O GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEL

8/13/2019 O GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEL

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O GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEL RURAL E O REGISTRO DE IMVEIS1

Francis Perondi Folle2

RESUMO

No estudo desenvolvido para o tema em debate, buscou-se analisar todos os fatores importantesque culminaram na elaborao da Lei 10.267/01 e seus regulamentos, que alteraram toda asistemtica de identificao dos imveis rurais no pas. Para isso, foram analisadas as questesatinentes ao Registro de Imveis, desde seu histrico, funes, efeitos esperados e princpios,afinal, a Lei em comento alterou substancialmente artigos da Lei de Registros Pblicos, e temprincipal repercusso na atividade registral.Aps, buscou-se estudar, em carter geral, o imvel rural e seus elementos intrnsecos,caracterizando seus critrios e estudando elementos do mdulo rural e do cadastro rural, que

tambm teve sua sistemtica alterada com o advento da nova Lei, que determinou o intercmbioobrigatrio de informaes entre INCRA e, por conseguinte, cadastro rural, com o Registro deImveis.Ao final feito o estudo especfico do georreferenciamento, a questo da discusso dos prazospara sua total incorporao ao sistema de identificao de imveis rurais, suas principaiscaractersticas e aspectos legais. Espera-se, com isso, concluir qual a afetao que a novaexigncia do georreferenciamento teve sobre o Registro de Imveis, e qual a funo desteinstituto na concretizao dessa legislao.

Palavras-Chave: georreferenciamento. Registro de Imveis. Imvel rural.

INTRODUO

Com o advento da Lei n. 10.267, de 2001, a sistemtica da identificao dos imveis

rurais, tanto para o cadastro junto ao INCRA, quanto para seu registro no Registro de Imveis,

mudou significativamente. Entende-se ser um desafio a registradores, agrimensores e

comunidade em geral, em prol da mais precisa especializao do imvel e, por conseguinte, da

segurana jurdica nas relaes em geral.

Tendo isso em mente, foi desenvolvido o presente trabalho com o intuito de fazer um

levantamento sobre todos os aspectos que abrangem essa nova exigncia legal, sendo eles: o

1 Artigo extrado do trabalho de concluso de curso apresentado como requisito parcial obteno do grau deBacharel em Cincias Jurdicas e Sociais da Faculdade de Direito da Pontifcia Universidade Catlica do Rio Grandedo Sul aprovado pela banca examinadora composta pela Orientadora Prof. Me. Magda Azrio Kanaan Polawczyk,Prof. Marise Soares Corra e Prof. Maria Alice Hofmeister.2Aluna graduada pela Pontifcia Universidade Catlica do Rio Grande do Sul. E-mail: [email protected]


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registro de imveis, o imvel rural e especificamente o georreferenciamento. Buscou-se com isto

alcanar a compreenso desse novo instituto, sua incidncia, prazos e funcionamento.

No primeiro captulo feita uma anlise sobre o Registro de Imveis, trazendo um

panorama geral de seu histrico, fundamental para a compreenso do instituto que hoje se faz to

ativo na vida das pessoas. So estudadas suas funes, englobando os efeitos que tal registro gera

para o ttulo registrado e as atribuies que so dadas por lei a esse cartrio, ou seja, quais so os

atos passveis de serem praticados pelo Oficial de Registro Imobilirio. Ao final do captulo, so

analisados os princpios do direito registral imobilirio mais importantes para a compreenso do

tema, que, posteriormente, tero sua aplicao referida ao longo do trabalho.

Em um segundo momento, examinado o imvel rural e seus atributos. Esse momento sefaz importante para o ideal entendimento do trabalho em curso, tendo em vista que a exigncia

legal especfica quanto aos imveis rurais. Portanto, para entender-se a hiptese de incidncia

da lei do georreferenciamento e seus efeitos esperados, precisa-se ingressar no mundo do imvel

rural, compreender os critrios usados para sua distino, verificar o que se entende por mdulo

rural e sua forma de dimensionamento e, principalmente, analisar os aspectos do cadastro de

imveis rurais, feito pelo INCRA, mas substancialmente ligado ao Registro de Imveis, posto

que requisito da matrcula do imvel. Ser examinada aqui, em uma interpretao teleolgica

da norma, a vontade do legislador ao instituir a integrao entre INCRA e Registro de Imveis, e

o modo como feita hoje.

O terceiro captulo a razo de ser dos outros dois anteriores, pois nele tratado

especificamente o georreferenciamento, observando no que se caracteriza, seus conceitos,

pesquisando pontualmente a lei que o instituiu como modo de identificao dos imveis rurais e

seu objetivo com tal realizao. Aqui ser feita a anlise pormenorizada da Lei e seus decretos

regulamentadores, buscando compreender e identificar os prazos dados para a implantao da

nova sistemtica e a gratuidade conferida aos proprietrios de at 4 mdulos fiscais. No ltimo

item do terceiro captulo ser feita a avaliao do efetivo papel do Registro de Imveis para a

concretizao da nova legislao que impe o georreferenciamento. Buscar-se- analisar a

maneira que dita legislao alterou os processos internos do Registro de Imveis, mais

precisamente o procedimento da retificao administrativa, que foi ampliada, conferindo a


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possibilidade da existncia de uma retificao no caso de encontrar, ao realizar o

georreferenciamento, medida divergente da constante na matrcula do imvel rural.

Por fim, a pretenso do presente trabalho compreender um instituto que est

revolucionando a forma de identificao dos imveis rurais, que est alterando o funcionamento

de rgos importantes como o INCRA e como o Registro de Imveis, e que tem por principal

escopo implantar a segurana jurdica to almejada quando se trata das questes territoriais deste

pas de dimenses continentais em que vivemos.

1 DO REGISTRO DE IMVEIS

Registros Pblicos so instituies legais, organismos tcnicos de carter pblico, que

anotam e publicam atos ou fatos3, notificando a coletividade sobre aqueles que lhes so de

interesse geral. Eles tanto so meio de conservao de documentos (principalmente, neste mister,

o Registro de Ttulos e Documentos), quanto so meios de prova especial, que tem como essncia

a publicidade, uma forma de notificao pblica4.

A publicidade que o Registro confere aos atos nele inseridos tm o condo de proteg-los e

assegur-los5, tanto na esfera do interesse social como na do interesse privado, posto que

dirigido todas as pessoas que possam ser interessadas nos efeitos jurdicos ali contidos, j que

seria tarefa impossvel declarar cada ato particular a cada interessado individual que nele possa

existir, principalmente pela dificuldade de precisar estes sujeitos individuais.

O registro pblico realizado em uma serventia (antigo cartrio), atravs de um agente

pblico delegado, provido por meio de concurso pblico, que exerce sua funo em carterprivado, unicamente como pessoa fsica, em determinada comarca, nos termos do art. 236 da

Constituio Federal. No nosso ordenamento jurdico esto previstas diversas categorias de

3Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Do Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva, 1976. p.3.4Lopes, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos Registros Pblicos. 6 ed. Braslia: Livraria e Editora Braslia Jurdica,1996. p. 18.5Lopes, Miguel Maria de Serpa. Op.cit. p. 18.


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registros pblicos, dentre elas o Registro Civil de Pessoas Naturais, o Registro de Imveis, o

Registro de Ttulos e Documentos, dentre outros6.

O Registro de Imveis, em sendo o registro pblico destinado ao assentamento de bens

imveis7, notifica coletividade da constituio, modificao ou extino de direitos e de nus

reais sobre imveis e seus proprietrios, situados dentro de determinada circunscrio territorial,

outorgando prioridades, atribuindo domnio titulado e dando publicidade aos atos nele

registrados8.

1.1 HISTRICO

A histria da propriedade imobiliria no Brasil inicia-se com sua descoberta, em 1500.

Todas as terras do territrio descoberto passaram ao domnio pblico, pois, em sendo o Rei de

Portugal o descobridor, este adquiriu o ttulo originrio da posse das terras descobertas. Usando

cartas de sesmarias, o Rei instituiu a propriedade privada, mediante doaes s pessoas que aqui

desembarcavam, estimulando a ocupao do territrio, mas no transferindo o domnio pleno das

Capitanias. A sesmaria, uma rea de dez lguas, era recebida pelos capites, que poderiam doar

essas terras s pessoas que pretendessem cultiv-las, e, caso no fossem cultivadas, retornariam

ao domnio pblico, configurando-se assim em terras devolutas9.

O regime de sesmarias funcionou desde a descoberta at a Independncia do Brasil, em

1822 e a respectiva Constituio Imperial de 1824. Durante o perodo que abrange de 1822 a

1850 identificada uma lacuna na atividade legislativa sobre terras, resultando na progressiva

ocupao do solo mediante a simples tomada de posse, sem qualquer ttulo10.

A Lei Oramentria n. 317, de outubro de 1843, criou o primeiro registro geral de

hipotecas do Brasil. Embora referente a um direito real, esta lei no teve por finalidade resguardar

6Loureiro Filho, Lair Silva. Notas e Registros Pblicos. So Paulo: Saraiva, 2004. p. 1.7Diniz, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imveis. 7 ed. So Paulo: Saraiva, 2007.8Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op.cit. p. 3.9Diniz, Maria Helena. Op. Cit. p. 16.10Carvalho, Afrnio de. Registro de Imveis. Rio de Janeiro: Forense, 1976. p. 12.


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o domnio privado, mas sim o crdito. Ou seja, j havia a publicidade em relao ao crdito e no

em relao ao domnio, propriedade, que consistia na base daquele crdito. Entretanto tal

sistema no logrou os efeitos desejados, posto que lhe faltavam requisitos de especialidade e

publicidade e tambm se fazia necessria a regularizao prvia da propriedade. Esses aspectospermitem afirmar que a origem do atual Registro de Imveis est aqui, no registro geral de

hipotecas.

