que superan los ochenta se seguir expan-diendo (3).

Ante este panorama, los poderes pblicos se han visto en la necesidad deregular la situacin de estas personas, teniendo en cuenta, entre otras cosas, elcambio que se ha operado en el seno de la familia, como la incorporacin dela mujer al mercado de trabajo quien, tradicionalmente, se encargaba de cuidara los ancianos (4). As las CC.AA., en virtud de la competencia que el artcu-lo 148.1.20 de la Constitucin le atribuye en materia de asuntos sociales, hanlegislado sobre residencias de la tercera edad, si bien todas coinciden en quees ms ventajoso para la persona mayor permanecer en el seno de la familia o,al menos, retrasar lo ms posible su ingreso en un centro residencial, poten-ciando su autonoma (5). De ah que algunas Comunidades hayan optado por

(2) Vase, en este sentido, la Exposicin de Motivos de la Ley 39/2006, de 14 dediciembre, de Promocin de la Autonoma Personal y atencin a las personas en situacinde dependencia.

(3) Vid. CASALENA, A., Brevi note sui profili economico-aziendali delle ResidenzeAssistenciali per anciani alla luce de la legge 328/2000, en Revista Italiana di Ragioneriae di Economia Aziendale, enero-febrero de 2005, pg. 78. Sobre el progresivo enveje-cimiento de la poblacin y sus consecuencias, vase tambin, RODRGUEZ RODRGUEZ, P., Laspersonas mayores y los alojamientos, en Residencias y otros alojamientos para personasmayores, ed. Mdica Panamericana, S. A., Madrid, 2007, pg. 8; Las necesidades de laspersonas mayores dependientes, en Revista del Ministerio de Asuntos Sociales, pg. 38;ZURITA MARTN, I., Responsabilidad derivada del internamiento de personas mayores depen-dientes en centros residenciales, ed. Bosch, Barcelona, 2008, pg. 20; LEONSEGUI GUILLOT,R. A., La autotutela como mecanismo de autoproteccin de las personas mayores, enLASARTE LVAREZ (dir.), La proteccin de las personas mayores, ed Tecnos, Madrid, 2007,pg. 147. UMBERTO MORELLI, Istituto del pensionamento e crescita della popolazione anzia-na, en Aggiornamenti sociali, 1980, pg. 45 y sigs.; LINACERO DE LA FUENTE, M., La pro-teccin jurdica de las personas mayores, en AC, nm. 19, 2004, pgs. 2262 y 2263.

(4) Cfr. RODRGUEZ RODRGUEZ, P., ob. cit., pgs. 4 y 5.(5) En este sentido cabe destacar el Decreto 41/1998, de 10 de marzo, del Parlamento

Vasco, que regula los servicios sociales residenciales al poner de manifiesto que lasactuaciones dirigidas a las personas mayores debern fomentar, prioritariamente, su per-manencia en el entorno familiar, procediendo al internamiento en servicios sociales resi-denciales, y concretamente en residencias, en aquellos casos en que exista una severadiscapacidad de las personas usuarias. En el mismo sentido el Reglamento municipal deservicios de alojamiento y convivencia para personas mayores autnomas del Ayuntamien-to de San Sebastin. Tambin la Ley 2/2988, de 4 de abril, sobre servicios sociales enAndaluca, en el artculo 11 al referirse a los servicios sociales especializados, contemplala tercera edad, con el objeto de promover su integracin y participacin en la sociedad,

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una solucin alternativa para aquellas personas que, aunque mayores, son au-tosuficientes pero, o bien carecen de domicilio adecuado o tienen problemasfamiliares o de soledad, regulando los llamados pisos tutelados, para retrasar loms posible, o incluso evitar, su institucionalizacin (6).

Al estudio de estas viviendas tuteladas, as como sus condiciones de ac-ceso a las mismas y rgimen de funcionamiento, entre otras cuestiones, es alo que vamos a dedicar el presente trabajo.

II. APROXIMACIN A UN CONCEPTO DE PISO TUTELADO

Cuando iniciamos el estudio de una figura o institucin, parece que resultaobligado dar un concepto de la misma. No obstante, en el caso que nos ocupa,no resulta sencillo definirlo de una forma unitaria dada la variedad de regula-ciones que inciden sobre los pisos tutelados, pues cada Comunidad Autnomalos regula de una manera distinta (7) o, ms propiamente, los requisitos exigi-dos a las personas que pretenden acceder a los mismos, as como los contratosque deben firmar, derechos y obligaciones de los usuarios, etc., no son igualesen todas las CC.AA., pues no todas las desarrollan, aunque s otras que en estetrabajo no las contemplamos (8). Evidentemente, no vamos a analizar la totali-dad de la normativa reguladora, sino slo aqullas que nos ha parecido quetenan una regulacin ms singular y con ello pretendemos resaltar sus diferen-cias que llegan incluso a la propia denominacin (9). No obstante, y como pone

favoreciendo su mantenimiento en el medio habitual (las comillas son nuestras), yevitando su marginacin. La Ley 13/2008, de 3 de diciembre, sobre servicios sociales delParlamento de Galicia destaca que en el desarrollo de los servicios sociales deber tenderseal mantenimiento de la persona en su entorno personal, social y familiar, procurando suinsercin social y sin menoscabo del derecho a la diferencia. Tambin NORES TORRES,Servicios: el servicio de atencin residencial, en ROQUETA BUJ (coord.), La proteccinde la dependencia, ed. Tirant lo Blanch, Valencia, 2007, pg. 391, pone de manifiesto queeste tipo de recurso debera tener un carcter subsidiario a otros que garanticen la perma-nencia de la persona dependiente en su domicilio habitual.

(6) RODRGUEZ RODRGUEZ, ob. cit., pg. 21, es partidaria de que este tipo de aloja-mientos alternativos vaya extendindose a personas dependientes y evitar que stas seantrasladas a una residencia.

(7) Tambin pone de manifiesto estas diferencias NORES TORRES, ob. cit., pg. 400.(8) De hecho, segn datos del OBSERVATORIO DE PERSONAS MAYORES Y

ALBOMA, Imserso, Servicios sociales para personas mayores en Espaa, de enero de2007, en Boletn sobre el envejecimiento, perfiles y tendencias, pg.22, existan en esafecha 9.848 plazas en sistemas alternativos de alojamiento, entendiendo por tales las vi-viendas tuteladas, acogimiento familiar y apartamentos residenciales

(9) Sin pretensiones de exhaustividad, cabe destacar la Ley 2/1988, de 4 de abril, deServicios Sociales, andaluza, que en su captulo II: Servicios sociales comunitarios, ar-tculo 6, recoge expresamente la atencin y promocin del bienestar de la vejez. El artcu-lo 10.4 hace referencia a la necesidad de atender a la convivencia y reinsercin social, quetendr como funcin la bsqueda de alternativas al internamiento en instituciones de las



de manifiesto NORES TORRES (10) cabe deducir unas notas ms o menos comu-nes en la regulacin que desde dichos niveles se dispensa.

De todas formas un piso o vivienda tutelada es exactamente lo que seentiende vulgarmente por tal, piso que puede funcionar o no en rgimen dePropiedad Horizontal. As, por ejemplo, en el Pas Vasco, cuya competen-cia en materia de pisos tutelados corresponde a los Ayuntamientos (11) portratarse de viviendas destinadas a personas mayores con grandes niveles deautonoma personal, los derechos y obligaciones de los usuarios son los es-tablecidos en la LPH. En cualquier caso, aquellas normas de CC.AA., comoes el caso del Decreto 230/1998, de 18 de diciembre, por el que se regulanlos pisos tutelados de la Comunidad Canaria, aunque no el nico, pues todaslas Comunidades los definen, ofrece un concepto tcnico de los mismos.Hemos elegido ste por su singularidad y diferencias con los conceptos de lasotras Comunidades que aqu analizamos.

As dispone en su artculo 2, lo siguiente: se entiende por Piso Tuteladoa los efectos de este Decreto, toda vivienda destinada a la convivencia, enalojamiento temporal y en algn caso, de forma definitiva, en rgimen deautogestin, de personas con dificultades econmicas, de integracin familiaro sociales, tuteladas por entidades pblicas o privadas sin nimo de lucro.

De este concepto nos ha llamado particularmente la atencin el hecho deque generalmente el alojamiento sea temporal, salvo excepciones, contraria-mente a lo que sucede en otras CC.AA., que, como veremos en los supuestosanalizados a continuacin reclaman cierta permanencia, al menos mientrasla persona residente conserve su autonoma y, en algunos casos, definitivo. Laexplicacin de esta provisionalidad del servicio es que en la ComunidadCanaria no es requisito que la persona que accede a un piso tutelado sea deedad avanzada, caso en el que s el alojamiento debera tener, y de hechotiene, pues as lo dispone el artculo 2.2 del citado Decreto, carcter defi-nitivo, si bien no se exige que se trate de personas autnomas, si no al con-trario; ms bien parecen estar pensados para personas con algn problema,generalmente pasajero, aunque el problema que les afecte, en la mayora delos casos, no les convierte en personas dependientes, salvo quizs, las perso-

personas que se encuentren en especiales condiciones de marginacin, procurando la in-corporacin de todos los ciudadanos a la vida comunitaria. La tambin andaluza Ley 6/1999, de 7 de julio, sobre atencin y proteccin de las personas mayores, donde se recogeel sistema de viviendas tuteladas y otras alternativas. La Ley 12/2007, de 11 de octubre,de Servicios Sociales de Catalua, prev expresamente el servicio de vivienda tuteladapara personas mayores, de carcter temporal o permanente, y el servicio de tutela para per-sonas mayores. El Decreto 261/2005, de 7 de diciembre, sobre asistencia social de Extre-madura, contempla expresamente los pisos tutelados. Tambin el Decreto Foral 69/2008,de 17 de junio, sobre asistencia social de Navarra.

(10) Ob. cit., pg. 401.(11) El nico que los regula, que nos conste, es el de Donostia-San Sebastin.

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nas afectadas por una incapacidad fsica, que tambin pueden acceder a unode estos pisos, pero eso se ver ms detenidamente cuando analicemos lanormativa de esta Comunidad que, por cierto, difiere bastante del resto.

Por tanto, y a la vista de los diferentes requisitos de los alojados, as comodel principio de carcter temporal, de momento no resulta posible dar unconcepto general de piso tutelado, por lo que nos remitimos a la regulacinde cada Comunidad Autnoma (12).

