o etažiranju

HGK – Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama 149

Mirko Sabljar, Dubravko Sabljar, Dominik Sabljar – Etažiranje postojećih objekata prijenosom vlasništva iz knjige položenih ugovora

MIRKO SABLJAR, inž.građ DUBRAVKO SABLJAR, inž. građ DOMINIK SABLJAR, bacc. ekon. pod. Dom Commerce, Đakovo

ETAŽIRANJE POSTOJEĆIH OBJEKATA PRIJENOSOM VLASNIŠTVA IZ KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA

(primjer iz dosadašenje prakse)

S a d r ž a j 1. UVOD 1.1. Razlike u etažiranjima novosagrađenih objekata kolektivnog stanovanja i

objekata u kojima su vlasnici stanova upisani u knjigu položenih ugovora 1.2. Upravitelji kao bitan faktor donošenja odluka o etažiranju 1.3. Donošenje odluke o etažiranju, nadležnost predstavnika zgrade 2. ELABORAT ETAŽIRANJA (Odluka o uspostavi etažnog vlasništva) 2.1. Dokumenti potrebiti za izradu elaborata 2.2. Geodetski posao i podnošenje zahtjeva za izdavanje Rješenja o utvrđivanju

građevinske čestice 2.3. Vlasništvo zemljišta na kome je objekt sagrađen i izdavanje tabularne isprave

da se vlasnici posebnih dijelova zgrade upišu kao suvlasnici na zemljištu u omjerima određenim Sporazumom o diobi nekretnina

2.4. Sadržaj Sporazuma o diobi nekretnina (Odluke o uspostavi etažnog vlasništva)

3. ZAHTJEV ZA PROVEDBU 3.1. Sadržaj zahtjeva za provedbu Sporazuma o diobi nekretnina ( Odluke o

uspostavi etažnog vlasništva ). 3.2. Dokumenti koji se prilažu zahtjevu 3.3. Prijenos neupisanog objekta iz KPU u glavnu knjigu 3.4. Upis vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine vlasnicima koji nisu bili

upisani u KPU 3.5. Upis vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine vlasniku zemljišta 3.6. Upis vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine kada su vlasnici Republika

Hrvatska, ministarstva ili fondovi 3.7. Upis vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine kada zahtjev podnosi dio

vlasnika posebnih dijelova 4. ZAKLJUČAK 5. PRILOZI ( primjeri dokumenata )



1. UVOD U uvodu u ovo predavanje želim naglasiti da je etažiranje objekata na način o kome ću govoriti – prijenosom vlasništva iz knjige položenih ugovora u glavnu knjigu, moguć i po našem mišljenju najjednostavniji i u potpunosti u skladu sa važećim zakonskim propisima i podzakonskim aktima, a što dokazuje i činjenica da su neki elaborati već provedeni. Za izradu Sporazuma o diobi nekretnina (Odluke o uspostavi etažnog vlasništva) potrebito je puno znanja koje smo stekli na seminarima i radionicama, te proučavajući raznu literaturu. Od svih seminara kojima smo prisustvovali želim izdvojiti onaj koji je organizirala HGK i to ovo naše Udruženje poslovanja nekretninama, a pod nazivom ″RADIONICA – ZEMLJIŠNE KNJIGE″ održanog u Zagrebu 01. ožujka 2006. godine. Tadašnji voditelji radionice: gđa. Ana – Marija Končić gđa. Ljiljana Antonić dipl. iur. i gdin. Damir Kontrec, dipl. iur. svojim predavanjima, a posebno odgovorima na mnogobrojna pitanja nas pedesetak prisutnih, razjasnili su svu teoriju koju smo do tada slušali i uputili nas na načine provođenja toga znanja u praksi. Na tome, a i kasnijoj suradnji im se još jednom zahvaljujem. 1.1. Razlike u etažiranjima novosagrađenih objekata kolektivnog stanovanja i

objekata u kojima su vlasnici stanova upisani u knjiigu položenih ugovora

Etažiranje objekata radi se u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i ima dvije cjeline:

a) PLAN POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE (etažni plan)