Em setembro do ano de 1850 a Lei n. 601, e seu Regulamento n. 1.318 de 1854,

caracterizou-se como a primeira lei de terras do Imprio, discriminando os bens pblicos dos

particulares, legitimando a aquisio pela posse, separando do domnio pblico aquelas posses

que fossem levadas ao chamado registro do vigrio, assim conhecido pois o registro era feito

pelos vigrios das freguesias do Imprio, no livro da Parquia Catlica. Cabe aqui observar que,

desde ento, era possvel denotar o critrio de competncia do registrador pelo local de situao

do imvel, ou seja, a freguesia qual ele pertencia. O registro era obrigatrio queles que

possuam terras devolutas. A primeira lei de terras do imprio respeitou o domnio legtimo dos

sesmeiros, posto que, devido a sua regularidade, no estavam sujeitos lei. 11

Importante se faz ressaltar que o registro paroquial tinha mero carter estatstico, no

realizando a transferncia da propriedade nem sendo forma aquisitiva de tal propriedade.

Tambm no tinha esse registro o carter publicitrio to conhecido hodienariamente, motivo

pelo qual os requerentes dos registros podiam sofrer reivindicaes.

Nessa poca, a forma de transmisso da propriedade no era atravs de contrato, mas pela

simples tradio. A tradio seria a relao de direito real, enquanto o ttulo seria apenas a

traduo de uma relao de direito pessoal, seguindo os moldes da teoria romana do ttulo e do

modo de adquirir 12. Entretanto, com o passar do tempo, o carter limitado de publicidade

conferido pelo reflexo externo da tradio foi desaparecendo, na medida em que a clusula

constituti foi disseminando-se, passando o vendedor a exercer a posse em nome do comprador.

Como no havia registros de todas essas transmisses e alienaes, o crdito tambm ficou

comprometido e sentia-se a necessidade de uma regularizao da situao.

11Diniz, Maria Helena. Op. cit. p. 16.12 Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 13.


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A Lei n. 1.237, de setembro de 1864, criou o Registro Geral, atraindo para si todos os

direitos reais imobilirios, o que, apesar de no consistir em um sistema registral completo,

apresentava um grande avano na formalizao do registro. A Lei, dentre outros avanos que

trouxe, indicou os oito livros principais para a escriturao dos registros, que perduram at hojecom pequenas alteraes. Tambm substituiu o modo de transferncia da propriedade, passando

da tradio para a transcrio, um avano em benefcio da publicidade. J existia ento a

obrigatoriedade da escritura pblica como ttulo da transmisso de imveis entre vivos e como

ttulo para a constituio de nus reais. Esta lei deixou brechas, entretanto, no tocante

possibilidade de iseno de registro que deu aos atos judicirios e s sucesses.13

Com a proclamao da Repblica e o surgimento de idias novas para o sistema registral

imobilirio brasileiro, a Lei n. 1.237, de 1864, foi substituda pelo Decreto n. 169-A e seu

regulamento, ambos datados de 1890. O novo Decreto manteve a denominao Registro Geral,

mas inovou ao consagrar o princpio da especializao e, no tocante s brechas deixadas pela Lei

Imperial, nada acrescentou nem modificou, fazendo com que perdurasse o sistema da antiga lei,

persistindo tambm, o Decreto, no princpio de que o registro no induzia prova de domnio.

Em 1917, com a entrada em vigor do Cdigo Civil de 1916, os diplomas anteriores foram

revogados, e o registro imobilirio, agora denominado Registro de Imveis, no mais Registro

Geral, tornou-se uma instituio pblica, com a funo de operar a transmisso do domnio,

sendo agora uma das formas de sua aquisio14, consagrando o princpio de que a propriedade

imvel se adquire pelo registro15, alem de trazer diversos princpios necessrios em um sistema

registral. A transcrio tambm passou a ser valorizada, gerando presuno relativa de domnio

em favor de seu titular. O Registro, agora, atraiu para si as transmisses causa mortis e os atos

judiciais, que as anteriores leis tornavam isentos. 16

Em complemento ao Cdigo Civil de 1916, e com a funo de reorganizar os registros

pblicos, o Decreto n. 4.827 de 1924, e seu regulamento n. 4.857 de 1939, conferiu autonomia

para a atividade registral em geral e separou da legislao civil a matria dos cartrios.

13Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op. cit. p. 9.14Diniz, Maria Helena. Op. Cit. p. 20.15Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op.cit. p.11.16Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 17.


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De acordo com Afrnio de Carvalho17:

Aps esse regulamento, houve em 1947 uma tentativa de reforma do Registro deImveis, mediante a instituio do livro fundirio e do cadastro, mas, inserida emcaptulo de Lei Agrria, malogrou, porque no teve andamento no Congresso Nacional o

projeto oficial (...).

Houve, ento, a tentativa de substituio do Decreto n. 4.857, de 1939, pelo Decreto-Lei

n. 1.000, de 1969, que era de tcnica legislativa to imprecisa e inaplicvel que teve sua

execuo por diversas vezes adiada, a pedido dos registradores, culminando em sua revogao.

Em substituio ao Decreto-Lei revogado, elaborou-se a Lei n. 6.015, de 31 de dezembro

de 1973, conhecida como Lei dos Registros Pblicos, at ento vigente, com alteraes, que

adotou o flio real no Livro 2, no chamado Registro Geral. Essa Lei primou pela simplificao,

preocupando-se bastante com o fluxo interno de papis.

Tambm no tocante terminologia a Lei logrou simplificar, porquanto anteriormente

existiam dois termos para caracterizar o ingresso de direitos e garantias ao registro: inscrio e

transcrio, pela Lei foram unificados em um s termo, muito mais amplo e, por isso bastante

criticado, qual seja: registro18.

A matrcula foi outra novidade apresentada pela lei, por sua exigibilidade como pr-

requisito do registro, o que demonstra a ateno dada necessria cautela em relao exmia

identificao das partes e do imvel.19

A Lei discorreu ainda sobre outros assuntos inerentes atividade de registro e notas, tais

como a retificao dos assentos, o processo de dvida, ao desmembramento e unio de imveis

contguos, o protocolo, dentre outros.

1.2 FUNES

17Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 21.18Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 23.19Diniz, Maria Helena. Op. cit. p. 21.


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da situao do imvel, ressalvadas as regras especficas a imveis localizados em circunscries

limtrofes ou que tenham passado a pertencer a outras circunscries.

Os ttulos registrveis encontram-se elencados no art. 221, I, II, III e IV da Lei n. 6.015/73

e consistem em escrituras pblicas, escritos particulares autorizados em lei, atos autnticos de

pases estrangeiros, legalizados e traduzidos na forma da lei e cartas de sentena e demais atos

judiciais.

A averbao destina-se necessidade de consignar fatos subseqentes ao registro. Tem a

funo de elucidar, modificar ou restringir registros, quer em relao coisa, quer em relao ao

titular do direito real. Tem carter acessrio devido sua natureza meramente alteradora ou

elucidativa do registro ou da matrcula. Seu efeito pode ser total, quando retira todo o efeitojurdico do ato anterior, ou parcial, quando efeitos do ato anterior subsistem.

Quanto sua fonte, as averbaes podem ter origem legal, judicial ou voluntria. Sero

legais quando o ato constar da prpria lei. Sero judiciais quando as averbaes forem

decorrentes de ordens proferidas em juzo, e sero de origem voluntria quando as averbaes

decorrerem da vontade do interessado, exigindo ento requerimento escrito.

1.2.2 Efeitos

J se estudou anteriormente que o registro uma das formas de aquisio da propriedade

imvel, produzindo o contrato apenas efeitos obrigacionais ou pessoais. Pode-se dizer, ento, que

os direitos reais s sero conferidos a partir da data do assentamento imobilirio no devido

Cartrio Imobilirio.23

Podem ser encontrados, literalmente expressos, os efeitos que o ato de registro confere aos

atos jurdicos no corpo das duas mais importantes legislaes sobre o tema, quais sejam, a Lei n.

6.015/73 (chamada Lei dos Registros Pblicos) e a Lei n. 8.935/94 (conhecida por Lei dos

23Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op. cit. p. 11.


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Notrios e Registradores)24. Os efeitos atribudos so a autenticidade, a eficcia e a segurana,

alm da publicidade dos atos jurdicos inter vivos ou mortis causa.

O art. 1 da Lei n. 6.015/73 enuncia o seguinte:

Os servios concernentes aos Registros Pblicos, estabelecidos pela legislao civil paraautenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, ficam sujeitos ao regimeestabelecido nesta lei.

A autenticidade consiste em indicar, alm da veracidade do documento, a presuno

relativa de regularidade da qual se encontra revestido tal documento, tornando-lhe um ato de

especial eficcia. Ceneviva25 sugere ainda que a autenticidade traduz-se em ato de autoridade.

Elucida tambm que, a despeito do que determina a lei, no d autenticidade ao fato jurdico que

o origina, apenas ao prprio registro, vez que o oficial de registro ter somente a possibilidade deexaminar os critrios formais do documento.

A segurana traz a idia de estabilidade, transparncia. Conseguindo que se imponha um

correto controle de lanamentos e dos cadastros imobilirios, os registros pblicos tornam-se um

repositrio fiel de informaes, que almeja ser livre de riscos e, por isso, so previstas

indenizaes para aqueles que venham a suportar danos devido s deficincias do sistema.

A eficcia consiste na produo de efeitos jurdicos e tem ntima relao com a publicidade,posto que, por fora desta, ao ato de registro atribudo uma expanso de eficcia, passando a

produzir efeitos perante terceiros, alm daqueles j produzidos entre as partes, proporcionando-he

abrangncia erga omnes. A publicidade faz do registro uma afirmao da boa-f dos

contratantes do ato jurdico.