III. FINALIDAD DE LOS PISOS TUTELADOS

Como ya avanzramos en la introduccin, los pisos tutelados son consi-derados por algunas CC.AA. (13), as como por la doctrina (14) como unalojamiento alternativo al ingreso del anciano que goza de autonoma enun centro residencial de la tercera edad. Como pone de manifiesto GOI-COETXEA FERREIRO (15): el perfil de las personas mayores de nuestro entornoha experimentado un cambio importante en los ltimos aos: ni las caracte-

(12) Con todo, desde un punto de vista social, destaca RODRGUEZ RODRGUEZ, P.,ob. cit., pg. 20, que existen diferentes frmulas de este tipo de alojamiento que fuerondesarrollndose en los pases del Norte de Europa como alternativa a las residenciasconvencionales a partir de la dcada de los ochenta. Aunque en un inicio estaban desti-nados a personas frgiles pero que no precisaban de cuidados de larga duracin, poco apoco se ha ido admitiendo su idoneidad para ofrecer una atencin de calidad a las personasen situacin de dependencia. Destacan tres frmulas de alojamiento que tienen comocaractersticas comunes, las siguientes: estn ubicados en los entornos habituales de vidade las personas destinatarias de los mismos; se organizan con base el algn sistema osupervisin; su diseo y decoracin son de tipo hogareo, no institucional; se encuentranintegrados en la red local de servicios sociales.

En cuanto a las diferencias que cabe sealar entre la tipologa de alojamientos exis-tentes, segn se trate de apartamentos o viviendas individuales, o de viviendas en lasque conviven un grupo de personas mayores (llamadas en algunos lugares tutelados)se resean las siguientes: los apartamentos o viviendas individuales ofrecen la ventaja deque garantizan a la persona la independencia e intimidad que muchas requieren, perotienen como desventaja el riesgo de aislamiento. Por otra parte, este modelo facilita quela organizacin ajuste la atencin a la necesidad de la persona, pero, en contrapartida,aumenta su coste cuando la dependencia es importante. No resulta adecuado para personasque presentan deterioros cognitivos.

Las viviendas en pequeos grupos favorecen la ayuda mutua, pero tienen las desven-tajas de que a veces no se garantiza la intimidad y de que pueden originarse problemas deconvivencia.

(13) En este sentido el Decreto 41/1998, de 10 de marzo, del Pas Vasco, destaca quese haca necesario regular nuevos modelos de alojamiento, como los apartamentos tute-lados, por el destacado papel que representan, junto a las viviendas comunitarias, comoalternativa eficaz frente a los internamientos en residencias.

(14) LPEZ PELEZ, A., y PONCE DE LEN ROMERO, L., en LASARTE LVAREZ (dir.), Laproteccin de las personas mayores, ed. Tecnos, Madrid, 2007, pg. 123.

(15) Apartamentos tutelados para personas mayores, Gizaurre 2. Ggizartekintza:Departamento de Servicios Sociales. Diputacin Foral de Gipuzkoa, pg. 5.



rsticas, ni las necesidades ni las expectativas de los mayores, son hoy porhoy los mismos que hace un tiempo. Esto ha obligado a las administracionesa ir adaptando sus recursos a las necesidades cambiantes de este colectivo,cada vez ms numeroso en nuestra sociedad. Uno de los ejes prioritarios deatencin a las personas mayores, ha sido, y es, el de responder a sus nece-sidades de alojamiento. En este sentido, la red de plazas residenciales tradi-cionales ha experimentado un desarrollo importante a lo largo de la ltimadcada; sin embargo, de forma paralela, y como respuesta a las nuevasnecesidades de este colectivo, en Gipuzkoa han surgido diversas alternativasde alojamiento para personas mayores con necesidades sociales, pero conniveles de autonoma personal importantes. Pero no slo en Gipuzkoa, sino,como veremos, en otras Comunidades. Baste con citar, a modo de ejemplo,el Decreto canario que data nada menos que de 1998, o el de otras Comuni-dades como es el caso del Pas Vasco o La Rioja, que en la regulacin de lasviviendas tuteladas, para dar alojamiento a aquellas personas de, por lo me-nos, sesenta aos que, careciendo de una vivienda adecuada, gozan de auto-noma para la realizacin de las tareas diarias. Desde esta perspectiva se haceaconsejable que esta autonoma resulte potenciada retrasando lo ms posiblesu institucionalizacin; al menos, mientras la persona pueda valerse por smisma, llevando una vida lo ms normalizada posible. De hecho el artcu-lo 50 de la Constitucin, que regula la proteccin de la Tercera Edad, garan-tiza, entre otras cosas, el derecho a disponer de una vivienda (16).

Lo cierto es que el requisito de la edad de los candidatos vara de unasComunidades a otras, pero esto lo iremos viendo a lo largo del trabajo, con-cretamente, al estudiar los presupuestos que la normativa de cada ComunidadAutnoma exige para acceder a este tipo de viviendas.

IV. NORMATIVA Y RGIMEN LEGAL DE LAS COMUNIDADES AU-IV. TNOMAS SOBRE PISOS TUTELADOS

En este epgrafe pretendemos analizar la regulacin de algunas de lasCC.AA. que han legislado sobre los apartamentos tutelados y los requisitosexigidos a los solicitantes; es decir, personas que pueden acceder a los mis-mos, diferentes modalidades de contrato que deben firmar las personas aquienes se les ha adjudicado plaza en una de estas viviendas, derechos yobligaciones de los residentes, etc.

(16) Vase, en este sentido, VIDAL PRADO, C., La proteccin constitucional de laTercera Edad, en LASARTE LVAREZ (dir.), La proteccin, ob. cit., pg. 21; FERNNDEZRAMOS, S., Los centros residenciales para personas mayores en el marco del sistema sobreservicios sociales, en ZURITA MARTN (coord.), Responsabilidad derivada del internamien-to de personas mayores dependientes en centros residenciales, ed. Bosch, Barcelona,2008, pg. 94.

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Por resultarnos ms llamativa su regulacin, empezaremos por Madrid yel Pas Vasco.

1. MADRID: LOS PISOS TUTELADOS COMO ALOJAMIENTO ALTERNATIVO PARA AUT-1. NOMOS SIN RECURSOS: SU DUDOSA NATURALEZA COMO USUFRUCTO GRATUITO O1. DERECHO DE HABITACIN

En la Comunidad de Madrid los pisos tutelados para personas mayoresestn regulados por la Orden 368/2003, de 1 de abril. Dicha norma los configu-ra en su artculo 2.1 como un equipamiento social de alojamiento, con algu-nos servicios comunes, para personas mayores con autonoma personal y pro-blemas graves de alojamiento. En el apartado 2. del citado precepto sedispone que son objetivos de los pisos, fundamentalmente tres: a) proporcionaralojamiento y supervisin a las personas mayores que carezcan de vivienda enlas condiciones adecuadas; b) facilitar a las personas mayores el desarrollo deuna vida autnoma el mayor tiempo posible, y, c) favorecer el mantenimientode las personas mayores en un entorno lo ms normalizado posible, evitando suinstitucionalizacin.

Como se puede observar, lo decisivo para acceder a uno de estos aparta-mentos es que el interesado carezca de vivienda, o en su defecto que stano rena las debidas condiciones. Evidentemente el carecer de vivienda nosignifica, en modo alguno, que deba tenerse en propiedad y que una personaque reside en una casa de alquiler y puede pagarla, tenga derecho a un pisotutelado. Ahora bien, si la vivienda se tiene en propiedad pero no rene lasdebidas condiciones de habitabilidad, no es susceptible de reparacin y elpropietario es una persona que carece de recursos para acceder a otra aunquesea de alquiler, puede solicitar un piso tutelado. Puede ocurrir que una per-sona de la edad que exige la presente Orden que ya adelantamos, son sesentay cinco aos aos, viva en la calle, en un albergue o se encuentre habitandouna casa que no rene las condiciones adecuadas y no sea susceptible dereparacin. En cuanto al sujeto solicitante, ha de gozar de autonoma perso-nal, esto es, que pueda solucionar por s misma su vida o, al menos, las tareasnormales y bsicas como atender la casa, limpieza de la misma, hacer lacompra, etc. sin ayuda; en una palabra, que sea independiente. En este sentidopodemos citar la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 31de julio de 2008 (17), que confirma la Orden 1279/05, de 22 de junio, dictadapor la Secretara General Tcnica de la Consejera de Familia y AsuntosSociales de la Comunidad de Madrid, desestimatoria del recurso de alzadainterpuesto contra de Resolucin de fecha 14 de septiembre de 2004, dictada

(17) Aranzadi, nm. 1528 (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Seccin 8.).



por la Direccin General del Mayor, por la que se archiva el expediente desolicitud en piso tutelado para personas mayores intentado por la actora, porprdida de su condicin de usuaria. La razn de esta decisin fue el informeclnico que seala que doa Clara la recurrente, presenta un trastornograve de personalidad paranoide con ausencia de conciencia de enfermedade intensos rasgos querulantes que la llevan a enfrentarse con las figuras deautoridad, considerando que al negarse a tomar ninguna medicacin, es im-posible que viva en un piso tutelado por requerir un rgimen de supervisiny contencin ms propio de otro centro.

Visto lo anterior, procede tratar de delimitar qu es lo que se entiende porautonoma. En este sentido, el artculo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciem-bre, de Promocin de la Autonoma Personal y Atencin a las personas ensituacin de dependencia, la define como: La capacidad de controlar, afron-tar y tomar, por propia iniciativa, decisiones personales acerca de cmo vivirde acuerdo con las normas y preferencias propias as como desarrollar lasactividades bsicas de la vida diaria (18).

A) Requisitos para poder ingresar en un piso tutelado

El artculo 3 de la citada Orden exige los siguientes requisitos:

a) Ser espaol o nacional de cualquier Estado miembro de la UninEuropea.

b) Ser residente en el territorio de la Comunidad de Madrid durante losdos ltimos aos inmediatamente anteriores a la fecha de la solicitud.

c) Tener cumplidos sesenta y cinco aos en el momento de solicitar laplaza. Asimismo, podr adquirir tambin la condicin de usuariode los pisos tutelados, el cnyuge del solicitante o persona unida dehecho a l, siempre que haya cumplido sesenta aos.

d) No padecer enfermedad infecto-contagiosa ni cualquier otra que re-quiera atencin permanente y continuada en un centro hospitalario.

e) Ser autnomo en las actividades bsicas e instrumentales de la vidadiaria.

f) Carecer de alojamiento estable, o ser ste inadecuado y no suscepti-ble de reforma.