b) OČITOVANJE VOLJE ILI SUGLASNOST SVIH VLASNIKA NEKRETNINE Ovo je potrebito kod etažiranja objekata koji su tek sagrađeni i gdje je izrađena projektna dokumentacija, te postoje tlocrti svih etažnih jedinica i to kako posebnih, tako i zajedničkih i sporednih dijelova objekta. Raditi tlocrte postojećih objekata iziskivalo bi ulaženje u svaki posebni dio nekretnine, mjerenje svih prostorija, te crtanje tlocrta svih etaža, a što je velik, dugotrajan i skup posao. Tu se odmah pojavljuju i problemi oko rasporeda prostorija, površine upisane u KPU i stvarne ( posebno kod izračuna površina balkona, lođa i sl.) i niz drugih problema. Očitovanje volje moguće je kod novoizgrađenih objekata gdje je vlasnik jedna fizička ili pravna osoba i gdje i dalje ostaje nepromjenjeno vlasništvo na svim etažnim jedinicama u odnosu na vlasništvo zemljišta. Ako postoji više vlasnika koji Elaboratom postaju vlasnici svatko svojega posebnog dijela nekretnine potrebito je izraditi Sporazum o diobi nekretnina. Kod objekata koji su sagrađeni prije stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i gdje su vlasnici posebnih dijelova (u pravilu stanova) upisani u Knjigu položenih ugovora moguće je temeljem članka 154. Pravilnika o unutrašnjem



ustroju, vođenju zemljišnih knjiga i obavljanja drugih poslova u zemljišnoknjižnim odjelima sudova (Zemljišnoknjižni poslovnik) izvršiti povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora samo izradom Sporazuma o diobi nekretnina (Odluke o uspostavi etažnog vlasništva). 1.2. Upravitelji kao bitan faktor donošenja odluka o etažiranju Da bi vlasnici posebnih dijelova saznali za zakonsku obvezu etažiranja, te koristi i posljedice ako se to ne izvrši, bitan je onaj koji tim nekretninama upravlja. U praksi smo naišli na upravitelje koji to shvaćaju kao svoju obvezu i nastoje vlasnicima posebnih dijelova to objasniti, na one koji za to znaju, ali smatraju da to trebaju riješiti sami vlasnici, pa do onih koji vlasnicima govore da to nije potrebito. Smatramo potrebitim da HGK preko našeg Udruženja gdje je prisutan i predstavnik Upravitelja iste upozori i ako je potrebito educira o potrebi Etažiranja. 1.3. Donošenje odluke o etažiranju, nadležnost predstavnika Slijedeći korak kojega treba savladati je donošenje Odluke o etažiranju. Ovo je moguće na dva načina i to:

a) da upravitelj raspiše natječaj i sklopi ugovor sa izvođačem radova za više objekata

b) da stanari većinom glasova vlasnika posebnih dijelova donesu takovu odluku

Ovo je potrebito u koliko se prijenos vlasništva iz KPU u glavnu knjigu vrši za cijelu zgradu i ako se određuju suvlasnički omjeri svih posebnih jedinica. U koliko se prijenos vlasništva radi samo za jednu ili nekoliko etažnih jedinica, ali tada bez određivanja suvlasnički omjera, odluku donose oni vlasnici koji to traže. U praksi se pokazalo kvalitetno da Odlukom o etažiranju bude određeno da predstavnik zgrade ima pravo podnositi zahtjeve državnim organima i institucijama za izdavanje potrebitih dokumenata u ime svih vlasnika posebnih dijelova. To je moguće jer svoj pravni interes može dokazati vlasništvom upisanim u KPU. 2. ELABORAT ETAŽIRANJA (Odluka o uspostavi etažnog

vlasništva) 2.1. Dokumenti potrebiti za izradu elaborata

• Izvadak iz zemljišne knjige sa upisanim objektom • Izvatci iz knjige položenih ugovora za sve posebne dijelove

nekretnine • Situacioni plan sa ucrtanim objektom i određenim zemljištem koje

služi redovnoj uporabi objekta • Popis svih vlasnika posebnih dijelova zgrade sa njihovim osobnim

podacima



Od svih ovih podataka od upravitelja zgrade u pravilu se može dobiti samo ovaj posljednji, i to ne cjelovit, već samo popis obveznika plaćanja pričuve (ako je više suvlasnika posebnog dijela u pravilu je upisan samo jedan). Sve ostale dokumente i podatke u pravilu pribavlja izrađivač elaborata.