2.3 PRINCPIOS

24Lei que regulamenta o art. 236 da Constituio Federal.25Ceneviva, Walter. Op. cit. p. 5.


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Os princpios de direito registral so elementos orientadores, que daro ao ato de registro

padres jurdicos e caractersticas internas. Eles direcionam as interpretaes normativas e atuam

como norteadores para a formao legislativa.

So muitos os princpios atribudos ao Direito Registral. Busca-se estudar no trabalho em

tela aqueles entendidos como mais relevantes para a devida compreenso do tema, com insero

dentro do conjunto em exame. Dentre os princpios importantes para a compreenso e delineao

da estrutura dos registros pblicos est o princpio da unitariedade, que traz a obrigatoriedade

legal de cada matrcula envolver um nico imvel e de cada imvel ter uma nica matrcula, e

est disposto nos artigos 176, 1, I e 228 da Lei n. 6.015/73 26.

Tambm se faz relevante o princpio da f pblica, caracterizado pelo atributo da foraprobante do registro, que confere ao titular registral uma presuno relativa de veracidade a seu

favor, encontrado no art. 252 da Lei n. 6.015/7327. J o princpio da legalidade limita os ttulos

registrveis, apenas permitindo o ingresso no registro de imveis daqueles expressamente

indicados em lei, mas que encontra dificuldades em sua aplicao prtica, pois difcil para a lei

acompanhar as inovaes e mutaes do mundo jurdico e ftico com a rapidez com que elas

ocorrem.28

De acordo com o princpio da eficcia, que diz respeito aos efeitos produzidos pelo ttulo,este somente estar apto a produzi-los aps a data do respectivo registro, caracterizando-se, at

ento como simples direito obrigacional. 29 O princpio da prioridade possui sentido temporal

relativo priorizao dos ttulos levados a registro30. Todo o ttulo apresentado a registro deve

ser, obrigatoriamente, protocolado e prenotado e ser a partir da prenotao que se constituir o

marco do incio dos efeitos erga omnes. A prenotao feita no Livro n. 1, que aberto e

encerrado diariamente.

O princpio da instncia, ou rogao, aquele conhecido no direito processual como o

princpio da inrcia. Seu objetivo garantir que o ato de registro mantenha-se intacto, a no ser

26Salles, Vencio. Direito Registral Imobilirio. 2 ed. So Paulo, Saraiva. 2007. p. 8.27Oliveira, Edson Josu Campos de. Registro Imobilirio: uma abordagem pedaggica. So Paulo: Ed. Revista dosTribunais, 1976. P. 73.28Salles, Vencio. Op. cit. p. 9.29Oliveira, Edson Josu Campos de. Op. cit. p. 73.30Salles, Venicio. Op. cit. p. 13.


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por pedido de alterao ou aperfeioamento do detentor do direito ou do interesse jurdico para

tanto. O registrador, portanto, no poder agir de ofcio, dependendo da provocao da parte

interessada. Este no um princpio absoluto devido ressalva legal feita em relao s hipteses

em que a lei autorizar a atuao de ofcio do Registrador. Sua manifestao no texto de lei est noartigo 13, I da Lei dos Registros Pblicos.

Dirigido a todos os registros pblicos, o princpio da publicidade considera que o registro

torna pblico o conhecimento do ato registrado, no sendo possvel alegar ignorncia do fato,

uma vez que tenha sido levado a registro. 31

Um dos mais destacados e importantes princpios do direito registral, que mais se impe na

anlise do presente estudo, o princpio da especialidade32

, revelado no artigo 176, 1, II e IIIda lei n. 6.015/73. Ele determina que os atos de registro no Registro de Imveis sejam

individualizados quanto ao objeto e aos sujeitos de direitos em relao a ele. A especializao

dever ser tanto objetiva, em relao ao imvel, quanto subjetiva, relacionada s partes. Esse

princpio de fundamental importncia para a segurana jurdica que o registro imobilirio tanto

almeja, declarando que o objeto a sofrer o registro deve estar perfeitamente individuado, o que

vai ao encontro do tema em debate, pois o georreferenciamento uma das melhores formas de

precisamente caracterizar o imvel ao qual se refere o ttulo. Vejamos o que Venicio Salles33diz

a respeito:

Os problemas se agigantam quando o imvel envolve glebas e grandes reas, descritassem qualquer esmero ou rigor, mormente em ateno claudicante legislao queantecedeu a atual Lei dos Registros Pblicos. Nestes casos, alm a impreciso das

prprias medidas, a descrio envereda por padres extremamente temerrios (...). Almdo mais, essas glebas so apresentadas com deflexes despidas de qualquer indicaosobre ngulo ou inclinao, o que eleva a dificuldade em sua individualizao.

Uma perfeita descrio afasta os riscos de sobreposio ou de deslocamento lateral doimvel, resolvendo as questes relativas de disponibilidade ou da necessidade deapurao do remanescente.

Por fim, o princpio da continuidade, revelado pelos artigos 195 e 237 da Lei dos Registros

Pblicos, exige uma seqncia lgica e ininterrupta entre os atos praticados na serventia

imobiliria e seus objetos. Para que possa ser feita a transmisso de um imvel deve haver

31Salles, Vencio. Op. cit. p. 10.32Veja-se sua efetiva aplicao no exemplo de p. 40/41.33Salles, Vencio. Op. cit. p. 19.


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perfeita seqncia entre antecessor e sucessor e perfeita coincidncia entre a descrio constante

do registro e a constante do ttulo. outro princpio de muita relevncia para o tema, que nem

sempre observado com a devida ateno, principalmente pelas ordens judiciais, o que faz criar

uma tenso entre a qualificao registral e a determinao judicial34.

2 DO IMVEL RURAL

2.1 DEFINIO DE IMVEL RURAL

Primeiramente, faz-se necessrio estabelecer uma ligao entre a propriedade, os bens e sua

destinao. Propriedade, segundo Azevedo35

o estado de sujeio jurdico-econmica, que o homem impe aos bens, corpreos ouincorpreos, mveis ou imveis, para provimento de necessidades, ligadas subsistncia, conforto e bem estar.

Os bens corpreos, ou seja, aqueles que existem no mundo fsico de forma palpvel,

dividem-se em bens mveis e imveis, dependendo de sua mobilidade sem dano ou modificao

de suas caractersticas. Para o nosso estudo interessam os bens imveis, aqueles que no podem

ser transportados sem dano ou destruio. De acordo com o Cdigo Civil Brasileiro (art. 79), so

bens imveis: o solo e tudo quanto se lhe incorporar, natural ou artificialmente. A lei civil

tambm considera imveis, apesar de no poderem ser caracterizados pela imobilidade, os

direitos reais sobre imveis, as aes que os asseguram e o direito sucesso aberta (art. 80).

Doutrinadores aceitam a designao prdio tanto para qualificar o terreno edificado, oterreno sem edificao, aqueles cultivados como tambm os edifcios. Ensina Telga de Arajo36

que so os imveis (prdios), rsticos ou urbanos. A doutrinadora afirma ainda que, embora

tenha definido os bens imveis, nosso Cdigo Civil no os definiu precisamente quanto a rurais

34Salles, Venicio. Op. cit. p. 16.35Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Do Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva, 1976. p. 15.36Arajo. Telga de. Op. cit. p. 223.


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ou urbanos, apesar de ter lhes dado tratamento diferenciado conforme sua natureza. Coerente a

afirmativa de Stefanini37, ao dizer que a dificuldade de separar o rural e o urbano sobremaneira

nvia (...), pois a cidade est sempre implantada no campo. Os critrios adotados para efetuar tal

separao so dois: o da localizao e o da destinao do imvel.

A primeira concepo usada na distino entre o imvel rural e o urbano foi a fornecida

pela Lei de Direito Tributrio, dentro do critrio da localizao, que encara o imvel rural como

aquele localizado fora do permetro da zona urbana dos Municpios e Distritos. Em contrapartida,

seriam urbanos os imveis localizados dentro de tal permetro. Tal definio foi contestada pelos

doutrinadores do Direito Agrrio, que alegavam que a classificao pelo critrio da localizao

no atendia s necessidades da legislao da terra38.

Com o advento do Estatuto da Terra, Lei n. 4.504, em 1964, no incio do governo do

regime militar, foi estabelecido outro critrio para a distino em tela, fugindo da classificao

pela situao geogrfica, incorporando a classificao do imvel por sua destinao econmica,

como enuncia o art. 4 do referido Estatuto:

Para os efeitos desta Lei, definem-se:I - "Imvel Rural", o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizaoque se destina explorao extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravsde planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada;

Pela concepo da destinao econmica do imvel, pouco importa sua localizao, mesmo

que seja dentro da zona urbana do Municpio, contanto que sua utilizao seja alguma das

atividades elencadas no texto legal.

A situao dos critrios de distino entre imveis rurais e urbanos tornou-se conflitante

com a edio do Cdigo Tributrio Nacional (CTN), Lei n. 5.172, de 1966, que, tornando a

tratar da matria, utilizou-se do critrio da localizao, em prejuzo das diretrizes impostas pelo

Estatuto da Terra. O Cdigo Tributrio Nacional, portanto, teria destitudo o critrio dadestinao trazido pela Lei n. 4.505/64, sob o fundamento de que, embora destinados

explorao agrcola, os imveis localizados na zona urbana no poderiam sofrer a incidncia de

37Stefanini, Luis de Lima. A Propriedade no Direito Agrrio. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1978. P. 120.38Stefanini, Luis de Lima. Op. cit. p. 121.


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Imposto Territorial Rural (ITR), mas sim de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). De

acordo com o art. 29 do CTN:

O imposto, de competncia da Unio, sobre a propriedade territorial rural tem como fato

gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de imvel por natureza, como definidona lei civil, localizado fora da zona urbana do Municpio.