(18) Cfr. tambin, en este sentido, CALVO SAN JOS, M. J., Respuestas desde la Ley39/2006 (RCL 2006/2226) a las personas en situacin de dependencia; Aranzadi, 2007,pg. 1 y sigs.; MORETN SANZ, F., La construccin de un derecho subjetivo de ciudadana:nuevas perspectivas sobre autonoma personal y dependencia, en Las dimensiones de laautonoma personal. Perspectivas sobre la Ley 39/2006. Estudios en homenaje a PilarRamiro, ediciones Cinca, Madrid, 2008, pg. 36.

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g) Los extranjeros que, residiendo en la Comunidad de Madrid, perte-nezcan a pases distintos de los de la Unin europea podrn ser usua-rios de los pisos tutelados, de acuerdo a lo dispuesto en los vigentestratados internacionales, en la vigente Ley Reguladora del Derechode Asilo y de la Condicin de Refugiado (19) y en la vigente LeyReguladora de los Derechos y Libertades de los Extranjeros en Es-paa y su integracin social (20).

Evidentemente antes de adjudicar la plaza es necesaria la presentacin deuna solicitud acompaada de una documentacin que enumera el artculo 5de la Orden reguladora y que no vamos a reproducir por evidentes razones deespacio y por no hacer tediosa la lectura del trabajo. Con todo s convienedestacar que entre ella se exige documento acreditativo de la identidad delsolicitante que, en el caso de espaoles ser el DNI, documentos acreditativosde los ingresos, patrimonio y pensiones del solicitante dado el carcter gra-tuito de estas plazas en apartamentos tutelados e informe mdico que acreditesu condicin fsica y psquica adecuada para ingresar en un piso tutelado,exigencia elemental dada la necesidad de adjudicarse los pisos a personasautnomas.

B) Adjudicacin de plaza

Lo primero que aqu debemos destacar es que cuando a un solicitante deun piso tutelado se le adjudica una plaza, a lo que tiene derecho es a la plazaen s, no al piso tutelado en cuanto tal. Su titularidad corresponde a la Co-munidad de Madrid.

En este sentido, el artculo 12.5 de la Orden, el nuevo usuario suscribirun documento de incorporacin al centro en el que figurar la aceptacinexpresa de las normas reguladoras de la organizacin y del funcionamien-to del mismo y de sus derechos y obligaciones, as como el compromiso deaceptar ser derivado a un centro residencial, pblico o privado, cuando suscondiciones fsicas o psquicas, acreditadas por los servicios mdicos de laConsejera de Servicios Sociales, le impidan valerse por s mismo. El docu-mento deber ser suscrito tambin por los familiares en el caso de que seanstos los que acepten hacerse cargo del interesado si se produjera la eventua-lidad mencionada. La suscripcin de este documento ser condicin previa ynecesaria para la ocupacin efectiva de la plaza.

Como se puede observar, este precepto no menciona la firma de un contra-to o negocio jurdico alguno a diferencia de lo que ocurre en otras Comuni-

(19) Ley 5/1984, de 26 de marzo.(20) LO 4/2000, de 11 de enero.



dades, como Asturias, cuya norma exige la firma de un contrato de hospeda-je, sino sencillamente, la suscripcin de un documento. Pese a la falta demencin legal lo cierto es que se trata de un documento del cual surgen dere-chos y obligaciones para las partes, y eso, en nuestra opinin, se llama contra-to, porque las cosas son lo que son, no lo que las partes dicen que son (21).Ahora bien, el problema tcnico no es tanto concretar que efectivamente existeun pacto negocial, sino el tipo de contrato suscrito. Tal como aparece redacta-do el precepto, todo apunta a pensar que se trata de un contrato de adhesin,pues el futuro residente se limita a aceptar las condiciones que figuran en eldocumento, pero en ningn momento, discutirlas. Las acepta o no, y eso, ennuestra opinin, es un contrato de adhesin (22).

Por otro lado, cabe destacar el compromiso del solicitante del piso tute-lado de ser derivado a una residencia caso de que pierda su autonoma. Estonos parece una exigencia coherente, puesto que, como ya se ha visto, uno delos requisitos que deben reunir los aspirantes a un piso tutelado es ser unapersona autnoma y valerse por s misma; desde el momento en que esto dejede ocurrir se le ingresar en una residencia convencional donde dispondrde la asistencia necesaria y adecuada a su nueva situacin, salvo, claro est,que para esta eventualidad algn familiar se haga cargo del mismo. Es indi-ferente la razn por la que el residente pierda su autonoma. Puede devenirdependiente por una enfermedad fsica, psquica o mental (23). Lo decisivoes que no pueda valerse por s mismo.

El compromiso del adjudicatario de una plaza en un piso tutelado, deaceptar, en su caso ser trasladado a una residencia convencional, podra con-siderarse una declaracin de voluntad anticipada (24), de querer ser trasla-dado a una residencia de asistidos cuando pierda su autonoma (25). Enten-

(21) En este sentido, la STS de 30 de septiembre de 1985, Aranzadi, nm. 4482.(22) Sobre los contratos de adhesin, vase por todos, LASARTE LVAREZ, C., Princi-

pios de Derecho Civil, III, ed. Marcial Pons, Madrid, 2009, pg. 65 y sigs., y la biblio-grafa all citada.

(23) MORETN SANZ, F., La construccin de un derecho subjetivo, ob. cit.,pg. 35.

(24) Sobre las declaraciones anticipadas de voluntad, vase LEONSEGUI GUILLOT,ob. cit., pg. 147 y sigs.; ARCE FLREZ-VALDS, La incapacidad eventual de autogobiernoy las declaraciones de voluntad anticipadas (la tutela del siglo XXI), en Estudios jurdicosen homenaje al profesor Luis Dez-Picazo, T. I, ed. Civitas, Madrid 2003, pg. 207 y sigs.;JIMNEZ CLAR, La autotutela y los apoderamientos preventivos, en Jornadas sobre lanueva Ley de Proteccin de Discapacitado, Valencia, 2004. Instituto Valenciano de Estu-dios Notariales, Valencia, 2005, pg. 119 y sigs.; BERROCAL LANZAROT, El apoderamientoo mandato preventivo como instrumento de prevencin ante una eventual y futura prdidade capacidad, en LASARTE LVAREZ (dir.), ob. cit., pg. 197 y sigs.

(25) En este sentido, vase LEONSEGUI GUILLOT, ob. cit., pg. 158, donde contemplala posibilidad de que una persona, adems de designar tutor para el caso de su futuraincapacitacin, de declarar su voluntad favorable al internamiento en un centro residencialllegado el momento.

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demos que la prdida de la autonoma requerida para ser residente de un pisotutelado opera como una condicin resolutoria del derecho sobre la mencio-nada plaza. Ya se ver ms adelante qu derecho adquiere al hablar de laaportacin del usuario del piso tutelado, en funcin de la onerosidad o gra-tuidad de la plaza.

C) La aportacin de los usuarios y asuncin de los gastos de mantenimien-C) to: su aproximacin a los derechos reales de goce

Esta cuestin se regula en el artculo 14 de la Orden que estamos anali-zando. Segn el apartado 1. del precepto citado: la ocupacin de plazas enpisos tutelados conllevar que los usuarios se hagan cargo, de manera directa,de los suministros y consumos necesarios para su permanencia en el piso, ascomo el resto de los gastos cuya cobertura no corresponda a la Comunidadde Madrid.

De este precepto se deduce que los usuarios de los pisos tutelados lonico que tienen que pagar son el mantenimiento del piso; esto es, agua, luz,gas, telfono (26) y atender a su propia manutencin, as como las reparacio-nes ordinarias que proceda hacer en el piso como consecuencia de su utiliza-cin normal. Pese a que el prrafo est redactado de manera un tanto confusa,lo cierto es que los usuarios de un piso tutelado en la Comunidad de Madrid,aparte de los gastos mencionados, no tienen que abonar coste adicional; esdecir, es gratuito el uso de la vivienda. Lo que s deben hacer es reponer laspiezas de la casa que hayan roto. Junto con el documento que suscribencuando ingresan (en nuestra opinin se trata de un contrato), se le entrega uninventario detallado de todos y cada uno de los objetos que estn en la vivien-da; si alguno se deteriora o rompe, por ejemplo, piezas de la vajilla, debenreponerlo. Si es necesario pintar la casa o acuchillar el parquet, corre de sucuenta, pero no deben abonar renta por vivir en los pisos (27).

(26) En el ao 2008 en conversacin telefnica con la directora de uno de los centrosde pisos tutelados de la Comunidad que estamos analizando, me transmiti la informacinde que los residentes slo tenan que abonar al mes 33 para gastos de luz, agua, gas ytelfono.

(27) Tal vez en cuanto a las obligaciones del residente para conservar la vivienda, yante la inconcrecin de la norma que regula los pisos tutelados, se podra aplicar el artcu-lo 21 LAU, que regula las reparaciones que debe realizar el arrendador para la conserva-cin de la vivienda, adems del artculo 500 del Cdigo Civil, relativo a la obligacin delusufructuario de hacer las reparaciones ordinarias que sean exigidas por el deterioro pro-ducido por el uso normal de las cosas. Respecto de lo que se entiende por reparacinordinaria, segn la SAP de Palencia, de 18 de octubre de 2005, Aranzadi, 251, sera la queexijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de la cosa y sean indis-pensables para su conservacin. En el mismo sentido, la SAP de Burgos de 4 de mayo de2006, Aranzadi, 215.



El prrafo 2. del precepto en estudio dispone lo siguiente: sern a cargode la Comunidad de Madrid los gastos de mantenimiento de las partes ge-nerales del inmueble, los originados por las zonas de uso comn, por losservicios de apoyo personal y social y por las actividades comunes que ellaorganice.

Teniendo en cuenta esta circunstancia, qu derecho le corresponde a losusuarios de los pisos tutelados en la Comunidad de Madrid?