• Izvadak iz zemljišne knjige sa upisanim objektom U izvatku iz KPU u pravilu je naveden i gruntovni broj čestice na kojoj je zgrada izgrađena, ali je taj podatak potrebito provjeriti jer se često dešava da brojevi čestica nisu točno napisani, odnosno da neke čestice na kojima je objekt izgrađen nisu niti navedene u KPU. Taj dio treba povjeriti ovlaštenom geodeti koji će izraditi kopiju plana zemljišta, izvršiti identifikaciju gruntovnih i katastarskih čestica, te izraditi prijedlog formiranja gređevne čestice.

• Izvatci iz knjige položenih ugovora za sve posebne dijelove nekretnine

Za sve posebne dijelove potrebno je ishoditi izvatke iz KPU. Taj dio posla će odnijeti dosta vremena, a sve ovisi o Gruntovnici i o tome koliko su kod njih sređene knjige. Za one vlasnike posebnih dijelova za koje se prema imenu i prezimenu u gruntovnim knjigama ne mogu isti ishoditi, sami vlasnici trebaju dostaviti dokaz da je isti upisan u KPU (Rješenje o upisu ili slično) ili dokaz o vlasništvu. U koliko neki posebni dio nije upisan u gruntovne knjige potrebito je pribaviti dokumente o vlasništvu koji su prema važećim zakonima potrebni za upis vlasništva (original kupoprodajni ugovor sa ovjerenim potpisima prodavatelja, dokazom o isplati, dokaz o državljanstvu i sl.)

• Situacioni plan sa ucrtanim objektom i određenim zemljištem koje služi redovnoj uporabi objekta

U koliko u katastarskim planovima nije formirana čestica koja služi redovnoj uporabi zgrade dovoljno je ishoditi kopiju plana zemljišta koja će geodeti biti dovoljna za pripremu prijedloga parcelacije, odnosno formiranja građevne čestice. Izgled i veličina čestice koja služi redovnoj uporabi zgrade najvište ovisi o tome tko je upisan kao vlasnik zemljišta na kome je objekt izgrađen. U pravilu je to grad kojemu je u interesu da se kao građevna čestica utvrdi samo zemljište ispod objekta bez okolnog zemljišta na kome se nalaze izgrađena parkirališna mjesta i zelene površine jer u tome slučaju grad istima raspolaže (naplata parkiranja i slično). 2.2. Geodetski posao i podnošenje zahtjeva za izdavanje Rješenje o

utvrđivanju građevinske čestice

• geodetski posao Kako je već naprijed navedeno u koliko nije formirana građevna čestica geodeta u prvoj fazi treba izvršiti snimanje objekta na terenu, te u dogovoru sa predstavnikom stanara predložiti česticu koja služi redovnoj uporabi zgrade. Ovdje je poseban problem, a što je često u praksi, da je objekat izgrađen na više katastarskih odnosno gruntovnih čestica.



Drugi dio posla je da se nakon ishođenja Rješenja o utvrđivanju građevne čestice izradi parcelacioni elaborat, isti ovjeri u službi koja je izdala navedeno Rješenje, provede u Katastru koji o promjenama izdaje rješenje na koje stranka ima pravo žalbe, te da se isti nakon proteka roka za žalbu preda na provedbu u Gruntovnicu.

• Rješenje o utvrđivanju građevinske čestice Zahtjev za izdavanje rješenja podnosi onaj tko može dokazati pravni interes. U praksi je to predstavnik stanara zgrade koji svoj pravni interes dokazuje izvatkom iz KPU. Uz njegov izvadak potrebito je priložiti i z.k. izvadak za zemljište, kopiju plana zemljišta sa ucrtanim prijedlogom i podacima o novoformiranoj čestici, te dokaz o legalnosti objekta. Glede činjenice da u pravilu isti organ koji izdaje rješenje izdaje građevne dozvole ili druge akte kojima se dozvoljava gradnja i o tome vodi službenu evidenciju, prema čanku 137 st. 2. ZUP-a, sam bi organ trebao pribaviti tokaz o legalnosti objekta. Postupak izdavanja ovog rješenja je dosta dug i u njemu sudjeluju sve zainteresirane stranke (vlasnik, vlasnici susjednih nekretnina, lokalna samouprava) i svi na izdano rješenje imaju pravo žalbe. 2.3. Vlasništvo zemljišta na kome je objekt sagrađen i izdavanje tabularne

isprave da se vlasnici posebnih dijelova zgrade upišu kao suvlasnici na zemljištu u omjerima određenim Sporazumom o diobi nekretnina

U praksi se nailazi na razne upise vlasništva na zemljištu na kome je sagrađena zgrada, a ovdje će biti navedeni samo neki slučajevi:

• grad • društveno vlasništvo – bez upisanog prava korištenja • društveno vlasništvo sa upisanim pravom korištenja i to u pravilu na

poduzeće koje je objekat gradilo • Republika Hrvatska • Ministarstva ili Fondovi • vojna pošta (bivša JNA) • poduzeća koja su gradila objekt

U koliko je vlasnik grad ili druga lokalna uprava ne bi trebalo biti problema oko izdavanja tabularne isprave. Vlasnici posebnih dijelova podnose zahtjev za izdavanje tabularne isprave, a potpisuje ga predstavnik zgrade. O izdavanju tabularne isprave zaključak donosi gradsko poglavarstvo, a istu potpisuje i kod bilježnika ovjerava potpis gradonačelnik, odnosno načelnik.

Kada je slučaj da je kao vlasnik upisano društveno vlasništvo bez upisanog prava korištenja, Republika Hrvatska, ministarstva kao vlasnici ili kao pravni sljednici, tabularnu izjavu daje Središnji ured za raspolaganje državnom imovinom. Rokovi izdavanja su zaista dugi.



U slučajevima kada je poduzeće koje je gradilo objekt upisano kao vlasnik zemljišta ili je isto društveno vlasništvo sa pravom korištenja u korist toga poduzeća imamo dvojaki slučaj i to:

• poduzeće je preregistrirano u trgovačko društvo • poduzeće je likvidirano

Kada poduzeće još postoji pod imenom pod kojim je gradilo zgradu ili pod nekim drugim nazivom, ali se može dokazati pravni slijed, rješenje problema je jednostavno jer imamo vlasnika ili nositelja prava korištenja i isti daje tabularnu ispravu. Dosta je slučajeva da su poduzeća koja su upisana kao vlasnici ili korisnici zemljišta likvidirana i kada ne postoji njihov pravni sljednik, a zemljište na kojemu je zgrada izgrađena nije ušlo u stečajnu masu. Prema jednim tumačenjima nadležnost za davanje tabularnih isprava tada ima državno odvjetništvo, prema drugima Središnji ured za upravljanje državnom imovinom, prema trećima grad odnosno lokalna uprava jer je to zemljište u granicama građevinskog područja, a u posljednje vrijeme ima i tumačenja da tabularna isprava nije niti potrebna jer je važečim zakonima određeno da vlasnicima posebnih dijelova pripada zemljište koje služi redovnoj uporabi zgrade i to bez naknade. 2.4. Sadržaj Sporazuma o diobi nekretnina ( Odluke o uspostavi etažnog

vlasništva ) Tek nakon što su pribavljeni svi gore navedeni dokumenti, formirana građevna čestica, dobivena tabularna isprava za prijenos prava vlasništva na zemljištu vlasnicima posebnih dijelova, može se prići izradi Sporazuma. Da bi isti bio pravni temelj za provedbu u gruntovnim knjigama treba sadržavati slijedeće:

• Rješenje o registraciji • Diplomu, odnosno Rješenje o imenovanju sudskog vještaka • Izvadak iz zemljišne knjige za zemljište • Situacioni plan • Izvatke iz knjige položenih ugovora ili prepisane točne podatke iz

istih • Opis posebnih dijelova građevine • Izračun vlasničkih odnosa prema posebnim korisnim dijelovima

građevine • Opis zajedničkih dijelova građevine • Opis sporednih dijelova građevine • Tabelarni prikaz vlasništva posebnih dijelova sa svim podacima • Izračun suvlasničkih omjera na cijeloj nekretnini uvažavajući

vrijednosti posebnih dijelova nekretnine • Prava i obveze vlasnika posebnih dijelova nekretnine • Potpise svih vlasnika posebnih dijelova ovjerene kod javnog

bilježnika

Rješenje o registraciji i diploma, odnosno Rješenje o imenovanju sudskog vještaka dokumenti su kojima se dokazuje pravo na izradu elaborata.



