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Constituição Federal
Art. 5º: (Direitos e Deveres Individuais e Coletivos)
XXII – é garantido o direito de propriedade.
Art. 6º: (Direitos Sociais)
a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, ...
Certidões emitidas pelos Cartórios mostram:
- Do imóvel: A regularidade documental e a inexistência de litígios.
- Do alienante: a inexistência de dívidas e ações em curso, execuções e penhoras.
Lei nº 7.433/85
Na lavratura de atos notariais [...]
O Tabelião consignará no ato notarial,
- a apresentação do documento comprobatório
do pagamento do ITCMD,
- as certidões fiscais,
- feitos ajuizados [...] (gn) (art. 1º, caput e §2º)
Decreto nº 93.240/86
Certidões fiscais do imóvel
Certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias
. . . . . . . . . .
Dispensa das certidões fiscais:
adquirente responderá pelos débitos fiscais
incidentes sobre o imóvel (gn).
Decreto nº 93.240/86
A apresentação das certidões [...]
não eximirá o outorgante
da obrigação de declarar na escritura pública,
sob pena de responsabilidade civil e penal,
a existência de outras ações reais e pessoais
reipersecutórias, relativas ao imóvel,
e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo (gn).
Súmula nº 84 - STJ
(1993)
É admissível
a oposição de embargos de terceiro
fundado em alegação de
posse advinda de compra e venda de imóvel,
ainda que desprovida de registro (gn).
Código Civil
O contrato preliminar, exceto quanto à forma,
deve conter todos os requisitos essenciais
do contrato a ser celebrado (gn).
(art. 462)
Código Civil
Obrigam a pessoa jurídica os atos dos administradores,
exercidos nos limites de seus poderes
definidos no ato constitutivo (gn).
(art. 47)
Código Civil
A outorga de mandato está sujeita à forma exigida por lei
para o ato a ser praticado [...] (gn). (art. 657)
(*) A forma pública é exigida para imóveis
de valor superior a 30 salários (art. 108)
Código Civil
O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.
Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária,
depende a procuração de poderes especiais e expressos (gn).
(art. 661, caput e §1º)
STJ
Poderes para alienar (vender/ceder/transferir): transmitir
domínio, posse, direito, ação, responder pela evicção.
É preciso mencionar o imóvel na procuração.
Poderes especiais: (REsp 170.294).
Doação: indicação do beneficiário, além dos poderes
especiais e da indicação do imóvel (REsp 503.675/SP)
Código Civil A interdição e a morte extinguem a procuração (art. 682)
É imperioso saber se o outorgante está vivo e capaz. (*) Verificar certidão de nascimento/casamento (recente) A interdição constará também na certidão dos
distribuidores cíveis.
O reconhecimento da fraude à execução
depende do registro da penhora
do bem alienado ou
da prova de má-fé do terceiro adquirente.
(DJe 30/03/2009)
STJ
Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência
de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art.
1.º, da Lei n.º 7.433/85, exige a apresentação das
certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para
lavratura da escritura pública de alienação mas,
sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente,
de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para
a segurança jurídica da sua aquisição (gn).
(RMS 27.358/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 25/10/2010)
STJ
Ao adquirente de qualquer imóvel impõe-se a cautela de
obter certidões junto aos cartórios de distribuição, de
processos judiciais, devendo, ainda, informar-se acerca
da situação pessoal dos alienantes bem como do próprio
imóvel, cientificando-se da existência de eventuais
demandas e ônus sobre a unidade objeto do contrato,
como, aliás, é do agir comum nos negócios imobiliários.
(REsp 1.227.318/MT, Rel. Min. Sidnei Beneti, 14/11/2012)
STJ
1. Não possui legitimidade ativa para Embargos de
Terceiro quem sucedeu à parte litigante, ainda que
ignore o vício litigioso, pois é indiferente que a
aquisição tenha sido antes ou depois da sentença
condenatória, porquanto "Não importa se a parte, A,
alienou a coisa a C, e C a D; D não é terceiro, nem o
seria E, que a recebesse de D“. (Pontes de Miranda
citado no acórdão recorrido - fl. 246) Inteligência do
art. 42, 3º do CPC (continua).