Es esta una cuestin difcil de dilucidar, pues si bien presenta semejanzascon determinados derechos regulados en el Cdigo Civil como el usufructo y elderecho de habitacin, tambin existen diferencias notables que los separan,sobre todo del derecho de usufructo. La cuestin primordial es: se trata de underecho real o personal? ste es un tema sobre el que no podemos pronunciar-nos de una manera decisiva, pues si consideramos que se trata de un usufructoo derecho de habitacin, evidentemente habr que concluir que se trata dederechos reales limitados sobre cosa ajena, con eficacia erga omnes, y accesoal Registro de la Propiedad, pero para que esto llegue a ocurrir (la inscripcinen el Registro), sera necesario otorgamiento de escritura pblica, cosa que noocurre con el documento suscrito por el adjudicatario de un piso tutelado. Peroa esto tampoco hay que darle demasiada importancia, pues en nuestro Derechorige un principio general de libertad de forma en la celebracin de los contratos(arts. 1.279 y 1.280 CC) y la inscripcin en el Registro, salvo excepciones, noes ni obligatoria ni constitutiva. De todas formas, podra un usuario de un pisotutelado exigir a la Direccin General del Mayor el otorgamiento de un docu-mento pblico para inscribirlo en el Registro? No es posible decirlo con exac-titud dada la inexistencia de jurisprudencia al respecto y que la normativa quelos regula no se pronuncia sobre el tema.

Lo que s podemos decir es que el residente tiene el uso y disfrute de lavivienda adjudicada, a semejanza del adjudicatario del uso de la viviendafamiliar en caso de crisis matrimoniales, an cuando la vivienda pertenezcaprivativamente al otro cnyuge, y el carcter personal o real del derecho delusuario, es discutida por la jurisprudencia. Por ejemplo, la SAP de Teruel, de7 de junio de 1994 (28), considera que el derecho de uso de la viviendacomn concedida a uno de los cnyuges por razn del inters familiar msnecesitado y porque queden a su disposicin los hijos, no tiene la naturalezade derecho real. Por su parte, la sentencia del JPI, nmero 5 de Valencia, de9 de marzo de 2001 (29), califica la atribucin del uso de la vivienda a unode los cnyuges como comodato, que es un derecho de carcter personal.

Pero tambin hay sentencias que en el mismo caso se pronuncian en senti-do contrario; as podemos citar la SAP de Crdoba, de 2 de abril de 2003 (30),

(28) AC, nm. 1027.(29) AC, nm. 473.(30) Aranzadi, nm. 84.

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que califica la atribucin del uso de la vivienda como un derecho real limitadooponible frente a terceros; o la RDGRN, de 19 de septiembre de 2007 (31),en la que se pretende la inscripcin de una sentencia donde se adjudica el usode la vivienda familiar al cnyuge no propietario en caso de divorcio; se pro-nuncia de la siguiente manera: es claro que nada se opone a la registracinpretendida, por cuanto el derecho de uso, si bien, de naturaleza personal o realdiscutida, limita las facultades dispositivas del propietario de la finca, por loque incuestionablemente merece la proteccin registral.

Dejando sentado que existen dudas respecto de la naturaleza real o per-sonal de este derecho, lo cierto es que tampoco existe una identidad absolutacon la atribucin de una plaza en un piso tutelado a efectos de determinarsi se trata de un derecho de naturaleza real o personal, pues generalmente,la adjudicacin del uso de la vivienda familiar es temporal, mientras dura lasituacin de necesidad familiar, cosa que no ocurre en un piso tutelado. Aqula atribucin es definitiva, al menos en principio, salvo que el residente pierdasu autonoma y se convierta en una persona dependiente.

Visto esto, vamos a analizar ahora las semejanzas y diferencias que exis-ten entre el derecho que corresponde a un residente de un piso tutelado, el delusufructuario y el titular de un derecho de habitacin. Ambos son derechosreales con acceso al Registro de la Propiedad.

En principio, y teniendo en cuenta que no se paga nada por habitar unode estos apartamentos, parece que podramos encontrarnos ante un derecho deusufructo (32) (aunque tambin con un derecho de habitacin), sometido a lacondicin resolutoria de mantener su autonoma e independencia por lo quea la persona beneficiaria se refiere. Si la persona fallece habitando una deestas viviendas, el usufructo sera (al igual que el derecho de habitacin),evidentemente, vitalicio. Caso contrario, se extinguira cuando pierda su au-tonoma, deviniendo en una persona dependiente y sea conveniente su ingresoen una residencia de la Tercera Edad o pasar al cuidado de los familiarescorrespondientes, que hubieran firmado el documento antes mencionado conel compromiso de hacerse cargo de la persona si tal eventualidad llegaba aproducirse.

Otros datos que lo aproximan al usufructo: es que es gratuito (al igual queel derecho de habitacin) aunque si es voluntario e inter vivos, el usufruc-to tambin puede ser oneroso, constituido por pacto inter vivos, aunqueeste dato no significa nada, pues bien pudiera constituirse mortis causa (elusufructo, se entiende). Su contenido coincide con la regulacin que de estederecho hace el Cdigo Civil, al menos a grandes rasgos y en algunos puntosconcretos, pero tambin hay que reconocer que derechos que le corresponden

(31) Aranzadi, nm. 6167.(32) Sobre este derecho, vase por todos, LASARTE LVAREZ, Principios de Derecho

Civil, IV, ed. Marcial Pons, Madrid, 2009, pg. 262 y sigs. y, ms concretamente, 264.



al usufructuario, como enajenarlo o hipotecarlo (art. 107.1 LH), creemos queno puede hacerlo un residente de un piso tutelado, pues si se permitiera sutransmisibilidad se frustrara la finalidad de adjudicacin de los mismos quees satisfacer una necesidad: dotar de alojamiento a quien no lo tiene y care-ce de recursos para adquirirlo. En este aspecto se aproxima ms al derechode habitacin. Las facultades del usufructuario sobre la cosa objeto del usu-fructo, son ms amplias que las que tiene un residente de un piso tutelado.Digamos que el derecho que le corresponde al adjudicatario de un piso tute-lado en la Comunidad que estamos analizando, es personalsimo, al igual queel derecho de habitacin (33), pues, entre otras cosas, no puede hipotecar-se (art. 108.3 LH), cosa que no es el usufructo personalsimo, se entien-de. De todas formas estas figuras son las que ms se asemejan al derechoque le corresponde al adjudicatario de un piso tutelado. Por ejemplo: una delas obligaciones del usufructuario, al igual que el habitacionista en virtudde la remisin que el artculo 528 del Cdigo Civil, regulador de los dere-chos de uso y habitacin, hace a las normas del usufructo que se le declaranaplicables a los derechos de uso y habitacin (34), es hacer un inventario delas cosas usufructuadas (art. 491 CC) (35); al usuario de un piso tuteladotambin se le entrega un inventario detallado de los objetos existentes en lavivienda debiendo conservarlos y, en su caso, reponerlos. Aunque tambinaqu existe alguna diferencia con el usufructo, pues en este derecho es elusufructuario el que debe hacer el inventario, mientras que a la persona quese le ha adjudicado plaza en un piso tutelado, se le da el inventario, cosanormal, en nuestra opinin. Por otro lado, el artculo 500 del Cdigo Civilimpone al usufructuario la obligacin de hacer en los bienes usufructuadoslas reparaciones ordinarias (36), como el usuario del piso tutelado. El artcu-lo 501 impone al nudo propietario la obligacin de hacer las reparaciones

(33) Este punto, sin embargo, ha sido discutido por la doctrina, pues se duda de sila norma contenida en el artculo 523 del Cdigo Civil que declara la intransmisibilidadde los derechos de uso y habitacin, es un elemento constitutivo, propio del tipo de estosderechos o si por el contrario, es simplemente una norma supletoria de la voluntad noexpresada del constituyente de los mismos. Algn autor como RAMS ALBESA, opinin quecompartimos, considera que la intransmisibilidad de estos derechos parte de que si sepermitiera la cesin se frustrara la finalidad de esa atribucin que es asegurar al usuariola satisfaccin directa de necesidades, al igual que ocurrira con un piso tutelado si sepermitiese al adjudicatario transmitirlo, pues las personas que acceden a ellos lo hacenporque se encuentran en una situacin de necesidad. Comentario del Cdigo Civil, T. I,Ministerio de Justicia, Madrid 1991, pg. 1387.

(34) Cfr. RAMS ALBESA, ob. cit., pg. 1389.(35) Cfr. GARCA CANTERO, G., Comentario del Cdigo Civil, T. I, Ministerio de

Justicia. Madrid, 1991, pg. 1313; DORAL GARCA DE PAZOS, Comentarios al Cdigo Civily Compilaciones Forales, t, VII, vol. I, dirigidos por ALBALADEJO Y DAZ ALABART, ed.Edersa, Madrid, pg. 386 y sigs.

(36) Cfr. GARCA CANTERO, G., ob. cit., pg. 1331; DORAL GARCA DE PAZOS, ob. cit.,pg. 443.

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extraordinarias (37). En el caso que nos ocupa, corresponden a la Comunidadde Madrid; aunque tambin aqu existe una pequea diferencia: el usufructua-rio debe comunicar al propietario la urgente necesidad de efectuar las repa-raciones extraordinarias; esto no ocurre con el usuario de un piso tutelado, oal menos en la normativa que los regula, no se contempla tal obligacin, peroesto puede tener fcil explicacin: al tratarse de un piso tutelado existe unacierta labor de vigilancia y control de los mismos o, al menos, de las personasque los habitan, con lo cual enseguida se detecta la necesidad de las mencio-nadas reparaciones.

Claro que al tratarse de un derecho personalsimo el que le correspondeal usuario de un piso tutelado y dada la semejanza con el usufructo, tam-bin podramos encontrarnos, como ya se ha puesto de manifiesto ms arriba,con un derecho de habitacin, pues el artculo 527 permite que el habitacio-nista ocupe toda la casa, aunque lo normal no sea esto, al igual que un pisotutelado que le corresponde ntegramente al residente. La cuestin dista deestar clara. El artculo 524 del Cdigo Civil permite al habitacionista ocuparla casa a l y a todas las personas de su familia (art. 524 CC), cosa que noocurre con los pisos tutelados que slo puede llevar al cnyuge o persona conla que conviva y, en principio, el habitacionista debe ocupar en la casa ajenaslo las piezas necesarias que basten para l y su familia (art. 524 CC) (38).Por otro lado, como ya hemos puesto de manifiesto unas lneas ms arriba,el habitacionista no debe pagar nada, una renta peridica (39), se entiende,por el derecho que tiene de habitar, bien las piezas que necesite en la casaajena, bien en caso de que ocupe toda la casa, aunque en este ltimo caso elhabitacionista est obligado a hacer las reparaciones ordinarias de conserva-cin y al pago de las contribuciones del mismo modo que el usufructuario(art. 527 CC).