Izvadak iz zemljišne knjige za zemljište i situacioni plan su dokumenti koji se odnose na nekretninu koja se etažira. Izvatke iz knjige položenih ugovora ili prepisane točne podatke iz istih potrebito je staviti u Sporazum da bi se mogli identificirati posebni dijelovi nekretnine. Ovaj dio se odnosi samo na one posebne dijelove koji su upisani u knjigu PU. Za sve ostale nekretnine mora se prikupiti dokumente kojima se dokazuje vlasništvo i koji su prema Zakonu o zemljišnim knjigama i drugim zakonskim i podzakonskim aktima dostatni za provedbu. Izračun vlasničkih odnosa prema posebnim korisnim dijelovima građevine vrši se obzirom na korisne površine posebnih dijelova ne uzimajući u obzir namjenu, poziciju posebnog dijela, niti površinu pripatka. Koeficijenti i izgled tabelarnog prikaza kvalitetno su prikazani u Vještaku br. 2 iz 2000.-te godine.

Opis zajedničkih dijelova građevine vrši se po etažama i izračunava se odmah postotak učešća te površine u odnosu na neto površinu objekta. Ove je površine potrebito izmjeriti na licu mjesta, jer o istima ne postoje podaci u knjizi PU.

Podaci za opis sporednih dijelova građevine i površina istih uzimaju se uviđajem i izmjerom na licu mjesta. Glede činjenice da posebno sporedni dijelovi u podrumu ili na tavanu do sada nisu bili povezani sa posebnim dijelovima, potrebito je utvrditi koji sporedni dio pripada kojem posebnom dijelu i to navesti u elaboratu (npr. drvarnica br. 1 pripada stanu br. 5).

Tabelarni prikaz vlasništva posebnih dijelova sa svim podacima je u biti pregled podataka prikupljenih za svaki posebni dio nekretnine i isti sadrži podatke o vlasniku, opis posebnog dijela (broj posebnog dijela i položaj), položaj (etažu), korisnu površinu stambenog dijela i pripatka, popis prostorija i ukupnu korisnu površinu. Izračunom suvlasničkih omjera na cijeloj nekretnini uvažavajući vrijednosti posebnih dijelova nekretnine se u biti određuje suvlasništvo na zemljištu, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, ali i postotak učešća u plaćanju zajedničkog održavanja. u ovome dijelu više ne treba spominjati vlasnike imenom i prezimenom jer se na posebnom dijelu nekretnine mogu promjeniti vlasnici koji nakon etažiranja postaju suvlasnici u određenim omjerima na zemljištu i zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade. Koeficjenti kojima se množe kvadrati posebnog dijela u odnosu na položaj istoga i sporednog dijela nisu nigdje decidirano propisani, pa se koriste oni koji su uobičajeni kod procjene nekretnina. Tako npr. površina stana u prizemlju se množi sa koeficjentom 1,00, površina stana na 1. katu sa koeficjentom 1,06, površina drvarnice u podrumu sa koeficjentom 0,20 itd.) Prava i obveze vlasnika posebnih dijelova nekretnine propisana su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a u ovaj dokument se unose iz razloga što su potpisom istoga svi vlasnici posebnih dijelova potvrdili da su sa istima upoznati i da će se istih pridržavati. Da bi Sporazum bio pravovaljan i sposoban za provedbu isti mora sadržavati i potpise svih vlasnika posebnih dijelova ovjerene kod javnog bilježnika. Ovjeru potpisa najbolje je organizirati kod jednog javnog bilježnika jer je svakom slijedećem,



nakon što prvi uveže cijeli sporazum i ovjerene potpise, tehnički teško stavljati svoj štambilj ovjere. Zakonodavac je predvidio da u koliko netko od vlasnika posebnih dijelova nekretnine odbija potpisati ovaj sporazum, a za to nema neki opravdani razlog, u vanparničnom postupku sud može Rješenjem naložiti provedbu istoga. 3. ZAHTJEV ZA PROVEDBU 3.1. Sadržaj zahtjeva za provedbu Sporazuma o diobi nekretnina ( Odluke o

uspostavi etažnog vlasništva ). Zahtjev za provedbu Sporazuma o diobi nekretnine (Odluke o uspostavi etažnog vlasništva) podnose svi vlasnici posebnih dijelova nekretnine, a temeljem Odluke o izradi sporazuma potpisuje ga predstavnik zgrade. Da bi bio potpun potrebito je da isti sadrži:

• spisak vlasnika posebnih dijelova sa njihovim osobnim podacima • podatke o nekretnini (zk. uložak, broj čestice, površinu i vlasnika) • podatke za posebne dijelove koje se prenose iz knjige PU • podatke za posebne dijelove koji se upisuju na temelju nekih drugih

pravnih osnova • podatke o vlasniku svakog posebnog dijela nekretnine sa opisom i

površinom iste • prikaz izračunatih suvlasničkih dijelova svakog posebnog dijela

nekretnine • prilozi

3.2. Dokumenti koji se prilažu zahtjevu To su dokumenti kojima se dokazuje:

• vlasništvo na posebnim dijelovima koji nisu bili upisani u knjigu

PU(pravovaljani kupoprodajni ugovori), • dokumenti kojima se mijenjaju podaci upisani u KPU (npr. promjena

prezimena, ispravci osobnih podataka o imenu ili adresi i sl), • nalazi sudskog vještaka ( identifikacija nekog stana za koji ne postoje

podaci o površini, ispravak broja čestice koja je krivo upisana u KPU i sl.),

• punomoći za potpisivanje Sporazuma 3.3. Prijenos neupisanog objekta iz KPU u glavnu knjigu Čest je slučaj da zgrada nije upisana u zemljišno knjižnom ulošku na čestici na kojoj je sagrađena, odnosno kao kultura je upisana oranica, dvorište ili neka druga kuća. Istovremeno je u KPU pod AI ta ista zgrada upisana sa naznačenom adresom i brojem čestice na kojoj je sagrađena. Temeljem članka 152. stavak 2. Pravilnika o unutrašnjem ustroju, vođenju zemljišnih knjiga i obavljanja drugih poslova u



zemljišnoknjižnim odjelima sudova ( Zemljišnoknjižni poslovnik ) propisano je da će sud po službenoj dužnosti u posjedovnici provesti promjenu izgrađenosti zemljišta nastalu građenjem zgrade. Promjena izgrađenosti provest će se prema podacima iz knjige položenih ugovora (odjeljak AI poduloška), i to bez prijavnog lista katastra. Ako podaci o zemljištu u zemljišnoj knjizi ne odgovaraju podacima o zemljištu u podulošku, gruntovnica će po službenoj dužnosti od katastra zatražiti potvrdu o identifikaciji zemljišta. To ni u kom slučaju ne znači da je moguće legalizirati bespravno sagrađenu zgradu jer je već naprijed navedeno da je u postupku izdavanja Rješenja o utvrđivanju građevne čestice potrebito dokazati legalnost zgrade koja se etažira. 3.4. Upis vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine vlasnicima koji nisu

bili upisani u KPU Posebni dijelovi nekretnine u jednoj zgradi kupovani su po više pravnih osnova (otkup temeljem stanarskog prava, kupovina od poduzeća koje je gradilo zgradu i sl.) pa se često dešava da u KPU nisu upisane sve etažne jedinice niti vlasništvo istih. Da bi mogli provesti Sporazum, potrebito je te posebne dijelove upisati. Za upis je potrebito pribaviti dokumentaciju koja je prema Zakonu o zemljišnim knjigama i Zemljišnoknjižnom poslovniku dostatna za provedbu. To su u pravilu originali kupoprodajnog ugovora, Rješenja o pretvorbi poduzeća, Tabularne isprave i sl.

Tu se često nailazi na problem da su originali kupoprodajnog ugovora potpisani po direktoru poduzeća i ovjereni pečatom poduzeća, ali nije izvršena ovjera potpisa. U koliko poduzeće još uvijek postoji pod istim ili drugim imenom moguće je pribaviti tabularnu ispravu ovjerenu kod javnog bilježnika kojom se dozvoljava provedba tog ugovora. U koliko je u međuvremenu poduzeće likvidirano postoje dva načina provedbe. Prvi je da se pronađe potpisnika ugovora (direktora poduzeća) koji je voljan otići kod javnog bilježnika i priznati svoj potpis što javni bilježnik ovjerava. U tome slučaju treba priložiti i potvrdu Trgovačkog suda da je ta osoba u to vrijeme obavljala taj posao i da je bila ovlaštena za potpise tih dokumenata. U koliko to nije moguće tabularne isprave za provedbu daje županijsko državno odvjetništvo.

Ako je vlasnik posebnog dijela neko trgovačko društvo kao dokaz o vlasništvu potrebito je priložiti Rješenje o pretvorbi iz koga je vidljivo da je ta nekretnina ušla u pretvorbu poduzeća.

Često u tim dokumentima ne postoje podaci koji su potrebiti za upis (prostorije, površina, broj zemljišne čestice i sl.). U tome slučaju treba angažirati vještaka građevinske, arhitektonske ili geodetske struke koji će svojim nalazom dokazati da se taj posebni dio nalazi u toj zgradi, da je zgrada izgrađena na toj čestici, da se sastoji od tih i tih prostorija i da je te površine. Podaci iz nalaza unose se u sporazum, a sam nalaz je prilog zahtjevu za provedbu istoga.