Menos de uma semana aps o Cdigo Tributrio Nacional ter adotado o critrio da

localizao do imvel como determinador de sua natureza, sobreveio o Decreto n. 59.428, de 27

de outubro de 1966, buscando fosse retomado o critrio da destinao do imvel. No entanto, por

tratar-se de decreto, no teve o condo de revogar o disposto na legislao prvia, fazendo-se

necessria a edio do Decreto-Lei n. 57, de 1966, para que fosse restaurado como

caracterizador da natureza do imvel o critrio da sua destinao.

Eliminando possveis dvidas quanto ao critrio de conceituao do imvel rural, a Lei n.

5.868, de 1972, que criou o Sistema de Cadastro Rural39 assumiu, para fins de incidncia do

Imposto Territorial Rural, o critrio do uso econmico do imvel, fazendo prevalecer, deste

modo, o critrio da destinao econmica para a caracterizao da natureza do imvel.

2.2 MDULO RURAL

A preocupao em estabelecer a dimenso do imvel rural no privilgio da nossa

legislao, sendo verificada desde o direito antigo, da era romana. Esse cuidado justifica-se tanto

para determinar uma rea mnima que permitisse o cultivo da terra e o sustento da famlia, quanto

para determinar as reas mximas, evitando a concentrao de terra nas mos de poucas pessoas.

O direito ptrio, traa desde o regime sesmarial vestgios de preocupao com o acesso terra.

No Regimento outorgado a Tom de Souza por Joo III, encontrava-se ordem para no dar a cada

pessoa terras alm de suas possibilidades de aproveit-las. 40

39Arajo, Telga de. Op. cit. p. 230.40Arajo, Telga de. Op. cit. p. 231.


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Com a evoluo do conceito da necessidade de ser a rea suficiente para prover o sustento

da famlia, permitindo sua cultivao, ocupando o tempo integral do agricultor e familiares,

chega-se ao mdulo rural, medida flexvel para cada regio, unidade agrcola padro suficiente ao

cultivo, subsistncia e progresso social do agricultor e sua famlia.

Ensina Paulo Torminn Borges41:

Mdulo rural a rea de terra que, trabalhada direta e pessoalmente por uma famlia decomposio mdia, com auxlio apenas eventual de terceiro, se revela necessriapara asubsistncia e ao mesmo tempo suficiente como sustentculo ao progresso social eeconmico da referida famlia.

Dispe o art. 11 do Decreto n. 55.891, de 1965:

O mdulo rural, definido no inciso III do art. 4 do Estatuto da Terra, tem comofinalidade primordial estabelecer uma unidade de medida que exprima ainterdependncia entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis rurais e a forma econdies do seu aproveitamento econmico.

Portanto, o mdulo rural medida de superfcie, condicionada por diversos fatores, tais

qual o tipo de explorao a que se destina, a qualidade da terra, a facilidade de escoamento da

produo, dentre outras. uma medida mutvel, podendo ser periodicamente alterada pelo

INCRA. Serve como referncia para a dimenso dos imveis rurais e deve garantir famlia um

mnimo de renda, que normalmente corresponder ao salrio mnimo.

O dimensionamento da rea do mdulo rural ser feito conforme a destinao dada ao

imvel rural e a zona tpica em que ele se encontre. A zona tpica a zona de caractersticas

econmicas e ecolgicas homogneas e a destinao caracteriza-se pelo tipo de explorao rural

atribuda ao imvel, conforme mencionado no art. 5 do Estatuto da Terra:

A dimenso da rea dos mdulos de propriedade rural ser fixada para cada zona decaractersticas econmicas e ecolgicas homogneas, distintamente, por tipos deexplorao rural que nela possam ocorrer.

As zonas homogneas so reunidas em quatro grupos de zonas tpicas, denominados A,

B, C e D, ainda so divididas em subgrupos, A1 e B1 ,A2 e B2, A3 e B3.

Quanto aos tipos de explorao rural, podero ser eles os seguintes: cultura hortigranjeira, cultura

de lavoura permanente, cultura de lavoura temporria, cultura pecuria e cultura florestal. Eles

41Borges, Paulo Torminn. O Imvel Rural e seus Problemas Jurdicos. So Paulo: Pr Livro Comrcio de LivrosProfissionais, 1976. P. 15.


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tero sua rea fixada dependendo da zona tpica em que o imvel esteja situado, portanto, tero

um valor mnimo, normalmente quando localizados na zona A1 e um valor mximo, via de

regra usado para aqueles localizados na zona D. Ressalte-se que, em no havendo qualquer tipo

de explorao, o mdulo ser de propriedade inexplorada, ou de explorao indefinida.42

A legislao agrria brasileira apresenta trs espcies de mdulo, sendo eles o mdulo da

regio, determinado segundo as zonas tpicas do pas, o mdulo da propriedade, usado para

imveis que explorem vrias culturas, hipteses de explorao diversificada, e o mdulo do

proprietrio, que expressa a mdia dos mdulos correspondentes aos imveis do mesmo

proprietrio dividida pela rea total de cada imvel, caracterizando os imveis rurais de um

mesmo proprietrio em um minifndio, latifndio ou empresa rural. 43

Importante tambm se faz caracterizar a frao mnima de parcelamento (FMP). Ela

corresponde rea fixada em cada municpio para o surgimento de um imvel rural. a medida

que caracteriza a divisibilidade de tal imvel, que poder ser dividido desde que o originrio

permanea com rea igual ou superior mnima estipulada.44Pode ser igual, maior ou menor ao

mdulo rural, dependendo do municpio. Vejamos o que diz o art. 8 da Lei 5.868/72:

Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do Art. 65 da Lei nmero 4.504, de30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em

rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima deparcelamento fixado no 1 deste artigo, prevalecendo a de menor rea.

Quanto aos tipos de imveis rurais, o art. 4 do Estatuto da Terra classifica os imveis

rurais em propriedade familiar, minifndio, latifndio e empresa rural, tendo como ponto de

referncia o mdulo rural, da seguinte forma:

Art. 4 Para os efeitos desta Lei, definem-se:II - "Propriedade Familiar" (...)III - "Mdulo Rural", a rea fixada nos termos do inciso anterior;IV - "Minifndio", (...)V - "Latifndio", (...)VI - "Empresa Rural" (...)

42Arajo. Telga de. Op. cit. p. 232.43Diniz, Maria Helena. Op. cit. p. 526.44Borges, Paulo Torminn. O Imvel Rural e seus Problemas Jurdicos. So Paulo: Pr Livro Comrcio de LivrosProfissionais, 1976. p. 78.


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A propriedade familiar pode ser caracterizada como a rea mxima equivalente ao mdulo

da regio, sendo explorada direta e pessoalmente pelo agricultor e sua famlia, a quem cabem os

riscos do negcio, garantindo-lhes a subsistncia e o progresso econmico e social. importante

para a sua existncia que a famlia resida no local e que empregue toda a sua fora de trabalhonaquela atividade, podendo, eventualmente, utilizar-se de assalariados para ajudar no trabalho.

possvel encontrar institutos correspondentes propriedade familiar na legislao agrria

de diversos pases, a exemplo do direito italiano e sua piccola propriet colitivatrice. Tambm

na Espanha, Portugal, Peru, Colmbia, Chile, Argentina, Venezuela e Honduras percebe-se a

existncia de instituto semelhante. 45

O minifndio aquela propriedade em que as possibilidades so inferiores s dapropriedade familiar, ou seja, para que assim se caracterize o imvel sua rea deve ser inferior ao

mdulo rural da regio e suas possibilidades devem ser insuficientes para a subsistncia de uma

famlia. Por ser antieconmica, sua gradual extino uma das metas das legislaes de reforma

agrria, mas ela ainda apresenta-se em nmeros bastante elevados frente s outras modalidades

de imvel rural.

O latifndio, ordinariamente reconhecido por ser a propriedade com grande extenso

territorial, possui dois tipos no direito ptrio. O primeiro o latifndio por dimenso, que secaracteriza como o imvel rural com rea superior a seiscentos mdulos de propriedade. O outro

tipo o latifndio por explorao, assim chamado pois aquele que pode ter rea igual ou

superior ao mdulo de propriedade rural, at seiscentas vezes, mas que no explorado, ou o

deficiente ou inadequadamente. 46

Empresa rural expressa a idia de organizao caracteristicamente econmica, quando terra,

capital e trabalho se unem com o objetivo de lucro. O agricultor ser o produtor, buscando novas

condies de produo para a economia agrcola. Sua rea deve ser igual ou superior ao mdulo

mdio da propriedade at seiscentas vezes e os requisitos do inciso IV do art. 4 do Estatuto da

Terra devem ser observados.

45Arajo, Telga de. Imvel Rural, in Enciclopdia Saraiva de Direito. So Paulo: Saraiva, 1977. p. 238.46Mignone, Carlos Ferdinando. Op. cit.


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2.3 CADASTRO RURAL

O titular de direito real sobre imvel rural, para efetivar sua condio e assegurar seu

domnio, deve registrar seu imvel no Registro de Imveis da circunscrio do local. Entretanto,

alm do registro, necessrio que se faa o cadastramento do imvel rural, apresentado com a

finalidade de fazer o levantamento dos prdios rurais existentes no pas47.

Segundo ensina Pedro Cordeiro da Silva48:

O Cadastro uma radiografia da estrutura agrria de um pas. O objeto do Cadastro oimvel rural. (...) O cadastro de imveis rurais um repositrio de informaes dos

imveis rurais do Pas, onde so catalogados dados econmicos, financeiros, sociais ejurdicos do imvel, do proprietrio e da produo, proporcionados pelo seu detentor.