El usuario de un piso tutelado tambin debe hacer en la casa las repara-ciones ordinarias, como el habitacionista que ocupa toda la vivienda, pero nolas contribuciones. Tambin el derecho de habitacin es un derecho persona-lsimo e intransmisible, pues as se deduce del artculo 525 al disponer: quelos derechos de uso y habitacin no se pueden arrendar ni traspasar a otro porninguna clase de ttulo. En el mismo sentido la RDGRN, de 19 de mayo de2005 (40), considera al derecho de habitacin como personalsimo e intrans-

(37) Cfr. GARCA CANTERO, G., ob. cit., pg. 1334; DORAL GARCA DE PAZOS, ob. cit.,pg. 450.

(38) Vase la SAP de Barcelona, de 17 de septiembre de 2003. AC, nm. 1817,que considera al derecho de habitacin ms limitado que el de usufructo, salvo que ex-presamente se establezca otra cosa. Cfr. LASARTE LVAREZ, C., Principios, ob. cit.,pg. 291.

(39) Cfr. PUIG BRUTAU, J., Compendio de Derecho Civil, vol. III, ed. Bosch, Barce-lona, 1989, pg. 267.

(40) Aranzadi, nm. 5615.



misible y se extingue con la muerte del habitacionista (41), es decir, al igualque el usufructo y el derecho que le corresponde al adjudicatario de un pisotutelado, es vitalicio, salvo que, en el caso del usufructo y el derecho dehabitacin, se constituyan por un tiempo determinado, pues se rigen por elttulo constitutivo, y en el caso del residente de un piso tutelado, pierda suautonoma.

Como puede observarse, no es tarea sencilla pronunciarse sobre este tema,si bien, analizadas con cierto detenimiento las semejanzas y diferencias entreestos derechos y el residente de un piso tutelado, parece que existen menosdiscrepancias con el derecho de habitacin. De todas formas no vamos apronunciarnos de una manera definitiva sobre esta cuestin porque es cierta-mente dudosa. Por el momento nos conformamos con dejar planteado el temay esperar a ver si la jurisprudencia tiene ocasin de pronunciarse sobre ello,aunque no parece probable que un residente acuda a los tribunales para exigirel otorgamiento de escritura pblica e inscribir su derecho.

D) Prdida de la condicin de usuario: otras causas de extincin del dere-D) cho distintas de la prdida de autonoma

El artculo 15 de la Orden reguladora establece que la condicin de usua-rio se perder por alguna de las siguientes circunstancias:

a) No superar el perodo de adaptacin. Efectivamente, una vez incor-porado el usuario al piso tutelado dispone de un perodo de adap-tacin de treinta das naturales siguientes al ingreso. Transcurridoeste perodo sin resolucin expresa en contra, consolida su plaza. Encaso de no superar este perodo, el interesado deber, en el plazo dediez das, abandonar la plaza ocupada, dndosele la opcin de tras-ladarse a una plaza residencial, si ste fuera el recurso adecuado asus necesidades, debiendo, en caso contrario, retornar a su entornosocial (art. 13).

b) Renuncia voluntaria a la plaza.c) Ausencia injustificada del centro, sin autorizacin expresa de la Di-

reccin General del Mayor, por un tiempo superior a 45 das natura-les al ao.

d) Por ocultacin o falseamiento en los documentos o datos aporta-dos por los interesados que hayan dado lugar a la adjudicacin de laplaza.

(41) En este mismo sentido se ha pronunciado la SAP de Crdoba, de 21 de noviem-bre de 2000; AC, nm. 2252.

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e) Por dejar de reunir los requisitos establecidos en el artculo 3, encuyo caso, la Direccin General del Mayor derivar a los interesadosal recurso ms adecuado a sus circunstancias y necesidades.

f) Por incumplimiento reiterado y sistemtico de la aportacin estable-cida en el artculo 14.

g) Por sancin, de acuerdo con el rgimen disciplinario que sea de apli-cacin.

Como puede observarse, las causas enumeradas anteriormente por las quese pierde la condicin de usuario, son de lo ms heterogneo, carentes de todasistematizacin. Bien podran ser agrupadas en voluntarias, como las reco-gidas en los apartados a), aunque queda la duda de que el usuario no su-pere el perodo de adaptacin dependa de su voluntad, si bien es cierto quesi pone algo de su parte, bien pudiera superarlo; b), c), d) y f) Causas deextincin por sancin. Aqu no se establecen los actos que son sancionables,por lo que habr que recurrir al reglamento de rgimen interno de cada centroy, por ltimo, dejar de reunir los requisitos exigidos para residir en un pisotutelado, como pudiera ser la prdida de autonoma. Tampoco se especificasi esta enumeracin es taxativa o, simplemente, enunciativa. Ms bien pareceuna enumeracin cerrada, salvo la prdida por sancin, pues en este apartadopueden entrar un nmero considerable de conductas sancionables. En cual-quier caso, est por determinar.

2. PAS VASCO: EL CASO DE LAS ENTIDADES LOCALES

En esta Comunidad rige el Decreto 41/1998, de 10 de marzo, sobre servi-cios sociales residenciales. Dentro de la clasificacin que hace de los distintosservicios residenciales, contempla expresamente los pisos tutelados, as comolas viviendas comunitarias que si bien son algo distinto de los primeros, tam-bin estn dirigidas, al igual que los pisos tutelados, a personas autnomas, conla particularidad de que en estas viviendas pueden convivir hasta catorce per-sonas, mientras que los pisos tutelados son individuales o dobles. No obstanteno podemos dejar de citar la Ley 12/2008, de 5 de diciembre, del Pas Vasco,sobre servicios sociales, que hace una enumeracin muy parecida a la que aca-bamos de citar, pero con alguna diferencia. El artculo 22 de la mentada Leydistingue: Piso de acogida que, como no entra dentro del mbito de nuestroestudio, no vamos a analizarlos. Vivienda tutelada; apartamentos tutelados yvivienda comunitaria (42).

(42) De todas formas como esta Ley no est todava desarrollada, no podemos anali-zar las diferencias, si es que existen, entre vivienda tutelada y apartamentos tutelados. Enconversacin telefnica con profesionales de los servicios sociales del Ayuntamiento de



Tras esta breve referencia a las viviendas comunitarias, nos vamos alimitar a los pisos tutelados que constituyen el objeto de este trabajo.

El artculo 2 del citado Decreto los configura como un conjunto de vi-viendas autnomas, individuales y/o dobles, que cuentan con servicios colec-tivos, de uso facultativo y que dan alojamiento a personas mayores con unasituacin psico-fsica y social que no precisa de recursos de mayor intensidad.

Una vez ms resulta requisito prioritario, por un lado, la necesidad dealojamiento de la persona interesada como su autonoma y capacidad pararealizar las actividades bsicas de la vida diaria.

El apartamento tutelado es un recurso social orientado a atender las nece-sidades de alojamiento y seguridad de las personas mayores, preferentemen-te cuando stas no disponen de un alojamiento adecuado, tienen problemas deconvivencia o soledad o sus recursos no les permiten acceder a una viviendade mercado.

No obstante en su artculo 1.3 dispone: Expresamente se excluyen delmbito de aplicacin de este Decreto las viviendas unifamiliares en rgimende autogestin y los programas de acogimiento familiar. Igualmente se excep-tan los apartamentos en los que medie un contrato de compra-venta o cual-quier otro modo de adquisicin total o parcial de la propiedad regulada enDerecho, as como aqullos en cuya formulacin no se contemple el deber depago peridico de las personas usuarias en contraprestacin por el uso delapartamento y por la prestacin de servicios.

Esto supone excluir del mbito de aplicacin del Decreto a los pisostutelados que, al estar destinados a personas autnomas, la competencia degestin corresponde al Departamento de servicios sociales de los Ayunta-mientos. De hecho, la normativa del Ayuntamiento de San Sebastin sobrelos apartamentos para personas mayores, declara que estos apartamentos noestn afectados por el Decreto 41/1998, de 10 de marzo, ni por el 64/2004,de 6 de abril, ni cualquier otra regulacin sobre servicios sociales. Ello sin

Donostia, en particular con una persona que se encarga especficamente de los pisos tutela-dos, me han comunicado que en todos los establecimientos destinados a personas mayoresautnomas, se exigen los mismos requisitos y se prestan los mismos servicios, con indepen-dencia de que se trate de un piso tutelado o de una vivienda comunitaria. A pesar de que lanormativa vigente en la materia permite residir en una vivienda comunitaria hasta catorcepersonas, en la actualidad, an vigente esa normativa, estn siendo destinadas a la residen-cia de slo tres, o incluso se tiende a limitarlo a dos personas, con lo cual la diferenciaexistente entre estas viviendas y el piso tutelado es prcticamente inexistente. Lo que sedesconoce en estos momentos es si existir o no alguna diferencia entre los apartamentostutelados y las viviendas tuteladas que prev la Ley 12/2008, de 5 de diciembre, pues seprev que no est desarrollada hasta dentro de, por lo menos, un ao, contado desde el 27de enero de 2009 que es cuando se nos ha proporcionado esta informacin. Con fecha 19-4-2010 se public en el BO del Pas Vasco, nm. 71, el Decreto 101/2010, de 30 de marzo,que desarrolla la Ley 12/2008, de 5 de diciembre. Se refiere en exclusiva al rgano Inter-institucional de Servicios Sociales, por lo que lo relativo a los pisos tutelados sigue talcomo se ha expuesto en este trabajo.