Uz sve gore navedeno treba naglasiti da je u Ugovorima o kupovini ili otkupu stanova ili poslovnih prostora, ili ugovorima o udruživanju sredstava za izgradnju, često bila ugrađena i odredba da se ugovor može provesti u gruntovnim knjigama nakon što se uplati prva rata ili nakon što se isti isplati u potpunosti, kao prilog treba priložiti i orginal ovjerenu uplatnicu ili ovjereni prijepis iste, odnosno potvrdu prodavatelja ili njegovog slijednika.



3.5. Upis vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine vlasniku zemljišta Čest je slučaj da se kao vlasnici neupisanih posebnih dijelova nekretnine pojavljuju vlasnici zemljišta. Najčešće su to jedinice lokalne uprave (gradovi i općine), ali i Republika Hrvatska ili ministarstva. U koliko je vlasnik zemljišta i vlasnik tog posebnog dijela nekretnine isti moguće je, temeljem članka 152. stavak 6. Pravilnika o unutrašnjem ustroju, vođenju zemljišnih knjiga i obavljanja drugih poslova u zemljišnoknjižnim odjelima sudova (Zemljišnoknjižni poslovnik), upisati taj posebni dio nekretnine vlasniku zemljišta. U tome slučaju potrebito je kao prilog priložiti nalaz sudskog vještaka. 3.6. Upis vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine kada su vlasnici

Republika Hrvatska, ministarstva ili fondovi Ako se kao vlasnici posebnih dijelova pojavljuju Republika Hrvatska, ministarstva ili fondovi upis vlasništva je dvojak, a što ovisi o vlasništvu na zemljištu na kome je zgrada sagrađena. I jedan i drugi način opisani su pod točkama 3.4. i 3.5. a suglasnost za etažiranje i potpis Sprorazuma u nadležnosti je Središnjeg državnog ureda za rasplaganje državnom imovinom ili ravnatelja fonda. Ovo u velike produžava rokove izrade i potpisa izrađenog Sporazuma. 3.7. Upis vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine kada zahtjev podnosi

dio vlasnika posebnih dijelova Upis vlasništva prijenosom iz KPU ili upisom direktno u glavnu knjigu ako za isti nije otvoren poduložak, kad upis vlasništva nisu zatražili svi suvlasnici zgrade provesti će se temeljem članka 152. stavak 4 i članka 155. Zemljišnoknjižnog poslovnika. U koliko suvlasnički dijelovi nisu određeni, u korist svih suvlasnika upisuje se da je njihov suvlasnički dio jednako velik kao dijelovi ostalih suvlasnika dok se ne utvrdi drukčije. 4. ZAKLJUČAK Kako je iz svega navedenog vidljivo ovaj pisani materijal izrađen je bez navođenja puno članaka zakona, ne zbog toga što se zakone ne treba poznavati i po njima postupati, već je opisan postupak i problemi na koje se nailazi kod izrade elaborata. Izraditi elaborat je dio posla koji izrađivač koji je za to educiran obavi u kratkom roku u odnosu na rok u kome će pribaviti svu potrebitu dokumentaciju i osigurati potpisivanje istoga. Poseban je problem velika centralizacija ovlasti za davanje akata i potpisivanje elaborata što se mora pod hitno promjeniti u koliko se želi ispoštivati zakonski rok da se svi objekti izetažiraju do 01.01.2010. godine. To je moguće na način da se nadležnost izdavanja dokumenata (tabularnih isprava) i potpisa elaborata sa Središnjeg ureda za raspolaganje državnom imovinom prenese na Općinsko državno odvjetništvo, te da se pojednostavi postupak utvrđivanja građevne čestice. Na žalost i prema novom Zakonu o prostornom uređenju i gradnji postupak je ostao isti.



Bez obzira na sve probleme na koje se nailazi kod etažiranja prijenosom vlasništva iz knjige položenih ugovora u glavnu knjigu daleko je jednostavniji, brži i jeftiniji nego da se rade grafički elaborati posebnih dijelova nekretnine jer se i tada mora riješiti sve prethodne probleme, a zatim opet izraditi Sporazum svih vlasnika. 5. PRILOZI ( primjeri dokumenata )

Documents

o etažiranju