(REsp 1.102.151/MG, Rel. Honildo Amaral de Mello Castro,
DJE 26/10/2009)
STJ
(Cont.) 2. Consoante precedentes desta Colenda Corte de Justiça "Quem adquire coisa litigiosa não é terceiro legitimado a opor embargos e ainda que não haja sido registrada a ação, no registro imobiliário, não é terceiro quem sucede na posse após a citação a respeito da coisa sub judice" - REsp 9.365/SP, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, entre outros. (REsp 1.102.151/MG, Rel. Honildo Amaral de Mello Castro,
DJE 26/10/2009)
STJ
(Cont.) Não é razoável admitir que a alienação de coisa litigiosa provocada pelo próprio autor (alienante e vencido na demanda), obste o cumprimento da sentença transitada em julgado em favor dos réus que obtiveram êxito judicial na imissão da posse de imóvel, mormente se alienação do bem ocorreu em detrimento das regras de lealdade processual.
(REsp 1.102.151/MG, Rel. Honildo Amaral de Mello Castro,
DJE 26/10/2009)
STJ
Não se considera terceiro quem adquire a coisa litigiosa, não podendo, portanto, opor embargos, aplicando-se o disposto no art. 42, par. 3º, do CPC.
(REsp 1.227.318/MT Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe 14/11/2012).
Precedentes: RMS 27.358; AgRg no Ag 495.327; REsp 1.102.151 e 691.219.
Código de Processo Civil
A alienação da coisa ou do direito litigioso, a título
particular, [...] não altera a legitimidade das partes.
O adquirente ou o cessionário não poderá ingressar em
juízo, substituindo o alienante, ou o cedente, sem que o
consinta a parte contrária.
O adquirente ou o cessionário poderá, no entanto, intervir
no processo, assistindo o alienante ou o cedente.
A sentença, proferida entre as partes originárias, estende
os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário.
(art. 42, caput e parágrafos)
Código de Processo Civil
Anulabilidades, questões de alta indagação
ou que dependam de outras provas
exigem ação ordinária (art. 984)
O imóvel litigioso deve ser excluído do inventário
e relegado à sobrepartilha.
Interdições (Demência Vascular e Mal de Alzheimer);
Divórcio
Ações anulatórias de escritura (Direito das Famílias)
Execuções em geral
Execuções fiscais
(1/3 execuções fiscais federais tramita na Just. Estadual)
Existem 1.207 processos de fraude à execução. (*) Levantamento realizado em 14.06.2013 pelo Dr. Antonio Carlos Marcato a pedido do Instituto Nacional de Estudo dos Ofícios de Distribuição e Tutelas (apenas processos com trânsito em julgado no STJ)
85% dos processos de fraude à execução tem origem nos
Estados que não exigem a certidão de feitos ajuizados.
79,25% dos processos tem origem nos Estados de
- São Paulo,
- Rio Grande do Sul,
- Minas Gerais,
- Santa Catarina.
Hermann Staub / Berlim / 1902
Em todas as fases da contratação:
- Dever de lealdade entre as partes;
- Dever de cooperação na formação do contrato;
- Dever de informação.
(SILVA, Jorge Cesa Ferreira. A Boa-fé e a violação positiva
do contrato. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p.109 e 270)
Código Civil / 2002
Os contratantes são obrigados a guardar, assim
na conclusão do contrato, como em sua execução,
os princípios de probidade e boa-fé (gn). (art. 422)
Assim como não se pode reputar de boa-fé o adquirente
que não toma as mínimas cautelas, da mesma forma,
inexiste boa-fé do alienante que omite a existência de
gravame ou de ações sobre o imóvel.
NÃO SE PODE MAIS DISPENSAR
AS CERTIDÕES DE FEITOS:
. JUSTIÇA FEDERAL
. JUSTIÇA ESTADUAL
. JUSTIÇA DO TRABALHO
Fátima Diniz Castanheira
Advogada Especializada em Direito dos Contratos
Membro da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP
E-mail: [email protected]
São Paulo, 20 de novembro de 2013