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embargo, no es bice para que en el Anexo IV establezca los requisitosmateriales y funcionales especficos para los apartamentos tutelados, ademsde lo establecido al respecto con carcter general para todos los serviciossociales residenciales en el punto 1 del anexo I. Este punto hace referenciaa la ubicacin idnea de los distintos servicios residenciales, incluidos lospisos tutelados. Deben estar emplazados en zona cntrica del municipio o, ensu defecto, en lugar debidamente comunicado con el centro mediante trans-porte pblico. En su caso, facilitacin por parte del servicio social residenciala las personas usuarias, en determinados das y horas, de otro medio alterna-tivo de transporte al centro del municipio.

Adems la zona de ubicacin del servicio no ha de ser especialmenteruidosa ni peligrosa para la integridad fsica de las personas usuarias, reunirla debida salubridad y contar con alrededores bien iluminados.

Deber contar con jardines o espacios exteriores amplios donde pasear o,al menos, fcil acceso a plazas o jardines pblicos (43).

A) Requisitos de las personas usuarias: edad y autonoma relativa

Las personas usuarias deben ser mayores de sesenta aos con una situa-cin psicofsica y social que no precise recursos de mayor intensidad y capa-ces de hacer por s mismos las actividades de la vida diaria, tanto las bsicas(alimentacin, higiene, vestido, deambulacin, control de esfnteres, etc.),como las instrumentales (realizar tareas del hogar, paseos, compras, gestio-nes, etc.), de forma independiente, con o sin apoyos.

El artculo 5.4 del Decreto dispone: Aunque al principio las personasusuarias se valen por s mismas para la realizacin del conjunto de activida-des de la vida diaria, ser preciso adecuar la oferta de servicios a sus reque-rimientos crecientes, dotndola de una mayor diversidad e intensidad de pres-tacin con el paso del tiempo, para preservar la vida normalizada y fomentarla autonoma de esas personas. Por tanto, se debe contemplar la opcin deproporcionar ayuda para la realizacin de las actividades de la vida diaria,con carcter puntual o continuado y con baja intensidad, bien de forma direc-

(43) Destaca la importancia de la ubicacin para residencias y, en nuestro caso, pisostutelados, en definitiva, alojamientos para personas mayores, CASINELLO PLAZA, A., Dise-o arquitectnico integral en residencias y otros alojamientos, en RODRGUEZ RODRGUEZ,P. (coord.), ob. cit., pgs. 96 y 97, poniendo de manifiesto la importancia de los lugarescntricos que deben cumplir unos parmetros de confort ambiental, relativo a la conta-minacin acstica y atmosfrica para no constituir un entorno agresivo. El medio urbano,pues favorece la movilidad de los residentes para desplazarse por la ciudad y visitar fa-miliares y conciudadanos. Adems considera necesario potenciar el contacto con la natu-raleza, primando la existencia de jardines, patios o terrazas que se pueden concebir comolugares de paseo, contemplacin o teraputico.



ta o mediante la coordinacin con otros servicios. Asimismo se fomentarnactividades enfocadas a mejorar los aspectos relacionales y de participacinsocial de las personas usuarias.

B) Tutela de los servicios sociales

Al denominarse apartamentos tutelados, parece que es propio que cuentencon algn tipo de tutela. En este sentido el artculo del citado Decreto esta-blece que los apartamentos contarn con una persona fsica, profesional delos servicios sociales, que tendr asumida la responsabilidad de servir dereferencia a las personas usuarias. Su actividad presencial tendr una dura-cin, al menos, de ocho horas diarias; en su caso, esta presencia debe serincrementada en funcin de las necesidades de las personas usuarias.

Adems los apartamentos dispondrn de un servicio de teleasistenciadurante las veinticuatro horas del da.

En su caso, la persona de referencia realizar funciones de mediacin (44)con objeto de garantizar una correcta convivencia entre el conjunto de perso-nas usuarias del conjunto de apartamentos y establecer la coordinacin nece-saria con los servicios sociales de base (45).

En los casos en que se precise una intervencin urgente, y dentro deldebido respeto a la privacidad de las personas usuarias, ser imprescindibleque la persona fsica de referencia tenga acceso inmediato al apartamento,con objeto de que pueda hacer las verificaciones tiles y necesarias.

2.1. Gipuzkoa. Ayuntamiento de Donostia

Quedando ya claro que las competencias en el Pas Vasco sobre pisostutelados y dems servicios residenciales destinados a personas autnomascorresponde a los Ayuntamientos, vamos a examinar a continuacin la nor-mativa sobre los mismos del Ayuntamiento de Donostia-San Sebastin (46).

(44) Respecto de la mediacin, vase VILLAGRASA ALCAIDE, El papel de la mediacinfamiliar en la solucin de los conflictos, en LASARTE LVAREZ (dir.), La proteccin delas personas mayores, ob. cit., pgs. 134 y 135, en las que extiende la mediacin familiara las desavenencias que puedan surgir entre las personas mayores y sus cuidadores yfamiliares.

(45) Por su parte el artculo 11 dispone que cada apartamento debe tener un sistemade intercomunicacin adecuado para situaciones de emergencia, con puesto de control enel mismo edificio.

(46) El artculo 25.K, de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases deRgimen Local, atribuye a los municipios competencias en la prestacin de los serviciossociales y promocin y reinsercin social. Sobre este tema, vase MORETN SANZ, F.,

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En el punto 5 de esta informacin bsica sobre el tema y bajo el epgrafe:ITINERARIOS FUTUROS DE LAS PERSONAS RESIDENTES, se sea-la lo siguiente: Las personas mayores que se incorporan a los apartamentoslo hacen como personas autnomas que cuentan, en principio, con la auto-noma o los apoyos suficientes para poder llevar una vida normalizada. Laprogresiva dependencia de estas personas en los apartamentos se ver insti-tucionalmente apoyada de la misma manera que cualquier otro ciudadano delmunicipio. Esto es, con los servicios domiciliarios que estn a su disposiciny con la regulacin legal que les afecte. Si en su progresiva dependencia,tuvieran necesidad de servicios de da o residenciales, se actuar de la mismamanera que con cualquier otro ciudadano: tramitando su solicitud en el centroque corresponda.

Incide en idntica idea el punto 6 cuyo primer apartado coincide con elque acabamos de transcribir, pero el segundo es ms concreto y explcito.Dice as: en la previsin de esta progresin en la necesidad de servicios afuturo y una vez devenidos en personas dependientes seguirn su itinerario enplazas de la red pblica destinadas a personas dependientes (competenciaforal). La competencia foral de las personas dependientes es algo que reiterael reglamento municipal de servicios de alojamiento y convivencia para laspersonas mayores autnomas.

Como puede observarse, en Gipzkoa, a diferencia de lo que ocurre, porejemplo, en la Comunidad de Madrid, si el residente de un piso tutelado empie-za a hacerse dependiente, se contempla la asistencia domiciliaria en el propioapartamento tutelado, salvo que dicha falta de autonoma sea ya muy consi-derable, en cuyo caso se tramitar su traslado a un centro ms adecuado a susituacin.

Una vez adjudicada la plaza, las personas residentes disponen de un pe-rodo de adaptacin de tres meses a las caractersticas y funcionamiento delservicio. El tcnico de Trabajo Social de referencia del usuario y los pro-fesionales de las empresas que gestionan los servicios, comentarn en todomomento con sta los problemas que vayan surgiendo y se buscarn lassoluciones necesarias para lograr una buena adaptacin.

Residencias de mayores y responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas:nuevas perspectivas a la luz de la Ley espaola 39/2006, de Autonoma personal y aten-cin a la dependencia, en Derecho de daos. Estudio Mario Castillo Freire. Lima. Per,2009 (en prensa). Las residencias de personas mayores como servicio exigible en elmarco de los derechos subjetivos de ciudadana: consecuencias jurdicas de su inclusinen el Sistema para la autonoma y atencin a la dependencia, en Residencias y alojamien-tos alternativos para personas mayores en situacin de dependencia, LASARTE LVAREZ yMORETN SANZ (dirs.), ed. Colex, Madrid, 2010, pg. 139 y sigs.



A) Rgimen econmico del servicio

Los precios vendrn determinados en la adjudicacin del servicio. Anual-mente, en su caso, el rgano competente actualizar esos precios segn losincrementos establecidos en las condiciones de adjudicacin del servicio.

Segn el artculo 20 del Reglamento municipal de servicios de alojamien-to y convivencia para personas mayores autnomas, la persona usuaria deberabonar un porcentaje del coste del servicio que ser calculado teniendo encuenta su capacidad econmica. Para la fijacin de dicha capacidad se ten-drn en cuenta la renta y el patrimonio del solicitante. Segn el anexo II dedicho reglamento las personas usuarias cuyo patrimonio per capita supere los32.995,89 (47) (cantidad que se ir actualizando anualmente en funcin delIPC de la Comunidad Autnoma Vasca) debern sufragar, con la parte queexceda, el total del precio del servicio.

Lo cierto es que en funcin de la capacidad econmica de los usuarios,unos pagarn la totalidad del servicio; otros slo una parte, subvencionandoel resto el Ayuntamiento y, para los menos pudientes, ser gratuito. El apar-tado 2. del citado artculo 20, dispone: en casos excepcionales, y medianteinforme del departamento de Bienestar Social, por diversas causas, se podracordar la exencin de pago de la aportacin del usuario.

B) Extincin del servicio y del derecho

El servicio se extinguir por los siguientes motivos:

a) Renuncia del usuario.b) Fallecimiento.c) Ingreso en otro recurso o programa.d) Desaparicin de la causa de necesidad que gener la prestacin del

servicio.e) Ocultamiento o falsedad en los datos que hayan sido tenidos en cuenta

para la concesin del servicio.f) Prdida de alguno de los requisitos exigidos para obtener el servicio

(vecindad, autonoma).g) No aportar la documentacin requerida para el seguimiento del

servicio.h) Por agresin fsica o psicolgica al personal que presta el servicio o

a otros usuarios del mismo.i) Por demora injustificada en el pago de tres recibos del servicio, o

por superar el plazo de suspensin por demora en el pago de dos

(47) Estas cantidades hacen referencia al ao 2006.

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recibos sin haber abonado la deuda y aportacin y ayuda corres-pondiente.

j) Por incumplimiento reiterado de las obligaciones de los usuarios pre-vistas en este reglamento.