O presente cadastro foi criado pelo Estatuto da Terra, com o objetivo de elucidar os direitos

e deveres referentes aos imveis rurais, atendendo a fins de realizao da reforma agrria e de

polticas agrcolas. A lei, em seu art. 49, 1, obrigou a todos os proprietrios, titulares do

domnio til ou possuidores, a qualquer ttulo de imvel rural, a prestar declaraes para cadastro.

O art. 46 do referido estatuto ainda disps:

O Instituto Brasileiro de Reforma Agrria promover levantamentos, com utilizao, noscasos indicados, dos meios previstos no Captulo II do Ttulo I, para a elaborao docadastro dos imveis rurais em todo o pas, mencionando:I - dados para caracterizao dos imveis rurais: (...);II - natureza e condies das vias de acesso e respectivas distncias dos centrosdemogrficos mais prximos com populao: (...);III - condies da explorao e do uso da terra, indicando: (...).

Os sujeitos obrigados a fazer o cadastro so, alm do proprietrio, os arrendatrios e

parceiros rurais. No caso de omisso dos declarantes, a lei autoriza o lanamento de ofcio do

imposto pelo INCRA, rgo ento responsvel pelo lanamento do ITR, alm de cobrana de

multas e despesas para apurao dos dados.

Posterior ao Estatuto da Terra a Lei n. 5.868, de 1972, que criou o Sistema Nacional de

Cadastro Rural. Esta lei abrange quatro espcies de Cadastros, sendo elas: Cadastro de Imveis

47Diniz, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imveis. . 7 ed. So Paulo: Saraiva, 2007. p. 528.48Silva, Pedro Cordeiro da. Cadastro e tributao. Braslia: Fundao Petrnio Portella, 1982. p. 17.


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Rurais49, Cadastro de Proprietrios e Detentores de Imveis Rurais50, Cadastro de Arrendatrios e

de Parceiros Rurais51, Cadastro de Terras Pblicas52e Cadastro Nacional de Florestas Pblicas53.

O Cadastro de Imveis Rurais54incorpora, basicamente, trs grupos de finalidades distintas,

que podem ser classificados como: finalidades econmicas e sociais, para auxilio na reforma

agrria e na elaborao de uma base de dados, finalidades fiscais, decorrente da necessidade de

tributar-se a terra55, e finalidades jurdico-registrais56.

A finalidade jurdico-registral, a mais importante para o presente trabalho, visto que se

caracteriza na expresso da necessidade do intercmbio entre o Cadastro Rural feito pelo INCRA

e o Registro de Imveis, originada ao exigir-se como condio principal para a matrcula do

imvel, juntamente com a escritura, o documento do Cadastro de Imveis Rurais. Segundoobservou Pedro Cordeiro da Silva, anteriormente reforma trazida pela Lei 10.267/0157:

A probatoriedade jurdica do cadastro vem sendo preconizada desde o ano de 1969 (...),quando se ventilou a necessidade da simbiose Cadastro-Registro de Imveis e que,agora, ser novamente tratado considerando-se a nova lei dos registros pblicos, aoestabelecer o sistema de matrcula, sem considerar a base material para a mesma, quedeveria ser proporcionada pelo Cadastro de Imveis Rurais, realizado pelo INCRA.

O mesmo autor refere que a exigncia do pronunciamento do Cadastro Rural na matrcula

do imvel teria o condo de agregar a base material necessria para certificar, confirmar o

contedo do ttulo ou da escritura de transao, baseando-se no estudo aerofotomtrico e vistoria

do imvel realizado por ocasio de tal cadastro, resultando na unio de um documento pblico de

manifestao de vontade, na forma da escritura, com um documento oficial certificador da

realidade, correspondente ao Cadastro.

As alteraes trazidas pela Lei 10.267/01 ao art. 176, 1, 3, da Lei de Registros Pblicos,

sujeitaram a matrcula a uma melhor e mais precisa descrio do imvel, sobretudo para ajustar-

49Art. 1, I da Lei 5868, de 12 de dezembro de 1972.50Art. 1, II da Lei 5868/72.51Art. 1, III da Lei 5868/72.52Art. 1, IV da Lei 5868/72.53Art. 1, V da Lei 5868/72.54Art. 46 do Estatuto da Terra.55O art. 50 do Estatuto da Terra dispe: Para clculo do imposto, aplicar-se- sobre o valor da terra nua, constanteda declarao para cadastro, e no impugnado pelo rgo competente, ou resultante de avaliao, a alquotacorrespondente ao nmero de mdulos fiscais do imvel, de acordo com a tabela adiante:56Silva, Pedro Cordeiro da. Op. cit. p. 31.57Silva, Pedro Cordeiro da. Op. cit. p. 51.


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se ao Certificado de Cadastro de Imvel Rural CCIR, exigido pelo art. 22 da Lei n. 4.947, de 6

de abril de 1966.58

Narra o art. 22 da Lei n. 4947/66, e seu 1:

A partir de 1 de janeiro de 1967, somente mediante apresentao do Certificado deCadastro, expedido pelo IBRA59e previsto na Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964,

poder o proprietrio de qualquer imvel rural pleitear as facilidades proporcionadaspelos rgos federais de administrao centralizada ou descentralizada, ou por empresasde economia mista de que a Unio possua a maioria das aes, e, bem assim, obterinscrio, aprovao e registro de projetos de colonizao particular, no IBRA ou noINDA, ou aprovao de projetos de loteamento.

1 - Sem apresentao do Certificado de Cadastro, no podero os proprietrios, apartir da data a que se refere este artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar,hipotecar, vender ou prometer em venda imveis rurais.

Concorda-se com o Prof. Walter Ceneviva60quando refere que a individuao do imvel,

indicao de suas confrontaes e caractersticas mais difcil nas zonas rurais do que nas zonas

densamente habitadas, exigindo aquelas maiores cuidados em sua descrio, principalmente

evitando referncias a rvores, cercas ou acidentes geogrficos que podem ser facilmente

removidos, tanto pela ao humana, quanto por aes naturais61. Continuando tal ponderao

assevera o Professor Ceneviva:

A tendncia deve ser no sentido da clara delimitao, a contar de ponto inicialrigorosamente assinalado, (...) orientando-se segundo o meridiano do lugar, dados osrumos seguidos, levantados por instrumentos de preciso e mediante auxilio tcnicocompetente. (...) A prtica aprimora os ttulos e contribui para o aperfeioamento doregistro imobilirio.

De acordo com o art. 176 e 1 da Lei dos Registros Pblicos, que agora exige maior

preciso na identificao do imvel rural:

O Livro n 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos imveis e ao registro ouaverbao dos atos relacionados no art. 167 e no atribudos ao Livro n 3. 1 A escriturao do Livro n 2 obedecer s seguintes normas:

I - cada imvel ter matrcula prpria, que ser aberta por ocasio do primeiro registro aser feito na vigncia desta Lei;II - so requisitos da matrcula:1) o nmero de ordem, que seguir ao infinito;2) a data;

58Ceneviva, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 16 ed. So Paulo: Saraiva, 2005. p. 388.59O IBRA (Instituto Brasileiro de Reforma Agrria) passou a ser o que conhecemos hoje como INCRA (InstitutoNacional de Colonizao e Reforma Agrria).60Ceneviva, Walter. Op. cit. p. 387.61Podemos aqui perceber latente a aplicao do princpio da especializao, estudado na p. 24.


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3) a identificao do imvel, que ser feita com indicao62:a - se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e desuas caractersticas, confrontaes, localizao e rea;

b - se urbano, de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea, logradouro,nmero e de sua designao cadastral, se houver.

A Lei 10.267/01 representa uma significativa contribuio para a integrao entre os

sistemas cadastral e registral, caracterizado como o compartilhamento e intercmbio de

informaes e processos, pois prev a simbiose entre o Cadastro Nacional de Imveis Rurais

(CNIR) e o Registro de Imveis63. Entretanto, tal integrao no representa o desaparecimento da

funo cadastral, tampouco da registral, nem a fuso de competncias e funes ou a primazia de

um tipo de informao sobre o outro, posto que ambos possuem finalidades distintas, sendo a do

Cadastro, dentre outras, a medio de parcelas e a do Registro, a publicidade dos atos. Alm

disso, a integrao dos sistemas cadastral e registral tem o condo de estabelecer a garantia dastransaes imobilirias, a supresso das ampliaes de fato da medida dos imveis,

principalmente os rurais, a melhor identificao de erros na fixao dos limites, a atualizao das

informaes e a eliminao de espaos vazios entre imveis, causados por erros ou ausncias na

descrio registral. 64

A integrao entre INCRA e Registro de Imveis, de acordo com as exigncias da nova

Lei, feita da seguinte forma65: o proprietrio do imvel rural leva ao INCRA o memorial

descritivo e a planta georreferenciada do imvel, feita por um profissional habilitado, para que o

INCRA certifique que tal imvel no se sobrepe a outro e, em no se sobrepondo, passe a fazer

parte de seu sistema nacional. Se o sistema no acusa conflito com outros imveis, a planta e o

memorial nele ingressam e o INCRA emite certificado do memorial e da planta. De posse da

planta e do memorial descritivo certificados, junto com as declaraes de concordncia dos

confrontantes com os limites demarcados, o proprietrio do imvel rural os apresenta ao Registro

de Imveis, que verificar a correspondncia dos declarantes com os titulares das matrculas

vizinhas e transcrever o memorial descritivo para a matrcula do imvel. O novo memorialdescritivo georreferenciado substituir a matrcula anterior, independentemente das diferenas de

62Redao dada pela Lei n 10.267, de 2001.63Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Cadastro Imobilirio e Registro de Imveis. Porto Alegre: Sergio Antonio FabrisEditor, 2003. p. 173.64Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 152.65 Dias, Regis Wellausen. Georreferenciamento de Imveis Rurais em 15 Perguntas e Respostas. p. 1. Encartecortesia do Escritrio Wellausen, v. 11, Porto Alegre, mar. 2005.