Como puede observarse, una vez ms nos encontramos con una enume-racin de causas de lo ms heterogneo, sin orden ni concierto. Tal vezestara mejor si se agrupasen en causas voluntarias: en las que entraran lascontempladas en los apartados a), c), g) e i); causas involuntarias: en estegrupo se comprenderan las enumeradas en los apartados b) y c); por sancin:apartados h) y j) y, por ltimo, por prdida de los requisitos exigidos. Nos hallamado la atencin que en el apartado f) se contempla como causa de extin-cin, la prdida de los requisitos exigidos, como vecindad o autonoma, cuan-do, al menos en nuestra opinin, el apartado d) contempla un supuesto deprdida de requisitos, como es la desaparicin de la causa de necesidad quegener la prestacin del servicio.

C) Otras frmulas de prestacin del servicio: El derecho de habitacin y elC) contrato subyacente

Debemos distinguir, al respecto, los apartamentos tutelados, dependientesde los servicios sociales y las frmulas genricas de apartamentos para ma-yores, como las creadas y proyectadas por el Ayuntamiento de Donostia enBerio, Ategorrieta y Benta Berri, entre otras localidades, bajo la frmula delderecho de habitacin. En estos proyectos, las viviendas son adquiridas porlos usuarios por un precio muy ventajoso y su valor es devuelto cuando seabandonan.

En primer lugar debemos destacar que, en nuestra opinin, esto no es underecho de habitacin, al menos, no tal como lo regula el Cdigo Civil (48),sino una compra-venta en toda regla. Aunque el hecho de que el precio seadevuelto al abandonar la vivienda nos sugiere una compra-venta con pacto deretro, pero teniendo en cuenta la regulacin de esta figura que exige el se-alamiento de un plazo para recuperar la vivienda o el bien vendido (49),creemos que se trata de una condicin resolutoria de que el usuario siga

(48) Al respecto, vanse los artculos 523 a 529 del Cdigo Civil. Tambin LASARTELVAREZ, C., Principios de Derecho Civil, IV, ed. Marcial Pons, 2009, pgs. 291 y 292.

(49) En este sentido el artculo 1.508 del Cdigo Civil dispone que el derechoque trata el artculo anterior (que se refiere al retracto convencional) durar, a falta depacto expreso, cuatro aos contados desde la fecha del contrato. En caso de estipulacin,el pacto no podr exceder de diez aos. Sobre el retracto convencional o pacto de retro,vase tambin LASARTE LVAREZ, Principios de Derecho Civil, III, ed. Marcial Pons,Madrid, 2009, pgs. 244 y sigs.



residiendo en la vivienda. Desde el momento en que la abandone, ya sea porfallecimiento o por devenir en situacin dependiente y pasar a ingresar en unaresidencia de asistidos, el derecho se extingue y se le devolver el dineropagado por la casa actualizado al IPC. Esto si la abandona por ingresar en unaresidencia o por cualquier otro motivo en vida del usuario. Si la abandona porfallecimiento, el dinero se devolver a sus herederos. Una vez abandonadasestas viviendas, pasan a convertirse en pisos tutelados, o bien su reasignacina otros usuarios demandantes de este servicio.

Los derechos y obligaciones de estas personas, en definitiva propietariosde las viviendas que habitan, aunque el reglamento de los servicios pbli-cos de alojamiento en edificios pblicos de apartamentos para sectores socia-les determinados, se refiera a ellos como habitacionistas y hable de la juntade habitacionistas equivalente a la junta de propietarios, son las reguladas enla Ley de Propiedad Horizontal.

3. LA REGULACIN DE LOS ESTABLECIMIENTOS RESIDENCIALES EN EL PRINCIPADO DE3. ASTURIAS: ENTRE EL CONTRATO ATPICO DE HOSPEDAJE Y EL TPICO DE ARREN-3. DAMIENTO

En el Principado de Asturias, los apartamentos tutelados estn reguladospor el Decreto 10/1998, de 19 de febrero. Debemos decir al respecto quese trata de una regulacin un tanto confusa, pues se aplica a todos los esta-blecimientos residenciales, cuando las personas que ingresan en uno u otrono son las mismas o, ms exactamente, no tienen iguales necesidades, resul-tando incluso en algunos aspectos, contradictoria. De hecho el artculo 1dispone que el Decreto tiene por objeto la regulacin del acceso en los es-tablecimientos residenciales para ancianos, sin distinguir entre unos y otros,y el artculo 5 declara, por su parte, que: Los establecimientos residencia-les para ancianos se clasifican en: a) Residencias; b) Apartamentos residen-ciales, y c) viviendas y pisos tutelados.

Las residencias quedan fuera del mbito de nuestro estudio (50), pero noas las viviendas y pisos tutelados y, teniendo en cuenta la definicin, losapartamentos residenciales, que se parecen ms a lo que en otras Comunida-des llaman pisos tutelados. Veamos cmo define unos y otros.

El artculo 7 del presente Decreto considera apartamentos residencialeslos establecimientos formados por un conjunto de viviendas independientesdestinadas al alojamiento de personas mayores que valindose por s mismas,desean vivir de forma autnoma.

(50) Nos remitimos a la bibliografa citada y a MORETN SANZ.

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Y en el artculo 8 se definen las viviendas y pisos tutelados como pe-queas unidades de residencia y convivencia ubicadas en ncleos rurales ourbanos que, con el apoyo tcnico de un servicio especializado, estn desti-nadas al alojamiento de personas mayores con necesidades socio-familiares.

Como puede observarse, al referirse a las viviendas tuteladas no se exigeautonoma en los residentes; es ms, da la impresin de que incluso puedenestar afectadas por un cierto grado de dependencia al contemplar el apoyotcnico de un servicio especializado, a diferencia de lo que ocurre con losapartamentos residenciales y, desde luego, contrasta con el concepto de pisotutelado de otras CC.AA. Al definirlas como pequeas unidades de residen-cia y convivencia parece sugerir la idea de una residencia en la que conviveun nmero reducido de personas, pero no de forma independiente como co-rrespondera a un piso. La nica exigencia es que tengan necesidades socio-familiares. Qu debe entenderse por esto, que tengan problemas de convi-vencia con los familiares que los tienen a su cargo? Realmente, el conceptoque nos proporciona de los pisos tutelados dista de estar claro (51).

A) Requisitos de los solicitantes: edad y/o pareja del solicitante

El artculo 9 del Decreto dispone que para obtener plaza residencial de-pendiente del Principado de Asturias tendrn la consideracin de ancianos:

a) Las personas mayores de sesenta y cinco aos.b) Los pensionistas mayores de sesenta aos.c) Los pensionistas mayores de cincuenta aos con incapacidad fsica o

psquica cuyas circunstancias personales, familiares o sociales acon-sejen el ingreso en un establecimiento residencial.

Debe tenerse en cuenta que estos requisitos son comunes a todos los esta-blecimientos residenciales de Asturias, no slo para los pisos tutelados o apar-tamentos residenciales. Se supone que en funcin de la situacin y necesidadesdel interesado, se ingresar en uno u otro tipo de establecimiento. Por ejemplo,los contemplados en el apartado c) deberan ingresar en una residencia.

Podr reconocerse tambin la condicin de usuario a los efectos de obte-ner plaza residencial a quienes no reuniendo los requisitos sealados en los

(51) De todas formas, tras una conversacin telefnica con los Servicios Sociales delPrincipado de Asturias, me han confirmado la necesidad de que las personas que accedena un piso tutelado sean autnomas, pero se trata sobre todo de residencias ubicadas fun-damentalmente en el mundo rural, donde convive un nmero reducido de residentes. Encualquier caso destacar que esto est siendo objeto de remodelacin, y en el Principadode Asturias, las viviendas tuteladas tienden a desaparecer, quedando las residencias y losapartamentos residenciales, donde s los residentes disponen de un piso para su uso.



artculos precedentes, sea cnyuge o pareja de hecho con relacin de convi-vencia habitual anloga a la marital, ser pariente hasta el primer grado, poradopcin o por consanguinidad; colateral hasta el segundo grado, siempre queexista dependencia acreditada respecto del solicitante y no se hayan obtenidolos recursos adecuados a sus necesidades.

B) Requisitos de residencia en el Principado de Asturias

Las personas ancianas contempladas en el artculo anterior debern resi-dir en el Principado de Asturias, como mnimo los dos aos inmediatamen-te anteriores a la presentacin de la solicitud, salvo los contemplados en laletra c) que deben tener un perodo de residencia de tres aos. Suponemos queesta mayor exigencia es por cuestin de la edad, pues difcilmente, dados lostiempos que corren y la esperanza de vida de las personas, a una persona decincuenta aos se le puede considerar anciana. Es ms, en nuestra opinin, nisiquiera a los de sesenta o sesenta y cinco.

En el artculo 12 se contemplan otros requisitos que deben reunir laspersonas que pretenden acceder a un centro residencial, a saber, tener unestado de salud que no requiera asistencia continuada en instituciones sani-tarias ni la adopcin de medidas de salud pblica, y no padecer trastornos deconducta que puedan perturbar gravemente la normal convivencia en el esta-blecimiento residencial.

C) Rgimen de acceso

Segn el artculo 14.1, el acceso a los establecimientos residenciales delPrincipado de Asturias se realizar previa peticin de los interesados, y laprioridad en las admisiones vendr determinada por la valoracin conjunta delas circunstancias personales y familiares del solicitante, recursos econmi-cos, condiciones de habitabilidad de la vivienda, abandono o soledad, ascomo por sus condiciones fsicas, psquicas y sociales.

El apartado segundo del precepto dispone que, no obstante lo dispuestoen el artculo anterior, el acceso a los apartamentos residenciales para ancia-nos y la permanencia en los mismos, dadas sus especiales caractersticas,requerir las condiciones de adecuada capacidad fsica y psquica, validez yautonoma personal del solicitante o solicitantes, as como mantener hbitosconvivenciales adecuados.

El artculo 15 dispone que para efectuar el ingreso en un establecimientoresidencial ser condicin necesaria la previa y libre manifestacin de volun-tad de la persona a ingresar.

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Es este un requisito importante. En este sentido CHIMENO CANO (52) ponade manifiesto que son ilegales los ingresos involuntarios de ancianos en cen-tros geritricos, salvo que estn amparados por resolucin judicial que auto-rice o convalide la medida (art. 211 CC) (53). De ah que el ingreso de unanciano en un centro geritrico a instancia de familiares, cuando ste tieneplenas facultades intelectivas y volitivas y se opone a entrar en la residen-cia, es absolutamente ilcito, pudiendo incurrir tanto familiares como respon-sables de la residencia en un delito de detenciones ilegales (54). Por su parte,la Ley 30/2006, de 14 de diciembre, de Promocin de la Autonoma Personaly Atencin a las personas en situacin de dependencia, dispone en su artcu-lo 4.g), que las personas en situacin de dependencia tienen derecho a decidirlibremente sobre el ingreso en centro residencial.

Curiosamente el apartado 2. del citado precepto dispona al respecto quecuando exista posible causa de incapacitacin de la persona a ingresar en lostrminos establecidos en el artculo 200 CC, habr de estarse para su ingresoa lo dispuesto en el Ttulo IX del Libro 1. del citado texto legal, como verel artculo 763 LEC.

Si existe causa de incapacitacin, puede que la persona a ingresar nodisponga de libertad para decidir sobre su ingreso, y ni el Ttulo IX delCdigo Civil, ni la actual regulacin de la LEC, nos soluciona esta situacin.Suponemos que esta remisin a la normativa del Cdigo Civil sobre incapa-citacin es para que a la persona incursa en causa de incapacitacin se la

(52) El ingreso forzoso de ancianos en centros especializados BIB 2000/126. Aran-zadi, 2000. Vase tambin MORETN SANZ, F., Derechos y obligaciones de los mayoresen la Ley de Promocin de la Autonoma Personal y Atencin a las personas en situacinde dependencia, en Revista del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, 70, pgs. 62-64; El nuevo sistema de proteccin de la persona con autonoma limitada: de la incapa-citacin judicial a la discapacidad y dependencia en LASARTE LVAREZ, C., La proteccinde las personas mayores, ob. cit., pg. 33; La intervencin judicial en los internamientospsiquitricos: cuestiones sobre su aplicabilidad a los ingresos no voluntarios en residen-cias de mayores, en Cuestiones actuales de la jurisdiccin en Espaa, I. La extensin ylmites de la jurisdiccin y los rdenes jurisdiccionales. 1. Competencia de los rganos delorden civil, Real Academia de Jurisprudencia y Legislacin, Madrid 2009 (en prensa) . Eneste sentido, tambin CALVO SAN JOS, M. J., Respuestas desde la Ley 39/2006 (RCL2006/2226) a las personas en situacin de dependencia, Aranzadi, 2007, pg. 7. MARTNEZMAROTO, A., Aspectos legales y consideraciones ticas bsicas relacionadas con las per-sonas mayores y los alojamientos, en RODRGUEZ RODRGUEZ, P., ob. cit., pg. 85, ponede manifiesto que los hijos o familiares de un residente no pueden conculcar su liber-tad de elegir el lugar o modo de vida que quiera segn sus posibilidades, dejando claroque la Ley Orgnica 6/1984, de 24 de mayo, de Habeas Corpus, en su artculo 1. b)determina que se consideran ilegalmente detenidos a los internados ilcitamente en cual-quier establecimiento o lugar; COUTO GALVEZ, R., La proteccin jurdica de los ancianos,ed. Colex, Madrid, 2007, pg. 135 y sigs.

(53) Debe tenerse en cuenta que el artculo 211 del Cdigo Civil actualmente estderogado por la LEC 2000.

(54) Artculo 163 CP.



incapacite judicialmente, y as poder ingresar al incapacitado a instancia deltutor, pero con autorizacin judicial, pues as lo exige el artculo 271 delCdigo Civil; siempre que la sentencia de incapacitacin establezca esta for-ma de guarda, claro, pues tambin puede ser sometido a curatela. Entendemosque estas personas no pueden acceder a un piso tutelado o apartamento resi-dencial por su incapacidad.

D) Rgimen econmico

Toda la normativa de que disponemos, as el tantas veces citado Decretode 1998, como el 41/2001, de 11 de abril, y el 2837/2007, de 26 de diciembre,coinciden en que el servicio no es gratuito. De hecho el ltimo Decreto ci-tado de 2007, contiene una lista de precios para el ejercicio 2008 y, desdeluego, dista mucho de la gratuidad e incluso, de su asequibilidad.

E) Firma del contrato

Se refiere a este tema el artculo 24 del Decreto al disponer que notifi-cada la concesin de la plaza al solicitante, ste o en su caso, su represen-tante legal, para adquirir la condicin de residente en un establecimientoresidencial dependiente de la Administracin del Principado de Asturias o enplaza concertada, deber proceder necesariamente a la firma del contrato dehospedaje (55), entendindose en caso contrario que renuncia a la plaza ad-judicada.

De la diccin de este precepto no deja de llamar la atencin la referenciaal representante legal de la persona que pretende acceder a un piso tuteladoo a un establecimiento residencial, toda vez que ello implica que la personaen cuestin est judicialmente incapacitada, en cuyo caso carece de la capa-cidad fsica y psquica y autonoma personal que se exige en el artculo 14.2del Decreto regulador, ya que ni siquiera puede firmar el contrato, pues secontempla que lo haga su representante legal. Se supone que ser para elingreso en una residencia.

Por otro lado, el contrato que deben firmar debe ser de hospedaje. Ennuestra opinin este contrato tal vez sea adecuado para el ingreso en una

(55) Sobre el contrato de hospedaje, vase, entre otros, LPEZ PELEZ, P., La respon-sabilidad en la hostelera, en Cuestiones sobre responsabilidad civil, coordinado porDAZ-AMBRONA BARDAJ, Universidad Nacional de Educacin a Distancia, Madrid, 2000,pg. 139 y sigs.; REPRESA POLO, P., Responsabilidad de los establecimientos hoteleros porlos efectos introducidos por los clientes, Ed. Edersa, Madrid, 2004; OCallaghan, X., Elcontrato de hospedaje, en Compendio de Derecho Civil, t. II, vol. 2, 1993.

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residencia o en un piso tutelado, tal como lo regula el Principado de Asturias,pero para los apartamentos residenciales nos queda la duda de que en realidadse trate de este contrato, para lo que quiz sea ms ajustada la frmula delarrendamiento evidentemente, no de temporada, porque si se entrega unpiso a cambio de renta, que es lo que sucede en el caso de los apartamentosresidenciales, eso, en nuestra opinin, es un arrendamiento, As el CdigoCivil define el arrendamiento de cosas, entre el que estara el de vivienda, enel artculo 1.543, como aqul en que una de las partes se obliga a dar a otrael uso o goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Por su parte, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de ArrendamientosUrbanos, define el contrato de vivienda en el artculo 2 como aquel arrenda-miento que recae sobre una edificacin habitable cuyo destino primordial seasatisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El problemaque nos plantea el concepto que nos proporciona el Cdigo Civil es que elarrendamiento lo considera por un tiempo determinado, cosa que no ocurre enlos pisos tutelados o, en este caso, los apartamentos residenciales, pues aquno hay tiempo preestablecido de duracin. Incluso puede durar toda la vida.Por su parte la LAU, si bien no recoge en el concepto que la duracin sea portiempo determinado, no obstante el artculo 9 establece un plazo mnimo deduracin de cinco aos. Pero es de destacar que establece el plazo mnimo,no el mximo, si bien el artculo 10 admite la posibilidad de que el contratose prorrogue por tres aos ms. Este perodo de ocho aos debe entendersecomo plazo mximo de la duracin del arrendamiento. Sin embargo, debemosentender que si transcurrido ese plazo las partes deciden continuar con elcontrato, o incluso celebrar un nuevo contrato, no parece haber nada que loimpida (56). El artculo 17 LAU hace referencia a la renta, que ser la quelibremente estipulen las partes, lo cual significa que debe mediar un precioque salvo pacto en contrario, la renta ser mensual, mientras que en el con-trato de hospedaje el pago del precio es nico. No se establece una rentaperidica mensual, como en el caso que estudiamos (57).

(56) En este sentido sealan DEZ MNDEZ, N.; LEGIDO LPEZ, E., y LOMBARDA DELPOZO, Visin judicial sobre los aciertos y desaciertos de la nueva Ley de ArrendamientosUrbanos: aspectos sustantivos y procesales (comentario urgente a la Ley 29/1994, de 24de noviembre), ed. Comares, Granada, 1995, pg. 48, que si transcurrido el plazo mximode duracin que prev la LAU en ocho aos, las partes decidieran continuar con el con-trato, ste se regira por el Cdigo Civil, salvo que celebrasen un nuevo contrato, en cuyocaso la LAU desplegara todos sus efectos. Vase tambin LASARTE LVAREZ, C., Princi-pios de Derecho Civil, III, ob. cit., pg. 210 y sigs.

(57) REPRESA POLO, P., al establecer las diferencias entre el hospedaje y el arrenda-miento seala, entre otras, que el pago del precio en el hospedaje es nico, mientras queen el arrendamiento lo habitual es que el pago sea peridico, ob. cit., pg. 8; tambinLPEZ PELEZ, P., dice que en el contrato de hospedaje los precios se contarn por das ojornadas, ob. cit., pg. 152.



Por otro lado, tenemos serias dudas de que las entidades gestoras o lospropietarios se hagan cargo o asuman responsabilidad por los objetos intro-ducidos por los residentes en los pisos, como generalmente ocurre en el con-trato de hospedaje (58). La doctrina suele destacar la responsabilidad delhotelero por los efectos introducidos en su establecimiento, respondiendo porlos daos sufridos en los efectos personales, cualquiera que sea el agente cau-sante de los mismos, extraos o no al establecimiento (59). De hecho el ar-tculo 1.783 califica como depsito necesario el de los efectos introducidospor los viajeros en las fondas y mesones (60).

Tambin en el Derecho argentino se establece la responsabilidad del ho-telero por los efectos introducidos por los viajeros en sus establecimientos, sibien aqu el contrato de hospedaje no es atpico; al referirse a este contratoZUNINO, J. O. (61) prefiere referirse a la persona usuaria de un hotel, fondao albergue, como husped para significar que se trata de una persona entrnsito como elemento tpico de la relacin de hospedaje. Si debemos con-siderar que el hallarse en trnsito es un elemento tpico del contrato de hos-pedaje, y hay que reconocer que en la mayora de los casos lo es, debemosconcluir que ni el contrato que debe firmar un usuario de un piso tutelado oun apartamento residencial es de hospedaje.

Cosa distinta son las residencias donde deberan los propietarios respon-der de los objetos introducidos por los residentes, pues

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