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reas e medidas que existam entre eles. Aps arquivar os atos, o Oficial do Registro de Imveis

comunicar ao INCRA as mudanas objetivas e subjetivas envolvendo ditos imveis rurais. O

INCRA, recebendo as informaes do Registrador, atribuir a cada imvel um novo nmero

cadastral e o informar ao registro imobilirio, que realizar, de ofcio, uma averbao namatrcula, incluindo o nmero do cadastro fornecido pelo INCRA. Dessa forma estar completo o

procedimento de interconexo entre esses dois rgos. 66

3 GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEIS RURAIS

3.1 ORIGEM

Anteriormente Lei n. 10.267/01, a identificao dos imveis rurais para fins de registro

era baseada, unicamente, em descries literais, no havendo exigncia de medies. O que se

percebia que esse mtodo era impreciso e inseguro, acarretando em indefinies dos limites de

um determinado imvel e em superposies de reas. Com o advento da referida lei, foiestabelecido um novo preceito na identificao dos imveis rurais, com base na medio do

imvel com suporte geodsico. So inmeros os benefcios trazidos por essa nova sistemtica,

caracterizada pela padronizao de procedimentos tcnicos e sua aplicao, podendo citar como

principais a identificao inequvoca dos imveis rurais do pas, a segurana aos detentores de

tais imveis e aos terceiros e a eficincia no gerenciamento territorial. 67

A Lei n. 10.267 entrou em vigor dia 29 de agosto de 2001. No se tratando de uma lei

especfica sobre determinado tema, ou de uma legislao independente, ela alterou dispositivosde diversas significativas outras leis, dente eles o art. 1 7 da Lei 4.947/66, estipulando a troca

de informaes ente o INCRA e os cartrios de registro de imveis, o art. 176, II, 3, a e b e 3

66Paiva, Joo Pedro Lamana. Direito registral imobilirio. O Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dosoficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1761.aspAcesso em: 30 ago. 2008.

67Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 189.


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da Lei de Registros Pblicos, tratando especificamente da forma de especializao dos imveis

na matrcula e o art. 225, 3 tambm da Lei de Registros Pblicos, determinando o mesmo tipo

de especializao, por meio do georreferenciamento, aos autos judiciais que tratem de imveis

rurais. 68

Dispe o art. 176, 3 e 4 da Lei de Registros Pblicos:

3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imveisrurais, a identificao prevista na alnea ado item 3 do inciso II do 1oser obtida a

partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devidaAnotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrticesdefinidores dos limites dos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema GeodsicoBrasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a iseno decustos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no excedaa quatro mdulos fiscais. (Includo pela Lei n 10.267, de 2001)

4oA identificao de que trata o 3otornar-se- obrigatria para efetivao deregistro, em qualquer situao de transferncia de imvel rural, nos prazos fixados porato do Poder Executivo. (Includo pela Lei n 10.267, de 2001)

Seu art. 225 segue no mesmo sentido:

Art. 225 - Os tabelies, escrives e juizes faro com que, nas escrituras e nos autosjudiciais, as partes indiquem, com preciso, os caractersticos, as confrontaes e aslocalizaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando setratar s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em quequadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima, exigindo dosinteressados certido do registro imobilirio.

3oNos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os limites e asconfrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissionalhabilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendoas coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiroe com preciso posicional a ser fixada

pelo INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveisrurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais.

Apesar da Lei n. 10.267 estar em vigor desde agosto de 2001, fez-se necessria uma

pormenorizada regulamentao para a sua aplicao, por meio de Decreto, principalmente pelo

fato de exigir novos e complexos procedimentos, no mbito de diversas instituies, que

concluram ser necessrio estabelecer, com urgncia, quais as informaes seriam intercambiadas

entre registros imobilirios e INCRA e qual seria a preciso posicional do georreferenciamento,

que a lei estipulou que fosse determinada pelo INCRA.

68Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 174/175.


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O Decreto n. 4.449/2002 veio regulamentar a Lei n. 10.267/01, resolvendo muitas

questes atinentes sua aplicao por meio de importantes definies. Essas duas normas, no

obstante definirem as linhas gerais para a identificao dos imveis rurais com base em medies

geodsicas, no so suficientes para colocar todo o novo sistema em funcionamento, sendonecessria, para sua concreta implementao, a fixao de alguns aspectos tcnicos e

administrativos em posteriores atos normativos. 69

3.2 CONCEITO

O georreferenciamento uma tcnica moderna de agrimensura. Seu uso no exclusivo do

INCRA para o atendimento da exigncia legal trazida pela Lei n. 10.267/01, podendo ser feito

por iniciativa particular de quem queira conhecer melhor ou definir precisamente os limites de

sua propriedade. Para sua realizao, que feita por profissional de agrimensura, devem ser

utilizadas normas tcnicas especficas para a correta distino do imvel.

Gervsio de Oliveira Jnior70 bem conceitua o fenmeno do georreferenciamento na

legislao ptria:

O georreferenciamento foi institudo em nosso sistema jurdico via alterao dos art. 176e 225 da Lei dos Registros Pblicos (n. 6.015/73), por fora da lei n. 10.267/2001.Por esses dispositivos, o proprietrio rural, em prazos que a norma regulamentadora viriainstituir, deveria promov-la, mediante utilizao do sistema geodsico brasileiro e ssuas expensas, em casos de desmembramento, parcelamento e remembramento e,obrigatoriamente, em caso de alienao do imvel rural, pena de ver gessado odireito de fruio de seu imvel.Tais dispositivos foram regulamentados pelo Dec. 4.449/2002, que pormenorizou osdeveres do proprietrio.O georreferenciamento de acordo com essa legislao tem duas funesbsicas: a de

servir de instrumento de Registro Pblico, possibilitando a segurana no trficojurdico de imveis; e a de servir de instrumento de cadastro, com a finalidadepreponderantemente fiscalizatria, como, alis, dispe o art. 1O. e seus pargrafos da Lein. 5.868/72, que trata do cadastramento rural, alterado tambm pela dita lei n. 10.267/01.(grifamos)

69Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 190.70 Olveira Jnior, Gervsio Alves de. Aspectos Legais do Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dosoficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1758.aspAcesso em: 24 ago. 2008.


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Carlito Vieira de Moraes71ensina que o documento destinado composio da matrcula

imobiliria, no qual o agrimensor descreve o permetro do prdio chamado de memorial da

caracterizao de estremas, conhecido popularmente como memorial descritivo. Assinala o

autor:

Hoje o tema estrema72com a metodologia de sua caracterizao importante porquese constitui um dos suportes do Direito Imobilirio, parte da essncia do princpio daespecialidadedo registro pblico de imveis concernente individualizao obrigatriade propriedade fundiria, pois a certeza dos limites fsicos do prdio dependente docontedo do ttulo de domnio no qual se assentaram as quantidades geodsicas eestatsticas, com as quais se caracterizaram as estremas.

O que o georreferenciamento estabelecer so permetros rigorosamente poligonais e

geomtricos, geograficamente referido ao sistema de coordenadas oficial e nico do pas73e sua

preciso absoluta74, limitada diferena de cinqenta centmetros 75.

Em decorrncia da Lei n. 10.267/01, como dito anteriormente, o georreferenciamento foi

imposto ao proprietrio rural, inserindo tal obrigatoriedade em artigos da Lei dos Registros

Pblicos. Tendo em vista que a Lei n. 10.267/01 no autnoma, conclui-se que a Lei dos

Registros Pblicos que determina o georreferenciamento do imvel rural. 76

Seguindo esse raciocnio, podemos entender que o imvel a ser georreferenciado somente

aquele caracterizado como propriedade imobiliria pela Lei dos Registros Pblicos, ou seja,aquele descrito e especializado na matrcula do registro imobilirio, e no qualquer outra

configurao que conste em cadastros do INCRA ou da Receita Federal, pois a lei que obriga a

tal medida trata somente da propriedade imobiliria juridicamente constituda, e qualquer outra

exigncia ficaria fora de sua alada. Alega Eduardo Arruda Augusto77:

Qualquer trabalho georreferenciado que abranja rea no adequada ao conceito jurdicode propriedade imobiliria, mesmo que devidamente certificada pelo Incra, no ter

71Moraes, Carlito Vieira de. Registro Imobilirio. Curitiba: Juru, 2007. p. 44.72O autor assevera que o termo estrema, na linguagem jurdica, possui o sentido do vocbulo marco divisrio.73O IBGE o rgo que regulamenta e mantm o Sistema Geodsico Brasileiro.74 Dias, Regis Wellausen. Georreferenciamento de Imveis Rurais em 15 Perguntas e Respostas. p. 1. Encartecortesia do Escritrio Wellausen, v. 11, Porto Alegre, mar. 2005.75Preciso estabelecida pelo INCRA atravs da Portaria n. 932/02, ou seja, o erro mximo na determinao dascoordenadas de cada vrtice dos polgonos no dever ultrapassar 50 cm.76Augusto, Eduardo Arruda. Georreferenciamento de Imveis Rurais: conceito de unidade imobiliria. Revista doInstituto de Registro Imobilirio do Brasil, So Paulo, n 327, p. 126, jul./ago. 2006.77Augusto, Eduardo Arruda. Op. cit. p. 126.


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ingresso na matrcula, continuando o imvel sujeito s restries legais at o integralcumprimento da legislao do georreferenciamento. 78

Imprescindvel esclarecer que o georreferenciamento apresentado a registro no serve para

criar ou extinguir direitos reais, ou seja, o proprietrio de um imvel rural com cem hectares, quedetenha a posse sem ttulo de outros trinta hectares, no pode pretender que, georreferenciando a

rea de cento e trinta hectares, essa conste do registro. A rea georreferenciada que constar no

Registro de Imveis poder ser somente a rea dos cem hectares de seu efetivo domnio.79

Contudo, a falta da descrio georreferenciada no tem o condo de tornar o imvel indisponvel,

apenas se trata de exigncia a ser cumprida no momento em que o proprietrio realizar a

alienao, desmembramento, remembramento ou parcelamento do imvel rural. 80

Depois de realizado o levantamento, ao qual chama-se georreferenciamento, este serencaminhado ao INCRA para a elaborao do Certificado de Cadastro de Imvel Rural, que ser,

por exigncia dos arts. 176 e 225 da Lei dos Registros Pblicos, parte integrante do ttulo a ser

apresentado ao Registro de Imveis, se esse ttulo objetivar o registro de alienao,

desmembramento, remembramento ou parcelamento do imvel rural.

Quem executa o georreferenciamento so profissionais inscritos nos Conselhos Regionais

de Engenharia e Arquitetura (CREA) habilitados no INCRA, que, atravs da Anotao de

Responsabilidade Tcnica (ART), assumem a responsabilidade pelos servios. Esses

profissionais, ao assumirem tal responsabilidade, ficam obrigados a responder por danos que a

m execuo de seus trabalhos possa ocasionar.

Questo recorrente quando se trata do presente tema so os prazos a serem observados para

o enquadramento dos imveis rurais nova exigncia. Aps inmeros debates e argies

salientando a impossibilidade do cumprimento das normas do georreferenciamento nos prazos

primeiramente fixados e a preocupao com o travamento do mercado imobilirio, o cronograma

78O autor cita como situaes comuns que descaracterizam a propriedade imobiliria, dentre outras, a incluso derea no titulada rea registrada e a incluso de rea pblica no levantamento.79Paiva, Joo Pedro Lamana. Direito Registral Imobilirio, O Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dosoficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1761.asp.Acesso em: 24 ago. 2008.80Augusto, Eduardo Arruda. A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos oficiaisde registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1742.asp. Acessoem: 16 ago. 2008.


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foi prorrogado pelo Decreto n. 5.570, de 31 de outubro de 2005. O referencial dos prazos, ou

seja, seu dies a quo a data da publicao dos atos normativos do INCRA, dia 20 de novembro

de 2003. Dependendo da dimenso do imvel eles sero diferenciados, sendo os seguintes: 20 de

novembro de 2008 (cinco anos) o prazo para enquadramento dos imveis com rea de quinhentosa menos de mil hectares e 20 de novembro de 2011 (oito anos) o prazo para os casos de

desmembramento, parcelamento, remembramento e transferncia de imveis rurais conforme o

Decreto n. 5.570/05:

Art. 1o Os arts. 5o, 9o, 10 e 16 do Decreto no4.449, de 30 de outubro de 2002, passam avigorar com a seguinte redao:"Art. 10. A identificao da rea do imvel rural, prevista nos 3oe 4odo art. 176 daLei no 6.015, de 1973, ser exigida nos casos de desmembramento, parcelamento,remembramento e em qualquer situao de transferncia de imvel rural, na forma do

art. 9o

, somente aps transcorridos os seguintes prazos:III - cinco anos, para os imveis com rea de quinhentos a menos de mil hectares;IV - oito anos, para os imveis com rea inferior a quinhentos hectares.

Como o Decreto alterador no mudou o texto dos incisos I e II do art. 10 do Decreto

4.449/0281, entende-se que continuam valendo os prazos de noventa dias, para os imveis com

rea de cinco mil hectares, ou superior, e de um ano, para os imveis com rea de mil a menos de

cinco mil hectares.

Para os casos de imvel rural objeto de ao judicial, o prazo para a realizao das

exigncias ser: imediato para aes ajuizadas a partir da publicao do Decreto 5.570/05 e, para

as aes protocoladas anteriormente ao referido Decreto, continuaro valendo os prazos

estipulados pelo art. 10 do Decreto n. 4.449/0282.

81Art. 10. A identificao da rea do imvel rural, prevista nos 3oe 4odo art. 176 da Lei no6.015, de 1973, serexigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situao de transferncia deimvel rural, na forma do art. 9o, somente aps transcorridos os seguintes prazos:I - noventa dias, para os imveis com rea de cinco mil hectares, ou superior;II - um ano, para os imveis com rea de mil a menos de cinco mil hectares;82 Conforme redao do art. 2 do Decreto 5.570/05: A identificao do imvel rural objeto de ao judicial,conforme previsto no 3o do art. 225 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, ser exigida nas seguintessituaes e prazos:I - imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea, nas aes ajuizadas a partir da publicao deste Decreto;II - nas aes ajuizadas antes da publicao deste Decreto, em trmite, sero observados os prazos fixados no art. 10do Decreto no4.449, de 2002.


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A legislao eximiu de custos os proprietrios de imveis com propores menores ou

iguais a quatro mdulos fiscais83. Apesar de ter concedido tal gratuidade, a lei no excluiu os

aludidos imveis da necessidade de descrio georreferenciada no prazo legal, o que gera uma

incoerncia na medida em que o pequeno proprietrio, no podendo arcar com os custos doprocedimento e no conseguindo que o Estado o faa, fica impossibilitado de dispor de seu

imvel em decorrncia do bloqueio de sua matrcula, pois o registrador no poder praticar nela

nenhum ato at o cumprimento da norma. 84

3.3 O PAPEL DO REGISTRO DE IMVEIS NO GEORREFERENCIAMENTO

3.3.1 A importncia do Registro de Imveis na nova sistemtica de identificao dos imveis

rurais

Dispe o art. 10 do Decreto 4.449/02:

A identificao da rea do imvel rural, prevista nos 3o e 4o do art. 176 da lei no6.015, de 1973, ser exigida nos casos de desmembramento, parcelamento,remembramento e em qualquer situao de transferncia de imvel rural, na forma doart. 9o, somente aps transcorridos os seguintes prazos:(...) 2o aps os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial doregistro de imveis a prtica dos seguintes atos registrais envolvendo as reasrurais de que tratam aqueles incisos, at que seja feita a identificao do imvel naforma prevista neste decreto:I - desmembramento, parcelamento ou remembramento;II - transferncia de rea total;III - criao ou alterao da descrio do imvel, resultante de qualquer procedimento

judicial ou administrativo. (grifos nossos)

83Art. 225, 3oda Lei dos Registros Pblicos: Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, oslimites e as confrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com adevida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limitesdos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada peloINCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da reano exceda a quatro mdulos fiscais.

84Augusto, Eduardo Arruda. Op. cit. p. 12.


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A atuao do Oficial de Registro de Imveis no processo de georreferenciamento dos

imveis rurais fundamental, pois ele realizar a fiscalizao da adequao da identificao do

imvel s exigncias da Lei, e no praticar o ato sem que a regularizao esteja feita.

Deve salientar-se, ento, a aplicao do princpio da instncia, pela qual o registrador no

poder fazer a exigncia do memorial descritivo georreferenciado sem que o interessado tenha

manifestado perante o Oficial de Registro sua vontade em praticar algum ato de alienao,

desmembramento, remembramento ou parcelamento, mediante a apresentao de um ttulo a ser

registrado. Sem a provocao da parte o Oficial dever manter o registro intacto. 85

3.3.2 As alteraes trazidas pela legislao do georreferenciamento para o Registro de

Imveis

Inovao importante feita em prol do georreferenciamento, que atinge diretamente aos

registradores imobilirios que, no caso de ser feita a medio e a caracterizao do imvel

conforme a lei determina, e de encontrar-se rea divergente da rea registrada no cartrio, poder

ser feita a retificao administrativa nos moldes do art. 213 da Lei dos Registros Pblicos. Deve-

se observar que esse benefcio somente ser vivel no caso do primeiro georreferenciamento do

imvel, desde que no exceda a poligonal do ttulo originrio de que deriva e no sofra oposio

do confinante, quando a retificao teria que ser judicial ou por vias ordinrias, devido

discusso de domnio existente. 86

Elucida o art. 213 da Lei de Registros Pblicos:

Art. 213. O oficial retificar o registro ou a averbao:I - de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de87:a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do ttulo;

b) indicao ou atualizao de confrontao;c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por documentooficial;d) retificao que vise a indicao de rumos, ngulos de deflexo ou insero decoordenadas georeferenciadas, em que no haja alterao das medidasperimetrais;

85Vide estudo sobre o princpio da instncia na pgina 23 deste trabalho.86Olveira Jnior, Gervsio Alves de. Op. cit.87Includo pela Lei n 10.931, de 2004.


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e) alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito a partir dasmedidas perimetrais constantes do registro;(...)

Entende-se que a ampliao da possibilidade da retificao administrativa, trazida pelo art.

59 da Lei 10.931/04, no fere o princpio da continuidade registral88, posto que foi criada para

facilitar a adequao ao novo sistema de identificao do imvel, objetivando sanar as incertezas

das antigas descries e as diferenas inerentes adoo de coordenadas e projeo geodsicas.89

Walter Ceneviva90se posiciona frente ao assunto da seguinte forma:

A identificao do imvel rural, quando no satisfaa as exigncias do novo sistema,depender de apresentao de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado,integrado pela devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART. Deve oferecer ascoordenadas dos vrtices definidores dos limites do imvel e toda a linha perimetral,georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a serfixada pelo INCRA.

Trata-se de procedimento de retificao, ressalvadas as poucas excees em que taiselementos constem da matrcula. Havendo interesse de terceiros, impe sua citao (art.213). O dispositivo no levou em conta a exigncia da Lei de Registros Pblicos relativa necessidade de coincidirem os registros sucessivos, de modo a no deixar dvida deque a matrcula continua referindo-se por inteiro ao mesmo bem, como exigido pelosarts. 225 2, 196 e 197.

Considerao importante trazida pelo registrador Eduardo Arruda91, quando menciona o

dever que tem o registrador de zelar pela qualidade da matrcula, ou seja, fazer com que aquilo

que consta da matrcula represente com clareza e exatido os bens imveis e direitos ali referidos,

de modo que o usurio comum possa entend-la. Ele entende que, para evitar o acmulo de

registros e averbaes que possam tornar a matrcula confusa, no cumprimento da lei do

georreferenciamento, dentre outros casos, deve-se encerrar a matrcula anterior e abrir nova

matrcula que contenha a descrio atualizada, fazendo a averbao saneadora de transporte. 92

Como referido autor, atravs do estudo realizado, compreende-se que a possibilidade da

abertura de novas matrculas, atravs da chamada averbao saneadora feita pelo oficial de88O princpio da continuidade registral tema de estudo na pgina 23 do presente trabalho.89Dias, Regis Wellausen. Op. cit. p. 2.90Ceneviva, Walter. . Lei dos Registros Pblicos comentada.16 ed. So Paulo: Saraiva, 2005. p. 176.

91Augusto, Eduardo Arruda. A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos oficiaisde registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1742.asp. Acessoem: 16 ago. 2008.92Vide em anexo modelos de matrculas de imveis e modelos novos, j com imveis georreferenciados, sugeridaspelo registrador Eduardo Arruda.


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registro medida que se impe, principalmente pelo fato de muitas matrculas serem

praticamente incompreensveis aos olhos do usurio comum e muitas vezes tambm dos

operadores do direito, que necessitam fazer vrias leituras para entender quais os direitos nela

resguardados. Matrculas mais precisas e de fcil compreenso traro efeitos positivos, tanto parao registrador, na realizao da qualificao registral, quanto para os titulares de direitos ali

registrados, e tambm para o mercado em geral, que encontrar mais facilidade na realizao das

transaes sobre imveis e direitos reais.

3.4 ANLISE DE JURISPRUDNCIA

A anlise jurisprudencial sobre o presente tema ainda recente e pequena em relao a

outros temas, amplamente debatidos. Apesar de Tribunais Estaduais e Corregedorias Gerais de

diversas localidades estarem julgando feitos a respeito da matria, optou-se, nesta monografia,

por enfocar os debates que vm ocorrendo no Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do

Sul, por entabularem discusses interessantes quanto necessidade ou no da adequao s novas

exigncias, principalmente em aes de usucapio.

No acrdo proferido pela Vigsima Cmara Cvel do TJRS, relatado pelo Des. Jos

Aquino Flres de Camargo, tratando sobre a obrigatoriedade do georreferenciamento em Aes

de Retificao de Registro Imobilirio93 os Desembargadores decidiram pela manuteno da

deciso agravada, impondo a realizao de georreferenciamento no imvel retificando,

independentemente de sua dimenso, de acordo com o disposto no art. 2 do Decreto 5.570/05,

da seguinte forma:

93 AGRAVO DE INSTRUMENTO. REGISTRO DE IMVEIS. RETIFICAO. OBRIGATORIEDADE DAREALIZAO DE GEORREFERENCIAMENTO, INDEPENDENTEMENTE DA DIMENSO DA REACUJO REGISTRO IMOBILIRIO SE PRETENDE RETIFICAR. DECRETOS NS. 4.449/2002 E 5.570/2005.OFCIO-CIRCULAR N. 123/2007-CGJ. O art. 2 do Decreto n. 5.570/2005 especifica que a identificao de imvelrural objeto de ao judicial prevista no 3 do art. 225 da Lei n. 6.015/1973 e proposta a partir da publicao doreferido Decreto deve ser exigida imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea. Obrigatria, portanto, arealizao de georreferenciamento na hiptese dos autos, porque proposta, a ao, mais de um ano depois depublicado o Decreto n. 5.570/2005. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento N 70022778906,Vigsima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Jos Aquino Flores de Camargo, Julgado em30/07/2008)


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(...) Ocorre que o art. 2 do Decreto n. 5.570/2005 bastante claro ao especificar que aidentificao do imvel rural objeto de ao judicial prevista no 3 do art. 225 da Lei n.6.015/1973 deve ser exigida imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea emaes ajuizadas a partir da publicao do Decreto.

Mais complexos so os feitos que vem julgando a Dcima Nona Cmara Cvel do Tribunalde Justia do Estado do Rio Grande do Sul, que tratam da questo da exigncia de

georreferenciamento em Ao de Usucapio. No acrdo relatado pelo Des. Carlos Rafael dos

Santos Jnior94a questo abordada de forma a no considerar o georreferenciamento como um

requisito necessrio ao processo de conhecimento de referida ao, limitando-o, especfica e

exclusivamente como requisito para a fase registral da sentena declaratria de usucapio.

Entende-se correta a concluso a qual chegou a Colenda Cmara, de que somente na fase

registral caberia a exigncia da realizao do georreferenciamento do imvel rural,principalmente pelo fato da Ao de Usucapio no ter como objeto central o imvel rural em si,

mas sim o direito de propriedade.

Entretanto, analisando a situao em longo prazo, o que tende a acontecer, contrariando o

princpio da celeridade e economia processual preconizado no acrdo, o seguinte: realiza-se a

Ao de Usucapio sem a exigncia do georreferenciamento da rea, no caso de ser proferida

sentena declaratria de usucapio, a parte, agora proprietria, se dirige ao Registro de Imveis

da Comarca do imvel visando registrar seu ttulo aquisitivo de propriedade. O Oficial do

Registro, entretanto, no podendo realizar este registro, pois lhe defeso, por lei, praticar o ato

sem que o imvel esteja georreferenciado, elaborar nota devolutiva, solicitando parte que

realize o georreferenciamento da rea, sob pena de ter seu registro negado. A partir da podero

ocorrer duas situaes: na primeira, a parte cumpre a exigncia, realizando o georreferenciamento

da rea e registrando seu ttulo sem problemas. J na segunda, na qual entendemos encontrar-se o

problema, que a parte, no conformada com a solicitao do Oficial, se nega a cumprir a

exigncia, fazendo com que haja a Suscitao de Dvida por parte do Registrador, devolvendo aoPoder Judicirio a incumbncia de determinar a necessidade ou no da realizao da exigncia,

94 USUCAPIO. MEMORIAL DESCRITIVO E GEORREFERENCIAMENTO. EXIGNCIA LIMITADA FASE REGISTRAL. Memorial descritivo com coordenadas e georreferenciamento dos vrtices da planta doimvel. Art. 225, 3, Lei 6.015/73, e art. 2 do Decreto n 5.570/2005. Juntada aos autos de ao de usucapio.Desnecessidade. Limitao da exigncia fase registral. Princpios da celeridade e economia processuais. Negaramprovimento. (Agravo de Instrumento N 70022757645, Dcima Nona Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS,Relator: Carlos Rafael dos Santos Jnior, Julgado em 08/04/2008)


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momento no qual o Judicirio no poder decidir seno pela necessidade do cumprimento da

exigncia. Tais Suscitaes de Dvida consistiro, entretanto, em novas demandas que poderiam

ter sido aniquiladas poca da Ao de Usucapio, desde que constasse na sentena declaratria

de usucapio a condio do georreferenciamento para a efetivao de posterior registro, oualguma medida similar.

Alm da Dcima Nona e da Vigsima Cmara Cvel, a Dcima Stima Cmara Cvel, na

relatoria da Des. Elaine Harzheim Macedo95, tambm julgou feitos em que o

georreferenciamento o tema discutido, entendendo, assim como a Dcima Nona Cmara Cvel,

pela necessidade da realizao do georreferenciamento somente na seara registral, dispensando a

certificao para a propositura da Ao de Usucapio.

CONCLUSO

A exigncia trazida pela Lei 10.267/01 quanto especializao do imvel rural consiste em

uma verdadeira revoluo nos sistemas de controle e registro dos imveis rurais brasileiros.

certo que a medida imposta pela lei no ser implementada de uma hora para a outra, e quediversas novas questes adviro at que o tema esteja pacificamente compreendido por todos os

envolvidos e pela sociedade em geral.

Observa-se que agregar esforos para que o novo sistema se concretize o mais brevemente

possvel lutar pela evoluo da segurana jurdica na questo fundiria do nosso pas, que to

controvertida, principalmente em face das dimenses continentais do Brasil e desigualdade

social que aqui faz morada.

Ao longo do trabalho foi oportuna a anlise do porqu da importncia conferida ao Registro

Imobilirio brasileiro e percebeu-se a impossibilidade de tamanha revoluo no sistema de

identificao dos imveis rurais sem o ntegro comprometimento dos Oficiais de Registro de

95AGRAVO DE INSTRUMENTO. USUCAPIO. CERTIFICAO JUNTO AO CADASTRO NACIONAL DEIMVEIS RURAIS. GEORREFERENCIAMENTO. DOCUMENTAO EXIGVEL SOMENTE QUANDODO REGISTRO IMOBILIRIO. AGRAVO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento N 70022757884, DcimaStima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 13/03/2008)


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Imveis do Brasil, que, atuando sempre da maneira mais tcnica e prudente, respeitando a

amplitude que sua funo detm frente a toda a sociedade civil brasileira, lograram tornar este

instituto confivel e digno dos efeitos de publicidade, eficcia, autenticidade e segurana jurdica

que so incumbidos a gerar. de se esperar que este seja o primeiro passo dado rumo transformao de todo o sistema

de identificao de imveis, tanto rurais, quanto urbanos, do nosso pas, buscando-se, aos poucos,

eliminar das nossas matrculas a incerteza, caracterizada por descries vagas e insubsistentes dos

imveis a que se referem, para que, em troca, possam elas ser preenchidas de segurana, advindas

de referenciais seguros e medidas precisas, feitas por profissionais devidamente habilitados para

esse fim.

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O GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEL